- Rekordno visoke cijene kuća i niska ponuda: Tržište nekretnina u Anchorageu suočava se s ozbiljnim nedostatkom ponude. Prosječna cijena obiteljske kuće porasla je za oko 26% od 2019. do 2023. (s 389.000 na 491.000 dolara) adn.com, a sredinom 2025. medijalna prodajna cijena kreće se oko srednjih 400.000 dolara – što je rekordno visoko. Početkom 2025. na tržištu je bilo samo oko 133 obiteljske kuće (manje od 1 mjesec zaliha), što odražava povijesno nisku ponudu connieyoshimura.com connieyoshimura.com. Kuće se prodaju u svega nekoliko dana, često po ili iznad tražene cijene.
- Prodaja nekretnina i problem pristupačnosti: Visoke kamatne stope na hipoteku (~6–7%) i ograničena ponuda blago su smanjili obujam prodaje (pad od oko 4–5% na godišnjoj razini) connieyoshimura.com, ali potražnja i dalje nadmašuje ponudu. Stanovanje u Anchorageu 2023. bilo je najmanje pristupačno u posljednja dva desetljeća adn.com adn.com. Prvim kupcima je teško jer je indeks pristupačnosti dosegao oko 1,8 (što znači da su potrebna dva prosječna dohotka za kupnju jedne prosječne kuće) – nagli preokret u odnosu na godine lakog novca 2020-21 adn.com adn.com. Mnogi vlasnici kuća koji imaju kamatne stope od 3% su “zaključani stopom” i ne prodaju, što dodatno ograničava ponudu adn.com.
- Stambena izgradnja i promjene politika: Izgradnja novih kuća u Anchorageu i dalje je slaba zbog visokih troškova – troškovi gradnje porasli su za oko 35% nakon pandemije connieyoshimura.com i gotovo svi materijali se uvoze, što povećava cijene. Samo 14 novih kuća u izgradnji predstavljeno je u proljetnom pregledu za 2025., gotovo sve s cijenom iznad 500.000 USD connieyoshimura.com. Kao odgovor, dužnosnici uvode hrabre mjere. Sredinom 2024. grad je ukinuo zoniranje isključivo za obiteljske kuće, dopuštajući izgradnju dupleksa na parcelama koje su prije bile namijenjene samo jednoj obitelji, kako bi se povećala gustoća naseljenosti adn.com. U 2025. uvedena je nova uredba (AO 2025-35) kojom se daju porezne olakšice za nove stambene projekte (8+ jedinica), s ciljem poticanja izgradnje stanova i dodavanja 10.000 stambenih jedinica u 10 godina alaskasnewssource.com alaskasnewssource.com. Alaska Housing Finance Corp. također nudi poticaje (npr. povrat od 10.000 USD za nove kuće započete 2025.) za poticanje gradnje connieyoshimura.com. Ove promjene politika imaju za cilj potaknuti razvoj i riješiti nedostatak stambenog prostora.
- Rastuće najamnine i niska dostupnost: Tržište najma u Anchorageu izuzetno je napeto. Medijalna najamnina dosegnula je 1.375 dolara u 2024. – što je porast od 7,8% u odnosu na 1.275 dolara godinu ranije adn.com – nakon dvoznamenkastih skokova najamnina u 2022. Stopa slobodnih stanova i dalje je vrlo niska, oko 4–5% live.laborstats.alaska.gov (čak ispod 2% u najpoželjnijim stanovima ingramalaska.com), što ukazuje da su gotovo svi stanovi iznajmljeni. Potencijalni kupci kuća prisiljeni su dulje ostati u najmu, a porast kratkoročnih najma i spora izgradnja dodatno su smanjili ponudu adn.com. Novi višestambeni projekti (npr. od strane Cook Inlet Housing Authority i privatnih investitora) su u pripremi, ali nema dovoljno jedinica koje dolaze na tržište da bi zadovoljile potražnju. Novi gradski program poreznih olakšica za stambene projekte izravno je usmjeren na prevladavanje “matematičkog problema” s kojim se suočavaju investitori – visoki troškovi gradnje koji su ranije činili nove stanove neisplativima alaskasnewssource.com. Dok ne stigne značajnija nova ponuda, najmoprimci će se suočavati s daljnjim rastom najamnina i konkurencijom za stanove.
