- Taxas de hipoteca nos EUA despencam: As taxas médias de hipoteca de 30 anos atingiram o menor nível em 11 meses (~6,35%) em meio ao aumento das apostas em cortes de juros pelo Federal Reserve, impulsionando o maior salto em pedidos de empréstimos imobiliários em mais de quatro anos freddiemac.com. Compradores estão voltando cautelosamente à medida que os custos de financiamento diminuem.
- Crise habitacional na Europa: Líderes da UE alertam “isso é mais do que uma crise habitacional… é uma crise social”, prometendo um Plano de Habitação Acessível enquanto os preços das casas subiram mais de 20% desde 2015, enquanto as licenças de construção caíram 20% housing.ec.europa.eu. No Reino Unido, agosto registrou a queda de preços mais ampla em 18 meses devido à alta inflação e à incerteza nas taxas, o que reduz a demanda dos compradores reuters.com.
- Ásia mista – Índia em alta, China em baixa: Os preços das casas na Índia devem subir cerca de 6,3% este ano (mais rápido do que o esperado) graças a compradores de alta renda, mesmo com a oferta acessível diminuindo reuters.com reuters.com. Enquanto isso, a crise imobiliária da China persiste – autoridades em Pequim e Xangai flexibilizaram os limites de compra de imóveis para reaquecer a demanda reuters.com reuters.com, com analistas esperando novas medidas de apoio ao setor habitacional reuters.com.
- Boom no Oriente Médio: O mercado imobiliário de Abu Dhabi está em alta – as transações dispararam 34,5% no 1º trimestre de 2025 gulfnews.com – impulsionadas por investidores globais e projetos de visão econômica. A Arábia Saudita aprovou uma lei histórica para abrir zonas imobiliárias selecionadas à propriedade estrangeira de imóveis residenciais a partir de 2026 cbnme.com, uma medida que deve “abrir caminho para investimentos internacionais significativos” cbnme.com.
- Divergência no mercado imobiliário comercial: Imóveis industriais e logísticos permanecem resilientes (vacância de galpões próxima de mínimas históricas e aluguéis em alta), e varejo/hospitalidade se recuperaram, com a ocupação hoteleira agora apenas 0,6% abaixo dos níveis pré-pandemia primior.com. Mas os mercados de escritórios em todo o mundo enfrentam dificuldades: a vacância de escritórios nos EUA atingiu um recorde de cerca de 20% reuters.com, e o mercado de investimentos na Europa está preso em “‘terra de zumbis’… sem recuperação, ativos encalhados, sem liquidez”, alertou um executivo de fundo reuters.com.
- Segmentos de luxo & prime desafiam a gravidade: O mercado imobiliário de alto padrão está prosperando apesar da desaceleração geral. Na Colômbia, um novo complexo de luxo em Bogotá vendeu 90% das unidades antes da construção a preços recordes (acima de US$ 6.000 por m²) – até mais altos que bairros nobres da Cidade do México ou do Rio bloomberg.com. E em capitais globais, ativos de prestígio (de coberturas luxuosas a escritórios prime) continuam atraindo compradores em busca de investimentos seguros.
América do Norte: Habitação reage em meio ao otimismo sobre juros
Taxas de resfriamento impulsionam o sentimento do setor habitacional: Nos Estados Unidos, os custos de hipoteca caíram acentuadamente devido à expectativa de que o Federal Reserve finalmente reduzirá as taxas de juros. A média da hipoteca fixa de 30 anos caiu para 6,35% (o menor nível desde outubro de 2024), marcando a maior queda semanal em um ano freddiemac.com. “As taxas de hipoteca estão indo na direção certa e os compradores de imóveis perceberam”, observaram analistas da Freddie Mac, já que os pedidos de compra de imóveis dispararam com o crescimento anual mais rápido em quatro anos freddiemac.com. Essa queda nos custos de empréstimo – impulsionada por uma chance de 94% de corte do Fed na próxima semana, segundo o mercado aljazeera.com – está oferecendo um vislumbre de alívio aos compradores após uma longa desaceleração no verão.
Mercado do comprador emergente: As taxas de juros mais altas no início deste ano esfriaram a atividade, deixando muitos vendedores com poucas ofertas. Em algumas cidades dos EUA, a escassez de compradores de imóveis está forçando cortes de preços ou até levando proprietários a desistirem dos anúncios, finalmente devolvendo o poder de negociação aos compradores. O estoque nacional permanece restrito, mas o aumento das pressões de acessibilidade (de preços e taxas) claramente conteve a demanda. Agora, com o financiamento um pouco mais barato, corretores relatam aumento no movimento – mas os compradores permanecem cautelosos em meio a fatores econômicos como a inflação persistente. “O mercado imobiliário está claramente sentindo os efeitos da incerteza contínua,” observou Tarrant Parsons, do Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), citando preocupações com o cenário econômico e fiscal mais amplo que estão “pesando no sentimento” reuters.com. No Canadá, tendências semelhantes persistem: grandes mercados como Toronto viram as vendas estagnarem no final do verão enquanto os compradores aguardavam alívio nas taxas reuters.com.
