Calgary eigedomsmarknad 2025: Balansekunst og overraskande trendar avslørte

Nøkkelfakta

• Marknadsskifte i 2025: Etter fleire år med oppgang, har bustadmarknaden i Calgary stabilisert seg. Salet har roa seg til meir normale nivå, og dei totale bustadprisane er omtrent flate eller litt ned år for år creb.com creb.com, noko som markerer eit skifte frå tosifra vekst i 2021–2022.
• Bustadprisar etter segment: Referanseprisen for ein bustad i Calgary ligg rundt $590,000 per midten av 2025 creb.com. Einebustader og tomannsbustader har halde verdien eller hatt moderate auke (~0–2 % årleg vekst) storeys.com, takka vere avgrensa tilbod i populære område. I motsetnad opplever leilegheiter og rekkjehus ein liten prisnedgang (omtrent 1–2 % ned år for år) på grunn av ein auke i nytt høgdetilbod creb.com storeys.com.
• Rekordhøg nybygging og lager: Calgary har bygd i eit forrykande tempo. Bustadbygginga nådde rekordhøge ~24 400 einingar i 2024 calgary.ca (hovudsakleg leilegheiter og utleige), og 2025 held fram med høg byggeaktivitet. Denne byggeboomen har dobla bruktmarknadslageret frå i fjor creb.com, og letta på det ekstreme seljarmarknaden frå tidlegare år. Kjøparar har no meir å velje i, og marknaden har vippa mot balanserte tilstandar – til og med i kjøparane si favør i enkelte segment creb.com.
• Leigemarknaden kjølnar: Etter år med stramt tilbod, byrjar leigemarknaden i Calgary endeleg å lette. Ledigheitsgraden hoppa frå svært låge ~1,4 % i 2022 til om lag 4,8 % mot slutten av 2024 mortgagesandbox.com då tusenvis av nye utleigebustader kom på marknaden. Gjennomsnittleg leige har flata ut og til og med gått litt ned – per midten av 2025 er gjennomsnittleg leige i byen (~$1,914 på tvers av bustadtypar) om lag 9 % lågare enn året før calgary.citynews.ca. Utleigarar tilbyr insentiv (som gratis leigemånader) og annonserte leiger for ein 2-roms har gått ned nokre prosent frå i fjor cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
• Blanda bilete for næringseigedom: Calgary slit framleis med Canadas høgaste kontorledigheit, ein arv etter nedturen i energisektoren og meir heimekontor. Ledigheita for kontor i sentrum ligg rundt 30 % cbre.ca, og samla kontorledigheit i byen er om lag 23–24 % assets.cushmanwakefield.com med mange eldre bygg som slit med å finne leigetakarar. Likevel er byens ambisiøse program for å gjere om kontor til bustad i gang – 21 kontorbygg er godkjende for ombygging, noko som vil skape 2,628 nye heimar og fjerne over 2,6 millionar kvadratfot med tomme kontorlokale frå sentrum cmhc-schl.gc.ca. For butikk- og kombinasjonslokale er etterspurnaden frå forbrukarane på veg opp att, og nye prosjekt (som lokale handlesenter og revitaliserte bygater) går forsiktig framover etter kvart som økonomien betrar seg.
• Sterk industrimarknad: Calgary sin næringseigedom er eit lyspunkt. Lager- og logistikkplass er framleis svært etterspurt takka vere vekst i netthandel og distribusjon. Ledigheitsraten er låg (om lag 4–5 % i 2025) avisonyoung.ca etter at ein bølgje av nybygging letta litt på den tidlegare mangelen. Leigeprisane har stabilisert seg, og om lag 1–1,5 millionar kvadratfot med ekstra industriplass er under utvikling for å dekke behov innan logistikk, produksjon og lager avisonyoung.ca.
• Viktige vekstdrivarar: Fleire faktorar formar marknaden i Calgary. Folkevekst er nummer éin – Calgary-området fekk eit imponerande tilskot på ~100 000 nye innbyggjarar (+6 %) berre i 2024 atb.com, raskast i landet, takka vere rekordhøg innvandring og flytting mellom provinsar. Denne straumen av folk (mange trekt av jobbmoglegheiter og rimelege bustader i Alberta) har gitt bustadetterspurnaden eit kraftig løft. Økonomien held seg godt: Alberta er venta å leie Canada i BNP-vekst for 2025 storeys.com, og Calgary har skapt titusenvis av jobbar (særleg innan teknologi, helse og bygg) samstundes som arbeidsløysa har lege rundt 7 %. Samstundes er renta – etter å ha stige kraftig i 2022–2023 – framleis høg, noko som har dempa kjøparane si betalingsevne. (Styringsrenta til Bank of Canada låg mellom 2,75–5 % fram til tidleg i 2025, men eit nyleg kutt til 2,5 % seint i 2025 har gitt litt lettelse reuters.com.) Store infrastrukturprosjekt gir òg auka tru på marknaden: bygginga starta i 2025 på Green Line LRT til over 5 milliardar dollar (Fase 1 legg til 16 km og 10 stasjonar innan ca. 2030) en.wikipedia.org, og det nye arrangementssenteret/arenaen til 1,25 milliardar dollar er under bygging for opning i 2027 calgary.citynews.ca – begge venta å gi utvikling i områda rundt.
• Investeringstrender: Calgary er i aukande grad på investorar sitt radar. Lokale eigedomsinvestorar har vore aktive med å kjøpe utleigeeigedomar under den siste boomen, tiltrekte av sterke leigeavkastningar (særleg samanlikna med Toronto/Vancouver). Med den siste svekkinga i leigemarknaden, vurderer nokre leilegheitsinvestorar situasjonen på nytt, og auken i tilbodet av leilegheiter gjer at nokre til og med legg ut einingar for sal, noko som har tredobla talet på leilegheitslister for sal sidan midten av 2024 mortgagesandbox.com. Kjøparar frå andre provinsar (frå Ontario og B.C.) ser framleis på Calgary som ein rimeleg marknad med vekstpotensial, og nokre institusjonelle investorar og REIT-ar kjøper opp eigedomar (t.d. utleigeleilegheitsporteføljar, industriparkar) til prisar som framleis gir solide avkastningar. Merk at Canada sitt forbod mot utanlandske kjøparar (forlenga til 2027) betyr at direkte utanlandsk bustadinvestering er avgrensa canada.ca, men utanlandsk kapital finn likevel vegen inn i kommersielle avtalar og utviklingsprosjekt. Overordna er investeringsstemninga i 2025 forsiktig optimistisk – mange ser Calgary som å ha passert den overoppheita fasen og no byr på eit vindauge av moglegheiter før neste oppsving.
• Nabolags-hotspots: Rundt om i byen opplever visse område mest endring. Nye forstadsområde i utkanten blomstrar – til dømes Yorkville (SW), Glacier Ridge og Ambleton (NW), og Belvedere (Aust) – og legg til tusenvis av einebustader for Calgary sine veksande familiar bestcalgaryhomes.com. Etablerte forstader som Livingston, Seton, og Mahogany held fram med å vekse med nye utbyggingstrinn og fasilitetar. I indre by er Marda Loop full av fortettingsprosjekt og eit stort byutviklingsprosjekt (Marc + Mada-prosjektet) som vil forvandle det trendy området avenuecalgary.com. Det historiske Currie Barracks-området blir utvikla om til eit moderne byområde med blanda bruk, og Beltline/East Village får stadig fleire leilegheiter og butikkar som rettar seg mot unge profesjonelle. Samstundes er nokre lenge neglisjerte område på veg opp: til dømes står Greater Forest Lawn i aust for fornying med nye offentlege tilbod og bustadinitiativ, noko som gjer det attraktivt for investorar som ser etter det “neste store” medan nye innbyggjarar strøymer til byen avenuecalgary.com.
• Utsikter – Balansert no, moderat vekst framover: Calgary sitt bustadmarknad på kort sikt (2025–2026) er venta å forbli balansert. Økonomar spår flate til moderate prisaukar i 2025 – om lag +1 % for einebustader og 0 % til –2 % for leilegheiter/rekkjehus, etter den lette avkjølinga i år storeys.com. Det store tilskotet av nye bustader og høgare lånekostnader vil truleg halde prisveksten nede, sjølv om folketalet held fram med å auke. Mot slutten av 2020-åra ser dei fleste prognosar for seg at Calgary-marknaden vil stige gradvis. Folketalsveksten er venta å sakke ned til ~2 % årleg (mot dei høge 4–6 % nyleg) når dei føderale innvandringsmåla blir justerte og mellomprovinsiell flytting normaliserer seg atb.com. Denne meir moderate tilstrøyminga, saman med vedvarande bustadbygging, bør gi betre balanse mellom tilbod og etterspurnad. Fram mot 2030 er det venta at bustadprisane i Calgary vil stige jamt og moderat, ikkje oppleve ein ny boom – tenk nokre prosentpoeng i året, med mindre det skjer store sjokk. Den store usikkerheita er økonomien: om olje- og gassmarknaden eller teknologisektoren tek av, kan Calgary oppleve ein ny etterspurnadsbølge; motsett kan ein global nedgang eller mykje høgare renter dempe marknaden. Alt i alt tyder dei sterke grunnprinsippa i byen – breiare næringsliv, ung og veksande befolkning, og relativt rimelege bustader – på ein positiv langsiktig kurs for eigedomsmarknaden, men utan dei ekstreme svingingane frå det siste tiåret. Kjøparar, seljarar og investorar bør førebu seg på ein Calgary-marknad prega av stabilitet og berekraftig vekst når vi går mot 2030.

Bustadmarknaden i 2025

Bustadprisar og salstrendar

Calgary sin bustadmarknad i 2025 har gått frå hektisk til stabil. Salet har gått ned frå rekordnivå – Calgary Real Estate Board (CREB) melder at talet på selde einingar hittil i år ligg på rundt 23 000 for 2025, etter å ha vore over 26 000 i fjor storeys.com storeys.com. Dette fallet (på om lag 10–15 % færre transaksjonar) fører salet nærare langtidsnormalen, ikkje eit krasj. Nedgangen kjem delvis av økonomisk usikkerheit og høgare lånekostnader som påverkar kjøparane si tru på marknaden creb.com. Likevel ligg dagens salstal over botnnivåa frå oljenedturen 2015–2019 creb.com – Calgary-marknaden saktar ned, men stoppar ikkje opp.

I mellomtida har bustadprisane flata ut i 2025. Den samla referanseprisen for Calgary (alle bustadtypar) er om lag $585,000–$590,000 ved midten av året creb.com. Dette er faktisk ein liten nedgang (om lag 2 % lågare) samanlikna med våren 2024 creb.com, og markerer det første årlege prisfallet på fleire år. Den vesle nedgangen skuldast i stor grad leilegheits- og rekkjehussegmentet (meir om det nedanfor) og er ikkje jamt fordelt over heile byen. Faktisk har einebustader – Calgary sitt mest ettertrakta segment – halde verdien eller til og med hatt små auke i enkelte område. CREB si prognoseoppdatering spår at einebustadprisane vil avslutte 2025 med ein auke på “under 2 %” frå i fjor storeys.com, altså i praksis flatt. Avgrensa tilbod i visse prisklassar (særleg familiehus i mellomprissjiktet) støttar verdien på einebustader creb.com, sjølv om gjennomsnittet for heile byen stabiliserer seg. På same måte går det bra med tomannsbustader (dupleksar): referanseprisen for slike låg på om lag $697,300 i mai 2025, opp ~3 % frå året før creb.com. Kort sagt: Calgary sine bustader med låg utnyttingsgrad er framleis etterspurde og har stort sett unngått prisfall i 2025 creb.com.

I motsetnad ser ein at eigedomar med høgare tettleik opplever eit mildt prispress. Leilegheitsleilegheiter og rekkehus (rekkeheimar) hadde rask verdistigning i 2022–2024 (nokre leilegheitsprisar steig med 10–15 % eller meir berre i 2024), men denne trenden snudde i år. Rik tilgang på nye einingar – mange leilegheitsprosjekt er ferdigstilte eller nær ferdigstilling – i tillegg til svakare leigeavkastning har ført til press nedover. Per midten av 2025 viser leilegheitsleilegheiter ein årleg prisnedgang på om lag 2 % på referanseindeksen creb.com. Den typiske leilegheita i Calgary har no ein referanseverdi på rundt $335 000–$340 000 (til samanlikning var leilegheitsindeksen i mai $335 300) creb.com. Rekkehus har òg sett prisane gå ned om lag 1–2 % år for år creb.com, med ein referanseverdi på midten av $400 000-talet (rekkehusindeksen i mai var $453 600) creb.com. Desse nedgangane er relativt små, og skjer i hovudsak ved at toppen frå i fjor blir kutta. Stort utval i den nye leilegheitsmarknaden (og konkurranse frå ein blomstrande leigemarknad for potensielle kjøparar) har gjort prisane på leilegheiter og rekkehus meir forhandlingsvenlege. Det er verdt å merke seg at sjølv etter denne nedgangen, er leilegheitsverdiane i Calgary framleis høgare enn før pandemien – marknaden kjem ned frå kokepunktet, men krasjar ikkje. CREB ventar at leilegheits- og rekkehusprisar vil ende 2025 med ein moderat nedgang på 1–2 % totalt creb.com, og tidlege data støttar denne prognosen.

Geografien for prisendringar innanfor Calgary er variert. Generelt har dei ytre forstadane (der mange einebustader ligg) halde seg sterkare, medan dei indre byområda med mange leilegheiter har opplevd meir utflating. Til dømes har City Centre-distrikta og Beltline – fulle av nye leilegheitstårn – fleire bustader til sals og mjukare leilegheitsprisar, medan forstadssamfunn som Evanston, Silverado eller Mahogany (dominert av einebustader) framleis har relativt stramt utval og robuste prisar. Sjølv innanfor bustadtypar har forskjellar i tilbod mykje å seie: I einebustadsegmentet er rimelegare førstegangsbustader framleis sjeldne og har halde fram med å stige i verdi, medan luksussegmentet (einebustader i prisklassen over $1M) har meir tilbod og har kjølnet noko. Dette “to-farts”-marknaden skaper moglegheiter for kjøparar som vil oppgradere – dei som sel ei rimeleg bustad i eit sterkt marknad og kjøper i eit mjukare høgprissegment kan dra nytte av endringa i prisgapet. Overordna peikar Calgary sine prisutviklingar i 2025 mot ein sunnare balanse: Etter tre år med svært sterk seljarmakt, byrjar prisforhandlingane endeleg å jamnast ut mellom kjøparar og seljarar creb.com. Bustader blir framleis selde, men kjøparar kan ta seg litt meir tid og ofte forhandle under prisantydning no, særleg på leilegheiter eller i område med for mykje tilbod.

