Mercado Imobiliário de Honolulu 2025: Preços Recordes, Novos Empreendimentos e Previsões para 2030

Fatos e Números Principais

Preços das Casas Perto de Máximas Históricas: O preço mediano de casas unifamiliares em Oʻahu atingiu cerca de US$ 1,1 milhão no início de 2025, um aumento de ~5% em relação ao ano anterior hicentral.com. Os preços medianos de condomínios se mantiveram estáveis em torno de US$ 500.000 hicentral.com após ganhos rápidos durante a pandemia. Os preços caíram em 2023 (mediana das casas unifamiliares caiu ~5%), mas se recuperaram em 2024 hicentral.com, refletindo uma demanda resiliente.
Mudanças nas Vendas e no Estoque: O volume de vendas de casas diminuiu devido às taxas de juros mais altas – as vendas de casas unifamiliares em março de 2025 caíram cerca de 10% em relação ao ano anterior hicentral.com – mas os anúncios ativos aumentaram. O estoque de moradias em Oʻahu saltou 33% (casas) e 54% (condomínios) ano a ano até março de 2025 hicentral.com hicentral.com, dando mais opções aos compradores e esfriando a competição acirrada de 2021–2022. O tempo mediano no mercado para casas aumentou para cerca de 2 semanas (15 dias) contra menos de 1 semana no pico hicentral.com.
Aluguéis em Máximas Históricas: O aluguel mediano em Oʻahu está em torno de US$ 2.500 por mês no final de 2024 agencyhawaii.com, com aluguel médio em Honolulu em torno de US$ 2.900 (todos os tamanhos) até meados de 2025 zillow.com zillow.com. Os aluguéis se estabilizaram com aumentos anuais de 2–4% em bairros disputados como Kakaʻako e Ala Moana agencyhawaii.com. A demanda por aluguel permanece forte, já que os altos preços das casas e as taxas de hipoteca levam os residentes a alugar, mantendo a vacância de aluguel em Oʻahu modesta (em torno de 5–6%) em 2025.
Recuperação do Mercado de Escritórios: A taxa de vacância de escritórios em Honolulu melhorou para cerca de 12–13% em 2025 hawaiipublicradio.org – muito mais saudável do que cidades do continente como São Francisco (mais de 30% de espaços vazios). Dois trimestres consecutivos de absorção positiva foram registrados até o final de 2024, trazendo a vacância ao seu menor nível em mais de 3 anos (~12,7%) instagram.com. Proprietários no centro estão preenchendo espaços com novos usos, e Honolulu ocupa o 2º lugar nacionalmente em conversões planejadas de escritórios para residências hawaiipublicradio.org, indicando esforços de reutilização adaptativa para lidar tanto com escritórios vazios quanto com necessidades habitacionais.
Força no Varejo & Industrial: O mercado imobiliário de varejo está estável, com baixas taxas de vacância (~5%) brevitas.com, impulsionado pela recuperação do turismo e pelo consumo local constante. As lojas de rua em Waikiki tiveram fluxo de pessoas em 2024 próximo aos níveis pré-pandemia brevitas.com, beneficiando varejistas de luxo e restaurantes. O varejo suburbano está se expandindo em áreas de crescimento como West Oʻahu (Kapolei/Ewa), acompanhando o desenvolvimento habitacional brevitas.com. Imóveis industriais permanecem extremamente escassos – a vacância de galpões em Oʻahu ficou próxima de 1% no final de 2024 rebusinessonline.com – com forte demanda e praticamente nenhum espaço excedente.
Retomada do Turismo & Hospitalidade: A ocupação hoteleira em Honolulu voltou para a faixa de meados de 70% brevitas.com brevitas.com (média de ~76% em todo o estado em 2024), ainda alguns pontos abaixo do pico de ~80% antes de 2019. Tarifas recordes de quartos estão impulsionando as receitas: as diárias médias (ADR) em todo o estado em 2024 foram ~30% maiores do que em 2019 (cerca de US$ 360/noite) brevitas.com, elevando a receita total dos hotéis para cerca de US$ 5,5 bilhões – equiparando-se a 2019 após a inflação brevitas.com. Os hotéis de Waikiki desfrutam de uma sólida demanda de visitantes domésticos, embora a recuperação do turismo japonês (crucial para hotéis de alto padrão e condomínios de luxo) permaneça gradual.
Novos Empreendimentos Transformando o Horizonte: Dezenas de novas torres de condomínio estão em andamento ou foram recentemente concluídas, especialmente na região urbana de Honolulu. O distrito de Kakaʻako/Ala Moana está em expansão com arranha-céus de luxo como Victoria Place (concluído em 2024), The Park Ward Village (conclusão em 2025), Kalae (em construção no antigo local do Ward Warehouse), Launiu (Ward Ave.), Ālia (Kobayashi Group) e Kaliʻu (Our Kakaʻako) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com. Esses projetos vão adicionar milhares de residências de alto padrão até 2026–2027, remodelando o horizonte de Honolulu. No Oeste de Oʻahu, comunidades planejadas (Ho‘opili, Koa Ridge) e uma segunda “cidade” em Kapolei estão entregando novas casas unifamiliares, townhomes e até mesmo um campus da UH, transferindo o crescimento para o lado de sotavento da ilha.
Mudanças de Políticas para Aumentar a Oferta de Moradias: O governo do Havaí está enfrentando a crise habitacional com novas leis e incentivos. Em 2024, o estado promulgou a SB 3202 permitindo até duas Unidades de Habitação Acessória (ADUs) por lote em todo o estado e a HB 2090 possibilitando a conversão de propriedades comerciais em uso residencial hiappleseed.org – grandes medidas para aumentar o estoque de moradias. O conselho municipal de Honolulu aprovou o Bill 3 (2024) oferecendo isenções fiscais e dispensa de taxas para estimular o desenvolvimento de aluguéis acessíveis sachihawaii.com. Regulamentações rigorosas sobre aluguéis de curto prazo também foram implementadas (mínimo de 90 dias de locação em áreas residenciais), levando muitos aluguéis de temporada de volta ao mercado de longo prazo. Um “imposto sobre casas vazias” em propriedades de investimento desocupadas está em debate honolulucitycouncil.org para conter a retenção especulativa e liberar mais unidades para os moradores locais.
Bairros em Alta e Emergentes: Kakaʻako é o mercado de condomínios de luxo que mais cresce em Honolulu, atraindo investidores e compradores de alto padrão com suas torres modernas, vistas para o mar e proximidade ao centro. Waikiki continua sendo um ponto quente para condomínios (e renda de aluguel de turistas, onde permitido). Áreas de alto padrão como Kahala e Diamond Head mantêm a demanda (uma venda recorde de $65,75 milhões foi fechada em Kāhala em 2025 hicentral.com), consolidando seu status de “blue-chip”. Subúrbios voltados para famílias como Mililani (Oʻahu Central) e Hawaii Kai (Honolulu Leste) são favoritos perenes por suas escolas e estilo de vida. No lado oeste, Kapolei/Ewa Beach estão surgindo como centros de crescimento – oferecendo casas mais novas, comércio (shopping Ka Makana Aliʻi) e futura conexão ferroviária – com milhares de novas casas atraindo tanto famílias locais quanto investidores.
Perspectiva até 2030 – Crescimento Moderado, Sem Queda: Especialistas preveem crescimento estável, porém mais lento no mercado imobiliário de Honolulu nos próximos 5 anos ou mais. A oferta limitada e o apelo duradouro do Havaí devem sustentar aumentos nos preços das casas de ~1–3% ao ano em Oʻahu luxurybigisland.com luxurybigisland.com, salvo grandes choques econômicos. A Organização de Pesquisa Econômica da Universidade do Havaí (UHERO) observa que, embora as altas taxas de juros em 2024–25 tenham esfriado o volume de vendas, os valores das propriedades permanecem altos devido à demanda persistente luxurybigisland.com. Até 2030, os valores medianos das casas em Oʻahu podem chegar à faixa dos US$ 800.000 (acima dos ~US$ 756.000 em 2025 zillow.com zillow.com) sob essas tendências de crescimento moderado. Importante ressaltar que não há previsão de queda significativa ou “crash” – as restrições únicas de oferta e a atratividade do Havaí tornam improvável um colapso como o de 2008 luxurybigisland.com. Os principais riscos a serem observados são externos: uma recessão nos EUA, eventos geopolíticos globais ou elevação acentuada do nível do mar. No geral, o mercado imobiliário de Honolulu deve permanecer resiliente, com um arrefecimento cíclico em meados da década de 2020 dando lugar a um crescimento modesto à medida que nos aproximamos de 2030.

Tendências do Mercado Imobiliário Residencial em 2025

Preços e Demanda: O mercado residencial de Honolulu entrou em 2025 próximo de níveis recordes de preços. A Honolulu Board of REALTORS® relatou o preço mediano de casas unifamiliares em Oʻahu em $1.160.000 em março de 2025, um aumento de 5,5% em relação ao ano anterior hicentral.com hicentral.com. Isso marca uma recuperação em relação a 2023, quando as medianas caíram brevemente (~5% de queda em 2023 para $1,05M) após o frenesi do boom da era pandêmica hicentral.com. Os preços dos condomínios têm sido mais estáveis – o valor mediano de venda de um condomínio foi de $500.000 no início de 2025, praticamente inalterado em relação ao ano anterior hicentral.com. Os preços médios dos condomínios subiram cerca de 6% ano a ano hicentral.com, indicando força nas vendas de alto padrão. No geral, os valores dos imóveis permanecem próximos das máximas históricas, sustentados pelo baixo estoque e pela demanda persistente de compradores, especialmente de moradores locais buscando upgrade e compradores de fora atraídos pelo estilo de vida do Havaí.

