Globalni potres na tržištu nekretnina: Visoke kamate, veliki poslovi i nagoveštaji oporavka (pregled za 7–8. oktobar 2025)

Pad na tržištu nekretnina u SAD: Prodaja kuća u Sjedinjenim Državama i dalje je na višedecenijskom minimumu usled kamatnih stopa na hipotekarne kredite preko 7%, dok cene kuća na nacionalnom nivou jedva rastu (~1,3% na godišnjem nivou u avgustu) cotality.com cotality.com. Srednja cena je pala na oko 400.000 dolara, što je blago poboljšalo pristupačnost cotality.com. Analitičari JPMorgan-a upozoravaju da će tržište ostati “uglavnom zamrznuto do 2025. godine” uz rast cena ispod 3% rfsadvisors.com.
Evropski oprezni optimizam: Novo istraživanje na vodećem evropskom sajmu nekretnina ukazuje da je tržište možda “dotaklo dno”, pri čemu je 44% učesnika iz industrije sada optimistično i poverenje se polako vraća exporeal.net. Stambene nekretnine su i dalje najpoželjnija klasa imovine (75% investitora), daleko ispred poslovnih prostora ili maloprodaje exporeal.net. Ipak, visoke kamatne stope i birokratija ostaju glavni problemi za više od 90% ispitanika exporeal.net. Značajno je da kamatne stope na hipotekarne kredite u delovima Evrope konačno padaju – na primer, stope na stambene kredite u Češkoj su upravo pale na najniži nivo u poslednje 2 godine (~4,91%) expats.cz.
Kineski kontinuirani pad nekretnina: Pad kineskog tržišta nekretnina se nastavlja uprkos podršci kroz politike. Cene novih stanova su nepromenjene ili blago rastu, ali vrednosti preprodaje nastavljaju da padaju reuters.com. Analitičari ne očekuju pravi preokret najranije do kraja 2026. ili 2027. godine, što je oko pola godine kasnije od ranijih prognoza reuters.com. Slabi prihodi domaćinstava, visoka nezaposlenost i višak neprodatih stanova i dalje gase interesovanje kupaca reuters.com.
Procvat Bliskog istoka i megaprojekti: Zalivska regija privlači ogromne investicije. Blackstone i Lunate iz Abu Dabija upravo su pokrenuli platformu od 5 milijardi dolara za zalivske logističke nekretnine (magacini), kladeći se na rast potražnje reuters.com. U Saudijskoj Arabiji, investitor Dar Global najavio je projekat “Trump Plaza” vredan milijardu dolara u Džedi, sa luksuznim stanovima i kancelarijama – drugi projekat sa Trumpovim brendom tamo reuters.com. Tržišta u Zalivu poput Dubaija beleže veliki rast (cene su porasle oko 70% za četiri godine) reuters.com, iako se očekuje da će talas nove gradnje u narednim godinama rashladiti te dobitke.
Inicijative za stanovanje u Africi: Afričke zemlje se suočavaju sa nedostatkom stambenog prostora usled brze urbanizacije. Kenija gradi 100.000 pristupačnih domova kao deo nacionalnog programa za borbu protiv manjka od 2 miliona stambenih jedinica africanews.com. Predsednik Vilijam Ruto poziva na globalnu koaliciju za rešavanje stambene krize, nazivajući je „prevelikom da bi je ijedna zemlja sama rešila” africanews.com. U Južnoj Africi, očekuje se olakšanje kroz smanjenje kamatnih stopa – Rezervna banka je smanjila stope na 7% (nivo koji nije viđen od 2022) reuters.com tradingeconomics.com – što bi trebalo da poveća poverenje kupaca nakon godina pooštravanja.
Različita slika Latinske Amerike: Trendovi na tržištu nekretnina u Latinskoj Americi odražavaju mešovite ekonomske uslove. Meksiko je počeo da smanjuje kamatne stope kako bi podstakao rast – centralna banka je upravo smanjila referentnu stopu na 7,5%, najnižu od 2022. godine reuters.com, što bi trebalo da olakša troškove hipotekarnih kredita. Nasuprot tome, Brazil se i dalje bori sa izuzetno visokim troškovima zaduživanja; njegova centralna banka drži Selic stopu na 15% (najviši nivo u poslednjih 20 godina), i nagoveštava da verovatno neće biti smanjenja do duboko u 2025. zbog uporne inflacije reuters.com reuters.com. Ovo je zadržalo brazilsko tržište nekretnina u zastoju, iako su akcije i REIT-ovi Latinske Amerike porasli 2025. godine u nadi na eventualno popuštanje.
Nemiri u sektoru komercijalnih nekretnina: Tržišta kancelarijskog prostora širom sveta i dalje su pod pritiskom zbog rada na daljinu i viših troškova finansiranja. U SAD je stopa praznih kancelarija dostigla rekordnih ~20,7% sredinom 2025. godine reuters.com, što je ogroman pomak koji primorava vlasnike i gradove da preispitaju namenu praznih zgrada. Glavni centri poput San Franciska beleže više od 25% praznih kancelarija reuters.com. Nasuprot tome, industrijske i logističke nekretnine predstavljaju relativno svetlu tačku na globalnom nivou – što potvrđuju velike investicije u magacine (poput Blackstone-ove zalivske investicije) i data centre, za kojima i dalje postoji nestašica u mnogim regionima jll.com.
Izgledi – Oprezni optimizam: Prognoze ukazuju na trnovit, ali poboljšavajući put pred nama. U Evropi se raspoloženje popravlja, a američko tržište stambenih nekretnina bi se moglo polako uravnotežiti ako kamatne stope počnu da padaju. „Povećana pristupačnost donela je toliko potrebnu olakšicu“, navodi jedan američki ekonomski stručnjak za stambeno tržište, dok kupci postepeno ponovo ulaze na tržište kako se cene stabilizuju, a ponuda raste cotality.com. Ipak, očekuje se da će oporavak biti postepen i neujednačen. U Kini i drugim slabim tržištima, poverenje se možda neće vratiti godinama reuters.com. Ipak, širom sveta, akteri na tržištu nekretnina se prilagođavaju – od vlada koje smanjuju kamatne stope ili birokratiju, do investitora i developera koji prenamenjuju objekte – čime se postavljaju temelji za sledeći ciklus rasta na tržištu nekretnina.

Globalni makroekonomski okvir: kamatne stope, inflacija i ekonomski vetrovi

Širom sveta, visoke kamatne stope i inflacija su glavna makroekonomska priča koja utiče na nekretnine u 2025. Nakon agresivnog podizanja kamatnih stopa u protekle dve godine radi obuzdavanja inflacije, centralne banke sada biraju različite puteve:

Sjedinjene Države (Federalne rezerve): Američke Federalne rezerve su tek nedavno počele da signaliziraju olakšanje. Nakon što su ranije ove godine dostigle vrhunac iznad 7%, 30-godišnje stope na hipotekarne kredite ostaju blizu višedecenijskih maksimuma, što zadržava visoke troškove zaduživanja za kupce nekretnina. Postoje rani znaci da se ciklus pooštravanja Fed-a privodi kraju – zapravo, Fed je čak sproveo i malo smanjenje kamatne stope u septembru 2025. godine, prvo u ovom ciklusu, kako je inflacija popustila. Ipak, očekuje se da će stope ostati povišene i tokom 2025. godine, održavajući pritisak na pristupačnost stanovanja. Ovakav stav „više za duže“ je glavni razlog zbog kojeg JPMorgan Research predviđa da će američko tržište nekretnina ostati „uglavnom zamrznuto“ tokom sledeće godine rfsadvisors.com, sa samo blagim rastom cena (na nivou od 3% ili manje).
Evropa (ECB i drugi): Evropska centralna banka je takođe naglo podizala kamatne stope, i iako još nije počela sa smanjenjem, kontinent već vidi rana olakšanja kroz niže tržišne stope. U Centralnoj Evropi, na primer, prosečne ponude za hipotekarne kredite u Češkoj su upravo pale ispod 5% prvi put od sredine 2022. godine expats.cz. Ovo odražava očekivanje da će neki evropski donosioci politika uskoro popustiti. Nekoliko ih je već preduzelo korake: centralna banka Poljske je iznenadila tržišta velikim smanjenjem kamatne stope u septembru, sa ciljem da podstakne rast. Međutim, u jezgru evrozone, stope ostaju visoke, a kreditni uslovi strogi. Inflacija se ublažila, ali ne dovoljno da bi se proglasila pobeda, tako da zajmoprimci za nekretnine u Evropi još nisu izašli iz problema. Svetlija vest je da se evropska ekonomija pokazala otpornom – do sada je izbegnuta recesija – što, u kombinaciji sa vrhunskim stopama, poboljšava raspoloženje na tržištima nekretnina.
Azija-Pacifik: Slika je mešovita. Kineska centralna banka smanjuje kamatne stope i ublažava pravila za hipotekarne kredite u pokušaju da spasi svoj posrnuli sektor nekretnina, ali za sada ti potezi nisu doneli preokret. Indija, nasuprot tome, pauzirala je sa ublažavanjem nakon ranijih smanjenja – 1. oktobra Rezervna banka Indije zadržala je svoju repo stopu na 5,5% hindustantimes.com, odlučivši se za stabilnost tokom praznične sezone. Indijski investitori u nekretnine pozdravili su stabilne stope, ističući da to drži EMI za stambene kredite (mesečne rate) pod kontrolom i podržava raspoloženje kupaca hindustantimes.com. Ostale azijske ekonomije poput Japana i dalje imaju izuzetno niske kamatne stope, dok su zemlje poput Australije zabeležile značajno hlađenje tržišta nekretnina usled viših kamata (mada se i tamo čini da je vrhunac prošao). U čitavom regionu Azije i Pacifika, makroekonomski uslovi variraju od kineske dileme stimulans-naspram-pada do stabilnog rasta jugoistočne Azije i ulaganja u infrastrukturu (na primer, Singapur je domaćin velikih foruma o ulaganju u realnu imovinu laotiantimes.com, a Vijetnam nastavlja da privlači ugovore o razvoju hotela i rizorta).
Bliski istok i Afrika: Zalivske države bogate naftom imaju valute vezane za američki dolar, što znači da su njihove kamatne stope uglavnom pratile povećanja Fed-a. Ovo je učinilo finansiranje skupljim na mestima kao što su Saudijska Arabija i UAE tokom protekle godine. Ipak, snažni prihodi od nafte i državna potrošnja (npr. projekti Saudijske Vizije 2030) održali su živahnost tržišta nekretnina u regionu. Banke u Zalivu ostaju likvidne i voljne da pozajmljuju za prave projekte, posebno jer je inflacija u regionu relativno obuzdana. U Africi, mnoge ekonomije su se suočile sa naglim rastom kamatnih stopa poslednjih godina dok su se borile sa slabošću valuta i inflacijom. Sada postoje znaci olakšanja: na primer, centralna banka Nigerije smanjila je svoju referentnu kamatnu stopu za 50 baznih poena na 27% u septembru (i dalje izuzetno visoko, ali prvi korak naniže), a prinosi na nigerijske državne obveznice počeli su da padaju kao odgovor proshare.co proshare.co. Južna Afrika je takođe uspela da počne sa popuštanjem – Južnoafrička rezervna banka smanjila je svoju repo stopu na 7,0% u julu 2025. godine reuters.com tradingeconomics.com, navodeći poboljšane izglede za inflaciju. Niža inflacija i stabilizacija valuta u nekoliko afričkih zemalja mogli bi postepeno učiniti kreditiranje pristupačnijim za razvoj nekretnina, iako izazovi poput visokih premija rizika i dalje ostaju.

