- Severna Amerika: Stope hipoteka u SAD-u su naglo pale na najniži nivo u poslednjih 11 meseci (~6,3% za kredite na 30 godina) usled rastućih nada za smanjenje kamatnih stopa od strane Fed-a, što je podstaklo novi optimizam kupaca ainvest.com. U Kanadi, prodaja kuća u Torontu je pala u avgustu prvi put posle pet meseci (–1,8% m/m) jer je pristupačnost i dalje ograničena reuters.com, čak i dok je Banka Kanade na pauzi.
- Evropa: Cene kuća u Velikoj Britaniji su blago porasle za 0,3% u avgustu – treći mesečni rast, dostigavši rekordnih £299,331 u proseku reuters.com reuters.com – ali šire evropsko tržište komercijalnih nekretnina stagnira. Obim investicija u prvoj polovini 2025. je jedva polovina nivoa pre 2022, dok su prekogranične transakcije na najnižem nivou u poslednjoj deceniji usled visokih kamatnih stopa m24sunshine.com m24sunshine.com.
- Azija-Pacifik: Kriza nekretnina u Kini se produbila dok se gigantski investitori muče – Evergrande je izbačen sa berze, a isporuke stanova rivala Country Garden su pale za ~50%, što nagoveštava gubitak od ¥18–21 milijardu reuters.com reuters.com. Peking razmatra mere spasavanja (poput državnih firmi koje bi kupovale neprodate stanove) kako bi rešio višak ponude reuters.com reuters.com. Ipak, postoje svetle tačke: u Japanu, nemačka Patrizia kupila je 14 stambenih zgrada u Tokiju (800 jedinica) za globalnog investitora, kladeći se na otpornu potražnju za iznajmljivanjem patrizia.ag patrizia.ag.
- Bliski istok: Bum nekretnina u Dubaiju oborio je nove rekorde – 51.000 prodatih stanova u drugom kvartalu 2025., što je istorijski maksimum bloomberg.com – podižući prodaju od početka godine na neverovatnih 441 milijardu AED (~120 milijardi dolara) instagram.com. Rastuće cene i porast prodaje od 13% u avgustu naveli su neke analitičare da upozore na mogući ponovni krah iz 2009. godine bloomberg.com. U međuvremenu, Saudijska Arabija je otvorila svoje tržište nekretnina za strane investitore novim zakonom (na snazi od 2026) koji omogućava kupovinu strancima u određenim zonama poput Rijada i Džede natlawreview.com – potez u okviru Vizije 2030 za privlačenje kapitala i podsticanje razvoja natlawreview.com.
- Latinska Amerika: Visoke kamatne stope i promene politika definišu region. Brazilska centralna banka (Selic 14,75%) predstavila je plan “most” finansiranja kako bi podržala stambene kredite dok štedni depoziti presušuju reuters.com reuters.com. U Meksiku, očekuje se da će ulaganja u nekretnine skočiti na ₱652 milijarde (38 milijardi dolara) do 2025. godine, podstaknuta blizinom tržišta i planom nove administracije da izgradi milion domova riotimesonline.com riotimesonline.com.
- Afrika: Domaći investitori preoblikuju tržišta. Nigerijski penzioni fondovi povećali su ulaganja u nekretnine za ~418% u prvoj polovini 2025. (na ~$51 milion) propertywheel.co.za, što označava prelazak ka domaćem dugoročnom kapitalu. Južnoafrička Republika, nasuprot tome, i dalje se bori sa slabim tržištem nekretnina – sputana visokom nezaposlenošću i slabom potražnjom globalpropertyguide.com – iako smanjenje kamatnih stopa od strane Centralne banke (repo stopa spuštena na 7,00% u avgustu) privateproperty.co.za ima za cilj da podstakne blagi oporavak.
Severna Amerika: Hlađenje stopa, oprezni kupci
Sjedinjene Države – Znaci olakšanja: Američko tržište nekretnina je ove nedelje pokazalo prve znake olakšanja za kupce. Kamatne stope na stambene kredite pale su na najniži nivo od oktobra 2024. godine – fiksna stopa na 30 godina pala je za 16 baznih poena na oko 6,29% ainvest.com. Ovaj nagli jednodnevni pad, podstaknut slabim podacima o zaposlenosti i nadama u smanjenje kamatnih stopa od strane Federalnih rezervi, doveo je do konkretnih ušteda (oko 169 dolara manje mesečno na zajam od 450.000 dolara) i poboljšao raspoloženje kupaca nekretnina ainvest.com ainvest.com. „Momentum se okreće“ u korist kupaca posle godina rasta troškova, kako je naveo Fortune, dok se pristupačnost povećala za 3,1% na godišnjem nivou newslink.mba.org. Građevinske firme i zajmodavci su zabeležili rast na osnovu ovih vesti, što odražava očekivanja da će niži troškovi finansiranja podstaći potražnju ainvest.com. Ipak, neizvesnost na tržištu i dalje traje: istraživanje Bank of America pokazalo je da 60% Amerikanaca i dalje nije sigurno da li je sada dobro vreme za kupovinu, što je najviši nivo od 2023. godine reuters.com reuters.com. Visoke cene i ekonomska neizvesnost znače da mnogi „čekaju… da kamate i cene još padnu“ reuters.com.
