Mercado Imobiliário de Montreal 2025: Recordes, Novas Regras e o Que Vem a Seguir

• Preços Recordes de Imóveis: O mercado imobiliário de Montreal atingiu máximas históricas em 2025. O preço médio de venda de uma casa foi de ~$669.000, cerca de 8–9% mais alto do que há um ano, marcando uma forte recuperação nos preços wowa.ca. O preço mediano das casas unifamiliares chegou a $633K (+7% em relação ao ano anterior), os condomínios a $422K (+4%) e os plexes a $840K (+10%) wowa.ca, destacando ganhos generalizados.
• Vendas Disparam Novamente: A atividade dos compradores ressurgiu. Agosto de 2025 registrou 3.330 casas vendidas, um aumento de 12% ano a ano, sendo o agosto mais ativo desde 2021 apciq.ca. Este foi o 20º mês consecutivo de aumento nas vendas apciq.ca, uma reviravolta dramática em relação à desaceleração de 2022–23.
• Mercado Equilibrado, porém Competitivo: O estoque cresceu modestamente (listagens ativas aumentaram 4% em relação ao ano anterior), mantendo as condições apertadas apciq.ca. A razão entre vendas e novas listagens está em torno de 60%, limite de mercado de vendedores wowa.ca. Casas prontas para morar ainda geram disputas de ofertas, embora os compradores estejam cada vez mais cautelosos, frequentemente inserindo condições, já que as taxas mais altas afetam a acessibilidade blog.remax.ca.
• Comercial: Cenário Misto: A vacância de escritórios chegou a 19% no centro, já que o trabalho remoto/híbrido persiste 2727coworking.com, pressionando os aluguéis e levando a conversões para apartamentos renx.ca. Em contraste, os setores industrial e varejista permanecem resilientes. Espaços industriais registram baixa vacância (~4–5%) devido à demanda logística, enquanto a disponibilidade no varejo caiu para apenas 2,4% no final de 2024 jll.com com o retorno do fluxo de pessoas, indicando um setor varejista robusto.
• Novas Regras & Políticas: O Canadá estendeu sua proibição de compra por estrangeiros de imóveis até 2026 canada.ca para conter a especulação. O GST foi reduzido para novos aluguéis para estimular a construção de apartamentos canada.ca. Montreal implementou uma das mais rigorosas repressões ao Airbnb, proibindo aluguéis de curto prazo fora dos meses de verão para liberar moradias thelogic.co. Os bancos também facilitaram o estresse hipotecário permitindo amortizações de 30 anos em alguns casos, mas compradores de primeira viagem ainda enfrentam dificuldades com preços muito acima dos rendimentos mortgagesandbox.com.
• Bairros em Alta vs. em Baixa: As diferenças de preço são grandes pela cidade. Enclaves de elite como Outremont e Westmount têm preços muito acima da média da cidade, acessíveis apenas para compradores ricos centris.ca. No 1º trimestre de 2025, o preço médio de uma casa em Mont-Royal era de $2,02 milhões centris.ca. Enquanto isso, distritos periféricos permanecem mais acessíveis – por exemplo, casas em Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles custam em média ~$572 mil, cerca de 40% abaixo da média da ilha centris.ca e atraem interesse crescente (vendas +22% ano a ano). Áreas em ascensão como Mercier–Hochelaga-Maisonneuve também oferecem oportunidades (casas ~ $603 mil, apartamentos ~ $427 mil) em meio à revitalização centris.ca. Por outro lado, bairros centrais badalados como Le Plateau tiveram preços de apartamentos estáveis (+0,3% ano a ano), sugerindo que atingiram um teto de acessibilidade centris.ca, enquanto o bairro com muitos apartamentos Sud-Ouest (Griffintown) até caiu –1,8% centris.ca devido à grande oferta nova.
• Fatores Econômicos & Demográficos: O crescimento populacional impulsionou a demanda por moradias em 2024–25 – a Grande Montreal adicionou cerca de mais de 90 mil residentes em um ano statistique.quebec.ca, impulsionado pela imigração e sua relativa acessibilidade. No entanto, Quebec está agora restringindo a imigração temporária, e previsões alertam que a população de Montreal pode estagnar ou até cair cerca de 5% até 2030 montreal.citynews.ca. Apesar do crescimento mais lento à frente, as necessidades habitacionais persistirão à medida que a população envelhece e os domicílios menores se multiplicam montreal.citynews.ca. Mercado de trabalho: A economia de Montreal enfrentou dificuldades em 2025 (o PIB do Canadá estagnou e o PIB de Quebec caiu no 2º trimestre apciq.ca), ainda assim a demanda por moradias resistiu a uma leve recessão. Os preços de imóveis comparativamente baixos da cidade (cerca de 50% mais baratos que os de Vancouver wowa.ca) significaram que os proprietários conseguiram absorver melhor as altas taxas de juros desjardins.com. As taxas de juros permaneceram elevadas durante a maior parte de 2025 (hipotecas em torno de 6%), reduzindo a acessibilidade, mas o primeiro corte na taxa do Banco do Canadá no final de 2025 abriu caminho para alívio blog.remax.ca. Muitos compradores mais jovens continuam excluídos sem ajuda da família; uma família com renda mediana, qualificada para uma hipoteca de cerca de $260 mil, precisaria de uma entrada enorme (mais de $60 mil) para comprar até mesmo um apartamento mortgagesandbox.com.
• Perspectiva de 3–5 anos: Especialistas preveem crescimento moderado em vez de outro boom. 2025 está no caminho para sólidos ganhos de preço (aumentos de um dígito médio), à medida que a demanda reprimida é liberada com a lenta redução das taxas cmhc-schl.gc.ca. Até 2026–27, espera-se que o crescimento dos preços desacelere para níveis mais sustentáveis cmhc-schl.gc.ca assim que as taxas de juros se normalizarem e mais compradores estiverem satisfeitos. O desempenho superior do mercado de Quebec pode continuar no curto prazo – analistas observam que Montreal entrou em 2025 com vendas e construções em alta, mesmo com Toronto e Vancouver ficando para trás desjardins.com cmhc-schl.gc.ca. São previstas vendas historicamente altas em Quebec, com crescimento de preços acima da média nacional até 2025 cmhc-schl.gc.ca graças à acessibilidade e ao apoio de políticas públicas. Olhando mais adiante, os riscos permanecem: uma economia mais fraca ou perda de empregos pode reduzir a demanda, e alguns observadores alertam que Montreal está apenas em “risco moderado” de correção mortgagesandbox.com. Do lado da oferta, espera-se que os lançamentos de moradias desacelerem após 2025 (especialmente projetos de condomínios), à medida que incorporadoras enfrentam custos mais altos e investidores cautelosos cmhc-schl.gc.ca. Menos novos condomínios em desenvolvimento podem apertar a oferta no final da década de 2020, potencialmente sustentando os preços. No geral, a maioria das previsões aponta para crescimento equilibrado e estável para Montreal nos próximos 3–5 anos – um período de ajuste ao maior custo de financiamento, compensado pelos atrativos duradouros da cidade (economia diversificada, influxo de trabalhadores qualificados e base de custos mais baixa do que as outras grandes cidades do Canadá).

Visão geral: Mercados Residencial & Comercial em 2025

O mercado imobiliário de Montreal em 2025 está dinâmico, com os setores residencial e comercial seguindo caminhos diferentes. No lado habitacional, o ímpeto voltou a subir após um breve resfriamento. O volume de vendas e os preços estão subindo novamente: em agosto de 2025, as vendas de imóveis na Região Metropolitana de Montreal (CMA) estavam 12% maiores do que no ano anterior, marcando quase dois anos de crescimento contínuo apciq.ca. Essa recuperação seguiu o choque das taxas de juros de 2022–23, que havia brevemente contido as guerras de lances e causado uma queda nos valores. Agora, os preços das casas não só se recuperaram, mas atingiram novos recordes, com o preço médio de venda chegando a cerca de $668 mil – o mais alto já registrado em Montreal wowa.ca. Diferente dos aumentos acentuados vistos em Toronto ou Vancouver, a ascensão de Montreal tem sido uma subida mais estável, favorecida por sua maior acessibilidade e demanda sustentada.