Sve u svemu, makroekonomska pozadina je ona opreznih tranzicija: od stezanja ka (selektivnom) popuštanju, od volatilnosti iz doba pandemije ka normalizovanijim uslovima. Sporiji ekonomski rast u 2025. godini je zabrinjavajući – MMF predviđa globalni rast od oko 3,3%, ispod proseka od 3,7% iz perioda 2000–2019 – ali ne i krah. Mnoge ekonomije izbegavaju recesiju, a ovaj umereni rast zajedno sa smanjenjem inflacije je upravo ono što je tržištima nekretnina potrebno da pronađu stabilnost. Zaključak: troškovi zaduživanja bi trebalo postepeno da opadaju tokom naredne godine u mnogim regionima (sa Severnom Amerikom i Evropom koji malo zaostaju za Azijom i Latinskom Amerikom u ciklusu), što će predstavljati vetar u leđa tržištima nekretnina, ako inflacija ostane pod kontrolom.

Severna Amerika: Recesija u stambenom sektoru se nastavlja, komercijalna tržišta u procesu repricinga

Sjedinjene Države – Stambeno tržište: Američko stambeno tržište i dalje oseća posledice visokih kamatnih stopa. Do početka oktobra, kamatne stope na stambene kredite sa fiksnom kamatom na 30 godina kreću se oko 7%–7,5%, nivoa koji nisu viđeni dve decenije, što je mnoge potencijalne kupce ostavilo po strani. Shodno tome, obim prodaje kuća je zapeo blizu rekordno niskih vrednosti – otprilike 4 miliona prodaja na godišnjem nivou, što je oštar pad u odnosu na bum tokom pandemije. „Stambeno tržište je u fazi sporog balansiranja,“ objašnjava Selma Hepp, glavni ekonomista firme za podatke o nekretninama Cotality, napominjući da prodajna aktivnost ostaje na višedecenijskim minimumima cotality.com. Pošto je kupaca malo, rast cena je zaustavljen: nacionalne cene kuća porasle su za samo oko 1,3% u protekloj godini (avgust 2024. do avgust 2025.) cotality.com, što znači da su realne cene, kada se uračuna inflacija, zapravo pale. U mnogim nekada „vrućim“ tržištima (od Sun Belt-a do Mountain West-a), cene su niže u odnosu na prošlu godinu, dok nekoliko tržišta na severoistoku i srednjem zapadu i dalje beleži umeren rast.

Sa strane ponude, broj kuća na prodaju se blago povećao sa ekstremno niskih nivoa, dajući kupcima nešto veći izbor. Medijalna cena kuće u SAD čak je i blago pala na 400.000 dolara cotality.com. To, u kombinaciji sa nedavnim padom kamatnih stopa sa vrhunca, poboljšalo je pristupačnost „na najpovoljniji nivo od 2022. godine“, kaže Hepp cotality.com. Ona navodi da je to „pružilo toliko potrebnu olakšicu“ i dovelo do opreznog povećanja zahteva za hipotekarne kredite i interesovanja kupaca cotality.com. U suštini, neki kupci se vraćaju na tržište kako se prilagođavaju novoj realnosti hipotekarnih stopa od 7%. Kuće se duže zadržavaju na tržištu, a prodavci češće snižavaju cene kako bi zaključili prodaju – što preostalim kupcima daje nešto veću pregovaračku moć ove jeseni (što je velika promena u odnosu na užurbano tržište prodavaca iz 2021).

Ipak, opšti raspoloženje je oprezno. Mnogi vlasnici kuća su „zaključani“ na izuzetno niske kamatne stope na hipoteku iz prethodnih godina i ne žele da prodaju i ponovo kupuju po višim stopama, što održava ograničenu ponudu. Nova izgradnja je donekle pomogla snabdevanju, ali se i građevinske firme suočavaju sa skupim finansiranjem i troškovima izgradnje. Prognoze stručnjaka odražavaju trezvenu realnost: J.P. Morgan predviđa da će američko tržište nekretnina ostati uglavnom zamrznuto do 2025. godine, sa samo blagim rastom cena (≈3% ili manje) i uporno slabom prodajom rfsadvisors.com. Drugim rečima, široki oporavak američkog tržišta nekretnina možda neće doći dok kamatne stope značajnije ne padnu, što većina očekuje u drugoj polovini 2025. ili 2026. godine.

Sjedinjene Države – Komercijalni sektor: U sektoru komercijalnih nekretnina, SAD prolaze kroz bolan proces preusmeravanja vrednosti i restrukturiranja, posebno u sektoru kancelarijskog prostora. Rad na daljinu i hibridni rad su trajno smanjili potražnju za kancelarijama, a brojke su zapanjujuće – nacionalna stopa praznih kancelarija dostigla je 20,7% u drugom kvartalu 2025. godine, što je najviše zabeleženo reuters.com. Za poređenje, pre pandemije je stopa praznih kancelarija bila oko 12%. Najteže su pogođeni veliki gradovi: San Francisko sada ima stopu praznih kancelarija od 27,7% (u poređenju sa ~8% u 2019.) reuters.com, a i druge poslovne zone poput Njujorka i Čikaga beleže više od 20% praznih prostora. Ovaj višak praznih kancelarija ozbiljno pogađa finansije vlasnika zgrada (prihodi od zakupa opadaju, dok je refinansiranje kredita teže zbog viših kamata) i čak šteti budžetima gradova koji zavise od poreza na imovinu. Kao rezultat toga, dolazi do talasa otpisivanja vrednosti kancelarijskih zgrada, neplaćanja hipoteka i investitori napuštaju stare poslovne zgrade.

Odgovor industrije bio je dvostruk: konverzija i konsolidacija. Investitori u nekim gradovima žure da pretvore zastarele kancelarije u stanove ili druge namene. Rekordnih ~150 miliona kvadratnih stopa kancelarijskog prostora u SAD je ove godine u nekoj fazi konverzije u stambeni ili mešoviti prostor reuters.com reuters.com. To nije lako – visoki troškovi i urbanističke prepreke znače da je samo mali deo zgrada pogodan za konverziju – ali to je jedan od retkih načina da se stvori vrednost od napuštene imovine. Drugi trend je „beg ka kvalitetu“: kompanije koje iznajmljuju prostor koncentrišu se u najnovijim, najkvalitetnijim zgradama sa odličnim sadržajima. Starije kancelarije klase B/C trpe nesrazmerno veće praznine, dok kancelarije klase A na atraktivnim lokacijama prolaze nešto bolje (neke su čak skoro potpuno izdate). Ova podela znači da moderne kancelarije i laboratorije i dalje ostvaruju solidne zakupnine, dok kancelarije iz 1980-ih mogu ostati prazne bez velikih ulaganja.

Van kancelarijskog sektora, ostali segmenti komercijalnih nekretnina u Severnoj Americi pokazuju mešovitu sliku. Višeporodične stambene zgrade su bile veoma jake (rast zakupnina, niska praznina), ali su zakupnine u mnogim gradovima stagnirale kako nova ponuda konačno sustiže potražnju i stanodavci se bore za zakupce. Maloprodajne nekretnine (tržni centri, šoping molovi) se oporavljaju neujednačeno – luksuzne ulice i dobro pozicionirani prigradski centri prolaze dobro jer je potrošnja stabilna, ali slabiji molovi nastavljaju da gube prodavnice (efekat e-trgovine). Industrijske i logističke nekretnine ostaju izuzetak: sa rastom e-trgovine i napetim lancima snabdevanja, magacini i distributivni centri su veoma traženi. Čak i dok je privredni rast usporio, veliki logistički ugovori se i dalje potpisuju. Na primer, veliki ugovori ove godine uključuju zakup skoro milion kvadratnih stopa u Južnoj Karolini od strane logističke firme i zakup magacina od 885.000 kvadratnih stopa u Velikoj Britaniji – što pokazuje koliko je jaka globalna potražnja za industrijskim prostorom jll.com jll.com. Stope praznih magacina u SAD su i dalje veoma niske, a rast zakupnina za logističke objekte je snažan u ključnim čvorištima (iako se usporava kako se gradi više magacina). Ova razlika unutar komercijalnih nekretnina – slabe kancelarije, jaka industrija, mešovita maloprodaja i stabilni stanovi – podstiče investitore da rotiraju svoje portfolije. Zaista, kapital koji je pobegao iz problematičnog kancelarijskog sektora preusmerava se u magacine, stanove, laboratorije za nauku o životu, data centre i druge segmente sa boljim izgledima.

Kanada: Severno od granice, kanadsko tržište nekretnina često prati trendove iz SAD-a, ali sa nekoliko specifičnosti. Kanadsko tržište stanova zabeležilo je pad početkom 2025. godine, jer su brza povećanja kamatnih stopa od strane Banke Kanade (koja su podigla stope na hipotekarne kredite iznad 5–6% u Kanadi) smanjila pristupačnost. Do ove jeseni, nacionalne cene nekretnina su pale za oko 3–4% na godišnjem nivou nesto.ca – što je umerena korekcija nakon velikog rasta tokom 2020–2022. Tržišta poput Toronta i Vankuvera, koja su bila izuzetno pregrejana, zabeležila su pad cena i znatno manji broj prodaja u protekloj godini. Ipak, kako je Banka Kanade pauzirala sa povećanjem kamata i kupci se prilagođavaju, aktivnost se ponovo povećava na nekim tržištima. Prosečna cena nekretnina u Vankuveru u septembru bila je praktično nepromenjena (+0,1% na godišnjem nivou) wowa.ca, što sugeriše da je korekcija tamo možda dostigla dno. Ponuda nekretnina u Kanadi i dalje je ograničena (hroničan problem zbog spore izgradnje i visoke imigracije), pa ako se kamatne stope stabilizuju ili padnu u 2024, mnogi analitičari očekuju da će se kanadsko tržište stanova brzo oporaviti. U međuvremenu, zakupci se suočavaju sa veoma niskom stopom slobodnih stanova i rastućim kirijama – što pitanje pristupačnosti stavlja u prvi plan političke debate u Kanadi.

Na komercijalnoj strani, kanadski sektori kancelarijskog i maloprodajnog prostora suočavaju se sa istim izazovima kao i u SAD-u, iako veliki kanadski gradovi (Toronto, Vankuver, Montreal) imaju nešto niže stope praznih kancelarija od svojih američkih pandana. Jedna razlika: veliki urbani centri u Kanadi i dalje privlače priliv stanovništva (uključujući međunarodne migrante), što podržava potražnju za stanovima i čak sadržajima u centru grada. Industrijske nekretnine u Kanadi doživljavaju procvat slično kao u SAD-u, pri čemu Toronto i Vankuver imaju po manje od 2–3% praznih industrijskih prostora – među najnižima u Severnoj Americi. Sve u svemu, investitori kanadsko tržište nekretnina vide kao priču o dva sveta: stambene i industrijske nekretnine ostaju relativno otporne i tražene, dok su kancelarijske i starije maloprodajne nekretnine pod pritiskom. Kapitalizacione stope (prinosi na investicije) porasle su u svim segmentima zbog viših referentnih kamatnih stopa, što je smanjilo vrednosti nekretnina na papiru, ali ima dosta kapitala koji čeka jasniji signal da su stope dostigle vrhunac kako bi se ponovo uključio na tržište.

Evropa: Naznake oporavka uprkos visokim kamatama i novim prioritetima

Достизање дна у расположењу: Тржиште некретнина у Европи ушло је у 2025. годину са песимистичним тоном – цене су биле слабе у многим земљама, обим инвестиција је драстично опао, а нагли раст каматних стопа од стране Европске централне банке (ЕЦБ) (која је сада на највишем нивоу у деценијама) драматично је охладио тржиште које је 2021. било изузетно активно. Међутим, како пролазимо кроз октобар 2025, постоје све јачи знаци да је Европа достигла дно и почиње да се стабилизује. На EXPO REAL – највећој конференцији о некретнинама на континенту, одржаној од 6. до 8. октобра у Минхену – тренд истраживање међу хиљадама учесника из индустрије показало је да 44% сада осећа „оптимизам“ у погледу међународног тржишта некретнина у наредном периоду, у поређењу са 22% „опрезних“, док су остали неутрални exporeal.net. Само годину дана раније, песимизам је био много раширенији. „Тренутни индекс тренда показује да смо достигли дно и да се поверење постепено враћа“, рекао је Стефан Румел, генерални директор Messe München, који је домаћин Експа, додајући да, упркос текућим изазовима, тржиште изгледа полако се враћа у нормалу exporeal.net.