Bustadtilbod og nye utbyggingar

Ei stor sak i 2025 er at bustadtilbodet endeleg tek seg opp. Calgary gjekk frå alvorleg mangel på bustader til eit mykje sunnare utval på berre eitt år. Midt i 2024 klaga kjøparar og eigedomsmeklarar over at det var “ingen bustader til sals” – utvalet var nær rekordlågt. Spol fram til midten av 2025, og aktive bustader til sals har omtrent dobla seg samanlikna med året før creb.com. Calgary-marknaden har no fleire tusen fleire bustader tilgjengeleg, takka vere fleire faktorar: rekordhøg nybygging, fleire brukte bustader til sals etter kvart som marknaden roa seg, og ein straum av nye utleigebustader som gir potensielle seljarar tryggleik til å legge ut bustadene sine for sal. CREB peikar på at etter fleire år med for lite tilbod, er bruktbustadmarknaden i Calgary i 2025 endeleg “tilbake på normalt nivå” creb.com. Månadar med tilbod – som fall under 2 månadar på det mest hektiske (teikn på seljarmarknad) – har no stige til rundt 2,5–3 månadar i heile byen creb.com, noko som signaliserer balanserte tilhøve. Kjøparar har meir å velje i, og bodrundar er mykje sjeldnare enn i 2021–22.

Drivkrafta bak denne auken i tilbodet er ein pågåande byggjeboom. Calgary har bygd bustader i eit tempo som aldri har vore sett før i byens historie. I 2021, 2022 og igjen i 2023, steig talet på bustadstartar til nivå ein ikkje har sett på fleire tiår, og kulminerte i 24 400 bustadstartar i 2024 – ein ny rekord calgary.ca. Det viktigaste er at dei fleste av desse nye einingane er i høgare-tettleiksformat: leilegheiter, utleigeleilegheiter og rekkehuskompleks. Byen svarte på folketilstrøyminga og låg utleige med ein bølgje av leilegheitstårn og leilegheitsprosjekt, mange av desse er no ferdigstilte. Resultatet er at 2025 ser eit stort volum av ferdigstilte prosjekt. Nye leilegheitsbygg har opna i område som Beltline, East Village, University District og forstadsområde (t.d. Seton i sør-aust). Kanskje endå meir innverknadsrikt er auken i formålsbygde utleigebygg (nokre finansiert av staten og CMHC-program). Canada Mortgage and Housing Corporation melder at Calgary sitt formålsbygde utleigesegment auka med ~10 % berre i 2024 mortgagesandbox.com – ein enorm auke på eitt år – og denne utviklinga har halde fram inn i 2025. Med statlege insentiv har utbyggjarar tusenvis av utleigeeiningar under bygging, mange planlagde for opning i 2025–2026. Dette auka tilbodet er ein hovudgrunn til at bruktmarknaden har fått meir bustader: nokre potensielle kjøparar finn utleigealternativ og konkurrerer ikkje om brukte bustader, og nokre investorar legg ut leilegheiter for sal fordi utleigemarknaden ikkje lenger er ekstremt stram.

På utbyggjarsida er Calgary i 2025 prega av mange byggjekranar, ikkje berre for bustader, men også for kombinerte og infrastrukturprosjekt. Nokre merkbare utviklingar og trendar:

• Forstadsutviding: Byen har godkjent og satt i gang en rekke nye forstadsområder for å imøtekomme veksten. Faktisk har et bystyreutvalg gitt grønt lys til dusiner av nye forstadsnabolag de siste årene. Per 2025 er minst 11 nye samfunnsprosjekter under utvikling for 2025/26 bestcalgaryhomes.com newhomesalberta.ca. Eksempler inkluderer Ambleton (NV), Glacier Ridge (langt nord), Belvedere (øst), Alpine Park (SV), og Homestead (NV) blant andre. Disse områdene er i ulike faser – noen bygger og selger allerede boliger, andre har nettopp startet utbyggingen. Til sammen har aktive forstadsutbygginger tilført titusenvis av boligenheter (27 700 enheter bare i 2021–2025, som utgjør omtrent 60 % av byens boligvekst) calgary.ca. Trenden er tydelig: Calgary fortsetter å vokse utover, og tilbyr nye eneboliger og rekkehus i planlagte nabolag med parker, skoler og butikker. Kjøpere som er priset ut av sentrumsnære områder, eller nykommere som søker familievennlige boliger, strømmer til disse ytterområdene.
• Fortetting og byfornyelse: Samtidig ser Calgary betydelig fornyelse innenfor bygrensene. Infill i indre by (riving av gamle hus for å bygge tomannsboliger, firemannsboliger eller rekkehus) er fortsatt svært aktivt i områder som Altadore/Marda Loop, Killarney, Capitol Hill og andre. Byens planleggingspolitikk oppmuntrer til forsiktig fortetting i etablerte områder, og det mer balanserte markedet i 2025 har ikke bremset infill-prosjektene nevneverdig – utbyggere satser på fortsatt etterspørsel etter sentralt beliggende boliger. I tillegg pågår storskala ombygging av tidligere institusjons- og industriområder. For eksempel blir Currie Barracks, en tidligere militærbase nær sentrum, omgjort til en ny urban landsby (med leiligheter, rekkehus, butikker og kontorer); byggingen av boliger og en handlegate fortsetter der i 2025. I East Village og Victoria Park-området, som er fokus for Rivers District-planen, har nye leilighetstårn og BMO Centre-utvidelsen (en stor oppgradering av kongressenteret ferdigstilt i 2024) gitt nytt liv. Beltline er også planlagt for et nytt arrangementsenter (arena) og tilhørende underholdningsdistrikt innen 2027, noe som allerede har satt i gang nye leilighetsprosjekter og tomteutvikling i nærheten. Alt i alt vokser Calgarys etablerte sentrum sakte, men sikkert – et nøkkelmål for byens innsats for å revitalisere sentrum.
• Kontoromgjeringar til bustader: Ein svært nyskapande kjelde til nye bustader er Calgary sitt program for omgjering av kontorbygg i sentrum. Med så høg kontorvakanse i sentrum har byen (med støtte frå provinsen og staten) tilbydd insentiv for å gjere om tomme kontorbygg til bustadføremål. Per tidleg i 2025 har 21 kontorbygg fått godkjenning for omgjering, noko som vil skape 2 628 nye bustadeiningar (hovudsakleg leilegheiter til leige) i sentrum cmhc-schl.gc.ca. Fleire av desse prosjekta er allereie under bygging eller ferdigstilte. Til dømes opna eit tidlegare kontortårn i 7 Ave SW i 2023 som “The Cornerstone”-leilegheitene, og fleire er på veg. I 2025 er ei av dei mest profilerte omgjeringane Barclay Centre (606 4 St SW) – eit 55 år gammalt, 16-etasjars kontorbygg som blir omgjort til 166 leilegheiter til leige med moderne fasilitetar, planlagt opna i 2027 cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. Desse omgjeringane reduserer ikkje berre talet på tomme kontorbygg, men tilfører òg sårt tiltrengte utleigebustader der etterspurnaden veks (i sentrum). Innan 2030 er målet med omgjeringane å fjerne millionar av kvadratfot med kontorareal og leggje til godt over 5 000 nye bustadeiningar i sentrum, noko som vil endre Calgary sitt sentrum dramatisk. Dette er eit nasjonalt følgt eksperiment, og i 2025 er det i full gang – fire ombygde bygg er venta å opne for innflytting i løpet av året cmhc-schl.gc.ca.
• Infrastrukturprosjekt: Calgary si eigedomsutvikling er tett knytt til store infrastrukturprosjekt. I 2025 starta endeleg hovudbygginga av den etterlengta Green Line LRT. Denne nye C-Train-linja (byens største infrastrukturprosjekt nokon gong) vil i første omgang gå 16 km frå Shepard (SE Calgary) til 7 Avenue SW (sentrum), og legg til 10 stasjonar i underbetente søraustlege nabolag en.wikipedia.org. Grunnarbeidet starta i juni 2025 en.wikipedia.org, og første fase er venta å vere i drift rundt 2030 en.wikipedia.org. Green Line påverkar allereie utviklinga: langs den planlagde ruta (som inkluderer stasjonar i område som Inglewood, Ogden og nær det nye Event Centre), kjøper utbyggjarar opp tomter og foreslår kollektivorienterte prosjekt. Byen investerer òg i oppgraderingar av infrastruktur og endringar i arealbruk langs korridoren. Eit anna stort prosjekt er Calgary sitt nye Event Centre, ein arena med 19 000 seter kalla “Scotia Place” som er under bygging i Rivers District. Grunnarbeidet starta tidleg i 2025 calgary.citynews.ca med mål om opning hausten 2027 calgary.citynews.ca. Dette anlegget (framtidig heimebane for NHL Flames og ein heilårsarena for underhaldning) er hjørnesteinen i ein større plan for Culture & Entertainment District – her kan ein vente nye hotell, leilegheiter, restaurantar og andre attraksjonar rundt arenaen. Faktisk stig tomteverdiane i området allereie under bygginga, i påvente av det som kjem. I tillegg til desse held annan infrastruktur som Stoney Trail ringveg (fullført i 2024) og utvidingsplanar for flyplassen fram med å betre tilkoplinga, noko som ofte opnar opp randsoner for utvikling (t.d. industriparkar nær ringvegen, nye bustadområde utanfor dei gamle bygrensene).

Oppsummert er bustadtilbodet i Calgary i 2025 endeleg på veg oppover. År med planlegging og bygging gir no synlege resultat: fleire bustader tilgjengeleg for både kjøparar og leigetakarar. Nye utbyggingar – frå avsidesliggande forstader til høghus i sentrum – skaper ein by som betre kan ta imot veksten. For kjøparar betyr dette fleire val og mindre hektisk konkurranse. For marknaden generelt lover det godt for betre betalingsevne på mellomlang sikt, etter kvart som tilbodet tek igjen etterspurnaden. Hovudspørsmålet blir om byggjetempoet kan haldast oppe (med tanke på arbeidskraft og kostnader), og om folkeveksten held fram i same tempo. Men i 2025 er Calgary proaktivt med på å auke bustadmassen, noko som markerer eit viktig skifte frå dei knappheitsdrivne prisstigningane tidleg på 2020-talet.

Leigemarknad og ledige bustader

Calgary sitt leigemarknad har snudd frå glovarm til behageleg varm i 2025, og gjev leigetakarar litt pusterom. Dei siste åra har leigene i Calgary stige med nokre av dei raskaste takstane i Canada – tosifra årlege leigeaukar – driven av ein tilstrøyming av nykomarar og svært låg ledigheit. Mot slutten av 2022 og inn i 2023, sokk byens leigeledigheit ned mot 1 %, og det å finne ein leilegheit var ein hard konkurranse der bodrundar om leigekontraktar ikkje var uvanleg. Men 2024–2025 innleidde eit nytt kapittel: auka leigetilbod og mjukare etterspurnad har endeleg letta presset.

Ledigheita i Calgary sine utleigeleilegheiter steig betydeleg. Ifølgje CMHC-undersøkingar var ledigheita i storbyområdet Calgary berre 1,4 % i 2023, men ved slutten av 2024 hadde ho hoppa til 4,8 % mortgagesandbox.com. Dette er ein av dei mest dramatiske endringane i ledigheit på eitt år som er registrert i Calgary. Om lag 5 % ledigheit blir rekna som relativt sunt (ein balansert leigemarknad), så Calgary gjekk frå ekstremt stramt til i hovudsak normalt på 12 månader. Kjeldar i bransjen i 2025 antydar til og med at ledigheita kan gå over 5 % i enkelte segment etter kvart som fleire nye bygg opnar emeraldmanagement.com. Faktisk viste data frå privat sektor at leigetilgjenge i Calgary heldt fram med å stige inn i midten av 2025, med annonserte leilegheiter som tok lengre tid å få leigd ut og utleigarar som byrja å konkurrere om leigetakarar cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.

Denne auken i ledigheit er direkte knytt til nytt tilbod. Som nemnt tidlegare, har eit rekordhøgt tal nye leilegheiter blitt ferdigstilt eller nærmar seg ferdigstilling. Mange av desse er store fleirmannsbustadprosjekt retta mot leigetakarar (nokre leilegheitsprosjekt har òg enda opp som utleige). Til dømes, berre i sentrum og Beltline har fleire hundre nye utleigeleilegheiter kome på marknaden det siste året (på eigedomar som The Residences at TELUS Sky, Avenue Tower II, osv.). I forstadsområda har utbyggjarar bygd nye utleigekompleks i område som Seton, University District og nær kollektivknutepunkt. Desse tilskota, saman med fleire private leilegheiter som blir leigd ut, har i stor grad auka tilgjengeleg listing for leigetakarar. Utleigeannonser i Calgary var opp om lag 130 % år-over-år tidleg i 2025, ifølgje CMHC-analyse cmhc-schl.gc.ca. Med meir konkurranse har utleigarar måtta bli meir fleksible på pris og insentiv.

Leigeprisene har som resultat stabilisert seg og til og med gått litt ned i reelle termer. For å kvantifisere: Data frå Rentals.ca (rapport juli 2025) viste Calgary sin gjennomsnittleige leige (på tvers av alle eigedomstypar) på $1,914, som er 9 % lågare enn året før calgary.citynews.ca. Dette var ein av dei brattaste leigenedgangane blant dei største kanadiske byane på den tida calgary.citynews.ca. Etter eigedomstype ligg éinromsleilegheiter i Calgary på om lag $1,500–$1,600 per månad midt i 2025, ned frå ein topp på rundt $1,650+ i 2024 apartments.com. Toroms-einingar, som hadde klatra godt over $1,800, har falle tilbake nærmare midten av $1,700-talet i snitt. Endå større einingar (treroms) har også fått leigenedgang – Calgary sine treromsleiger midt i 2025 er ~15 % lågare enn nivået for eitt år sidan (no rundt $2,300+ i snitt) calgary.citynews.ca. Desse statistikkane understrekar eit leigemarknad som er avkjølande. Det er viktig å merke seg at denne avkjølinga kjem etter ein periode med ekstrem vekst – til dømes er gjennomsnittlege leiger i Calgary framleis opp rundt 9 % samanlikna med for tre år sidan (2019–2022-perioden) calgary.citynews.ca. Så leigetakarar i dag får eit pusterom, men ikkje ein full tilbakegang til prisane før boomen.

