- América do Norte: As taxas de hipoteca dos EUA despencaram para a mínima de 11 meses (~6,3% para empréstimos de 30 anos) em meio ao aumento das expectativas de corte de juros pelo Fed, gerando novo otimismo entre compradores ainvest.com. No Canadá, as vendas de casas em Toronto caíram em agosto pela primeira vez em cinco meses (–1,8% m/m), já que a acessibilidade continua limitada reuters.com, mesmo com o Banco do Canadá em pausa.
- Europa: Os preços das casas no Reino Unido subiram 0,3% em agosto – terceiro aumento mensal consecutivo, atingindo uma média recorde de £299.331 reuters.com reuters.com – mas, no restante da Europa, os mercados de imóveis comerciais estão estagnados. Os volumes de investimento no 1º semestre de 2025 são pouco mais da metade dos níveis pré-2022, com negócios transfronteiriços no menor patamar da década devido às altas taxas de juros m24sunshine.com m24sunshine.com.
- Ásia-Pacífico: A crise imobiliária da China se aprofundou à medida que grandes incorporadoras enfrentam dificuldades – a Evergrande foi retirada da bolsa e as entregas de imóveis da rival Country Garden despencaram cerca de 50%, prenunciando um prejuízo de ¥18–21 bilhões reuters.com reuters.com. Pequim está considerando medidas de resgate (como empresas estatais comprando imóveis não vendidos) para lidar com o excesso de oferta reuters.com reuters.com. Ainda assim, há pontos positivos: no Japão, a alemã Patrizia adquiriu 14 edifícios residenciais em Tóquio (800 unidades) para um investidor global, apostando na demanda resiliente por aluguel patrizia.ag patrizia.ag.
- Oriente Médio: O boom imobiliário de Dubai bateu novos recordes – 51.000 imóveis vendidos no 2º trimestre de 2025, um recorde histórico bloomberg.com – elevando as vendas acumuladas no ano para impressionantes AED 441 bilhões (~US$ 120 bilhões) instagram.com. A disparada dos preços e um aumento de 13% nas vendas em agosto fizeram alguns analistas alertarem para uma possível repetição do crash de 2009 bloomberg.com. Enquanto isso, a Arábia Saudita abriu seu mercado imobiliário para investidores estrangeiros com uma nova lei (em vigor em 2026) permitindo compradores de fora em zonas designadas como Riad e Jidá natlawreview.com – uma medida do Vision 2030 para atrair capital e impulsionar o desenvolvimento natlawreview.com.
- América Latina: Taxas de juros altas e mudanças de políticas definem a região. O banco central do Brasil (Selic 14,75%) lançou um plano de financiamento “ponte” para sustentar o crédito habitacional à medida que os depósitos em poupança secam reuters.com reuters.com. No México, projeta-se que o investimento imobiliário dispare para ₱652 bilhões (US$ 38 bilhões) até 2025, impulsionado pelo nearshoring e por um plano de construir um milhão de casas sob a nova administração riotimesonline.com riotimesonline.com.
- África: Investidores domésticos estão remodelando os mercados. Fundos de pensão nigerianos aumentaram as alocações em imóveis em cerca de 418% no 1º semestre de 2025 (para cerca de US$ 51 milhões) propertywheel.co.za, marcando uma mudança para o capital local de longo prazo. A África do Sul, por outro lado, ainda enfrenta um mercado imobiliário fraco – prejudicado pelo alto desemprego e baixa demanda globalpropertyguide.com – embora os cortes na taxa do Banco Central (taxa repo reduzida para 7,00% em agosto) privateproperty.co.za visem estimular uma modesta recuperação.
América do Norte: Taxas em queda, compradores cautelosos
Estados Unidos – Sinais de Alívio: O setor imobiliário dos EUA mostrou os primeiros indícios de alívio para os compradores nesta semana. As taxas de hipoteca despencaram para o menor nível desde outubro de 2024 – a taxa fixa de 30 anos caiu 16 pontos-base para cerca de 6,29% ainvest.com. Essa queda acentuada em um único dia, impulsionada por dados fracos de emprego e expectativas de cortes na taxa de juros pelo Federal Reserve, se traduziu em economias tangíveis (cerca de US$ 169 a menos por mês em um empréstimo de US$ 450 mil) e elevou o sentimento dos compradores de imóveis ainvest.com ainvest.com. “O momento está mudando” a favor dos compradores após anos de custos crescentes, como observou a Fortune, com a acessibilidade aumentando 3,1% em relação ao ano anterior newslink.mba.org. Construtoras e credores hipotecários reagiram positivamente à notícia, refletindo apostas de que custos de financiamento mais baixos vão estimular a demanda ainvest.com. Ainda assim, a incerteza do mercado persiste: uma pesquisa do Bank of America revelou que 60% dos americanos continuam inseguros se é um bom momento para comprar, o maior índice desde 2023 reuters.com reuters.com. Preços elevados e insegurança econômica fazem com que muitos estejam “esperando… que as taxas e os preços caiam” ainda mais reuters.com.
