- Neobsazenost bytů v Metro Manile byla v 1. čtvrtletí 2025 na úrovni 24,3 % a do konce roku směřuje k přibližně 26 %, přičemž v oblasti Bay Area se očekává neobsazenost blízko 56 % do konce roku 2025.
- Makati CBD a BGC mají každá přibližně 1 000 neprodaných bytových jednotek, zatímco Southern Quezon City (7 000), Alabang–Las Piñas (6 000), Pasig (5 000) a Manila Bay Area (4 000) vykazují velké zásoby.
- Ceny rezidenčních nemovitostí v NCR klesly ve 4. čtvrtletí 2024 meziročně o 0,4 %, zatímco celostátní nárůst činil 6,7 % meziročně a Colliers předpovídá růst cen bytů přibližně o 2,2 % ročně do roku 2026.
- Developeři se zaměřují na příměstské bydlení a pozemky v městských projektech v CALABARZON, Centrální Luzon, Visayas a Davao s růstem cen přibližně 4–7 % ročně v rozvojových koridorech a 7–15 % u hodnoty pozemků (2016–2023).
- Pronájmy kanceláří v 1. čtvrtletí 2025 dosáhly přibližně 237 600 m², což je nárůst o 66 % mezikvartálně, přičemž v roce 2025 má být dodáno přes 600 000 m² nových kancelářských prostor a neobsazenost v Makati CBD je kolem 7 %.
- Očekává se, že nájmy rezidenčních nemovitostí porostou v letech 2024–2026 přibližně o 1,5–2 % ročně, zatímco nájmy kanceláří klesly zhruba o 3,2 % z roku 2024 na 2025 a typické výnosy z bytů se pohybují kolem 5–6 %.
- Ve středním segmentu trhu dosahují výnosy z garsoniér v Mandaluyong přibližně 8,4 % a výnosy z 1+kk v San Juan 7–8 %, což ukazuje na vyšší výnosy mimo luxusní trhy.
- Klíčovým faktorem je infrastruktura: Metro Manila Subway (36 km) fáze 1 v roce 2025, NSCR (163 km) ve výstavbě, NMIA (200 milionů cestujících/rok) cílí na roky 2027–2028, MRT-7 bude k březnu 2025 hotová z 79 %, LRT-1 Cavite prodloužení fáze 1 do roku 2024/25 a možný efekt „30minutového města“.
- Zákaz POGO do konce roku 2024 uvolnil asi 1 milion m² kancelářských prostor a mnoho bytů, přičemž REITy kótované od roku 2020 nabízejí výnosy kolem 6–7 %.
- Výhled trhu do roku 2028 je postupný růst s tím, že ceny bytů v NCR porostou přibližně o 2 % ročně do roku 2026 a mimo NCR rychleji, v roce 2025 přibude asi 8 000 nových bytových jednotek a 612 000 m² kancelářských prostor díky rozšiřující se infrastruktuře.
Manilský trh s nemovitostmi v roce 2025 je studiem kontrastů. Nabídka rezidenčních bytů v kondominiích prudce vzrostla, což vedlo k rekordně vysokým mírám neobsazenosti, přesto poptávka se postupně zotavuje díky oživující se ekonomice. Komerční nemovitosti—zejména kanceláře—vykazují první známky oživení po útlumu během pandemie, ačkoli nájmy zůstávají pod tlakem kvůli nadměrné nabídce. S výhledem na roky 2026–2028 analytici předpovídají „mírně stagnující“, ale pozitivní zotavení hodnot nemovitostí, přičemž ceny rezidenčních nemovitostí by měly mírně růst (~2 % ročně) a nájmy se zvyšovat o ~1–2 % ročně bworldonline.com bworldonline.com. Klíčovými faktory jsou velké infrastrukturní projekty (od první manilské podzemní dráhy po nová letiště a železniční tratě), které slibují otevření nových růstových oblastí, a příznivá demografie podporující poptávku po bydlení. Rizika však představují nadměrná nabídka bytů a kanceláří, odchod nájemců POGO a možné změny politiky (např. vyšší daně, environmentální pozastavení), které tlumí výhled. Tato zpráva poskytuje podrobný přehled o rezidenčních a komerčních nemovitostech v Manile v roce 2025, nově vznikajících atraktivních lokalitách, trendech cen a nájmů, dopadech infrastruktury, regulatorním prostředí, rozvojových projektech a investičních příležitostech a rizicích, které formují budoucnost trhu.
Aktuální tržní trendy v roce 2025
Trh s nemovitostmi v Manile prochází postpandemickým zotavením na pozadí nadměrné nabídky v některých segmentech. Ekonomické základy jsou v roce 2025 obecně příznivé – Filipíny zaznamenaly solidní růst HDP (~5 % v roce 2024) spolu s ustupující inflací, což zvyšuje kupní sílu zájemců o bydlení worldexecutivesdigest.com worldexecutivesdigest.com. Přesto dědictví pandemie a změny politiky (například zákaz online herních společností) nadále ovlivňují dynamiku trhu s nemovitostmi v hlavním městě.
Trendy v rezidenčním sektoru (2025)
Nadbytek bytových jednotek a vysoká neobsazenost: Trh s byty v Metro Manile čelí v roce 2025 nadbytku nabídky. Míra neobsazenosti dosáhla bezprecedentní úrovně – přibližně 24,3 % v 1. čtvrtletí 2025 a očekává se, že do konce roku dosáhne ~26 % bworldonline.com. V praxi to znamená, že jeden ze čtyř bytů na sekundárním trhu zůstává prázdný bworldonline.com. Situace je nejvážnější v oblasti Bay Area (reklamační oblast Manila Bay), kde po odchodu filipínských offshore herních operátorů (POGO) vznikla obrovská poptávková mezera. Neobsazenost bytů v Bay Area má do konce roku 2025 dosáhnout ohromujících ~56 %, oproti pouhým 14 % v roce 2016 před boomem POGO bworldonline.com bworldonline.com. Další čtvrti s významným množstvím neprodaných jednotek zahrnují rozvíjející se centra jako Jižní Quezon City (7 000 neprodaných jednotek), Alabang–Las Piñas (6 000), Pasig City (5 000) a Makati Fringe a Manila Bay Area (každá 4 000) bworldonline.com. Naproti tomu zavedená prémiová centra – Makati CBD a Bonifacio Global City (BGC) – mají mnohem méně neprodaných jednotek (zhruba 1 000 každé) bworldonline.com, což odráží relativně odolnou poptávku po luxusních projektech.
Stabilizace cen: Po poklesu způsobeném pandemií se ceny rezidenčních nemovitostí stabilizují. Ceny domů v celé zemi se vrátily k růstu na konci roku 2024, když ve 4. čtvrtletí 2024 meziročně vzrostly o +6,7 % po krátkém poklesu business.inquirer.net business.inquirer.net. Výrazné je, že ceny v Metro Manila zaostávaly – ve 4. čtvrtletí 2024 byly rezidenční hodnoty v NCR stále meziročně nižší o 0,4 % (i když to bylo prudké zlepšení oproti propadu o -14,6 % ve 3. čtvrtletí) business.inquirer.net. Růst cen byl silnější v oblastech mimo Manilu (+9,3 % meziročně ve 4. čtvrtletí 2024) business.inquirer.net, protože kupující stále více hledají bydlení na předměstích a v menších městech. V rámci Metro Manila došlo v roce 2024 k mírnému poklesu cen v segmentu středně velkých bytů, což vytvořilo příležitosti pro kupující: po třech letech růstu ceny bytů poprvé klesly, což umožnilo zájemcům o první bydlení najít jednotky za dostupnější ceny worldexecutivesdigest.com. Odborníci z oboru popisují zotavení hodnot rezidenčních nemovitostí v Metro Manila jako „stagnující až mírné“ – Colliers předpovídá, že ceny bytů porostou pouze ~2,2 % ročně do roku 2026 bworldonline.com. Při tomto tempu průměrné hodnoty bytů v Manile nemusí dosáhnout předpandemických maxim dříve než kolem roku 2029 bworldonline.com.
Přesun k domům a okrajovým oblastem: S nadbytkem městských bytů se developeři zaměřují tam, kde poptávka zůstává silná – horizontální bydlení v příměstských provinciích. Velcí developeři zintenzivnili projekty pozemků a domů s pozemkem v CALABARZON (Cavite, Laguna atd.), Centrální Luzon, Visayas a Davao, kde v posledních letech dochází k trvalému růstu cen o ~4–7 % ročně business.inquirer.net. Projekty pouze s pozemky si vedly ještě lépe, jejich hodnota rostla o 7–15 % ročně v letech 2016–2023 v rozvojových koridorech business.inquirer.net. V rámci Metro Manila jsou žádané luxusní příměstské komunity a projekty „městeček“, které nabízejí více prostoru a vybavení, zejména když kupující po COVIDu upřednostňují zdraví a životní styl. Nárůst tematických projektů – např. komunity u golfových hřišť v Antipolu (Rizal) nebo Cavite – tento trend ilustruje, když cílí na movité kupce, kteří hledají víc než jen bytovou jednotku worldexecutivesdigest.com. Celkově hypotéky na samostatně stojící domy nyní tvoří největší podíl (47,9 %) nových úvěrů na bydleníworldexecutivesdigest.com, což ukazuje na preferenci filipínských rodin pro domy s pozemkem s rostoucími příjmy.
Trendy v komerčním sektoru (2025)
Rychlé oživení kancelářského trhu: Kancelářský sektor v Manile, který byl silně zasažen pandemií a přechodem na práci z domova, vykazuje známky oživení v roce 2025. V 1. čtvrtletí 2025 došlo k nárůstu aktivity v oblasti pronájmu kanceláří – bylo uzavřeno přibližně 237 600 m² kancelářských smluv, což je nárůst o 66 % mezikvartálně a o 15 % meziročně bworldonline.com. To představuje výrazný obrat oproti utlumenému výkonu v roce 2024 bworldonline.com. Poptávka je nyní také širší: zatímco BPO (outsourcingové) firmy zůstávají klíčové, více než 60 % nových pronájmů na začátku roku 2025 pocházelo od tradičních společností (vládní agentury, banky, logistika, poskytovatelé flexibilních prostor atd.), což naznačuje, že poptávka po kancelářích se diverzifikuje i mimo call centra bworldonline.com. Geograficky vedl Fort Bonifacio (BGC) v nových pronájmech v 1. čtvrtletí 2025, když předstihl Bay Area (která klesla na 6. místo kvůli odchodu POGO) bworldonline.com. V Makati CBD se počet pronájmů oproti předchozímu čtvrtletí zdvojnásobil – navzdory velmi omezené volné kapacitě – což podtrhuje silnou preferenci nájemců pro prémiové lokality bworldonline.com. Mimo Metro Manila Cebu, Pampanga a Davao také udržují poptávku po kancelářích, protože společnosti expandují do regionálních měst bworldonline.com.
