Boomby eller nedgang? Inni dei overraskande eigedoms­trendane i Jackson Hole for 2025 og utsiktene for 2028

september 26, 2025
by
Boomtown or Slowdown? Inside Jackson Hole’s Surprising 2025 Real Estate Trends and 2028 Outlook

Nøkkelfakta

  • Bustadprisar kjølnar litt: Median salgspris i Jackson Hole låg rundt $1,78 millionar midt i 2025, ned om lag 11 % år-over-år frå toppen i 2024, sjølv om gjennomsnittleg salgspris heldt seg høg på ~$4,3 millionar grunna framleis luksussal kwjacksonhole.com. Sjølv etter ein nedkjøling etter pandemien (ein nedgang på 4,8 % i gjennomsnittspris i 2024 mot 2023 jacksonhole-real-estate.com), ligg prisane framleis nær rekordnivå og luksusbustader går rutinemessig for $10–20 millionar kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com.
  • Sal aukar & volum opp: Etter eit roleg 2023, tok transaksjonsaktiviteten seg opp i 2025. Første halvår 2025 hadde om lag 8 % fleire sal enn same periode i 2024 kwjacksonhole.com, og total omsetnad steig 14–16 % år-over-år kwjacksonhole.com. Sal i høgprissegmentet leia an – nesten 75 % av einebustadsal i Q1 var over $5 millionar kwjacksonhole.com – men mellommarknadsleilegheiter/radrekker auka òg ~30 % i sal etter kvart som prisane stabiliserte seg kwjacksonhole.com.
  • Låg lagerbeholdning lettar: Lageret er framleis historisk stramt, men betrar seg. Aktive oppføringar midt i 2025 var opp ~16 % frå året før (283 eigedomar) kwjacksonhole.com, og gir endeleg kjøparar litt meir å velje i etter pandemiens lagerkrise. Likevel er tilbodet skeivt fordelt mot det øvre sjiktet – t.d. 40 % av einebustadoppføringane er over $8 millionar kwjacksonhole.com – og rimelege alternativ under $3 millionar er sjeldne (berre ~23 % av bustadoppføringane kwjacksonhole.com). Mange eigarar som kjøpte under COVID-boomen sel ikkje, og held lageret avgrensa.
  • Utleigegullgruve for investorar: Jackson Hole sin ferieutleigemarknad gir nokre av dei høgaste avkastningane i Rocky Mountains. Korttidsutleigeeigendomar (Airbnbs) har i snitt $70 800 i årleg inntekt med ein solid $562 nattepris og ~46 % beleggsprosent airroi.com airroi.com. Etterspurnaden etter bustader regulert for korttidsutleige er stor – slike eigedomar utgjorde ~45 % av alle leilegheits-/rekkehus-sal tidleg i 2025 kwjacksonhole.com. Med turismen i vekst i denne heilårsdestinasjonen, held typiske avkastningsprosentar seg attraktive trass i prisauke på bustader.
  • Nye utbyggingar blomstrar: Utviklarar satsar stort på Jackson si framtid. Store prosjekt er på gang – frå eit 109-roms luksushotell + leilegheiter på North Cache Street (godkjent midt i 2025) jacksonwy.gov til 60 nye resort-leilegheiter ved Snow King Mountain (med 12 arbeidsbustader) jacksonwy.gov. Over 1 400 nye bustader (70 % bunde til lokale) vart godkjende i Northern South Park-planen, Jackson si største bustadutbygging på fleire tiår kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Og 219 rimelege/arbeidsbustader var under bygging tidleg i 2025 for å hjelpe på den lokale bustadkrisa tetoncountywy.gov. Desse utbyggingane har som mål å lette bustadmangelen og modernisere marknaden innan 2026–2028.
  • Endringar i regulering og politikk: Lokale styresmakter styrer veksten stramt. I 2024 innførte Town of Jackson eit moratorium på nye næringsbygg over 35 000 sq ft i sentrum, for å hindre for store prosjekt til arealbruksreglane vart oppdaterte jacksonwy.gov. Teton County utvida òg Natural Resources Overlay i 2025 til å dekke heile fylket, noko som betyr at alle eigedomar no må gjennom miljøvurdering ved søknadjacksonholerealestatereport.com. Strengare vern av dyreliv, terreng og habitat (og vurderingar etter økologisk sensitivitet) vil påverke framtidig utbyggingjacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. Samstundes pressar statlege og lokale styresmakter på for bustadvenlege tiltak (som Northern South Park) for å balansere naturvern med behovet for arbeidsbustader.
  • Infrastrukturforbetringar på gang: Ei bølgje av investeringar i infrastruktur følgjer med veksten i eigedomsmarknaden. Vegprosjekt på Highway 22 (ny bru over Snake River, reparasjonar etter ras på Teton Pass) forbetrar viktige korridorar dot.state.wy.us dot.state.wy.us. I 2025 starta bygginga av eit transportsenter på 2 100 kvadratfot med 400 parkeringsplassar ved Stilson (nær Wilson), med mål om å redusere trafikken inn til Jackson og Teton Village tetonbuildgrant.com. Jackson Hole Airport er halvvegs i fleirårige oppgraderingar (renovering av rullebane, utvida avisingsområde, nye administrasjonsfasilitetar) for å auke tryggleik og kapasitet innan 2026 jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. Desse investeringane i kollektivtransport, vegar og flyplass styrkjer tilgjengelegheita på lang sikt – eit gode for både turisme, pendlarar og eigedomsverdiar.
  • Utsikter fram mot 2028 – Sterk, men selektiv: Jackson Hole sin eigedomsmarknad held fram med å vere optimistisk, men meir avdempa. Tilbodsskrankar – berre om lag 3 % av Teton County-landet er privat utbyggbart (97 % er verna offentleg land) jacksonhole-real-estate.com – vil framleis halde eigedomsverdiane høge. Innan 2028 er det venta at bustadprisane vil halde seg høge eller stige moderat, ikkje falle, grunna vedvarande etterspurnad frå velståande kjøparar som søkjer skattefordelar og alpin livsstil i Wyoming (delstaten har ingen statleg inntektsskatt jacksonhole-real-estate.com). Likevel har den post-pandemiske bølgja roa seg til ein meir balansert marknad: kjøparar har meir forhandlingsmakt enn i 2021, og seljarar må prise strategisk for å tiltrekkje seg bod ettersom utvalet aukar kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Økonomiske forhold vil spele inn – høgare renter gjorde kjøparar meir forsiktige i 2023–24, men ei mogleg rentereduksjon innan 2026 kan utløyse ein ny etterspurnadsbølgje kwjacksonhole.com. Utleigeinvestorar bør sjå solide avkastningar halde seg, sjølv om nye lokale reglar for korttidsutleige framleis er ein usikker faktor. Alt i alt, med mindre det kjem eit stort tilbakeslag, ligg Jackson Hole an til å behalde statusen som ein ultra-premium marknad fram mot 2028, med gradvis vekst, pågåande luksusutvikling og jamn interesse frå både livsstilskjøparar og investorar i denne ettertrakta fjellheimen.

Marknadsoversikt (2025)

Eigedomsmarknaden i Jackson Hole i 2025 er ved eit vendepunkt. Etter den meteorlignande oppgangen i 2020–2021, har det siste året vist ei gradvis normalisering. Prisane har falle litt frå toppnivå, og utvalet – sjølv om det framleis er stramt – er endeleg i vekst, noko som gir teikn til ein meir balansert marknad. Første halvår 2025 hadde merkbart høgare salgsvolum enn 2024, noko som signaliserer fornya kjøpartru trass høgare renter mountainstandardrealty.com. Kjøparar og seljarar tilpassar no strategiane sine: kjøparar vinn att noko forhandlingsmakt når utvalet aukar, medan seljarar møter ein meir kresen marknad som belønner realistisk prising og god førebuing av eigedom.