- Poslovne nekretnine – maloprodaja i uredi: Sektor poslovnih nekretnina u Anchorageu je šarolik u 2025. godini. Maloprodajne nekretnine su relativno zdrave – potrošnja potrošača se oporavila zahvaljujući snažnoj turističkoj sezoni, a uslužne i iskustvene djelatnosti potiču potražnju ingramalaska.com. Stopa slobodnih maloprodajnih prostora je u niskim jednoznamenkastim vrijednostima (~5% ili manje) ingramalaska.com, a za atraktivne lokacije često se natječe više najmoprimaca. Posebno južni dio Anchoragea bilježi novi razvoj maloprodaje i renovacije, dok se maloprodaja u centru grada postupno oporavlja kroz inicijative za revitalizaciju koridora 4. avenije ingramalaska.com ingramalaska.com. Uredski sektor se još uvijek stabilizira nakon pandemije. Stopa slobodnih ureda na razini grada kreće se oko 10–12%, što je poboljšanje u odnosu na 2024. godinu ingramalaska.com jer je dio praznih ureda popunjen. Potražnja je podijeljena: uredske zgrade klase A (moderne, visokokvalitetne prostore) bilježe stabilno iznajmljivanje pa čak i pozitivnu neto apsorpciju, s prosječnom najamninom za klasu A od oko 2,75–3,25 USD po kvadratnom metru mjesečno (sve uključeno) ingramalaska.com. Nasuprot tome, starije uredske zgrade klase B/C imaju veće stope slobodnih prostora i moraju nuditi popuste i ustupke ingramalaska.com. Mnoge su tvrtke smanjile uredski prostor zbog hibridnog rada, pa najmoprimci sada preferiraju učinkovite, dobro locirane urede umjerene veličine (3.000–6.000 kvadratnih stopa) ingramalaska.com. Ne grade se nove uredske kule, ali adaptivna prenamjena je trend – primjerice, jedna stara uredska zgrada u centru obnovljena je u moderne urede (glavni najmoprimac je naftna kompanija) adn.com. Općenito, perspektiva uredskog tržišta u Anchorageu je oprezno optimistična: stopa slobodnih prostora lagano pada i <strongnema viška nove ponude na vidiku, tako da bi se postojeći kvalitetni prostori trebali iznajmiti kako gospodarstvo bude raslo.
- Industrijsko nekretnine – Vruće tržište: Industrijski sektor u Anchorageu doživljava procvat. Skladišta, logističke i industrijske nekretnine imaju izuzetno nisku popunjenost (često ispod 3%, a izvješća iz sredine 2025. pokazuju manje od 1% slobodnog prostora za moderne objekte) ingramalaska.com – među najtijesnijim industrijskim tržištima u zemlji. Potražnja je izuzetno visoka zahvaljujući ulozi Anchoragea kao logističkog čvorišta (Međunarodna zračna luka Ted Stevens Anchorage je glavno središte zračnog teretnog prometa, a Luka Aljaske obrađuje većinu uvoznog tereta za državu). Tvrtke iz sektora prijevoza, građevinskih djelatnosti i energetske podrške žurno traže skladišta i vanjske prostore. To je dovelo do toga da su najamnine za industrijske prostore dosegle rekordne razine – nova skladišta s velikom visinom stropa postižu oko 1,35–1,65 USD po kvadratnom stopalu mjesečno (NNN) ingramalaska.com, a čak i stariji industrijski objekti bilježe rast najamnina. S tako niskom popunjenošću, ulagači su željni stjecanja industrijskih nekretnina, što podiže vrijednosti nekretnina i snižava kapitalizacijske stope (industrijske nekretnine su jedna od najuspješnijih klasa imovine u Anchorageu) ingramalaska.com. Nova izgradnja u ovom segmentu je ograničena (zbog ograničenja zemljišta i visokih troškova gradnje), ali postoji značajna aktivnost u blizini zračne luke – neki projekti skladišta po narudžbi i proširenje logističkih objekata ingramalaska.com. Ipak, svaka nova ponuda odmah se apsorbira. Industrijski prostori i dalje su na cijeni, a taj će se trend vjerojatno nastaviti osim u slučaju većih gospodarskih promjena.
