Globale Immobilien-Achterbahnfahrt: Steigende Verkäufe, Mega-Deals & Wohnungs-Schocks (24.–25. Sept. 2025)

September 25, 2025
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Global Real Estate Whiplash: Soaring Sales, Mega-Deals & Housing Shocks (Sept 24–25, 2025)
  • US-Hausverkäufe trotzen den Erwartungen: Die Verkäufe neuer US-Häuser stiegen im August sprunghaft um 20 % auf ein 3½-Jahreshoch, aber Analysten nennen es einen Ausreißer, der wahrscheinlich nicht von Dauer ist reuters.com reuters.com. Hohe Hypothekenzinsen halten Käufer weiterhin zurück, und Experten erwarten nur eine moderate Erholung bis 2027 reuters.com reuters.com.
  • Fed lockert, Hypothekenentlastung gering: Die US-Notenbank senkte die Zinsen letzte Woche um 0,25 % (auf 4,00–4,25 %) und signalisiert weitere Senkungen reuters.com. Dennoch bleiben die 30-jährigen Hypothekenzinsen bei etwa ~6,5 % und wurden durch den Schritt der Fed kaum beeinflusst reuters.com, sodass die Erschwinglichkeit für Käufer weiterhin angespannt bleibt.
  • 4-Milliarden-Dollar-Mega-Fusion im Maklergeschäft: In einem spektakulären Deal hat Compass zugestimmt, den Rivalen Anywhere Real Estate für 4,2 Milliarden US-Dollar zu übernehmen und damit eines der größten Wohnimmobilienmaklerunternehmen der Welt zu schaffen reuters.com. Die Aufsichtsbehörden untersuchen den Handel rund um frühere Übernahmeangebote, da die Fusion die Maklerlandschaft neu gestaltet.
  • Chinas Wohnungskrise & politische Maßnahmen: Die Immobilienkrise in China hat sich verschärft, Experten fordern Rettungsmaßnahmen. Ein Berater der PBOC warnte, dass die Stabilisierung des Immobilienmarktes entscheidend für die Wirtschaft sei fxempire.com, und Peking lockerte die Regeln für ausländische Immobilienkäufer, um die Nachfrage anzukurbeln sixthtone.com sixthtone.com. Trotz Hoffnung auf Konjunkturmaßnahmen bleibt das Verbrauchervertrauen angesichts fallender Immobilienpreise nahe Rekordtiefs.
  • Europas kommerzielles „Zombieland“: Europas Markt für Gewerbeimmobilien bleibt blockiert, mit Verkäufen nahe dem Tiefstand des Jahrzehnts reuters.com. Insider nennen es ein „Zombieland“ aus gestrandeten Büros und Einkaufszentren reuters.com. Investoren stoßen endlich notleidende Vermögenswerte ab (z. B. Frankfurts insolventer Trianon-Turm steht zum Verkauf reuters.com), aber eine vollständige Erholung bleibt aus.
  • Boom bei Industrie & REITs: Der Rechenzentrums-Sektor ist dank KI-Nachfrage heiß begehrt – der ehemalige US-Energieminister Rick Perrys Fermi Data Center REIT hat einen Börsengang beantragt und strebt eine Bewertung von 13 Milliarden $ an reuters.com reuters.com. In Singapur sammelte Centurion Accommodation REIT 771 Mio. S$ (~599 Mio. $) beim zweitgrößten Börsengang des Jahres ein und startete 11 % über dem Ausgabepreis reuters.com reuters.com, was auf eine wiederbelebte Anlegernachfrage nach Immobilienfonds hindeutet.

Makroökonomischer Hintergrund: Zinsen, Inflation und Wohnungsfinanzierung

Die globalen Immobilienmärkte schwanken vor dem Hintergrund einer sich verändernden Geldpolitik und hartnäckiger Inflation. In den Vereinigten Staaten hat die Federal Reserve die Lockerung der Geldpolitik zum ersten Mal seit Jahren wieder aufgenommen – sie senkte ihren Leitzins um 25 Basispunkte auf eine Spanne von 4,00–4,25 % reuters.com. Diese Kehrtwende, die letzte Woche angekündigt wurde, erfolgt, da die politischen Entscheidungsträger endlich sehen, dass die Inflation sich dem Ziel nähert. Die Fed prognostiziert ein „gleichmäßiges Tempo der [Zins-]Senkungen“ bis Ende 2025 reuters.com, um die Kreditkosten zu senken. Die US-Hypothekenzinsen bleiben jedoch trotz des dovishen Kurses der Fed erhöht. Die durchschnittliche 30-jährige Festhypothek liegt bei etwa 6,3–6,5 %, weit entfernt von den unter 4 % liegenden Zinssätzen der 2010er Jahre reuters.com. Analysten weisen darauf hin, dass Fed-Zinssenkungen in erster Linie kurzfristige Renditen senken, während langfristige Treasury-Renditen – die die Hypothekenpreise bestimmen – hoch bleiben reuters.com. Daher wird jede Entlastung bei Hypotheken für Hauskäufer begrenzt und schrittweise erfolgen, sodass die Erschwinglichkeit vorerst angespannt bleibt.

Auch auf der anderen Seite des Atlantiks stehen die Zentralbanken an einem Wendepunkt. Die Bank of England beließ ihren Leitzins auf ihrer Sitzung Mitte September nach einer langen Reihe von Zinserhöhungen zur Eindämmung der Inflation unverändert bei 4,0 % bankofengland.co.uk. Die Inflation im Vereinigten Königreich ist nach wie vor die höchste unter den großen Volkswirtschaften (3,8 % im Juli) und wird voraussichtlich in diesem Monat kurzzeitig 4 % erreichen reuters.com, sodass die BoE die Zinsen länger auf restriktivem Niveau hält. Unterdessen hat die Europäische Zentralbank signalisiert, dass sie den Zinsgipfel erreicht haben könnte, und balanciert nun Inflationsrisiken, die laut Offiziellen inzwischen „sehr ausgewogen“ sind asianbondsonline.adb.org. Die hohen Zinsen haben die Finanzierung und Investitionen im europäischen Immobiliensektor deutlich gebremst, was sich in Notverkäufen und verhaltenen Transaktionsvolumina zeigt (unten näher erläutert).