No setor de imóveis comerciais, 2025 apresentou um quadro mais nuançado. O mercado de escritórios continua sendo o ponto fraco: a vacância de escritórios no centro da cidade ficou na casa dos altos dígitos (≈18–19%) até o início de 2025 2727coworking.com, um nível sem precedentes para Montreal. Após a pandemia, muitas empresas reduziram seus espaços à medida que o trabalho remoto e híbrido se consolidou, deixando um excesso de escritórios vazios. Há sinais de estabilização – o segundo trimestre de 2025 registrou uma leve queda na vacância pela primeira vez em nove trimestres, já que alguns grandes inquilinos (por exemplo, PwC) assinaram novos contratos de locação cbre.ca. Ainda assim, cerca de 1 em cada 5 escritórios no centro está vago 2727coworking.com, forçando os proprietários a serem criativos. Notavelmente, os incorporadores começaram a converter escritórios obsoletos em unidades residenciais – por exemplo, torres antigas e até antigos hotéis no centro-oeste estão sendo transformados em apartamentos para aluguel e moradias estudantis renx.ca renx.ca. Essa tendência, apoiada por subsídios do governo e pela crescente demanda por moradia, pode aos poucos reduzir o excedente de escritórios nos próximos anos.

Por outro lado, o setor imobiliário industrial continua sendo um destaque de desempenho. O setor industrial de Montreal – incluindo armazéns, instalações logísticas e espaços de manufatura – registrou forte demanda até 2025, graças ao crescimento do comércio eletrônico e a uma base manufatureira resiliente. As taxas de vacância, que atingiram mínimas históricas (~1–2%) durante a pandemia, aumentaram um pouco com a entrega de novos empreendimentos, mas permanecem baixas em relação aos padrões históricos (em torno de 4% no primeiro trimestre de 2025) collierscanada.com. Os aluguéis para espaços industriais de alto padrão continuam subindo (espera-se um aumento de +8–12% em 2025) devido à disponibilidade limitada e à concorrência por armazéns modernos joerullier.com. Os investidores continuam favorecendo ativos industriais por sua renda estável, embora os custos recordes de construção tenham desacelerado o ritmo acelerado de novos desenvolvimentos.

Enquanto isso, o imobiliário de varejo em Montreal mostrou-se surpreendentemente robusto. Longe do apocalipse do varejo que alguns temiam, os corredores de compras e shoppings da cidade se recuperaram em 2024–25. No final de 2024, a disponibilidade de espaços de varejo caiu para 2,4% (de 2,7% no meio do ano) – um mercado extremamente restrito jll.com. O aumento dos gastos dos consumidores e o retorno de trabalhadores de escritório e turistas impulsionaram o fluxo de pessoas. O uso do transporte público voltou a mais de 80% dos níveis pré-pandemia, e o aeroporto de Montreal até registrou 8% mais passageiros em 2024 do que em 2019, uma das recuperações mais fortes do Canadá jll.com. Essa mobilidade aumentada se traduziu em mais compradores na Rua Sainte-Catherine e nas ruas comerciais de bairro. O aluguel de shoppings também aumentou, com novas marcas internacionais (por exemplo, Mango, Nike) abrindo lojas em grandes centros jll.com. Os aluguéis efetivos de varejo realmente esfriaram em 2024 (+1,1% vs +3,9% em 2023) jll.com, refletindo o interesse dos proprietários em ocupar os espaços, mas no geral a perspectiva do setor de varejo é positiva. Como observou um relatório comercial, o mercado de varejo de Montreal está se tornando mais restrito em todos os tipos de propriedades e áreas, auxiliado por uma construção nova mínima e uma demanda crescente de locatários jll.com jll.com. Em resumo, enquanto os escritórios enfrentam dificuldades, os segmentos de industrial e varejo do mercado imobiliário comercial de Montreal permanecem saudáveis e em alguns casos em expansão, equilibrando o desempenho geral do mercado.

Tendências do Mercado Residencial e Preços em 2025

Preços das casas em 2025 – Após uma leve correção em 2022–23, os preços das casas em Montreal estão firmemente em alta em 2025. O preço médio das casas na área metropolitana atingiu cerca de $660K–$670K até meados de 2025, superando o pico anterior de 2022 wowa.ca. Isso representa uma valorização de um dígito alto (~7–9% ao ano) wowa.ca – um ritmo que supera a inflação e os rendimentos, mas mais moderado do que os ganhos frenéticos de mais de 20% vistos no boom de 2021. É notável que o crescimento dos preços em Montreal superou o de outras grandes cidades canadenses este ano: enquanto Toronto e Vancouver enfrentaram preços estáveis ou em queda em alguns trimestres, Montreal atingiu novos recordes wowa.ca. Analistas atribuem isso à relativa acessibilidade e dinâmica de oferta de Montreal. Mesmo após uma década de rápida valorização (o preço de referência das casas em Montreal subiu 105% desde 2015, muito mais do que os 67% de Toronto wowa.ca), a casa típica da cidade (~$570K de referência wowa.ca) ainda custa 40–50% menos do que em Toronto ou Vancouver wowa.ca. Essa diferença significa que Montreal tinha menos “espuma” para perder quando as taxas de juros subiram, e deixou mais espaço para os preços voltarem a subir à medida que a demanda retornou.

Por tipo de propriedade, casas unifamiliares (isoladas) tiveram os maiores ganhos de preço em 2025. O preço mediano de uma casa isolada na CMA de Montreal atingiu $633.250 (dados de agosto), cerca de +7% em relação a agosto de 2024 apciq.ca. Na verdade, os preços das casas na Ilha de Montreal subiram ainda mais rápido (+10% em relação ao ano anterior) apciq.ca, indicando intensa competição pela oferta limitada no centro da cidade. Famílias e compradores em busca de upgrade, muitas vezes com patrimônio existente para alavancar, impulsionaram esse segmento apciq.ca. Muitas casas desejáveis continuaram a receber múltiplas ofertas, especialmente se prontas para morar e bem localizadas, levando a vendas acima do preço pedido. Casas que exigem reformas ou com preços ambiciosos, no entanto, podem demorar mais para serem vendidas – uma nova realidade à medida que os compradores se tornam mais sensíveis aos preços e os custos de juros pesam blog.remax.ca blog.remax.ca.

Condomínios em Montreal tiveram uma trajetória mais modesta em 2025. O preço mediano dos condomínios (~$422.000 em agosto) subiu cerca de 3–4% ano a ano wowa.ca, ficando atrás do mercado de casas isoladas. A oferta abundante é um dos fatores: Montreal viu uma onda de construção de condomínios na última década, e muitas unidades vendidas na planta durante a era de juros baixos estão sendo entregues agora. De fato, 2025 é um ano de pico para entregas de condomínios, o que está contribuindo para o aumento de anúncios ativos e dando mais opções aos compradores mortgagesandbox.com cmhc-schl.gc.ca. No centro, condomínios de investidores estão sob pressão – alguns investidores que compraram na planta agora estão vendendo, pressionados pelos custos de juros que superam os rendimentos de aluguel cmhc-schl.gc.ca. Segundo a Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), um recorde de entregas de novos condomínios em 2025 e o enfraquecimento dos aluguéis provavelmente manterão o crescimento dos preços dos condomínios de Montreal sob controle cmhc-schl.gc.ca. Na verdade, certas áreas com alta concentração de condomínios, como o distrito de Griffintown (Sud-Ouest), tiveram pequenas quedas de preço este ano (–1,8% YoY para condomínios) centris.ca. Dito isso, os condomínios continuam sendo a opção mais acessível para compradores de primeira viagem, e a demanda por unidades com bom preço é estável. Condomínios nos subúrbios externos e aqueles em bairros de preço médio tiveram valorização razoável (por exemplo, condomínios em Côte-des-Neiges/NDG subiram ~+17% YoY em média centris.ca, possivelmente refletindo jovens profissionais adquirindo unidades nessas áreas). No geral, o mercado de condomínios de Montreal está equilibrado – a abundância de anúncios significa que os compradores podem tomar seu tempo, e os vendedores estão ajustando expectativas, às vezes aceitando ofertas abaixo do pedido ou prazos de fechamento mais longos blog.remax.ca.

O mercado de plex – as tradicionais casas multifamiliares duplex/triplex de Montreal – teve um ano particularmente forte. Pequenas propriedades de renda (2–5 unidades) tiveram renovado interesse de investidores à medida que a demanda por aluguel na cidade permanece alta. O preço mediano dos plex ficou em torno de $840K, um aumento de 10% em relação ao ano anterior wowa.ca, superando outras categorias. As vendas de plexes em agosto dispararam 23% ano a ano apciq.ca, liderando todos os segmentos. Com taxas de juros mais altas, novos investidores precisam de entradas maiores para esses imóveis, mas muitos estão atraídos pelos aluguéis em alta e pelo desejo de obter renda de aluguel para compensar os custos da hipoteca. Além disso, alguns potenciais compradores estão optando por “house hack”, comprando um plex – morando em uma unidade e alugando as outras – como forma de viabilizar a compra da casa própria na cidade. Essa tendência ajudou a tornar os plexes um dos tipos de imóveis que mais rapidamente se movimentaram em 2025.

