Principais Fatos Rápidos & Destaques
- Preços das Casas Continuam Subindo: O preço mediano de venda de casas em Columbus atingiu cerca de $350.000 em meados de 2025, um aumento de ~4–5% ano a ano columbusrealtors.com. Especialistas preveem que os valores subam mais 4–6% em 2025 – superando as médias nacionais capitalcityrei.com. Não há previsão de queda; em vez disso, espera-se uma valorização modesta nos próximos anos.
- Oferta Aliviando (Mas Ainda Apertada): O estoque de imóveis ativos aumentou ~20–30% em 2024–2025 columbusrealtors.com thecolumbusteam.com, atingindo o maior nível desde 2016 thecolumbusteam.com. Junho–julho de 2025 registrou cerca de 5.600 casas à venda, oferecendo cerca de 2,3 meses de oferta – ainda um mercado de vendedores (equilíbrio = 5–6 meses) thecolumbusteam.com. As casas estão ficando um pouco mais tempo no mercado (mediana de ~25–27 dias vs 22 dias no ano passado) thecolumbusteam.com, mas anúncios com preço adequado ainda vendem rápido.
- Aluguéis em Alta & Baixa Vacância: O aluguel médio de apartamento em Columbus é de cerca de $1.350 (aumento de quase $500 desde 2019) rent.com. Apenas cerca de 5% dos anúncios estão abaixo de $1.000 agora, contra 13% há um ano rent.com rent.com. As taxas de vacância giram em torno de 5% para aluguéis – perto de mínimas históricas – já que a nova oferta luta para acompanhar a demanda colliers.com. Quase metade dos locatários está sobrecarregada com custos, colocando a acessibilidade em destaque rent.com.
- Perspectiva Mista para o Comercial: As vacâncias em escritórios em torno de 20–22% permanecem elevadas após a pandemia cbre.com, especialmente no centro (~22%+). No entanto, o segundo trimestre de 2025 mostrou sinais de estabilização – a vacância caiu para 20,7% com absorção positiva à medida que grandes inquilinos (ex: OhioHealth) ocuparam espaços vagos cbre.com. O setor industrial está em alta, com vacância caindo para 8,2% (2º tri de 2025) após um pico no ano passado cushmanwakefield.com, graças ao crescimento logístico de Columbus. O varejo está prosperando – a vacância atingiu uma mínima histórica de cerca de 3,9% matthews.com, com subúrbios populares como Polaris registrando disponibilidade inferior a 2,5% matthews.com. A nova construção de varejo é mínima, mantendo a demanda alta e os aluguéis subindo cerca de 2% matthews.com matthews.com.
- Bairros em Alta & Tesouros Escondidos: Subúrbios de alto padrão (Dublin, Powell, New Albany, Bexley, etc.) apresentam preços medianos de casas >$600K thecolumbusteam.com, e Bexley foi nomeado um Top 10 “Hottest” CEP dos EUA para 2025 thecolumbusteam.com. Enquanto isso, áreas emergentes estão gerando grandes ganhos: por exemplo, South Central Hilltop (43223) teve ~18% de valorização anual dos imóveis desde 2016 brightinvestor.com, e Northeast Columbus (43219) tem média de ~15% de ganhos anuais brightinvestor.com à medida que compradores buscam acessibilidade. Bairros logo fora do anel I-270 – como Grove City, Groveport, Newark – oferecem preços medianos abaixo de $300K com forte atividade de vendas thecolumbusteam.com.
- Boom Econômico Impulsiona a Demanda: A região de Columbus está adicionando ~10.000 residentes por ano, aumentando a necessidade de moradias spectrumnews1.com. O desemprego está baixo (~4%) matthews.com e o crescimento do emprego é robusto – desde 2021, quase 195 empresas expandiram ou se mudaram para o Centro de Ohio, trazendo 28.000 novos empregos e mais de $38 bilhões em investimentos columbusregion.com. Grandes projetos (fábrica de chips de $20B da Intel, fábricas de veículos elétricos da Honda-LG, data centers do Google/Facebook) prometem milhares de empregos adicionais, impulsionando a demanda por imóveis residenciais e comerciais nos próximos anos capitalcityrei.com.
- Movimentos de Infraestrutura & Política: Columbus foi classificada como #1 nos EUA em crescimento + infraestrutura em 2025 columbusregion.com, à medida que esforços público-privados garantem fundos federais para rodovias, transporte público (linhas BRT LinkUS), um novo terminal de aeroporto e mais columbusregion.com. Líderes da cidade estão enfrentando a escassez de moradias ao reformular códigos de zoneamento para permitir aprovações de desenvolvimento mais rápidas rent.com e destinando um financiamento sem precedentes para acessibilidade (eleitores aprovaram um bônus habitacional de $200M em 2022, e um novo bônus de $500M está em discussão) 10tv.com. As taxas de juros continuam sendo uma incógnita – cerca de 7% no início de 2025 columbusrealtors.com – mas até mesmo uma queda para 6% poderia permitir que milhares de compradores de Columbus entrassem no mercado columbusrealtors.com.
O mercado imobiliário de Columbus está surfando em fortes ventos econômicos favoráveis em 2025. Abaixo, analisamos cada setor – residencial, comercial, aluguéis, pontos de investimento – e compartilhamos projeções de especialistas para os próximos 3–5 anos.
Tendências do Mercado Imobiliário Residencial em Columbus
Vendas e Preços de Casas: O mercado imobiliário de Columbus continua notavelmente resiliente e em crescimento. Dados de meados de 2025 mostram tanto as vendas quanto os preços em alta. Em junho de 2025, as vendas de casas no centro de Ohio aumentaram 11% em relação ao ano anterior columbusrealtors.com à medida que os compradores retornaram ao mercado, mesmo com taxas de juros mais altas. O preço mediano de venda atingiu US$ 350.000 – um aumento de 4,5% em relação ao ano anterior columbusrealtors.com – e em julho estava em torno de US$ 342.000 (cerca de US$ 18 mil a mais que em julho de 2024) thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com. No acumulado do ano, os preços estão cerca de 3% acima do ano passado columbusrealtors.com. Em resumo, os valores das casas continuam subindo, embora em um ritmo mais modesto do que a euforia de 2020–2022.
Inventário e Dias no Mercado: Após anos de inventário extremamente baixo, Columbus finalmente viu um aumento nas listagens. As listagens ativas em meados de 2025 estavam 20–30% maiores do que um ano antes thecolumbusteam.com, atingindo níveis não vistos desde 2016. Em junho de 2025 havia cerca de 5.188 casas no mercado (33% a mais ano a ano) columbusrealtors.com, e em julho mais de 5.600 casas estavam listadas thecolumbusteam.com. Esse crescimento do inventário está dando um pouco mais de fôlego aos compradores: a mediana de dias no mercado subiu para cerca de 25–27 dias no verão de 2025, em comparação com cerca de 22 dias em 2024 columbusrealtors.com thecolumbusteam.com. Há aproximadamente 2,3 meses de oferta – ainda bem abaixo de um mercado equilibrado de 5–6 meses thecolumbusteam.com, então os vendedores mantêm a vantagem no geral. Casas bem precificadas e em boas condições continuam recebendo múltiplas ofertas, embora os vendedores agora precisem ser mais realistas nos preços, já que os compradores têm mais opções thecolumbusteam.com.
