Imobiliário em Calgary 2025: Equilíbrio de Mercado e Tendências Surpreendentes Reveladas

Fatos Principais

• Mudança no Mercado em 2025: Após vários anos de alta, o mercado imobiliário de Calgary está se estabilizando. As vendas esfriaram para níveis mais normais e os preços gerais das casas estão aproximadamente estáveis ou ligeiramente em queda em relação ao ano anterior creb.com creb.com, marcando uma mudança em relação aos ganhos de dois dígitos vistos em 2021–2022.
• Preços Residenciais por Segmento: O preço de referência para uma casa em Calgary está em torno de $590.000 em meados de 2025 creb.com. Casas isoladas e semi-isoladas mantiveram seu valor ou tiveram aumentos modestos (~0–2% de ganho anual) storeys.com, graças à oferta limitada em áreas populares. Em contraste, apartamentos em condomínio e casas em banda estão experimentando pequenas quedas de preço (cerca de 1–2% de queda ano a ano) devido a um aumento na nova oferta de alta densidade creb.com storeys.com.
• Recorde de Novas Construções & Estoque: Calgary tem construído em ritmo acelerado. O início de construções atingiu um recorde de ~24.400 unidades em 2024 calgary.ca (principalmente condomínios e aluguéis), e 2025 continua com alta atividade de construção. Esse boom na construção dobrou o estoque de revenda em relação ao ano passado creb.com, aliviando o mercado extremamente favorável ao vendedor dos anos anteriores. Agora os compradores têm mais opções, e o mercado se inclinou para condições equilibradas – até mesmo favorecendo os compradores em alguns segmentos creb.com.
• Mercado de Aluguéis Esfriando: Após anos de oferta restrita, o setor de aluguel de Calgary finalmente está afrouxando. A taxa de vacância saltou de cerca de 1,4% em 2022 para aproximadamente 4,8% no final de 2024 mortgagesandbox.com, à medida que milhares de novos imóveis construídos para locação chegam ao mercado. Os aluguéis médios se estabilizaram e até caíram – em meados de 2025, o aluguel médio da cidade (~$1.914 considerando todos os tipos de unidades) está cerca de 9% menor em relação ao ano anterior calgary.citynews.ca. Proprietários estão oferecendo incentivos (como meses de aluguel grátis) e os aluguéis anunciados para apartamentos de 2 quartos recuaram alguns pontos percentuais em relação ao ano passado cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
• Imóveis Comerciais com Resultados Mistos: Calgary ainda enfrenta a maior taxa de vacância de escritórios do Canadá, um legado da crise do setor de energia e do trabalho remoto. A vacância de escritórios no centro da cidade gira em torno de 30% cbre.ca, e a vacância geral de escritórios na cidade está em cerca de 23–24% assets.cushmanwakefield.com, com muitas torres antigas tendo dificuldade para encontrar inquilinos. No entanto, o agressivo programa da cidade de conversão de escritórios em residências está em andamento – 21 edifícios comerciais foram aprovados para conversão, criando 2.628 novos lares e removendo mais de 2,6 milhões de pés quadrados de espaço de escritório vazio do centro cmhc-schl.gc.ca. Em espaços de varejo e uso misto, a demanda do consumidor está se recuperando e novos projetos (como centros comerciais comunitários e ruas comerciais revitalizadas) estão avançando com cautela à medida que a economia melhora.
• Mercado Industrial Forte: O mercado imobiliário industrial de Calgary é um ponto positivo. Espaços para armazéns e logística continuam em alta demanda graças ao crescimento do comércio eletrônico e da distribuição. As taxas de vacância estão baixas (em torno de 4–5% em 2025) avisonyoung.ca após uma onda de novas construções ter aliviado um pouco a escassez anterior. Os valores dos aluguéis se consolidaram, e cerca de 1–1,5 milhão de pés² de espaço industrial adicional está em desenvolvimento para atender às necessidades de logística, manufatura e armazenagem avisonyoung.ca.
• Principais Fatores de Crescimento: Vários fatores estão moldando o mercado de Calgary. O crescimento populacional é o principal – a região metropolitana de Calgary adicionou impressionantes ~100.000 novos residentes (+6%) só em 2024 atb.com, o crescimento mais rápido do país, graças à imigração recorde e à migração interprovincial. Esse fluxo de pessoas (muitos atraídos pelas oportunidades de emprego e moradia acessível em Alberta) impulsionou fortemente a demanda por moradias. A economia está se mantendo bem: a previsão é que Alberta lidere o crescimento do PIB do Canadá em 2025 storeys.com, e Calgary criou dezenas de milhares de empregos (especialmente em tecnologia, saúde e construção) mantendo o desemprego em torno de 7%. Ao mesmo tempo, as taxas de juros – após subirem acentuadamente em 2022–2023 – permanecem elevadas, o que reduziu a acessibilidade para compradores. (A taxa básica do Banco do Canadá ficou entre 2,75–5% até o início de 2025, embora um corte recente para 2,5% no final de 2025 tenha trazido algum alívio reuters.com.) Grandes projetos de infraestrutura também estão aumentando a confiança: a construção começou em 2025 da Linha Verde LRT de mais de $5 bilhões (Fase 1 adicionando 16 km e 10 estações até ~2030) en.wikipedia.org, e o novo centro de eventos/arena de $1,25 bilhão está em andamento para inauguração em 2027 calgary.citynews.ca – ambos devem impulsionar o desenvolvimento nas áreas ao redor.
• Tendências de Investimento: Calgary está cada vez mais no radar dos investidores. Os investidores locais em imóveis têm sido ativos na compra de propriedades para aluguel durante o recente boom, atraídos pelos fortes rendimentos de aluguel (especialmente em comparação com Toronto/Vancouver). Com o recente enfraquecimento dos aluguéis, alguns investidores em condomínios estão reavaliando, e o aumento da oferta de apartamentos está até levando alguns a colocarem unidades à venda, o que triplicou as listagens de revenda de condomínios desde meados de 2024 mortgagesandbox.com. Compradores de fora da província (de Ontário e B.C.) continuam vendo Calgary como um mercado de barganha com espaço para crescimento, e alguns investidores institucionais e REITs estão adquirindo ativos (por exemplo, portfólios de apartamentos para aluguel, parques industriais) a preços que ainda oferecem taxas de capitalização sólidas. Notavelmente, a proibição de compradores estrangeiros do Canadá (prorrogada até 2027) significa que o investimento residencial estrangeiro direto é limitado canada.ca, mas o capital estrangeiro ainda está encontrando seu caminho em negócios comerciais e projetos de desenvolvimento. No geral, o sentimento dos investidores em 2025 é cautelosamente otimista – muitos veem Calgary como tendo passado pela fase superaquecida e agora apresentando uma janela de oportunidade antes do próximo ciclo de alta.
• Bairros em Destaque: Em toda a cidade, certas áreas estão passando pelas maiores mudanças. Novas comunidades suburbanas nos arredores estão em expansão – por exemplo, Yorkville (SW), Glacier Ridge e Ambleton (NW), e Belvedere (Leste) – adicionando milhares de casas unifamiliares para as famílias em crescimento de Calgary bestcalgaryhomes.com. Subúrbios já estabelecidos como Livingston, Seton, e Mahogany continuam a se expandir com novas fases e comodidades. No centro, Marda Loop está fervilhando com construções de infill e um grande desenvolvimento de uso misto (o projeto Marc + Mada) que promete transformar esse bairro moderno avenuecalgary.com. A histórica área de Currie Barracks está sendo reurbanizada em uma comunidade moderna de uso misto, e Beltline/East Village continuam a adicionar condomínios e lojas voltadas para jovens profissionais. Enquanto isso, algumas áreas há muito negligenciadas estão em ascensão: por exemplo, Greater Forest Lawn no leste está prestes a ser revitalizada com novas instalações públicas e iniciativas habitacionais, tornando-se atraente para investidores em busca da “próxima grande novidade” à medida que novos residentes chegam à cidade avenuecalgary.com.
• Perspectiva – Agora Equilibrado, Crescimento Moderado à Frente: O mercado imobiliário de Calgary no curto prazo (2025–2026) deve permanecer equilibrado. Economistas preveem crescimento de preços estável a modesto em 2025 – aproximadamente +1% para casas isoladas e 0% a –2% para apartamentos/condomínios, após o leve esfriamento deste ano storeys.com. A ampla oferta de novas moradias e os custos de financiamento mais altos provavelmente conterão uma rápida escalada dos preços, mesmo com o contínuo crescimento populacional. Para o final da década de 2020, a maioria das previsões aponta para uma subida gradual do mercado de Calgary. A expectativa é que o crescimento populacional diminua para ~2% ao ano (em comparação com os recentes 4–6%) à medida que as metas federais de imigração são ajustadas e a migração interprovincial se normaliza atb.com. Esse fluxo mais moderado, aliado à construção habitacional sustentada, deve alinhar melhor oferta e demanda. Até 2030, espera-se que os preços das moradias em Calgary apresentem aumentos constantes e modestos, em vez de outro boom – algo em torno de alguns pontos percentuais ao ano, salvo grandes choques. O grande fator de incerteza é a economia: se os mercados de petróleo & gás ou o setor de tecnologia dispararem, Calgary pode ver outro pico de demanda; por outro lado, qualquer recessão global ou aumento significativo das taxas de juros pode enfraquecer o mercado. No geral, os fortes fundamentos da cidade – indústrias diversificadas, população jovem em crescimento e relativa acessibilidade – sugerem uma trajetória positiva de longo prazo para o setor imobiliário, embora sem os extremos da última década. Compradores, vendedores e investidores devem se preparar para um mercado de Calgary caracterizado por estabilidade e crescimento sustentável à medida que avançamos para 2030.

Mercado Imobiliário Residencial em 2025

Tendências de Preços e Vendas de Imóveis

O mercado residencial de Calgary em 2025 passou da euforia para a estabilidade. A atividade de vendas recuou dos recordes – o Conselho Imobiliário de Calgary (CREB) informa que as vendas acumuladas no ano estão na faixa de 23.000 para 2025, após ultrapassarem 26.000 no ano passado storeys.com storeys.com. Essa queda (da ordem de 10–15% nas transações) aproxima as vendas das médias de longo prazo, em vez de indicar um colapso. O esfriamento se deve em parte à incerteza econômica e aos custos de financiamento mais altos afetando a confiança dos compradores creb.com. Ainda assim, os níveis atuais de vendas permanecem acima dos patamares vistos na crise do petróleo de 2015–2019 creb.com – o mercado de Calgary está desacelerando, não parando.

Enquanto isso, os preços das casas se estabilizaram em 2025. O preço de referência geral para Calgary (todos os tipos de propriedades) está em torno de $585.000–$590.000 até a metade do ano creb.com. Isso representa, na verdade, uma leve queda (cerca de 2% menor) em comparação com a primavera de 2024 creb.com, marcando a primeira queda anual dos preços em vários anos. O pequeno declínio é atribuído principalmente ao segmento de apartamentos e casas em banda (mais sobre isso abaixo) e não é uniforme em toda a cidade. Na verdade, casas unifamiliares isoladas – o segmento mais cobiçado de Calgary – mantiveram seu valor ou até registraram pequenos ganhos em algumas áreas. A atualização da previsão da CREB indica que os preços das casas isoladas devem terminar 2025 com alta “inferior a 2%” em relação ao ano passado storeys.com, praticamente estáveis. A oferta limitada em certas faixas de preço (especialmente casas familiares de médio padrão) está sustentando os valores das casas isoladas creb.com, mesmo com a média da cidade se estabilizando. Da mesma forma, as casas geminadas (duplex) estão se saindo bem: o preço de referência para geminados era de cerca de $697.300 em maio de 2025, alta de ~3% em relação ao ano anterior creb.com. Em resumo, as casas de baixa densidade de Calgary continuam em demanda e, em grande parte, evitaram qualquer correção de preço em 2025 creb.com.

Por outro lado, propriedades de maior densidade estão passando por uma leve pressão nos preços. Apartamentos em condomínio e casas em banda (row homes) tiveram uma rápida valorização entre 2022 e 2024 (alguns preços de condomínios subiram mais de 10–15% só em 2024), mas essa tendência se inverteu este ano. Nova oferta abundante – muitos projetos de condomínio concluídos ou próximos da conclusão – além do enfraquecimento dos retornos de aluguel, exerceram pressão para baixo. Em meados de 2025, condomínios do tipo apartamento apresentam uma queda anual de cerca de 2% no índice de referência creb.com. O valor de referência típico de um apartamento em Calgary agora está em torno de $335.000–$340.000 (para referência, em maio o valor de referência do apartamento era $335.300) creb.com. Casas em banda (row townhomes) também tiveram uma queda de preços de cerca de 1–2% ano a ano creb.com, com um valor de referência na faixa dos $400 mil (em maio, o valor de referência das row homes era $453.600) creb.com. Essas quedas são relativamente pequenas, basicamente apenas reduzindo o pico dos preços do ano passado. A grande variedade no mercado de novos condomínios (e a concorrência de um setor de aluguel em expansão para compradores em potencial) tornou os preços de condomínios/casas em banda mais negociáveis. Vale notar que, mesmo após a queda, os valores dos condomínios em Calgary permanecem acima dos níveis pré-pandemia – o mercado está esfriando, mas não entrando em colapso. A CREB espera que os preços de apartamentos e casas em banda terminem 2025 com uma queda modesta de 1–2% no total creb.com, e os dados iniciais estão alinhados com essa previsão.

A geografia das mudanças de preço dentro de Calgary é variada. Geralmente, os bairros suburbanos externos (onde há muitas casas isoladas) permaneceram mais fortes, enquanto as áreas centrais da cidade, com muitos condomínios, apresentaram mais estabilização. Por exemplo, os distritos do City Centre e Beltline – repletos de novas torres de condomínios – têm mais anúncios e preços de condomínios mais suaves, enquanto comunidades suburbanas como Evanston, Silverado ou Mahogany (dominadas por casas) ainda têm um estoque relativamente apertado e preços resilientes. Mesmo dentro dos tipos de propriedades, as diferenças de oferta importam: na categoria de casas isoladas, casas de entrada de preço mais baixo continuam escassas e seguem se valorizando, enquanto o segmento de luxo (casas isoladas de alto padrão na faixa de $1M+) tem mais oferta e esfriou um pouco. Esse mercado de “duas velocidades” está criando oportunidades para compradores de upgrade – aqueles que vendem uma casa de entrada com alta demanda e compram em um segmento de alto padrão mais suave podem se beneficiar da mudança na diferença de preços. No geral, as tendências de preços em Calgary para 2025 apontam para um equilíbrio mais saudável: após três anos de condições de mercado fortemente favoráveis aos vendedores, o poder de precificação está finalmente se igualando entre compradores e vendedores creb.com. As casas ainda são vendidas, mas os compradores podem levar um pouco mais de tempo e frequentemente negociar abaixo do preço pedido agora, especialmente em condomínios ou em áreas com excesso de oferta.