Fleire dynamikkar definerer landskapet i 2025:

  • Luksus står sterkt, mellommarknaden tek seg opp att: Segmentet for dei aller dyraste bustadene held seg robust. Jackson Hole har vore ein av dei dyraste fjellmarknadene i USA, berre slått av Aspen fram til nyleg jacksonhole-real-estate.com. I 2024 fall det til den 5. høgaste resortmarknaden etter snittpris, då andre område fekk større prishopp jacksonhole-real-estate.com. Men ikkje ta feil – etterspurnaden etter prestisjebustader held fram. Så langt i 2025 har nesten 1 av 4 bustadsal vore over $10 millionar kwjacksonhole.com. Dette har halde gjennomsnittsprisen på sal rundt $4–6 millionar i enkelte kvartal kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Samstundes er mellommarknaden (t.d. leilegheiter og lokale familiehus) på veg opp att etter ein roleg periode. I Q1 2025 auka sal av leilegheiter/rekkjehus med 20 % samanlikna med året før kwjacksonhole.com, då prisane stabiliserte seg og nokre seljarar vart meir fleksible på vilkår kwjacksonhole.com. Kjøparar som vart prisa ut under COVID-perioden, er forsiktig på veg inn att, særleg sidan eit lite fall i rente tidleg i 2025 (under 7 %) har gitt meir tru på marknaden kwjacksonhole.com.
  • Lager: Meir lettelse for kjøparar: Ein av dei største endringane i 2025 er auken i bustader til sals. Ved midten av året var det om lag 283 aktive oppføringar, opp ~16 % frå året før kwjacksonhole.com. Dette markerer ein sårt tiltrengt auke i tilbodet etter rekordlave nivå – hugs at tidleg i 2022 braut det ut bodkrigar om svært få oppføringar. No kjem nye oppføringar på marknaden i eit jamnare tempo (særleg om sommaren), noko som gir kjøparar fleire val. Ikkje alle segment er like godt dekte, likevel. Inngangsnivået og dei moderate prisklassane er framleis underdekte – for einebustader blir alt under ~3 millionar snappa opp raskt og utgjorde berre ~23 % av oppføringane midt i 2025 kwjacksonhole.com. Høgprissegmentet har auka mest (mange huseigarar testar marknaden med premiumprisar). Faktisk over 40 % av dei oppførte husa har prisforlangande over 8 millionar kwjacksonhole.com. Dette overflodet på toppen betyr at luksusseljarar møter konkurranse, medan kjøparar som ser på bustader over ~5–8 millionar har meir forhandlingsmakt enn tidlegare år. Alt i alt fører auken i tilbod, sjølv om den er moderat, til at marknaden bevegar seg frå ein ekstrem seljarmarknad mot ein meir nøytral posisjon.
  • Marknadsstemning – Varsam optimisme: Halda i 2025 er ei blanding av varsamheit og optimisme. På den eine sida har makroøkonomisk usikkerheit (auka renter, aksjemarknadssvingingar) gjort at nokre kjøparar og seljarar vart tilbakehaldne seint i 2023 og tidleg i 2024 mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. På den andre sida held Jackson Hole fram med å gjere det betre enn mange nasjonale marknader, takka vere sin unike appell mountainstandardrealty.com. Ved midten av 2025 var forbrukartilliten lokalt på veg opp att – styrka av ein oppgang i aksjemarknaden om våren og kjensla av at prisane her sjeldan fell lenge mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. Meklarar rapporterer at “oppsamla etterspurnad” frå den stille perioden no kjem til syne: eigedomar som er rett prisa går unna raskt, og fleire bod er tilbake for attraktive mellomklasse-oppføringar. Samstundes er kjøparar meir prisbevisste enn under rushet. Som ein lokal meklar sa: “dagens kjøparar er svært prissensitive… Heimar som er feilprisa risikerer å bli liggjande lenge på marknaden” kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Faktisk fall i Q1 gjennomsnittleg tid på marknaden for selde heimar med om lag 20 % (etter kvart som seljarane vart realistiske), men gjennomsnittleg tid på marknaden for aktive oppføringar var mykje høgare – eit teikn på at overprisa eigedomar vart ståande uselde kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Dette klimaet løner informerte, strategiske aktørar på begge sider av handelen.

Oppsummert held marknaden i 2025 seg framleis på eit høgt nivå, men er i ferd med å normalisere seg. For første gong på fleire år kan kjøparar forhandle og inspisere utan panikk, medan seljarar må innsjå at sjølv i Jackson Hole går ikkje prisane berre opp i ei rett linje. Resten av 2025 ser ut til å vere klar for framleis høg aktivitet – talet på inngåtte sal var nesten 38 % høgare inn mot sommaren samanlikna med 2024 kwjacksonhole.com – men med ein sunnare balanse mellom tilbod og etterspurnad. Neste steg er å gå djupare inn i kvar eigedomssegment (bustad, næring og investeringseigedomar) og trendane kvar gruppe marknadsdeltakarar bør merke seg.

Bustadmarknaden: Høge prisar og høgt spel for heimar

Bustadeigedomar (hus, leilegheiter og tomter) utgjer kjernen i marknaden i Jackson Hole, og 2025 har ført med seg ei blanding av små korreksjonar og vedvarande styrke i denne sektoren. Her er ei oversikt etter underkategori:

Eneboligar

Etter ein ekstraordinær oppgang flatar prisane på einebustader no ut på eit høgt nivå. Medianprisen for einebustad nådde om lag 3,16 millionar dollar ved midten av 2025, opp 14 % frå året før kwjacksonhole.com – ein solid auke, men langt meir moderat enn dei årlege hopp på over 30 % i 2020–21. Gjennomsnittleg salgspris for bustad steig til 6,7 millionar dollar (+34 % år-over-år) kwjacksonhole.com, påverka av nokre få sal i ultraluksus-segmentet over 10–20 millionar dollar (inkludert eitt på over 50 millionar dollar seint i 2024 som sette rekord) kwjacksonhole.com. Desse tala viser Jacksons todelte marknad: eit fåtal megahandelar kan dra “gjennomsnittsprisen” kraftig opp, sjølv om vanlege familiehus (om ein kan kalle eit hus til 3 millionar dollar “vanleg”) har jamnare verdistigning.

Avgjerande er at salvolumet for hus har halde seg sunt. Talet på einebustadtransaksjonar tidleg i 2025 var om lag flatt til svakt opp (+2 % år-over-år ved midten av året) kwjacksonhole.com, men merkbart 47 % høgare i Q1 2025 samanlikna med Q1 2024 kwjacksonhole.com då kjøparar slo til på auka utbod. Mykje av aktiviteten var innanfor bygrensa til Jackson og sør for byen – område som Rafter J, Melody Ranch og 3 Creek Ranch – noko som tyder på sterk etterspurnad etter bustader nær fasilitetar kwjacksonhole.com. Det har òg vore ein eksodus av utbod i det øvre prissegmentet: nesten 75 % av hussala i Q1 var over $5 millionar kwjacksonhole.com, noko som tyder på at velståande kjøparar held fram med å ta opp arve-eigedomar og nyare luksusbustader. Samstundes slit lokale og førstegangskjøparar framleis: svært få einebustader byter eigar for under $1,5–2 millionar, og dei som gjer det er eldre eller ligg utanfor kjerneområdet Jackson. Ein vedvarande mangel på “rimelege” bustader (etter Jackson-standard) gjer at mange arbeidarar og unge familiar framleis er prispressa ut av dette segmentet, med mindre dei kvalifiserer for spesielle bustadprogram (omtalt seinare).

