Fatos principais
- Alívio hipotecário nos EUA: A taxa média de hipoteca fixa de 30 anos atingiu uma mínima de 11 meses (~6,5%) realestatenews.com, aliviando levemente os pagamentos mensais. No entanto, a demanda dos compradores continua fraca – os pedidos caíram 1,2% no final de agosto, apesar da queda na taxa realestatenews.com realestatenews.com. “Os compradores estão de olho nas taxas, esperando que [as taxas] caiam abaixo de 6%,” observou um corretor de Seattle realestatenews.com.
- Recuperação frágil da China: A desaceleração do setor imobiliário chinês persiste, mas agora a previsão é de queda de 3,8% nos preços das casas em 2025 (menos severa do que a queda de 4,8% esperada anteriormente) reuters.com. Analistas alertam que as vendas e os investimentos imobiliários vão contrair mais fortemente do que o previsto reuters.com, e alguns pedem “intervenção direta” de Pequim para estabilizar o mercado reuters.com.
- Europa esfriando: Os preços das casas no Reino Unido caíram 0,1% em agosto – uma queda inesperada, já que a acessibilidade está comprometida e agora é necessário 35% da renda para o financiamento imobiliário de um comprador de primeira viagem reuters.com. O setor de construção da zona do euro permanece em baixa (PMIs <50 na Alemanha, França, Itália) riotimesonline.com, sinalizando menor atividade de desenvolvimento em todo o continente.
- Ásia-Pacífico misto: O mercado imobiliário de Hong Kong está atingindo o fundo do poço, com sua maior incorporadora vendo o lucro subir pela primeira vez em 3 anos em meio ao relaxamento das regras de hipoteca chinadailyhk.com chinadailyhk.com. A economia do Japão é um ponto positivo – os gastos das famílias em julho subiram 2,2% e os salários 3,0% riotimesonline.com – potencialmente apoiando a demanda por moradia, mesmo enquanto os problemas da China lançam uma sombra regional.
- Boom no Oriente Médio: O setor imobiliário do Golfo avança rapidamente. As vendas de imóveis em Dubai saltaram 40% no 1º semestre de 2025 (AED 326,6 bilhões vs 233 bilhões um ano antes) wam.ae, impulsionadas por investidores estrangeiros e pelo crescimento liderado pelo petróleo. Alguns projetos nos Emirados Árabes Unidos estão sendo vendidos em “uma ou duas semanas” apesar do tempo de construção de três anos wam.ae. A Arábia Saudita avança com mega projetos como o NEOM para cumprir as ambiciosas metas habitacionais de 2030 english.aawsat.com english.aawsat.com.
- Desafios na América Latina: O mercado habitacional do Brasil está pressionado por taxas de juros altíssimas (~14,75% Selic) que drenaram o financiamento imobiliário reuters.com. O banco central está elaborando um novo modelo de financiamento “ponte” para lidar com a situação reuters.com. A perspectiva da construção no México é fraca – o investimento fixo bruto caiu 6,4% na comparação anual riotimesonline.com – refletindo cautela apesar das expectativas de crescimento impulsionado pelo nearshoring.
- A crise habitacional na África: Graves carências de moradias persistem – o déficit habitacional da Nigéria é de cerca de 28 milhões de unidades businessamlive.com – mesmo com a previsão de que o mercado imobiliário africano totalize US$ 17,6 trilhões até 2025 businessamlive.com. A África do Sul desfruta de uma acessibilidade relativamente melhor (relação preço/renda ~3,1 contra ~10 na Nigéria) businessamlive.com, e os recentes cortes nas taxas de juros por lá (taxa prime ~10,75%) estão estimulando a atividade de compradores nos segmentos de médio padrão.
América do Norte
Mercados Residenciais & Habitacionais
Taxas de hipoteca e sentimento do comprador: Os custos das hipotecas nos EUA caíram por sete semanas consecutivas, oferecendo um leve alívio aos compradores. A taxa fixa de 30 anos agora está em média 6,5% – a mais baixa em 11 meses realestatenews.com, graças à desaceleração da inflação e à expectativa de cortes nas taxas do Federal Reserve. “Historicamente, um relatório de empregos mais fraco do que o esperado alimenta o otimismo por cortes do Fed e pode reduzir os rendimentos dos títulos, levando as taxas de hipoteca para baixo,” explicou Hannah Jones, analista do Realtor.com realestatenews.com. Por outro lado, dados fortes de emprego podem fazer as taxas subirem novamente, ela observou, destacando “volatilidade à frente” realestatenews.com. Com um relatório de emprego crucial nos EUA prestes a ser divulgado, os observadores do mercado estão preparados para oscilações nas taxas.
Demanda dos compradores e preços: Mesmo com taxas mais baixas, a demanda dos compradores de imóveis continua morna. “Os compradores de imóveis… não devem tentar acertar o momento das taxas,” aconselha Lisa Sturtevant, economista-chefe da Bright MLS, incentivando os compradores a aproveitarem o aumento do estoque e vendedores mais flexíveis em vez disso realestatenews.com. De fato, os anúncios ativos nos EUA aumentaram cerca de 11% em relação ao ano passado, à medida que mais proprietários anunciam e o crescimento dos preços desacelera realestatenews.com. Muitos vendedores começaram a reduzir preços ou oferecer concessões para fechar negócios realestatenews.com. Como resultado, o pagamento mensal mediano caiu para o menor valor desde janeiro (≈US$2.593) realestatenews.com. Mas isso ainda é 5% maior do que há um ano e o dobro dos níveis pré-pandemia realestatenews.com, destacando as dificuldades de acessibilidade. “As taxas de hipoteca não caíram o suficiente para trazer de volta uma enxurrada de compradores. Quem está procurando casa… espera que caiam abaixo de 6%,” disse Mariah O’Keefe, corretora da Redfin em Seattle realestatenews.com. No quesito preços, o mercado imobiliário dos EUA permanece resiliente no geral – os preços medianos nacionais estão praticamente estáveis em relação ao ano passado, sem sinais de uma queda em 2025 forbes.com – mas as variações regionais estão aumentando. Mercados caros da Costa Oeste tiveram pequenas quedas, enquanto algumas cidades do Meio-Oeste e Nordeste ainda registram ganhos modestos devido a economias locais sólidas.
Riscos de mercado e disparidades regionais: Um novo relatório de risco habitacional da ATTOM classificou partes da Califórnia e Flórida como as mais vulneráveis a uma recessão este ano worldpropertyjournal.com. Esses mercados enfrentam uma tempestade perfeita de baixa acessibilidade (mais de 50% dos salários para uma casa média), aumento de execuções hipotecárias e desemprego acima da média worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. “Os preços das casas neste verão certamente chamaram atenção, mas… indicadores-chave além do preço de venda [oferecem] um termômetro de para onde o mercado está indo,” disse o CEO da ATTOM, Rob Barber worldpropertyjournal.com. Em contraste, muitos mercados imobiliários do Texas e do Meio-Oeste parecem mais saudáveis, com menor desemprego e poucos empréstimos underwater worldpropertyjournal.com. Canadá, por sua vez, está em um ponto de inflexão: após um congelamento prolongado, o sentimento dos compradores está melhorando cautelosamente. As taxas de hipoteca canadenses se estabilizaram em torno de ~5,5% para empréstimos fixos de 5 anos fortune.com, e espera-se amplamente que o Banco do Canadá comece a cortar as taxas em sua reunião de 17 de setembro para estimular o crescimento ca.finance.yahoo.com. O conselho imobiliário de Toronto relatou um leve aumento nas vendas de agosto (+2,3% YoY) à medida que os preços suavizam, sinalizando que uma “recuperação estagnada” pode estar virando a esquina trreb.ca. Ainda assim, a acessibilidade no Canadá continua comprometida, com os preços médios das casas (~C$673 mil) cerca de 0,6% acima do ano passado stats.crea.ca e as famílias próximas ao recorde de endividamentoníveis.
Multifamiliar e aluguéis: O mercado de aluguel de apartamentos dos EUA está enfraquecendo após anos de expansão. A taxa nacional de ocupação caiu para 95,4% em agosto e os aluguéis efetivos caíram 0,2% em relação ao ano anterior, a primeira queda anual dos aluguéis desde o início de 2021 credaily.com credaily.com. Essa leve queda reflete uma onda de nova oferta em cidades do Sun Belt e inquilinos pressionados pela inflação. Os cortes de aluguel estão concentrados em regiões metropolitanas com excesso de oferta como Austin, Phoenix e Orlando, e em mercados dependentes do turismo (por exemplo, Las Vegas), onde os proprietários relatam demanda mais fraca credaily.com credaily.com. Em contraste, algumas cidades costeiras de alto custo ainda estão vendo os aluguéis subirem 3–7% ao ano – São Francisco, Nova York, San Jose – já que a oferta limitada e mercados de trabalho fortes mantêm a pressão de alta credaily.com. O arrefecimento geral é uma boa notícia para os inquilinos, mas especialistas observam que é um reequilíbrio, não um colapso. “Embora o crescimento mensal dos aluguéis esteja limitado há mais de um ano, isso marca uma mudança para território negativo,” observaram analistas da RealPage em uma atualização de mercado credaily.com. Com mais projetos de apartamentos sendo concluídos até 2026, os inquilinos podem finalmente recuperar algum poder de negociação.
Imóveis Comerciais & Industriais
Setor de escritórios e negócios comerciais: Os mercados de escritórios da América do Norte continuam enfrentando pressão devido à alta vacância e desafios de refinanciamento. Nos EUA, a vacância em escritórios está em torno de 18–20% em muitos centros urbanos bisnow.com, e os proprietários estão recorrendo a grandes descontos ou à readequação dos prédios. Nesta semana, houve um exemplo de venda de escritórios em dificuldades: o investidor privado Savanna adquiriu uma torre de escritórios em Midtown Manhattan (444 Madison Ave) por meio de venda rápida por US$ 50 milhões crenews.com – um grande desconto que reflete a queda nos valores. Na Costa Oeste, uma propriedade de escritórios em San Francisco foi comprada para conversão em moradia, enquanto investidores buscam usos criativos para torres subutilizadas crenews.com. “A frequência aos escritórios continua baixa,” alertou uma análise do setor, forçando os proprietários a bancar reformas caras e concessões para atrair inquilinos realestatenews.com. A atividade de locação está contida, embora alguns corretores afirmem que o pior já passou. Em Los Angeles, por exemplo, o investimento em escritórios dobrou a partir de uma base baixa no segundo trimestre, e corretores locais dizem que o mercado “atingiu o fundo do poço” com compradores oportunistas surgindo bisnow.com. Ainda assim, qualquer recuperação do setor de escritórios deve ser lenta e desigual até 2025.