Impacto das Taxas de Hipoteca: O aumento das taxas de hipoteca tem sido um obstáculo, mas o mercado está se adaptando. A média da taxa fixa de 30 anos ficou em torno de 7% no início de 2025 columbusrealtors.com. Isso esfriou a atividade no último inverno – as vendas de janeiro de 2025 foram as mais baixas para um mês de janeiro desde 2015 columbusrealtors.com – ainda assim, os corretores permanecem otimistas. Se as taxas caírem, a demanda reprimida pode disparar. Na verdade, a Associação Nacional de Corretores de Imóveis estima que uma queda das taxas de 7% para 6% permitiria que mais de 41.000 famílias adicionais em Columbus pudessem comprar uma casa com preço mediano, o que pode se traduzir em cerca de 4.100 vendas extras de casas no ano seguinte columbusrealtors.com. Especialistas locais aconselham os compradores a não tentar prever o momento do mercado. “Não espere as taxas caírem – se você está pronto, compre a casa”, diz Allie Whitley, presidente da Ohio Realtors capitalcityrei.com. Muitos esperam que as taxas se estabilizem na faixa de 5,5% a 6% até o final de 2025 columbusrealtors.com, o que melhoraria um pouco a acessibilidade.
Destaques dos bairros: Columbus é uma cidade de submercados diversos, com alguns dos bairros mais disputados alcançando preços elevados, enquanto outros oferecem verdadeiras pechinchas. Enclaves prestigiados como Bexley, Dublin, New Albany, Powell, Grandview Heights e Upper Arlington apresentam preços medianos bem acima de US$ 600.000 thecolumbusteam.com, graças às escolas de alto nível e ao estoque de moradias de luxo. O Realtor.com chegou a classificar o CEP 43209 de Bexley como o 10º “CEP mais quente” dos EUA para 2025 com base na demanda dos compradores thecolumbusteam.com. Por outro lado, áreas mais acessíveis ao redor do anel viário I-270 estão atraindo cada vez mais a atenção de compradores de primeira viagem e investidores. Por exemplo, comunidades como Groveport, Lancaster, London (Condado de Madison), Newark e Marion tiveram preços medianos de venda abaixo de US$ 300 mil em julho de 2025 – e cada uma ainda registrou mais de 25 vendas de casas naquele mês thecolumbusteam.com, indicando forte demanda em faixas de preço mais baixas. O distrito escolar da cidade de Columbus (que cobre muitos bairros urbanos) também permanece relativamente acessível, com preço mediano de cerca de US$ 270 mil thecolumbusteam.com. Essas diferenças de preço ilustram um mercado de dois níveis: subúrbios de alto padrão em ascensão, mas também um boom em áreas tradicionalmente de preço moderado, à medida que compradores buscam moradias acessíveis.
Áreas Emergentes para Observar: Alguns bairros historicamente subvalorizados de Columbus estão se transformando rapidamente. South Central Hilltop (43223) – uma região do lado oeste antes conhecida pela alta pobreza – agora está em alta, com os valores das casas apreciando 18,5% ao ano desde 2016 brightinvestor.com após novos investimentos comunitários. Franklinton, logo a oeste do centro, também passou por um renascimento artístico e tecnológico, elevando os preços. Linden e partes do Near East Side (como King-Lincoln) têm planos de revitalização apoiados pela cidade que estão atraindo jovens compradores e incorporadores. No nordeste, áreas ao redor do Easton e do aeroporto John Glenn (43219) mostram grande potencial – esta zona teve crescimento anual de preços de 15,7% desde 2016 brightinvestor.com à medida que novos empreendimentos de uso misto e centros de emprego (logística de Rickenbacker, etc.) surgem nas proximidades. Além disso, cidades na periferia em expansão de Columbus estão aquecendo: Marysville (NW) e New Albany/Johnstown (NE) estão em plena expansão devido a grandes empregadores (fábricas da Honda, futuras fábricas de chips da Intel), e áreas do Condado de Pickaway como Teays Valley viram as vendas de casas dispararem 90% após o anúncio de um grande projeto de fabricação de defesa columbusrealtors.com. Para investidores e compradores de imóveis, o mercado de Columbus oferece tanto estabilidade nas áreas centrais quanto crescimento explosivo em regiões emergentes.
Tendências do Mercado Imobiliário Comercial (Escritórios, Varejo, Industrial)
Setor de Escritórios – Estabilização Gradual: O mercado de escritórios de Columbus está em modo de recuperação após as perturbações da pandemia. As taxas de vacância permanecem altas, mas estão se estabilizando. No segundo trimestre de 2025, a vacância geral de escritórios era de cerca de 20,7% – uma leve queda em relação aos picos anteriores (~23–24% em 2024) cbre.com cushmanwakefield.com. O centro de Columbus, em particular, apresenta uma vacância elevada, acima de 22%, já que muitas empresas migraram para o trabalho híbrido e prédios antigos têm dificuldade em atrair inquilinos infabode.com. No entanto, os submercados suburbanos estão se saindo melhor. Áreas como Polaris (norte) e Easton atraíram novos contratos de locação, contribuindo para uma absorção líquida positiva de ~185.000 pés² no 2º trimestre de 2025 cbre.com. Notavelmente, a OhioHealth comprou dois grandes prédios de escritórios vagos (~160 mil pés²), ocupando-os imediatamente cbre.com. A atividade de locação como um todo aumentou para ~451.000 pés² em 17 grandes contratos no trimestre, superando o volume típico cbre.com. Os aluguéis pedidos têm média de ~$22,23/pé² (serviço completo) – alta de ~1,6% em relação ao ano anterior – com escritórios suburbanos Classe B liderando o crescimento dos aluguéis cbre.com. Novas construções são limitadas (apenas quatro projetos de escritórios em andamento, ~63% pré-locados) cbre.com, o que deve ajudar a reequilibrar o mercado. A tendência é de flight-to-quality: escritórios Classe A têm 27% de vacância contra ~16% para Classe B cbre.com, à medida que os inquilinos se concentram em espaços mais novos e com mais comodidades. Nos próximos anos, espera-se melhora moderada na ocupação de escritórios com a expansão da economia – mas escritórios antigos e mal localizados podem ser reaproveitados (alguns prédios do centro são candidatos à conversão em apartamentos, dada a forte demanda residencial).
Setor de Varejo – Alta Demanda, Baixa Oferta: O mercado imobiliário de varejo em Columbus é um destaque positivo, impulsionado pelo crescimento populacional e pelo consumo. A vacância do varejo na região metropolitana atingiu um mínimo histórico de ~3,9% em meados de 2025 matthews.com, refletindo uma oferta historicamente restrita. Na verdade, Columbus está entre os 15 principais mercados dos EUA em desempenho no varejo, com sólido crescimento de aluguel (~2,2% ano a ano) e praticamente nenhum excesso de oferta matthews.com matthews.com. Os incorporadores recuaram – apenas cerca de 0,2% do estoque de varejo está em construção (apenas ~250.000 pés² em desenvolvimento) matthews.com matthews.com – então as novas entregas são escassas. Isso manteve as ocupações elevadas mesmo com o fechamento de algumas grandes redes. No último ano, Columbus registrou falências de redes nacionais como Big Lots (sede em Columbus), Joann’s e Party City, o que deixou alguns grandes espaços vagos matthews.com. Ainda assim, o mercado mostrou resiliência: locatários menores (restaurantes, serviços, lojas locais) rapidamente ocuparam muitos espaços de menos de 5.000 pés², com mais de 500.000 pés² locados apenas no 2º trimestre de 2025 matthews.com. Os shoppings de Classe A & B são altamente competitivos – os proprietários frequentemente recebem várias propostas por espaços de destaque. A única folga está nos imóveis de Classe C (galerias antigas em áreas menos valorizadas), que representam cerca de 40% das vacâncias e são alugados mais lentamente devido ao layout defasado matthews.com.
