Immobilienmarkt Columbus 2025: Steigende Hauspreise, große Projekte & überraschende Prognosen

September 15, 2025
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Columbus Real Estate Market 2025: Booming Home Prices, Big Projects & Surprising Forecasts

Wichtige schnelle Fakten & Highlights

  • Hauspreise steigen weiter: Der mittlere Verkaufspreis für Häuser in Columbus lag Mitte 2025 bei etwa $350.000, ein Anstieg von ca. 4–5 % im Jahresvergleich columbusrealtors.com. Experten prognostizieren, dass die Werte 2025 um weitere 4–6 % steigen werden – und damit den nationalen Durchschnitt übertreffen capitalcityrei.com. Ein Einbruch ist nicht in Sicht; stattdessen wird in den kommenden Jahren mit moderatem Wertzuwachs gerechnet.
  • Entspannung beim Angebot (aber immer noch knapp): Das aktive Wohnungsangebot stieg 2024–2025 um ca. 20–30 % columbusrealtors.com thecolumbusteam.com und erreichte das höchste Niveau seit 2016 thecolumbusteam.com. Im Juni–Juli 2025 gab es etwa 5.600 Häuser im Angebot, was etwa 2,3 Monate Angebotsdauer entspricht – immer noch ein Verkäufermarkt (ausgeglichen = 5–6 Monate) thecolumbusteam.com. Häuser bleiben etwas länger auf dem Markt (Median ca. 25–27 Tage vs. 22 Tage im Vorjahr) thecolumbusteam.com, aber gut bepreiste Angebote verkaufen sich weiterhin schnell.
  • Steigende Mieten & niedrige Leerstände: Die Medianmiete für Wohnungen in Columbus beträgt ca. 1.350 $ (fast 500 $ mehr als 2019) rent.com. Nur noch ca. 5 % der Angebote liegen unter 1.000 $, im Vergleich zu 13 % vor einem Jahr rent.com rent.com. Die Leerstandsquote liegt bei ca. 5 % für Mietwohnungen – nahe Rekordtief – da das neue Angebot mit der Nachfrage kaum Schritt hält colliers.com. Fast die Hälfte der Mieter ist durch die Kosten belastet, was die Erschwinglichkeit in den Vordergrund rückt rent.com.
  • Gemischte Aussichten im Gewerbeimmobilienmarkt: Büroleerstände um 20–22 % bleiben nach der Pandemie erhöht cbre.com, besonders in der Innenstadt (~22 %+). Allerdings zeigte das 2. Quartal 2025 Anzeichen einer Stabilisierung – die Leerstandsquote sank auf 20,7 % mit positiver Flächenaufnahme, da große Mieter (z. B. OhioHealth) Flächen nachbelegten cbre.com. Industrieimmobilien boomen, mit einer Leerstandsquote von nur noch 8,2 % (Q2 2025) nach einem Höchststand im Vorjahr cushmanwakefield.com, dank des Wachstums der Logistikbranche in Columbus. Der Einzelhandel floriert – die Leerstandsquote erreichte ein Rekordtief von ca. 3,9 % matthews.com, beliebte Vororte wie Polaris verzeichnen eine Verfügbarkeit von unter 2,5 % matthews.com. Neue Einzelhandelsbauten sind minimal, was die Nachfrage hoch hält und die Mieten um ca. 2 % steigen lässt matthews.com matthews.com.
  • Gefragte Stadtteile & Versteckte Juwelen: Wohlhabende Vororte (Dublin, Powell, New Albany, Bexley usw.) weisen mittlere Hauspreise von >600.000 $ thecolumbusteam.com auf, und Bexley wurde als Top 10 „heißeste“ Postleitzahl der USA für 2025 thecolumbusteam.com ausgezeichnet. Währenddessen erzielen aufstrebende Gegenden enorme Zuwächse: Zum Beispiel verzeichnet South Central Hilltop (43223) seit 2016 eine ~18% jährliche Wertsteigerung bei Immobilien brightinvestor.com, und Northeast Columbus (43219) erzielt durchschnittlich ~15% jährliche Zuwächse brightinvestor.com, da Käufer nach erschwinglichen Optionen suchen. Stadtteile direkt außerhalb des I-270-Rings – wie Grove City, Groveport, Newark – bieten mittlere Preise unter 300.000 $ bei starker Verkaufsaktivität thecolumbusteam.com.
  • Wirtschaftsboom treibt Nachfrage: Die Region Columbus wächst jährlich um ~10.000 Einwohner, was den Wohnungsbedarf ankurbelt spectrumnews1.com. Die Arbeitslosigkeit ist niedrig (~4 %) matthews.com und das Beschäftigungswachstum ist stark – seit 2021 haben fast 195 Unternehmen expandiert oder sind umgezogen in Zentral-Ohio, was 28.000 neue Arbeitsplätze und Investitionen von über 38 Milliarden $ columbusregion.com brachte. Große Projekte (Intels 20-Mrd.-$-Chipfabrik, Honda-LG-EV-Werke, Google/Facebook-Rechenzentren) versprechen tausende weitere Jobs und befeuern die Wohn- und Gewerbenachfrage für viele Jahre capitalcityrei.com.
  • Infrastruktur- & politische Maßnahmen: Columbus wurde #1 in den USA für Wachstum + Infrastruktur im Jahr 2025 columbusregion.com eingestuft, da öffentlich-private Initiativen Bundesmittel für Autobahnen, den Nahverkehr (LinkUS BRT-Linien), ein neues Flughafenterminal und mehr sichern columbusregion.com. Die Stadtverwaltung geht den Wohnungsmangel an, indem sie die Bebauungspläne überarbeitet, um schnellere Genehmigungen für Entwicklungen zu ermöglichen rent.com und beispiellose Mittel für bezahlbaren Wohnraum bereitstellt (die Wähler haben eine 200-Millionen-Dollar-Wohnungsanleihe 2022 genehmigt, und eine neue 500-Millionen-Dollar-Anleihe steht zur Diskussion) 10tv.com. Die Zinssätze bleiben ein Unsicherheitsfaktor – etwa 7 % Anfang 2025 columbusrealtors.com – aber selbst ein Rückgang auf 6 % könnte Tausenden weiteren Käufern in Columbus den Markteintritt ermöglichen columbusrealtors.com.

Der Immobilienmarkt in Columbus profitiert 2025 von starken wirtschaftlichen Rückenwinden. Im Folgenden analysieren wir jeden Sektor – Wohnimmobilien, Gewerbe, Vermietungen, Investitions-Hotspots – und teilen Expertenprognosen für die nächsten 3–5 Jahre.

Trends im Wohnimmobilienmarkt in Columbus

Hausverkäufe und Preise: Der Immobilienmarkt in Columbus bleibt bemerkenswert widerstandsfähig und wachsend. Die Daten für Mitte 2025 zeigen, dass sowohl Verkäufe als auch Preise im Aufschwung sind. Im Juni 2025 stiegen die Hausverkäufe in Zentral-Ohio um 11 % im Jahresvergleich columbusrealtors.com, da Käufer trotz höherer Zinsen auf den Markt zurückkehrten. Der Medianverkaufspreis erreichte 350.000 $ – ein Anstieg von 4,5 % gegenüber dem Vorjahr columbusrealtors.com – und lag im Juli bei etwa 342.000 $ (etwa 18.000 $ mehr als im Juli 2024) thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com. Im bisherigen Jahresverlauf liegen die Preise etwa 3 % über dem Vorjahr columbusrealtors.com. Kurz gesagt, steigen die Immobilienwerte weiterhin, wenn auch in einem moderateren Tempo als im Boom der Jahre 2020–2022.

Bestand und Tage auf dem Markt: Nach Jahren mit extrem geringem Angebot stieg die Zahl der Inserate in Columbus endlich an. Die aktiven Inserate Mitte 2025 lagen 20–30 % höher als ein Jahr zuvor thecolumbusteam.com und erreichten Werte, die seit 2016 nicht mehr gesehen wurden. Im Juni 2025 waren etwa 5.188 Häuser auf dem Markt (33 % mehr im Jahresvergleich) columbusrealtors.com, und bis Juli waren über 5.600 Häuser gelistet thecolumbusteam.com. Dieses Bestandswachstum verschafft Käufern etwas mehr Luft: Die mittlere Verweildauer auf dem Markt stieg im Sommer 2025 auf etwa 25–27 Tage, verglichen mit etwa 22 Tagen im Jahr 2024 columbusrealtors.com thecolumbusteam.com. Es gibt ungefähr 2,3 Monate Angebotsbestand – immer noch deutlich unter einem ausgeglichenen Markt von 5–6 Monaten thecolumbusteam.com, sodass Verkäufer insgesamt im Vorteil bleiben. Gut bepreiste Häuser in gutem Zustand erhalten weiterhin mehrere Angebote, allerdings müssen Verkäufer nun bei der Preisgestaltung realistischer sein, da Käufer mehr Auswahl haben thecolumbusteam.com.