Estresse no mercado imobiliário comercial: O cenário do mercado imobiliário comercial da América do Norte está bifurcado. Apartamentos e áreas industriais permanecem sólidos – os aluguéis multifamiliares nos EUA estão voltando a subir lentamente e as taxas de vacância em galpões permanecem próximas de mínimas históricas, em torno de ~6-7% primior.com. Mas o setor de escritórios está em uma crise bem documentada. O trabalho remoto e híbrido elevou a vacância de escritórios nos EUA para 20,7% nacionalmente (um recorde histórico) reuters.com, com polos de tecnologia como São Francisco registrando impressionantes 27,7% de vacância em escritórios – o triplo dos níveis pré-pandemia reuters.com. Mesmo os escritórios no centro de Nova York estão quase 23% vazios reuters.com. Esse excesso de espaço de trabalho não utilizado está “enviando ondas de choque econômicas severas” pelas cidades reuters.com, corroendo valores de propriedades e pressionando bancos regionais expostos a empréstimos para escritórios. Proprietários enfrentando vencimento de dívidas precisam lidar com US$ 290 bilhões em hipotecas de escritórios vencendo até 2027 em meio a custos de refinanciamento mais altos reuters.com. Neste cenário difícil, muitos proprietários e credores estão recorrendo a extensões ou reestruturações para evitar inadimplências. Um ponto positivo: uma “fuga para a qualidade” está em andamento reuters.com, à medida que empresas se consolidam em edifícios de alto padrão (que mantêm maior ocupação e aluguéis), enquanto escritórios mais antigos ficam para trás. Ainda assim, a perspectiva geral é de cautela – analistas do setor dizem que a recuperação do mercado de escritórios será longa e desigual, dependendo das tendências mais amplas de retorno ao escritório e da estabilidade econômica.
Europa: Crise Habitacional e Investimento Estagnado
A acessibilidade à moradia em ponto de ruptura: A Europa está reconhecendo abertamente uma emergência de acessibilidade à moradia. Em seu discurso sobre o Estado da União em 10 de setembro, a presidente da Comissão Europeia, Ursula von der Leyen, lamentou que para muitos europeus “o lar se tornou uma fonte de ansiedade” em vez de segurança housing.ec.europa.eu. Ela observou que os custos de moradia aumentaram mais de 20% desde 2015, enquanto a construção de novas casas ficou muito atrás (licenças de construção caíram 20% em cinco anos) housing.ec.europa.eu. “Isso é mais do que uma crise habitacional – é uma crise social… que está rasgando o tecido social da Europa,” alertou von der Leyen housing.ec.europa.eu. Bruxelas planeja introduzir o primeiro Plano Europeu de Habitação Acessível até o final do ano, com o objetivo de flexibilizar as regras de auxílio estatal para apoio à moradia, reduzir a burocracia para novos empreendimentos e até mesmo regular os aluguéis de curto prazo que pressionam a oferta housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu. Uma Cúpula de Habitação em toda a UE está sendo convocada para colocar essa questão no topo da agenda housing.ec.europa.eu.
No terreno, vários países europeus já estão vendo correções de preços. O mercado imobiliário britânico esfriou notavelmente sob o peso de 14 aumentos consecutivos da taxa do Banco da Inglaterra. Em agosto, os preços das casas no Reino Unido tiveram sua queda mais ampla em um ano e meio, de acordo com a pesquisa RICS reuters.com. As novas consultas de compradores e os volumes de vendas caíram para seus níveis mais baixos desde meados de 2020 reuters.com. “Com a demanda dos compradores diminuindo e as vendas acordadas em declínio, o mercado imobiliário está claramente sentindo os efeitos da incerteza contínua,” disse o analista da RICS, Tarrant Parsons, observando que as dúvidas sobre a economia e o caminho futuro das taxas de juros estão minando a confiança reuters.com. A inflação persistente (CPI do Reino Unido ~6,7% em agosto) e o aumento dos custos das hipotecas esticaram a acessibilidade ao limite – o poder de compra de um comprador típico do Reino Unido foi corroído de tal forma que agora se espera que os aluguéis disparem (líquido de +27% dos avaliadores prevêem aluguéis mais altos à frente, já que potenciais compradores permanecem presos no aluguel) reuters.com. Em outros lugares, a Alemanha – a maior economia da UE – também está sentindo o impacto: as transações imobiliárias desaceleraram e os preços caíram cerca de 6% em relação ao pico, levando Berlim a considerar incentivos para compradores. Suécia, Irlanda e outros países que tiveram grandes ganhos durante a pandemia também viram os preços suavizarem em 2025 em meio ao aumento dos custos dos juros.Mercado de investimentos “Zombieland”: No setor imobiliário comercial, a recuperação esperada da Europa foi tímida. Após uma forte queda entre 2020 e 2022, o otimismo do início de 2025 deu lugar a uma realidade sombria – as transações permanecem próximas das mínimas da década, já que compradores e vendedores continuam distantes em relação ao preço. Até o segundo trimestre de 2025, o investimento imobiliário transfronteiriço na Europa/Oriente Médio/África caiu cerca de 20% em relação ao ano anterior, o pior resultado em uma década reuters.com. Muitos negócios estão em espera, a menos que os vendedores aceitem descontos. “Temos uma ‘terra dos zumbis’… nenhuma recuperação, ativos encalhados, nenhuma liquidez retornando,” disse Sebastiano Ferrante, chefe de imóveis europeus da gigante de fundos PGIM, descrevendo o mercado paralisado reuters.com. Os potenciais compradores estão cautelosos diante do fraco crescimento econômico e alternativas de maior rendimento (a captação de recursos para crédito privado agora supera em muito o setor imobiliário na Europa) reuters.com.