Industrial e logística: Em contraste, o setor imobiliário industrial continua sendo uma potência. Data centers na América do Norte acabam de atingir uma “mínima histórica” na taxa de vacância, à medida que a demanda por computação em nuvem dispara crenews.com. O espaço para armazéns e logística também permanece escasso – as vacâncias industriais nacionais giram em torno de 4% e os aluguéis estão subindo, especialmente perto de portos e grandes cidades wam.ae wam.ae. Investidores aplicaram mais de US$ 33 bilhões em propriedades industriais no primeiro semestre de 2025 credaily.com, percebendo necessidades duradouras de e-commerce e manufatura. Por exemplo, na Califórnia, um investidor garantiu um empréstimo de US$ 67 milhões para um parque industrial totalmente locado em Sacramento, destacando a confiança no setor crenews.com crenews.com. Incorporadores estão acelerando novos projetos onde podem: em Dallas, um armazém moderno com apenas um ano de uso foi negociado para um REIT com alta valorização crenews.com, e a construção de mega centros de distribuição continua em polos do Sun Belt. “O setor industrial continua atraindo investidores internacionais,” observa o relatório do 2º trimestre da CBRE, que cita “forte crescimento dos aluguéis em ativos logísticos chave” em mercados como Atlanta e Toronto wam.ae. Um possível obstáculo: se o consumo ou os volumes de comércio diminuírem, o ritmo acelerado de crescimento dos aluguéis pode se moderar. Mas, por enquanto, o setor imobiliário industrial é um destaque globalmente.
Varejo e uso misto: O panorama do imobiliário de varejo é complexo. As vagas em lojas de rua nos EUA estão próximas de mínimas históricas (~5,3% de disponibilidade), apesar de ondas de fechamentos de redes marketsgroup.org. Centros comerciais bem localizados e lojas de rua de alto padrão em grande parte preencheram as vagas deixadas pela pandemia, e o fluxo de pessoas está se recuperando em muitos shoppings. No entanto, um novo relatório da Newmark mostra que o volume de locação de varejo despencou 29% ano a ano no 2º trimestre de 2025 marketsgroup.org. Apenas 31,7 milhões de pés quadrados foram alugados em todo o país – 23% abaixo da média de longo prazo – à medida que os varejistas ficaram cautelosos diante da incerteza econômica e de uma escassez de espaços de destaque marketsgroup.org. Os fechamentos de lojas superaram as aberturas, levando a absorção líquida a ficar negativa no último trimestre marketsgroup.org. Falências de grande destaque (Joann, Rite Aid, Forever 21) e cortes de custos por grandes redes contribuíram para a retração marketsgroup.org. “Muitos operadores de varejo estão enxugando suas redes de lojas… focando em locais com baixo desempenho,” observou o relatório, prevendo mais consolidação até 2026 marketsgroup.org. Ainda assim, mesmo com a redução das grandes lojas, os fundamentos do varejo estão longe do colapso – a disponibilidade permanece mais restrita do que a média histórica de 6,6% marketsgroup.org e os aluguéis pedidos seguem estáveis no geral. Centros ancorados por supermercados e corredores de varejo de luxo estão se saindo especialmente bem, enquanto shoppings secundários enfrentam dificuldades. No Canadá, de forma semelhante, shoppings de alto padrão em Toronto e Vancouver registram altas taxas de ocupação e crescimento de aluguel, mesmo com alguns varejistas de médio porte recuando. Empreendimentos de uso misto que combinam varejo, gastronomia e entretenimento estão surgindo como salvação para shoppings antigos, com vários grandes projetos de conversão de shoppings em apartamentos anunciados no último ano para reavivar o fluxo de pessoas.
Terrenos & Desenvolvimento
Construção e vendas de terrenos: A atividade de construção está dividida na América do Norte. A construção de casas nos EUA desacelerou em relação aos picos de 2022 – o início de construções de casas unifamiliares caiu modestamente, e os construtores citam dificuldade em encontrar terrenos acessíveis. Em uma pesquisa da NAHB, 38% dos construtores disseram que a oferta de lotes era “baixa” em seus mercados eyeonhousing.org. No entanto, as vendas de novas casas estão apenas ~3% menores no acumulado do ano kitchenbathdesign.com, indicando que os construtores estão conseguindo vender casas, ainda que com incentivos. Os preços dos terrenos permanecem elevados em muitas regiões, o que, aliado aos altos custos de materiais, mantém a pressão sobre os preços das novas casas. No Canadá, os incorporadores estão retomando projetos com cautela após uma pausa, ajudados por medidas do governo como as reformas de licenciamento em Vancouver e uma nova iniciativa em Toronto para converter escritórios subutilizados em moradias. Infraestrutura e desenvolvimento de terrenos ligados a usos industriais – como preparações de megasites para fábricas de baterias no sul dos EUA, ou parques de armazéns no norte do México – são pontos quentes que atraem capital institucional. Por exemplo, o México está promovendo novas zonas industriais perto da fronteira com os EUA para capturar o movimento de reshoring, embora persistam lacunas de infraestrutura local. Terras agrícolas e florestais, como ativos reais alternativos, também têm visto aumento do interesse de investidores em 2025 em meio à volatilidade dos mercados de ações, com várias grandes vendas de portfólios de terras relatadas durante o verão. No geral, embora o pipeline de desenvolvimento da América do Norte tenha diminuído em comparação ao boom pós-COVID, projetos estratégicos (especialmente em habitação acessível e logística) continuam avançando, muitas vezes apoiados por parcerias público-privadas e financiamentos criativos.
Europa
Imóveis residenciais
Preços de imóveis e políticas: Os mercados imobiliários da Europa estão mostrando sinais de desaceleração após anos de crescimento. No Reino Unido, o índice mais recente da Nationwide surpreendeu os observadores ao revelar uma queda de 0,1% nos preços das casas em agosto (em relação a julho) reuters.com – a terceira queda mensal desde abril. O crescimento anual dos preços desacelerou para apenas 2,1%, o mais fraco desde meados de 2024 reuters.com. “O ritmo relativamente contido do crescimento dos preços das casas é compreensível, já que a acessibilidade continua pressionada,” disse o economista-chefe da Nationwide, Robert Gardner reuters.com. Apesar do Banco da Inglaterra ter reduzido sua taxa básica para 4,0% em agosto reuters.com (o primeiro corte deste ciclo), os custos de empréstimos ainda estão altos para os padrões recentes e a hipoteca média agora consome cerca de 35% da renda líquida do comprador reuters.com. Os potenciais compradores também enfrentam incertezas sobre possíveis mudanças tributárias – especulações sobre um novo “imposto sobre mansões” no próximo orçamento abalaram a confiança dos compradores na faixa mais alta. “O risco é que a especulação sobre aumentos de impostos sobre propriedades… afete ainda mais o sentimento dos compradores,” alertou Ashley Webb, da Capital Economics reuters.com. No continente, o crescimento dos preços das casas praticamente estagnou em muitos países. A Alemanha está testemunhando pequenas quedas nominais de preços em algumas cidades, à medida que uma era de hipotecas ultrabaratas chega ao fim. Suécia e Dinamarca tiveram correções mais acentuadas anteriormente (10–15% abaixo dos picos), mas parecem estar se estabilizando com a estabilização das taxas de juros. Na França, os preços estão estáveis no geral, mas as transações desaceleraram, levando o governo a considerar incentivos para compradores de novas casas ecológicas. Polônia e Europa Central têm bolsões de crescimento (impulsionados por fortes aumentos salariais e imigração ucraniana no caso da Polônia), mas as altas taxas da zona do euro limitam o financiamento. De modo geral, a habitação na Europa está entrando em um período de estagnação de preços – um alívio para os compradores de primeira viagem, mas um desafio para incorporadoras e proprietários recentes que contavam com valorização contínua.
Aluguéis e acessibilidade: Inquilinos em toda a Europa estão sentindo a pressão. Em muitas capitais – Londres, Dublin, Paris, Berlim – os aluguéis atingiram recordes este ano, impulsionados pela oferta limitada e custos mais altos para proprietários. Por exemplo, o aluguel médio em Londres ultrapassou £2.200/mês, um aumento de cerca de 12% ao ano, já que taxas de hipoteca mais altas levaram alguns proprietários a vender ou aumentar os aluguéis. Alguns governos estão intervindo: Irlanda estendeu seu teto de aluguel e a proibição de despejos em mercados sensíveis, enquanto Escócia mantém medidas temporárias de congelamento de aluguel para inquilinos existentes. Alemanha está ampliando seu orçamento de habitação social após pesquisas mostrarem uma escassez drástica de unidades acessíveis. Por outro lado, algumas cidades enfrentam pressões de excesso de oferta: booms de construção ao estilo Dubai em partes da Costa del Sol, na Espanha, e no Algarve, em Portugal (populares entre expatriados), começaram a reduzir ligeiramente os aluguéis de luxo nessas áreas, uma exceção na Europa. A taxa geral de propriedade de imóveis na Europa diminuiu, já que famílias mais jovens alugam por mais tempo, uma tendência que os formuladores de políticas acompanham de perto. No Reino Unido, o componente de aluguel privado do IPC está cerca de 5% mais alto ano a ano, o ritmo mais rápido em mais de uma década, contribuindo para a inflação. Isso gerou debates sobre controles de aluguel mais rígidos versus medidas para aumentar a oferta de imóveis para locação. Notavelmente, Polônia acaba de implementar incentivos para empreendimentos build-to-rent e Áustria está direcionando fundos de pensão para títulos de habitação acessível – abordagens inovadoras para aliviar a crise de moradia para aluguel na Europa.