Vysoká neobsazenost drží nájmy nízko: Neobsazenost kanceláří v Metro Manila zůstává zvýšená na úrovni ~20–22 % v roce 2025 bworldonline.com – což je historicky nejvyšší úroveň – kvůli velkému množství nové nabídky a odchodu nájemců POGO. Colliers očekává, že neobsazenost kanceláří se bude pohybovat kolem 22 % do konce roku 2025 bworldonline.com, i když se poptávka zlepšuje, protože v roce 2025 bude dokončeno více než 600 000 m² nových kanceláří bworldonline.com. Přebytek nabídky znamená, že pronajímatelé nadále čelí trhu příznivému pro nájemce a mírně snižují nájmy, aby byli konkurenceschopní. Průměrné nabídkové nájmy za kanceláře třídy A v Metro Manila mírně klesly o několik procent; například v 1. čtvrtletí 2025 klesly efektivní nájmy kanceláří na přibližně 987 ₱ za m² měsíčně, což pokračuje v mírném poklesu pozorovaném v roce 2024 (≈-3 % ročně) facebook.com. Cushman & Wakefield rovněž předpovídá, že nájmy kanceláří klesnou o dalších ~3,2 % v letech 2024–2025 nad rámec předchozích poklesů facebook.com. Pronajímatelé nabízejí pobídky a flexibilní podmínky pronájmu k zaplnění prostor, zejména v okrajových lokalitách. Světlým bodem je Makati CBD, kde je pouze ~7 % neobsazenost – pokud trendy vydrží, Makati by se mohlo stát trhem pronajímatelů do roku 2026, protože v příštích 3 letech zde prakticky nepřibudou žádné nové kanceláře bworldonline.com bworldonline.com. Jinde však mají nájemci v roce 2025 stále navrch a mohou vyjednávat výhodné nájmy ve čtvrtích s vysokou neobsazeností, jako jsou Bay Area, Alabang a Makati Fringe bworldonline.com.
Obnova maloobchodu a pohostinství: Segment maloobchodních nemovitostí těží z obnovených spotřebitelských výdajů a „pomstychtivého nakupování“. Návštěvnost obchodních center a expanze maloobchodníků v roce 2025 vzrostly, což podpořil zákon o liberalizaci maloobchodního obchodu, který usnadnil vstup zahraničních značek do obchodních center business.inquirer.net business.inquirer.net. Odborníci z oboru upozorňují na důraz na zážitkový maloobchod – obchodní centra integrují zábavu jako vnitřní zábavní parky, pohlcující umění a technologicky vybavené prodejny, aby přilákaly zákazníky business.inquirer.net. V pohostinství silný návrat turismu (v roce 2025 se očekává přes 7 milionů příjezdů, do roku 2028 až 12 milionů) podporuje obsazenost hotelů business.inquirer.net. Velcí developeři plánují nové hotely nebo partnerství s mezinárodními provozovateli, očekávají poptávku jak v Metro Manile, tak v nově vznikajících turistických destinacích business.inquirer.net business.inquirer.net. Kombinovaný pracovní model (hybridní kancelář) také ovlivňuje komerční prostory – např. růst provozovatelů flexibilních pracovních prostor a trvalá potřeba fyzických kanceláří, i když s adaptivnějším designem business.inquirer.net business.inquirer.net. Celkově je nálada v odvětví v roce 2025 opatrně optimistická: odborníci hodnotí maloobchod a hotely jako nejvýkonnější sektory, rezidenční segment je stabilní a kancelářský se postupně zlepšuje business.inquirer.net.
Prognóza na roky 2026–2028
Do budoucna se očekává, že realitní trh v Manile bude v příštích letech pokračovat v pozvolném růstu, podpořeném hospodářským růstem a rozvojem infrastruktury, ale omezeném současným převisem nabídky. Většina analytiků předpokládá spíše stabilní, ale nevýrazné oživení než návrat k překotnému realitnímu boomu z let 2010.
Výhled rezidenčních nemovitostí: Panuje shoda na mírném růstu cen v rezidenčním sektoru Metro Manila do roku 2028. Colliers předpovídá, že ceny bytů v NCR budou růst přibližně o 2 % ročně do roku 2026, což označují za „ploché oživení“ bworldonline.com. Podle tohoto scénáře by v letech 2025–2028 došlo k kumulativnímu zhodnocení v jednociferných procentech, které by postupně obnovovalo hodnoty po poklesu během pandemie. Předpandemických cenových maxim nemusí být dosaženo dříve než v roce 2029 u bytů v Metro Manila bworldonline.com. Mimo hlavní město se však očekává rychlejší růst rezidenčních hodnot (střední až vyšší jednociferná procenta ročně), protože poptávka koncových uživatelů v provinčních městech a okrajových předměstích zůstává silná. Na straně nabídky se developeři chovají obezřetně: nové zahájení výstavby bytů bylo výrazně omezeno, aby se absorbovaly stávající zásoby. Colliers odhaduje, že bude dokončeno pouze přibližně 5 800 jednotek ročně v letech 2025–2027, oproti 13 000 jednotkám ročně před pandemiíbworldonline.com. Ve skutečnosti po přílivu 8 600 jednotek v roce 2025 klesnou dokončení na přibližně 6 200 v roce 2026 a na pouhých 2 500 v roce 2027 bworldonline.com. Toto zpomalení nabídky by mělo pomoci, aby míra neobsazenosti dosáhla vrcholu v roce 2025 a poté se pomalu zlepšovala. Ke konci roku 2025 se očekává, že neobsazenost bytů v Metro Manila bude kolem 25 %, poté by mohla do roku 2027 mírně klesnout, protože na trh přichází méně nových jednotek bworldonline.com. Poptávka po pronájmech ze strany expatriotů a mladých profesionálů by také měla postupně růst, pokud ekonomika zůstane silná. Colliers předpovídá, že rezidenční nájmy porostou o přibližně 1,5–2 % ročně v letech 2024–2026 a konečně dosáhnou předcovidových úrovní do roku 2028 bworldonline.com. To vše za předpokladu, že nenastanou žádné zásadní otřesy. Jedna neznámá: segment bytů pro střední třídu může čelit pokračujícímu tlaku – jak varoval jeden generální ředitel developerské společnosti, střední trh by mohl „být silně zasažen“, přičemž některé nájmy středně velkých bytů by mohly dále klesat, než se zotaví bworldonline.com <a href=“https://www.bworldonline.com/property/2024/08/06/612280/residential-prices-expected-to-rise-2-2-annually-through-2026/#:~:text=fall%20even%20faster%20and%20deeper,the%20of%20fi%20ce%20segment“ target=“_blank“ rel=“norefbworldonline.com. Očekává se, že luxusní byty si naopak udrží odolnost až do roku 2026, podpořené bohatými kupci a nedostatkem nabídky v tomto segmentu bworldonline.com.
Výhled pro komerční nemovitosti: Obnova kancelářského sektoru bude pravděpodobně pomalá a nerovnoměrná v letech 2026–2028. I když se poptávka zlepší, velké množství nových kanceláří udrží míru neobsazenosti v Metro Manile na zvýšené úrovni ještě několik dalších let. Neobsazenost kanceláří by mohla zůstat v rozmezí vyšších desítek procent až kolem 20 % až do roku 2026, podle odvětvových prognóz bworldonline.com bworldonline.com. V důsledku toho se neočekává, že by nájmy v blízké době výrazně vzrostly – většina prognóz předpokládá, že nájemné za kanceláře zůstane do roku 2025 na stejné úrovni nebo mírně poklesne a výraznější růst začne až v roce 2027, jakmile se přebytek nabídky vstřebá. Například Cushman & Wakefield očekává, že hlavní nájmy kanceláří v Metro Manile dosáhnou dna mezi lety 2024–2025, a poté dojde k opatrnému růstu (ale stále pod úrovní před pandemií do roku 2028). Vývoj se bude lišit podle lokality: Makati CBD a BGC by se mohly stabilizovat mnohem dříve (Makati by se mohlo stát trhem pronajímatelů do roku 2026 díky minimální nové nabídce) bworldonline.com bworldonline.com, což znamená růst nájmů v těchto dvou CBD dříve než jinde. Sekundární obchodní čtvrti (Ortigas, Alabang, Bay Area) budou potřebovat na zotavení více času kvůli vyšší neobsazenosti a většímu přílivu nové nabídky. Maloobchodní sektor by měl pokračovat v posilování do roku 2026, jak poroste spotřeba; nové maloobchodní prostory (zejména v polyfunkčních městských čtvrtích a dopravních uzlech) budou uváděny na trh a nájmy v prémiových nákupních centrech mohou mírně růst spolu s návratem návštěvnosti. Pohostinství má před sebou světlou budoucnost – s očekávaným rekordním počtem turistů do roku 2028 lze očekávat více hotelových a servisovaných rezidenčních projektů jak v Metro Manile, tak v klíčových turistických provinciích business.inquirer.net business.inquirer.net. Průmyslové/logistické nemovitosti mají také předpoklady k růstu, poháněné e-commerce a investicemi do výroby – moderní sklady a průmyslové parky v blízkosti Manily (např. v Cavite, Batangas, Bulacan) pravděpodobně zaznamenají silnou obsazenost a růst nájmů do roku 2028 business.inquirer.net.
Shrnuto, roky 2026–2028 by měly přinést stabilní zlepšení: rezidenční hodnoty pomalu porostou ode dna a komerční segmenty najdou pevnější půdu pod nohama, jak se ekonomika rozšiřuje. Ale tempo růstu bude umírněné, nikoli exponenciální. Do roku 2028 se očekává, že trh s nemovitostmi v Manile bude na pevnějších základech, podpořený novou infrastrukturou a doufejme i vyváženější rovnováhou mezi nabídkou a poptávkou.
Klíčové rozvíjející se čtvrti
Stále se rozšiřující metropole Manily zaznamenává, že se objevují nová žhavá místa jak v samotném městském jádru, tak na jeho okrajích. Následující jsou některé klíčové čtvrti a oblasti, které je třeba sledovat jako centra růstu v příštích letech:
- Quezon City – North Triangle/Vertidis: Quezon City je na vzestupu díky projektům jako Vertis North a připravované Unified Grand Central Station (propojující několik linek MRT/LRT). Vládní úřady se přesouvají do oblasti Triangle v QC a kolem North Avenue a Quezon Avenue vyrůstají nové byty, nákupní centra a hotely. S tím, jak sem v letech 2026–2027 dorazí Metro Manila Subway a MRT-7, očekávejte rozmach severního koridoru QC. Již nyní vede jižní QC v nabídce, což ukazuje na zaměření developerů bworldonline.com. Vertis North a okolní oblasti by se mohly stát „dalším Makati“ co do smíšeného využití CBD mimo tradiční centrum.