Шта стоји иза овог опрезног оптимизма? Прво, вредности некретнина су се кориговале значајно у Европи од 2022, посебно у комерцијалном сектору. У неким тржиштима, цене пословних и малопродајних некретнина пале су за 20% или више у односу на врхунац, а чак су и „основна“ добра (попут врхунских канцеларија у Паризу или Франкфурту) забележила раст приноса и пад цена од око 10–15%. Ова ревалоризација, иако болна за власнике, значи да је велики део балона нестао – купци и продавци поново могу да се усагласе око цена. Заиста, очекује се да ће се активност трансакција повећати након сушног периода у последњих 12 месеци, јер опортунистички инвеститори траже повољне прилике. Још један фактор је очекивање да ће се услови финансирања побољшати: инфлација у Европи је у опадању, а многи верују да је ЕЦБ на или близу свог врхунца каматне стопе (тренутно депозитна стопа ~4%). Ако инфлација настави да пада, ЕЦБ би чак могла да смањи каматне стопе у 2024. Поред тога, неке европске земље пружају циљану подршку – нпр. Немачка је покренула програме за субвенционисање изградње станова и зелене обнове, и разматра начине за смањење бирократских препрека (што је главна замерка у индустрији – 79% испитаника Expo Real анкете позвало је на „мање бирократије“ ради помоћи тржишту exporeal.net).

Pobednici i gubitnici – vrste imovine: Evropsko istraživanje je takođe istaklo gde investitori vide najviše prilika u budućnosti. Drugu godinu zaredom, stanovanje je najviše rangirana klasa imovine po atraktivnosti exporeal.net. Oko 75% ispitanika je navelo stambeni sektor (višeporodične zgrade itd.) kao ključni fokus – što odražava hronični nedostatak stanova u Evropi i relativnu stabilnost stambene imovine čak i u periodima pada. Nakon stanovanja, “objekti za negu” (kao što su zdravstvene ustanove, domovi za stare) i data centri su visoko ocenjeni (preko 60% svaki) exporeal.net, što ukazuje na sektore rasta povezane sa starenjem stanovništva i digitalnom infrastrukturom. Logistika/magacini su takođe dobro ocenjeni (47%). S druge strane, tradicionalni segmenti ugostiteljstva, kancelarija i maloprodaje su izgubili popularnost – svaki je privukao interesovanje od samo ~10% ispitanika exporeal.net. Ovo ne znači da su ti sektori mrtvi u Evropi, ali investitori su veoma selektivni: kancelarije nove generacije (posebno energetski efikasne zgrade sa odličnim sadržajima) na atraktivnim lokacijama i dalje mogu biti uspešne, ali se na starije kancelarije ili tržne centre gleda sa oprezom.

Regionalne razlike: Evropa nije monolitna – uslovi se razlikuju po zemljama i regionima. Do sada u 2025. godini, južna Evropa (poput Španije, Portugala) se relativno dobro drži; strane investicije u rizorte, hotele i stanove za iznajmljivanje ostale su prilično snažne, uz podršku jakog turizma i iseljenika. severna Evropa (Skandinavija, Nemačka, Holandija) je doživela oštriju korekciju, delimično zato što su ta tržišta imala veliki rast i mnogo visoko zaduženih investitora koji su sada pod pritiskom zbog kamatnih stopa. Značajno je da je istraživanje Expo Real pokazalo da je poverenje u američko tržište opalo među Evropljanima (samo 45% sada smatra SAD važnim za buduće investicije, u poređenju sa 66% prošle godine), dok sama Evropa ostaje prvi izbor, a azijsko-pacifički region je skočio na drugo mesto sa 64% povoljnosti exporeal.net. Ovo sugeriše da bi evropski kapital mogao ostati bliže kući ili čak preći ka Aziji, umesto da juri prilike na neizvesnom američkom tržištu. Unutar Evrope, zapadna Evropa (Francuska, Nemačka, UK itd.) se i dalje smatra primarnim regionom (84% važnosti) u odnosu na centralnu/istočnu Evropu.

Izazovi – Kamate i troškovi: Oprezno optimističan pogled ne ignoriše ogromne izazove koji su i dalje prisutni. Praktično svi u industriji se slažu da su kamate pitanje broj jedan. Expo anketa je pokazala da je čak 94% ispitanika nazvalo politiku kamatnih stopa „veoma važnom” ili „važnom” za izglede tržišta exporeal.net. Kamatne stope utiču ne samo na troškove hipotekarnih kredita za kupce (smanjujući potražnju), već i na isplativost novih projekata – mnogi projekti više nisu isplativi sa finansiranjem po kamatama od 5%–6% umesto 1%–2% pre nekoliko godina. Ovo je dovelo do ozbiljnog pada građevinske aktivnosti. Na primer, broj započetih stambenih objekata u Nemačkoj je naglo opao u periodu 2023–2025, a zemlja se suočava sa nedostatkom u ostvarivanju ambicioznih ciljeva za novu izgradnju. Investitori širom Evrope lobiraju za pomoć: na pitanje kako poboljšati situaciju, 79% je reklo „smanjiti birokratiju” (da bi se ubrzala odobrenja), 64% je želelo bolji pristup kapitalu (npr. državne garancije za kredite), a mnogi su naglasili smanjenje poreza na gradnju ili standarda kako bi se smanjili troškovi exporeal.net exporeal.net. Troškovi izgradnje su naglo porasli 2021–22. zbog problema u lancu snabdevanja i inflacije; sada su se donekle smirili, ali izgradnja projekta danas u Evropi je i dalje znatno skuplja nego pre nekoliko godina, pa je ponuda novih stanova ograničena upravo kada je najpotrebnija.

Svetle tačke: Uprkos preprekama, određeni delovi evropskog tržišta nekretnina napreduju. Jedan primer je sektor iznajmljivanja stanova u velikim gradovima. Visoke kamate su paradoksalno povećale potražnju za iznajmljivanjem (jer manje ljudi može da priušti kupovinu), pa su popunjenost i kirije za profesionalno upravljane višeporodične objekte ostale visoke. U nekim nemačkim i francuskim gradovima, kirije su dostigle rekordne vrednosti 2025. čak i dok su cene kupovine padale. To čini ulaganje u stambene nekretnine privlačnim za dugoročne investitore poput penzionih fondova. Logističke nekretnine su još jedna svetla tačka: prelazak na e-trgovinu i potreba za modernim skladištima blizu urbanih centara znači da su stope nepopunjenosti za vrhunske logističke prostore izuzetno niske (često ispod 5%), a investitori i dalje vide redove zakupaca za svaki novi izgrađeni magacin. Pan-evropski prinosi na logistiku su se smanjili poslednjih godina, ali rast kirija ublažava deo problema sa kamatama. Dodatno, alternativni sektori poput laboratorija za nauku o životu, studentskog smeštaja i data centara u Evropi imaju koristi od strukturnih pokretača potražnje i visoko su na listi investitora. Na primer, nedostatak kapaciteta data centara doveo je do velikih projekata oko Londona, Frankfurta, Dablina i drugih centara; ove nekretnine često obezbede zakupce iz velikih tehnoloških kompanija još pre nego što počne izgradnja.

Slučaj u fokusu – UK i Francuska: UK, koja je ranije započela sa povećanjem kamatnih stopa i imala jednu od najizraženijih korekcija cena nekretnina među velikim ekonomijama, pokazuje prve znake stabilizacije. Cene kuća u Londonu su niže za otprilike 4–5% u odnosu na prošlu godinu, a još više u realnim iznosima kada se uračuna inflacija. Upiti kupaca polako rastu jer očekuju da je Banka Engleske skoro završila sa podizanjem kamata. Neke prognoze sugerišu da će cene kuća u UK dostići dno tokom 2024. godine. U međuvremenu, tržište iznajmljivanja u UK je izuzetno zategnuto, što je navelo vladu da razmatra politike za povećanje ponude stanova za iznajmljivanje i izgradnju novih domova. U Francuskoj, tržište nekretnina je bilo mirnije – Pariz je zabeležio blagi pad cena i smanjenje obima transakcija, ali nije došlo do ozbiljnog pada. Ipak, nova pravila za kreditiranje i više kamatne stope znatno su otežali posebno kupovinu prve nekretnine u Francuskoj, što vrši pritisak na donji segment tržišta. Francuska vlada je odgovorila programima za pomoć kupcima i renoviranje starih stambenih objekata (Francuska ima veliki fokus na unapređenje energetske efikasnosti, što samo po sebi pokreće segment ulaganja u nekretnine – adaptaciju zgrada kako bi ispunile nove standarde).

Jedan nepredviđen događaj: Značajan (i tragičan) događaj u ovom periodu bio je kolaps zgrade u Madridu, Španija 7. oktobra 2025. godine. Šestospratnica, poslovna zgrada iz 1960-ih koja je bila u procesu renoviranja u luksuzni hotel, iznenada se urušila tokom radova, usmrtivši četiri osobe reuters.com reuters.com. Ovaj incident je šokirao Španiju i pokrenuo pitanja o bezbednosti zgrada i nadzoru renovacija. Zanimljivo je da je vlasnik nekretnine bio saudijski fond za nekretnine (RSR) specijalizovan za luksuzne hotele u Španiji i Portugalu reuters.com. Vlasti Madrida su otkrile da zgrada nije prošla prethodne inspekcije i bila je klasifikovana kao objekat sa „nepovoljnim“ strukturnim stanjem reuters.com. Ovaj događaj je istakao dve stvari: prvo, rizike u evropskom nastojanju da se renoviraju i prenamene stare zgrade (ključni deo obnove gradskih centara i ispunjavanja ciljeva održivosti – ali nešto što mora biti urađeno pažljivo); i drugo, kontinuirani uticaj međunarodnih investitora (poput fondova sa Bliskog istoka) na evropsko tržište nekretnina. Iako je ovaj tragični kolaps izuzetak, naveo je investitore i regulatore širom Evrope da dodatno provere strukturnu stabilnost starih zgrada koje se prenamenjuju. Ovo je ozbiljan podsetnik da razvoj nekretnina nosi odgovornost za bezbednost čak i u žurbi za modernizacijom.