Canadá – Mercado em alerta: No Canadá, o resfriamento do mercado imobiliário atingiu um mercado-chave: Toronto. As vendas em agosto na Grande Toronto caíram 1,8% em relação a julho (ajustado sazonalmente), marcando a primeira queda desde março reuters.com. Os preços também recuaram – o índice de referência caiu para C$978.100, estendendo uma tendência de estabilidade ou queda observada desde novembro passado reuters.com. O Conselho Regional de Imóveis de Toronto atribui isso à “acessibilidade desafiadora”: “Uma família com renda média… ainda encontra dificuldade para arcar com o pagamento mensal da hipoteca de uma casa com preço médio,” disse Jason Mercer, do TRREB reuters.com. Os custos de empréstimos continuam punitivos, mesmo com o banco central do Canadá tendo pausado os aumentos de juros em 5%. Mercer observou que, com uma redução modesta nas taxas de hipoteca, “um número maior de compradores [sairia] da espera para aproveitar o mercado bem abastecido de hoje” reuters.com. De fato, novos anúncios subiram 9,4% em relação ao ano anterior, dando mais opções aos compradores reuters.com. Agora, as atenções se voltam para a próxima reunião do Banco do Canadá em 17 de setembro – o mercado espera cautelosamente o primeiro corte de juros (após manter 5% desde março) reuters.com para evitar uma desaceleração mais profunda no setor imobiliário.
Cautela Comercial: O setor de imóveis comerciais da América do Norte continua bifurcado. Os mercados de escritórios dos EUA estão em forte recessão – a vacância nacional de escritórios atingiu um recorde de 20,7% no 2º trimestre de 2025, um excesso sem precedentes de espaços vazios reuters.com. As grandes cidades estão piores: a vacância em São Francisco disparou para cerca de 27,7% (vs. cerca de 8,6% antes da pandemia) reuters.com, enquanto Manhattan e Charlotte estão próximas de 23% reuters.com. O trabalho remoto persistente e o corte de custos corporativos levaram ao que a Moody’s Analytics chama de “disrupção estrutural” no setor de escritórios reuters.com. Os valores dos imóveis estão se deteriorando, pressionando proprietários e bancos regionais com US$ 290 bilhões em empréstimos para escritórios vencendo até 2027 reuters.com. Em resposta, os incorporadores estão mudando de direção – desde converter escritórios em apartamentos (mais de 149 milhões de pés² previstos para reutilização) reuters.com até favorecer segmentos mais aquecidos como industrial/logística e multifamiliar. Em contraste, os setores industrial e multifamiliar dos EUA permanecem relativamente resilientes, sustentados por baixa vacância e crescimento estável dos aluguéis m24sunshine.com. E no Canadá, o investimento comercial desacelerou, mas não entrou em colapso; as vacâncias em escritórios de alto padrão em cidades como Toronto e Vancouver estão elevadas (~15%), mas abaixo dos picos dos EUA, enquanto o espaço industrial continua em demanda graças ao crescimento do e-commerce. No geral, o sentimento de mercado na América do Norte está melhorando cautelosamente para habitação à medida que as taxas recuam, mesmo enquanto os segmentos comerciais enfrentam um ajuste doloroso às realidades pós-pandemia.
Europa: Ganhos na Habitação vs. Dores no Comercial
Reino Unido – Preços Resilientes: O mercado imobiliário do Reino Unido mostrou resiliência surpreendente ao entrar no outono. A financiadora hipotecária Halifax informou que os preços das casas subiram 0,3% em agosto, o terceiro aumento mensal consecutivo reuters.com. Isso coloca os preços 2,2% mais altos do que há um ano reuters.com, superando até mesmo as previsões dos analistas (que esperavam apenas um movimento mensal de +0,1%) reuters.com. O preço médio de uma casa agora atinge um recorde de £299.331 reuters.com. A Halifax credita isso à melhora na acessibilidade e demanda estável: após uma forte correção em 2024, os salários aumentaram e as taxas de hipoteca se estabilizaram, permitindo que compradores retornassem ao mercado. “O mercado imobiliário mostrou que pode enfrentar esses desafios com tranquilidade,” disse o diretor de hipotecas da Halifax, observando que uma “subida lenta, mas constante” nos preços deve continuar se as condições econômicas se mantiverem reuters.com. No entanto, nem todos os indicadores estão alinhados: a concorrente Nationwide registrou uma queda de 0,1% nos preços em agosto reuters.com, e as transações permanecem abaixo dos níveis pré-pandemia. O comportamento do comprador mudou – dados da Rightmove mostram que os vendedores tiveram que reduzir os preços pedidos mais do que o normal neste verão para fechar negócios reuters.com. E com uma possível mudança de governo se aproximando, a incerteza sobre a política tributária paira sobre os mercados de alto padrão: pesquisas do setor apontam que alguns compradores estão adiando decisões, receosos de que o próximo Orçamento (previsto para novembro) possa aumentar os impostos sobre propriedades de luxo reuters.com. Por enquanto, porém, o mercado imobiliário britânico está desafiando a gravidade, impulsionado pela queda da inflação e pela pausa nas taxas do Banco da Inglaterra, o que melhorou a confiança do consumidor.
