- Cijene kuća u Melbourneu naglo rastu. Domain i KPMG predviđaju rast od oko 6%–7% u 2025.–26., što će podići srednju cijenu kuće na oko 1,1 milijun dolara abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. KPMG posebno predviđa rast cijena kuća u Melbourneu za +6,6% i stanova za +7,1% u 2026. godini australianpropertyupdate.com.au. Na nacionalnoj razini, analitičari (Domain, CoreLogic) očekuju rast cijena od oko 4–5% godišnje kako se kamatne stope budu smanjivale abc.net.au kpmg.com.
- Stanovništvo i migracije potiču potražnju. Victoria je premašila 7 milijuna stanovnika do 2025. godine id.com.au, a 75% rasta dolazi iz inozemnih migracija id.com.au. Melbourne je posljednjih godina bio najbrže rastući glavni grad Australije, a snažna neto migracija (stotine tisuća godišnje) dodaje desetke tisuća novih kućanstava. Istovremeno, mnogi Australci sele iz glavnih gradova u regionalna područja: regija Geelong u Victoriji sada je na prvom mjestu po neto unutarnjoj migraciji upmove.com.au openagent.com.au. Ovaj demografski zamah potiče potražnju za stanovanjem u Melbourneu i okolnim regijama.
- Ponuda ostaje ograničena unatoč novoj izgradnji. Stambeni kapaciteti u Victoriji teško prate potražnju. Građevinske dozvole su na rekordno niskim razinama, a završetak novih stambenih jedinica znatno zaostaje za potrebama propertyupdate.com.au kpmg.com. KPMG procjenjuje da će se na nacionalnoj razini graditi samo oko 160.000 novih stambenih jedinica godišnje (30% ispod ciljeva) kpmg.com. U Victoriji su u tijeku reformski planovi, ali trenutačne dozvole ne zadovoljavaju predviđenu potražnju od oko 98.000 dodatnih domova potrebnih godišnje diljem Australije. Nedostatak ponude održava visoke najamnine i cijene: australske najamnine porasle su za oko 7,8% u 2023., a čak i uz niži rast sada (~4–5% u 2025.) tržište najma ostaje vrlo ograničeno kpmg.com kpmg.com.
- Kamatne stope i pristupačnost. Visoke kamatne stope (4,1–4,35% krajem 2024.) smanjile su mogućnost zaduživanja, osobito za kupce prve nekretnine, ali smanjenja su već započela. RBA je smanjila kamatnu stopu za 50 bp u 2025. abc.net.au, a tržišna očekivanja sugeriraju dodatnih ~80–85 bp smanjenja do sredine 2026. To je “poboljšalo raspoloženje kupaca” kpmg.com i podiglo prognoze. Stručnjaci upozoravaju da je “najveći izazov” za kupce pred vratima, ali niže stope trebale bi potaknuti potražnju u 2025.–26. abc.net.au kpmg.com. Pristupačnost i dalje usmjerava potražnju prema skromnijim domovima: analitičari očekuju da će stanovi i urbane kuće nadmašiti obiteljske kuće kao povoljnije ulazne opcije australianpropertyupdate.com.au.
- Vladine politike za poticanje ponude. Izjava o stanovanju Vlade Viktorije (2024.–34.) postavlja ambiciozan cilj od 800.000 novih domova u deset godina vic.gov.au. Ključne mjere uključuju reformske promjene u planiranju radi ubrzanja odobrenja i poticaje za izgradnju. Posebno su proširene olakšice na porez na promet nekretnina: stanovi, gradske kuće i jedinice kupljene “na papiru” sada uživaju 100% oslobođenje od poreza na vrijednost izgradnje premier.vic.gov.au vic.gov.au (što kupcima štedi oko 25.000 USD na prosječan stan od 620.000 USD premier.vic.gov.au). Kupci prve nekretnine dobivaju 10.000 USD poticaja za nove domove, a financira se 50 novih zona “vlak & tramvaj” za poticanje razvoja uz prijevoz premier.vic.gov.au. Porez na prazna stambena zemljišta (trenutno dodatnih 1%–3%) i dalje je na snazi kako bi se obeshrabrilo držanje praznih domova, a primjenjuju se i dodatni porezi za strane kupce (porez na promet nekretnina +7%–8%). Buduća porezna reforma (npr. zamjena poreza na promet nekretnina porezom na zemljište) je predmet rasprave, ali još nije donesena.