Gledajući unapred u Evropi, ključna priča je prilagođavanje i inovacija. Tržište aktivno traži novu ravnotežu u svetu sa višim kamatnim stopama. Stručnjaci predviđaju da će stambeni sektor predvoditi oporavak kada troškovi finansiranja opadnu – potražnja ljudi za domovima samo raste, uostalom – ali to bi moglo zahtevati podršku države i kreativna rešenja (poput više modularne gradnje ili javno-privatnih partnerstava) kako bi se premostio jaz u pristupačnosti. Komercijalni nekretninski sektor će verovatno doživeti „opstanak najsposobnijih“: najbolje lokacije i objekti će na kraju povratiti vrednost, dok će zastareli možda morati da se prenamene ili će se prodavati uz velike popuste. Za sada, evropski akteri na tržištu nekretnina su oprezno optimistični, pomno prateći podatke ECB-a i inflacije, a mnogi se pozicioniraju za uzlazni trend krajem 2024. ili 2025. godine. Kako je jedan veteren iz industrije našalio na Expo-u u Minhenu: „Bilo je teško, ali ako imate kapital i strpljenja, naredna godina bi mogla biti prilika za kupovinu decenije.“

Azija-Pacifik: Problemi Kine, Stabilnost Indije i Mešovita Regionalna Slika

Kina – Posrnuli gigant: Nigde priča o nekretninama krajem 2025. nije dramatičnija nego u Kini, drugoj najvećoj ekonomiji sveta. Kinesko tržište nekretnina, koje je do 2021. dostiglo neviđene razmere (čineći otprilike četvrtinu kineskog BDP-a na vrhuncu) reuters.com, i dalje je u produženom padu. Problemi su počeli krizom likvidnosti velikih developera kao što su Evergrande i Country Garden u periodu 2021–2023, a od tada su prerasli u širi gubitak poverenja među kupcima stanova. U oktobru 2025, cene novih stanova u Kini i dalje padaju u mnogim gradovima. Privatno istraživanje je pokazalo da su cene u septembru porasle samo 0,09% u odnosu na prethodni mesec, što je sporije od avgustovskog rasta, a cene polovnih (sekundarnih) stanova i dalje opadaju (~0,7% pad na mesečnom nivou) reuters.com. Ukratko, nema značajnog preokreta – cene i obim prodaje su i dalje na dnu, a neprodata zaliha novih stanova ostaje veoma visoka u mnogim regionima.

Kineska vlada i centralna banka pokušale su niz mera podrške: smanjenje kamatnih stopa na hipotekarne kredite, snižavanje zahteva za učešće, ublažavanje ograničenja kupovine u velikim gradovima, pa čak i pokretanje programa urbane obnove kako bi se apsorbovao višak ponude reuters.com. Ove politike su donele privremene skokove (na primer, nakon što su neki veliki gradovi u septembru ublažili pravila za kupovinu stanova, došlo je do kratkotrajnog porasta upita i transakcija), ali je ukupni uticaj bio ograničen. Potrošačko poverenje je teško obnoviti nakon što su investitori videli da su izvođači radova zaustavili izgradnju unapred prodatih stanova i da su neke firme bankrotirale. Mnoge kineske porodice već poseduju jednu ili više nekretnina i sada su više fokusirane na otplatu dugova nego na kupovinu dodatnih stanova, posebno jer je ekonomski rast usporio i nezaposlenost mladih je visoka.

Ključno je što analitičari sada veruju da će oporavak kineskog tržišta nekretnina trajati duže nego što se ranije mislilo. Rojtersova anketa stručnjaka iz kraja septembra pokazala je saglasnost da cene stanova neće biti stabilizovane pre druge polovine 2026. ili čak 2027. godine reuters.com – što je oko 6 meseci kasnije nego što su ti isti analitičari predviđali samo kvartal ranije. Ta pesimistična revizija pokazuje koliko je kriza duboko ukorenjena. Kako prodaja nekretnina ostaje slaba, prihodi od prodaje zemljišta za lokalne vlasti opadaju, građevinska aktivnost je anemična, a posledični efekti opterećuju širu kinesku ekonomiju. Ipak, ima nekoliko pozitivnih naznaka: kineske vlasti su pojačale stimulacije na druge načine (poput ulaganja u infrastrukturu), a Svetska banka je nedavno revidirala prognozu rasta kineskog BDP-a za 2025. naviše na 4,8% icis.com, delimično zbog očekivanja da će najgori deo krize u sektoru nekretnina biti prevaziđen do sledeće godine. I zaista, postoje „blagi znaci stabilizacije“ – na primer, privatni indeks 100 gradova pokazao je mali rast cena stanova od 0,3% u maju reuters.com, što je jedno od prvih povećanja u više od pola godine. Ali ova poboljšanja su izuzetno krhka. Kako je jedan ekonomista rekao, široko zasnovan oporavak se ne očekuje u 2025. conference-board.org; u najboljem slučaju, Kina bi mogla da zaustavi pad tržišta nekretnina do kraja 2025. i da potom vidi blagi oporavak, pod uslovom da se uvedu dodatne stimulacije (poput smanjenja kamatnih stopa ili čak nekog vida pomoći za problematične investitore).

Kao odgovor na ovu pometnju, kineski kupci nekretnina i investitori su promenili ponašanje. Više ljudi sada preferira novoizgrađene stanove (da bi izbegli rizik od nedovršetka) ili polovne stanove, umesto da kupuju nekretnine u izgradnji od investitora sa neizvesnim finansijama. Vlada je podstakla banke da produže kredite kako bi se obezbedilo da zaustavljeni projekti budu završeni, kako bi se povratilo poverenje. Takođe je primetan pomak u migraciji – neki mlađi Kinezi biraju da iznajmljuju ili se sele u jeftinije gradove, umesto da se zadužuju za kupovinu u gradovima prvog reda poput Pekinga ili Šenžena po trenutnim cenama. Luksuzne i visokokvalitetne nekretnine u Kini, međutim, bolje su zadržale vrednost, posebno u Pekingu i Šangaju, gde bogati kupci nisu toliko pogođeni rastom kamatnih stopa na hipotekarne kredite i i dalje vide nekretnine kao statusni simbol.

Ostatak Azijsko-pacifičkog regiona: Van Kine, tržišta nekretnina u Aziji pokazuju širok spektar:

Indija: Sektor nekretnina u Indiji bio je relativno stabilan, pa čak i rastao u 2025. godini, podržan snažnom ekonomijom (Indija je jedna od najbrže rastućih velikih ekonomija ove godine). Odluka Centralne banke Indije ovog meseca da zadrži repo stopu na 5,5% (nakon smanjenja od 100 baznih poena ranije ove godine) hindustantimes.com hindustantimes.com pozdravljena je i od strane investitora i od strane kupaca stanova. To znači da kamatne stope na stambene kredite ostaju stabilne, što pomaže srednjoj klasi da planira kupovinu novih stanova. Indija tradicionalno ima više kamatne stope nego Zapad, ali rastuća srednja klasa i urbanizacija podstiču potražnju za stanovanjem. U gradovima kao što su Mumbaj, Bangalor, Delhi NCR, prodaja stanova je zapravo bila snažna u 2025. godini, a cene blago rastu. Sezona praznika (oktobar–Diwali) je vrhunac za kupovinu stanova u Indiji, a raspoloženje je ove godine bilo dobro zbog stabilnih stopa – investitori su čak prijavili i porast rezervacija za nove projekte. Oprezan stav RBI-a (“poverenje, a ne oklevanje”, kako je jedan stručnjak rekao hindustantimes.com) sugeriše da balansiraju između inflacije i potrebe za podrškom rastu. Sve dok inflacija ostaje u ciljanom okviru, mnogi analitičari smatraju da bi RBI mogao nastaviti sa blagim smanjenjem stopa u 2024., što bi dodatno podstaklo tržište nekretnina. Jedno ograničenje u Indiji, međutim, jeste finansiranje za investitore – nakon nekoliko zapaženih bankrota investitora pre nekoliko godina, banke su postale strože. Ali pojava REIT-ova (fondova za ulaganje u nekretnine) u indijskom sektoru poslovnih i maloprodajnih nekretnina otvorila je novi kanal finansiranja, a videli smo i velike globalne investitore (poput kanadskih penzionih fondova, državnih investicionih fondova) kako ulažu milijarde u indijske poslovne parkove, logističke centre i tržne centre, kladeći se na dugoročni rast zemlje.
Japan: Tržište nekretnina u Japanu 2025. godine je bilo relativno mirno. Sa Bankom Japana koja održava ultra-niske kamatne stope (i samo blago prilagođava kontrolu krive prinosa), hipotekarni krediti u Japanu ostaju jeftini (oko 1%). Potražnja za stanovanjem je stabilna; veći problem je starenje stanovništva Japana i šta to znači za stanovanje u ruralnim oblastima (koje se suočavaju sa depopulacijom). U velikim gradovima poput Tokija, Osake, Nagoje, nekretnine su zapravo privukle interesovanje stranih investitora ove godine – delimično zato što je slab jen učinio japansku imovinu pristupačnijom za kupce iz inostranstva. Posebno, neki globalni fondovi kupuju poslovne kule i stambene blokove u Tokiju, videći ih kao sigurna utočišta za ulaganje. Kancelarije u Tokiju imaju stopu praznih prostora oko 6% (više nego pre kovida, ali daleko od nivoa u SAD), a kirije su pale samo blago. U međuvremenu, luksuzno stambeno tržište Tokija dostiže nove rekorde jer imućni pojedinci iz Azije to vide kao stabilno mesto za ulaganje novca. Jedina napomena je da bi BOJ mogao polako dozvoliti rast kamatnih stopa ako inflacija ostane iznad 2%, ali svaka promena će biti veoma postepena.
Jugoistočna Azija: Mnoge zemlje Jugoistočne Azije beleže snažnu aktivnost na tržištu nekretnina. Na primer, Singapur – nakon snažnog rasta u periodu 2021–2023 – uveo je mere za hlađenje tržišta (više takse na promet, itd.) što je usporilo prodaju, ali cene i dalje blago rastu i za privatne kondominijume i za javne stanove zbog hroničnog nedostatka ponude. Tržište kancelarijskog prostora u Singapuru ima koristi od kompanija koje premeštaju deo poslovanja iz Hong Konga i Kine – kirije za kancelarije su tamo porasle početkom 2025. godine. Malezija i Tajland imaju slabija tržišta (njihove ekonomije rastu sporije, a u Tajlandu je politička neizvesnost uticala na poverenje investitora), ali čak i tamo, oporavak turizma je podstakao segment ugostiteljstva i maloprodaje. Vijetnam se izdvaja: njegova ekonomija raste oko 5-6%, a tržište nekretnina cveta sa razvojnim projektima. Naslov od 8. oktobra bio je da je Hilton potpisao strateško partnerstvo sa Sun Group iz Vijetnama za razvoj 5 novih hotela u Vijetnamu theinvestor.vn – znak poverenja u izglede za turizam i poslovna putovanja u Vijetnamu. Vijetnam takođe nastavlja da privlači proizvodnju (zahvaljujući strategiji Kina+1), što podstiče potražnju za industrijskim parkovima i radničkim stanovima. Ipak, vijetnamski investitori u nekretnine su se suočili sa krizom likvidnosti početkom 2023. godine, a vlada je intervenisala da stabilizuje tržište korporativnih obveznica i omogući odlaganje projekata; sada se uslovi poboljšavaju.
Australija i Novi Zeland: Ova tržišta usklađena sa Zapadom imala su neke od najvećih stambenih ekspanzija tokom pandemije, a zatim su doživela korekcije kada su kamatne stope naglo porasle. U Australiji, Rezervna banka je držala svoju referentnu kamatnu stopu na 4,1% nekoliko meseci, što je dalo predah tržištu nekretnina. Do oktobra 2025. cene kuća u Australiji ponovo rastu u mnogim gradovima – Sidnej i Pert su u porastu od početka godine, dok je Melburn otprilike na istom nivou – oporavljajući se brže nego što su mnogi analitičari predviđali. Ograničena ponuda stanova i snažan povratak imigracije (populacija Australije brzo raste zbog ponovnog otvaranja nakon kovida) podržavaju ovu otpornost. Ipak, priuštivost stanovanja u Australiji i dalje je veoma niska (posebno za kupce koji prvi put kupuju), i postoje zahtevi za reformama zoniranja i većom izgradnjom kako bi se smanjio pritisak. Komercijalni sektor u Australiji je mešovit: kancelarije u Sidneju/Melburnu sada imaju veću stopu praznih prostora (preko 14%) jer kompanije konsoliduju prostor; maloprodaja se stabilizuje; a industrijski sektor je veoma snažan (prazni prostori ispod 1% u nekim industrijskim zonama Sidneja). Novi Zeland je imao veliki pad cena nekretnina (cene su na nacionalnom nivou pale oko 15% od vrhunca), ali pošto Rezervna banka Novog Zelanda sada snižava kamatne stope (počeli su sa ublažavanjem sredinom 2025. nakon što su proglasili inflaciju pod kontrolom), očekuje se da će tržište nekretnina na Novom Zelandu ponovo ojačati 2026. godine.
Tržišta u razvoju Azije: U mestima kao što su Indonezija, Filipini, Malezija, tržišta nekretnina su snažno vezana za lokalni ekonomski rast i kamatne stope. Ekonomija Indonezije je stabilna, a kamatne stope su relativno niske (kamatna stopa Banke Indonezije oko 5,75%), tako da se razvoj stambenih i tržnih centara u Džakarti i drugim većim gradovima nastavlja stabilno. Filipini su doživeli bum izgradnje stanova koji je doveo do blagog viška ponude u Metro Manili, ali mlada populacija i rast BPO (outsourcing) industrije održavaju pozitivne dugoročne izglede. Jedan trend u razvoju Azije je težnja ka infrastrukturi – novim metrouima, autoputevima, aerodromima – što često otvara nove koridore za razvoj nekretnina (na primer, nove železničke linije u Manili i Bangkoku podstiču razvoj orijentisan na javni prevoz).