Auswirkungen der Hypothekenzinsen: Steigende Hypothekenzinsen waren ein Gegenwind, aber der Markt passt sich an. Der durchschnittliche 30-jährige Festzins lag Anfang 2025 bei etwa 7 % columbusrealtors.com. Dies bremste die Aktivität im letzten Winter – die Verkäufe im Januar 2025 waren die niedrigsten für einen Januar seit 2015 columbusrealtors.com – dennoch bleiben Makler optimistisch. Sollten die Zinsen sinken, könnte die aufgestaute Nachfrage sprunghaft ansteigen. Tatsächlich schätzt die National Association of Realtors, dass ein Rückgang der Zinsen von 7 % auf 6 % mehr als 41.000 zusätzlichen Haushalten in Columbus den Kauf eines Hauses zum Medianpreis ermöglichen würde, was sich im Folgejahr potenziell in etwa 4.100 zusätzlichen Hausverkäufen niederschlagen könnte columbusrealtors.com. Lokale Experten raten Käufern jedoch, nicht zu versuchen, den Markt zu timen. „Warten Sie nicht auf sinkende Zinsen – wenn Sie bereit sind, kaufen Sie das Haus“, sagt Allie Whitley, Präsidentin der Ohio Realtors capitalcityrei.com. Viele erwarten, dass sich die Zinsen bis Ende 2025 im Bereich von 5,5 % bis 6 % stabilisieren werden columbusrealtors.com, was die Erschwinglichkeit leicht verbessern würde.

Herausragende Stadtteile: Columbus ist eine Stadt mit vielfältigen Teilmärkten, wobei einige der angesagtesten Viertel Spitzenpreise erzielen, während andere vergleichsweise günstig sind. Angesehene Enklaven wie Bexley, Dublin, New Albany, Powell, Grandview Heights und Upper Arlington verzeichnen Medianpreise deutlich über 600.000 $ thecolumbusteam.com, was auf erstklassige Schulen und hochwertigen Wohnbestand zurückzuführen ist. Realtor.com hat sogar die Postleitzahl 43209 von Bexley als die Nr. 10 der „heißesten Postleitzahlen“ in den USA für 2025 eingestuft, basierend auf der Nachfrage von Käufern thecolumbusteam.com. Auf der anderen Seite ziehen erschwinglichere Gegenden rund um den I-270-Gürtel verstärkt die Aufmerksamkeit von Erstkäufern und Investoren auf sich. So hatten beispielsweise Gemeinden wie Groveport, Lancaster, London (Madison County), Newark und Marion im Juli 2025 alle Medianverkaufspreise unter 300.000 $ – und dennoch wurden in jedem dieser Orte in diesem Monat mehr als 25 Häuser verkauft thecolumbusteam.com, was auf eine starke Nachfrage im unteren Preissegment hinweist. Der Columbus City Schools District (der viele städtische Viertel abdeckt) bleibt mit einem Medianpreis von etwa 270.000 $ ebenfalls relativ erschwinglich thecolumbusteam.com. Diese Preisunterschiede verdeutlichen einen Zwei-Klassen-Markt: wohlhabende Vororte boomen, aber auch traditionell mittelpreisige Gegenden erleben einen Aufschwung, da Käufer nach erschwinglichem Wohnraum suchen.

Aufstrebende Bereiche, die man im Auge behalten sollte: Einige historisch unterbewertete Stadtteile von Columbus wandeln sich derzeit rasant. South Central Hilltop (43223) – ein Gebiet auf der Westseite, das einst für hohe Armut bekannt war – ist jetzt am Boomen, mit einer jährlichen Wertsteigerung der Immobilien von 18,5 % seit 2016 brightinvestor.com nach neuen Investitionen in die Gemeinde. Franklinton, direkt westlich der Innenstadt, hat ebenfalls eine Wiederbelebung durch Kunst und Technologie erlebt, was die Preise in die Höhe treibt. Linden und Teile der Near East Side (wie King-Lincoln) verfügen über städtisch unterstützte Revitalisierungspläne, die junge Käufer und Entwickler anziehen. Im Nordosten zeigen die Gebiete rund um Easton und den John Glenn Flughafen (43219) großes Potenzial – diese Zone verzeichnete ein jährliches Preiswachstum von 15,7 % seit 2016 brightinvestor.com, da neue gemischt genutzte Projekte und Arbeitszentren (Rickenbacker Logistik usw.) in der Nähe entstehen. Außerdem gewinnen Städte am wachsenden Stadtrand von Columbus an Bedeutung: Marysville (NW) und New Albany/Johnstown (NE) boomen dank großer Arbeitgeber (Honda-Werke, Intels zukünftige Chipfabriken), und in Pickaway County-Gebieten wie Teays Valley stiegen die Hausverkäufe um 90 %, nachdem ein großes Rüstungsfertigungsprojekt angekündigt wurde columbusrealtors.com. Für Investoren und Hauskäufer gleichermaßen bietet der Markt in Columbus sowohl Stabilität in den Kernbereichen als auch explosives Wachstum in aufstrebenden Lagen.

Trends im Bereich Gewerbeimmobilien (Büro, Einzelhandel, Industrie)

Bürosektor – Allmähliche Stabilisierung: Der Büromarkt in Columbus befindet sich im Erholungsmodus nach den pandemiebedingten Störungen. Die Leerstandsquoten bleiben hoch, stabilisieren sich jedoch. Im zweiten Quartal 2025 lag der gesamte Büro-Leerstand bei etwa 20,7 % – leicht rückläufig gegenüber den früheren Höchstständen (~23–24 % im Jahr 2024) cbre.com cushmanwakefield.com. Besonders die Innenstadt von Columbus weist mit über 22 % einen hohen Leerstand auf, da viele Unternehmen auf hybrides Arbeiten umgestellt haben und ältere Hochhäuser Schwierigkeiten haben, Mieter zu gewinnen infabode.com. Allerdings schneiden die Vorort-Teilmärkte besser ab. Gebiete wie Polaris (Norden) und Easton haben neue Mietverträge angezogen, was zu einer positiven Nettoabsorption von ~185.000 sq. ft. im Q2 2025 beigetragen hat cbre.com. Bemerkenswert ist, dass OhioHealth zwei große leerstehende Bürogebäude (~160.000 sq. ft.) gekauft und sofort belegt hat cbre.com. Die Vermietungsaktivität insgesamt stieg auf ~451.000 sq. ft. über 17 große Mietverträge im Quartal und übertraf damit das übliche Volumen cbre.com. Die Angebotsmieten liegen im Durchschnitt bei ~$22,23/sqft (Full-Service) – ein Anstieg von ~1,6 % im Jahresvergleich – wobei insbesondere Büroflächen der Klasse B in den Vororten das Mietwachstum anführen cbre.com. Neubauten sind begrenzt (nur vier Büroprojekte im Bau, ~63 % vorvermietet) cbre.com, was dem Markt helfen sollte, sich wieder ins Gleichgewicht zu bringen. Der Trend geht zu Flight-to-Quality: Büros der Klasse A haben eine Leerstandsquote von 27 % gegenüber ~16 % bei Klasse B cbre.com, da Mieter sich in neuere, mit Annehmlichkeiten ausgestattete Flächen konsolidieren. In den nächsten Jahren ist mit einer moderaten Verbesserung der Büroauslastung zu rechnen, wenn die Wirtschaft wächst – aber ältere und ungünstig gelegene Büros könnten umgenutzt werden (einige Gebäude in der Innenstadt sind angesichts der hohen Wohnungsnachfrage Kandidaten für Wohnungsumbauten).