Geograficamente, os subúrbios de Columbus lideram o boom do varejo. Subúrbios consolidados como Westerville, Hilliard e Upper Arlington apresentam algumas das menores taxas de vacância no varejo, graças ao crescimento das populações diurnas e à alta renda matthews.com. A região de Polaris e o corredor da Bethel Road, por exemplo, têm disponibilidade inferior a 2,5% – entre os submercados de varejo mais restritos do Meio-Oeste matthews.com. As novas construções de varejo tendem a ser projetos build-to-suit ou parte de empreendimentos de uso misto. Uma inauguração recente foi um supermercado Kroger de 11.400 m² em Jerome Village, no condado de Union, ancorando uma grande nova comunidade planejada matthews.com. O volume total de vendas no varejo também está aumentando: o segundo trimestre de 2025 registrou cerca de US$ 101 milhões em vendas de propriedades de varejo, com investidores favorecendo especialmente ativos single-tenant net lease (fast food, farmácias, etc.) e centros de bairro totalmente locados a cap rates na faixa de 6% matthews.com matthews.com. O resumo – o mercado imobiliário de varejo em Columbus é forte e tende a permanecer assim, já que a oferta limitada e a demanda constante de varejistas nacionais e locais mantêm a ocupação e os aluguéis em trajetória ascendente.
Industrial & Logística – Ainda em Alta: O mercado industrial do centro de Ohio tem crescido muito nos últimos anos e continua a se expandir. Columbus é um polo logístico (às vezes apelidado de “Encruzilhada de Ohio”), atraindo armazéns, centros de distribuição e agora manufatura de alta tecnologia. Após um surto de construções, as vacâncias industriais subiram brevemente para cerca de 9,0% no final de 2024, mas a demanda já alcançou – no segundo trimestre de 2025, a vacância caiu para 8,2% e segue em queda cushmanwakefield.com. Grandes novos empreendimentos de empresas como Amazon, FedEx, Dollar Tree e outras foram rapidamente locados. A absorção líquida permaneceu positiva, refletindo a necessidade das empresas por espaço para atender à crescente base de consumidores da região. Com Columbus a um dia de caminhão de 60% da população dos EUA, as empresas continuam investindo em armazéns aqui. O pipeline de desenvolvimento segue ativo nos principais corredores logísticos (áreas como o entorno do Aeroporto Rickenbacker, Groveport e oeste de Columbus/Hilliard). Dito isso, as taxas de juros mais altas esfriaram um pouco as construções industriais especulativas em comparação ao ritmo frenético de 2021–22. O crescimento dos aluguéis para espaços industriais é robusto (de um dígito médio a alto ao ano recentemente) devido à forte competição por instalações modernas de distribuição.
Desenvolvimento de Uso Misto: Outra tendência notável é o aumento de projetos de uso misto que combinam escritórios, moradias, varejo e entretenimento – um modelo exemplificado pelo Arena District e Bridge Park em Dublin nos últimos anos. No centro de Columbus, a requalificação da Scioto Peninsula está em andamento, com previsão de trazer novas unidades residenciais, escritórios, um hotel e melhorias no parque adjacente ao museu COSI. Da mesma forma, a área do Crew Stadium (Astor Park) está sendo transformada com apartamentos e espaços comerciais. Esses polos de uso misto atendem às preferências de jovens profissionais e pessoas de meia-idade para ambientes “morar-trabalhar-divertir” caminháveis. O núcleo urbano de Columbus, após anos focado em escritórios, agora está passando por uma mudança: a Downtown Commission incentivou conversões de escritórios em residências para algumas torres obsoletas, a fim de criar mais moradias e movimento de pedestres fora do horário comercial. Com a ocupação residencial no centro já em torno de 87% columbusceo.com, mais projetos de apartamentos são prováveis, o que pode animar ainda mais o centro da cidade e apoiar os negócios de varejo e hotelaria na região. No geral, a perspectiva para o mercado imobiliário comercial de Columbus é mista, mas geralmente positiva: o setor industrial e varejista está prosperando, o de escritórios está se recuperando lentamente, e os novos empreendimentos estão focados em um crescimento estratégico de uso misto.
Mercado de Aluguéis & Acessibilidade Habitacional
Aluguéis em Alta, Menos Apartamentos Baratos: Columbus sempre foi um mercado de aluguel acessível, mas isso está mudando rapidamente. Em 2024–2025, o crescimento dos aluguéis desacelerou em relação aos picos de dois dígitos vistos durante a pandemia, mas ainda permanece substancial. O aluguel médio pedido em Columbus agora é de cerca de US$ 1.350 por mês rent.com. Isso é aproximadamente US$ 500 a mais do que em 2019, o que significa que os aluguéis subiram cerca de 58% em seis anos rent.com. Esses aumentos estão apertando o orçamento dos inquilinos – enquanto há alguns anos US$ 800–US$ 900 garantiam um bom apartamento, agora aluguéis abaixo de US$ 1.000 estão quase extintos. Na verdade, apenas 5% dos aluguéis em Columbus no mercado estão listados abaixo de US$ 1.000, contra 12,8% apenas um ano antes rent.com rent.com. Isso é ainda pior do que a média nacional (~7,5% dos anúncios abaixo de US$ 1.000) rent.com. Em resumo, alugueis abaixo de quatro dígitos praticamente desapareceram em Columbus, à medida que novos apartamentos de alto padrão entram no mercado e os proprietários de unidades antigas aumentam os preços diante da alta demanda.
Vagas & Novo Suprimento: Apesar do aumento dos aluguéis, as vagas para locação permanecem muito baixas – um clássico desequilíbrio entre oferta e demanda. A taxa de vacância de apartamentos na região metropolitana de Columbus está estimada em torno de 5% ou um pouco menos no final de 2024 colliers.com, o que é mais restrito do que em muitas cidades semelhantes. Durante grande parte da última década, as vacâncias em Columbus oscilaram entre 5–7%, atingindo mínimas históricas por volta de 2022–23, quando caíram brevemente abaixo de 5% em meio à corrida por moradias pós-COVID cushmanwakefield.com. Elas aumentaram um pouco à medida que milhares de novas unidades foram entregues em 2023–24, mas a absorção tem sido saudável. Os incorporadores têm sido ativos: aproximadamente 9.000 unidades multifamiliares estão em construção em toda a região (cerca de 4% do estoque existente) mmgrea.com mmgrea.com. As principais áreas de crescimento incluem Downtown/Short North (mais de 1.500 unidades em andamento), Condado de Delaware (1.700+ unidades, por exemplo, na região de Polaris), e Upper Arlington/área da OSU (~1.900 unidades) mmgrea.com. Essa onda de entregas fez a taxa de ocupação cair levemente de 93,7% no final de 2023 para cerca de 93,4% projetados até o final de 2024 mmgrea.com mmgrea.com. No entanto, menos projetos estão sendo iniciados agora devido ao aumento dos custos de construção e das taxas de financiamento mmgrea.com. Como resultado, após 2025, analistas esperam que o crescimento da oferta desacelere, provavelmente tornando o mercado ainda mais restrito. O status de Columbus como um polo crescente de tecnologia e finanças, além do aumento de empregos na indústria, significa que a demanda por aluguéis deve permanecer robusta. A população de locatários da cidade também é reforçada pela presença da Ohio State University (com cerca de 60.000 estudantes, muitos morando fora do campus) e jovens profissionais migrando de regiões mais caras.
