Ključne činjenice
- Rast cijena nekretnina: Tijekom ljeta 2025. CMA grada Québeca zabilježila je rekordne cijene. Medijalna cijena obiteljske kuće dosegnula je oko 453.500 CAD u srpnju 2025. – što je skok od 21% na godišnjoj razini apciq.ca. Cijene stanova i višestambenih objekata također su porasle za otprilike 10–11% apciq.ca. Posebno, grad Québec predvodio je Kanadu s godišnjim rastom cijena nekretnina od 13,4% početkom 2025. globalpropertyguide.com.
- Obujam prodaje i ponuda: Prodaja je izuzetno visoka. Broj transakcija u srpnju 2025. bio je oko 12% veći nego godinu ranije apciq.ca, potaknut porastom prodaje obiteljskih kuća od 15% apciq.ca. Istovremeno, broj aktivnih oglasa naglo je pao. Do sredine 2025. broj dostupnih kuća bio je otprilike 28% manji nego 2024. apciq.ca, što je stvorilo ozbiljan nedostatak ponude (posebno početnih i pristupačnih jedinica). Nadmetanja su česta – oko 40% kuća prodano je za više od 5% iznad tražene cijene sredinom 2025. apciq.ca.
- Stanje na tržištu najma: Grad Québec ima jedno od najnapetijih tržišta najma u Kanadi. Prema izvješću CMHC-a, stopa slobodnih najamnina iznosila je samo 0,8% u 2024. godini assets.cmhc-schl.gc.ca – što je po povijesnim standardima zapravo “rekordno nisko”. Većina novijih najamnina brzo se iznajmljuje; čak su i predgrađa imala gotovo 0% slobodnih stanova assets.cmhc-schl.gc.ca. Kako potražnja daleko nadmašuje ponudu, prosječne najamnine su naglo porasle. Zapravo, krajem 2024. prosječna tražena najamnina za dvosobni stan u svim dijelovima grada Québeca premašila je 1.000 $ assets.cmhc-schl.gc.ca, a najamnine za nove najmoprimce porasle su za oko 12% u odnosu na prethodnu godinu. Zbog toga je pronalazak pristupačnog najma izuzetno težak.
- Komercijalni sektor: Dostupnost uredskih prostora se poboljšava. CBRE je izvijestio da je nakon negativne apsorpcije ranije, u drugom tromjesečju 2025. neto apsorpcija postala pozitivna, što je smanjilo stopu slobodnih prostora za oko 0,4 postotna boda cbre.ca. Prosječna najamnina za uredske prostore klase A u centru grada iznosi oko 16,50 $/kvadratna stopa (više od regionalnog prosjeka) cbre.ca. Ponuda prostora za podnajam također se znatno smanjila. Industrijsko tržište grada Québeca se stabilizira: najamnine su ostale čvrste, a ograničena nova ponuda uravnotežila je umjereni rast kapitalizacijskih stopa canadianrealestatemagazine.ca. Maloprodajni prostori (posebno trgovački centri s trgovinama prehrambenih proizvoda kao glavnim zakupcima) i dalje su traženi, iako točne brojke o slobodnim prostorima za ovu regiju nisu javno objavljene.
- Ekonomski i demografski kontekst: Gospodarstvo Québec Cityja je snažno i raznoliko. Nezaposlenost je niska (~4,5% u proljeće 2025.) unatoč provincijskim izazovima apciq.ca. Rast potiču poslovi u javnom sektoru, rastući tehnološki i turistički sektor te snažna društvena kohezija (drugi najveći rast BDP-a po stanovniku u Kanadi od 2001. do 2019. policyoptions.irpp.org). Stanovništvo CMA doseglo je ~880.875 u 2023. (povećanje od +22.275 ljudi) quebecinternational.ca, gotovo u potpunosti zahvaljujući imigraciji i međuprovincijskim dobitcima quebecinternational.ca. U 2023. Québec City je bio jedina veća regija u Québecu s pozitivnom neto migracijom u odnosu na Montréal i druga područja quebecinternational.ca. Međutim, demografske projekcije upozoravaju da će grad brzo stariti, a nedavne kvote za imigraciju već usporavaju rast: u drugom tromjesečju 2025. rast stanovništva Québeca pao je na nulu desjardins.com.