Komentar stručnjaka: Zapažen komentar o perspektivama Azije došao je sa foruma o nekretninama gde je jedan analitičar našalio se: „Tržište nekretnina Azijsko-pacifičkog regiona je priča sa dva koloseka: Kina u problemima, ostatak Azije se drži.” To se čini prikladnim: dok je pad Kine teret za regionalni sentiment (i ima posledice kao što je smanjen priliv kineskih kupaca nekretnina u mesta poput Hong Konga, Singapura, Vankuvera), druga azijska tržišta su uglavnom optimističnija. Demografski i urbanizacijski trendovi u Aziji ostaju snažan pokretač potražnje za nekretninama – npr. Indija, Jugoistočna Azija, čak i centri japanskih gradova – i mnogi globalni investitori, od državnih investicionih fondova do privatnog kapitala, povećavaju ulaganja u nekretnine Azijsko-pacifičkog regiona, videći ovogodišnju neizvesnost kao priliku za kupovinu imovine po razumnim cenama. Istraživanje jedne konsultantske kuće za nekretnine pokazalo je da su Tokio, Singapur i Sidnej među najpoželjnijim destinacijama za prekogranična ulaganja u 2025. godini, zahvaljujući svojoj stabilnosti ili potencijalu za rast, dok su kineski gradovi izgubili na popularnosti zbog stalne neizvesnosti.

Ukratko, tržište nekretnina Azijsko-pacifičkog regiona krajem 2025. godine predstavlja studiju kontrasta. Kina pokušava da izvede meko prizemljenje svog balona na tržištu nekretnina (ogroman zadatak koji je još uvek u toku), ali u ostatku Azije, tržišta su uglavnom otporna ili se brzo prilagođavaju. Ako Kina uspe da se stabilizuje 2026. godine, to bi moglo doneti veliki podsticaj poverenju u regionu. Za sada, investitori su oprezni – diverzifikuju ulaganja na različita tržišta, favorizuju sektore poput logistike i data centara, i prate poteze centralnih banaka (poput politike Banke Japana ili stimulativnih mera Kine) koji bi mogli promeniti situaciju.

Bliski istok: Investicioni talas, građevinski bum i promena strategija

Bliski istok, posebno zemlje Saveta za saradnju u Zalivu (GCC), krajem 2025. godine izdvaja se kao žarište aktivnosti na tržištu nekretnina – podstaknuto i unutrašnjim ambicijama i prilivom globalnog kapitala. Visoke cene energenata poslednjih godina napunile su državne kase, omogućivši ekstravagantne planove razvoja, dok društvene i ekonomske reforme privlače talente i turiste, stvarajući novu potražnju za nekretninama. Period od 7. do 8. oktobra 2025. doneo je nekoliko velikih dešavanja koja su istakla zamah regiona:

Mega-investicije i partnerstva: Jedan od najzapaženijih poslova je partnerstvo Blackstone-a sa Lunate iz Abu Dabija za ulaganje 5 milijardi dolara u logističke nekretnine u Zalivu reuters.com. Blackstone, najveći svetski menadžer alternativne imovine, vidi priliku u rastućoj potrebi Bliskog istoka za skladištima i distributivnim centrima – od e-trgovine do lučke logistike. Nova platforma (nazvana “GLIDE”) fokusiraće se na izgradnju i akviziciju “visokokvalitetnih skladišnih objekata” širom GCC-a (Bahrein, Kuvajt, Oman, Katar, Saudijska Arabija, UAE) reuters.com. Ovo je snažan znak poverenja jednog velikog američkog investitora u ekonomski pravac Zaliva. “Duboka ekonomska transformacija koja se dešava u GCC… stvara snažan zamah za sektore poput logistike,” istakao je predsednik Blackstone-a Jon Gray, naglašavajući kako politike usmerene na rast i diverzifikaciju u ekonomijama Zaliva podstiču potražnju za nekretninama reuters.com. Zaista, kako zemlje poput Saudijske Arabije sve više lokalizuju svoje lance snabdevanja i kako trgovina u regionu raste, često zanemaren segment industrijskih nekretnina doživljava procvat. Stope slobodnih kapaciteta za moderne magacine u Dubaiju ili Rijadu su veoma niske, a kirije rastu, što je verovatno privuklo Blackstone u ovaj poduhvat.

Na frontu luksuznih i mešovitih projekata, Saudijska Arabija nastavlja da privlači pažnju. Krajem septembra (neposredno pre našeg perioda 7–8. oktobra), saudijski investitor Dar Global najavio je projekat vredan milijardu dolara za izgradnju Trump Plaza u Džedi reuters.com. Tokom 7–8. oktobra pojavili su se dodatni detalji: biće to luksuzni kompleks sa premium rezidencijama, servisiranim apartmanima, poslovnim prostorom, pa čak i gradskim kućama, uz ogroman park po uzoru na Central Park u Njujorku reuters.com. Ovo je drugi projekat sa brendom Trump u kraljevstvu, nakon što je prošle godine pokrenuta Trump kula u Rijadu, što ukazuje da poslovne veze Saudijske Arabije i SAD (barem na nivou korporativnih brendova) jačaju. Trump Organization (kojom upravlja porodica bivšeg američkog predsednika Trampa) širi se u inostranstvu, a Bliski istok – sa velikom potražnjom za zapadnim brendovima i luksuzom – predstavlja glavno tržište. Ovi projekti takođe pokazuju koliko se Saudijska Arabija otvara: pre nekoliko godina ovako otvoreno brendiranje bilo bi neobično, ali sada je saudijsko tržište nekretnina puno međunarodnih saradnji (od američkih zabavnih četvrti do mega-projekata koje dizajniraju Evropljani).

Dubai i UAE: UAE, a posebno Dubai, predstavljaju uspešnu priču tržišta nekretnina 2020-ih. Nakon pada krajem 2010-ih, tržište nekretnina u Dubaiju doživelo je snažan oporavak tokom i nakon pandemije, jer je postalo utočište za investitore, radnike na daljinu i bogate pojedince (zahvaljujući poslovno povoljnim politikama i uspešnom Expo 2020). Cene nekretnina u Dubaiju porasle su za oko 70% u odnosu na najniže vrednosti iz 2020. do kraja 2024. godine reuters.com. Potražnja obuhvata luksuzne vile, stanove na obali i komercijalne nekretnine. Kao odgovor na to, dubajski investitori ubrzavaju izgradnju neverovatnom brzinom. Kako je Rojters izvestio u avgustu, velike firme poput Emaar-a, Damac-a i drugih čak prebacuju više građevinskih radova u sopstvenu režiju kako bi ubrzali isporuku i kontrolisali troškove reuters.com reuters.com. Rukovodstvo grada ima strateški cilj da udvostruči populaciju Dubaija na 7,8 miliona do 2040. godine reuters.com, što podrazumeva potrebu za ogromnim novim stambenim i infrastrukturnim kapacitetima.

Međutim, pojavljuju se nova zabrinutost da Dubai možda ponovo ide ka prevelikoj ponudi. Nakon trenutne euforije, nezapamćen broj novih jedinica (procena je preko 200.000 između 2025. i 2026. godine) planiran je za isporuku, što je otprilike duplo brže nego prethodnih godina reuters.com. Analitičari upozoravaju da, ako se svi ovi projekti završe na vreme, cene stanova bi mogle da zabeleže dvocifren pad kako bi se tržište izbalansiralo reuters.com. Istorija Dubaija je ciklična, sa usponima i padovima, pa vlada pokušava da upravlja ovim procesom pooštravanjem pravila o prodaji nekretnina u izgradnji i praćenjem špekulativnih aktivnosti. Za sada, međutim, čini se da potražnja i dalje premašuje ponudu u ključnim segmentima, a tržište iznajmljivanja je izuzetno snažno (kirije su porasle za 20-30% u poslednjih godinu dana, što dodatno privlači investitore koji kupuju radi izdavanja). Kamatne stope Centralne banke UAE prate američke (zbog vezanosti dirhama za dolar), pa su više stope poskupile hipotekarne kredite za krajnje korisnike, ali značajan deo transakcija u Dubaiju su kupovine za gotovinu (bilo od strane bogatih lokalaca, stranih investitora ili institucionalnih fondova). Zapravo, otprilike trećina prodaja stanova u UAE je za gotovinu – što odražava imućnu bazu kupaca u regionu i donekle ograničava efekat rasta kamatnih stopa.

Saudijska Arabija i podsticanje vlasništva nad domovima: Saudijska Arabija je usred ambiciozne inicijative da poveća stopu vlasništva nad domovima na 70% do 2030. godine (sa oko 50% u 2016). Ovo je deo reformi Vizije 2030 kraljevstva, sa ciljem poboljšanja kvaliteta života i diverzifikacije ekonomije spglobal.com spglobal.com. Vladine inicijative poput programa Sakani obezbeđuju subvencije i povoljne kredite za saudijske građane za kupovinu stanova. Kao rezultat toga, došlo je do procvata stambene izgradnje – nova prigradska naselja oko Rijada, Džede i drugih gradova brzo niču. Prema S&P Global, očekuje se da će stambeno tržište Rijada nastaviti da raste, podstaknuto ovim politikama spglobal.com. Posebno, potražnja nije samo za pristupačnim stanovima; postoji i porast luksuznih projekata kako raste broj imućnih stanovnika. Saudijska vlada je u partnerstvu sa domaćim i međunarodnim investitorima pokrenula izgradnju velikih planskih zajednica, sa tržnim centrima, parkovima i školama. Ovo stvara prilike u celom stambenom spektru – od pristupačnih stanova do luksuznih vila.

Dodatno, gigantski projekti Saudijske Arabije prelaze sa crtaćih tabli na fazu realizacije. NEOM (futuristički grad na severozapadu), Red Sea Project (luksuzna turistička zona ostrva i odmarališta) i razni „ekonomski gradovi“ svi zapošljavaju hiljade građevinskih radnika. Na primer, u oktobru 2025. godine, investitori NEOM-a su prikazali napredak na „The Line“ (170 km dug linearan grad) i drugim komponentama, sa ciljem da prvi delovi budu naseljeni do 2026. godine. Iako su ovi projekti jedinstveni i donekle eksperimentalni, oni odražavaju ogroman građevinski bum koji privlači globalne arhitektonske i inženjerske firme. Mnogi od ovih projekata brišu granice između kategorija – oni su mešovite namene, kombinujući stanovanje, kancelarije, turizam i industriju. Na primer, Trampov projekat u Džedi koji smo pomenuli deo je šireg trenda integracije brendiranih rezidencija sa ugostiteljskim i poslovnim komponentama, stvarajući destinacije za životni stil umesto zgrada sa jednom namenom.