Kanada – Tržište na ivici: U Kanadi, hlađenje tržišta nekretnina pogodilo je ključno tržište: Toronto. Prodaja u avgustu u širem području Toronta pala je za 1,8% u odnosu na jul (sezonski prilagođeno), što je prvi pad od marta reuters.com. Cene su takođe pale – referentni indeks je pao na 978.100 kanadskih dolara, produžavajući trend stagnacije ili pada koji traje od prošlog novembra reuters.com. Regionalni odbor za nekretnine Toronta krivi „izazovnu“ pristupačnost: „Domaćinstvo sa prosečnim primanjima… i dalje ima poteškoća da priušti mesečnu ratu za hipoteku na prosečnoj ceni kuće,“ rekao je Džejson Merser iz TRREB-a reuters.com. Troškovi zaduživanja i dalje su visoki, iako je centralna banka Kanade pauzirala povećanje kamatnih stopa na 5%. Merser je napomenuo da bi čak i blago smanjenje kamatnih stopa na stambene kredite dovelo do toga da „veći broj kupaca [izađe] sa strane i iskoristi današnje dobro snabdeveno tržište“ reuters.com. Zaista, novih oglasa ima 9,4% više na godišnjem nivou, što kupcima daje veći izbor reuters.com. Sada su sve oči uprte u predstojeći sastanak Banke Kanade 17. septembra – tržišta oprezno očekuju prvo smanjenje kamatne stope (nakon što je ostala na 5% od marta) reuters.com kako bi se sprečilo dublje usporavanje tržišta nekretnina.
Komercijalni oprez: Sektor komercijalnih nekretnina u Severnoj Americi ostaje podeljen. Tržišta kancelarijskog prostora u SAD su u dubokoj recesiji – nacionalna stopa praznih kancelarija dostigla je rekordnih 20,7% u drugom kvartalu 2025. godine, što je neviđen višak praznog prostora reuters.com. U velikim gradovima je još gore: u San Francisku je stopa praznih kancelarija porasla na oko 27,7% (u poređenju sa oko 8,6% pre pandemije) reuters.com, dok se u Menhetnu i Šarlotu kreće oko 23% reuters.com. Upornost rada na daljinu i stezanje kaiša u kompanijama doveli su do onoga što Moody’s Analytics naziva „strukturalnim poremećajem“ u sektoru kancelarija reuters.com. Vrednost nekretnina opada, što opterećuje vlasnike i regionalne banke sa 290 milijardi dolara kancelarijskih kredita koji dospevaju do 2027. godine reuters.com. Kao odgovor, investitori menjaju strategiju – od pretvaranja kancelarija u stanove (preko 149 miliona kvadratnih stopa predviđeno za prenamenu) reuters.com do favorizovanja atraktivnijih segmenata kao što su industrijske/logističke i višeporodične nekretnine. Nasuprot tome, industrijske i višeporodične nekretnine u SAD ostaju relativno otporne, podstaknute niskom stopom praznih prostora i stabilnim rastom kirija m24sunshine.com. U Kanadi je komercijalno investiranje usporilo, ali nije doživelo kolaps; stopa praznih kancelarija u gradovima poput Toronta i Vankuvera je povišena (oko 15%), ali ispod američkih maksimuma, dok industrijski prostor ostaje tražen zahvaljujući rastu e-trgovine. Sve u svemu, raspoloženje na tržištu u Severnoj Americi se oprezno popravlja za stambeni sektor kako kamatne stope opadaju, iako komercijalni segmenti prolaze kroz bolan period prilagođavanja postpandemijskoj realnosti.
Evropa: Dobici u stanogradnji naspram problema u komercijalnom sektoru
Ujedinjeno Kraljevstvo – Otpornost cena: Tržište nekretnina u Velikoj Britaniji pokazalo je iznenađujuću otpornost pred jesen. Kreditna institucija Halifax izvestila je da su cene kuća porasle za 0,3% u avgustu, što je treći uzastopni mesečni rast reuters.com. Ovo stavlja cene 2,2% više nego pre godinu dana reuters.com, čak i iznad prognoza analitičara (koji su očekivali samo +0,1% mesečni rast) reuters.com. Prosečna kuća sada košta rekordnih 299.331 funti reuters.com. Halifax to pripisuje poboljšanoj pristupačnosti i stabilnoj potražnji: nakon oštre korekcije u 2024, plate su porasle, a kamatne stope na hipotekarne kredite su se stabilizovale, što je omogućilo kupcima da se vrate na tržište. „Tržište nekretnina je pokazalo da može da se nosi sa ovim izazovima,“ rekao je direktor za hipotekarne kredite u Halifaxu, napominjući da bi „spor ali stalan rast“ cena mogao da se nastavi ako se ekonomski uslovi održe reuters.com. Međutim, nisu svi pokazatelji usklađeni: konkurentska kreditna institucija Nationwide zabeležila je pad cena od 0,1% u avgustu reuters.com, a broj transakcija i dalje je ispod nivoa pre pandemije. Ponašanje kupaca se promenilo – podaci Rightmove-a pokazuju da su prodavci ovog leta morali više nego inače da spuštaju tražene cene kako bi zaključili prodaju reuters.com. A sa mogućom promenom vlasti na vidiku, neizvesnost poreske politike baca senku na tržište luksuznih nekretnina: industrijske ankete pokazuju da neki kupci odlažu kupovinu, strahujući da bi sledeći budžet (očekuje se u novembru) mogao povećati poreze na luksuzne kuće reuters.com. Za sada, međutim, britansko tržište nekretnina prkosi gravitaciji, uz pomoć pada inflacije i pauze u podizanju kamatnih stopa od strane Banke Engleske, što je poboljšalo poverenje potrošača.