- Značajni razvoj i infrastruktura: Nakon godina slabog rasta, Anchorage bilježi nekoliko velikih projekata. U centru grada, mješoviti projekt preuređenja cijelog bloka vrijedan 300 milijuna dolara (stara lokacija 4th Avenue Theatre, “Block 41”) započeo je izgradnju 2025. godine adn.com adn.com. Uključivat će višekatnu garažu s maloprodajom u prizemlju, iznad koje će biti novi stambeni ili hotelski kapaciteti – dio nastojanja da se centar grada oživi s više aktivnosti 24/7. Investitor je već preuredio susjednu poslovnu zgradu kao dio ovog projekta adn.com adn.com. Na drugim lokacijama, grad ulaže u infrastrukturu koristeći sredstva iz saveznog Zakona o infrastrukturi – poboljšanja cesta, nadogradnje luke i proširenje širokopojasnog interneta – što donosi novac građevinskom sektoru alaskapublic.org alaskapublic.org. Zbog uskog tržišta rada u građevini (zaposlenost u građevini porasla je 9% u 2024. i očekuje se rast od još 7% u 2025.) alaskapublic.org alaskapublic.org, neki radnici dolaze iz drugih država kako bi popunili praznine. Ovi infrastrukturni i građevinski projekti, iako su uglavnom iz javnog sektora, jačaju gospodarstvo i neizravno podupiru tržište nekretnina (poboljšanjem kapaciteta komunalnih usluga, prijevoza i rasta zaposlenosti).
- Ekonomski i demografski pokretači: Širi ekonomski kontekst je mješovit za tržište nekretnina u Anchorageu. S jedne strane, gospodarski rast u 2025. je solidan – Anchorage dodaje procijenjenih 2.300 radnih mjesta (+1,5%), predvođen rastom u zdravstvu, turizmu i građevinarstvu alaskapublic.org alaskapublic.org. Veliki naftni projekti na North Slopeu (npr. Willow i Pikka) povećavaju potražnju za inženjerskim i pomoćnim uslugama sa sjedištem u Anchorageu alaskapublic.org, što pomaže tržištu uredskih prostora. Vojna prisutnost (JBER baza) i državna radna mjesta ostaju stabilni oslonci. S druge strane, rast stanovništva je zaustavljen – Anchorage je doživio 10 uzastopnih godina neto iseljavanja alaskapublic.org. Radno sposobno stanovništvo grada se smanjilo za oko 19.000 ljudi (6%) od 2013. godine alaskapublic.org jer su mnogi stanovnici otišli za boljim prilikama ili su se preselili u jeftinija područja poput Mat-Su doline. Ova demografska stagnacija ublažava dugoročnu potražnju za stanovanjem: u nedostatku novih doseljenika, većina potražnje za nekretninama dolazi od lokalnog stanovništva (npr. najmoprimci koji žele postati vlasnici ili obitelji kojima trebaju veće kuće). Mat-Su dolina, sjeverno od Anchoragea, i dalje privlači one koji traže pristupačne domove – prosječna cijena kuće ($437k) je niža, a porezi na nekretnine znatno manji nego u Anchorageu connieyoshimura.com connieyoshimura.com. Zapravo, više od 50% svih novih izgradnji obiteljskih kuća na Aljasci u 2022. dogodilo se u Mat-Su okrugu connieyoshimura.com, što naglašava kako prigradski rast nadmašuje Anchorage. Anchorageova stambena kriza – koju karakteriziraju visoki troškovi i niska ponuda – postala je glavno političko pitanje, potičući grad na provođenje politika koje podržavaju stanogradnju kako bi zadržali stanovnike. Ishod ove borbe (radna mjesta i pogodnosti u Anchorageu nasuprot jeftinijem stanovanju izvan grada) utjecat će na smjer tržišta nekretnina do 2030. godine.