Ostale zalivske države: Nekretnine cvetaju i u ostatku GCC-a. Katar je doživeo usporavanje nakon Svetskog prvenstva 2023. godine, ali se aktivnosti normalizuju; nastavlja se razvoj infrastrukture (stadioni se prenamenjuju, otvaraju se nove slobodne zone) i kancelarija, a rast stanovništva zahvaljujući širenju LNG sektora podržava stambeno tržište. Bahrein i Oman su manja tržišta, ali imaju koristi od prelivanja investicija i sopstvenih reformi (Bahrein ima novi masterplan za glavni grad Manamu, a Oman razvija turističke komplekse na obali). Kuvajt je sporiji zbog više birokratskih procedura, ali postoji jaka potražnja za stanovanjem među mladom populacijom, a vlada pokušava da reši zaostatak zahteva za stanove za građane izgradnjom „mega predgrađa“.

Promena strategija: Značajna promena na Bliskom istoku je da lokalni investitori koriste međunarodna tržišta kapitala i partnerstva. Na primer, u oktobru se pričalo da jedan investitor iz UAE planira IPO svoje nekretninske divizije reuters.com, sa ciljem privlačenja stranih investicija. Sami bliskoistočni državni fondovi mnogo ulažu u globalne nekretnine (poput Katara koji kupuje znamenite zgrade u Njujorku ili Londonu), ali sve više investicije idu u oba smera – strani investitori su takođe zainteresovani za projekte na Bliskom istoku. Relativna politička stabilnost regiona (glavni raskol između Katara i suseda je prevaziđen, a uprkos geopolitičkim tenzijama u okruženju, GCC je interno stabilan) i jaka fiskalna pozicija čine ga atraktivnim. Ove godine investitori iz Abu Dabija pokreću projekte u Dubaiju i obrnuto, što ukazuje na neku vrstu regionalne integracije. Izrael i UAE su takođe započeli saradnju nakon normalizacije odnosa – iako bi nedavni ratni sukob (Gaza konflikt) u oktobru mogao da zaustavi neke tek započete partnerstva.

Stručno mišljenje: Izvršni direktori za nekretnine sa Bliskog istoka često izražavaju uverenje da njihova tržišta mogu da se odvoje od globalnih problema. „Naš rast pokreće fundamentalna potražnja i vizija vlade, a ne spekulativni baloni“, izjavio je jedan developer iz Dubaija na panelu, ukazujući na stvarnu krajnju potražnju usled rasta stanovništva. U tome ima istine: rast stanovništva i prihoda u Zalivu (zahvaljujući ekonomskoj diversifikaciji koja dovodi strance i povećava zaposlenost) je stvaran. Ipak, posmatrači upozoravaju da bi, ako se globalni finansijski uslovi dodatno pooštre ili cene nafte značajno padnu, Bliski istok mogao da se suoči sa nedostatkom finansiranja ili padom potražnje. Za sada je, međutim, region verovatno u povoljnoj poziciji – visoki prihodi od nafte, zamah reformi i priliv talenata – i to se pretvara u bum nekretnina takvih razmera da ga svet posmatra sa fascinacijom.

Zaključak: Tržište nekretnina na Bliskom istoku krajem 2025. godine karakterišu hrabri projekti i optimističko raspoloženje. Od blistavih nebodera i rizorta do preko potrebnog stanovanja za srednju klasu, dizalice na horizontima Dubaija, Rijada, Dohe i šire signaliziraju transformativni period. Kao što pokazuje velika opklada Blackstone-a, globalni investitori vide Bliski istok kao jedno od retkih mesta koje nudi rast i prinose u nesigurnom svetu. Region nije bez rizika (geopolitički šokovi su mogući, a prekomerna izgradnja je stalna briga), ali u ovom trenutku, to je punom parom napred za razvoj nekretnina na Bliskom istoku.

Afrika: Stambeni izazovi, olakšanje kamatnih stopa i pažnja investitora

Pejzaž nekretnina u Africi od 7. do 8. oktobra 2025. odražava kontinent sa raznolikim tržištima, od kojih mnoga imaju ogroman dugoročni potencijal, ali i hitne kratkoročne izazove. Ključne teme uključuju akutni nedostatak stambenog prostora u brzo rastućim gradovima, uticaj visokih kamatnih stopa (koje sada počinju da opadaju) i porast interesovanja kako lokalnih, tako i međunarodnih investitora koji traže nove granice rasta.

Stambena kriza i odgovori: Dirljiva priča ove nedelje dolazi iz Kenije, gde je izveštaj istakao hiljade porodica koje žive na ulicama Najrobija zbog nedostatka pristupačnog stanovanja africanews.com africanews.com. Najrobi, kao i mnogi afrički megagradovi, doživeo je eksplozivan rast stanovništva koji daleko nadmašuje izgradnju formalnih stambenih objekata. Rezultat su prostrana neformalna naselja (slamovi) i beskućništvo za najugroženije. U Keniji, oko 47% gradskog stanovništva živi u neformalnom smeštaju, a na nacionalnom nivou postoji manjak od 2 miliona domova africanews.com. Da bi se to rešilo, kenijska vlada je pokrenula Program pristupačnog stanovanja, i od oktobra gradi 100.000 niskobudžetnih domova širom zemlje africanews.com. Ovo uključuje stambene blokove u Najrobiju i drugim gradovima, sa stanovima namenjenim kupcima sa niskim i srednjim prihodima. Vlada takođe pokušava inovativno finansiranje—poput kontroverznog poreza za stanovanje na plate formalno zaposlenih radi finansiranja javnog stanovanja, i traži javno-privatna partnerstva kako bi privukla privatni kapital.

Predsednik Kenije Vilijam Ruto bio je glasan po pitanju stanovanja, čak je pozvao na globalni pristup: „Globalna stambena kriza je prevelika da bi je rešila ijedna zemlja pojedinačno. Moramo iskoristiti moć multilateralizma da bismo se suočili sa njom,” apelovao je Ruto u govoru africanews.com. Ovaj apel odjekuje i van Kenije. Mnoge afričke zemlje suočavaju se sa sličnim stambenim jazom: Nigeriji su potrebni milioni domova za rastuću populaciju, Egipat ima manjak stanova uprkos izgradnji novih gradova, Južna Afrika se bori sa zaostacima iz doba aparthejda u stanovanju, itd. Rutova ideja nagoveštava možda koaliciju vlada, razvojnih banaka i investitora koji bi zajedno finansirali pristupačno stanovanje u velikim razmerama – nešto poput Maršalovog plana za stanovanje za zemlje u razvoju. Iako je to aspirativno, na terenu afričke vlade preduzimaju razne korake: Maroko subvencioniše stanovanje za porodice sa niskim prihodima, Nigerija pokušava sa nacionalnim stambenim fondom za radnike, Južna Afrika već dugo ima RDP program stanovanja za besplatne domove za siromašne (iako sa mešovitim uspehom).

Kenijski slučaj takođe naglašava kako je stanovanje povezano sa drugim pitanjima: siromaštvom, nezaposlenošću, pa čak i policijskom represijom (beskućnici u Nairobiju suočavaju se sa uznemiravanjem). Stručnjaci poput direktora za stanovanje Kenije, Georgea Omondija, ističu da je potrebna “zajednička akcija” – uključujući socijalno stanovanje sa velikim subvencijama africanews.com – jer privatni investitori sami neće graditi za najsiromašnije, pošto su tamo profiti mali. Ima određenog napretka: kenijski program, uz podršku institucija poput Svetske banke i EIB-a, ima nekoliko vodećih projekata u toku (jedan blizu centralnog poslovnog distrikta Nairobija je skoro završen, nudeći stanove za samo 20.000 dolara, što je deo tržišne cene). Ipak, obim je problem – desetine hiljada stanova su početak, ali su milioni potrebni na nivou celog kontinenta.

Kamatne stope i finansije: Afričke ekonomije su teško pogođene globalnim povećanjem kamatnih stopa od 2022. godine. Mnoge centralne banke u Africi podigle su svoje stope kako bi se borile protiv inflacije (koja je često uzrokovana višim troškovima uvoza i deprecijacijom valuta). Do sredine 2025. godine, međutim, inflacija je počela da se smanjuje u brojnim zemljama, što je omogućilo donosiocima odluka da popuste. Na primer, Rezervna banka Južne Afrike smanjila je svoju repo stopu za 25 baznih poena na 7,00% u julu 2025. godine reuters.com tradingeconomics.com, nakon što se inflacija tamo vratila u ciljani opseg od 3-6%. Ovo je bilo prvo smanjenje nakon dugog ciklusa povećanja koji je podigao stope sa 3,5% u 2021. na 7,25% početkom 2025. Smanjenje je malo, ali simbolički važno – dočekano je kao “dobra vest za vlasnike nekretnina u Južnoj Africi”, rečima jednog direktora grupe za nekretnine, jer to znači da otplate stambenih kredita (hipoteka) neće dalje rasti i možda će čak pasti. Tržište nekretnina u Južnoj Africi je znatno usporilo pod visokim kamatama, sa rastom cena oko 2% (ispod inflacije) globalpropertyguide.com. Pauza/smanjenje stope je stabilizovalo situaciju; u septembru i oktobru pojavili su se nagoveštaji povećanog interesovanja kupaca, posebno među onima koji prvi put kupuju i koji su čekali sa strane. Južnoafričke banke, koje su dobro kapitalizovane, i dalje su voljne da odobravaju kredite kvalifikovanim kupcima, a stopa nenaplativih stambenih kredita ostala je niska, tako da bi tržište nekretnina moglo da ojača ako stope nastave postepeno da padaju i tokom 2026. godine.

Na drugom mestu, Nigerija, najveća afrička ekonomija, pruža oštar kontrast: njena centralna banka je do sredine 2025. godine podigla kamatne stope na zapanjujućih 18,75% kako bi se borila protiv inflacije i odbranila valutu. Ovo je učinilo kredit izuzetno skupim i finansiranje razvoja nekretnina veoma otežanim (većina kupovina kuća u Nigeriji se zbog toga obavlja gotovinom). Međutim, početkom oktobra, Centralna banka Nigerije (pod novim rukovodstvom nakon promene vlasti) signalizirala je promenu smanjenjem referentne kamatne stope na 27% sa 27,5% proshare.co (MPR u Nigeriji se definiše drugačije, ali suštinski su blago olabavili politiku) i takođe smanjili obavezne rezerve banaka proshare.co. Neposredni efekat se video u padu prinosa na trezorske zapise – jednogodišnji prinos na trezorske zapise pao je na oko 16,8% sa 17,7% proshare.co – što je značajan pomak. Ovaj silazni trend prinosa implicira da bi troškovi zaduživanja mogli početi da padaju za preduzeća i potrošače, iako sa veoma visokih nivoa. Ako Nigerija uspe da održi nižu inflaciju (što je veliko pitanje, s obzirom na nedavno ukidanje subvencija i volatilnost valute), to bi moglo otvoriti put za dalje smanjenje kamatnih stopa, oživljavajući stvari poput hipotekarnog kreditiranja (koje je trenutno nišno u Nigeriji). Nekretnine u Nigeriji imaju ogroman potencijal potražnje – populacija ~220 miliona, brz urbani rast – ali finansiranje je usko grlo. Procene su da je manje od 5% nigerijskih domova kupljeno putem hipoteka (većina se gradi samostalno, postepeno). Neki ohrabrujući znaci: investitori pokušavaju kreativne modele kao što je rent-to-own i koriste sredstva dijaspore kako bi zaobišli lokalne probleme sa kamatama.

