Fatos Principais
- Aumento dos Preços dos Imóveis: No verão de 2025, a CMA da Cidade de Québec registrou preços recordes. O preço mediano de uma casa unifamiliar atingiu cerca de CA$453.500 em julho de 2025 – um salto de 21% em relação ao ano anterior apciq.ca. Os preços de condomínios e plexos também subiram cerca de 10–11% apciq.ca. Notavelmente, a Cidade de Québec liderou o Canadá com um aumento anual de 13,4% nos preços das casas no início de 2025 globalpropertyguide.com.
- Volume de Vendas & Estoque: As vendas estão em alta. As transações de julho de 2025 aumentaram cerca de 12% em relação ao ano anterior apciq.ca, impulsionadas por um salto de 15% nas vendas de casas unifamiliares apciq.ca. Ao mesmo tempo, os anúncios ativos despencaram. Em meados de 2025, o número de casas disponíveis caiu cerca de 28% em relação a 2024 apciq.ca, criando uma grave escassez de oferta (especialmente unidades de entrada e acessíveis). Disputas de ofertas são comuns – cerca de 40% das casas foram vendidas por mais de 5% acima do preço pedido em meados de 2025 apciq.ca.
- Rigor do Mercado de Aluguéis: A cidade de Québec possui um dos mercados de aluguel mais rigorosos do Canadá. A CMHC relata que a taxa de vacância de aluguel foi de apenas 0,8% em 2024 assets.cmhc-schl.gc.ca – efetivamente um “nível historicamente baixo” pelos padrões históricos. A maioria dos aluguéis mais novos é rapidamente absorvida; até mesmo os subúrbios tiveram vacância próxima de 0% assets.cmhc-schl.gc.ca. Com a demanda superando amplamente a oferta, os aluguéis médios aumentaram acentuadamente. De fato, no final de 2024, o aluguel médio pedido para apartamentos de dois quartos em todos os submercados da cidade de Québec ultrapassou $1.000 assets.cmhc-schl.gc.ca, e os aluguéis de novas locações aumentaram cerca de 12% em relação ao ano anterior. Isso torna extremamente difícil encontrar um aluguel acessível.
- Setor Comercial: A disponibilidade de escritórios está aumentando. A CBRE relatou que, após absorção negativa anteriormente, o segundo trimestre de 2025 apresentou absorção líquida positiva, reduzindo a vacância em cerca de 0,4 pontos percentuais cbre.ca. Os aluguéis de escritórios Classe A no centro da cidade têm média de cerca de $16,50/pé² (acima da média regional) cbre.ca. O espaço para sublocação também diminuiu drasticamente. O mercado industrial da cidade de Québec está estabilizando-se: os aluguéis se mantiveram firmes e a oferta limitada de novos espaços equilibrou o aumento moderado das taxas de capitalização canadianrealestatemagazine.ca. O espaço de varejo (especialmente centros comerciais ancorados por supermercados) continua em demanda, embora números exatos de vacância não sejam divulgados publicamente para a região.
- Contexto Econômico & Demográfico: A economia da Cidade de Québec é forte e diversificada. O desemprego é baixo (~4,5% na primavera de 2025) apesar dos ventos contrários provinciais apciq.ca. O crescimento é impulsionado por empregos no setor público, um setor de tecnologia e turismo em ascensão e forte coesão social (segundo maior crescimento do PIB per capita no Canadá de 2001 a 2019 policyoptions.irpp.org). A população da CMA atingiu cerca de 880.875 em 2023 (acrescentando +22.275 pessoas) quebecinternational.ca, impulsionada quase inteiramente por imigração e ganhos interprovinciais quebecinternational.ca. Em 2023, a Cidade de Québec foi a única grande região do Québec com migração líquida positiva em relação a Montreal e outras áreas quebecinternational.ca. No entanto, projeções demográficas alertam que a cidade vai envelhecer rapidamente, e os recentes limites à imigração já estão achatando o crescimento: no 2º trimestre de 2025, o crescimento populacional de Québec chegou a zero desjardins.com.