O estresse é mais visível nos segmentos de escritórios e varejo. A Alemanha, por exemplo, registrou outra queda de 2% nas vendas de imóveis comerciais no primeiro semestre de 2025 reuters.com, e propriedades icônicas como o problemático arranha-céu Trianon de Frankfurt estão à venda em situação de estresse, como um teste do apetite do mercado reuters.com. Os valores de escritórios secundários e de shoppings antigos despencaram, e até setores em alta como data centers esfriaram reuters.com. No entanto, há alguns pontos positivos: instalações logísticas bem locadas e portfólios de habitação para aluguel continuam em demanda, já que investidores apostam em segmentos estruturalmente subofertados reuters.com. Prédios de escritórios de altíssima qualidade (“trophy”) em localizações centrais também mantêm valor – suas taxas de vacância são muito menores (frequentemente 5 pontos percentuais abaixo da média do mercado) e os aluguéis ainda sobem para os melhores espaços primior.com. “Em algumas partes do mercado a recuperação já está bem encaminhada… no entanto, há ativos fora de moda com quase nenhuma liquidez e mais dor por vir,” observou Cecile Retaureau, do braço de investimentos do Phoenix Group, alertando que a recuperação da Europa será muito desigual reuters.com.
Ásia-Pacífico: Queda da China vs. Disparada da Índia
China flexibiliza restrições ao setor imobiliário: O outrora imparável setor imobiliário da China continua sendo um ponto fraco crucial em sua economia, agora em uma recessão de vários anos marcada por crises de dívida de incorporadoras e queda na confiança dos compradores. Em uma tentativa de estimular a demanda por moradias, autoridades das principais cidades começaram a afrouxar regras rígidas de compra. No final de agosto, Xangai flexibilizou os limites para que famílias elegíveis (e até adultos solteiros, agora tratados como famílias) possam comprar mais de uma casa em áreas suburbanas fora do anel viário externo reuters.com. Pequim tomou medidas semelhantes, permitindo, por exemplo, que indivíduos solteiros se qualifiquem como compradores de primeira viagem – parte de uma mudança mais ampla de política para impulsionar as vendas. Essas medidas locais seguiram os apelos do governo central para apoiar necessidades habitacionais “razoáveis”. Até agora, o impacto tem sido modesto: os dados de setembro (a serem divulgados em breve) devem mostrar uma leve recuperação nas vendas nas grandes cidades, mas os preços em todo o país ainda estão sob pressão. As autoridades sinalizaram que mais ajuda está a caminho – o Ministério das Finanças da China afirmou esta semana que há “amplo espaço” para apoio fiscal e que os riscos da crise imobiliária são controláveis, sugerindo possíveis novos gastos ou estímulos para habitação reuters.com reuters.com. Os mercados também estão de olho no Banco Popular da China, que reduziu as taxas de hipoteca e pode afrouxar ainda mais se cortes de juros nos EUA reduzirem a pressão sobre o yuan reuters.com. O objetivo é promover um pouso suave: as autoridades querem estabilizar os preços dos imóveis e o sentimento do mercado sem reacender uma bolha especulativa. Com algumas grandes incorporadoras em reestruturação (e a Country Garden escapando por pouco do calote), restaurar a confiança é fundamental. Qualquer recuperação sustentada pode não acontecer até o final de 2025 – previsões da S&P sugerem que as vendas de imóveis na China podem encontrar um piso no segundo semestre de 2025 à medida que o estoque urbano é absorvido bloomberg.com.