Utleigarar har svart på det mjukare marknaden på ulike måtar. Mange nye, eksklusive utleigebygg tilbyr innflyttingsinsentiv – til dømes «ein månad gratis leige», gratis parkering i eit år, eller gåvekort – for å lokke til seg leigetakarar, noko som ikkje var naudsynt då ledigheita låg nær 1 %. Nokre eksisterande utleigarar held att leigeauke ved fornying av kontraktar, og føretrekk å behalde gode leigetakarar framfor å risikere at ei eining står tom i ein eller to månader. CMHC sin oppdatering midt på året peika på at i Calgary (og nokre andre byar) annonserte leiger i Q1 2025 faktisk var 3–4 % lågare enn i Q1 2024 cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, noko som tyder på at utleigarar set ned prisane for å få fylt opp einingane. Det er verdt å merke seg at sjølv om tilbodsprisar for nye kontraktar har gått litt ned, så har leiga som langtidsleigetakarar betaler framleis ein tendens til å stige (på grunn av årlege justeringar og opphenting etter tidlegare tak), men i eit rolegare tempo. CMHC observerte at leigeauke for bebudde einingar i Calgary framleis er positiv (om lag 7,9 % år-over-år tidleg i 2025) cmhc-schl.gc.ca, noko som viser at mange leigetakarar framleis får auke ved fornying, men mindre enn før.

Ein annan interessant trend er at med meir tilbod, har leigetakarar fått nyval og forhandlingsmakt. Gjennom 2025 kom det anekdotar om leigetakarar som forhandla seg fram til små rabattar, eller kunne vere meir kresne på plassering/fasilitetar sidan fleire einingar oppfylte krava deira. Dette er ein markant endring frå 2022 då leigetakarar ofte tok første ledige eining uansett pris. Det fører òg til kvalitetskonkurranse: utleigarar av eldre bygg investerer i oppgraderingar og renoveringar for å unngå å miste leigetakarar til nye, flotte prosjekt. Calgary sin sekundære utleigemarknad (individuelle leigekondominium) merkar òg konkurransen – nokre kondominieigarar, som ser at leiga flatar ut og at det kjem mange nye luksusleiger som konkurranse, vel å selje einingane sine. Dette forklarer delvis auken i kondominium til sals i 2025 mortgagesandbox.com.

Når det gjeld affordability, er leigemarknaden i Calgary framleis billegare enn i Toronto eller Vancouver, men gapet vart mindre under oppgangen 2021–2023. Gjennomsnittleg leige i Calgary (~$1,900) er framleis under det kanadiske snittet (~$2,100) calgary.citynews.ca, og langt under Vancouver (~$2,800) eller Toronto (~$2,400). Med dei siste nedgangane har Calgary styrkt posisjonen sin som ein storby med rimeleg leige for leigetakarar. Likevel er leigene framleis betydeleg høgare enn for 5+ år sidan, og med høgare rente held mange potensielle førstegangskjøparar fram med å leige, noko som opprettheld etterspurnaden. Ein bieffekt av dei høge buutgiftene nasjonalt er roommate households – sjølv i Calgary merkar CMHC at fleire leigetakarar bur saman for å ha råd til leige facebook.com, ein trend som er vanleg andre stader.

Ser vi framover, er rental outlook for 2025 prega av vidare balanse eller til og med svakheit. Fleire new rental completions er venta mot slutten av 2025 og i 2026, noko som kan auke ledigheita ytterlegare. Nokre prognosar antydar at ledigheita i Calgary kan stige midlertidig til 5–7 % før folketilveksten tek igjen youtube.com. Leigene vil truleg halde seg relativt stabile; vi kan til og med sjå små nominelle nedgangar i enkelte segment (til dømes kan luksus-ettromsleilegheiter i sentrum bli litt billegare i 2026 enn dei var i 2024). Dette er gode nyheiter for leigetakarar og for byens attraktivitet når det gjeld buutgifter. For investorar og utbyggjarar betyr ein kjøligare leigemarknad at ein må rekne nøye på nye prosjekt – faktisk signaliserte nokre utbyggjarar mot slutten av 2025 at dei ville pause nye leigeprosjekt fordi fallande leiger og høgare finansieringskostnader gjer prosjekta mindre lønsame mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. Men sidan folketalet i Calgary framleis veks, ventar dei fleste analytikarar at leigemarknaden vil gradually absorb den nye tilførselen dei neste åra. Den noverande perioden er på ein måte ei “catch-up” period der tilbodet veks raskare enn etterspurnaden, før ein ventar å nå balanse. Det er verdt å merke seg at leigemarknaden i Calgary framleis er grunnleggjande strammare enn under oljenedturen (då ledigheita var tosifra rundt 2016). Byen er ikkje i ein overbygd situasjon, men går frå ekstrem knappheit til sunne tilhøve.

Oppsummert markerer 2025 eit vendepunkt for utleigemarknaden i Calgary: høgare ledigheit og stabiliserande leigeprisar pregar marknaden. Leigetakarar kan puste letta ut når fleire alternativ blir tilgjengelege. Utleigarar møter meir konkurranse og må vere varsame når dei set leigeprisar. Dette balanserte utleigemiljøet vil truleg vare ved i nær framtid – ei velkomen normalisering etter dei heftige leigeaukingane dei siste åra.

Næringseigedom: Kontor, detaljhandel & kombinasjonsbygg

Tilstand for kontormarknaden

Calgary sin kontormarknad har vore gjennom ei lang og smertefull omstilling, og 2025 er eit nytt år med gradvis betring – men òg vedvarande utfordringar. Byen opplevde eit berykta overskot av kontorlokale etter oljeprisfallet i 2014, noko som førte til at energiselskap kutta ned eller la ned verksemda. Sjølv om den breiare økonomien tok seg opp att, førte auken i fjern-/hybridarbeid under pandemien til ytterlegare press, og etterlet sentrum i Calgary med ein av dei høgaste ledigheitene for kontor i Nord-Amerika.

Per 2025 har Calgary dessverre framleis tittelen som høgaste kontorledigheit i Canada. Ledigheita for kontor i sentrum ligg på rundt 30% cbre.ca, noko som betyr at omtrent éin av tre kontorlokale i sentrum står tomme. Dette er ein auke frå tidlegare i tiåret (ledigheita var ~25% for nokre år sidan) grunna fleire utflyttingar og litt ny tilførsel som har blitt ferdigstilt. Berre i 2. kvartal 2025 steig ledigheita i sentrum med om lag 0,5 %, delvis fordi eit stort energiselskap slo saman areal og la ut meir areal på marknaden cbre.ca cbre.ca. Calgary sentrum har om lag 42 millionar kvadratfot med kontorareal, så 30 % ledigheit tilsvarar ~12–13 millionar kvadratfot ledig – ein enorm overkapasitet. Kontor i forstadene, sjølv om dei har det betre enn sentrum, har òg høg ledigheit på 15–20 %. Til dømes var ledigheita for kontor i forstadene i Calgary ~17 % midt i 2025 (med sørlege forstadsmarknader som klarte seg litt betre enn dei nordlege) collierscanada.com. På bynivå (alle klassar, sentrum + forstad kombinert) er kontorledigheita om lag 23–24% assets.cushmanwakefield.com. Desse tala viser at Calgary har ei fleirårig utfordring med å fylle eller omdisponere dei ledige kontorlokala.

På den positive sida er det nokre teikn til stabilisering. Dei siste halvanna åra viser nasjonale data at kontorledigheita i Canada har flata ut, og Calgary er ikkje noko unntak frå denne nye utflatinga cbre.ca cbre.ca. Nettoabsorpsjon (den netto endringa i leigd areal) i Calgary har lege nær null – litt positiv eitt kvartal, litt negativt det neste – noko som tyder på at fallet har stoppa opp. Faktisk rapporterte CBRE at Calgary hadde ein liten positiv nettoabsorpsjon av kontorareal i eit par kvartal, og høgkvalitets “trofé”-bygg såg til og med ledigheita forbetre seg då nokre leigetakarar “flytta til kvalitet” cbre.ca. Dei beste sentrumsbygga (som Bow, Brookfield Place) har klart seg relativt bra, halde på leigetakarar og til og med fått gode leigeprisar, medan eldre B/C-klassebygg står nesten tomme. Denne todelinga betyr at nyare, fasilitetsrike kontor i sentrale område gjer det betre. Faktisk har Calgary sitt “trofé”-segment i sentrum ei ledigheit på rundt 11 % – langt unna den totale sentrumsledigheita på 30 % cbre.ca cbre.ca. Mange leigetakarar brukar denne sjansen til å oppgradere lokala sine (sidan leigeprisskilnaden mellom klassane har minka). Skilnaden i ledigheit mellom klasse A og klasse B/C er om lag 14,7 prosentpoeng cbre.ca, noko som viser at eldre kontorbygg står uforholdsmessig mykje tomme.

Leigeprisar for kontorlokale har følgelig blitt justerte. Den gjennomsnittlege netto leigeprisen i sentrum i Calgary i Q1 2025 var om lag $16,31 per kvadratfot per år assets.cushmanwakefield.com, som faktisk auka frå førre kvartals $14,95 per kvadratfot. Det hoppet er noko misvisande – det reflekterer at nokre høgare-ende lokale har kome på marknaden, heller enn at utleigarar generelt har fått større prissetjingsmakt. Generelt har utleigarar av bygg med lågare kvalitet kutta leigene dramatisk og tilbyr store insentiv for å tiltrekkje leigetakarar (t.d. lange periodar med gratis leige, tilskot til oppgradering). Det er ikkje uvanleg å sjå effektive leiger i klasse B-bygg på énsifra tal per kvadratfot. Til samanlikning ligg leigene i dei beste “trophy”-bygga framleis på høge $20 per kvadratfot eller meir for dei beste lokala. Gjennomsnittleg leige for kontor i forstadene er lågare, og interessant nok gjekk han litt ned tidleg i 2025 (litt ned i forstadene sjølv om snittet i sentrum steig) assets.cushmanwakefield.com. Overordna ligg kontorleigene i Calgary framleis langt under toppane før 2014. Til samanlikning låg leigene for klasse A i sentrum før oljekrisa på $30–40 per kvadratfot; no er det berre dei aller beste lokala som når over $20, og mange avtalar blir gjort til ein brøkdel av historiske prisar. Dette er flott for verksemder som ser etter rimelege kontorlokale, men tøft for bygningseigarar og investorar.

Den vedvarande høge ledigheita har ført til kreative tiltak. Som nemnt er byens kontor-til-bustad-konverteringsprogram eit direkte svar på overskotet. Ved å tilby tilskot (opp til $75 per kvadratfot) til bygningseigarar, har Calgary stimulert til fjerning av kontorareal gjennom konvertering. Ved utgangen av 2025 er tre konverteringar fullførte og fleire under bygging, som til saman vil fjerne om lag 2,68 millionar kvadratfot kontorareal i sentrum cmhc-schl.gc.ca. Dette har ein dobbel effekt: det reduserer ledigheita og bringer fleire folk (beboarar) inn til sentrum, noko som støttar lokale verksemder. Byens representantar framhevar at for kvar $1 i offentlege midlar, har privat sektor lagt inn $4 for å få desse konverteringane til cmhc-schl.gc.ca – ein god utnytting av midlane. Det er ein treg prosess, men på lang sikt bør desse tiltaka merkbart redusere ledigheita. I tillegg vurderer byen riving av kontorbygg for nokre uoppretteleg utdaterte tårn, med moglegheit for å gjere dei om til parkar eller utviklingsområde.

På etterspurnadssida held Calgary sitt kontormarknad gradvis på å diversifisere seg utover olje og gass. Teknologiselskap, sjølv om dei ikkje er på nivå med Toronto/Vancouver, har vakse i Calgary – selskap som Amazon Web Services, Infosys, Unity Technologies og lokale oppstartsbedrifter har teke i bruk kontorlokale, og fyller delvis tomrommet etter dei minkande energiselskapa. Provinsregjeringa har òg desentralisert nokre jobbar til Calgary sentrum, og sektorar som finansielle tenester og helseadministrasjon har hatt moderate utvidingar. Desse gevinstane er likevel inkrementelle samanlikna med dei titals millionar kvadratfot som har blitt ståande tomme. Ein merkbar drivkraft i 2025 er “tilbake-til-kontoret”-presset; mange Calgary-selskap aukar forventningane om fysisk oppmøte, noko som har ført til at nokre leiger litt meir plass eller i det minste held på det dei har i staden for å underleige. Tilgjengeleg underleige, som skaut i vêret i 2020, har vore fallande – underleigd areal i Calgary er ned om lag 9 % frå året før cbre.ca, noko som tyder på at færre selskap prøver å kvitte seg med overflødig plass (eit teikn på at den verste overkapasiteten kanskje er bak oss).

Oppsummert er Calgary sitt kontorsegment i 2025 nede på botnen. Om lag 30 % ledig kapasitet i sentrum er ei enorm utfordring cbre.ca, og det vil truleg ta mange år med økonomisk vekst (og vidare ombygging) for å redusere dette vesentleg. Leigeprisane er svake, særleg i eldre bygg, og utleigarar konkurrerer hardt om leigetakarar. Det er likevel forsiktig optimisme om at blødinga har stoppa. Forteljinga endrar seg frå “kor gale kan det bli?” til “korleis kan vi omstille og kome oss?”. For at Calgary sentrum skal blomstre, er det avgjerande å fylle desse kontora (eller finne nye bruksområde for dei). Det positive: ingen nye kontortårn blir bygd (kontorbygging er på eit 20-års lågpunkt cbre.ca), så tilbodssida blir ikkje verre. Fokuset no er å absorbere eller fjerne eksisterande ledig kapasitet. Dersom Alberta-økonomien held seg sterk og sektorar som teknologi og profesjonelle tenester held fram med å vekse, kan Calgary sentrum sakte men sikkert tære ned overflødig areal. I mellomtida er kontormarknaden i sentrum eit paradis for leigetakarar – stort utval og låge prisar – og eit hovudbry for utleigarar. Det er ei todelt historie: glitrande tårn klarer seg greitt, eldre bygg kjempar for å overleve. Calgary vil bli nøye følgt i eigedomsbransjen medan byen omstiller sentrum for ei post-olje, hybrid arbeidsverd.

Handel og kombinerte utviklingsprosjekt

Calgary sitt handelseigedom i 2025 står generelt på tryggare grunn enn kontormarknaden, sidan den blir støtta av byens folkevekst og aukande forbruk. Marknaden for handel omfattar alt frå kjøpesenter i forstadene og store “big-box”-senter til butikkar i bygater og nye kombinerte utviklingsprosjekt. Totalt sett er ledigheita i Calgary sin handelssektor moderat og leigeprisane for handel har vore relativt stabile, sjølv om resultatet varierer etter plassering og type.