Kontinentalna Evropa – Pad investicija: Preko Kanala, evropska tržišta nekretnina prolaze kroz pad, posebno u sektoru komercijalnih nekretnina. Obim transakcija je naglo opao u 2025. godini. U prvom kvartalu, ukupne investicije u evropske komercijalne nekretnine iznosile su samo 47,8 milijardi evra – manje od polovine nivoa od pre tri godine m24sunshine.com. Preliminarni podaci za drugi kvartal su još sumorniji: prekogranične investicije pale su za oko 20% na godišnjem nivou, na samo 17,2 milijarde evra, što je najniži nivo u poslednjoj deceniji i ukazuje na oštro povlačenje međunarodnih investitora m24sunshine.com. Uzroci: visoke kamatne stope i ekonomska neizvesnost. Evropska centralna banka drži kamatne stope na cikličnom maksimumu od 4,25% (kako bi se borila protiv osnovne inflacije blizu 5%), troškovi finansiranja su naglo porasli, a nesklad u očekivanjima cena je zamrznuo sklapanje poslova m24sunshine.com. Potencijalni kupci traže velika sniženja, ali mnogi prodavci ne popuštaju – što dovodi do zastoja i „nisku likvidnost” na celokupnom tržištu m24sunshine.com.
Divergencija sektora: Pad na tržištu nekretnina u Evropi nije ravnomeran u svim sektorima. Poslovne zgrade i stariji tržni centri beleže pad potražnje i vrednosti m24sunshine.com. Upornost rada na daljinu i rast e-trgovine doveli su do toga da kancelarije i sekundarni tržni centri imaju poteškoće u privlačenju zakupaca. Na primer, komercijalna prodaja u Nemačkoj pala je dodatnih 2% u prvoj polovini 2025. godine, produžavajući prošlogodišnji pad m24sunshine.com. Ipak, postoje svetle tačke: logistička skladišta, stanovi za iznajmljivanje i hoteli širom Evrope i dalje „zadržavaju investicionu privlačnost“ m24sunshine.com. Ovi segmenti imaju koristi od strukturnih vetrova u leđa – logistika od reorganizacije lanaca snabdevanja i e-trgovine, stambeni sektor od hroničnog nedostatka stanova, a ugostiteljstvo od oporavka putovanja. Zaista, veliki investitori poput privatnih investicionih fondova preusmerili su se na kupovinu skladišta i portfolija stanova, smatrajući ih otpornijim na inflaciju i stabilnijim izvorom prihoda. Analitičari iz Cushman & Wakefield ističu da kapitalne vrednosti u sektoru vrhunske logistike i višeporodičnih objekata već dosežu dno i mogle bi se stabilizovati u drugoj polovini 2025. godine kako se cene prilagođavaju cushmanwakefield.com.
Izgledi: Sentiment na tržištu nekretnina u Evropi je oprezno optimističan da najgore prolazi. Kako strah od recesije jenjava (BDP evrozone i dalje beleži skroman rast) i kako je ECB verovatno dostigla vrhunac kamatnih stopa, neki oportunistički fondovi traže povoljne prilike na preprodatim tržištima. Prognoze CBRE predviđaju postepeni oporavak u 2025. godini, sa mogućim pozitivnim ukupnim prinosima na sve vrste nekretnina (~7% u 2025) mediaassets.cbre.com. Ipak, rizici su i dalje visoki – geopolitičke tenzije i tvrdoglavi troškovi finansiranja mogli bi odložiti oporavak. U kratkom roku, vlasnici nekretnina su pod pritiskom: refinansiranje je skupo, a vrednosti poslovnih kula u gradovima poput Frankfurta i Amsterdama pale su dvocifreno u odnosu na vrhunac iz 2021. godine. Naredni kvartali biće test za visoko zadužene evropske vlasnike nekretnina (npr. nekoliko nemačkih i švedskih firmi za nekretnine) dok pokušavaju da refinansiraju ili prodaju imovinu na depresivnom tržištu. Ukratko, evropsko tržište nekretnina je podeljeno – otporna stambena tržišta poput onih u UK i delovima Francuske ponovo beleže rast reuters.com, dok su investicioni i komercijalni sektori u fazi čekanja, očekujući jasnije ekonomske signale i preokret u ciklusu kamatnih stopa.
