···

Procvat ili usporavanje? Iznutra o iznenađujućim trendovima nekretnina u Jackson Holeu za 2025. i prognozama za 2028.

26 rujna, 2025
by
Boomtown or Slowdown? Inside Jackson Hole’s Surprising 2025 Real Estate Trends and 2028 Outlook

Ključne činjenice

  • Cijene nekretnina blago padaju: Medijalna prodajna cijena u Jackson Holeu kretala se oko 1,78 milijuna dolara sredinom 2025., što je oko 11% manje u odnosu na vrhunac iz 2024., iako je prosječna prodajna cijena ostala visoka na ~$4,3 milijuna zbog kontinuirane prodaje luksuznih nekretnina kwjacksonhole.com. Čak i nakon hlađenja tržišta nakon pandemije (pad prosječne cijene od 4,8% u 2024. u odnosu na 2023. jacksonhole-real-estate.com), cijene su i dalje blizu rekordnih razina i luksuzne kuće rutinski prelaze 10–20 milijuna dolara kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com.
  • Rast prodaje i veći obujam: Nakon mirne 2023., aktivnost transakcija se povećala u 2025.. Prva polovica 2025. zabilježila je otprilike 8% više prodaja nego isto razdoblje 2024. kwjacksonhole.com, a ukupni novčani obujam skočio je 14–16% na godišnjoj razini kwjacksonhole.com. Prodaja luksuznih nekretnina prednjačila je – gotovo 75% prodaja obiteljskih kuća u prvom tromjesečju bilo je iznad 5 milijuna dolara kwjacksonhole.com – ali prodaja stanova/samostojećih kuća srednjeg tržišta također je porasla za ~30% kako su se cijene stabilizirale kwjacksonhole.com.
  • Popuštanje niske ponude: Ponuda je i dalje povijesno niska, ali se poboljšava. Broj aktivnih oglasa sredinom 2025. bio je veći za oko 16% u odnosu na godinu ranije (283 nekretnine) kwjacksonhole.com, konačno dajući kupcima malo više izbora nakon pandemijske nestašice ponude. Međutim, ponuda je i dalje usmjerena prema luksuznom segmentu – npr. 40% oglasa za obiteljske kuće prelazi 8 milijuna dolara kwjacksonhole.com – a početne opcije ispod 3 milijuna dolara su rijetke (samo oko 23% oglasa za kuće kwjacksonhole.com). Mnogi vlasnici koji su kupili tijekom COVID procvata ne prodaju, što ograničava ponudu.
  • Zlatni rudnik najma za investitore: Tržište najma za odmor u Jackson Holeu donosi neke od najvećih prinosa u Stjenjaku. Nekretnine za kratkoročni najam (Airbnb) u prosjeku ostvaruju oko 70.800 dolara godišnjeg prihoda uz visoku cijenu noćenja od 562 dolara i oko 46% popunjenosti airroi.com airroi.com. Potražnja za kućama u zonama za kratkoročni najam je velika – takve nekretnine činile su oko 45% svih prodaja stanova/kuća u nizu početkom 2025. godine kwjacksonhole.com. Uz procvat turizma u ovom cjelogodišnjem odmaralištu, tipične stope kapitalizacije ostaju privlačne unatoč rastu cijena nekretnina.
  • Novi razvojni projekti cvjetaju: Investitori snažno ulažu u budućnost Jacksona. Veliki projekti su u pripremi – od 109-sobnog luksuznog hotela + stanova na North Cache Street (odobreno sredinom 2025.) jacksonwy.gov do 60 novih resort stanova na Snow King Mountain (s 12 jedinica za radnu snagu) jacksonwy.gov. Više od 1.400 novih domova (70% s ograničenjem vlasništva za lokalno stanovništvo) odobreno je u Northern South Park planu, najvećem stambenom razvoju u Jacksonu u posljednjih nekoliko desetljeća kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Također, 219 pristupačnih/jedinica za radnu snagu bilo je u izgradnji početkom 2025. kako bi se ublažila lokalna stambena kriza tetoncountywy.gov. Ovi projekti imaju za cilj ublažiti nestašicu stanova i modernizirati tržište do 2026.–2028.
  • Promjene u zoniranju i politici: Lokalne vlasti strogo upravljaju rastom. U 2024. godini grad Jackson je uveo moratorij na nove poslovne zgrade veće od 35.000 kvadratnih stopa u centru, kako bi se zaustavili preveliki projekti dok se ne ažuriraju pravila o korištenju zemljišta jacksonwy.gov. Teton County je također proširio svoj Natural Resources Overlay 2025. na cijeli okrug, što znači da svaka nekretnina sada prolazi ekološku reviziju pri izdavanju dozvolajacksonholerealestatereport.com. Strože zaštite divljih životinja, nagiba i staništa (i višerazinske revizije prema ekološkoj osjetljivosti) utjecat će na budući razvojjacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. U međuvremenu, državni i lokalni dužnosnici potiču mjere za izgradnju stanova (poput Northern South Park) kako bi uravnotežili očuvanje prirode s potrebom za stanovanjem za radnu snagu.
  • Nadogradnje infrastrukture u tijeku: Val ulaganja u infrastrukturu prati rast tržišta nekretnina. Projekti na cesti Highway 22 (novi most preko rijeke Snake, popravci odrona na Teton Passu) poboljšavaju ključne prometnice dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Godine 2025. započela je izgradnja tranzitnog centra od 2.100 kvadratnih stopa s 400 parkirnih mjesta u Stilsonu (blizu Wilsona), s ciljem smanjenja prometa prema Jacksonu i Teton Villageu tetonbuildgrant.com. Zračna luka Jackson Hole je na pola puta kroz višegodišnje nadogradnje (obnova piste, proširene površine za odleđivanje, novi administrativni objekti) kako bi se povećala sigurnost i kapacitet do 2026. godine jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. Ova ulaganja u javni prijevoz, ceste i zračnu luku poboljšavaju dugoročnu dostupnost – što je prednost za turizam, putnike i vrijednost nekretnina.
  • Izgledi do 2028. – Snažno, ali selektivno: Trend nekretnina u Jackson Holeu ostaje optimističan, ali umjereniji. Ograničenja ponude – samo oko 3% zemljišta u okrugu Teton je privatno i može se razvijati (97% je zaštićeno javno zemljište) jacksonhole-real-estate.com – i dalje će podupirati visoke vrijednosti nekretnina. Do 2028. očekuje se da će cijene kuća ostati visoke ili umjereno rasti, a ne pasti, s obzirom na stalnu potražnju imućnih kupaca koji traže porezne pogodnosti Wyominga i alpski stil života (Wyoming ne naplaćuje državni porez na dohodak jacksonhole-real-estate.com). Ipak, postpandemijska groznica se ohladila u uravnoteženije tržište: kupci imaju veću pregovaračku moć nego 2021., a prodavatelji moraju strateški određivati cijene kako bi privukli ponude dok se ponuda polako povećava kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Ekonomski uvjeti će igrati ulogu – više kamatne stope učinile su kupce opreznima 2023.–24., ali bi svako smanjenje stopa do 2026. moglo potaknuti novi val potražnje kwjacksonhole.com. Investitori u najam trebali bi ostvariti solidne prinose, iako novi lokalni propisi o kratkoročnom najmu ostaju nepoznanica. Sve u svemu, osim u slučaju velikog pada, Jackson Hole je spreman zadržati status ultra-premium tržišta do 2028., s postupnim rastom, stalnim razvojem luksuza i stabilnim interesom kako kupaca zbog načina života, tako i investitora u ovoj traženoj planinskoj enklavi.

Pregled tržišta (2025.)