- Ponuda stanova i izgradnja: Općine i investitori pojačavaju izgradnju. Mnogi novi projekti, posebno višestambene zgrade za najam, su u tijeku. Pokrajinske prognoze (Desjardins) predviđaju da će broj novih stanova u cijelom Québecu porasti za oko 10% u 2025. desjardins.com (što uključuje i izgradnju u regiji Québec City). Savezne mjere poput nove GST/HST olakšice za namjenske najamnine i lokalni poticaji za razvoj namijenjeni su povećanju ponude desjardins.com. Ipak, zemljište, radna snaga i troškovi i dalje su uska grla.
- Regulatorno okruženje: Kamatne stope: Banka Kanade (BoC) je započela s popuštanjem. Do rujna 2025. referentna kamatna stopa smanjena je na ~3,25% (s 5% u 2024.) canadianrealestatemagazine.ca. Varijabilne hipotekarne stope već padaju, a očekuje se da će fiksne stope blago pasti krajem 2025. desjardins.com. Niži troškovi zaduživanja potiču kupce, ali stručnjaci upozoravaju da hipotekarne stope možda neće padati tako brzo kao referentna stopa (prinosi na obveznice također igraju ulogu) desjardins.com. Imigracija: Nova savezna i quebečka regulativa (niže kvote za privremene radnike i studente) očekuje se da će usporiti priljev migranata desjardins.com, što će rashladiti dugoročnu potražnju za stanovanjem. Stambena politika: Nema posebnog poreza za strane kupce ili promjena kontrole najamnina u Québecu, ali savezni programi za pristupačno stanovanje (i gradski planovi korištenja zemljišta) imaju za cilj ublažiti nestašicu.
- Urbanističko planiranje: Glavni gradski projekti oblikovat će tržište. Posebno, Grad Québec planira 19 km modernu tramvajsku liniju (“TramCité”) koja povezuje zapadna predgrađa (Cap-Rouge) s Charlesbourgom preko centra grada cdpqinfra.com. Ovo ulaganje u javni prijevoz izričito je namijenjeno “ubrzavanju razvoja nekretnina” i poticanju gospodarske aktivnosti u regiji cdpqinfra.com. Ostala infrastruktura (škole, ceste, poboljšanja zaštićene turističke baštine) i izmjene zoniranja za stanovanje veće gustoće također su u razmatranju.
Stambene nekretnine (2025.)
Tržište stambenih nekretnina u Québec Cityju i dalje je izrazito naklonjeno prodavateljima u 2025. godini. Ograničena ponuda i snažna potražnja podigli su cijene na nove vrhunce. Prema podacima Québec udruženja za nekretnine (QPAREB), u srpnju 2025. zabilježene su 744 prodaje kuća – što je porast od 12% u odnosu na godinu ranije apciq.ca. Najjači segment bile su obiteljske kuće (+15% prodaja), a porasla je i prodaja stanova i višestambenih objekata (prodaja +8% i +5% redom) apciq.ca. Ovaj porast dijelom je predvodilo sjeverno predgrađe, ali su sve zone (uključujući središnju aglomeraciju i južnu obalu) imale manje oglasa nego inače. Zapravo, QPAREB izvještava da je broj aktivnih oglasa pao za oko 28% u odnosu na srpanj 2024. apciq.ca.
Zbog tako male ponude, ponovno su se pojavili ratovi nadmetanja. Više od 40% ponuda u 2025. godini premašilo je traženu cijenu za 5% ili više apciq.ca. Kao rezultat toga, medijalne prodajne cijene naglo rastu. Povijesno najviša medijalna cijena za obiteljsku kuću u srpnju 2025. iznosila je oko 453.500 kanadskih dolara (porast od 21% na godišnjoj razini) apciq.ca. Prosječne prodajne cijene (za sve vrste nekretnina) također su porasle za oko 10–15%. Šire područje Québec Cityja predvodilo je Kanadu po rastu cijena početkom 2025. – daleko ispred Toronta i Vancouvera – jer su ograničena pristupačnost i niske kamatne stope usmjerile kupce na ovo pristupačnije tržište globalpropertyguide.com. Royal LePage napominje da su zadržana potražnja i oskudna ponuda učinili Québec jednim od “iznenađujuće otpornih” tržišta u Kanadi na ulasku u 2025. godinu globalpropertyguide.com.