Oferta de Moradias e Novos Empreendimentos

Uma grande novidade em 2025 é a oferta de moradias finalmente alcançando a demanda. Calgary passou de uma grave escassez de anúncios para um estoque muito mais saudável em um ano. Em meados de 2024, compradores e corretores lamentavam que “não havia anúncios” – o estoque estava próximo de mínimas históricas. Avançando para meados de 2025, os anúncios ativos praticamente dobraram em relação ao ano anterior creb.com. O mercado de Calgary agora tem milhares de casas a mais disponíveis, graças a uma combinação de fatores: recorde de novas construções, mais anúncios de revenda à medida que o mercado aquecido esfriou, e uma enxurrada de novas unidades de aluguel dando confiança aos potenciais vendedores para anunciarem suas casas. A CREB observa que, após vários anos de oferta insuficiente, o estoque de revendas em Calgary em 2025 está finalmente “de volta aos níveis normais” creb.com. O índice de meses de oferta – que caiu para menos de 2 meses no auge da euforia (indicativo de mercado de vendedores) – agora subiu para cerca de 2,5–3 meses em toda a cidade creb.com, sinalizando condições equilibradas. Os compradores têm mais opções, e guerras de lances são muito menos comuns do que em 2021–22.

Impulsionando esse aumento de oferta está um boom de construção em andamento. Calgary tem construído moradias em um ritmo nunca visto antes em sua história. Em 2021, 2022 e novamente em 2023, o início de novas construções residenciais disparou para níveis máximos em várias décadas, culminando em 24.400 novas moradias iniciadas em 2024 – um recorde histórico calgary.ca. Crucialmente, a maioria dessas novas unidades está em formatos de maior densidade: condomínios, apartamentos para aluguel e complexos de casas geminadas. A cidade respondeu ao influxo populacional e à baixa vacância com uma onda de torres de condomínios e projetos de apartamentos, muitos dos quais estão sendo concluídos agora. Como resultado, 2025 está vendo um grande volume de projetos sendo finalizados. Novos edifícios de condomínio foram inaugurados em áreas como Beltline, East Village, University District e polos suburbanos (por exemplo, Seton no sudeste). Talvez ainda mais impactante seja o aumento de aluguel construído para esse fim (alguns financiados por programas do governo e da CMHC). A Canada Mortgage and Housing Corporation observa que o estoque de aluguel construído para esse fim em Calgary aumentou cerca de 10% só em 2024 mortgagesandbox.com – um salto enorme em um ano – e esse impulso continuou em 2025. Com incentivos do governo, construtoras têm milhares de unidades de aluguel em andamento, muitas programadas para serem entregues entre 2025 e 2026. Essa oferta elevada é uma razão fundamental para o aumento do estoque de revenda: alguns potenciais compradores estão encontrando opções de aluguel e não competindo por casas de revenda, e alguns investidores estão colocando condomínios à venda porque o mercado de aluguel já não está tão restrito.

No setor de desenvolvimento, Calgary em 2025 está movimentada com guindastes de construção não só para moradias, mas também para projetos de uso misto e infraestrutura. Alguns desenvolvimentos e tendências notáveis:

• Expansão Suburbana: A cidade aprovou e lançou inúmeras novas comunidades suburbanas para acomodar o crescimento. De fato, um comitê da Cidade aprovou dezenas de novos bairros suburbanos nos últimos anos. Em 2025, pelo menos 11 novos projetos de comunidades estão em andamento para 2025/26 bestcalgaryhomes.com newhomesalberta.ca. Exemplos incluem Ambleton (NO), Glacier Ridge (extremo norte), Belvedere (leste), Alpine Park (SO) e Homestead (NE), entre outros. Essas áreas estão em diferentes estágios – algumas já estão construindo e vendendo casas, outras apenas iniciando as obras. Juntas, as áreas suburbanas em desenvolvimento ativo adicionaram dezenas de milhares de unidades habitacionais (27.700 unidades apenas entre 2021–2025, representando cerca de 60% do novo crescimento habitacional da cidade) calgary.ca. A tendência é clara: Calgary continua a crescer para fora, oferecendo novas casas isoladas e townhomes em comunidades planejadas com parques, escolas e comércio. Compradores que não conseguem pagar bairros centrais, ou recém-chegados em busca de moradias para famílias, estão migrando para essas áreas periféricas.
• Reurbanização e Renovação Urbana: Simultaneamente, Calgary está passando por uma significativa reurbanização dentro da cidade. A construção de infill em áreas centrais (demolição de casas antigas para construir duplexes, fourplexes ou casas em fileira) continua muito ativa em áreas como Altadore/Marda Loop, Killarney, Capitol Hill e outras. As políticas de planejamento da cidade estão incentivando uma densidade suave em áreas já estabelecidas, e o mercado mais equilibrado de 2025 não desacelerou muito os infills – construtoras apostam na demanda contínua por casas bem localizadas. Além disso, a reurbanização em larga escala de antigos terrenos institucionais/industriais está em andamento. Por exemplo, Currie Barracks, uma antiga base militar próxima ao centro, está sendo transformada em uma nova vila urbana (com condomínios, townhomes, comércio e escritórios); a construção de casas e de uma “high street” comercial continua em 2025. Na região de East Village e Victoria Park, foco do plano do Rivers District, novas torres de condomínios e a expansão do BMO Centre (uma grande atualização do centro de convenções concluída em 2024) trouxeram nova vida à área. O Beltline também deve receber um novo centro de eventos (arena) e um distrito de entretenimento até 2027, o que já está impulsionando projetos de condomínios e desenvolvimento de terrenos nas proximidades. No geral, o núcleo consolidado de Calgary está, lenta mas seguramente, recebendo mais moradores – um objetivo-chave dos esforços de revitalização do centro da cidade.
• Conversões de Escritórios em Habitação: Uma fonte altamente inovadora de novas moradias é o programa de conversão de escritórios no centro de Calgary. Com a vacância de escritórios no centro tão alta, a cidade (com apoio provincial e federal) ofereceu incentivos para converter prédios de escritórios vazios em uso residencial. No início de 2025, 21 edifícios de escritórios foram aprovados para conversão, o que criará 2.628 novas unidades residenciais (principalmente apartamentos para aluguel) no centro cmhc-schl.gc.ca. Vários desses projetos já estão em construção ou até mesmo concluídos. Por exemplo, uma antiga torre de escritórios na 7 Ave SW reabriu em 2023 como apartamentos “The Cornerstone”, e outros estão seguindo o mesmo caminho. Em 2025, uma conversão de destaque é o Barclay Centre (606 4 St SW) – um edifício de escritórios de 16 andares e 55 anos sendo reinventado em 166 apartamentos para aluguel com comodidades modernas, com inauguração prevista para 2027 cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. Essas conversões não apenas reduzem o estoque de escritórios vagos, mas também adicionam moradias para aluguel muito necessárias exatamente onde a demanda está crescendo (no centro). Até 2030, o programa de conversão pretende remover milhões de pés quadrados de espaço de escritórios e adicionar bem mais de 5.000 novas unidades habitacionais no centro, remodelando dramaticamente o núcleo de Calgary. Este é um experimento acompanhado nacionalmente e, em 2025, está a todo vapor – quatro edifícios convertidos devem ser abertos para moradores ainda este ano cmhc-schl.gc.ca.
• Projetos de Infraestrutura: O desenvolvimento imobiliário de Calgary está intimamente ligado a grandes infraestruturas. Em 2025, a tão aguardada Green Line LRT finalmente iniciou a construção principal. Esta nova linha do C-Train (o maior projeto de infraestrutura da cidade até hoje) inicialmente percorrerá 16 km de Shepard (SE Calgary) até a 7 Avenue SW (centro), adicionando 10 estações em bairros carentes do SE en.wikipedia.org. A inauguração ocorreu em junho de 2025 en.wikipedia.org, e a primeira fase está prevista para entrar em operação por volta de 2030 en.wikipedia.org. A Green Line já está influenciando o desenvolvimento: ao longo da rota planejada (que inclui estações em comunidades como Inglewood, Ogden e próximo ao novo Event Centre), incorporadores estão adquirindo terrenos e propondo projetos orientados ao transporte público. A cidade também está investindo em melhorias de utilidades e mudanças de uso do solo ao longo do corredor. Outro projeto de destaque é o novo Event Centre de Calgary, uma arena para 19.000 pessoas apelidada de “Scotia Place”, em construção no Rivers District. As obras de fundação começaram no início de 2025 calgary.citynews.ca com previsão de abertura para o outono de 2027 calgary.citynews.ca. Esta instalação (futura casa do NHL Flames e local de entretenimento durante todo o ano) é o pilar central de um plano mais amplo para o Culture & Entertainment District – espere novos hotéis, condomínios, restaurantes e outras atrações surgindo ao seu redor. De fato, mesmo durante a construção, os valores dos terrenos próximos estão subindo em antecipação. Além destes, outras infraestruturas como o anel viário Stoney Trail (totalmente concluído em 2024) e os planos de expansão do aeroporto continuam melhorando a conectividade, o que tende a liberar terras periféricas para desenvolvimento (por exemplo, parques industriais próximos ao anel viário, novas comunidades além dos antigos limites da cidade).

Em resumo, a oferta habitacional de Calgary em 2025 finalmente está em ascensão. Anos de planejamento e construção estão gerando resultados tangíveis: mais casas disponíveis tanto para compradores quanto para locatários. Novos empreendimentos – desde subúrbios distantes até arranha-céus no centro – estão criando uma cidade que pode acomodar melhor seu crescimento. Para os compradores, isso significa mais opções e menos competição frenética. Para o mercado em geral, isso é um bom sinal para a acessibilidade ao longo do médio prazo, à medida que a oferta alcança a demanda. A principal questão será se a construção pode manter seu ritmo (diante de desafios de mão de obra e custos) e se o crescimento populacional continuará no ritmo recente. Mas, em 2025, Calgary está adicionando moradias de forma proativa, o que marca uma mudança significativa em relação aos picos de preços impulsionados pela escassez do início dos anos 2020.

Mercado de Aluguéis e Taxas de Vacância

O mercado de aluguel de Calgary passou de extremamente aquecido para confortavelmente aquecido em 2025, oferecendo um pouco de alívio aos inquilinos. Nos últimos anos, os aluguéis em Calgary dispararam em algumas das taxas mais rápidas do Canadá – aumentos anuais de dois dígitos – impulsionados por uma onda de recém-chegados e uma taxa de vacância baixíssima. No final de 2022 e início de 2023, a taxa de vacância de aluguel da cidade caiu para perto de 1%, e encontrar um apartamento era uma competição acirrada, com disputas de ofertas por contratos de locação sendo comuns. No entanto, 2024–2025 introduziu um novo capítulo: o aumento da oferta de aluguel e a demanda enfraquecida finalmente aliviaram a pressão.

A taxa de vacância nos aluguéis construídos para esse fim em Calgary aumentou substancialmente. De acordo com pesquisas da CMHC, a taxa de vacância da região metropolitana de Calgary era de apenas 1,4% em 2023, mas no final de 2024 saltou para 4,8% mortgagesandbox.com. Esta é uma das mudanças de vacância mais dramáticas em um ano já registradas em Calgary. Uma vacância de ~5% é considerada relativamente saudável (um mercado de aluguel equilibrado), então Calgary passou de extremamente apertado para essencialmente normal em 12 meses. Fontes do setor em 2025 até sugerem que a vacância pode ultrapassar 5% em alguns segmentos à medida que mais novos edifícios são inaugurados emeraldmanagement.com. De fato, dados do setor privado mostraram que a disponibilidade de aluguel em Calgary continuou aumentando até meados de 2025, com as vagas de apartamentos anunciadas demorando mais para serem preenchidas e os proprietários começando a competir por inquilinos cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.

Esse aumento na vacância está diretamente ligado à nova oferta. Como mencionado anteriormente, um número recorde de novas unidades de apartamentos foi concluído ou está prestes a ser concluído. Muitos desses são grandes projetos multifamiliares voltados para locatários (alguns projetos de condomínio também acabaram sendo alugados). Por exemplo, apenas no centro e na Beltline, várias centenas de novas unidades de aluguel chegaram ao mercado no último ano (em propriedades como The Residences at TELUS Sky, Avenue Tower II, etc.). Em áreas suburbanas, os incorporadores construíram novos complexos de aluguel em comunidades como Seton, University District e próximos a pontos de transporte. Essas adições, combinadas com mais condomínios privados sendo alugados, aumentaram muito o estoque de anúncios para locatários. Os anúncios de aluguel em Calgary aumentaram cerca de 130% ano a ano no início de 2025, segundo análise da CMHC cmhc-schl.gc.ca. Diante de mais concorrência, os proprietários tiveram que se tornar mais flexíveis em relação a preços e incentivos.

Os preços dos aluguéis, como resultado, se estabilizaram e até caíram ligeiramente em termos reais. Para quantificar: dados do Rentals.ca (relatório de julho de 2025) mostraram que o aluguel médio em Calgary (em todos os tipos de imóveis) estava em $1.914, o que é 9% menor do que um ano antes calgary.citynews.ca. Essa foi uma das maiores quedas de aluguel entre as principais cidades canadenses naquele período calgary.citynews.ca. Por tipo de imóvel, apartamentos de um quarto em Calgary custam em média cerca de $1.500–$1.600 por mês em meados de 2025, abaixo do pico de cerca de $1.650+ em 2024 apartments.com. Unidades de dois quartos, que haviam subido bem acima de $1.800, voltaram para mais perto da faixa dos $1.700 em média. Até mesmo unidades maiores (três quartos) tiveram queda nos aluguéis – os aluguéis de três quartos em Calgary em meados de 2025 estão cerca de 15% menores do que há um ano (agora em torno de $2.300+ em média) calgary.citynews.ca. Essas estatísticas destacam um mercado de aluguel que está esfriando. É importante notar, porém, que esse arrefecimento vem após um período de crescimento extremo – por exemplo, os aluguéis médios em Calgary ainda estão cerca de 9% acima do que há três anos (período de 2019–2022) calgary.citynews.ca. Portanto, os inquilinos hoje estão tendo um alívio, mas não um retorno total aos preços anteriores ao boom.