Volume de Vendas e Estoque: O volume de vendas de casas diminuiu em relação ao frenesi de 2021–2022. O aumento das taxas de hipoteca (em torno de 6–7% em 2024–25) afastou alguns compradores, levando as vendas de casas unifamiliares a caírem cerca de 10% ano a ano no início de 2025 hicentral.com. 2023 foi especialmente lento – o total de transações residenciais caiu mais de 25% em comparação a 2022 hicentral.com, já que muitos compradores pausaram diante das altas das taxas de juros. No entanto, 2024 mostrou sinais de estabilização: as vendas de casas unifamiliares aumentaram cerca de 9% no ano hicentral.com, mesmo com uma leve queda nas vendas de apartamentos. Uma mudança importante está na oferta de moradias – após anos de estoque cronicamente baixo, os anúncios começaram a aumentar. Em março de 2025, Oʻahu tinha 773 anúncios ativos de casas unifamiliares e 2.302 anúncios de apartamentos, um aumento de 33% e 54% ano a ano, respectivamente hicentral.com. Novos anúncios têm chegado ao mercado em ritmo muito mais acelerado (ex: +30% YoY para casas em março) hicentral.com. Esse crescimento do estoque dá aos compradores mais fôlego e acabou com as guerras de lances frenéticas da pandemia. Cerca de 73% dos novos anúncios permaneceram não vendidos ao final do mês (contra apenas 58% um ano antes) hicentral.com hicentral.com, ou seja, os imóveis não estão sendo vendidos tão rapidamente. De fato, o mediano de Dias no Mercado para casas unifamiliares subiu para 15 dias (de apenas 8–10 dias no auge do boom), enquanto apartamentos estão levando cerca de 40 dias para serem vendidos (acima dos ~30 dias um ano antes) hicentral.com. A demanda dos compradores, embora mais fria, ainda existe – imóveis com preço adequado em bairros desejados continuam recebendo múltiplas ofertas, mas os vendedores agora precisam ser mais realistas nos preços e negociações hicentral.com. O mercado em 2025 pode ser caracterizado como equilibrado a levemente favorável aos compradores, uma mudança em relação ao forte mercado de vendedores dos anos anteriores.

Diferenças Regionais: Dentro de Honolulu (Oʻahu), as tendências de mercado variam por região e segmento de preço. Bairros de alto padrão (Kahala, Diamond Head, Lanikai) tiveram menos vendas, mas continuaram com resiliência nos preços – em um caso notável, uma mansão à beira-mar em Kahala foi vendida por US$ 65,75 milhões no 1º trimestre de 2025 hicentral.com, elevando as médias de preço. Em contraste, algumas áreas de entrada e de mercado intermediário experimentaram desacelerações mais perceptíveis. Por exemplo, a ‘Ewa Plain (Kapolei/Ewa/Makakilo) – que teve um surto de novas moradias nos últimos anos – viu seu estoque aumentar cerca de 74% (para 144 anúncios ativos) no início de 2025 hicentral.com à medida que mais vendedores competiam por menos compradores. O centro de Oʻahu (Mililani/Wahiawā) também viu os anúncios dobrarem hicentral.com. Essas áreas lideraram a valorização de preços durante a pandemia (com trabalhadores remotos e famílias militares impulsionando a demanda), mas agora estão normalizando à medida que a oferta se equipara. Enquanto isso, Windward Oʻahu (Kailua, Kāneʻohe) e East Honolulu (Hawaii Kai, Kāhala) continuam muito procurados; a oferta limitada de novas casas nessas regiões mantém o mercado mais restrito, com imóveis bem conservados ainda vendendo rapidamente. Os mercados de condomínios variam de áreas urbanas a resorts: condomínios no centro e em Kakaʻako estão se beneficiando do retorno de profissionais aos escritórios e do entusiasmo por novos projetos, enquanto condomínios antigos em regime de leasehold ou em localizações secundárias podem demorar mais para serem vendidos. O mercado de condomínios de Waikiki está em transição devido às regulamentações de aluguel de curto prazo – muitas unidades que eram alugadas para temporada agora estão à venda ou para aluguel de longo prazo, suavizando os preços de alguns edifícios antigos de Waikiki, mesmo com os edifícios de luxo mantendo seu valor. No geral, o mercado residencial de Honolulu em 2025 está mais calmo e equilibrado do que a agitação de 2–3 anos atrás, mas a demanda continua fundamentalmente forte, e a escassez de terras a longo prazo garante que propriedades bem localizadas continuem a alcançar preços premium.

Tendências de Propriedades Comerciais (Escritórios, Varejo, Hotelaria)

Mercado de Escritórios: Aumento da Ocupação, Reutilização Adaptativa

O setor de escritórios de Honolulu está enfrentando a era pós-pandemia melhor do que muitas cidades dos EUA. Em meados de 2025, a taxa de vacância de escritórios em toda a ilha é de cerca de 13,5% hawaiipublicradio.org, abaixo dos picos durante a pandemia e bem inferior aos níveis de vacância em cidades do continente com forte presença tecnológica (para comparação, a vacância em San Francisco está acima de 30%). Na verdade, o mercado de escritórios de Oʻahu apresentou absorção líquida positiva por vários trimestres até o final de 2024, reduzindo a vacância para 12,73% no quarto trimestre de 2024 – o menor índice em mais de três anos colliers.com instagram.com. Essa melhora se deve em parte ao retorno dos funcionários ao trabalho presencial (ao menos em regime parcial) e à locação de espaços reduzidos por pequenas empresas locais ou órgãos governamentais. O aluguel médio pedido por espaços de escritório em Honolulu subiu levemente em 2025, e os proprietários relatam estabilização da ocupação nos edifícios de alto padrão. Por exemplo, as torres Classe A no CBD (Central Business District) e em Kakaʻako mantêm forte ocupação, enquanto edifícios Classe B mais antigos ainda enfrentam maior vacância e aluguéis mais baixos.

Uma tendência notável é a reutilização adaptativa de propriedades de escritórios envelhecidas. Honolulu tem a segunda maior taxa do país de conversões planejadas de escritórios para residências hawaiipublicradio.org, à medida que os interessados buscam reaproveitar prédios comerciais subutilizados para transformá-los em moradias tão necessárias. Vários edifícios de escritórios no centro estão sendo avaliados para conversão em apartamentos ou uso misto (um exemplo é a possível reforma do historicamente subutilizado Finance Factors Center). Isso está alinhado com a nova legislação estadual (HB 2090, 2024) que permite que propriedades com zoneamento comercial sejam usadas para fins residenciais hiappleseed.org. Embora nem todos os edifícios de escritórios sejam adequados para conversão, esse movimento pode gradualmente reduzir a vacância e adicionar unidades habitacionais no núcleo urbano. Além disso, um Distrito de Melhoria Empresarial do Centro e um esforço de revitalização estão em andamento hawaiipublicradio.org, com o objetivo de tornar o distrito financeiro de Honolulu mais vibrante. Urbanistas e desenvolvedores privados estão colaborando em ideias que vão desde a melhoria das vias urbanas até a possível introdução de lofts residenciais em antigos espaços de escritórios. No geral, o mercado de escritórios de Honolulu em 2025 é estável – e, pode-se argumentar, mais saudável do que muitos mercados – com vacância em torno dos baixos dois dígitos e uma estratégia voltada para o futuro de reinventar o espaço de escritório excedente. Os pontos negativos são que os inquilinos ainda têm muitas opções, então os proprietários precisam oferecer incentivos (melhorias para inquilinos, concessões de estacionamento) para garantir contratos de locação, e edifícios antigos sem reformas podem continuar ficando para trás. Mas, em comparação com os núcleos urbanos do continente, a perspectiva para escritórios em Honolulu é cautelosamente otimista, impulsionada por uma economia diversificada (incluindo inquilinos do governo e militares) e relativamente poucos novos empreendimentos de escritórios em andamento para competir com o estoque existente.

Varejo & Industrial: Vacância Apertada no Varejo, Demanda Industrial em Alta

O setor imobiliário de varejo em Honolulu mostrou-se resiliente em 2024–25, sustentado pela recuperação do turismo e pelo consumo local estável. A vacância no varejo em toda a ilha está em torno de 5% – muito baixa pelos padrões nacionais – e permaneceu praticamente estável no final de 2024 brevitas.com. Em Waikiki, famosa mundialmente, o fluxo de pedestres voltou a crescer à medida que o número de visitantes em 2023–2025 se aproximou dos níveis pré-pandemia, beneficiando hotéis, restaurantes e lojistas voltados para turistas brevitas.com. Os pontos de varejo de alto padrão em Waikiki (Kalākaua Ave.) e no Ala Moana Center (o maior shopping a céu aberto dos EUA) voltaram a registrar aluguéis elevados, já que marcas de luxo e varejistas de viagem veem as vendas se recuperar. Os gastos dos turistas no varejo atingiram recordes históricos (os gastos dos visitantes aumentaram cerca de 6,5% no 1º trimestre de 2025 em relação ao ano anterior dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov), o que se traduz em uma demanda saudável por espaços comerciais em polos turísticos. Enquanto isso, o varejo de bairro e suburbano também está indo bem – centros comerciais em comunidades em crescimento como Kapolei, Ewa Beach e Mililani estão em expansão ou totalmente ocupados, graças ao crescimento populacional nessas áreas brevitas.com. Incorporadores adicionaram centros ancorados por supermercados e projetos de uso misto no Oeste de Oʻahu para atender ao aumento de moradores. Os aluguéis para pontos comerciais de destaque em Honolulu vêm subindo, e a construção de novos empreendimentos é limitada (devido aos altos custos e à escassez de terrenos), o que mantém o setor de varejo amplamente favorável aos proprietários nas melhores localizações. Os desafios do varejo estão principalmente nos corredores comerciais de segunda linha e em prédios comerciais antigos, alguns dos quais enfrentam altos custos de manutenção e concorrência do comércio eletrônico. Mas, no geral, o mercado de varejo de Honolulu está em situação estável, e o retorno do turismo impulsionou tanto o varejo em áreas turísticas quanto a economia em geral.

No lado industrial, Oʻahu continua tendo um dos mercados imobiliários industriais mais restritos do país. Com terrenos industriais limitados (principalmente ao redor do Porto de Honolulu, Aeroporto e Campbell Industrial Park), as taxas de vacância estão abaixo de 2% há anos. Mesmo no final de 2024, a vacância industrial estava em torno de 0,9% colliers.com, subindo pouco em relação aos mínimos históricos, apesar de alguns novos galpões entrarem em operação. A demanda por espaços de armazém, distribuição e logística continua intensa, impulsionada por tudo, desde empresas de construção até distribuidores de e-commerce que precisam de instalações locais. Os aluguéis de unidades industriais têm subido de forma constante, e os inquilinos muitas vezes precisam renovar contratos antecipadamente ou enfrentar a falta de alternativas disponíveis. Novos empreendimentos industriais são extremamente raros – um projeto notável é uma expansão planejada perto de Kapolei para usos logísticos, mas a oposição da comunidade e obstáculos de licenciamento tornam o surgimento de nova oferta lento. Para investidores, propriedades industriais no Havaí são uma classe de ativos valorizada, oferecendo baixa vacância e fluxo de caixa estável. A principal questão aqui é que qualquer empresa que precise de espaço (de armazenamento a manufatura) tem poucas opções, o que pode limitar a diversificação econômica. No entanto, do ponto de vista de mercado, o setor imobiliário industrial é, provavelmente, o mais forte de Honolulu – ocupação praticamente total, aluguéis em alta e baixo risco de excesso de oferta.