- Izgledi za ulaganja: prilike i rizici. Uz rast cijena i prinosa, mnogi su investitori zainteresirani, ali preporučuje se oprez. Prilike: Unutarnja i srednja prstenasta predgrađa Melbournea (posebno blizu nove infrastrukture) očekuje se da će nadmašiti ostale, jer nude pogodnosti i u kratkoj su ponudi propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. Nova područja na rubu Melbournea (nova greenfield područja poput Clyde South) imaju državne planove razvoja za 13.200 domova premier.vic.gov.au. U regionalnoj Victoriji potražnja za pristupačnim stanovanjem je jaka: Geelong i Mornington Peninsula (velika neto migracija) te gradovi za putnike poput Ballarata, Bendiga i Sheppartona imaju koristi od preusmjerene potražnje openagent.com.au propertyology.com.au. Kvalificirani radnici i obitelji sele se prema van zbog načina života i cijena. Rizici: Rast kamatnih stopa (ako se smanjenja zaustave), prevelika ponuda stanova i promjene politika mogu usporiti tržišta. Viši porezi na zemljište u Victoriji (npr. niski prag za porez na zemljište od 50.000 dolara) smanjili su aktivnost investitora openagent.com.au, a nagli porast ponude najma i stanova početkom 2024. sugerira oprez. Makro rizici uključuju globalne šokove (trgovinske napetosti) i svaki preokret migracija. Investitori bi se trebali usredotočiti na lokacije sa snažnim lokalnim temeljima (zaposlenost, infrastruktura) i izbjegavati područja koja su već prezasićena (neki postojeći stambeni kompleksi).
- Stambeni vs komercijalni. Stambeni: Nakon pada na nacionalnoj razini 2022.–24., vrijednosti kuća u Viktoriji počele su se oporavljati. CoreLogic navodi da je Melbourne bio među najslabijim tržištima u 2024. (sada “treći najjeftiniji” među glavnim gradovima) abc.net.au, ali su se prognoze poboljšale s popuštanjem kamatnih stopa. I kuće i stanovi trebali bi dosegnuti nove vrhunce; Domain predviđa da će medijan cijene kuća u Melbourneu doseći 1,1 milijun dolara do sredine 2026. abc.net.au. Komercijalni: Tržište uredskih prostora u Melbourneu još se oporavlja. Praznine u CBD-u su vrlo visoke (~18% krajem 2024. cbre.com.au), ali je neto apsorpcija postala pozitivna u prvom tromjesečju 2025. nakon izlaska velikog najmoprimca. U sljedećih nekoliko godina ne očekuje se značajna nova ponuda uredskih prostora (pipeline je ~66% ispod prosjeka) cbre.com.au, pa bi vrhunski uredi mogli stabilizirati kako se “povratak u urede” ubrzava assets.kpmg.com assets.kpmg.com. Maloprodaja u Viktoriji jača: u prvom tromjesečju 2025. maloprodaja u Viktoriji porasla je za 1,9% cbre.com.au. Povećava se broj posjetitelja i potrošnja (turizam i studenti se vraćaju), a investitori kupuju (npr. Northland SC prodan za 385 milijuna dolara) cbre.com.au. Industrijski sektor (skladišta, logistika) i dalje je vrlo zategnut: praznine oko 2,7% na nacionalnoj razini assets.kpmg.com, iako KPMG očekuje da će rast najamnina usporiti kako novi projekti budu dolazili na tržište assets.kpmg.com. Općenito, prinosi na komercijalne nekretnine su se stabilizirali, uz određeno smanjenje prinosa u prigradskoj maloprodaji i blago povećanje prinosa na vrhunske urede u CBD-u cbre.com.au.