Ciclo de alta da habitação na Índia e temores sobre acessibilidade: Em contraste, o mercado imobiliário da Índia está em uma tendência de alta animada – mas que levanta suas próprias preocupações. Uma nova pesquisa da Reuters com especialistas do setor imobiliário aponta que os preços das casas na Índia devem subir 6,3% em 2025 e mais 7,0% em 2026 reuters.com, superando tanto o crescimento do ano passado quanto as previsões anteriores. Essa aceleração é impulsionada principalmente pelo segmento de alto padrão: a demanda por imóveis premium e de luxo nas principais cidades está em alta, graças ao aumento da renda entre os mais ricos e a um surto de investimentos de NRI (indianos não residentes). Ao mesmo tempo, a oferta de habitação acessível diminuiu – a Índia enfrenta hoje um déficit de cerca de 10 milhões de casas acessíveis, um déficit que pode triplicar até 2030 se as tendências atuais continuarem reuters.com. O resultado é um mercado de duas velocidades. “Os ganhos estão sendo cada vez mais capturados por um pequeno segmento da população… aqueles na base da pirâmide estão em desvantagem,” observou Ajay Sharma, diretor-gerente da Colliers India reuters.com. Ele observou que, embora a economia da Índia esteja crescendo rapidamente (7,8% no último trimestre) reuters.com, as rendas da classe média estagnaram, tornando a aquisição da casa própria inalcançável para milhões de migrantes urbanos. Muitos são forçados a alugar, o que, por sua vez, está fazendo com que os aluguéis urbanos subam de 5 a 8% ao ano – crescendo ainda mais rápido que a inflação geral reuters.com. “À medida que a acessibilidade tanto nas áreas centrais quanto suburbanas diminui, mais pessoas estão alugando – e, à medida que mais pessoas alugam, os aluguéis aumentam,” disse Sharma, explicando o ciclo vicioso reuters.com. Analistas alertam para consequências de longo prazo se a diferença de acessibilidade aumentar. “Após a financeirização do setor imobiliário, não melhoramos a acessibilidade; pioramos,” disse Pankaj Kapoor, da Liases Foras, observando que a idade média do comprador de primeira casa na Índia aumentou em mais de uma década, dos 30 e poucos anos para meados dos 40 reuters.com. Para enfrentar isso, os formuladores de políticas lançaram subsídios de taxa de juros para compradores de primeira viagem e pressionaram os incorporadores a lançarem mais projetos de médio padrão, mas até agora o “mercado está fortemente inclinado para imóveis premium” e prafastando compradores de nível inicial reuters.com.
Em outras partes da Ásia-Pacífico: Os outros mercados imobiliários da região apresentam um quadro misto. A Austrália está passando por uma modesta recuperação em 2025 – após uma queda no ano passado, os preços das casas em Sydney e Melbourne estão voltando a subir à medida que o Banco Central suspende os aumentos das taxas de juros. No entanto, o alto endividamento das famílias e o estresse hipotecário em algumas áreas limitam o potencial de alta. O Japão permanece estável, com uma demanda sólida tanto por imóveis residenciais quanto comerciais (impulsionada pelas taxas de juros ultrabaixas). O setor de escritórios na Ásia está geralmente mais saudável do que no Ocidente, embora existam pontos de fraqueza – por exemplo, os aluguéis de escritórios em Hong Kong estão sob pressão à medida que empresas chinesas do continente recuam. Cingapura e Seul são destaques; suas vendas residenciais de luxo têm sido robustas (Cingapura registrou negócios recordes de coberturas neste trimestre), levando a novas medidas de resfriamento, como aumento do imposto de selo para estrangeiros. Em toda a região, os investidores também estão atentos às trajetórias das taxas de juros: com os EUA e possivelmente a Europa mudando para um ciclo de cortes, os bancos centrais asiáticos podem seguir o mesmo caminho, o que pode impulsionar a atividade imobiliária em 2026 por meio de financiamentos mais baratos.
Oriente Médio: Ímã de Investimentos – Ascensão do Golfo
Enquanto outras regiões enfrentam desafios, os mercados imobiliários do Oriente Médio – especialmente no Golfo – estão no meio de uma notável ascensão. Altas receitas do petróleo, iniciativas de diversificação econômica e políticas pró-investimento se combinaram para impulsionar fortemente os setores imobiliários nos Emirados Árabes Unidos e na Arábia Saudita.
Mercado imobiliário do Golfo em alta: Abu Dhabi e Dubai continuam a registrar fortes entradas de capital no setor imobiliário. Em Abu Dhabi, as transações imobiliárias totalizaram AED 25,3 bilhões no 1º trimestre de 2025 (≈US$ 6,9 bilhões), um aumento de 34,5% em relação ao ano anterior, em quase 6.900 negócios gulfnews.com. Autoridades atribuem a resiliência da economia do emirado e seu apelo por “qualidade de vida sustentável e de alto padrão” como um ímã para investidores estrangeiros gulfnews.com. Em um grande evento do setor (IREIS 2025) realizado em Abu Dhabi esta semana, especialistas locais adotaram um tom otimista. “O ritmo do setor imobiliário de Abu Dhabi continua a acelerar, enquanto o mercado imobiliário mais amplo dos Emirados Árabes Unidos testemunha crescente interesse de investidores,” disse Amer Al Ahbabi, presidente de uma empresa imobiliária dos EAU gulfnews.com. Incorporadoras relatam que projetos de luxo à beira-mar e novos condomínios de vilas estão sendo vendidos rapidamente, muitas vezes para compradores estrangeiros em busca de Golden Visas. Em Dubai, o boom pós-pandemia continua – as vendas de imóveis em 2025 até agora estão a caminho de estabelecer novos recordes, com participação de compradores internacionais especialmente alta. Segmentos-chave como casas de alto padrão à beira-mar e escritórios comerciais em zonas francas estão registrando disputas acirradas. Tanto Abu Dhabi quanto Dubai também adotaram a inovação: desde transações imobiliárias digitais até testes de tokenização (como observado pelos organizadores do IREIS) para atrair investidores modernos gulfnews.com.