Os proprietários responderam ao mercado mais brando de várias maneiras. Muitos novos edifícios de aluguel de alto padrão estão oferecendo incentivos para mudança – por exemplo, “um mês de aluguel grátis”, estacionamento gratuito por um ano ou cartões-presente – para atrair inquilinos, o que não era necessário quando a taxa de vacância estava próxima de 1%. Alguns proprietários existentes estão contendo aumentos de aluguel nas renovações de contrato, preferindo manter bons inquilinos a correr o risco de deixar uma unidade vaga por um ou dois meses. A atualização de meio de ano da CMHC observou que em Calgary (e em algumas outras cidades) os aluguéis anunciados no 1º trimestre de 2025 estavam, na verdade, 3–4% mais baixos do que no 1º trimestre de 2024 cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, indicando que os proprietários estão reduzindo os valores pedidos para preencher as unidades. Notavelmente, enquanto os aluguéis pedidos para novos contratos caíram, os aluguéis pagos por inquilinos de longa data ainda tendem a subir (devido a ajustes anuais e à compensação de limites anteriores) – mas em um ritmo mais lento. A CMHC observou que os aumentos de aluguel para unidades ocupadas em Calgary permanecem positivos (cerca de 7,9% ano a ano no início de 2025) cmhc-schl.gc.ca, refletindo que muitos inquilinos ainda veem aumentos na renovação, embora menores do que antes.

Outra tendência interessante é que, com mais oferta, os locatários têm agora novas opções e poder de negociação. Ao longo de 2025, surgiram relatos de inquilinos negociando pequenos descontos ou podendo ser mais exigentes quanto à localização/amenidades, já que várias unidades atendiam aos seus critérios. Isso é uma mudança drástica em relação a 2022, quando os inquilinos geralmente aceitavam a primeira unidade disponível a qualquer preço. Isso também está impulsionando uma certa competição por qualidade: proprietários de prédios antigos estão investindo em reformas e melhorias para evitar perder inquilinos para projetos novos e modernos. O mercado secundário de aluguel de Calgary (proprietários individuais de condomínios) também sente a concorrência – alguns investidores de condomínios, vendo os aluguéis estabilizarem e muitos novos aluguéis de luxo como concorrência, estão optando por vender suas unidades. Isso explica parcialmente o aumento nos anúncios de condomínios à venda em 2025 mortgagesandbox.com.

Em termos de acessibilidade, o mercado de aluguel de Calgary continua mais barato do que em Toronto ou Vancouver, mas a diferença diminuiu durante o aumento de 2021–2023. O aluguel médio em Calgary (~$1.900) ainda está abaixo da média canadense (~$2.100) calgary.citynews.ca, e bem abaixo de Vancouver (~$2.800) ou Toronto (~$2.400). Com as quedas recentes, Calgary melhorou sua posição como uma grande cidade acessível para locatários. No entanto, os aluguéis ainda estão significativamente mais altos do que há mais de 5 anos, e com as taxas de juros mais altas, muitos potenciais compradores de primeira viagem continuam alugando, o que mantém a demanda básica. Um efeito colateral dos altos custos de moradia em todo o país são os domicílios com colegas de quarto – mesmo em Calgary, a CMHC observa que mais locatários estão dividindo moradia para conseguir pagar o aluguel facebook.com, uma tendência comum em outros lugares.

Olhando para frente, a perspectiva de aluguel até 2025 é de equilíbrio contínuo ou até mesmo de suavidade. Mais novas entregas de aluguel estão previstas para o final de 2025 e 2026, o que pode aumentar ainda mais a taxa de vacância. Algumas previsões sugerem que a taxa de vacância de Calgary pode subir temporariamente para a faixa de 5–7% antes que o aumento populacional acompanhe youtube.com. Os aluguéis provavelmente permanecerão relativamente estáveis; podemos até ver pequenas quedas nominais em certos segmentos (por exemplo, apartamentos de luxo de um quarto no centro podem ser alugados por um pouco menos em 2026 do que em 2024). Isso é uma boa notícia para os locatários e para a atratividade do custo de vida da cidade. Para investidores e incorporadores, um mercado de aluguel mais frio significa analisar novos projetos com mais cautela – de fato, no final de 2025 alguns incorporadores sinalizaram que iriam pausar novos projetos de aluguel porque a queda dos aluguéis e o aumento dos custos de financiamento pressionam a viabilidade mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. Mas, com a população de Calgary ainda crescendo, a maioria dos analistas espera que o mercado de aluguel absorva gradualmente a nova oferta nos próximos anos. O momento atual é uma espécie de período de “recuperação” em que o crescimento da oferta supera o crescimento da demanda, após o qual o equilíbrio deve ser alcançado. Notavelmente, o mercado de aluguel de Calgary permanece fundamentalmente mais restrito do que durante a crise do petróleo (quando a vacância atingiu dois dígitos por volta de 2016). A cidade não está em um excesso de oferta, mas sim passando de uma escassez extrema para condições saudáveis.

Em resumo, 2025 marca um ponto de virada para os aluguéis em Calgary: maiores taxas de vacância e aluguéis estabilizando caracterizam o mercado. Os inquilinos podem respirar aliviados com o aumento das opções. Os proprietários enfrentam mais concorrência e precisam ser prudentes ao definir os aluguéis. Esse ambiente de aluguel equilibrado provavelmente persistirá no futuro próximo – uma normalização bem-vinda após os aumentos febris dos aluguéis dos últimos anos.

Imóveis Comerciais: Escritórios, Varejo & Uso Misto

Condições do Mercado de Escritórios

O mercado de escritórios de Calgary tem passado por um longo e doloroso ajuste, e 2025 é mais um ano de recuperação gradual – mas também de desafios contínuos. A cidade experimentou um notório excesso de escritórios após a queda do preço do petróleo em 2014, o que levou empresas de energia a reduzirem ou encerrarem suas operações. Mesmo com a recuperação da economia em geral, o aumento do trabalho remoto/híbrido durante a pandemia adicionou mais pressão, deixando o centro de Calgary com uma das maiores taxas de vacância de escritórios da América do Norte.

Em 2025, Calgary infelizmente ainda detém o título de maior vacância de escritórios do Canadá. A taxa de vacância de escritórios no centro está em torno de 30% cbre.ca, o que significa que cerca de um em cada três espaços de escritório no centro está vazio. Isso é um aumento em relação ao início da década (a vacância era de ~25% há alguns anos) devido a mais desocupações e a um pequeno fluxo de novos empreendimentos sendo concluídos. Só no segundo trimestre de 2025, a vacância no centro aumentou cerca de 0,5%, em parte devido a uma grande empresa de energia consolidando espaço e colocando mais área no mercado cbre.ca cbre.ca. O centro de Calgary tem cerca de 42 milhões de pés quadrados de escritórios, então uma vacância de 30% equivale a ~12–13 milhões de pés quadrados vagos – uma enorme capacidade excedente. Os polos de escritórios suburbanos, embora em situação melhor que o centro, também enfrentam vacância elevada na faixa de 15–20%. Por exemplo, a vacância de escritórios suburbanos em Calgary era de ~17% em meados de 2025 (com os mercados suburbanos do sul em situação um pouco melhor que os do norte) collierscanada.com. Em toda a cidade (todas as classes, centro + subúrbio combinados), a vacância de escritórios está em aproximadamente 23–24% assets.cushmanwakefield.com. Esses números ressaltam que Calgary tem um desafio de vários anos para preencher ou readequar seus espaços de escritório vagos.

Em uma nota positiva, há alguns sinais de estabilização. No último ano e meio, dados nacionais mostram que as taxas de vacância em escritórios no Canadá estão se estabilizando, e Calgary não é exceção a esse novo patamar cbre.ca cbre.ca. A absorção líquida (a mudança líquida no espaço locado) em Calgary tem ficado próxima de zero – um pouco positiva em um trimestre, um pouco negativa no seguinte – indicando que a queda livre parou. De fato, a CBRE relatou que Calgary teve uma leve absorção positiva de espaço de escritório em alguns trimestres, e edifícios “trophy” de alta qualidade até viram a vacância melhorar à medida que alguns inquilinos buscam “qualidade” cbre.ca. As torres de primeira linha no centro (como The Bow, Brookfield Place) se saíram relativamente bem, mantendo a ocupação e até conseguindo aluguéis razoáveis, enquanto edifícios mais antigos de Classe B/C permanecem quase vazios. Essa bifurcação significa que escritórios mais novos, com mais comodidades e em localizações privilegiadas, estão tendo melhor desempenho. Na verdade, o segmento “trophy” do centro de Calgary tem vacância em torno de 11% – um cenário totalmente diferente da taxa geral de 30% no centro cbre.ca cbre.ca. Muitos inquilinos estão aproveitando essa oportunidade para melhorar seu espaço (já que a diferença de aluguel entre as classes diminuiu). A diferença de vacância entre Classe A e Classe B/C é de aproximadamente 14,7 pontos percentuais cbre.ca, destacando como os escritórios mais antigos estão desproporcionalmente vagos.

As taxas de aluguel para espaços de escritório passaram, consequentemente, por ajustes. O aluguel médio líquido pedido no centro de Calgary no 1º trimestre de 2025 foi de cerca de $16,31 por pé² por ano assets.cushmanwakefield.com, o que na verdade subiu em relação aos $14,95/ft² do trimestre anterior. Esse salto é um pouco enganoso – reflete a entrada de espaços de alto padrão no mercado, em vez de um aumento generalizado do poder de precificação dos proprietários. Em geral, proprietários de edifícios de menor qualidade reduziram drasticamente os aluguéis e oferecem grandes incentivos para atrair inquilinos (por exemplo, longos períodos de aluguel gratuito, subsídios para melhorias). Não é incomum ver aluguéis efetivos em edifícios Classe B na faixa de um dígito por pé². Em contraste, os edifícios “troféu” de alto padrão ainda registram aluguéis na faixa dos altos $20/ft² ou mais para os melhores espaços. O aluguel médio de escritórios suburbanos é menor e, curiosamente, caiu levemente no início de 2025 (uma leve queda nos subúrbios mesmo com o aumento do centro) assets.cushmanwakefield.com. No geral, os aluguéis de escritórios em Calgary permanecem muito abaixo dos picos pré-2014. Para contextualizar, antes da crise do petróleo, os aluguéis Classe A no centro estavam na faixa de $30–40/ft²; agora, apenas os melhores espaços ultrapassam $20, e muitos negócios são fechados por uma fração dos valores históricos. Isso é ótimo para empresas que buscam espaços de escritório acessíveis, mas difícil para proprietários e investidores.

A vacância ainda elevada levou a medidas criativas. Como discutido, o programa de conversão de escritórios em residências da cidade é uma resposta direta ao excesso de oferta. Ao fornecer subsídios (até $75 por pé²) para proprietários de edifícios, Calgary incentivou a retirada de inventário de escritórios por meio de conversão. Até 2025, três conversões foram concluídas e várias outras estão em construção, o que, no total, eliminará cerca de 2,68 milhões de pés² de espaço de escritório no centro cmhc-schl.gc.ca. Isso traz um duplo benefício: reduz a vacância e traz mais pessoas (moradores) para o centro, o que apoia os negócios locais. Autoridades municipais destacam que, para cada $1 de dinheiro público, o setor privado investiu $4 para viabilizar essas conversões cmhc-schl.gc.ca – uma boa alavancagem. É um processo lento, mas a longo prazo, esses esforços devem reduzir significativamente a vacância. Além disso, a cidade está estudando demolições de edifícios de escritórios para algumas torres irremediavelmente obsoletas, potencialmente transformando-as em parques ou áreas de reurbanização.

Do lado da demanda, o mercado de escritórios de Calgary está gradualmente se diversificando além do setor de petróleo e gás. Empresas de tecnologia, embora não no mesmo nível de Toronto/Vancouver, cresceram em Calgary – companhias como Amazon Web Services, Infosys, Unity Technologies e startups locais ocuparam espaços de escritório, preenchendo parcialmente o vazio deixado pelas empresas de energia em retração. O governo provincial também descentralizou alguns empregos para o centro de Calgary, e setores como serviços financeiros e administração de saúde tiveram expansões modestas. No entanto, esses ganhos são incrementais em relação às dezenas de milhões de pés quadrados desocupados. Um fator relevante em 2025 é o movimento de “retorno ao escritório”; muitas empresas em Calgary estão aumentando as expectativas de trabalho presencial, o que levou algumas a alugar um pouco mais de espaço ou, pelo menos, manter o que já possuem em vez de sublocar. A disponibilidade de sublocação, que disparou em 2020, vem diminuindo – o espaço sublocado em Calgary caiu cerca de 9% em relação ao ano anterior cbre.ca, indicando que menos empresas estão tentando se desfazer do espaço excedente (um sinal de que o pior excedente pode ter ficado para trás).

Em resumo, o setor de escritórios de Calgary em 2025 está andando de lado. A vacância de ~30% no centro é um desafio imenso cbre.ca, e provavelmente serão necessários muitos anos de crescimento econômico (e mais esforços de conversão) para reduzir significativamente esse número. Os valores de aluguel estão baixos, especialmente em prédios mais antigos, e os proprietários continuam competindo ferozmente por inquilinos. Dito isso, há um otimismo cauteloso de que a pior fase já passou. A narrativa está mudando de “quão ruim vai ficar?” para “como podemos reaproveitar e recuperar?”. Para que o centro de Calgary prospere, preencher esses escritórios (ou encontrar novos usos para eles) continua sendo uma prioridade. A boa notícia: nenhuma nova torre de escritórios está sendo construída (a construção de escritórios está no menor nível em 20 anos cbre.ca), então o lado da oferta não está piorando. O foco agora é absorver ou eliminar a vacância existente. Se a economia de Alberta permanecer forte e setores como tecnologia e serviços profissionais continuarem crescendo, o centro de Calgary pode, aos poucos, reduzir o excesso de espaço. Enquanto isso, o mercado de escritórios no centro é um paraíso para inquilinos – muita escolha e aluguéis baixos – e uma dor de cabeça para os proprietários. É uma história de dois mercados: torres modernas indo bem, torres antigas lutando para sobreviver. Calgary será observada de perto nos círculos de imóveis comerciais enquanto reinventa seu centro para uma era pós-petróleo e de trabalho híbrido.

Desenvolvimentos de Varejo e Uso Misto

O mercado imobiliário de varejo de Calgary em 2025 está, em geral, em situação mais sólida do que o setor de escritórios, pois é sustentado pelo crescimento populacional da cidade e pela recuperação do consumo. O mercado de varejo abrange desde centros comerciais suburbanos e grandes centros de compras até lojas de rua urbanas e novos empreendimentos de uso misto. No geral, a vacância no varejo em Calgary é moderada e os alugueis de varejo têm se mantido relativamente estáveis, embora o desempenho varie conforme a localização e o formato.