- Okraj Makati & ARCA South (Taguig): Zatímco jádro Makati je již vyspělé, okraj Makati (oblasti těsně za CBD jako Chino Roces Ave., Brgy. Bangkal atd.) je nově vznikajícím centrem bytové výstavby s mírně nižšími cenami, ale blízkostí k CBD. Mezitím jihovýchodně od Makati je ARCA South v Taguigu (na místě přestavby FTI) rozvíjena společností Ayala Land jako nová obchodní čtvrť. Bude těžit z plánovaných napojení na Skyway a metro a z přetékající poptávky z BGC/Makati. Tyto okrajové oblasti nabízejí růstový potenciál, jakmile se hlavní lokality nasytí.
- Bonifacio Global City (a Uptown/Central): BGC v Taguigu zůstává klíčovou růstovou oblastí, která se neustále rozšiřuje o nové kancelářské věže, luxusní rezidence a maloobchod (např. Uptown Bonifacio). Vedla Metro Manilu v obsazenosti kanceláří začátkem roku 2025 bworldonline.com a nadále přitahuje nadnárodní firmy a expaty. Ačkoli není „nová“, vliv BGC se rozšiřuje do sousedních oblastí jako McKinley West a North a dokonce i do koridoru ARCA South. Zůstane v hledáčku investorů hledajících špičkové nemovitosti.
- Rekultivační oblasti zálivu Manila (Bay City): Komplex Entertainment City/MOA v Pasay a plánované umělé ostrovy v Manilském zálivu mění pobřeží. „SM New Bay City“ – trio umělých ostrovů o rozloze 726 hektarů od SM Prime – je ve výstavbě a slibuje futuristickou čtvrť pro smíšené využití se špičkovou infrastrukturou gulfnews.com gulfnews.com. Podobně Horizon Manila/Harbor City (265 ha) a Manila Waterfront City (318 ha) jsou rozsáhlé rekultivační projekty, které mají vytvořit „nová centra města“ s vlastními panoramaty gulfnews.com gulfnews.com. Tyto oblasti, často označované jako budoucí „Manhattan Manilského zálivu“, jsou určeny pro ekologické a chytré městské návrhy. Je však třeba poznamenat, že od roku 2023 vláda pozastavila mnoho rekultivačních projektů v Manilském zálivu kvůli probíhajícímu environmentálnímu přezkumu philstar.com bworldonline.com, takže časové harmonogramy jsou nejisté. Přesto stávající Bay City (Pasay) v okolí Mall of Asia prosperuje díky kasinům, obchodním centrům a bytovým domům – i když se v současnosti potýká s vysokou neobsazeností kvůli odchodu POGO. Z dlouhodobého hlediska se s růstem turismu a zábavy očekává, že tato nábřežní čtvrť znovu ožije.
- Alabang–Las Piñas (Jižní Metro): Jižní okraje jako Filinvest City (Alabang) a Las Piñas se stávají soběstačnými komunitami. Obchodní čtvrť v Alabangu nabízí kanceláře v kampusovém stylu, maloobchod a rezidenční projekty, které přitahují ty, kdo hledají méně přeplněné prostředí. Díky novým napojením na skyway a připravovanému prodloužení LRT-1 do Cavite, které zlepšují dostupnost, je jih stále lépe propojený. Oblast Alabang-Las Piñas měla jednu z nejvyšších zásob neprodaných bytů (6 000 jednotek) bworldonline.com, což ukazuje na mnoho nových projektů – ale jak se infrastruktura zlepšuje (např. probíhající rozšíření C5, modernizace pobřežní silnice Cavite), poptávka koncových uživatelů zde poroste.
- Bulacan a Pampanga (Nová letištní města): Jen severně od Metro Manily se provincie jako Bulacan a Pampanga dostávají do popředí díky velkým infrastrukturním projektům. Bulacan bude hostit New Manila International Airport (NMIA) – obrovské letiště s kapacitou 200 milionů cestujících plánované na rok 2027 gulfnews.com. Kolem letiště ve městě Bulakan je plánováno „Aerotropolis“ s novými logistickými centry, rezidenčními komunitami a komerčními zónami gulfnews.com. To by mohlo vytvořit zcela nový podsegment trhu s nemovitostmi (ceny pozemků v některých částech Bulacanu již prudce vzrostly kvůli spekulacím). Dále na severu Clark Freeport v Pampanze (a New Clark City v Tarlacu) těží z North–South Commuter Railway a stávajícího Clark International Airport. Nemovitosti v těchto oblastech – od průmyslových parků po příměstské bydlení – jsou připraveny k růstu, jakmile se projeví přeliv z Metro Manily a decentralizace státní správy. Ačkoliv jsou technicky mimo Metro Manilu, tvoří nově vznikající uzly Greater Capital Region, které pravděpodobně zaznamenají významný rozvojový impuls v letech 2025–2028.
- Další, které stojí za pozornost: Ortigas East a Bridgetowne (hranice Pasig-Quezon City) – velké nové smíšené projekty od Ortigas Land a Robinsons, které přinášejí nové rezidenční a kancelářské prostory do koridoru Ortigas/C5. Bonifacio South/oblasti Manila Army – připravuje se na přestavbu v Taguigu vedle BGC. Parañaque – s prodloužením LRT-1 a blízkostí Entertainment City se oblasti jako Baclaran a Sucat revitalizují. A v provinciích tzv. „New Wave Cities“ jako Iloilo, Bacolod a Davao také přitahují investice do nemovitostí pro ty, kteří hledají možnosti mimo Manilu business.inquirer.net business.inquirer.net. Tyto oblasti nebudou přímo konkurovat Metro Manile, ale ukazují širší trend: růst se šíří směrem ven, čímž vzniká více nových center trhu s nemovitostmi.
Trendy cen rezidenčních a komerčních nemovitostí
Ceny nemovitostí: Metro Manila zůstává nejdražším realitním trhem na Filipínách, ačkoli ceny se výrazně liší podle lokality a typu nemovitosti. K roku 2025 průměrná jednotka bytu v Manile stojí přibližně ₱5,2 milionu (≈93 000 USD), což odpovídá zhruba ₱155 000 za metr čtvereční (≈2 800 USD/m²) investasian.com. Prémiové lokality jsou dražší: luxusní byty v Makati CBD nebo BGC se často prodávají za 200–300 tisíc ₱ za m² (zejména u luxusních projektů). Naopak byty na okraji předměstí nebo ve starších budovách mohou stát 100 tisíc ₱/m² nebo méně. U rodinných domů průměrný dům v Metro Manila stojí asi ₱27 milionů (≈490 000 USD) s průměrem ₱115 000 za m² podlahové plochy investasian.com – a to v rozmezí od skromných řadových domů za 5–10 milionů ₱ až po vily ve Forbes Parku za stovky milionů ₱. Je pozoruhodné, že průměrné ceny za m² v Manile jsou v některých segmentech ve skutečnosti mírně nižší než v Cebu investasian.com, protože Metro Manila má obrovskou nabídku levnějších nemovitostí vedle svých luxusních čtvrtí, což snižuje celoměstský průměr. Ceny zažily horskou dráhu: v 10. letech 21. století stabilně rostly, v letech 2020–2021 klesly (ceny bytů v Manile podle některých indexů klesly v roce 2020 o ~-9 %), v letech 2022–2023 se mírně zotavily a na konci roku 2024 a v roce 2025 jsou opatrně na vzestupu. Rezidenční index cen nemovitostí Bangko Sentral (RREPI) ukázal, že celostátní ceny vzrostly ve 4. čtvrtletí 2024 meziročně o 6,7 % business.inquirer.net business.inquirer.net. V rámci NCR byl však index v tomto období zhruba na stejné úrovni (–0,4 % meziročně) business.inquirer.net, což naznačuje, že zotavení Manily zaostává. V podstatě ceny v Metro Manila v roce 2025 jsou v průměru zhruba na úrovni roku 2019, po pandemickém propadu a částečném oživení.
Nedávné změny cen – hlavní body: Vývojáři a analytici neočekávají v blízké době rychlé zhodnocení vzhledem k vysokým zásobám. Prognóza Colliers +2,2% ročního růstu cen do roku 2026 v Metro Manila naznačuje, že reálné ceny (očištěné o inflaci) mohou být v krátkodobém horizontu dokonce stagnující nebo mírně klesající bworldonline.com. Některé konkrétní segmenty trhu jsou pod tlakem – například středně velké byty v kondominiích oblíbené mezi investory (mnozí z nich pronajímali POGO pracovníkům) zaznamenaly pokles cen i nájmů kvůli odchodu této poptávky. Na druhou stranu exkluzivní luxusní nemovitosti (omezená nabídka, prémiová lokalita) nadále mírně rostou na hodnotě navzdory nepříznivým tržním podmínkám. Odborníci z oboru předpovídají, že „ceny luxusních nemovitostí v centrálních obchodních čtvrtích budou dále růst díky omezené nabídce a silné poptávce,“ i když širší trh s kondominii zůstává slabý bambooroutes.com. Skutečně, v roce 2023 některé prémiové třípokojové byty v Makati/BGC stále dosáhly růstu cen kolem +4 % gulfnews.com. Hodnoty pozemků pro nejlepší komerční parcely v Makati a Ortigas zůstaly také převážně stabilní. Mezitím mimo Metro Manila rezidenční ceny překonávají průměr – např. příměstské projekty domů a pozemků v posledních letech rostou meziročně o střední až vyšší jednotky procent bworldonline.com, poháněné koncovými kupci.
Hodnoty komerčních nemovitostí: U kancelářských nemovitostí klesly kapitálové hodnoty spolu s nájmy. Průměrné kapitálové hodnoty kanceláří třídy A v Metro Manila klesaly v letech 2020–2022 a v letech 2023–2024 se stabilizovaly na nižších úrovních. Mnoho kanceláří, které by se před pandemií prodávaly za 180–200 tisíc ₱ za m², může nyní dosáhnout nižší ceny, pokud nejsou v Makati/BGC, kde zájem investorů zůstává relativně silný. Výnosy (cap rates) z kanceláří tak mírně vzrostly díky nižším cenám a stabilním nájmům. V retailovém sektoru si prémiové prostory v nákupních centrech v Makati nebo Ortigas stále drží vysoké nájmy i hodnoty (některé transakce před pandemií měly kapitálové hodnoty obchodních center přes 300 tisíc ₱/m²). V poslední době nebylo zveřejněno mnoho významných prodejů komerčních nemovitostí, investoři čekají na jasnější signály oživení. REITs listingy na Filipínách poskytly určitý benchmark: například portfolia kanceláří v REITs v letech 2020–2021 byla oceněna s výnosy kolem 5–6 %. S aktuální slabostí trhu by jakékoli nucené prodeje kancelářských nebo retailových jednotek mohly být se slevou. Celkově se však cenový trend komerčních aktiv očekává v souladu s nájemním trendem – pomalé oživení pravděpodobně od roku 2026 u kanceláří, zatímco retail (zejména zaměřený na základní potřeby) by mohl zaznamenat stabilizaci hodnot dříve, jakmile se normalizuje spotřebitelské utrácení.