- Regionalne razlike unutar Viktorije. Melbourne naspram regije: Melbourne pokreće tržište države, ali i regionalni gradovi su važni. Očekuje se da će unutarnja i srednja predgrađa Melbournea (npr. ona blizu željezničkih/tramvajskih čvorišta i unutarnjih poslovnih zona) predvoditi rast propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. Vanjska predgrađa i rubna područja s novom izgradnjom dobro će proći tamo gdje su planirani promet/infrastruktura premier.vic.gov.au. Nasuprot tome, neki regionalni centri bilježe suprotne trendove: Geelong bilježi snažnu potražnju (sada je #1 odredište interne migracije upmove.com.au), ali njegova srednja cijena (~726.000 dolara) još je ispod Melbourneove; Ballarat i Bendigo, nakon izvrsnih rezultata, mogli bi zabilježiti ravniji rast (Propertyology čak predviđa blagi pad u Ballaratu propertyology.com.au). Manji gradovi poput Sheppartona, Mildure ili Horshama zabilježili su rast od oko 3–6% u 2024. godini openagent.com.au i izgledaju pristupačno, ali kapacitet je ograničen lokalnim prihodima. Po sektorima, 2025. obećava “pobjednike” u područjima za životni stil/selo i koridorima rasta, dok su “zaostali” stanovi u centru grada (već skupi i sa sporijom migracijom investitora) openagent.com.au propertyology.com.au.
Analiza i kontekst
Nedavni i predviđeni trendovi cijena
Nakon višegodišnjeg procvata, tržište nekretnina u Victoriji ohladilo se 2022.–24. zbog visokih kamatnih stopa. CoreLogic podaci pokazuju da su vrijednosti nekretnina u Victoriji pale za otprilike 2–3% u 2024. (regionalna Victoria −2,7%, Melbourne −3,0%) openagent.com.au. Međutim, najamnine su naglo porasle (najamnine u Victoriji porasle su gotovo 8% na godišnjoj razini) jer je slobodnih stanova ostalo izuzetno malo. S obzirom na zaokret RBA, prognoze su revidirane naviše. Domainovo izvješće za lipanj 2025. predviđa rast cijena u Melbourneu za 6% u financijskoj godini 2025.–26. do medijana od oko 1,1 milijun dolara abc.net.au. KPMG-ova prognoza iz lipnja 2025. slično predviđa snažan rast: cijene kuća u Melbourneu +6,5% u 2025. i +6,6% u 2026. (stanovi +3,6% i +7,1%) kpmg.com australianpropertyupdate.com.au. Na nacionalnoj razini, KPMG predviđa +4,9% za kuće u 2025. (+4,5% u 2026.) i +4,5% (do +5,1%) za stanove kpmg.com. CoreLogicov nacionalni pregled za 2024. zabilježio je da je Melbourne pao na treći najjeftiniji glavni grad zbog pada tržišta abc.net.au, ali analitičari sada očekuju brzi oporavak. I drugi prognozeri (npr. Deloitte, Oxford Economics) sada predviđaju rast cijena australskih nekretnina od oko 4–6% godišnje do 2026.U komercijalnom sektoru, cijene su se ponašale drugačije. Uredima u CBD-u Melbournea vrijednosti su pale kako je stopa nepopunjenosti skočila (na ~18% do kraja 2024. cbre.com.au), ali početak 2025. donosi znakove stabilnosti: nema novih velikih tornjeva (5-godišnja ponuda ~66% ispod trenda cbre.com.au) i najamnine za vrhunske prostore lagano rastu. KPMG napominje da “vrijednosti ureda pokazuju znakove stabilizacije početkom 2025.” za najkvalitetniju imovinu assets.kpmg.com. Maloprodajne nekretnine u Melbourneu jačaju; promet u Q1 2025. porastao je za 1,9% cbre.com.au i broj posjetitelja raste kako se potrošači vraćaju u centre. Industrijski sektor i dalje je izuzetno snažan: povijesno niska nepopunjenost (~2–3%) počela je lagano rasti kako završavaju novi veliki projekti, ali ukupni rast najamnina će se “stabilizirati”, a ne srušiti assets.kpmg.com.