Interesovanje investitora i samiti: Globalni investitori koji traže veće prinose sve više istražuju afričko tržište nekretnina. Tokom ove nedelje, održan je događaj pod nazivom 18. Samit o razvoju nekretnina – Afrika (8–9. oktobar 2025, u Dubaiju) archidatum.com, okupljajući investitore, developere i operatere radi diskusije o velikim projektima u Africi. Tema “Africa Risen” sugeriše fokus na priču o rastu kontinenta. Mnogim afričkim gradovima očajnički su potrebne moderne komercijalne nekretnine – bilo da su to tržni centri, kancelarije A klase ili logistički parkovi – i oni koji rano investiraju mogli bi imati koristi kako se ove ekonomije formalizuju i srednja klasa širi. Na primer, kompanije iz Južne Afrike i Evrope grade tržne centre u zemljama poput Zambije, Gane, Obale Slonovače, prilagođavajući se rastućoj srednjoj klasi. Industrijski/logistički sektor je još jedno područje: e-trgovina je u povoju, ali raste u Africi, a infrastrukturne inicijative poput nove zone slobodne trgovine u Gani ili SGR železnice u Keniji podstiču potrebu za skladištima.

Severna Afrika (npr. Egipat, Maroko) se često grupiše sa Bliskim istokom u investitorskim portfolijima. Egipat je imao ekonomskih previranja (ogromna devalvacija valute, MMF krediti) što je pogodilo nekretnine – Egipćani često koriste nekretnine kao čuvara vrednosti protiv inflacije, pa su cene u egipatskim funtama skočile (iako su u USD pale). Bogati Egipćani i investitori iz Zaliva kupuju nekretnine u Kairu po sniženim cenama u dolarima. Vladin projekat nove administrativne prestonice (istočno od Kaira) je u toku, i uprkos skepticizmu, mnoge državne agencije se zaista sele tamo, što stvara određenu tražnju za nekretninama (iako je mnogo ponude i dalje prazno).

Južna Afrika: Južnoafrička Republika ostaje najrazvijenije tržište nekretnina u Africi sa sofisticiranim REIT sektorom, ali je rast nizak. Tamo se često ulaže u specifične niše – kao što su pristupačni stanovi za iznajmljivanje (gde postoji velika potražnja u Johanesburgu/Pretoriji), ili specijalizovane skladišne jedinice, itd. Druge zemlje poput Zambije, Angole imaju privrede koje su snažno vezane za sirovine, što znači da njihova tržišta nekretnina rastu i padaju sa cenama bakra ili nafte. Istočna Afrika: Tanzanija, Uganda, Ruanda beleže stabilan rast; zapravo, tržište nekretnina u Ugandi je istaknuto u Morning Market Brief 8. oktobra sa fokusom na razvojnu scenu Kampale realestatedatabase.net, sa savetima o oblastima na koje treba obratiti pažnju. Ruanda se pozicionira kao poslovni centar (Kigalijev čist i organizovan urbanistički plan privlači pozitivnu pažnju).

Stručni komentari o Africi često se odnose na otključavanje potencijala: kako obezbediti dugoročno finansiranje za stanovanje, kako formalizovati vlasništvo nad zemljom (pitanja zemljišnog prava su značajna u mnogim zemljama i odvraćaju investitore), i kako integrisati održivost (neke nove afričke zgrade usvajaju zelene standarde zbog uticaja klime). Mnogi ističu da prinosi na afričke nekretnine mogu biti veoma visoki, ali i rizici, pa je lokalno znanje ključno. Kako je jedan govornik na samitu rekao, „Tržište nekretnina u Africi ubrzava i spremno je za globalna rešenja” facebook.com – što ukazuje na otvorenost za strano znanje i kapital, u kombinaciji sa lokalnim prilikama.

Ukratko, razvoj nekretnina u Africi početkom oktobra 2025. prikazuje sliku ogromnih potreba koje pokreću hrabre inicijative. Vlade poput kenijske direktno intervenišu kako bi izgradile stanove za svoje građane, dok makro trendovi poput nižih kamatnih stopa konačno donose malo olakšanja. Formiraju se međunarodni forumi i partnerstva, što sugeriše da je Afrika sve više na radaru investitora u nekretnine koji traže rast. Put neće biti lak – problemi od siromaštva do infrastrukturnih nedostataka i dalje postoje – ali narativ se postepeno menja sa onog koji je isključivo o izazovima na onaj o neiskorišćenom potencijalu i postepenom napretku.

Latinska Amerika: Smanjenje kamatnih stopa, oporavak tržišta i oprezni optimizam

Tržišta nekretnina Latinske Amerike tokom ovog perioda pod uticajem su mešavine poboljšanja makroekonomskih uslova (kako centralne banke počinju da smanjuju prethodno veoma visoke stope) i jedinstvenih lokalnih dinamika. Glavne ekonomije u regionu – Brazil, Meksiko, Kolumbija, Čile, Argentina – svaka ima svoje specifične trendove na tržištu nekretnina, ali opšti motiv krajem 2025. je tranzicija iz ciklusa stezanja u ciklus popuštanja, što je generalno pozitivno za nekretnine.

Točak kamate: Latinska Amerika je imala neke od najviših kamatnih stopa na svetu tokom 2022–2023. godine dok su se zemlje borile sa inflacijom. Do 2025. inflacija se značajno smirila u mnogim državama, što je omogućilo centralnim bankama da promene kurs. Najznačajniji nedavni potez: Centralna banka Meksika (Banxico) je krajem septembra smanjila svoju referentnu kamatnu stopu za 0,25%, spustivši je na 7,50% – najniži nivo od maja 2022. godine reuters.com. Ovo je bilo peto uzastopno smanjenje Banxica u 2025. (stalno je smanjivala sa vrhunca od 11,25% ranije tokom godine). Odluka 28. septembra doneta je podeljenim glasanjem – jedan član odbora bio je oprezan zbog bazne inflacije – ali je većina pristala na popuštanje, navodeći slab rast i poboljšanje inflatornih izgleda reuters.com reuters.com. Za nekretnine u Meksiku, ovo je dobrodošlo olakšanje. Stope na stambene kredite, koje su porasle iznad 10-12% za domaćinstva, počele su da opadaju. Banke u Meksiku su odmah smanjile neke kamatne stope na kredite, a analitičari očekuju da će Banxico nastaviti sa još nekoliko smanjenja od četvrtine procenta do kraja godine reuters.com. Niže stope bi trebalo da podstaknu zaduživanje za stambene kredite i prodaju nekretnina u 2026. godini. Ovo je takođe dobra vest za investitore koji su se suočavali sa veoma skupim građevinskim kreditima – neki projekti koji su bili na čekanju mogli bi da se nastave ako troškovi finansiranja padnu. Oprez: Banxico je naveo zabrinutost zbog bazne inflacije, pa deluju oprezno (odabrali su smanjenje od 0,25% umesto većeg od 0,5% kako ne bi ponovo podstakli rast cena reuters.com). Ipak, pravac je jasan: Meksiko je sada u ciklusu popuštanja, što podržava tržište stambenih i komercijalnih nekretnina. Dodatno pomaže i to što meksička ekonomija, iako je „anemična“ kako navodi Reuters reuters.com, nije u lošem stanju – koristi od trenda premeštanja proizvodnje (ulaganja u proizvodnju od strane kompanija koje diverzifikuju poslovanje van Kine), što posebno povećava potražnju za industrijskim nekretninama duž granice sa SAD.

Brazil, s druge strane, iznenadila je mnoge zadržavanjem kamatne stope na veoma visokom nivou od 15% i čak usvajanjem oštrog tona o mogućem daljem povećanju ako bude potrebno reuters.com reuters.com. Centralna banka Brazila zaustavila je ciklus povećanja sredinom 2025. godine, koji je doveo do rasta stopa za 450 baznih poena od 2024. godine reuters.com (Brazil je ranije smanjio stope 2023, ali je zatim promenio kurs i ponovo ih povećao zbog uporne inflacije). Na poslednjem sastanku (17. septembra 2025), signalizirali su “produženo zadržavanje” – drugim rečima, nema smanjenja verovatno barem do početka 2026. godine reuters.com. Ovo čini Brazil izuzetkom – dok su američki Fed i Banxico smanjili stope, Brazil je ostao čvrst. Njihovo obrazloženje: inflaciona očekivanja, posebno dugoročna, još uvek nisu usidrena na cilj od 3%, i brinu se da bi prerano popuštanje moglo izazvati povratak visoke inflacije reuters.com. Neposredni efekat na brazilsko tržište nekretnina je da je kredit i dalje veoma restriktivan. Kamatne stope na hipotekarne kredite u Brazilu su u srednjim dvocifrenim procentima, što je previsoko za mnoge potencijalne kupce. Prodaja stanova u Brazilu je usporila, a rast cena je zanemarljiv (neki regioni beleže blage padove u realnim iznosima). Građevinski sektor u Brazilu je prilično pod pritiskom – mnogi investitori koji su unapred prodali stanove uz niže kamatne pretpostavke sada su pritisnuti višim troškovima finansiranja i izgradnje. Neki manji investitori su bankrotirali ili odložili projekte. Velike firme koje imaju pristup tržištima kapitala (često putem obveznica ili akcija) uspevaju da izdrže, ali i one se nadaju smanjenju stopa. Nažalost, analitičari poput glavnog ekonomiste Inter Banke napominju da sa “prilično oštrim tonom” centralne banke, bilo kakvo smanjenje stope u 2025. izgleda neverovatno reuters.com. Većina prognoza sada predviđa da će Brazil početi da smanjuje stope tek sredinom 2026. godine, ako se dezinflacija nastavi.

Međutim, bol kroz koju prolazi Brazil možda u sebi nosi i seme dobitka: kada konačno dođe do preokreta, količina akumulirane potražnje mogla bi biti značajna. Domaćinstva u Brazilu nisu se preterano zaduživala (kredit/BDP je umeren), a smanjenje sa 15% na, recimo, 10% (ako se postigne u narednim godinama) značajno bi poboljšalo pristupačnost. Neki investitori se već sada pozicioniraju kupovinom zemljišta ili problematične imovine po niskim cenama, očekujući oporavak. Međunarodni fondovi takođe istražuju mogućnosti – akcije i REIT-ovi iz sektora nekretnina u Brazilu trguju se uz velike popuste, što ih čini privlačnim ako neko veruje da će do oporavka doći za 12-18 meseci. Znak tog optimizma: komentari globalnih rejting agencija sugerišu dalja smanjenja kamatnih stopa FED-a i jačanje brazilske valute (real je ove godine ojačao oko 13% u odnosu na USD reuters.com), što bi moglo ublažiti inflaciju, implicirajući da bi stav Brazila mogao da omekša ranije nego što to njihova zvanična poruka sugeriše.

U drugim delovima Latinske Amerike, Čile i Kolumbija su rano počeli sa smanjenjem kamatnih stopa. Centralna banka Čilea agresivno je smanjila stope sa 11,25% na oko 8,5% do oktobra 2025. godine, pošto je inflacija tamo pala na jednocifrene vrednosti. Tržište nekretnina u Čileu, koje se prethodno ohladilo, sada se ponovo blago oporavlja jer su hipotekarni krediti ponovo postali jeftiniji. Kolumbija je takođe počela sa smanjenjem sredinom 2025. godine sa visokih 13,25%; do oktobra je stopa bila oko 11,25% i očekuje se da će do kraja 2025. pasti ispod 10%. To je pomoglo prodaji novih stanova u Kolumbiji, koja je pala tokom 2023. godine, da se stabilizuje.