Einzelhandelssektor – Hohe Nachfrage, geringes Angebot: Einzelhandelsimmobilien in Columbus sind ein Lichtblick, gestützt durch Bevölkerungswachstum und Konsumausgaben. Die Leerstandsquote im Einzelhandel der Metropolregion erreichte ein Rekordtief von ~3,9 % Mitte 2025 matthews.com, was auf ein historisch knappes Angebot hinweist. Tatsächlich gehört Columbus zu den 15 führenden US-Märkten in Bezug auf die Einzelhandelsperformance, mit solidem Mietwachstum (~2,2 % im Jahresvergleich) und praktisch keinem Überangebot matthews.com matthews.com. Die Bauträger haben sich zurückgezogen – nur etwa 0,2 % des Einzelhandelsbestands befinden sich im Bau (nur ~250.000 Quadratfuß in der Pipeline) matthews.com matthews.com – daher sind neue Fertigstellungen selten. Dies hat die Auslastung hoch gehalten, selbst als einige große Einzelhandelsketten Filialen schlossen. Im vergangenen Jahr gab es in Columbus Insolvenzen von nationalen Ketten wie Big Lots (Hauptsitz in Columbus), Joann’s und Party City, wodurch einige große Flächen leer standen matthews.com. Dennoch erwies sich der Markt als widerstandsfähig: Kleinere Mieter (Restaurants, Dienstleister, lokale Geschäfte) haben viele Flächen unter 5.000 Quadratfuß schnell nachvermietet, allein im 2. Quartal 2025 wurden über 500.000 Quadratfuß vermietet matthews.com. Einkaufszentren der Klassen A & B sind sehr gefragt – Vermieter erhalten oft mehrere Angebote für Top-Flächen. Die einzige Schwäche zeigt sich bei Immobilien der Klasse C (ältere Einkaufszeilen in weniger attraktiven Lagen), die etwa 40 % der Leerstände ausmachen und sich aufgrund veralteter Grundrisse langsamer vermieten matthews.com.

Geografisch gesehen führen die Vororte von Columbus den Einzelhandelsboom an. Etablierte Vororte wie Westerville, Hilliard und Upper Arlington verzeichnen dank wachsender Tagesbevölkerung und hohem Einkommen einige der niedrigsten Leerstände im Einzelhandel matthews.com. Das Polaris-Gebiet und der Bethel Road-Korridor haben zum Beispiel eine Verfügbarkeit von unter 2,5 % – das sind die engsten Einzelhandels-Teilmärkte im Mittleren Westen matthews.com. Neue Einzelhandelsbauten sind meist Build-to-Suit-Projekte oder Teil von gemischt genutzten Entwicklungen. Eine kürzliche Eröffnung war ein 11.400 m² großer Kroger-Supermarkt in Jerome Village, Union County, der eine riesige neue Masterplan-Gemeinde ankert matthews.com. Auch das gesamte Einzelhandelsumsatzvolumen steigt: Im 2. Quartal 2025 wurden Einzelhandelsimmobilien im Wert von etwa 101 Millionen US-Dollar verkauft, wobei Investoren besonders einstöckige Net-Lease-Objekte (Fast Food, Apotheken usw.) und voll vermietete Nachbarschaftszentren bei Cap Rates im mittleren 6%-Bereich bevorzugten matthews.com matthews.com. Das Fazit – Columbus Einzelhandelsimmobilien sind stark und werden es voraussichtlich bleiben, da das begrenzte neue Angebot und die stetige Nachfrage von nationalen und lokalen Einzelhändlern die Auslastung und Mieten weiter steigen lassen.

Industrie & Logistik – Immer noch sehr gefragt: Der Industriemarkt in Zentral-Ohio boomt seit einigen Jahren und wächst weiter. Columbus ist ein Logistikzentrum (manchmal als „Kreuzung von Ohio“ bezeichnet) und zieht Lagerhäuser, Distributionszentren und nun auch Hightech-Fertigung an. Nach einer Bauwelle stiegen die Leerstände im Industriebereich Ende 2024 kurzzeitig auf etwa 9,0 %, aber die Nachfrage hat aufgeholt – bis zum 2. Quartal 2025 sank der Leerstand auf 8,2 % und der Trend zeigt weiter nach unten cushmanwakefield.com. Große neue Anlagen von Unternehmen wie Amazon, FedEx, Dollar Tree und anderen wurden schnell vermietet. Die Nettoabsorption blieb positiv, was den Flächenbedarf der Unternehmen zur Versorgung der wachsenden Verbraucherbasis der Region widerspiegelt. Da Columbus innerhalb eines Tages per Lkw 60 % der US-Bevölkerung erreichen kann, investieren Firmen weiterhin in Lagerhäuser vor Ort. Die Entwicklungspipeline bleibt in wichtigen Logistikkorridoren (wie dem Gebiet um den Flughafen Rickenbacker, Groveport und West Columbus/Hilliard) aktiv. Allerdings haben höhere Zinsen den spekulativen Industriebau im Vergleich zum Boom 2021–22 etwas abgekühlt. Das Mietwachstum für Industrieflächen ist robust (zuletzt jährlich im mittleren bis hohen einstelligen Prozentbereich), angesichts des starken Wettbewerbs um moderne Distributionsanlagen.

Mischnutzungsentwicklung: Ein weiterer bemerkenswerter Trend ist der Anstieg von Mischnutzungsprojekten, die Büros, Wohnungen, Einzelhandel und Unterhaltung kombinieren – ein Modell, das in den vergangenen Jahren beispielhaft durch den Arena District und Bridge Park in Dublin umgesetzt wurde. Im Zentrum von Columbus befindet sich die Neugestaltung der Scioto Peninsula im Gange, die neue Wohneinheiten, Büroflächen, ein Hotel und Parkverbesserungen neben dem COSI-Museum bringen wird. Ebenso wird das Gebiet des Crew Stadium (Astor Park) mit Wohnungen und Gewerbeflächen umgestaltet. Diese Mischnutzungszentren kommen den Vorlieben junger Berufstätiger und älterer Menschen entgegen, die begehbare „Leben-Arbeiten-Spielen“-Umgebungen bevorzugen. Das urbane Zentrum von Columbus, das sich jahrelang auf Büros konzentriert hat, erlebt nun einen Wandel: Die Downtown Commission hat Umwandlungen von Büros in Wohnraum für einige veraltete Türme angeregt, um mehr Wohnraum und Fußgängerverkehr nach Feierabend zu schaffen. Da die Wohnungsbelegung im Stadtzentrum bereits bei etwa 87 % liegt columbusceo.com, sind weitere Wohnungsbauprojekte wahrscheinlich, was das Stadtzentrum weiter beleben und Einzelhandel sowie Gastgewerbe dort unterstützen könnte. Insgesamt ist der Ausblick für den Gewerbeimmobilienmarkt in Columbus gemischt, aber insgesamt positiv: Industrie und Einzelhandel florieren, das Bürosegment erholt sich langsam, und neue Entwicklungen konzentrieren sich auf strategisches Mischnutzungswachstum.

Mietmarkt & Wohnungserschwinglichkeit

Mieten steigen, weniger günstige Wohnungen: Columbus war historisch gesehen ein erschwinglicher Mietmarkt, aber das ändert sich rasant. In den Jahren 2024–2025 hat sich das Mietwachstum gegenüber den zweistelligen Sprüngen während der Pandemie zwar abgeschwächt, bleibt aber erheblich. Die mittlere Angebotsmiete in Columbus beträgt jetzt etwa 1.350 $ pro Monat rent.com. Das sind ungefähr 500 $ mehr als 2019, was einem Anstieg der Mieten um ~58 % in sechs Jahren entspricht rent.com. Solche Steigerungen belasten die Budgets der Mieter – während man vor ein paar Jahren für 800–900 $ noch eine ordentliche Wohnung bekommen konnte, sind Mietwohnungen unter 1.000 $ heute nahezu ausgestorben. Tatsächlich sind nur noch 5 % der Mietwohnungen in Columbus für unter 1.000 $ gelistet, gegenüber 12,8 % noch vor einem Jahr rent.com rent.com. Das ist sogar schlechter als der nationale Durchschnitt (~7,5 % der Angebote unter 1.000 $) rent.com. Kurz gesagt: Mietwohnungen unter vierstelligen Beträgen sind in Columbus praktisch verschwunden, da immer mehr neue, hochwertige Wohnungen auf den Markt kommen und Vermieter älterer Einheiten die Preise angesichts der hohen Nachfrage anheben.