Hospitalidade & Propriedade Hoteleira: O Turismo Reaquece

A indústria de hospitalidade do Havaí – que sustenta uma parte significativa de seu mercado imobiliário – teve uma recuperação robusta ao longo de 2024. Até o final de 2024, a ocupação hoteleira em todo o estado ficou em média ~73% no ano brevitas.com, um aumento dramático em relação aos níveis mínimos da pandemia (que caíram abaixo de 20% em 2020), mas ainda um pouco abaixo dos ~80% alcançados em 2019. Os hotéis de Oʻahu (Honolulu/Waikiki) tiveram bom desempenho, com ocupação na faixa dos 70% médios brevitas.com no final de 2024 e início de 2025, graças ao aumento do número de visitantes do continente dos EUA e ao retorno das viagens de grupo/negócios (as convenções no Centro de Convenções do Havaí voltaram). Importante ressaltar que as tarifas dos quartos dispararam – os hoteleiros do Havaí aproveitaram a demanda reprimida para aumentar os preços. A tarifa média diária (ADR) no Havaí agora está aproximadamente 30% mais alta do que antes da pandemia (ADR estadual de ~$340–$370 em 2024 vs ~$280 em 2019) brevitas.com. Isso se traduziu em receitas quase recordes: os hotéis do Havaí faturaram cerca de US$ 5,5 bilhões em 2024 (aproximando-se da receita de 2019 em termos ajustados pela inflação) brevitas.com. Em Waikiki, muitos hotéis estão praticamente lotados nos fins de semana e na alta temporada, e a receita por quarto disponível (RevPAR) para propriedades de luxo está entre as mais altas do país.

As transações imobiliárias de hotéis também aumentaram – os investidores estão confiantes nas perspectivas de turismo de longo prazo do Havaí. Notavelmente, várias reformas e vendas de hotéis de destaque ocorreram ou estão em andamento. Por exemplo, a icônica Aliʻi Tower no Hilton Hawaiian Village está programada para melhorias, e investidores japoneses, tradicionalmente grandes participantes em Waikiki, retomaram lentamente as aquisições com a volta das viagens. O desenvolvimento de novos hotéis é limitado por terra e regulamentação, mas um projeto de destaque é o Mandarin Oriental Honolulu, uma torre combinada de hotel e condomínio ultra luxo em construção perto de Ala Moana (prevista para o final da década de 2020) brevitas.com. Além disso, alguns hotéis antigos estão sendo rebatizados ou renovados em vez de novas construções. Fora de Honolulu, as áreas de resorts em Maui, Kauaʻi e na Ilha Grande também apresentaram desempenhos variados – por exemplo, os hotéis do West Side de Maui enfrentaram dificuldades após a tragédia do incêndio de Lahaina em 2023 (a ocupação lá caiu para menos de 60% com a pausa no turismo) brevitas.com, enquanto outras ilhas absorveram parte dessa demanda.

Outra tendência que afeta o mercado imobiliário de hospitalidade em Honolulu é a repressão regulatória sobre alugueis de curto prazo. Em 2022–2023, o Condado de Honolulu implementou regras rígidas (Ordinance 22-7, Bill 41) que proíbem aluguéis por menos de 90 dias na maioria das áreas residenciais (fora das zonas de resorts). Isso reduziu significativamente a oferta de aluguéis de temporada legais, levando turistas de volta para hotéis e para um número menor de condomínios resort legais. A ocupação de aluguéis de temporada caiu para cerca de 47% em 2024 devido às novas regras e ao aumento da concorrência entre Airbnbs agencyhawaii.com. Alguns proprietários de condomínios em Waikiki e Ko Olina que antes faziam aluguéis de curto prazo passaram a alugar por longo prazo ou venderam suas unidades. Para os hotéis, isso foi uma vantagem – menos oferta alternativa significa maior demanda por hotéis. Para o mercado habitacional, o impacto é misto: isso pode liberar algum estoque para locatários locais, mas também removeu uma fonte de renda para alguns proprietários. A intenção da Prefeitura era restaurar a oferta de moradias nos bairros e reduzir o impacto do turismo nas comunidades locais, e até meados de 2025 o consenso é que o turismo está em grande parte de volta aos hotéis.

Perspectiva para hospitalidade: Espera-se que o turismo continue crescendo em 2025 e além, embora em um ritmo mais moderado. A Hawaiʻi Tourism Authority projeta um retorno total aos números de visitantes pré-COVID por volta de 2025–2026, com certos mercados (EUA Oeste, Canadá) já superando os números de 2019, enquanto Japão e outros mercados da Ásia-Pacífico ainda estão um pouco atrás dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov. Isso indica que a ocupação hoteleira em Honolulu pode voltar a atingir a faixa dos 70% nos próximos anos, especialmente quando as viagens japonesas se normalizarem (crucial para o segmento de luxo de Waikiki). Do ponto de vista imobiliário, os ativos de hospitalidade do Havaí continuam altamente cobiçados e geralmente resistentes a crises – mesmo durante a COVID, embora os valores tenham caído, houve poucas vendas de imóveis em dificuldades. Agora, investidores veem potencial de valorização à medida que o turismo se estabiliza. Uma ressalva: novas iniciativas estaduais para gerenciar o impacto do turismo (como a proposta de taxa turística “verde” ou limites no número diário de visitantes) podem limitar um pouco o crescimento, mas também garantir sustentabilidade. Considerando tudo, o mercado imobiliário comercial em Honolulu está amplamente estável ou em expansão em 2025: escritórios encontrando novo equilíbrio, varejo e industrial muito fortes, e hospitalidade em forte recuperação, reforçando o status de Honolulu como destino de classe mundial e um mercado de investimento sólido a longo prazo.

Visão geral do mercado de aluguel

O mercado de aluguel residencial de Honolulu continua restrito e caro em 2025. Após anos de aumentos, os aluguéis se estabilizaram em níveis historicamente altos, com apenas um crescimento modesto em áreas selecionadas. O aluguel mediano em Oʻahu (todos os tipos de imóveis) é de aproximadamente $2.522 por mês no final de 2024 agencyhawaii.com. Segundo a Zillow, o aluguel médio em Honolulu (cidade) é cerca de $2.900 por mês em meados de 2025 zillow.com. Para contextualizar, um apartamento típico de um quarto em Honolulu agora é alugado por cerca de $2.200–$2.400, enquanto unidades de dois quartos têm média acima de $3.000 em bairros desejados livinginhawaii.com. Esses valores tornam Honolulu um dos mercados de aluguel mais caros dos EUA, comparável a cidades costeiras da Califórnia. O crescimento dos aluguéis diminuiu em relação ao surto de 2021; em 2024–25, os proprietários geralmente impõem aumentos menores (2–5% ao ano, se houver). De fato, algumas áreas estão registrando estabilidade ou pequenas quedas nos aluguéis – por exemplo, administradores de imóveis em Waikiki relatam que uma oferta excessiva de unidades para alugar (em parte devido à conversão de antigos Airbnbs para aluguel de longo prazo) tem mantido os aluguéis sob controle agencyhawaii.com. Por outro lado, bairros residenciais de alta demanda próximos a novos empregos e transporte – Kakaʻako, Ala Moana, Kapolei – ainda estão vendo aumentos nos aluguéis à medida que novos imóveis de luxo entram no mercado e atraem inquilinos dispostos a pagar mais agencyhawaii.com.

A vacância de aluguel em Honolulu é relativamente baixa – os dados mais recentes a situam em torno de 4–6% (varia conforme o submercado), o que indica um mercado favorável ao proprietário, mas não tão extremo quanto durante o auge da crise habitacional há alguns anos (quando a vacância caiu abaixo de 3%). O aumento do estoque à venda também se traduziu em um pouco mais de oferta para aluguel, já que alguns proprietários optam por alugar unidades em vez de vender em um mercado de vendas em desaceleração. Além disso, as mudanças populacionais da pandemia (emigração de alguns residentes) se estabilizaram; a população do Havaí até aumentou ligeiramente em 2024 brevitas.com, o que alimenta a demanda por moradia. Mais residentes estão alugando por mais tempo porque comprar uma casa está fora do alcance de muitos – a taxa de propriedade de imóveis em Honolulu (cerca de 55%) é inferior à média dos EUA, refletindo os altos custos de aquisição. Portanto, há um fluxo constante de locatários, desde famílias locais até militares (que recebem auxílio-moradia) e trabalhadores remotos do continente experimentando um “escritório no paraíso”. Isso mantém a ocupação de imóveis bem localizados elevada.

Uma dinâmica significativa no mercado de aluguel é o impacto das regulamentações de aluguel de curto prazo. Com milhares de aluguéis de temporada efetivamente impedidos de operar a curto prazo, muitos proprietários migraram esses condomínios e casas para contratos de 6 ou 12 meses. Isso adicionou um aumento pontual na oferta de aluguel de longo prazo em 2023–2024. Administradores de propriedades observam que, embora inicialmente isso tenha elevado levemente as vagas em bairros com muitos resorts (por exemplo, Waikiki, North Shore), o mercado já absorveu em grande parte as unidades até 2025, dada a escassez geral de moradias. A administradora de imóveis Agency Rentals aconselha os proprietários de antigos Airbnbs a converter para contratos de longo prazo para aproveitar a demanda estável, especialmente em bairros voltados para famílias, onde locatários locais estão ansiosos por unidades agencyhawaii.com. Por exemplo, alguns investidores com condomínios em Ko Olina ou Turtle Bay (locais tradicionais de férias) os alugaram para inquilinos militares ou corporativos.