Tržište najma: Sektor najma je još napetiji od vlasništva nad nekretninama. Podaci CMHC-a za kraj 2024. pokazuju ukupnu stopu slobodnih stanova od samo 0,8% assets.cmhc-schl.gc.ca – što je praktički nulta dostupnost. U središnjim četvrtima i mnogim predgrađima slobodnih stanova gotovo da nije ni bilo, pa stanodavci nisu imali pritisak snižavati najamnine assets.cmhc-schl.gc.ca. Posljedica je brza inflacija najamnina: do jeseni 2024. prosječna najamnina za dvosobni stan premašila je 1.000 dolara u svakom podtržištu assets.cmhc-schl.gc.ca. Najamnine za nove najmoprimce porasle su oko 12% na godišnjoj razini, znatno brže od rasta plaća. Više od 80% novih stambenih projekata u prvom tromjesečju 2025. bili su stanovi namijenjeni isključivo najmu desjardins.com, a čak i uz to povećanje ponude najamnine i dalje rastu (iako umjerenijim tempom). Stopa slobodnih stanova blago je porasla 2024. na južnoj obali (na oko 1,9%) zbog novih projekata assets.cmhc-schl.gc.ca, ali ukupno tržište i dalje je izuzetno napeto. Mnogi najmoprimci – osobito kućanstva s niskim prihodima – imaju vrlo malo opcija, što bi s vremenom moglo potaknuti pritisak za regulaciju najamnina ili izgradnju više stanova s niskom najamninom.
Poslovne nekretnine
Tržište uredskih prostora: Tržište uredskih prostora u centru Québec Cityja počinje se oporavljati. Nakon pada u razdoblju 2023.–Q1 2025. (s visokom stopom nepopunjenosti i podnajma), u Q2 2025. zabilježen je oporavak neto apsorpcije. CBRE izvještava o padu stope nepopunjenosti za 40 baznih bodova u samo jednom tromjesečju cbre.ca. Zgrade uredske klase A predvode ovaj preokret: uredski prostori klase A u centru bilježe dva uzastopna tromjesečja pozitivnog najma po prvi put od 2021. godine cbre.ca. Najamnine za vrhunske uredske prostore u prosjeku su iznosile oko $16,50/kvadratna stopa u Q2 2025. – otprilike 7% iznad regionalnog prosjeka cbre.ca. Posebno je značajno što se količina prostora za podnajam na tržištu smanjila za više od 50% na godišnjoj razini cbre.ca, što ukazuje da se neki najmoprimci ponovno odlučuju na dugoročniji najam. Investitori su također aktivniji: 2024. godine ponovno su zabilježene prodaje uredskih prostora i stabilne neto najamnine ($7–$8/kvadratna stopa u prethodnim izvještajima) canadianrealestatemagazine.ca. Sveukupno, čini se da je uredski sektor na putu postupne stabilizacije, pod uvjetom da se ekonomski uvjeti održe.
Industrijsko tržište: Industrijski sektor šireg područja Québec Cityja ostao je relativno otporan. Dostupnost je porasla samo umjereno unatoč novoj izgradnji, a aktivnost najma je stabilna. Analitičari napominju da su prinosi blago porasli u 2024. kako su se prinosi normalizirali, ali ograničena isporuka novih objekata znači da je rast najamnina nastavljen, a stope nepopunjenosti su uglavnom “normalizirane” umjesto da su naglo porasle canadianrealestatemagazine.ca. Ukratko, potražnja za skladišnim i lakim industrijskim prostorima (potaknuta proizvodnjom, logistikom i dijelom e-trgovinom) otprilike je u skladu s ponudom. Cijene zemljišta su visoke, pa su novi veliki projekti sporiji, ali se mali infill projekti brzo iznajmljuju. Sve u svemu, industrijsko tržište Québec Cityja pokazuje klasične znakove uravnoteženja ponude i potražnje – rast najamnina, stabilizaciju prinosa – i vjerojatno će ostati stabilno u bliskoj budućnosti canadianrealestatemagazine.ca.