Tržište nekretnina u Jackson Holeu 2025. je na prekretnici. Nakon meteorskog rasta 2020.–2021., protekla godina donijela je postupnu normalizaciju. Cijene su nešto pale s povijesnih maksimuma, a ponuda – iako još uvijek ograničena – napokon raste, što upućuje na naznake uravnoteženijeg tržišta. Prva polovica 2025. zabilježila je znatno veći obujam prodaje nego 2024., što ukazuje na obnovljeno povjerenje kupaca unatoč višim kamatnim stopama mountainstandardrealty.com. Kupci i prodavatelji sada prilagođavaju strategije: kupci ponovno stječu dio pregovaračke moći kako se opcije povećavaju, dok se prodavatelji suočavaju s izbirljivijim tržištem koje nagrađuje realno određivanje cijena i pripremu nekretnina.

Nekoliko dinamika definira krajolik 2025.:

  • Otpornost luksuza, oživljavanje srednjeg tržišta: Segment ultra-visokog ranga ostaje snažan. Jackson Hole je bio jedno od najskupljih planinskih tržišta u SAD-u, odmah iza Aspena do nedavno jacksonhole-real-estate.com. U 2024. pao je na 5. najskuplje tržište resorta prema prosječnoj cijeni jer su druga područja zabilježila veće skokove jacksonhole-real-estate.com. No, nemojte se zavarati – potražnja za luksuznim nekretninama i dalje postoji. Do sada u 2025., gotovo 1 od 4 prodaje kuća premašila je 10 milijuna dolara kwjacksonhole.com. To je održalo prosječnu prodajnu cijenu oko 4–6 milijuna dolara u nekim kvartalima kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Istovremeno, tržište srednjeg ranga (npr. stanovi i obiteljske kuće za lokalno stanovništvo) ponovno raste nakon zatišja. U prvom tromjesečju 2025., transakcije stanova/gradskih kuća skočile su za 20% u odnosu na prethodnu godinu kwjacksonhole.com jer su se cijene stabilizirale, a neki prodavatelji postali fleksibilniji oko uvjeta kwjacksonhole.com. Kupci koji su bili izbačeni s tržišta tijekom COVID ludila sada se oprezno vraćaju, osobito zbog blagog pada hipotekarnih kamata početkom 2025. (kamatne stope ispod 7%) što povećava povjerenje kwjacksonhole.com.
  • Inventar: Više olakšanja za kupce: Jedna od najvećih promjena u 2025. je povećanje broja kuća na prodaju. Do sredine godine bilo je oko 283 aktivna oglasa, što je porast od ~16% u odnosu na godinu ranije kwjacksonhole.com. Ovo predstavlja prijeko potrebno povećanje ponude nakon rekordnih nestašica – podsjetimo, početkom 2022. godine su se vodili ratovi nadmetanja za vrlo malo oglasa. Sada novi oglasi izlaze na tržište stabilnijim tempom (posebno ljeti), dajući kupcima više izbora. Nisu svi segmenti jednako opskrbljeni. Početni i umjereni cjenovni razredi i dalje su nedovoljno opskrbljeni – za obiteljske kuće, sve ispod ~$3 milijuna brzo se proda i činilo je samo ~23% oglasa sredinom 2025. kwjacksonhole.com. Ponuda luksuznih nekretnina najviše je porasla (mnogi vlasnici testiraju tržište s visokim cijenama). Naime, preko 40% oglašenih kuća traži više od 8 milijuna dolara kwjacksonhole.com. Ovaj višak na vrhu znači da se prodavači luksuznih nekretnina suočavaju s konkurencijom, dok kupci koji traže iznad ~$5–8 milijuna imaju više pregovaračke moći nego prethodnih godina. Sve u svemu, povećanje ponude, iako umjereno, gura tržište s ekstremnog tržišta prodavača prema neutralnijoj poziciji.
  • Raspoloženje na tržištu – Oprezni optimizam: Stav u 2025. godini je mješavina opreza i optimizma. S jedne strane, makroekonomska neizvjesnost (rast kamatnih stopa, volatilnost burze) učinila je neke kupce i prodavatelje neodlučnima krajem 2023. i početkom 2024. mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. S druge strane, Jackson Hole nastavlja nadmašivati mnoga nacionalna tržišta, zahvaljujući svojoj jedinstvenoj privlačnosti mountainstandardrealty.com. Do sredine 2025. lokalno povjerenje potrošača se oporavljalo – potaknuto proljetnim rastom burze i osjećajem da cijene ovdje rijetko dugo padaju mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. Agenti za nekretnine izvještavaju da se sada materijalizira “zadržana potražnja” iz mirnog razdoblja: nekretnine koje su dobro cijenjene brzo se prodaju, a višestruke ponude su se vratile za poželjne nekretnine srednjeg ranga. Istovremeno, kupci su svjesniji vrijednosti nego tijekom prethodne groznice. Kako je jedan lokalni posrednik primijetio, “današnji kupci su izuzetno osjetljivi na cijene… Kuće koje su pogrešno procijenjene riskiraju da dugo ostanu na tržištu” kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Doista, u prvom tromjesečju prosječan broj dana na tržištu za prodane kuće pao je za oko 20% (kako su prodavatelji postali realniji), ali je prosječan broj dana na tržištu za aktivne oglase bio znatno veći – znak da su precijenjene nekretnine ostajale neprodane kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Ova klima nagrađuje informirane, strateške sudionike s obje strane ugovora.

Ukratko, tržište 2025. godine ostaje na visokoj razini, ali se normalizira. Prvi put nakon mnogo godina, kupci mogu pregovarati i obavljati inspekcije bez panike, dok se prodavatelji suočavaju s realnošću da čak ni u Jackson Holeu cijene ne rastu uvijek ravnomjerno. Ostatak 2025. godine izgleda spreman za nastavak snažne aktivnosti – broj ugovorenih prodaja bio je gotovo 38% veći na početku ljeta u usporedbi s 2024. kwjacksonhole.com – ali uz zdraviju ravnotežu između ponude i potražnje. Sljedeće, detaljnije ćemo analizirati svaki segment nekretnina (stambene, komercijalne i investicijske nekretnine) i trendove na koje bi svaka skupina sudionika na tržištu trebala obratiti pažnju.

Stambene nekretnine: Visoke cijene i veliki ulozi za domove

Stambene nekretnine (kuće, stanovi i zemljišta) čine srž tržišta Jackson Holea, a 2025. donosi mješavinu suptilnih korekcija i nastavka snage u ovom sektoru. Evo pregleda po podkategorijama:

Obiteljske kuće

Nakon iznimnog rasta, cijene obiteljskih kuća se izravnavaju na visokim razinama. Medijalna cijena obiteljske kuće dosegla je oko 3,16 milijuna dolara sredinom 2025. godine, što je porast od 14% na godišnjoj razini kwjacksonhole.com – solidan rast, ali znatno umjereniji od godišnjih skokova od 30%+ tijekom 2020.–21. Prosječna prodajna cijena kuće skočila je na 6,7 milijuna dolara (+34% na godišnjoj razini) kwjacksonhole.com, što je rezultat nekoliko ultra-luksuznih prodaja iznad 10–20 milijuna dolara (uključujući jednu iznad 50 milijuna dolara krajem 2024. koja je postavila rekord) kwjacksonhole.com. Ove brojke naglašavaju podijeljenu osobnost Jacksona: nekolicina mega-poslova može značajno utjecati na “prosječne” cijene, čak i dok tipične obiteljske kuće (ako kuću od 3 milijuna dolara uopće možete nazvati “tipičnom”) bilježe stabilniju aprecijaciju.