Grandes movimentos da Arábia Saudita: O Reino da Arábia Saudita, em meio às suas reformas da Visão 2030, acaba de implementar uma mudança de política histórica: permitirá que indivíduos estrangeiros possuam propriedades em determinadas zonas designadas a partir de 2026 cbnme.com. Este é um passo revolucionário para um mercado que historicamente era fechado para compradores estrangeiros (exceto por alguns programas de residência em empreendimentos ao estilo de Dubai). A nova lei, aprovada pelo Gabinete Saudita sob o comando do Príncipe Herdeiro Mohammed bin Salman, deve “catalisar um aumento no interesse e investimento internacional,” segundo Rachel Sturgess, executiva responsável pela organização do Cityscape Global cbnme.com cbnme.com. O Cityscape Global – uma das maiores conferências imobiliárias do mundo – será realizado em Riad em novembro e está pronto para apresentar essas oportunidades a um público de investidores e desenvolvedores globais. A edição do Cityscape do ano passado em Dubai registrou um aumento de 37% na participação estrangeira, e a edição de 2025 em Riad deve ser ainda maior cbnme.com cbnme.com. A abertura do mercado imobiliário saudita ocorre paralelamente a megaprojetos como o NEOM (a cidade futurista de US$ 500 bilhões) e a um boom de construção em Riad e Jidá. Observadores do setor imobiliário dizem que a Arábia Saudita pode se tornar o “próximo Emirados Árabes Unidos” em termos de atração de capital global, especialmente se estabelecer marcos regulatórios e fiscais atraentes nas novas zonas. Já há relatos de que grandes incorporadoras dos EUA, Reino Unido, China e Emirados Árabes Unidos estão de olho na entrada no mercado recém-liberalizado da Arábia Saudita cbnme.com.
Grande Oriente Médio e Norte da África: Em toda a região, o setor imobiliário segue uma trajetória geralmente positiva em 2025. Catar está aproveitando o impulso pós-Copa do Mundo – os dados mais recentes mostram que as transações imobiliárias em Doha no início de setembro totalizaram QAR 394 milhões (~US$ 108 milhões) em uma semana, refletindo atividade constante arabnews.pk. Egito, em meio a turbulências econômicas, tem visto o setor imobiliário como o ativo preferido dos locais para proteger-se da inflação; incorporadoras estão oferecendo planos de pagamento estendidos para aproveitar a demanda reprimida por moradia. Os preços das moradias em Israel, que dispararam nos últimos anos, finalmente se estabilizaram devido ao aumento das taxas de juros, mas uma grave escassez de novas casas mantém os valores elevados (apesar da instabilidade política). Turquia continua sendo um caso único: a compra por estrangeiros (especialmente russos e iranianos) sustentou o mercado imobiliário de Istambul mesmo com a forte desvalorização da lira; no entanto, novas regulamentações sobre cidadania por investimento reduziram parte dessa demanda. Enquanto isso, o setor de imóveis de varejo e hotelaria no Golfo está em alta graças à recuperação do turismo – operadores de shoppings e fundos imobiliários de hotéis em Dubai relatam forte ocupação e crescimento dos aluguéis, impulsionados por números recordes de visitantes em 2025.
América Latina: Quedas e Pontos de Destaque
Os mercados imobiliários da América Latina tiveram um ano desafiador em muitos aspectos – altas taxas de juros em toda a região reduziram o crédito imobiliário e esfriaram mercados anteriormente aquecidos. No entanto, dentro dessa desaceleração geral, há bolsões notáveis de resiliência, especialmente no segmento de luxo.