Abychom to shrnuli, cenové trendy v Manile v roce 2025 ukazují trh v období korekce a konsolidace. Ceny rezidenčních nemovitostí se po poklesu stabilizují a budoucí růsty budou pravděpodobně jen mírné. Komerční hodnoty jsou na nízké úrovni, ale mají potenciál k oživení, jakmile se sníží neobsazenost. Pro kupující to znamená, že rok 2025 může být vhodnou dobou k vyjednávání a investicím, dokud jsou ceny relativně utlumené, pokud si pečlivě vyberou lokalitu a segment.
Přehled trhu s pronájmy a výnosový potenciál
Trh s pronájmy v Metro Manila také prochází úpravami, ovlivněnými zotavením po pandemii, nadbytkem nabídky a měnícím se profilem nájemců.
Rezidenční pronájmy: Po prudkém poklesu během pandemie se rezidenční nájmy většinou stabilizovaly a začínají pomalu růst, i když nerovnoměrně. Podle Colliers průměrné nájmy za byty v Metro Manila klesly v 1. čtvrtletí 2025 oproti předchozímu čtvrtletí jen mírně o 0,4 % globalpropertyguide.com, což je v podstatě stagnace – znamení, že nájmy mohou dosahovat svého dna. V roce 2024 centrální banka uvedla, že ceny nájmů na celostátní úrovni dokonce mírně vzrostly, ale zotavení nájmů v NCR je vlažné. Některé subtrhy zaznamenávají pokles nájmů kvůli vysoké neobsazenosti: střední segment bytů zaměřených na nájemce z POGO byl zasažen nejvíce. Odborníci z oboru uvádějí, že to, co se dříve pronajímalo za 600 ₱/m²/měsíc v těchto budovách, může klesnout na 300 ₱/m² nebo méně – tedy na polovinu – vzhledem k přebytku prázdných jednotek hledajících nájemce bworldonline.com. Majitelé mnoha studiových a jednoložnicových bytů musí nabízet slevy nebo výhody, aby přilákali omezený počet zájemců, zejména v oblastech jako Bay Area nebo na okraji města. Naproti tomu poptávka po pronájmech v prémiových lokalitách (Makati, BGC) a po větších bytech vhodných pro rodiny zůstává silnější; nájmy v Rockwellu, Salcedo Village apod. se držely lépe a nyní mírně rostou, jak se vracejí expatrioti. Celkově Colliers očekává, že rezidenční nájmy porostou v letech 2024–26 přibližně o 1,5 % ročně bworldonline.com, což je velmi mírné tempo – znamená to, že nájemci si ještě několik let užijí relativně dostupné ceny a majitelé nemovitostí mohou počítat jen s pozvolným zlepšením příjmů.
Hrubé výnosy z pronájmu: Výnosy z pronájmu v Manile jsou relativně atraktivní ve srovnání s mnoha regionálními trhy. K 1. čtvrtletí 2025 je průměrný hrubý výnos z pronájmu bytů na Filipínách přibližně 5,1 % globalpropertyguide.com. Konkrétně v Metro Manila jsou výnosy v průměru o něco vyšší, a to 5,3 % globalpropertyguide.com. Tyto výnosy se ve skutečnosti mírně snížily oproti konci roku 2024 (kdy byly ~5,3–5,4 %), což naznačuje, že buď vzrostly ceny, nebo klesly nájmy v tomto období globalpropertyguide.com. Úroveň výnosů se liší podle lokality a typu nemovitosti: zajímavé je, že byty střední cenové kategorie ve vedlejších obchodních čtvrtích mohou generovat vyšší výnosy než luxusní jednotky v Makati/BGC. Například typický studio/1BR byt v Mandaluyongu dosahuje působivého průměrného hrubého výnosu ~8,4 % globalpropertyguide.com, a v San Juan City mohou výnosy 1BR dosáhnout 7–8 % (u některých 2BR jednotek dokonce 9–10 %) globalpropertyguide.com. Tyto oblasti mají nižší pořizovací ceny, ale stále slušnou poptávku po pronájmu, což zvyšuje procento výnosu. Naproti tomu v Taguig (BGC) jsou výnosy nižší – kolem 4–5 % u většiny jednotek globalpropertyguide.com – což odráží vysoké ceny nemovitostí v BGC, které převyšují nájemné. Byty v Makati CBD mají podobně průměrný výnos kolem 4 %. Byty v Pasig (Ortigas) a Quezon City mají výnosy přibližně 4,5–6 % v závislosti na velikosti jednotky globalpropertyguide.com. Výnosy bývají také vyšší u menších jednotek a nižší u velkých luxusních jednotek (protože luxusní nemovitosti mají cenovou přirážku, ale nevyžadují proporcionálně vyšší nájemné). Například luxusní 3BR jednotka v Makati nebo Taguig může mít výnos pod 4 %, zatímco malé studio ve městě Manila může mít výnos 6–7 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Celkově je pro dobře zvolené byty v Metro Manile v roce 2025 běžný výnos 5–6 %, což je stále atraktivní ve srovnání s nízkými úrokovými sazbami a výnosy ve vyspělejších městech (pro srovnání, v mnoha částech Singapuru nebo Hongkongu jsou výnosy 2–3 %). Zkušení investoři cílí na ty segmenty střední třídy, kde jsou nájemní výnosy nejvyšší – často starší byty nebo ty v rozvíjejících se lokalitách s dobrou poptávkou po pronájmu. Nájemní výnosy také podporují rostoucí trh s REIT: několik filipínských REIT (zaměřených na kanceláře) přináší investorům ročně výnos kolem 6–7 %, což zdůrazňuje příjmový potenciál v sektoru nemovitostí.
Hnací síly poptávky po pronájmu: Několik faktorů ovlivňuje poptávku po pronájmu v roce 2025. Za prvé, návrat zaměstnanců do kanceláří (ať už plně, nebo v hybridním režimu) přivádí mladé profesionály zpět do městských bytů, což pomalu zaplňuje některé volné kapacity. Za druhé, nárůst digitálních nomádů a expatriantů s normalizací globálního cestování je pozitivní pro trh servisovaných apartmánů a luxusních pronájmů. Za třetí, na druhé straně, zákaz POGO odstranil desítky tisíc nájemníků (jak zahraničních pracovníků POGO, tak místních zaměstnanců, kteří jim sloužili) – přibližně 1 milion čtverečních metrů obytných prostor opustily POGO společnosti podle bworldonline.com, což je významný šok poptávky, který trh stále vstřebává. Proto pronajímatelé nabízejí pobídky: někteří dočasně snižují nájmy nebo nabízejí měsíce zdarma, případně flexibilní podmínky pronájmu, aby zůstali konkurenceschopní v nadbytku nabídky worldexecutivesdigest.com. Nájemci mají v roce 2025 větší vyjednávací sílu, zejména ve středním segmentu bytů. V mnoha oblastech jde fakticky o „trh nájemců“, i když se kyvadlo může do roku 2027 pomalu vracet zpět na stranu pronajímatelů, jakmile se přebytečná nabídka vyčerpá.
Shrnuto, nájemní trh v Manile v roce 2025 nabízí stabilní nebo mírně měkčí nájmy a zdravé výnosy pro investory. Je to příznivé prostředí pro nájemce (s dostupnými výhodnými nabídkami), zatímco investoři do nemovitostí mohou stále získat slušný peněžní tok vzhledem k ceně aktiv. Jak ekonomika poroste a volné kapacity budou v příštích letech postupně klesat, lze očekávat, že nájemné bude postupně posilovat – což může znamenat ještě silnější výnosy pro ty, kteří nakoupí za dnešní utlumené ceny a zajistí si budoucí růst nájmů.
Infrastrukturní projekty a jejich dopad
Období „Build, Build, Build“ rozvoje infrastruktury v Metro Manile a jejím okolí je v plném proudu a jeho dopad na nemovitosti nelze podceňovat. Hlavní infrastrukturní projekty – železnice, letiště, dálnice a mosty – jsou zásadními změnami, které přetvářejí trh s nemovitostmi, otevírají nové oblasti pro rozvoj a často zvyšují hodnotu pozemků. Zde uvádíme klíčové projekty a jejich očekávaný vliv na trh s nemovitostmi v Manile:
- Metro Manila Subway (MMSP): První podzemní metro v zemi je ve výstavbě, táhne se v délce 36 km od Quezon City po NAIA a FTI na jihu. Fáze 1 má být částečně zprovozněna v roce 2025 (první 3 stanice) a plně dokončena v letech 2027–2028 gulfnews.com bworldonline.com. Toto bude zcela zásadní změna pro dojíždění, která výrazně zkrátí cestovní časy v nejrušnějším koridoru Metro Manily. Developerské společnosti již využívají budoucí stanice – očekávejte vyšší nájmy za byty a kanceláře v oblastech jako Severní QC (Mindanao Ave.), Ortigas North, Bonifacio (Lawton East) a FTI, kde budou stanice. Colliers uvádí, že metro prospěje hlavním obchodním čtvrtím včetně Quezon City, Ortigas, Fort Bonifacio, Pasay (Bay Area), dokonce i Valenzuele na severním konci bworldonline.com. Blízkost stanice metra se stává prémiovým prodejním argumentem; projekty do 500 m od stanic pravděpodobně zaznamenají nárůst hodnoty a rychlejší prodeje. Do roku 2028, kdy bude metro plně v provozu, by mohlo také přerozdělit hustotu rozvoje – např. učinit severní QC a východní Metro Manila atraktivnějšími pro firmy, které tradičně chtěly přístup do Makati. V podstatě MMSP přináší faktor „pohodlí hromadné dopravy“, který dlouho chyběl, a „lokalita, lokalita, lokalita“ může být brzy předefinována na „přístup, přístup, přístup“ v Manile bworldonline.com.