Europa Continental – Queda nos Investimentos: Do outro lado do Canal, os mercados imobiliários da Europa estão enfrentando uma recessão, especialmente no setor comercial. Os volumes de transações despencaram em 2025. No primeiro trimestre, o investimento total em imóveis comerciais europeus foi de apenas €47,8 bilhões – menos da metade do nível de três anos atrás m24sunshine.com. Os dados preliminares do segundo trimestre são ainda mais sombrios: o investimento transfronteiriço caiu cerca de 20% em relação ao ano anterior, para apenas €17,2 bilhões, um mínimo da década que indica uma forte retração dos investidores internacionais m24sunshine.com. As causas: juros em disparada e incerteza econômica. Com o Banco Central Europeu mantendo as taxas no pico do ciclo, em 4,25% (para combater a inflação subjacente próxima de 5%), os custos de financiamento dispararam, e um descompasso nas expectativas de preço congelou as negociações m24sunshine.com. Os potenciais compradores estão exigindo grandes descontos, mas muitos vendedores não cedem – resultando em impasse e “baixa liquidez” em todo o mercado m24sunshine.com.
Divergência Setorial: A queda do mercado imobiliário europeu é desigual entre os setores. Prédios de escritórios e centros comerciais antigos estão vendo a demanda e os valores despencarem m24sunshine.com. Tendências persistentes de trabalho remoto e o crescimento do comércio eletrônico deixaram escritórios e shoppings secundários com dificuldades para atrair inquilinos. Por exemplo, as vendas comerciais na Alemanha caíram mais 2% no primeiro semestre de 2025, ampliando a queda do ano passado m24sunshine.com. No entanto, há pontos positivos: galpões logísticos, habitação para aluguel e hotéis em toda a Europa continuam a “manter apelo para investimento” m24sunshine.com. Esses segmentos se beneficiam de ventos favoráveis estruturais – logística pela reconfiguração das cadeias de suprimentos e pelo e-commerce, residencial pela escassez crônica de moradias e hotelaria pela retomada das viagens. De fato, grandes investidores como fundos de private equity migraram para a compra de galpões e portfólios de apartamentos, vendo-os como opções de renda mais resilientes à inflação. Analistas da Cushman & Wakefield observam que os valores de capital em logística prime e multifamily já estão atingindo o fundo do poço e podem se estabilizar no segundo semestre de 2025, à medida que os preços se ajustam cushmanwakefield.com.
Perspectiva: O sentimento do mercado imobiliário europeu é cautelosamente esperançoso de que o pior está passando. Com o temor de recessão diminuindo (o PIB da zona do euro ainda cresce modestamente) e o BCE provavelmente no pico das taxas, alguns fundos oportunistas estão buscando pechinchas em mercados excessivamente vendidos. Previsões da CBRE projetam uma recuperação gradual em 2025, com o retorno total de todos os tipos de propriedades possivelmente voltando ao positivo (~7% em 2025) mediaassets.cbre.com. Mas os riscos permanecem altos – tensões geopolíticas e custos de financiamento elevados podem atrasar a recuperação. No curto prazo, proprietários enfrentam dificuldades: refinanciar está caro e os valores de torres de escritórios em cidades como Frankfurt e Amsterdã caíram dois dígitos em relação aos picos de 2021. Os próximos trimestres testarão proprietários europeus altamente endividados (por exemplo, várias empresas imobiliárias alemãs e suecas) enquanto tentam refinanciar ou vender ativos em um mercado deprimido. Em resumo, o mercado imobiliário europeu está dividido – mercados residenciais resilientes como o do Reino Unido e partes da França estão voltando a subir reuters.com, mas os setores de investimento e comercial estão em compasso de espera, aguardando sinais econômicos mais claros e uma virada no ciclo de juros.
Ásia-Pacífico: Turbulência na China, Otimismo Pontual em Outros Lugares
China – Crise e Intervenção: O colossal setor imobiliário da China – por muito tempo um motor de crescimento – continua em profunda crise. Nos últimos dias, as vendas e os preços de imóveis em todo o país continuaram estagnados, e as dificuldades dos principais incorporadores estão se intensificando. Evergrande Group, que já foi a maior incorporadora da China, foi formalmente retirada da bolsa de valores de Hong Kong (em 25 de agosto) após não conseguir resolver sua dívida de US$ 300 bilhões thediplomat.com. Outro gigante, Country Garden, alertou que registrará um prejuízo ainda maior no primeiro semestre do ano fiscal de 2025, com os lucros sendo eliminados por uma queda de 50% nas entregas de projetos habitacionais reuters.com reuters.com. Entregou apenas cerca de 74.000 casas no primeiro semestre, pouco mais da metade do ritmo do ano passado reuters.com, destacando como a queda do setor imobiliário sufocou o fluxo de caixa. A Country Garden já deu calote em US$ 11 bilhões em títulos no exterior no final de 2023, e sua reestruturação de dívida de US$ 14,1 bilhões está em andamento reuters.com. Com as incorporadoras sem dinheiro, inúmeros projetos permanecem inacabados, minando a confiança dos compradores e fazendo com que os preços de novos imóveis caiam em muitas cidades.