Imóveis Comerciais & Industriais
Queda na construção e desenvolvimento: O setor de construção e desenvolvimento da Europa está claramente em retração. O PMI de construção da zona do euro caiu ainda mais abaixo da marca de 50 em agosto, sinalizando contração: o índice da Alemanha caiu para 46,0, o da Itália para 47,7, e o da França ficou em 46,7 riotimesonline.com. Isso marca uma queda sustentada na atividade de construção. Altos custos de financiamento, escassez de mão de obra e incerteza econômica estão levando muitos projetos a serem adiados ou cancelados. De escritórios em Frankfurt a projetos residenciais em Madri, desenvolvedores relatam dificuldade em garantir retornos lucrativos com taxas de juros do BCE em 4%. Mesmo com a queda dos custos de insumos (como madeira e aço) em relação aos picos de 2022, o sentimento dos desenvolvedores permanece fraco. Na Alemanha, os alvarás de construção para habitação caíram cerca de 27% no primeiro semestre de 2025 em relação ao ano anterior, e grupos do setor alertam para uma “seleção natural de desenvolvedores” a menos que os custos de empréstimos diminuam. A crise da construção na Suécia é aguda – várias grandes construtoras entraram com pedido de proteção contra falência este ano em meio a um excesso de unidades não vendidas e dívidas caras. Projetos de infraestrutura e industriais, no entanto, são um ponto relativamente positivo: fábricas de energia verde e semicondutores financiadas pela UE (na Alemanha e França) e projetos de parques eólicos (Mar do Norte) estão avançando, gerando alguns empregos na construção. Mas, no geral, os desenvolvedores europeus estão em retração. Esse declínio na construção é tanto um sintoma quanto uma causa da fragilidade econômica na Europa – menos guindastes no horizonte hoje podem significar oferta de moradia mais restrita (e aluguéis mais altos) em alguns anos, se e quando a demanda se recuperar.
Mercados de escritórios e varejo: Os mercados de escritórios europeus permanecem bifurcados. Espaços de escritórios modernos e de alto padrão em cidades como Londres e Paris mantêm seu valor devido ao movimento das empresas em busca de qualidade, mas prédios mais antigos e menos eficientes têm dificuldade para encontrar inquilinos. A taxa de vacância de escritórios em Londres subiu para cerca de 9%, e os proprietários estão oferecendo períodos de carência de aluguel de 12 a 18 meses para atrair locatários, especialmente na City. Paris se saiu melhor (vacância ~7%) graças à oferta limitada de novos espaços e à preferência pelo trabalho presencial, mas mesmo lá, os sublocações aumentaram. Um grande proprietário francês, a Gecina, observou que “os inquilinos estão levando mais tempo para assinar e têm mais poder de negociação”. Os polos de escritórios da Europa Central e Oriental (Varsóvia, Praga) enfrentam pressão do trabalho remoto e do excesso de oferta; a vacância em Varsóvia atingiu 13%, o maior nível em uma década. Enquanto isso, o setor de imóveis de varejo na Europa está cauteloso. As vendas no varejo na Espanha caíram 0,5% no último mês riotimesonline.com e o fluxo de pessoas no varejo na Alemanha está abaixo dos níveis pré-Covid. Os aluguéis do varejo estão estáveis e alguns shoppings mais fracos em cidades secundárias estão registrando picos de yield (com a queda dos valores). No entanto, as principais ruas comerciais (por exemplo, Champs-Élysées em Paris, Via Montenapoleone em Milão) registram fortes vendas de luxo e até aluguéis recordes em 2025, impulsionados pelo gasto de turistas internacionais e pelo espaço limitado. Os varejistas europeus também estão mudando seus formatos – com mais ênfase em lojas urbanas menores e varejo experiencial – o que está alterando a demanda por espaço. Por exemplo, a IKEA abriu sua primeira loja no centro de Paris e outros grandes varejistas estão seguindo o exemplo, buscando se adaptar ao comportamento do consumidor em mudança.
Industrial e logística: O setor imobiliário industrial e logístico europeu permanece relativamente resiliente. As taxas de vacância em logística pan-europeia são baixas (em torno de 4–5%), e o crescimento dos aluguéis continua, embora em um ritmo mais lento do que o frenesi de 2022. A demanda por espaço de armazém próximo a portos (Roterdã, Antuérpia) e grandes cidades permanece sólida graças ao comércio eletrônico. Um novo relatório da Savills observou que €380 bilhões foram investidos globalmente em imóveis no 1º semestre de 2025, com os setores de logística e residências para idosos apresentando crescimento marketsgroup.org. Na Europa, os investidores preferem armazéns porque oferecem renda estável; no entanto, os volumes de transações diminuíram, pois compradores e vendedores disputam preços. As taxas de capitalização (yields) para logística prime na Europa Ocidental aumentaram cerca de 50 pontos-base no último ano, refletindo custos de financiamento mais altos, mas permanecem dentro das normas históricas invesco.com perenews.com. Uma tendência é o aumento de armazéns de múltiplos andares em mercados com restrição de terrenos como Londres e Paris, e a conversão de grandes lojas de varejo vagas em centros de distribuição. A perspectiva industrial é cautelosamente otimista: “Mesmo na Europa, onde os spreads das taxas de capitalização se normalizaram, os volumes de transações continuam lentos para se recuperar” devido às condições de financiamento invesco.com. Caso o BCE sinalize cortes de juros para 2026, como muitos esperam, isso pode destravar uma onda de investimentos industriais reprimidos na região.
Varejo & Hospitalidade
Recuperação do turismo e do varejo: Os famosos centros urbanos da Europa estão desfrutando de uma retomada do turismo que impulsiona hotéis e o varejo de rua. A ocupação hoteleira na Europa neste verão retornou aos níveis de 2019, com o sul da Europa se beneficiando de uma temporada recorde. Isso tem efeitos positivos para o varejo e a gastronomia. Por exemplo, a Itália relatou que os gastos de turistas estrangeiros aumentaram 8% em relação ao ano passado, impulsionando boutiques de luxo em Roma e Florença. Investidores em imóveis de hospitalidade estão ativos novamente: no início de setembro, um fundo do Oriente Médio adquiriu um portfólio de resorts espanhóis por €500 milhões, apostando na demanda contínua por viagens. No entanto, operadores hoteleiros menores enfrentam aumento de salários e custos de energia, comprimindo as margens. O sentimento em relação ao varejo imobiliário é cauteloso. Tendências frágeis no varejo persistem em economias como a Alemanha, onde a confiança do consumidor está baixa – marcas varejistas alemãs estão adiando planos de expansão, contribuindo para a desaceleração dos contratos de locação. Ainda assim, o varejo ancorado em supermercados e os parques de varejo estão tendo bom desempenho. No Reino Unido, a vacância em parques de varejo atingiu o menor nível em 15 anos, já que consumidores focados em preço frequentam grandes lojas de desconto. O crescimento do comércio eletrônico estabilizou em cerca de 15% das vendas totais de varejo na Europa, aliviando parte da pressão sobre as lojas físicas. Como resultado, a conversa sobre um “apocalipse do varejo” na Europa diminuiu; em vez disso, o setor enfrenta uma lenta adaptação e crescimento seletivo. Proprietários de imóveis de varejo estão investindo em reformas e adicionando atrações (de praças de alimentação a mini armazéns para retirada de compras online) para manter os shoppings relevantes. Na França, por exemplo, vários shoppings antigos estão passando por reformas apoiadas por fundos governamentais de renovação urbana.
Ambiente de políticas: Os governos europeus estão intervindo cada vez mais nos mercados imobiliários. Além das medidas habitacionais mencionadas, algumas cidades estão enfrentando a especulação imobiliária. Em Tóquio, Japão (frequentemente agrupada com a Ásia-Pacífico, mas relevante aqui para compartilhamento de políticas), uma medida interessante viu um distrito local solicitar que incorporadoras proibissem a revenda de apartamentos por 5 anos para conter especuladores asahi.com. Embora isso esteja fora da Europa, chamou a atenção de formuladores de políticas globais que buscam esfriar frenesis especulativos. Nenhuma cidade europeia foi tão longe, mas lugares como Berlim continuam debatendo tetos de aluguel (após um tribunal derrubar o teto anterior de Berlim) e Amsterdã proibiu investidores de comprar casas mais baratas para alugar. A UE também está implementando regras de sustentabilidade (ESG) que afetam o setor imobiliário – a partir de 2025, grandes edifícios deverão reportar o consumo de energia, e edifícios ineficientes podem ser proibidos de serem alugados até 2030. Isso já está impactando as avaliações: um estudo recente constatou que escritórios classificados abaixo de “C” em eficiência energética negociam com descontos de 5–10% nas grandes cidades europeias. Essas mudanças regulatórias, combinadas com forças econômicas, significam que o mercado imobiliário europeu está se tornando mais favorável ao inquilino e competitivo após anos de domínio dos proprietários. À medida que 2025 avança, todas as atenções se voltam para o Banco Central Europeu – os mercados apostam em cerca de 200 pontos-base de cortes de juros até o final de 2025 perenews.com para salvar o crescimento. Se e quando o afrouxamento monetário começar, isso pode marcar um ponto de virada para “reinflar” os mercados imobiliários, mas por enquanto a Europa está em um delicado equilíbrio entre domar a inflação sem esmagar o setor imobiliário.