- Oferta Habitacional & Construção: Municípios e incorporadoras estão acelerando a construção. Muitos novos projetos, especialmente edifícios de aluguel multifamiliares, estão em andamento. Previsões provinciais (Desjardins) projetam que o início de novas construções em todo o Québec suba cerca de 10% em 2025 desjardins.com (refletindo também os lançamentos na região da Cidade de Québec). Medidas federais como o novo reembolso do GST/HST para locações construídas para esse fim e incentivos locais de desenvolvimento visam aumentar a oferta desjardins.com. Ainda assim, terreno, mão de obra e custos continuam sendo gargalos.
- Ambiente Político: Taxas de Juros: O Banco do Canadá (BoC) começou a flexibilizar. Em setembro de 2025, a taxa básica foi reduzida para cerca de 3,25% (de 5% em 2024) canadianrealestatemagazine.ca. As taxas de hipoteca variável já estão caindo, e as taxas fixas devem diminuir no final de 2025 desjardins.com. Custos de empréstimo mais baixos estão incentivando compradores, mas especialistas alertam que as taxas de hipoteca podem não cair tão rápido quanto a taxa básica (os rendimentos dos títulos têm influência) desjardins.com. Imigração: Novas regulamentações federais e de Québec (limites menores para trabalhadores temporários e estudantes) devem desacelerar o fluxo de imigrantes desjardins.com, esfriando a demanda habitacional de longo prazo. Política Habitacional: Não há imposto específico para compradores estrangeiros ou mudanças no controle de aluguel em vigor em Québec, mas programas federais de habitação acessível (e planos municipais de uso do solo) visam aliviar a escassez.
- Planejamento Urbano: Grandes projetos urbanos vão moldar o mercado. Notavelmente, a cidade de Québec está planejando um tramo moderno de 19 km (“TramCité”) conectando os subúrbios do oeste (Cap-Rouge) a Charlesbourg via o centro cdpqinfra.com. Este investimento em transporte público tem como objetivo explícito “acelerar o desenvolvimento imobiliário” e impulsionar a atividade econômica na região cdpqinfra.com. Outros investimentos em infraestrutura (escolas, estradas, melhorias no turismo patrimonial) e mudanças de zoneamento para habitação de maior densidade também estão em discussão.
Imóveis Residenciais (2025)
O mercado residencial na Cidade de Québec continua extremamente favorável aos vendedores em 2025. A oferta restrita e a forte demanda elevaram os preços a novos patamares. Segundo a associação imobiliária de Québec (QPAREB), julho de 2025 registrou 744 vendas de imóveis – um aumento de 12% em relação ao ano anterior apciq.ca. As casas unifamiliares foram o segmento mais forte (+15% em vendas), e condomínios e plexes também subiram (vendas +8% e +5%, respectivamente) apciq.ca. Esse aumento foi impulsionado em parte pelos subúrbios da Periferia Norte, mas todas as zonas (incluindo o centro da cidade e a margem sul) tiveram menos anúncios do que o habitual. De fato, a QPAREB informa que os anúncios ativos caíram cerca de 28% em relação a julho de 2024 apciq.ca.
Com tão poucos anúncios, as disputas por ofertas voltaram a aparecer. Mais de 40% das ofertas em 2025 superaram o preço pedido em 5% ou mais apciq.ca. Como resultado, os preços medianos de venda estão disparando. O valor mediano histórico para uma casa unifamiliar em julho de 2025 foi de cerca de CA$453.500 (alta de 21% em relação ao ano anterior) apciq.ca. Os preços médios de venda (todos os tipos de imóveis) também subiram cerca de 10–15%. A Grande Região da Cidade de Québec liderou o Canadá no crescimento de preços no início de 2025 – superando de longe Toronto e Vancouver – já que restrições de acessibilidade e baixos custos de financiamento direcionam compradores para este mercado mais acessível globalpropertyguide.com. A Royal LePage observa que a demanda reprimida e o estoque escasso tornaram Québec um dos mercados “surpreendentemente resilientes” do Canadá no início de 2025 globalpropertyguide.com.