Izgledi i prilike do 2030. godine
Stambeno tržište: Sljedećih 5+ godina bit će ključno za određivanje hoće li se stambena kriza u Anchorageu ublažiti ili nastaviti. Cijene kuća očekuje se da će ostati visoke i vjerojatno će nastaviti postupno rasti do kasnih 2020-ih, iako ne eksplozivnim tempom kao tijekom 2020-2023. Ekonomski prognozeri predviđaju da bi se cijene mogle izravnati ili samo blago pasti u bliskoj budućnosti (značajan pad se ne očekuje osim u slučaju većeg događaja) adn.com. Kamatne stope bit će ključni faktor – ako kamate na hipotekarne kredite padnu na oko 5% do 2026.–2027., Anchorage bi mogao doživjeti val oslobađanja nakupljene potražnje kupaca, što bi povećalo obujam prodaje. Međutim, svaki porast potražnje bez nove ponude ponovno će stvoriti pritisak na rast cijena. Napori grada na povećanju stambene ponude (kroz reformu zoniranja i porezne poticaje) mogli bi postupno dati rezultate do kraja ovog desetljeća: mogli bismo vidjeti val novih dvojnica, gradskih kuća i srednje velikih stambenih zgrada do 2030. Ako ambiciozni plan “10.000 domova u 10 godina” bude ostvaren barem napola, to bi značajno povećalo ponudu. Više nove gradnje – posebno stanova, apartmana i manjih obiteljskih kuća – pomoglo bi uravnotežiti tržište, usporavajući rast cijena i najamnina na održivije razine. Ipak, s obzirom na troškove gradnje i izazove s radnom snagom, ponuda stanova će trebati godine da sustigne potražnju. Za kupce nekretnina, to znači da će konkurencija ostati jaka u kratkom roku, ali bi moglo biti više izbora do kasnih 2020-ih kako se novi projekti dovršavaju, a neki stariji baby boomeri smanjuju svoje domove (što bi moglo osloboditi luksuznije nekretnine za prodaju). Kupci bi trebali biti spremni s financiranjem i pratiti programe pomoći za kupce prvi put (agencije Aljaske razmatraju potpore za predujam do 25.000 USD) connieyoshimura.com. Ako ste kupac, prilika bi se mogla poboljšati do 2027.–2030.: nešto niže kamatne stope i polagano rastuća ponuda mogli bi tržište učiniti pristupačnijim nego u užurbanom razdoblju 2023-2025.
Najam stambenog prostora: Za najmoprimce, olakšanje bi moglo biti postepeno. Najamnine će vjerojatno nastaviti rasti u sljedećih nekoliko godina, iako umjerenijim tempom ako gospodarstvo ostane stabilno – očekujte godišnja povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim postocima, a ne skokove od 7–14% kakvi su nedavno viđeni adn.com. Stope slobodnih stanova predviđaju se da će ostati vrlo niske barem do 2026., pa će najmoprimci i dalje morati konkurirati i pažljivo planirati budžet. Međutim, do kasnih 2020-ih, kombinacija nove izgradnje stanova i više stanovnika koji prelaze u vlasništvo (ako kamatne stope popuste) mogla bi povećati slobodne najmove umjereno. To bi bila dobra vijest za najmoprimce jer bi moglo usporiti rast najamnina do 2030. Prilika za najmoprimce je što se vodstvo Anchoragea snažno fokusira na stambeno pitanje – pa bi novi projekti mogli donijeti više izbora u narednim godinama, a programi za poticanje izgradnje najma (ili za prenamjenu nedovoljno iskorištenih poslovnih zgrada u stambene) mogli bi povećati ponudu stanova. Najmoprimci bi trebali pratiti nove zajednice koje nude poticaje za useljenje kako se tržište lagano opušta prema 2030. Za one koji razmišljaju o kupnji, sljedećih nekoliko godina moglo bi predstavljati priliku ako rast cijena kuća stagnira i novi početni stanovi ili stanovi u zgradama dođu na tržište, kako je predviđeno gradskim planovima.
Poslovni i industrijski nekretninski sektor: Investitori i developeri naići će na različite izglede ovisno o vrsti nekretnine. Industrijske nekretnine vjerojatno će ostati najuspješnije. S obzirom na stratešku logističku ulogu Anchoragea, potražnja za skladišnim i industrijskim prostorom je trajno jaka. Do 2030., čak i uz izgradnju nekih novih objekata, očekuje se da će industrijske slobodne površine ostati vrlo niske (možda 2–4% u najboljem slučaju) i da će najamnine ostati visoke. Investitori mogu imati koristi od stabilnog novčanog toka i rasta vrijednosti u ovom sektoru – iako će pronalazak dostupnih nekretnina za kupnju biti izazov sam po sebi. Developeri koji mogu izgraditi moderne skladišne ili fleksibilne prostore mogu iskoristiti neispunjenu potražnju; ključne prepreke bit će pronalazak zemljišta i visoki troškovi izgradnje. Svako usporavanje globalnog tereta moglo bi ublažiti tržište, ali trenutno je nestašica industrijskih prostora u Anchorageu toliko izražena da bi čak i umjereni pad potražnje ostavio sektor napetim.