Crise de Acessibilidade: O lado negativo desse mercado de aluguel aquecido é uma piora na crise de acessibilidade. Os salários não acompanharam os aumentos dos aluguéis, levando a mais inquilinos sobrecarregados com custos. Aproximadamente 48% dos domicílios de inquilinos em Columbus agora gastam mais de 30% da renda com aluguel rent.com – uma proporção que aumentou significativamente nos últimos anos. A escassez é mais grave na faixa de baixa renda: Columbus enfrenta um déficit estimado de 52.700 unidades habitacionais acessíveis para inquilinos de baixa renda rent.com. Muitos inquilinos de baixa renda estão presos a contratos antigos ou unidades subsidiadas; de fato, enquanto apenas 5% dos anúncios atuais estão abaixo de $1.000, cerca de 40% de todos os inquilinos de Columbus ainda pagam menos de $1.000 (porque garantiram valores antigos ou recebem assistência) rent.com. Mas essa proporção era de 74% há uma década rent.com – uma ilustração clara de quantas unidades acessíveis desapareceram. Bairros próximos ao centro têm as maiores taxas de sobrecarga de aluguel (e também algumas das maiores taxas de despejo historicamente). Notavelmente, a lei de Ohio prevê nenhum controle de aluguel e proteções limitadas ao inquilino rent.com, então os proprietários podem aumentar os aluguéis livremente na renovação do contrato.
A cidade e o estado estão respondendo com iniciativas: Columbus criou um Fundo Fiduciário de Habitação Acessível e, como mencionado, os eleitores aprovaram grandes títulos habitacionais para financiar a construção de unidades com restrição de renda axios.com ahaco.org. A cidade também está promovendo reformas no código de zoneamento para incentivar mais apartamentos, duplexes e o desenvolvimento de habitação do tipo “missing middle” como direito, substituindo códigos desatualizados que dificultavam a construção de qualquer coisa além de casas unifamiliares rent.com. Essas mudanças visam abrir nova oferta habitacional, especialmente em áreas de preenchimento urbano. Além disso, Ohio aprovou o First-Time Homebuyer Savings Act (assinado em 2022) que oferece contas com vantagens fiscais para entrada de imóveis, para ajudar inquilinos a se tornarem proprietários – embora o impacto possa ser gradual.
Investimento Multifamiliar e Perspectivas: Para investidores, os imóveis multifamiliares em Columbus têm sido atraentes devido aos preços relativamente acessíveis e ao crescimento constante dos aluguéis. As taxas de capitalização para complexos de apartamentos aqui são mais altas do que nos mercados costeiros (frequentemente na faixa de 5–6% para ativos estabilizados), oferecendo fluxo de caixa sólido. O volume de investimentos caiu em 2023 devido às taxas de juros mais altas (o volume de vendas caiu cerca de 31% em relação a 2022) mmgrea.com, mas aumentou em 2024 à medida que os compradores ajustaram suas expectativas. Empresas nacionais e REITs têm sido ativos na aquisição de novos apartamentos suburbanos tipo garden e projetos de médio porte no centro. O crescimento dos aluguéis em Columbus está projetado em torno de 3–4% ao ano no curto prazo mmgrea.com – mais rápido que a média dos EUA – graças ao seu forte mercado de trabalho e relativa acessibilidade para recém-chegados. Até o final de 2025 e além, à medida que o ritmo de novas construções desacelera, a taxa de ocupação pode voltar a se apertar para a faixa de 95%, colocando pressão contínua para cima nos aluguéis. No entanto, aumentos de aluguel muito acima do crescimento da renda são insustentáveis a longo prazo, então o mercado pode eventualmente esfriar para aumentos mais moderados (~2–3% ao ano) se o crescimento salarial ficar para trás. Em resumo, o setor de aluguel em Columbus continua sendo um para ficar de olho – um “mercado do proprietário” por enquanto, mas com uma necessidade urgente de mais unidades acessíveis para manter a cidade habitável para sua força de trabalho.
Oportunidades de Investimento e Áreas em Destaque
Sentimento do Investidor: Columbus chamou a atenção de investidores imobiliários de todo o país como um mercado de alto crescimento e custo moderado – frequentemente classificado como um mercado “emergente” no Meio-Oeste. Sua combinação de crescimento de empregos, aumento populacional e preços de entrada relativamente baixos (em comparação com cidades costeiras) oferece forte potencial de retorno sobre o investimento (ROI). Como evidência desse interesse, investidores institucionais (grandes empresas, REITs, iBuyers) compraram mais de 7% de todas as casas vendidas em Columbus no início de 2025 douglasandassociatesrealty.com, uma participação notável (embora abaixo dos mercados do Sunbelt). Reformadores locais e compradores de fora do estado estão mirando bairros mais acessíveis de Columbus para aluguéis unifamiliares e reformas para revenda. A economia estável da cidade (impulsionada pelo governo, Ohio State University e várias sedes da Fortune 500 como Nationwide e Cardinal Health) dá confiança aos investidores de que a demanda por moradia permanecerá robusta mesmo em períodos de recessão.
Bairros de Alta Oportunidade: Algumas das áreas com melhor ROI são aquelas em transição – com baixos custos de entrada e aluguéis/valores de imóveis em ascensão. Já destacamos 43223 (Hilltop), onde casas que podiam ser compradas por menos de US$ 100 mil há alguns anos valorizaram bastante à medida que a região melhora, gerando valorização anual de dois dígitos brightinvestor.com. Da mesma forma, o bairro Linden (norte-central de Columbus) oferece imóveis baratos e está recebendo investimentos da cidade em infraestrutura e redução da criminalidade, tornando-se uma aposta especulativa para valorização a longo prazo. No lado sul, áreas ao redor do Corredor da Parsons Avenue e Near East (Olde Towne East, King-Lincoln) têm casas históricas sendo reformadas e novas construções ocupando lotes vagos – o potencial para ganhos significativos de patrimônio permanece. Para quem busca aluguéis para comprar e manter, bairros como Northeast Columbus (43219) apresentam um bom equilíbrio: o aluguel médio de 2 quartos é cerca de US$ 1.150, o que representa apenas ~26% da renda média da região brightinvestor.com (uma relação saudável entre aluguel e renda), e a área teve crescimento populacional de mais de 6,5% desde 2018 brightinvestor.com, sinalizando demanda contínua. A taxa de valorização lá ~15%/ano tem sido excelente brightinvestor.com.