Nos subúrbios, o varejo segue os telhados – e Calgary tem muitos telhados novos. À medida que novas comunidades surgem nas extremidades, incorporadores de varejo estão entregando as praças de compras ancoradas por supermercados e os serviços necessários. Por exemplo, em áreas em crescimento como Livingston/Carrington (norte) e Seton/Mahogany (sul), novos complexos de varejo foram inaugurados ou estão em construção para atender esses moradores (com supermercados, farmácias, restaurantes, etc.). Esses tendem a ser bem locados, já que novas comunidades geralmente têm uma demanda reprimida por comodidades locais. Power centres (aglomerados de grandes lojas) em áreas consolidadas também estão geralmente saudáveis; o forte crescimento populacional de Calgary tem sustentado as vendas nos principais varejistas (Costco, Walmart, lojas de materiais de construção, etc.), e a vacância nesses centros é baixa. Alguns power centres mais antigos até passaram por requalificação, adicionando novos espaços ou usos mistos. Uma tendência notável é a incorporação de elementos de uso misto – por exemplo, o enorme desenvolvimento Taza em terras da Nação Tsuut’ina (sudoeste de Calgary, próximo ao anel viário) está trazendo varejo, entretenimento, escritórios e, potencialmente, residências em um novo polo, mostrando as linhas cada vez mais tênues entre destinos puramente comerciais e de uso misto.

Os shoppings de Calgary enfrentaram dificuldades durante a pandemia, mas os principais centros estão se recuperando. O CF Chinook Centre e o CF Market Mall, os maiores da cidade, relatam aumento no fluxo de visitantes e nas vendas em 2025, graças em parte à abertura de novas lojas e reformas. O Chinook Centre está se preparando para uma grande expansão (incluindo possivelmente a adição de uma rua comercial a céu aberto e torres residenciais no local nos próximos anos) e, em 2025, continua atraindo novas marcas internacionais. O CrossIron Mills, o outlet logo ao norte dos limites da cidade, também permanece como atração regional. Shoppings secundários (como Sunridge ou Southcentre) estão estáveis, embora enfrentem concorrência do comércio eletrônico e precisem se reinventar com atrações como restaurantes, academias ou até mesmo serviços de saúde ocupando espaços comerciais. A taxa de vacância do varejo de Calgary (em shoppings/centros comerciais) é estimada em dígitos baixos a médios (cerca de 3–6%, variando por submercado). O alto crescimento populacional da cidade manteve a demanda por varejo robusta – mais pessoas significa mais consumidores.

No centro urbano, o varejo apresenta um cenário misto. O varejo impulsionado por escritórios no centro de Calgary (as praças de alimentação do +15, lojas no térreo de torres comerciais) tem enfrentado dificuldades devido ao trabalho remoto e à redução do número de trabalhadores presenciais. Algumas lojas de conveniência e praças de alimentação do +15 que atendiam os trabalhadores diários permanecem vagas ou com horários reduzidos, já que o fluxo de pessoas no centro ainda está abaixo dos níveis de 2019. No entanto, à medida que mais moradores se mudam para o centro (com novos condomínios e conversões de escritórios), uma nova base de clientes está surgindo. Observa-se um aumento nas comodidades do centro, como supermercados (por exemplo, duas grandes redes abriram lojas na Beltline nos últimos anos) e serviços para moradores. As áreas da Beltline e East Village tornaram-se polos de gastronomia e entretenimento, ajudando a ocupar espaços comerciais nessas regiões. Por exemplo, a First Street SW na Beltline e a 17th Avenue continuam recebendo novos cafés, bares e boutiques, impulsionados pela presença de jovens profissionais nas proximidades. A vacância do varejo no centro (nível da rua) ainda é elevada (talvez ~10%+), mas está melhorando à medida que alguns espaços são convertidos para novos conceitos (como estúdios de ginástica, clínicas médicas ou até galerias temporárias) e à medida que a densidade residencial torna viáveis para o varejo alguns quarteirões antes pouco movimentados.

Um grande desenvolvimento no horizonte para o varejo urbano é o já mencionado Distrito de Cultura + Entretenimento ao redor da 17th Ave e do Stampede Park. Com a expansão do BMO Centre (o centro de convenções que foi concluído em 2024) e a construção do Event Centre, os planos incluem varejo durante todo o ano, restaurantes e praças públicas para criar um distrito vibrante. Já, o Platform Innovation Centre (um polo de tecnologia) foi inaugurado em East Village com espaços públicos, e a organização Calgary Stampede está trabalhando em uma rua comercial como parte da reurbanização de suas terras. Por volta de 2027, essa zona pode se tornar a versão de Calgary de um distrito de esportes/entretenimento, com bares, lojas e hotéis – injetando nova vida ao varejo do centro.

Outro projeto de varejo interessante é o empreendimento Greenwich no noroeste de Calgary (próximo ao Canada Olympic Park). É uma comunidade planejada de 59 acres com o objetivo de criar um clima “inspirado em Nova York”, com townhomes no estilo brownstone e uma mistura de espaços comerciais avenuecalgary.com. Notavelmente, foi inaugurado o Calgary Farmers’ Market West como grande âncora avenuecalgary.com – um mercado coberto que atrai visitantes para alimentos e produtos locais. Isso colocou Greenwich no mapa e mostra como o varejo experiencial (como mercados de produtores, praças de alimentação) faz parte do novo design comunitário. Da mesma forma, novas comunidades como University District incorporam varejo de rua integrado ao residencial, o que tem sido muito bem-sucedido (com supermercado, cinema, restaurantes próximos ao campus e novos condomínios).

Não se pode falar de varejo sem mencionar o e-commerce: ele continua crescendo, mas os varejistas de Calgary se adaptaram focando em experiências presenciais e omnichannel. Centros industriais de distribuição nas bordas da cidade atendem à demanda online (como abordado na seção industrial), mas o varejo físico em Calgary está longe de estar morto. Na verdade, um aspecto único de Calgary é sua população relativamente jovem e abastada, com gosto por sair para comer e fazer compras quando possível – a cidade está consistentemente entre as primeiras em gastos com restaurantes per capita. A energia da economia em 2022–2025 (com lockdowns menos severos que em alguns lugares e uma rápida recuperação) fez com que muitos restaurantes e lojas prosperassem. Dito isso, a inflação e as altas taxas de juros deixaram os consumidores um pouco cautelosos em 2025, levando a uma leve moderação no crescimento das vendas do varejo.

Desenvolvimento de uso misto é um tema chave: misturando residencial, escritórios e varejo. A nova legislação de zoneamento de Calgary em áreas como Brentwood, Anderson e outros locais orientados ao transporte incentiva torres com varejo no térreo. Um exemplo em construção é no Brentwood Village Mall – um antigo shopping que está sendo reurbanizado com residências de alto padrão e varejo no nível da rua. O mesmo ocorre nas áreas de Westbrook e Shaganappi ao redor das novas estações de trem. Ao combinar usos, os desenvolvedores buscam garantir uma base de clientes para o varejo e criar vitalidade 24 horas por dia. O Plano Municipal de Desenvolvimento atualizado da cidade enfatiza essas comunidades completas.

Em resumo, o setor varejista de Calgary em 2025 está cautelosamente saudável. O varejo suburbano está se expandindo com o crescimento da cidade, os principais shoppings estão inovando e o varejo de rua em áreas populosas está encontrando seu espaço. Permanecem desafios para o varejo dependente de escritórios no centro e para centros mais antigos que precisam de atualizações. Mas, ao contrário do mercado de escritórios, o varejo conta com apoio fundamental da demografia e dos padrões de consumo de Calgary. As taxas de vacância são administráveis e os valores de aluguel para pontos de varejo de destaque até registraram leves aumentos em áreas de alta demanda. O mercado varejista de Calgary está, em última análise, surfando na onda do boom populacional – mais pessoas significam mais consumidores – e isso é uma trajetória positiva enquanto a cidade continuar atraindo novos moradores.

Tendências do Mercado Imobiliário Industrial

Enquanto o mercado de escritórios enfrenta dificuldades e o varejo se adapta, o mercado imobiliário industrial em Calgary tem sido um destaque nos últimos anos. O setor industrial (armazéns, centros de distribuição, espaços de manufatura, pátios logísticos) em Calgary e região tem visto uma demanda crescente graças à combinação do crescimento do e-commerce, à localização vantajosa de Alberta para distribuição e a uma base industrial relativamente diversificada (incluindo logística, processamento de alimentos, materiais de construção, etc.). 2025 continua apresentando fundamentos sólidos no setor industrial, embora uma onda de novos empreendimentos esteja começando a aliviar levemente o que era um mercado extremamente restrito.

Para colocar em contexto: a vacância industrial de Calgary atingiu um mínimo de 16 anos de apenas 2,6% em meados de 2023 assets.cushmanwakefield.com – na prática, quase ocupação total – à medida que empresas ocupavam qualquer espaço disponível. Isso foi impulsionado por grandes compromissos de empresas de e-commerce e distribuição varejista, como a Amazon (que abriu vários centros de distribuição na região de Calgary), Walmart, Canadian Tire e outras, construindo grandes instalações logísticas para atender ao Oeste do Canadá. Além disso, a posição de Calgary como polo ferroviário e rodoviário (a meio caminho entre Vancouver e Winnipeg, e porta de entrada para a fronteira dos EUA via Rodovia I-15) a torna um local estratégico para armazéns. Entre 2021 e 2023, a absorção (espaço locado) superou em muito as novas construções, reduzindo as vacâncias e elevando os aluguéis.

Vendo o mercado aquecido, os incorporadores responderam com uma onda de novas construções. Nos últimos 18 meses, inúmeros projetos industriais foram concluídos em todos os segmentos – grandes centros de distribuição, parques industriais de médio porte para múltiplos locatários e até alguns condomínios industriais em regime de propriedade fracionada. Segundo a Cushman & Wakefield, nos 18 meses após meados de 2023, Calgary viu uma “onda de entregas em todos os segmentos de mercado” que começou a adicionar o espaço tão necessário assets.cushmanwakefield.com. No início de 2025, esse surto de construções levou a um aumento modesto na vacância a partir dos níveis mínimos históricos. A vacância industrial geral subiu para a faixa de 4–5% até 2025 avisonyoung.ca. A Colliers relatou a vacância industrial de Calgary em 4,14% no 2º trimestre de 2025, uma leve queda em relação ao trimestre anterior graças à absorção positiva de cerca de 52.000 m² collierscanada.com. O panorama da Avison Young para o 2º trimestre de 2025 mostrou vacância em torno de 5,1% com 6,2% de disponibilidade (que inclui espaço no mercado, mas ainda não vago), e cerca de 1,2 milhão de pés² em desenvolvimento ainda avisonyoung.ca. Assim, o mercado permanece do lado mais restrito do equilíbrio – certamente não superconstruído, mas também não mais agudamente subabastecido. Uma vacância de 4–5% significa que os locatários têm algumas opções a mais e os incorporadores não estão alugando prédios antes mesmo de estarem prontos (o que acontecia durante o período mais apertado).

Os valores de aluguel industrial aumentaram nos últimos anos devido à baixa vacância. Em Calgary, os aluguéis líquidos para galpões novos e de qualidade chegaram à faixa de $10–11 por pé², o que é notável (historicamente, $7–8 era o padrão). Espaços mais antigos ou menos ideais alugam por menos, mas o crescimento geral dos aluguéis tem sido forte. Houve alguma resistência por parte dos locatários em 2025 com mais espaço disponível – os aumentos rápidos de aluguel estão se estabilizando. Mas os proprietários de prédios modernos com pé-direito alto ainda estão confiantes devido à concorrência limitada nesse segmento. Os custos de terrenos e construções industriais em Calgary também estão subindo, o que pressiona os aluguéis para novos empreendimentos.

Do ponto de vista do desenvolvimento, a construção está moderando levemente após o recente boom. Como mencionado, cerca de 1,2 milhão de pés quadrados estão em construção em meados de 2025 avisonyoung.ca. Isso representa uma queda em relação ao pico de atividade em 2022, quando vários milhões de pés quadrados estavam sendo construídos simultaneamente. Os incorporadores estão ficando um pouco mais cautelosos (custos de financiamento mais altos e uma perspectiva de mercado um pouco mais branda), mas estão longe de desistir – o setor industrial ainda é visto como uma boa aposta. Alguns projetos em andamento incluem fases adicionais no High Plains Industrial Park (a leste da cidade, em Balzac), novos edifícios na área industrial Dufferin North, e algumas construções especulativas nos corredores industriais do sudeste de Calgary.

Principais motores da demanda industrial em Calgary:

• E-commerce e Distribuição: As empresas continuam otimizando as cadeias de suprimentos. Calgary é um centro de distribuição para o oeste do Canadá (recebendo mercadorias do porto de Vancouver, atendendo Alberta, Saskatchewan, etc.). A Amazon possui várias instalações aqui; em 2025, eles estão utilizando totalmente seu principal centro de distribuição em Balzac e um centro de triagem na cidade. Outros varejistas e operadores 3PL (logística terceirizada) se instalaram para apoiar entregas mais rápidas aos clientes nas pradarias. Essa tendência garante que galpões de grande porte (acima de 100 mil pés²) continuem em alta demanda. De fato, o estoque de galpões acima de 100.000 pés² cresceu 20% em quatro anos lee-associates.com, e em 2025 algumas dessas grandes novas instalações estavam vagas (a vacância desse submercado chegou a cerca de 9% quando alguns grandes espaços ficaram disponíveis) lee-associates.com. Mas espera-se que esses espaços sejam locados ao longo do tempo, à medida que mais empresas consolidam operações em Calgary.
• Manufatura e Processamento: Calgary não é fortemente industrial como uma cidade de fabricação automotiva, mas possui manufatura nos setores de alimentos e bebidas (por exemplo, cervejarias, processamento de carnes), produtos de construção, eletrônicos, etc. Alguns desses usuários expandiram, especialmente processadores de alimentos respondendo ao crescimento populacional e à produção agrícola em Alberta. Além disso, os altos preços das commodities nos últimos anos impulsionaram a demanda por armazenamento de materiais e equipamentos para os setores de petróleo & gás e agricultura.
• Infraestrutura de Logística: A conclusão do Ring Road (Stoney Trail) de Calgary significa excelente acesso rodoviário em torno da cidade. Áreas industriais próximas aos acessos do anel viário (por exemplo, SE Shepard industrial, Foothills industrial, Balzac/Airdrie) estão prosperando devido à fácil conectividade com as rodovias. O aeroporto de Calgary (YYC) também é um centro de carga, e os galpões ao redor do aeroporto têm vacância praticamente zero.

Diante desses fatores, as perspectivas para o setor industrial permanecem positivas. A maioria dos especialistas prevê que a vacância industrial em Calgary permanecerá em torno de um dígito médio no curto prazo – espaço suficiente para permitir alguma movimentação de inquilinos, mas apertado o bastante para manter os aluguéis firmes. Qualquer aumento significativo na demanda (por exemplo, outra grande necessidade de centro de distribuição) pode rapidamente apertar novamente o mercado. Calgary também se beneficia de ser mais acessível do que Vancouver ou Toronto para ocupantes industriais, então algumas empresas preferem centralizar operações aqui (se isso se encaixar em sua rede). Há também interesse em investir em propriedades industriais em Calgary: as taxas de capitalização comprimiram (refletindo altos valores), e investidores nacionais/REITs têm comprado galpões em Calgary como ativos de renda estável.