Em resposta, Pequim está intensificando o apoio político. As autoridades afrouxaram as regras de hipoteca (permitindo incentivos para compradores de primeira viagem em grandes cidades) e reduziram modestamente as taxas de juros. Notavelmente, a Bloomberg informou que os reguladores planejam mobilizar empresas estatais para comprar casas não vendidas de incorporadoras em dificuldades reuters.com. Segundo esse esquema, grandes empresas do governo central e gestoras de ativos (como a China Cinda) poderiam acessar um fundo de ¥300 bilhões do banco central para comprar o excesso de estoque reuters.com. Isso reduziria o excesso de oferta e injetaria liquidez nas incorporadoras. A medida se baseia em uma iniciativa de 2022, na qual governos locais e estatais foram incentivados a comprar estoques de imóveis usando linhas de refinanciamento do PBOC reuters.com. Embora essas medidas ajudem nas margens, a confiança continua abalada: o investimento imobiliário caiu cerca de 8% no acumulado do ano e o sentimento dos compradores de imóveis está fraco em todas as cidades, exceto nas maiores de Nível 1. Analistas alertam que os problemas do setor imobiliário da China – originados de uma repressão à dívida das incorporadoras em 2021 – são um peso de longo prazo. “Esta é uma desaceleração estrutural, não um soluço cíclico,” disse um economista à Reuters, observando que o crescimento da população urbana está desacelerando e que o fervor especulativo dificilmente retornará. O governo enfrenta um difícil equilíbrio para estabilizar o setor habitacional (vital para a economia) sem resgatar totalmente incorporadoras imprudentes.Ásia mais ampla – Fortunas mistas: Fora da China, as tendências do mercado imobiliário da Ásia-Pacífico são mais otimistas. O Japão destaca-se como um ímã para investimentos. Nesta semana, a gestora de ativos europeia PATRIZIA anunciou uma grande aquisição no Japão – um portfólio residencial com 14 propriedades em Tóquio, totalizando cerca de 800 unidades de apartamentos patrizia.ag patrizia.ag. Com ocupação de 97% e aluguéis considerados 10% abaixo do mercado, a Patrizia vê forte “estabilidade de renda e… oportunidade de aumentar a renda por meio de gestão ativa”, segundo o chefe da empresa no Japão, Masami Takizawa patrizia.ag patrizia.ag. O negócio (um dos maiores já realizados pela Patrizia no Japão) destaca a confiança dos investidores estrangeiros no mercado de locação residencial de Tóquio, que se beneficia da urbanização e da oferta restrita. As taxas de juros ultrabaixas do Japão e o aumento dos aluguéis tornam o país atraente em comparação com outros mercados onde os custos de financiamento são altos. Da mesma forma, Singapura e Coreia do Sul têm registrado interesse constante em ativos de logística e data centers, embora as taxas elevadas tenham reduzido um pouco os volumes.
Austrália & Índia: Na Austrália, a narrativa está mudando de um boom para uma moderação impulsionada por políticas. Após um rápido crescimento no início de 2025, o Banco Central da Austrália cortou as taxas três vezes (levando a taxa básica para 3,60% até meados do ano afr.com) para apoiar a economia em meio à baixa inflação. Os mercados imobiliários em Sydney e Melbourne desde então se estabilizaram com ganhos modestos de preços, já que as taxas mais baixas compensam a cautela dos compradores. Enquanto isso, o mercado imobiliário comercial da Índia está se recuperando com forte locação de escritórios (especialmente em polos de TI como Bangalore), e as vendas residenciais atingiram recordes nas principais cidades graças ao forte crescimento econômico.
Movimentos Políticos Emergentes: Os governos regionais também estão ativos. A Coreia do Sul está preparando medidas para aumentar a oferta de moradias, visando conter os preços e ajudar compradores jovens (embora os detalhes ainda estejam pendentes) menafn.com menafn.com. E no Vietnã, o governo facilitou o crédito para empresas imobiliárias e compradores de imóveis, buscando aliviar uma crise de crédito no setor imobiliário. No geral, as perspectivas para o setor imobiliário da Ásia-Pacífico são de dois ritmos: a prolongada desaceleração da China prejudica o crescimento regional e a demanda por commodities, mas outros mercados (Japão, Índia, Sudeste Asiático) estão se mostrando relativamente resilientes com estímulos direcionados e demanda urbana sustentada. Os investidores estão cada vez mais seletivos – favorecendo mercados com fundamentos mais claros ou apoio político, e evitando aqueles com alto endividamento e excesso de oferta.