Faktori potražnje i ponude
Rast stanovništva i migracije: Nagli rast stanovništva Victorije glavni je pokretač potražnje. Država je porasla za ~1,8% (do ožujka 2025.) id.com.au, brže od većine zemlje, dosegnuvši 7 milijuna stanovnika id.com.au. Melbourne je posebno privukao rekordan priljev domaćih i međunarodnih migranata. Tijekom 2023.–24. neto inozemna migracija u Australiju iznosila je ~316.000 (prethodne godine 494.000) id.com.au, što je uglavnom zadovoljilo potražnju u Melbourneu. Istovremeno, australski gradovi “izvoze” ljude: tijekom 2023.–24. preseljenja iz glavnih gradova u regije skočila su za ~10,5% upmove.com.au, a Geelong (Vic) se istaknuo kao vodeća destinacija upmove.com.au. To dodatno povećava potražnju za regionalnim stanovanjem.
Izgradnja i zemljište: Ponuda nije pratila potražnju. Gradnja novih domova u Victoriji dosegla je vrhunac prije COVID-a, ali je od tada pala: odobrenja za gradnju su na povijesno niskim razinama propertyupdate.com.au. Visoki troškovi (materijala, rada), inflacija i lokalni propisi zaustavili su mnoge projekte. Promjene u zoniranju i planiranju u 2024.–25. (npr. ublažavanje nekih pravila o visini, dizajnerski kodeksi) trebale bi pomoći, ali treba vremena za provedbu. Nova Stambena izjava obećava 800.000 domova do 2034. i brža odobrenja vic.gov.au. U međuvremenu, mnogi projekti urbane popune suočavaju se s preprekama, pa će većina rasta ponude u bliskoj budućnosti dolaziti iz novih predgrađa (npr. Clyde, Donnybrook). Ovo trajno nedovoljno snabdijevanje razlog je zašto, čak i uz umjeren rast stanovništva, cijene i najamnine rastu.
Kamatne stope i kreditiranje: Nakon agresivnih povećanja, RBA je pauzirao i preokrenuo smjer 2025. Niže stope poboljšavaju pristupačnost hipotekarnih kredita: svako smanjenje od 25 bp može povećati kupovnu moć kupaca za oko 5%. Analitičari se slažu da će očekivana smanjenja stopa (na ~3,60% do 2026.) ponovno potaknuti potražnju. Međutim, vrlo visoke prethodne stope “izbacile su neke kupce s tržišta”, posebno one koji prvi put kupuju. Zbog pritiska na pristupačnost, sve više kupaca gleda na višestambene jedinice (niže cijene) umjesto na tržište kuća. Pravila o servisiranju hipoteka (prudenicijalna ograničenja na otplate) i dalje će štititi od pregrijavanja tržišta.
Ekonomski rast i zaposlenje: Očekuje se ubrzanje gospodarstva Victorije: proračun države za 2025.–26. predviđa rast BDP-a od oko 2,5% budget.vic.gov.au. Nezaposlenost je niska (~3,9% sredinom 2025.), ali se očekuje da će porasti prema 5–6% do 2026. (osnovni scenarij RBA rba.gov.au). Ipak, tržište rada ostaje napeto, što podupire prihode kućanstava. Ulaganja u infrastrukturu (Big Build) i digitalno gospodarstvo osiguravaju radna mjesta. Snažno gospodarstvo podupire potražnju za nekretninama, ali ako rast znatno uspori, to bi moglo umanjiti rast cijena.
Investicijske prilike i rizici
Prilike: Analitičari ističu da metro Melbourne nudi određene vruće točke. Središnje i srednje četvrti: područja blizu javnog prijevoza (unutarnje četvrti, srednji prsten) su strukturno tražena i nedovoljno opskrbljena propertyupdate.com.au. Koridori rasta: Greenfield područja poput Clyde South (jugoistok) i Tarneit/Newport (zapad) imaju planirana ulaganja i nove željezničke linije, što obećava priljev stanovništva premier.vic.gov.au. Regionalna središta: Geelong (jeftin u odnosu na Melbourne), Bendigo, Ballarat i gradovi sa snažnom zaposlenošću privlače investitore, osobito zbog viših prinosa od najma i potencijala za kapitalnu dobit openagent.com.au propertyology.com.au. Neka specifična tržišta (obalni ili gradovi orijentirani na pogodnosti poput Mansfieldea, Bairnsdalea openagent.com.au openagent.com.au) također privlače kupce koji traže životni stil ili rast vođen turizmom. Komercijalno, logističke/industrijske nekretnine ostaju privlačne kako e-trgovina raste; industrijske najamnine u Melbourneu i dalje su iznad razina prije pandemije. Maloprodaja na jakim lokacijama (susjedske trgovine, dobro pozicionirani trgovački centri) trebala bi nastaviti oporavak kako potrošnja raste.