Mercado de Aluguel: O setor de aluguel está ainda mais restrito do que o de propriedade de imóveis. Dados da CMHC do final de 2024 mostram a taxa geral de vacância em apenas 0,8% assets.cmhc-schl.gc.ca – essencialmente disponibilidade zero. Em bairros centrais e muitos subúrbios, as vacâncias eram praticamente nulas, então os proprietários não tinham pressão para reduzir os aluguéis assets.cmhc-schl.gc.ca. O efeito é uma rápida inflação dos aluguéis: no outono de 2024, o aluguel médio de dois quartos ultrapassou $1.000 em todos os submercados assets.cmhc-schl.gc.ca. Os aluguéis de novas locações aumentaram cerca de 12% em relação ao ano anterior, superando em muito o crescimento dos salários. Mais de 80% dos novos lançamentos habitacionais no 1º trimestre de 2025 foram destinados a aluguel desjardins.com, e mesmo com esse aumento de oferta, os aluguéis continuam subindo (embora em ritmo moderado). A vacância subiu um pouco em 2024 na margem sul (para cerca de 1,9%) devido a novos projetos assets.cmhc-schl.gc.ca, mas o mercado geral continua extremamente restrito. Muitos inquilinos – especialmente famílias de baixa renda – enfrentam pouquíssimas opções, o que pode eventualmente gerar pressão por regulamentação de aluguéis ou mais construções de baixo custo.
Imóveis Comerciais
Mercado de Escritórios: O mercado de escritórios no centro de Québec está começando a se recuperar. Após uma queda entre 2023 e o 1º trimestre de 2025 (com alta vacância e espaços para sublocação), o 2º trimestre de 2025 registrou uma recuperação na absorção líquida. A CBRE relata uma queda de 40 pontos-base na vacância em apenas um trimestre cbre.ca. Os edifícios de escritórios Classe A lideraram essa reviravolta: os espaços Classe A no centro registraram dois trimestres consecutivos de locação positiva pela primeira vez desde 2021 cbre.ca. Os aluguéis para espaços de escritório de alto padrão tiveram uma média de cerca de $16,50/pé² no 2º trimestre de 2025 – aproximadamente 7% acima da média regional cbre.ca. Notavelmente, a quantidade de espaço para sublocação no mercado diminuiu mais de 50% em relação ao ano anterior cbre.ca, um indicativo de que alguns locatários estão voltando a se comprometer com os espaços. Os investidores também estão mais ativos: 2024 registrou a retomada das vendas de escritórios e aluguéis líquidos estáveis ($7–$8/pé² em relatórios anteriores) canadianrealestatemagazine.ca. No geral, o setor de escritórios parece pronto para uma estabilização gradual, caso as condições econômicas se mantenham.
Mercado Industrial: O setor industrial da Grande Québec manteve-se relativamente resiliente. A disponibilidade aumentou apenas modestamente, apesar dos novos empreendimentos, e a atividade de locação tem sido estável. Analistas observam que as taxas de capitalização subiram levemente em 2024 à medida que os rendimentos se normalizaram, mas a entrega limitada de novos produtos faz com que o crescimento dos aluguéis continue e as taxas de vacância tenham, em sua maioria, apenas “normalizado” em vez de disparar canadianrealestatemagazine.ca. Em resumo, a demanda por armazéns e indústrias leves (impulsionada pela manufatura, logística e parte do e-commerce) tem acompanhado aproximadamente a oferta. Os preços dos terrenos estão altos, então novos projetos de grande escala são mais lentos, mas pequenos empreendimentos de preenchimento estão sendo rapidamente locados. No geral, o mercado industrial de Québec apresenta sinais clássicos de equilíbrio entre oferta e demanda – aluguéis em crescimento, taxas de capitalização estabilizando – e deve permanecer estável no curto prazo canadianrealestatemagazine.ca.