For bustadsigrarar har 2025 introdusert ein ny kalkyle. Det er ikkje lenger garantert kaos; no handlar det om smart prising og timing. Godt førebudde bustader som kjem på marknaden til rettferdige (om enn framleis høge) prisar, vert selde raskt – gjennomsnittleg dagar på marknaden (DOM) for selde bustader fall til om lag 4,5 månader i Q1 kwjacksonhole.com, noko som er raskt for eigedomar til fleire millionar dollar. Men overprisa bustader blir no liggjande i 7–8+ månader med få visningar kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Seljarar har svart med å vere meir strategiske: nokre oppgraderer eller renoverer bustader før dei legg dei ut, andre set ned prisane dersom kjøparinteressa er låg. Lyspunktet for seljarar er at, takka vere Jackson si attraktivitet, held bustadverdiane seg samla sett nær historiske toppar, og mange seljarar opplever framleis fleire interesserte partar dersom dei oppfyller dei rette krava (utsikt, plassering, innflyttingsklar stand). Kort sagt, einebustadsmarknaden i 2025 løner dei som tilpassar seg nyansane – eit skifte frå dei hemningslause bodkrigane for nokre år sidan.

Leilegheiter & rekkjehus

Leilegheits-/rekkehus-sektoren opplever ein kraftig oppsving i 2025. Dette segmentet kjølna i 2022–23 (det var det einaste som såg små prisfall etter 2021) kwjacksonhole.com, men har kome sterkt tilbake etter kvart som rentene stabiliserte seg og kjøparane tilpassa seg. Ved midten av 2025 var salet av leilegheiter/rekkehus opp ~29–30% år-over-år kwjacksonhole.com. Mange av desse salga var konsentrerte i byen Jackson, der leilegheiter gir ein relativt tilgjengeleg inngangsbillett for både sekundærbustad-eigarar og lokale kwjacksonhole.com.

Prisane på leilegheiter/rekkehus har stabilisert seg etter ein kort korreksjon. Medianprisen for leilegheiter ligg rundt $1,19 millionar per midten av 2025 (omtrent +7% år-over-år) kwjacksonhole.com, og gjennomsnittleg salgspris er om lag $1,74 millionar kwjacksonhole.com. Desse gjennomsnitta vart løfta fordi 2025 hadde fleire sal av eksklusive leilegheiter (luksus ski-leilegheiter, nye einingar i Teton Village, osv.) samanlikna med 2024, som hadde fleire førstegangskjøparar kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Faktisk har leilegheitsmarknaden i 2025 dreidd mot det eksklusive segmentet, med færre sal under $1M – berre ~30% av leilegheitssalga var under $1M kwjacksonhole.com. Dette speglar både mangelen på rimelegare bustader og den sterke etterspurnaden etter leilegheiter med mange fasilitetar som kan brukast som feriehus eller utleigeinvesteringar.

Ein viktig drivkraft her er potensialet for korttidsutleige. Ein betydeleg del av bustadkjøparane er investorar eller dei som ser etter fritidsbustad og ønskjer moglegheita til å leige ut via Airbnb når dei ikkje brukar eininga sjølv. Eigedomar som er regulerte for døgnutleige (t.d. visse område i sentrum og Teton Village) er i ekstremt høg etterspurnad, og utgjer om lag 45 % av alle bustad-/rekkehus-transaksjonar tidleg i 2025 kwjacksonhole.com. Kjøparar set pris på desse einingane for fleksibiliteten til å tene inntekt i høgsesongen for turistar. Som eit resultat går bustader som tillèt korttidsutleige ofte for ein høgare pris og blir selde raskt. Ein lokal rapport peika på at med stabile prisar, betre utval og raskare transaksjonstid, “alt peikar mot ein sterk andre halvdel [av 2025] – særleg innan korttidsutleige, der etterspurnaden held seg høg og godt plasserte eigedomar blir selde effektivt.” kwjacksonhole.com Med andre ord: Dersom ein bustad ligg i eit utleigevennleg område og er rett prisa, blir han sannsynlegvis raskt seld.

Frå eit seljarperspektiv er oppsvinget for bustad/rekkehus gode nyheiter. Etter ein periode der aukande rente gjorde at færre kunne kjøpe, har 2025 ført til bodrundar på dei mest ettertrakta einingane (særleg oppgraderte bustader i sentrum av Jackson eller ski-in/ski-out-einingar). Likevel må seljarar vere merksame på splittinga i dette marknaden: eldre eller eigedomar med bruksavgrensingar (som ikkje kan leigast ut på døgnbasis) har færre potensielle kjøparar og kan måtte prisast meir konkurransedyktig, medan luksus- og korttidsutleigevennlege bustader opplever bodkrigar igjen. Totalt sett gir oppsvinget i bustadsegmentet, med transaksjonar +20–30 % og prisar opp ~7–17 % år for år kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com, ny fart til bustadmarknaden i Jackson Hole etter kvart som 2025 går framover.

Ledig tomt & gardar

Marknaden for ledige tomter i Jackson Hole er ei historie om avgrensa moglegheiter og lange perspektiv. Med så lite privat grunn tilgjengeleg i Teton County, utgjer tomtesal den minste delen av transaksjonane (om lag 10–15 % av marknaden) kwjacksonhole.com. Mange tomter er utfordrande – avsidesliggande, bratt terreng eller reguleringsutfordringar – noko som gjer at tomter ofte blir liggjande lenge og prisane kan svinge mykje frå sal til sal.

Så langt i 2025 er salgsvolumet for tomter i praksis flatt: ved midten av året var det 22 tomtesalg, bare ett færre enn året før kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Likevel har miksen av solgte tomter i år vært vektet mot større, mer eksklusive eiendommer. En bemerkelsesverdig handel var en 70 mål stor tomt ved Snake River, listet til $17,8 millioner – en av de dyreste tomtesalgene noensinne kwjacksonhole.com. Som et resultat har gjennomsnittlig salgspris for tomter steget med ~60 % fra året før (over $4,5 millioner per tomt), mens medianprisen faktisk falt med ~14 % til rundt $1,88 millioner kwjacksonhole.com. Disse tallene er svært ustabile på grunn av det lave utvalget – bare et par ranchsalg til flere millioner dollar kan forvrenge “gjennomsnittet”. Hovedpoenget er at ettertraktede store tomter fortsatt oppnår enorme priser, mens mindre tomter (når de en sjelden gang kommer på markedet) kan selges til lavere priser hvis de har problemer som manglende infrastruktur eller vanskelig adkomst.

Tomteutvalget er fortsatt svært begrenset. Omtrent 50–55 tomter var på markedet midt i 2025, praktisk talt uendret fra tidligere kwjacksonhole.com. På papiret kan det se ut som et overtilbud i forhold til salget, men i realiteten er hver tomt unik – forskjeller i beliggenhet, utsikt, regulering og mulighet for utbygging gjør at kjøpere har få reelle alternativer. Mange av oppføringene er rester som har ligget ute i flere sesonger, ofte fordi de er “siste utvei-tomter” (f.eks. uvanlige beliggenheter eller betydelige byggehindringer). Likevel er det tegn til oppsving: det var en 167 % økning i tomter under kontrakt midt i 2025 sammenlignet med midt i 2024 kwjacksonhole.com, noe som tyder på at flere tomtesalg vil bli gjennomført mot slutten av 2025 etter hvert som kjøpere planlegger fremtidige prosjekter.

For alle som engasjerer seg i tomtemarknaden, er tolmod og grundig undersøking avgjerande. Seljarar har som regel ikkje hastverk – som ein meklar sa det, “seljarar er ofte tolmodige, dei veit det krev den rette kjøparen… på den andre sida er kjøparar like avventande” kwjacksonhole.com. Nye fylkesreglar gjer det meir komplisert: med Natural Resources Overlay no gjeldande for heile fylket, må ein kjøpar vurdere kva miljøundersøkingar eller avbøtande tiltak ein eigedom kan trengejacksonholerealestatereport.com kwjacksonhole.com. Seljarar får òg råd om å setje seg inn i desse reglane for å unngå å love meir utbyggingspotensial enn det er grunnlag for kwjacksonhole.com. Oppsummert vil tomtesegmentet i Jackson framleis ha få, men viktige transaksjonar – og dei som håpar å byggje draumehuset frå grunnen av, må navigere ei rekkje utfordringar knytt til regulering, naturvern og kostnader for å lukkast. Den langsiktige verdistigninga for tomter peikar oppover, rett og slett fordi “dei lagar ikkje meir av det” i Jackson Hole si vakre, men arealavgrensa dal.