Ključno, obujam prodaje kuća ostao je zdrav. Broj transakcija obiteljskih kuća početkom 2025. bio je otprilike isti ili blago u porastu (+2% na godišnjoj razini do sredine godine) kwjacksonhole.com, ali je posebno 47% viši u prvom tromjesečju 2025. u odnosu na prvo tromjesečje 2024. kwjacksonhole.com jer su kupci iskoristili povećanu ponudu. Većina aktivnosti odvijala se unutar granica grada Jacksona i južno od grada – područja poput Rafter J, Melody Ranch i 3 Creek Ranch – što ukazuje na snažnu potražnju za kućama u blizini sadržaja kwjacksonhole.com. Također je došlo do velikog smanjenja ponude u luksuznom segmentu: gotovo 75% prodanih kuća u prvom tromjesečju bilo je skuplje od 5 milijuna dolara kwjacksonhole.com, što sugerira da imućni kupci i dalje kupuju starije vile i novogradnje luksuznih kuća. U međuvremenu, lokalno stanovništvo i kupci početnog segmenta i dalje se muče: vrlo malo samostojećih kuća prodaje se ispod 1,5–2 milijuna dolara, a one koje se prodaju su starije ili izvan užeg područja Jacksona. Stalni nedostatak „priuštivih” kuća (po jacksonskim standardima) znači da su mnogi radnici i mlade obitelji i dalje izvan ovog segmenta, osim ako ne ispunjavaju uvjete za posebne stambene programe (o čemu će biti riječi kasnije).

Za prodavatelje nekretnina, 2025. je donijela novu računicu. Više nije zajamčena pomama; sada je riječ o pametnom određivanju cijene i tajmingu. Dobro pripremljene kuće koje se pojave na tržištu po poštenim (iako još uvijek visokim) cijenama prodaju se brzo – prosječan DOM za prodane kuće pao je na oko 4,5 mjeseca u prvom tromjesečju kwjacksonhole.com, što je brzo za višemilijunske nekretnine. No, precijenjene nekretnine sada se zadržavaju 7–8+ mjeseci uz malo razgledavanja kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Prodavatelji su odgovorili strateški: neki obnavljaju ili renoviraju kuće prije oglašavanja, drugi smanjuju tražene cijene ako je interes kupaca slab. Pozitivna strana za prodavatelje je što, zahvaljujući atraktivnosti Jacksona, ukupne vrijednosti kuća ostaju blizu povijesnih maksimuma, a mnogi prodavatelji i dalje imaju više zainteresiranih kupaca ako zadovolje ključne kriterije (pogled, lokacija, useljivost). Ukratko, tržište obiteljskih kuća u 2025. nagrađuje one koji se prilagode njegovim nijansama – zaokret u odnosu na kaotične nadmetanja iz prethodnih godina.

Stanovi i gradnje u nizu

Sektor stanova/gradskih kuća doživljava snažan oporavak u 2025. Ovaj segment se ohladio u 2022.–23. (bio je jedini koji je zabilježio blagi pad cijena nakon 2021.) kwjacksonhole.com, ali se snažno vratio kako su se kamatne stope stabilizirale, a kupci prilagodili. Do sredine 2025. prodaja stanova/gradskih kuća porasla je za otprilike 29–30% na godišnjoj razini kwjacksonhole.com. Mnoge od tih prodaja bile su koncentrirane u gradu Jacksonu, gdje stanovi nude relativno pristupačnu ulaznu točku i za vlasnike drugih domova i za lokalno stanovništvo kwjacksonhole.com.

Cijene stanova/gradskih kuća su se učvrstile nakon kratke korekcije. Srednja cijena stana iznosi oko 1,19 milijuna dolara sredinom 2025. (oko +7% na godišnjoj razini) kwjacksonhole.com, a prosječna prodajna cijena je otprilike 1,74 milijuna dolara kwjacksonhole.com. Ovi prosjeci su porasli jer je 2025. zabilježeno više prodaja luksuznih stanova (luksuzni skijaški stanovi, novi stanovi u Teton Villageu itd.) u odnosu na 2024., kada je bilo više prodaja početne razine kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Zapravo, tržište stanova u 2025. naginje prema luksuznijem segmentu, s manje prodaja ispod 1 milijun dolara – samo oko 30% prodanih stanova bilo je ispod 1 milijun dolara kwjacksonhole.com. Ovo odražava i nedostatak jeftinije ponude i snažnu potražnju za stanovima s bogatim sadržajima koji mogu služiti kao kuće za odmor ili investicije za najam.

Važan pokretač ovdje je potencijal za kratkoročni najam. Značajan udio kupaca stanova su investitori ili kupci druge nekretnine koji žele mogućnost iznajmljivanja svog stana putem Airbnba kada ga ne koriste. Nekretnine koje su zonirane za noćni najam (npr. određena područja u gradu i Teton Village) izuzetno su tražene, čineći oko 45% svih transakcija stanova/gradskih kuća početkom 2025. kwjacksonhole.com. Kupci cijene ove jedinice zbog fleksibilnosti ostvarivanja prihoda u vrhuncu turističke sezone. Kao rezultat toga, stanovi koji dozvoljavaju kratkoročni najam često postižu višu cijenu i brzo se prodaju. Lokalno izvješće navodi da uz stabilne cijene, bolju ponudu i brže transakcije, “sve ukazuje na snažnu drugu polovicu [2025.] – posebno u segmentu kratkoročnog najma, gdje potražnja ostaje visoka, a dobro pozicionirane nekretnine brzo se prodaju.” kwjacksonhole.com Drugim riječima, ako je stan na lokaciji pogodnoj za najam i pravilno je cijenjen, vjerojatno će biti brzo prodan.

Iz perspektive prodavatelja, oživljavanje tržišta stanova/gradskih kuća je dobra vijest. Nakon razdoblja u kojem su rastuće kamatne stope smanjile broj kupaca, 2025. je donijela povratak situacija s višestrukim ponudama za najtraženije jedinice (posebno obnovljene stanove u centru Jacksona ili jedinice ski-in/ski-out). Ipak, prodavatelji moraju prepoznati bifurkaciju na ovom tržištu: stariji ili stanovi s ograničenjem vlasništva (koji se ne mogu iznajmljivati na noćnoj bazi) suočavaju se s manjim brojem kupaca i možda će trebati konkurentnije cijene, dok luksuzni i stanovi pogodni za kratkoročni najam ponovno bilježe natjecanja u nadmetanju. Sveukupno, oporavak segmenta stanova, s transakcijama +20–30% i rastom cijena od ~7–17% na godišnjoj razini kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com, daje dodatni zamah stambenom tržištu Jackson Holea kako 2025. odmiče.

Građevinsko zemljište i rančevi

Tržište građevinskog zemljišta u Jackson Holeu priča je o ograničenim prilikama i dugoročnim planovima. S obzirom na vrlo malo privatnog zemljišta dostupnog u okrugu Teton, prodaja zemljišta čini najmanji udio transakcija (otprilike 10–15% tržišta) kwjacksonhole.com. Mnogi parcele su izazovne – udaljene lokacije, strm teren ili regulatorne prepreke – što znači da se zemljište obično sporo prodaje, a cijene mogu znatno varirati sa svakom prodajom.

Do sada u 2025., obujam prodaje zemljišta je uglavnom na istoj razini: sredinom godine zabilježene su 22 transakcije zemljišta, samo jedna manje nego prethodne godine kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Međutim, struktura prodanog zemljišta ove godine je nagnuta prema većim, premium parcelama. Jedan značajan posao bila je parcela od 70 jutara uz rijeku Snake, oglašena za 17,8 milijuna dolara – jedna od najskupljih prodaja zemljišta zabilježenih do sada kwjacksonhole.com. Kao rezultat toga, prosječna cijena prodanog zemljišta porasla je za oko 60% u odnosu na prošlu godinu (preko 4,5 milijuna dolara po parceli), dok je medijalna cijena zemljišta zapravo pala za oko 14% na otprilike 1,88 milijuna dolara kwjacksonhole.com. Ova statistika je vrlo promjenjiva zbog malog uzorka – samo nekoliko višemilijunskih prodaja rančeva može iskriviti “prosjeke”. Ključna poruka je da vrijedne velike parcele i dalje postižu ogromne cijene, dok se manje parcele (kada se povremeno pojave na tržištu) mogu prodati po nižim cijenama ako imaju probleme poput nedostatka komunalija ili otežanog pristupa.