In Asien steht Chinas Zentralbank (PBOC) vor dem gegenteiligen Dilemma – das Wachstum schwächelt, doch eine zu starke Lockerung könnte Spekulationsblasen anheizen. Die Zinssenkung der Fed verschafft der PBOC mehr Spielraum, ohne Kapitalflucht auszulösen reuters.com. Dennoch agieren die chinesischen Entscheidungsträger vorsichtig: Sie haben bislang darauf verzichtet, die Zinssenkung der Fed nachzuvollziehen. Der Chefökonom für China bei Nomura erwartet, dass die PBOC unmittelbare Zinssenkungen vermeidet, um zu verhindern, „Öl ins Feuer zu gießen“ angesichts des boomenden chinesischen Aktienmarkts reuters.com. Da die wichtigsten Zinssätze in China bereits auf Rekordtiefs liegen, setzen die Behörden stattdessen auf gezielte Unterstützung und fiskalische Anpassungen, um den angeschlagenen Immobiliensektor zu stützen.

Bemerkenswert ist, dass die chinesischen Regulierungsbehörden Mitte September eine neue Regelung eingeführt haben, um den Immobilienkauf durch Ausländer und Übersee-Chinesen zu erleichtern. Die Staatliche Devisenaufsicht (SAFE) erlaubt es ausländischen Personen nun, sofort nach Unterzeichnung eines Kaufvertrags Fremdwährungen für eine Anzahlung umzutauschen, anstatt auf eine lokale Registrierung zu warten sixthtone.com. Diese Reform löst ein Dilemma, das grenzüberschreitende Käufer lange frustrierte, und vereinfacht den Zahlungsprozess erheblich. SAFE hat zudem bestimmte Kapitalverkehrskontrollen gelockert – der Kauf von Wohnimmobilien wurde von der „Negativliste“ eingeschränkter Devisennutzungen gestrichen sixthtone.com. Praktisch bedeutet das, dass ausländische Fachkräfte in China (und Expats) leichter Immobilien erwerben können und ausländisches Einkommen flexibler für Immobilieninvestitionen genutzt werden kann. Branchenkenner sprechen von einem bedeutenden Schritt in Chinas Öffnung, erwarten jedoch keinen Zustrom ausländischen Kapitals – vielmehr gehe es um „willkommene Erleichterung“ für Expats, die sich in China niederlassen sixthtone.com sixthtone.com. Zusammen mit Steuererleichterungen und der Lockerung von Kaufbeschränkungen für inländische Käufer in vielen chinesischen Städten zeigt dies jedoch Pekings wachsende Dringlichkeit, den Wohnungsmarkt zu stabilisieren.

Wohnimmobilien: Überraschender Aufschwung vs. anhaltende Erschwinglichkeitskrise

Vereinigte Staaten – Eine Geschichte von zwei Märkten: Der US-Immobilienmarkt sendete diese Woche ein paradoxes Signal. Verkäufe von Neubauten (neu gebaute Einfamilienhäuser) sprangen im August um 20,5 % nach oben auf eine annualisierte Rate von 800.000 Einheiten – der höchste Wert seit Anfang 2022 reuters.com. Dieser schockierende Anstieg – gemeldet vom Handelsministerium am 24. September – übertraf die Prognosen deutlich (Ökonomen hatten nur etwa 650.000 Einheiten erwartet) reuters.com. Die Verkäufe stiegen in allen Regionen (insbesondere ein monatlicher Sprung von 72 % im Nordosten) reuters.com. Das Angebot an neuen Häusern zum Verkauf fiel auf den niedrigsten Stand seit acht Monaten reuters.com, und der mittlere Preis für ein neues Haus stieg um 1,9 % auf 413.500 $ reuters.com. Auf den ersten Blick deutet dies auf einen plötzlichen Nachfrageschub hin, aber Experten mahnen zur Vorsicht. „Es gibt keinen offensichtlichen Auslöser… Ich erwarte, dass dieser Anstieg in den kommenden Monaten weitgehend wieder rückgängig gemacht wird“, sagte Stephen Stanley, Chefökonom bei Santander US reuters.com. Er und andere weisen darauf hin, dass die Daten zu Neubauten notorisch volatil und revisionsanfällig sind reuters.com reuters.com. Der Anstieg widerspricht auch anderen Indikatoren – das Vertrauen der Bauunternehmer schwindet und die Hypothekenzinsen begannen erst im September spürbar zu sinken reuters.com. Kurz gesagt, Analysten halten den Boom im August für einen Ausreißer, der möglicherweise darauf zurückzuführen ist, dass Bauunternehmen die Preise für überschüssige Lagerbestände senken, oder einfach statistisches Rauschen darstellt. Angesichts eines schwächeren US-Arbeitsmarktes könnte jeder Aufschwung am Immobilienmarkt nur von kurzer Dauer sein, sofern die Finanzierungskosten nicht deutlich sinken reuters.com.

Die breitere US-Immobilienaktivität bleibt in einer Sackgasse stecken. Eine Reuters-Umfrage unter Immobilienexperten in diesem Monat unterstreicht den zurückhaltenden Ausblick: Der Verkauf bestehender Häuser (90 % des Marktes) schleppt sich mit etwa 4,0 Millionen auf das Jahr hochgerechnet dahin, deutlich weniger als der Höchststand von 6,6 Millionen im Jahr 2021 reuters.com. Hausbesitzer, die an extrem niedrige Hypothekenzinsen gebunden sind, zögern zu verkaufen, und Erstkäufer stehen vor anhaltenden Problemen bei der Erschwinglichkeit reuters.com. Während das Angebot an Häusern auf dem Markt auf den höchsten Stand des Jahrzehnts gestiegen ist, liegt das zum Teil daran, dass Häuser länger unverkauft bleiben reuters.com. Der S&P Case-Shiller-Index zeigt, dass die Immobilienpreise vier Monate in Folge gesunken sind – der erste anhaltende Rückgang seit 2013 reuters.com. Die Preisprognosen wurden nach unten korrigiert: Die US-Immobilienwerte sollen 2025 nur um etwa +2,1 % und 2026 um +1,3 % steigen, deutlich weniger als die bisherigen Prognosen (3,5 % jährlich) reuters.com. Einige Analysten rechnen sogar mit moderaten Preiskorrekturen in naher Zukunft. „Die Nachfrage nach Wohnraum wird schwach bleiben … wir könnten gezwungene Verkäufer sehen, wenn die Arbeitslosigkeit steigt, was in den nächsten 6–12 Monaten zu einer gewissen Korrektur der Hauspreise führen könnte“, warnte James Knightley, Chefvolkswirt International bei ING reuters.com. Dennoch wird jede Preisentlastung für Käufer nur schrittweise erfolgen. Alle 25 Ökonomen in der Reuters-Umfrage waren sich einig, dass sinkende Zinsen im Jahr 2025 die Erschwinglichkeit verbessern werden – aber die meisten warnten, dass die Entlastung nur gering ausfallen wird, da nur mit moderaten Rückgängen bei den Hypothekenzinsen zu rechnen ist reuters.com. Selbst bis 2027 werden die 30-jährigen Hypothekenzinsen voraussichtlich bei etwa 6,2 % liegen, immer noch deutlich höher als vor 2020 reuters.com. Im Grunde bleibt der amerikanische Traum vom Eigenheim für viele auf Eis, das Durchschnittsalter der Erstkäufer liegt nun bei einem Rekordwert von 38 Jahren reuters.com. Wie Knightley es ausdrücktees wird, „Der Kauf eines Eigenheims wird für die meisten jungen Amerikaner noch eine ganze Weile unerreichbar sein“ reuters.com.

