Boomtown ou Desaceleração? As Surpreendentes Tendências Imobiliárias de Jackson Hole para 2025 e Perspectivas para 2028

Setembro 26, 2025
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Boomtown or Slowdown? Inside Jackson Hole’s Surprising 2025 Real Estate Trends and 2028 Outlook

Fatos Principais

  • Preços das Casas Esfriam um Pouco: O preço mediano de venda em Jackson Hole ficou em torno de US$ 1,78 milhão em meados de 2025, uma queda de cerca de 11% em relação ao pico de 2024, embora o preço médio de venda tenha permanecido alto em cerca de US$ 4,3 milhões devido à continuidade das vendas de imóveis de luxo kwjacksonhole.com. Mesmo após um resfriamento pós-pandemia (uma queda de 4,8% no preço médio em 2024 vs 2023 jacksonhole-real-estate.com), os preços permanecem próximos dos níveis recordes e casas de luxo rotineiramente ultrapassam US$ 10–20 milhões kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com.
  • Vendas se Recuperam & Volume em Alta: Após um 2023 tranquilo, a atividade de transações aumentou em 2025. A primeira metade de 2025 registrou cerca de 8% mais vendas do que o mesmo período em 2024 kwjacksonhole.com, e o volume total em dólares saltou 14–16% ano a ano kwjacksonhole.com. Vendas de alto padrão lideraram – quase 75% das vendas de casas unifamiliares no 1º trimestre foram acima de US$ 5 milhões kwjacksonhole.com – mas condomínios/casas geminadas de médio padrão também dispararam ~30% em vendas à medida que os preços se estabilizaram kwjacksonhole.com.
  • Alívio na Baixa Oferta: O estoque ainda está historicamente apertado, mas melhorando. As listagens ativas em meados de 2025 estavam cerca de 16% acima do ano anterior (283 propriedades) kwjacksonhole.com, finalmente dando aos compradores um pouco mais de opções após a escassez de imóveis durante a pandemia. No entanto, a oferta continua concentrada no segmento de alto padrão – por exemplo, 40% das casas unifamiliares listadas superam US$ 8 milhões kwjacksonhole.com – e as opções de entrada abaixo de US$ 3 milhões são raras (apenas cerca de 23% das casas listadas kwjacksonhole.com). Muitos proprietários que compraram durante o boom da COVID não estão vendendo, mantendo o estoque limitado.
  • Mina de Ouro em Aluguéis para Investidores: O mercado de aluguel por temporada em Jackson Hole oferece alguns dos maiores retornos das Montanhas Rochosas. Imóveis para aluguel de curto prazo (Airbnbs) geram em média cerca de US$ 70.800 em receita anual com uma expressiva diária de US$ 562 e ~46% de ocupação airroi.com airroi.com. A demanda por casas em zonas permitidas para aluguel de curto prazo é intensa – tais propriedades representaram cerca de 45% de todas as vendas de apartamentos/condomínios no início de 2025 kwjacksonhole.com. Com o turismo em alta neste resort de temporada o ano todo, as taxas de capitalização típicas continuam atraentes, apesar da valorização dos imóveis.
  • Novos Desenvolvimentos em Alta: Construtores estão apostando alto no futuro de Jackson. Grandes projetos estão em andamento – desde um hotel de luxo com 109 quartos + condomínios na North Cache Street (aprovado para meados de 2025) jacksonwy.gov até 60 novos condomínios resort em Snow King Mountain (com 12 unidades para trabalhadores) jacksonwy.gov. Mais de 1.400 novas casas (70% com restrição de escritura para moradores locais) foram aprovadas no plano Northern South Park, o maior desenvolvimento habitacional de Jackson em décadas kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. E 219 unidades habitacionais acessíveis/para trabalhadores estavam em construção no início de 2025 para ajudar a enfrentar a crise local de moradia tetoncountywy.gov. Esses empreendimentos visam aliviar a escassez de moradias e modernizar o mercado até 2026–2028.
  • Mudanças em Zoneamento & Políticas: As autoridades locais estão gerenciando o crescimento de forma rigorosa. Em 2024, a cidade de Jackson decretou uma moratória para novos edifícios comerciais acima de 35.000 pés² no centro, para conter projetos superdimensionados até que as regras de uso do solo fossem atualizadas jacksonwy.gov. O Condado de Teton também expandiu sua Natural Resources Overlay em 2025 para cobrir todo o condado, o que significa que toda propriedade agora passa por análise ambiental no licenciamentojacksonholerealestatereport.com. Proteções mais rígidas para vida selvagem, encostas e habitats (e análises em níveis conforme a sensibilidade ecológica) impactarão os futuros empreendimentosjacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. Enquanto isso, autoridades estaduais e locais estão promovendo medidas pró-habitação (como Northern South Park) para equilibrar a conservação com a necessidade de moradia para trabalhadores.
  • Atualizações de Infraestrutura em Andamento: Uma onda de investimentos em infraestrutura está acompanhando o crescimento imobiliário. Projetos viários na Rodovia 22 (nova ponte sobre o Snake River, reparos em deslizamentos no Teton Pass) estão melhorando corredores-chave dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Em 2025, começou a construção de um centro de trânsito de 2.100 pés quadrados com 400 vagas de estacionamento em Stilson (próximo a Wilson), com o objetivo de reduzir o tráfego para Jackson e Teton Village tetonbuildgrant.com. O Aeroporto de Jackson Hole está no meio de melhorias plurianuais (reforma da pista, ampliação das áreas de degelo, novas instalações administrativas) para aumentar a segurança e a capacidade até 2026 jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. Esses investimentos em transporte público, estradas e no aeroporto aumentam a acessibilidade a longo prazo – um benefício para o turismo, os trabalhadores e também para o valor dos imóveis.
  • Perspectiva até 2028 – Forte, porém Seletiva: A trajetória do mercado imobiliário de Jackson Hole permanece otimista, mas moderando. Restrições de oferta – apenas cerca de 3% das terras do Condado de Teton são passíveis de desenvolvimento privado (97% são terras públicas protegidas) jacksonhole-real-estate.com – continuarão sustentando os altos valores dos imóveis. Até 2028, os preços das casas devem permanecer elevados ou subir modestamente, sem queda brusca, devido à demanda persistente de compradores abastados em busca dos benefícios fiscais e do estilo de vida alpino do Wyoming (Wyoming não cobra imposto de renda estadual jacksonhole-real-estate.com). No entanto, a euforia pós-pandemia arrefeceu, dando lugar a um mercado mais equilibrado: os compradores têm mais poder de negociação do que em 2021, e os vendedores precisam precificar estrategicamente para atrair ofertas, já que o estoque está aumentando gradualmente kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. As condições econômicas terão influência – taxas de juros mais altas deixaram os compradores cautelosos em 2023–24, mas qualquer redução nas taxas até 2026 pode desencadear uma nova onda de demanda kwjacksonhole.com. Investidores em aluguel devem ver retornos sólidos mantidos, embora novas regulamentações locais sobre aluguéis de curto prazo permaneçam uma incógnita. No geral, salvo uma grande recessão, Jackson Hole está prestes a manter seu status de mercado ultra-prime até 2028, com crescimento incremental, desenvolvimento contínuo de luxo e interesse constante tanto de compradores de estilo de vida quanto de investidores neste cobiçado refúgio montanhoso.

Visão Geral do Mercado (2025)

O mercado imobiliário de Jackson Hole em 2025 está em um ponto de inflexão. Após a ascensão meteórica de 2020–2021, o último ano apresentou uma normalização gradual. Os preços recuaram levemente em relação aos recordes históricos, e o estoque – embora ainda restrito – finalmente está se expandindo, sinalizando indícios de um mercado mais equilibrado. O primeiro semestre de 2025 registrou volume de vendas notavelmente maior do que em 2024, sinalizando renovada confiança dos compradores, apesar das taxas de juros mais altas mountainstandardrealty.com. Compradores e vendedores agora estão ajustando suas estratégias: compradores estão recuperando algum poder de negociação à medida que as opções aumentam, enquanto vendedores enfrentam um mercado mais exigente, que recompensa preços realistas e preparação dos imóveis.