Varejo/Outros: Embora não haja estatísticas detalhadas disponíveis, propriedades de varejo (especialmente centros ancorados por supermercados) estão totalmente locadas, refletindo o consumo estável e o turismo. O centro histórico da cidade e novas atrações turísticas ajudam a manter o fluxo de pedestres no varejo. As vendas de unidades/condomínios turísticos em Old Québec também permanecem fortes, beneficiando-se do alto número de visitantes (veja Transporte/Infraestrutura abaixo).
Dinâmica de Mercado & Demografia
O mercado da Cidade de Québec é sustentado por fundamentos de oferta e demanda geralmente positivos.
- Economia & Empregos: A economia da Cidade de Québec é diversificada e supera muitas regiões da província. Possui um grande setor governamental (provincial e federal), indústrias de tecnologia e seguros em crescimento, e um setor de turismo/cultura em expansão. Isso resultou em um mercado de trabalho restrito: o desemprego na região tem estado em torno de 4,5% desde a primavera de 2025 apciq.ca, bem abaixo da média provincial. Em contraste, regiões expostas a indústrias tarifadas pelos EUA (ex: madeira, alumínio) tiveram perdas de empregos, elevando o desemprego geral de Québec de 5,7% para 6,3% até meados de 2025 apciq.ca. Na Cidade de Québec isso não ocorreu, então o crescimento da renda e a confiança do consumidor permanecem relativamente altos. Boas perspectivas de emprego (especialmente para jovens adultos) continuam a atrair locatários e compradores de imóveis.
- Tendências Populacionais: A população da CMA da Cidade de Québec era de aproximadamente 880.875 em 2023 – um aumento de 2,6% (22.275 pessoas) em relação a 2022 quebecinternational.ca. Crucialmente, quase 90% desse crescimento veio da imigração internacional quebecinternational.ca (com outros 12% provenientes de migrantes interprovinciais), já que os nascimentos permanecem muito baixos (o aumento natural representa apenas cerca de 0,9% do crescimento) quebecinternational.ca. A maioria dos novos residentes são jovens adultos: em 2023 a região ganhou mais de 11.800 residentes em idade ativa (20–64) e 3.250 pessoas com idades entre 15–24 anos quebecinternational.ca. Isso impulsionou a demanda por moradias, escolas e serviços. A coesão social da cidade e o baixo índice de criminalidade a tornaram atraente para famílias e recém-chegados. No entanto, projeções demográficas mostram que esse crescimento provavelmente não continuará nos níveis atuais. A política provincial está reduzindo as metas de imigração, e até mesmo dados nacionais apontam que o crescimento populacional de Québec praticamente parou no segundo trimestre de 2025 desjardins.com. Enquanto isso, a população está envelhecendo rapidamente. Até 2030, a idade mediana na Cidade de Québec aumentará consideravelmente, então a demanda por unidades menores e moradias para aposentados irá crescer.
- Atividade de Construção: Para acompanhar a demanda, tanto o setor público quanto o privado estão ampliando a construção. Incorporadoras estão liderando em licenças para novos loteamentos e complexos multifamiliares. Economistas da Québec International esperam que os lançamentos aumentem cerca de 10% em 2025 desjardins.com, especialmente em projetos de aluguel dedicado e condomínios de médio porte. O plano habitacional do governo federal (por exemplo, reembolso do GST/HST para novos aluguéis) e incentivos municipais visam acelerar esse processo. Por exemplo, anúncios recentes incluem o financiamento de dezenas de projetos de uso misto e esquemas de aluguel acessível. No entanto, a oferta continua restrita porque a liberação de terrenos e a concessão de licenças levam tempo. A escassez de moradias de entrada (studios, unidades de 1 quarto) sugere um descompasso de mercado: muitos construtores focam em condomínios de alto padrão, deixando uma lacuna na base.