Ein Lichtblick auf dem US-Immobilienmarkt war der Neubau, da Bauunternehmen Zinsvergünstigungen und Anreize bieten können, um Käufer anzulocken, die keine erschwinglichen Bestandsimmobilien finden. Doch selbst dieser Sektor steht vor Gegenwind, da das Wirtschaftswachstum abkühlt. Die Wohnungsbauinvestitionen sind im ersten Halbjahr 2025 zurückgegangen reuters.com. Die Baubeginne von Einfamilienhäusern sind auf ein Tief von fast 2½ Jahren gefallen, nachdem es im Sommer zuvor ein Überangebot an unverkauften Neubauten gab reuters.com. Bauunternehmen ziehen sich von Projekten zurück, bei denen sie keine profitablen Margen erzielen können. Die überraschend guten Verkaufszahlen neuer Häuser im August könnten vorübergehend etwas Inventar abbauen, aber wenn sich dies im nächsten Monat wie erwartet umkehrt, könnten die Bauunternehmen im Winter noch vorsichtiger werden.

Europa & Großbritannien – Abkühlende Märkte: In Großbritannien und Europa kämpfen auch die Wohnimmobilienmärkte mit höheren Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheit. Im Vereinigten Königreich beginnen die Immobilienpreise nach einer widerstandsfähigen Phase zu nachzugeben. Die jüngste RICS-Umfrage (Royal Institution of Chartered Surveyors) zeigte, dass es im August die am weitesten verbreiteten Preisrückgänge seit über 18 Monaten gab reuters.com. Der Hauspreis-Saldo von RICS fiel auf –19 (was bedeutet, dass deutlich mehr Gutachter Preisrückgänge als -anstiege sehen), der schwächste Wert seit Anfang 2024 reuters.com. Die Nachfrage der Käufer trocknet aus: Neue Kaufanfragen fielen auf den niedrigsten Stand seit Mai, da potenzielle Käufer angesichts wirtschaftlicher Sorgen und Hypothekenzinsen von über 6 % zurückschrecken reuters.com. „Mit nachlassender Nachfrage und rückläufigen Verkäufen spürt der Immobilienmarkt eindeutig die Auswirkungen anhaltender Unsicherheit“, sagte RICS-Analyst Tarrant Parsons reuters.com. Hartnäckige Inflation und Unsicherheit über den künftigen Zinskurs belasten die Stimmung der Käufer stark reuters.com. Tatsächlich sinkt die Inflation im Vereinigten Königreich nur langsam (immer noch etwa 7 % VPI, wobei der Kernwert hartnäckig bleibt), sodass die Märkte erwartet hatten, dass die BoE die Zinsen länger hoch hält – was sie auch getan hat. Hinzu kommt die Spekulation über fiskalische Maßnahmen (ein bevorstehender Staatshaushalt, der möglicherweise die Grundsteuer oder die Kapitalertragsteuer erhöht), sodass viele britische Käufer und Verkäufer eine Pause einlegen. Die Hauspreisindizes der Kreditgeber zeigten im Sommer zwar noch moderate Jahreszuwächse, aber die Dynamik lässt nach. Der Druck auf den Mietmarkt bleibt jedoch extrem: Die RICS-Umfrage ergab, dass die Mieternachfrage das Angebot bei weitem übersteigt, was die Mieterwartungen stark steigen lässt reuters.com. Vermieter verkaufen Immobilien oder fügen keine neuen Mietobjekte hinzu (neue Vermieteranweisungen gingen so stark zurück wie seit April 2020 nicht mehr), während die Nachfrage steigt reuters.com. Das deutet auf anhaltende Mietpreisinflation und Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit für Mieter hin, selbst wenn das Wachstum der Immobilienpreise nachlässt. Die Situation im Vereinigten Königreich steht beispielhaft für einen breiteren europäischen Trend: Während die Immobilienpreise in vielen Märkten (z. B. Skandinavien und Deutschland) von Rekordhöhen abgekühlt sind, sind die Finanzierungskosten so hoch, dass die Transaktionsvolumina gedämpft bleiben und die Mietmärkte unter Druck stehen.