Leerstand & Neubau: Trotz des Anstiegs der Mieten bleiben die Mietleerstände sehr niedrig – ein klassisches Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Die Leerstandsquote für Wohnungen im Großraum Columbus wird Ende 2024 auf etwa 5 % oder etwas weniger geschätzt colliers.com, was niedriger ist als in vielen vergleichbaren Städten. In weiten Teilen des letzten Jahrzehnts bewegte sich die Leerstandsquote in Columbus im Bereich von 5–7 % und erreichte 2022–23 Rekordtiefs, als sie im Zuge des Nach-COVID-Wohnungsbooms kurzzeitig unter 5 % fiel cushmanwakefield.com. Sie stieg leicht an, als 2023–24 Tausende neue Einheiten eröffnet wurden, aber die Nachfrage war gesund. Die Bauträger waren aktiv: Rund 9.000 Mehrfamilieneinheiten sind derzeit in Bau in der Region (etwa 4 % des bestehenden Bestands) mmgrea.com mmgrea.com. Wichtige Wachstumsgebiete sind Downtown/Short North (über 1.500 Einheiten im Bau), Delaware County (1.700+ Einheiten, z. B. rund um Polaris) und Upper Arlington/OSU-Gebiet (~1.900 Einheiten) mmgrea.com. Diese Welle an Fertigstellungen ließ die Belegungsquote leicht von 93,7 % Ende 2023 auf voraussichtlich ~93,4 % bis Ende 2024 sinken mmgrea.com mmgrea.com. Allerdings werden derzeit weniger Projekte begonnen aufgrund höherer Baukosten und Finanzierungssätze mmgrea.com. Infolgedessen erwarten Analysten ab 2025, dass das Angebotswachstum nachlässt, was den Markt voraussichtlich weiter verknappen wird. Der Status von Columbus als wachsendes Technologie- und Finanzzentrum sowie der Zustrom von Arbeitsplätzen im produzierenden Gewerbe bedeuten, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen robust bleiben sollte. Die Mietbevölkerung der Stadt wird zudem durch die Präsenz der Ohio State University (mit ~60.000 Studierenden, viele davon außerhalb des Campus) und junger Berufstätiger aus teureren Regionen gestärkt.

Erschwinglichkeitskrise: Die Kehrseite dieses angespannten Mietmarktes ist eine sich verschärfende Erschwinglichkeitskrise. Die Löhne sind mit den Mieterhöhungen nicht Schritt gehalten, was zu mehr Mietern mit hoher Kostenbelastung führt. Rund 48 % der Mieterhaushalte in Columbus geben inzwischen mehr als 30 % ihres Einkommens für Miete aus rent.com – ein Anteil, der in den letzten Jahren deutlich gestiegen ist. Am schlimmsten ist der Mangel im unteren Segment: In Columbus gibt es eine geschätzte Lücke von 52.700 bezahlbaren Wohneinheiten für einkommensschwache Mieter rent.com. Viele Mieter mit niedrigem Einkommen stecken in älteren Mietverträgen oder subventionierten Wohnungen fest; tatsächlich sind nur 5 % der aktuellen Angebote unter 1.000 $, aber etwa 40 % der gesamten Mieter in Columbus zahlen immer noch weniger als 1.000 $ (weil sie frühere Mietpreise gesichert haben oder Unterstützung erhalten) rent.com. Vor zehn Jahren lag dieser Anteil noch bei 74 % rent.com – ein deutlicher Beleg dafür, wie viele bezahlbare Wohnungen verschwunden sind. In den Stadtteilen in der Nähe der Innenstadt ist die Mietbelastung am höchsten (und dort gab es historisch gesehen auch einige der höchsten Räumungsraten). Bemerkenswert ist, dass das Recht in Ohio keine Mietpreisbremse und nur begrenzten Mieterschutz vorsieht rent.com, sodass Vermieter die Mieten bei Vertragsverlängerung frei erhöhen können.

Die Stadt und der Bundesstaat reagieren mit Initiativen: Columbus hat einen Affordable Housing Trust eingerichtet und, wie erwähnt, haben die Wähler große Wohnungsanleihen zur Finanzierung des Baus von einkommensgebundenen Wohnungen genehmigt axios.com ahaco.org. Die Stadt arbeitet außerdem an Reformen des Bebauungsplans, um mehr Wohnungen, Doppelhaushälften und „Missing Middle“-Wohnungen als Regelfall zu ermöglichen und veraltete Vorschriften zu ersetzen, die den Bau von anderen als Einfamilienhäusern erschwerten rent.com. Diese Änderungen sollen vor allem die Nachverdichtung und das Angebot an neuem Wohnraum fördern. Zusätzlich hat Ohio ein First-Time Homebuyer Savings Act (unterzeichnet 2022) verabschiedet, das steuerbegünstigte Konten für Anzahlungen vorsieht, um Mietern den Weg zum Eigentum zu erleichtern – auch wenn die Wirkung allmählich eintreten dürfte.

Mehrfamilien-Investitionen und Ausblick: Für Investoren sind Mehrfamilienhäuser in Columbus attraktiv, da die Preise vergleichsweise erschwinglich sind und die Mieten stetig wachsen. Die Anfangsrenditen (Cap Rates) für Apartmentanlagen liegen hier höher als in Küstenmärkten (oft im Bereich von 5–6 % für stabilisierte Objekte) und bieten somit einen soliden Cashflow. Das Investitionsvolumen ging 2023 aufgrund höherer Zinsen zurück (das Verkaufsvolumen sank um ca. 31 % gegenüber 2022) mmgrea.com, zog aber 2024 wieder an, als Käufer ihre Erwartungen anpassten. Nationale Unternehmen und REITs waren aktiv beim Erwerb neuer Gartenapartments in den Vororten und von Mid-Rise-Projekten in der Innenstadt. Für Columbus wird ein Mietwachstum von etwa 3–4 % jährlich in naher Zukunft prognostiziert mmgrea.com – schneller als der US-Durchschnitt – dank des starken Arbeitsmarkts und der relativen Erschwinglichkeit für Zuziehende. Bis Ende 2025 und darüber hinaus, wenn die Pipeline neuer Bauprojekte abnimmt, könnte die Auslastung wieder auf den Bereich von 95 % steigen, was zu anhaltendem Aufwärtsdruck auf die Mieten führen würde. Allerdings sind Mietsteigerungen, die deutlich über dem Einkommenswachstum liegen, langfristig nicht nachhaltig, sodass sich der Markt bei schwächerem Lohnwachstum auf moderatere Zuwächse (~2–3 % jährlich) abkühlen könnte. Insgesamt bleibt der Mietsektor in Columbus beobachtenswert – derzeit ein „Vermietermarkt“, aber mit dringendem Bedarf an mehr bezahlbaren Wohnungen, um die Stadt für die Arbeitskräfte lebenswert zu halten.

Investitionsmöglichkeiten und Hotspots

Stimmung der Investoren: Columbus hat das Interesse von Immobilieninvestoren im ganzen Land als wachstumsstarker, moderat bepreister Markt geweckt – oft als „aufstrebender“ Markt im Mittleren Westen eingestuft. Die Kombination aus Arbeitsplatzwachstum, Bevölkerungszuwachs und relativ niedrigen Einstiegspreisen (im Vergleich zu Küstenstädten) bietet starkes Renditepotenzial. Als Beleg für dieses Interesse kauften institutionelle Investoren (große Unternehmen, REITs, iBuyer) über 7 % aller in Columbus verkauften Häuser Anfang 2025 douglasandassociatesrealty.com, ein beachtlicher Anteil (wenn auch unterhalb der Sunbelt-Märkte). Lokale Fix-and-Flipper und auswärtige Käufer konzentrieren sich gleichermaßen auf die erschwinglicheren Viertel von Columbus für Einfamilienhausvermietungen und Value-Add-Flips. Die stabile Wirtschaft der Stadt (gestützt durch Regierung, die Ohio State University und mehrere Fortune-500-Unternehmenszentralen wie Nationwide und Cardinal Health) gibt Investoren das Vertrauen, dass die Wohnungsnachfrage auch in Abschwüngen robust bleibt.

Stadtteile mit hohem Entwicklungspotenzial: Einige der besten ROI-Gebiete befinden sich im Wandel – mit niedrigen Einstiegskosten und steigenden Mieten/Immobilienwerten. Wir haben bereits 43223 (Hilltop) hervorgehoben, wo Häuser, die vor ein paar Jahren noch für unter 100.000 $ zu kaufen waren, im Wert gestiegen sind, da sich das Viertel verbessert, was zu zweistelligen jährlichen Wertsteigerungen führt brightinvestor.com. Ähnlich bietet das Viertel Linden (nordzentral in Columbus) günstige Immobilien und profitiert von städtischen Investitionen in Infrastruktur und Kriminalitätsbekämpfung, was es zu einer spekulativen Option für langfristige Wertsteigerung macht. Im Süden bieten die Gebiete rund um den Parsons Avenue Corridor und Near East (Olde Towne East, King-Lincoln) historische Häuser, die renoviert werden, und Neubauten, die Baulücken füllen – das Potenzial für erhebliche Wertzuwächse bleibt bestehen. Für diejenigen, die sich für Buy-and-Hold-Vermietungen interessieren, bieten Stadtteile wie Northeast Columbus (43219) eine gute Balance: Die durchschnittliche Miete für eine 2-Zimmer-Wohnung liegt bei etwa 1.150 $, was nur ~26 % des mittleren Einkommens der Gegend entspricht brightinvestor.com (ein gesundes Verhältnis von Miete zu Einkommen), und das Gebiet verzeichnete seit 2018 ein Bevölkerungswachstum von über 6,5 % brightinvestor.com, was auf eine anhaltende Nachfrage hindeutet. Die Wertsteigerungsrate dort ~15 %/Jahr war herausragend brightinvestor.com.