No quesito acessibilidade, os locatários de Honolulu enfrentam desafios: a renda mediana das famílias locatárias (~US$64 mil) mal consegue acompanhar esses aluguéis point2homes.com. Muitas famílias pagam bem acima de 30% da renda em aluguel (o Havaí está consistentemente entre os piores em acessibilidade de aluguel). Para enfrentar isso, a Cidade e o Estado vêm trabalhando em projetos de aluguel acessível – aproveitando programas como o Rental Housing Revolving Fund e zoneamento inclusivo. Vários novos empreendimentos de habitação acessível (aluguéis com restrição de renda) estão em andamento em Honolulu, como o The Reserve at Hilomoana em Kapolei e o Halewaiʻolu Senior Residences em Chinatown. Além disso, o estado estendeu um programa de mediação de despejo e considerou (embora não tenha aprovado) projetos de lei para exigir aviso prévio maior para aumentos de aluguel hiappleseed.org hiappleseed.org. Essas medidas visam dar mais estabilidade aos locatários. Outra mudança recente de política é o Projeto de Lei 3 da Cidade (2024), que incentiva incorporadoras a construir apartamentos para aluguel oferecendo licenciamento mais rápido e isenções de impostos sobre a propriedade sachihawaii.com – isso pode resultar em alguns milhares de novos aluguéis nos próximos anos, se as incorporadoras aderirem.

Olhando para o futuro, espera-se que o mercado de aluguel permaneça forte. As altas taxas de juros dificultam a compra para muitos potenciais compradores de primeira viagem, então eles continuarão no grupo de locatários. Ao mesmo tempo, qualquer recessão econômica pode suavizar um pouco a demanda (por exemplo, se o turismo cair, alguns empregos no setor de serviços podem ser perdidos, reduzindo a demanda por aluguel). Mas, dada a oferta limitada de moradias no Havaí, mesmo o crescimento populacional estável cria demanda reprimida por aluguel. Até 2030, a menos que muitas moradias sejam construídas, os aluguéis provavelmente subirão ainda mais. No curto prazo, recomenda-se que os proprietários permaneçam competitivos e focados em comodidades – o aumento da vacância para ~5% significa que os locatários têm um pouco mais de opções, então eletrodomésticos atualizados, utilidades incluídas ou um valor de aluguel um pouco menor podem ajudar a preencher as unidades mais rapidamente reddit.com livinginhawaii.com. O resumo: alugar em Honolulu continuará sendo uma proposta cara, e o mercado de aluguel continuará sendo uma parte crítica e muito observada do panorama geral do mercado imobiliário.

Novos e futuros empreendimentos

Honolulu Urbano – Kakaʻako e Ala Moana: Em nenhum outro lugar o desenvolvimento é tão dramático quanto em Kakaʻako, o distrito urbano entre o centro de Honolulu e Waikiki. Guiado pelo master plan Ward Village da Howard Hughes Corporation e por vários outros incorporadores, o skyline de Kakaʻako está sendo remodelado com arranha-céus modernos. Projetos recentes e futuros incluem: Victoria Place (uma torre de condomínio de luxo concluída em 2024), The Park Ward Village (uma torre de condomínio voltada para o parque, com conclusão em 2025) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com, Kalae (outra torre de luxo na Ala Moana Blvd em construção) hawaiihomelistings.com, Launiu (planejada em frente ao Ward, com início das obras em breve) hawaiihomelistings.com, ʻĀlia (uma torre de uso misto de alto padrão do Kobayashi Group, iniciada em 2024) hawaiihomelistings.com, e Kaliʻu (um novo condomínio em 728 Ala Moana Blvd com amplas vistas para o mar) hawaiihomelistings.com. Também estão em andamento Ilima e Melia, torres gêmeas que vão surgir acima do shopping Ward Center hawaiihomelistings.com. Coletivamente, esses projetos vão adicionar vários milhares de novas unidades de condomínio, muitas delas de luxo ou “reservadas” (para força de trabalho), até o final da década de 2020. Só o Ward Village tem vendido unidades consistentemente a US$ 1.200 – US$ 2.000+ por pé quadrado, refletindo a forte demanda por moradia urbana de alto padrão em Honolulu. A região também está se beneficiando de melhorias na infraestrutura – especialmente, uma nova passarela para pedestres sobre a Ala Moana Boulevard inaugurada em 2025 hawaiihomelistings.com, conectando melhor os condomínios do Ward Village ao Ala Moana Beach Park (um grande atrativo para os moradores). Essa onda de desenvolvimento está transformando Kakaʻako em um verdadeiro bairro de viver-trabalhar-divertir-se, com novos comércios, restaurantes e até uma estação de metrô planejada nas proximidades (Civic Center station na futura linha de metrô de Honolulu).

Adjacente a Kakaʻako, o bairro Ala Moana também está passando por crescimento. Um destaque é o planejado Mandarin Oriental Honolulu, que será uma torre de 36 andares combinando um hotel cinco estrelas com 125 quartos e 99 residências ultraluxuosas (com a marca The Residences at Mandarin Oriental). A construção começou em 2023 e deve ser concluída por volta de 2026–2027 brevitas.com. As unidades – algumas com preços acima de US$ 20 milhões – têm como alvo compradores de alto poder aquisitivo e vão estabelecer um novo padrão de luxo em Honolulu. Nas proximidades, o icônico Ala Moana Shopping Center está adicionando um novo complexo de entretenimento e possivelmente uma torre em seu terreno. Um projeto de torres gêmeas chamado The Plaza at Ala Moana (na Kona Street) está em desenvolvimento, e do outro lado do shopping, um incorporador está planejando o Sky Ala Moana 2, após o sucesso da primeira torre Sky Ala Moana. Esses empreendimentos aproveitam a futura estação de metrô Ala Moana, que será o terminal da linha de metrô de Honolulu até 2031. A promessa do metrô está incentivando o Desenvolvimento Orientado ao Transporte (TOD) – espere que projetos de médio e grande porte se concentrem ao redor das estações de Kalihi a Ala Moana nos próximos anos.

Em outras partes de Oʻahu: Fora do núcleo urbano, desenvolvimentos significativos estão ocorrendo no Oeste e Centro de Oʻahu para atender à demanda por moradias. Em Kapolei (a “Segunda Cidade”), vários projetos estão entregando novas moradias. A comunidade planejada Ho‘opili em Ewa está construindo milhares de casas em fases (casas unifamiliares, townhomes e condomínios) ao longo da nova linha de metrô. Até 2025, Ho‘opili já adicionou novas escolas, parques e centros comerciais para apoiar sua população crescente. Koa Ridge no Centro de Oʻahu (região de Waipio) é outro grande projeto, que eventualmente trará cerca de 3.500 casas, além de um centro de vila e complexo médico. Esses empreendimentos suburbanos normalmente incluem uma mistura de unidades a preço de mercado e algumas a preços acessíveis (embora “acessível” seja relativo no Havaí). A demanda por novas casas nessas áreas tem sido robusta, com sistemas de sorteio frequentemente usados para as vendas.

Em termos de resorts e hotéis, além do Mandarin Oriental, um dos mais aguardados é o possível Atlantis Resort em Ko Olina (oeste de Oʻahu). Este projeto tem sido discutido há muito tempo – um mega-resort com aquários e parques aquáticos – mas até 2025 não saiu do papel e seu status é incerto. Mais concretas são as expansões de time-share e hotéis por operadores já existentes: o Aulani da Disney em Ko Olina está adicionando comodidades, e o Hilton Hawaiian Village em Waikiki anunciou planos para uma nova torre em seu campus. Também, próximo a Waikiki, a Halekulani Corporation do Hawaiian Village inaugurou o Halepuna Hotel em 2019 (um boutique irmão do Halekulani); embora não seja novo em 2025, faz parte do inventário renovado de opções de hospedagem. Alguns condo-hotéis antigos em Waikiki (como Ala Moana Hotel Condo, Ilikai) estão passando por reformas para se manterem competitivos. Outro ângulo interessante de desenvolvimento é a conversão de certas propriedades em moradias – por exemplo, vários hotéis menores ou edifícios residenciais em Waikiki foram propostos para conversão em habitação acessível para moradores locais, aproveitando fundos do governo (para aumentar a oferta de moradias e reduzir unidades turísticas de baixo padrão).

No lado da infraestrutura pública, a grande novidade é o projeto de transporte ferroviário de mais de US$ 10 bilhões de Honolulu (agora chamado de “Skyline”). O primeiro trecho do trem foi inaugurado em meados de 2023, de East Kapolei até o Estádio Aloha. Os próximos trechos, que chegarão ao aeroporto e ao centro urbano de Honolulu, estão em construção até o final da década de 2020. Essa linha férrea está impulsionando o desenvolvimento ao redor das áreas das estações: a cidade aumentou a densidade de vários distritos TOD, incentivando habitações de alta densidade e projetos de uso misto próximos a estações como Kalihi, Iwilei e Pearlridge. Por exemplo, um projeto de edifício alto chamado Kūʻono Marketplace, próximo à estação Pearlridge, trará residências e comércio. O estado também planeja reurbanizar o local do Estádio Aloha (Halawa) em um distrito de esportes e entretenimento de uso misto com habitação – um projeto que deve começar até 2026, incluindo potencialmente 3.000 novas unidades habitacionais nessa área. Tudo isso faz parte de uma estratégia mais ampla para direcionar o crescimento para polos acessíveis por trem, aliviar o trânsito e adicionar moradias sem expansão urbana desordenada.

Em resumo, o pipeline de desenvolvimento de Honolulu está muito ativo, com uma clara divisão: condomínios urbanos de luxo no centro e a tão necessária habitação familiar no lado oeste. As preocupações da comunidade sobre o excesso de desenvolvimento e a pressão sobre a infraestrutura persistem, então cada projeto enfrenta intenso escrutínio (por exemplo, moradores de Kakaʻako levantaram questões sobre a obstrução de vistas e congestionamento). Mas a tendência geral é que Honolulu está construindo para cima em vez de para fora, tentando acomodar as necessidades de população e habitação dentro de uma área de terra limitada. Até o final desta década, o cenário urbano terá mudado visivelmente – novas torres reluzentes em Kakaʻako e ao longo de Ala Moana, novas vilas suburbanas no Oeste de Oʻahu e, com sorte, um sistema ferroviário conectando todas elas. Investidores imobiliários e proprietários devem acompanhar de perto essas tendências de desenvolvimento, pois elas indicam onde o crescimento futuro e a valorização podem se concentrar.