Várias dinâmicas definem o cenário de 2025:

  • Resiliência do Luxo, Retomada do Mercado Intermediário: O segmento de altíssimo padrão permanece robusto. Jackson Hole tem sido um dos mercados de montanha mais caros dos EUA, ficando atrás apenas de Aspen até recentemente jacksonhole-real-estate.com. Em 2024, caiu para o 5º mercado de resorts mais caro em preço médio, já que outras áreas tiveram aumentos maiores jacksonhole-real-estate.com. Mas não se engane – a demanda por casas de alto padrão continua. Até agora, em 2025, quase 1 em cada 4 vendas de casas superou US$ 10 milhões kwjacksonhole.com. Isso manteve o preço médio de venda em torno de US$ 4–6 milhões em alguns trimestres kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Ao mesmo tempo, o mercado intermediário (por exemplo, condomínios e casas de famílias locais) está voltando a crescer após uma desaceleração. No 1º trimestre de 2025, as transações de condomínios/townhomes aumentaram 20% em relação ao ano anterior kwjacksonhole.com à medida que os preços se estabilizaram e alguns vendedores ficaram mais flexíveis nos termos kwjacksonhole.com. Compradores que foram excluídos durante a euforia da COVID estão voltando cautelosamente, especialmente com uma leve queda nas taxas de hipoteca no início de 2025 (taxas abaixo de 7%) aumentando a confiança kwjacksonhole.com.
  • Estoque: Mais Alívio para Compradores: Uma das maiores mudanças em 2025 é o aumento de casas à venda. No meio do ano, havia cerca de 283 anúncios ativos, um aumento de ~16% em relação ao ano anterior kwjacksonhole.com. Isso representa um impulso muito necessário na oferta após recordes de escassez – lembre-se de que no início de 2022, guerras de lances surgiram por causa de pouquíssimos anúncios. Agora, novos anúncios estão chegando ao mercado em um ritmo mais constante (especialmente no verão), dando aos compradores mais opções. Nem todos os segmentos são igualmente atendidos, no entanto. As faixas de preço de entrada e moderadas continuam com oferta insuficiente – para casas unifamiliares, qualquer coisa abaixo de ~$3 milhões é rapidamente vendida e representou apenas ~23% dos anúncios em meados de 2025 kwjacksonhole.com. O estoque de alto padrão foi o que mais cresceu (muitos proprietários estão testando o mercado com preços premium). De fato, mais de 40% das casas anunciadas estão pedindo acima de $8 milhões kwjacksonhole.com. Esse excesso no topo significa que os vendedores de imóveis de luxo enfrentam concorrência, enquanto compradores buscando acima de ~$5–8 milhões têm mais poder de negociação do que em anos anteriores. No geral, os ganhos de estoque, embora modestos, estão levando o mercado de um cenário extremamente favorável ao vendedor para uma posição mais neutra.
  • Humor do Mercado – Otimismo Cauteloso: A atitude em 2025 é uma mistura de cautela e otimismo. Por um lado, a incerteza macroeconômica (aumento das taxas de juros, volatilidade do mercado de ações) deixou alguns compradores e vendedores hesitantes no final de 2023 e início de 2024 mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. Por outro lado, Jackson Hole continua a superar muitos mercados nacionais, graças ao seu apelo único mountainstandardrealty.com. Em meados de 2025, a confiança do consumidor local estava se recuperando – impulsionada por uma alta do mercado de ações na primavera e pela sensação de que os preços aqui raramente caem por muito tempo mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. Corretores relatam que a “demanda reprimida” do período de calmaria agora está se materializando: imóveis com preços adequados estão sendo vendidos rapidamente, e múltiplas ofertas voltaram para listagens intermediárias desejáveis. Ao mesmo tempo, os compradores estão mais atentos ao valor do que durante o frenesi. Como observou um corretor local, “os compradores de hoje são altamente sensíveis ao preço… Casas com preços errados correm o risco de ficar paradas no mercado” kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. De fato, no primeiro trimestre, a média de dias no mercado para casas vendidas caiu cerca de 20% (à medida que os vendedores se tornaram mais realistas), mas a média de dias no mercado para listagens ativas era muito maior – um sinal de que imóveis com preços acima do mercado estavam ficando encalhados kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Esse clima recompensa jogadores informados e estratégicos em ambos os lados da negociação.

Em resumo, o mercado de 2025 permanece elevado, mas está se normalizando. Pela primeira vez em anos, os compradores podem negociar e inspecionar sem pânico, enquanto os vendedores enfrentam a realidade de que, mesmo em Jackson Hole, os preços não sobem apenas em linha reta. O restante de 2025 parece estar preparado para atividade forte contínua – as vendas pendentes foram quase 38% maiores no início do verão em comparação com 2024 kwjacksonhole.com – mas com um equilíbrio mais saudável entre oferta e demanda. Em seguida, vamos nos aprofundar em cada segmento de propriedade (residencial, comercial e propriedades de investimento) e nas tendências que cada grupo de participantes do mercado deve observar.

Imóveis Residenciais: Preços Altos e Grandes Apostas para Casas

As propriedades residenciais (casas, condomínios e terrenos) formam o núcleo do mercado de Jackson Hole, e 2025 trouxe uma mistura de correções sutis e força contínua para este setor. Aqui está uma análise por subcategoria:

Casas Unifamiliares

Após uma valorização extraordinária, os preços das casas unifamiliares estão se estabilizando em patamares elevados. O preço mediano das casas unifamiliares atingiu cerca de US$ 3,16 milhões até meados de 2025, um aumento de 14% em relação ao ano anterior kwjacksonhole.com – um ganho sólido, mas muito mais moderado do que os saltos anuais de mais de 30% vistos em 2020–21. O preço médio de venda das casas disparou para US$ 6,7 milhões (+34% YoY) kwjacksonhole.com, distorcido por algumas vendas ultraluxuosas acima de US$ 10–20 milhões (incluindo uma acima de US$ 50 milhões no final de 2024 que estabeleceu um recorde) kwjacksonhole.com. Esses números ressaltam a personalidade dividida de Jackson: um punhado de mega-negócios pode alterar os preços “médios”, mesmo quando casas típicas de família (se é que se pode chamar uma casa de US$ 3 milhões de “típica”) apresentam uma valorização mais estável.

Crucialmente, o volume de vendas de casas permaneceu saudável. O número de transações de casas unifamiliares no início de 2025 ficou praticamente estável ou ligeiramente em alta (+2% ano a ano até a metade do ano) kwjacksonhole.com, mas notavelmente 47% maior no 1º trimestre de 2025 em comparação ao 1º trimestre de 2024 kwjacksonhole.com, já que compradores aproveitaram o aumento de inventário. Grande parte da movimentação ocorreu dentro dos limites da cidade de Jackson e ao sul da cidade – áreas como Rafter J, Melody Ranch e 3 Creek Ranch – indicando forte demanda por casas próximas a comodidades kwjacksonhole.com. Também houve uma saída de inventário no segmento de alto padrão: quase 75% das vendas de casas no 1º trimestre foram acima de US$ 5 milhões kwjacksonhole.com, sugerindo que compradores de alta renda continuam absorvendo propriedades antigas e novas construções de luxo. Enquanto isso, moradores locais e compradores de entrada ainda enfrentam dificuldades: pouquíssimas casas independentes são negociadas abaixo de US$ 1,5–2 milhões, e as que são geralmente são mais antigas ou fora da área central de Jackson. Uma escassez persistente de casas “acessíveis” (pelos padrões de Jackson) faz com que muitos trabalhadores e famílias jovens continuem excluídos desse segmento, a menos que se qualifiquem para programas habitacionais especiais (discutidos mais adiante).