Rizici: S druge strane, tu su i stalno visoke kamatne stope (ako inflacija potraje) koje smanjuju pristupačnost. Neočekivano usporavanje gospodarstva smanjilo bi migracije i potražnju. Prekomjerna izgradnja je zabrinjavajuća u nekim segmentima: primjerice, postoji skup novih stambenih tornjeva u CBD-u Melbournea i unutarnjem sjeveru – ako potražnja kupaca oslabi, cijene bi tamo mogle stagnirati. Stroži kreditni standardi (npr. strože provjere kreditne sposobnosti, strah od negativnog kapitala) mogli bi banke učiniti opreznijima. Što se tiče vladinih politika, glavni rizik je politička promjena – buduća vlada bi mogla ukinuti poticaje (npr. ponovno uvesti porez na promet nekretnina za kupnju na planu, promijeniti pravila o porezu na zemljište). Na kraju, makroekonomski faktori poput globalne recesije ili trgovinskog rata mogli bi ograničiti tržište nekretnina povećanjem nezaposlenosti ili smanjenjem kapitalnih tokova.
Vladine politike i infrastruktura
- Porezi i poticaji: Victoria zadržava progresivni porez na promet nekretnina (doseže ~6–7% cijene za kuće). Međutim, nedavni proračuni su značajno smanjili porez na nove stanove/kuće u nizu (off-the-plan) – olakšice za 2024./25. su udvostručene i produžene do 2026. premier.vic.gov.au. Kupci prve nekretnine dobivaju 10.000 dolara poticaja za nove domove (što efektivno smanjuje porez na promet) vic.gov.au. Porez na prazno stambeno zemljište (1–3% vrijednosti) primjenjuje se na nekorištene domove, a dodatni porez za strane kupce (+7% poreza) odnosi se na inozemne kupce (s ciljem smanjenja potražnje). Nije provedeno potpuno ukidanje poreza na promet nekretnina (za razliku od nekih rasprava o porezu na zemljište), ali vlada prati pristupačnost stanovanja.
- Izjava o stanovanju i reforma planiranja: Nova izjava o stanovanju (2024.–34.) identificira pet ključnih područja: reforma planiranja, koordinacija infrastrukture, financijski poticaji, inovacije i socijalno stanovanje vic.gov.au. Cilj od 800.000 novih stambenih jedinica zahtijevat će velike promjene u politici: brže postupke izdavanja dozvola, prenamjenu zemljišta za veću gustoću uz prometnice i podršku za build-to-rent modele. Neke reforme su već u tijeku (npr. pojednostavljenje dozvola, suzbijanje naknada za developere), ali većina je dugoročna. Lokalne vlasti također preispituju zone kako bi omogućile više višestambenih projekata u srednjim predgrađima.
- Ulaganja u infrastrukturu: Trenutni prometni projekti oblikovat će potražnju u predgrađima. Metro tunel (proširenje željeznice Frankston–Sunbury) i Suburban Rail Loop (istok) povećavaju kapacitet javnog prijevoza u zonama rasta. Nove ceste i obilaznice (npr. Toorourrong Road) poboljšavaju pristup nekim periurbanim područjima. Proširenje zračne luke Melbourne i nove teretne veze potaknut će razvoj sjeverozapada Melbournea. Ove infrastrukturne linije često postaju razvojni koridori – primjerice, vladinih 24 milijuna dolara za planove “Train & Tram Zone” ima za cilj potaknuti stanogradnju oko 50 željezničkih čvorišta premier.vic.gov.au. Potrebno je pažljivo praćenje: područja predviđena za velike infrastrukturne nadogradnje često privlače špekulativni interes.