Colômbia – luxo desafia a recessão: Talvez o exemplo mais dramático venha de Bogotá, Colômbia, onde um novo empreendimento de condomínios ultraluxuosos está quebrando recordes de preço mesmo com o mercado imobiliário colombiano em baixa. O projeto, chamado Quora, é um complexo de alto padrão com 202 apartamentos, além de escritórios e lojas, erguido a partir da junção de propriedades em um bairro nobre. Apesar de ainda faltar três anos para a conclusão, mais de 90% das residências já foram vendidas – incluindo coberturas de 546 m² – a preços em torno de 24 milhões de pesos colombianos por metro quadrado (aproximadamente US$ 6.100/m²) bloomberg.com. Isso é cerca de 33% acima do recorde anterior em Bogotá e supera até mesmo os preços de alto padrão em capitais latino-americanas mais ricas (para efeito de comparação, é mais caro por m² do que unidades de luxo no Polanco, na Cidade do México, ou em Ipanema, no Rio de Janeiro) bloomberg.com. O sucesso desse projeto “desafia de forma contundente o setor imobiliário combalido da Colômbia”, que tem sido afetado por uma crise de financiamento à construção e um aumento nas insolvências de construtoras no último ano. Compradores ricos, tanto locais quanto internacionais, têm procurado o Quora como investimento seguro e símbolo de status, sugerindo confiança no valor de longo prazo dos imóveis de alto padrão na América Latina. Incorporadoras da região apontam o exemplo de Bogotá como prova de que a demanda no topo do mercado continua forte – se você construir algo realmente único, os compradores virão, mesmo em tempos de crise.
Tendências regionais: Fora desses enclaves, porém, muitos mercados imobiliários latino-americanos estão enfraquecendo. No México, após um boom durante a pandemia, o crescimento dos preços das casas esfriou em 2025 em termos reais devido à inflação e ao aumento das taxas de empréstimo, embora áreas como Cidade do México e Guadalajara ainda apresentem valorização modesta. O Brasil está em um ponto de virada: o banco central começou a cortar as taxas de juros (com a Selic caindo para 12,75% em setembro, após um pico de 13,75%), o que deve reaquecer gradualmente o mercado imobiliário brasileiro. Construtoras brasileiras relatam aumento nas consultas de compradores à medida que os financiamentos ficam um pouco mais acessíveis, e analistas esperam que as vendas de imóveis aumentem até 2026 se os cortes continuarem. Chile e Peru tiveram quedas de preços em 2024 em meio a condições recessivas, mas parecem estar se estabilizando agora. Na Argentina, um caso extremo devido à sua volatilidade econômica, as transações imobiliárias praticamente pararam em 2025 enquanto compradores aguardam o resultado das eleições e uma possível dolarização – os imóveis ainda são majoritariamente precificados em dólares americanos como proteção, tornando-os inacessíveis para a maioria dos locais.
Sinais de recuperação: No lado comercial, a América Latina apresenta algum impulso positivo. O setor imobiliário industrial (armazéns, logística) está prosperando no México devido aos investimentos em fábricas de nearshoring; a demanda por instalações logísticas modernas ao longo da fronteira EUA-México e no centro do México está superando a oferta. O boom do agronegócio no Brasil está impulsionando o desenvolvimento de propriedades de armazenamento e distribuição em estados como Mato Grosso. E o setor imobiliário de varejo, que sofreu durante a COVID, está se recuperando à medida que o consumo melhora – por exemplo, operadores de shoppings no Brasil e no Chile relatam que o fluxo de pessoas e as vendas dos lojistas voltaram aos níveis de 2019. Isso está atraindo o interesse de investidores estrangeiros: só nesta semana, um grande fundo soberano do Oriente Médio anunciou planos de investir em um portfólio de centros de varejo na América Latina (buscando comprar ativos com desconto relativo, apostando na recuperação).
No geral, as perspectivas para o setor imobiliário da América Latina dependem das tendências macroeconômicas. Se a inflação puder ser controlada e as taxas de juros continuarem caindo (como visto no Brasil, Chile, etc.), a região pode entrar em um ciclo imobiliário mais expansionista. Por enquanto, os incorporadores estão cautelosos – focando ou no segmento de altíssimo padrão (que continua lucrativo) ou em nichos de demanda (como habitação popular onde há subsídios do governo). Mas, como mostra o boom de apartamentos de luxo em Bogotá, nem todas as partes do mercado se movem em uníssono, e sempre há nichos onde a confiança – e os preços – estão em alta.
África: Crescimento Urbano e Oportunidades Emergentes
Em toda a África, a rápida urbanização e o crescimento econômico em alguns países estão sustentando uma narrativa imobiliária geralmente positiva, mesmo com desafios como a escassez de moradias e altos custos de financiamento persistindo. Várias cidades africanas agora são pontos quentes de investimento imobiliário para ficar de olho em 2025, graças ao crescimento das classes médias, à melhoria da governança e ao influxo de capital estrangeiro.