Além do centro da cidade, subúrbios de primeiro anel e cidades exurbanas também são alvos principais. Por exemplo, Whitehall e Reynoldsburg no lado leste oferecem bons rendimentos de aluguel e estão se beneficiando do crescimento de Columbus. O Condado de Delaware ao norte, um dos condados que mais cresce em Ohio, tem novos loteamentos surgindo – o valor dos terrenos e casas lá subiu de forma constante, mas ainda há espaço para crescimento à medida que o desenvolvimento continua. Com a Intel e outras empresas chegando ao Condado de Licking, cidades como Johnstown, Newark, Heath e Pataskala já estão vendo aumento na demanda por moradia (e compras de investidores antecipando crescimento futuro). A oeste, London e West Jefferson (Condado de Madison) podem se tornar subúrbios de deslocamento para Columbus na próxima década, representando apostas de longo prazo.
Retornos e Riscos: Investidores em Columbus historicamente desfrutaram de fluxo de caixa confiável – cap rates relativamente altos – mas com o aumento dos preços, os rendimentos comprimiram um pouco. Um aluguel típico de casa unifamiliar em um bairro de classe trabalhadora de Columbus ainda pode alcançar uma cap rate de ~7–8%, o que é atraente, mas a concorrência por esses imóveis aumentou. Enquanto isso, flippers e reformadores precisam ser mais seletivos, já que as taxas de juros mais altas tornam os custos de manutenção mais caros. A boa notícia: a demanda dos compradores por casas reformadas de entrada é forte, então reformas bem executadas no segmento abaixo de $300 mil tendem a vender rapidamente. Oportunidades de desenvolvimento também abundam: o esforço da cidade por mais moradias pode abrir zoneamento para townhomes, ADUs (unidades residenciais acessórias) e pequenos projetos multifamiliares em áreas que antes não permitiam. A reutilização adaptativa é outro ângulo – por exemplo, pequenos prédios comerciais ou armazéns no centro de Columbus sendo convertidos em lofts ou uso misto.
Os principais riscos a serem observados incluem o ambiente de taxas de juros (que afeta os custos de financiamento e o poder de compra dos investidores) e a possibilidade de uma recessão esfriar a demanda. No entanto, Columbus está um pouco protegida por sua diversidade de indústrias. Os investidores estão geralmente otimistas em relação a Columbus para o horizonte de 3–5 anos, esperando crescimento contínuo dos aluguéis e valorização, especialmente à medida que grandes projetos (Intel, etc.) aumentam as contratações. Como disse um corretor local, “As empresas veem a vantagem competitiva em Columbus e querem entrar – e os investidores também” columbusregion.com columbusregion.com. No geral, Columbus oferece um terreno fértil para investimento imobiliário, com oportunidades que vão desde a reforma de casas centenárias em corredores urbanos em revitalização até a construção de novas comunidades de aluguel nas bordas em expansão da região metropolitana.
Principais Motores Econômicos que Influenciam o Mercado Imobiliário
Vários fatores em nível macro estão impulsionando o mercado imobiliário de Columbus a novos patamares:
- Crescimento Populacional: Simplificando, mais pessoas = mais demanda por moradia. A região metropolitana de Columbus (população ~2,3 milhões) tem adicionado cerca de 50–60 pessoas por dia nos últimos anos, por meio de uma combinação de migração motivada por empregos e crescimento natural spectrumnews1.com. Isso equivale a cerca de mais de 10.000 novos residentes por ano. Columbus é atualmente a segunda região metropolitana que mais cresce no Meio-Oeste (atrás de Indianápolis) e projeta-se que ganhará mais 700.000 pessoas até 2050 rent.com. Esse crescimento constante sustenta a necessidade de novas casas, apartamentos e comércios. Notavelmente, o crescimento da região não é um boom de curto prazo, mas sim uma tendência de longo prazo – mesmo durante a década de 2010, Columbus cresceu enquanto algumas outras cidades de Ohio encolheram. Um influxo diversificado de jovens profissionais, famílias e imigrantes está impulsionando a demanda por moradia em todo o espectro.
- Mercado de Trabalho e Expansões Corporativas: A criação robusta de empregos é uma pedra angular da força imobiliária de Columbus. A taxa de desemprego está em torno de 4% matthews.com, e a região continua atraindo grandes empregadores. Desde 2021, aproximadamente 195 empresas escolheram se instalar ou expandir na Região de Columbus columbusregion.com. Segundo autoridades de desenvolvimento econômico, esses projetos representam US$ 38 bilhões em investimentos de capital e quase 28.000 novos empregos anunciados columbusregion.com. Eles abrangem diversos setores: finanças (por exemplo, JPMorgan Chase expandindo seu grande campus em Columbus), tecnologia (Google e Facebook construindo enormes data centers), varejo/alimentação (centros de distribuição da Amazon e Dollar General) e, claro, as fábricas de semicondutores da Intel. As fábricas de chips planejadas pela Intel, no valor de US$ 20 bilhões, no Condado de Licking (nos arredores de Columbus), são o exemplo de maior destaque – espera-se que empreguem 3.000 pessoas diretamente (e muitas mais em setores de apoio) quando estiverem totalmente operacionais capitalcityrei.com. Embora o cronograma do projeto da Intel tenha sido estendido até 2030 spectrumnews1.com spectrumnews1.com, a simples expectativa já provocou uma corrida por terras e planejamento de desenvolvimento no lado leste da cidade. Outro grande destaque: a joint venture entre Honda e LG Energy está construindo fábricas de baterias não muito longe de Columbus, reforçando o setor automotivo do centro de Ohio. Cada grande empregador que chega ou expande significa funcionários se mudando, novos contratos para empresas locais e um aumento na demanda por moradia.
- Infraestrutura e Transporte: O desenvolvimento da infraestrutura está tanto respondendo ao crescimento quanto possibilitando mais dele. Na verdade, Columbus foi classificada como #1 no “Global Groundwork Index” de 2025 da Site Selection Magazine por alinhar de forma eficaz os investimentos em infraestrutura com o crescimento dos negócios columbusregion.com. A região tem buscado agressivamente recursos federais para projetos: subsídios recentes estão financiando a expansão do aeroporto (um novo terminal no John Glenn Columbus International), melhorias no Rickenbacker Inland Port e melhorias em rodovias como o entroncamento I-70/I-71 no centro columbusregion.com. Uma iniciativa transformadora é o LinkUS, um plano para introduzir transporte rápido de alta capacidade (linhas de Ônibus de Trânsito Rápido) em corredores-chave como West Broad Street e o Corredor Noroeste até Dublin. Ao melhorar o transporte público e a mobilidade, Columbus pretende apoiar novos polos habitacionais e comerciais ao longo dessas rotas. Na visão de Shaun Simpson, um corretor local, projetos como o LinkUS vão “trazer mais construção e, mais importante, mais construção de moradias acessíveis” para as áreas do centro e dos corredores capitalcityrei.com. Além disso, Columbus está em negociações para a proposta linha ferroviária de passageiros 3C+D, que pode ligar Columbus de trem a Cleveland e Cincinnati pela primeira vez em décadas – um projeto de longo prazo que pode aumentar ainda mais o apelo do centro de Ohio. Todos esses movimentos de infraestrutura – estradas, transporte, utilidades – expandem a capacidade de crescimento da região, abrem novas áreas para desenvolvimento e frequentemente elevam o valor dos imóveis (por exemplo, propriedades próximas a futuras estações de transporte já estão atraindo o interesse de investidores).