Über das Stadtzentrum hinaus sind auch erste Vororte und exurbane Kleinstädte attraktive Ziele. Zum Beispiel bieten Whitehall und Reynoldsburg auf der Ostseite solide Mietrenditen und profitieren vom Wachstumsschub aus Columbus. Delaware County im Norden, einer der am schnellsten wachsenden Landkreise in Ohio, sieht neue Wohnsiedlungen entstehen – Grundstücks- und Immobilienwerte steigen dort stetig, haben aber noch Potenzial, da die Entwicklung weitergeht. Mit Intel und anderen Unternehmen, die nach Licking County kommen, verzeichnen Städte wie Johnstown, Newark, Heath und Pataskala bereits eine steigende Wohnraumnachfrage (und Investorenkäufe in Erwartung künftigen Wachstums). Im Westen könnten sich London und West Jefferson (Madison County) in den nächsten zehn Jahren zu Pendler-Vororten von Columbus entwickeln, was sie zu langfristigen Investitionsmöglichkeiten macht.

Renditen und Risiken: Investoren in Columbus haben historisch gesehen zuverlässige Cashflows genossen – relativ hohe Anfangsrenditen – aber mit steigenden Preisen sind die Renditen etwas gesunken. Eine typische Einfamilienhausvermietung in einem Arbeiterwohnviertel von Columbus kann immer noch eine Anfangsrendite von etwa 7–8 % erzielen, was attraktiv ist, aber der Wettbewerb um solche Immobilien hat zugenommen. Unterdessen müssen Flipper und Sanierer selektiver vorgehen, da höhere Zinssätze die Haltekosten verteuern. Die gute Nachricht: Die Nachfrage von Käufern nach renovierten Einsteigerhäusern ist stark, sodass gut durchgeführte Flips im Marktsegment unter 300.000 $ tendenziell schnell verkauft werden. Entwicklungschancen gibt es ebenfalls reichlich: Die Bestrebungen der Stadt nach mehr Wohnraum könnten die Zoneneinteilung für Reihenhäuser, ADUs (Einliegerwohnungen) und kleine Mehrfamilienprojekte in bisher ausgeschlossenen Gebieten öffnen. Auch Umnutzung ist ein Ansatz – z. B. werden kleinere Gewerbegebäude oder Lagerhäuser im urbanen Columbus in Lofts oder gemischt genutzte Immobilien umgewandelt.

Die wichtigsten Risiken, auf die man achten sollte, sind das Zinsumfeld (das die Finanzierungskosten und die Kaufkraft der Investoren beeinflusst) und die Möglichkeit, dass eine Rezession die Nachfrage abkühlt. Columbus ist jedoch durch seine Branchenvielfalt etwas abgesichert. Investoren sind im Allgemeinen optimistisch für Columbus im 3–5-Jahres-Horizont und erwarten weiteres Mietwachstum und Wertsteigerung, insbesondere da Großprojekte (Intel usw.) die Einstellungen hochfahren. Wie ein lokaler Immobilienmakler sagte: „Unternehmen erkennen den Wettbewerbsvorteil in Columbus und wollen dabei sein – und Investoren auch“ columbusregion.com columbusregion.com. Insgesamt bietet Columbus einen fruchtbaren Boden für Immobilieninvestitionen, mit Möglichkeiten, die vom Sanieren jahrhundertealter Häuser in sich revitalisierenden Stadtvierteln bis zum Bau neuer Mietwohnanlagen an den wachsenden Rändern der Metropolregion reichen.

Wichtige wirtschaftliche Treiber, die den Immobilienmarkt beeinflussen

Mehrere makroökonomische Faktoren treiben den Immobilienmarkt von Columbus auf neue Höhen:

  • Bevölkerungswachstum: Einfach ausgedrückt: Mehr Menschen = mehr Wohnraumnachfrage. Die Metropolregion Columbus (Bevölkerung ~2,3 Millionen) hat in den letzten Jahren durchschnittlich etwa 50–60 Menschen pro Tag hinzugewonnen, und zwar durch eine Kombination aus arbeitsplatzbedingter Zuwanderung und natürlichem Wachstum spectrumnews1.com. Das sind etwa über 10.000 neue Einwohner pro Jahr. Columbus ist inzwischen die zweit-schnellst wachsende Metropolregion im Mittleren Westen (nach Indianapolis) und soll bis 2050 voraussichtlich weitere 700.000 Menschen gewinnen rent.com. Dieses stetige Wachstum untermauert den Bedarf an neuen Häusern, Wohnungen und Einzelhandelsflächen. Bemerkenswert ist, dass das Wachstum der Region kein kurzfristiger Boom, sondern ein langfristiger Trend ist – selbst in den 2010er Jahren wuchs Columbus, während einige andere Städte in Ohio schrumpften. Ein vielfältiger Zustrom von jungen Berufstätigen, Familien und Einwanderern steigert die Wohnraumnachfrage in allen Bereichen.
  • Arbeitsmarkt und Unternehmens­expansionen: Robuste Arbeitsplatzschaffung ist ein Grundpfeiler der Stärke des Immobilienmarktes in Columbus. Die Arbeitslosenquote liegt bei etwa 4 % matthews.com, und die Region zieht weiterhin große Arbeitgeber an. Seit 2021 haben sich etwa 195 Unternehmen dafür entschieden, sich in der Columbus-Region anzusiedeln oder dort zu expandieren columbusregion.com. Laut Angaben von Wirtschaftsförderern stehen diese Projekte für 38 Milliarden US-Dollar an Investitionskapital und fast 28.000 angekündigte neue Arbeitsplätze columbusregion.com. Sie umfassen verschiedene Branchen: Finanzen (z. B. JPMorgan Chase, das seinen großen Columbus-Campus ausbaut), Technologie (Google und Facebook errichten riesige Rechenzentren), Einzelhandel/Lebensmittel (Amazon und Dollar General mit Distributionszentren) und natürlich Intels Halbleiterwerke. Intels geplante Chipfabriken im Wert von 20 Milliarden US-Dollar im Licking County (direkt außerhalb von Columbus) sind das bekannteste Beispiel – sie sollen nach vollständiger Inbetriebnahme direkt 3.000 Menschen beschäftigen (und viele weitere in unterstützenden Branchen) capitalcityrei.com. Während sich der Zeitplan für das Intel-Projekt bis 2030 verlängert hat spectrumnews1.com spectrumnews1.com, hat allein die Erwartung einen Ansturm auf Grundstücke und Entwicklungsplanungen auf der Ostseite der Stadt ausgelöst. Ein weiteres großes Projekt: Das Joint Venture von Honda und LG Energy baut Batteriefabriken unweit von Columbus und stärkt damit den Automobilsektor in Zentral-Ohio. Jeder große Arbeitgeber, der neu hinzukommt oder expandiert, bedeutet umziehende Mitarbeiter, neue Aufträge für lokale Unternehmen und einen Anstieg des Wohnungsbedarfs.
  • Infrastruktur & Transport: Der Ausbau der Infrastruktur reagiert nicht nur auf das Wachstum, sondern ermöglicht es auch. Tatsächlich wurde Columbus im #1 im „Global Groundwork Index 2025“ des Site Selection Magazine dafür ausgezeichnet, Infrastrukturinvestitionen effektiv mit dem Unternehmenswachstum abzustimmen columbusregion.com. Die Region hat sich intensiv um Bundesmittel für Projekte bemüht: Kürzlich bewilligte Zuschüsse finanzieren eine Flughafenerweiterung (ein neues Terminal am John Glenn Columbus International), Modernisierungen am Rickenbacker Inland Port und Verbesserungen an Autobahnen wie dem I-70/I-71-Kreuz im Stadtzentrum columbusregion.com. Eine wegweisende Initiative ist LinkUS, ein Plan zur Einführung von Hochleistungs-Schnellverkehr (Bus Rapid Transit-Linien) entlang wichtiger Korridore wie der West Broad Street und des Northwest Corridor nach Dublin. Durch die Verbesserung des öffentlichen Nahverkehrs und der Mobilität will Columbus neue Wohn- und Gewerbestandorte entlang dieser Routen unterstützen. Nach Ansicht von Shaun Simpson, einem lokalen Makler, werden Projekte wie LinkUS „mehr Bauprojekte und vor allem mehr bezahlbaren Wohnungsbau“ in die Innenstadt und die Korridore bringen capitalcityrei.com. Darüber hinaus führt Columbus Gespräche über die vorgeschlagene 3C+D-Personenzuglinie, die Columbus erstmals seit Jahrzehnten per Bahn mit Cleveland und Cincinnati verbinden könnte – ein langfristiges Projekt, das die Attraktivität Zentral-Ohios weiter steigern könnte. All diese Infrastrukturmaßnahmen – Straßen, Nahverkehr, Versorgungsleitungen – erweitern die Wachstumskapazität der Region, erschließen neue Entwicklungsflächen und lassen oft die Immobilienwerte steigen (zum Beispiel wecken Grundstücke in der Nähe künftiger Nahverkehrsstationen bereits das Interesse von Investoren).
  • Bildungs- und Forschungseinrichtungen: Die Präsenz der Ohio State University, eine der größten Universitäten des Landes, ist ein beständiger Wirtschaftsmotor. Die OSU beschäftigt nicht nur direkt Zehntausende (auch im renommierten Wexner Medical Center), sondern fördert auch Forschung, Gesundheitswesen und Start-up-Aktivitäten, die in den Immobilienmarkt einfließen. Die Erweiterung des West Campus der Universität im Jahr 2020 zu einem „Innovation District“ bringt neue Labore, Büros und Wohnungen für Studierende und junge Berufstätige und integriert sich weiter in die Stadt. Weitere Hochschulen (Columbus State, Capital University usw.) sowie eine große Studierendenpopulation (über 110.000 Studierende in der Metropolregion) sorgen für konstante Nachfrage nach Mietwohnungen und Starter-Häusern, da viele Absolventen sich entscheiden, in Columbus zu bleiben.
  • Lebensqualität und Kostenvorteile: Im Gegensatz zu Küstenmärkten, in denen hohe Kosten die Menschen vertreiben, bietet Columbus eine relativ erschwingliche (wenn auch zunehmend teurere) Alternative. Unternehmen und Arbeitnehmer, die aus teuren Städten umziehen, finden niedrigere Steuern, günstigere Immobilien und eine zentrale Lage. Columbus schneidet häufig gut ab in Rankings wie „Beste Orte für junge Berufstätige“ und „Beste Städte für Tech-Jobs“. Dieser positive Ruf zieht Talente an, was wiederum Arbeitgeber anzieht – ein positiver Kreislauf, der der Immobilienbranche zugutekommt. Die kulturellen und Freizeitangebote – von der florierenden Kunstszene in der Innenstadt und Sportteams bis hin zum Metropark-System – spielen ebenfalls eine Rolle bei der Anziehung neuer Einwohner. Kurz gesagt, Columbus ist jetzt „cool“ auf eine Weise, wie es das vielleicht vor 20 Jahren nicht war, und diese Wahrnehmung treibt die Wohnungsnachfrage von Neuankömmlingen an, die einen urbanen, aber erschwinglichen Lebensstil suchen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die wirtschaftlichen Grundlagen von Columbus sehr stark sind. Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum treiben den Wohnungsbedarf schneller an, als das Angebot mithalten kann, Infrastrukturverbesserungen erschließen neue Entwicklungsmöglichkeiten, und die diversifizierte Wirtschaft der Stadt (Landesregierung, Universitäten, Unternehmenszentralen, Gesundheitswesen, Finanzen, Logistik und jetzt auch Technologie/Produktion) bietet eine stabile Grundlage. Diese Faktoren deuten darauf hin, dass Immobilien in Columbus wahrscheinlich weiterhin auf Wachstumskurs bleiben werden, sofern keine landesweite Wirtschaftskrise eintritt.