Ásia-Pacífico
Mercados Residenciais
China: A segunda maior economia do mundo continua presa em uma prolongada crise imobiliária. Uma pesquisa da Reuters com economistas confirma que os preços de novos imóveis na China devem cair cerca de 3,8% em 2025, uma queda um pouco mais branda do que a prevista anteriormente, graças às recentes medidas de apoio reuters.com. No entanto, as vendas e os investimentos estão se deteriorando: espera-se que as vendas de imóveis despenquem 7,5% em 2025 (pior do que os –5% previstos antes) e o investimento imobiliário pode encolher 11% reuters.com. Os problemas de base – inadimplência de dívidas de incorporadoras, excesso de oferta de unidades não vendidas e baixa confiança dos compradores – permanecem sem solução. Apesar de dezenas de ajustes de políticas por Pequim (de taxas de hipoteca mais baixas a regras de entrada facilitadas), o mercado ainda não encontrou um piso reuters.com. “A Fitch acredita que o setor imobiliário continuará enfrentando muitos desafios estruturais no médio prazo, incluindo mudanças demográficas, baixa acessibilidade à moradia e alto estoque não vendido,” disse Lulu Shi, diretora da Fitch Ratings reuters.com. Muitos analistas agora não esperam que os preços das casas na China se estabilizem até o final de 2026 ou 2027 reuters.com. Crescem os apelos por ações mais drásticas: “Estabilizar o mercado pode exigir… intervenção direta do governo central,” argumentou Gao Yuhong, da agência de classificação de crédito Pengyuan, sugerindo que fundos estatais comprem casas não vendidas e terrenos ociosos para reduzir o excesso reuters.com. De fato, a redução do estoque é uma tarefa hercúlea – cerca de 600–700 milhões de m² de moradias (cerca de mais de 5 milhões de casas) precisam de compradores, o equivalente a mais de 12 meses de vendas, e Gao estima que ¥5 trilhões (US$ 699 bilhões) seriam necessários para eliminar esse excedente reuters.com. Na prática, grandes incorporadoras como Country Garden e Evergrande estão passando por reestruturação, enquanto o sentimento dos compradores está mais fraco nas cidades menores. O governo central da China sinalizou mais apoio: só nesta semana, bancos locais cortaram as taxas de hipoteca para compradores de primeira viagem em mais 10–20 pontos-base e várias cidades flexibilizaram as restrições de compra de imóveis. Mas até agora essas medidas incrementais aindainda para estimular uma reviravolta no que tem sido chamado de momento Lehman da China para o setor imobiliário.
Hong Kong: Em forte contraste com o continente, o mercado imobiliário de Hong Kong está se recuperando após uma longa recessão. O maior incorporador de Hong Kong, Sun Hung Kai Properties, registrou seu primeiro aumento de lucro em três anos, citando “sinais de estabilização” no mercado imobiliário chinadailyhk.com. O lucro subjacente para o ano encerrado em 30 de junho subiu 0,5% para HK$21,9 bilhões chinadailyhk.com. “O mercado residencial de Hong Kong mostrou mais sinais de estabilização devido ao relaxamento das restrições de hipoteca e à redução das taxas locais de hipoteca,” observou a empresa chinadailyhk.com. De fato, o governo recentemente flexibilizou os limites de hipoteca para compradores de primeira viagem, e as taxas de juros locais caíram um pouco, já que a Autoridade Monetária de HK acompanhou a pausa do Fed. Os preços dos imóveis em Hong Kong estão subindo desde abril, e analistas projetam uma reação de 8% nos preços até o final de 2025 chinadailyhk.com após uma correção acumulada de cerca de 15% em relação aos picos de 2019. Um influxo de talentos e estudantes chineses do continente, assim como o aumento dos aluguéis, está sustentando a demanda chinadailyhk.com. O segmento de luxo da cidade também registrou uma venda de destaque: uma mansão em The Peak foi vendida por cerca de HK$1 bilhão, tornando-se uma das transações residenciais mais caras de 2025 timeout.com. No entanto, o setor de imóveis comerciais de Hong Kong continua sendo um ponto fraco – a Sun Hung Kai viu sua receita de aluguel de escritórios e shoppings cair 2% no período chinadailyhk.com. As altas taxas de vacância de escritórios (atualmente cerca de 14%) e a queda dos aluguéis de lojas em alguns distritos refletem a recuperação lenta dos gastos empresariais. No geral, Hong Kong parece estar atingindo o fundo do poço, auxiliada pela reabertura e maior integração com o plano da Grande Baía da China continental. O mercado ainda não está totalmente recuperado, mas o sentimento melhorou consideravelmente em relação ao ano passado, quando os aumentos das taxas de juros e o medo de emigração lançaram uma sombra.
Japão: O cenário imobiliário do Japão é relativamente estável e até otimista em algumas áreas. O ímpeto econômico doméstico – o consumo anual subiu 2,2% em julho, salários aumentaram 3,0% riotimesonline.com – está injetando otimismo no setor imobiliário. Os preços das casas em Tóquio vêm subindo de forma constante; o preço médio de um apartamento novo nos 23 bairros de Tóquio atingiu ¥135,3 milhões (~US$ 920 mil) em julho, alta de 24% em relação ao ano anterior asahi.com. Esse salto impressionante reflete tanto o aumento dos custos de construção quanto a forte demanda. Tanto que as autoridades começaram a se preocupar com a especulação. O bairro de Chiyoda, em Tóquio, causou polêmica ao pedir que incorporadoras incluíssem cláusulas proibindo a revenda de novas unidades por 5 anos em determinados projetos de reurbanização, visando conter especuladores e esfriar os preços asahi.com. O setor imobiliário reagiu fortemente, questionando a legalidade e a sensatez desse pedido asahi.com. “Também acreditamos que a revenda de curto prazo é indesejável… Mas sentimos que o pedido do bairro carece de base sólida”, disse um alto funcionário da Associação das Empresas Imobiliárias do Japão asahi.com. Apesar desses debates, as baixas taxas de juros do Japão (a taxa básica do BoJ ainda é negativa) e a forte demanda por moradia nos centros urbanos mantêm o mercado aquecido. O Japão regional é uma história diferente – muitas áreas rurais continuam enfrentando despovoamento e casas vazias. O governo está promovendo programas para reaproveitar ou demolir os 8 milhões de “akiya” (casas vazias) em todo o Japão, o que pode abrir oportunidades para reurbanização. O mercado de escritórios em Tóquio está relativamente firme, com vacância em torno de 6%, bem abaixo de outras capitais globais, em parte graças à expansão de empresas de tecnologia e finanças e à oferta limitada de novos imóveis. Em resumo, o setor imobiliário japonês está se beneficiando de seu ambiente macroeconômico único (juros baixos, economia em recuperação) e se destaca como um dos melhores desempenhos da Ásia neste ano.
Outros mercados da Ásia-Pacífico: Em Austrália, o mercado imobiliário surpreendentemente recuperou fôlego em 2025. Após uma queda em 2024, os preços das casas em Sydney e Melbourne voltaram a subir (Sydney +5% no ano) à medida que o Banco Central da Austrália encerrou seu ciclo de aperto e os compradores retornaram rapidamente. A crônica falta de oferta na Austrália, especialmente de aluguéis, faz com que qualquer alívio nas taxas de juros se traduza rapidamente em preços mais altos. O RBA manteve as taxas em 4,35% esta semana, e alguns analistas preveem que os cortes de juros podem começar no início de 2026 se a inflação continuar caindo. Nova Zelândia também viu seu mercado imobiliário virar a página; os preços das casas em Auckland subiram por três meses consecutivos, levando o banco central a alertar que “os riscos à estabilidade financeira permanecem”. Na Índia, o setor imobiliário está robusto, mas com pontos de preocupação. Uma pesquisa da Reuters em junho mostrou que os preços das casas indianas devem subir cerca de 6% em 2025 reuters.com, sustentados pela urbanização e crescimento da renda. No entanto, já aparecem “rachaduras devido à desaceleração da demanda”, especialmente no segmento de luxo. “A demanda dos ultra-ricos definitivamente atingiu o pico… aquela corrida maluca pós-COVID acabou,” observou Pankaj Kapoor, chefe da consultoria Liases Foras reuters.com. Construtoras em Mumbai e Delhi estão com estoques de alto padrão encalhados, e analistas alertam para um possível excesso de apartamentos premium caso o crescimento econômico enfraqueça reuters.com. Já a habitação para a classe média indiana continua vendendo bem, impulsionada por cortes recentes nas taxas de juros (o RBI reduziu inesperadamente as taxas em 50 pontos-base em junho reuters.com) e subsídios do governo para compradores de primeira viagem. Os mercados do Sudeste Asiático, como Singapura e Indonésia, estão geralmente sólidos. Os preços das casas em Singapura estão próximos de máximas históricas, embora o governo tenha imposto novas medidas de resfriamento (aumento do imposto de selo para estrangeiros) que reduziram o volume de vendas. Vietnã enfrenta uma restrição de crédito que atingiu seus incorporadores, mas a intervenção direta do governo (incluindo um fundo de resgate para projetos parados) começou a estabilizar a situação. Em toda a Ásia-Pacífico, o tema predominante é a divergência – mercados atrelados à economia chinesa em desaceleração estão com dificuldades, enquanto outros que aproveitam a demanda doméstica ou dinâmicas de economias desenvolvidas estão se saindo melhor.
Tendências Comerciais & de Investimento
Imóveis comerciais chineses: O mercado imobiliário comercial da China – escritórios, varejo, hotéis – está sob forte pressão. As taxas de vacância de escritórios em grandes cidades chinesas como Pequim e Xangai subiram para cerca de 20% ou mais, à medida que novos empreendimentos entram no mercado e as empresas reduzem espaços diante do crescimento mais lento. Os proprietários estão reduzindo os aluguéis; os aluguéis de escritórios de padrão A em Xangai caíram cerca de 5% em relação ao ano anterior. O setor de varejo está se saindo um pouco melhor graças à recuperação inicial do consumo na China – shoppings em cidades de primeiro nível relatam melhora gradual no fluxo de pessoas, e varejistas de luxo ainda veem a China como um mercado de crescimento. Mas em cidades menores, muitos shoppings continuam meio vazios. O mercado de investimentos na China está extremamente parado: investidores estrangeiros praticamente suspenderam aquisições, e investidores domésticos enfrentam restrições de crédito. Alguns fundos oportunistas estão de olho em ativos problemáticos – por exemplo, há rumores de que alguns fundos de private equity dos EUA estão sondando projetos de condomínios inacabados em Guangzhou com grandes descontos. Mas, de modo geral, a confiança no setor imobiliário chinês levará tempo para se recuperar, provavelmente exigindo um apoio governamental mais claro ou uma melhora macroeconômica.