- Instituições Educacionais e de Pesquisa: A presença da Ohio State University, uma das maiores universidades do país, é um motor econômico constante. A OSU não só emprega diretamente dezenas de milhares (inclusive em seu renomado Wexner Medical Center), mas também gera atividades de pesquisa, saúde e startups que alimentam o setor imobiliário. A expansão do campus oeste da universidade em 2020 para um “Distrito de Inovação” está trazendo novos laboratórios, escritórios e moradias voltadas para estudantes e jovens profissionais, integrando-se ainda mais à cidade. Outras faculdades (Columbus State, Capital University, etc.), além de uma grande população estudantil (mais de 110.000 universitários na região metropolitana), significam demanda consistente por moradias para aluguel e casas para iniciantes, já que muitos graduados costumam escolher permanecer em Columbus.
- Qualidade de Vida e Vantagens de Custo: Diferente dos mercados costeiros onde os altos custos estão afastando as pessoas, Columbus oferece uma alternativa relativamente acessível (embora em processo de encarecimento). Empresas e trabalhadores que se mudam de cidades caras encontram impostos mais baixos, imóveis mais baratos e uma localização central. Columbus frequentemente aparece bem em rankings do tipo “melhores lugares para jovens profissionais” e “melhores cidades para empregos em tecnologia”. Esse burburinho positivo atrai talentos, que por sua vez atraem empregadores – um ciclo virtuoso que beneficia o mercado imobiliário. As amenidades culturais e recreativas – desde a vibrante cena artística do centro de Columbus e times esportivos até seu sistema de parques metropolitanos – também desempenham um papel na atração de novos moradores. Simplificando, Columbus é “descolada” agora de uma forma que talvez não fosse há 20 anos, e essa percepção impulsiona a demanda por moradia de recém-chegados em busca de um estilo de vida urbano, porém acessível.
Em resumo, os fundamentos econômicos de Columbus são muito fortes. O crescimento populacional e de empregos está impulsionando a necessidade de moradias mais rápido do que a oferta consegue acompanhar, melhorias de infraestrutura estão viabilizando novos empreendimentos, e a economia diversificada da cidade (governo estadual, universidades, sedes corporativas, saúde, finanças, logística e agora tecnologia/manufatura) oferece uma base estável. Esses fatores sugerem que o mercado imobiliário de Columbus provavelmente continuará em trajetória ascendente nos próximos anos, salvo qualquer crise econômica nacional.
Mudanças em Políticas e Zoneamento Impactando o Desenvolvimento
Revisão do Código de Zoneamento: Uma das medidas de política local mais importantes é a primeira reescrita abrangente do código de zoneamento de Columbus em décadas. A cidade está atualizando seus códigos de zoneamento para incentivar mais desenvolvimento habitacional e agilizar aprovações rent.com. Sob o código antigo, grandes áreas de Columbus eram restritas apenas a casas unifamiliares, e conseguir aprovação para apartamentos ou projetos de uso misto significava um longo processo de exceção. O novo código (ainda em elaboração em 2025) deve legalizar habitações de maior densidade em mais áreas, permitir coisas como duplexes, townhomes e unidades residenciais acessórias em bairros tradicionais, e acelerar o processo geral de licenciamento de empreendimentos. A administração do prefeito Andrew Ginther enfatiza que essas mudanças são cruciais para enfrentar a escassez de moradias e questões de acessibilidade. Essencialmente, Columbus está tentando remover barreiras regulatórias para que o setor privado possa construir mais casas – especialmente “o meio que falta” (prédios de 2-4 unidades, pequenos condomínios) que podem ser mais acessíveis do que grandes casas unifamiliares ou edifícios de luxo. Essa postura pró-crescimento deve, nos próximos anos, levar a um aumento no desenvolvimento de terrenos vagos, reaproveitamento criativo de lotes vazios e possivelmente projetos de maior densidade próximos a linhas de transporte. Grupos de bairro estão acompanhando de perto as propostas, já que debates sobre densidade versus caráter comunitário estão em andamento, mas o momento é favorável ao crescimento.
Iniciativas de Habitação Acessível: O governo da cidade de Columbus e o Condado de Franklin fizeram compromissos financeiros sem precedentes para habitação acessível. Em 2022, os eleitores aprovaram uma emissão de títulos de $200 milhões dedicada à habitação acessível – o maior investimento desse tipo na história da cidade axios.com ahaco.org. Esses fundos estão sendo utilizados como empréstimos e subsídios para incorporadores construírem apartamentos com restrição de renda, preservar unidades acessíveis já existentes (por exemplo, reabilitando complexos antigos) e apoiar programas de aquisição de moradia para compradores de baixa renda. Até 2024, a cidade já havia ajudado a financiar milhares de unidades por meio desses recursos dos títulos columbus.gov. Com base nisso, o prefeito Ginther propôs um novo título habitacional de $500 milhões para a votação de 2024 10tv.com, que, se aprovado, impulsionaria os esforços para adicionar habitação acessível na próxima década. Esses títulos se combinam com programas estaduais e federais de crédito fiscal para preencher lacunas no financiamento de projetos acessíveis que o mercado, de outra forma, não construiria. O impacto para o desenvolvimento: veremos mais edifícios de apartamentos de renda mista, habitação acessível orientada ao transporte (frequentemente ao longo dos corredores planejados do LinkUS) e possivelmente modelos de trusts de terras ou aluguel com opção de compra que mantêm as unidades acessíveis a longo prazo. Columbus também está usando ferramentas como isenções fiscais para incentivar incorporadores a incluírem unidades acessíveis em projetos a preço de mercado (por exemplo, um incorporador pode receber uma isenção de imposto predial de 15 anos em um novo edifício de apartamentos se 20% das unidades forem alugadas a preços abaixo do mercado). Nos próximos anos, essas políticas visam criar milhares de aluguéis acessíveis e ajudar a estabilizar a faixa inferior do mercado de aluguel, o que beneficia indiretamente o mercado como um todo ao prevenir deslocamento e falta de moradia à medida que a cidade cresce.
Mudanças em Nível Estadual: As políticas do Estado de Ohio também influenciam o mercado imobiliário de Columbus. Nos últimos anos, Ohio implementou um programa de Conta Poupança para Compradores de Primeira Viagem (permitindo contribuições de até US$ 5.000/ano isentas de impostos para futuros pagamentos iniciais de compradores de primeira viagem) para incentivar a aquisição da casa própria. O estado também aumentou o financiamento para a Agência de Financiamento Habitacional de Ohio, que oferece assistência para pagamento inicial e empréstimos com juros baixos. Embora essas medidas não sejam específicas de Columbus, elas ajudam mais locatários a se tornarem proprietários, o que pode aumentar levemente a demanda por imóveis de entrada. Por outro lado, o sistema de avaliação de impostos sobre propriedades de Ohio levou a aumentos acentuados nos valores avaliados das casas (e, portanto, nos impostos) em 2023, especialmente no condado de Franklin e arredores – alguns registraram saltos de 20-40% no valor. Isso gerou preocupações entre proprietários com renda fixa. Os formuladores de políticas estão discutindo possíveis medidas de alívio ou ajustes na frequência das reavaliações. Impostos sobre propriedades elevados podem impactar a acessibilidade à moradia e são algo a se observar; como observou o corretor Shaun Simpson, o aumento dos impostos e dos custos de seguro significa que “o preço da casa não é tão importante quanto o pagamento” que os proprietários devem incluir no orçamento capitalcityrei.com. Se os impostos continuarem subindo, isso pode reduzir levemente os preços ou, pelo menos, tornar os compradores mais cautelosos em disputas de ofertas.