Em termos de equilíbrio de mercado, o setor residencial de Montreal em 2025 pode ser caracterizado como apertado, mas não superaquecido. A relação vendas/novos anúncios em Montreal permaneceu em torno de 50–60%, indicando condições equilibradas a favor do vendedor wowa.ca. Os anúncios ativos aumentaram ligeiramente (alta de ~4–5% em relação a 2024) apciq.ca, graças em parte ao maior estoque de condomínios. Os compradores têm um pouco mais de opções do que durante o frenesi da pandemia, e os imóveis demoram um pouco mais para serem vendidos em média (cerca de 60–70 dias no mercado para casas e condomínios no 1º trimestre centris.ca). Notavelmente, ofertas condicionais voltaram a aparecer – uma mudança marcante em relação à mentalidade incondicional de “compre agora, inspecione depois” de 2021. Em 2025, os vendedores aceitam cada vez mais ofertas condicionadas ao financiamento ou à venda do imóvel atual do comprador, refletindo um campo de negociação mais equilibrado blog.remax.ca blog.remax.ca.

No entanto, a tendência geral em 2025 é de retomada e confiança no mercado imobiliário. O fato de que o preço médio das casas em Montreal é ~41% maior do que há cinco anos wowa.ca, apesar dos aumentos das taxas de juros e de uma pandemia no período, demonstra a demanda persistente e a oferta limitada. Grande parte dessa demanda é orgânica – impulsionada por moradores de Montreal trocando de casa ou pela formação de novos lares – em vez de especulação ou capital estrangeiro. A acessibilidade comparativa da cidade (com hipotecas aqui frequentemente metade do valor das de Toronto para uma casa semelhante) proporcionou uma proteção; os proprietários geralmente conseguiram suportar melhor os aumentos das taxas, e menos pessoas foram forçadas a vender em situação de aperto desjardins.com. Assim, Montreal não viu uma forte correção de preços em 2023 como ocorreu em alguns mercados, e entrou em 2025 em uma posição mais sólida. Se há algo a destacar, é que o mercado imobiliário de Montreal tem desafiado a gravidade econômica até certo ponto – mesmo com o PIB do Canadá tendo contraído levemente em meados de 2025 e com o aumento das preocupações com recessão, o mercado imobiliário de Montreal permaneceu “excepcionalmente dinâmico”, impulsionado por fatores como taxas de hipoteca um pouco mais baixas, prazos de amortização estendidos e uma necessidade habitacional que supera a oferta apciq.ca apciq.ca.

Oportunidades de Investimento e Áreas de Crescimento

Apesar dos preços elevados, Montreal em 2025 continua a apresentar oportunidades atraentes para investimento imobiliário, tanto em propriedades tradicionais quanto em nichos emergentes. Investidores – desde proprietários locais até grandes instituições – estão direcionando estrategicamente segmentos e localizações com potencial de crescimento:

1. Habitação para Aluguel & Desenvolvimento Multifamiliar: Com os aluguéis subindo e uma escassez persistente de moradias, os imóveis construídos especificamente para aluguel tornaram-se uma área de investimento em alta. A remoção federal do GST sobre novas construções para aluguel (implementada no final de 2023) melhorou imediatamente a viabilidade econômica dos projetos para os incorporadores canada.ca, e Montreal tende a se beneficiar devido à sua alta proporção de locatários. Estamos vendo um renovado interesse na construção de edifícios residenciais e na conversão de outros tipos de propriedades em moradias. Por exemplo, alguns incorporadores transformaram prédios de escritórios antigos em apartamentos para aluguel ou residências estudantis no centro renx.ca, aproveitando andares de escritórios vagos e a forte demanda de estudantes universitários. A baixa taxa de vacância de aluguel da cidade e o influxo de estudantes e recém-chegados tornam os ativos multifamiliares (de pequenos plexes a grandes blocos de apartamentos) uma aposta relativamente segura – uma fonte de renda estável com potencial de valorização do capital à medida que os valores dos terrenos aumentam.

2. Bairros em Ascensão: Os investidores também estão olhando além dos bairros tradicionais de alto padrão de Montreal e de olho em áreas emergentes com potencial de crescimento. Duas zonas notáveis são o bairro Southwest e o East End. O Southwest (áreas como Verdun, Saint-Henri, Pointe-St-Charles) está em ascensão há anos e continua atraindo jovens profissionais e famílias, devido às novas comodidades e ao transporte (as novas estações do REM e as linhas de metrô existentes melhoram o acesso). Enquanto isso, distritos do East End como Hochelaga-Maisonneuve, Mercier e até mais a leste em Rivière-des-Prairies estão em foco. Essas áreas oferecem preços de entrada mais acessíveis – muitas vezes 20–40% abaixo da média da ilha centris.ca – e estão passando por revitalização. O relatório do Centris do 1º trimestre destacou Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles como de alta demanda para casas unifamiliares, com visualizações de anúncios em alta de 9% e vendas disparando centris.ca. Os investidores veem potencial à medida que esses bairros agregam serviços e à medida que a infraestrutura (como extensões de linhas de metrô ou melhorias em rodovias) os torna mais acessíveis. O East End também se beneficia de programas municipais voltados para estimular o desenvolvimento em áreas historicamente subinvestidas. Nos próximos anos, áreas ao longo de corredores importantes como a Notre-Dame Street East e ao redor do Parque Olímpico estão previstas para projetos de uso misto e podem gerar retornos sólidos para investidores iniciais.

3. Nichos Comerciais – Industrial, Data Centers e Mais: No lado comercial, o imobiliário industrial continua sendo um investimento “estrela” em Montreal. Instalações de armazenamento e logística estão em falta, e empresas de e-commerce, distribuidores e fabricantes estão dispostos a pagar aluguéis premium para estarem na cidade ou nas proximidades. Como mencionado, a vacância industrial é muito baixa e os aluguéis estão subindo, garantindo crescimento de renda confiável para os proprietários. Investidores que adquiriram ativos industriais antes de 2020 viram as avaliações dispararem, e mesmo com os preços mais altos de hoje, muitos fundos continuam buscando galpões em Montreal devido à expectativa de crescimento de aluguel de 8–12% em 2025 joerullier.com. Além disso, novos tipos de propriedades da economia estão ganhando força – por exemplo, data centers surgiram como uma classe de ativos desejável. Com o clima frio de Montreal (bom para resfriar servidores) e eletricidade barata, os desenvolvimentos de data centers estão se expandindo, atraindo capital de investidores especializados. Instalações de armazenamento refrigerado (atendendo à cadeia de suprimentos de alimentos) são outro nicho destacado como uma “melhor aposta” no mercado imobiliário canadense para 2025 pwc.com, e o porto de Montreal e a indústria agroalimentar tornam a cidade um local ideal. Esses tipos de propriedades de nicho borram a linha entre imobiliário e infraestrutura e são vistos como oportunidades de alto crescimento em um mercado já amadurecido pwc.com.

4. Aluguéis Construídos para Fins Específicos & Moradia Estudantil: A enorme população estudantil de Montreal (quatro grandes universidades e inúmeras faculdades) sustenta uma forte demanda por moradia estudantil – um segmento de investimento que agora recebe mais atenção. Empresas começaram a converter ou construir residências voltadas para estudantes e jovens profissionais. Por exemplo, um edifício de escritórios emblemático no centro foi adquirido para criar 69 unidades de moradia estudantil até meados de 2025 costar.com. Com a repressão ao Airbnb, muitos investidores que antes faziam locações de curto prazo podem migrar para locações estudantis ou de longo prazo, o que pode aumentar a oferta de unidades de aluguel legalizadas. A cidade e a província também sinalizaram apoio a projetos de habitação acessível, oferecendo empréstimos a juros baixos e incentivos. Alguns investidores experientes estão fazendo parcerias com organizações sem fins lucrativos ou programas governamentais para desenvolver moradias de renda mista, que, embora gerem retornos um pouco menores, contam com subsídios ou subvenções que reduzem o risco.

5. Desenvolvimento Orientado ao Trânsito (TOD): As expansões contínuas do transporte público em Montreal, especialmente o Réseau Express Métropolitain (REM), estão criando micro-pontos de interesse para o mercado imobiliário. Os primeiros trechos do REM foram inaugurados em 2023–2024 (ligando o centro à South Shore), e futuras ramificações chegarão ao aeroporto e à West Island. Terrenos e propriedades ao redor das estações do REM (por exemplo, Brossard na South Shore, e futuras paradas na West Island como Pointe-Claire) estão se valorizando à medida que incorporadoras planejam novos condomínios, centros comerciais e de escritórios para aproveitar a conectividade aprimorada. Investidores em busca de crescimento podem mirar nessas áreas de estação desde cedo. Da mesma forma, qualquer avanço na tão discutida extensão da linha Blue Line do metrô no leste pode valorizar imóveis nos bairros ao longo da rota proposta.