Auf dem europäischen Kontinent sind die Wohnungsmärkte sehr unterschiedlich, aber viele Großstädte erscheinen im Verhältnis zu den Fundamentaldaten weiterhin als überbewertet. Bemerkenswert ist, dass der UBS Global Real Estate Bubble Index 2025 – der diese Woche veröffentlicht wurde – Miami als die Weltstadt mit dem höchsten Blasenrisiko einstuft (gestützt durch einen Anstieg von Investoren- und Auslandsnachfrage in den letzten Jahren), gefolgt von Tokio und Zürich ubs.com. Mehrere europäische Hauptstädte bleiben im Bereich erhöhten Risikos: Amsterdam, Genf und Paris verzeichneten ein Preiswachstum, das Einkommen und Mieten überstieg, obwohl Paris nun aufgrund der jüngsten Stagnation als niedriges Blasenrisiko eingestuft wird ubs.com ubs.com. Madrid verzeichnete tatsächlich das stärkste Preiswachstum (inflationsbereinigt) unter den Weltstädten im vergangenen Jahr ubs.com – Spaniens Hauptstadt boomt dank ausländischer Investoren und digitaler Nomaden – dennoch bewertet UBS das gesamte Blasenrisiko Madrids als moderat, nicht extrem ubs.com. Im Gegensatz dazu werden London, Mailand und New York derzeit als Städte mit niedrigem Blasenrisiko eingestuft ubs.com, nach Jahren mit begrenztem Preiswachstum und im Fall von London sogar einem realen Preisrückgang. Hongkong, San Francisco und Hongkong wurden im Index ebenfalls als risikoarm bewertet ubs.com – eine bemerkenswerte Veränderung für Märkte wie HK und SF, die noch vor wenigen Jahren an der Spitze dieser Liste standen. Das Fazit der UBS-Studie: Die globalen Immobilienpreise haben sich abgeflacht (null reales Wachstum in den letzten 4 Quartalen insgesamt), da Erschwinglichkeitsprobleme zunehmen ubs.com. Die zuvor extrem niedrigen Zinsen befeuerten Preisbooms, aber die höheren Zinsen von 2023–2025 haben diese Booms zum Stillstand gebracht, und einige überhitzte Märkte erleben leichte Korrekturen. Das Risiko starker Preiseinbrüche scheint in den meisten Städten dank weiterhin gesunder Beschäftigung und strengerer Kreditvergabestandards nach 2008 begrenzt. Allerdings ist die Ära der schnellen Preissteigerungen vorerst vorbei, und der Immobilienmarkt tritt weltweit in eine Phase ein, die man als schwelende Stagnation bezeichnen könnte.

China – Vertiefende Flaute, Rufe nach Unterstützung: In China bleibt der weltweit zweitgrößte Immobilienmarkt in einem beispiellosen Abschwung gefangen. Die Preise für Neubauten fallen Monat für Monat in den meisten Städten (seit über einem Jahr Rückgang), trotz dutzender staatlicher Lockerungsmaßnahmen. Die Immobilienverkäufe nach Fläche sind bis August im Jahresvergleich um etwa 5–7 % zurückgegangen fxempire.com. Die Investitionen in die Immobilienentwicklung sind in den ersten acht Monaten 2025 um 12,9 % eingebrochen fxempire.com, was widerspiegelt, dass Bauträger Projekte wegen Liquiditätsengpässen stoppen. Die Stimmung ist am Tiefpunkt: Ein chinesischer Immobilienklimaindex fiel den fünften Monat in Folge auf 93,0 (wobei 100 = neutrale Stimmung) fxempire.com. Das Verbrauchervertrauen in China ist ebenfalls erschüttert, vor allem wegen des Immobiliencrashs – der Verbrauchervertrauensindex sank im Juni auf 87,9, nahe dem niedrigsten Stand seit Beginn der Aufzeichnungen fxempire.com. Die anhaltende Immobilienkrise ist ein Schlüsselfaktor, der Chinas gesamtwirtschaftliches Wachstum bremst und das Land Anfang des Jahres an den Rand der Deflation gebracht hat.

Inmitten dieser Krise steht Peking unter Druck, entschlossener zu handeln. In dieser Woche kam ein bemerkenswerter öffentlicher Appell von Huang Yiping, einem prominenten Ökonomen und ehemaligen Berater der Zentralbank. Er forderte die chinesischen Behörden auf, fiskalische Unterstützung zur Stabilisierung des Immobilienmarktes zu gewähren, und wies darauf hin, dass „angesichts der systemischen Auswirkungen des Immobiliensektors auf makroökonomische Schwankungen die Stabilisierung dieser Branche entscheidend ist, um den Aufwärtstrend der Gesamtwirtschaft aufrechtzuerhalten“ fxempire.com. Mit anderen Worten: Immobilien sind zu groß, um zu scheitern – sie betreffen direkt Bauarbeitsplätze, die Finanzen der lokalen Regierungen, Banken und das Vermögen der Haushalte. Ohne eine Wende am Immobilienmarkt bleiben Chinas Hoffnungen auf eine konsumgetriebene Erholung gering. Die politischen Entscheidungsträger haben bereits einige Beschränkungen für den Immobilienkauf gelockert (in vielen Städten sind nun niedrigere Anzahlungen und lockerere Hypothekenregeln, insbesondere für Erstkäufer oder Aufsteiger, möglich). Auch die Hypothekenzinsen in China wurden gesenkt – der 1-Jahres-Loan-Prime-Rate liegt nach Senkungen Anfang 2025 bei 3,45 % – und die lokalen Regierungen haben Subventionen eingeführt. Doch bisher konnten diese Maßnahmen den Preisverfall nicht stoppen oder das Vertrauen der Käufer wiederherstellen. Deshalb fordern Stimmen wie die von Huang mutigere Maßnahmen, möglicherweise direkte Staatsausgaben oder steuerliche Anreize, die auf den Wohnungsbau abzielen. Es gibt Gerüchte über ein bevorstehendes Konjunkturpaket, das sich sowohl auf bezahlbaren Wohnraum als auch auf die Fertigstellung angehaltener Projekte notleidender Bauträger konzentriert.

Das Elend der chinesischen Immobilienentwickler sorgt weiterhin für Schlagzeilen. Country Garden, einst Chinas größter Entwickler, entging in den letzten Wochen mehrfach nur knapp einem Zahlungsausfall und durchläuft derzeit eine massive Umschuldung von 14 Milliarden US-Dollar an Auslandsschulden reuters.com reuters.com. Das Unternehmen warnte im August, dass der Verlust im ersten Halbjahr 18 Milliarden ¥ (>2,5 Milliarden US-Dollar) übersteigen könnte, bedingt durch einen 50%igen Einbruch bei den Wohnungsübergaben und hohe Wertberichtigungen reuters.com reuters.com. Evergrande – dessen Zahlungsausfall 2021 diese Krise auslöste – befindet sich ebenfalls weiterhin im Schwebezustand, nachdem die Behörden die Abwicklung angeordnet haben und der Gründer unter Untersuchung steht. Auch kleinere Entwickler kämpfen mit Zahlungsverpflichtungen; Quellen zufolge könnte Sunac beispielsweise eine bevorstehende Anleihefälligkeit nicht bedienen, was eine weitere Welle von Zahlungsausfällen im Ausland auslösen könnte reuters.com. Kurz gesagt: Chinas Immobiliensektor sucht weiterhin nach einem Tiefpunkt. Die Hoffnung ist, dass eine Kombination aus schrittweiser politischer Unterstützung, leichterem Zugang zu Krediten und Zeit die Verkäufe bis Ende 2025 stabilisieren wird reuters.com reuters.com. Prognosen von Ratingagenturen, wie etwa von S&P, deuten auf eine mögliche „Stabilisierung gegen H2 2025“ hin, falls die Maßnahmen greifen reuters.com. Vorerst jedoch bleiben die Daten düster – und die Welt beobachtet, ob Peking nachgibt und ein größeres Rettungspaket schnürt, um eine langanhaltende Belastung der Wirtschaft zu verhindern.