I forstadene, følgjer detaljhandelen bustadtaka – og Calgary har mange nye bustadtak. Når nye lokalsamfunn dukkar opp i utkanten, leverer detaljhandelsutviklarar dei nødvendige kjøpesentera med daglegvarebutikkar og tenester. Til dømes, i veksande område som Livingston/Carrington (nord) og Seton/Mahogany (sør), har nye detaljhandelskompleks opna eller er under bygging for å betene desse innbyggjarane (med supermarknader, apotek, restaurantar, osv.). Desse blir ofte raskt utleigde, sidan nye lokalsamfunn ofte har oppdemd etterspurnad etter lokale tilbod. Power centres (samlingar av store butikkar) i etablerte område er generelt sett sunne òg; Calgary si sterke folkevekst har støtta salet hos store detaljistar (Costco, Walmart, byggevarehus, osv.), og ledig areal i desse sentera er lågt. Nokre eldre power centres har til og med fått ombygging, med nye bygg eller blanda bruk. Ein merkbar trend er innføringa av blanda bruk-element – til dømes, det enorme Taza-prosjektet på Tsuut’ina Nation sitt land (SW Calgary, nær ringvegen) som bringer detaljhandel, underhaldning, kontor og potensielt bustader i eit nytt knutepunkt, noko som viser at skiljet mellom rein detaljhandel og blanda bruk-destinasjonar blir viska ut.

Calgary sine kjøpesenter hadde det tøft under pandemien, men dei største sentera er på veg tilbake. CF Chinook Centre og CF Market Mall, byens største senter, rapporterer betre besøkstal og salstal i 2025, delvis takka vere nye butikkopningar og oppgraderingar. Chinook Centre førebur ei stor utviding (inkludert moglegvis ein open handlegate og bustadtårn på området dei neste åra), og i 2025 held dei fram med å tiltrekke seg nye internasjonale merkevarer. CrossIron Mills, outlet-senteret like nord for bygrensa, er òg framleis ein regional trekkplaster. Sekundære senter (som Sunridge eller Southcentre) er stabile, sjølv om dei møter konkurranse frå netthandel og må fornye seg med tilbod som serveringsstader, treningssenter eller til og med helsetenester i butikklokale. Calgary si ledigheit for detaljhandel (for kjøpesenter/malls) er estimert til låge til middels ensifra prosent (om lag 3–6 %, varierer etter delmarknad). Byen si høge folkevekst har halde etterspurnaden oppe – fleire folk betyr fleire kundar.

I bykjerna er detaljhandelen ei blanda historie. Calgary sentrum sin kontorbaserte detaljhandel (+15-matcourtane, butikkar i første etasje i kontorbygg) har slite på grunn av heimekontor og færre kontorarbeidarar. Nokre +15-matcourt-boder og nærbutikkar som retta seg mot pendlarar står framleis tomme eller har reduserte opningstider, sidan talet på kontorarbeidarar i sentrum framleis er under nivået frå 2019. Men etter kvart som fleire flyttar til sentrum (med nye leilegheiter og omgjorte kontorbygg), kjem det til ein ny kundegruppe. Vi ser ein auke i tilbod som daglegvarebutikkar (t.d. to store daglegvarekjeder har opna butikkar i Beltline dei siste åra) og tenester for bebuarar. Områda Beltline og East Village har blitt populære for servering og underhaldning, noko som hjelper til å fylle butikklokale der. Til dømes, First Street SW i Beltline og 17th Avenue får stadig nye kafear, barar og butikkar, og rir på bølgja av unge profesjonelle som bur i nærleiken. Ledigheit for detaljhandel i sentrum (på gateplan) er framleis høg (kanskje ~10 %+), men blir betre etter kvart som nokre lokale blir omgjort til nye konsept (som treningsstudio, medisinske klinikkar eller pop-up-galleri) og auka bustadtettleik gjer tidlegare stille kvartal attraktive for detaljhandel.

Ein stor utvikling i horisonten for urban detaljhandel er den nemnde Culture + Entertainment District rundt 17th Ave og Stampede Park. Med utvidinga av BMO Centre (konferansesenteret som stod ferdig i 2024) og bygginga av Event Centre, inkluderer planane detaljhandel, restaurantar og offentlege torg heile året for å skape eit levande distrikt. Allereie har Platform Innovation Centre (eit teknologisenter) opna i East Village med offentlege rom, og organisasjonen Calgary Stampede arbeider med ein handlegate som del av ombygginga av eigedomane sine. Rundt 2027 kan denne sona bli Calgary si utgåve av eit sports-/underhaldningsdistrikt, med barar, butikkar og hotell – noko som vil gi nytt liv til detaljhandelen i sentrum.

Eit anna interessant detaljhandelsprosjekt er Greenwich-utviklinga i nordvestre Calgary (nær Canada Olympic Park). Det er eit 59 mål stort planlagt samfunn som siktar mot ein “New York-inspirert” atmosfære med townhouses i brownstone-stil og ein miks av næringslokale avenuecalgary.com. Merkverdig er at dei opna Calgary Farmers’ Market West som ein hovudattraksjon avenuecalgary.com – ein innandørs marknadshall som trekkjer besøkande for lokal mat og varer. Dette har sett Greenwich på kartet og viser korleis opplevingsbasert detaljhandel (som bondens marknad, mathallar) er ein del av ny samfunnsplanlegging. På same måte inkluderer nye område som University District høgstandard detaljhandel integrert med bustader, noko som har vore svært vellukka (med daglegvare, kino, restaurantar nær campus og nye leilegheiter).

Ein kan ikkje snakke om detaljhandel utan å nemne e-handel: Det held fram med å vekse, men Calgary-forhandlarar har tilpassa seg ved å fokusere på opplevingar i butikk og omnichannel. Industrielle distribusjonssenter i utkanten av byen dekker den nettbaserte etterspurnaden (som omtalt i industridelen), men fysiske butikkar i Calgary er langt frå døde. Faktisk er eit særtrekk ved Calgary den relativt unge, velståande befolkninga med sans for å ete ute og handle når dei kan – byen ligg jamt høgt på restaurantforbruk per innbyggjar. Den økonomiske energien i 2022–2025 (med mindre strenge nedstengingar enn enkelte andre stader og rask oppgang) gjorde at mange restaurantar og butikkar blømde. Når det er sagt, har inflasjon og høge renter gjort forbrukarane litt meir forsiktige i 2025, noko som har ført til litt moderat vekst i detaljhandelen.

Blaningsutvikling er eit sentralt tema: å blande bustad, kontor og detaljhandel. Calgary si nye regulering i område som Brentwood, Anderson og andre kollektivknutepunkt oppmuntrar til tårn med detaljhandel i første etasje. Eit døme under bygging er ved Brentwood Village Mall – eit gammalt kjøpesenter som blir bygd om med høghus og detaljhandel på bakkeplan. Det same gjeld ved Westbrook og Shaganappi rundt nye togstasjonar. Ved å kombinere bruksområde, ønskjer utbyggjarane å sikre eit innebygd kundebase for detaljhandel og skape liv døgnet rundt. Kommunen sin oppdaterte kommuneplan legg vekt på desse komplette samfunn.

Oppsummert er Calgary sitt butikksektor i 2025 forsiktig sunn. Butikkar i forstadene veks i takt med byens vekst, dei største kjøpesentera fornyar seg, og gatebutikkar i folkerike område finn fotfeste. Utfordringar finst framleis for butikkar som er avhengige av kontorarbeidsplassar i sentrum og eldre senter som treng oppgradering. Men i motsetnad til kontormarknaden, har butikksektoren grunnleggande støtte frå Calgarys demografi og forbruksmønster. Ledigheita er handterbar, og leigeprisane for dei beste butikkareala har til og med hatt ein liten auke i område med høg etterspurnad. Calgarys butikkmarknad rir til sjuande og sist på bølgja av folkevekst – fleire folk betyr fleire kundar – og det er ei positiv utvikling så lenge byen held fram med å tiltrekke seg nye innbyggjarar.

Trendar innan industrieiendom

Mens kontormarknaden slit og butikkane tilpassar seg, har industrieiendom i Calgary vore ein stjerne dei siste åra. Industrisektoren (lager, distribusjonssenter, produksjonslokale, logistikkområde) i Calgary og regionen rundt har opplevd stor etterspurnad takka vere ein kombinasjon av vekst i netthandel, Albertas fordelaktige plassering for distribusjon, og ein relativt variert industribase (inkludert logistikk, matforedling, byggemateriale, osv.). I 2025 ser vi framleis sterke grunnforhold i industrien, sjølv om ein tilstrøyming av ny bygningsmasse byrjar å lette litt på det som har vore ein svært stram marknad.

For å setje det i samanheng: Calgary sin industri-ledigheit nådde eit 16-års lågpunkt på berre 2,6 % midt i 2023 assets.cushmanwakefield.com – i praksis nesten full utnytting – då selskap snappa opp alt tilgjengeleg areal. Dette vart drive fram av store satsingar frå netthandel- og butikkdistribusjonsselskap, som Amazon (som opna fleire distribusjonssenter i Calgary-området), Walmart, Canadian Tire og andre som bygde store logistikkanlegg for å betene Vest-Canada. I tillegg gjer Calgary si rolle som knutepunkt for jernbane og lastebiltransport (midt mellom Vancouver og Winnipeg, og ein port til den amerikanske grensa via Highway I-15) byen til ein strategisk plassering for lager. Gjennom 2021–2023 var opptaket (leigd areal) langt høgare enn nybygginga, noko som pressa ledigheita ned og leigene opp.

Når dei såg den stramme marknaden, svarte utbyggjarane med ein bølgje av nybygging. Dei siste 18 månadene har talrike industriprosjekt blitt fullførte på tvers av alle segment – store distribusjonssenter, mellomstore fleirbrukar-industriområde, og til og med nokre eigarseksjonerte industrikondominium. Ifølgje Cushman & Wakefield såg Calgary i dei 18 månadene etter midten av 2023 ein «bølgje av ferdigstillingar på tvers av alle marknadssegment» som byrja å tilføre sårt tiltrengt plass assets.cushmanwakefield.com. Ved starten av 2025 førte denne byggeboomen til ein moderat auke i ledig areal frå dei rekordlave nivåa. Total industriledigheit steig til 4–5 % området innan 2025 avisonyoung.ca. Colliers rapporterte at Calgary si industriledigheit var på 4,14 % i Q2 2025, litt ned frå førre kvartal takka vere positiv nettoabsorpsjon på om lag 560 000 kvadratfot. collierscanada.com. Avison Young sitt oversyn for Q2 2025 viste ledigheit på om lag 5,1 % med 6,2 % tilgjengelegheit (som inkluderer areal på marknaden, men ikkje enno ledig), og rundt 1,2 millionar kvadratfot under utvikling framleis avisonyoung.ca. Så marknaden er framleis på den stramme sida av balansert – absolutt ikkje overbygd, men heller ikkje lenger akutt underforsynt. Ein ledigheit på 4–5 % betyr at leigetakarar har litt fleire val, og utbyggjarar leiger ikkje ut bygg før dei er ferdige (noko som skjedde under den strammeste perioden).

Industrielle leigeprisar har auka dei siste åra grunna låg ledigheit. I Calgary har nettoleige for nye, moderne lagerlokale pressa seg opp i $10–11 per kvadratfot, noko som er merkbart (historisk var $7–8 normalen). Eldre eller mindre optimale lokale leigast ut for mindre, men samla leigevekst har vore sterk. Det har vore noko motstand frå leigetakarar i 2025 med meir areal tilgjengeleg – dei raske leigeaukingane flatar ut. Men utleigarar av moderne høglagerbygg er framleis trygge grunna avgrensa konkurranse i det segmentet. Calgary sine industrieiendom- og byggekostnader stig òg, noko som pressar leigene for nye prosjekt oppover.

Frå eit utviklingsperspektiv modererer bygginga seg litt etter den siste boomen. Som nemnt, er om lag 1,2 million kvadratfot under bygging per midten av 2025 avisonyoung.ca. Dette er ned frå aktivitetsnivået i 2022 då fleire millionar kvadratfot vart bygde samstundes. Utviklarar er blitt litt meir forsiktige (høgare finansieringskostnader og litt mjukare marknadsutsikter), men dei er langt frå å trekke seg ut – industri vert framleis sett på som eit godt val. Nokre prosjekt i køen inkluderer fleire fasar ved High Plains Industrial Park (aust for byen i Balzac), nye bygg i Dufferin North industriområde, og nokre spekulative bygg i dei industrielle korridorane i søraustlege Calgary.

Viktige drivarar for industribehov i Calgary:

• Netthandel og distribusjon: Selskap held fram med å optimalisere forsyningskjedene. Calgary er eit distribusjonssenter for Vest-Canada (tek imot varer frå hamna i Vancouver, betener Alberta, Saskatchewan, osv.). Amazon har fleire anlegg her; i 2025 nyttar dei fullt ut sitt store Balzac-oppfyllingssenter og eit sorteringssenter i byen. Andre forhandlarar og 3PL (tredjeparts logistikk) har etablert seg for å støtte raskare levering til kundar på Prairies. Denne trenden sikrar at store lager (100 000+ kvadratfot) held seg etterspurde. Faktisk auka lagerbeholdninga over 100 000 kvadratfot med 20 % på fire år lee-associates.com, og i 2025 hadde nokre av dei store nye bygga ledige lokale (denne delmarknaden fekk ei ledigheit på ~9 % då nokre enorme areal kom på marknaden) lee-associates.com. Men desse er venta å bli leigd ut over tid etter kvart som fleire selskap konsoliderer drifta si i Calgary.
• Produksjon og prosessering: Calgary er ikkje tungt industriell som ein bilproduksjonsby, men har produksjon innan mat og drikke (t.d. brygging, kjøttprosessering), byggevarer, elektronikk, osv. Nokre av desse brukarane har utvida, særleg matprodusentar som svar på folkevekst og landbruksproduksjon i Alberta. I tillegg har høge råvareprisar dei siste åra auka behovet for lagring av materiell og utstyr til olje & gass og landbruk.
• Logistikk-infrastruktur: Fullføringa av Calgarys Ringveg (Stoney Trail) gir utmerka tilkomst for lastebilar rundt byen. Industriområde nær ringvegkryss (t.d. SE Shepard industriområde, Foothills industriområde, Balzac/Airdrie) blomstrar på grunn av enkel tilkopling til motorvegen. Calgarys flyplass (YYC) er òg eit fraktsenter, og lager rundt flyplassen har praktisk talt null ledigheit.

Gitt desse faktorane, er utsiktene for industrien framleis positive. Dei fleste ekspertar ser for seg at Calgary sin industri-vakansje held seg på midtsifra prosentnivå på kort sikt – nok plass til at leigetakarar kan flytte litt rundt, men stramt nok til å halde leigene oppe. Betydelig ny etterspurnad (til dømes eit nytt stort distribusjonssenter) kan raskt stramme til marknaden igjen. Calgary tener òg på å vere meir rimeleg enn Vancouver eller Toronto for industriverksemder, så nokre selskap føretrekkjer å leggje drifta hit (om det passar nettverket deira). Det er òg interesse for investeringar i Calgary-industri: avkastningskrava har gått ned (som speglar høge verdiar), og nasjonale investorar/REIT-ar har kjøpt opp Calgary-lager som stabile inntektsobjekt.