Para vendedores de imóveis, 2025 trouxe um novo cálculo. Não é mais uma corrida garantida; trata-se de precificação e timing inteligentes. Casas bem preparadas que entram no mercado com preços justos (ainda que altos) estão vendendo rápido – a média de DOM para casas vendidas caiu para cerca de 4,5 meses no 1º trimestre kwjacksonhole.com, o que é ágil para propriedades de vários milhões de dólares. Mas anúncios com preços acima do mercado agora permanecem por 7–8+ meses com poucas visitas kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Os vendedores responderam sendo mais estratégicos: alguns estão renovando ou atualizando as casas antes de listar, outros estão reduzindo os preços de anúncio se o interesse dos compradores for fraco. O lado positivo para os vendedores é que, graças à atratividade de Jackson, os valores gerais das casas permanecem próximos dos recordes históricos, e muitos vendedores ainda veem múltiplos interessados se atenderem aos requisitos certos (vista, localização, condição pronta para morar). Em resumo, o mercado de casas unifamiliares em 2025 recompensa quem se adapta às suas nuances – uma mudança em relação às guerras de lances frenéticas de alguns anos atrás.

Condomínios & Townhomes

O setor de condomínios/casas geminadas está passando por uma recuperação robusta em 2025. Esse segmento esfriou em 2022–23 (foi o único que apresentou pequenas quedas de preço após 2021) kwjacksonhole.com, mas voltou com força total à medida que as taxas de juros se estabilizaram e os compradores se adaptaram. Até meados de 2025, as vendas de condomínios/casas geminadas aumentaram cerca de 29–30% em relação ao ano anterior kwjacksonhole.com. Muitas dessas vendas se concentraram na cidade de Jackson, onde os condomínios oferecem um ponto de entrada relativamente acessível tanto para proprietários de segunda residência quanto para moradores locais kwjacksonhole.com.

Os preços de condomínios/casas geminadas se consolidaram após uma breve correção. O preço mediano dos condomínios está em torno de US$ 1,19 milhão em meados de 2025 (cerca de +7% em relação ao ano anterior) kwjacksonhole.com, e o preço médio de venda está em aproximadamente US$ 1,74 milhão kwjacksonhole.com. Essas médias foram impulsionadas porque 2025 registrou mais vendas de condomínios de alto padrão (condomínios de luxo para esqui, novas unidades em Teton Village, etc.) em comparação com 2024, que teve mais negócios de entrada kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Na verdade, o mercado de condomínios em 2025 se inclinou para o segmento de alto padrão, com menos vendas abaixo de US$ 1 milhão – apenas cerca de 30% dos fechamentos de condomínios ficaram abaixo de US$ 1 milhão kwjacksonhole.com. Isso reflete tanto a falta de estoque acessível quanto o forte apetite por condomínios com muitas comodidades, que podem servir como casas de férias ou investimentos para aluguel.

Um fator importante aqui é o potencial de aluguel de curto prazo. Uma parcela significativa dos compradores de condomínios são investidores ou pessoas em busca de uma segunda residência que desejam a opção de alugar seu imóvel pelo Airbnb quando não estiverem usando. Imóveis com zoneamento para locações noturnas (por exemplo, certas áreas da cidade e Teton Village) estão em altíssima demanda, representando cerca de 45% de todas as transações de condomínios/casas geminadas no início de 2025 kwjacksonhole.com. Os compradores valorizam essas unidades pela flexibilidade de gerar renda nas temporadas de pico do turismo. Como resultado, condomínios que permitem aluguel de curto prazo geralmente têm preço mais alto e vendem rapidamente. Um relatório local observou que, com preços estáveis, melhor oferta e transações mais rápidas, “todos os sinais apontam para um segundo semestre forte [de 2025] – especialmente no segmento de aluguel de curto prazo, onde a demanda permanece alta e imóveis bem posicionados estão sendo negociados com eficiência.” kwjacksonhole.com Em outras palavras, se um condomínio está em uma localização alugável e com preço adequado, provavelmente será rapidamente adquirido.

Do ponto de vista do vendedor, a retomada dos condomínios/casas geminadas é uma boa notícia. Após um período em que o aumento das taxas de hipoteca reduziu o número de compradores, 2025 trouxe de volta situações de múltiplas ofertas para as unidades mais cobiçadas (especialmente condomínios reformados no centro de Jackson ou unidades ski-in/ski-out). Ainda assim, os vendedores devem reconhecer a bifurcação deste mercado: condomínios mais antigos ou com restrição de escritura (que não podem ser alugados por noite) enfrentam um público comprador menor e podem precisar de preços mais competitivos, enquanto condomínios de luxo e favoráveis a STR estão vendo disputas de ofertas novamente. No geral, a recuperação do segmento de condomínios, com transações +20–30% e preços em alta de ~7–17% ano a ano kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com, adiciona impulso ao mercado residencial de Jackson Hole à medida que 2025 avança.

Terrenos vagos & Fazendas

O mercado de terrenos vagos em Jackson Hole é uma história de oportunidades limitadas e horizontes longos. Com tão pouca terra privada disponível no Condado de Teton, as vendas de terrenos representam a menor fatia das transações (cerca de 10–15% do mercado) kwjacksonhole.com. Muitos lotes são desafiadores – localizações remotas, terrenos íngremes ou obstáculos regulatórios – o que significa que terrenos tendem a ser vendidos lentamente e os preços podem variar muito a cada venda.

Até agora, em 2025, os volumes de vendas de terrenos estão basicamente estáveis: no meio do ano, houve 22 transações de terrenos, apenas uma a menos do que no ano anterior kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. No entanto, o mix de terrenos vendidos este ano foi direcionado para lotes maiores e de alto padrão. Um negócio notável foi um terreno de 70 acres à beira do Snake River, listado por US$ 17,8 milhões – uma das vendas de terrenos mais caras já registradas kwjacksonhole.com. Como resultado, o preço médio de venda de terrenos disparou cerca de 60% em relação ao ano anterior (mais de US$ 4,5 milhões por lote), enquanto o preço mediano dos terrenos na verdade caiu cerca de 14%, para cerca de US$ 1,88 milhão kwjacksonhole.com. Essas estatísticas são altamente voláteis devido ao baixo tamanho da amostra – apenas algumas vendas de fazendas multimilionárias podem distorcer as “médias”. O principal ponto é que lotes grandes e valorizados ainda alcançam preços enormes, enquanto lotes menores (quando eventualmente aparecem no mercado) podem ser negociados por valores mais baixos se tiverem problemas como falta de utilidades ou acesso difícil.

O estoque de terrenos continua muito limitado. Aproximadamente 50–55 lotes estavam no mercado em meados de 2025, praticamente inalterado em relação ao período anterior kwjacksonhole.com. No papel, isso pode parecer um excesso de oferta em relação às vendas, mas na realidade cada lote é único – diferenças de localização, vista, zoneamento e possibilidade de construção fazem com que os compradores tenham poucas opções realmente comparáveis. Muitas ofertas são remanescentes que ficaram várias temporadas no mercado, muitas vezes porque são “lotes de último recurso” (por exemplo, localizações estranhas ou grandes obstáculos para construção). Ainda assim, há sinais de retomada: houve um salto de 167% nos lotes sob contrato em meados de 2025 em comparação com meados de 2024 kwjacksonhole.com, sugerindo que mais negócios de terrenos serão fechados no final de 2025, à medida que compradores planejam projetos futuros.