Sektor ureda ima oprezniju perspektivu. Do 2030., slobodni uredski prostori u Anchorageu mogli bi postupno pasti u jednoznamenkaste postotke (posebno za klasu A), ali mnogo toga ovisi o širim promjenama u radu na daljinu i potrebama za prostorom vlade/korporacija. Malo je vjerojatno da ćemo u dogledno vrijeme vidjeti nove spekulativne uredske zgrade; umjesto toga, preuređenje će biti glavna tema. Stariji uredi mogli bi se prenamijeniti u stambene jedinice ili prostore mješovite namjene ako nastave imati poteškoća – prilika za kreativne developere da prenamijene ili obnove nekretnine. Investitori u urede trebali bi se fokusirati na dobro iznajmljene, visokokvalitetne zgrade ili razmotriti povoljne kupnje starijih zgrada koje se mogu kupiti i renovirati uz popust. Za komercijalne najmodavce, zadržavanje najmoprimaca kroz fleksibilnost (nadogradnje, kraći rokovi najma itd.) bit će ključno srednjoročno dok tvrtke prilagođavaju svoje prostore.
Maloprodajni nekretninski sektor u Anchorageu je spreman ostati otporan. Za razliku od mnogih gradova u donjih 48 država, Anchorage ima ograničene e-trgovinske alternative (zbog logistike dostave), a lokalne fizičke trgovine i dalje privlače kupce. Do 2030. godine očekuje se da će maloprodajna praznina ostati relativno niska, posebno u glavnim koridorima. Susjedski maloprodajni centri koji nude usluge, prehrambene proizvode, restorane i zabavu dobro će poslovati kako stanovništvo stari na istom mjestu i kako turizam raste. Investitori bi mogli pronaći priliku u izgradnji ili renoviranju maloprodajnih prostora u rastućim četvrtima (npr. područje južnog Anchoragea) i u preuređivanju maloprodajne ponude u centru grada kako bi odgovarala turistima i stanovnicima. Ipak, svaki novi maloprodajni projekt treba biti pažljivo prilagođen – zakupci orijentirani na iskustvo i usluge su budućnost, dok će širenje velikih trgovina biti ograničeno. Investitori u maloprodajne nekretnine mogu očekivati stabilne stope kapitalizacije i prihode, ali trebaju preferirati raznolik miks zakupaca i djelatnosti otporne na internetsku konkurenciju.
Prilike za različite dionike: Općenito, tržište nekretnina u Anchorageu do 2030. nagradit će one koji znaju upravljati neravnotežom ponude i potražnje.
- Kupci nekretnina: Budite strpljivi i pripremljeni – tržište bi se moglo blago poboljšati u vašu korist kasnije tijekom desetljeća kako nove stambene inicijative stupe na snagu. Iskoristite svaku pomoć za kupce i budite otvoreni za alternative (townhouse, stanove ili kuće na rubnim područjima) kao početne opcije, budući da će samostojeće obiteljske kuće ostati skupe.
- Najmoprimci: Nastavite planirati veće najamnine u skoroj budućnosti, ali pratite nove stambene zajednice za najam koje bi mogle nuditi promocije od 2027. nadalje. Ako vam je cilj kupnja, pratite trendove kamatnih stopa na hipotekarne kredite; pad stopa mogao bi otvoriti priliku za kupnju prve nekretnine prije nego što cijene dodatno porastu.