Em resumo, o setor imobiliário industrial de Calgary em 2025 está robusto e em expansão. Uma vacância de ~4–5% está longe das condições ultra-apertadas de 0–2% de antes, mas ainda é saudável avisonyoung.ca. A nova oferta finalmente está dando mais opções aos inquilinos, mas a demanda continua forte o suficiente para manter a maioria dos novos edifícios ocupados (o 2º trimestre de 2025 ainda registrou absorção positiva (~125.000 pés²) no total avisonyoung.ca). Os proprietários industriais estão em uma situação muito melhor do que os proprietários de escritórios em Calgary, já que seus espaços são necessários e a utilização é alta. Para a economia de Calgary, um setor industrial vibrante significa empregos em logística e manufatura leve, e solidifica a posição da cidade como o coração da distribuição do Oeste. À medida que avançamos para 2030, o setor industrial pode realmente enfrentar um novo desafio: terrenos para desenvolvimento. Com tanto construído nos últimos anos, terrenos industriais de qualidade estão ficando mais escassos, e os preços dos terrenos zoneados subiram acentuadamente. Mas, por enquanto, em 2025, a trajetória do mercado industrial é de crescimento constante, alinhando-se ao papel crescente de Calgary nas cadeias de suprimentos do Canadá.

Principais Fatores que Influenciam o Mercado em 2025

Vários fatores macroeconômicos estão influenciando fortemente o cenário imobiliário de Calgary em 2025. Eles vão desde tendências econômicas e mudanças de políticas até mudanças demográficas. Compreender esses fatores é fundamental para interpretar o desempenho do mercado e sua trajetória futura:

• Taxas de Juros e Custos de Hipoteca: Talvez o fator mais imediato que afeta o comportamento dos compradores em 2025 seja o ambiente de altas taxas de juros. Em resposta à inflação nacional, o Banco do Canadá executou aumentos rápidos nas taxas em 2022–2023, o que elevou a taxa básica overnight de quase 0% para cerca de 4,5–5% no início de 2023. Isso se traduziu em taxas de hipoteca de 5 anos na faixa de 5–6%, praticamente dobrando os custos de empréstimo para compradores de imóveis em comparação com as taxas ultrabaixas de 2020–21. Essas taxas mais altas impactam significativamente a acessibilidade – a mesma casa agora vem com um pagamento mensal de hipoteca muito maior, reduzindo o quanto os compradores podem se qualificar. Como resultado, a demanda antes aquecida de Calgary esfriou em 2023/24, e 2025 continua a ver esse efeito de desaceleração. Potenciais compradores estão pausando sua compra, reduzindo seu orçamento ou optando por aluguéis. A CREB observou que a incerteza econômica (incluindo a incerteza das taxas) pesou sobre as vendas de imóveis no início de 2025 à medida que os compradores ficaram cautelosos creb.com. No entanto, há um lado positivo: em meados/final de 2025, o Banco do Canadá, diante de uma economia enfraquecida, começou a cortar as taxas levemente. Em setembro de 2025, o BoC reduziu sua taxa básica para 2,50% (o primeiro corte em seis meses) reuters.com, sinalizando um possível ciclo de flexibilização. Isso foi em resposta à menor pressão inflacionária e aos riscos econômicos. Para o mercado de Calgary, qualquer movimento de queda nas taxas de hipoteca é um benefício – melhora a acessibilidade e pode trazer alguns compradores de volta ao mercado. A mera expectativa de alívio nas taxas no final de 2025/2026 já melhorou o sentimento. Ainda assim, em comparação com a última década, os custos de empréstimo estão elevados, e esse é um dos principais motivos pelo qual o crescimento dos preços em Calgary se estabilizou em 2025. O teste de estresse (que obriga os tomadores a se qualificarem a ~2% acima da taxa contratual) continua sendo um obstáculo também, especialmente para compradores de primeira viagem. Em resumo, as taxas de juros em 2025 são um fator de resfriamento, e o equilíbrio do mercado é parcialmente resultado desses custos de financiamento mais altos. Caso as taxas continuem a cair em 2026, isso pode reaquecer a demanda.
• Crescimento Populacional & Migração: Calgary está no meio de um boom populacional, tornando a demografia um grande vento a favor para a habitação. Como mencionado anteriormente, a CMA da cidade cresceu cerca de 6% no ano até meados de 2024 – adicionando cerca de 100 mil residentes atb.com – e espera-se que o forte crescimento continue em 2025 (embora provavelmente não tão alto). Esse crescimento vem de duas fontes principais: imigração internacional e migração interprovincial. Internacionalmente, o Canadá tem metas recordes de imigração (aproximadamente 465.000 em 2023, 485.000 em 2024 e 500.000 em 2025 em todo o país). Alberta tem atraído uma parcela considerável desses recém-chegados, graças às oportunidades de emprego e ao custo de vida mais baixo do que Ontário ou BC. Muitos novos imigrantes estão escolhendo Calgary como seu ponto de chegada ou mudando-se para lá após inicialmente chegarem em outro lugar. Em 2024, quase dois terços do salto populacional de Calgary veio da migração internacional (incluindo um número significativo de residentes não permanentes, como estudantes estrangeiros e trabalhadores temporários) atb.com. No âmbito doméstico, Calgary está atraindo pessoas de outras províncias – especialmente trabalhadores mais jovens e famílias de Ontário, BC e outros lugares que buscam moradia acessível e bons empregos. Em 2024, Calgary e Edmonton juntas tiveram um ganho líquido de cerca de 35.000 migrantes interprovinciais, representando a maior parte dos ganhos de Alberta atb.com. Esse influxo humano aumentou a demanda por moradia em todo o espectro: os recém-chegados geralmente alugam primeiro (apertando esse mercado, como vimos), depois muitos passam para a propriedade, sem falar no consumo geral que impulsiona as necessidades de imóveis comerciais. Um ponto-chave é que a demografia tem sido uma força positiva importante mantendo o mercado imobiliário de Calgary resiliente. Mesmo quando as taxas de juros estavam altas, o simples número de pessoas precisando de moradia forneceu suporte subjacente. Olhando para frente, há uma possível mudança: o governo federal no final de 2024 sinalizou moderar as metas de imigração em resposta a preocupações com a oferta de moradias mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. De fato, a RBC Economics alertou que, se o governo realmente reduzir a chegada de novos imigrantes, isso pode “eliminar o crescimento populacional anteriormente esperado” e transformar a demografia de vento a favor para vento contra no setor habitacional mortgagesandbox.com. O ATB Financial também projeta que o crescimento populacional de Alberta desacelere de 4,4% em 2024 para cerca de 1,9% em 2025 devido a metas de imigração mais baixas e menos fluxos interprovinciais <a href=”https://www.atb.com/company/insights/the-twenty-four/alberta-subprovincial-population-update-2024/#:~:text=Robust%20population%20gains%20continue%20to,to%20leatb.com. Para Calgary, isso significa que, embora o crescimento continue, ele pode voltar a um ritmo mais normal em vez do período acelerado de 2022–24. Menos recém-chegados significariam um pouco menos de pressão na demanda por moradia do que nos anos recentes. No entanto, mesmo um crescimento anual de 1,9% é historicamente forte, e a vantagem de acessibilidade de Calgary sugere que ainda atrairá pessoas se outras províncias continuarem mais caras. Em resumo, as políticas de imigração/migração são um fator decisivo: se Canadá/Alberta mantiverem as portas abertas, a demanda por moradia em Calgary será forte; se as políticas se tornarem mais restritivas, o mercado pode depender mais da formação de novos lares locais.
• Saúde Econômica & Emprego: As fortunas do mercado imobiliário de Calgary sempre estiveram ligadas à economia, especialmente ao setor de petróleo e gás. Em 2025, o cenário econômico é cautelosamente positivo. A previsão é de que Alberta lidere o crescimento do PIB no Canadá (~1,9% em 2025, segundo a ATB, em comparação com crescimento quase nulo em algumas outras regiões) mpamag.com. Os altos preços do petróleo em 2022 proporcionaram superávits orçamentários provinciais e reacenderam alguns investimentos, embora os preços da energia tenham se moderado desde então. Os esforços de diversificação significam que Calgary não depende apenas do petróleo: a cidade conta com setores em expansão como tecnologia, logística, agronegócio e serviços financeiros, que contribuem para a estabilidade. O emprego em Calgary tem crescido – de fato, até o início de 2025, a região de Calgary adicionou 26.700 empregos nos dois primeiros meses do ano assets.cushmanwakefield.com, com setores como Cuidados de Saúde & Assistência Social liderando (adicionando ~30.500 empregos ano a ano) assets.cushmanwakefield.com, seguidos pelo varejo e construção. A taxa de desemprego em Calgary está em torno de 7,2–7,3% no primeiro trimestre de 2025 assets.cushmanwakefield.com, abaixo dos picos da pandemia, mas ainda um pouco acima da média nacional de ~6,7% assets.cushmanwakefield.com. Uma taxa de desemprego de 7% indica certa folga no mercado de trabalho, o que talvez explique por que o crescimento salarial é moderado e não está alimentando uma inflação descontrolada localmente. Vale também notar que a escassez de mão de obra tem sido um problema na construção civil e nos ofícios durante o boom – ironicamente, a alta imigração que agora está desacelerando foi fundamental para preencher muitas vagas de emprego. O principal fator para a perspectiva de Calgary é a direção do setor de energia. O CREB destacou que “a clareza em relação à política energética e ambiental será um fator importante que influenciará o mercado imobiliário além de 2025” creb.com. Isso se refere a como a política climática federal, aprovações (ou não) de oleodutos e a demanda global por petróleo/gás podem impactar a principal indústria de Calgary. Se as empresas estiverem confiantes, contratam e expandem (bom para o mercado imobiliário); caso contrário, poderemos ver outra retração. Em 2025, as empresas de energia estão geralmente estáveis e lucrativas, mas muitas estão direcionando os lucros para redução de dívidas ou dividendos em vez de crescimento agressivo, o que significa que não há grandes expansões de escritórios. Por outro lado, energia verde e tecnologia estão em ascensão: Calgary tem se posicionadose posicionando como um polo para tecnologia limpa, tecnologia de logística e até mesmo atraindo algumas indústrias cinematográficas e criativas. Uma economia mais diversificada torna o mercado imobiliário menos volátil do que no passado. Outro fator econômico: tensões comerciais e tarifas. Curiosamente, 2025 viu o ressurgimento de políticas comerciais protecionistas (com uma mudança na administração dos EUA). A CREB citou “incerteza aumentada” devido às tarifas dos EUA como motivo para rebaixar a previsão habitacional de 2025 storeys.com storeys.com. Tarifas sobre alumínio, aço canadense e, potencialmente, produtos energéticos criaram incerteza para as empresas de Calgary, podendo desestimular investimentos. O Banco do Canadá mencionou o “efeito prejudicial das tarifas dos EUA” em sua tomada de decisão reuters.com. Para a habitação, esse tipo de risco macroeconômico pode reduzir a confiança do consumidor – as pessoas são menos propensas a fazer uma grande compra se temem uma recessão econômica. Até agora, Alberta tem resistido (ajudada por ser menos atingida diretamente do que províncias com forte setor manufatureiro), mas é um fator a ser observado.Políticas e Iniciativas Municipais: A própria Cidade de Calgary implementou políticas que influenciam o mercado imobiliário. Uma delas é a Downtown Strategy, incluindo o Downtown Calgary Development Incentive Program (para conversões de escritórios discutidas anteriormente). Ao subsidiar efetivamente a remoção de espaços de escritórios e a adição de moradias, a Cidade está tentando realinhar o mercado imobiliário do centro com as novas realidades. O objetivo é reduzir a vacância comercial e aumentar a densidade residencial, e até agora isso tem mostrado progresso concreto (com milhares de novas moradias chegando ao centro) cmhc-schl.gc.ca. Outra iniciativa da cidade é acelerar a aprovação de novas comunidades para enfrentar a oferta de moradias. No final de 2023, o conselho de Calgary aprovou, de forma controversa, 8 novas comunidades suburbanas após inicialmente hesitar, em resposta à intensa demanda por moradia. Novamente em 2024, mais liberações de terrenos foram consideradas. Essas decisões expandem a oferta de terrenos, o que em teoria impede que os preços dos lotes e, eventualmente, das casas subam demais. Claro, também levantam questões sobre custos de infraestrutura e expansão urbana. A Cidade também ajustou seu Plano de Serviços e Orçamento em nov. de 2024 para apoiar investimentos em habitação e uso do solo, facilitando o desenvolvimento de novas comunidades e a reurbanização de áreas mais antigas mortgagesandbox.com. Isso significa que recursos orçamentários são destinados para itens como água, estradas e processos de planejamento para acelerar a construção de moradias. Há também um movimento para permitir mais infills e multifamiliares em áreas consolidadas – parte da evolução do zoneamento de Calgary (que deve ser reformulado sob um novo plano municipal que incentiva mais densidade ao longo dos corredores). Impostos e taxas também não podem ser ignorados. Calgary não possui um imposto de transferência de propriedade como algumas províncias (um ponto positivo para a acessibilidade). A cidade depende do imposto predial, que tem sido um pouco volátil com a queda dos valores dos escritórios no centro, transferindo o peso para outras classes de propriedades. Em 2025, o imposto predial residencial teve um aumento modesto, e há um debate contínuo sobre a criação de uma estrutura tributária mais equilibrada. Para os incorporadores, as taxas de infraestrutura e os processos de licenciamento da cidade são importantes – Calgary tem trabalhado para reduzir a burocracia e levar projetos ao mercado mais rapidamente (por exemplo, projetos-piloto para aprovações de licenças mais rápidas foram iniciados em 2024–25). Além disso, em nível federal, políticas como a Proibição de Compradores Estrangeiros (que entrou em vigor em 2023 e proíbe a maioria dos estrangeiros de comprar imóveis residenciais no Canadá por um período, agora estendido até 2027) canada.ca afetam indiretamente Calgary. Embora Calgary historicamente não tenha tido um segmento tão grande de investidores estrangeiros como Vancouver ou Toronto, a proibição ainda remove parte da demanda potencial, especialmente de compradores de fora do país interessados em condomínios. No entanto, Alberta é uma das províncias que defendeu o afrouxamento dessa proibição, já que o investimento estrangeiro aqui não era considerado um grande problema. Na primavera de 2023, algumas emendas foram feitas (por exemplo, permitindo que pessoas com permissão de trabalho comprem), o que abriu um pouco a porta. No geral, as políticas governamentais em Calgary estão atualmente focadas em aumentar a oferta de moradias e revitalizar o centroEstas são posturas pró-desenvolvimento imobiliário voltadas para aliviar a crise habitacional e transformar espaços de escritórios não utilizados. O efeito no mercado é geralmente positivo: mais oferta para ajudar na acessibilidade e mais confiança de que o centro pode evoluir em vez de estagnar. No entanto, é preciso encontrar um equilíbrio – oferta demais de uma só vez pode ser excessiva (embora a alta demanda em Calgary torne isso improvável no curto prazo), e incentivos custam dinheiro. As partes interessadas estarão observando quão efetivamente essas políticas se traduzem em unidades habitacionais reais e espaços ocupados.
• Infraestrutura & Trânsito: Conforme abordado em desenvolvimentos, grandes projetos de infraestrutura como a Linha Verde LRT e a conclusão do Anel Viário estão moldando o mercado imobiliário ao abrir novas áreas para desenvolvimento e aumentar a acessibilidade. Os mercados imobiliários normalmente antecipam esses projetos – por exemplo, áreas próximas às estações planejadas da Linha Verde (como Ogden ou Inglewood) já viram os valores dos terrenos subirem e novas propostas de habitação surgirem. A melhoria do transporte pode valorizar propriedades e atrair certos compradores/locatários que priorizam conectividade. Por outro lado, atrasos ou incertezas nesses projetos (e a Linha Verde teve muitos atrasos e mudanças de escopo) podem esfriar o entusiasmo pelo desenvolvimento. Em 2025, com as obras finalmente iniciadas na Linha Verde, há mais confiança em projetos orientados ao transporte. Da mesma forma, o aeroporto de Calgary recebeu recentemente uma nova pista e melhorias no final da década de 2010; em 2025, está considerando uma nova expansão à medida que o volume de passageiros se recupera – expansões aeroportuárias normalmente levam a mais desenvolvimento de hotéis e logística nas proximidades. Outro aspecto da infraestrutura são as amenidades públicas – novas escolas, hospitais, centros de lazer. As novas comunidades de Calgary muitas vezes dependem da promessa de escolas e amenidades; decisões orçamentárias provinciais sobre escolas podem afetar quais novas áreas são mais atraentes para famílias jovens. Em 2025, a província está financiando novas escolas em muitas das áreas de crescimento (o que é necessário, dado o aumento populacional). Um novo Centro de Câncer foi inaugurado no final de 2023, próximo ao Hospital Foothills, o que inclusive tem impactos no uso do solo (já que emprega muitos e pode aumentar a demanda por moradia próxima por parte de profissionais de saúde). No geral, o desenvolvimento de infraestrutura é em grande parte um fator positivo no mercado imobiliário de Calgary, aumentando o valor de longo prazo e a qualidade de vida.