Para qualquer pessoa envolvida no mercado de terras, paciência e diligência são cruciais. Os vendedores normalmente não têm pressa – como disse um corretor, “os vendedores tendem a ser pacientes, reconhecendo que é preciso o comprador certo… do outro lado, os compradores também são cautelosos” kwjacksonhole.com. Novas regulamentações do condado adicionam complexidade: com a Natural Resources Overlay agora em todo o condado, o comprador deve considerar quais estudos ambientais ou medidas de mitigação um terreno pode exigirjacksonholerealestatereport.com kwjacksonhole.com. Os vendedores também são orientados a entender essas regras para evitar prometer demais o potencial de desenvolvimento kwjacksonhole.com. Em resumo, o segmento de terras de Jackson continuará a apresentar poucas, mas impactantes transações – e quem espera construir sua casa dos sonhos do zero deve enfrentar um verdadeiro percurso de desafios de zoneamento, conservação e custos para ter sucesso. A trajetória de valorização de longo prazo para terras permanece ascendente, simplesmente porque “não estão fazendo mais delas” no vale de Jackson Hole, que é requintado, mas com oferta limitada.

Imóveis Comerciais: Oferta Limitada, Novos Projetos & Interesse de Investidores

Comparado ao setor residencial que domina as manchetes, o mercado de imóveis comerciais em Jackson Hole é menor, mas ainda assim vital. Ele abrange espaços de varejo e escritórios na cidade de Jackson, hotéis e propriedades de hospedagem, e algumas áreas industriais leves ou de uso misto. Em 2025, o mercado comercial é marcado por baixa vacância, alta demanda por localizações privilegiadas e uma abordagem cautelosa para novos empreendimentos influenciada por regulamentações municipais e limitações de infraestrutura.

O núcleo comercial do centro de Jackson – pense em lojas, restaurantes, galerias ao redor da Town Square – tem uma rotatividade extremamente limitada. Muitas propriedades são mantidas há muito tempo por proprietários locais ou investidores que reconhecem o valor duradouro de uma presença na Main Street em um destino turístico global. Como resultado, quando edifícios comerciais são negociados ou colocados para locação, há grande interesse apesar dos preços muito altos. Os aluguéis de espaços de varejo na Cache ou Broadway podem atingir níveis premium devido ao fluxo de turistas (especialmente no verão). Em 2024–25, a vacância em espaços de varejo centrais tem sido insignificante; qualquer queda na ocupação de lojas durante a pandemia foi totalmente revertida com a recuperação do turismo. Negócios locais ainda enfrentam o desafio desses aluguéis elevados, mas a economia de Jackson – impulsionada por visitantes e residentes abastados – tem sustentado até agora uma vibrante mistura de boutiques, lojas de equipamentos, restaurantes e galerias de arte no centro.

Uma das maiores novidades no mercado comercial é o desenvolvimento de novas hospedagens. A popularidade de Jackson Hole pressiona a oferta de acomodações, e investidores estão respondendo planejando novos hotéis e projetos de hospitalidade de uso misto:

  • Um exemplo notável é o projeto Mogul Capital em 335 North Cache, aprovado em junho de 2025. Ele contará com um hotel de 109 quartos, 17 condomínios de luxo, 16 unidades habitacionais para trabalhadores com escritura restrita, além de um restaurante e spa em um terreno de 2,46 acres jacksonwy.gov jacksonwy.gov. Este projeto exigiu aprovação especial (passou por várias reuniões do conselho municipal), mas, em última análise, reflete um compromisso, incluindo habitação comunitária, para obter apoio.
  • Outro é o desenvolvimento do hotel 50 S. Millward, um hotel proposto de 66.000 pés quadrados com estacionamento subterrâneo no centro jacksonwy.gov. Em meados de 2025, estava em fase de análise do plano preliminar, com autoridades examinando de perto os impactos de estacionamento e tráfego jacksonwy.gov.
  • No Snow King Mountain (dentro dos limites da cidade), planos para 60 novos condomínios de aluguel de curto prazo e 12 condomínios acessíveis foram aprovados em julho de 2025 jacksonwy.gov. Estes vão expandir as opções de hospedagem na base do Snow King Resort, aumentando efetivamente a capacidade turística e a habitação local em um só pacote.

O ponto em comum é que projetos comerciais/hoteleiros estão incorporando habitação para trabalhadores e enfrentando intenso escrutínio antes da aprovação. O Conselho Municipal de Jackson e os Comissários do Condado deixaram claro que o crescimento comercial desenfreado não é o objetivo; os projetos devem estar alinhados com o caráter da cidade e mitigar os impactos. De fato, a cidade decretou uma moratória temporária em 2024 para grandes edifícios comerciais (acima de 35.000 pés quadrados) nas zonas centrais e comercial-residenciais jacksonwy.gov. Essa pausa foi especificamente para permitir tempo para reescrever os Regulamentos de Desenvolvimento Urbano (LDRs) em relação ao tamanho, altura e design dos edifícios – visando evitar um desenvolvimento em escala excessiva que possa sobrecarregar a infraestrutura ou alterar o clima de cidade pequena jacksonwy.gov. Até o final de 2024 e 2025, a cidade tem atualizado diretrizes de design e regras de zoneamento (com participação pública) como parte desse processo jacksonwy.gov jacksonwy.gov.

Para investidores de imóveis comerciais, Jackson Hole apresenta um clássico mercado com alta barreira de entrada e potencial significativo para aqueles que conseguem navegar por ele. As taxas de capitalização geralmente são baixas (refletindo altos valores de propriedades e fluxos de renda estáveis), mas o crescimento constante do turismo e da riqueza no vale proporciona uma forte demanda de longo prazo. A reputação de “baixa regulação” que Wyoming tem em nível estadual (políticas favoráveis aos negócios, sem imposto de renda estadual) é um pouco contrabalançada pelas regulamentações locais no Condado de Teton, que são rígidas para preservar o meio ambiente e o caráter da comunidade. Ainda assim, o simples fato de que vários novos hotéis e projetos de uso misto estão avançando para 2025 demonstra a confiança dos investidores no mercado. Uma análise de meio de ano da região mais ampla observou que, no Condado de Teton, WY, até mesmo o setor comercial apresentou um modesto aumento de atividade, indicando uma confiança renovada dos investidores após a incerteza do ano anterior mountainstandardrealty.com.

Em termos de métricas comerciais específicas: Embora dados detalhados de taxas de locação ou vacância não sejam acompanhados publicamente da mesma forma que as vendas residenciais, evidências anedóticas sugerem:

  • Escritórios: Jackson não é um grande mercado de escritórios (a maioria dos negócios é pequena ou voltada para trabalho remoto). Há pouco espaço de escritório Classe A; muitos escritórios ficam acima de lojas ou em edifícios de uso misto. Após a pandemia, a demanda por escritórios tem sido estável, principalmente para serviços profissionais (escritórios de advocacia, finanças, imobiliárias). Não há grandes construções de escritórios em andamento – qualquer nova necessidade costuma ser atendida por reaproveitamento criativo de edifícios existentes.
  • Varejo: A vacância no varejo no centro de Jackson é muito baixa (muitas vezes efetivamente 0% nos quarteirões principais). Novos espaços comerciais virão principalmente de projetos mistos como a expansão do Browse ‘N Buy – um edifício planejado de dois andares e 2.000 m² na N. Cache, que incluirá um brechó ampliado, espaço para reuniões, escritórios e dois apartamentos jacksonwy.gov. Projetos assim acrescentam um pouco de inventário comercial, mas também serviços comunitários.
  • Industrial/Serviços Comerciais: As áreas industriais leves (como o parque empresarial South Park ou a área “Smith’s Plaza”) também têm vacância baixa – abrigam empreiteiros, serviços automotivos, etc., apoiando as casas de luxo e a economia do turismo. A cidade tem pouca terra zoneada para esses usos, então os aluguéis também subiram nessas áreas.