Ponuda zemljišta ostaje vrlo ograničena. Otprilike 50–55 parcela bilo je na tržištu sredinom 2025. godine, praktički nepromijenjeno u odnosu na ranije kwjacksonhole.com. Na papiru to može izgledati kao prevelika ponuda u odnosu na prodaju, ali u stvarnosti je svaka parcela jedinstvena – razlike u lokaciji, pogledu, zoniranju i mogućnosti gradnje znače da kupci imaju malo stvarno usporedivih izbora. Mnogi oglasi su ostaci koji su na tržištu već nekoliko sezona, često zato što su “parcele posljednjeg izbora” (npr. neobične lokacije ili značajne građevinske prepreke). Ipak, postoje znakovi oporavka: zabilježen je porast od 167% u broju parcela pod ugovorom sredinom 2025. u odnosu na sredinu 2024. kwjacksonhole.com, što sugerira da će se više poslova s zemljištem zaključiti krajem 2025. dok kupci planiraju buduće projekte.

Za svakoga tko sudjeluje na tržištu zemljišta, strpljenje i pažljiva provjera su ključni. Prodavatelji obično nisu u žurbi – kako je jedan posrednik rekao, “prodavatelji su skloni biti strpljivi, svjesni da je potreban pravi kupac… s druge strane, i kupci su jednako odmjereni” kwjacksonhole.com. Nove županijske regulative unose dodatnu složenost: s Natural Resources Overlay sada na razini cijele županije, kupac mora razmotriti koje bi ekološke studije ili ublažavanja određena parcela mogla zahtijevatijacksonholerealestatereport.com kwjacksonhole.com. I prodavateljima se savjetuje da razumiju ova pravila kako ne bi obećavali preveliki razvojni potencijal kwjacksonhole.com. Ukratko, segment zemljišta u Jacksonu i dalje će bilježiti malo, ali značajnih transakcija – a oni koji žele izgraditi kuću iz snova od nule moraju proći kroz niz izazova vezanih uz zoniranje, očuvanje i troškove kako bi uspjeli. Dugoročna vrijednost zemljišta i dalje raste, jednostavno zato što “više ga ne proizvode” u prekrasnoj, ali ograničenoj dolini Jackson Holea.

Komercijalni nekretnine: Ograničena ponuda, novi projekti i interes investitora

U usporedbi s rezidencijalnim sektorom koji privlači najviše pažnje, komercijalne nekretnine u Jackson Holeu čine manji, ali i dalje važan dio tržišta. Obuhvaćaju maloprodajne i uredske prostore u gradu Jacksonu, hotele i smještajne objekte te nešto laganih industrijskih ili mješovitih zona. U 2025. godini, komercijalno tržište obilježavaju niska popunjenost, velika potražnja za atraktivnim lokacijama i oprezan pristup novoj izgradnji pod utjecajem gradskih regulativa i infrastrukturnih ograničenja.

Komercijalna jezgra centra Jacksona – mislite na trgovine, restorane, galerije oko gradskog trga – ima izuzetno malu fluktuaciju. Mnoge nekretnine dugo drže lokalni vlasnici ili investitori koji prepoznaju trajnu vrijednost prisutnosti na glavnoj ulici u globalnoj turističkoj destinaciji. Kao rezultat, kada se komercijalne zgrade prodaju ili iznajmljuju, izazivaju veliki interes unatoč vrlo visokim cijenama. Najamnine za maloprodajne prostore na Cacheu ili Broadwayu mogu doseći premium razine zbog turističkog prometa (posebno ljeti). U 2024.–25. godini, popunjenost u glavnim maloprodajnim prostorima bila je zanemariva; svaki pad popunjenosti iz vremena pandemije potpuno je nestao kako se turizam oporavio. Lokalna poduzeća i dalje se suočavaju s izazovom visokih najamnina, ali gospodarstvo Jacksona – potpomognuto imućnim posjetiteljima i stanovnicima – do sada je održalo živopisan centar s buticima, opremom za aktivnosti, restoranima i umjetničkim galerijama.

Jedna od najvećih tema u komercijalnim nekretninama je nova izgradnja smještajnih kapaciteta. Popularnost Jackson Holea stvara pritisak na smještajne kapacitete, a investitori odgovaraju planiranjem novih hotela i mješovitih ugostiteljskih projekata:

  • Značajan primjer je Mogul Capital projekt na adresi 335 North Cache, odobren u lipnju 2025. Imat će hotel sa 109 soba, 17 luksuznih stanova, 16 radničkih stanova s ograničenjem vlasništva, te restoran i spa centar na zemljištu od 2,46 jutara jacksonwy.gov jacksonwy.gov. Ovaj projekt je zahtijevao posebno odobrenje (prošao je kroz više sjednica gradskog vijeća), ali na kraju predstavlja kompromis, uključujući stanove za zajednicu, kako bi dobio podršku.
  • Drugi primjer je hotel na adresi 50 S. Millward, predloženi hotel od 66.000 kvadratnih stopa s podzemnim parkiralištem u centru grada jacksonwy.gov. Sredinom 2025. bio je u fazi pregleda skice plana, a dužnosnici su pomno proučavali utjecaj na parkiranje i promet jacksonwy.gov.
  • Na planini Snow King (unutar granica grada), planovi za 60 novih stanova za kratkoročni najam i 12 pristupačnih stanova odobreni su u srpnju 2025. jacksonwy.gov. Ovo će proširiti mogućnosti smještaja u podnožju Snow King Resorta, učinkovito dodajući više kapaciteta za turiste i lokalno stanovanje u jednom paketu.

Zajednička nit je da komercijalni/hotelski projekti uključuju radničko stanovanje i prolaze kroz intenzivnu provjeru prije odobrenja. Gradsko vijeće Jacksona i županijski povjerenici jasno su dali do znanja da nekontrolirani komercijalni rast nije cilj; projekti moraju biti u skladu s karakterom grada i ublažiti utjecaje. Zapravo, grad je 2024. donio privremeni moratorij na velike komercijalne zgrade (veće od 35.000 kvadratnih stopa) u centru i komercijalno-stambenim zonama jacksonwy.gov. Ova pauza je uvedena upravo kako bi se omogućilo vrijeme za prepisivanje Pravila o razvoju zemljišta (LDR) u vezi s veličinom, visinom i dizajnom zgrada – s ciljem sprječavanja prevelikog razvoja koji bi mogao opteretiti infrastrukturu ili promijeniti osjećaj malog grada jacksonwy.gov. Kroz kraj 2024. i 2025. grad ažurira smjernice za dizajn i pravila zoniranja (uz javno sudjelovanje) kao dio tog procesa jacksonwy.gov jacksonwy.gov.

Za investitore u komercijalne nekretnine, Jackson Hole predstavlja klasično tržište s visokim preprekama za ulazak i značajnim potencijalom za one koji ga znaju navigirati. Kapitalizacijske stope su općenito niske (što odražava visoke vrijednosti nekretnina i stabilne izvore prihoda), ali stalni rast turizma i bogatstva u dolini pruža snažnu dugoročnu potražnju. Reputacija Wyominga na državnoj razini kao “slabo regulirane” sredine (poslovno prijateljske politike, bez državnog poreza na dohodak) donekle je uravnotežena lokalnim regulativama u okrugu Teton koje su stroge kako bi se očuvala okolina i karakter zajednice. Ipak, sama činjenica da se više novih hotela i projekata mješovite namjene planira za 2025. pokazuje povjerenje investitora u tržište. Srednjoročna analiza šire regije navodi da je čak i komercijalni sektor u okrugu Teton, WY, zabilježio umjeren porast aktivnosti, što upućuje na obnovljeno povjerenje investitora nakon nesigurnosti prethodne godine mountainstandardrealty.com.