Principais cidades em ascensão: Nairóbi, Quênia é um desses polos. Frequentemente chamada de “Savana do Silício” por sua cena tecnológica em expansão, o influxo de empresas e profissionais de tecnologia em Nairóbi impulsionou a demanda tanto por escritórios modernos quanto por moradias de qualidade. Distritos empresariais de destaque como Westlands e Upper Hill atraíram empresas multinacionais, elevando a ocupação em escritórios de Classe A. No setor residencial, os valores dos imóveis em Nairóbi apresentaram um crescimento impressionante – em algumas áreas suburbanas (por exemplo, Athi River, Kitengela), os preços das casas subiram cerca de 20% ao ano, em parte devido a novas infraestruturas e projetos de habitação acessível que atraem compradores da classe média estateintel.com. O governo queniano e os bancos estão apoiando ativamente a habitação: um fundo de US$ 30 milhões foi recentemente injetado por um grande banco para expandir o acesso a hipotecas para casas populares kmrc.co.ke, e um Fundo Nacional de Habitação está ajudando a financiar novas unidades. Da mesma forma, Lagos, Nigéria, a cidade mais populosa do continente, continua a registrar enorme demanda imobiliária. Apesar das altas taxas de juros, a grande população de Lagos (mais de 20 milhões) e o dinamismo comercial mantêm a pressão sobre a oferta de moradias. Bairros de luxo como Ikoyi e Victoria Island continuam altamente valorizados pelas elites – o preço médio dos imóveis em Lagos deve chegar a cerca de ₦50 milhões (cerca de US$ 65.000) por unidade até 2025 para residências de padrão médio estateintel.com – enquanto bairros mais acessíveis no continente também estão crescendo à medida que incorporadoras miram jovens profissionais estateintel.com. O governo do Estado de Lagos está lançando incentivos para habitação em massa e novos empreendimentos urbanos (por exemplo, a área da Zona de Livre Comércio de Lekki está impulsionando projetos de uso misto) estateintel.com.
Outras cidades que atraem a atenção de investidores incluem Accra, Gana, onde um clima político estável e uma economia impulsionada pelo petróleo levaram a um aumento na construção. O valor do mercado imobiliário de Gana está previsto para atingir cerca de GH¢533 bilhões até 2025 (com o setor residencial representando a maior parte) estateintel.com. Bairros nobres de Accra, como East Legon e Cantonments, veem demanda constante por apartamentos de luxo vindos da diáspora e de expatriados, mesmo enquanto o governo também promove habitação acessível para sua crescente classe média. Kigali, Ruanda é um mercado menor, mas notável por seu rápido crescimento e abordagem inovadora – a cidade atraiu investidores de impacto com iniciativas como a Green City Kigali, que visa construir casas sustentáveis e ostenta retornos de aluguel acima de 9–12% em propriedades residenciais e comerciais estateintel.com estateintel.com. E Joanesburgo, África do Sul, a capital financeira do continente, permanece resiliente: apesar dos ventos contrários na economia sul-africana, as vagas em escritórios de alto padrão em Joanesburgo melhoraram para cerca de 12% em áreas nobres como Sandton estateintel.com, e os aluguéis industriais ao redor da cidade estão subindo (~6% de crescimento anual para grandes espaços logísticos) à medida que o setor de e-commerce e distribuição se expande estateintel.com.Iniciativas continentais: Há também um movimento pan-africano mais amplo para enfrentar os déficits habitacionais e desbloquear o potencial do setor imobiliário. Instituições multilaterais e governos estão colaborando em fundos para o desenvolvimento de habitação acessível – por exemplo, a KMRC do Quênia (Kenya Mortgage Refinance Company) tem liderado o financiamento hipotecário de baixo custo e realizou uma grande Conferência de Habitação Acessível em 2025 kmrc.co.ke. A Nigéria lançou recentemente um programa de hipoteca para a diáspora para permitir que nigerianos no exterior invistam mais facilmente em casas em seu país de origem nidcom.gov.ng, e o Federal Mortgage Bank of Nigeria está oferecendo empréstimos habitacionais com taxas de juros de um dígito (em torno de 9,75%) para impulsionar a aquisição de moradias no país naltf.gov.ng. Esses esforços atendem a uma população jovem e crescente que aspira a ter casa própria, mas muitas vezes não tem acesso ao crédito. Se bem-sucedidos, podem gradualmente aumentar as taxas de aquisição de moradias e estimular a construção em toda a África.
Investidores estrangeiros estão atentos: fundos de private equity imobiliário voltados para a África aumentaram, focando em tudo, desde shoppings na África Ocidental até parques de escritórios no Egito e centros logísticos na África Oriental. No geral, o mercado imobiliário africano em 2025 está pronto para crescer, impulsionado pela urbanização e pelo aumento dos investimentos. Como afirmou um relatório do setor, o segredo será focar em cidades com demografia e políticas favoráveis, e em setores como varejo e industrial, que podem aproveitar a trajetória de desenvolvimento do continente estateintel.com estateintel.com. A oportunidade é enorme – mas também é grande o trabalho necessário para construir habitação e infraestrutura para o futuro.
Perspectiva de especialistas e considerações finais
Em todo o mundo, o setor imobiliário é uma história de contrastes no final de 2025. Por um lado, a desaceleração da inflação e as mudanças na política monetária estão trazendo alívio – em nenhum lugar isso é mais visível do que nos EUA, onde a possibilidade de cortes nas taxas de juros já reduziu as taxas de hipoteca e reacendeu algum otimismo entre os compradores freddiemac.com. Essa dinâmica destaca o quanto a sorte do setor habitacional está atrelada às ações dos bancos centrais. Como Michael Feroli, economista-chefe dos EUA do JPMorgan, observou sobre a postura do Fed, o caminho de menor resistência agora parece ser a flexibilização das taxas mais cedo do que tarde aljazeera.com – uma mudança que, se se concretizar, pode ser um divisor de águas para os mercados imobiliários em 2026.