Politische und baurechtliche Änderungen mit Einfluss auf die Entwicklung

Überarbeitung des Bebauungsplans: Eine der folgenreichsten lokalen politischen Maßnahmen ist die erste umfassende Überarbeitung des Bebauungsplans von Columbus seit Jahrzehnten. Die Stadt aktualisiert ihre Bebauungspläne, um mehr Wohnungsbau zu fördern und Genehmigungen zu beschleunigen rent.com. Nach dem alten Plan waren große Teile von Columbus ausschließlich für Einfamilienhäuser reserviert, und die Genehmigung von Wohnungen oder gemischt genutzten Projekten bedeutete einen langwierigen Ausnahmegenehmigungsprozess. Der neue Plan (Stand 2025 noch in Ausarbeitung) soll höher verdichtetes Wohnen in mehr Gebieten legalisieren, Dinge wie Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Einliegerwohnungen in traditionellen Vierteln erlauben und den gesamten Genehmigungsprozess für Bauvorhaben beschleunigen. Die Verwaltung von Bürgermeister Andrew Ginther betont, dass diese Änderungen entscheidend sind, um dem Wohnraummangel und den Problemen der Bezahlbarkeit zu begegnen. Im Wesentlichen versucht Columbus, regulatorische Hürden abzubauen, damit der Privatsektor mehr Wohnungen bauen kann – insbesondere das „fehlende Mittelfeld“ (Gebäude mit 2-4 Einheiten, kleine Eigentumswohnungen), die erschwinglicher sein können als große Einfamilienhäuser oder Luxus-Hochhäuser. Diese wachstumsfreundliche Haltung dürfte in den nächsten Jahren zu einem Anstieg der Nachverdichtung, kreativer Nachnutzung von Brachflächen und möglicherweise zu höher verdichteten Projekten in der Nähe von Verkehrslinien führen. Nachbarschaftsgruppen beobachten die Vorschläge genau, da Debatten über Verdichtung versus Charakter der Gemeinde stattfinden, aber der Trend spricht für Wachstum.

Initiativen für bezahlbaren Wohnraum: Die Stadtverwaltung von Columbus und der Franklin County haben beispiellose finanzielle Zusagen für bezahlbaren Wohnraum gemacht. Die Wähler haben 2022 eine Anleihe in Höhe von 200 Millionen Dollar für bezahlbaren Wohnraum genehmigt – die größte derartige Investition in der Geschichte der Stadt axios.com ahaco.org. Diese Mittel werden als Darlehen und Zuschüsse an Bauträger vergeben, um einkommensabhängige Wohnungen zu bauen, bestehende bezahlbare Einheiten zu erhalten (zum Beispiel durch die Sanierung älterer Wohnanlagen) und Programme zum Erwerb von Wohneigentum für einkommensschwache Käufer zu unterstützen. Bis 2024 hatte die Stadt mit diesen Anleihegeldern die Finanzierung von Tausenden von Wohneinheiten unterstützt columbus.gov. Darauf aufbauend hat Bürgermeister Ginther eine neue Wohnungsanleihe in Höhe von 500 Millionen Dollar für den Wahlzettel 2024 vorgeschlagen 10tv.com, die – falls sie angenommen wird – die Bemühungen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum im nächsten Jahrzehnt erheblich verstärken würde. Diese Anleihen werden mit staatlichen und bundesstaatlichen Steuervergünstigungsprogrammen kombiniert, um Finanzierungslücken bei bezahlbaren Projekten zu schließen, die der Markt sonst nicht bauen würde. Die Auswirkungen auf die Entwicklung: Wir werden mehr gemischt genutzte Wohngebäude, verkehrsorientierte bezahlbare Wohnungen (oft entlang der geplanten LinkUS-Korridore) und möglicherweise Land Trusts oder Mietkaufmodelle sehen, die Wohnungen langfristig bezahlbar halten. Columbus nutzt auch Instrumente wie Steuererleichterungen, um Bauträger zu motivieren, bezahlbare Einheiten in marktüblichen Projekten zu integrieren (zum Beispiel könnte ein Bauträger eine 15-jährige Grundsteuerbefreiung für ein neues Wohngebäude erhalten, wenn 20 % der Einheiten zu unter dem Marktpreis liegenden Mieten vermietet werden). In den nächsten Jahren zielen diese Maßnahmen darauf ab, Tausende von bezahlbaren Mietwohnungen zu schaffen und das untere Ende des Mietmarktes zu stabilisieren, was indirekt dem gesamten Markt zugutekommt, indem es Verdrängung und Obdachlosigkeit verhindert, während die Stadt wächst.