- Severojižní příměstská železnice (NSCR): Příměstská železnice o délce 163 km spojující New Clark City (Tarlac) s Metro Manilou a dále do Calamby (Laguna) je ve výstavbě, přičemž jednotlivé úseky se otevírají postupně. Jedná se o mega-projekt v hodnotě 873 miliard ₱, od kterého se očekává, že po dokončení přepraví milion cestujících denně gulfnews.com. Přibližně kolem roku 2026 by měly být klíčové úseky spojující letiště Clark se severní Metro Manilou (přes Malolos, Bulacan) v provozu. NSCR (také nazývaná Manila-Clark železnice) zkracuje dobu cestování z hlavního města na sever a jih, což podporuje vznik příměstských komunit a logistických center podél trasy. Rozvoj Clarku jako sekundárního metropolitního centra – s přesunem vládních úřadů a podniků – je spojen s tímto železničním spojením. Pro nemovitosti v Metro Manile NSCR zmírní tlak na bydlení tím, že umožní lidem žít v Bulacanu/Pampanze a dojíždět. Také zvyšuje poptávku po pozemcích v okolí budoucích stanic (např. Marilao, Clark, Calamba), kde vznikají nové městské čtvrti, průmyslové parky a rozvoj orientovaný na dopravu.
- Nové mezinárodní letiště Manila (Letiště Bulacan): Ve výstavbě společností San Miguel Corp., NMIA v Bulacanu je obrovský projekt letiště severně od Manily, jehož cílem je odlehčit NAIA. Je navrženo až pro 200 milionů cestujících ročně se 4 ranvejemi gulfnews.com. První fáze (cílená na roky 2027-2028) bude mít pravděpodobně zpočátku nižší kapacitu, ale přesto bude transformační. V okolí letiště jsou již plánovány ekonomické zóny, aero-průmyslové parky a rezidenční projekty „města letiště“. O nemovitosti v Bulacanu (zejména Bulakan a Marilao) je zvýšený zájem – ceny pozemků se podle zpráv od oznámení letiště v některých barangayích zdvojnásobily nebo ztrojnásobily. Pro Metro Manilu znamená NMIA snadnější cestování a potenciálně i přesun části ekonomické aktivity na sever. Může také zvýšit poptávku po hotelech, kancelářích a bydlení v severní části Metra (Caloocan, Valenzuela, QC) díky blízkosti nového letiště. Projekt je Build-Operate-Transfer, který bude nakonec předán vládě gulfnews.com, což zajistí dlouhodobou integraci do národní infrastruktury. Koncem 20. let by se Manila mohla fakticky stát metropolí se dvěma letišti (NAIA na jihu, NMIA na severu), což zvýší její regionální konkurenceschopnost.
- Mezinárodní letiště Sangley Point (Cavite): Další nový projekt letiště se připravuje jižně od Manily, v Sangley Point, Cavite. Podporovaný konsorciem včetně Cavitexu a zahraničních partnerů (Samsung, mnichovské letiště atd.), plánem je vybudovat moderní letiště jako doplněk k NAIA, s první fází do roku 2028 gulfnews.com gulfnews.com. Pokud projekt postoupí, úspěch Sangley bude záviset na napojení na Metro Manila – pravděpodobně prostřednictvím nových dálnic nebo trajektu. Hovoří se o mostu nebo hrázi přes Manilský záliv do Cavite. Co se týče nemovitostí, Sangley by mohl podnítit rozvoj v Cavite – očekávejte, že městečka a letoviska v pobřežní oblasti Cavite porostou a poptávka po bydlení v oblastech jako Bacoor, Imus (zejména s prodloužením LRT-1 do Cavite, které zlepší dostupnost). Nicméně, protože obě letiště Bulacan i Sangley jsou ambiciózní, někteří analytici zpochybňují, zda se obě plně zrealizují včas. Současné zaměření vlády se zdá být silnější na Bulacan, přičemž Sangley je vnímán jako dlouhodobější doplněk.
- MRT-7 a další železniční tratě: Kromě metra a NSCR rozšiřuje Metro Manila svou městskou železnici: MRT-7, 23 km dlouhá trať z North Ave QC do San Jose del Monte, Bulacan, je k březnu 2025 přibližně z 79 % dokončena a částečný provoz je plánován na rok 2026 gulfnews.com. Tím se otevřou severní části QC a předměstí Bulacanu podél Commonwealth Ave a Quirino Highway. Oblasti v blízkosti budoucích stanic MRT-7 (Fairview, Novaliches, SJDM) pravděpodobně zaznamenají vyšší hodnoty pozemků a nové projekty bytových domů/obchodních center – skutečně, několik developerů zde již v očekávání nakoupilo pozemky. LRT-1 Cavite Extension (do Bacoor) je ve výstavbě (fáze 1 má být otevřena v roce 2024/25, fáze 2 v roce 2027), což posílí propojení Cavite bworldonline.com. Navrhovaná MRT-4 (trať Ortigas-Taytay) je také v přípravě a pokud bude postavena, výrazně prospěje východním předměstím (Pasig, Cainta, Taytay). Každý z těchto projektů veřejné dopravy má tendenci vytvářet efekt „30minutového města“ – to, co dříve trvalo autem 2 hodiny, může být nyní půlhodinová jízda vlakem, což výrazně rozšiřuje dostupný pás pro dojíždění. V důsledku toho developeři realizují projekty orientované na veřejnou dopravu (TODs) – rezidenční nebo smíšené projekty v docházkové vzdálenosti od stanic. Například DMCI Homes má několik bytových domů (Crestmont, Infina Towers atd.) umístěných poblíž stanic MRT-3 nebo budoucího metra/MRT-7, právě aby využili poptávku po pohodlí bworldonline.com bworldonline.com. Mantra realitního trhu se v Greater Manila mění na „blízko stanice = vyšší cena“.
- Dálnice a mosty: Několik nových dálnic zlepšuje dostupnost v okolí metropole. Skyway Stage 3 (zvýšená dálnice spojující SLEX a NLEX) byla otevřena v roce 2021 a již usnadnila cestování sever-jih; také zvýšila hodnotu nemovitostí v oblastech poblíž jejích nájezdů (např. Sta. Mesa, Manila zaznamenala obnovený zájem developerů). NLEX-SLEX Connector Road (zvýšená zpoplatněná silnice přes Manilu) je další, která byla nedávno dokončena a zlepšila logistiku. Probíhající projekty zahrnují SLEX TR4 (do provincie Quezon), Cavite–Laguna Expressway (CALAX), Central Luzon Link Exwy (CLLEX) atd., které přinášejí největší užitek okrajovým provinciím tím, že zkracují dobu cestování do Metro Manila bworldonline.com bworldonline.com. Jedním z obzvláště ambiciózních projektů je Bataan–Cavite Interlink Bridge – 32 km dlouhý most přes Manilský záliv, který by přímo spojil Cavite (jižně od Manily) s Bataánem (západně od Manily). Pokud bude postaven (~3,8 miliardy USD, možná začátkem 30. let), zkrátí pětihodinovou jízdu na 30 minut gulfnews.com. To by mohlo podpořit rozvoj na obou koncích: představte si, že pláže nebo průmyslové zóny v Bataánu budou v podstatě jen kousek od Metro Manila. Ačkoliv je projekt stále ve fázi plánování, odráží transformační potenciál infrastruktury. Jak poznamenala společnost Aboitiz Land, „konektivita díky projektům jako Skyway 3, TR4, TPLEX, Connector atd. výrazně zvýšila poptávku a hodnotu nemovitostí“ v jejich integrovaných areálech bworldonline.com bworldonline.com. Uvedli trojciferný procentuální nárůst hodnoty rezidenčních pozemků v některých svých areálech po zlepšení dostupnosti díky novým dálnicím bworldonline.com.
- Další významné projekty: Vládní infrastrukturní plán v rámci agendy „Build, Better, More“ zahrnuje 186 vlajkových projektů v celkové hodnotě ₱9,6 bilionu (~163 miliard USD) investic bworldonline.com. Kromě dopravy to zahrnuje nové přehrady, letiště, přístavy a dokonce i zlepšení telekomunikací. Například probíhající rekonstrukce a rozšíření NAIA je klíčová v mezidobí před zprovozněním nových letišť bworldonline.com. V Clarku a Cebu nové terminály podporují růst turismu a BPO. Zlepšení přístavní oblasti v Manile může ovlivnit využití okolních komerčních pozemků. Infrastruktura má také sociální rozměr: plánují se velké protipovodňové projekty a infrastruktura pro odolnost vůči katastrofám, které po dokončení mohou rozšířit obyvatelné a bezpečné oblasti pro nemovitosti (například zmírnění záplav v některých nízko položených částech Metro Manily by zde mohlo odemknout hodnotu).
Shrnutí dopadů: Tyto projekty napříč všemi oblastmi vytvářejí nové příležitosti pro rozvoj nemovitostí. Nemovitosti v blízkosti infrastruktury mají „prémiovou hodnotu za konektivitu“ – Colliers uvádí, že developeři mohou požadovat vyšší ceny a nájmy za projekty u nové infrastruktury, protože kupující/nájemci oceňují pohodlí bworldonline.com. Historicky ceny domů/pozemků v regionech s infrastrukturními skoky (například nové dálnice) rostly v letech 2016–2023 ročně o 3,6–7,2 % a hodnoty pozemků o 6,7–15,4 % bworldonline.com bworldonline.com. Lze očekávat podobný nebo ještě větší nárůst v oblastech kolem stanic metra, nových letišť a železničních uzlů. Pro investory je „následovat infrastrukturu“ rozumnou strategií – investice do nemovitostí před dokončením může přinést významné zhodnocení. Je však třeba mít na paměti i rizika realizace (zpoždění, změny politiky jako pozastavení rekultivace zálivu v Manile). Celkově je infrastruktura mocným „turbo“ pro udržitelný městský růst bworldonline.com a v případě Manily doslova i obrazně připravuje cestu pro expanzi a vývoj metropole v příštím desetiletí.