Gewerbe- & Industrieimmobilien: Stress und Chancen

Vereinigte Staaten – Probleme mit Mietregulierung und Brennpunkte der Not: Der Markt für Gewerbeimmobilien in den USA zeigt ein gemischtes Bild. Bestimmte Sektoren wie Mehrfamilienhäuser waren relativ widerstandsfähig – besonders in Städten mit hoher Nachfrage – aber selbst dort zeigen sich unter dem Druck hoher Zinsen und strengerer Regulierung Risse. Ein dramatischer Fall ereignete sich in New York City: 93 Apartmentgebäude (mit über 5.100 mietpreisgebundenen Einheiten), die dem Vermieter Joel Wieners Pinnacle Group gehören, kommen unter den Hammer, nachdem die Eigentümergesellschaft Insolvenz angemeldet hat therealdeal.com. Gerichtsunterlagen zeigen, dass das Portfolio, das größtenteils den Mietpreisregeln von NYC unterliegt (die Mieterhöhungen begrenzen), seine Schulden nicht decken konnte angesichts steigender Ausgaben. Die insolventen Eigentümer schulden einem Kreditgeber über 564 Millionen US-Dollar therealdeal.com. Sie nannten mehrere Belastungen – hohe Zinsen, steigende Betriebskosten durch Inflation, schwache Mieteinnahmen während COVID und strenge, mieterfreundliche Gesetze, die die Einnahmen begrenzen – als Ursachen ihres finanziellen Zusammenbruchs therealdeal.com therealdeal.com. Auch die Verstöße gegen den Wohnungsbaukodex häuften sich, da die Instandhaltung in diesen finanzschwachen Gebäuden aufgeschoben wurde therealdeal.com. Die Situation zeigt, wie selbst der typisch stabile Wohnungsvermietungssektor ins Wanken geraten kann, wenn die Finanzierungskosten steigen und die Regulierung die Margen schmälert. Die Mietrechtsreformen von New York aus dem Jahr 2019, die die Möglichkeiten der Vermieter, regulierte Mieten zu erhöhen oder Einheiten zu entmieten, stark eingeschränkt haben, haben den Wert von mietpreisgebundenen Immobilien erheblich verringert. Zusammen mit Mietrückständen nach der Pandemie und nun 7 % Zinsen auf Hypotheken stehen einige Eigentümer unter Wasser. Eastdil Secured sucht Käufer für das 93-Gebäude-Portfolio, Dutzende Interessenten haben bereits NDAs unterzeichnet therealdeal.com. Beobachter sehen diesen Zwangsverkauf als Gradmesser für den Wert von Mehrfamilienhäusern in einem Hochzinsumfeld. Es könnte zu neuem Eigentum führen, das frisches Kapital für Renovierungen einbringt – aber wahrscheinlich zu einem hohen Abschlag, was die Preise für Apartmentgebäude in NYC neu festlegt.

Auf der positiven Seite gibt es Sonnenseiten im US-Gewerbeimmobilienmarkt. Industrieimmobilien (wie Lagerhäuser und Logistikzentren) profitieren weiterhin vom Boom im E-Commerce und in der Logistik, auch wenn das Wachstum seit dem Höhepunkt 2021 nachgelassen hat. Und ein neuer Star-Sektor ist entstanden: Rechenzentren. Die Explosion des Cloud-Computings und der KI-Workloads hat eine steigende Nachfrage nach Rechenzentrumsflächen ausgelöst, die nun zu den gefragtesten Objekten im Gewerbeimmobilienmarkt gehören. Große Tech-Unternehmen und KI-Startups wetteifern darum, Serverkapazitäten zu sichern, was zu Rekordtiefständen bei den Leerständen (unter 3 % in wichtigen US-Rechenzentrums-Märkten) und steigenden Mieten führt ciodive.com. REITs und Private-Equity-Investoren haben sich stark auf den Erwerb und die Entwicklung von Rechenzentren konzentriert. Tatsächlich führten Rechenzentren die Liste der Zielobjekte für viele Immobilienfonds in diesem Jahr an, wobei der Anteil dieses Sektors an den REIT-Portfolios im Jahresvergleich um 15 % gestiegen ist costar.com.

Diese Woche lieferte ein aufsehenerregendes Beispiel für die Investitionsattraktivität des Rechenzentrumsbooms: Der ehemalige US-Energieminister Rick Perry hat einen neuen Rechenzentrumsentwickler namens Fermi mitbegründet, der an die Börse gehen will. Fermi REIT hat einen US-Börsengang beantragt und strebt eine Bewertung von bis zu 13,16 Milliarden US-Dollar an reuters.com – eine atemberaubende Summe für ein Unternehmen, das erst dieses Jahr gegründet wurde. Fermi plant, rund 550 Millionen US-Dollar durch den Verkauf von Aktien an der Nasdaq und der Londoner Börse einzunehmen reuters.com reuters.com. Das Vorhaben ist ehrgeizig: Fermi will den „weltweit größten Energie- und Datenkomplex“ in Texas errichten, genannt Project Matador reuters.com. Der geplante 5.236 Hektar große Campus in Amarillo soll bis 2038 11 Gigawatt Strom (aus einer Mischung von Kernenergie, Erdgas und Solarenergie) für einen Cluster von Hyperscale-Rechenzentren liefern reuters.com. Bis Ende 2026 hofft man, 1 GW Kapazität online zu haben reuters.com. Im Wesentlichen präsentiert Fermi einen riesigen, KI-fokussierten Rechenzentrumskomplex mit eigener Energieerzeugung – ein neuartiger Ansatz, um die Energiesicherheit für Datenfarmen zu gewährleisten. Skeptiker merken jedoch an, dass Fermi noch umsatzlos ist und die Fertigstellung noch Jahre entfernt liegt. Renaissance Capital IPO-Stratege Matt Kennedy warnte, dass „KI wohl die Investment-Story des Jahrzehnts ist“, Fermi aber in diesem Stadium „noch eine Geschichte“ sei – die hohe Bewertung werde die Risikobereitschaft der Investoren für spekulative, in der Entwicklung befindliche REITs auf die Probe stellen reuters.com. „Es ist sehr ehrgeizig… Entscheidend ist, welche Verträge sie abschließen können“, sagte Kennedy und betonte, dass Anker-Mieter oder Cloud-Kunden sich verpflichten müssten, damit der Traum realisierbar wird reuters.com. Der Fermi-Börsengang würde, falls er nahe am Zielpreis liegt, das Wettrennen um alles, was mit KI zu tun hat, in diesem Jahr an den Märkten unterstreichen. Er zeigt auch, wie sich Immobilien verändern: Der Industrie-Sektor umfasst nun auch digitale Infrastruktur wie Rechenzentren, diewerden zunehmend als das „vierte Versorgungsunternehmen“ moderner Volkswirtschaften betrachtet (nach Wasser, Strom und Telekommunikation).