Em resumo, os fatores de mercado de 2025 são variados: Política monetária restritiva e algumas incertezas econômicas freiam o ritmo, enquanto fortes fluxos populacionais e políticas locais favoráveis aceleram o mercado. Calgary encontra-se em certo equilíbrio porque esses fatores se contrapõem: por exemplo, uma imigração massiva teria causado uma disparada nos preços se não fossem as altas taxas de juros desacelerando o mercado. Para o futuro, fique atento a mudanças em qualquer uma dessas alavancas – uma queda significativa nas taxas de hipoteca, ou uma grande redução na imigração, por exemplo – pois podem alterar novamente a dinâmica do mercado.

Tendências e Oportunidades de Investimento

O cenário imobiliário de Calgary em 2025 apresenta uma variedade de ângulos de investimento, tanto para investidores locais quanto externos, nos setores residencial e comercial. A transição do mercado para o equilíbrio, após um período de rápido crescimento, criou algumas novas oportunidades (e desafios) para quem busca investir em propriedades em Calgary.

Investimento Residencial: Durante o boom de 2020–2022, muitos investidores entraram no mercado imobiliário de Calgary, atraídos pelos preços relativamente baixos (especialmente em comparação com Toronto/Vancouver) e pelas fortes perspectivas de aluguel. Investidores de pequeno porte compraram apartamentos e casas unifamiliares suburbanas para alugar, enquanto grandes players (REITs, gestores de ativos) começaram a adquirir ou desenvolver projetos de aluguel. Em 2025, o cenário mudou um pouco. Com o crescimento dos aluguéis estagnado e as taxas de juros altas, o cálculo para investidores alavancados ficou mais complicado. Alguns investidores em apartamentos que compraram nos preços de pico em 2022–23 estão enfrentando aperto no fluxo de caixa – os custos das hipotecas aumentaram e os aluguéis já não estão disparando, então as margens de lucro estão pequenas ou negativas. Esse é um dos motivos para o aumento das ofertas de apartamentos; uma parte dos investidores está optando por vender. Dito isso, muitos estão mantendo seus imóveis, apostando na valorização de longo prazo e tratando o fluxo de caixa de curto prazo como secundário.

Uma oportunidade emergente está no próprio mercado de apartamentos – com os preços suavizando um pouco e muita oferta, investidores atentos podem encontrar boas oportunidades em unidades novas, especialmente se as construtoras oferecerem descontos ou incentivos para fechar os empreendimentos. Alguns incorporadores, enfrentando vendas lentas, ofereceram garantias de aluguel ou ajustes de preço, o que pode atrair investidores em busca de barganhas. Além disso, as conversões de escritórios em residências no centro oferecem uma possibilidade de investimento interessante: esses projetos estão criando apartamentos tipo loft exclusivos no centro, alguns para aluguel, outros possivelmente para venda. Investidores iniciais podem se associar nessas conversões ou planejar adquirir unidades caso sejam convertidas em condomínio. Os incentivos da Prefeitura tornam esses projetos financeiramente atraentes para os incorporadores, o que pode se traduzir em preços interessantes para os compradores finais.

Outro segmento são os empreendimentos de aluguel construídos para esse fim. Investidores institucionais, incluindo fundos de pensão e REITs, têm olhado cada vez mais para Calgary para construir ou comprar prédios de apartamentos para aluguel. Por exemplo, a Boardwalk REIT (um grande proprietário de apartamentos sediado em Alberta) tem expandido seu portfólio. Com a vacância aumentando, pode-se pensar duas vezes, mas a tese de longo prazo é que o crescimento populacional de Calgary manterá a demanda por aluguel robusta e os aluguéis voltarão a crescer moderadamente assim que a nova oferta for absorvida. Comparado a outras cidades, as taxas de capitalização (retornos iniciais) dos imóveis para aluguel em Calgary são mais altas, refletindo talvez uma taxa de 5%+ contra menos de 4% em Vancouver/Toronto. Alguns investidores veem isso como um sinal de compra – obtendo um rendimento decente e potencial valorização à medida que a cidade cresce. Em 2025, vemos na verdade REITs e fundos canadenses aumentando alocações para habitação multifamiliar, pois esperam melhores retornos em 2025–2027 após uma pausa deeded.ca. Investidores bem capitalizados também estão de olho em projetos de desenvolvimento de apartamentos em dificuldades ou empreendimentos de apartamentos com problemas, que podem eventualmente comprar ou converter para aluguel se incorporadores menores enfrentarem problemas de financiamento deeded.ca.

Investimento Estrangeiro: Historicamente, Calgary não teve o mesmo nível de compra direta de imóveis por estrangeiros como, por exemplo, Vancouver. No entanto, em meados da década de 2010, houve algum aumento do interesse estrangeiro (incluindo da China e do Oriente Médio) em apartamentos e terrenos quando o mercado estava deprimido (buscando oportunidades de compra com bom valor). A proibição federal de compra por estrangeiros (2023-2027) basicamente colocou uma pausa em quaisquer novas compras estrangeiras de imóveis residenciais canada.ca. Portanto, em 2025, indivíduos estrangeiros estão em grande parte fora da equação para casas/apartamentos. Dito isso, o capital estrangeiro ainda pode entrar por meio de desenvolvimento ou negócios comerciais. Notavelmente, alguns fundos de private equity dos EUA e fundos globais têm olhado para os setores de aluguel e industrial de Calgary. Além disso, Alberta nunca teve um imposto para compradores estrangeiros (ao contrário da Colúmbia Britânica e Ontário), então quando a proibição eventualmente terminar ou se exceções se aplicarem (por exemplo, estudantes ou portadores de permissão de trabalho podem comprar após emendas), Calgary pode ver um aumento devido ao interesse estrangeiro reprimido. Por exemplo, se estudantes internacionais (uma grande parte do fluxo de residentes não permanentes) decidirem comprar apartamentos enquanto estiverem com permissão de trabalho (agora permitido), isso pode ser um impulso de nicho.

Investimento Comercial: No lado comercial, propriedades industriais são as queridinhas do momento. Investidores de todo o Canadá estão de olho no setor industrial, e a combinação de preço de entrada mais baixo e alta demanda em Calgary o torna atraente. Temos visto grandes transações como vendas de portfólios de centros logísticos em Calgary para compradores institucionais. Os rendimentos em Calgary podem estar em torno de 5-5,5% para o setor industrial, um pouco mais altos do que em mercados mais restritos, tornando-o uma compra relativamente boa. Com o comércio eletrônico em alta, muitos veem o setor industrial como uma aposta estável de longo prazo. Alguns desenvolvedores locais que construíram imóveis industriais especulativos entre 2018 e 2021 têm vendido agora com grandes lucros, vendendo prédios concluídos e alugados para investidores passivos. Também há interesse em desenvolver novos imóveis industriais em uma base build-to-suit para empresas, que os investidores então mantêm.

Para investimentos em escritórios, é uma jogada contrária. A maioria dos investidores está cautelosa com escritórios em Calgary devido à alta vacância e à recuperação incerta. Os preços de prédios de escritórios mais antigos despencaram a ponto de alguns serem negociados por frações do custo de reposição. Uma estratégia ousada de alguns investidores oportunistas (incluindo empresários e empresas locais) tem sido comprar torres de escritórios em dificuldades para conversão ou requalificação. Por exemplo, um grupo pode comprar um prédio de escritórios classe B quase vazio com grande desconto e então solicitar o subsídio de conversão da cidade para transformá-lo em residências ou outros usos. Se feito com sucesso, o valor final pode superar em muito o preço de aquisição mais o custo de conversão, gerando um bom lucro. No entanto, esses projetos são complexos e não garantidos, exigindo expertise de desenvolvedor, não apenas investimento passivo. O investimento tradicional em locação de escritórios continua arriscado em Calgary; não ouvimos falar de muitos fundos tradicionais comprando torres de escritórios em Calgary em 2025 – na verdade, o mais comum tem sido proprietários inadimplentes ou entregando as chaves aos credores nos últimos anos. Portanto, escritórios são principalmente para investidores de situações especiais no momento.

Imóveis comerciais de varejo estão um pouco no meio-termo. O varejo de Calgary tem fundamentos razoáveis, então propriedades como strip malls ancorados por supermercados ou shoppings bem localizados podem ser boas opções de renda. Investidores nacionais de varejo ainda gostam de Calgary – por exemplo, RioCan, First Capital e outros operam aqui e continuam vendo bons resultados. O segredo é escolher o varejo certo – aqueles ligados a bairros em crescimento ou com atrativos únicos (como o novo Farmer’s Market West, que provavelmente será um ímã de investimentos). O aumento dos empreendimentos de uso misto também significa que investidores às vezes compram ou desenvolvem projetos que têm componentes residenciais e comerciais, diversificando suas fontes de retorno.

Terrenos e Desenvolvimento: Investir em terrenos é outro ângulo. Quem comprou terrenos nos arredores de Calgary há 5-10 anos provavelmente viu grandes valorizações à medida que essas áreas são absorvidas para novas comunidades. Em 2025, os preços dos terrenos nas franjas estão subindo com todos os novos anúncios de comunidades. Alguns investidores se especializam em regularizar terrenos (obtendo aprovações de zoneamento) e depois vendendo para construtoras – isso pode ser lucrativo em uma fase de crescimento. Dentro da cidade, terrenos para infill (lotes para dúplex ou pequenos condomínios) também valorizaram devido à demanda por moradia nas áreas centrais. Mas é preciso ficar atento às mudanças de zoneamento – Calgary está migrando para uma nova lei de uso do solo que pode rezonear muitos lotes para maior densidade, potencialmente aumentando seu valor. Por outro lado, se muito terreno suburbano novo for liberado de uma vez, a escalada dos preços pode desacelerar.

Rendimentos de aluguel vs. valorização: Calgary tradicionalmente tem sido mais um mercado de fluxo de caixa do que de pura valorização (em comparação com mercados mais aquecidos). Em 2025, o rendimento bruto de aluguel de um condomínio típico pode ser de cerca de 5-6%, o que é relativamente bom, mas o rendimento líquido (após despesas) pode ser de 3-4%, o que, com as taxas de hipoteca atuais, pode significar fluxo de caixa neutro ou levemente negativo para investidores muito alavancados. Isso conteve um pouco a especulação e impediu que o mercado superaquecesse ainda mais – o que é saudável. Muitos investidores locais pensam no longo prazo, esperando que, mesmo que o fluxo de caixa seja pequeno agora, se beneficiarão da valorização futura à medida que Calgary cresça para uma metrópole de mais de 2 milhões até 2030. De fato, alguns investidores de fora da província consideram Calgary “subvalorizada” – por exemplo, uma casa isolada por $600 mil aqui contra $1,5 milhão em Toronto – e preveem uma convergência. Se isso vai acontecer é incerto, mas se a economia de Calgary permanecer robusta, os preços provavelmente têm espaço para subir no longo prazo, proporcionando ganhos para quem comprar nesse período mais calmo.

Flipping e negociação de curto prazo: No auge do boom, fazer flipping de casas ou condomínios era comum (alguns investidores lucraram rapidamente à medida que os preços subiam mês a mês). Em 2025, as oportunidades de flipping diminuíram devido à estabilidade dos preços. Agora, os flippers precisam realmente agregar valor (por meio de reforma ou reurbanização) em vez de apenas contar com o momento do mercado. Ainda há um segmento ativo de reforma e revenda, especialmente com casas antigas em boas localizações – investidores podem comprar uma casa antiga, por exemplo, em Lake Bonavista, reformá-la completamente e revendê-la para uma família com ágio. Isso funciona desde que o preço de compra seja adequado. A diferença entre os preços de casas antigas e novas em áreas consolidadas permite isso.

AirBnB/Aluguéis de curto prazo: Esta é outra microtendência. O setor de turismo e convenções de Calgary se recuperou em 2023–2024 (Stampede, eventos, etc.) e, embora não seja tão grande quanto em algumas cidades, existe um mercado para aluguéis de curto prazo. Alguns investidores tentaram estratégias de AirBnB com apartamentos no centro ou casas próximas a atrações populares. Não há proibição municipal para aluguéis de curto prazo (embora regulamentações estejam sendo discutidas), então é uma possibilidade. No entanto, o retorno versus o esforço e o risco regulatório fazem com que não seja algo em grande escala; é mais um nicho para alguns poucos jogadores experientes.