6. Reutilização Criativa & Sustentabilidade: Uma oportunidade emergente é a conversão e reutilização de propriedades existentes em resposta às mudanças do mercado. Além das conversões de escritórios para moradias, há interesse em transformar grandes lojas de varejo ou imóveis comerciais vagos em comunidades de uso misto. As autoridades de Montreal estão incentivando essas reurbanizações criativas para atender à demanda habitacional e reduzir a degradação urbana. Além disso, retrofits verdes em edifícios são uma área de crescimento, já que proprietários investem em eficiência energética e melhorias sustentáveis (em parte devido ao aumento das regulamentações de carbono). Isso gera negócios para empresas especializadas em modernizar antigos triplexes ou edifícios comerciais de Montreal com sistemas modernos e ecológicos – um nicho, mas uma vertente de investimento em expansão.

Em resumo, embora o dinheiro fácil do rápido aumento dos preços das casas tenha diminuído em comparação com a euforia de alguns anos atrás, o cenário imobiliário de Montreal em 2025 ainda oferece oportunidades valiosas. Os investidores apenas estão mudando de estratégia: focando em ativos geradores de renda (aluguéis, industrial) e operações de agregação de valor (conversões, áreas emergentes) em vez de pura especulação sobre valorização rápida. Os sólidos fundamentos da cidade – economia diversificada, população crescente (por enquanto) e relativa acessibilidade – tornam Montreal um local atraente para investir capital para quem tem um horizonte de médio a longo prazo.

Mudanças Regulatórias e de Políticas Impactando o Mercado Imobiliário

O mercado imobiliário em Montreal (e no Canadá em geral) em 2025 está sendo moldado não apenas pela economia, mas também por uma onda de novas regulamentações e políticas. Governos em todos os níveis introduziram medidas visando controlar os preços dos imóveis, aumentar a oferta ou proteger os consumidores – e isso está tendo efeitos tangíveis na dinâmica do mercado de Montreal.

Proibição de Compra por Estrangeiros Estendida: Uma das políticas mais significativas é a proibição federal de compradores estrangeiros de imóveis residenciais. Inicialmente uma proibição de dois anos (2023–2024), essa restrição foi estendida por mais dois anos até 1º de janeiro de 2027 canada.ca. Estrangeiros não residentes e empresas estrangeiras estão proibidos de comprar casas no Canadá, com algumas exceções. Em Montreal, a compra por estrangeiros nunca foi tão prevalente quanto em Vancouver ou Toronto, mas essa lei esfriou ainda mais qualquer demanda especulativa do exterior. Segmentos de luxo em Montreal (condomínios no centro, casas de alto padrão em Westmount) provavelmente sentiram algum impacto dessa proibição. Ao priorizar compradores locais, a política buscou facilitar um pouco a competição para os residentes, embora críticos apontem que os compradores estrangeiros representavam uma pequena fatia do mercado. De qualquer forma, essa extensão sinaliza que os formuladores de políticas estão atentos ao setor habitacional como classe de ativo, tentando garantir que “casas sejam para morar, não apenas para investimento” – como disse a Ministra das Finanças canada.ca.

Imposto sobre Imóveis Subutilizados: Junto com a proibição de compra, o governo federal também implementou um Imposto sobre Imóveis Subutilizados (UHT) – um imposto anual de 1% sobre o valor de propriedades residenciais que estejam vagas ou subutilizadas e sejam de propriedade de estrangeiros não residentes, não canadenses canada.ca. Vigente desde 2022, o UHT pressiona os proprietários estrangeiros a alugarem as unidades ou enfrentarem uma penalidade fiscal. Em Montreal, que tem relativamente poucos condomínios de luxo vazios em comparação, por exemplo, com Vancouver, o impacto direto do UHT pode ser limitado. Mas ele complementa a postura mais ampla de desencorajar a posse especulativa de imóveis. Compradores internacionais de alto poder aquisitivo agora enfrentam tanto uma proibição de compra quanto um imposto sobre a posse, o que provavelmente desestimulou parte do investimento externo no mercado imobiliário de Montreal nos últimos dois anos.

Repressão ao Aluguel de Curto Prazo: No nível local, Montreal introduziu uma das regulamentações mais rígidas do Canadá para aluguéis de curto prazo em 2024–2025. Citando a acessibilidade da moradia e a segurança pública, a cidade agora proíbe aluguéis no estilo Airbnb durante a maior parte do ano, permitindo aluguéis de curto prazo apenas durante um período de verão designado (aproximadamente de 10 de junho a 10 de setembro) e somente para aqueles com as permissões adequadas thelogic.co. Efetivamente, fora da temporada de festivais de verão, alugar uma residência por menos de 31 dias está proibido em toda Montreal, exceto em uma pequena zona turística no centro. Essa medida drástica veio após um incêndio fatal em um Airbnb ilegal no início de 2023, que galvanizou a vontade política para fazer cumprir as regras. O impacto: Investidores que compraram condomínios ou apartamentos apenas para obter renda com o Airbnb tiveram seu modelo de negócios desestabilizado. Espera-se que muitas dessas unidades retornem ao mercado de aluguel de longo prazo ou sejam vendidas. Isso pode aumentar modestamente a oferta de aluguéis em áreas desejáveis (aliviando ligeiramente a taxa de vacância) e pode exercer alguma pressão para baixo nos preços de condomínios em prédios que tinham muitos Airbnbs. No geral, a repressão ao aluguel de curto prazo visa liberar estoque de moradias para os residentes e esfriar os preços dos aluguéis, e os primeiros sinais mostram que milhares de anúncios do Airbnb desapareceram, com mais aluguéis aparecendo em sites tradicionais de locação.

Regras de Hipoteca e Financiamento: Em 2025, houve alguns ajustes nas regras de hipoteca para ajudar os compradores a lidar com as altas taxas de juros. Por exemplo, os reguladores e credores canadenses demonstraram flexibilidade ao permitir amortizações mais longas em certos casos. Embora a amortização padrão para hipotecas seguradas permaneça em 25 anos, alguns bancos estão estendendo as amortizações para até 30 anos (ou mais, no caso de renovações em que os pagamentos aumentariam muito) para evitar inadimplências apciq.ca. Isso reduz efetivamente os pagamentos mensais para proprietários já sobrecarregados, embora ao custo de uma quitação do principal mais lenta. Além disso, os critérios de seguro hipotecário passaram por uma “flexibilização” – por exemplo, em meados de 2024, o governo aumentou ligeiramente o teto para hipotecas seguradas (permitindo que imóveis acima de $1 milhão se qualifiquem em alguns programas para compradores de primeira viagem) e introduziu uma Conta Poupança para a Primeira Casa para ajudar compradores a acumular o valor de entrada canada.ca. Economistas do Desjardins observaram que “regras de seguro hipotecário mais flexíveis” combinadas com taxas de juros mais baixas estavam convencendo alguns compradores a finalmente entrar no mercado em 2025 desjardins.com. Também há pressão política para revisar o teste de estresse hipotecário caso as taxas permaneçam altas; embora nenhuma mudança tenha sido feita até 2025, o fato de que as taxas fixas típicas de 5 anos caíram de cerca de 5,5% em 2023 para cerca de 4,5% no final de 2024 deu um pouco mais de fôlego aos compradores blog.remax.ca.

Incentivos para Construção de Moradias: Para lidar com o lado da oferta, vários níveis de governo lançaram incentivos. O Fundo Acelerador de Habitação (federal) começou a financiar Montreal em 2024 para agilizar aprovações e incentivar a construção mais rápida de moradias, com metas de adicionar dezenas de milhares de unidades na próxima década canada.ca. A própria cidade de Montreal tem um regulamento (frequentemente chamado de regra “20-20-20”, introduzida em 2021) exigindo que muitos novos empreendimentos residenciais incluam uma parcela de moradias acessíveis, unidades para famílias ou contribuições para fundos habitacionais da cidade. Essa política de zoneamento inclusivo permanece em vigor em 2025, o que significa que os incorporadores devem considerar o benefício público em seus projetos. Embora aumente os custos dos projetos, o objetivo é garantir que os novos empreendimentos beneficiem uma parcela diversificada de moradores, e não apenas o segmento de luxo.

O governo provincial de Quebec também tem sido ativo: expandiu um crédito fiscal para reformas para estimular reformas em prédios de aluguel (melhorando a qualidade e a segurança) e investiu em habitação social para atender as populações mais vulneráveis. Além disso, a província anunciou planos para 2025 de limitar trabalhadores estrangeiros temporários e estudantes internacionais (parte de uma estratégia populacional mais ampla) montreal.citynews.ca montreal.citynews.ca, o que poderia indiretamente aliviar parte da demanda por moradia em Montreal nos próximos anos caso menos recém-chegados cheguem. Essa política é controversa, pois coloca a acessibilidade da moradia em oposição às metas de imigração.