Europa – Das kommerzielle „Zombieland“: Keine Region hat die Auswirkungen höherer Zinsen auf Gewerbeimmobilien so stark zu spüren bekommen wie Europa. Eine Analyse von Reuters beschrieb Europas Markt für Gewerbeimmobilien unverblümt als „im Zombieland gefangen“ – weder tot noch auf dem Weg der Erholung reuters.com reuters.com. Die Transaktionsvolumina sind auf nahezu ein Zehnjahrestief gefallen, da Käufer und Verkäufer bei den Preisen weit auseinanderliegen und die Finanzierungskosten Geschäfte unattraktiv machen. Im ersten Quartal 2025 beliefen sich die Verkäufe von Gewerbeimmobilien in Europa auf nur 47,8 Milliarden Euro, kaum die Hälfte des Niveaus von Anfang 2022 reuters.com. Vorläufige Daten für das zweite Quartal zeigen, dass grenzüberschreitende Immobilieninvestitionen in EMEA im Jahresvergleich um etwa 20 % zurückgegangen sind – das schlechteste April–Juni-Ergebnis seit zehn Jahren reuters.com. Investoren befinden sich in einer Pattsituation: Potenzielle Käufer warten auf Schnäppchen aus Notverkäufen, während viele Eigentümer und Banken „verlängern und vortäuschen“ – d. h. Laufzeiten von Krediten verlängern, Schulden restrukturieren und hoffen, dass sich die Werte erholen – anstatt mit Verlust zu verkaufen reuters.com. „Wir haben ‘Zombieland’… keine Erholung, gestrandete Vermögenswerte, keine Liquidität kehrt zurück“, sagte Sebastiano Ferrante, Leiter Immobilien Europa beim US-Fondsgiganten PGIM, und brachte damit die Stimmung auf den Punkt reuters.com.

Der Schmerz ist branchenübergreifend spürbar. Bürogebäude sind besonders stark betroffen – hybrides Arbeiten hat die Nachfrage gedämpft, und steigende Renditen haben die Bewertungen drastisch gesenkt, sodass viele Wahrzeichen-Türme heute deutlich weniger wert sind als vor der Pandemie. Ältere, energieineffiziente Büros in Nebenlagen sind praktisch unverkäuflich zu einem vernünftigen Preis; sie sind die Inbegriffe der „gestrandeten Vermögenswerte“ auf dem heutigen Markt reuters.com. Sogar einst gefragte Kategorien wie Rechenzentren spüren laut Reuters in Europa einen Rückgang, bedingt durch Überangebot in einigen Regionen und höhere Kapitalkosten reuters.com (was allerdings im Gegensatz zum Trend in den USA steht). Einzelhandelsimmobilien (z. B. Einkaufszentren am Stadtrand) stagnieren weiterhin mit wenigen Käufern, da E-Commerce und veränderte Konsumgewohnheiten die Nachfrage strukturell verringern reuters.com. Ein Bereich, der weiterhin Interesse weckt, ist Mietwohnungsbau: Europas Mehrfamilienwohnanlagen, insbesondere in unterversorgten Märkten wie Deutschland, bleiben für Investoren attraktiv, die ein stabiles Einkommen suchen reuters.com. Aber selbst dort verlaufen die Abschlüsse schleppend, weil Verkäufer angesichts der langfristig positiven Fundamentaldaten keine Preiszugeständnisse machen wollen.

Einige Investoren ergreifen nun endlich Maßnahmen, um notleidende Situationen zu lösen, was den Markt auftauen könnte. Banken und Eigentümer beginnen in ausgewählten Fällen, problematische Vermögenswerte abzustoßen. So wurde in Deutschland der bekannte Trianon-Wolkenkratzer in Frankfurt, dessen Eigentümer Insolvenz angemeldet hatten, von einem Insolvenzverwalter zum Verkauf gestellt – ein seltener Test für den fragilen deutschen Büromarkt reuters.com. In London versuchte Brookfield still und leise, seinen CityPoint-Büroturm zu verkaufen, zog den Verkauf jedoch zurück, als die Gebote zu niedrig ausfielen; stattdessen wird das Darlehen für die Immobilie umstrukturiert reuters.com. Diese Beispiele zeigen, dass die Preisfindung zwar schmerzhaft ist, aber im Gange ist. „In einigen Teilen des Marktes ist die Erholung bereits in vollem Gange“, bemerkte Cecile Retaureau vom Investmentarm der Phoenix Group und bezog sich dabei auf ausgewählte Vermögenswerte wie gut vermietete Logistiklager und Hotels, für die sich Käufer finden reuters.com. „Es gibt jedoch unbeliebte Vermögenswerte und Sektoren, in denen es fast keine Liquidität gibt und noch mehr Schmerz bevorsteht“, fügte sie hinzu reuters.com. Tatsächlich befinden sich die Stimmungsindizes der Branche auf Mehrjahrestiefs: Das Investorenvertrauen in europäische Immobilien fiel laut INREV-Umfrage im Juni auf den schwächsten Stand seit über einem Jahr reuters.com. Ähnlich sieht es in den USA aus, wo die Stimmung in diesem Jahr ebenfalls einbrach, da die Finanzierungskosten sprunghaft anstiegen reuters.com. Es scheint, dass erst dann, wenn die Verkäufer die neue Preisrealität – potenziell 20–30 % niedrigere Werte als auf dem Höhepunkt für viele Gewerbeimmobilien – vollständig anerkennen, das Transaktionsvolumen wieder anziehen kann. Bis dahin wird der europäische Gewerbesektor wahrscheinlich weiterhin im „Zombie“-Modus verharren, mit minimalem Wachstum und vereinzelten Krisenherden.