Što se tiče specifičnih komercijalnih pokazatelja: Iako se detaljni podaci o najamninama ili slobodnim prostorima ne prate javno kao prodaja kuća, anegdotski dokazi sugeriraju:

  • Uredski prostori: Jackson nije veliko tržište uredskih prostora (većina tvrtki je mala ili orijentirana na rad na daljinu). Ograničeno je dostupno uredskog prostora klase A; mnogi uredi nalaze se iznad trgovina ili u zgradama mješovite namjene. Nakon pandemije, potražnja za uredima je stabilna, uglavnom za profesionalne usluge (odvjetničke tvrtke, financije, agencije za nekretnine). Nema većih novih gradnji uredskih prostora – nove potrebe često se zadovoljavaju kreativnom prenamjenom postojećih zgrada.
  • Maloprodaja: Slobodnih maloprodajnih prostora u središtu Jacksona gotovo da i nema (često je to efektivno 0% na ključnim lokacijama). Novi maloprodajni prostori dolazit će uglavnom iz mješovitih projekata poput proširenja Browse ‘N Buy – planirane dvoetažne zgrade od 22.000 kvadratnih stopa na N. Cache koja će uključivati proširenu trgovinu rabljene robe, prostor za sastanke, urede i dva apartmana jacksonwy.gov. Takvi projekti dodaju nešto komercijalnog prostora, ali i usluge zajednici.
  • Industrijski/servisni komercijalni prostori: Područja lake industrije (poput poslovnog parka South Park ili područja “Smith’s Plaza”) također imaju nisku stopu slobodnih prostora – ondje su smješteni izvođači radova, autoservisi itd., koji podržavaju luksuzne kuće i turističku ekonomiju. Grad ima ograničeno zemljište namijenjeno za ove namjene, pa su i najamnine ondje porasle.

Gledajući unaprijed, vlasnici komercijalnih nekretnina mogu očekivati solidne rezultate dok turizam u Jackson Holeu nastavlja cvjetati tijekom cijele godine (ljeti zbog nacionalnih parkova, zimi zbog skijanja). Glavna ograničenja bit će radna snaga i stanovanje: poduzeća se bore popuniti radna mjesta u maloprodaji/ugostiteljstvu jer radnici ne mogu pronaći smještaj. Zato se novi komercijalni projekti vežu uz osiguravanje smještaja za zaposlenike (npr. projekt Mogul s 16 stanova za radnu snagu). Također se raspravlja o ograničavanju novih proširenja kratkoročnog najma u stambenim zonama kako bi se zaštitilo stanovanje za lokalno stanovništvo, što bi neizravno moglo utjecati na kapacitet turizma. No, općenito, izgledi za komercijalne nekretnine su stabilni: stroga ograničenja rasta u gradu stvaraju scenarij velike potražnje i male ponude za komercijalne prostore, što obično podržava visoke vrijednosti i punu popunjenost u doglednoj budućnosti.

Kuće za odmor i investicijske nekretnine: Povrat u rajskom odmaralištu

Jackson Hole je već dugo magnet za kupce kuća za odmor i investitore u nekretnine, a taj se trend samo pojačao posljednjih godina. U 2025. otprilike trećina prodaja nekretnina u okrugu Teton otpada na kupce iz drugih saveznih država koji traže kombinaciju životnog stila i ulaganja (to uključuje i luksuzne druge domove i kondominije namijenjene najmu). Evo što se događa u segmentu kuća za odmor/investicija:

Tržište kratkoročnog najma (STR) – Veliki potencijal prihoda: Posjedovanje nekretnine za najam u Jackson Holeu može biti izuzetno isplativo. Podaci iz 2025. pokazuju da Airbnb/kratkoročni najam u Jacksonu u prosjeku ostvaruje oko 70.800 USD godišnjeg prihoda po nekretnini, s prosječnom dnevnom cijenom (ADR) oko 562 USD i popunjenošću oko 45–50% airroi.com airroi.com. Ove brojke su prosjeci za više od 300 aktivnih STR oglasa – najbolje nekretnine ostvaruju još bolje rezultate (najboljih 10% najma ostvaruje bruto ~15.000 USD mjesečno u vrhuncu sezone) airroi.com. Tako visok potencijal prihoda, u kombinaciji s međunarodnom privlačnošću Jacksona, čini kuće za najam vrlo traženima. Investitori često traže stanove ili kuće u zonama gdje je zakonski dopušten dnevni najam (poput Teton Villagea, Aspensa ili dijelova centra Jacksona), budući da nije u svim stambenim područjima dopušten kratkoročni najam. Kao što je navedeno, gotovo polovica svih prodaja stanova početkom 2025. bile su jedinice u zonama za kratkoročni najam – jasan pokazatelj da investitori ciljaju na te nekretnine kwjacksonhole.com.

Važno je napomenuti da su STR propisi u Jacksonu relativno permisivni, ali specifični za lokaciju. Grad Jackson i okrug Teton odredili su “Lodging Overlay” zone u kojima su noćni najam dozvoljeni; izvan tih zona, najam kraći od 30 dana općenito je zabranjen u stambenim četvrtima. To stvara dvostruko tržište: nekretnine unutar STR zona postižu višu cijenu i bilježe veću aprecijaciju, dok one izvan zona služe isključivo kao vikendice ili za dugoročni najam. Od 2025. lokalne vlasti zauzimaju “blago reguliran” pristup u usporedbi s nekim turističkim mjestima (još uvijek nema strogih ograničenja za Airbnb licence) airroi.com, ali u zajednici se stalno vodi rasprava o ravnoteži između turističke ekonomije i karaktera susjedstva. Investitori bi trebali pratiti moguće buduće promjene pravila (na primjer, mogući zahtjev da STR vlasnici pribave posebne dozvole ili plaćaju dodatne poreze mogao bi se pojaviti ako se stambena kriza pogorša).

Za sada, prinosi od najma ostaju vrlo privlačni. Kod kupovne cijene od otprilike 1–1,5 milijuna dolara za stan (što je trenutna cijena za dvosobni stan u Aspensu ili slično), bruto godišnji prihod od 70.000 dolara odgovara ~4,5–5% bruto prinosa, što je solidno za stabilnu američku nekretninu. Iskusni investitori koji koriste profesionalne upravitelje nekretninama i dinamičko određivanje cijena prijavljuju još veću popunjenost i prihode – osobito oni koji nude luksuzne pogodnosti ili jedinstvene lokacije (blizina skijališta, pogled na planine, jacuzzi itd.). Potražnja za najmom za odmor vrhunac doseže ljeti i zimi; izvansezonska razdoblja (blatna sezona u proljeće, kasna jesen) su mirnija airroi.com, pa je dio maksimiziranja prinosa upravljanje tim sezonskim oscilacijama (npr. nuditi mjesečni najam ili popuste u razdobljima izvan sezone).

Drugi domovi i investitori u životni stil: Nisu svi kupci usmjereni na ulaganje planiraju iznajmljivati svoje nekretnine. Jackson također privlači “investitore u životni stil” – imućne pojedince koji kupuju kuće kao pohranu vrijednosti i osobno utočište. Ti kupci često plaćaju gotovinom (preko polovice prodaja luksuznih nekretnina su gotovinske transakcije prema nekim procjenama) i manje su osjetljivi na kratkoročne tržišne fluktuacije. Razlog je što se nekretnine u Jackson Holeu smatraju dugoročnom zaštitom: krajolik i rekreacija će uvijek privlačiti imućnu potražnju, a porezne pogodnosti Wyominga (nema državnog poreza na dohodak, niske stope poreza na nekretnine u odnosu na vrijednost kuće) nude financijski poticaj jacksonhole-real-estate.com. Doista, Jackson Hole je doživio veliki priljev takvih kupaca tijekom 2020.–2021., a mnogi od njih “zaključavaju” svoje nekretnine za doglednu budućnost – ne prodaju čak ni dok se cijene stabiliziraju. Prema lokalnim stručnjacima, oni koji su kupili u doba COVID-a čvrsto drže svoje nekretnine, što doprinosi niskoj ponudi na vrhu tržišta (odnosno, ne viđate poplavu špekulativnih preprodaja; ljudi se obično zaljube u svoje nekretnine u Jacksonu) jacksonhole-real-estate.com jacksonhole-real-estate.com. Ova dinamika podržava vrijednosti ograničavanjem ponude vrhunskih kuća.