- Desenvolvimento Urbano: O planejamento de uso do solo de longo prazo está evoluindo para acomodar o crescimento. A cidade e a província estão investindo em grandes infraestruturas que influenciarão os padrões imobiliários. Notavelmente, Québec está projetando um bonde/tramway de 19 km (“TramCité”) ligando Cap-Rouge e Sainte-Foy (a oeste da cidade), passando pelo centro e Saint-Roch até Charlesbourg cdpqinfra.com. Este projeto visa explicitamente “acelerar o desenvolvimento imobiliário” ao longo do corredor cdpqinfra.com. Outros planos municipais envolvem adensamento e ocupação de vazios urbanos nos bairros centrais, e preservação de cinturões verdes na Île d’Orléans para conter a expansão desordenada. Essas iniciativas vão moldar onde ocorrerá o crescimento residencial e comercial, provavelmente valorizando áreas ao longo das principais rotas de transporte público.
Política & Ambiente Regulatório
Política Monetária: Os cortes na taxa do Banco do Canadá em 2025 (de 5% para 3,25% até setembro) estão reduzindo os custos de empréstimos em todo o país canadianrealestatemagazine.ca. Os tomadores de empréstimos em Québec City estão prestes a se beneficiar: hipotecas variáveis se ajustam rapidamente, e espera-se que as taxas fixas caiam no final de 2025 desjardins.com. Taxas mais baixas devem sustentar a compra de imóveis em 2026, embora analistas alertem que os rendimentos globais dos títulos podem limitar o quanto as taxas fixas realmente podem cair (conforme observado pelo Desjardins) desjardins.com. No geral, o afrouxamento da política deve sustentar a demanda, mesmo com as regras de teste de estresse hipotecário ainda em vigor.
Política de Imigração: No lado regulatório, os recentes retrocessos na imigração de Québec (menos vistos de estudante/trabalho) são um obstáculo. Nacionalmente, a imigração impulsionou quase todo o crescimento populacional em 2025 (pela primeira vez) desjardins.com. Québec sinalizou planos para apertar as metas, o que vai reduzir o fluxo para Québec City. Isso pode desacelerar a demanda habitacional de longo prazo em relação às projeções anteriores. Os planejadores devem se ajustar: por exemplo, projetos voltados para recém-chegados (moradia estudantil, apartamentos de entrada) podem precisar ser reavaliados se a demanda se estabilizar.
Política Habitacional: Não há novas regras provinciais importantes direcionadas diretamente ao mercado imobiliário (por exemplo, ainda não há imposto para compradores estrangeiros), mas tanto Ottawa quanto Québec estão buscando a acessibilidade à moradia. As medidas incluem subsídios para aluguéis acessíveis e incentivos para conversões (de escritórios para moradias). Por exemplo, o novo reembolso do governo federal sobre o GST/HST para novas unidades de aluguel desjardins.com e os programas de Québec para habitação de baixa renda visam aliviar a pressão. Ao mesmo tempo, as regulamentações de aluguel estão evoluindo: o tribunal de habitação de Québec normalmente permite aumentos de aluguel em torno de 3–4% (média anual recente ~3,8%), e há pressão política por controles mais rígidos se a acessibilidade piorar. Novos códigos de construção (eficiência energética) e regras ambientais aumentarão os custos de desenvolvimento. No geral, mudanças nas políticas vão adicionar oferta lentamente, mas acessibilidade continua sendo um grande desafio, conforme descrito por analistas desjardins.com.
Perspectivas & Projeções (2025–2030)
Olhando para frente, a maioria dos especialistas espera que o mercado de Québec City permaneça firme, mas moderando nos próximos 5 anos. No curto prazo (2025–2026), projeta-se que os preços permaneçam em níveis recordes. A Desjardins prevê que, com oferta limitada e demanda reprimida, os preços das moradias continuarão subindo (embora mais lentamente) até 2026 desjardins.com. O banco prevê uma recuperação modesta na construção para 10% acima de 2024, o que deve ajudar a estabilizar o estoque, mas alerta que a acessibilidade será prejudicada sem um aumento dramático na oferta desjardins.com desjardins.com.