Tributação: Os impostos sobre propriedades e taxas de Montreal passaram por alguns ajustes. A cidade continuou com uma faixa extra alta em seu imposto de transferência de propriedade (“imposto de boas-vindas”) para imóveis caros – vendas acima de ~$1,1 milhão incidem uma taxa de 3%+ sobre o valor acima desse limite wowa.ca. Em 2025, houve discussões (ainda não implementadas) sobre um imposto municipal sobre casas vazias semelhante ao de Toronto e Vancouver, para desencorajar unidades desocupadas. Enquanto isso, em âmbito nacional, investidores de aluguel agora enfrentam um imposto federal anti-especulação: vender um imóvel residencial dentro de 12 meses após a compra resulta no ganho sendo tributado como renda empresarial (100% tributável), salvo exceções. Isso foi introduzido em 2023 para desencorajar revendas especulativas e permanece em vigor, influenciando o comportamento dos investidores para ser mais de longo prazo.

Em resumo, o cenário regulatório de 2025 é caracterizado por um forte impulso para acessibilidade e oferta de moradia: desestimular a demanda estrangeira e especulativa, direcionar investimentos para aluguéis, proteger inquilinos (por exemplo, via proibições do Airbnb) e incentivar construtoras a construir mais e unidades mais baratas. O mercado de Montreal, tradicionalmente mais regulado (Quebec tem fortes proteções ao inquilino e histórico de habitação social), está absorvendo essas mudanças. O resultado imediato é um mercado um pouco menos frenético e mais voltado para o usuário final. Por exemplo, a extensão da proibição de compradores estrangeiros garante que a demanda seja majoritariamente local, e de fato a retomada de Montreal em 2025 tem sido impulsionada por compradores locais de primeira viagem e de upgrade (com ajuda das baixas taxas de juros para imigrantes, e não de capital estrangeiro). Se essas políticas continuarem, Montreal pode ver um mercado imobiliário mais saudável no longo prazo – mas o desafio será garantir que casas novas suficientes sejam construídas para atender à demanda sem que os preços voltem a acelerar.

Divisão por bairros: preços em Montreal

Montreal é frequentemente descrita como uma cidade de bairros, cada um com seu próprio caráter e faixa de preço. O mercado de 2025 acentuou as diferenças entre essas áreas, com alguns bairros atingindo novos patamares de preço e outros permanecendo relativamente acessíveis (ou até mesmo registrando quedas de preço em certos segmentos). Aqui está um panorama do mercado imobiliário de Montreal por região, destacando como os preços se comparam:

Enclaves de Luxo – Westmount & Outremont: No topo do mercado, enclaves como Westmount (uma cidade independente na ilha) e Outremont (um bairro residencial de alto padrão) continuam sendo as áreas mais caras de Montreal. Esses setores são “reservados para um seleto grupo de compradores abastados” centris.ca. Embora os preços médios exatos possam variar com algumas vendas de alto padrão, não é incomum ver preços medianos de casas unifamiliares bem acima de $1,5–$2 milhões nesses distritos. Por exemplo, a vizinha Cidade de Mont-Royal (TMR) viu seu preço médio de casa atingir $2,02 milhões no início de 2025, um aumento de 14,5% em relação ao ano anterior centris.ca – indicativo da demanda por bairros de alto padrão. Em Westmount e Outremont, casas espaçosas centenárias e a proximidade das melhores escolas mantêm os valores elevados. Esses mercados são protegidos; mesmo com a alta das taxas de juros, muitos compradores aqui negociam à vista ou possuem grande patrimônio. Assim, essas áreas de luxo tiveram crescimento contínuo em 2025 e inventário muito baixo – mas representam uma fração minúscula das vendas totais (Westmount teve tão poucas vendas que as estatísticas oficiais frequentemente omitem suas médias centris.ca).

Bairros Urbanos da Moda – Plateau-Mont-Royal, Ville-Marie: O Plateau e Ville-Marie (Centro) são conhecidos por sua mistura de edifícios históricos, condomínios e vida de rua vibrante. Em 2025, o desempenho imobiliário dessas áreas foi um pouco misto. Le Plateau-Mont-Royal, outrora o bairro descolado (agora caro), parece estar atingindo um teto de preços. O preço médio dos condomínios no Plateau ficou em torno de $605.000 no 1º trimestre, praticamente estável (+0,3%) em relação ao ano anterior centris.ca. Isso sugere que os compradores estão resistindo a novos aumentos de preço na região ou optando por bairros mais emergentes. Os icônicos triplexes do Plateau agora frequentemente ultrapassam $1 milhão, tornando o fluxo de caixa difícil para investidores e a entrada complicada para jovens famílias, o que esfria a atividade. Ville-Marie, que inclui o centro e o Velho Porto, teve preços de condomínios modestamente em alta (~4% YoY, média de ~$565.000) centris.ca. O mercado de condomínios no centro ainda tem bastante oferta (novas torres concluídas e mais em construção) e, como mencionado anteriormente, unidades de investidores estão sendo colocadas à venda, o que limitou o crescimento dos preços. Ainda assim, o centro continua atraente para quem busca um estilo de vida urbano; os preços são muito mais baixos do que no centro de Toronto, então alguns compradores de outras províncias veem valor nos condomínios do centro de Montreal.

O Oeste para Famílias – NDG, CSL, DDO: O extremo oeste de Montreal e os subúrbios da West Island têm apresentado valorização sólida à medida que famílias buscam espaço e quintais. Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce (CDN-NDG), um grande distrito central, registrou um preço médio de casa unifamiliar de $1,24 milhão (+6,3% em relação ao ano anterior) e condomínios por volta de $626 mil (+16,6% em relação ao ano anterior!) centris.ca. NDG oferece casas geminadas e condomínios em uma faixa acessível (pelos padrões de Montreal) e parece estar em ascensão, especialmente no segmento de condomínios – talvez porque pessoas reduzindo o tamanho da casa e jovens profissionais estejam optando por lá em vez do centro/Plateau, que são mais caros. Côte-Saint-Luc (um subúrbio ao lado de NDG) também apresenta preços médios elevados (~$1M casas, $536K condomínios) centris.ca, refletindo sua atratividade para famílias de classe média e aposentados (é uma área predominantemente anglófona com ótimos serviços).

Mais a oeste, os subúrbios da West Island como Dollard-des-Ormeaux (DDO) e Pointe-Claire tiveram grande valorização. O preço médio das casas em DDO saltou para cerca de $883 mil (+13,7% em relação ao ano anterior), com condomínios por volta de $512 mil (+16,8%) centris.ca. Isso provavelmente se deve ao apelo suburbano e talvez à linha REM, que agora liga DDO ao centro em 30 minutos, aumentando sua atratividade. Beaconsfield e Kirkland, cidades de classe média alta da West Island, estão se aproximando da marca de $1 milhão para casas médias (cerca de $985 mil e $1,0 milhão, respectivamente) centris.ca. Com o trabalho remoto permitindo mais flexibilidade, alguns compradores escolhem esses mercados suburbanos para casas maiores, apostando ainda na melhoria do transporte (REM) para deslocamentos ocasionais. A West Island, de modo geral, tem sido uma área de crescimento, reduzindo a diferença historicamente vista entre cidade e subúrbios.

Acessível e em Ascensão – Lados Leste e Norte: No extremo oposto do espectro, os bairros mais acessíveis de Montreal ficam no leste e norte, e muitos deles tiveram atividade notável em 2025. Como destacado pela Centris, Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles (RDP-PAT) se destaca. Com um preço médio de casa unifamiliar de $571.658 no 1º trimestre de 2025 centris.ca, é cerca de 40% abaixo da média da Ilha. Isso atraiu uma onda de compradores – RDP-PAT representou 11% de todas as visualizações de anúncios de casas na Centris, e o volume de vendas saltou 22% centris.ca. Compradores, especialmente famílias jovens, são atraídos pela possibilidade de uma casa isolada na faixa dos $500 mil – algo impossível no centro de Montreal. A localização um pouco remota de RDP-PAT (extremidade leste da ilha) é compensada por um transporte decente (trens de subúrbio, terminal de metrô próximo, extensões planejadas) e melhorias nas comodidades. A popularidade do bairro em 2025 sugere uma mudança real: muitos estão dispostos a trocar tempo de deslocamento por acessibilidade.

Da mesma forma, Mercier–Hochelaga-Maisonneuve (HOMA) continua sendo um bastião de relativa acessibilidade ao lado do centro. Tendências interessantes por lá: os preços das casas unifamiliares caíram 7% em relação ao ano passado para cerca de $603.000 centris.ca, indicando alguma correção de preços ou mudança no perfil das vendas (talvez menos sobrados reformados vendidos). Por outro lado, os preços dos condomínios em HOMA subiram 7% para cerca de $426.500 centris.ca, ainda bem abaixo da média de condomínios da ilha. O mercado de condomínios da região está aquecendo com novos projetos, e continua sendo uma das áreas centrais mais baratas com serviço de metrô. Mais oferta em HOMA deu fôlego aos compradores, aliviando a pressão apesar da forte demanda centris.ca. Muitos consideram HOMA um bairro em transição – cafés e lofts de condomínio em meio a antigos prédios industriais – e os dados de 2025 sugerem que ainda está em ascensão, mas com preços acessíveis, tornando-o atraente para compradores de primeira viagem excluídos de outros bairros.