Næringsbygg: Avgrensa tilbod, nye prosjekt & investorar med interesse

Samanlikna med bustadmarknaden som får mest merksemd, er næringsmarknaden i Jackson Hole mindre, men framleis ein viktig del av marknaden. Den omfattar butikk- og kontorlokale i byen Jackson, hotell og overnattingsstader, og noko lett industri eller område for blanda bruk. I 2025 er næringsmarknaden prega av låg ledig kapasitet, høg etterspurnad etter sentrale lokale, og ein forsiktig haldning til ny utbygging påverka av kommunale reglar og avgrensingar i infrastrukturen.

Den kommersielle kjernen i sentrum av Jackson – tenk butikkar, restaurantar, galleri rundt Town Square – har svært lite utskifting. Mange eigedomar har vore i same eigar sitt eige lenge, eller er eigd av investorar som ser verdien av å vere på hovudgata i ein global turistdestinasjon. Difor er interessa stor når næringsbygg blir seld eller lagt ut for leige, sjølv om prisane er svært høge. Leiga for butikklokale på Cache eller Broadway kan nå premium-nivå på grunn av turisttrafikken (særleg om sommaren). I 2024–25 har ledig kapasitet i sentrale butikklokale vore tilnærma null; all nedgang i butikkleige under pandemien er no snudd etter at turistane kom tilbake. Lokale verksemder slit framleis med dei høge leigene, men økonomien i Jackson – styrkt av velståande besøkande og fastbuande – har så langt halde liv i eit mangfaldig sentrum med butikkar, utstyrsforretningar, restaurantar og kunstgalleri.

Ei av dei største sakene innan næringseigedom er ny utbygging av overnattingstilbod. Populariteten til Jackson Hole pressar på for fleire overnattingsplassar, og investorar svarar med å planleggje nye hotell og prosjekt for blanda bruk innan reiseliv:

    Ein merkbar døme er Mogul Capital-prosjektet på 335 North Cache, godkjent i juni 2025. Det vil innehalde eit hotell med 109 rom, 17 luksusleilegheiter, 16 bueiningar for arbeidsstyrken med bunde eigedomsrett, samt ein restaurant og spa på eit 2,46 mål stort område jacksonwy.gov jacksonwy.gov. Dette prosjektet kravde spesiell godkjenning (det gjekk gjennom fleire bystyremøte), men reflekterer til slutt eit kompromiss, inkludert bustader for lokalsamfunnet, for å få støtte.
  • Eit anna døme er 50 S. Millward hotellutvikling, eit føreslått 66 000 kvadratfot stort hotell med underjordisk parkering i sentrum jacksonwy.gov. Per midten av 2025 var det til skisseplanvurdering, der styresmaktene såg nøye på parkering og trafikkpåverknad jacksonwy.gov.
  • Oppe på Snow King Mountain (innanfor bygrensa) vart planar om 60 nye korttidsleilegheiter og 12 rimelege leilegheiter godkjende i juli 2025 jacksonwy.gov. Desse vil utvide overnattingstilbodet ved Snow King Resort-basen, og effektivt leggje til både meir turistkapasitet og lokale bustader i eitt og same prosjekt.

Den raude tråden er at nærings- og overnattingsprosjekt inkluderer bustader for arbeidsstyrken og vert grundig vurderte før godkjenning. Bystyret i Jackson og fylkeskommissærane har gjort det klart at ukontrollert næringsvekst ikkje er målet; prosjekta må passe inn i byens karakter og dempe negative konsekvensar. Faktisk innførte byen eit mellombels byggjestopp i 2024 for store næringsbygg (over 35 000 kvadratfot) i sentrum og nærings-/bustadsoner jacksonwy.gov. Dette opphaldet var spesielt for å gi tid til å skrive om arealplanreglane (LDR-ar) om bygningstorleik, høgde og utforming – med mål om å hindre ei overveldande utbygging som kan belaste infrastrukturen eller endre småbykjensla jacksonwy.gov. Gjennom slutten av 2024 og 2025 har byen oppdatert retningslinjer for utforming og reguleringsreglar (med innspel frå publikum) som del av denne prosessen jacksonwy.gov jacksonwy.gov.

For kommersielle eigedomsinvestorar byr Jackson Hole på ein klassisk marknad med høge inngangsbarrierar og betydeleg oppside for dei som kan navigere han. Avkastningsgraden er generelt låg (som speglar høge eigedomsverdiar og stabile inntektsstraumar), men den jamne veksten i turisme og velstand i dalen gir ei sterk etterspørselsutvikling på lang sikt. “Låg regulering”-omdømmet Wyoming har på delstatsnivå (næringsvennleg politikk, ingen delstatleg inntektsskatt) blir noko motverka av lokale reguleringar i Teton County som er strenge for å ta vare på miljøet og lokalsamfunnet. Likevel viser det faktum at fleire nye hotell og prosjekt med blanda bruk kjem i gang i 2025, investortillit til marknaden. Ein analyse midt i året for regionen peika på at sjølv den kommersielle sektoren i Teton County, WY, såg ein moderat auke i aktivitet, noko som tyder på fornya investortillit etter usikkerheita året før mountainstandardrealty.com.

Når det gjeld spesifikke kommersielle nøkkeltal: Sjølv om detaljert leigepris- eller lediggangsdata ikkje blir offentleg ført på same måte som bustadsal, tyder anekdotiske bevis på:

  • Kontorlokale: Jackson er ikkje eit stort kontormarknad (dei fleste verksemder er små eller har fjernarbeid). Det er avgrensa med klasse A-kontor; mange kontor ligg over butikkar eller i bygg med blanda bruk. Etter pandemien har etterspurnaden etter kontor vore stabil, hovudsakleg for profesjonelle tenester (advokatfirma, finans, eigedomsselskap). Ingen større kontorbygg er under oppføring – nye kontorbehov blir ofte løyst med kreativ gjenbruk av eksisterande bygg.
  • Butikk/Detaljhandel: Lediggangen for butikk i sentrale Jackson er svært låg (ofte praktisk talt 0 % på viktige kvartal). Nytt butikklokale kjem hovudsakleg frå prosjekt med blanda bruk, som utvidinga av Browse ‘N Buy – eit planlagt to-etasjers, 22 000 sq ft bygg på N. Cache som vil inkludere ein større bruktbutikk, møterom, kontor og to leilegheiter jacksonwy.gov. Slike prosjekt gir litt meir kommersiell kapasitet, men også tenester til lokalsamfunnet.
  • Industri/tenesteyting: Dei lette industriområda (som South Park næringspark eller “Smith’s Plaza”-området) har også låg lediggang – dei huser entreprenørar, bilverkstader osv., og støttar luksusbustader og turistnæringa. Byen har avgrensa areal regulert for desse formåla, så leigene har auka der òg.
Ser vi framover, kan eigedomseigarar innan næringseiendom vente solid avkastning ettersom turismen i Jackson Hole held fram med å blomstre året rundt (somrane for nasjonalparkane, vintrane for ski). Dei viktigaste avgrensingane vil vere arbeidskraft og bustad: verksemder slit med å bemanne butikk- og serveringsjobbar fordi arbeidarar ikkje finn bustad. Difor blir nye næringsutviklingsprosjekt knytt til å tilby tilsette bustad (t.d. Mogul-prosjektet sine 16 bustadleilegheiter for arbeidsfolk). Det er òg diskusjon om å avgrense nye utvidingar av korttidsutleige i bustadområde for å verne bustader for fastbuande, noko som indirekte kan påverke kapasiteten for turisme. Men alt i alt er utsiktene for næringseiendom stabile: dei strenge vekstgrensene i byen skaper eit scenario med høg etterspurnad og låg tilgang på næringslokale, noko som vanlegvis støttar høge verdiar og full utleige i overskodeleg framtid.