Oppsummert er Calgary sin industrieiendom i 2025 sterk og i vekst. Vakansje på ~4–5 % er langt frå dei 0–2 % superstramme tilstandane tidlegare, men framleis sunt avisonyoung.ca. Nytt tilbod gir endeleg leigetakarane meir å velje i, men etterspurnaden er framleis sterk nok til at dei fleste nye bygg vert fylte opp (Q2 2025 hadde framleis positiv nettoabsorpsjon (~125 000 kvadratfot) totalt avisonyoung.ca). Industrieiendomseigarar har det mykje betre enn kontoreiendomseigarar i Calgary, sidan lokala deira er etterspurde og bruken er høg. For Calgary-økonomien betyr ein livskraftig industrisektor arbeidsplassar innan logistikk og lett industri, og det styrkjer byen si rolle som distribusjonshjarte i vest. Når vi ser mot 2030, kan industrien faktisk møte ei ny utfordring: tomter for utvikling. Etter mykje utbygging dei siste åra, vert gode industritomter sjeldnare, og prisane på regulerte tomter har stige kraftig. Men for no, i 2025, er kursen for industrimarknaden jamn vekst, i takt med Calgary si aukande rolle i dei kanadiske forsyningskjedene.

Viktige faktorar som påverkar marknaden i 2025

Fleire makroøkonomiske faktorar påverkar Calgary sin eigedomsmarknad sterkt i 2025. Desse spenner frå økonomiske trendar og politiske endringar til demografiske skifte. Å forstå desse drivkreftene er nøkkelen til å tolke marknadsutviklinga og framtidsutsiktene:

• Renter og bustadlånskostnader: Kanskje den mest umiddelbare faktoren som påverkar kjøparåtferda i 2025 er det høge rentenivået. Som svar på landsomfattande inflasjon gjennomførte Bank of Canada raske renteaukingar i 2022–2023, noko som pressa styringsrenta frå nær 0 % til rundt 4,5–5 % tidleg i 2023. Dette førte til 5-årige bustadlånsrenter på 5–6 %, omtrent ei dobling av lånekostnadene for bustadkjøparar samanlikna med dei svært låge rentene i 2020–21. Desse høgare rentene har stor innverknad på kjøpekrafta – det same huset har no mykje høgare månadlege låneutgifter, noko som reduserer kor mykje kjøparar kan kvalifisere for. Som eit resultat kjølna den tidlegare svært sterke etterspurnaden i Calgary i 2023/24, og 2025 ser framleis denne dempande effekten. Potensielle kjøparar anten utset kjøpet, senkar budsjettet, eller går over til å leige. CREB merka at økonomisk usikkerheit (inkludert renteusikkerheit) tynget bustadsalet tidleg i 2025 då kjøparane vart meir forsiktige creb.com. Men det finst eit lyspunkt: mot midten og slutten av 2025 starta Bank of Canada å kutte rentene litt på grunn av svakare økonomi. I september 2025 kutta BoC styringsrenta til 2,50 % (det første kuttet på seks månader) reuters.com, noko som signaliserte ein mogleg periode med lågare renter. Dette var eit svar på lågare inflasjonspress og økonomiske risikoar. For Calgary-marknaden er alle nedgangar i bustadlånsrenta positive – det betrar kjøpekrafta og kan få nokre kjøparar tilbake på marknaden. Berre forventninga om lågare renter mot slutten av 2025/2026 har betra stemninga. Likevel, samanlikna med det siste tiåret, er lånekostnadene høge, og det er ein hovudgrunn til at prisveksten i Calgary har flata ut i 2025. Stresstesten (som krev at låntakarar må kvalifisere seg til ~2 % over kontraktsrenta) er framleis eit hinder, særleg for førstegangskjøparar. Oppsummert: renter i 2025 verkar avkjølende, og marknadsbalansen er delvis eit resultat av desse høgare finansieringskostnadene. Dersom rentene held fram med å falle inn i 2026, kan det gi ny energi til etterspurnaden.
• Folkevekst & migrasjon: Calgary er midt i ein folkevekstboom, noko som gjer demografi til ein stor medvind for bustadmarknaden. Som nemnt tidlegare, vaks byens CMA med om lag 6 % frå midten av 2023 til midten av 2024 – noko som tilsvarer rundt 100 000 nye innbyggjarar atb.com – og ein ventar framleis sterk vekst inn i 2025 (sjølv om det truleg ikkje blir like høgt). Denne veksten kjem frå to hovudkjelder: internasjonal immigrasjon og interprovinsiell migrasjon. Internasjonalt har Canada hatt rekordhøge immigrasjonsmål (om lag 465 000 i 2023, 485 000 i 2024, og 500 000 i 2025 på landsbasis). Alberta har tiltrekt seg ein betydeleg del av desse nykomarane, takka vere jobbmoglegheiter og lågare buutgifter enn i Ontario eller BC. Mange nye innvandrarar vel Calgary som første stoppestad, eller flyttar dit etter først å ha kome til ein annan stad. I 2024 kom nær to tredelar av folkeveksten i Calgary frå internasjonal migrasjon (inkludert eit betydeleg tal ikkje-permanente innbyggjarar som utanlandske studentar og mellombelse arbeidarar) atb.com. Innanlands trekkjer Calgary til seg folk frå andre provinsar – særleg yngre arbeidstakarar og familiar frå Ontario, BC og andre stader som søkjer rimeleg bustad og gode jobbar. I 2024 hadde Calgary og Edmonton til saman ein netto tilvekst på om lag 35 000 interprovinsielle migrantar, noko som utgjorde hovuddelen av veksten i Alberta atb.com. Denne tilstrøyminga av folk har auka etterspurnaden etter bustad over heile spekteret: nykomarar leiger ofte først (noko som gjer leigemarknaden strammare, som vi såg), og mange går deretter over til å eige, for ikkje å nemne auka forbruk som driv behovet for næringseigedom. Eit viktig poeng er at demografi har vore ein stor positiv faktor som har halde bustadmarknaden i Calgary robust. Sjølv då rentene beit, gav det store talet på folk som trong bustad ein underliggjande støtte. Ser vi framover, kan det kome ei endring: den føderale regjeringa antyda seint i 2024 modererande immigrasjonsmål som svar på uro kring bustadtilbodet mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. Faktisk åtvara RBC Economics om at dersom regjeringa følgjer opp med å redusere talet på nykomarar, kan det “utslette den tidlegare venta folkeveksten” og snu demografi frå ein medvind til ein motvind for bustadmarknaden mortgagesandbox.com. ATB Financial spår òg at folkeveksten i Alberta vil gå ned frå 4,4 % i 2024 til om lag 1,9 % i 2025 på grunn av lågare immigrasjonsmål og færre interprovinsielle tilflyttarar atb.com. For Calgary betyr det at sjølv om veksten vil halde fram, kan ho gå tilbake til eit meir normalt tempo i staden for det hektiske 2022–24-perioden. Færre nykomarar vil bety noko mindre press på bustadeterringa enn dei siste åra. Likevel er 1,9 % årleg vekst historisk sterkt, og Calgary sitt fortrinn når det gjeld prisnivå tyder på at byen framleis vil tiltrekke seg folk dersom andre provinsar held seg dyrare. Kort sagt, innvandrings-/flyttepolitikk er ein svingfaktor: Dersom Canada/Alberta held dørene opne, vil det vere sterk etterspurnad etter bustader i Calgary; dersom politikken vert stramma inn, kan marknaden i større grad måtte stole på lokal hushaldningsdanning.
• Økonomisk helse og sysselsetting: Calgarys eigedomsmarknad har alltid vore tett knytt til økonomien, særleg olje- og gassektoren. I 2025 er det økonomiske bakteppet forsiktig positivt. Alberta er venta å leie Canada i BNP-vekst (~1,9 % i 2025 ifølgje ATB, mot nær flatt vekst i enkelte andre regionar) mpamag.com. Høge oljeprisar i 2022 gav overskot på provinsbudsjettet og fornya noko investering, sjølv om energiprisane sidan har moderert seg. Diversifiseringsarbeid betyr at Calgary ikkje berre handlar om olje: byen har veksande sektorar innan teknologi, logistikk, landbruk og finansielle tenester som bidreg til stabilitet. Sysselsettinga i Calgary har vore aukande – faktisk la Calgary-regionen til 26 700 jobbar dei to første månadene av året assets.cushmanwakefield.com, med sektorar som helse- og sosialtenester i front (la til ~30 500 jobbar år-over-år) assets.cushmanwakefield.com, etterfølgt av detaljhandel og bygg og anlegg. Arbeidsløysa i Calgary ligg på om lag 7,2–7,3 % per Q1 2025 assets.cushmanwakefield.com, ned frå pandemitoppane, men framleis litt over landsgjennomsnittet på ~6,7 % assets.cushmanwakefield.com. Ei arbeidsløyse på 7 % tyder på noko slakk i arbeidsmarknaden, noko som kanskje forklarar kvifor lønsveksten er moderat og ikkje driv lokal inflasjon. Det er òg verdt å merke seg at mangel på arbeidskraft har vore eit problem i bygg og anlegg under oppgangen – ironisk nok var den høge innvandringa som no bremsar, avgjerande for å fylle mange ledige stillingar. Nøkkelen til Calgarys utsikter er retninga for energisektoren. CREB har peika på at “tydelegheit rundt energi- og miljøpolitikk vil vere ein viktig faktor som påverkar bustadmarknaden etter 2025” creb.com. Dette viser til korleis føderal klimapolitikk, godkjenning (eller ikkje) av røyrleidningar, og global etterspurnad etter olje/gass kan påverke Calgarys hovudnæring. Dersom selskapa føler seg trygge, tilset dei og ekspanderer (bra for eigedomsmarknaden); viss ikkje, kan vi sjå ein ny nedgang. Per 2025 er energiselskapa stort sett stabile og lønsame, men mange brukar overskotet til å betale ned gjeld eller utbytte i staden for aggressiv vekst, noko som betyr ingen store kontorutvidingar. På den andre sida er grøn energi og teknologi på frammarsj: Calgary har posisjonert segsjølv som eit knutepunkt for rein teknologi, logistikkteknologi, og har til og med tiltrekt seg nokre film- og kreative næringar. Ein meir diversifisert økonomi gjer eigedomsmarknaden mindre ustabil enn tidlegare. Ein annan økonomisk faktor: handelsspenningar og tollar. Interessant nok såg 2025 ei gjenoppståing av proteksjonistiske handelspolitiske tiltak (med eit skifte i amerikansk administrasjon). CREB peika på “auka usikkerheit” frå amerikanske tollar som ein grunn til at dei nedjusterte bustadprognosen for 2025 storeys.com storeys.com. Tollar på kanadisk aluminium, stål, og potensielt energiprodukt skapte usikkerheit for næringslivet i Calgary, og kunne dempe investeringane. Bank of Canada viste til “den skadelege effekten av amerikanske tollar” i si avgjerd reuters.com. For bustadmarknaden kan denne typen makro-risiko redusere forbrukartilliten – folk er mindre tilbøyelege til å gjere store kjøp dersom dei fryktar økonomisk nedgangstid. Så langt har Alberta klart seg (hjelpt av å vere mindre direkte råka enn provinsar med mykje industri), men det er ein faktor å følgje med på.
• Kommunale retningslinjer og initiativ: Sjølve byen Calgary har innført retningslinjer som påverkar eigedomsmarknaden. Eitt døme er Downtown Strategy, inkludert Downtown Calgary Development Incentive Program (for kontoromgjeringar som nemnt tidlegare). Ved å i praksis subsidiere fjerning av kontorareal og tilføying av bustader, prøver byen å tilpasse sentrumseigedom til nye realitetar. Målet er å redusere ledige næringslokale og auke bustadtettleiken, og så langt viser det konkrete resultat (med tusenvis av nye heimar på veg inn til sentrum) cmhc-schl.gc.ca. Eit anna byinitiativ er å raskt godkjenne nye bustadområde for å møte bustadbehovet. Hausten 2023 godkjende bystyret i Calgary, etter mykje diskusjon, 8 nye forstadsområde som svar på stor etterspurnad etter bustader. Også i 2024 vart fleire tomteutvidingar vurderte. Desse avgjerdene aukar tilgangen på tomter, noko som i teorien hindrar at tomte- og bustadprisar stig for mykje. Samstundes reiser det spørsmål om infrastrukturkostnader og byspreiing. Byen justerte òg tenesteplanen og budsjettet i november 2024 for å støtte bustad- og arealinvesteringar, og legg til rette for utvikling av nye og ombygging av eldre område mortgagesandbox.com. Dette betyr at budsjettmidlar blir sett av til ting som vatn, vegar og planprosessar for å få bygd bustader raskare. Det er òg eit fokus på å tillate fleire innfyllingsprosjekt og fleirmannsbustader i etablerte område – ein del av Calgary si utviklande regulering (som skal fornyast under ein ny byplan som oppmodar til meir tettleik langs hovudårer). Skattar og avgifter kan heller ikkje oversjåast. Calgary har ikkje dokumentavgift slik som nokre andre provinsar (eit pluss for prisnivået). Byen er avhengig av eigedomsskatt, som har vore noko ustabil sidan verdien på kontorbygg i sentrum har falle og belastninga har flytta seg til andre eigedomstypar. I 2025 fekk bustadeigedomsskattane ein moderat auke, og det er ein pågåande debatt om å skape ein meir balansert skatteprofil. For utbyggjarar er kommunale utbyggingsavgifter og søknadsprosessar viktige – Calgary har jobba med å kutte byråkrati for å få prosjekt raskare ut i marknaden (t.d. vart pilotprosjekt for raskare godkjenning av søknader starta i 2024–25). I tillegg påverkar føderale retningslinjer som Foreign Buyer Ban (som trådde i kraft i 2023 og forbyr dei fleste utlendingar å kjøpe bustad i Canada for ein periode, no utvida til 2027) canada.ca Calgary indirekte. Sjølv om Calgary historisk ikkje har hatt like stor del utanlandske investorar som Vancouver eller Toronto, fjernar forbodet noko etterspurnad, særleg frå utanlandske kjøparar som ser på leilegheiter. Alberta er likevel ein av provinsane som har jobba for å mjuke opp forbodet, sidan utanlandsk investering ikkje har vore eit stort problem her. Våren 2023 kom det nokre endringar (t.d. at dei med arbeidstillating kan kjøpe), som opna litt opp. Alt i alt er styresmaktene i Calgary no særleg opptekne av å auke bustadtilbodet og fornye sentrumrong>. Desse er pro-eigedomsutviklingshaldningar som har som mål å lette bustadkrisa og omgjere ubrukt kontorareal. Effekten i marknaden er generelt positiv: meir tilbod for å hjelpe på prisnivået, og meir tillit til at sentrum kan utvikle seg i staden for å stagnere. Likevel må ein finne ein balanse – for mykje tilbod på ein gong kan bli for mykje (sjølv om den høge etterspurnaden i Calgary gjer det lite sannsynleg på kort sikt), og insentiv kostar pengar. Interessentar vil følgje med på kor effektivt desse tiltaka faktisk blir omsett til reelle bustadeiningar og brukte areal.
• Infrastruktur & transport: Som dekka under utviklingar, formar store infrastrukturprosjekt som Green Line LRT og fullføringa av Ringvegen eigedomsmarknaden ved å opne nye område for utbygging og auke tilgjenge. Eigedomsmarknader pleier å førehandsvente desse – til dømes har område nær planlagde Green Line-stasjonar (som Ogden eller Inglewood) allereie sett ein auke i tomteverdiar og nye bustadforslag. Betra kollektivtransport kan auke eigedomsverdiar og tiltrekke visse kjøparar/leigetakarar som prioriterer tilknyting. På den andre sida kan forseinkingar eller usikkerheit i slike prosjekt (og Green Line har hatt mange forseinkingar og endringar i omfang) dempe utbyggingsentusiasmen. I 2025, med spadane endeleg i jorda for Green Line, er det meir tillit til kollektivorienterte prosjekt. På same måte fekk Calgarys flyplass nyleg ei ny rullebane og oppgraderingar på slutten av 2010-talet; innan 2025 vurderer dei vidare utviding etter kvart som passasjertala tek seg opp att – flyplassutvidingar fører ofte til meir hotell- og logistikkutvikling i nærleiken. Ein annan infrastrukturfaktor er offentlege tilbod – nye skular, sjukehus, fritidssenter. Calgarys nye bustadområde er ofte avhengige av lovnader om skular og tilbod; provinsielle budsjettvedtak om skular kan påverke kva for nye område som er mest attraktive for barnefamiliar. I 2025 finansierer provinsen nye skular i mange av vekstområda (noko som trengst gitt folkeauken). Eit heilt nytt kreftsenter opna seint i 2023 nær Foothills Hospital, noko som òg har påverknad på arealbruk (sidan det sysselset mange og kan auke etterspurnaden etter bustader for helsepersonell i nærleiken). Alt i alt er infrastrukturutvikling stort sett ein positiv faktor for eigedomsmarknaden i Calgary, og aukar langsiktig verdi og buvenlegheit.