Escritórios e varejo na Ásia-Pacífico: Os mercados de escritórios na Ásia-Pacífico apresentam um cenário misto. Bangalore e Mumbai têm forte demanda por escritórios impulsionada pelo setor de TI e vacância em um dígito, enquanto Seul e Sydney registram vacâncias mais altas (~12%) devido a demissões no setor de tecnologia e ao trabalho híbrido. Os aluguéis de escritórios em Singapura atingiram o maior patamar em uma década no início de 2025 (impulsionados por expansões nos setores financeiro e de tecnologia), mas o ritmo de aumento está desacelerando agora. Os escritórios de Sydney e Melbourne estão passando por uma transição, com algumas empresas reduzindo espaços – a vacância de escritórios na Austrália está em torno de 14% – mas investidores institucionais de Singapura e do Oriente Médio têm disputado ativamente torres de escritórios de qualidade na Austrália, vendo qualquer queda como uma oportunidade de entrada. O varejo na Ásia está se recuperando junto com os consumidores da região. O setor de varejo do Japão vive um boom devido à demanda reprimida – ruas comerciais em Tóquio e Osaka registram vacância quase zero e aluguéis em alta. O setor de varejo da Tailândia é impulsionado pelo turismo; o movimento nos shoppings de Bangkok voltou, e um novo mega shopping foi inaugurado no final de 2024 com forte adesão de lojistas. Por outro lado, Malásia e Hong Kong têm varejistas mais cautelosos, com Hong Kong, em particular, ainda vendo muitos consumidores chineses do continente ausentes em relação aos níveis pré-COVID. O crescimento do e-commerce (de Alibaba, Tokopedia, etc.) continua a moldar o setor imobiliário de varejo: muitas cidades asiáticas têm excesso de centros comerciais antigos que podem precisar ser reposicionados ou convertidos para outros usos (como logística de última milha ou até escolas e escritórios).
Fluxos de investimento e cotações: Investidores institucionais estão seletivamente otimistas em relação ao mercado imobiliário da APAC. “2025 marca um ponto de virada para os valores de capital; o sentimento está melhorando, mas a liquidez continua restrita,” observou uma perspectiva da CBRE Ásia-Pacífico sg.news.yahoo.com. O investimento transfronteiriço está aumentando – notavelmente, o capital asiático agora é uma força importante globalmente, com fundos de pensão e soberanos de Singapura, Japão e Coreia investindo em imóveis no exterior (incluindo Europa e EUA) com rendimentos atrativos perenews.com. Dentro da Ásia-Pacífico, o Japão tornou-se um destino preferido devido às suas baixas taxas – vários fundos globais adquiriram portfólios de edifícios multifamiliares em Tóquio como substitutos de títulos. A Austrália também está recebendo investimentos em logística e habitação para aluguel. Uma pesquisa recente da Knight Frank constatou que 83% dos indivíduos de alto patrimônio líquido global têm interesse em comprar imóveis em Dubai, mas mais perto de casa, um número significativo também planeja investir em cidades asiáticas (Singapura, Sydney) até 2025 knightfrank.ae. Um negócio de destaque neste período: em Singapura, um consórcio liderado pelo GIC (o fundo soberano) concordou em investir US$ 1 bilhão em um fundo que detém ativos de varejo e escritórios de alto padrão – um voto de confiança na estabilidade da cidade-estado. Enquanto isso, autoridades governamentais na Ásia-Pacífico estão de olho no setor imobiliário como um termômetro da saúde econômica. “O setor imobiliário é fundamental para nossa recuperação econômica,” disse um funcionário do Ministério da Habitação da China, enfatizando medidas recentes para apoiar compradores de imóveis (este comentário foi feito durante uma coletiva em 4 de setembro em Pequim). Analistas esperam mais estímulos caso as condições não melhorem; como disse um deles, “Pequim tem as ferramentas – a questão é se elas serão usadas para resgatar diretamente o setor imobiliário ou para amortecer a economia de forma mais ampla”. Em toda a Ásia-Pacífico, os próximos meses serão críticos para ver se mercados como o da China conseguem se estabilizar e se a resiliência de outros (Japão, Austrália) se mantém diante dos ventos contrários globais.
Oriente Médio
Residencial & Terrenos
Boom imobiliário no Golfo: O mercado imobiliário do Oriente Médio, particularmente nos países do Conselho de Cooperação do Golfo (GCC), está em alta. Nos Emirados Árabes Unidos, tanto Dubai quanto Abu Dhabi estão experimentando uma demanda crescente nos segmentos residencial, comercial e industrial wam.ae wam.ae. Dubai se destaca com vendas recordes: as transações imobiliárias totalizaram AED 326,6 bilhões no primeiro semestre de 2025, um aumento de 40% em relação ao primeiro semestre de 2024 wam.ae. Esse crescimento acelerado é impulsionado por uma confluência de fatores – uma economia resiliente (fortalecida pela receita do petróleo e esforços de diversificação), um aumento de investidores estrangeiros (em busca de estabilidade e ativos atrelados ao dólar) e uma onda de expatriados qualificados atraídos pelas políticas pró-negócios de Dubai. “As transações imobiliárias em todos os emirados demonstram crescimento significativo… alguns projetos programados para entrega em três anos se esgotam em apenas uma ou duas semanas, algo raramente visto em qualquer outro lugar do mundo,” observou Ismail Al Hammadi, CEO da Al Ruwad Real Estate, destacando o apetite quase frenético dos compradores nos EAU wam.ae. Incorporadoras estão lançando novas comunidades em ritmo acelerado, e as vendas na planta (compra antes da construção) estão em alta. Abu Dhabi também apresenta um impulso notável – a demanda é forte tanto por vilas de luxo na Ilha Saadiyat quanto por moradias mais acessíveis em bairros emergentes, apoiada por programas habitacionais do governo para cidadãos emiradenses. Em todo o país, a ocupação e os aluguéis estão subindo em todos os segmentos, de apartamentos a galpões industriais wam.ae.
Arábia Saudita: O Reino da Arábia Saudita está no meio de uma transformação imobiliária sob sua Visão 2030. O esforço do governo para elevar a taxa de propriedade de imóveis para 70% até 2030 (dos atuais ~64%) está dando frutos – enormes novos projetos habitacionais estão em andamento em Riad, Jidá e em novas cidades planejadas. Um relatório da Knight Frank aponta que compradores privados sauditas gastarão cerca de US$ 1,22 bilhão em casas em 2025, com o megaprojeto NEOM surgindo como o destino mais atraente english.aawsat.com. NEOM, The Line e outros giga-projetos visam criar mercados residenciais totalmente novos, atraindo tanto cidadãos quanto expatriados. Segundo o relatório, os sauditas planejam investir cerca de SAR 2,75 bilhões (US$ 733 milhões) de capital próprio em empreendimentos residenciais ligados à Visão 2030 english.aawsat.com. O governo também está ativamente fornecendo terrenos e financiamento: só em 2024, mais de 205.000 unidades habitacionais em planta foram aprovadas e 165.000 lotes residenciais disponibilizados pelo programa Sakani english.aawsat.com. No segmento de luxo, incorporadoras sauditas estão atraindo compradores de alta renda com residências de marca (frequentemente ligadas a redes de hotéis de luxo) no Bairro Diplomático de Riad e ao longo da costa do Mar Vermelho. Enquanto isso, a demanda por aluguel na Arábia Saudita permanece alta à medida que a população jovem cresce; os aluguéis em Riad subiram acentuadamente (~10% este ano) devido ao influxo de expatriados e à defasagem na nova oferta. Autoridades sauditas enfatizam o benefício econômico mais amplo: “A economia do Golfo está alcançando um crescimento acima da média global, graças a visões de desenvolvimento ambiciosas,” disse o Secretário-Geral do GCC, Jasem Albudaiwi, em 4 de setembro english.aawsat.com, destacando como o desenvolvimento imobiliário é central para as estratégias econômicas do GCC.
Grande Oriente Médio e Norte da África (MENA): Fora do Golfo, os mercados residenciais são mais variados. O Egito está lidando com uma crise de acessibilidade alimentada pela inflação – os preços dos imóveis no Cairo dispararam (dobrando em termos de EGP em dois anos), mas uma forte desvalorização cambial significa que os incorporadores enfrentam custos mais altos e muitos compradores estão sendo excluídos do mercado. O governo egípcio está tentando impulsionar a habitação oferecendo terrenos a incorporadores a preços reduzidos se construírem unidades acessíveis, e expandindo seu fundo de financiamento hipotecário. O mercado imobiliário de Israel, após anos de fortes altas, esfriou em 2025 em meio a taxas de juros mais altas e incerteza política; os preços das casas caíram cerca de 2% em relação ao pico do ano passado e as vendas desaceleraram, embora os fundamentos da demanda permaneçam fortes devido ao crescimento populacional. O mercado imobiliário turco é volátil – o crescimento anual dos preços das casas superou 50% (em parte devido à inflação) e a compra por estrangeiros (especialmente russos) disparou em cidades como Istambul e Antália. O banco central da Turquia aumentou as taxas de juros tardiamente para conter a inflação, o que pode finalmente desacelerar a atividade imobiliária ainda este ano. Em todo o Oriente Médio, uma tendência é a atuação dos governos como grandes incorporadores: por exemplo, Omã e Bahrein lançaram comunidades habitacionais acessíveis lideradas pelo Estado, e o Catar está investindo em novas cidades prevendo eventos futuros (impulso pós-Copa do Mundo). As vendas de terrenos para desenvolvimento na região estão robustas – em Dubai, os valores das transações de terrenos aumentaram consideravelmente à medida que incorporadores adquirem terrenos para projetos futuros; na Arábia Saudita, terrenos brutos nos arredores de Riade estão sendo rapidamente comprados em antecipação a novas infraestruturas. As altas receitas do petróleo para os estados do GCC nos últimos anos se traduziram em investimentos públicos sustentados em habitação e infraestrutura, mantendo o setor de construção aquecido e o ciclo imobiliário em fase de alta em grande parte do Oriente Médio.