Olhando para o futuro, os proprietários de imóveis comerciais podem esperar um desempenho sólido à medida que o turismo em Jackson Hole continua crescendo durante todo o ano (verões para os parques nacionais, invernos para o esqui). As principais restrições serão a força de trabalho e a habitação: as empresas têm dificuldade para contratar funcionários para o varejo/hospitalidade porque os trabalhadores não conseguem encontrar moradia. É por isso que novos empreendimentos comerciais estão sendo vinculados à oferta de moradia para funcionários (por exemplo, os 16 condomínios para trabalhadores do projeto Mogul). Também há discussões sobre limitar novas expansões de aluguel de curto prazo em zonas residenciais para proteger a moradia dos moradores locais, o que pode afetar indiretamente a capacidade turística. Mas, no geral, as perspectivas para o mercado imobiliário comercial são estáveis: os rígidos limites de crescimento da cidade criam um cenário de alta demanda e baixa oferta para espaços comerciais, o que tende a sustentar altos valores e ocupação total no futuro previsível.

Casas de Férias & Imóveis para Investimento: Retornos em um Paraíso de Resort

Jackson Hole há muito tempo é um ímã para compradores de casas de férias e investidores imobiliários, e essa tendência só se fortaleceu nos últimos anos. Em 2025, cerca de um terço das vendas de imóveis no Condado de Teton são para compradores de fora do estado em busca de uma combinação de estilo de vida e investimento (isso inclui tanto casas de luxo para segunda residência quanto condomínios voltados para aluguel). Veja o que está acontecendo no segmento de férias/investimento:

Mercado de Aluguel de Curto Prazo (STR) – Grande Potencial de Renda: Possuir um imóvel para aluguel em Jackson Hole pode ser extremamente lucrativo. Dados de 2025 mostram que Airbnb/alugueis de curto prazo em Jackson têm uma média de cerca de US$ 70.800 em receita anual por imóvel, com uma diária média (ADR) em torno de US$ 562 e ocupação em torno de 45–50% airroi.com airroi.com. Esses números são médias de mais de 300 anúncios STR ativos – os imóveis de melhor desempenho vão ainda melhor (os 10% principais de aluguéis faturam cerca de US$ 15 mil por mês nas altas temporadas) airroi.com. Esse alto potencial de renda, aliado ao apelo internacional de Jackson, torna as casas para aluguel um produto muito procurado. Os investidores geralmente buscam condomínios ou casas em zonas que permitem legalmente aluguéis por temporada (como Teton Village, The Aspens ou partes do centro de Jackson), já que nem todas as áreas residenciais permitem aluguel de curto prazo. Como mencionado, quase metade de todas as vendas de condomínios no início de 2025 foram de unidades com permissão para aluguel de curto prazo – um claro indicador de que os investidores estão mirando nesses imóveis kwjacksonhole.com.

Importante, as regulamentações de STR de Jackson são relativamente permissivas, mas específicas para cada local. A cidade de Jackson e o condado de Teton designaram zonas de “Lodging Overlay” onde aluguéis por temporada são permitidos; fora dessas áreas, aluguéis de menos de 30 dias são geralmente proibidos em bairros residenciais. Isso cria um mercado de dois níveis: propriedades dentro das zonas de STR têm um valor premium e apresentam maior valorização, enquanto as de fora servem apenas como casas de veraneio ou aluguéis de longo prazo. A partir de 2025, as autoridades locais adotam uma postura de “baixa regulação” em comparação com algumas cidades turísticas (ainda não há limites rigorosos para licenças do Airbnb) airroi.com, mas há um debate contínuo na comunidade sobre equilibrar a economia do turismo com o caráter dos bairros. Investidores devem ficar atentos a possíveis mudanças futuras nas regras (por exemplo, pode surgir a exigência de que proprietários de STR obtenham permissões especiais ou paguem impostos adicionais, caso a crise habitacional piore).

Por enquanto, os retornos de aluguel continuam altamente atrativos. Com um preço de compra de cerca de US$ 1–1,5 milhão por um condomínio (valor médio para um apartamento de 2 quartos no Aspens ou similar), uma renda bruta anual de US$ 70 mil equivale a um rendimento bruto de ~4,5–5%, o que é sólido para um ativo imobiliário estável nos EUA. Investidores experientes que utilizam administradores profissionais e precificação dinâmica relatam ocupação e receitas ainda maiores – especialmente aqueles que oferecem comodidades de luxo ou localizações únicas (proximidade ski-in, vista para as montanhas, banheiras de hidromassagem, etc.). A demanda por aluguel de temporada atinge o pico no verão e no inverno; as “shoulder seasons” (temporada de lama na primavera, final do outono) são mais tranquilas airroi.com, então parte de maximizar o rendimento é gerenciar essas oscilações sazonais (oferecendo estadias mensais ou descontos nos meses de baixa, por exemplo).

Segundas residências e investidores de estilo de vida: Nem todos os compradores com mentalidade de investimento planejam alugar seus imóveis. Jackson também atrai “investidores de estilo de vida” – indivíduos ricos que compram casas como reserva de valor e refúgio pessoal. Esses compradores frequentemente pagam à vista (mais de metade das vendas de alto padrão são à vista, segundo algumas estimativas) e são menos sensíveis a flutuações de mercado de curto prazo. A lógica é que o mercado imobiliário de Jackson Hole é uma proteção de longo prazo: a paisagem e as opções de lazer sempre atrairão demanda de alto padrão, e os benefícios fiscais do Wyoming (sem imposto de renda estadual, baixas taxas de imposto predial em relação ao valor do imóvel) oferecem um incentivo financeiro jacksonhole-real-estate.com. De fato, Jackson Hole viu um grande influxo desse tipo de comprador durante 2020–2021, e muitos deles estão “segurando” seus imóveis para o futuro próximo – eles não estão vendendo mesmo com a estabilização dos preços. Segundo especialistas locais, quem comprou na era da COVID está mantendo firme, o que contribui para o baixo estoque no segmento de alto padrão (ou seja, não há uma enxurrada de revendas especulativas; as pessoas tendem a se apaixonar por suas propriedades em Jackson) jacksonhole-real-estate.com jacksonhole-real-estate.com. Essa dinâmica sustenta os valores ao manter a oferta de casas de alto padrão limitada.

Mercado de aluguel para inquilinos de longo prazo: Outro aspecto é o mercado de aluguel de longo prazo, relevante para imóveis de investimento que não são alugados por temporada. A escassez de moradias para trabalhadores em Jackson significa que os aluguéis de longo prazo estão em demanda extremamente alta. Se alguém compra um apartamento ou casa e aluga o ano inteiro para moradores locais, encontrará muitos interessados. Os aluguéis são altos – um apartamento de 2 quartos na cidade pode facilmente render mais de US$ 3.000 por mês (se você conseguir encontrar um). Embora o retorno possa ser menor do que no aluguel por temporada, alguns investidores preferem a estabilidade de um contrato anual e evitar o desgaste causado pelo turismo. Além disso, proprietários de imóveis fora das zonas de STR realmente não têm escolha a não ser alugar a longo prazo se quiserem renda. Os principais empregadores do vale (hospital, distrito escolar, empresas de hotelaria) relatam que a falta de moradias para aluguel de funcionários é um problema crítico, então qualquer adição ao estoque de aluguel de longo prazo é rapidamente absorvida.

Um possível fator no horizonte: empreendimentos de habitação acessível (como aquelas unidades com restrição de escritura que estão sendo lançadas) podem aliviar um pouco a demanda por aluguel em segmentos específicos entre 2026–2028. Por exemplo, se mais de 100 novos apartamentos para trabalhadores forem construídos por meio de parcerias público-privadas, parte da pressão pode diminuir no segmento de entrada do mercado. No entanto, dado o déficit atual, é provável que a demanda continue superando a oferta para aluguéis regulares, mantendo os valores elevados. Assim, possuir um imóvel para aluguel destinado a moradores locais deve continuar sendo um investimento sólido, com o bônus de contribuir para as necessidades da comunidade.