Em resumo, investidores em 2025 consideram o mercado imobiliário de Calgary atraente por seus fundamentos e valor relativo. O mercado não está em frenesi, o que na verdade é convidativo para investidores prudentes que podem adquirir ativos a preços razoáveis sem precisar entrar em guerras de lances. As melhores oportunidades parecem estar em áreas como habitação para aluguel (aproveitando qualquer fraqueza agora para se posicionar para ganhos futuros), instalações industriais/logísticas (apostando no papel crescente de Calgary nesse setor) e projetos de agregação de valor (como conversões ou reformas). O conhecimento local é fundamental – saber quais bairros estão em ascensão (por exemplo, o potencial de revitalização de Forest Lawn avenuecalgary.com, ou quais subúrbios receberão a próxima escola) pode proporcionar uma vantagem. Também há a percepção de que o momento é bom: alguns investidores veem 2025 como um ano para comprar na baixa – o mercado fez uma pausa após um grande crescimento, então entrar agora pode permitir aproveitar o próximo ciclo de alta, especialmente se as taxas de juros caírem e a demanda voltar a crescer. Como disse um consultor imobiliário, Calgary em 2025 “não é um mercado de compradores nem de vendedores – é um mercado de investidores”, onde investidores informados podem fazer movimentos estratégicos enquanto os usuários finais ficam em dúvida.

Bairros para ficar de olho em Calgary

Calgary é uma cidade de diversos bairros, cada um com sua própria dinâmica. Em 2025, algumas áreas estão passando por rápido crescimento ou mudanças significativas que merecem destaque:

• Novas Comunidades Suburbanas: O crescimento mais rápido de Calgary ocorre em suas extremidades, em comunidades totalmente novas que não existiam há alguns anos. Por exemplo, Yorkville no extremo sudoeste (a oeste da Macleod Trail na 194th Ave SW) é um dos bairros mais novos da cidade avenuecalgary.com. Conta com um parque central, lagos e projetos de casas voltados para famílias, já atraindo muitos jovens casais com filhos. Áreas já estabelecidas próximas, como Silverado e Legacy, oferecem lojas e escolas até que as comodidades próprias de Yorkville estejam totalmente disponíveis avenuecalgary.com. No norte, Glacier Ridge e Ambleton (logo ao norte de Evanston) estão em expansão, oferecendo novas casas unifamiliares e townhomes que são mais acessíveis do que os subúrbios mais próximos do centro. Belvedere no extremo leste (além de Abbeydale) é outra área enorme que está ganhando vida, prevista para abrigar dezenas de milhares de pessoas futuramente. Essas novas áreas, juntas, capturam uma grande parcela do aumento populacional de Calgary – de fato, subúrbios em desenvolvimento ativo representaram cerca de 61% de todo o crescimento de unidades habitacionais entre 2021 e 2025 calgary.ca. Investidores e construtoras estão muito presentes aqui, já que a demanda de compradores de primeira viagem e recém-chegados por casas suburbanas permanece alta. A cidade também aprovou Alpine Park no sudoeste, Keystone Hills no norte, entre outros – basicamente, se você olhar o mapa de Calgary, o contorno está se expandindo para fora. Esses bairros prometem o que há de mais moderno em planejamento suburbano: casas com conceito aberto, extensos sistemas de trilhas e, frequentemente, um conceito de centro de vila com elementos de uso misto.
• Vibração do Centro da Cidade – Marda Loop & Área: Marda Loop (abrangendo South Calgary, Altadore, Garrison Woods) tem passado por um boom de construções. Já é um dos principais destinos para compras em boutiques e restaurantes da moda, mas agora está ficando ainda mais denso. Muitos antigos bangalôs deram lugar a casas geminadas e pequenos condomínios. A área está sob tanta pressão de desenvolvimento que “muitas de suas ruas parecem uma porta giratória de obras” avenuecalgary.com. Um grande projeto que está começando é o Marc and Mada Block, um empreendimento de uso misto de dois acres da Calgary Co-op e Truman Homes avenuecalgary.com. Ele trará novas unidades residenciais e também comércio (incluindo, presumivelmente, um novo supermercado Co-op) para o coração de Marda Loop. Embora a construção seja um incômodo agora (com fechamento de ruas e barulho), espera-se que a revitalização melhore a experiência do pedestre e traga mais moradores e atividade comercial para a área a longo prazo avenuecalgary.com. Essencialmente, Marda Loop está evoluindo de um distrito de baixa densidade para uma vila urbana de média densidade, tudo isso mantendo um clima descolado. Definitivamente é um bairro para ficar de olho – os valores dos imóveis subiram significativamente, e quando os projetos forem concluídos, será um dos endereços mais cobiçados de Calgary para quem quer viver perto do centro sem os arranha-céus do downtown.
• Downtown/Beltline & East Village: A Beltline de Calgary (logo ao sul do centro) tem sido uma das áreas de crescimento populacional mais rápido na última década, graças a inúmeras torres de condomínios. Em 2025, a Beltline continua a receber novos moradores. Destaca-se o sucesso contínuo da 17th Ave SW como distrito de entretenimento – novos bares e restaurantes substituem os antigos, mantendo o local sempre renovado. Com mais pessoas trabalhando de casa ou em modelo híbrido, morar na Beltline (com sua caminhabilidade) tornou-se atraente. Enquanto isso, a vizinha East Village (extremo leste do centro) está amadurecendo como comunidade. Todas as torres de condomínio planejadas lá já estão construídas ou em andamento, e comodidades como a Biblioteca Central e o centro musical Studio Bell fazem dela um polo cultural. A East Village tem um novo supermercado (aberto em 2021) e outros comércios que finalmente dão ao local a sensação de comunidade completa. Com o novo Event Centre sendo construído ao sul da East Village, todo esse distrito verá ainda mais desenvolvimento. Espere que restaurantes, pubs e hotéis comecem a surgir até 2026 nos arredores da 12th Ave e 4th Street SE. Por enquanto, terrenos estão sendo adquiridos e alguns prédios antigos demolidos em Victoria Park. Se projetarmos para frente, até 2030 a Beltline/East Village/Rivers District poderá abrigar muitos milhares de novos moradores e ser muito mais vibrante, essencialmente estendendo a animação do centro para além do horário comercial.
• Revitalização em Greater Forest Lawn: A área de Forest Lawn (no leste de Calgary, ao longo da International Avenue SE) há muito tempo é uma comunidade de classe trabalhadora, rica em imigrantes, com preços de moradia relativamente baixos – e, francamente, uma reputação um pouco difícil. No entanto, está sendo cada vez mais vista como a próxima fronteira para revitalização. A Prefeitura designou partes de Forest Lawn para um grande projeto de reurbanização e revitalização, com o objetivo de adicionar opções de moradia e melhorar os espaços públicos avenuecalgary.com. Há conversas sobre um novo Forest Lawn Civic Centre que seria um polo cultural e recreativo (embora o financiamento ainda esteja em andamento) avenuecalgary.com. Recentemente, a International Avenue (17 Ave SE) passou por uma revitalização visual há alguns anos, tornando-se mais amigável para pedestres e destacando seu clima de mercado global (com lojas e culinárias diversas). Investidores estão de olho em Forest Lawn porque é uma das últimas áreas centrais com preços de imóveis de barganha. Como destaca a revista Avenue, Forest Lawn “está pronta para se tornar uma ótima área, especialmente para investidores ansiosos por uma oportunidade, já que novos moradores chegam à cidade e jovens famílias são excluídas do lado oeste da região central” avenuecalgary.com. Basicamente, à medida que lugares como Marda Loop e Inglewood ficaram caros, as pessoas olham para o leste em busca de casas acessíveis perto do centro, e Forest Lawn se encaixa nesse perfil. Se as melhorias cívicas continuarem e as questões de criminalidade forem resolvidas, Forest Lawn pode passar por uma gentrificação significativa nos próximos anos. Já é possível encontrar casas modernas surgindo em algumas ruas, e negócios locais como microcervejarias ou espaços de arte começando a aparecer, sinalizando os primeiros estágios de mudança.
• University District & Reformulações no Noroeste: No noroeste, o University District próximo à Universidade de Calgary tornou-se um modelo de comunidade de uso misto. Entre 2020-2025, vários edifícios de condomínio, apartamentos para aluguel e uma rua principal de comércio foram concluídos. Está atraindo não apenas estudantes, mas também pessoas que querem reduzir o tamanho da moradia e jovens profissionais, graças ao design atraente e às comodidades (como cinema, supermercado, restaurantes, tudo a poucos passos). Mostra como Calgary está adotando princípios urbanos em um contexto suburbano. Nas proximidades, as áreas mais antigas de Brentwood e Banff Trail estão recebendo projetos orientados ao transporte devido às estações de LRT e à proximidade com a U of C. Espere mais condomínios de médio porte e apartamentos nessas zonas.
• Bolsões de Luxo: No segmento de alto padrão, bairros como Elbow Park, Mount Royal, Britannia continuam sendo o auge do luxo e registraram algumas vendas recordes mesmo em um mercado equilibrado – a riqueza em Calgary ainda é evidente, e essas áreas consolidadas mantêm seu valor. Por outro lado, algumas áreas suburbanas de luxo (como Springbank Hill, Aspen Woods), que tiveram um excesso de casas de alto padrão após 2015, agora estão vendo uma atividade melhorada, já que mais pessoas de alta renda se mudam de outras províncias, achando esses preços uma pechincha em comparação com Vancouver.
• Fora dos Limites da Cidade: Vale destacar o crescimento em áreas logo fora de Calgary, como Airdrie, Cochrane, Chestermere, etc., que são efetivamente comunidades satélites. Por exemplo, Airdrie, ao norte, teve um grande crescimento e agora é uma cidade de cerca de 80.000 habitantes. Em 2025, seu mercado está robusto (o preço de referência das casas em Airdrie atingiu novos recordes creb.com). Essas cidades se beneficiam do crescimento de Calgary, mas oferecem um clima de cidade pequena ou atrativos de estilo de vida específicos (como o lago de Chestermere). Elas estão cada vez mais integradas (algumas pessoas moram lá e trabalham em Calgary, ou vice-versa). Portanto, em um sentido mais amplo, toda a região de Calgary possui bairros de destaque, não apenas dentro dos limites da cidade.

Em resumo, os bairros que mostram mais dinamismo em 2025 incluem os novos subúrbios que estão expandindo as fronteiras de Calgary, distritos centrais modernos que estão se adensando com projetos de infill e uso misto (Marda Loop, Inglewood, Kensington em certa medida), e áreas antes negligenciadas como Forest Lawn, que estão prestes a se renovar. Cada um oferece oportunidades diferentes: novos subúrbios para grandes construtoras e famílias jovens, áreas centrais para estilos de vida urbanos e desenvolvimento boutique, e regiões em transição para investidores em busca de valorização. A natureza descentralizada de Calgary – uma mistura de expansão suburbana e bolsões de urbanidade – significa que não há uma única “área mais quente”, mas sim múltiplas frentes de crescimento. Importante: à medida que Calgary continua a se expandir, a conectividade entre esses bairros (por estradas e transporte público) e a garantia de que as comodidades acompanhem o ritmo determinarão quais realmente prosperarão.

Perspectiva de Mercado: Curto e Longo Prazo

Perspectiva de Curto Prazo (2025–2026)

No futuro imediato, espera-se que o mercado imobiliário de Calgary permaneça equilibrado e relativamente estável. A euforia do início dos anos 2020 deu lugar a um período de moderação. Para o restante de 2025 e até 2026, a maioria dos analistas prevê crescimento estável ou modesto nos preços dos imóveis, em vez de grandes oscilações. A previsão oficial do Conselho Imobiliário de Calgary sugere que, até o final de 2025, os preços de referência estarão aproximadamente no mesmo patamar (ou ligeiramente acima) do ano passado para casas isoladas e geminadas, e um pouco abaixo do ano passado para apartamentos e townhomes storeys.com. Na prática, isso significa que podemos ver os preços das casas isoladas subirem talvez 1–2% e os preços dos apartamentos caírem 1–2% ao longo do ano – essencialmente um empate, dentro da margem de erro de zero. O volume de vendas deve ser menor do que o auge de 2021–2022, mas próximo das médias de longo prazo (a previsão do CREB é de cerca de 23.000 vendas em 2025, o que está em torno da média de 10 anos) storeys.com storeys.com. Isso está alinhado com um mercado saudável e funcional onde nem vendedores nem compradores têm grande vantagem.

Vários fatores sustentam essa perspectiva moderada. As taxas de juros são um dos principais – enquanto os custos de empréstimo permanecerem elevados, eles atuam como um limitador do crescimento dos preços. Se o Banco do Canadá continuar com cortes cautelosos nas taxas até 2026 (talvez reduzindo a taxa overnight para cerca de 2% em relação aos 2,5% atuais, assumindo que a inflação esteja sob controle), as taxas de hipoteca podem cair proporcionalmente. Isso melhoraria um pouco a acessibilidade, potencialmente impulsionando a demanda. No entanto, é improvável que voltemos tão cedo às hipotecas superbaixas de 1,5% de 2021. Assim, o mercado provavelmente não entrará em uma onda especulativa no curto prazo; em vez disso, qualquer aumento na capacidade de compra seria compensado pela oferta ainda abundante, mantendo tudo sob controle. O cenário a ser observado seria se o BoC cortasse as taxas mais rápido ou mais profundamente do que o esperado (por exemplo, em resposta a uma recessão). Curiosamente, uma recessão poderia reduzir as taxas, o que poderia estimular a demanda por moradia mesmo com o enfraquecimento da economia – mas se as pessoas estiverem perdendo empregos, talvez não comprem casas. Portanto, no curto prazo, é um equilíbrio delicado.

Do lado da oferta, 2025 e 2026 verão muitas entregas de imóveis, como discutido. Essa nova oferta (especialmente de condomínios e aluguéis) continuará dando opções aos compradores e impedindo aumentos excessivos de preços. Podemos até ver um aumento nos anúncios se mais investidores decidirem vender propriedades ou se compradores que buscam imóveis maiores se sentirem confiantes para colocar sua casa atual à venda (já que agora está mais fácil encontrar uma nova). Um aumento no estoque pode levar o mercado a uma leve vantagem para o comprador em alguns segmentos. Por exemplo, compradores de condomínios em 2026 podem conseguir negociar preços para baixo se houver várias unidades semelhantes no mercado. O risco de uma correção de preços no curto prazo parece baixo, pois os preços em Calgary não ultrapassaram os fundamentos de forma dramática e o crescimento populacional é um forte respaldo. É mais provável que vejamos um pouso suave – pequenos ajustes em vez de uma queda acentuada.