No extremo norte de Montreal, áreas como Ahuntsic e Villeray combinam acessibilidade com proximidade ao centro. Ahuntsic-Cartierville teve uma leve queda nos preços das casas (–6,6%), com média de ~$846 mil, mas os condomínios subiram +8,4% (~$451 mil) centris.ca. Isso pode refletir menos vendas de casas de alto padrão em 2025, mas, em geral, Ahuntsic é uma área familiar estável, e seus condomínios (muitas vezes próximos à orla ou em novos edifícios de médio porte) estão ganhando valor. Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension, um distrito central e diverso, teve preço médio de condomínio em torno de $510 mil (–1,3% YoY) centris.ca. Parc-Extension, em especial, tem visto um influxo de investidores e gentrificação próximo ao novo campus de ciências da Universidade de Montreal. A estabilização dos preços dos condomínios aqui pode ser devido à abundância de pequenas unidades chegando ao mercado (investidores realizando lucros). Mas, com acesso ao metrô e localização central, esta área continua sendo uma para ficar de olho.

South Shore & Laval: Embora não estejam na Ilha, muitos moradores de Montreal consideram mudar-se para fora da ilha em busca de acessibilidade. Embora nosso foco seja Montreal propriamente dita, vale mencionar lugares como Laval (ao norte) e Longueuil/Brossard (South Shore) que apresentaram tendências de preços semelhantes às da ilha – aumentos moderados em 2025, com casas unifamiliares nesses subúrbios geralmente variando de meados de $500 mil a $700 mil, dependendo do setor (ainda mais barato do que a média de ~$950 mil da Ilha de Montreal para casas centris.ca). A South Shore, em particular, está se beneficiando do REM – a nova ligação rápida de Brossard ao centro impulsionou o mercado de condomínios. Essas áreas periféricas funcionam como válvula de escape para compradores, o que, por sua vez, impede que os preços da Ilha aqueçam ainda mais.

Em resumo, a divisão de preços por bairro em Montreal em 2025 mostra uma enorme variação: de condomínios de entrada abaixo de $400 mil em áreas periféricas a mansões que ultrapassam $3–4 milhões em Westmount. As principais mudanças deste ano foram que as áreas acessíveis tiveram o crescimento de vendas mais rápido (à medida que os compradores migraram para lá), e algumas áreas tradicionalmente aquecidas estabilizaram devido aos limites de acessibilidade. Esse mercado de “duas velocidades” – resiliência no alto padrão e frenesi no segmento econômico – destaca o desafio contínuo de Montreal: a demanda é ampla e em toda a cidade, mas a oferta é restrita, especialmente nos segmentos de menor preço. Bairros que conseguirem adicionar moradias (por exemplo, reurbanizando antigos terrenos industriais no Leste) provavelmente verão valorização à medida que se tornam a nova fronteira para jovens compradores, enquanto áreas caras e saturadas podem ter crescimento mais estável se os compradores simplesmente não conseguirem ir além.

Fatores Econômicos e Demográficos que Influenciam a Demanda

O mercado imobiliário não existe em um vácuo; os mercados residencial e comercial de Montreal em 2025 estão sendo significativamente moldados por correntes econômicas e demográficas mais amplas. Vários fatores-chave estão em jogo:

Fluxos Populacionais e Demanda por Moradia: A população de Montreal tem passado por altos e baixos. Após anos de crescimento modesto, a cidade experimentou um aumento populacional em 2022–2024, em grande parte devido ao recorde de imigração internacional para o Canadá. Quebec recebeu um número elevado de imigrantes em 2024 (a população da província cresceu cerca de 155.000 naquele ano) e Montreal, como centro econômico, absorveu muitos deles coastreporter.net. De fato, 2023–2024 viu Montreal liderando o crescimento populacional provincial em +4,2% (adicionando cerca de 91.300 pessoas) – um valor excepcionalmente alto, impulsionado “inteiramente pela imigração” statistique.quebec.ca. Esse influxo, combinado com o retorno dos estudantes após a pandemia, aumentou fortemente a demanda por moradia, especialmente por aluguéis e casas de entrada.

No entanto, há um porém: em meados de 2025, os formuladores de políticas começaram a frear o crescimento populacional devido à crise habitacional. O governo federal anunciou planos para moderar os níveis de imigração (especialmente residentes temporários como estudantes internacionais), e o governo de Quebec pretende reduzir os trabalhadores estrangeiros temporários em cerca de 9% ao longo de três anos montreal.citynews.ca. A agência de estatísticas de Quebec projeta até que a população da província pode diminuir em 80.000 até 2030 se essas tendências continuarem montreal.citynews.ca, com a própria população de Montreal podendo cair cerca de 5% – uma reversão acentuada das previsões anteriores montreal.citynews.ca. A principal razão citada é uma “redução temporária de migrantes” planejada – menos estudantes e trabalhadores internacionais permitidos montreal.citynews.ca – juntamente com baixas taxas de natalidade. Se a população de Montreal realmente se estabilizar, isso esfriaria o crescimento da demanda por moradia no médio prazo. No entanto, mesmo no cenário de crescimento populacional zero, o número de domicílios ainda deve aumentar (em cerca de 0,8%) montreal.citynews.ca devido ao menor tamanho das famílias e ao envelhecimento da população, que precisa de unidades habitacionais separadas. Na prática, embora possa haver menos pessoas novas, mais idosos morando sozinhos e mais jovens não formando casais tão cedo significa que a demanda por moradia não diminui na mesma proporção da população. Isso pode manter a pressão sobre a habitação, embora de forma menos intensa.

Tendências de Emprego e Renda: A economia de Montreal em 2025 tem sido um misto de altos e baixos. Após a forte recuperação pós-COVID, o crescimento desacelerou em 2023–24, e em meados de 2025 o Canadá entrou em um período de PIB estagnado com temores de leve recessão. O PIB real de Quebec estava em uma “tendência de queda desde abril [2025]” apciq.ca e, nacionalmente, a produção até mesmo contraiu levemente no segundo trimestre. Esse enfraquecimento econômico normalmente reduziria a demanda imobiliária – a incerteza no emprego pode fazer as pessoas adiarem a compra de casas ou a expansão de novos escritórios. De fato, a confiança do consumidor em Montreal tem sido cautelosa blog.remax.ca. No entanto, o mercado imobiliário desafiou parte dessa gravidade no final de 2024 e início de 2025. Um fator foi a expectativa em relação às taxas de juros – as pessoas anteciparam que, após os rápidos aumentos das taxas em 2022, haveria alívio. No quarto trimestre de 2024, os rendimentos dos títulos caíram e as taxas de hipoteca fixa de 5 anos realmente diminuíram, provocando uma onda de compras (a Re/MAX observou um novembro/dezembro de 2024 “especialmente forte”, já que compradores entraram no mercado assim que as taxas caíram um pouco) blog.remax.ca. Esse elemento psicológico – comprar antes que as taxas subam novamente / aproveitar se as taxas acabaram de cair um pouco – ajudou a sustentar a demanda mesmo com a desaceleração do PIB.

O mercado de trabalho de Montreal também se manteve relativamente bem em 2025. A taxa de desemprego da cidade tem estado próxima da média nacional. Importante ressaltar que a economia de Montreal é bastante diversificada: setores como tecnologia, jogos, efeitos visuais, aeroespacial, logística e ensino superior fornecem uma base ampla. A tecnologia sofreu demissões globalmente em 2023, mas Montreal continua sendo um polo tecnológico (especialmente em IA e jogos), o que atrai jovens talentos, muitas vezes internacionais – todos precisando de moradia. Mesmo com alguns setores (manufatura de exportação) sendo afetados pela desaceleração do comércio com os EUA e tarifas (Canadá e EUA estavam em uma pequena disputa comercial em 2025) desjardins.com, outros setores como o turismo se recuperaram fortemente, beneficiando o setor de hospitalidade e o mercado imobiliário de varejo de Montreal. O crescimento da renda em Montreal tradicionalmente ficou atrás de Toronto, mas os aumentos salariais aceleraram em 2022–2023 devido à escassez de mão de obra. Em 2025, o crescimento dos salários se moderou, e a inflação – embora menor do que o pico de 2022 – corroeu parte do poder de compra. As famílias foram pressionadas pelos custos mais altos de tudo, incluindo pagamentos de hipoteca. Isso levou a fenômenos como mais moradia multigeracional ou co-propriedade (amigos ou irmãos se unindo para comprar um duplex), o que está se tornando mais comum entre compradores de primeira viagem na faixa dos 30 anos blog.remax.ca.