- Investitori: Najbolje prilike nalaze se u stambenim i industrijskim nekretninama koje donose prihod. Ulaganja u višestambene zgrade trebala bi biti uspješna – niska praznina i rast najamnina povećavaju povrat, a svaki pad stope vlasništva znači više najmoprimaca. Industrijski/logistički objekti su praktički “zlatna prašina” – velika potražnja i mala ponuda podižu vrijednost. Maloprodaja može biti solidna za investitore ako se fokusira na osnovne usluge ili glavna turistička područja. Uredski prostori su više spekulativni – prilike se mogu pojaviti u kupnji problematičnih uredskih nekretnina i njihovom preuređenju, ali to zahtijeva oprez i kapital za nadogradnje. Općenito, visoke stope popunjenosti u većini sektora Anchoragea znače da iznajmljivači imaju prednost za povećanje najamnina i ostvarivanje snažnih prinosa.
- Razvijači i graditelji: Nadolazeće godine predstavljaju ključnu priliku za oblikovanje budućnosti Anchoragea. Postoji nagomilana potražnja za gotovo svakom vrstom stanovanja – od pristupačnih početnih domova i stanova prilagođenih starijima do stanova po tržišnim cijenama. Uz nove porezne poticaje i političku volju za rješavanje stambenog pitanja, razvijači koji mogu inovirati kako bi smanjili troškove gradnje (manje jedinice, modularna gradnja, javno-privatna partnerstva itd.) pronaći će spremne kupce i najmoprimce za svoje projekte. Obratite pažnju na popunjavanje praznih parcela i nedovoljno iskorištenih zemljišta, jer općina signalizira fleksibilnost u pogledu zoniranja i infrastrukturne podrške kako bi potaknula razvoj connieyoshimura.com alaskasnewssource.com. Industrijski razvoj je još jedno područje s velikom potražnjom – svako povećanje skladišnih kapaciteta vjerojatno će se odmah iznajmiti, a mogu se pojaviti i prilike u blizini luke ili zračne luke za kupnju zemljišta i izgradnju. Imajte na umu izazove: nedostatak radne snage, skupi materijali i dugotrajni procesi izdavanja dozvola stvarni su ograničavajući faktori. No, prednost zadovoljavanja neispunjene potražnje Anchoragea značajna je do 2030. Ukratko, razvijači koji “budu kreativni” (kako kaže gradonačelnica LaFrance alaskasnewssource.com) i iskoriste nove programe poticaja mogli bi pomoći u ublažavanju stambene krize i ostvariti dobit u tržištu s nedostatkom ponude.
Zaključak: Tržište nekretnina u Anchorageu 2025. godine obilježeno je oskudicom i visokim troškovima – zategnuto tržište u stambenom, najamnom i industrijskom sektoru. Gledajući prema 2030., grad je na prekretnici. Ako se trenutni ekonomski zamah nastavi i hrabre stambene inicijative uspiju, Anchorage bi mogao doživjeti umjeren porast ponude i stabilizaciju cijena i najamnina do kraja desetljeća. To bi postupno dovelo tržište bliže ravnoteži, olakšavajući teret kupcima i najmoprimcima. Ako razvojni napori posustanu, međutim, postojeći manjak stanova i rastuće potrebe za održavanjem starih nekretnina mogli bi održati pritisak, osiguravajući da dobro smještene nekretnine ostanu vrlo tražene i visoke vrijednosti. Za sada, svi pokazatelji upućuju na priliku za one koji mogu graditi ili ulagati u prijeko potrebne stambene i logističke prostore. U gradu koji se suočava s nestašicom stanova, sljedećih nekoliko godina odredit će smjer tržišta nekretnina u Anchorageu do 2030., čineći ovo uzbudljivim – i ključnim – vremenom za kupce, investitore i razvijače.
Izvori: Anchorage Daily News adn.com adn.com adn.com adn.com; Connie Yoshimura, Alaska Realty Blog connieyoshimura.com connieyoshimura.com connieyoshimura.com connieyoshimura.com; Alaska Dept. of Labor/AHFC podaci live.laborstats.alaska.gov; Anchorage Economic Development Corp./Alaska Public Media alaskapublic.org alaskapublic.org; Ingram Alaska Commercial Real Estate Report Q2 2025 ingramalaska.com ingramalaska.com; KTUU News (Anchorage) alaskasnewssource.com <a href=”https://www.alaskasnewssource.com/2025/04/11/new-ordinance-seeks-address-anchorage-mayors-plan-add-10k-homes/#:~:text=In%20AO%202025,bre