Azija-Pacifik: Turbulencije u Kini, ciljani optimizam drugde
Kina – kriza i intervencija: Ogroman kineski sektor nekretnina – dugo motor rasta – i dalje je u dubokoj krizi. Poslednjih dana, prodaja i cene nekretnina širom zemlje nastavljaju da stagniraju, a problemi velikih investitora se pojačavaju. Evergrande Group, nekada najveći kineski investitor, zvanično je izbačen sa berze u Hong Kongu (od 25. avgusta) nakon što nije uspeo da reši svoj dug od 300 milijardi dolara thediplomat.com. Drugi gigant, Country Garden, upozorio je da će zabeležiti još veći gubitak za prvu polovinu fiskalne 2025. godine, pošto su profiti izbrisani padom isporuka stambenih projekata od 50% reuters.com reuters.com. Isporučili su samo oko 74.000 domova u prvoj polovini godine, što je jedva polovina prošlogodišnjeg tempa reuters.com, što pokazuje kako je pad tržišta nekretnina ugušio novčani tok. Country Garden je već prekršio obaveze na 11 milijardi dolara inostranih obveznica krajem 2023, a njegovo restrukturiranje duga od 14,1 milijardu dolara je u toku reuters.com. Sa investitorima kojima nedostaje gotovine, bezbroj projekata ostaje nedovršeno, što podriva poverenje kupaca i uzrokuje pad cena novih stanova u mnogim gradovima.
U odgovoru na to, Peking pojačava podršku kroz politike. Vlasti su ublažile pravila o hipotekama (dozvoljavajući podsticaje za kupce prvi put u velikim gradovima) i blago smanjile kamatne stope. Posebno, Bloomberg je izvestio da regulatori planiraju da mobilizuju državne kompanije da otkupe neprodate stanove od problematičnih investitora reuters.com. Prema ovoj šemi, velike firme centralne vlade i menadžeri imovine (poput China Cinda) mogli bi koristiti centralni bankarski fond od 300 milijardi jena za otkup viška zaliha reuters.com. Ovo bi smanjilo prekomernu ponudu i ubrizgalo likvidnost investitorima. To se nadovezuje na inicijativu iz 2022. godine kada su lokalne vlasti i državna preduzeća bili podstaknuti da otkupljuju stambene zalihe koristeći PBOC sredstva za reotkup reuters.com. Iako ove mere pomažu u određenoj meri, poverenje je i dalje klimavo: investicije u nekretnine su pale za oko 8% od početka godine, a raspoloženje kupaca stanova je slabo osim u najvećim gradovima prvog reda. Analitičari upozoravaju da su problemi kineskog tržišta nekretnina – nastali nakon obračuna sa dugovima investitora 2021. godine – dugoročna prepreka. „Ovo je strukturni pad, a ne ciklični pad,” rekao je jedan ekonomista za Reuters, napominjući da rast urbane populacije usporava i da je malo verovatno da će se spekulativna groznica vratiti. Vlada se suočava sa teškim zadatkom da stabilizuje tržište nekretnina (koje je ključno za ekonomiju) bez potpunog spašavanja neodgovornih investitora.Šira Azija – Pomešane sreće: Van Kine, trendovi na tržištu nekretnina u Azijsko-pacifičkom regionu su optimističniji. Japan se izdvaja kao magnet za investicije. Ove nedelje, evropski menadžer imovine PATRIZIA je najavila veliku akviziciju u Japanu – portfelj od 14 stambenih objekata u Tokiju, sa ukupno oko 800 stanova patrizia.ag patrizia.ag. Sa popunjenošću od 97% i kirijama koje su 10% ispod tržišnih, Patrizia vidi snažnu „stabilnost prihoda i… priliku za rast prihoda kroz aktivno upravljanje”, prema rečima šefa za Japan Masamija Takizave patrizia.ag patrizia.ag. Ovaj posao (jedan od najvećih Patrizijinih u Japanu) ističe poverenje stranih investitora u izdavanje stanova u Tokiju, koje ima koristi od urbanizacije i ograničene ponude. Japanske ultra-niske kamatne stope i rast kirija čine ovo tržište privlačnim u poređenju sa drugim tržištima gde su troškovi zaduživanja visoki. Slično, Singapur i Južna Koreja beleže stabilno interesovanje za logističke i data centar nekretnine, iako su visoke kamatne stope donekle smanjile obim transakcija.
Australija i Indija: U Australiji, narativ prelazi iz buma u umerenost vođenu politikom. Nakon brzog rasta početkom 2025, Rezervna banka Australije je tri puta smanjila kamatne stope (spustivši osnovnu stopu na 3,60% do sredine godine afr.com) kako bi podržala ekonomiju usled niske inflacije. Tržišta nekretnina u Sidneju i Melburnu su se od tada stabilizovala uz umerene dobitke u cenama, jer su niže stope ublažile oprez kupaca. U međuvremenu, komercijalne nekretnine u Indiji se oporavljaju zahvaljujući snažnom zakupu kancelarija (posebno IT centri poput Bangalora), a prodaja stambenih objekata dostigla je rekordne nivoe u najvećim gradovima zahvaljujući snažnom ekonomskom rastu.
Nove politike u nastajanju: Regionalne vlade su takođe aktivne. Južna Koreja priprema mere za povećanje ponude stanova, sa ciljem da obuzda cene i pomogne mladim kupcima (iako se detalji još čekaju) menafn.com menafn.com. A u Vijetnamu, vlada je olakšala kreditiranje za firme iz sektora nekretnina i kupce stanova, nastojeći da ublaži krizu kredita u svom sektoru nekretnina. Sve u svemu, izgledi za nekretnine u Azijsko-pacifičkom regionu su dvostruki: dugotrajni pad u Kini usporava regionalni rast i potražnju za robom, ali druga tržišta (Japan, Indija, Jugoistočna Azija) pokazuju relativnu otpornost zahvaljujući ciljanim podsticajima i kontinuiranoj urbanoj potražnji. Investitori su sve selektivniji – favorizuju tržišta sa jasnijim osnovama ili podrškom politike, i izbegavaju ona sa visokim dugom i viškom ponude.