Taxas de Juros e Condições de Crédito: Talvez o maior fator econômico seja o ambiente das taxas de juros. A taxa básica do Banco do Canadá foi de 0,25% no início de 2022 para cerca de 5% em 2023, aumentando dramaticamente as taxas de hipoteca. Montrealenses renovando hipotecas em 2025 frequentemente enfrentaram taxas de juros dobradas e pagamentos muito mais altos – um risco para a estabilidade habitacional. Como mencionado, muitos bancos responderam estendendo os prazos de amortização (alguns empréstimos temporariamente passaram a ter amortizações de 35-40 anos na renovação apenas para manter os pagamentos viáveis). No final de 2024 e em 2025, com o arrefecimento da inflação, o Banco do Canadá pausou os aumentos e finalmente realizou um corte na taxa em setembro de 2025 blog.remax.ca. Este é um momento decisivo: o primeiro corte em anos, sinalizando que a maré está mudando. Embora um corte alivie apenas marginalmente as hipotecas de taxa variável, tem grande efeito na psicologia e nas expectativas futuras. No final de 2025, compradores e investidores acreditam que os custos de financiamento vão diminuir gradualmente ao longo de 2026–27, potencialmente aumentando seu poder de compra futuro cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. Essa expectativa alimenta parte da demanda atual (para entrar antes que os preços possam subir ainda mais quando as taxas caírem). Por outro lado, se as taxas tivessem permanecido altas ou subido, o mercado de Montreal poderia ter esfriado significativamente. Assim, a perspectiva das taxas de juros (finalmente melhorando) é agora um importante vento a favor.

Dito isso, a acessibilidade continua sendo um desafio. Montreal pode ser mais barata do que outras grandes cidades, mas pelos seus próprios padrões históricos está bastante inacessível: as razões preço/renda estão próximas dos máximos históricos. Uma família de Montreal com renda mediana de cerca de $76.000 só consegue um financiamento de cerca de $260 mil nas taxas atuais, o que, mesmo com uma entrada considerável, significa que estão limitados a imóveis de cerca de $325 mil ou menos mortgagesandbox.com. Existem pouquíssimos imóveis habitáveis nesse valor, exceto pequenos apartamentos ou localizações distantes. Isso faz com que muitos compradores de primeira viagem dependam do “Banco dos Pais” para ajudar ou adiem a compra. Demograficamente, isso empurrou a idade média do comprador de primeira viagem para a metade dos 30 anos blog.remax.ca. A presença de uma grande população de estudantes e jovens locatários em Montreal também faz com que a demanda por aluguéis e imóveis de entrada esteja sempre sendo renovada, mas esses jovens enfrentam grandes obstáculos para adquirir um imóvel.

Urbanização e Mudanças de Estilo de Vida: Curiosamente, após o êxodo para os subúrbios impulsionado pela pandemia, há sinais de uma reversão parcial: à medida que alguns empregadores chamam as pessoas de volta aos escritórios pelo menos alguns dias por semana, e à medida que a onda inicial de mudanças para o trabalho remoto se estabiliza, a demanda pelo núcleo urbano de Montreal está se estabilizando. Os millennials, a maior coorte atualmente em idade de comprar imóveis, geralmente valorizam comodidades urbanas e deslocamentos mais curtos. A CMHC supõe que, à medida que a novidade do trabalho remoto diminui, mais jovens compradores vão “priorizar estar mais próximos dos empregos, impulsionando as vendas nos maiores mercados urbanos” cmhc-schl.gc.ca. Isso é um bom sinal para Montreal, que pode oferecer uma vida urbana vibrante a um preço inferior ao de grandes cidades globais. Vemos isso no mercado de aluguel: os aluguéis no centro de Montreal subiram em 2023–25 à medida que estudantes e jovens profissionais retornaram, tornando os condomínios para alugar no centro novamente um produto muito procurado. É um lembrete de que o mercado imobiliário de Montreal é influenciado por fatores culturais e de estilo de vida – a mistura única da cidade de charme europeu, festivais, universidades e bairros caminháveis atrai pessoas de forma consistente, sustentando a demanda por moradia além dos números puros.

Envelhecimento e Redução de Espaço: Por outro lado, Quebec tem uma população envelhecida. Mais idosos significa mais pessoas buscando reduzir o tamanho da moradia, saindo de casas suburbanas para condomínios ou residências para idosos (ou ajudando seus filhos a comprar casas, transferindo patrimônio). Isso pode aumentar a oferta no mercado de casas unifamiliares (pais com “ninho vazio” vendendo), mas também aumenta a demanda por condomínios e apartamentos. A habitação para idosos também é um segmento crescente do mercado imobiliário comercial. A mudança demográfica é gradual, mas nos próximos 5 anos será um fator crescente no estoque e nas preferências de moradia.

Riscos Econômicos: Por fim, riscos macroeconômicos que podem influenciar o mercado imobiliário de Montreal incluem a possibilidade de uma recessão mais profunda (se a inflação voltar a subir e as taxas permanecerem altas, por exemplo, causando um aumento do desemprego). Até agora, o mercado imobiliário de Montreal “desafiou as incertezas que pesam sobre as perspectivas econômicas” apciq.ca, mas uma recessão séria provavelmente esfriaria a demanda e talvez causasse uma correção modesta nos preços, especialmente se a perda de empregos afetar os lares mais jovens. Outro fator é a migração interprovincial – Quebec no passado perdeu muitos residentes para Ontário ou outros lugares. Recentemente, esse fluxo diminuiu, até se inverteu durante o início da COVID, mas se leis linguísticas (como a Bill 96) ou menos oportunidades de emprego tornarem Quebec menos atraente, alguns jovens podem sair, reduzindo a demanda por moradia. Atualmente, porém, a relativa acessibilidade da habitação em Montreal pode, ironicamente, atrair pessoas de Toronto ou Vancouver (há algumas evidências anedóticas de canadenses se mudando para Montreal, onde seu dinheiro rende mais).

Em resumo, a demanda imobiliária de Montreal em 2025 está sendo impulsionada pelo final de um boom populacional, um mercado de trabalho resiliente e expectativas de financiamento mais fácil à frente. Mas restrições de acessibilidade e decisões políticas (como a redução da imigração) tendem a moderar essa demanda nos próximos anos. O equilíbrio dessas forças determinará se o mercado imobiliário de Montreal continuará sua trajetória de alta ou entrará em um período de estabilidade.

Previsão: Os Próximos 3–5 Anos no Mercado Imobiliário de Montreal

Olhando para frente, a perspectiva do mercado imobiliário de Montreal para os próximos 3 a 5 anos (2026–2030) parece cautelosamente otimista, com expectativas de crescimento moderado e maior estabilidade em vez de oscilações extremas. Veja o que especialistas e tendências sugerem para os mercados residenciais e comerciais da cidade:

Trajetória dos Preços das Casas: Após a forte recuperação de 2024–25, a maioria das previsões aponta que os preços das casas em Montreal subirão em um ritmo mais lento e sustentável daqui para frente. A Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) projeta que 2025 provavelmente terá o crescimento de preços mais rápido dos próximos anos (à medida que o mercado se recupera da desaceleração de 2022–23 e a demanda reprimida é liberada), mas em 2026 e 2027 o crescimento dos preços deve esfriar cmhc-schl.gc.ca. Na prática, isso pode significar que o crescimento médio dos preços das casas em Montreal desacelere para, por exemplo, percentuais anuais de um dígito baixo, mais alinhados ao crescimento da renda. Até 2027, a CMHC espera que grande parte da demanda reprimida seja atendida e que a habitação se torne um pouco mais acessível do que foi no período de 2022–24, graças ao aumento da renda e a taxas de hipoteca um pouco mais baixas cmhc-schl.gc.ca. Portanto, embora não se preveja uma queda significativa nos preços, a era dos aumentos anuais de dois dígitos provavelmente não retornará em um futuro próximo.

Vendas e Demanda: A atividade de vendas deve permanecer saudável. De fato, espera-se que Quebec como um todo veja as vendas e os preços de casas existentes acelerando mais rápido do que a média canadense em 2025 desjardins.com, e permanecendo robustos até 2026. Um dos motivos é que os mercados de Ontário e B.C. estão mais restritos pela questão da acessibilidade, então sua recuperação será mais lenta, enquanto Quebec (e Alberta) têm mais espaço para crescer devido aos preços mais baixos cmhc-schl.gc.ca. A primeira metade do período de previsão (2025–2026) deve ver as vendas em Montreal em níveis historicamente altos cmhc-schl.gc.ca, podendo até desafiar os recordes de 2021. Em 2027–2028, à medida que as taxas de juros se normalizarem e se o crescimento populacional realmente desacelerar, as vendas podem se estabilizar ou voltar às médias de longo prazo. Do ponto de vista demográfico, a principal faixa de compradores de primeira viagem (millennials) já terá comprado casas até o final desta década, o que pode naturalmente reduzir o crescimento da demanda depois disso, a menos que ocorra uma nova onda de imigração ou outro impulso demográfico.