Vládní politiky a regulatorní prostředí
Vládní politiky hrají významnou roli na trhu s nemovitostmi v Manile, ovlivňují poptávku, nabídku a atraktivitu investic. K roku 2025 několik politických a regulačních změn ovlivňuje sektor nemovitostí:
- Zákaz POGO a jeho dopady: Jedním z nejzásadnějších nedávných kroků bylo rozhodnutí filipínské vlády zakázat Philippine Offshore Gaming Operators (POGOs). Ke konci roku 2024 prezident Marcos Jr. nařídil všem POGO (online kasina převážně pro čínskou klientelu) ukončit činnost kvůli napojení na nelegální aktivity bworldonline.com bworldonline.com. Tato politika měla zásadní dopad na nemovitosti: v pozdních 2010s byly POGO obrovským zdrojem poptávky po kancelářských prostorách a bytech (ubytování tisíců zahraničních pracovníků). Zákaz znamenal, že 1 milion m² kancelářských prostor a nespočet bytových jednotek bylo najednou uvolněno bworldonline.com. Oblasti jako Bay Area (Entertainment City) a Alabang, kde bylo mnoho kanceláří nebo ubytoven POGO, byly silně zasaženy vyšší neobsazeností bworldonline.com bworldonline.com. Zatímco zákaz řeší sociální otázky, jeho krátkodobým efektem je přebytek nabídky. Tvůrci politiky tento postoj nemění, takže trh se musí přizpůsobit hledáním nových nájemců (například BPO nebo místních), kteří zaplní mezeru. Vláda nabídla daňové úlevy legitimním BPO společnostem a zmírnila některá pravidla pro práci z domova, aby podpořila opětovné obsazení kanceláří, čímž nepřímo zmírnila ztrátu POGO.
- Změny v daňovém systému: Vláda představila návrhy na změny daní souvisejících s nemovitostmi. Zejména se diskutuje o návrhu na zvýšení daně z kapitálových zisků (CGT) z nemovitostí. Společnost Colliers varovala, že vyšší CGT (v současnosti 6 % z prodeje nemovitostí) by mohla „brzdit realitní transakce“ bworldonline.com. Pokud by prodávající zohlednili vyšší daň v cenách, mohlo by to zvýšit prodejní ceny a zpomalit tok obchodů, což by poškodilo likviditu na sekundárním trhu bworldonline.com. K roku 2025 zatím nebyla zavedena žádná nová daň, ale investoři tuto oblast sledují. Pozitivní je, že regulace Real Estate Investment Trust (REIT) byly v roce 2020 liberalizovány (snížení požadavku na veřejný podíl a daňové zatížení) a od té doby bylo na Filipínách uvedeno na burzu asi tucet REITů. To přineslo výhody, uvolnilo kapitál pro developery a nabídlo investorům likvidní přístup k příjmům z nemovitostí. Vláda podporuje REITy jako způsob, jak podpořit výstavbu (developeři reinvestují výnosy do nových projektů) a rozšířit investiční příležitosti. Kromě toho místní samosprávy v Metro Manile pravidelně aktualizují zónální odhady hodnoty pozemků a sazby daně z nemovitostí, což může ovlivnit náklady na držení – v roce 2023 některá města tyto sazby po letech beze změny upravila, teoreticky zvýšila daň z nemovitostí, ale často je zavádění postupné.
- Pravidla pro zahraniční vlastnictví: Základní pravidlo zůstává, že cizinci nemohou vlastnit půdu na Filipínách (kromě dlouhodobého pronájmu nebo v případě dědictví). Cizinci však mohou vlastnit až 40 % jednotek v bytovém projektu. V legislativě se stále diskutuje o možném uvolnění omezení zahraničního vlastnictví za účelem přilákání více investic – například zvýšení limitu pro zahraniční vlastnictví bytů nebo umožnění vlastnictví půdy za určitých podmínek (např. pokud je součástí velké investice). Zatím nedošlo k žádné ústavní změně, ale je to něco, co je třeba sledovat i po roce 2025. V praxi současná pravidla znamenají, že trh s byty v Manile je otevřen zahraničním kupcům (a skutečně mnoho čínských, korejských a západních investorů již byty koupilo), ale zahraniční vlastnictví velkých pozemků (například pro development) vyžaduje partnerství s filipínskými subjekty. Pravidlo 40 % pro byty je dobře známé a developeři obvykle tuto kvótu v atraktivních projektech rychle prodají zahraničním kupcům.
- Iniciativy v oblasti bydlení a územního plánování: Národní vláda má vlajkový program sociálního bydlení („Pambansang Pabahay“), jehož cílem je postavit 1 milion cenově dostupných bytových jednotek ročně, aby se řešil obrovský nedostatek bydlení. Je to velmi ambiciózní a stále se rozbíhá. Pokud získá podporu, mohl by vytvořit partnerství veřejného a soukromého sektoru pro hromadné bydlení (pravděpodobně středně vysoké budovy ve městě nebo ekonomické bydlení na okraji města). Pro developery v Manile by účast mohla znamenat pobídky (daňové úlevy, zrychlené povolování) výměnou za zařazení cenově dostupných jednotek. Z hlediska územního plánování města Metro Manila podporují smíšenou výstavbu a obnovu měst. Například město Manila se zaměřuje na obnovu starých oblastí („obnova Escolty“ a výstavba vertikálního bydlení pro neformální osadníky), zatímco Quezon City má pobídkové územní plánování pro zelené budovy atd. Probíhá také snaha přesunout některá vládní zařízení z centrální Manily (do New Clark City nebo jiných provincií) – pokud k tomu časem dojde, mohlo by to uvolnit atraktivní pozemky ve městě pro novou výstavbu (i když v horizontu roku 2025 je to minimální).
- Regulační dohled a povolování: Vláda prosazuje reformy „usnadnění podnikání“, které ovlivňují nemovitosti z hlediska rychlejšího povolování, digitalizace evidence pozemků atd. Jedním z příkladů je začlenění pokynů Anti-Red Tape Authority (ARTA) do stavebního povolování, což by mohlo zkrátit dobu výstavby. Do popředí se dostaly také environmentální předpisy: jak bylo uvedeno, v srpnu 2023 DENR pozastavil 22 rekultivačních projektů v Manilském zálivu do doby provedení posouzení dopadů na životní prostředí reuters.com philstar.com. To ukazuje ochotu vlády zasáhnout z environmentálních důvodů. Developeři zapojení do těchto rekultivací (některé z nich jsou rozsáhlé, jako Horizon Manila) museli pozastavit práce, což vnáší nejistotu do časového harmonogramu projektů. Na druhou stranu projekty, které projdou kontrolou nebo byly vyňaty (jeden projekt mohl pokračovat bworldonline.com), mohou pokračovat s vyšší environmentální shodou. Pro investory to zdůrazňuje důležitost udržitelnosti a souladu s předpisy – budoucí projekty budou pravděpodobně muset splňovat vyšší environmentální standardy.
- Pobídky pro decentralizaci: Agentury jako PEZA (Philippine Economic Zone Authority) nabízejí daňové pobídky pro podniky, které se usazují v určitých zónách, a mnoho developerů své projekty přizpůsobuje tak, aby splnily podmínky (například IT parky/budovy, které získají akreditaci PEZA, takže jejich BPO nájemci mají daňové výhody). V roce 2025 vláda podporuje investice mimo Metro Manila rozšířením těchto pobídek na provinční lokality – mnoho developerů na to reaguje plánováním kancelářských věží pro BPO ve městech druhé úrovně, aby přilákali firmy registrované u PEZA abs-cbn.com. Tento směr politiky by mohl zmírnit poptávku v Metro Manila (část poptávky po kancelářích by díky pobídkám mohla směřovat například do Iloilo nebo Clarku), ale Metro Manila zůstává zatím hlavním centrem.
- Ostatní: Zákon o kontrole nájemného stanovuje limity pro zvyšování nájemného u bytových jednotek pod určitou úrovní nájmu (₱5 000 nebo ₱10 000 měsíčně podle kategorie města). Pravidelně se obnovuje. V praxi většina středně drahých a luxusních pronájmů v Manile tyto limity překračuje, takže kontrola nájemného se týká hlavně nízkopříjmového segmentu. Objevují se výzvy k aktualizaci zákona (limity jsou nízké), ale k roku 2025 nedošlo k žádné zásadní změně. Vláda také zkoumá pobídky pro udržitelné stavby – například některá města snižují daň z nemovitosti pro certifikované zelené budovy. Jak se udržitelnost dostává do popředí, developeři, kteří začleňují zelené technologie, mohou získat rychlejší schvalování nebo marketingové výhody. Nakonec geopolitická a investiční regulace (například zákon CREATE, který snížil daň z příjmu právnických osob a racionalizoval pobídky) nepřímo podporuje nemovitosti tím, že přitahuje více investic do sektorů, které si pronajímají kanceláře nebo potřebují sklady.
V podstatě regulační prostředí v Manile v roce 2025 je směsí prorůstových opatření a nápravných kroků. Vláda balancuje: podporuje investice a výstavbu (prostřednictvím infrastrukturních výdajů, REITs, pobídek), ale zároveň řeší minulé excesy nebo rizika (zákaz problematických odvětví, důkladnější posuzování dopadů na životní prostředí). Pro účastníky trhu s nemovitostmi je klíčové sledovat tyto posuny v politice. Zatím je výhled obecně pozitivní – Filipíny jsou vnímány jako stabilní, byť se vyvíjející, regulační prostředí pro nemovitosti. Je však třeba počítat s možnými změnami daní nebo pravidel, které se mohou objevit, jak vláda vyvažuje potřebu příjmů se zdravím trhu.
Developerský pipeline a významné projekty
Navzdory nedávným výzvám se panorama Manily dále vyvíjí, s významným developerským pipeline jak v rezidenční, tak komerční oblasti. Developeři se přizpůsobují novým trendům (více otevřených prostor, integrované čtvrti, udržitelné návrhy) a spouštějí projekty, které budou formovat trh v příštích letech. Zde jsou hlavní body pipeline a některé významné projekty:
Rezidenční pipeline: Jak bylo zmíněno, nové uvedení bytů na trh se zpomalilo, ale nezastavilo. Hlavní hráči jako Ayala Land, SM Development Corp (SMDC), Megaworld, Robinsons a Federal Land stále realizují projekty:
- Vertikální vesnice: Megaworld oznámil plány na 8 nových rezidenčních projektů v roce 2025 business.inquirer.net, z nichž mnohé jsou součástí township projektů. Například v Arcovia City (Pasig) a Capital Town (Pampanga) mají nové byty za cíl zachytit trend žití-práce-zábavy mimo tradiční obchodní čtvrti. SMDC pokračuje ve výstavbě středně cenových bytů v blízkosti dopravních uzlů (např. podél budoucího metra nebo linek MRT). Ayala Land se zaměřuje na luxusní nabídky v Makati/BGC a cenově dostupnější středně vysoké komunity na předměstích.
- Byty orientované na dopravu: DMCI Homes má několik projektů přímo u budoucích vlakových stanic – např. The Crestmont (Quezon City) u MRT-3 Quezon Ave, Erin Heights u trasy MRT-7 atd. bworldonline.com. Tyto projekty budou dokončeny kolem let 2025–2026, aby odpovídaly spuštění provozu těchto vlaků.