Em resumo, compradores de casas de férias e investidores em Jackson Hole estão em uma posição forte. Eles se beneficiam da dupla identidade da região: um playground para os ricos (o que sustenta a valorização dos imóveis e taxas de aluguel de luxo) e uma comunidade unida com terras finitas (garantindo valor pela escassez). Em 2025, a concorrência entre esses compradores é acirrada para certos imóveis (notadamente, condomínios/casas geminadas bem precificados que podem servir como Airbnbs receberam múltiplas ofertas). Olhando para frente, a interação entre tendências do turismo, trabalho remoto (que permite maior uso de segunda residência semi-local) e políticas habitacionais locais irá moldar esse segmento. Mas se os números de visitantes e a migração de pessoas ricas servirem de indicação, Jackson Hole continuará sendo um lugar lucrativo e desejável para possuir uma segunda casa ou imóvel para investimento.

Fatores que Impactam o Mercado: Zoneamento, Infraestrutura e Meio Ambiente

O mercado imobiliário de Jackson Hole não existe isoladamente – é fortemente influenciado por políticas do governo local, capacidade de infraestrutura e considerações ambientais. Em 2025 e além, vários fatores-chave nessas áreas estão impactando compradores, vendedores e incorporadores:

Regulamentações de Uso do Solo e Mudanças no Zoneamento

Regulamentações rigorosas de zoneamento e uso do solo há muito tempo restringem o desenvolvimento em Jackson Hole, e 2024–2025 trouxe regras ainda mais rígidas em alguns aspectos. Uma mudança importante foi a atualização do Natural Resources Overlay (NRO) do Condado de Teton no início de 2025, que agora aplica exigências de análise ambiental a todas as propriedades do condado – independentemente da localizaçãojacksonholerealestatereport.com. Anteriormente, apenas áreas sensíveis designadas eram submetidas a uma análise rigorosa. Sob o novo sistema, todas as permissões de desenvolvimento passam por uma análise ambiental em níveis: propriedades “Base Tier” recebem um checklist básico, “Mid Tier” precisam de uma análise ambiental administrativa, e “High Tier” (as mais sensíveis) exigem uma Análise Ambiental completa como antigamentejacksonholerealestatereport.com. Aproximadamente 25% dos terrenos vagos (geralmente aqueles com habitat crítico ou encostas íngremes) enfrentarão análises de nível mais altojacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. Essa mudança significa mais tempo, custo e incerteza para quem deseja construir – pode ser necessário instalar cercas amigáveis à vida selvagem, limitar a remoção de árvores ou outras medidas de mitigação para obter aprovação. Para vendedores de terrenos brutos ou casas antigas, agora é prudente antecipar essas considerações (por exemplo, obter uma verificação de conformidade de zoneamento) para garantir aos compradores o que pode ser feito em uma propriedade kwjacksonhole.com.

Outra narrativa sobre zoneamento é o vai-e-vem entre desenvolvimento e conservação. A saga de Northern South Park é um exemplo marcante: este terreno de 225 acres na extremidade sul de Jackson foi por muito tempo visto como o “único lugar restante” para um desenvolvimento significativo. Após anos de debate, em março de 2024 as autoridades aprovaram um novo zoneamento ali para permitir até 1.437 casas (com exigência de 70% de habitação acessível/para força de trabalho)kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Em maio de 2025, o condado aprovou o primeiro plano diretor para uma parte desta área, com condições para corredores de vida selvagem, parques e fases para as unidades com restrição de escritura buckrail.com buckrail.com. Isso representa uma mudança histórica: significa que, na próxima década, veremos um novo bairro surgir, incluindo potencialmente mais de 1000 casas para trabalhadores locais. Para o mercado, isso pode expandir levemente o estoque (principalmente na categoria acessível) até 2027–2028, e demonstra a vontade política de enfrentar a escassez de moradias. No entanto, não foi sem resistência – grupos de conservação permanecem atentos para que o desenvolvimento siga o Plano Diretor de Jackson, e a proteção da vida selvagem ainda é primordial. Como exemplo, em agosto de 2025 o Conselho Municipal negou um pedido de mudança de zoneamento em uma encosta de 6,5 acres (o “Simon Pit”) que um incorporador queria transformar de rural para residencial/comercial de alta densidade buckrail.com buckrail.com. Citando o risco de deslizamento de terra e preocupações com o habitat (um novo levantamento geológico estadual apontou alto risco), as autoridades optaram por manter o local como espaço aberto de baixa densidade buckrail.com buckrail.com. Isso ressalta que fatores ambientais podem se sobrepor às necessidades de moradia em determinados terrenos.

Além disso, a moratória sobre grandes edifícios da cidade de Jackson (promulgada em junho de 2024) interrompeu qualquer novo projeto comercial acima de 3.250 m² no centro até que a cidade atualizasse seus LDRs jacksonwy.gov. Ao longo do final de 2024 e 2025, planejadores urbanos e membros do conselho vêm debatendo novas diretrizes de design – os resultados prováveis incluem limites de altura mais rigorosos, recuos nos andares superiores e exigências de benefícios públicos em grandes projetos. A moratória estava programada para terminar no final de 2024 após a aprovação dessas atualizações jacksonwy.gov, e até o outono de 2025, os incorporadores precisarão seguir as regras revisadas. Para compradores e vendedores, essas nuances de zoneamento têm efeitos indiretos: elas moldam a oferta futura. Quanto mais rigoroso e lento o processo de aprovação, mais valiosos se tornam os imóveis existentes em localizações privilegiadas (devido à escassez). Por outro lado, quando um grande novo empreendimento como um hotel ou complexo de condomínios é aprovado, pode adicionar inventário que modera um pouco o crescimento dos preços nesse segmento. Manter-se informado sobre as mudanças de zoneamento em Jackson/Condado de Teton é, portanto, importante para os participantes do mercado, e muitos o fazem por meio de reuniões públicas ou notícias locais – uma mistura bem Jackson Hole de engajamento cívico de cidade pequena e mercado imobiliário de alto valor.

Infraestrutura e Investimentos Cívicos

O rápido crescimento do mercado imobiliário e do turismo está testando a infraestrutura de Jackson Hole, mas vários investimentos e projetos importantes estão em andamento para aumentar a capacidade e a qualidade de vida:

  • Transporte: O congestionamento de tráfego, especialmente ao longo da Highway 22 e na entrada de Jackson, tem sido um ponto crítico. Em resposta, um importante projeto do Stilson Transit Center and Park-n-Ride teve início em abril de 2025. Isso criará um centro de transporte com 400 vagas de estacionamento, bicicletário coberto e um semáforo dedicado na WY-390 (a estrada de Teton Village) tetonbuildgrant.com. A ideia é permitir que visitantes e trabalhadores estacionem fora da cidade e peguem ônibus (START buses) para Jackson ou para o resort de esqui, aliviando o tráfego de carros. O condado garantiu financiamento federal do BUILD grant e até envolveu o Jackson Hole Mountain Resort (que doou o terreno) para viabilizar o projeto tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com. No final de 2025, o progresso da construção já era visível, com pavimentação e estruturas sendo erguidas tetonbuildgrant.com. Este centro de transporte deve estar operacional até 2026, o que pode reduzir visivelmente o congestionamento nas rodovias e melhorar os tempos de deslocamento – um ponto positivo para o mercado imobiliário nas áreas de Wilson/Village e para quem se preocupa com os desafios do crescimento de Jackson.
  • Estradas e Pontes: O Departamento de Transportes de Wyoming (Wyoming DOT) tem feito melhorias na Highway 22, a principal via leste-oeste. Em 2025, concluíram uma nova ponte sobre o Snake River na WY-22 e estavam finalizando o asfaltamento e conexões dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Também realizaram grandes obras de estabilização no “Teton Pass Big Fill Slide” – um trecho da estrada propenso a deslizamentos em direção a Idaho – para garantir que a rota permaneça segura e aberta dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Essas melhorias significam maior resiliência e capacidade nas rotas das quais tanto os moradores quanto os proprietários de casas de luxo dependem. Uma WYO-22 mais suave, com uma ponte mais larga, além de um Teton Pass mais seguro, tornam áreas periféricas (como Teton Valley, ID, ou bairros do lado oeste de WY) mais acessíveis e, portanto, mais atraentes para desenvolvimento (na medida permitida).
  • Aeroporto: O Aeroporto de Jackson Hole (JAC) é a porta de entrada para muitos compradores de luxo e turistas, e está recebendo melhorias. Em 2022, o aeroporto fechou para reconstrução da pista, e em 2025 uma série de projetos continuou, incluindo uma área de degelo expandida e taxiways melhorados jacksonholeairport.com para lidar com as operações de inverno de forma mais eficiente. Também demoliram um antigo hangar para construir um novo prédio administrativo e terminal FBO, com o objetivo de ter uma instalação moderna e ecológica até 2026 jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. Esses investimentos ajudarão o aeroporto a acomodar o crescimento (o número de passageiros bateu recordes nos últimos anos) sem mais ruído ou atrasos. Para o mercado imobiliário, um aeroporto bem funcional é crucial – ele sustenta o mercado de segundas residências (acesso rápido para os proprietários) e a demanda de aluguel turístico.
  • Instalações Públicas: A cidade e o condado, impulsionados pelas recentes receitas fiscais, também investiram em infraestrutura cívica. Um novo Centro de Justiça do Condado de Teton foi aprovado em 2025, para reconstruir e expandir o tribunal e a cadeia no centro da cidade jacksonwy.gov jacksonwy.gov. Também há projetos em andamento para modernizar utilidades, ciclovias (a conexão da Greater Yellowstone Trail por Wilson foi concluída em 2024 tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com) e parques. Embora isso possa não impactar diretamente os preços dos imóveis, melhora a qualidade de vida que atrai pessoas para Jackson Hole.

Em essência, a infraestrutura está gradualmente acompanhando o desenvolvimento. Essa é uma tendência positiva para as perspectivas imobiliárias: significa que o vale pode lidar um pouco melhor com o crescimento, o que incentiva tanto os moradores locais a permanecerem quanto os recém-chegados a investirem. No entanto, a infraestrutura provavelmente continuará sendo um fator limitante – há apenas uma estrada principal de entrada/saída e capacidade finita no estreito vale de Jackson. A comunidade está tentando um equilíbrio: investir em infraestrutura inteligente (por exemplo, transporte público, moradia para trabalhadores) para aliviar a pressão, mas evitar construir demais a ponto de colocar em risco o próprio ambiente e o caráter que tornam Jackson Hole especial.

Clima Ambiental e Político

Finalmente, fatores ambientais e políticos influenciam profundamente o mercado. O Condado de Teton é conhecido por sua ética de conservação – 97% de suas terras são públicas (parques nacionais, floresta nacional, refúgios) jacksonhole-real-estate.com, e até mesmo grande parte das terras privadas está sob servidão de conservação. Isso cria uma escassez inerente de terras desenvolvíveis, garantindo efetivamente a valorização do valor imobiliário a longo prazo à medida que a demanda aumenta. Os compradores estão muito cientes disso: possuir uma propriedade em Jackson Hole é como possuir uma parte de uma oferta quase finita. Líderes políticos e eleitores têm consistentemente favorecido políticas que protegem áreas abertas e a vida selvagem. Por exemplo, quando o adensamento é permitido (como em Northern South Park), ele vem com exigências rigorosas para parques, corredores de vida selvagem e pegada limitada buckrail.com buckrail.com. Existe uma ativa Jackson Hole Conservation Alliance e outros grupos que monitoram propostas de desenvolvimento. Espere debates contínuos sobre questões como a expansão da Snow King Mountain (que foi polêmica, mas está em grande parte resolvida agora), gôndolas ou teleféricos propostos, e qualquer tentativa de invadir paisagens queridas.

Um fator ambiental com potencial impacto imobiliário é clima e riscos naturais. O clima de Jackson Hole é geralmente frio e com neve – ótimo para esquiar, embora a seca e os incêndios florestais no Oeste em geral sejam preocupações. O vale em si tem algum risco de incêndio em suas encostas arborizadas, mas grandes incêndios são menos frequentes aqui do que em regiões mais secas. Em vez disso, enchentes (de degelo ou chuvas intensas) e deslizamentos de terra são os perigos naturais mais prováveis de afetar propriedades. Os mapas de suscetibilidade a deslizamentos do Wyoming Geological Survey de 2023 levaram o condado a ser muito cauteloso ao aprovar construções em encostas íngremes buckrail.com. Como vimos com a negação do Simon Pit, uma maior consciência do risco geológico pode parar um projeto imediatamente buckrail.com buckrail.com. Compradores interessados em lotes em encostas ou casas à beira de penhascos agora consultam rotineiramente esses mapas e podem precisar de estudos de engenharia – o que pode ser um fator de desestímulo ou um ponto de negociação de preço.

No front político, a política estadual de Wyoming é bastante pró-desenvolvimento e favorável aos direitos de propriedade em comparação com a política local de Jackson. Houve discussões na legislatura estadual sobre limitar a autoridade de zoneamento local para forçar as comunidades a permitirem mais habitação (uma tendência vista também em outros estados) wyofile.com. Embora nada drástico tenha sido aprovado até 2025, qualquer medida desse tipo poderia afetar Jackson ao possivelmente flexibilizar um pouco o zoneamento. No entanto, dado o peso político de Jackson Hole e suas circunstâncias únicas, é mais provável que a comunidade mantenha um controle rigoroso. Um exemplo recente: o estado considerou uma legislação para reduzir o limite para que vizinhos protestem contra mudanças de zoneamento (facilitando o aumento da densidade), conhecida como as emendas Smith-Collins wyofile.com. Grupos de conservação se mobilizaram para garantir que as preocupações ambientais permaneçam centrais em quaisquer dessas mudanças jhalliance.org jhalliance.org. O resultado dessas correntes políticas ajudará a definir quanto de novas moradias poderá ser criado sem litígios ou referendos.

Resumindo, o ambiente e a ética política de Jackson Hole atuam tanto como salvaguarda quanto como guardião do mercado imobiliário. Eles preservam o cenário deslumbrante e a exclusividade que tornam o mercado tão atraente (e caro), mas também impõem um limite ao crescimento que pode agravar a escassez de oferta. Os participantes do mercado, especialmente incorporadores e investidores, precisam navegar isso com cuidado – muitas vezes fazendo parcerias com organizações locais ou contribuindo para objetivos comunitários (como habitação para trabalhadores ou proteção de habitats) para obter apoio para seus projetos. Para o comprador ou vendedor típico, esses fatores se manifestam como pano de fundo para a estabilidade de longo prazo do mercado: pode-se ter confiança razoável de que não haverá uma superconstrução repentina ou perda da beleza natural que prejudique os valores das propriedades. Pelo contrário, o compromisso político com a conservação garante efetivamente que o mercado imobiliário de Jackson Hole continuará sendo um ativo valorizado e caro no futuro.