Oriente Médio: Mercados do Golfo em Alta e Novas Reformas
Boom no Golfo – Surto Recorde em Dubai: O destaque do setor imobiliário do Oriente Médio está no extraordinário boom imobiliário do Golfo, especialmente em Dubai. O mercado imobiliário do emirado está quebrando recordes em 2025, impulsionado por um influxo de riqueza e investidores. Nos primeiros oito meses (jan–ago), Dubai registrou aproximadamente AED 441,2 bilhões em vendas imobiliárias (~US$ 120 bilhões) instagram.com – um valor que supera os totais anuais inteiros de anos anteriores. Somente no 2º trimestre de 2025 foram 51.000 vendas de imóveis, o maior volume trimestral já registrado, segundo a Knight Frank bloomberg.com. A demanda é ampla – vilas ultraluxuosas na Palm Jumeirah, condomínios modernos e até vendas de apartamentos na planta estão em alta. A valorização fez os preços subirem dois dígitos em relação ao ano anterior nas áreas mais valorizadas. Por exemplo, os preços das vilas estão cerca de 16% mais altos do que há um ano, segundo consultorias imobiliárias, e o volume de transações subiu cerca de 30% no acumulado do ano.
Esse entusiasmo é “alimentando temores de outro colapso”, escreve a Bloomberg bloomberg.com. Observadores experientes veem paralelos com 2009, quando a última bolha imobiliária de Dubai estourou. Sinais de superaquecimento abundam: uma mansão em Palm Jumeirah foi vendida recentemente por um recorde de AED 170 milhões (~US$ 46 milhões), e a revenda de unidades na planta voltou a acontecer. No entanto, o mercado conta com alguns novos suportes – um influxo de residentes estrangeiros de longo prazo (fugindo de instabilidade em outros lugares) e oferta relativamente limitada em áreas nobres. As incorporadoras também estão lançando projetos em fases para gerenciar o estoque. Analistas pedem cautela, mas não preveem um colapso imediato: “Este ciclo é diferente – mais usuários finais, menos alavancagem,” observa uma corretora local, embora admitam que, se as taxas globais permanecerem altas e o petróleo cair, o mercado imobiliário de Dubai pode esfriar. Por enquanto, o momento segue forte: as vendas de agosto atingiram US$ 10,9 bilhões (13% acima do ano passado) em meio a uma onda de compras de verão therealestatereports.com. Os rendimentos de aluguel ainda são atraentes (~6–8%), atraindo investidores institucionais. Ainda assim, o Departamento de Terras de Dubai está atento ao clima especulativo, cogitando possíveis medidas como aumento das taxas de transação ou ajustes nas regras de residência para evitar superaquecimento.
Arábia Saudita – Abertura: Na Arábia Saudita, a grande novidade é a transformação regulatória. Em 8 de julho, o governo aprovou uma histórica Lei de Propriedade e Investimento Imobiliário para Não-Sauditas, liberalizando de forma dramática o acesso de estrangeiros ao mercado imobiliário do Reino natlawreview.com. A partir de janeiro de 2026, a lei permitirá que pessoas físicas e empresas estrangeiras possuam e invistam em imóveis em zonas designadas (a serem especificadas pela nova Autoridade Geral de Imóveis) natlawreview.com. Inicialmente, essas zonas incluirão áreas de alta demanda em Riad, Jidá e outras grandes cidades. Certas condições se aplicam – por exemplo, investimentos comerciais estrangeiros devem ser projetos de desenvolvimento com pelo menos SAR 30 milhões (~US$ 8 milhões) em capital e concluídos em até 5 anos natlawreview.com. Mas a mudança é significativa: substitui um marco restritivo de duas décadas e se alinha aos objetivos da Visão 2030 da Arábia Saudita de atrair capital e expertise estrangeiros natlawreview.com. O objetivo do governo é aumentar a oferta imobiliária e modernizar o setor enquanto protege os interesses locais. Por exemplo, estrangeiros ainda estarão amplamente proibidos de possuir imóveis nas cidades sagradas de Meca e Medina natlawreview.com, e expatriados individuais só poderão comprar uma casa se tiverem permissão de residência e aprovação do ministério do interior natlawreview.com. A implementação será gradual, com os reguladores monitorando os impactos nos preços e na acessibilidade da moradia para sauditas natlawreview.com. Reação: Incorporadoras e investidores globais receberam bem a lei, chamando-a de “divisor de águas” para aprofundar o mercado. Analistas esperam uma onda de investimento estrangeiro em projetos comerciais sauditas (hotéis, escritórios, shoppings) assim que as zonas forem anunciadas, embora o efeito total deva se desenrolar ao longo dos anos.