O mercado de aluguel no curto prazo provavelmente continuará favorável ao inquilino. Como mencionado, a vacância pode aumentar ainda mais no final de 2025, quando vários novos projetos forem entregues (algumas previsões sugerem vacância atingindo cerca de 6%). Portanto, 2025–26 pode ser uma excelente janela para inquilinos conseguirem bons negócios ou para empresas negociarem contratos de locação de escritórios (se precisarem) em condições vantajosas. Mas, no final de 2026, se a imigração continuar forte, grande parte dessas novas moradias pode começar a ser absorvida, potencialmente apertando o mercado novamente.

No setor imobiliário comercial, a vacância de escritórios não deve melhorar dramaticamente no curto prazo. Podemos ver a vacância no centro da cidade permanecer em torno de 30% até 2026 cbre.ca – qualquer melhora será lenta. A inauguração do novo Event Centre em 2027 pode ser um catalisador para o centro (atraindo empresas, etc.), mas isso está um pouco além do curto prazo. Industrial deve permanecer forte no curto prazo; se houver alguma mudança, até 2026 podemos ver a vacância cair novamente à medida que a nova oferta atual for absorvida, a menos que muitos novos projetos comecem novamente. O varejo dependerá do consumo – no curto prazo, com juros altos, o consumo pode ser morno, mas enquanto o emprego estiver bem, a ocupação no varejo deve se manter estável.

O fator imprevisível no curto prazo é sempre algo inesperado – por exemplo, um aumento ou queda repentina no preço do petróleo, uma mudança na política do governo, etc. Alberta terá outra eleição provincial até 2027, e sempre há algumas diferenças de políticas (como abordagens para atrair negócios ou financiar moradia). Mas entre 2025–26, as políticas estão relativamente definidas (por exemplo, a proibição de compradores estrangeiros permanece, as metas de imigração talvez sejam ligeiramente reduzidas, mas ainda altas, etc.). A menos que haja uma recessão global severa afetando a demanda por commodities, a economia de Calgary deve crescer modestamente e sustentar o mercado imobiliário.

Em resumo, a perspectiva de curto prazo é de um “pouso suave” e platô. Os compradores podem esperar mais opções e menos estresse do que há alguns anos, e talvez uma acessibilidade um pouco melhor se as taxas caírem. Os vendedores precisam ser realistas quanto aos preços e esperar mais tempo de imóvel no mercado. Investidores encontrarão um ambiente mais calmo para escolher suas oportunidades. Essencialmente, 2025–26 deve ser um período de estabilidade e reajuste – permitindo que as rendas se aproximem dos preços e que a oferta de moradias alcance o crescimento populacional – o que prepara um cenário mais saudável para o longo prazo.

Perspectiva de Longo Prazo (2027–2030)

Olhando mais adiante para o restante da década, as perspectivas imobiliárias de Calgary permanecem fundamentalmente positivas, embora o crescimento deva ser mais moderado e sustentável em comparação com a montanha-russa dos anos 2010 e início dos anos 2020. Diversas tendências e previsões de longo prazo traçam um panorama de como o mercado de Calgary pode estar em 2030:

• População e Demanda por Moradia: A população metropolitana de Calgary deve continuar crescendo, podendo se aproximar ou ultrapassar 2 milhões até 2030 (acima dos ~1,6–1,7 milhão em 2025). No entanto, como discutido, a taxa de crescimento pode desacelerar dos extraordinários picos anuais de ~4-6% para algo mais próximo de 1,5–2,5% ao ano atb.com. Mesmo a 2% ao ano, isso representa cerca de 30.000+ novos residentes por ano precisando de moradia. A composição do crescimento pode se inclinar mais para o aumento natural e mudanças intra-provinciais se a imigração for reduzida. Mas Calgary provavelmente continuará sendo uma cidade relativamente jovem (idade média no início dos 30 anos) com muitas novas formações de famílias. Isso sustenta uma demanda consistente por moradia, especialmente por casas para famílias e aluguéis para recém-chegados. Até 2030, a grande coorte Millennial estará na faixa dos 30 e 40 anos (idade principal de compra de imóvel) e a Geração Z nos 20 e poucos/30 anos (entrando na fase de aluguel/primeira casa). Portanto, o impulso demográfico está presente.
• Oferta de Moradias e Construção: Após os anos de construção recorde do início dos anos 2020, Calgary vai manter esse ritmo? A própria perspectiva econômica da cidade sugere que os lançamentos de moradias devem atingir uma média de cerca de 21.000 unidades por ano de 2023 a 2026 calgary.ca (o que é historicamente muito alto). Pode haver uma leve queda no final da década de 2020 se o crescimento da demanda desacelerar ou se os altos custos de construção persistirem. No entanto, para atender à demanda acumulada, Calgary provavelmente precisará continuar construindo de forma agressiva. O relatório nacional de déficit habitacional da CMHC indicou que o Canadá precisa de milhões de casas a mais até 2030 para restaurar a acessibilidade truenorthmortgage.ca. Para Calgary, isso implica dezenas de milhares de unidades adicionais além dos planos atuais. É ambicioso, mas Calgary tem uma vantagem – terra abundante e aprovações comparativamente mais rápidas – para realmente aumentar a oferta. Podemos ver a cidade enfatizando densidade em áreas já estabelecidas até 2030 (por exemplo, mais habitações do tipo “missing middle”), bem como desenvolvendo novas comunidades periféricas. Se a construção desacelerar devido a fatores econômicos, há o risco de outro mercado apertado no final da década. Mas se Calgary conseguir manter os lançamentos de moradias próximos de ~15 mil ou mais por ano até 2030, deve acomodar o crescimento com apenas aumentos modestos de preço. Essencialmente, a estratégia de oferta de longo prazo decidirá se Calgary continuará acessível ou voltará a sentir pressão de oferta.
• Trajetória de Preços: A valorização dos preços das casas em Calgary no longo prazo provavelmente voltará a níveis mais normais – talvez em linha com a inflação ou um pouco acima (por exemplo, talvez 2–4% ao ano). A própria previsão da cidade na primavera de 2025 indicava que o crescimento do preço de referência das casas permaneceria praticamente inalterado neste ciclo calgary.ca, devido à forte oferta acompanhando a demanda. Mas após 2026, se o crescimento populacional continuar positivo e a economia estiver estável, aumentos anuais modestos de preço são razoáveis. Certamente não esperamos outro aumento de preços tão rápido quanto em alguns booms anteriores. Até 2030, pode-se imaginar que o preço médio das casas em Calgary seja talvez 15–25% maior do que os níveis de 2025. Então, se está em torno de ~$600 mil agora, talvez na ordem de $700 mil–$750 mil em 2030 (estimativa aproximada), salvo eventos inesperados. As projeções de longo prazo do RBC (de alguns materiais para investidores) colocam a média de Calgary em cerca de $810 mil até 2025 vestaproperties.com – mas isso parece fora da realidade atual; mais provável que esse valor seja atingido mais perto de 2030. Importante notar que os preços das casas em Calgary também dependerão do regime de taxas de juros. Muitos esperam, globalmente, que o final da década de 2020 possa ver um retorno a taxas de juros mais normais (ou seja, não tão baixas quanto em 2020, mas não tão altas quanto em 2023), o que pode facilitar um crescimento estável, mas não exagerado, dos preços.
• Evolução Econômica: Nos próximos 5+ anos, a economia de Calgary continuará se diversificando. A esperança (e até certo ponto a tendência) é que até 2030 Calgary não esteja tão fortemente atrelada aos altos e baixos do petróleo. Setores de crescimento podem incluir tecnologia (com iniciativas para transformar Calgary em um polo tecnológico dando resultado), energia renovável e tecnologia limpa (aproveitando a expertise de Alberta, mas fazendo a transição para fontes de energia do futuro), logística (com Calgary como um importante centro de distribuição do Oeste), e possivelmente mais turismo e cultura (com a ampliação do centro de convenções, novo centro de eventos, talvez até eventos futuros como uma candidatura para a Expo ou outro grande evento para mostrar a cidade). Se Alberta conseguir se desvincular um pouco da sorte do petróleo, o mercado imobiliário pode desfrutar de mais estabilidade em vez de oscilações cíclicas acentuadas. No entanto, petróleo & gás ainda serão significativos em 2030 – realisticamente, a demanda global por energia não vai colapsar até lá, e Alberta possui reservas de baixo custo. Então, Calgary provavelmente verá pelo menos mais um ciclo de alta de energia até 2030 – o que impulsionaria rendas, empregos e demanda por moradia (e poderia causar um mini-boom imobiliário se não houver oferta suficiente).
• Centro e Núcleo Urbano em 2030: Uma grande incógnita: como será o centro de Calgary em 2030? Idealmente, até 2030 a vacância no centro terá sido substancialmente reduzida, graças a conversões e novos usos. A meta da cidade de remover 6 milhões de pés quadrados de escritórios até 2031 reduziria a vacância em cerca de 15 pontos percentuais, se alcançada. Assim, a vacância no centro pode cair de cerca de 30% para a faixa dos 15% até 2030 – esse é um alvo, embora não garantido. Imagina-se um centro mais vibrante e de uso misto, com, digamos, mais de 10.000 residentes morando ali (devido a conversões e novas construções residenciais). Se isso acontecer, pode mudar a dinâmica do mercado: os condomínios do centro podem passar por uma renovação, e áreas ao redor do centro (Beltline, East Village) podem ter uma valorização mais forte porque o centro volta a ser um lugar atraente para morar. O Centro de Eventos, novos espaços culturais, talvez um influxo de estudantes se um campus central ou algo do tipo for ampliado – esses fatores podem revitalizar a demanda por imóveis centrais. Essencialmente, o centro de Calgary em 2030 será ou uma grande história de reviravolta (o que elevaria significativamente os valores dos imóveis ali) ou uma luta contínua (nesse caso, os preços dos condomínios podem estagnar). Dado o momento atual e o foco cívico, somos otimistas nesse aspecto.
• Infraestrutura até 2030: A Green Line LRT primeira fase deve estar operacional até 2030 en.wikipedia.org. Isso será um divisor de águas para o transporte nos corredores norte-central e sudeste. Imóveis ao redor dessas 10 novas estações devem valorizar – normalmente, propriedades a uma distância caminhável de uma estação têm um prêmio assim que a linha entra em operação. No longo prazo, se fases futuras forem financiadas (para o norte central de Calgary), isso abrirá ainda mais oportunidades de desenvolvimento orientado ao transporte (TOD). Também até 2030, outros projetos como possivelmente a expansão do centro médico de Foothills, talvez o aeroporto ganhe um novo terminal, etc., podem estar em andamento. Calgary pode considerar candidatar-se a eventos globais (consideraram os Jogos da Commonwealth de 2030, embora isso tenha sido arquivado – mas talvez outro evento). Esses eventos frequentemente impulsionam infraestrutura e habitação (embora também custem dinheiro).
• Clima e Meio Ambiente: Embora nem sempre esteja em destaque nas conversas de mercado de curto prazo, até 2030 as questões climáticas podem começar a impactar mais o setor imobiliário. Calgary tem risco climático relativamente baixo (sem elevação do nível do mar, etc.), mas eventos como a enchente de 2013 mostraram vulnerabilidades. Até 2030, as novas barreiras contra enchentes e medidas de mitigação nos rios Bow e Elbow devem estar totalmente implementadas para proteger o centro e as áreas internas. Isso pode, na verdade, aumentar a atratividade dos imóveis próximos ao rio (se as pessoas confiarem nas proteções). O apelo climático de Calgary pode crescer à medida que outros lugares sofrem (já ouvimos falar de migrantes climáticos). A transição para energia limpa também pode significar que, até 2030, existam novas indústrias (como hidrogênio ou lítio) fortalecendo a economia.
• Acessibilidade e Política: A acessibilidade à moradia continuará sendo uma preocupação pública. Em comparação nacional, Calgary ainda é uma das grandes cidades mais acessíveis, mas se os preços subirem e as taxas de juros não caírem muito, a acessibilidade local pode piorar. A cidade e a província podem implementar medidas para garantir que famílias de renda média possam comprar ou alugar de forma razoável. Já em 2023–24, Calgary enfrentou uma pequena crise de aluguel que foi amenizada com o aumento da oferta; eles podem não querer repetir isso. Podemos ver mais parcerias para habitação acessível (como converter escritórios vazios em unidades acessíveis com financiamento governamental). Se, a longo prazo, a oferta de moradias não acompanhar ou se o mercado acelerar novamente, sempre há a chance de intervenção política (por exemplo, regras de hipoteca mais rigorosas ou impostos) para acalmar o mercado. Mas isso é difícil de prever.

Considerando tudo, a perspectiva de longo prazo até 2030 para o mercado imobiliário de Calgary é cautelosamente otimista. Calgary está pronta para continuar crescendo, tanto em população quanto em seu papel como centro econômico. A demanda imobiliária deve crescer junto, mas provavelmente em um ritmo que a cidade (por meio de desenvolvimento proativo) pode administrar. A grande diferença em relação às décadas passadas pode ser a redução da volatilidade – Calgary pode se transformar em um mercado de crescimento mais estável, como outros grandes centros urbanos. Os proprietários podem esperar que o valor de seus imóveis aumente de forma saudável, mas não exagerada, construindo patrimônio ao longo do tempo. Os inquilinos podem se beneficiar de um estoque maior de aluguéis e de uma inflação de aluguéis mais equilibrada (embora os aumentos de aluguel retomem à medida que a oferta atual seja absorvida). Proprietários comerciais de escritórios vão esperar por uma base de locatários mais diversificada até 2030, enquanto proprietários industriais provavelmente estarão com ativos valorizados em um mercado industrial totalmente desenvolvido.

Pode-se dizer que Calgary em 2030 pode se assemelhar ao que Denver ou Austin experimentaram – cidades que cresceram rapidamente, diversificaram suas economias e viram o setor imobiliário subir, mas permaneceram mais acessíveis do que as cidades superestrelas costeiras. A qualidade de vida de Calgary (clima ensolarado, proximidade das montanhas, cidade limpa) e a acessibilidade relativa podem atrair empresas e pessoas continuamente, reforçando um ciclo positivo. Salvo choques imprevistos, a cidade está no caminho para uma expansão estável. Portanto, investidores de longo prazo veem Calgary como uma aposta sólida; famílias a veem como um lugar onde a casa própria continuará sendo possível; e os planejadores da cidade veem uma oportunidade de orientar o crescimento de forma inteligente (mais densidade, mais transporte público) para que, até 2030, Calgary seja uma cidade maior, mas também melhor conectada e mais habitável. Em termos imobiliários, isso significa um mercado maior, mas, espera-se, caracterizado pelo equilíbrio – o equilíbrio certo entre oferta e demanda, levando nem a bolha nem a colapso, mas à prosperidade sustentada.