Tržište najma za dugoročne stanare: Drugi aspekt je tržište dugoročnog najma, relevantno za investicijske nekretnine koje se ne iznajmljuju na dnevnoj bazi. Nedostatak radničkog smještaja u Jacksonu znači da su dugoročni najamovi izuzetno traženi. Ako netko kupi stan ili kuću i iznajmljuje je lokalnom stanovništvu tijekom cijele godine, lako će pronaći zainteresirane. Najamnine su visoke – dvosobni stan u gradu može lako doseći $3,000+ mjesečno (ako ga uopće možete pronaći). Iako je povrat ulaganja možda niži nego kod dnevnog najma, neki investitori preferiraju stabilnost godišnjeg ugovora i izbjegavanje trošenja uzrokovanog turizmom. Osim toga, vlasnici nekretnina izvan STR zona zapravo nemaju izbora osim dugoročnog najma ako žele prihod. Glavni poslodavci u dolini (bolnica, školski distrikt, ugostiteljske tvrtke) svi navode da je nedostatak najma za zaposlenike kritičan problem, pa se svaki dodatak dugoročnom fondu najma brzo apsorbira.

Jedan mogući čimbenik na horizontu: razvoj pristupačnih stanova (poput onih jedinica s ograničenjem vlasništva koje uskoro dolaze) mogao bi donekle ublažiti potražnju za najmom u određenim segmentima do 2026.–2028. Na primjer, ako se izgrade 100+ novih stanova za radnu snagu kroz javno-privatna partnerstva, dio pritiska mogao bi se smanjiti na donjem dijelu tržišta. Međutim, s obzirom na trenutni manjak, vjerojatno je da će potražnja i dalje nadmašivati ponudu za redovne najmove, održavajući visoke najamnine. Stoga bi posjedovanje nekretnine za najam namijenjene lokalnim stanarima trebalo ostati sigurno ulaganje, uz dodatnu korist doprinosa potrebama zajednice.

U sažetku, kupci za odmor i investicije u Jackson Holeu su u snažnoj poziciji. Oni imaju koristi od dvostrukog identiteta tog područja: igrališta za bogate (što podupire rast vrijednosti nekretnina i luksuzne cijene najma) i povezane zajednice s ograničenom količinom zemljišta (što osigurava vrijednost zbog oskudice). U 2025. godini konkurencija među ovim kupcima je žestoka za određene nekretnine (posebno, dobro cijenjeni stanovi/kuće u nizu koji mogu služiti i kao Airbnb najam imali su više ponuda). U budućnosti će međudjelovanje turističkih trendova, rada na daljinu (koji omogućuje češće korištenje druge kuće kao polu-lokalnog boravka) i lokalne stambene politike oblikovati ovaj segment. Ali ako su broj posjetitelja i migracija bogatih ikakav pokazatelj, Jackson Hole će i dalje biti profitabilno i poželjno mjesto za posjedovanje druge kuće ili investicijske nekretnine.

Faktori koji utječu na tržište: zoniranje, infrastruktura i okoliš

Nekretnine u Jackson Holeu ne postoje u vakuumu – na njih snažno utječu politike lokalne uprave, kapacitet infrastrukture i okolišni čimbenici. U 2025. i nadalje, nekoliko ključnih faktora u tim područjima utječe na kupce, prodavatelje i investitore:

Propisi o korištenju zemljišta i promjene u zoniranju

Strogi propisi o zoniranju i korištenju zemljišta dugo su ograničavali razvoj u Jackson Holeu, a 2024.–2025. donijeli su još stroža pravila u nekim aspektima. Glavna promjena bila je ažuriranje Teton County Natural Resources Overlay (NRO) početkom 2025. godine, što sada zahtijeva ekološku procjenu za svaku nekretninu u okrugu – bez obzira na lokacijujacksonholerealestatereport.com. Prije su samo određena osjetljiva područja bila podvrgnuta detaljnoj provjeri. Prema novom sustavu, sve dozvole za gradnju prolaze kroz višerazinsku ekološku procjenu: “Osnovni nivo” nekretnine dobivaju osnovnu kontrolnu listu, “Srednji nivo” zahtijeva administrativnu ekološku analizu, a “Visoki nivo” (najosjetljiviji) zahtijeva potpunu Ekološku Analizu kao nekadjacksonholerealestatereport.com. Otprilike 25% praznih parcela (uglavnom onih s kritičnim staništem ili strmim padinama) suočit će se s procjenama višeg nivoajacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. Ova promjena znači više vremena, troškova i neizvjesnosti za svakoga tko želi graditi – možda će biti potrebna ograda prilagođena divljim životinjama, ograničenja uklanjanja drveća ili druge mjere ublažavanja za dobivanje odobrenja. Za prodavatelje neizgrađenog zemljišta ili starijih kuća, sada je pametno unaprijed razmotriti ove čimbenike (npr. dobiti potvrdu o usklađenosti sa zoniranjem) kako bi se kupcima osiguralo što se može učiniti na nekretnini kwjacksonhole.com.

Još jedna priča o zoniranju je povlačenje i guranje između razvoja i očuvanja. Priča o Northern South Park savršen je primjer: ovaj ranč od 225 jutara na južnom rubu Jacksona dugo se smatrao “jedinim preostalim mjestom” za značajniji razvoj. Nakon godina rasprava, u ožujku 2024. dužnosnici su odobrili novo zoniranje koje omogućuje do 1.437 domova (uz zahtjev da 70% bude pristupačno/za radnu snagu)kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Do svibnja 2025. županija je odobrila prvi glavni plan za dio ovog područja, uz uvjete za koridore za divlje životinje, parkove i fazno izdavanje jedinica s ograničenjem vlasništva buckrail.com buckrail.com. Ovo je povijesna promjena: znači da ćemo tijekom sljedećeg desetljeća vidjeti kako se novo susjedstvo razvija, uključujući potencijalno 1000+ domova za lokalne radnike. Za tržište, to bi moglo blago povećati ponudu (uglavnom u kategoriji pristupačnih nekretnina) do 2027.–2028., a pokazuje i političku volju za rješavanje nedostatka stambenog prostora. Ipak, nije prošlo bez otpora – udruge za očuvanje i dalje budno paze da razvoj bude u skladu s Jacksonovim sveobuhvatnim planom, a zaštita divljih životinja i dalje je najvažnija. Primjerice, u kolovozu 2025. Gradsko vijeće je odbilo zahtjev za prenamjenu 6,5 jutara brda (tzv. “Simon Pit”) koji je investitor želio pretvoriti iz ruralnog u gusto naseljeno stambeno/poslovno područje buckrail.com buckrail.com. Pozivajući se na rizik od odrona i zabrinutost za staništa (novo državno geološko istraživanje označilo ga je kao visokorizično), dužnosnici su odlučili zadržati ga kao nisko gusto otvoreno područje buckrail.com buckrail.com. Ovo naglašava da ekološki čimbenici mogu nadjačati potrebe za stanovanjem na određenim parcelama.