Ferie- og investeringsbustader: Avkastning i eit ferieparadis

Jackson Hole har lenge vore ein magnet for kjøparar av fritidsbustader og eigedomsinvestorar, og denne trenden har berre styrkt seg dei siste åra. I 2025 er om lag ein tredel av eigedomssala i Teton County til kjøparar frå andre statar som ser etter ein kombinasjon av livsstil og investering (dette inkluderer både luksuriøse sekundærbustader og utleigeretta leilegheiter). Slik er situasjonen i ferie-/investeringssegmentet:

Marknaden for korttidsutleige (STR) – Store inntektsmoglegheiter: Å eige ei utleigebustad i Jackson Hole kan vere særs lønnsamt. Data frå 2025 viser at Airbnb/korttidsutleige i Jackson i snitt gir om lag $70 800 i årleg inntekt per eigedom, med ein gjennomsnittleg dagspris (ADR) på rundt $562 og ei beleggsprosent på om lag 45–50 % airroi.com airroi.com. Desse tala er snittet for over 300 aktive STR-oppføringar – dei beste eigedomane gjer det endå betre (dei 10 % beste utleigene tener om lag $15 000 per månad i høgsesong) airroi.com. Så høgt inntektspotensial, kombinert med Jackson si internasjonale tiltrekking, gjer utleigebustader svært ettertrakta. Investorar ser ofte etter leilegheiter eller hus i område der det er lovleg med nattleg utleige (som Teton Village, the Aspens eller delar av sentrum i Jackson), sidan ikkje alle bustadområde tillèt korttidsutleige. Som nemnt var nesten halvparten av alle leilegheitssal tidleg i 2025 einingar regulert for korttidsutleige – eit tydeleg teikn på at investorar siktar seg inn på desse eigedomane kwjacksonhole.com.

Viktig, Jackson sine STR-reguleringar er relativt tillatande, men stadspesifikke. Byen Jackson og Teton County har utpeika “Lodging Overlay”-soner der nattlege utleiger er tillatne; utanfor desse er utleige under 30 dagar stort sett forbode i bustadområde. Dette skapar eit todelt marknad: eigedomar innanfor STR-sonene har ein høgare pris og ser større verdistigning, medan dei utanfor berre vert brukte som fritidsbustader eller langtidsutleige. Per 2025 har lokale styresmakter ein “låg regulering”-politikk samanlikna med nokre andre resortbyar (enno ingen strenge tak på Airbnb-løyve) airroi.com, men det pågår ein samfunnsdebatt om å balansere turistnæringa med nabolagskarakter. Investorar bør følgje med på eventuelle framtidige regelendringar (til dømes kan det kome krav om spesielle løyve eller ekstra skattar for STR-eigarar dersom bustadpresset aukar).

For no er avkastninga på utleige svært attraktiv. Med ein kjøpesum på rundt $1–1,5 millionar for ein leilegheit (vanleg pris for ein 2-roms i Aspens eller liknande), tilsvarar $70 000 i brutto årleg inntekt ein ~4,5–5 % bruttoavkastning, noko som er solid for ein stabil amerikansk eigedom. Kløktige investorar som brukar profesjonelle eigedomsforvaltarar og dynamisk prising rapporterer endå høgare belegg og inntekter – særleg dei som tilbyr luksusfasilitetar eller unike plasseringar (ski-in-nærleik, fjellutsikt, boblebad, osb.). Etterspurnaden etter ferieutleige toppar seg om sommaren og vinteren; skuldersesongane (gjørmesesong om våren, seinhaust) er rolegare airroi.com, så ein del av å maksimere avkastninga er å handtere desse sesongsvingingane (til dømes ved å tilby månadslange opphald eller rabattar i lågsesong).

Andre bustadar og livsstilsinvestorar: Ikkje alle kjøparar med investeringsfokus planlegg å leige ut eigedomane sine. Jackson tiltrekkjer òg “livsstilsinvestorar” – velståande personar som kjøper bustader som ein verdilager og personleg tilfluktsstad. Desse kjøparane betaler ofte kontant (over halvparten av sal i høgprissegmentet er kontantkjøp ifølgje enkelte anslag) og er mindre sensitive for kortsiktige marknadssvingingar. Tanken er at eigedom i Jackson Hole er ein langsiktig sikring: naturen og fritidstilboda vil alltid tiltrekkje seg kjøpesterk etterspurnad, og skattelovene i Wyoming (ingen delstatsskatt på inntekt, låge eigedomsskattar i forhold til bustadverdi) gir ein økonomisk fordel jacksonhole-real-estate.com. Faktisk opplevde Jackson Hole ein stor tilstrøyming av slike kjøparar i 2020–2021, og mange av dei “låser” eigedomane sine for overskodeleg framtid – dei sel ikkje sjølv om prisane flatar ut. Ifølgje lokale ekspertar held dei som kjøpte under pandemien godt fast på eigedomane sine, noko som bidreg til låg tilgang på bustader i toppsegmentet (du ser altså ikkje ein flaum av spekulative sal; folk blir ofte glade i eigedomane sine i Jackson) jacksonhole-real-estate.com jacksonhole-real-estate.com. Denne dynamikken støttar prisane ved å halde tilbodet av attraktive bustader lågt.

Utleigemarknaden for langtidsleigetakarar: Ein annan del er marknaden for langtidsutleige, relevant for investeringseigedomar som ikkje blir leigd ut på døgnbasis. Bustadkrisa for arbeidsfolk i Jackson gjer at langtidsleige er ekstremt etterspurt. Kjøper du ein leilegheit eller bustad og leiger ut til lokale året rundt, vil du finne mange interesserte. Leigene er høge – ein toroms i sentrum kan lett gå for $3 000+ i månaden (om du i det heile tatt finn ein). Sjølv om avkastninga kan vere lågare enn ved døgnutleige, føretrekkjer somme investorar stabiliteten i ein årleg kontrakt og å unngå slitasje frå turisme. I tillegg har eigarar utanfor STR-sonene eigentleg ikkje noko val – dei må leige ut langtids om dei vil ha inntekt. Dei største arbeidsgivarane i dalen (sjukehus, skuleverk, reiseliv) rapporterer alle at mangel på utleigebustader for tilsette er eit kritisk problem, så alle nye bustader for langtidsleige blir raskt tekne.

Ein mogleg faktor framover: utbygging av rimelege bustader (som dei bunde einingane som kjem) kan lette presset i visse segment litt innan 2026–2028. Til dømes, om 100+ nye arbeidsbustader blir bygde gjennom offentleg-private samarbeid, kan noko av presset på marknaden lette i botnsjiktet. Men med dagens underskot er det sannsynleg at etterspurnaden vil halde fram med å overstige tilbodet for vanlege utleigebustader, slik at leigene held seg høge. Å eige ein utleigebustad for lokale leigetakarar bør difor framleis vere ei god investering, med bonusen at du bidreg til lokalsamfunnet sitt behov.

Oppsummert er ferie- og investeringskjøpere i Jackson Hole i en sterk posisjon. Dei tener på områdets doble identitet: ein leikeplass for dei rike (som støttar verdistigning på eigedom og høge leigeprisar for luksuseigedomar) og eit tett samfunn med avgrensa areal (som sikrar knappheitsverdi). I 2025 er konkurransen mellom desse kjøparane hard om visse eigedomar (særleg godt prisa leilegheiter/rekkjehus som kan brukast som Airbnb-utleige fekk fleire bod). Framover vil samspillet mellom turismetrendar, fjernarbeid (som gjer det mogleg med meir bruk av sekundærbustad som nesten-lokal), og lokal bustadpolitikk forme dette segmentet. Men om besøkstal og tilflytting av velståande er ein indikasjon, vil Jackson Hole halde fram med å vere ein lønnsam og attraktiv stad å eige sekundærbustad eller investeringseigedom.