Outras Tendências Regionais: Em todo o Golfo, fortes receitas do petróleo e crescimento econômico estão alimentando booms imobiliários. Catar e Abu Dhabi também estão vendo aumentos de preços, embora mais moderados do que em Dubai. Riad está passando por um surto de construção, já que a capital da Arábia Saudita atrai empresas com sua iniciativa de relocação de negócios. O segmento de luxo está prosperando em toda a região – Dubai lidera com vendas ultra-prime (a Knight Frank classificou como o mercado nº 1 para vendas de casas acima de US$ 10 milhões em 2025), e os empreendimentos no bairro diplomático de Riad e NEOM costeira estão atraindo interesse. Enquanto isso, o Egito enfrenta uma situação contrastante: uma crise cambial e reformas do FMI enfraqueceram seu mercado imobiliário, com os preços das casas locais disparando em libras egípcias, mas o investimento desacelerando. Em Israel, os preços das moradias esfriaram pela primeira vez em anos, caindo cerca de 2% em relação aos picos de 2024, à medida que as taxas de juros mais altas pesam e a incerteza política afeta a confiança dos compradores. No geral, a narrativa imobiliária do Oriente Médio no final de 2025 é de crescimento e oportunidade no Golfo, impulsionada por reformas e diversificação econômica, contrastando com bolsões de desafio em economias sob pressão.
América Latina: Juros Altos, Grandes Planos e Demanda Resiliente
Brasil – Navegando por uma restrição de crédito: O Brasil, maior economia da América Latina, está lidando com as consequências das altas taxas de juros em seu setor habitacional. Com a taxa básica Selic do banco central em 14,75% – o maior patamar em quase 20 anos reuters.com – os custos dos financiamentos imobiliários dispararam, desestimulando as vendas de imóveis e a construção civil. Para agravar a situação, os brasileiros têm retirado dinheiro das tradicionais cadernetas de poupança (principal fonte de financiamento habitacional) para buscar investimentos de maior rendimento reuters.com. Isso gerou uma lacuna de recursos para empréstimos imobiliários. Em resposta, o diretor do Banco Central, Gabriel Galipolo, sinalizou uma solução iminente: um programa de financiamento “ponte” para a transição a um novo modelo de financiamento habitacional reuters.com. Em declaração no dia 5 de setembro, ele explicou que o plano – desenvolvido com grandes bancos como a estatal Caixa – buscará fontes alternativas de recursos para substituir os depósitos de poupança em queda reuters.com reuters.com. A ideia é usar outros instrumentos (possivelmente covered bonds ou mais securitização) para garantir que incorporadoras e compradores de imóveis tenham acesso ao crédito até que as taxas caiam. “Precisamos migrar para um novo sistema”, observou Galipolo, já que a educação financeira e melhores opções de investimento mudaram permanentemente o comportamento do poupador reuters.com. De forma animadora, a inflação no Brasil arrefeceu para um dígito, e o banco central finalmente começou a cortar os juros (um corte de 50 pontos-base em agosto, com mais cortes esperados). O setor imobiliário aguarda ansiosamente esses cortes para retomar as atividades. Incorporadoras relatam que meados de 2025 registraram uma pausa em novos projetos, mas esperam que o menor custo do crédito até o fim do ano destrave a demanda reprimida por moradias – o Brasil tem uma grande população jovem e um déficit habitacional de milhões de unidades.
México – Boom de Investimentos e Nearshoring: As perspectivas para o mercado imobiliário do México são claramente otimistas. Uma análise recente projeta que o investimento imobiliário atingirá 652 bilhões de pesos (US$ 38 bilhões) até 2025, refletindo um robusto crescimento anual de ~15% riotimesonline.com. Vários fatores impulsionam esse otimismo. Primeiro, o nearshoring da manufatura – à medida que empresas dos EUA transferem cadeias de suprimentos para mais perto – impulsionou a demanda por imóveis industriais ao longo da fronteira dos EUA com o México e em importantes polos logísticos. A vacância industrial em pontos como Monterrey e Tijuana está abaixo de 3%, e os aluguéis atingem novos recordes, provocando uma onda de desenvolvimento de galpões e parques industriais. Em segundo lugar, o governo mexicano sob a presidência de Claudia Sheinbaum (empossada no final de 2024) lançou uma ambiciosa iniciativa habitacional. O objetivo é construir 1 milhão de novas moradias durante seu mandato riotimesonline.com, com foco em unidades acessíveis, o que estimulou a atividade das construtoras. As agências federais de habitação (Infonavit e Fovissste) estão ampliando o crédito, e novos subsídios para compradores de baixa renda foram incluídos no orçamento de 2025. Como resultado, espera-se que a construção residencial salte ~50%: de ₱241 bilhões em 2024 para ₱364 bilhões em 2025 riotimesonline.com. “Resiliência” é a palavra usada por analistas para o mercado mexicano – apesar dos desafios globais, a demanda interna e o investimento estrangeiro o sustentam mexlaw.com. Dito isso, o México enfrenta ventos contrários: as altas taxas de juros (a taxa do Banxico está em ~11,25%) mantêm os financiamentos caros, e as transições políticas podem atrasar aprovações de licenças locais (o mercado habitacional da Cidade do México tem sido lento devido a atrasos burocráticos riotimesonline.com). Além disso, restrições na infraestrutura energética limitaram o crescimento em alguns corredores industriais riotimesonline.com. Ainda assim, a narrativa geral é positiva: investidores internacionais estão injetando recursos em fundos imobiliários e incorporadoras mexicanas, apostando na demanda sustentada da indústria e no crescimento da classe média. A relativa estabilidade do peso e a proximidade do México com o mercado dos EUA aumentam seu apelo.