Por outro lado, os desafios estruturais continuam sendo assustadores. A escassez de oferta – seja de moradias acessíveis na Índia e na Europa ou de escritórios de alta qualidade em determinados locais – está gerando desigualdades e “opções frustradas”, para usar as palavras de um especialista indiano em habitação reuters.com. A reestruturação do setor imobiliário comercial, especialmente em escritórios, está forçando uma dolorosa reprecificação de ativos; veteranos do setor alertam que o processo está longe de terminar, com mais vendas de ativos problemáticos e refinanciamentos prováveis em 2024–2025 reuters.com. Ainda assim, mesmo aqui, a adaptação é visível: os mercados estão se ajustando por meio de medidas de “estender e fingir”, e o reaproveitamento inovador de escritórios redundantes para moradias ou laboratórios de ciências da vida está começando em algumas cidades.
Talvez a lição mais clara seja que o setor imobiliário é intensamente local e segmentado. Vemos apartamentos de luxo em Bogotá sendo vendidos a preços recordes bloomberg.com enquanto casas populares em muitas cidades se tornam inalcançáveis para famílias jovens. Vemos incorporadoras do Oriente Médio incapazes de construir rápido o suficiente para atender à demanda, mesmo enquanto torres de escritórios americanas permanecem meio vazias. Para investidores e formuladores de políticas, isso significa que generalizações amplas podem ser enganosas – é preciso examinar cada setor e região com base em seus próprios fundamentos.
As manchetes recentes de 12 a 13 de setembro de 2025 capturam bem essa dicotomia. Elas relatam governos correndo para lidar com a acessibilidade à moradia housing.ec.europa.eu, de financiadores como a Brookfield reorganizando portfólios (considerando uma venda de €1,9 bilhão em ativos de habitação estudantil na Europa em meio a riscos do setor) ainvest.com, e de sinais esperançosos como alívio hipotecário e mercados emergentes em recuperação.
Em resumo, o mercado imobiliário global está navegando uma montanha-russa de mudanças cíclicas e reestruturação estrutural. Ao entrarmos no último trimestre de 2025, otimismo cauteloso está surgindo em alguns setores – se as taxas de juros realmente caírem, 2026 pode ver um reaquecimento generalizado nas transações. Mas, como as notícias dos últimos dois dias nos lembram, o setor imobiliário em 2025 continua sendo um cenário de contrastes: em alta em um segmento, em baixa em outro. Manter-se informado e ágil é crucial. Nas palavras de um executivo do setor imobiliário do Oriente Médio, “Este é um momento histórico… mudanças novas e empolgantes abrirão caminho para investimentos significativos”, mas essas oportunidades favorecerão aqueles que entendem onde o impulso está se formando cbnme.com. Por enquanto, a única certeza é que os mercados imobiliários do mundo continuarão a nos surpreender – subindo, corrigindo e se reinventando em resposta aos ventos econômicos.
Fontes:
- Reuters – Freddie Mac: Taxas de hipoteca caem (11 de setembro de 2025) freddiemac.com; Al Jazeera – Fed deve cortar juros (12 de setembro de 2025) aljazeera.com
- Reuters – Mercado imobiliário do Reino Unido desacelera, pesquisa RICS (10 de setembro de 2025) reuters.com reuters.com; Comissão Europeia – Estado da União: Crise habitacional (10 de setembro de 2025) housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu
- Reuters – Preços das casas na Índia vão disparar – pesquisa (13 de setembro de 2025) reuters.com reuters.com; Reuters – Apoio fiscal e habitacional da China em foco (12 de setembro de 2025) reuters.com reuters.com; Reuters – Xangai flexibiliza restrições à compra de imóveis (25 de agosto de 2025) reuters.com
- Gulf News – Mercado imobiliário de Abu Dhabi acelera (12 de setembro de 2025) gulfnews.com gulfnews.com; Construction Business News ME – Lei de propriedade estrangeira na Arábia Saudita (27 de agosto de 2025) cbnme.com cbnme.com; Arab News – Vendas imobiliárias no Catar no início de setembro de 2025 arabnews.pk
- Reuters – Imobiliário europeu “terra dos zumbis” (17 de julho de 2025) reuters.com reuters.com; Reuters (Imprensa) – Vagas em escritórios nos EUA atingem recorde (25 de agosto de 2025) reuters.com reuters.com; Primior Research – Tendências do setor comercial 2025 primior.com primior.com
- Bloomberg – Apartamentos de luxo em Bogotá desafiam a crise (12 de setembro de 2025) bloomberg.com; EstateIntel – Perspectiva do mercado imobiliário africano 2025 estateintel.com estateintel.com.