Eine positive Entwicklung für Europa ist, dass die Zinssätze bald ein Plateau erreichen oder sogar sinken könnten, was die Aussichten allmählich verbessern könnte. Wenn die Inflation weiter zurückgeht, könnten die Zentralbanken im Jahr 2024 mit Zinssenkungen beginnen, was den Druck auf Immobilienrenditen und Finanzierungen verringern würde. Darüber hinaus steht privates Kapital in großem Umfang bereit – mehrere Private-Equity-Fonds und Vermögensverwalter sammeln opportunistische Immobilienfonds ein, in Erwartung, bei Notverkäufen zuzuschlagen. Daten zeigen, dass Private-Credit-Fonds (die an Immobilien verleihen) in Europa im ersten Halbjahr 2025 fast 40 Milliarden Dollar eingesammelt haben, fast doppelt so viel wie die Mittelbeschaffung für Immobilien-Equity-Fonds reuters.com, da Investoren mehr Gewinnchancen darin sehen, zu hohen Renditen zu verleihen, als Immobilien direkt zu kaufen. Letztlich sollte dieses Kapital dazu beitragen, notleidende Vermögenswerte zu refinanzieren oder neu zu positionieren, aber es ist ein langsamer Prozess.

Große Transaktionen und Marktbewegungen

Inmitten dieser gegenläufigen Strömungen prägen mehrere große Deals und Investitionsbewegungen Ende September die globale Immobilienlandschaft neu:

  • Fusion von Makler-Giganten: Im US-Wohnimmobiliensektor schließen sich zwei der größten Immobilienmaklerunternehmen des Landes in einer aufsehenerregenden Fusion zusammen. Compass Inc. hat zugestimmt, Anywhere Real Estate zu übernehmen (die Muttergesellschaft von Coldwell Banker, Century 21 und Sotheby’s International Realty) in einem Deal im Wert von rund 4,2 Milliarden US-Dollar reuters.com (laut anderen Berichten etwa 10 Milliarden US-Dollar einschließlich Schulden). Die am 22. September angekündigte Fusion wird einen Koloss mit über 300.000 Maklern in mehr als 100 Ländern schaffen und damit zum weltweit größten Wohnimmobilienmakler nach Makleranzahl und -volumen werden. Der Deal dürfte die Maklerbranche, die durch den Aufstieg technologiegetriebener Wettbewerber und geringe Gewinnmargen unter Druck steht, grundlegend verändern. Durch den Zusammenschluss wollen Compass (ein relativ neues, technologieorientiertes Maklerunternehmen, das von Risikokapital unterstützt wird) und Anywhere (der traditionsreiche Franchisegeber von Marken wie Coldwell Banker und Corcoran) Skaleneffekte und Kostensynergien erzielen. Sie werden in vielen Märkten eine dominierende Stellung einnehmen und über die Ressourcen verfügen, um in KI, Datenanalyse und Verbraucherplattformen zu investieren. Allerdings zog die Fusion auch regulatorische Aufmerksamkeit auf sich. FINRA (die Selbstregulierungsbehörde der Wall Street) untersucht verdächtige Handelsaktivitäten bei Douglas Elliman (einem börsennotierten Maklerunternehmen) im Zusammenhang mit früheren Übernahmeangeboten unter Beteiligung von Anywhere reuters.com reuters.com. Im Mai wurde bekannt, dass Anywhere ein Angebot für Douglas Elliman abgegeben hatte, woraufhin die Elliman-Aktie um 50 % stieg reuters.com. Diese Gespräche scheiterten schließlich im Juni reuters.com reuters.com – und Anywhere entschied sich stattdessen für eine Fusion mit Compass. Die FINRA-Untersuchung prüft, ob vor diesen Nachrichten Insiderhandel stattgefunden hat reuters.com reuters.com. Ungeachtet dessen schreitet die Fusion Compass-Anywhere voran und soll im nächsten Jahr abgeschlossen werden, vorbehaltlich der Zustimmung der Aktionäre und der Kartellbehörden. Analysten sagen, dass der Zusammenschluss den Unternehmen helfen könnte, DupliKosten in einem schwierigen Wohnungsmarkt senken, aber die Integration von Tausenden von Büros und unterschiedlichen Systemen wird eine Herausforderung sein. Es ist eine kühne Wette darauf, dass größer besser ist im Maklergeschäft, selbst wenn die Branche mit Provisionsdruck und neuen Discount-Modellen konfrontiert ist.
  • Singapurs REIT-Wiederaufleben: In Singapur verzeichnete der IPO-Markt einen großen Erfolg, der die Immobilienfinanzierung in Südostasien beleben könnte. Centurion Accommodation REIT feierte am 25. September sein Debüt an der Singapore Exchange, nachdem es S$771,1 Millionen (~$599 Millionen) bei dem zweitgrößten Börsengang des Jahres in der Stadt aufgebracht hatte reuters.com. Der REIT – unterstützt von Centurion Corp und Eigentümer eines Portfolios von 14 Unterkunftsobjekten (darunter Studentenwohnheime und Arbeiterunterkünfte) in Singapur, Großbritannien und Australien – startete den Handel bei S$0,98, 11,4 % über seinem Ausgabepreis von S$0,88 reuters.com. Der starke Kursanstieg am ersten Tag deutet auf eine gesunde Anlegernachfrage hin. Bis zum Mittag hielten sich die Anteile bei etwa S$0,975, obwohl der breitere Straits Times Index nachgab reuters.com. Marktexperten lobten den Erfolg des Börsengangs als Zeichen dafür, dass der Aktienmarkt in Singapur wieder an Schwung gewinnt. „Der erfolgreiche REIT-Börsengang… signalisiert die Rückkehr von REIT-IPOs auf den Markt und dürfte das Vertrauen der Sponsoren stärken, das SGX zur Realisierung von Kapitalgewinnen zu nutzen“, sagte Tay Hwee Ling, Analystin für Transaktionen in Südostasien bei Deloitte reuters.com. Es ist der zweite bedeutende REIT-Börsengang in Singapur in diesem Jahr – nach dem 773-Millionen-Dollar-IPO des NTT-Datenzentrum-REITs im Juli (dem größten SGX-Börsengang seit vier Jahren) reuters.com. Mit dem Börsengang von Centurion hat Singapur nun im Jahr 2025 mehr durch IPOs eingenommen (~$1,46 Milliarden) als Nachbarn wie Indonesien oder Malaysia reuters.com. Die Bemühungen der Regierung, Börsengänge anzuziehen – darunter ein Steuererlass von 20 % für Unternehmen, die sich für die SGX entscheiden – scheinen Früchte zu tragen reuters.com. Weitere Deals stehen an: Ein Boustead-Industrie-REIT und ein Healthcare-Trust gehören zu den kommenden IPO-Kandidaten reuters.com. Für Anleger bieten Singapur-REITs Renditen von 5–7 %, gestützt durch die Stabilität der Stadt. Der Centurion REIT bietet speziell Zugang zu einem Nischensegment, das jedoch stabil ist (Wohnraum für Students und Wanderarbeiter), mit einem geschätzten Portfoliowert von 1,8 Milliarden S$ reuters.com. Sein erfolgreicher Börsengang könnte weitere Vermögensbesitzer in Asien dazu ermutigen, REIT-Ausgliederungen in Betracht zu ziehen, um Werte freizusetzen.
  • Globale Investoren mischen ihre Portfolios um: Anderswo passten institutionelle Investoren weiterhin ihre Immobilienstrategien angesichts makroökonomischer Trends an. Berichten zufolge verlagern einige Großanleger ihr Engagement zugunsten von Private Credit und Infrastruktur zulasten von Immobilienaktien, da die Anleiherenditen gestiegen sind. Beispielsweise zeigten Preqin-Daten, dass das Fundraising für Private Credit in Europa in diesem Jahr die Immobilienfonds bei weitem übertroffen hat reuters.com, was darauf hindeutet, dass Investoren es derzeit vorziehen, Immobilieneigentümern Geld zu leihen (um hohe Zinsen zu verdienen), anstatt Immobilien direkt zu kaufen. Außerdem wechselten einige prominente Vermögenswerte den Besitzer: Im Nahen Osten heißt es aus Quellen, dass Staatsfonds aus dem Golfraum auf der Suche nach erstklassigen europäischen Immobilien zu Abschlägen sind und dabei ihre Liquidität ausnutzen. Und in den USA gab es Aktivitäten bei Fusionen und Übernahmen im Bereich Gewerbeimmobilien – zum Beispiel soll ein Büro-REIT im Sunbelt ein Übernahmeangebot erhalten haben (während Aktivisten Druck auf REITs ausüben, deren Aktienkurse mit großem Abschlag zum Vermögenswert gehandelt werden). Auch wenn noch nicht alle Deals öffentlich sind, deuten Branchengerüchte darauf hin, dass wir mehr Take-Private-Transaktionen bei börsennotierten Immobilienunternehmen sehen könnten, falls die Bewertungslücken bestehen bleiben.