Andina e Cone Sul: Em outras partes da América Latina, as tendências são mais localizadas. Chile e Colômbia viram o mercado imobiliário esfriar devido ao aumento das taxas de juros e à inflação, mas agora já passaram do pico inflacionário, o que pode reaquecer seus mercados em 2025. Argentina, em meio a turbulências econômicas e inflação acima de 100%, tem um mercado imobiliário formal congelado – as transações acontecem em dinheiro vivo ou não acontecem – aguardando o resultado das próximas eleições e uma possível dolarização. Peru enfrenta uma desaceleração na construção ligada à incerteza política. Por outro lado, Panamá relata uma recuperação pós-pandemia no setor imobiliário comercial (escritórios e varejo) graças ao seu papel como centro de negócios regional, e mercados caribenhos (como República Dominicana e Costa Rica) estão se beneficiando do turismo e da compra de imóveis por expatriados, especialmente em propriedades de resort e litorâneas. Em resumo, o cenário imobiliário da América Latina está bifurcado: economias com taxas mais altas estão em compasso de espera, enquanto México (e em certa medida o Brasil, quando as taxas caírem) se destacam como histórias de crescimento aproveitando tendências estruturais.
África: Capital Doméstico em Ascensão em Meio a Tensões Econômicas
Mudança Pan-Africana – Investidores Locais Ganham Espaço: Uma tendência notável no setor imobiliário da África este ano é o aumento do investimento institucional doméstico. Historicamente, o desenvolvimento imobiliário africano dependia fortemente de capital estrangeiro ou financiamento para o desenvolvimento, mas isso está mudando. “Fundos de pensão e gestores de ativos locais finalmente estão entrando na disputa,” explicou Niyi Adeleye do Standard Bank propertywheel.co.za. Por exemplo, os fundos de pensão nigerianos aumentaram sua alocação em imóveis em cerca de 418% no primeiro semestre de 2025 em comparação ao primeiro semestre de 2024 propertywheel.co.za. Embora partindo de uma base baixa (cerca de US$ 9 milhões para US$ 51 milhões), é um salto significativo, refletindo uma nova confiança no setor imobiliário como uma classe de ativos estável e geradora de renda. Essa injeção de capital local de longo prazo está ajudando a impulsionar projetos e pode reduzir a dependência de financiamentos estrangeiros voláteis propertywheel.co.za. Da mesma forma, na África Oriental, fundos de pensão do Quênia e de Ruanda estão explorando investimentos imobiliários como habitação acessível e empreendimentos comerciais. O próximo Africa Property Investment Summit (18–19 de setembro na Cidade do Cabo) deve destacar essa tendência, mostrando como o capital local está “impulsionando o crescimento sustentável” e até mesmo substituindo alguns investidores internacionais propertywheel.co.za propertywheel.co.za. Essa maturação do ecossistema de investimentos – com bancos e fundos locais fornecendo capital permanente – é um bom sinal para a criação de mercados imobiliários mais resilientes no continente propertywheel.co.za.
África do Sul – Redução de Juros, Recuperação Lenta: A África do Sul, o mercado mais desenvolvido do continente, está passando por uma recuperação tímida graças ao alívio nas taxas de juros. O Banco Central da África do Sul reduziu a taxa de recompra em 100 pontos-base desde o final de 2024 (de 8,25% para 7,25% até meados de 2025, e para 7,00% em setembro) privateproperty.co.za. A taxa básica de empréstimo agora está em 10,5%, abaixo dos 11,75% ooba.co.za. Esses cortes – possibilitados pela inflação voltando à meta de 3–6% – começaram a impactar o setor imobiliário. As taxas de hipoteca estão caindo, melhorando marginalmente a acessibilidade à casa própria. No entanto, o mercado imobiliário continua sob pressão. Como observa o Global Property Guide, a demanda está contida em meio a “desemprego persistentemente alto e uma economia lenta,” e os preços dos imóveis em termos reais estão estáveis ou em queda globalpropertyguide.com. Os consumidores sul-africanos estão financeiramente pressionados, e os bancos endureceram os critérios de concessão de crédito após o ciclo anterior de alta de juros. Os volumes de vendas residenciais estão melhorando apenas ligeiramente em relação aos fracos níveis de 2024, e os incorporadores relatam dificuldade para lançar novos projetos (especialmente no segmento de habitação popular) devido aos custos de financiamento ainda elevados e à falta de serviços municipais. Uma mudança é a crescente preferência por casas menores e eficientes em energia, já que os serviços públicos falham – os cortes de energia tornaram itens como painéis solares e inversores muito procurados no mercado imobiliário, influenciando preços e demanda.