- Luxusní a smíšené věže: V segmentu luxusu vyniká Park Central Towers v Makati od Ayala Land Premier (luxusní bytový dům, který bude dokončen v letech 2025–26). Federal Land’s Grand Hyatt Manila Residences (BGC) má ve výstavbě druhou věž, která doplňuje jeden z nejvyšších mrakodrapů v zemi (hotel Grand Hyatt). Vidíme také více smíšených výškových budov: například The Estate Makati (ultraluxusní rezidenční věž navržená Foster+Partners) je ve fázi dokončování a Icone Tower v Ortigas (navrhovaný ikonický mrakodrap s kancelářemi a hotelem). Tyto prestižní projekty cílí na nejbohatší 1 % a zahraniční investory.
- Bydlení v komunitách: V horizontální výstavbě developeři spouštějí master-planned communities na okrajích metropole. Například Vermosa (Cavite) od Ayala, Evia a Ponticelli (Las Piñas/Cavite) od Vista Land se rozšiřují o další fáze domů s pozemky. Nuvali (Laguna), i když je mimo Manilu, stále roste a přitahuje rodiny ochotné dojíždět. Tyto velké komunity často disponují zásobou pozemků na několik let dopředu, což představuje střednědobou nabídku na trhu.
- Zaměření na neprodané zásoby: Velká část „pipeline“ je ve skutečnosti zásoba již uvedených, ale neprodaných jednotek. Colliers uvedl přibližně 75 300 neprodaných bytových jednotek (předprodej + připravené) v Metro Manile k 3. čtvrtletí 2024 business.inquirer.net, což by při současném tempu prodeje trvalo asi 5,8 let na absorbování business.inquirer.net. Mnoho developerů proto upřednostňuje prodej svých stávajících projektů (někteří dokonce odkládají výstavbu, dokud se prodeje nezlepší). To znamená, že panorama města může po dokončení současných projektů zaznamenat mírný útlum nových jeřábů, dokud trh nestráví zpožděné zásoby. Přesto zcela nové projekty pravděpodobně opět naberou na síle po roce 2025, jakmile se zásoby normalizují.
Komerční pipeline: Nabídka kancelářských a komerčních prostor v Manile také roste, i když s opatrností kvůli vysoké neobsazenosti:
- Dokončení kanceláří: Přibližně 612 000 m² nových kancelářských prostor má být dokončeno pouze v roce 2025 bworldonline.com. Mezi klíčové připravované kancelářské budovy patří Jollibee Tower (Ortigas), která byla nedávno otevřena, DoubleDragon Meridian Park fáze (Bay Area), SM Mega Tower (Mandaluyong) a různé kancelářské věže v BGC (např. One Filinvest, Park Triangle Tower). Významná část nabídky pro rok 2025 je soustředěna v Quezon City, Bay Area a na okraji Makati bworldonline.com, kde se dokončují velké projekty. Pozoruhodné je, že předpronájem se vrací – asi 10 % nových kanceláří pro rok 2025 bylo již předpronajato k 1. čtvrtletí, což odráží určitý optimismus bworldonline.com. Po roce 2025 2026–27 skutečně přinese méně nových kanceláří (mnoho developerů pozastavilo nové výstavby), takže po této vlně se pipeline ztenčí, což by mělo trhu pomoci zotavit se.
- Maloobchod & smíšené využití: Několik nových nákupních center a maloobchodních prostor je na cestě jako součást smíšených projektů. Například Gateway Mall 2 v Araneta City, QC byl otevřen koncem roku 2023, čímž přidal více maloobchodu do této oblasti, a Mitsukoshi Mall v BGC (japonsky laděné nákupní centrum) otevřeno 2022 – tyto projekty nyní dozrávají v roce 2025. Připravuje se Ayala’s One Ayala Mall (Makati) a rozsáhlé rozšíření SM Mall of Asia a nové nákupní centrum v Pasay v rámci SM Bay City rekultivace. Maloobchod v městských částech (menší lifestyle centra v rámci čtvrtí jako Circuit Makati, Capitol Commons atd.) se dále rozšiřuje, aby sloužil novým obyvatelům.
- Hotely a resorty: Do roku 2025–26 bude v Manile otevřeno několik nových hotelů: např. Westin Sonata v Ortigas, Hotel Okura Manila (otevřen 2022 v Resorts World Manila) plně rozběhnutý, Solaire North v QC (rozšíření značky Solaire z Entertainment City) a rozšiřování stávajících značek. S rostoucí turistikou staví developeři jako Megaworld více hotelů na Boracay, Cebu, Palawanu atd., ale v Manile je zajímavým projektem Admiral Hotel Manila Bay (butikový luxusní hotel na Roxas Blvd otevřený 2022). Také kasina pokračují ve vývoji – Solaire a Okada se rozšiřují a nový projekt NayonLanding od hongkongské skupiny je možností, pokud bude realizován.
- Průmysl/Logistika: I když nejsou tolik viditelné, výstavba logistických skladů kolem Manily (koridory Calamba, Cavite, Bulacan) je významná, často prostřednictvím společných podniků se zahraničními developery průmyslových parků. S růstem e-commerce očekávejte více distribučních center pro poslední míli po celém metru (velké logistické parky jsou však obvykle těsně za hranicemi metropole kvůli dostupnosti pozemků).
- Významné budoucí projekty: Několik projektů měnících město stojí za zmínku:
- Makati City Subway: Vnitroměstské metro v Makati (10 stanic) bylo zahájeno soukromým konsorciem. Cílem je propojit klíčová místa v Makati (radnice Makati, Century City, Ayala Ave atd.) a propojit se s metrem Metro Manila. Cílové dokončení je 2028. Pokud bude dokončeno, dále zvýší dostupnost Makati a pravděpodobně podnítí nové rozvoje kolem jeho stanic.
- Clark Green City a CALAX (mimo Manilu): Vláda pokračuje v rozvoji New Clark City (NCC) v Tarlacu jako nové metropole. Do roku 2025 zde budou v provozu některé vládní úřady a sportovní zařízení. Ačkoliv je NCC 100 km daleko, jeho úspěch by mohl dlouhodobě ulevit metropolitní Manile. Blíže k domovu, Cavite–Laguna Expressway (CALAX) dokončená do roku 2024 propojí rozvoj oblastí Cavite/Laguna s Manilou – podpoří projekty jako Ayala’s Vermosa a rozvoj v Silangu.
- Přestavba oblasti přístavu Manila & East City: Existují (konceptuální) plány na přestavbu oblasti přístavu/loďnic v Manile a dalších nevyužitých vládních pozemků (například současných věznic v Muntinlupe). I když to bude možná až po roce 2025, naznačuje to, že obnova města Manila by mohla přinést velké pozemky pro budoucí projekty.
- Projekty udržitelnosti: Řada připravovaných projektů se chlubí zelenými prvky: např. Menarco Tower (BGC) je již WELL-certifikovaná; připravovaná rekonstrukce NAIA by měla zahrnovat i developerskou složku s udržitelným designem. Očekávejte více budov na solární pohon, recyklaci vody atd., jak podle poptávky trhu, tak i díky připravovaným aktualizacím stavebních předpisů.
Pokud jde o čísla, když to sečteme: Rezidenční – v roce 2025 přibližně 8 000+ nových bytových jednotek, poté méně v letech 2026–27 bworldonline.com, plus každoroční pokračující přidávání několika tisíc rodinných domů na okrajích města. Kanceláře – ~0,6 milionu m² v roce 2025, poté možná <0,3M každý rok v letech 2026 a 2027. Maloobchod – rozšíření MOA (~200 tis. m²) a několik městských nákupních center, možná dohromady ~100 tis. m². Hotely – tisíce nových pokojů do let 2025–27 včetně rozšíření integrovaných resortů.
Developerský pipeline tedy zůstává značný, ale developeři projekty realizují obezřetně po etapách. Některé plány mohou být odloženy, pokud si to vyžádají tržní podmínky (aby se zabránilo zhoršení nadbytku nabídky). Na druhou stranu, jiné projekty mohou být urychleny, pokud poptávka překvapí pozitivně (například pokud ekonomika poroste rychleji nebo se zahraniční investoři rychle vrátí). Důležité je, že mnoho budoucích dominant Manily – ať už nové město na navrácené půdě, čtvrť napojená na metro, nebo chytré zelené město – je již nyní ve výstavbě. Do roku 2028 bude panorama a metropolitní oblast pravděpodobně vypadat velmi odlišně, s novými shluky mrakodrapů a rozšířenými hranicemi města, to vše díky projektům, které se dnes připravují.
Investiční příležitosti a rizika
Nemovitostní trh v Manile v roce 2025 nabízí kombinaci zajímavých příležitostí pro investory i významných rizik, která je třeba zvládnout. Strategický přístup může využít první a zmírnit druhé:
Investiční příležitosti
- Trh kupujícího po pandemii: Současná slabost v některých segmentech (jako jsou byty a kanceláře) nabízí okno příležitosti k nákupu na dně cyklu. Investoři mohou získat bytové jednotky na prémiových místech za ceny, které se od roku 2019 téměř nezvýšily, ale s očekáváním budoucího zhodnocení kapitálu, jakmile se trh zotaví. S developery nabízejícími akce a vyjednatelné podmínky pro vyčištění zásob mají nyní jak koncoví uživatelé, tak investoři vyšší vyjednávací sílu než během boomu v roce 2010.
- Vysoké výnosy z pronájmu: Jak bylo uvedeno, hrubé výnosy z pronájmu kolem 5–8 % lze dosáhnout u rezidenčních nemovitostí v Metro Manila globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tyto výnosy jsou atraktivní, zejména v globálním kontextu, kde mnoho městských nemovitostí přináší méně než 4 %. Pro investory zaměřené na peněžní toky může trh s pronájmy v Manile – zejména středně velké byty a studentské ubytování nebo dělnické koleje – generovat solidní příjem. Navíc nové REITs na Filipínách nabízejí výnosy kolem 6 % a představují likvidnější způsob investování do příjmů z nemovitostí (existují REITs zaměřené na kancelářské budovy, nákupní centra, brzy i sklady).
- Nově vznikající lokality a podhodnocené pozemky: Infrastruktura vytváří nové „zlaté doly“ (obrazně řečeno) v oblasti nemovitostí. Zkušení investoři si všímají pozemků v oblastech jako Bulacan (u letiště NMIA), severní QC (u stanic metra/MRT-7), Calamba/Laguna (konec NSCR) a Cavite (u nových silnic a Sangley). Historicky investice do pozemků nebo parcel na okraji před dokončením infrastruktury přináší velké zisky, protože hodnota prudce vzroste, jakmile je zajištěna dopravní dostupnost. Například Aboitiz Land zaznamenal 146% až 181% zhodnocení během několika let u parcel v jejich areálech poté, co dálnice zlepšily přístupnost bworldonline.com. Podobná příležitost se nyní nabízí s novými projekty. V rámci Metro Manily starší čtvrti připravené na revitalizaci (např. části centra Manily jako Escolta/Binondo nebo nábřeží v Pasigu) také nabízejí potenciál, pokud se projekty obnovy města prosadí.