Regionalne i prigradske razlike
Tržište u Victoriji nije homogeno. Unutar Melbournea, unutarnja i srednja prigradska naselja (Port Phillip, Yarra, Boroondara, Monash itd.) imaju ograničenu količinu zemljišta, ali snažnu potražnju vlasnika, pa se očekuje rast cijena (posebno kako se dodaje infrastruktura u blizini). Vanjska predgrađa imaju veću ponudu i stoga sporiji rast, osim ako ne dobiju dodatne sadržaje. Rubna urbana područja s novim planiranim naseljima (Clyde South, Toolern, Plumpton) brzo će rasti, ali s niske početne razine – ta tržišta ovise o tome kada se zemljišta puste u prodaju i kada se izgrade sadržaji.
Regionalna Viktorija: Prije 2025., samo je nekoliko regionalnih tržišta nadmašilo ostale. Istaknuti analitičar (Property Mavens) kaže da glavni regionalni centri (Geelong, Ballarat, Bendigo, Mornington Peninsula) bilježe obnovljen interes kupaca openagent.com.au, potaknut pristupačnošću i prinosima od najma. Međutim, OpenAgent napominje da su visoki porezi na zemljište za investitore doveli do toga da su mnogi prodali nekretnine za iznajmljivanje u 2023., što je privremeno snizilo vrijednosti openagent.com.au. NAB-ovo ažuriranje upozorava da bi rast u regijama mogao ostati slab i 2025. zbog trajnog opreza i velike ponude openagent.com.au. Ipak, niske stope slobodnih nekretnina (često <1,5%) pružaju osnovnu podršku. Neki manji gradovi (npr. Shepparton, Mildura, Horsham, Bairnsdale, Mansfield) imaju džepove snažnih temelja (npr. Sheppartonova poljoprivredna ekonomija, pristupačnost stanovanja u Milduri) i bilježe rast cijena od 3–6% u 2024. openagent.com.au. Za investitore, predgrađa poput Geelong West i Spring Gully (Bendigo) ističu se kao područja s potencijalom zbog novih razvojnih projekata i privlačnosti načina života openagent.com.au openagent.com.au.
Mišljenja stručnjaka i prognoze
Vodeći ekonomski stručnjaci za nekretnine i tvrtke postali su optimistični prema Viktoriji. Glavna ekonomistica Domaina, Nicola Powell, napominje da će “cijene u Sydneyu i Melbourneu predvoditi rast” u sljedećoj godini abc.net.au. Upozorava da će to biti “suočavanje sa stvarnošću” za kupce prve nekretnine, s time da će rast usporiti samo blago nakon što kamatne stope padnu abc.net.au. Domain predviđa da će medijan cijena u Melbourneu dosegnuti 1,1 milijun dolara do lipnja 2026. (+6%) abc.net.au, te očekuje rekordne vrijednosti za stanove. Dr. Brendan Rynne iz KPMG-a također vidi Melbourne na vrhu ljestvice rasta za 2026.: kuće +6,6%, stanovi +7,1% australianpropertyupdate.com.au. To pripisuju oporavku Melbournea (nakon dugotrajnog pada) i snažnoj potražnji zbog inozemnih migracija, napominjući da su cijene u Melbourneu još uvijek niže nego u Sydneyu australianpropertyupdate.com.au. KPMG upozorava da će rast cijena usporiti samo blago u 2026. jer niže kamatne stope i poboljšana ponuda uravnotežuju potražnju australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.
Nasuprot tome, neki prognozeri ostaju skeptični. Specijalizirana tvrtka Propertyology naziva Viktoriju “najlošije izvedenom državom” u posljednjih pet godina i očekuje da će njezina tržišta zaostajati propertyology.com.au. Predviđaju stagnaciju ili čak pad cijena u nekim regionalnim gradovima (npr. Ballarat -3% do -7% u 2025. propertyology.com.au). Ovo gledište ističe rizike: promjene politika (povećanje poreza na zemljište), povlačenje investitora i mogućnost da će dugotrajno usporavanje Viktorije potrajati i u 2025. Investitori bi stoga trebali odvagnuti ova mišljenja, uravnotežujući optimistične projekcije s oprezom zbog makroekonomskih i lokalnih izazova.