Maloprodaja/Ostalo: Iako nisu dostupne detaljne statistike, izvještava se da su maloprodajni objekti (posebno centri s trgovinama prehrambenih proizvoda kao glavnim zakupcima) u potpunosti iznajmljeni, što odražava stabilnu potrošnju potrošača i turizam. Povijesna jezgra grada i nove turističke atrakcije pomažu održavanju prometa u maloprodaji. Prodaja etažiranih/turističkih stanova u Starom Québecu također je ostala snažna, zahvaljujući velikom broju posjetitelja (vidi Prijevoz/Infrastruktura dolje).
Dinamika tržišta i demografija
Tržište grada Québeca temelji se na općenito pozitivnim temeljnim odnosima ponude i potražnje.
- Gospodarstvo i radna mjesta: Gospodarstvo grada Québeca je raznoliko i nadmašuje mnoge pokrajinske regije. Ima veliki državni sektor (pokrajinski i savezni), rastuće tehnološke i osiguravateljske industrije te procvat turističkog/kulturnog sektora. To je dovelo do uskog tržišta rada: nezaposlenost u regiji iznosi oko 4,5% od proljeća 2025. apciq.ca, znatno ispod pokrajinskog prosjeka. Suprotno tome, regije izložene američkim carinama (npr. drvo, aluminij) bilježe gubitak radnih mjesta, što je povećalo ukupnu nezaposlenost u Québecu s 5,7% na 6,3% do sredine 2025. apciq.ca. U gradu Québecu to se nije dogodilo, pa rast prihoda i povjerenje potrošača ostaju relativno visoki. Snažne mogućnosti zapošljavanja (posebno za mlade odrasle osobe) i dalje privlače najmoprimce i kupce nekretnina.
- Trendovi stanovništva: Stanovništvo CMA grada Québeca iznosilo je oko 880.875 u 2023. – što je povećanje od 2,6% (22.275 ljudi) u odnosu na 2022. quebecinternational.ca. Ključno je da je gotovo 90% tog rasta došlo iz međunarodne imigracije quebecinternational.ca (uz dodatnih 12% iz međuprovincijskih migracija), dok su rođenja i dalje vrlo niska (prirodni prirast čini samo oko 0,9% rasta) quebecinternational.ca. Većina novopridošlih su mladi odrasli: u 2023. regija je dobila više od 11.800 radno sposobnih stanovnika (20–64) i 3.250 osoba u dobi 15–24 godine quebecinternational.ca. To je povećalo potražnju za stanovanjem, školama i uslugama. Društvena kohezija i niska stopa kriminala čine grad privlačnim za obitelji i novopridošlice. Međutim, demografske projekcije pokazuju da je malo vjerojatno da će se ovaj rast nastaviti ovim tempom. Pokrajinska politika smanjuje imigracijske ciljeve, a čak i nacionalni podaci bilježe da je rast stanovništva Québeca praktički zaustavljen u drugom tromjesečju 2025. desjardins.com. U međuvremenu, stanovništvo ubrzano stari. Do 2030. medijan dobi u gradu Québecu znatno će porasti, pa će potražnja za manjim stanovima i smještajem za umirovljenike rasti.
- Građevinska aktivnost: Kako bi se zadovoljila potražnja, i javni i privatni sektor povećavaju izgradnju. Investitori predvode po broju dozvola za nove četvrti i višestambene komplekse. Ekonomisti Québec Internationala očekuju da će broj novih gradnji porasti za oko 10% u 2025. desjardins.com, osobito u projektima namjenskih najamnina i srednje visokih kondominija. Savezni plan za stanovanje (npr. povrat GST/HST za nove najamnine) i gradski poticaji namijenjeni su ubrzanju tog procesa. Primjerice, nedavne najave uključuju financiranje desetaka projekata mješovite namjene i programa pristupačnih najamnina. Ipak, ponuda je i dalje ograničena jer oslobađanje zemljišta i izdavanje dozvola zahtijevaju vrijeme. Nedostatak početnih stanova (garsonijere, jednosobni stanovi) ukazuje na nesklad na tržištu: mnogi graditelji fokusirani su na luksuznije kondominije, ostavljajući prazninu na donjem dijelu tržišta.