Oportunidades e Riscos de Investimento

O mercado imobiliário do Havaí há muito tempo é visto como um investimento porto-seguro, e 2025 continua oferecendo oportunidades – embora com alguns novos riscos a serem considerados.

Compradores Domésticos vs. Internacionais: Tradicionalmente, Oʻahu atrai grande interesse de compradores internacionais (japoneses, canadenses, coreanos, chineses) e investidores do continente dos EUA, além dos compradores locais. Durante a pandemia, a atividade de compradores internacionais caiu drasticamente devido às restrições de viagem. Em 2024–2025, estamos vendo um retorno gradual dos compradores estrangeiros, especialmente com a retomada do turismo japonês. Ainda assim, o dólar forte e as condições econômicas do Japão fazem com que a onda de compradores japoneses seja menor do que no boom dos anos 1980. Atualmente, a maior parte da atividade de investidores vem do continente dos EUA – por exemplo, riqueza do setor de tecnologia da Califórnia ou fundos institucionais em busca de ativos estáveis. O investimento estrangeiro continua sendo crucial, especialmente no setor de condomínios: a UHERO observa que nas ilhas vizinhas a maioria dos compradores de condomínios de alto padrão são de fora do estado uhero.hawaii.edu. Em Oʻahu, a participação é menor, mas ainda substancial (muitos condomínios em Waikiki e propriedades em Ko Olina pertencem a não-locais). Para investidores, Honolulu oferece um ativo atraente: alta demanda, oferta limitada e apelo internacional como destino.

Considerações sobre Retorno e Fluxo de Caixa: Um risco para investidores é cap rates baixos – os imóveis no Havaí tendem a ter rendimentos de aluguel mais baixos em comparação com investimentos no continente, devido aos altos preços de compra. Um investimento residencial em Honolulu pode render apenas 3–4% de retorno anual de aluguel sobre o preço de compra nos aluguéis atuais, o que, com o aumento das taxas de juros, pode significar fluxo de caixa negativo se houver alavancagem. No entanto, muitos compradores de luxo e estrangeiros são compradores à vista (especialmente no segmento de alto padrão) luxurybigisland.com luxurybigisland.com, então são menos sensíveis às taxas de juros e focam na valorização de longo prazo e diversificação de ativos. De fato, no mercado de luxo, o dinheiro à vista é rei – uma tendência que provavelmente continuará luxurybigisland.com. Para quem busca imóveis para aluguel, casas unifamiliares em bons bairros têm demanda constante de inquilinos (muitas vezes de oficiais militares ou transferências corporativas), e aluguéis de temporada bem administrados em zonas de resorts ainda podem ser lucrativos (unidades legais de curto prazo em Waikiki têm alta ocupação média). Há também um interesse crescente em aluguéis alternativos, como alugar para trabalhadores remotos por 3-6 meses em “workations”, algo que alguns investidores estão explorando.

Oportunidades de Desenvolvimento e Agregação de Valor: Desenvolvedores e investidores de valor agregado veem oportunidade em estoque de edifícios antigos. Honolulu possui muitos condomínios e apartamentos das décadas de 1960 a 1980 que poderiam ser renovados ou reconstruídos. Por exemplo, alguns apartamentos walk-up na área urbana de Honolulu poderiam ser reconstruídos como edifícios de médio porte, se o zoneamento permitir, aproveitando o Bill 7 (um incentivo de Honolulu para pequenos projetos de aluguel acessível). Além disso, com o estado agora permitindo 2 ADUs em lotes individuais hiappleseed.org, um investidor poderia pegar uma propriedade unifamiliar em Oʻahu e adicionar chalés de aluguel para aumentar a renda (desde que o tamanho do lote e a infraestrutura permitam). Há também interesse em conversões de hotéis em dificuldades para apartamentos – hotéis menores e mais antigos que talvez não consigam mais competir podem ser convertidos em moradias para a força de trabalho (com apoio do governo). Um exemplo disso é a conversão de um antigo hotel de Waikiki no Hale Kalele (habitação acessível para famílias). Essas reposicionamentos criativos podem gerar bons retornos enquanto atendem às necessidades habitacionais.

Riscos – Econômicos e Ambientais: Do lado do risco, fatores macroeconômicos representam a maior ameaça. Uma possível recessão nos EUA no final de 2025 ou 2026 pode desacelerar a demanda – menos expatriados ricos comprando segundas residências, compradores locais mais cautelosos e possivelmente menos turistas (afetando o setor de hospitalidade). Isso pode pressionar para baixo tanto os preços quanto os aluguéis, especialmente nos segmentos de preço mais alto ou no mercado de segundas residências por opção. No entanto, o Havaí historicamente muitas vezes supera o desempenho durante recessões nacionais em termos de valores imobiliários, graças ao fluxo constante de pessoas que querem viver ou possuir um pedaço do paraíso. Outro risco são as taxas de juros: se as taxas permanecerem altas ou subirem ainda mais, a acessibilidade para os locais continuará muito comprometida – isso pode reduzir ainda mais o volume de vendas e eventualmente limitar o crescimento dos preços. Vimos em 2022–2023 como um salto para hipotecas de ~7% esfriou rapidamente o mercado.

Risco regulatório é outro fator. Os legisladores do Havaí estão cada vez mais tentando medidas para controlar o mercado imobiliário em benefício dos locais – exemplos incluem o discutido imposto sobre casas vazias (que pode impor uma sobretaxa a propriedades desocupadas por mais de metade do ano) honolulucitycouncil.org, ou até mesmo potencialmente controle de aluguel (atualmente não em pauta, mas grupos de inquilinos já levantaram a ideia conceitualmente). Embora o Havaí tradicionalmente seja pró-direitos de propriedade, a crise habitacional está impulsionando ideias ousadas. Qualquer uma dessas medidas pode impactar os retornos ou estratégias de investimento (por exemplo, um imposto sobre casas vazias pode incentivar alguns proprietários a vender ou alugar unidades, afetando a oferta). Os investidores devem acompanhar as mudanças de políticas tanto no nível municipal quanto estadual.

Clima e Seguro: Uma preocupação crescente é o risco de mudanças climáticas e desastres naturais, que é muito relevante no mercado imobiliário insular. Em 2023, o incêndio florestal de Lahaina, em Maui, foi um alerta sobre riscos de incêndio e clima até mesmo no Havaí. A elevação do nível do mar é um problema de evolução lenta que pode afetar bairros de baixa altitude como Waikiki, Mapunapuna e Ewa Beach nas próximas décadas. Já hoje, inundações causadas por marés altas afetam ocasionalmente algumas ruas de Honolulu. Isso pode levar ao aumento dos custos de seguro e despesas de adaptação. De fato, os prêmios de seguro no Havaí têm aumentado cerca de 15% ao ano para propriedades costeiras agencyhawaii.com agencyhawaii.com. Algumas seguradoras estão restringindo a cobertura para furacão/vento ou exigindo franquias mais altas. Investidores, especialmente aqueles que compram perto do oceano, devem considerar esses custos e, potencialmente, adaptar as propriedades para resiliência (reforço de telhados, elevação de estruturas, etc.). A boa notícia é que o Havaí é proativo – por exemplo, novos edifícios têm padrões rigorosos para furacões, e há discussões sobre muros de contenção e bombas em áreas como Waikiki. Mas, a longo prazo, o risco climático é algo que pode impactar os valores imobiliários nas localizações mais vulneráveis e deve fazer parte de qualquer avaliação de risco.

Perspectiva para Investidores: Apesar dos altos preços de entrada, o mercado imobiliário do Havaí continua sendo um investimento desejável a longo prazo. Ele oferece diversificação de portfólio e, normalmente, valorização constante; como diz o ditado, “eles não estão fazendo mais terra no Havaí.” Muitos investidores o veem como um patrimônio geracional ou um plano de aposentadoria futura (comprar agora, alugar, aposentar-se depois na casa). Com previsões apontando para um crescimento moderado em vez de uma queda, mesmo quem comprar em 2025, no auge dos preços, tem uma boa perspectiva de que os valores estejam mais altos em 2030. O mercado de aluguel serve como uma proteção – se uma unidade não puder ser vendida pelo preço desejado, há grandes chances de alugá-la e cobrir os custos, dada a demanda habitacional do Havaí. Um ponto-chave para novos investidores é escolher os segmentos com sabedoria. Condomínios ultraluxuosos podem ser voláteis (dependem de compradores estrangeiros) e têm altos custos de manutenção (taxas/impostos), enquanto moradias de médio padrão (pense em um condomínio abaixo de US$ 600 mil ou uma casa abaixo de US$ 1 milhão em um bom distrito escolar) têm uma ampla base de compradores e locatários locais, portanto, talvez menor risco. Investimentos comerciais como pequenos centros de varejo ou galpões industriais também são atraentes, se encontrados, já que esses setores têm oferta restrita. No geral, o Havaí oferece fundamentos sólidos de longo prazo – um estilo de vida atraente, terra limitada e milhões de pessoas querendo morar/visitar – mas os investidores devem estar atentos a obstáculos de curto prazo, como taxas de juros, mudanças regulatórias e garantir que sua estratégia esteja alinhada com as dinâmicas únicas do mercado havaiano.