Oppsummert er marknadsdrivarane i 2025 ein blanda pose: Stram pengepolitikk og noko økonomisk usikkerheit bremser, medan sterk folketilvekst og støttande lokalpolitikk gir gass. Calgary finn seg sjølv i ein slags balanse fordi desse faktorane motverkar kvarandre: til dømes ville stor innvandring ha ført til ukontrollerte prisar om det ikkje var for høge renter som bremsa utviklinga. For framtida bør ein følgje med på endringar i desse faktorane – til dømes eit markant fall i bustadlånsrenter, eller eit stort fall i innvandring – då dette kan vippe marknadsdynamikken på nytt.

Investeringstrendar og moglegheiter

Eigedomsmarknaden i Calgary i 2025 byr på ulike investeringsvinklar, både for lokale og eksterne investorar, innan bustad- og næringssektoren. Marknaden sin overgang til balanse, etter ein periode med rask vekst, har skapt nye moglegheiter (og utfordringar) for dei som ønskjer å investere kapital i Calgary-eigedom.

Bustadinvesteringar: Under boomen 2020–2022 hoppa mange investorar inn i bustadmarknaden i Calgary, lokka av relativt låge prisar (særleg samanlikna med Toronto/Vancouver) og gode utsikter for leigeinntekter. Småskalainvestorar kjøpte leilegheiter og einebustader i forstadene for å leige ut, medan større aktørar (REIT-ar, kapitalforvaltarar) byrja å kjøpe opp eller utvikle utleigeprosjekt. I 2025 har landskapet endra seg litt. Med stopp i leigeprisveksten og høge renter, er reknestykket for investorar med lån vanskelegare. Nokre leilegheitsinvestorar som kjøpte på pristoppen i 2022–23 opplever press på kontantstraumen – lånekostnadene har auka og leigene stig ikkje lenger kraftig, så fortenestemarginane er små eller negative. Dette er ein grunn til at talet på leilegheitsannonser har auka; ein del investorar vel å selje seg ut. Samstundes held mange fast, satsar på langsiktig verdistigning og ser på kortsiktig kontantstraum som sekundært.

Ei ny moglegheit som har dukka opp, er sjølve leilegheitsmarknaden – med litt mjukare prisar og mykje tilbod, kan smarte investorar finne gode kjøp på heilt nye einingar, særleg om utbyggjarar tilbyr rabattar eller insentiv for å få seld ut bygga. Nokre utbyggjarar med tregt sal har tilbydd leigegarantiar eller prisjusteringar, noko som kan lokke investorar på jakt etter gode kjøp. I tillegg gir kontor-til-bustad-konverteringar i sentrum ein potensiell interessant investeringsmoglegheit: desse prosjekta skaper unike loftleilegheiter i sentrumskjernen, og nokre blir utleige, andre kanskje for sal. Tidlege investorar kan gå inn i desse konverteringane eller planleggje å kjøpe einingar om dei blir selde som leilegheiter. Kommunale insentiv gjer dette økonomisk attraktivt for utbyggjarar, noko som kan gi gode prisar for sluttkjøparar.

Eit anna segment er formålsbygde utleigeprosjekt. Institusjonelle investorar, inkludert pensjonsfond og REIT-ar, har i aukande grad sett til Calgary for å bygge eller kjøpe utleigeleilegheitsbygg. Til dømes har Boardwalk REIT (ein stor leilegheitseigar basert i Alberta) utvida porteføljen sin. Med aukande lediggang skulle ein tru ein bør vere varsam, men den langsiktige tanken er at befolkningsveksten i Calgary vil halde leigeetterspurnaden oppe og at leigene vil ta seg opp att når dagens nye tilbod er absorbert. Samanlikna med andre byar er avkastninga (startavkastning) på utleigeeigedom i Calgary høgare, kanskje over 5 % mot under 4 % i Vancouver/Toronto. Nokre investorar ser dette som eit kjøpssignal – ein får grei avkastning og mogleg verdistigning etter kvart som byen veks. I 2025 ser vi faktisk at kanadiske REIT-ar og fond aukar investeringane i fleirmannsbustader, då dei ventar betre avkastning i 2025–2027 etter ein roleg periode deeded.ca. Investorar med god finansiering ser òg på vanskelege eller utfordra leilegheitsprosjekt, som dei kan kjøpe opp eller gjere om til utleige om mindre utbyggjarar får finansieringsproblem deeded.ca.

Utanlandsk investering: Historisk har Calgary ikkje hatt same nivå av direkte utanlandsk kjøp av bustader som til dømes Vancouver. Likevel, på midten av 2010-talet var det ein viss auke i utanlandsk interesse (inkludert frå Kina og Midtausten) for leilegheiter og tomter då marknaden var deprimert (på jakt etter gode kjøp). Den føderale utanlandske kjøparforbodet (2023-2027) sette i praksis ein pause for nye utanlandske kjøp av bustader canada.ca. Så i 2025 er utanlandske personar stort sett ute av reknestykket for hus/leilegheiter. Når det er sagt, kan utanlandsk kapital framleis kome inn via utviklings- eller næringsavtalar. Merk at nokre amerikanske private equity- og globale fond har sett på Calgary sin utleige- og industrisektor. Alberta har heller aldri hatt ein utanlandsk kjøparskatt (i motsetnad til BC og Ontario), så når forbodet til slutt vert oppheva eller dersom unntak gjeld (t.d. studentar eller arbeidstillatelseshaldarar kan kjøpe etter endringar), kan Calgary oppleve ein auke frå oppdemd utanlandsk interesse. Til dømes, dersom internasjonale studentar (ein stor del av tilstrøyminga av ikkje-permanente busette) vel å kjøpe leilegheiter medan dei har arbeidstillatelse (no tillate), kan det gi ein nisje-vekst.

Næringsinvestering: På næringssida er industrieiendom dei noverande favorittane. Investorar over heile Canada er svært interesserte i industri, og Calgary sin kombinasjon av lågare inngangspris og høg etterspurnad gjer det attraktivt. Vi har sett store transaksjonar som porteføljesal av logistikksenter i Calgary til institusjonelle kjøparar. Avkastninga i Calgary kan vere rundt 5–5,5 % for industri, litt høgare enn i meir pressa marknader, noko som gjer det til eit relativt godt kjøp. Med netthandel som held fram, ser mange på industri som eit langsiktig stabilt val. Nokre lokale utbyggjarar som bygde spekulativ industri i 2018–2021 har no cashet ut med store gevinstar, og selt ferdig utleigde bygg til passive investorar. Det er òg interesse for å utvikle ny industri på build-to-suit-basis for selskap, som investorar deretter held på.

For kontor-investeringar er det eit kontrært spel. Dei fleste investorar er forsiktige med Calgary-kontor grunna høg lediggang og usikker oppgang. Prisane for eldre kontorbygg har stupt til der nokre vert selt for brøkdelen av gjenoppføringskostnaden. Ein dristig strategi frå nokre opportunistiske investorar (inkludert lokale entreprenørar og firma) har vore å kjøpe kriseråka kontortårn for konvertering eller ombruk. Til dømes kan ei gruppe kjøpe eit nesten tomt B-klasse kontorbygg til stor rabatt og så søkje om byens konverteringsstipend for å gjere det om til bustader eller anna bruk. Om det lukkast, kan sluttverdien langt overstige kjøpspris pluss konverteringskostnad, og gi god forteneste. Men desse prosjekta er komplekse og ikkje garanterte, og krev utviklarkompetanse, ikkje berre passiv investering. Tradisjonell kontorutleigeinvestering er framleis risikabelt i Calgary; vi har ikkje høyrt om mange vanlege fond som kjøper Calgary-kontortårn i 2025 – faktisk er det vanlegare at eigarar mislukkast eller leverer nøklane til långivarar dei siste åra. Så kontor er stort sett for spesielle situasjonsinvestorar akkurat no.

Detaljeigedomar ligg litt midt imellom. Calgary sin detaljeigedomsmarknad har greie fundament, så eigedomar som daglegvare-ankra butikksenter eller godt plasserte kjøpesenter kan vere solide inntektskjelder. Nasjonale detaljeigedomsinvestorar likar framleis Calgary – til dømes opererer RioCan, First Capital og andre her og ser framleis gode resultat. Nøkkelen er å velje rett detaljeigedom – dei som er knytt til veksande nabolag eller unike trekkplaster (som det nye Farmer’s Market West, som truleg blir ein investeringsmagnet). Auken i kombinerte prosjekt betyr òg at investorar av og til kjøper eller utviklar prosjekt med både bustad- og detaljekomponentar, noko som gir meir diversifiserte inntektsstraumar.

Tomt og utvikling: Tomteinvestering er ein annan vinkel. Dei som kjøpte tomt i utkanten av Calgary for 5-10 år sidan har truleg sett store verdiøkningar etter kvart som tomtene blir tekne i bruk til nye bustadområde. I 2025 stig tomteprisane i randsona med alle dei nye bustadprosjekta som blir annonsert. Nokre investorar spesialiserer seg på å regulere tomt (få godkjenning for bruksendring) og så selje vidare til utbyggjarar – dette kan vere lønnsamt i ein vekstfase. I byen har òg verdi på infill-tomter (tomter for tomannsbustader eller små leilegheitsbygg) auka på grunn av etterspurnad etter bustader i sentrumsnære område. Men ein må følgje med på reguleringsendringar – Calgary er på veg mot ein ny arealplan som kan gi høgare utnytting på mange tomter, noko som kan auke verdien. Omvendt, om for mykje ny tomt i utkanten blir frigitt på ein gong, kan prisveksten på tomt bremse opp.

Leigeavkastning vs. verdistigning: Calgary har tradisjonelt vore meir ein kontantstraummarknad enn ein rein verdistigningsmarknad (samanlikna med heitare marknader). I 2025 kan brutto leigeavkastning for ein typisk leilegheit vere rundt 5-6 %, som er relativt bra, men nettoavkastning (etter utgifter) kan vere 3-4 %, noko som, med dagens rente, kan bety nøytral eller svakt negativ kontantstraum for investorar med høg belåning. Dette har dempa spekulasjonen og hindra marknaden frå å bli overoppheita – noko som er sunt. Mange lokale investorar tenkjer langsiktig, og reknar med at sjølv om kontantstraumen er låg no, vil dei tene på framtidig verdistigning etter kvart som Calgary veks til ein by med over 2 millionar innbyggjarar innan 2030. Nokre investorar frå andre provinsar meiner Calgary er “undervurdert” – til dømes ein einebustad til $600 000 her mot $1,5 millionar i Toronto – og ser for seg at prisane vil nærme seg kvarandre. Om det skjer er usikkert, men om Calgary-økonomien held seg sterk, er det sannsynleg at prisane har meir å gå på på lang sikt, noko som gir oppside for dei som kjøper i denne rolegare perioden.

Flipping og kortsiktig handel: På høgda av oppgangen var flipping av hus eller leilegheiter populært (nokre investorar tente raske pengar då prisane steig frå månad til månad). I 2025 har moglegheitene for flipping minka på grunn av stabile prisar. Flippere må no faktisk tilføre verdi (gjennom oppussing eller ombygging) i staden for å stole på marknadsdriv. Det er framleis ein aktiv marknad for oppussing og videresal, særleg med eldre hus i gode område – investorar kan kjøpe eit gamalt hus i til dømes Lake Bonavista, totalrenovere det, og selje til ein familie med forteneste. Det fungerer så lenge kjøpsprisen er rett. Differansen mellom gamle og nye husprisar i etablerte område gir rom for dette.

AirBnB/korttidsutleige: Dette er ein annan mikrotrend. Calgary sitt reiseliv og konferanseverksemd tok seg opp att i 2023–2024 (Stampede, arrangement, osb.), og sjølv om det ikkje er like stort som i nokre andre byar, finst det ein marknad for korttidsutleige. Nokre investorar har prøvd AirBnB-strategiar med leilegheiter i sentrum eller hus nær populære attraksjonar. Det er ikkje noko kommunalt forbod mot korttidsutleige (sjølv om reguleringar er under diskusjon), så det er ei moglegheit. Likevel, avkastninga samanlikna med innsatsen og den regulatoriske risikoen gjer at det ikkje er i stor skala; meir ein nisje for nokre få kløktige aktørar.