No final da década de 2020 (2027–2030), o cenário se ramifica. Pelo lado positivo, se o bonde e outros projetos de infraestrutura forem construídos conforme planejado, eles podem impulsionar a revitalização de áreas subutilizadas e criar novos distritos (valorizando os imóveis nessas regiões). Uma economia estável em Québec, com indústrias diversificadas, deve continuar atraindo trabalhadores e famílias a longo prazo. A manutenção de taxas de juros baixas (em relação ao histórico) também pode incentivar alguns compradores. No setor multifamiliar, a continuidade dos aluguéis apertados e incentivos fiscais sugerem que os incorporadores continuarão construindo apartamentos, tornando o aluguel uma oportunidade atraente para investidores.
No entanto, existem riscos significativos. Uma desaceleração adicional na imigração pode fazer com que o crescimento populacional se estabilize, reduzindo a demanda futura; de fato, as projeções para Québec agora apontam para uma população quase estagnada até 2030 desjardins.com. Qualquer ressurgimento da inflação ou uma mudança nas taxas de juros globais pode enfraquecer a demanda ou provocar correções de preços. Tensões geopolíticas (novas tarifas ou barreiras comerciais) podem atingir as indústrias exportadoras de Québec e enfraquecer o mercado de trabalho. Do lado da oferta, se os incorporadores construírem em excesso nos segmentos de aluguel ou condomínio ao mesmo tempo em que a demanda dos compradores muda, isso pode temporariamente aumentar as vagas ou desacelerar os ganhos de aluguel – especialmente em áreas periféricas. Por fim, mudanças na política urbana (por exemplo, novos controles de aluguel ou regras ambientais mais rígidas) podem alterar a lucratividade para proprietários e incorporadores.
As oportunidades de mercado estão nos setores de aluguel e multifamiliar (onde a demanda é incessante), assim como em bairros pouco visados e prontos para reurbanização (o centro de Québec e Saint-Roch renasceram nos últimos anos). A perspectiva do bonde e de outras melhorias no transporte pode abrir novas zonas para investimento. Por outro lado, os desafios incluem o aumento dos custos de construção (materiais e mão de obra), a diminuição da acessibilidade para compradores de renda média e a possível estagnação se muitas casas continuarem fora do alcance.
Em resumo, 2025 provavelmente será lembrado como um pico no boom da Cidade de Québec, mas não necessariamente como uma bolha. Os preços e as vendas estão em níveis excepcionais devido à oferta restrita e à forte demanda apciq.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. O crescimento futuro tende a se moderar, com algum alívio à medida que mais unidades entram no mercado e a demografia muda. Ainda assim, mesmo até 2030, espera-se que a Cidade de Québec supere muitos mercados norte-americanos graças à sua economia sólida e planejamento focado. Compradores e investidores devem ficar atentos a sinais de excesso de oferta ou mudanças de política, mas, no geral, os fundamentos de longo prazo do mercado permanecem favoráveis – um mercado de trabalho resiliente, atratividade contínua para migrantes (ainda que mais lenta) e investimento urbano deliberado.
Fontes: Relatórios habitacionais QPAREB apciq.ca apciq.ca; Estudos Econômicos Desjardins desjardins.com desjardins.com; Relatório do Mercado de Aluguel da CMHC assets.cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca; Pesquisa CBRE Québec City cbre.ca; Estudo demográfico Québec International quebecinternational.ca quebecinternational.ca; Previsões da Canada Mortgage & Housing (CMHC); Boletins econômicos do governo de Québec cdn-contenu.quebec.ca; Análises imobiliárias e de notícias apciq.ca canadianrealestatemagazine.ca cdpqinfra.com globalpropertyguide.com.