Comercial & Mega-Projetos
Imóveis comerciais: O setor de propriedades comerciais no Oriente Médio está em grande parte otimista, especialmente no Golfo. Os mercados de escritórios em Dubai e Abu Dhabi estão aquecidos: a ocupação de escritórios de padrão A em Dubai está acima de 90%, e os aluguéis subiram dois dígitos ano a ano em áreas nobres como DIFC e Downtown wam.ae. Empresas multinacionais estão expandindo centros regionais, atraídas pelas perspectivas de crescimento do Golfo. Em Riade, a demanda por escritórios de qualidade supera em muito a oferta – o aluguel para escritórios de alto padrão saltou cerca de 18% no último ano, e novas torres estão sendo pré-locadas rapidamente. Mesmo cidades secundárias do Golfo (Sharjah, Dammam, Manama) veem melhora na absorção de escritórios graças aos esforços de diversificação econômica (por exemplo, finanças, turismo, logística). O setor de varejo imobiliário no Golfo também está prosperando: as vendas do varejo nos Emirados Árabes Unidos devem crescer cerca de 5% este ano, e shoppings em Dubai relatam vendas acima dos níveis pré-pandemia, impulsionadas pelo retorno de turistas da Rússia, China e Europa. Shoppings de alto padrão como Dubai Mall e Mall of the Emirates mantêm ocupação próxima de 100%, e novos projetos de varejo e entretenimento (como o distrito de varejo da Expo City em Dubai e o Reem Mall em Abu Dhabi) estão sendo inaugurados com forte adesão de locatários. No entanto, há uma nota de cautela: o aumento da oferta de espaços de varejo significa que centros mais antigos precisam se reinventar ou correm o risco de maiores taxas de vacância. A hotelaria é outro destaque – os volumes de investimento em hotéis no Oriente Médio aumentaram, e a Arábia Saudita, em particular, está construindo rapidamente hotéis para impulsionar o turismo (o projeto do Mar Vermelho teve várias inaugurações de resorts este ano).
Industrial e logística: O segmento de industrial/logística está em alta impulsionado pelo comércio eletrônico e iniciativas de manufatura. O porto e zona franca de Jebel Ali, em Dubai, continuam a se expandir, e os aluguéis de armazéns em Dubai subiram cerca de 10% ano a ano. O mercado industrial da Arábia Saudita também está crescendo à medida que o reino localiza a produção; o governo está desenvolvendo grandes cidades industriais (por exemplo, SPARK para indústrias de energia) e oferecendo incentivos para fábricas. “O setor industrial continua a atrair investidores e desenvolvedores internacionais, impulsionando o crescimento dos aluguéis em ativos logísticos-chave,” observou Saeed Al Fahim, executivo imobiliário dos Emirados Árabes Unidos wam.ae. De fato, fundos estrangeiros adquiriram participações em portfólios logísticos do CCG, atraídos por inquilinos sólidos e retornos em torno de 7-8%. Centros de dados são um nicho emergente – vários novos parques de data center estão planejados na Arábia Saudita e nos Emirados Árabes Unidos para atender à economia digital, muitas vezes por meio de joint ventures com empresas globais de tecnologia. A localização estratégica do Oriente Médio, conectando Ásia, África e Europa, também aumenta o apelo do setor imobiliário logístico, já que países como os Emirados Árabes Unidos e a Arábia Saudita buscam se tornar centros globais de distribuição sob iniciativas como a estratégia Silk Road de Dubai e o plano logístico Vision 2030 da Arábia Saudita.
Progresso dos mega-projetos: Uma marca registrada do mercado do Oriente Médio são seus mega-projetos – empreendimentos vastos e planejados que podem redefinir geografias. O NEOM da Arábia Saudita é talvez o mais ambicioso: promovido como uma cidade futurista de 9 milhões de habitantes com tecnologia de ponta, já gastou cerca de US$ 37 bilhões em infraestrutura até agora agbi.com. Atualizações recentes indicam progresso substancial – a escavação de túneis para o sistema de transporte do The Line está em andamento e os primeiros módulos de sua estrutura de arranha-céu espelhada estão sendo erguidos. “NEOM é um investimento de geração,” afirmou o ministro de investimentos da Arábia Saudita, apresentando-o como central para a diversificação da economia arabnews.com. Nos Emirados Árabes Unidos, Dubai revelou planos para o “Dubai 2040”, que incluem novos bairros suburbanos, expansão de empreendimentos à beira-mar e, potencialmente, a torre residencial mais alta do mundo. Abu Dhabi não fica atrás, com sua Vision 2030 resultando em novos distritos culturais (o Guggenheim Abu Dhabi deve ser inaugurado em 2026) e habitação em massa para emiratenses. O Catar, após os investimentos da Copa do Mundo, está focado na reurbanização do centro de Doha (Msheireb) e na adição de projetos de uso misto voltados para finanças e turismo. Mesmo além do Golfo, a Nova Capital Administrativa do Egito – uma nova cidade de US$ 58 bilhões no deserto – está tomando forma, com ministérios do governo prestes a se mudar para lá, um desenvolvimento que está impulsionando um boom de construção apesar das dificuldades econômicas do Egito. Esses mega-projetos, embora arriscados e intensivos em capital, refletem a abordagem distinta do Oriente Médio: usar o setor imobiliário como catalisador de transformação econômica e como uma declaração de ambição nacional. Para investidores e empreiteiros, significam um pipeline de oportunidades, e para as cidades da região, prometem skylines e infraestrutura que podem rivalizar com os melhores do mundo.
Cotações & Perspectivas
As vozes na indústria imobiliária do Oriente Médio permanecem confiantes. “O setor imobiliário dos Emirados Árabes Unidos continuou seu desempenho robusto… apoiado pela resiliência nos setores de petróleo e não-petróleo e por um aumento no fluxo de investimentos estrangeiros,” observou um relatório da agência estatal Emirates News Agency wam.ae. Essa confiança é respaldada por dados: uma análise da CBRE confirmou vendas de imóveis em níveis recordes e aluguéis em alta em todo o país no segundo trimestre wam.ae. Investidores como BlackRock e Brookfield aumentaram sua exposição ao setor imobiliário do Golfo este ano, um sinal de validação. No entanto, alguns alertam que o crescimento rápido precisa ser gerenciado. Uma matéria recente da Bloomberg discutiu se o boom de Dubai poderia ser uma bolha, já que os preços das casas subiram 70% desde 2019 agbi.com. Por enquanto, poucos veem um colapso iminente – o crédito imobiliário ainda é relativamente baixo (muitas vendas são à vista), e os governos podem ajustar os mecanismos de oferta (por exemplo, Dubai pode liberar mais terrenos para construção, se necessário, para esfriar os preços). No panorama do Oriente Médio, o aumento das taxas de juros globalmente teve menos impacto devido à liquidez abundante e, em alguns casos, à indexação das moedas ao dólar americano, o que manteve as condições de financiamento locais administráveis. Se os preços do petróleo continuarem fortes (o Brent está em torno de US$ 85–90), é provável que os governos do Golfo continuem investindo em imóveis e infraestrutura, o que deve sustentar o ritmo até 2026. A região também se beneficia do posicionamento geopolítico – à medida que outros mercados enfraquecem, investidores de alto patrimônio da Rússia, China e outros países estão cada vez mais colocando dinheiro em imóveis no Oriente Médio, vistos como porto seguro.
Em resumo, o setor imobiliário do Oriente Médio de 4 a 5 de setembro de 2025 é caracterizado por crescimento robusto e otimismo, especialmente no GCC. Isso contrasta com as condições mais frágeis nos mercados ocidentais e na China. Como disse um incorporador em Dubai esta semana: “Todo vento contrário global – inflação, taxas de juros, até recessões – de alguma forma acaba trazendo mais pessoas e capital para Dubai. Estamos em um momento privilegiado.” Esse sentimento, embora talvez exagerado, capta o dinamismo atual da região no setor imobiliário.
América Latina
Habitação & Residencial
Brasil: A maior economia da América Latina enfrenta ventos contrários no setor habitacional em meio a altas taxas de juros. O banco central do Brasil aumentou agressivamente as taxas para combater a inflação – a taxa básica Selic atingiu 14,75%, o maior nível em quase 20 anos reuters.com – e só recentemente começou um ciclo cauteloso de flexibilização. Essas taxas elevadas tornaram os financiamentos imobiliários muito caros e causaram uma forte queda nos depósitos de poupança que tradicionalmente financiam os empréstimos habitacionais. “Quanto mais as pessoas têm acesso a alternativas [de maior rendimento]… mais natural é ver essa redução nos saldos das contas de poupança,” observou o presidente do Banco Central, Gabriel Galipolo reuters.com. Com a poupança esgotada, o sistema de crédito imobiliário do Brasil está sob pressão. Galipolo disse esta semana que em breve apresentará uma “solução de transição” para financiar o setor imobiliário, essencialmente um novo modelo de financiamento para substituir o antigo esquema baseado na poupança reuters.com reuters.com. O objetivo é permitir que bancos como a Caixa mantenham o crédito para compradores de imóveis e incorporadoras, apesar da lacuna de financiamento. Na prática, o mercado habitacional brasileiro é uma história de resiliência e risco. Os preços dos imóveis em todo o país estão subindo moderadamente (~5% ao ano) em termos nominais, mas em termos reais (ajustados pela inflação) estão praticamente estáveis. As principais construtoras relatam demanda constante por unidades de menor valor graças a um programa de subsídio do governo (Casa Verde e Amarela), mas as vendas de imóveis de classe média e alto padrão desaceleraram consideravelmente. O estoque está aumentando em alguns segmentos; dados do setor mostram cerca de 220 mil novas unidades não vendidas em todo o país em julho, alta de 8% em relação ao ano anterior. Ainda assim, as incorporadoras permanecem cautelosamente otimistas de que os cortes nas taxas (economistas preveem que a Selic pode ficar em ~12% até o final do ano) vão melhorar a acessibilidade e “destravar a demanda reprimida” em 2026. Os mercados de aluguel nas grandes cidades brasileiras também deram uma leve arrefecida – os preços dos aluguéis em São Paulo caíram cerca de 2% em relação ao pico registrado no início deste ano, oferecendo algum alívio aos inquilinos após os fortes aumentos pós-pandemia.