Jedna zemlja sa ekstremnom situacijom je Argentina – ali slučaj Argentine je atipičan. Inflacija je preko 100%, pezo je izgubio dve trećine vrednosti ove godine, a izbori su pred vratima. Tržište nekretnina u Argentini funkcioniše u američkim dolarima kao zaštita, pa su cene nekretnina u Buenos Airesu u dolarima na višegodišnjem minimumu (neki stranci tamo kupuju jeftine stanove za gotovinu). Ali lokalna aktivnost je praktično zamrznuta jer krediti ne postoje (niko ne uzima hipoteku u pezosima sa kamatom od 150%!). Mnogi čekaju da vide da li nova vlada može da dolarizuje ili stabilizuje ekonomiju, što bi moglo potpuno da promeni situaciju na tržištu nekretnina u Argentini. To je možda priča za 2026. godinu.

Performanse tržišta i prognoze: Zanimljivo je da finansijska tržišta odražavaju oporavak u Latinskoj Americi u 2025. godini. Berze u Brazilu i Meksiku su ostvarile dobre rezultate, a globalni investitori su to primetili. Jedan izveštaj je istakao da su latinoamerička tržišta bila među iznenađujućim pobednicima 2025. godine, pri čemu su indeksi Bovespa u Brazilu i indeksi u Meksiku naglo porasli neworleanscitybusiness.com. Kada je reč o nekretninama, globalni REIT-ovi (fondovi za ulaganje u nekretnine) su zapravo nadmašili američke REIT-ove ove godine neworleanscitybusiness.com, što se delimično može pripisati padu kamatnih stopa u inostranstvu (kao u Latinskoj Americi i delovima Evrope/Azije) u poređenju sa i dalje visokim stopama u SAD. Mnoge latinoameričke zemlje takođe koriste zakupnine/ugovore indeksirane inflacijom, što je zaštitilo novčane tokove tokom visoke inflacije, a sada, kako inflacija opada, ti vlasnici nekretnina imaju prihode iznad trenda koji su zaključani.

Na primer, tržište nekretnina u Meksiku, posebno industrijsko, beleži veliki rast zahvaljujući blizini SAD-u (nearshoring). Slobodnih prostora u glavnim industrijskim koridorima na granici sa SAD (Tihuana, Monterej) ima manje od 2%, a zakupnine rastu dvocifrenim procentima. Investitori iz SAD sarađuju sa lokalnim partnerima na izgradnji velikih novih industrijskih parkova za zakupce poput Tesle (koja gradi gigafabriku u Nuevo Leonu) i drugih proizvođača koji dolaze. U stambenom sektoru, meksički investitori u stanogradnju (posebno oni koji grade stanove za početni nivo oko velikih gradova) imali su poteškoća zbog visokih kamata, ali se očekuje da će prodaja porasti kako stambeni krediti postanu pristupačniji. Državne agencije za stanovanje (Infonavit, itd.) su takođe povećale iznos koji ljudi mogu da pozajme, što je donekle ublažilo uticaj viših kamata. Sa očekivanim nastavkom smanjenja kamatnih stopa u Meksiku – neke prognoze predviđaju da će referentna stopa pasti na oko 7% ili čak 6,5% do kraja 2025. godine scotiabank.com banxico.org.mx – postoji oprezni optimizam da će 2024. i 2025. godina biti bolje za prodaju stanova nego što je to bio slučaj 2023. godine.

Izgledi za Brazil su kratkoročno nešto slabiji zbog visokih kamata. Ipak, zanimljivo je da su cene akcija brazilskih investitora u nekretnine porasle sa najnižih nivoa u očekivanju da će centralna banka popustiti. Vlada predsednika Lule je takođe predstavila novi program stanovanja (Moj dom, moj život) kao obnovu subvencija za pristupačno stanovanje, što bi moglo doneti posao građevinskim firmama i pomoći porodicama sa niskim prihodima, iako je još u ranoj fazi. Ako inflacija u Brazilu nastavi da opada (sada je oko 4,8%, a prognozira se oko 3,6% sledeće godine reuters.com), pritisak na centralnu banku da smanji kamate će rasti, što bi moglo biti podsticaj za sektor nekretnina.

Ostala tržišta Latinske Amerike: U Peruu, politička nestabilnost je bila otežavajući faktor, ali tržište nekretnina u Limi je stabilno – Peru nije toliko povećavao kamatne stope, pa su hipotekarni krediti ostali relativno jeftiniji (~8%). Čile, nakon perioda neizvesnosti sa promenom ustava i veoma visokim kamatama, sada beleži poboljšanje sentimenta; cene stanova u Santjagu ponovo rastu kako troškovi zaduživanja opadaju. Manja tržišta poput Urugvaja ili Paragvaja često ostaju neprimećena, ali Paragvaj se, na primer, promoviše kao nova zvezda Latinske Amerike gatewaytosouthamerica-newsblog.com, koristeći niske poreze i mladu populaciju – Asunsion je doživeo mini-bum modernih stambenih tornjeva koje finansiraju kupci iz Argentine i Brazila u potrazi za stabilnošću.

Komentari stručnjaka u Latinskoj Americi često se fokusiraju na međusobni uticaj politike i nekretnina. Na primer, u Meksiku, politika trenutne administracije favorizuje veliku infrastrukturu (poput Majanskog voza, novih aerodroma) što otvara nove regione za razvoj, ali i određene nacionalističke tendencije koje brinu strane investitore. U Brazilu, povratak Lule je u početku uznemirio tržišta, ali on je uglavnom poštovao fiskalna ograničenja, a njegova podrška stambenim programima zapravo je povoljna za sektor. Opšti sentiment iz regionalnog ekonomskog pregleda bio je da Latinska Amerika prolazi kroz “upornu inflaciju i usporavanje rasta usred globalne neizvesnosti,” ali zemlje poput Meksika su iznenadile pozitivno, sa prognozama rasta koje su blago revidirane naviše scotiabank.com (npr. prognoza rasta Meksika za 2025. je poboljšana uprkos globalnom usporavanju). Ova otpornost je dobar znak za nekretnine, koje obično prate ekonomsku aktivnost.

Zaključno, scena nekretnina u Latinskoj Americi u oktobru 2025. godine obeležena je opreznim optimizmom i različitim sudbinama. Konkretni događaji – poput Meksičkog smanjenja kamatnih stopa reuters.com, ili uporno visokih stopa u Brazilu reuters.com, ili ranog popuštanja u Čileu/Kolumbiji – postavljaju temelje za 2026. Tržišta poput Meksika su u usponu, podstaknuta spoljnim investicijama i monetarnim popuštanjem. Brazil igra na čekanje, ali kada dođe do smanjenja stopa, mogao bi doživeti snažan oporavak. Investitori koji su izbegavali tržišta nekretnina u razvoju polako se vraćaju, privučeni nižim vrednostima i izgledima za pad lokalnih kamatnih stopa (što povećava vrednost nekretnina). Poruka analitičara je u suštini: pratite Latinsku Ameriku. Kako je jedan investicioni izveštaj šaljivo primetio, “Ne spavajte na tržištu nekretnina Latinske Amerike – kako stope budu padale, ono bi moglo da se probudi na veliki način.” Već sada, globalni REIT indeksi koji prate ova tržišta beleže bolje rezultate, što nagoveštava da pametan kapital zauzima pozicije za oporavak.

Izvori:

Trendovi na američkom tržištu nekretnina i komentari Selme Hepp cotality.com cotality.com cotality.com
JPMorgan prognoza za američko tržište nekretnina (“zamrznuto do 2025, <3% rasta”) rfsadvisors.com
Podaci o praznim poslovnim prostorima u SAD (20,7% na nacionalnom nivou, SF 27,7%) reuters.com reuters.com
Rezultati ankete EXPO REAL Europe (44% optimistično, kamatne stope i birokratija glavni problemi, stanovanje najvažnija imovina) exporeal.net exporeal.net exporeal.net
Kamatna stopa na hipotekarne kredite u Češkoj pala na 4,91%, najniža za 2 godine expats.cz
Status kineskog tržišta nekretnina i anketa analitičara (nema oporavka do 2026/27) reuters.com reuters.com
RBI (Indija) zadržava repo stopu na 5,5%, podržava sentiment kupaca hindustantimes.com
Zajednički logistički poduhvat Blackstone & ADIA Lunate od 5 milijardi dolara u Zalivu reuters.com
Izjava Jona Graya (Blackstone) o zamahu GCC-a reuters.com
Dar Global-ov Tramp projekat od milijardu dolara u Džedi reuters.com reuters.com
Rast nekretnina u Dubaiju 70% (2019–2024) i plan udvostručenja populacije reuters.com
Program pristupačnog stanovanja u Keniji (100.000 domova) i izjava Rutua africanews.com africanews.com
Smanjenje kamatne stope u Južnoj Africi na 7,00%, najniže od 2022. reuters.com tradingeconomics.com
Meksička Banxico smanjuje na 7,5% (najniže od 2022) reuters.com
Brazil zadržava Selic na 15%, zadržava oštar stav reuters.com reuters.com
Američko saopštenje za štampu o komercijalnim nekretninama (EZ Newswire) o krizi kancelarijskog prostora reuters.com
JLL Global Outlook 2025 (nedostatak ponude, rani potezi investitora) jll.com
Reuters članak o urušavanju zgrade u Madridu (u vlasništvu saudijskog fonda) reuters.com reuters.com
Reuters o anketi o cenama novih kuća u Kini reuters.com
Reuters o smanjenju stope Banxico i inflaciji reuters.com reuters.com
Reuters o saopštenju za štampu Expo Real trend indeksa exporeal.net exporeal.net
Vesti za iseljenike iz Praga o češkim hipotekarnim kamatama expats.cz
Research Financial (Jack Reutemann) citira JPMorgan o američkom stambenom tržištu rfsadvisors.com

Mortgage refinance demand plunges 21%, as interest rates hit 3-week high

Gledajte ovaj video na YouTube-u.

Globalni potres na tržištu nekretnina: Visoke kamate, veliki poslovi i nagoveštaji oporavka (pregled za 7–8. oktobar 2025)

Globalni makroekonomski okvir: kamatne stope, inflacija i ekonomski vetrovi

Severna Amerika: Recesija u stambenom sektoru se nastavlja, komercijalna tržišta u procesu repricinga

Evropa: Naznake oporavka uprkos visokim kamatama i novim prioritetima

Azija-Pacifik: Problemi Kine, Stabilnost Indije i Mešovita Regionalna Slika

Bliski istok: Investicioni talas, građevinski bum i promena strategija

Afrika: Stambeni izazovi, olakšanje kamatnih stopa i pažnja investitora

Latinska Amerika: Smanjenje kamatnih stopa, oporavak tržišta i oprezni optimizam

Roman Bednarski

Latest Posts

Globalni potres na tržištu nekretnina: Visoke kamate, veliki poslovi i nagoveštaji oporavka (pregled za 7–8. oktobar 2025)

Bum nekretnina u Meridi 2025: Investitori hrle na rastuće tržište Jukatana

Tulum nekretnine 2025 – Rajski procvat ili balon? Trendovi, ROI i skriveni rizici otkriveni

Da li je globalna kriza na tržištu nekretnina konačno završena? Mega-poslovi i nove prognoze najavljuju preokret

Nekretnine u Saskatunu 2025: Rekordne cene, vrtoglava prodaja i tržište u plamenu – Šta nas očekuje?

Tržište nekretnina u Halifaksu 2025: Iznenađujući trendovi cena i najbolje investicione prilike

Nekretnine na ostrvu Vankuver 2025: Procvat ili pad? Iznenađujuća prognoza i ključni trendovi otkriveni

Tržište nekretnina u Kolumbusu 2025: Rastuće cene, veliki projekti i iznenađujuće prognoze

Nekretnine u Klivlendu 2025: Pristupačno tržište se zagreva uz velike projekte na pomolu

Nekretnine u Sinsinatiju 2025: Rastuće cene kuća, ubrzani razvoj i iznenađujuće promene na tržištu