No setor comercial, a África do Sul reflete tendências globais: as taxas de vacância de escritórios nos centros urbanos (por exemplo, no centro de Joanesburgo) estão elevadas (faixa de 15–20%) com empresas reduzindo espaços, enquanto os imóveis logísticos e industriais estão em alta graças ao e-commerce e ao comércio. Um relatório recente de consultoria apontou ocupação de armazéns acima de 83% nos principais mercados africanos, com a África do Sul apresentando alguns dos maiores aluguéis e rendimentos industriais (~8% de cap rate) do continente consultancy.africa. O setor de varejo imobiliário está dividido: os shoppings de alto padrão se recuperaram após a COVID, com aumento do fluxo de pessoas, mas os centros de varejo secundários enfrentam dificuldades à medida que os consumidores reduzem gastos.
Mercados Emergentes e Oportunidades: Em toda a África, certas cidades são destacadas como “para ficar de olho” para investimento imobiliário em 2025. Uma pesquisa da Estate Intel citou Nairóbi, Lagos, Acra, Kigali e Joanesburgo como principais escolhas, graças à urbanização e às perspectivas de crescimento estateintel.com. Por exemplo, Nairóbi está vendo demanda por parques logísticos modernos e habitação para a classe média, Lagos tem um pipeline em expansão de varejo e empreendimentos de uso misto, e a estabilidade de Kigali atrai investidores estrangeiros em habitação acessível. A demanda por moradia continua imensa na África – um continente com um déficit estimado de 50 milhões de unidades habitacionais. Os governos estão atentos: o Quênia acabou de lançar uma polêmica taxa habitacional para financiar novas casas acessíveis (embora tenha enfrentado resistência), e a nova administração da Nigéria está priorizando a reforma do financiamento habitacional para viabilizar mais hipotecas. Na Nigéria, a Associação de Incorporadores Imobiliários relata aumento de atividade à medida que o novo governo busca conter a inflação e estabilizar a moeda, o que, se bem-sucedido, pode destravar o financiamento habitacional. Além disso, os REITs (Fundos de Investimento Imobiliário) estão crescendo lentamente – o mercado de REITs da Nigéria atingiu cerca de US$ 600 milhões em ativos, o segundo maior da África depois da África do Sul instagram.com, oferecendo um novo veículo de investimento.
Desafios: Apesar dos sinais positivos, desafios como volatilidade cambial, risco político e déficits de infraestrutura continuam pesando sobre muitos mercados imobiliários africanos. Os custos de financiamento são altos (as taxas de juros locais na Nigéria e em Gana ultrapassam 20% para incorporadoras), e a confiança dos investidores pode ser frágil. Ainda assim, o papel crescente do capital local e reformas econômicas incrementais sinalizam uma maturação. Como disse um especialista, a entrada de fundos de pensão e instituições locais “sinaliza um ecossistema de investimento em amadurecimento”, provavelmente trazendo mais estabilidade, melhor governança e horizontes de longo prazo para o setor imobiliário africano propertywheel.co.za. Olhando para frente, os participantes do setor estão cautelosamente otimistas de que 2025 pode marcar um ponto de virada em que os mercados imobiliários africanos comecem a explorar seu vasto potencial com mais autossuficiência e resiliência.
Fontes:
- Reuters – Queda na taxa de hipoteca dos EUA & sentimento do mercado imobiliário ainvest.com reuters.com; Dados do mercado de Toronto reuters.com reuters.com
- Reuters – Índice Halifax do Reino Unido & análise reuters.com reuters.com; Queda nos investimentos europeus em CRE m24sunshine.com m24sunshine.com
- Reuters – Aviso de prejuízo da Country Garden, incorporadoras chinesas reuters.com reuters.com; Bloomberg – Boom de vendas em Dubai e temores de colapso bloomberg.com bloomberg.com; Lei de propriedade estrangeira na Arábia Saudita natlawreview.com natlawreview.com
- Reuters – Comentários sobre financiamento habitacional no Brasil reuters.com reuters.com; Rio Times – Projeções de investimento no México riotimesonline.com riotimesonline.com
- PropertyWheel (África) – Pensões nigerianas & capital local propertywheel.co.za; GlobalPropertyGuide – Condições do mercado na África do Sul globalpropertyguide.com; Cortes de juros do SARB privateproperty.co.za.