Faktorar som påverkar marknaden: Reguleringsplanar, infrastruktur og miljø

Eigedomsmarknaden i Jackson Hole eksisterer ikkje i eit vakuum – han er sterkt påverka av lokale myndigheiter sine retningslinjer, kapasitet på infrastruktur og miljøomsyn. I 2025 og framover er fleire sentrale faktorar innan desse områda med på å påverke kjøparar, seljarar og utbyggjarar:

Arealbruk og endringar i reguleringsplanar

Strenge reguleringsplanar og arealbrukslovgiving har lenge avgrensa utviklinga i Jackson Hole, og 2024–2025 førte med seg enda strengare reglar på enkelte område. Ei hovudendring var oppdateringa av Teton County sitt Natural Resources Overlay (NRO) tidleg i 2025, som no krev miljøvurdering for alle eigedomar i fylket – uansett plasseringjacksonholerealestatereport.com. Tidlegare var det berre utpeika sårbare område som vart grundig vurdert. Med det nye systemet må alle byggesøknader gjennom ein trinnvis miljøvurdering: “Base Tier”-eigedomar får ei enkel sjekkliste, “Mid Tier” krev ein administrativ miljøanalyse, og “High Tier” (dei mest sårbare) må gjennom full miljøanalyse slik det var førjacksonholerealestatereport.com. Om lag 25 % av ledige tomter (vanlegvis dei med viktig habitat eller bratte skråningar) vil møte dei strengaste vurderinganejacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. Denne endringa betyr meir tid, kostnad og usikkerheit for alle som vil bygge – du kan måtte ha viltvennlege gjerde, avgrensing på trehogst, eller andre tiltak for å få godkjenning. For seljarar av ubebygd tomt eller eldre hus, er det no lurt å ta høgde for desse omsyna på førehand (t.d. få ei stadfesting på reguleringsstatus) for å trygge kjøparar på kva som kan gjerast på eigedomen kwjacksonhole.com.

Ein annan reguleringshistorie er dragkampen mellom utbygging og bevaring. Northern South Park-sagaen er eit godt døme: denne 225 mål store ranch-tomta i sørenden av Jackson har lenge blitt sett på som den «einaste staden igjen» for større utbygging. Etter år med debatt godkjende styresmaktene i mars 2024 ny regulering der som tillèt opp til 1 437 bustader (med krav om 70 % rimelege/arbeidsbustader) kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. I mai 2025 godkjende fylket den første områdereguleringsplanen for ein del av dette området, med vilkår om viltkorridorar, parkar og trinnvis utbygging av bueiningar med tinglyste vilkår buckrail.com buckrail.com. Dette er eit tidsskilje: det betyr at vi dei neste ti åra vil sjå eit nytt nabolag vekse fram, inkludert potensielt 1000+ bustader for lokale arbeidarar. For marknaden kan dette auke tilbodet noko (hovudsakleg i den rimelege kategorien) innan 2027–2028, og det viser politisk vilje til å ta tak i bustadmangelen. Men det var ikkje utan motstand – naturvernorganisasjonar følgjer nøye med på at utbygginga følgjer Jackson sin kommuneplan, og viltvern er framleis viktigast. Til dømes avslo bystyret i august 2025 ein reguleringssøknad for ein 6,5 mål stor åsside («Simon Pit») som ein utbyggjar ville endre frå landleg til tett bustad/forretning buckrail.com buckrail.com. Med grunngjeving i skredfare og omsyn til habitat (ein ny statleg geologisk rapport peika ut området som høgrisiko), valde styresmaktene å halde det som låg utnytta friområde buckrail.com buckrail.com. Dette understrekar at miljøomsyn kan gå framfor bustadbehov på enkelte tomter.

I tillegg har byen Jackson sitt moratorium på store bygningar (innført juni 2024) stoppa alle nye kommersielle prosjekt over 35 000 kvadratfot i sentrum fram til byen har oppdatert sine LDR-ar jacksonwy.gov. Gjennom seinhausten 2024 og 2025 har byplanleggarar og kommunestyremedlemmer jobba med nye retningslinjer for utforming – sannsynlege utfall inkluderer strengare høgdeavgrensingar, tilbaketrekte øvste etasjar, og krav om offentlege gode i store prosjekt. Moratoriet var planlagt å ta slutt seint i 2024 etter at desse oppdateringane vart vedtekne jacksonwy.gov, og innan hausten 2025 må utbyggjarar følgje dei reviderte reglane. For kjøparar og seljarar har desse reguleringsdetaljane indirekte effektar: dei formar framtidig tilbod. Jo strammare og tregare godkjenningsprosessen er, jo meir verdifulle vert eksisterande eigedomar på attraktive plassar (på grunn av knappheit). Motsett, når eit stort nytt prosjekt som eit hotell eller leilegheitskompleks blir godkjent, kan det leggje til inventar som dempar prisveksten litt i det segmentet. Å halde seg oppdatert på endringar i reguleringane i Jackson/Teton County er difor viktig for marknadsaktørar, og mange gjer det via offentlege møte eller lokalavisa – ein svært Jackson Hole-aktig kombinasjon av småbyengasjement og eigedomar til høge prisar.

Infrastruktur og offentlege investeringar

Rask vekst i eigedomsmarknaden og turismen set press på Jackson Hole si infrastruktur, men fleire store investeringar og prosjekt er i gang for å styrke kapasitet og livskvalitet:

  • Transport: Trafikkproblem, særleg langs Highway 22 og inn til Jackson, har vore eit problem. Som svar på dette starta eit stort Stilson Transit Center og Park-n-Ride-prosjekt i april 2025. Dette vil skape ein transportsentral med 400 parkeringsplassar, overdekt sykkelparkering og eit eige trafikklys ved WY-390 (Teton Village-vegen) tetonbuildgrant.com. Tanken er at besøkande og arbeidarar kan parkere utanfor byen og ta skyttelbussar (START-bussar) inn til Jackson eller skianlegget, for å lette biltrafikken. Fylket fekk føderal BUILD-støtte og fekk også med seg Jackson Hole Mountain Resort (som donerte tomt) for å realisere prosjektet tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com. Mot slutten av 2025 var det synleg framdrift i bygginga, med asfaltering og bygg som reiste seg tetonbuildgrant.com. Dette transportsenteret skal etter planen vere i drift innan 2026, noko som kan redusere trafikkork og betre reisetider – eit pluss for eigedomsmarknaden i Wilson/Village-områda og for alle som uroar seg for Jackson sine vekstutfordringar.
  • Vegar og bruer: Wyoming DOT har oppgradert Highway 22, den viktigaste aust-vest-åra. I 2025 fullførte dei ei ny Snake River-bru på WY-22 og var i ferd med å ferdigstille asfaltering og tilkoplingar dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Dei gjennomførte òg større stabiliseringsarbeid på “Teton Pass Big Fill Slide” – ein skredutsett vegstrekning til Idaho – for å sikre at ruta held seg trygg og open dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Desse forbetringane betyr betre motstandskraft og kapasitet på vegar som både lokalfolk og eigarar av luksusbustader er avhengige av. Ein jamnare WYO-22 med breiare bru, pluss tryggare Teton Pass, gjer utliggjande område (som Teton Valley, ID, eller vestbreidda i WY) meir tilgjengelege og dermed meir attraktive for utbygging (så langt det er tillate).
  • Flyplass: Jackson Hole Airport (JAC) er inngangsporten for mange luksuskjøparar og turistar, og den får oppgraderingar. I 2022 stengde flyplassen for ombygging av rullebana, og i 2025 heldt ei rekkje prosjekt fram, inkludert ein utvida avisingsplattform og forbetra taksebanar jacksonholeairport.com for å handtere vinterdrift meir effektivt. Dei riv òg ein gammal hangar for å bygge eit nytt administrasjons- og FBO-terminalbygg, med mål om eit toppmoderne, miljøvennleg anlegg innan 2026 jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. Desse investeringane vil hjelpe flyplassen å ta imot vekst (passasjertala har sett rekordar dei siste åra) utan meir støy eller forseinkingar. For eigedomsmarknaden er ein velfungerande flyplass avgjerande – den er grunnlaget for marknaden for sekundærbustader (rask tilgang for eigarar) og etterspurnad etter utleige til turistar.
  • Offentlege fasilitetar: Byen og fylket, som har fått auka skatteinntekter dei siste åra, har òg investert i offentleg infrastruktur. Eit nytt Teton County Justice Center vart godkjent i 2025, for å byggje opp att og utvide tinghuset og fengselet i sentrum jacksonwy.gov jacksonwy.gov. Det er òg pågåande prosjekt for å oppgradere forsyningar, sykkelstiar (Greater Yellowstone Trail-forbindelsen gjennom Wilson vart ferdigstilt i 2024 tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com), og parkar. Sjølv om desse kanskje ikkje direkte driv eigedomsprisane, aukar dei livskvaliteten som gjer Jackson Hole attraktivt.