Änderungen auf Bundesstaatsebene: Auch die Politik des Bundesstaates Ohio beeinflusst den Immobilienmarkt in Columbus. In den letzten Jahren hat Ohio ein First-Time Homebuyer Savings Account program eingeführt (ermöglicht bis zu 5.000 $/Jahr steuerfreie Einzahlungen für künftige Anzahlungen von Ersterwerbern), um den Erwerb von Wohneigentum zu fördern. Der Staat hat außerdem die Finanzierung der Ohio Housing Finance Agency erhöht, die Unterstützung für Anzahlungen und zinsgünstige Darlehen bietet. Auch wenn diese Maßnahmen nicht spezifisch für Columbus sind, helfen sie mehr Mietern, zu Käufern zu werden, was die Nachfrage im Einstiegssegment leicht steigern könnte. Auf der anderen Seite führte Ohios System zur Bewertung von Immobilien zu starken Anstiegen der festgestellten Immobilienwerte (und damit der Steuern) im Jahr 2023, insbesondere in Franklin und den umliegenden Bezirken – einige verzeichneten Wertsteigerungen von 20–40 %. Dies hat bei Hausbesitzern mit festem Einkommen Besorgnis ausgelöst. Entscheidungsträger diskutieren derzeit über mögliche Entlastungsmaßnahmen oder Anpassungen, wie oft Neubewertungen stattfinden. Hohe Grundsteuern können die Erschwinglichkeit von Wohnraum beeinträchtigen und sind ein wichtiger Faktor; wie Makler Shaun Simpson anmerkte, bedeuten steigende Steuern und Versicherungskosten, dass „der Hauspreis nicht so wichtig ist wie die monatliche Zahlung“, die Eigentümer einplanen müssen capitalcityrei.com. Sollten die Steuern weiter steigen, könnte das die Preise etwas dämpfen oder zumindest dazu führen, dass Käufer bei Bietergefechten vorsichtiger werden.

Ein weiteres Thema sind Mietwohnungen und Mieterschutzgesetze. Die Stadt Columbus hat sich mit Verordnungen zum Mieterschutz befasst (z. B. längere Fristen für Mieterhöhungen oder rechtliche Unterstützung für Mieter bei drohender Räumung). Und obwohl Ohio den Städten untersagt, eine Mietpreisbremse einzuführen, gibt es immer mehr Initiativen zur Unterstützung von Mietern. Jede bedeutende neue lokale Verordnung (etwa Begrenzung von Antragsgebühren oder verpflichtende Registrierung von Mietobjekten) könnte die Vermieterseite des Marktes beeinflussen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sich die Politik weiterentwickelt, um das rasante Wachstum von Columbus zu unterstützen – im Allgemeinen mit dem Ziel, mehr Entwicklung zu ermöglichen und die Schattenseiten eines überhitzten Marktes abzumildern. Die Überarbeitung der Flächennutzungspläne und die Wohnungsanleihen sind besonders bedeutsam; sie zeigen, dass Columbus entschlossen ist, „nach oben und nicht nur nach außen“ zu wachsen und den Wohnraum trotz steigender Nachfrage erschwinglich zu halten. Diese Veränderungen, kombiniert mit staatlichen Anreizen, sollten ein Umfeld schaffen, in dem Entwickler mehr Möglichkeiten zum Bauen haben und öffentlich-private Partnerschaften die nächste Welle von Immobilienprojekten in Columbus prägen.

Ausblick und Prognose: 2025 und darüber hinaus

Wie sieht die Zukunft des Immobilienmarktes in Columbus in den nächsten 3–5 Jahren aus? Nach den meisten Einschätzungen ist der Trend stabiles Wachstum und kein dramatischer Boom oder Einbruch. Hier eine Zusammenfassung von Expertenprognosen und datenbasierten Vorhersagen:

  • Prognosen für Immobilienpreise: Wohnungsmarktanalysten erwarten weiterhin steigende Preise in Columbus bis zum Ende des Jahrzehnts, allerdings in moderatem Tempo. Die Prognosen von Realtor.com und lokale Experten gehen davon aus, dass die Immobilienwerte in Columbus in naher Zukunft jährlich um etwa 3 % bis 5 % steigen werden (wobei 2025 eher am oberen Ende mit +4–6 % liegt) capitalcityrei.com. Das übertrifft den erwarteten nationalen Durchschnitt. Die Begründung: Die Nachfrage nach Wohnraum in Columbus bleibt dank Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum stark, aber höhere Hypothekenzinsen und ein wachsendes Angebot sollten die Wertsteigerung in einem nachhaltigen Rahmen halten – und nicht wie in der jüngeren Vergangenheit zu jährlichen Sprüngen von über 10 % führen. Zum Beispiel: Ein größerer „Crash“ ist nicht in Sicht – anders als in den 2000er Jahren gab es in Columbus keine spekulative Überbauung, und die Kreditvergabestandards sind solide, sodass es keine Blase gibt, die platzen könnte. Selbst wenn die US-Wirtschaft in eine milde Rezession gerät, könnten die Immobilienpreise in Columbus vorübergehend stagnieren, aber der zugrunde liegende Wohnungsmangel im Verhältnis zum Wachstum bildet eine Untergrenze. Ein Konsensausblick einer Immobilienberatung prognostiziert, dass die Immobilienpreise in Columbus in den nächsten 5 Jahren kumuliert um etwa 15–20 % steigen werden (etwa im Gleichschritt mit Inflation und Lohnwachstum) openpathinvestments.com. Das bedeutet, ein heute 300.000 $ teures Haus könnte bis 2030 etwa 345.000–360.000 $ wert sein. Bemerkenswert: Künftige Rückgänge der Hypothekenzinsen würden die Preissteigerungen wahrscheinlich beschleunigen, da die Kaufkraft steigt; umgekehrt könnte ein starker Zinsanstieg das Preiswachstum vorübergehend auf nahezu null bremsen, da die Erschwinglichkeit sinkt.
  • Verkaufsvolumen und Marktaktivität: Die Verkaufsaktivität dürfte im Jahr 2025 und darüber hinaus zunehmen. Der Chefökonom der National Association of Realtors prognostiziert einen Anstieg der US-Immobilienverkäufe um etwa 9 % im Jahr 2025 columbusrealtors.com, da sich der Markt an höhere Zinsen anpasst und mehr Verkäufer auf den Markt kommen. In Columbus, wo viele Eigentümer sehr niedrige Hypothekenzinsen haben, könnte jede Zinssenkung mehr Angebote freisetzen. Erste Anzeichen dafür sind bereits zu sehen: In der zweiten Hälfte 2024 und Anfang 2025 stieg das Angebot, und Käufer kehrten zurück. Bis 2025–2026 könnte Columbus wieder nahe an Rekordwerte bei den jährlichen Immobilienverkäufen kommen, wenn genügend Angebot vorhanden ist. Auch der Neubau spielt eine Rolle – Bauträger erhöhen die Zahl der Spekulationsbauten in Vororten wie Hilliard, Grove City und Westerville, um die Nachfrage zu bedienen. Die Unbekannte ist das Wohnungsangebot: Für Columbus wurde geschätzt, dass im Jahr 2025 „5.000 Wohneinheiten fehlen“ spectrumnews1.com. Wenn Bauträger und politische Maßnahmen diese Lücke schließen können, wird der Verkauf florieren; wenn nicht, wird ein anhaltender Mangel die Verkäufe unter dem Potenzial halten und die Preise schneller steigen lassen. Insgesamt ist bis 2028 mit robuster Nachfrage von Käufern zu rechnen – vor allem von Millennials (jetzt im typischen Alter für Familiengründung) und Zuzüglern, wobei das Angebot die einzige Begrenzung darstellt.
  • Ausblick auf den Mietmarkt: Der Mietsektor in Columbus dürfte in den kommenden Jahren vermieterfreundlich bleiben. Die Leerstandsquoten werden voraussichtlich niedrig bleiben (wahrscheinlich im Bereich von 5 % oder darunter), angesichts des starken Beschäftigungswachstums und einer Verlangsamung bei der Fertigstellung neuer Wohnungen nach 2025 mmgrea.com mmgrea.com. Unabhängige Prognosen zählen Columbus zu den Top-Metropolregionen für Mietsteigerungen, und tatsächlich wird erwartet, dass das Mietwachstum weiterhin bei etwa 3–4 % jährlich liegt, mindestens bis 2026 mmgrea.com. Bis 2028 könnte die Medianmiete leicht über 1.500 $ liegen, wenn sich diese Trends fortsetzen – allerdings könnte ein starker Zuwachs an neuen Einheiten oder stagnierende Lohnentwicklung dieses Wachstum bremsen. Eine positive Entwicklung: Der Fokus auf bezahlbaren Wohnraum könnte zwischen 2025 und 2027 erste Früchte tragen und mehr einkommensgebundene Wohnungen schaffen, was die Belastung für Mieter mit geringem Einkommen etwas lindern könnte. Das Engagement von Columbus, Tausende bezahlbare Wohnungen zu bauen, könnte bedeuten, dass während die Marktmieten weiter steigen, das untere Ende des Mietmarktes etwas entlastet wird, sodass die am stärksten gefährdeten Mieter nicht vollständig verdrängt werden. Außerdem werden mehr Build-to-Rent-Gemeinschaften (neue Einfamilienhaus-Mietobjekte) rund um Columbus entwickelt, was neue Mietoptionen für Familien bietet, die nicht kaufen können – dieser Trend erhöht das Mietangebot in den Vororten und könnte helfen, den Mietpreisanstieg etwas zu dämpfen.
  • Ausblick auf den Gewerbeimmobilienmarkt: Jedes Segment des Gewerbeimmobilienmarktes hat seine eigene Prognose:
    • Büro: Der Büromarkt in Columbus steht wahrscheinlich vor einer langsamen Erholung. Die Leerstandsquote könnte bis 2025 im Bereich von 18–20 % bleiben und sich dann bis 2028 allmählich auf etwa 15 % verbessern, wenn veraltete Flächen umgenutzt werden und Unternehmen, die vor Ort wachsen (wie Technologie- und Gesundheitsunternehmen), moderne Flächen beziehen. Das Mietwachstum im Bürobereich wird kurzfristig wahrscheinlich stagnieren oder sehr gering sein (~1 %/Jahr), da Vermieter sich darauf konzentrieren, Mieter mit Zugeständnissen zu halten und zu gewinnen. Wir erwarten bis 2026 einige Umwandlungsprojekte von Büro- zu Wohnraum in der Innenstadt, was den Leerstand verringern und gleichzeitig Wohnraum schaffen wird. Insgesamt ist der Büromarkt in Columbus gesünder als in einigen größeren Städten (wie NYC oder San Francisco) aufgrund der geringeren Kosten und der kürzeren Pendelzeiten – das bedeutet, dass Columbus das Schlimmste des Büroabschwungs vermeiden sollte, aber es wird dennoch für eine Weile ein Mietermarkt bleiben.
    • Einzelhandel: Die Aussichten sind stark. Die Leerstandsquote im Einzelhandel in Columbus könnte von ihren Rekordtiefs leicht ansteigen, einfach weil sie kaum noch unter ~3 % sinken kann. Neue Einzelhandelsentwicklungen werden jedoch weiterhin vorsichtig angegangen. Da Bevölkerung und Einkommen steigen, scheint ein jährliches Mietwachstum im Einzelhandel von 2–3 % nachhaltig zu sein. Bis 2028 ist mit mehr gemischt genutzten Lifestyle-Zentren in wachsenden Vororten und vielleicht mit einer Revitalisierung älterer Einkaufszentren durch neue Konzepte zu rechnen. Columbus ist oft ein Testmarkt für Innovationen im Einzelhandel (als vielfältige, typisch amerikanische Stadt), daher könnten wir neue Ladenformate und erlebnisorientierten Einzelhandel sehen, die den Sektor lebendig halten. Sofern keine größere Rezession die Konsumausgaben beeinträchtigt, sollten Einzelhandelsimmobilien in Columbus eine hohe Auslastung und solides Investoreninteresse genießen (wir könnten sogar sehen, dass die Renditen für erstklassige Objekte weiter sinken, angesichts der Stabilität).
    • Industrie: Der Industrieboom wird anhalten, wenn auch vielleicht nicht mehr im rasanten Tempo der frühen 2020er Jahre. Columbus ist nun für große Fertigungsprojekte auf der Landkarte (Intels Fabriken im Bau, nachziehende Zulieferer der Hochtechnologieproduktion usw.) zusätzlich zu seiner etablierten Logistikbasis. Daher wird Lager-/Distributionsfläche gefragt sein, ebenso wie spezialisierte Industrieflächen (wie Fabriken, F&E-Einrichtungen). Wir erwarten neue Industrieparks, insbesondere entlang der I-70- und I-71-Korridore sowie in der Nähe von Rickenbacker. Es könnte einen vorübergehenden Anstieg der Leerstandsquote geben, wenn viele spekulative Projekte gleichzeitig fertiggestellt werden, aber angesichts der strategischen Lage von Columbus sollten diese Flächen innerhalb eines oder zwei Jahren vermietet sein. Das Mietwachstum im Industriesektor könnte sich auf etwa 4–6 % pro Jahr abschwächen (nach zuletzt zweistelligen Zuwächsen), da das Angebot etwas aufholt. Dennoch wird der industrielle Fußabdruck der Region bis 2030 deutlich größer sein als heute – ein Beweis für den Aufstieg Zentral-Ohios als Logistik- und Fertigungszentrum.
  • Große Projekte am Horizont: Die zweite Hälfte der 2020er Jahre wird geprägt sein von Megaprojekten, die zur Umsetzung kommen. Intels Chipfabriken sollen teilweise um 2025–2026 in Betrieb gehen (mit voller Auslastung bis 2030) spectrumnews1.com spectrumnews1.com. Dann werden Tausende gut bezahlte Tech-Arbeitskräfte zuziehen, was die Immobilienpreise insbesondere im Nordosten der Stadt steigen lassen und Entwickler dazu bringen dürfte, dort mehr Wohnraum zu schaffen. Ähnlich werden Hondas neue Werke im Bereich Elektromobilität (Fertigstellung erwartet ~2026) vor allem nordwestlich und südwestlich von Columbus Arbeitsplätze schaffen. Die LinkUS-Transitinien könnten ab 2025–26 mit der ersten BRT-Linie im Bau beginnen, sofern die Finanzierung gesichert ist, was entlang dieser Korridore zu transitnahen Entwicklungen führen könnte (z. B. Wohnungsbauknoten in West-Columbus und Nordost-Columbus entlang künftiger BRT-Haltestellen). In der Innenstadt werden die Scioto Peninsula und andere gemischt genutzte Projekte (Peninsula-Phasen, North Market Tower usw.) bis 2026 Hunderte neue Wohnungen und Attraktionen schaffen, was das Leben in der Innenstadt attraktiver macht und die Nachfrage nach Eigentumswohnungen steigern könnte. Allen diesen Projekten ist eines gemeinsam: Sie erhöhen die Attraktivität und Kapazität Zentral-Ohios, was die Immobilienwirtschaft stärkt.
  • Risiken und Unwägbarkeiten: Keine Prognose ist vollständig, ohne potenzielle Herausforderungen zu erwähnen. Steigende Zinsen bleiben ein Risiko – wenn die Inflation stark anzieht und die Hypothekenzinsen unerwartet in den Bereich von 8–9 % steigen, könnte das den Immobilienmarkt zum Stillstand bringen (die Preise könnten stagnieren oder leicht sinken, bis sich die Käufer anpassen). Eine schwere landesweite Rezession mit erheblichen Arbeitsplatzverlusten könnte die Nachfrage abkühlen, obwohl Columbus Rezessionen historisch besser übersteht als viele andere Regionen, da es eine stabile Basis an Arbeitsplätzen im öffentlichen Dienst und im Bildungssektor gibt. Ein weiterer Faktor sind die Baukosten – wenn Löhne und Materialkosten weiter steigen, könnte das das Tempo des Neubaus bremsen und die Preise stärker steigen lassen als prognostiziert. Auf politischer Ebene: Wenn die Überarbeitung der Bebauungspläne verzögert oder abgeschwächt wird, könnte es Columbus schwerfallen, genügend Wohnraum zu schaffen, was die Probleme bei der Erschwinglichkeit verschärft. Umgekehrt, wenn die Stadt und die Vororte mit der Infrastruktur für das Wachstum (Straßen, Versorgungsleitungen, Schulen) nicht Schritt halten, könnten Engpässe entstehen, die bestimmte Gebiete weniger attraktiv machen. Im Extremfall könnte man unwahrscheinliche Unwägbarkeiten wie drastische Änderungen der Landespolitik oder unvorhergesehene Ereignisse in Betracht ziehen, aber es gibt keine offensichtliche Bedrohung am Horizont, die den aktuellen Schwung von Columbus ausbremsen könnte.

Fazit: Der Immobilienmarkt in Columbus zu Beginn des Jahres 2025 ist grundsätzlich stark und auf Wachstum ausgerichtet. Es ist zu erwarten, dass die Immobilienpreise weiterhin in gesundem einstelligen Tempo steigen, die Mieten weiter zulegen – wenn auch mit einigen Maßnahmen zur Verbesserung der Erschwinglichkeit – und die gewerbliche Entwicklung sich an die Entwicklung der Region zu einer größeren, dynamischeren Metropolregion anpasst. Wie es ein führender Wirtschaftsförderer ausdrückte: Columbus „setzt mutige Schritte, gewinnt bedeutende Projekte und bleibt auf langfristiges Wachstum fokussiert, das die gesamte Region voranbringt“ columbusregion.com. Für Hauskäufer, Investoren und Unternehmen ist Columbus, Ohio, ein Markt voller Chancen – und die nächsten Jahre dürften diesen Trend nur noch verstärken.

Quellen:

Roman Bednarski

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