Outra área é aluguel e leis de locatários. Líderes de Columbus têm explorado ordenanças de proteção ao inquilino (como exigir aviso prévio maior para aumentos de aluguel ou oferecer assistência jurídica a inquilinos enfrentando despejo). E embora Ohio impeça cidades de implementar controle de aluguel, há uma crescente defesa por medidas para ajudar os locatários. Qualquer nova ordenança local significativa (por exemplo, limitar taxas de inscrição ou exigir registro de propriedades para aluguel) pode afetar o lado dos proprietários no mercado.
Em resumo, as políticas estão evoluindo para apoiar o rápido crescimento de Columbus – geralmente com o objetivo de viabilizar mais desenvolvimento e mitigar os efeitos negativos de um mercado extremamente aquecido. A reformulação do zoneamento e os títulos habitacionais são especialmente significativos; sinalizam que Columbus está comprometida em crescer “para cima, não apenas para fora” e em tentar manter a moradia acessível à medida que a demanda dispara. Essas mudanças, combinadas com incentivos estaduais, devem criar um ambiente onde os incorporadores tenham mais oportunidades de construir e onde parcerias público-privadas moldem a próxima onda de projetos imobiliários em Columbus.
Perspectivas e Previsão: 2025 e Além
O que esperar do mercado imobiliário de Columbus nos próximos 3–5 anos? Segundo a maioria das análises, a trajetória é de crescimento estável em vez de qualquer boom ou queda dramática. Veja uma síntese das previsões de especialistas e projeções baseadas em dados:
- Previsões de Preço das Casas: Analistas do setor imobiliário preveem valorização contínua dos preços em Columbus até o final da década, embora em um ritmo moderado. As projeções do Realtor.com e especialistas locais preveem valores das casas em Columbus subindo na ordem de 3% a 5% ao ano no curto prazo (com 2025 provavelmente no limite superior, em torno de +4–6%) capitalcityrei.com. Isso supera a média nacional esperada. O motivo: a demanda por moradia em Columbus continuará forte graças ao crescimento populacional e de empregos, mas taxas de hipoteca mais altas e o aumento do estoque devem manter a valorização em um patamar sustentável, ao invés dos picos anuais de mais de 10% do passado recente. Por exemplo, nenhum grande “colapso” está no horizonte – diferente de meados dos anos 2000, Columbus não teve excesso especulativo de construção, e os padrões de concessão de crédito permanecem sólidos, então não há uma bolha para estourar. Mesmo que a economia dos EUA entre em uma leve recessão, os preços das casas em Columbus podem se estabilizar temporariamente, mas a escassez subjacente de moradias em relação ao crescimento oferece um piso. Uma perspectiva consensual de uma consultoria imobiliária sugere que os preços das casas em Columbus crescerão ~15–20% acumulados nos próximos 5 anos (acompanhando aproximadamente a inflação e o crescimento dos salários) openpathinvestments.com. Isso significa que uma casa que vale $300 mil hoje pode valer cerca de $345 mil–$360 mil até 2030. Notavelmente, qualquer queda futura nas taxas de hipoteca provavelmente aceleraria os ganhos de preço ao aumentar o poder de compra; por outro lado, se as taxas subirem acima dos picos recentes, o crescimento dos preços pode desacelerar para perto de zero por um período, à medida que a acessibilidade é pressionada.
- Volume de Vendas e Atividade de Mercado: Espera-se que a atividade de vendas aumente em 2025 e além. O economista-chefe da National Association of Realtors prevê um aumento de ~9% nas vendas de casas nos EUA em 2025 columbusrealtors.com à medida que o mercado se ajusta a taxas mais altas e mais vendedores finalmente aparecem. Em Columbus, onde muitos proprietários mantiveram taxas de hipoteca ultrabaixas, qualquer redução nas taxas pode liberar mais imóveis para venda. Já estamos vendo indícios disso: a segunda metade de 2024 e o início de 2025 viram o estoque aumentar e os compradores retornarem. Entre 2025–2026, Columbus pode ver as vendas anuais de casas voltarem a níveis próximos dos recordes, se houver estoque suficiente. A construção de novas casas terá um papel – construtoras estão aumentando a construção de casas especulativas em subúrbios como Hilliard, Grove City e Westerville para atender à demanda. O fator imprevisível é a oferta de moradias: estimava-se que Columbus estava “5.000 unidades habitacionais atrás” das necessidades atuais em 2025 spectrumnews1.com. Se construtoras e políticas públicas conseguirem reduzir esse déficit, as vendas prosperarão; caso contrário, uma escassez persistente simplesmente manterá as vendas abaixo do potencial e fará os preços subirem mais rápido. No geral, espere demanda robusta de compradores até 2028 por parte dos millennials (agora em seus anos de formação familiar) e migração para a cidade, com a única restrição sendo o que está disponível para comprar.
- Perspectiva do Mercado de Aluguéis: O setor de aluguéis de Columbus deve continuar favorável aos proprietários nos próximos anos. A previsão é que as vagas permaneçam baixas (provavelmente na faixa de 5% ou menos), devido ao forte crescimento do emprego e à desaceleração nas entregas de novos apartamentos após 2025 mmgrea.com mmgrea.com. Previsões independentes colocam Columbus entre as principais áreas metropolitanas para aumento de aluguéis, e de fato espera-se que o crescimento dos aluguéis continue em torno de 3–4% ao ano pelo menos até 2026 mmgrea.com. Até 2028, o aluguel médio pode facilmente ultrapassar US$ 1.500 se essas tendências continuarem – embora esse crescimento possa ser moderado caso muitos novos imóveis entrem no mercado ou se o crescimento dos salários estagnar. Um desenvolvimento positivo: o foco em habitação acessível pode começar a dar resultados entre 2025–2027, adicionando mais unidades com restrição de renda que podem aliviar um pouco a pressão para locatários de baixa renda. O compromisso de Columbus em construir milhares de unidades acessíveis pode significar que, enquanto os aluguéis de mercado continuam subindo, o segmento inferior do mercado de aluguéis terá algum alívio, evitando que os locatários mais vulneráveis sejam completamente excluídos. Além disso, mais comunidades Build-to-Rent (novos aluguéis de casas unifamiliares) estão sendo desenvolvidas ao redor de Columbus, o que oferecerá novas opções de aluguel para famílias que não podem comprar – essa tendência adiciona oferta de aluguel em áreas suburbanas e pode ajudar modestamente a conter a inflação dos aluguéis.
- Perspectiva do Mercado Imobiliário Comercial: Cada segmento comercial tem sua própria previsão:
- Escritórios: O mercado de escritórios de Columbus provavelmente enfrentará uma recuperação lenta. A vacância pode permanecer elevada na faixa de 18–20% até 2025, melhorando gradualmente para cerca de 15% até 2028, à medida que espaços obsoletos são reaproveitados e empresas que estão crescendo localmente (como empresas de tecnologia e organizações de saúde) ocupam espaços modernos. O crescimento dos aluguéis para escritórios provavelmente será nulo ou muito baixo (~1% ao ano) no curto prazo, já que os proprietários focam em reter e atrair inquilinos com concessões. Espera-se ver alguns projetos de conversão de escritórios em residências no centro até 2026, o que ajudará a reduzir a vacância enquanto adiciona moradias. No geral, o mercado de escritórios de Columbus é mais saudável do que o de algumas cidades maiores (como NYC ou San Francisco) devido ao seu menor custo e cultura de deslocamento mais curta – o que significa que Columbus deve evitar o pior da crise dos escritórios, mas ainda será um mercado favorável aos inquilinos por algum tempo.