Dodatno, moratorij na velike zgrade koji je donio grad Jackson (usvojen u lipnju 2024.) zaustavio je sve nove komercijalne projekte veće od 3.250 m² u centru grada dok se ne ažuriraju LDR-ovi jacksonwy.gov. Tijekom kasne 2024. i 2025. gradski planeri i članovi vijeća raspravljali su o novim smjernicama za dizajn – vjerojatni ishodi uključuju stroža ograničenja visine, povučene gornje katove i zahtjeve za javne koristi u velikim projektima. Moratorij je trebao završiti krajem 2024. nakon što su ova ažuriranja usvojena jacksonwy.gov, a do jeseni 2025. investitori će morati slijediti revidirana pravila. Za kupce i prodavatelje, ove nijanse zoniranja imaju neizravne učinke: one oblikuju buduću ponudu. Što je stroži i sporiji proces odobravanja, to postojeće nekretnine na atraktivnim lokacijama postaju vrjednije (zbog oskudice). Suprotno tome, kada se odobri veliki novi projekt poput hotela ili stambenog kompleksa, to može dodati ponudu koja blago usporava rast cijena u tom segmentu. Praćenje promjena u zoniranju Jacksona/okruge Teton stoga je važno za sudionike na tržištu, a mnogi to čine putem javnih sastanaka ili lokalnih vijesti – vrlo Jackson Hole spoj malogradske građanske uključenosti i nekretnina visoke vrijednosti.

Infrastruktura i javna ulaganja

Brzi rast nekretnina i turizma stavlja na kušnju infrastrukturu Jackson Holea, ali nekoliko velikih ulaganja i projekata je u tijeku kako bi se povećali kapacitet i kvaliteta života:

  • Promet: Gužve u prometu, osobito duž autoceste 22 i prema Jacksonu, predstavljaju problem. Kao odgovor, značajan projekt Stilson Transit Center and Park-n-Ride započeo je u travnju 2025. Time će se stvoriti tranzitno čvorište s 400 parkirnih mjesta, natkrivenim parkiranjem za bicikle i posebnim semaforom na WY-390 (cesta za Teton Village) tetonbuildgrant.com. Ideja je omogućiti posjetiteljima i radnicima da parkiraju izvan grada i koriste shuttle autobuse (START autobusi) do Jacksona ili skijališta, čime se smanjuje promet automobilima. Okrug je osigurao federalna BUILD sredstva i uključio Jackson Hole Mountain Resort (koji je donirao zemljište) kako bi se projekt realizirao tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com. Do kraja 2025. napredak u izgradnji bio je vidljiv, s asfaltiranjem i podizanjem objekata tetonbuildgrant.com. Očekuje se da će ovaj tranzitni centar biti u funkciji do 2026., što bi moglo značajno smanjiti gužve na autocesti i poboljšati vrijeme putovanja na posao – prednost za nekretnine u Wilson/Village područjima i sve koji su zabrinuti zbog rasta Jacksona.
  • Ceste i mostovi: Wyoming DOT unapređuje Highway 22, glavnu istočno-zapadnu prometnicu. U 2025. godini završili su novi most preko rijeke Snake na WY-22 i privodili kraju asfaltiranje i povezivanje dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Također su proveli veliku stabilizaciju na “Teton Pass Big Fill Slide” – dijelu ceste sklonoj odronima prema Idahu – kako bi osigurali da ta ruta ostane sigurna i otvorena dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Ova poboljšanja znače bolju otpornost i kapacitet na rutama na koje se oslanjaju i lokalni stanovnici i vlasnici luksuznih kuća. Glatkiji WYO-22 sa širim mostom, uz sigurniji Teton Pass, čine udaljenija područja (poput Teton Valley, ID, ili četvrti na zapadnoj obali WY) pristupačnijima i time privlačnijima za razvoj (u mjeri u kojoj je to dopušteno).
  • Zračna luka: Zračna luka Jackson Hole (JAC) je ulaz za mnoge kupce luksuznih nekretnina i turiste, a u tijeku su i njezine nadogradnje. U 2022. zračna luka je bila zatvorena zbog rekonstrukcije piste, a u 2025. nastavljen je niz projekata, uključujući proširenu platformu za odleđivanje i poboljšane rulne staze jacksonholeairport.com radi učinkovitijeg zimskog poslovanja. Također su srušili stari hangar kako bi izgradili novu zgradu uprave i FBO terminala, s ciljem stvaranja vrhunski moderne, ekološki prihvatljive zgrade do 2026. godine jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. Ova ulaganja pomoći će zračnoj luci da prihvati rast (broj putnika dosegao je rekordne razine posljednjih godina) bez dodatne buke ili kašnjenja. Za tržište nekretnina, dobro funkcionirajuća zračna luka je ključna – ona podupire tržište drugih domova (brz pristup za vlasnike) i potražnju za turističkim najmom.
  • Javne ustanove: Grad i okrug, puni svježih poreznih prihoda, također su ulagali u građansku infrastrukturu. Novi Teton County Justice Center odobren je 2025. godine, za obnovu i proširenje zgrade suda i zatvora u centru grada jacksonwy.gov jacksonwy.gov. Također su u tijeku projekti za nadogradnju komunalija, biciklističkih staza (veza Greater Yellowstone Trail kroz Wilson dovršena je 2024. godine tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com), i parkova. Iako ovo možda ne utječe izravno na cijene nekretnina, poboljšava kvalitetu života koja privlači ljude u Jackson Hole.

U suštini, infrastruktura postupno sustiže razvoj. Ovo je pozitivan trend za izglede tržišta nekretnina: znači da dolina može malo bolje podnijeti rast, što potiče i lokalne stanovnike da ostanu i nove doseljenike da ulažu. Ipak, infrastruktura će vjerojatno i dalje ostati ograničavajući faktor – postoji samo jedna glavna cesta za ulaz/izlaz i ograničeni kapacitet u uskoj dolini Jackson. Zajednica pokušava održati ravnotežu: ulagati u pametnu infrastrukturu (npr. javni prijevoz, radničko stanovanje) kako bi se smanjio pritisak, ali izbjeći prekomjernu izgradnju koja bi ugrozila upravo okoliš i karakter koji čine Jackson Hole posebnim.

Ekološka i politička klima

Na kraju, ekološki i politički čimbenici duboko utječu na tržište. Okrug Teton poznat je po svom konzervacijskom etosu – 97% njegove zemlje je javno vlasništvo (nacionalni parkovi, nacionalne šume, rezervati) jacksonhole-real-estate.com, a čak je i velik dio privatnog zemljišta pod konzervacijskim ugovorima. To stvara urođeni nedostatak zemljišta pogodnog za izgradnju, što učinkovito jamči dugoročno povećanje vrijednosti nekretnina kako potražnja raste. Kupci su toga itekako svjesni: posjedovanje nekretnine u Jackson Holeu slično je posjedovanju dijela gotovo ograničene ponude. Politički lideri i birači dosljedno su podržavali politike koje štite otvorene prostore i divlje životinje. Na primjer, kada se dozvoli povećanje gustoće izgradnje (kao u Northern South Parku), to dolazi s velikim zahtjevima za parkove, koridore za divlje životinje i ograničen otisak izgradnje buckrail.com buckrail.com. Postoji aktivna Jackson Hole Conservation Alliance i druge grupe koje nadziru prijedloge za razvoj. Očekujte stalne rasprave o pitanjima poput proširenja Snow King Mountain (koje je bilo sporno, ali je sada uglavnom riješeno), predloženih žičara ili ski liftova, i svakog pokušaja zadiranja u omiljene krajolike.

Jedan ekološki čimbenik s potencijalnim utjecajem na nekretnine je klima i prirodni rizici. Klima Jackson Holea uglavnom je hladna i snježna – izvrsna za skijanje, iako su suša i požari u širem Zapadu razlog za zabrinutost. Sama dolina ima nešto rizika od požara na svojim šumovitim padinama, ali veliki požari su ovdje rjeđi nego u sušnijim regijama. Umjesto toga, poplave (od otapanja snijega ili jakih kiša) i klizišta su prirodne opasnosti koje će vjerojatnije utjecati na imovinu. Karte osjetljivosti na klizišta iz 2023. godine Wyoming Geological Surveyja potaknule su okrug na veliki oprez pri odobravanju izgradnje na strmim padinama buckrail.com. Kao što smo vidjeli s odbijanjem Simon Pit projekta, povećana svijest o geološkom riziku može zaustaviti projekt u startu buckrail.com buckrail.com. Kupci koji razmatraju parcele na padinama ili kuće na liticama sada rutinski konzultiraju ove karte i možda će trebati inženjerske studije – što može biti prepreka ili točka pregovora o cijeni.