Oppsummert, finn investorar i 2025 Calgary sin eigedomsmarknad attraktiv på grunn av fundamenta og relativ verdi. Marknaden er ikkje i ein augeblinksfeber, noko som faktisk er innbydande for forsiktige investorar som kan plukke opp eigedomar til rimelege prisar utan å måtte delta i bodkrigar. Dei beste moglegheitene ser ut til å liggje innanfor område som utleigebustader (nytte eventuell svakheit no for å posisjonere seg for framtidig gevinst), industri/logistikk-anlegg (satse på Calgary si aukande rolle i den sektoren), og verdi-auke-prosjekt (som ombyggingar eller renoveringar). Lokal kunnskap er nøkkelen – å vite kva nabolag som er i vekst (t.d. Forest Lawn sitt fornyingspotensial avenuecalgary.com, eller kva for forstader som får neste skule) kan gi eit fortrinn. Det er òg ei kjensle av at tida er god: nokre investorar ser på 2025 som eit år for å kjøpe på ein dupp – marknaden har teke ein pause etter stor vekst, så å gå inn no kan gi moglegheit til å vere med på neste oppgangssyklus, særleg om rentene fell og etterspurnaden tek seg opp att. Som ein eigedomsrådgjevar sa, er Calgary i 2025 “verken ein kjøpar- eller seljarmarknad – det er ein investormarknad,” der informerte investorar kan gjere strategiske trekk medan sluttbrukarane sit på gjerdet.

Nabolag å følgje med på i Calgary

Calgary er ein by med mange ulike nabolag, kvar med sine eigne dynamikkar. I 2025 opplever nokre område rask vekst eller store endringar som er verdt å trekkje fram:

• Nye forstadssamfunn: Calgary veks raskast i ytterkantane, i heilt nye område som ikkje fanst for berre nokre år sidan. Til dømes er Yorkville heilt sørvest i byen (vest for Macleod Trail ved 194th Ave SW) eitt av dei nyaste nabolaga avenuecalgary.com. Her finn du ein sentral park, dammar og familievenlege bustader, og mange unge familiar har alt flytta inn. Nærliggjande etablerte område som Silverado og Legacy har butikkar og skular fram til Yorkville får sine eigne tilbod på plass avenuecalgary.com. I nord veks Glacier Ridge og Ambleton (rett nord for Evanston), og tilbyr nye einebustader og rekkehus som er rimelegare enn dei som ligg nærare sentrum. Belvedere heilt aust (utanfor Abbeydale) er eit anna stort område som no tek form, og skal etter kvart huse titusenvis. Desse nye områda står for ein stor del av folkeveksten i Calgary – faktisk stod aktive forstadsutbyggingar for om lag 61 % av bustadveksten i perioden 2021–2025 calgary.ca. Investorar og utbyggjarar er svært aktive her, sidan etterspurnaden frå førstegangskjøparar og tilflyttarar etter forstadsbustader er høg. Byen har òg godkjent Alpine Park i sørvest, Keystone Hills i nord, og fleire til – ser du på kartet, ser du at bygrensa stadig blir utvida. Desse nabolaga lovar det siste innan moderne forstadsplanlegging: opne bustadløysingar, store turvegnett og ofte eit landsbysenter med blanda bruk.
• Indre by-liv – Marda Loop & område: Marda Loop (som omfattar South Calgary, Altadore, Garrison Woods) har vore gjennom ein byggeboom. Det er allereie ein toppdestinasjon for butikkshopping og trendy restaurantar, men no blir det endå tettare. Mange gamle bungalower har måtta vike for rekkjehus og små leilegheitsbygg. Området er under så stort utbyggingspress at “mange av gatene verkar som ein evig runddans av byggearbeid” avenuecalgary.com. Eit stort prosjekt som startar opp er Marc and Mada Block, eit to mål stort utviklingsområde for både bustad og næring av Calgary Co-op og Truman Homes avenuecalgary.com. Det vil gi nye bustadeiningar pluss butikkar (truleg også ein ny Co-op daglegvarebutikk) midt i hjartet av Marda Loop. Sjølv om bygginga er til bry no (med stengde vegar og støy), er det venta at opprustinga vil forbetre opplevinga for gåande og gi fleire bebuarar og meir næringsliv til området på sikt avenuecalgary.com. I praksis er Marda Loop i ferd med å gå frå eit lågbyggdistrikt til ein bylandsby med mellomstore bygg, samstundes som det beheld den kule stemninga. Det er definitivt eit nabolag å følgje med på – eigedomsverdiane har stige mykje, og når prosjekta står ferdige, vil det vere ei av Calgarys mest ettertrakta adresser for dei som vil bu sentralt utan høghus i sentrum.
• Sentrum/Beltline & East Village: Calgarys Beltline (rett sør for sentrum) har vore eit av dei raskast veksande områda i folketal det siste tiåret, takka vere mange nye leilegheitstårn. I 2025 held Beltline fram med å få fleire innbyggjarar. Merkverdig er den vedvarande suksessen til 17th Ave SW som underhaldningsdistrikt – nye barar og spisestader kjem til og byter ut gamle, så det held seg friskt. Etter kvart som fleire jobbar heimanfrå eller hybrid, har det blitt attraktivt å bu i Beltline (med god tilgjenge for gåande). Samstundes modnast det tilstøytande East Village (sentrum aust) som eit nabolag. Alle planlagde leilegheitstårn der er no bygde eller under bygging, og fasilitetar som det sentrale biblioteket og Studio Bell musikkhus gjer det til eit kulturelt knutepunkt. East Village har fått ein ny daglegvarebutikk (opna i 2021) og annan handel som endeleg gir det kjensla av eit komplett nabolag. Med det nye Event Centre som blir bygd rett sør for East Village, vil heile området få endå meir utvikling. Forvent at restaurantar, pubar og hotell byrjar å dukke opp rundt 2026 ved 12th Ave og 4th Street SE. For no blir tomter samla og nokre eldre bygg rivne i Victoria Park. Ser ein framover, kan Beltline/East Village/Rivers District i 2030 huse mange tusen fleire innbyggjarar og vere mykje meir levande, og i praksis utvide sentrumslivet til meir enn berre kontortid.
• Revitalisering i Greater Forest Lawn: Området Forest Lawn (i austre Calgary langs International Avenue SE) har lenge vore eit innvandrartett, arbeidarklasseområde med relativt låge bustadprisar – og, for å vere ærleg, eit rufsete rykte. No blir det derimot i aukande grad sett på som neste område for revitalisering. Byen har peika ut delar av Forest Lawn for eit stort ombyggings- og revitaliseringsprosjekt, med mål om å leggje til fleire bustadalternativ og forbetre offentlege rom avenuecalgary.com. Det er snakk om eit nytt Forest Lawn Civic Centre som skal vere eit kulturelt og rekreasjonelt knutepunkt (men finansieringa er framleis under arbeid) avenuecalgary.com. Allereie har International Avenue (17 Ave SE) fått ei oppgradering av gatebildet for eit par år sidan, noko som har gjort det meir fotgjengervennleg og framheva den globale marknadsstemninga (med mangfaldige butikkar og mattilbod). Investorar ser mot Forest Lawn fordi det er eitt av dei siste sentrumsnære områda med rimelege eigedomsprisar. Som Avenue-magasin påpeikar, er Forest Lawn “klart for å bli eit flott område, spesielt for investorar som vil finne moglegheiter når nye innbyggjarar strøymer til byen og unge familiar blir pressa ut av dei vestlege delane av indre by” avenuecalgary.com. I praksis, etter kvart som område som Marda Loop og Inglewood har blitt dyre, ser folk mot aust etter rimelege bustader nær sentrum, og Forest Lawn passar godt inn. Dersom dei kommunale forbetringane held fram og kriminalitetsproblema blir tekne tak i, kan Forest Lawn bli kraftig gentrifisert dei neste åra. Allereie no ser ein stilige infill-bustader dukke opp i enkelte gater, og lokale verksemder som mikrobryggeri eller kunstrom byrjar å kome til, noko som signaliserer tidlege teikn på endring.
• University District & fornying i nordvest: I nordvest har University District nær University of Calgary blitt ein mønsterbydel for blanda bruk. I perioden 2020–2025 har fleire leilegheitsbygg, utleigebustader og ein handlegate blitt ferdigstilt. Området tiltrekkjer seg ikkje berre studentar, men også eldre som vil flytte til mindre og unge profesjonelle, takka vere tiltalande utforming og fasilitetar (som kino, daglegvare og restaurantar innan gangavstand). Det viser korleis Calgary tek i bruk urbane prinsipp i ein forstads-kontekst. I nærleiken ser dei eldre områda Brentwood og Banff Trail prosjekt knytt til kollektivtransport, takka vere LRT-stasjonane og nærleiken til U of C. Forvent fleire mellomstore leilegheitsbygg og bustader i desse områda.
• Luksuslommer: I den øvste enden av marknaden held nabolag som Elbow Park, Mount Royal, Britannia fram som toppunkt for luksuriøs bustad og har sett rekordprisar sjølv i eit balansert marknad – rikdomen i Calgary er framleis synleg, og desse etablerte områda held verdien sin. På den andre sida ser enkelte forstadsluksusområde (som Springbank Hill, Aspen Woods), som fekk eit overskot av dyre bustader etter 2015, no auka aktivitet etter kvart som fleire høgtlønte flyttar inn frå andre provinsar og finn desse prisane svært rimelege samanlikna med Vancouver.
• Utanfor bygrensene: Det er verdt å merke seg veksten i områda rett utanfor Calgary som Airdrie, Cochrane, Chestermere, osv., som i praksis er satellittsamfunn. Til dømes har Airdrie i nord hatt ein eksplosiv vekst og er no ein by med om lag 80 000 innbyggjarar. I 2025 er marknaden der robust (Airdrie sin referansepris på bustad sette faktisk nye rekordar creb.com). Desse småbyane tener på veksten i Calgary, men tilbyr småbykjensle eller spesielle livsstiltiltrekkingar (som innsjøen i Chestermere). Dei blir i aukande grad integrerte (nokre bur der og pendlar til Calgary eller omvendt). Så i eit vidare perspektiv har heile Calgary-regionen nabolag det er verdt å merke seg, ikkje berre innanfor bygrensa.

Oppsummert: dei nabolaga som viser mest framdrift i 2025 er dei heilt nye forstadane som formar Calgary sine nye yttergrenser, trendy indre bydelar som fortettast med innfyllingsprosjekt og blanda bruk (Marda Loop, Inglewood, Kensington til ein viss grad), og tidlegare oversette område som Forest Lawn på terskelen til fornying. Kvar av desse gir ulike moglegheiter: nye forstadar for bustadbyggjarar og unge familiar, indre by for urbane livsstilar og nisjeutvikling, og område i endring for investorar som søkjer verdiauke. Calgary sin desentraliserte natur – ein miks av forstadsutbreiing og lommer av urbanitet – betyr at det ikkje finst eitt enkelt «heitast» område, men fleire vekstfrontar. Viktig er det òg at etter kvart som Calgary veks, vil samankopling mellom desse nabolaga (via vegar og kollektivtransport) og at tilbodet av tenester held tritt, avgjere kva for område som verkeleg blomstrar.

Marknadsutsikter: Kort sikt og lang sikt

Korttidsutsikter (2025–2026)

På kort sikt er det venta at bustadmarknaden i Calgary vil vere balansert og relativt stabil. Den store aktiviteten tidleg på 2020-talet har no roa seg, og vi går inn i ein periode med moderasjon. For resten av 2025 og inn i 2026 ventar dei fleste analytikarar stabile til moderate prisaukar på bustader, heller enn store svingingar. Den offisielle prognosen frå Calgary Real Estate Board tilseier at ved utgangen av 2025 vil referanseprisane vere omtrent på nivå med (eller litt over) fjoråret for einebustader og tomannsbustader, og litt under fjoråret for leilegheiter og rekkjehus storeys.com. I praksis betyr dette at vi kanskje ser einebustadprisar stige 1–2 % og leilegheitsprisar falle 1–2 % gjennom året – i praksis null, innanfor feilmarginen. Salstala er venta å vere lågare enn toppåra 2021–2022, men nær langtidsnivå (CREB spår om lag 23 000 sal i 2025, som er rundt 10-årssnittet) storeys.com storeys.com. Dette samsvarer med ein sunn, velfungerande marknad der verken seljarar eller kjøparar har eit klart overtak.

Fleire faktorar støttar dette milde utsynet. Rentesatsar er ein stor faktor – så lenge lånekostnadene held seg høge, fungerer dei som ein brems på prisveksten. Dersom Bank of Canada held fram med forsiktige rentekutt inn i 2026 (kanskje får styringsrenta ned til rundt 2 % frå 2,5 % no, gitt at inflasjonen er under kontroll), kan bustadlånsrentene falle tilsvarande. Det vil betre prisgunstigheita noko, og potensielt auke etterspurnaden. Det er likevel lite sannsynleg at vi kjem tilbake til dei superlave 1,5 % bustadlåna frå 2021 med det første. Marknaden vil truleg ikkje gå inn i ein spekulativ rus på kort sikt; i staden vil auka kjøpar-kapasitet bli møtt av framleis rikeleg tilbod, som held ting i sjakk. Scenariet å følgje med på, er om BoC kuttar renta raskare eller djupare enn venta (til dømes som svar på ein resesjon). Merkeleg nok kan ein resesjon føre til lågare renter, noko som kan auke bustadetterspurnaden sjølv om økonomien svekkjast – men om folk mistar jobben, kjøper dei kanskje ikkje hus. Så på kort sikt er det ein balansegang.

På tilbodssida vil 2025 og 2026 få mange bustadprosjekt ferdigstilt, som nemnt. Dette nye tilbodet (særleg leilegheiter og utleigebustader) vil framleis gi kjøparar valmoglegheiter og hindre for høg prisvekst. Vi kan faktisk sjå at tal på bustader til sals aukar dersom fleire investorar vel å selje eigedomar, eller om dei som vil byte opp føler seg trygge nok til å leggje ut sin noverande bustad (sidan det no er lettare å finne ein ny). Ein aukande bustadbeholdning kan gi kjøparane eit lite overtak i enkelte segment. Til dømes kan leilegheitskjøparar i 2026 oppleve at dei kan forhandle prisane litt ned om fleire like einingar er på marknaden. Den kortsiktige risikoen for ein priskorreksjon verkar låg, sidan prisane i Calgary ikkje har overstege fundamentale verdiar dramatisk og folketalsveksten er sterk. Det er meir sannsynleg at vi får ein mjuk landing – små justeringar heller enn eit brått fall.