Usporedno (nacionalni i globalni trendovi)
Australija u odnosu na druge države: Na nacionalnoj razini, Brisbane, Adelaide i Perth bilježe snažniji oporavak od Melbournea u posljednje vrijeme. Zapravo, KPMG-ovi podaci za sredinu 2025. pokazuju da su cijene kuća u Perthu porasle za +10% (u šest mjeseci), dok su u Melbourneu porasle samo za +2,8% kpmg.com (iako Melbourne nadoknađuje s +6,5% u cijeloj godini). Adelaide i Brisbane također su zabilježili rast od 5–8% u 2025. godini. NSW (Sydney) je i dalje skuplji, ali mu rast usporava; KPMG očekuje rast cijena kuća u Sydneyu od +4,2% u 2026. u odnosu na 6,6% za Melbourne australianpropertyupdate.com.au. Općenito, stručnjaci kažu da će viktorijanska tržišta predvoditi oporavak nakon što su ranije bila među najsporijima.
Globalni kontekst: Globalno, tržišta nekretnina suočavaju se sa sličnom dinamikom: godine brzog rasta (2020.–21.) zamijenjene su stagnacijom ili korekcijom kako su središnje banke podizale kamatne stope. Mnoge zemlje bilježe nestašicu ponude u ključnim sektorima i zaokret prema nižim stopama u 2025. jll.com. Usluge nekretnina poput JLL-a i PwC-a napominju da će se investitori morati usredotočiti na kvalitetnu imovinu (novije zgrade, zelene značajke) i biti oprezni zbog zastarijevanja jll.com. U gradovima poput Londona, New Yorka i drugih, cijene stanova su relativno stabilne jer pristupačnost postaje problem. Iskustvo Australije je usporedivo: inflacija je dosegla vrhunac i očekuju se smanjenja kamatnih stopa, što bi trebalo podržati rast cijena (kao u SAD-u gdje JPMorgan predviđa +3% u 2025. jpmorgan.com). Međutim, ono što je jedinstveno za Australiju (i Victoriju) jest vrlo velika ovisnost o migracijama za potražnju za stanovanjem; globalna neizvjesnost (trgovinski ratovi, geopolitika) stoga bi mogla više utjecati na naše tržište kroz usporavanje migracija.
Globalni izgledi: Na komercijalnoj strani, globalna istraživanja CRE (JLL) ističu da će nestašica ponude u poželjnim sektorima (poput logistike i stanovanja) potrajati i u 2025. jll.com, te da će investitori preferirati prilike u ranoj fazi ciklusa (prednost “ranog ulaska može doseći vrhunac” u 2025.) jll.com. Ovo je u skladu s situacijom u Victoriji: sektori poput industrije/logistike i dalje su u nestašici i mogli bi ostvarivati premije. U međuvremenu, prijelazni sektori (uredi, maloprodaja) se stabiliziraju.
U sažetku, očekuje se da će tržište nekretnina u Victoriji 2025.–26. doživjeti ponovni rast, ali s neujednačenim napretkom. Očekuje se da će se metropolitanski Melbourne (posebno unutarnja/srednja predgrađa) snažno oporaviti, potaknut rastom stanovništva i povoljnim politikama abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Regionalna tržišta će imati koristi od prelijevanja potražnje, iako bi neka manja mjesta mogla zabilježiti samo umjerene poraste dok se ponuda ne izjednači. Komercijalne nekretnine pokazuju oprezan napredak – uredi i maloprodaja se oporavljaju od pandemijskih minimuma, a industrijski sektor ostaje snažan. Ključni utjecaji bit će politika RBA (kretanje kamatnih stopa), migracijski trendovi i vladine reforme za povećanje ponude stanova. Za investitore i kupce nekretnina, 2025. donosi prilike u “novom valu” predgrađa Victorije, ali i rizike koji zahtijevaju pažljivu analizu i praćenje stručnih prognoza abc.net.au openagent.com.au.
Izvori: Vladini podaci (ABS), industrijske analize (Domain, CoreLogic, KPMG, CBRE, NAB) i stručne analize abc.net.au assets.kpmg.com premier.vic.gov.au kpmg.com australianpropertyupdate.com.au openagent.com.au. Ovo uključuje izvješća specifična za Victoriju i nacionalne/globalne prognoze tržišta kako bi se osigurao sveobuhvatan pregled.