Bliski istok: Užarena tržišta Zaliva i nove reforme
Bum u Zalivu – Rekordan rast Dubaija: Fokus tržišta nekretnina na Bliskom istoku je na izuzetnom bumu nekretnina u Zalivu, posebno u Dubaiju. Tržište nekretnina u emiratu obara rekorde u 2025. godini, podstaknuto prilivom bogatstva i investitora. U prvih osam meseci (januar–avgust), Dubai je zabeležio oko 441,2 milijarde AED u prodaji nekretnina (~120 milijardi dolara) instagram.com – cifra koja premašuje ukupne godišnje iznose iz prethodnih godina. Samo u drugom kvartalu 2025. zabeleženo je 51.000 prodaja stanova, što je najveći kvartalni obim ikada, prema Knight Frank-u bloomberg.com. Potražnja je široka – ultra-luksuzne vile na Palm Jumeirah, moderni stanovi i čak prodaja stanova u izgradnji beleže procvat. Ovaj rast je doveo do dvocifrenog povećanja cena na godišnjem nivou u najatraktivnijim oblastima. Na primer, cene vila su oko 16% više nego pre godinu dana, prema konsultantskim kućama za nekretnine, a obim transakcija je porastao za oko 30% od početka godine.
Ova euforija „podiže strahove od još jednog kraha”, piše Bloomberg bloomberg.com. Iskusni posmatrači vide paralele sa 2009. godinom, kada je poslednji balon nekretnina u Dubaiju pukao. Znakovi pregrejanosti su svuda prisutni: vila na Palm Jumeirah prodata je nedavno za rekordnih 170 miliona AED (~46 miliona dolara), a preprodaja stanova u izgradnji se vratila. Ipak, tržište sada ima neke nove oslonce – priliv dugoročnih stranih rezidenata (koji beže od nestabilnosti drugde) i relativno ograničenu novu ponudu u najatraktivnijim delovima. Investitori takođe fazno puštaju projekte kako bi upravljali zalihama. Analitičari pozivaju na oprez, ali ne očekuju trenutni krah: „Ovaj ciklus je drugačiji – više krajnjih korisnika, manje zaduživanja,” navodi jedna lokalna brokerska kuća, iako priznaju da bi, ako globalne kamatne stope ostanu visoke, a cena nafte padne, tržište nekretnina u Dubaiju moglo da se ohladi. Za sada, zamah je i dalje snažan: avgustovska prodaja dostigla je 10,9 milijardi dolara (13% više nego prošle godine) usred letnje kupovne groznice therealestatereports.com. Prinosi od zakupa su i dalje privlačni (~6–8%), što privlači institucionalne investitore. Ipak, Odeljenje za zemljište Dubaija je obratilo pažnju na špekulativnu groznicu, razmatrajući moguće mere poput viših taksi na transakcije ili izmene pravila o rezidenturi kako bi sprečili pregrevanje.Saudijska Arabija – Otvaranje: U Saudijskoj Arabiji, glavna vest je regulatorna transformacija. Dana 8. jula, vlada je odobrila istorijski Zakon o vlasništvu i investiranju u nekretnine za nesaudijce, čime je drastično liberalizovan pristup stranaca tržištu nekretnina u Kraljevstvu natlawreview.com. Zakon stupa na snagu u januaru 2026. godine i omogućiće stranim fizičkim i pravnim licima da poseduju i ulažu u nekretnine u određenim zonama (koje će odrediti nova Opšta uprava za nekretnine) natlawreview.com. U početku, ove zone će obuhvatati područja sa velikom potražnjom u Rijadu, Džedi i drugim većim gradovima. Određeni uslovi važe – na primer, strane komercijalne investicije moraju biti razvojni projekti sa najmanje 30 miliona SAR (~8 miliona dolara) kapitala i završeni u roku od 5 godina natlawreview.com. Ali promena je značajna: zamenjuje dvodecenijski restriktivni okvir i usklađuje se sa ciljevima Saudijske vizije 2030 za privlačenje stranog kapitala i stručnosti natlawreview.com. Cilj vlade je da poveća ponudu nekretnina i modernizuje sektor uz zaštitu lokalnih interesa. Na primer, strancima će i dalje uglavnom biti zabranjeno vlasništvo u svetim gradovima Meki i Medini natlawreview.com, a pojedinačni stranci mogu kupiti dom samo ako imaju boravišnu dozvolu i dobiju odobrenje ministarstva unutrašnjih poslova natlawreview.com. Uvođenje će biti postepeno, a regulatori će pratiti uticaj na cene i pristupačnost stanovanja za Saudijce natlawreview.com. Reakcija: Investitori i developeri nekretnina širom sveta pozdravili su zakon, nazivajući ga „prekretnicom“ za produbljivanje tržišta. Analitičari očekuju talas stranih ulaganja u saudijske komercijalne projekte (hotele, kancelarije, tržne centre) kada zone budu objavljene, iako će se puni efekat razvijati tokom godina.