Perspectiva de Longo Prazo (2025–2028)

Olhando para frente até 2028, o mercado imobiliário de Jackson Hole está posicionado para permanecer forte, com alguma evolução em direção ao equilíbrio. Os principais elementos da perspectiva de longo prazo incluem:

  • Demanda Continuadamente Alta: O apelo fundamental de Jackson Hole – natureza de classe mundial, lazer e os benefícios fiscais de Wyoming – não vai desaparecer. Na verdade, o aumento do trabalho remoto e a contínua geração de riqueza nos EUA podem trazer mais indivíduos de alta renda para lugares como Jackson. Salvo uma grande recessão, espere que a demanda permaneça elevada, especialmente para casas de luxo e qualquer novo estoque. A reputação do vale como um refúgio seguro para riqueza (tanto financeira quanto em qualidade de vida) foi consolidada na pandemia e provavelmente persistirá. Compradores internacionais também podem aumentar se as viagens se normalizarem totalmente.
  • Aumento Gradual da Oferta (Principalmente Direcionada): No horizonte, veremos novos estoques surgindo aos poucos de projetos já aprovados. O desenvolvimento de Northern South Park, por exemplo, pode adicionar mais de mil casas, mas essas serão construídas em fases provavelmente até o final da década de 2020 e, em grande parte, vendidas sob programas especiais para moradores locais. Da mesma forma, novos condomínios no Snow King ou futuros híbridos de hotel-condomínio vão adicionar algumas unidades a preço de mercado. O pipeline de 219 unidades de habitação para força de trabalho com conclusão até 2025 tetoncountywy.gov e mais nos anos seguintes (algumas listadas para 2026 no Housing Supply Plan tetoncountywy.gov) ajudará a reter trabalhadores essenciais e talvez esfriar um pouco a corrida por aluguéis. No entanto, essas adições são relativamente pequenas no contexto geral e em sua maioria de uso restrito ou nichadas. Elas dificilmente vão impactar de forma significativa os preços das casas de mercado aberto – atendem mais às necessidades da comunidade do que criam oportunidades para investidores. Em resumo, a oferta vai crescer, mas não haverá uma enxurrada de novas construções devido ao ambiente regulatório. O estoque de casas à venda deve, portanto, permanecer historicamente baixo, mesmo que melhore em relação aos níveis extremamente baixos de 2021–2022.
  • Trajetória de Preços: Crescimento Moderado, Não Uma Bolha: Após a estabilização em 2023–2025, muitos especialistas antecipam que os valores das casas em Jackson Hole retomarão uma subida modesta anualmente até 2028. Podemos ver algo como uma valorização média anual de um dígito baixo a médio, o que é mais sustentável do que os saltos de 20–30% do início dos anos 2020. Imóveis de alto padrão podem até mesmo se estabilizar ou valorizar muito lentamente, especialmente à medida que mais listagens de luxo chegam ao mercado e os compradores têm mais opções (o estoque de luxo em meados de 2025 estava 31% maior ano a ano kwjacksonhole.com, indicando um leve excesso de oferta na faixa acima de US$ 8 milhões). Dito isso, o piso dos preços é bastante firme – a limitação de terras e a base de proprietários abastados tornam uma queda ao estilo de 2008 muito improvável. Na verdade, Jackson Hole historicamente foi protegido: mesmo durante recessões nacionais, o volume pode cair, mas os preços tendem a se manter melhor do que em outros lugares. Um cenário possível para 2028 é uma leve mudança para um mercado de compradores em alguns segmentos se as taxas de juros permanecerem altas e mais vendedores decidirem vender no auge dos preços. O Resort Report da Sotheby’s apontou sinais iniciais de um possível “mercado de compradores pela primeira vez em anos” surgindo jacksonhole-real-estate.com. Isso se manifestaria em tempos de listagem mais longos e mais negociações, em vez de quedas bruscas de preço. Até 2028, poderemos ver um equilíbrio onde os compradores têm mais espaço para negociar e os ganhos anuais de preço são modestos, mas os valores ainda estão em níveis recordes ou próximos disso em termos nominais.
  • Perspectiva de Aluguel & Investimento: O mercado de aluguel por temporada deve permanecer robusto até 2028. O turismo para Jackson Hole (e Grand Teton/Yellowstone) deve continuar muito forte; há também uma tendência de viajantes mais abastados preferirem alugar casas em vez de hotéis, o que beneficia os proprietários de STR. A menos que o condado imponha novos limites rigorosos para STR (o que atualmente não está em pauta, mas a pressão da comunidade será observada), possuir um imóvel do tipo Airbnb em Jackson continuará gerando retornos sólidos. Os aluguéis de longo prazo podem aliviar um pouco se esses projetos de habitação para trabalhadores se concretizarem, mas dado o crescimento do emprego e nenhum sinal de excesso de construção, os aluguéis provavelmente continuarão subindo lentamente, sustentando o valor do investimento. Um fator X é a economia em geral: se houver uma recessão, as viagens de férias podem diminuir, suavizando temporariamente a renda de aluguel de curto prazo – mas mesmo em recessões, segmentos realmente ricos costumam continuar viajando, e Jackson Hole tende para o turismo de alto padrão.
  • Taxas de Juros e Financiamento: O ambiente de taxas de juros em 2025 esfriou parte da demanda de médio porte, mas para 2026–2027 muitas previsões esperam que as taxas se normalizem para baixo à medida que a inflação é controlada. Se as taxas de hipoteca voltarem, digamos, para a faixa de 4–5% até 2027, isso poderia liberar uma nova onda de compradores que estavam à margem. O público comprador de Jackson é menos sensível à taxa (lembre-se de que cerca de 79% das compras recentes foram à vista em alguns períodosjacksonholerealestatereport.com), mas o mercado intermediário e os compradores locais que buscam imóveis melhores são definitivamente afetados pelo financiamento. Assim, taxas mais baixas podem impulsionar a atividade e os preços em condomínios e casas unifamiliares abaixo de ~$3M, à medida que mais pessoas competem. Por outro lado, se as taxas permanecerem altas ou subirem, Jackson pode depender ainda mais de compradores/investidores à vista, e o volume pode desacelerar enquanto os preços estagnam no topo. Assim, a economia macro terá um papel, mas dado o nível de riqueza deste mercado, o efeito será mais sobre o volume de vendas do que sobre oscilações drásticas de preço.
  • Perspectiva Comunitária e Política: Até 2028, algumas iniciativas atuais (como Northern South Park, melhorias no transporte, etc.) terão se concretizado, esperançosamente aliviando as dores do crescimento que Jackson tem sentido (trânsito, falta de trabalhadores). A comunidade provavelmente continuará lidando com a questão de como receber o crescimento em seus próprios termos. Podemos ver regras adicionais como códigos de energia mais rigorosos para novas casas (para abordar a sustentabilidade) ou até mesmo limites para o tamanho de mansões (um debate que surge periodicamente à medida que casas de 15.000 pés² aparecem em uma região famosa por sua beleza natural). Mudanças ambientais, como invernos mais curtos ou padrões de neve alterados devido às mudanças climáticas, também podem impactar sutilmente o mercado imobiliário – se as temporadas de esqui encurtarem, talvez o verão se torne ainda mais dominante, mudando os padrões de aluguel; ou mais fumaça de incêndios florestais no verão (como já ocorreu ocasionalmente) pode afetar a atratividade nas margens. Isso é especulativo, mas vale observar como fatores de longo prazo.

No geral, as perspectivas para o mercado imobiliário de Jackson Hole entre 2025–2028 são de força persistente com uma dose de estabilização. Este mercado está amadurecendo do frenesi para uma fase em que a qualidade, e não apenas a quantidade, prevalece: as melhores propriedades com preços justificados serão negociadas, novos empreendimentos serão pensados e lentos, e os valores provavelmente seguirão uma tendência de alta em um ritmo saudável, ainda que não exorbitante. Para os compradores, os próximos anos podem oferecer melhores oportunidades para comprar – mais opções do que a escassez de 2021, e possivelmente menos concorrência em imóveis com preços acima do mercado. Para os vendedores, ainda é um excelente mercado para obter ganhos, mas as expectativas devem ser ajustadas (valorização anual de dois dígitos provavelmente ficou para trás, pelo menos por enquanto). E para a comunidade, a esperança é que até 2028 Jackson Hole continue sendo a extraordinária cidade de montanha que é – exclusiva, mas inclusiva onde importa, desenvolvida, mas não excessivamente, e equilibrando continuamente economia e ecologia. Esse equilíbrio, como sempre, definirá a trajetória final do mercado imobiliário.

Fontes

Roman Bednarski