På leigemarknaden vil det på kort sikt truleg halde fram med å vere leigetakarvennleg. Som nemnt kan lediggangen auke ytterlegare mot slutten av 2025 når fleire prosjekt står ferdige (nokre prognosar antydar at lediggangen kan toppe rundt 6 %). Difor kan 2025–26 faktisk vere eit glimrande vindauge for leigetakarar til å sikre seg gode avtalar, eller for selskap til å forhandle fram kontorleigeavtalar (om dei treng det) til fordelaktige prisar. Men mot slutten av 2026, dersom innvandringa held seg sterk, kan mykje av den nye bustadmassen bli absorbert, og marknaden kan stramme seg til igjen.

I næringseigedom er det ikkje venta at kontorledigheita vil betre seg dramatisk på kort sikt. Vi kan sjå at lediggangen i sentrum held seg rundt 30 % gjennom 2026 cbre.ca – all betring vil gå sakte. Opninga av det nye Event Centre i 2027 kan bli ein katalysator for sentrum (tiltrekke seg verksemder, osv.), men det ligg akkurat utanfor kortsiktig horisont. Industri bør halde seg sterk på kort sikt; om noko, kan vi i 2026 sjå at lediggangen fell igjen etter kvart som det nye tilbodet blir absorbert, med mindre det startar mange nye prosjekt. Detaljhandel vil følgje forbruket – på kort sikt, med høge renter, kan forbruket vere lunkent, men så lenge sysselsettinga er god, bør detaljhandelslokala vere stabile.

Jokeren på kort sikt er alltid noko uventa – til dømes eit plutseleg hopp eller fall i oljeprisen, ei endring i regjeringspolitikk, osv. Alberta skal ha eit nytt provinsval innan 2027, og det er alltid nokre politiske skilnader (som tilnærmingar til å tiltrekke næringsliv eller finansiere bustader). Men innan 2025–26 er politikken relativt fastsett (til dømes held forbodet mot utanlandske kjøparar fram, innvandringsmåla blir kanskje litt reduserte, men er framleis høge, osv.). Med mindre det kjem ein alvorleg global resesjon som rammar etterspurnaden etter råvarer, bør Calgarys økonomi vekse moderat og støtte bustadmarknaden.

Oppsummert er utsiktene på kort sikt ein “myk landing” og eit platå. Kjøparar kan vente seg meir valmoglegheiter og mindre stress enn for eit par år sidan, og kanskje litt betre prisnivå om rentene fell. Seljarar må vere realistiske på pris og rekne med lengre tid på marknaden. Investorar vil finne eit rolegare miljø for å velje sine moglegheiter. I hovudsak er 2025–26 venta å bli ein periode med stabilitet og omstart – som gir inntektene høve til å ta igjen prisane, og bustadtilbodet til å ta igjen folkeveksten – noko som legg eit sunnare grunnlag for lengre sikt.

Langsiktig utsikt (2027–2030)

Ser vi lenger fram mot resten av tiåret, er Calgary sine eigedomsutsikter framleis grunnleggjande positive, sjølv om veksten er venta å bli meir moderat og berekraftig samanlikna med berg-og-dal-bana på 2010-talet og tidleg 2020-tal. Ei rekkje langsiktige trendar og prognosar teiknar eit bilete av korleis Calgary-marknaden kan sjå ut innan 2030:

• Folketal og bustadbehov: Calgary sitt storbyområde er venta å halde fram med å vekse, og kan nærme seg eller passere 2 millionar innan 2030 (opp frå ~1,6–1,7 millionar i 2025). Men som nemnt kan veksttakta avta frå dei ekstraordinære ~4-6 % årlege toppane til noko nærare 1,5–2,5 % årleg atb.com. Sjølv med 2 % per år, betyr det om lag 30 000+ nye innbyggjarar kvart år som treng bustad. Samansetjinga av veksten kan i større grad dreie mot naturleg auke og flytting innan provinsen om innvandringa blir skrudd ned. Men Calgary vil truleg framleis vere ein relativt ung by (medianalder tidleg i 30-åra) med mange nye familiar. Dette gir jamn etterspurnad etter bustader, særleg for familievenlege heimar og utleige for nykomarar. Innan 2030 vil den store millenniumsgruppa vere i 30- og 40-åra (prime kjøpsalder) og Gen Z i 20- og tidleg 30-åra (på veg inn i leige/førstegongs bustadkjøp). Så den demografiske drahjelpa er der.
• Bustadtilbod og bygging: Etter rekordbygginga tidleg på 2020-talet, vil Calgary klare å halde tempoet oppe? Byen sin eigen økonomiske prognose antydar at bustadbygginga vil ligge på om lag 21 000 einingar per år frå 2023–2026 calgary.ca (som er svært høgt historisk sett). Det kan bli ein liten nedgang mot slutten av 2020-talet dersom etterspurnadsveksten avtek eller dersom høge byggekostnader held fram. Likevel, for å møte den samla etterspurnaden, må Calgary truleg halde fram med å bygge i høgt tempo. CMHC sin nasjonale rapport om bustadmangel peikar på at Canada treng fleire millionar nye bustader innan 2030 for å få attende bustadtilgjengelegheita truenorthmortgage.ca. For Calgary tyder det titusenvis av ekstra einingar utover dagens planar. Det er ambisiøst, men Calgary har ein fordel – rikeleg med areal og relativt raskare godkjenningar – til faktisk å auke tilbodet. Vi kan sjå at byen vektlegg fortetting i etablerte område innan 2030 (t.d. meir «missing middle»-bustader) i tillegg til å utvikle nye randsonesamfunn. Dersom bygginga avtek på grunn av økonomiske forhold, er det risiko for ein ny stram marknad mot slutten av tiåret. Men om Calgary klarer å halde bustadbygginga på rundt 15 000+ årleg fram til 2030, bør ein kunne ta unna veksten med berre moderate prisaukar. I hovudsak vil den langsiktige tilbodstrategien avgjere om Calgary held seg rimeleg eller om det igjen blir press på bustadtilbodet.
• Prisutvikling: På lang sikt vil bustadprisane i Calgary truleg gå attende til meir normale nivå – kanskje i takt med inflasjonen eller litt over (t.d. 2–4 % per år). Byen si eiga prognose våren 2025 antyda at veksten i referanseprisen på bustader vil vere nær uendra denne syklusen calgary.ca, grunna sterkt tilbod som møter etterspurnaden. Men etter 2026, dersom folketalsveksten held fram og økonomien er stabil, er moderate årlege prisaukar rimelege. Vi ventar i alle fall ikkje ei dobling av prisane på kort tid slik ein har sett i tidlegare oppgangstider. I 2030 kan ein sjå for seg at gjennomsnittsprisen på bustad i Calgary er om lag 15–25 % høgare enn nivået i 2025. Så om det er rundt 600 000 dollar no, kan det vere på om lag 700 000–750 000 dollar i 2030 (grovt anslag), med atterhald om uventa hendingar. RBC sine langtidsprognosar (frå nokre investormateriale) anslår Calgary sitt snitt til rundt 810 000 dollar i 2025 vestaproperties.com – men det verkar lite sannsynleg ut frå dagens situasjon; meir truleg at ein slik sum kan bli nådd nærmare 2030. Viktig er det òg at bustadprisane i Calgary vil avhenge av renteregimet. Mange ventar globalt at slutten av 2020-talet kan gi meir normale renter (altså ikkje så låge som i 2020, men heller ikkje så høge som i 2023), noko som kan gi jamn, men ikkje eksplosiv, prisvekst.
Økonomisk utvikling: I løpet av dei neste 5+ åra vil Calgarys økonomi halde fram med å bli meir variert. Håpet (og til ein viss grad trenden) er at innan 2030 er ikkje Calgary så tungt knytt til oljeboomar og -nedgangar. Vekstsektorar kan inkludere teknologi (med initiativ for å gjere Calgary til eit teknologiknutepunkt som gir resultat), fornybar energi og rein teknologi (som utnyttar Albertas kompetanse, men går over til framtidas energikjelder), logistikk (med Calgary som eit stort distribusjonssenter i vest), og kanskje meir turisme og kultur (med utvida konferansesenter, nytt arrangementssenter, kanskje til og med framtidige arrangement som eit bod på Expo eller eit anna stort arrangement for å vise fram byen). Om Alberta klarer å koble seg litt frå oljeformuene, kan eigedomsmarknaden få meir stabilitet i staden for kraftige sykliske svingingar. Likevel vil olje og gass framleis vere viktig i 2030 – realistisk sett vil ikkje den globale etterspurnaden etter energi kollapse innan då, og Alberta har lågkostreserver. Så Calgary vil truleg oppleve minst ein energisyklus til innan 2030 – noko som vil styrke inntekter, sysselsetting og etterspurnad etter bustader (og kan føre til ein liten boom i bustadmarknaden om ikkje tilbodet held tritt). Sentrum og bykjerne 2030: Eit stort spørsmålsteikn: Korleis vil sentrum av Calgary sjå ut i 2030? Ideelt sett vil ledigheita i sentrum vere vesentleg redusert innan 2030, takka vere ombyggingar og nye bruksområde. Byen sitt mål om å fjerne 6 millionar kvadratfot kontorareal innan 2031 vil redusere ledigheita med om lag 15 prosentpoeng om det blir oppnådd. Så ledigheita i sentrum kan falle frå ~30 % til midten av tenåra innan 2030 – det er eit mål, men ikkje garantert. Ein meir levande, blanda bykjerne med til dømes 10 000+ fleire innbyggjarar (på grunn av ombyggingar og nye bustadprosjekt) er førestilt. Om det skjer, kan det endre marknadsdynamikken: leilegheiter i sentrum kan få ein renessanse, og områda rundt sentrum (Beltline, East Village) kan få sterkare verdistigning fordi sentrum igjen er ein attraktiv stad å bu. Arrangementssenteret, nye kulturarenaer, kanskje ein tilstrøyming av studentar om eit campus i sentrum eller liknande blir utvida – desse faktorane kan vitalisere etterspurnaden etter eigedom i sentrum. I hovudsak er Calgary sentrum 2030 anten ei stor suksesshistorie (som vil løfte eigedomsverdiane der betydeleg) eller ein vidare kamp (i så fall kan leilegheitsprisane bli liggjande). Gitt noverande framdrift og kommunalt fokus, er vi optimistiske på dette området. Infrastruktur innan 2030: Første fase av Green Line LRT er venta å vere i drift innan 2030. Dette vil vere ein game-changer for kollektivtransporten i dei nord-sentrale og søraustlege korridorane. Eigedom rundt dei 10 nye stasjonane bør få ein oppsving – vanlegvis får eigedomar innan gangavstand til ein stasjon ein premie når linja er i drift. På lang sikt, om vidare fasar blir finansiert (inn i nord-sentrale Calgary), vil det opne for endå fleire moglegheiter for kollektivbasert utvikling. Også innan 2030 kan andre prosjekt som mogleg utviding av Foothills Medical Centre, kanskje ein ny terminal på flyplassen, osv., vere aktuelle. Calgary kan vurdere å søke om globale arrangement (dei vurderte 2030 Commonwealth Games, sjølv om det blei lagt på is – men kanskje noko anna). Slike arrangement fører ofte til meir infrastruktur og bustader (men kostar òg pengar).
• Klima og miljø: Sjølv om det ikkje ofte er i fokus i kortsiktig marknadsprat, kan klimahensyn i 2030 begynne å påverke eigedomsmarknaden meir. Calgary har relativt låg klimarisiko (ingen havnivåstiging, osv.), men hendingar som flaumen i 2013 viste sårbarheiter. I 2030 bør dei nye flaumverna og tiltak på Bow- og Elbow-elvane vere fullt på plass for å beskytte sentrum og indre område. Det kan faktisk forbetre attraktiviteten til eigedom nær elva (om folk stoler på vernetiltaka). Calgary si klimafordel kan auke etter kvart som andre stader får større utfordringar (vi høyrer allereie om klimamigrantar). Overgangen til rein energi kan òg bety at det i 2030 finst nye næringar (som hydrogen eller litium) som styrkjer økonomien.
• Bustadprisar og politikk: Bustadprisar vil framleis vere eit offentleg tema. Samanlikna nasjonalt er Calgary framleis ein av dei meir rimelege storbyane, men om prisane stig og rentene ikkje fell særleg, kan lokal bustadprisløyse bli verre. Byen og provinsen kan setje i verk tiltak for å sikre at familiar med middels inntekt kan eige eller leige til ein fornuftig pris. Allereie i 2023–24 opplevde Calgary ein liten leigekrise som løyste seg med meir tilbod; dei vil nok unngå at det skjer igjen. Vi kan få sjå fleire samarbeid for rimelege bustader (som å gjere om tomme kontor til rimelege bustader med offentleg støtte). Om bustadtilbodet på lang sikt ikkje held tritt, eller marknaden tek seg kraftig opp igjen, er det alltid mogleg med politiske inngrep (til dømes strengare lånekrav eller skattar) for å roe det ned. Men det er vanskeleg å spå.

Alt i alt er langtidsutsiktene for Calgary-eigedom fram mot 2030 forsiktig optimistiske. Calgary ligg an til å vekse vidare, både i folketal og som økonomisk sentrum. Etterspurnaden etter eigedom bør vekse i takt, men truleg i eit tempo byen (gjennom proaktiv utvikling) kan handtere. Den største forskjellen frå tidlegare tiår kan vere mindre svingingar – Calgary kan bli ein meir stabil vekstmarknad, lik nokre andre storbyar. Huseigarar kan vente at eigedomsverdien aukar i eit sunt, men ikkje overilt, tempo, og byggjer eigenkapital over tid. Leigetakarar kan dra nytte av eit større leigemarknadstilbod og meir balansert leigeprisvekst (sjølv om leigene vil stige igjen etter kvart som dagens tilbod blir brukt opp). Kontoreiendomseigarar vil håpe på eit meir variert leigetakarmiljø innan 2030, medan eigarar av industrieiendom truleg vil sitje på verdifulle eigedomar i ein fullt utbygd industrimarknad.

Ein kan seie at Calgary i 2030 kan likne på det Denver eller Austin har opplevd – byar som voks raskt, diversifiserte økonomien, og fekk eigedomsprisane til å stige, men som framleis er meir rimelege enn dei store kystbyane. Calgary sin livskvalitet (solrikt vêr, nær fjella, rein by) og relative rimelegheit kan tiltrekke seg både bedrifter og folk, og forsterke ein positiv sirkel. Om det ikkje skjer uventa sjokk, er byen på veg mot stabil vekst. Difor ser langsiktige investorar på Calgary som eit trygt val; familiar ser det som ein stad der bustadeige vil vere mogleg; og byplanleggarane ser ein sjanse til å styre veksten smart (meir fortetting, meir kollektivtransport) slik at Calgary i 2030 er ein større, men òg betre samanknytt og meir levande by. For eigedomsmarknaden betyr det ein større marknad, men forhåpentlegvis prega av balanse – rett forhold mellom tilbod og etterspurnad, som gir verken boble eller krakk, men varig velstand.