- Urbanistički razvoj: Dugoročno planiranje korištenja zemljišta razvija se kako bi se prilagodilo rastu. Grad i pokrajina ulažu u veliku infrastrukturu koja će utjecati na obrasce nekretnina. Posebno, Québec projektira 19-km laganu željeznicu/tramvaj (“TramCité”) koja povezuje Cap-Rouge i Sainte-Foy (zapadno od grada) kroz centar i Saint-Roch do Charlesbourga cdpqinfra.com. Ovaj projekt izričito ima za cilj “ubrzati razvoj nekretnina” duž koridora cdpqinfra.com. Ostali gradski planovi uključuju popunjavanje i povećanje gustoće u središnjim četvrtima te očuvanje zelenih pojaseva na Île d’Orléans radi upravljanja širenjem. Ove inicijative oblikovat će gdje će se odvijati stambeni i komercijalni rast, vjerojatno povećavajući vrijednosti uz glavne prometne pravce.
Politika i regulatorno okruženje
Monetarna politika: Smanjenje kamatnih stopa Banke Kanade u 2025. (s 5% na 3,25% do rujna) smanjuje troškove zaduživanja na nacionalnoj razini canadianrealestatemagazine.ca. Zaduženici u Québec Cityju mogli bi imati koristi: varijabilne hipoteke brzo se prilagođavaju, a očekuje se da će fiksne stope padati krajem 2025. desjardins.com. Niže stope trebale bi podržati nastavak kupovine nekretnina u 2026., iako analitičari upozoravaju da bi globalni prinosi obveznica mogli ograničiti koliko nisko fiksne stope zapravo mogu ići (kako navodi Desjardins) desjardins.com. Sveukupno, ublažavanje politike trebalo bi održati potražnju, čak i dok pravila o stres-testu za hipoteku ostaju na snazi.
Imigracijska politika: S regulatorne strane, nedavna smanjenja imigracije u Québecu (manje studentskih/radnih viza) predstavljaju prepreku. Na nacionalnoj razini, imigracija je bila gotovo jedini pokretač rasta stanovništva u 2025. (prvi put) desjardins.com. Québec je najavio planove za pooštravanje ciljeva, što će ublažiti priljev u Québec City. To bi moglo usporiti dugoročnu potražnju za stanovanjem u odnosu na ranije projekcije. Planeri se moraju prilagoditi: na primjer, projekti usmjereni na novopridošlice (studentski smještaj, stanovi za početnike) možda će trebati ponovno razmotriti ako potražnja stagnira.
Stambena politika: Ne postoje značajna nova provincijska pravila koja izravno ciljaju tržište nekretnina (npr. još uvijek nema poreza za strane kupce), ali i Ottawa i Québec rade na pristupačnosti stanovanja. Mjere uključuju subvencije za pristupačne najmove i poticaje za prenamjene (uredi u stanove). Na primjer, nova federalna olakšica na GST/HST za nove najamne jedinice desjardins.com i programi Québeca za stanovanje s niskim prihodima imaju za cilj smanjenje pritiska. Istovremeno, regulacija najma se razvija: stambeni sud Québeca obično dopušta povećanja najamnina od oko 3–4% (nedavni godišnji prosjek ~3,8%), a postoji i politički pritisak za strožu kontrolu ako pristupačnost postane lošija. Novi građevinski propisi (energetska učinkovitost) i ekološka pravila povećat će troškove razvoja. Sveukupno, promjene u politici će polako povećavati ponudu, ali pristupačnost ostaje veliki izazov, kako navode analitičari desjardins.com.
Izgledi i projekcije (2025.–2030.)
Gledajući unaprijed, većina stručnjaka očekuje da će tržište Québec Cityja ostati čvrsto, ali umjerenije tijekom sljedećih 5 godina. U kratkom roku (2025.–2026.), očekuje se da će cijene ostati na rekordno visokim razinama. Desjardins predviđa da će, uz ograničenu novu ponudu i zaostalu potražnju, cijene nekretnina nastaviti rasti (iako sporije) do 2026. desjardins.com. Banka predviđa umjereni oporavak izgradnje na 10% iznad razine iz 2024., što bi trebalo pomoći stabilizaciji zaliha, ali upozorava da će pristupačnost opadati bez dramatičnog povećanja ponude desjardins.com desjardins.com.