Atualizações de Zoneamento e Políticas Governamentais

A política governamental desempenha um papel crucial no mercado imobiliário de Honolulu, especialmente agora, enquanto líderes enfrentam altos custos de moradia e pressões por desenvolvimento. Aqui estão algumas atualizações recentes de zoneamento e políticas que afetam o mercado imobiliário:

Expansão das Unidades de Habitação Acessória (ADUs): Em 2024, a legislatura estadual aprovou a SB 3202 (Lei 39), uma lei inovadora que permite até duas ADUs em um único lote residencial em todo o estado hiappleseed.org hiappleseed.org. Antes disso, Honolulu permitia uma ADU (anexo/granny flat) em certos lotes; agora, os proprietários podem potencialmente adicionar duas pequenas moradias adicionais, se a infraestrutura permitir. Isso efetivamente reclassifica muitos bairros unifamiliares para acomodar mais moradias. No entanto, o Conselho Municipal de Honolulu levantou preocupações sobre a sobrecarga da infraestrutura e tentou resistir (autoridades locais não gostam que o estado sobreponha o zoneamento do condado). A lei mantém a autoridade de aprovação do condado caso a caso, então a implementação está em andamento. Se adotada, isso pode aumentar gradualmente a oferta de aluguéis e as opções de moradia multigeracional em toda a ilha.
Conversões de Comercial para Residencial: Junto com as ADUs, HB 2090 (Lei 37, 2024) foi aprovada para permitir que propriedades zoneadas para uso comercial possam ser usadas para fins residenciais hiappleseed.org. Isso é direcionado especialmente para prédios de escritórios vazios e strip malls – facilitando para que um proprietário transforme, por exemplo, um prédio comercial vazio em apartamentos ou condomínios. É provável que Honolulu identifique locais candidatos (talvez partes do Centro, Iwilei, Kaimuki, etc.) onde isso pode ajudar a aumentar a oferta de moradias. Os códigos de zoneamento precisarão de ajustes para lidar com estacionamento, tamanho das unidades, etc., mas essa política sinaliza uma abordagem criativa para adicionar moradias e revitalizar áreas subutilizadas.
Incentivos para Habitação Acessível (Projeto de Lei 3 de Honolulu): No nível do condado, o Prefeito de Honolulu, Rick Blangiardi, sancionou o Projeto de Lei 3 (2024) que fortalece os incentivos para o desenvolvimento de moradias de aluguel acessíveis sachihawaii.com. Ele amplia as isenções de impostos sobre propriedades e dispensa certas taxas para projetos qualificados (aqueles que reservam unidades para locatários de baixa renda). O projeto de lei também agiliza o processamento de licenças para esses projetos (com meta de conclusão em 90 dias). O objetivo é incentivar desenvolvedores privados a construir mais habitação para a força de trabalho. Dado o alto custo de construção no Havaí, esses incentivos são vistos como necessários para viabilizar os projetos. Como resultado, alguns novos projetos de aluguel para baixa renda e “renda intermediária” foram anunciados para a região urbana de Honolulu e West Oʻahu, muitas vezes por meio de parcerias público-privadas.
Proposta de Taxa sobre “Casas Vazias”: Em 2024, vereadores de Honolulu apresentaram o Projeto de Lei 46 para estabelecer uma Taxa sobre Casas Vazias – uma cobrança sobre propriedades residenciais que ficam desocupadas por mais de metade do ano honolulucitycouncil.org. Isso é inspirado na taxa de Vancouver, com o objetivo de incentivar investidores que deixam unidades vazias a alugá-las, ou então pagar uma taxa que financia programas habitacionais. A ideia é controversa entre proprietários, mas defensores dizem que as cerca de 34.000 unidades habitacionais vazias de Honolulu (algumas são casas de férias ou investimentos) são um recurso a ser aproveitado para moradia local. Em 2025, essa medida ainda está em debate; se for aprovada, pode aumentar levemente a oferta de aluguel de longo prazo e gerar receita para habitação acessível. É um sinal de que o Havaí está considerando medidas mais rigorosas para lidar com vacância e especulação imobiliária.
Regulamentações de Aluguel de Curto Prazo: Uma grande mudança de política foi a Ordinance 22-7 (Bill 41) aprovada em 2022, que entrou em vigor totalmente em 2023. Esta portaria proíbe aluguéis de curto prazo (estadias inferiores a 90 dias) na maioria das áreas residenciais de Oʻahu, exceto em zonas de resort designadas (como partes de Waikiki, Ko Olina, Turtle Bay). Também aumentou a fiscalização e as multas para aluguéis de férias ilegais. Isso teve um impacto imediato: milhares de unidades do Airbnb/VRBO foram fechadas ou convertidas em aluguéis de longo prazo. A portaria foi contestada na justiça, mas em grande parte mantida (com um ajuste que permitiu aluguéis de 30 dias enquanto o litígio estava pendente, agora provavelmente passando para 90 dias em breve). A intenção da política é devolver moradias aos locais e reduzir o impacto dos visitantes nos bairros. Para o mercado imobiliário, isso significa que propriedades fora das áreas de resort perderam o potencial de renda de aluguel de curto prazo, o que pode suavizar os valores de condomínios ou casas que eram comercializados como aluguéis de férias. Por outro lado, propriedades dentro das zonas de resort (como condotéis em Waikiki) tornaram-se mais valiosas, pois detêm quase um monopólio sobre os aluguéis de férias legais. A cidade continua com a fiscalização ativa, e essa política parece que veio para ficar, remodelando o cálculo de investimento para muitos imóveis residenciais.
Iniciativas de Zoneamento e Upzoning: A Cidade e Condado de Honolulu está atualizando seu Plano Geral de Oʻahu e planos de TOD de bairros. Áreas ao redor das novas estações de trem passaram por mudanças de zoneamento para maior densidade. Por exemplo, ao redor das estações Kalihi e Iwilei, a cidade está incentivando apartamentos de médio porte e uso misto. Em bairros como Ala Moana, um Plano TOD especial de Ala Moana permite edifícios altos em troca de benefícios para a comunidade. Kakaʻako, que está sob jurisdição da Hawaii Community Development Authority (HCDA), continua aprovando novas torres conforme seu plano diretor. Enquanto isso, há alguma resistência da comunidade em áreas como Windward Oʻahu ou North Shore, onde os moradores resistem a quaisquer mudanças de zoneamento que possam aumentar o desenvolvimento. Em East Honolulu, por exemplo, houve uma proposta para permitir alguns apartamentos em certas zonas comerciais (para criar moradias), mas enfrentou resistência. O padrão é: o núcleo urbano e West Oʻahu estão destinados ao crescimento, enquanto áreas rurais e suburbanas estabelecidas permanecem protegidas pelo zoneamento. À medida que as necessidades de moradia aumentam, espere mais debates sobre como ajustar o zoneamento – incluindo possivelmente aumentar os limites de altura ou reduzir exigências de estacionamento – especialmente com o clima de urgência pela falta de moradias.
Infraestrutura e Políticas Climáticas: Em 2025, o estado e a cidade também estão integrando resiliência climática nas regras de desenvolvimento. Por exemplo, novas regras de recuo da linha costeira (Act 16, 2020) exigem que edifícios fiquem mais afastados da costa para considerar a elevação do nível do mar. Honolulu está planejando melhorias de infraestrutura como melhorias no esgoto e uma taxa de utilidade de águas pluviais – isso pode afetar prazos e custos de desenvolvimento. Há também o esforço do estado para turismo sustentável: um projeto de lei do “Green Fee” foi apresentado para cobrar dos visitantes pela conservação ambiental, e embora não seja diretamente uma política imobiliária, o reconhecimento dos impactos do turismo pode influenciar futuras aprovações de desenvolvimento de resorts ou exigir mais medidas mitigadoras dos incorporadores.

Em resumo, o cenário de políticas públicas em Honolulu está evoluindo ativamente para abordar a acessibilidade e a sustentabilidade habitacional. A tendência é incentivar mais moradias (por meio de upzoning e incentivos) enquanto se gerenciam os impactos do turismo e da propriedade por não residentes. Para os envolvidos no setor imobiliário, manter-se informado sobre essas mudanças políticas é crucial – elas podem alterar significativamente os valores dos imóveis e os usos permitidos. Até agora, medidas como a expansão de ADUs e o upzoning em áreas de Desenvolvimento Orientado ao Trânsito (TOD) sinalizam uma postura pró-desenvolvimento para aumentar a oferta, enquanto ações como a proibição de aluguéis de curto prazo e o possível imposto sobre imóveis vagos sinalizam uma postura de priorizar o uso habitacional local. O equilíbrio entre essas medidas moldará o mercado imobiliário de Honolulu nos próximos anos.

Bairros de Maior Desempenho & Emergentes

O cenário imobiliário de Honolulu é um mosaico de bairros diversos, cada um com suas próprias tendências. Aqui estão algumas das áreas de maior desempenho e em ascensão em 2025:

Kakaʻako/Ward & Ala Moana (Honolulu Metropolitana): Como mencionado, Kakaʻako está em plena expansão com novos condomínios de luxo, tornando-se o bairro mais dinâmico em termos de desenvolvimento. Rapidamente se tornou um endereço de destaque para compradores de alto padrão que buscam conveniência urbana – semelhante à versão de Manhattan ou ao centro de Miami em Honolulu. Os condomínios em edifícios novos como Waiea, Anaha (concluído há alguns anos) e o futuro Kalae são regularmente vendidos por vários milhões de dólares. A transformação da área (novos supermercados, parques, instalações de arte) a tornou muito desejada. Como resultado, Kakaʻako tem apresentado forte valorização de preços na última década e continua superando muitos outros bairros tanto em crescimento de preços quanto em volume de vendas. Ala Moana, bairro adjacente, com condomínios um pouco mais antigos e o shopping center, também está recebendo novo interesse, especialmente com a linha de metrô leve terminando ali futuramente. Perspectiva de investimento: Positiva, embora em grande parte limitada ao mercado de condomínios; é um refúgio para compradores e investidores mais abastados, com algumas unidades usadas como pieds-à-terre ou aluguéis de longo prazo voltados para inquilinos de alta renda.
Waikiki: Waikiki é o coração turístico de Honolulu e um mercado de condomínios único. Possui uma mistura de condotéis, condomínios residenciais e residências de hotéis de alto padrão (como o Ritz-Carlton Waikiki). O mercado imobiliário de Waikiki teve bom desempenho no período pré-pandemia devido ao potencial de renda com aluguéis de temporada. Com as novas regras, Waikiki é um dos poucos lugares onde aluguéis de curto prazo ainda são legais, então certos edifícios (aqueles em zona resort) continuam sendo pontos quentes para investimento. O desempenho dos imóveis aqui varia: condomínios de luxo como Trump Tower Waikiki ou Ritz-Carlton mantiveram seus valores (com compradores internacionais os disputando), enquanto alguns apartamentos antigos tipo walk-up estagnaram. O apelo de Waikiki persiste – está a poucos passos de praias famosas, restaurantes e entretenimento. Com a recuperação do turismo, os rendimentos de aluguel para condomínios de temporada legalizados aqui estão subindo novamente. Assim, Waikiki continua sendo um “clássico” para investidores, embora compradores em potencial precisem estar atentos a quais edifícios permitem quais usos.
Kahala & Diamond Head (Leste de Honolulu): Este é o clássico enclave residencial de luxo de Honolulu – conhecido por suas mansões à beira-mar e ruas tranquilas. Kahala, em particular, é como a Beverly Hills de Oʻahu. Houve um aumento nas vendas de ultra luxo nos últimos anos (com várias transações acima de US$ 10 milhões, e a venda recorde de US$ 65 milhões em 2025 hicentral.com realmente ressaltando seu status de elite). O mercado de Kahala é muito restrito em oferta; apenas algumas casas são negociadas a cada ano. Os preços estão em níveis recordes (mediana frequentemente entre US$ 2–4 milhões para casas que não são à beira-mar, e facilmente acima de US$ 10 milhões para as à beira-mar). As áreas de Diamond Head e Black Point também são de altíssimo padrão. Esses bairros têm desempenho estável – raramente desvalorizam significativamente, mesmo em períodos de baixa, devido ao seu prestígio e escassez. Para investidores, normalmente são aquisições de longo prazo ou para legado (os rendimentos de aluguel são baixos, já que não se pode alugar uma casa de US$ 5 milhões em Kahala por um valor proporcionalmente alto, mas a valorização e o prestígio impulsionam o valor). Nós os classificamos como de melhor desempenho em termos de manutenção de valor e preços premium, embora não sejam “emergentes” por já serem bem estabelecidos.
Hawaiʻi Kai (Leste de Honolulu): Uma comunidade costeira suburbana, Hawaii Kai é consistentemente classificada como uma das áreas familiares mais desejadas. Boas escolas, casas à beira da marina e opções de compras a tornam popular entre profissionais locais e oficiais militares. Está “em alta” no sentido de que a oferta é limitada (é uma área planejada e finita) e a demanda é constante, então os preços sobem de forma consistente. As casas unifamiliares aqui têm preço mediano em torno de US$ 1,3–1,5 milhão atualmente, e os townhomes ficam na faixa de US$ 700 mil a US$ 1 milhão. Investidores gostam de Hawaii Kai para locatários de longo prazo (fica um pouco longe do centro, então é menos atraente para turistas, mais para residentes). Não há grandes novos empreendimentos previstos (já que Hawaii Kai está essencialmente totalmente construída), o que é positivo para o valor dos imóveis existentes.
Mililani (Centro de Oʻahu): Mililani, incluindo Mililani Mauka, é uma comunidade planejada conhecida pelo ambiente familiar, boas escolas e relativa acessibilidade (em comparação com Honolulu propriamente dita). Tem sido um bairro líder em vendas por volume há anos – muitas famílias militares compram ou alugam aqui devido à proximidade com as bases. O mercado em Mililani é robusto; mesmo na desaceleração de 2023, as casas em Mililani venderam bem se precificadas corretamente. A região fica um pouco mais distante da cidade, mas oferece clima mais fresco (em área elevada) e conforto suburbano. Não é exatamente “emergente” (é popular desde os anos 1980), mas é consistentemente uma das melhores de Oʻahu em termos de demanda. Com novos polos de emprego como Konēwai (centro de operações ferroviárias da Autoridade de Honolulu) não muito longe, e o futuro trem não tão distante (a segunda fase do trem de Honolulu vai até perto da borda de Mililani, na Leeward Community College/Pearl Highlands com estacionamento), a conectividade vai melhorar. Espere que Mililani continue como um destaque no mercado de médio padrão, atraindo tanto compradores locais quanto do continente que buscam um ambiente de “bairro de verdade”.
Planície de Ewa & Kapolei (Oeste de Oʻahu): Esta região é a fronteira de crescimento de Oʻahu. Na última década, dezenas de milhares de pessoas se mudaram para cá em busca de novas moradias. Kapolei, em particular, é promovida como a “Segunda Cidade” de Oʻahu, com seu próprio centro, repartições públicas, shoppings e a linha de trem. Por um tempo, investidores evitaram a área devido ao longo trajeto até o centro, mas com mais empregos e a abertura parcial do trem, o interesse aumentou. Os preços das casas em Kapolei/Ewa são mais baixos do que em Honolulu (casa mediana ~US$ 900 mil em 2025 vs US$ 1,1 milhão na ilha), tornando a região atraente para compradores de primeira viagem e investidores em busca de construções mais novas. Bairros como Ocean Pointe, Hoakalei e Kapolei-Mehana têm muitos imóveis novos e estão entre os mais vendidos. Um alerta para a área: como visto nos dados de inventário, Ewa teve um aumento de anúncios em 2024–25 hicentral.com, sugerindo um certo excesso, já que muitas casas semelhantes chegaram ao mercado ao mesmo tempo. Mas, a longo prazo, à medida que a população de Oʻahu cresce (ou mesmo apenas se redistribui), o Oeste de Oʻahu é onde estará a maior parte da nova oferta – então está “emergindo” no sentido de se tornar cada vez mais relevante. Para investidores, aluguéis de casas unifamiliares aqui podem ter bom desempenho com famílias (especialmente militares, com bases próximas em Schofield e Hickam via H-1/H-2). Além disso, o varejo crescente de Kapolei e possivelmente um futuro campus universitário (UH West Oʻahu está em expansão) significam que está se tornando uma cidade autossuficiente, o que deve impulsionar a demanda.
Kalihi–Palama & Iwilei (Honolulu Urbana): Estes são bairros antigos logo a oeste do centro, que historicamente foram áreas operárias e industriais. Eles estão emergindo no sentido de que a Prefeitura tem grandes planos para eles dentro do desenvolvimento orientado ao transporte (a linha de trem passa por aqui com várias estações). Há conversas sobre projetos de uso misto, habitação acessível e até a realocação do Oʻahu Community Correctional Center (a prisão) para liberar terrenos para desenvolvimento em Kalihi. Alguns incorporadores estão reunindo terrenos nessas áreas apostando em uma valorização. Os valores atuais dos imóveis ali são relativamente mais baixos, então há potencial de valorização se a reurbanização acontecer. É uma aposta de longo prazo, com necessidade de melhorias de infraestrutura, mas até 2030 poderemos ver Kalihi se transformar significativamente (assim como Kakaʻako nos anos 2010).
North Shore & Áreas “Lifestyle” de Windward: O North Shore de Oʻahu (Haleʻiwa, Pupukea) e a costa Windward (Kailua, Kāneʻohe) continuam altamente desejados pelo estilo de vida – cidades de surfe e comunidades tranquilas. Kailua, em especial, teve grandes aumentos de preço na pandemia (paraíso dos trabalhadores remotos). Esses mercados esfriaram um pouco (menos disputas de ofertas agora), mas ainda estão entre os mais caros de Oʻahu fora de Honolulu. O preço mediano das casas em Kailua costuma superar US$ 1,3 milhão, e o estoque permanece restrito porque praticamente não há novos empreendimentos (a resistência da comunidade é forte). Essas áreas são “de alto desempenho” em termos de desejabilidade a longo prazo – os imóveis mantêm valor e geralmente só aumentam. Não são “emergentes” (já são valorizadas há muito tempo), mas vale destacar que costumam superar as tendências gerais do mercado (o crescimento de preços de Kailua superou a média de Honolulu em muitos anos recentes).

Em conclusão, os vencedores do mercado imobiliário de Honolulu incluem tanto os novos pontos urbanos em ascensão (Kakaʻako) quanto os tradicionais locais de luxo e familiares (Kahala, Mililani, etc.). Para quem procura investir ou se mudar, as opções vão desde condomínios ultramodernos até casas suburbanas, cada uma com diferentes perfis de risco/recompensa. Também é evidente que os planos de trânsito e desenvolvimento estão elevando certos bairros (áreas conectadas ao metrô, comunidades do Oeste de Oʻahu) como os próximos lugares para ficar de olho. Ficar atento à infraestrutura (como metrô, novas rodovias) e onde o governo ou incorporadoras estão concentrando esforços pode indicar os bairros “emergentes” de amanhã.

Previsões e Projeções de Especialistas até 2030

O que esperar do mercado imobiliário de Honolulu? As previsões para o restante da década de 2020 sugerem um período de crescimento modesto, sustentado pelo desequilíbrio perene entre oferta e demanda no Havaí. Aqui estão algumas projeções e expectativas de especialistas:

Trajetória dos Preços dos Imóveis: Após a escalada vertiginosa do início dos anos 2020 (e uma breve correção em 2023), espera-se que os preços dos imóveis em Honolulu cresçam em um ritmo moderado até 2030. Vários analistas do setor preveem que os preços medianos das casas em Oʻahu subirão na ordem de 1% a 3% ao ano na segunda metade da década luxurybigisland.com luxurybigisland.com. Isso colocaria o preço mediano das casas unifamiliares no Condado de Honolulu em torno de US$ 1,3M–US$ 1,4M até 2030 (de ~US$ 1,1M em 2025), e o valor mediano dos condomínios talvez em torno de US$ 550–US$ 600 mil (de US$ 515 mil em 2024 hicentral.com). Estes são, obviamente, estimativas – os resultados reais dependerão das taxas de juros e das forças econômicas – mas o consenso é de crescimento lento em vez de outro boom. Um dos motivos: as taxas de juros não devem retornar aos níveis ultrabaixos que impulsionaram o pico de 2021, então o poder de compra será moderado. No entanto, a oferta limitada e os altos custos de construção funcionam como um piso para os preços. Mesmo que a demanda diminua, a escassez de moradias no Havaí impede qualquer excesso. De fato, o Departamento de Negócios, Desenvolvimento Econômico e Turismo do Havaí (DBEDT) projeta que o Condado de Honolulu precisará de aproximadamente 13.500 a 24.000 novas unidades habitacionais até 2035 (dependendo das tendências populacionais) para atender à demanda files.hawaii.gov files.hawaii.gov. Isso equivale a cerca de 1.300–2.400 unidades por ano necessárias – um ritmo de construção que historicamente temos dificuldade em alcançar. Esse déficit sugere que a habitação continuará escassa, sustentando os valores.
Perspectivas de Aluguéis e Rentabilidade: Os valores dos aluguéis em Honolulu provavelmente continuarão subindo gradualmente, especialmente se a compra de imóveis permanecer fora do alcance de muitos. Até 2030, um apartamento de um quarto que hoje é alugado por $2.300 pode ser alugado por $2.700–$2.800 (assumindo aumentos anuais de ~2%). Embora não seja um grande salto, isso agrava o problema de acessibilidade. A Honolulu Board of Realtors e a UHERO esperam que as taxas de vacância permaneçam baixas, e qualquer nova oferta (de ADUs ou novos aluguéis) será absorvida pela demanda reprimida. Portanto, do ponto de vista do investidor, imóveis para aluguel devem continuar proporcionando renda estável, e possivelmente taxas de capitalização um pouco melhores se a compra for feita aos preços atuais e a taxa for travada (caso as taxas de juros se estabilizem ou caiam em alguns anos, o refinanciamento pode melhorar o fluxo de caixa). Outro fator: até 2030, a grande coorte de millennials estará mais avançada nos anos de formação de família, o que pode aumentar a formação de novos lares (bom para a demanda habitacional) – embora compensado por alguns millennials locais deixando o Havaí devido aos custos. No geral, o crescimento dos aluguéis acompanhará a inflação, se não um pouco acima, e Honolulu provavelmente continuará entre os 5 mercados de aluguel mais caros dos EUA.
Previsões para o Setor Comercial: A demanda por espaço de escritório deve permanecer estável ou ligeiramente em declínio enquanto o trabalho híbrido persistir. A Colliers prevê que a vacância de escritórios em Honolulu pode ficar na faixa de 10% a 15% nos próximos anos – muito melhor que nas cidades do continente, mas também sem um aperto dramático. Podemos ver um equilíbrio com alguns prédios antigos sendo retirados para conversão e empresas otimizando seu espaço. O setor de varejo deve permanecer forte enquanto o turismo e o consumo local continuarem saudáveis. Os aluguéis de varejo no Havaí podem subir moderadamente e a vacância permanecer baixa (~5% ou menos) até 2030, salvo uma grande recessão. O desenvolvimento de varejo será focado principalmente em centros de bairro em áreas de crescimento (West Oʻahu, talvez novo varejo em projetos TOD). O setor industrial está quase no limite – mesmo até 2030, a menos que um novo parque industrial seja desenvolvido (o que exigiria vontade política para rezoneamento de terras), a vacância permanecerá ultra-baixa. Assim, os aluguéis industriais provavelmente estarão significativamente mais altos em 2030 (inflação mais escassez podem facilmente elevá-los 20-30% acima dos níveis atuais). Para hotéis, a previsão é otimista: até 2030 espera-se que o turismo no Havaí se recupere totalmente e até cresça além dos recordes de 2019. A previsão oficial do estado espera que as chegadas de visitantes aumentem alguns por cento a cada ano, ultrapassando 10 milhões anualmente no final da década. Isso manterá a ocupação hoteleira alta e possivelmente justificará novos projetos hoteleiros (ou expansão dos existentes). Os valores dos hotéis devem se valorizar de acordo, especialmente à medida que investidores institucionais veem cada vez mais destinos de lazer como o Havaí como apostas estáveis.
Sentimento dos Investidores: Uma pesquisa com especialistas locais em imóveis e o Pacific Asia Center for Entrepreneurship indica otimismo geral de que o mercado imobiliário do Havaí irá superar a inflação, mas não apresentará crescimento semelhante a uma bolha nos próximos 5 anos. A economia do Havaí está em uma trajetória de crescimento modesto (~1,5–2% de crescimento do PIB) brevitas.com, o que apoia o setor imobiliário, mas não indica superaquecimento. Não se espera um colapso – notavelmente, os fatores que geralmente precedem quedas (excesso de oferta, alavancagem especulativa, etc.) estão em grande parte ausentes no Havaí neste momento. Os padrões de concessão de crédito permanecem sólidos e a construção está limitada. Além disso, muitos proprietários têm taxas de hipoteca baixas já fixadas, então não são vendedores forçados. Pode-se imaginar um cenário de platô se as taxas de juros permanecerem altas: as vendas desaceleram e os preços se estabilizam por alguns anos (como, possivelmente, ocorreu em 2018–2019). Mas quedas significativas de preços parecem improváveis, a menos que ocorra um choque externo severo (por exemplo, uma crise geopolítica que interrompa as viagens, ou um grande aumento das taxas de juros além do esperado).
Perspectiva Histórica: Historicamente, o mercado imobiliário do Havaí se move em ciclos aproximadamente paralelos aos dos EUA, mas com oscilações mais suaves (exceto pelo estouro da bolha japonesa dos anos 1990, que levou a uma década de estagnação no Havaí). Por exemplo, após a crise financeira global de 2008, os preços em Honolulu caíram apenas cerca de 10–15% e se recuperaram até 2013, enquanto muitos mercados dos EUA caíram mais de 30%. Nos anos 1990, o Havaí teve uma recessão prolongada (~1991–2000 com valores estagnados) devido à saída de investimentos japoneses. Algo semelhante poderia acontecer até 2030? A influência do Japão hoje é menor, e a demanda do continente dos EUA é mais crucial. A menos que vejamos uma grande queda de longo prazo na atratividade (o que só ocorreria se, por exemplo, as mudanças climáticas impactassem severamente as ilhas ou se o trabalho remoto reduzisse drasticamente o desejo de ter uma segunda residência aqui), o mercado imobiliário de Honolulu deve evitar oscilações drásticas. Se houver algum impacto, clima e sustentabilidade podem começar a influenciar o valor até 2030: propriedades em zonas seguras (elevadas em relação a áreas de inundação) podem valer mais do que aquelas em áreas costeiras vulneráveis, à medida que a conscientização aumenta. Mas esses efeitos provavelmente serão graduais.
População e Demanda Habitacional: As projeções populacionais do Havaí são relativamente estáveis – o estado tem ficado em torno de 1,42–1,45 milhão de pessoas nos últimos 5 anos. A previsão do DBEDT sugere um crescimento lento daqui para frente (talvez chegando a ~1,5 milhão até 2030 em todo o estado, principalmente em Oʻahu) brevitas.com. Mesmo com a população estável, o Havaí tem um déficit de unidades habitacionais porque o tamanho das famílias está diminuindo e muitos jovens adultos locais moram com os pais devido à falta de moradia. Assim, mesmo uma população estável cria nova demanda por moradias (através da formação de novos domicílios). O estudo de demanda habitacional para 2025-2035 indica que Honolulu precisa, em média, de 1.874 novas unidades por ano (ponto médio dos cenários) files.hawaii.gov files.hawaii.gov, o que está acima do que temos construído. Se as políticas conseguirem aumentar a construção (digamos que comecemos a construir 1.500 unidades/ano contra ~1.000 atualmente), isso pode aliviar lentamente a pressão sobre os preços. Mas, se não, a pressão continua. O cenário mais provável é algo intermediário – algum aumento na produção habitacional graças às novas leis, mas nada em grande escala. Portanto, até 2030 esperamos que Honolulu ainda seja um mercado caro e com oferta restrita, apenas com um pouco mais de estoque e opções do que hoje.

Resumo: Até 2030, especialistas projetam continuidade de estabilidade e crescimento gradual para o mercado imobiliário de Honolulu. É um mercado caracterizado pela resiliência – protegido pela limitação de terras e apelo global. Embora possamos não ver ganhos anuais de dois dígitos como no início de 2022, os proprietários podem esperar razoavelmente que seus imóveis se valorizem modestamente ao longo do tempo, e investidores podem esperar demanda consistente por espaços de aluguel e comerciais. Para os formuladores de políticas, o desafio será garantir que esse crescimento seja gerido de forma a beneficiar os residentes (mais moradias acessíveis) enquanto mantém a força do mercado. Se as tendências atuais continuarem, até 2030 Honolulu continuará sendo um dos lugares mais desejados (e caros) do país para se viver, com seu mercado imobiliário mantendo valores premium que refletem sua economia e estilo de vida insulares únicos. Como disse um economista local, o mercado imobiliário do Havaí não é uma montanha-russa – é mais como uma subida constante no Diamond Head: às vezes íngreme, às vezes plana, mas sempre com uma base sólida por baixo. luxurybigisland.com luxurybigisland.com

Fontes:

Honolulu Board of REALTORS® – Relatórios Mensais de Mercado (2024–2025) hicentral.com hicentral.com hicentral.com
Honolulu Board of REALTORS® – Dados Históricos de Vendas hicentral.com hicentral.com
Zillow Research – Estatísticas do Mercado Imobiliário de Honolulu (2025) zillow.com zillow.com
Departamento de Negócios, Desenvolvimento Econômico e Turismo do Havaí (DBEDT) – Relatórios de Turismo e Habitação dbedt.hawaii.gov files.hawaii.gov
Hawaiʻi Public Radio – Entrevista sobre o Mercado de Escritórios, Colliers (ago 2025) hawaiipublicradio.org
Colliers & CBRE – Destaques do Mercado Comercial de Oʻahu (2024) colliers.com brevitas.com
Perspectiva do Mercado Imobiliário Comercial do Havaí Brevitas (2025) brevitas.com brevitas.com
Aluguéis de Agências – Previsões para o Mercado de Aluguéis em Honolulu 2025 agencyhawaii.com agencyhawaii.com
Hawaiʻi Appleseed – Atualização Legislativa sobre Habitação Acessível (2024) hiappleseed.org hiappleseed.org
Luxury Big Island (Harold Clarke) – Previsão do Mercado Imobiliário do Havaí 2025 luxurybigisland.com luxurybigisland.com

Mercado Imobiliário de Honolulu 2025: Preços Recordes, Novos Empreendimentos e Previsões para 2030

Fatos e Números Principais

Tendências do Mercado Imobiliário Residencial em 2025

Tendências de Propriedades Comerciais (Escritórios, Varejo, Hotelaria)

Mercado de Escritórios: Aumento da Ocupação, Reutilização Adaptativa

Varejo & Industrial: Vacância Apertada no Varejo, Demanda Industrial em Alta

Hospitalidade & Propriedade Hoteleira: O Turismo Reaquece

Visão geral do mercado de aluguel

Novos e futuros empreendimentos

Oportunidades e Riscos de Investimento

Atualizações de Zoneamento e Políticas Governamentais

Bairros de Maior Desempenho & Emergentes

Previsões e Projeções de Especialistas até 2030

Roman Bednarski

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