I hovudsak tek infrastrukturen gradvis igjen utviklinga. Dette er ein positiv trend for eigedomsmarknaden: det betyr at dalen kan handtere vekst litt betre, noko som oppmuntrar både lokale innbyggjarar til å bli verande og tilflyttarar til å investere. Likevel vil infrastruktur truleg framleis vere ein avgrensande faktor – det finst berre éin hovudveg inn/ut og avgrensa kapasitet i den smale Jackson-dalen. Samfunnet prøver å balansere: investere i smart infrastruktur (t.d. kollektivtransport, bustader for arbeidsfolk) for å lette presset, men unngå overbygging som kan setje miljøet og særpreget som gjer Jackson Hole unikt, i fare.

Miljø- og politisk klima

Til slutt påverkar miljømessige og politiske faktorar marknaden djupt. Teton County er kjend for sin vernetenking – 97 % av arealet er offentleg (nasjonalparkar, nasjonalskog, reservat) jacksonhole-real-estate.com, og sjølv mykje av det private arealet er under verneavtalar. Dette skapar ein innebygd knappheit på utbyggbar grunn, som i praksis garanterer langsiktig verdistigning på eigedom etter kvart som etterspurnaden aukar. Kjøparar er svært merksame på dette: å eige eigedom i Jackson Hole er som å eige ein del av eit nesten avgrensa tilbod. Politiske leiarar og veljarar har konsekvent støtta politikk som verner om ope landskap og dyreliv. Til dømes, når fortetting vert tillate (som i Northern South Park), følgjer det strenge krav om parkar, dyrekorridorar og avgrensa utbyggingsareal buckrail.com buckrail.com. Det finst ein aktiv Jackson Hole Conservation Alliance og andre grupper som følgjer med på utbyggingsforslag. Ein kan vente seg pågåande debattar om saker som Snow King Mountain-utvidinga (som var omstridd, men no stort sett avgjort), foreslåtte gondolar eller skiheisar, og alle forsøk på å gripe inn i kjære landskap.

Ein miljøfaktor som kan påverke eigedomsmarknaden, er klima og naturfarar. Klimaet i Jackson Hole er generelt kaldt og snørikt – flott for ski, sjølv om tørke og skogbrann i det vidare vesten er bekymringar. Sjølve dalen har noko skogbrannfare på dei skogkledde åsane, men store brannar er sjeldnare her enn i tørrare område. I staden er flom (frå snøsmelting eller kraftig regn) og jordskred dei naturfarane som oftare kan påverke eigedom. Kart over jordskredfare frå Wyoming Geological Survey i 2023 har gjort at fylket er svært varsam med å godkjenne utbygging i bratte skråningar buckrail.com. Som vi såg med avslaget på Simon Pit, kan auka medvit om geologisk risiko stoppe eit prosjekt på staden buckrail.com buckrail.com. Kjøparar som vurderer tomter i åssider eller bustader på klippekantar, sjekkar no rutinemessig desse karta og kan trenge ingeniørvurderingar – noko som kan vere avskrekkande eller eit forhandlingspunkt om pris.

På den politiske fronten er delstatspolitikken i Wyoming ganske utviklingsvennleg og eigedomsrettsorientert samanlikna med lokalpolitikken i Jackson. Det har vore diskusjonar i delstatsforsamlinga om å avgrense lokal reguleringsmakt for å tvinge lokalsamfunn til å tillate meir bustadbygging (ein trend ein også ser i andre delstatar) wyofile.com. Sjølv om ingenting drastisk har blitt vedteke per 2025, kan slike tiltak påverke Jackson ved å opne for litt meir fleksibel regulering. Men gitt Jackson Hole si innflytelse og unike situasjon, er det mest sannsynleg at lokalsamfunnet vil behalde stram kontroll. Eit ferskt døme: delstaten vurderte lovendring for å senke terskelen for at naboar kan protestere mot omregulering (som ville gjort det lettare å omregulere til høgare utnytting), kjent som Smith-Collins-endringane wyofile.com. Naturvernorganisasjonar mobiliserte for å sikre at miljøomsyn framleis står sentralt i slike endringar jhalliance.org jhalliance.org. Utfallet av desse politiske straumdraga vil vere med på å avgjere kor mykje ny bustadbygging som kan skje utan rettssaker eller folkerøystingar.

Oppsummert: Miljøet og den politiske haldninga i Jackson Hole fungerer både som vern og portvakt for eigedomsmarknaden. Dei bevarer det storslåtte landskapet og eksklusiviteten som gjer marknaden så attraktiv (og dyr), men dei legg òg ei avgrensing på vekst som kan forsterke knappheit på tilbod. Marknadsaktørar, særleg utbyggjarar og investorar, må navigere dette nøye – ofte ved å samarbeide med lokale organisasjonar eller bidra til samfunnsmål (som bustader for arbeidsfolk eller naturvern) for å få støtte til prosjekta sine. For vanlege kjøparar og seljarar utgjer desse faktorane bakteppet for marknadens langsiktige stabilitet: ein kan vere rimeleg trygg på at det ikkje kjem ei plutseleg overbygging eller tap av naturverdiar som undergrev eigedomsverdiane. Tvert imot: det politiske engasjementet for naturvern sikrar i praksis at eigedom i Jackson Hole vil forbli ein ettertrakta og dyr ressurs i framtida.