Do kasnih 2020-ih (2027.–2030.) prognoze se granaju. S pozitivne strane, ako se tramvaj i drugi infrastrukturni projekti izgrade prema planu, mogli bi potaknuti revitalizaciju nedovoljno iskorištenih područja i stvoriti nove četvrti (što bi podržalo vrijednosti nekretnina tamo). Stabilno gospodarstvo Québeca s raznolikim industrijama trebalo bi i dalje dugoročno privlačiti radnike i obitelji. Nastavak niskih kamatnih stopa (u odnosu na povijest) također bi mogao potaknuti neke kupce. U sektoru višestambenih zgrada, stalno visoke najamnine i porezni poticaji sugeriraju da će developeri nastaviti graditi stanove, čineći najam privlačnom prilikom za investitore.
Međutim, postoje značajni rizici. Daljnje usporavanje imigracije moglo bi zaustaviti rast stanovništva, smanjujući buduću potražnju; doista, projekcije za Québec sada predviđaju gotovo stagnaciju stanovništva do 2030. godine desjardins.com. Svaki ponovni porast inflacije ili promjena globalnih kamatnih stopa mogao bi smanjiti potražnju ili izazvati korekcije cijena. Geopolitičke napetosti (nove carine ili trgovinske barijere) mogle bi pogoditi izvozne industrije Québeca i oslabiti tržište rada. Sa strane ponude, ako developeri pretjerano izgrade u segmentima najma ili stanova u trenutku kada se potražnja kupaca promijeni, to bi privremeno moglo povećati broj praznih stanova ili usporiti rast najamnina – osobito u perifernim područjima. Konačno, promjene urbane politike (npr. nova kontrola najamnina ili stroža ekološka pravila) mogle bi promijeniti profitabilnost za vlasnike i developere.
Tržišne prilike leže u sektoru najma i višestambenih objekata (gdje je potražnja neumoljiva), kao i u manje poznatim četvrtima spremnim za obnovu (središte Québeca i Saint-Roch su ponovno oživjeli posljednjih godina). Izgradnja tramvaja i druge nadogradnje javnog prijevoza mogu otvoriti nove zone za ulaganja. S druge strane, izazovi uključuju rastuće troškove gradnje (materijala i rada), smanjenu pristupačnost za kupce sa srednjim primanjima i moguću stagnaciju ako previše domova ostane nedostupno.
U sažetku, 2025. će vjerojatno ostati zapamćena kao vrhunac procvata Québec Cityja, ali ne nužno i balon. Cijene i prodaja su na iznimnim razinama zbog male ponude i snažne potražnje apciq.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. Očekuje se da će budući rast biti umjereniji, s određenim popuštanjem kako više jedinica dolazi na tržište i kako se demografija mijenja. Ipak, čak i do 2030., očekuje se da će Québec City nadmašiti mnoga sjevernoamerička tržišta zahvaljujući snažnom gospodarstvu i usmjerenom planiranju. Kupci nekretnina i investitori trebali bi pomno pratiti znakove prevelike ponude ili promjena politike, ali općenito, dugoročne osnove tržišta ostaju poticajne – otporno tržište rada, stalna privlačnost za migrante (iako sporija) i promišljena urbana ulaganja.
Izvori: QPAREB izvješća o stanovanju apciq.ca apciq.ca; Desjardins ekonomske studije desjardins.com desjardins.com; CMHC izvješće o tržištu najma assets.cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca; CBRE Québec City istraživanje cbre.ca; Québec International studija demografije quebecinternational.ca quebecinternational.ca; prognoze Canada Mortgage & Housing (CMHC); ekonomski bilteni vlade Québeca cdn-contenu.quebec.ca; analize nekretnina i vijesti apciq.ca canadianrealestatemagazine.ca cdpqinfra.com globalpropertyguide.com.