Ostali regionalni trendovi: Širom Zaliva, snažni prihodi od nafte i ekonomski rast podstiču procvat tržišta nekretnina. Katar i Abu Dabi takođe beleže rast cena, iako umereniji nego u Dubaiju. Rijad doživljava građevinski bum dok saudijska prestonica privlači kompanije kroz inicijativu za relokaciju poslovanja. Luksuzni segment cveta širom regiona – Dubai prednjači u prodaji ultra-premijum nekretnina (Knight Frank ga je rangirao kao tržište broj 1 za prodaju kuća vrednih preko 10 miliona dolara u 2025), a diplomatska četvrt Rijada i obalski NEOM projekti privlače pažnju. U međuvremenu, Egipat se suočava sa suprotnom situacijom: valutna kriza i reforme MMF-a su usporile tržište nekretnina, pa su lokalne cene kuća skočile u egipatskim funtama, ali su investicije usporile. U Izraelu, cene nekretnina su se ohladile prvi put posle više godina, pale su za oko 2% u odnosu na vrhunac iz 2024, jer više kamatne stope i politička neizvesnost utiču na poverenje kupaca. Sve u svemu, narativ o nekretninama na Bliskom istoku krajem 2025. godine je priča o rastu i prilikama u Zalivu, podstaknutim reformama i ekonomskom diverzifikacijom, nasuprot izazovima u ekonomijama koje su pod pritiskom.
Latinska Amerika: Visoke kamatne stope, veliki planovi i otporna tražnja
Brazil – Navigacija kroz kreditnu krizu: Brazil, najveća ekonomija Latinske Amerike, suočava se sa posledicama visokih kamatnih stopa na svoj stambeni sektor. Sa referentnom kamatnom stopom centralne banke Selic na 14,75% – što je skoro najviši nivo u poslednjih 20 godina reuters.com – troškovi zaduživanja za stambene kredite su naglo porasli, što je umanjilo prodaju i izgradnju stanova. Problem dodatno pogoršava to što Brazilci povlače novac iz tradicionalnih štednih računa (glavnog izvora finansiranja stanogradnje) kako bi ulagali u investicije sa većim prinosom reuters.com. Ovo je ostavilo prazninu u finansiranju stambenih kredita. Kao odgovor, guverner Centralne banke Gabriel Galipolo najavio je skoru meru: program “most” finansiranja za prelazak na novi model finansiranja stanogradnje reuters.com. Govoreći 5. septembra, objasnio je da će plan – razvijen sa velikim bankama poput državne Caixa – pronaći alternativne izvore finansiranja koji će zameniti opadajuće štedne depozite reuters.com reuters.com. Ideja je da se koriste drugi instrumenti (moguće pokrivene obveznice ili više sekjuritizacije) kako bi se obezbedilo da investitori i kupci stanova mogu doći do kredita dok kamatne stope ne padnu. “Moramo preći na novi sistem,” istakao je Galipolo, s obzirom na to da su finansijska edukacija i bolje investicione opcije trajno promenile ponašanje štediša reuters.com. Ohrabrujuće je što je inflacija u Brazilu pala na jednocifreni nivo, a centralna banka je konačno počela da smanjuje kamatne stope (smanjenje od 50 baznih poena u avgustu, a očekuju se i nova smanjenja). Sektor nekretnina sa nestrpljenjem očekuje ova smanjenja kako bi se ponovo pokrenule aktivnosti. Investitori u nekretnine izveštavaju da je sredinom 2025. došlo do zastoja u novim projektima, ali se nadaju da će niži troškovi finansiranja do kraja godine osloboditi potisnutu tražnju za stanovima – Brazil ima veliku mladu populaciju i višemilionski stambeni deficit.
Meksiko – Investicioni bum i blizina proizvodnje (nearshoring): Izgledi za nekretnine u Meksiku su izrazito optimistični. Nedavna analiza predviđa da će ulaganja u nekretnine dostići 652 milijarde pezosa (38 milijardi dolara) do 2025. godine, što odražava snažan godišnji rast od oko 15% riotimesonline.com. Više faktora podstiče ovaj optimizam. Prvo, premeštanje proizvodnje bliže SAD-u (nearshoring) – kako američke kompanije premeštaju lance snabdevanja bliže – izazvalo je veliku potražnju za industrijskim nekretninama duž meksičko-američke granice i u ključnim logističkim centrima. Industrijska nepopunjenost u žarištima kao što su Monterej i Tihuana je ispod 3%, a kirije dostižu nove maksimume, što je pokrenulo talas izgradnje skladišta i industrijskih parkova. Drugo, meksička vlada pod predsednicom Claudia Sheinbaum (inaugurisana krajem 2024) pokrenula je ambicioznu stambenu inicijativu. Cilj im je da izgrade 1 milion novih domova tokom njenog mandata riotimesonline.com, sa fokusom na pristupačne stanove, što je podstaklo aktivnost među građevinskim firmama. Federalne stambene agencije (Infonavit i Fovissste) povećavaju kreditiranje, a novi podsticaji za kupce sa niskim prihodima uvedeni su u budžetu za 2025. godinu. Kao rezultat toga, očekuje se da će stambena izgradnja skočiti za oko 50%: sa ₱241 milijarde u 2024. na ₱364 milijarde u 2025. godini riotimesonline.com. „Otpornost“ je reč koju analitičari koriste za tržište Meksika – uprkos globalnim izazovima, domaća potražnja i strane investicije ga podržavaju mexlaw.com. Ipak, Meksiko se suočava sa preprekama: visoke kamatne stope (stopa Banxico je oko 11,25%) čine hipotekarne kredite skupim, a političke tranzicije mogu usporiti izdavanje lokalnih dozvola (tržište stanova u Meksiko Sitiju je usporeno zbog birokratskih kašnjenja riotimesonline.com). Dodatno, ograničenja u energetskoj infrastrukturi usporila su rast u nekim industrijskim koridorima riotimesonline.com. Ipak, opšti narativ je pozitivan: međunarodni investitori ulažu sredstva u meksičke fondove za ulaganje u nekretnine i kod investitora, računajući na trajnu potražnju iz proizvodnje i rastuće srednje klase. Relativna stabilnost pezosa i blizina Meksika američkom tržištu dodatno povećavaju njegovu privlačnost.