Perspectiva de Taxas de Juros e Financiamento: Uma suposição crítica nas previsões é o caminho das taxas de juros. O consenso geral é que o Banco do Canadá irá reduzir suavemente as taxas ao longo de 2025–2026 para apoiar uma economia em desaceleração e controlar a inflação cmhc-schl.gc.ca. As taxas de hipoteca fixa já precificaram parte disso (caíram levemente em antecipação), mas as taxas variáveis devem cair de forma mais notável. Até 2026, as taxas de hipoteca podem estar um ponto percentual ou mais abaixo dos níveis de 2024, melhorando um pouco a acessibilidade. Isso irá “destravar” alguns compradores que estavam à margem cmhc-schl.gc.ca. No entanto, qualquer alívio nas taxas será gradual e parcial – ninguém espera um retorno às taxas de hipoteca de 2% de 2021. Em vez disso, as taxas podem se estabilizar em um patamar intermediário (talvez 4–5% para uma hipoteca fixa de 5 anos) o que, combinado com o crescimento da renda, ajuda um pouco os tomadores de empréstimo. Assim, o financiamento ficará um pouco mais fácil, mas provavelmente não “barato”. Esse cenário apoia um crescimento modesto dos preços, mas também impõe disciplina; especulação altamente alavancada será menos atraente quando o dinheiro não estiver tão barato.

Oferta e Construção: Um possível fator de desaquecimento no mercado é a desaceleração na construção de moradias que já está começando. A previsão da CMHC alerta que os lançamentos de novas moradias vão diminuir de 2025 a 2027 em todo o Canadá assets.cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, e Montreal faz parte desse cenário. O principal motivo é uma queda projetada em novos projetos de apartamentos tipo condomínio cmhc-schl.gc.ca. Os incorporadores estão achando mais difícil vender unidades na planta em um ambiente de juros altos, e os custos de construção continuam elevados, então menos novas torres de condomínio serão iniciadas. A construção de apartamentos para aluguel pode se manter melhor (devido a programas de incentivo e aluguéis altos), mas no geral Montreal pode ver menos unidades sendo construídas anualmente do que nos últimos anos. Embora no curto prazo essa desaceleração na construção seja uma resposta à demanda mais fraca de investidores, no longo prazo isso pode agravar a escassez de moradias, o que, por sua vez, sustenta os preços. Em 2027, se a população não tiver diminuído drasticamente, Montreal pode enfrentar uma nova crise de oferta porque não construímos o suficiente nesses anos para atender nem mesmo a um crescimento modesto. A cidade está tentando combater isso com políticas (licenciamento mais ágil, aumento do zoneamento em certas áreas, etc.), mas essas medidas levam tempo para gerar resultados.

Mercado de Aluguéis: O mercado de aluguel de Montreal deve continuar apertado, mas pode ter algum alívio. Com mais projetos de aluguel sendo concluídos (como grandes edifícios multiunidades) e a proibição do Airbnb levando algumas unidades para o aluguel de longo prazo, a taxa de vacância pode subir um pouco em relação aos níveis historicamente baixos. De fato, dados provinciais mostraram aumento das taxas de vacância em 2024 (por exemplo, a vacância geral de aluguel em Montreal foi de cerca de 1,5% para cerca de 3% em algumas estimativas) desjardins.com, e embora isso ainda seja baixo, é um movimento na direção certa. Os aluguéis provavelmente continuarão subindo, mas em ritmo mais lento se a vacância aumentar. Para investidores, possuir imóveis para aluguel em Montreal deve continuar atraente devido à forte demanda de inquilinos, mas o controle de aluguéis (as diretrizes de aumento de aluguel de Quebec) significa que aumentos exorbitantes não são permitidos para inquilinos atuais. O equilíbrio entre oferta e demanda de aluguel é um fator-chave a ser observado, pois pode tanto levar mais pessoas a comprar (se os aluguéis subirem demais) quanto, se o aluguel permanecer relativamente acessível em comparação à compra, alguns podem adiar a aquisição da casa própria.

Perspectiva Comercial: O setor de escritórios provavelmente enfrentará uma recuperação prolongada. Nos próximos 3 a 5 anos, espera-se que a vacância de escritórios permaneça elevada. No melhor cenário, a vacância diminui gradualmente de cerca de 19% para algo em torno de 13% até 2030, mas isso exige uma expansão econômica significativa ou muitas conversões de escritórios para outros usos. O governo local de Montreal está ativamente explorando incentivos para converter espaços de escritórios obsoletos em residenciais, e algumas conversões já estão em andamento. Ao transformar o centro em um bairro mais misto de moradia e trabalho (em vez de escritórios apenas das 9h às 17h), Montreal espera ocupar algumas torres vazias. O sucesso dessa iniciativa pode redefinir o mercado imobiliário do centro até 2030. O setor de industrial e logística deve permanecer robusto; mesmo que a vacância aumente um pouco com a nova oferta, provavelmente continuará sendo um mercado favorável ao proprietário, com o crescimento dos aluguéis superando a inflação. O setor de varejo talvez seja o ponto mais positivo – assumindo que não haja uma nova grande pandemia, o varejo físico em Montreal deve continuar prosperando com o forte consumo e turismo. Novos megaempreendimentos como o Royalmount (um enorme complexo de varejo/entretenimento inaugurado em 2023–24) atrairão consumidores regionais e turistas, reforçando o status de Montreal como destino de compras. As vacâncias no varejo podem aumentar se o consumo cair em uma recessão, mas os pontos principais de rua e shoppings em Montreal devem continuar em alta demanda, especialmente porque o PIB da cidade deve crescer um pouco mais rápido que a média do Canadá, sustentando as vendas do varejo jll.com.

Fatores Externos: As perspectivas de Montreal não estão imunes a fatores globais. Se os EUA (principal parceiro comercial do Canadá) entrarem em uma recessão mais profunda em 2024–25, as exportações e o mercado de trabalho de Quebec sofreriam, podendo esfriar o setor imobiliário. Eventos geopolíticos (preços do petróleo, guerras, etc.) podem influenciar a inflação e as taxas, alterando o caminho dos juros. Por outro lado, se a crise de acessibilidade habitacional do Canadá levar a uma resposta política significativa – como um grande financiamento federal para habitação ou grandes mudanças de zoneamento – isso pode aumentar a oferta e reduzir os preços mais do que o esperado atualmente. Mudanças políticas tão amplas são difíceis de prever, mas habitação certamente é um dos principais temas políticos para as eleições de 2025.

Sentimento dos Especialistas: O sentimento geral entre os economistas do setor habitacional canadense é de que a fase de “correção” está terminando e um período de estabilidade ou crescimento moderado está por vir. Como afirmou um relatório do Desjardins, eles esperam que o mercado de Quebec “permaneça forte” no curto prazo, apesar das incertezas desjardins.com. Não há previsão de grande queda para Montreal, a menos que ocorra um choque econômico severo – os fundamentos (população, acessibilidade em relação a outras cidades, ausência de excesso de oferta) oferecem uma base sólida. No entanto, a era de forte escalada de preços provavelmente acabou; as taxas de juros mais altas elevaram permanentemente o patamar de acessibilidade, atuando como um limitador dos preços. Assim, a perspectiva de Montreal é de otimismo equilibrado: aumentos de preços e aluguéis continuam, mas em ritmo administrável, e há oportunidades para crescimento e desenvolvimento inteligente se a cidade se adaptar (reaproveitando escritórios, desenvolvendo novos bairros, etc.).

Em conclusão, o mercado imobiliário de Montreal até 2025 e além está navegando por um novo capítulo – definido por ajustes pós-pandemia, intervenções políticas e uma recalibração econômica. A cidade está prestes a permanecer um mercado imobiliário relativamente estável e atraente. Pode não ter o apelo especulativo de Vancouver ou Toronto, mas para muitos investidores e residentes, essa estabilidade é uma virtude. Com sua vibrante cena cultural, infraestrutura em melhoria e relativa acessibilidade, Montreal está pronta para atrair pessoas e capital, só que em um ritmo mais sustentável. Salvo surpresas, os próximos cinco anos devem ver o mercado imobiliário de Montreal crescendo de forma constante em valor e importância, consolidando seu lugar como um dos principais mercados a serem observados no Canadá.

Fontes:

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