Langsiktig utsikt (2025–2028)

Ser vi fram mot 2028, ligg det an til at eigedomsmarknaden i Jackson Hole vil halde seg sterk, med noko utvikling mot betre balanse. Viktige element i det langsiktige biletet er:

  • Vedvarande høg etterspurnad: Den grunnleggjande tiltrekkinga ved Jackson Hole – natur i verdsklasse, friluftsliv og skattefordelar i Wyoming – forsvinn ikkje. Tvert imot kan auka fjernarbeid og vidare velstandsvekst i USA føre til at fleire velståande personar søkjer seg til stader som Jackson. Med mindre det kjem ei stor økonomisk nedgangstid, er det venta at etterspurnaden vil halde seg høg, særleg etter luksusbustader og eventuelt ny tilførsel. Dalen sitt rykte som ein trygg hamn for både økonomiske verdiar og livskvalitet vart forsterka under pandemien og vil truleg vare ved. Internasjonale kjøparar kan òg auke dersom reiseverksemda normaliserer seg heilt.
  • Gradvis auke i tilbodet (mest retta mot bestemte grupper): I horisonten vil vi sjå nytt bustadtilbod kome dryppande inn frå prosjekt som allereie er godkjende. Utbygginga av Northern South Park, til dømes, kan leggje til over tusen bustader, men desse vil bli bygde i etappar truleg gjennom slutten av 2020-åra og i stor grad selde under spesialprogram til lokale. På same måte vil nye leilegheiter ved Snow King eller framtidige hotell-leilegheits-hybrider leggje til nokre einingar til marknadspris. Røyrleidningen av 219 arbeidsbustader som står ferdig innan 2025 tetoncountywy.gov og fleire i åra etter (nokre oppførte for 2026 i Housing Supply Plan tetoncountywy.gov) vil hjelpe med å halde på naudsynte arbeidarar og kanskje dempe leigemarknaden litt. Likevel er desse tilskota relativt små i det store biletet og mest avgrensa bruk eller nisje. Dei vil truleg ikkje påverke prisane på bustader i det opne marknaden i særleg grad – dei møter samfunnsbehov meir enn dei skaper investormoglegheiter. Kort sagt, tilbodet vil vekse, men ingen flaum av nybygg kjem på grunn av reguleringsmiljøet. Utvalet av bustader for sal vil difor historisk sett halde seg lågt, sjølv om det blir betre enn dei ekstreme botnnivåa i 2021–2022.
  • Prisbanen: Moderat vekst, ikkje ei boble: Etter stabiliseringa i 2023–2025, ventar mange ekspertar at bustadverdiane i Jackson Hole vil ta til å stige forsiktig igjen årleg fram mot 2028. Vi kan sjå noko som låg til middels einsifra prosentvis verdiauke i snitt per år, noko som er meir berekraftig enn 20–30 % hoppet tidleg på 2020-talet. Eigedomar i toppsjiktet kan til og med flate ut eller stige svært sakte, særleg når fleire luksuseigedomar kjem på marknaden og kjøparar får fleire val (luksusutvalet sommaren 2025 var opp 31 % frå året før kwjacksonhole.com, noko som tyder på litt overtilbod i $8M+-klassen). Når det er sagt, er golvet for prisane ganske solid – det avgrensa arealet og den velståande eigarbasen gjer eit krakk som i 2008 lite sannsynleg. Faktisk har Jackson Hole historisk vore skjerma: sjølv under nasjonale nedgangstider kan volumet falle, men prisane held seg betre enn andre stader. Eit mogleg scenario innan 2028 er ein liten dreining mot ein kjøparmarknad i enkelte segment om rentene held seg høge og fleire seljarar vil realisere gevinst på toppnivå. Sotheby’s Resort Report peika på dei første teikna til ein mogleg “kjøparmarknad for første gong på fleire år” i emning jacksonhole-real-estate.com. Dette vil vise seg som lengre liggetid og meir forhandlingar, heller enn direkte prisfall. I 2028 kan vi sjå ein balanse der kjøparar har meir forhandlingsrom og årlege prisaukar er moderate, men verdiane er framleis på rekord- eller nær rekordnivå i nominelle tal.
  • Leige- og investeringsutsikter: Ferieleigemarknaden bør halde seg robust fram til 2028. Turismen til Jackson Hole (og Grand Teton/Yellowstone) er venta å forbli svært sterk; det er òg ein trend der meir velståande reisande vel husleige framfor hotell, noko som gagnar STR-eigarar. Med mindre fylket innfører strenge nye STR-avgrensingar (som ikkje er på dagsorden no, men samfunnspresset vil bli følgt med på), vil det å eige ein Airbnb-liknande eigedom i Jackson framleis gje solide avkastningar. Langtidsleige kan lette litt dersom desse bustadprosjekta for arbeidsstyrken vert realiserte, men med jobbvekst og ingen teikn til overbygging, vil leigene truleg halde fram med å stige sakte, noko som støttar investeringsverdien. Ein X-faktor er den breiare økonomien: om det kjem ein resesjon, kan feriereiser gå ned, noko som midlertidig kan svekkje inntektene frå korttidsleige – men sjølv i resesjonar held dei verkeleg rike segmenta ofte fram med å reise, og Jackson Hole har ein tendens til å tiltrekke seg høgendar-turisme.
  • Renter og finansiering: Renteutviklinga innan 2025 har kjølt ned etterspurnaden i mellomsegmentet noko, men innan 2026–2027 ventar mange prognosar at rentene vil normalisere seg nedover etter kvart som inflasjonen blir temma. Om bustadlånsrentene fell tilbake til til dømes 4–5 % innan 2027, kan det utløyse ein ny bølgje av kjøparar som har stått på sidelinja. Kjøparbasen i Jackson er mindre følsam for renteendringar (hugs at om lag 79 % av nylege kjøp har vore kontantkjøp i enkelte periodarjacksonholerealestatereport.com), men mellommarknaden og lokale oppgraderingskjøparar blir definitivt påverka av finansiering. Så lågare renter kan auke aktiviteten og prisane på leilegheiter og einebustader under ca. 3 mill. dollar når fleire konkurrerer. Motsett, om rentene held seg høge eller går opp, kan Jackson bli endå meir avhengig av kontantkjøparar/investorar, og volumet kan gå ned medan prisane stagnerer i toppsegmentet. Dermed vil makroøkonomien spele ei rolle, men gitt velstanden i denne marknaden, vil effekten vere meir på salgsvolum enn på drastiske prissvingingar.
  • Samfunns- og politiske utsikter: Innan 2028 vil nokre av dei noverande initiativa (som Northern South Park, kollektivforbetringar, osb.) vere realiserte, og vonleg lette på vekstsmertene Jackson har kjent på (trafikk, mangel på arbeidskraft). Samfunnet vil truleg halde fram med å handsame korleis ein skal ta imot vekst på eigne premissar. Vi kan få ytterlegare reglar som strengare energikrav for nye bustader (for å ta omsyn til berekraft) eller til og med avgrensingar på storleiken til herskapshus (ein diskusjon som dukkar opp med jamne mellomrom når 15 000 sq ft store hus veks fram i eit område kjend for natur). Miljøendringar, som kortare vintrar eller endra snømønster grunna klimaendringar, kan òg påverke eigedomsmarknaden subtilt – om skisesongane blir kortare, kan sommaren bli endå meir dominerande, noko som endrar leigemønsteret; eller meir røyk frå skogbrannar om sommaren (som ein har sett av og til) kan påverke attraktiviteten i ytterkantane. Dette er spekulativt, men verdt å merke seg som langsiktige faktorar.

Alt i alt er utsiktene for eigedomsmarknaden i Jackson Hole 2025–2028 prega av vedvarande styrke med eit innslag av stabilisering. Denne marknaden er i ferd med å modnast frå ein periode med hektisk aktivitet til ein fase der kvalitet, ikkje berre kvantitet, avgjer: dei beste eigedomane med rettferdig prising vil skifte eigar, ny utbygging vil vere gjennomtenkt og gå sakte føre seg, og verdiane vil truleg stige i eit sunt, men ikkje ekstremt tempo. For kjøparar kan dei komande åra by på betre moglegheiter til å kjøpe – meir utval enn under tørken i 2021, og kanskje mindre konkurranse om overprisa objekt. For seljarar er det framleis ein utmerka marknad for å realisere gevinstar, men forventningane bør justerast (tosifra årleg verdistigning er truleg bak oss for no). Og for lokalsamfunnet er håpet at Jackson Hole i 2028 framleis er den ekstraordinære fjellbyen den er – eksklusiv, men inkluderande der det tel, utbygd men ikkje overutbygd, og stadig i balanse mellom økonomi og økologi. Denne balansen vil, som alltid, avgjere den endelege retninga for eigedomsmarknaden.

Kjelder

Roman Bednarski