- Varejo: As perspectivas são fortes. A vacância no varejo em Columbus pode subir ligeiramente a partir de seus níveis mínimos históricos, simplesmente porque realmente não pode cair muito abaixo de ~3%. Mas o novo desenvolvimento de varejo continuará cauteloso. Com o aumento da população e da renda, o crescimento dos aluguéis de varejo de 2–3% ao ano parece sustentável. Até 2028, espere mais centros de estilo de vida de uso misto nos subúrbios em crescimento e talvez a revitalização de antigos centros comerciais com novos conceitos. Columbus costuma ser um mercado de teste para inovação no varejo (por ser uma cidade diversificada e tipicamente americana), então podemos ver novos formatos de lojas e varejo experiencial mantendo o setor dinâmico. Salvo uma grande recessão que prejudique o consumo, os imóveis de varejo em Columbus devem manter alta ocupação e forte interesse de investidores (podemos até ver a compressão dos cap rates para ativos de primeira linha, dada a estabilidade).
- Industrial: O boom industrial continuará, embora talvez não no ritmo acelerado do início dos anos 2020. Columbus agora está no radar para grandes negócios de manufatura (as fábricas da Intel em construção, fornecedores de manufatura avançada acompanhando, etc.), além de sua já estabelecida base logística. Assim, haverá demanda tanto por espaço de armazém/distribuição quanto por industrial especializado (como fábricas, instalações de P&D). Antecipamos novos parques industriais, especialmente ao longo dos corredores I-70 e I-71 e perto de Rickenbacker. Pode haver um aumento temporário na vacância industrial se muitos projetos especulativos forem entregues ao mesmo tempo, mas dada a localização estratégica de Columbus, eles devem ser locados em um ou dois anos. O crescimento dos aluguéis industriais pode moderar para cerca de 4–6% ao ano (em comparação aos dois dígitos recentes) à medida que a oferta se equilibra. Ainda assim, até 2030, a presença industrial da região será muito maior do que hoje – um testemunho da ascensão do centro de Ohio como potência em logística e manufatura.
- Grandes Projetos no Horizonte: A segunda metade da década de 2020 será marcada por mega-projetos se concretizando. As fábricas de chips da Intel devem entrar parcialmente em operação por volta de 2025–2026 (com operações completas até 2030) spectrumnews1.com spectrumnews1.com. Quando isso acontecer, milhares de trabalhadores de tecnologia com altos salários chegarão, provavelmente elevando os preços das casas especialmente no quadrante nordeste da cidade e impulsionando os desenvolvedores a construir mais moradias nessa direção. Da mesma forma, as novas fábricas da Honda relacionadas a veículos elétricos (previsão de conclusão ~2026) vão gerar empregos principalmente a noroeste e sudoeste de Columbus. As linhas de trânsito LinkUS podem ver a primeira rota BRT em construção até 2025–26 se o financiamento se concretizar, o que pode estimular empreendimentos orientados ao transporte ao longo desses corredores (por exemplo, polos de apartamentos no oeste e nordeste de Columbus ao longo das futuras paradas do BRT). No centro, a Scioto Peninsula e outros empreendimentos de uso misto (fases do Peninsula, North Market Tower, etc.) vão adicionar centenas de residências e novas atrações até 2026, tornando o estilo de vida no centro mais atraente e potencialmente aumentando a demanda por condomínios. Todos esses projetos têm um tema em comum: eles aumentam a atratividade e a capacidade do centro de Ohio, o que fortalece o mercado imobiliário.
- Riscos e Fatores Surpresa: Nenhuma previsão está completa sem mencionar os desafios potenciais. O aumento das taxas de juros continua sendo um risco – se a inflação disparar e as taxas de hipoteca subirem inesperadamente para a faixa de 8–9%, isso pode paralisar o mercado imobiliário (os preços podem se estabilizar ou cair levemente até que os compradores se ajustem). Uma grave recessão nacional com grandes perdas de empregos pode esfriar a demanda, embora Columbus historicamente suporte recessões melhor do que muitas regiões devido à sua base estável de empregos governamentais e educacionais. Outro fator são os custos de construção – se mão de obra e materiais continuarem subindo, isso pode dificultar o ritmo de novas construções e elevar os preços além do previsto. No lado das políticas, se a revisão do zoneamento for adiada ou enfraquecida, Columbus pode ter dificuldades para adicionar moradias suficientes, agravando os problemas de acessibilidade. Por outro lado, se a cidade e os subúrbios não acompanharem a infraestrutura necessária para o crescimento (estradas, utilidades, escolas), isso pode criar gargalos que tornam certas áreas menos desejáveis. Em um cenário extremo, pode-se considerar fatores surpresa improváveis, como mudanças drásticas nas políticas estaduais ou eventos imprevistos, mas não há nenhuma ameaça evidente no horizonte que possa descarrilar o atual momento de Columbus.
Resumo: O mercado imobiliário de Columbus entrando em 2025 está fundamentalmente forte e posicionado para o crescimento. Espere que os preços das casas continuem subindo em um ritmo saudável de um dígito, os aluguéis sigam aumentando, embora com algumas pressões de acessibilidade sendo tratadas, e o desenvolvimento comercial se alinhe com a evolução da região para uma área metropolitana maior e mais dinâmica. Como disse um líder de desenvolvimento econômico, Columbus está “tomando decisões ousadas, conquistando projetos significativos e mantendo o foco no crescimento de longo prazo que beneficia toda a região” columbusregion.com. Para compradores de imóveis, investidores e empresas, Columbus, Ohio é um mercado repleto de oportunidades – e os próximos anos só devem reforçar essa tendência.
Fontes:
- Columbus Realtors – Central Ohio Housing Reports (2024–2025) columbusrealtors.com thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com columbusrealtors.com
- The Columbus Team / Resumo do mercado da Columbus REALTORS® (julho de 2025) thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com
- Spectrum News – Atraso no projeto da Intel e impacto na habitação (fev 2025) spectrumnews1.com spectrumnews1.com
- Capital City REI – Tendências do mercado de Columbus 2025 (comentário de especialista) capitalcityrei.com capitalcityrei.com
- Desenvolvimento Econômico da Região de Columbus (One Columbus) – Comunicado de Imprensa (set 2025) columbusregion.com columbusregion.com
- Rent.com Research – Relatório de acessibilidade de aluguel em Columbus (nov 2024) rent.com rent.com
- Matthews Commercial Research – Relatório de Varejo de Columbus Q2 2025 matthews.com matthews.com
- CBRE Research – Columbus Office Figures Q2 2025 cbre.com cbre.com
- Cushman & Wakefield – Columbus MarketBeat Q2 2025 (Industrial) cushmanwakefield.com
- MMG Real Estate Advisors – Columbus 2024 Multifamily Forecast mmgrea.com mmgrea.com
- BrightInvestor – Best Columbus Neighborhoods 2025 analysis brightinvestor.com brightinvestor.com
- Columbus Dispatch/CEO Magazine – Downtown Columbus stats (office vacancy, etc.) columbusceo.com
- City of Columbus – Affordable Housing Bond info 10tv.com