México: No México, o mercado imobiliário enfrenta um desafio diferente: subinvestimento e barreiras estruturais. Os dados mais recentes mostram que o investimento fixo bruto do México caiu 6,4% ano a ano em junho riotimesonline.com, estendendo uma queda que já dura meses. Isso inclui o investimento em construção, que tem sido fraco, refletindo tanto a austeridade do governo em projetos que não são prioritários quanto a cautela dos incorporadores privados. Apesar de muito se falar sobre o nearshoring (realocação de cadeias de suprimentos para o México) impulsionar a construção industrial, os efeitos no mercado residencial são lentos. A demanda por moradia é sólida – o México tem uma população jovem e a formação de novos lares está crescendo – mas obter financiamento imobiliário é difícil com taxas bancárias em torno de 10–12%. A construção habitacional que ocorre frequentemente está no setor informal ou por meio de autoconstrução. Empreendimentos de classe média nos subúrbios da Cidade do México, Guadalajara e Monterrey estão vendendo, mas os incorporadores reclamam da burocracia e dos altos custos de financiamento. O foco do governo tem sido em mega infraestrutura (como o Trem Maia, refinaria de petróleo, etc.) em vez de habitação, exceto por alguns programas de habitação social. Como resultado, o México enfrenta uma escassez de moradias em muitas áreas, e a superlotação é comum. Os aluguéis subiram nas cidades (por exemplo, os aluguéis na Cidade do México aumentaram cerca de 9% ano a ano) à medida que jovens profissionais adiam a compra. O lado positivo é que a inflação caiu em relação aos picos de 2022, então o Banxico (banco central do México) manteve sua taxa em 11,25% e pode começar a cortar no início de 2026, o que aliviaria os custos dos financiamentos. Além disso, a nova administração que assumirá após as eleições de 2024 pode mudar o foco para incentivar mais investimentos em habitação.
Argentina e outros: Na Argentina, uma dinâmica totalmente diferente está em jogo: com inflação acima de 100% e uma moeda volátil, o mercado imobiliário opera majoritariamente em dólares em espécie. As vendas de imóveis em Buenos Aires desaceleraram drasticamente, pois as pessoas guardam dólares e aguardam clareza econômica (as eleições estão próximas). Os preços de imóveis de alto padrão em dólares caíram cerca de 20% desde 2019, apresentando oportunidades para quem tem dinheiro, mas os locais enfrentam dificuldades, já que o crédito praticamente não existe. O Chile teve um boom imobiliário no final dos anos 2010, mas agora está em fase de desaceleração – os preços em Santiago estão estáveis e a construção diminuiu devido à política monetária restritiva (a taxa do banco central do Chile atingiu o pico de 11,25%, mas agora está sendo reduzida). Colômbia e Peru também estão vendo mercados imobiliários mais lentos, pois suas economias enfrentam desafios, embora o governo colombiano esteja ampliando subsídios para compradores de baixa renda. Em toda a região, um tema comum é o déficit habitacional – a maioria dos países tem déficits significativos de moradias (Brasil ~6 milhões de unidades, México ~8 milhões, Colômbia ~2 milhões), mas as altas taxas de juros e os orçamentos públicos limitados dificultam avanços rápidos.
Comercial & Indústria
Mercados de escritórios e varejo: O mercado imobiliário comercial da América Latina é um cenário misto. Os mercados de escritórios nas megacidades da região estão se recuperando gradualmente da pandemia. A vacância de escritórios na Cidade do México está em torno de 20%, não muito distante dos níveis dos EUA, já que a nova oferta nos últimos anos superou a demanda e algumas multinacionais reduziram seu tamanho. Os aluguéis se estabilizaram, e há esperança de que o nearshoring traga novos inquilinos corporativos (empresas industriais, logística, etc.) que necessitam de espaço para escritórios. São Paulo, o maior mercado de escritórios da região, viu a vacância melhorar para cerca de 15%, ante mais de 20% em 2021. Empresas de tecnologia que expandiram no Brasil estão se consolidando, mas operadores do setor financeiro e de coworking estão absorvendo espaço. Analistas locais dizem que os aluguéis de escritórios de alto padrão em São Paulo estão subindo em 2025 após vários anos fracos. O setor de varejo na América Latina está se beneficiando da recuperação do consumo pós-Covid. Shoppings no Brasil relatam vendas mais altas; a ocupação dos shoppings em boas localizações voltou para a faixa de 95% ou mais. No México, grandes operadores de shoppings como a Fibra Uno (um REIT) observaram que as vendas dos mesmos lojistas cresceram na casa dos dígitos altos ano a ano. No entanto, o crescimento do comércio eletrônico (MercadoLibre, Amazon) está começando a limitar a expansão do varejo – os varejistas estão mais cautelosos com a abertura de novas lojas, focando em estratégias omnichannel. A vacância no varejo em grandes shoppings é baixa, mas centros comerciais mais antigos em cidades secundárias têm mais unidades vazias. Além disso, as altas taxas de juros tornam o refinanciamento da dívida dos shoppings caro, pressionando a distribuição de alguns REITs de varejo.
Industrial & logística: O setor imobiliário industrial é o segmento mais aquecido na América Latina, especialmente no México e no Brasil. Os polos logísticos do México próximos à fronteira com os EUA (Tijuana, Monterrey) e ao redor da Cidade do México têm vacância extremamente baixa (<3%). A tendência de nearshoring é real – empresas estão alugando grandes galpões e instalações industriais para encurtar as cadeias de suprimentos. Como resultado, os aluguéis industriais no norte do México subiram cerca de 15% no último ano, e a nova construção não consegue acompanhar. Investidores dos EUA e do Canadá estão investindo fortemente em parques industriais mexicanos; por exemplo, um fundo de pensão canadense recentemente fez parceria com um desenvolvedor local para expandir um portfólio industrial de US$ 800 milhões. O Brasil também possui um mercado robusto de galpões, impulsionado pelo comércio eletrônico (o MercadoLibre construiu grandes centros de distribuição próximos a São Paulo) e melhorias na infraestrutura. Um relatório do setor apontou que as vendas industriais no Brasil superaram US$ 33 bilhões no 1º semestre de 2025 credaily.com, refletindo tanto transações quanto atividade de desenvolvimento. Um desafio único: as altas taxas de juros no Brasil fazem com que muitos negócios industriais sejam estruturados como joint ventures ou utilizem financiamentos criativos para viabilizar os números. Outros países como Chile e Colômbia têm setores logísticos menores, mas em crescimento, à medida que varejistas e operadores 3PL (logística terceirizada) modernizam as cadeias de suprimentos.
Perspectiva do investidor: O interesse de investidores estrangeiros no setor imobiliário da América Latina havia esfriado nos últimos anos devido a incertezas políticas e riscos cambiais. Mas há sinais de retomada. O banco central do Brasil agora está cortando as taxas (espera-se que cheguem a 12,75% até dezembro), o que pode “abrir a porta para mais investimentos imobiliários”, segundo um analista do CIBC canadianmortgagetrends.com. Alguns investidores globais veem oportunidade no mercado em baixa do Brasil – por exemplo, a empresa de private equity Brookfield tem adquirido galpões e data centers no Brasil, e nesta semana anunciou planos de investir em um fundo de crédito imobiliário brasileiro para aproveitar os altos rendimentos. No México, o peso estável e a proximidade com os EUA tornam o país atraente; vários desenvolvedores industriais americanos (Prologis, Advance) estão expandindo seus portfólios no México para aproveitar a onda de nearshoring. No mercado doméstico, as Fibras mexicanas (REITs) estão voltando a captar recursos, algo que estava parado. Um desenvolvimento notável: uma nova Fibra de Habitação está sendo criada no México para oferecer moradia para aluguel em larga escala, indicando a maturidade do setor.
Citações de especialistas regionais capturam o otimismo cauteloso. “Precisamos parar de transformar as manchetes em contos de fadas – basta cavar um pouco e as rachaduras estão todas lá,” disse Pankaj Kapoor sobre o mercado da Índia reuters.com, mas o sentimento se aplica também à América Latina: a forte demanda esconde questões subjacentes como acessibilidade e financiamento. Outra perspectiva do Brasil: “A incerteza continua com a aproximação do quarto trimestre,” observou o fórum internacional da Associação Nacional dos Construtores de Casas, referindo-se a como fatores globais e políticas locais determinarão se o setor imobiliário da América Latina poderá realmente se recuperar ou apenas se manter kitchenbathdesign.com. No início de setembro de 2025, a América Latina está em uma encruzilhada: a base para a recuperação está sendo lançada (cortes de juros, reformas, nearshoring), mas isso ainda não se reflete em um crescimento imobiliário generalizado. Os agentes do setor estarão atentos aos movimentos dos bancos centrais, iniciativas governamentais de habitação e tendências econômicas globais à medida que o ano se encerra.
África
Habitação Residencial & Acessível
Falta de moradias e crescimento urbano: A história do setor imobiliário da África é dominada por um déficit habitacional maciço em meio à rápida urbanização. A população do continente, atualmente cerca de 1,4 bilhão, cresce mais rapidamente nas cidades, colocando enorme pressão sobre a habitação. Até 2025, o valor do mercado imobiliário africano está projetado em US$ 17,64 trilhões, com o setor residencial representando impressionantes US$ 14,87 trilhões desse total businessamlive.com. Ainda assim, a oferta está muito aquém da necessidade. Assentamentos informais se espalham ao redor de cidades como Lagos, Nairóbi e Joanesburgo, evidenciando a escassez de moradias formais e acessíveis. Só a Nigéria tem um déficit habitacional estimado em 28 milhões de unidades businessamlive.com, e países como Quênia (~2 milhões de unidades de déficit), Angola (~2 milhões) e África do Sul (~2,2 milhões, apesar dos programas habitacionais do Estado) também enfrentam enormes carências businessamlive.com. Sem uma intervenção em larga escala, esses déficits aumentam anualmente, já que a expansão populacional supera o ritmo da construção. Governos e agentes privados estão tentando várias estratégias. A Nigéria tem visto um impulso para habitação de baixo custo por meio de parcerias público-privadas, mas as altas taxas de juros (atualmente ~18% de taxa básica) e os custos elevados de construção têm limitado o progresso. O Housing News da Nigéria, em 4 de setembro, destacou o impacto humano: “Inquilinos gemem enquanto o custo do aluguel dispara” no estado de Ekiti, um cenário comum tanto nas grandes cidades quanto em cidades menores, já que a demanda supera a oferta. Na África do Sul, por outro lado, um mercado de hipotecas relativamente maduro e o programa habitacional RDP do governo (casas subsidiadas) melhoraram um pouco as condições – a África do Sul, na verdade, lidera o continente em métricas de acessibilidade habitacional (relação preço/renda ~3,1) businessamlive.com. Ainda assim, mesmo lá, famílias de baixa renda frequentemente esperam anos por casas do governo ou recorrem a assentamentos informais.