Andski i južnokonički region: U ostatku Latinske Amerike, trendovi su više lokalizovani. Čile i Kolumbija su zabeležili hlađenje tržišta nekretnina zbog viših kamatnih stopa i inflacije, ali su sada prošli vrhunac inflacije, što bi moglo oživeti njihova tržišta 2025. godine. Argentina, usred ekonomske krize i inflacije od preko 100%, ima zamrznuto formalno tržište nekretnina – transakcije se obavljaju gotovinom ili se uopšte ne dešavaju – u iščekivanju ishoda predstojećih izbora i moguće dolarizacije. Peru se suočava sa usporavanjem građevinskog sektora zbog političke neizvesnosti. Sa vedrije strane, Panama beleži oporavak komercijalnih nekretnina (kancelarije i maloprodaja) nakon pandemije zahvaljujući svojoj ulozi regionalnog poslovnog centra, a karipska tržišta (poput Dominikanske Republike i Kostarike) imaju koristi od turizma i kupovine nekretnina od strane iseljenika, posebno u rizortima i na obali. Ukratko, pejzaž nekretnina Latinske Amerike je podeljen: ekonomije sa višim kamatama su u fazi čekanja, dok se Meksiko (i donekle Brazil, kada kamate padnu) izdvajaju kao priče o rastu koje koriste strukturne trendove.
Afrika: Domaći kapital u usponu uprkos ekonomskim pritiscima
Pan-afrički pomak – Lokalni investitori preuzimaju inicijativu: Primetan trend u afričkom sektoru nekretnina ove godine je porast domaćih institucionalnih investicija. Istorijski gledano, razvoj nekretnina u Africi se u velikoj meri oslanjao na strani kapital ili razvojno finansiranje, ali to se menja. „Penzioni fondovi i lokalni upravljači imovinom konačno ulaze u igru,” objasnio je Niyi Adeleye iz Standard Bank propertywheel.co.za. Na primer, nigerijski penzioni fondovi povećali su svoja ulaganja u nekretnine za oko 418% u prvoj polovini 2025. godine u poređenju sa prvom polovinom 2024. godine propertywheel.co.za. Iako je reč o maloj osnovi (sa oko 9 miliona na 51 milion dolara), to je značajan skok koji odražava novo stečeno poverenje u nekretnine kao stabilnu klasu imovine koja donosi prihod. Ovo ubrizgavanje dugoročnog lokalnog kapitala pomaže pokretanju projekata i može smanjiti oslanjanje na nestabilno strano finansiranje propertywheel.co.za. Slično tome, u istočnoj Africi, kenijski i ruandski penzioni fondovi istražuju ulaganja u nekretnine kao što su pristupačno stanovanje i komercijalni razvoj. Predstojeći Africa Property Investment Summit (18–19. septembar u Kejptaunu) ima za cilj da istakne ovaj trend, prikazujući kako lokalni kapital „podstiče održivi rast” i čak zamenjuje neke međunarodne investitore propertywheel.co.za propertywheel.co.za. Ovo sazrevanje investicionog ekosistema – sa lokalnim bankama i fondovima koji obezbeđuju trajni kapital – obećava stvaranje otpornijih tržišta nekretnina na kontinentu propertywheel.co.za.
Južna Afrika – Smanjenje kamatnih stopa, spor oporavak: Južna Afrika, najrazvijenije tržište na kontinentu, beleži oprezan preokret zahvaljujući olakšanju kroz smanjenje kamatnih stopa. Južnoafrička rezervna banka je smanjila repo stopu za 100 baznih poena od kraja 2024. godine (sa 8,25% na 7,25% do sredine 2025, i na 7,00% do septembra) privateproperty.co.za. Glavna kamatna stopa sada iznosi 10,5%, što je pad sa 11,75% ooba.co.za. Ova smanjenja – omogućena padom inflacije u ciljani opseg od 3–6% – počela su da se odražavaju na sektor nekretnina. Hipotekarne stope blago opadaju, što neznatno poboljšava pristupačnost stanova. Ipak, tržište stambenih nekretnina i dalje je pod pritiskom. Kako navodi Global Property Guide, potražnja je slaba usled „uporno visoke nezaposlenosti i tromosti privrede,” a cene stanova u realnim iznosima stagniraju ili opadaju globalpropertyguide.com. Potrošači u Južnoj Africi su finansijski opterećeni, a banke su pooštrile kriterijume za odobravanje kredita nakon prethodnog ciklusa povećanja kamata. Obim prodaje stambenih nekretnina blago se poboljšava u odnosu na slabe nivoe iz 2024, a investitori prijavljuju poteškoće u pokretanju novih projekata (posebno u segmentu pristupačnog stanovanja) zbog i dalje visokih troškova finansiranja i nedostatka komunalnih usluga. Jedan od trendova je rastuća potražnja za manjim, energetski efikasnim domovima zbog problema sa komunalijama – nestanci struje su učinili da su solarni paneli i inverteri veoma traženi na tržištu nekretnina, što utiče na cene i potražnju.