- Růst sekundárních měst: Investoři mohou diverzifikovat mimo Manilu do rychle rostoucích sekundárních měst, která těží z decentralizace. Cebu, Davao, Iloilo, Clark, Bacolod – tato města zažívají silnou aktivitu na trhu nemovitostí a často mají méně volatilní trhy. Například poptávka po pronájmu kanceláří pro BPO v Cebu je vysoká a ceny rezidenčních nemovitostí tam nedávno předčily Manilu. Mnoho veřejně obchodovaných developerů má projekty v těchto městech, takže investice do nich umožňuje zachytit růst tam, kde je konkurence nižší než v Manile. Manila však zůstává nejlikvidnějším trhem, takže klíčem je vyvážit klíčová aktiva v Manile s vysoce růstovými aktivy v provinciích.
- Demografie a urbanizace: Filipíny mají jednu z nejmladších a nejrychleji rostoucích populací v Asii. Populace Metro Manily (cca 13 milionů v samotném městě, přes 20 milionů včetně předměstí) každoročně roste, což zvyšuje poptávku po bydlení. Trend stěhování do měst pokračuje, protože lidé hledají práci v hlavním městě. To podporuje dlouhodobou potřebu bydlení. I když může být krátkodobě nadbytek bytů, strukturální poptávka – zejména po dostupném bydlení – je obrovská (celostátní deficit bydlení přesahuje 6 milionů jednotek). To znamená příležitosti v oblasti ekonomického bydlení, středně velkých bytů, co-livingových prostor a nájemního bydlení, které slouží pracovní síle.
- Projekty spojené s infrastrukturou: Investice do projektů, které jsou integrovány s infrastrukturou (například rozvoj vázaný na dopravu nebo projekty v nových městech na navážkách s plánovanými trajektovými/železničními spoji), může přinést nadprůměrné výnosy. První investoři do lokalit jako Vertis North (QC) nebo ARCA South již zaznamenali růst hodnoty, jak se z těchto míst stávají nová obchodní centra. Budoucí příležitosti zahrnují stanice podél metra (např. nemovitosti u Anonas nebo Katipunan, což jsou studentské oblasti, které však budou lépe propojené) nebo městské celky u nových letišť. Kromě toho vládní plán utrácet 5–6 % HDP ročně na infrastrukturu bworldonline.com znamená, že tento motor růstu bude pokračovat a bude neustále otevírat nové příležitosti pro nemovitosti.
- Diversifikace prostřednictvím tržních segmentů: Trh v Manile nabízí různé segmenty – rezidenční, kancelářské, maloobchodní, průmyslové, pohostinství. Různé segmenty vynikají v různých obdobích. Například právě teď jsou logistické/průmyslové nemovitosti žádané (s růstem e-commerce jsou sklady plné a dobře vynášejí). Hotely se zotavují; investice do condotelu nebo apartelle může být výnosná, protože počet turistů prudce roste. Kanceláře jsou v útlumu, ale koupě kancelářského bytu nebo patra za nízkou cenu nyní může být klasickou kontrariánskou strategií, která se vyplatí za pár let, až se kancelářský cyklus otočí. Tato rozmanitost umožňuje investorům rotovat a využívat příležitosti v tom segmentu, který má v danou chvíli nejlepší vyhlídky nebo hodnotu.
Klíčová rizika a výzvy
- Nadbytek nabídky v některých segmentech: Nejbezprostřednějším rizikem je nadbytek nabídky bytů a kanceláří. S rezidenční neobsazeností kolem 25 % bworldonline.com a kancelářskou neobsazeností kolem 20 % bworldonline.com, absorpce může trvat roky. Pokud poptávka nevzroste, jak se očekává, ceny a nájmy mohou zůstat stagnovat nebo dokonce dále klesat. Investor, který nyní koupí byt v oblasti s nadbytkem nabídky, může mít problém najít nájemce nebo se dočkat růstu ceny. Náklady na držení (poplatky sdružení, údržba, náklady na financování) budou snižovat výnosy, pokud jednotka zůstane prázdná. Proto je klíčový výběr aktiva – zvolit správný projekt a lokalitu, aby se investor neocitl v pasti nadbytku nabídky.
- Riziko úrokových sazeb a financování: Makroekonomické prostředí se od roku 2022 posunulo k vyšším úrokovým sazbám (centrální banka zvýšila sazby kvůli boji s inflací). Hypoteční sazby na Filipínách vzrostly, což může snížit dostupnost pro kupující. Pokud úrokové sazby zůstanou vysoké nebo dále porostou, realitní aktivita může zpomalit a investoři využívající páku budou čelit vyšším nákladům. Na druhou stranu Colliers upozornil na možný vítr do plachet v podobě snižování hypotečních sazeb, pokud inflace zůstane nízká business.inquirer.net – ale to je nejisté. Investoři by měli být připraveni na kolísání sazeb. Riziko měnového kurzu je dalším faktorem pro zahraniční investory – pohyb pesa může ovlivnit výnosy při převodu zpět do jejich měny.
- Ekonomická a politická rizika: Zdraví nemovitostního trhu je úzce spjato s širší ekonomikou. I když byly Filipíny odolné, jakýkoli pokles (globální recese, výrazný pokles remitencí od OFW atd.) by mohl poškodit poptávku po nemovitostech. Politicky je prostředí v současnosti stabilní, ale jakákoli náhlá změna politiky nebo politická nestabilita může investory vyděsit. Volby v roce 2022 přinesly novou vládu; zatím je přátelská k trhu, ale v polovině období jsou možné změny kurzu. Nemovitosti jsou dlouhodobou investicí, proto je třeba zvažovat kontinuitu politik, regulační režim a právní stát. Filipínská politická scéna může být nepředvídatelná, což je riziko, které je třeba sledovat.
- Regulační změny a dodržování předpisů: Regulace mohou představovat riziko – např. navrhovaná vyšší daň z kapitálových zisků by mohla snížit likviditu bworldonline.com. Pozastavení rekultivace zálivu Manila Bay je připomínkou, že vládní zásahy mohou projekty zastavit nebo zpozdit, což ovlivní investory zapojené v těchto projektech. Předpisy týkající se životního prostředí a stavebních norem se zpřísňují (z dobrého důvodu), ale mohou zvýšit náklady pro developery a vlastníky nemovitostí na úpravy nebo dodržení předpisů. Regulace nájemného, která zatím nedopadá na střední/vyšší segment trhu, by mohla být pod politickým tlakem rozšířena i na vyšší nájmy, což by omezilo potenciál růstu nájmů. Nakonec přetrvává byrokracie a problémy s tituly – transakce s nemovitostmi na Filipínách mohou být někdy komplikovány nesrovnalostmi v titulech nebo pomalými procesy, což představuje právní rizika.
- Riziko přírodních katastrof: Manila je vystavena přírodním hrozbám – tajfunům, záplavám a zemětřesením. Velká katastrofa může výrazně ovlivnit trh s nemovitostmi. Například silná zemětřesení mohou prověřit konstrukční integritu výškových budov (developeři dodržují stavební normy, ale riziko existuje). Silné záplavy mohou snížit hodnotu nemovitostí v záplavových oblastech (některé části Manily jsou nízko položené a pravidelně zaplavované). Pojištění může zmírnit část finančních ztrát, ale riziko události může odradit nájemce nebo způsobit fyzické škody. Investoři by měli zvážit geofyzikální rizikový profil lokalit (např. rekultivované oblasti mohou mít vyšší riziko zkapalnění půdy při zemětřesení, oblasti u řek riziko záplav atd.) a zajistit odpovídající pojištění.
- Nasycení trhu a konkurence: Na trhu v Manile působí mnoho hráčů. U nájemních nemovitostí vytváří velké množství podobných bytových jednotek silnou konkurenci o nájemce. Jednotka individuálního investora soutěží s tisíci dalších na Airbnb nebo v inzerci, což může tlačit nájmy dolů. U kanceláří mají firmy mnoho možností, což nutí pronajímatele nabízet ústupky. Existuje také riziko příliš rychlého obnovení nové nabídky, pokud budou developeři příliš optimističtí – pokud trh projeví známky oživení, může být zahájena vlna nových projektů (zejména po roce 2025 vzhledem k pozemkovým zásobám developerů), což by mohlo prodloužit období nadbytku nabídky. Načasování obnovení rovnováhy mezi nabídkou a poptávkou je tedy citlivým faktorem.
Navzdory těmto rizikům je mnoho z nich zvládnutelných díky důkladné analýze a strategii. Diverzifikace (napříč lokalitami a segmenty), výběr renomovaných developerů, zaměření na nemovitosti s jedinečnou hodnotou (např. v blízkosti infrastruktury nebo s omezenou přímou konkurencí) a udržování finanční flexibility (pro přečkání poklesů) jsou rozumné přístupy.
Závěrem, nemovitostní trh v Manile v roce 2025 je na bodu zlomu – nabízí možná nejlepší příležitost k nákupu za poslední roky, ale vyžaduje pečlivou navigaci proti protivětrům. Pro ty, kteří to zvládnou správně, mohou být odměny značné: stabilní příjmy z pronájmu ve střednědobém horizontu a významné kapitálové zisky v dlouhodobém horizontu, protože metropole se připravuje na to, co mnozí považují za trvalou růstovou trajektorii poháněnou mladou populací a zlepšující se infrastrukturou. Klíčem je využít příležitostí – „dalších velkých čtvrtí“, měkkých cen, infrastrukturního boomu – a zároveň pečlivě řídit rizika, která jsou vlastní rozvíjejícímu se a dynamickému trhu, jako je Metro Manila.
Zdroje: Nedávné analýzy trhu a zprávy od Colliers Philippines bworldonline.com bworldonline.com, poznatky odborníků z oboru prostřednictvím Inquirer business.inquirer.net business.inquirer.net a BusinessWorld bworldonline.com bworldonline.com, údaje Bangko Sentral ng Pilipinas o cenách nemovitostí business.inquirer.net business.inquirer.net, Global Property Guide pro výnosy z pronájmu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, a různé zpravodajské portály pokrývající rozvoj infrastruktury (Gulf News, BusinessWorld) gulfnews.com bworldonline.com. Tyto poskytují komplexní a aktuální pohled na trh s nemovitostmi v Manile k roku 2025.