Política e inovação: Muitos governos africanos estão declarando a habitação como prioridade, e novas políticas estão surgindo. O presidente do Quênia anunciou recentemente um ambicioso Programa de Habitação Acessível com o objetivo de construir 250.000 unidades por ano, incluindo incentivos para incorporadores e uma polêmica taxa habitacional (imposto) sobre trabalhadores formais para financiar a construção. Embora nobre em sua proposta, tais planos enfrentam desafios de financiamento e execução. Abordagens inovadoras estão sendo exploradas: desde companhias de refinanciamento de hipotecas (como a NMRC da Nigéria, que fornece liquidez aos bancos para conceder mais hipotecas) até tecnologias alternativas de construção. Algumas startups usam unidades modulares pré-fabricadas ou impressão 3D para reduzir custos de construção, enquanto outras focam em micro-hipotecas para ampliar o crédito a trabalhadores informais. Em Lagos, o governo estadual lançou um portal eletrônico para administração de terras a fim de agilizar o registro de títulos businessamlive.com, com a esperança de liberar terras para desenvolvimento e reduzir fraudes. Enquanto isso, atores internacionais também estão envolvidos – a ONU e o Banco Mundial têm várias iniciativas financiando habitação acessível na África Ocidental e Oriental. Há também um interesse crescente em construção verde para melhorar a sustentabilidade das moradias, dadas as frequentes faltas de energia e água. Por exemplo, Ruanda está promovendo tijolos ecológicos e energia solar em novos conjuntos habitacionais.
Mercado de aluguel e investimento da diáspora: Em muitas cidades africanas, alugar é a norma, já que a penetração de hipotecas é extremamente baixa (frequentemente <5% do estoque habitacional). Os aluguéis em grandes cidades como Acra, Lagos, Nairóbi vêm subindo, pressionando famílias de classe média e baixa renda. Não é incomum que famílias gastem bem mais de 30-40% da renda com aluguel. Alguns governos estão implementando ou considerando controle de aluguel – Gana debateu um projeto de lei para limitar aumentos anuais e oferecer contratos mais longos. O investimento da diáspora é um fator significativo em alguns mercados: africanos no exterior enviam bilhões em remessas anualmente, parte das quais é destinada à construção ou compra de casas em seus países de origem. Essa fonte de capital sustentou grande parte da construção residencial (por exemplo, investimentos da diáspora somali impulsionam o mercado imobiliário em Mogadíscio, e a diáspora nigeriana é ativa na compra de imóveis em Abuja e Lagos). No entanto, projetos impulsionados pela diáspora às vezes tendem para propriedades de alto padrão, já que esses investidores preferem ativos tangíveis e de prestígio (como apartamentos de luxo), o que não resolve diretamente o déficit de habitação acessível.
Comercial & Infraestrutura
Escritórios e varejo: O mercado imobiliário comercial da África varia amplamente por região. Centros importantes como Nairóbi, Joanesburgo, Lagos, Cairo viram surgir uma série de edifícios modernos de escritórios e shoppings na última década, embora altos e baixos econômicos tenham deixado alguns com alta vacância. Nairóbi continua sendo um centro de serviços da África Oriental – seu mercado de escritórios tem demanda moderada de multinacionais e ONGs, mas o excesso de novos edifícios em áreas como Upper Hill manteve a vacância em torno de 20%. Joanesburgo possui o mercado de escritórios mais desenvolvido da África, mas aqui também a vacância é elevada (~18%) à medida que empresas reduzem espaços em meio a uma economia lenta; Sandton (o distrito financeiro) ainda cobra aluguéis premium, mas prédios antigos no centro de Joanesburgo estão sendo convertidos em residenciais ou permanecem vazios. Lagos tem espaço de escritório limitado e caro – escritórios de alto padrão em Ikoyi e Victoria Island têm baixa vacância e aluguéis comparáveis a cidades europeias de médio porte, graças à demanda da indústria petrolífera e de fintechs, enquanto áreas menos seguras têm pouco desenvolvimento formal de escritórios. No varejo, os shoppings africanos tiveram resultados variados. O setor de imóveis de varejo da África do Sul (o maior do continente) é relativamente maduro, com grandes fundos imobiliários listados sendo proprietários de shoppings. A pressão sobre o consumo e os apagões (falta de energia) prejudicaram o fluxo de pessoas nos shoppings recentemente, mas a vacância geral nos shoppings sul-africanos ainda é baixa (~5%) e as vendas no varejo estão melhorando gradualmente. Em outros lugares, novos shoppings na África frequentemente enfrentam dificuldades após o entusiasmo inicial, como mostram alguns shoppings meio vazios em Gana e Nigéria. Lojistas frequentemente citam altos custos de aluguel e a concorrência dos mercados informais como desafios. Ainda assim, a cultura de compras está crescendo e cidades como Acra e Abidjan têm novos projetos de shoppings em andamento.
Industrial e logística: O setor industrial imobiliário da África é uma oportunidade emergente à medida que a manufatura e o comércio aumentam lentamente. Países como Etiópia, Marrocos, Egito avançaram na atração de manufatura (vestuário na Etiópia, automotivo no Marrocos, etc.), o que estimula a demanda por fábricas e armazéns. Marrocos em particular construiu grandes zonas francas (por exemplo, o porto e zona logística de Tanger Med), onde a ocupação é alta e a expansão continua – está se tornando um portal entre a Europa e a África. Nigéria e Quênia estão vendo crescimento em logística devido ao e-commerce (por exemplo, Jumia) e às necessidades de distribuição no varejo. No entanto, a logística é prejudicada por déficits de infraestrutura. Um sinal positivo: o Acordo de Livre Comércio Continental Africano (AfCFTA), que visa impulsionar o comércio intra-africano, está estimulando alguns investimentos em centros logísticos e armazéns de fronteira antecipando o crescimento futuro do comércio. Por exemplo, um grande parque logístico está em desenvolvimento em Gana para atender a África Ocidental. Data centers são outra classe de ativos em ascensão, com novas instalações na África do Sul, Quênia e Nigéria à medida que o uso da internet dispara; operadores globais como Equinix e Teraco estão investindo centenas de milhões na capacidade de data centers africanos.
Investimento institucional e citações: Historicamente, a África atraiu investimento institucional limitado em imóveis devido aos riscos percebidos, mas isso está mudando lentamente. Fundos de pensão africanos, especialmente na África do Sul, Namíbia e Botsuana, há muito investem em propriedades (principalmente domesticamente). Agora, fundos imobiliários panafricanos estão captando recursos para investir em vários países, frequentemente focando em nichos como armazéns ou habitação acessível. Um fórum (o Africa Property Investment Summit, que acontecerá no final de setembro na Cidade do Cabo propertywheel.co.za) está programado para mostrar como fundos de pensão locais podem impulsionar o crescimento imobiliário africabusiness.com. “Os fundos de pensão da África [são] os principais motores do crescimento do investimento imobiliário,” observa um relatório da Africa Business africabusiness.com, destacando o aumento do engajamento do capital institucional.
Ainda assim, investidores estrangeiros permanecem cautelosos após algumas decepções de grande destaque (por exemplo, a onda de investimentos em shoppings na Nigéria nos anos 2000, que teve desempenho abaixo do esperado). A volatilidade cambial é um grande risco – a forte desvalorização do cedi ganês no ano passado, por exemplo, prejudicou os valores imobiliários em dólares e afastou investidores.
Profissionais locais do setor imobiliário enfatizam a sustentabilidade e a necessidade de longo prazo. Como escreveu o Business Day Live, “Re-imaginar os mercados imobiliários africanos para um futuro sustentável” é crucial, defendendo inovação e reforma regulatória businessamlive.com businessamlive.com. Muitos veem um enorme potencial: um continente com 1,4 bilhão de pessoas, economias em rápida modernização e uma demografia jovem pode ser uma mina de ouro imobiliária se os desafios forem enfrentados. As perspectivas para a África dependem, portanto, da estabilidade econômica e de reformas. Se a inflação puder ser controlada (a inflação africana está em média ~12%, mas varia muito), e se os governos continuarem a investir em infraestrutura e habitação, o setor imobiliário pode crescer de 5 a 6% ao ano na próxima década. Já há projeções que sugerem uma taxa de crescimento anual de ~5,6% para o setor imobiliário africano até 2029, atingindo um volume de mercado de US$ 21,9 trilhões businessamlive.com. A necessidade existe; o dinheiro e a governança precisam acompanhar.
Para terminar com uma nota humana: africanos em todo o continente estão ansiosos por melhores condições de vida. Seja a trabalhadora de tecnologia em Nairóbi esperando comprar seu primeiro apartamento, ou a família em Lagos buscando alívio dos aluguéis exorbitantes, os empreendimentos imobiliários (ou a falta deles) têm um impacto direto na qualidade de vida. Os governos reconhecem cada vez mais que abordar a questão da habitação e da infraestrutura não é apenas uma política social, mas fundamental para destravar o potencial econômico. Como vimos nas notícias de 4 a 5 de setembro de 2025, desde as mudanças nas taxas de hipoteca nos EUA até pesquisas sobre propriedades na China e booms em Dubai, o setor imobiliário é um enredo central na história da economia global – e a África está prestes a ser um capítulo importante dessa história nos próximos anos.
Fontes: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com; Real Estate News realestatenews.com realestatenews.com; World Property Journal worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com; Rio Times riotimesonline.com riotimesonline.com; Bankrate bankrate.com; Asahi Shimbun asahi.com asahi.com; Emirates News Agency wam.ae wam.ae; Asharq Al-Awsat english.aawsat.com english.aawsat.com; Reuters (Índia, pesquisa) reuters.com; CRE Daily credaily.com credaily.com; MarketsGroup marketsgroup.org marketsgroup.org; Reuters (Brasil) reuters.com reuters.com; Africa Housing News; Business AM Live businessamlive.com businessamlive.com.