Betrachtet man diese Entwicklungen insgesamt, wird deutlich, dass sich die globale Immobilienbranche in einer Phase bedeutender Umbrüche befindet. Die Nachrichten der vergangenen Woche fassen das Hin und Her gegensätzlicher Kräfte zusammen:

  • Die geldpolitische Straffung hat auf die Bremse getreten bei überhitzten Märkten (von Toronto über Frankfurt bis Sydney), doch geldpolitische Lockerung beginnt nun vorsichtig und bietet einen Hoffnungsschimmer für Ende 2025 und darüber hinaus.
  • Im Wohnimmobilienbereich sehen wir Bereiche der Widerstandsfähigkeit (Neubauten in den USA, ausgewählte globale Städte wie Madrid), auch wenn hohe Zinsen die Nachfrage insgesamt dämpfen und eine Anpassung der Erwartungen erzwingen.
  • Gewerbeimmobilien sind zweigeteilt: Assets der neuen Wirtschaft (wie Rechenzentren und Logistikimmobilien) ziehen Kapital und Expansion an, während klassische Immobilien (Büros, Einkaufszentren) vor der existenziellen Notwendigkeit stehen, sich neu zu erfinden oder zu refinanzieren.
  • Große Akteure konsolidieren und reorganisieren sich – sei es durch Fusionen wie Compass-Anywhere oder durch Ausgliederung von Vermögenswerten in REITs – um sich besser auf das neue Umfeld einzustellen.
  • Politik und Regulierungsbehörden rücken zunehmend in den Fokus, da ihre Entscheidungen zu Zinssätzen, Wohnungsregulierung oder Konjunkturmaßnahmen den Unterschied zwischen einer sanften Landung oder einem stärkeren Abschwung der Immobilienmärkte ausmachen könnten. Von Chinas möglicher Wohnungsrettung bis zu lokalen Debatten über Mietpreisbremsen ist Politik nun ein entscheidender Faktor für das Schicksal der Immobilienbranche.

Während wir das dritte Quartal 2025 abschließen, werden Investoren und Branchenbeobachter in den kommenden Monaten genau auf die Entwicklung der Inflation und der Zinssätze achten. Sollte die Inflation weiter nachlassen, könnten die Zentralbanken im Jahr 2026 die Zinssenkungen beschleunigen – ein Szenario, das die Erschwinglichkeit von Wohnraum und die Bewertungen im Gewerbeimmobiliensektor allmählich wiederbeleben würde. Umgekehrt könnte ein anhaltend hoher Inflationsdruck dazu führen, dass das „länger höher“-Zinsregime den Druck auf zinssensitive Immobiliensektoren verlängert.

Für den Moment zeichnen die Nachrichten vom 24.–25. September 2025 das Bild eines Marktes im Wandel: Momente des Optimismus (ein überraschender Anstieg der Verkäufe, erfolgreiche Börsengänge, transformative Deals) werden durch unterschwellige Belastungen (Schuldenlasten, Zahlungsausfälle und die langen Schatten des letzten Booms) gedämpft. Kurz gesagt, der globale Immobilienmarkt erlebt einen Schleudergang – und alle Augen richten sich darauf, ob die kommenden Monate mehr stabilisierende Kräfte oder neue Schocks für diesen entscheidenden Eckpfeiler der Weltwirtschaft bringen werden.

Quellen:

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Roman Bednarski