U komercijalnom sektoru, Južna Afrika prati globalne trendove: prazni poslovni prostori u gradskim centrima (npr. Johannesburg CBD) su na visokom nivou (u rasponu od 15–20%) zbog stalnog smanjenja broja zaposlenih u firmama, dok logističke i industrijske nekretnine beleže procvat zahvaljujući e-trgovini i trgovini. Nedavni izveštaj konsultantske kuće navodi da je popunjenost skladišta dostigla 83%+ na ključnim afričkim tržištima, a Južna Afrika ima među najvišim industrijskim zakupninama i prinosima (~8% cap rate) na kontinentu consultancy.africa. Maloprodajne nekretnine su podeljene: glavni tržni centri su se oporavili nakon COVID-a uz rast posete, dok sekundarni maloprodajni centri imaju poteškoće jer potrošači smanjuju potrošnju.
Tržišta u razvoju i prilike: Širom Afrike, određeni gradovi su označeni kao „oni koje treba pratiti“ za ulaganje u nekretnine u 2025. godini. Istraživanje Estate Intel-a navodi Nairobi, Lagos, Akra, Kigali i Johanesburg kao glavne izbore, zahvaljujući urbanizaciji i izgledima za rast estateintel.com. Na primer, u Nairobiju raste potražnja za modernim logističkim parkovima i stanovanjem za srednju klasu, Lagos ima procvat maloprodaje i mešoviti razvoj, a stabilnost Kigalia privlači strane investitore u pristupačnom stanovanju. Potražnja za stanovanjem ostaje ogromna u Africi – kontinentu sa procenjenim deficitom od 50 miliona stambenih jedinica. Vlade to primećuju: Kenija je upravo pokrenula kontroverznu taksu za stanovanje kako bi finansirala nove pristupačne domove (iako se suočava sa protivljenjem), a nova administracija Nigerije daje prioritet reformi finansiranja stanovanja kako bi omogućila više hipotekarnih kredita. U Nigeriji, Udruženje investitora u nekretnine izveštava o povećanoj aktivnosti dok nova vlada nastoji da obuzda inflaciju i stabilizuje valutu, što bi, ako bude uspešno, moglo da otključa finansiranje stanovanja. Dodatno, REITs (fondovi za ulaganje u nekretnine) polako rastu – REIT tržište Nigerije dostiglo je oko 600 miliona dolara u imovini, drugo po veličini u Africi posle Južne Afrike instagram.com, nudeći novi instrument za ulaganje.
Izazovi: Uprkos pozitivnim signalima, izazovi poput volatilnosti valuta, političkog rizika i nedostatka infrastrukture i dalje opterećuju mnoga afrička tržišta nekretnina. Troškovi finansiranja su visoki (lokalne kamatne stope u Nigeriji i Gani prelaze 20% za investitore), a poverenje investitora može biti krhko. Ipak, povećana uloga domaćeg kapitala i postepene ekonomske reforme ukazuju na sazrevanje. Kako je jedan stručnjak rekao, ulazak penzionih fondova i lokalnih institucija „signalizuje sazrevanje investicionog ekosistema“, što će verovatno doneti više stabilnosti, bolje upravljanje i dugoročniju perspektivu afričkom tržištu nekretnina propertywheel.co.za. U budućnosti, zainteresovane strane su oprezno optimistične da bi 2025. mogla biti prelomna tačka kada afrička tržišta nekretnina počnu da koriste svoj ogroman potencijal sa većom samostalnošću i otpornošću.
Izvori:
- Reuters – Pad američkih hipotekarnih stopa i sentiment u vezi sa stanovanjem ainvest.com reuters.com; Podaci sa tržišta Toronta reuters.com reuters.com
- Reuters – Halifax indeks u UK i analiza reuters.com reuters.com; Pad investicija u evropske komercijalne nekretnine m24sunshine.com m24sunshine.com
- Reuters – Upozorenje na gubitak Country Garden-a, kineski developeri reuters.com reuters.com; Bloomberg – Bum prodaje i strahovi od pada u Dubaiju bloomberg.com bloomberg.com; Saudijski zakon o stranom vlasništvu natlawreview.com natlawreview.com
- Reuters – Komentari o stambenom finansiranju u Brazilu reuters.com reuters.com; Rio Times – Projekcije investicija u Meksiku riotimesonline.com riotimesonline.com
- PropertyWheel (Afrika) – Nigerijske penzije i lokalni kapital propertywheel.co.za; GlobalPropertyGuide – Uslovi na tržištu J. Afrike globalpropertyguide.com; SARB smanjenje kamatnih stopa privateproperty.co.za.