Na političkom planu, državna politika Wyominga prilično je usmjerena na razvoj i prava vlasnika u usporedbi s lokalnom politikom Jacksona. U državnoj skupštini raspravljalo se o ograničavanju lokalnih ovlasti za zoniranje kako bi se zajednice prisilile dopustiti više stanogradnje (trend prisutan i u drugim državama) wyofile.com. Iako do 2025. nije donijeta nijedna drastična mjera, svaki takav potez mogao bi utjecati na Jackson tako što bi se možda malo otvorilo zoniranje. Ipak, s obzirom na utjecaj Jackson Holea i njegove jedinstvene okolnosti, vjerojatnije je da će zajednica zadržati strogu kontrolu. Jedan nedavni primjer: država je razmatrala zakonodavstvo kojim bi se smanjio prag za susjede da protestiraju protiv prenamjene zemljišta (čime bi se olakšala prenamjena za veću gustoću), poznato kao Smith-Collins amandmani wyofile.com. Konzervacijske skupine su se mobilizirale kako bi osigurale da okolišna pitanja ostanu u središtu svake takve promjene jhalliance.org jhalliance.org. Ishod ovih političkih strujanja pomoći će oblikovati koliko se novog stanovanja može stvoriti bez sudskih sporova ili referenduma.

Zaključno, okoliš i politička etika Jackson Holea djeluju i kao zaštita i kao čuvar za nekretnine. Oni čuvaju zadivljujući krajolik i ekskluzivnost koji tržište čine tako privlačnim (i skupim), ali također nameću ograničenje rasta koje može pogoršati nestašicu ponude. Sudionici tržišta, osobito investitori i developeri, moraju se tome pažljivo prilagoditi – često surađujući s lokalnim organizacijama ili doprinoseći ciljevima zajednice (poput stanovanja za radnu snagu ili zaštite staništa) kako bi dobili podršku za svoje projekte. Za tipičnog kupca ili prodavatelja, ti se čimbenici manifestiraju kao pozadina dugoročne stabilnosti tržišta: može se razumno pretpostaviti da neće doći do iznenadne preizgradnje ili gubitka prirodnih ljepota koji bi narušili vrijednost nekretnina. Naprotiv, politička predanost očuvanju učinkovito osigurava da će nekretnine u Jackson Holeu i u budućnosti ostati cijenjena i skupa imovina.

Dugoročna prognoza (2025.–2028.)

Gledajući unaprijed do 2028., tržište nekretnina u Jackson Holeu pozicionirano je da ostane snažno, uz određenu evoluciju prema ravnoteži. Ključni elementi dugoročne prognoze uključuju:

  • Stalno visoka potražnja: Temeljna privlačnost Jackson Holea – vrhunska priroda, rekreacija i porezne pogodnosti Wyominga – ne nestaje. Štoviše, porast rada na daljinu i kontinuirano stvaranje bogatstva u SAD-u mogli bi dovesti više imućnih pojedinaca na mjesta poput Jacksona. Osim u slučaju velike recesije, očekuje se da će potražnja ostati visoka, osobito za luksuzne kuće i svaku novu ponudu. Ugled doline kao sigurne luke za bogatstvo (i financijski i u pogledu kvalitete života) učvršćen je tijekom pandemije i vjerojatno će se zadržati. Međunarodni kupci također bi mogli porasti ako se putovanja potpuno normaliziraju.
  • Postupno povećanje ponude (uglavnom ciljano): Na horizontu ćemo vidjeti novi inventar koji polako dolazi iz već odobrenih projekata. Na primjer, razvoj Northern South Park mogao bi dodati više od tisuću domova, ali oni će se graditi u fazama vjerojatno kroz kasne 2020-e i uglavnom će se prodavati pod posebnim programima lokalnom stanovništvu. Slično tome, novi stanovi u Snow Kingu ili budući hibridi hotela i stanova dodat će nekoliko jedinica po tržišnim cijenama. Planirano je 219 stambenih jedinica za radnu snagu koje će biti završene do 2025. godinetetoncountywy.gov i još više u narednim godinama (neke su navedene za 2026. u Planu opskrbe stambenim prostorom tetoncountywy.gov), što će pomoći zadržati ključne radnike i možda malo smiriti pomamu za najmom. Međutim, ti su dodaci relativno mali u širem kontekstu i uglavnom su ograničene ili specifične namjene. Malo je vjerojatno da će značajno utjecati na cijene kuća na otvorenom tržištu – više su usmjereni na potrebe zajednice nego na stvaranje prilika za investitore. Ukratko, ponuda će rasti, ali ne očekuje se poplava nove gradnje zbog regulatornog okruženja. Inventar kuća za prodaju stoga bi trebao ostati povijesno nizak, čak i ako se poboljša u odnosu na ekstremno niske razine iz 2021.–2022.
  • Kretanje cijena: Umjeren rast, nije balon: Nakon stabilizacije u razdoblju 2023.–2025., mnogi stručnjaci očekuju da će vrijednosti nekretnina u Jackson Holeu nastaviti umjereno rasti godišnje do 2028. Mogli bismo vidjeti prosječno nisku do srednju jednoznamenkastu stopu rasta cijena godišnje, što je održivije od skokova od 20–30% s početka 2020-ih. Nekretnine visoke klase mogle bi čak stagnirati ili vrlo sporo rasti, osobito kako se na tržištu pojavi više luksuznih nekretnina i kupci dobiju više izbora (luksuzni inventar sredinom 2025. bio je veći za 31% na godišnjoj razini kwjacksonhole.com, što upućuje na blagu prezasićenost u segmentu iznad 8 milijuna dolara). Ipak, donja granica cijena je prilično čvrsta – ograničena količina zemljišta i bogata baza vlasnika čini pad poput onog iz 2008. vrlo malo vjerojatnim. Zapravo, Jackson Hole je povijesno bio zaštićen: čak i tijekom nacionalnih recesija, promet može pasti, ali cijene obično ostaju stabilnije nego drugdje. Jedan mogući scenarij do 2028. je blagi pomak prema tržištu povoljnijem za kupce u nekim segmentima ako kamatne stope ostanu visoke i više prodavatelja odluči unovčiti na vrhuncu cijena. Sotheby’s Resort Report zabilježio je početne znakove mogućeg “tržišta povoljnijeg za kupce po prvi put nakon mnogo godina” u nastajanju jacksonhole-real-estate.com. To bi se očitovalo kroz dulje vrijeme oglašavanja i više pregovora, a ne kroz izravne padove cijena. Do 2028. mogli bismo vidjeti ravnotežu u kojoj kupci imaju više prostora za pregovore, a godišnji rast cijena je umjeren, ali vrijednosti su i dalje na rekordnim ili blizu rekordnih razina u nominalnom smislu.
  • Pregled najma i ulaganja: Tržište iznajmljivanja za odmor trebalo bi ostati snažno do 2028. Turizam u Jackson Hole (i Grand Teton/Yellowstone) očekuje se da će ostati vrlo jak; postoji i trend da imućniji putnici sve češće biraju najam kuća umjesto hotela, što ide u prilog vlasnicima kratkoročnih najma (STR). Osim ako okrug ne uvede stroga nova ograničenja za STR (što trenutno nije na dnevnom redu, ali će se pratiti pritisak zajednice), posjedovanje nekretnine tipa Airbnb u Jacksonu i dalje će donositi solidan povrat. Dugoročni najam mogao bi se malo ublažiti ako se projekti stanovanja za radnu snagu ostvare, ali s obzirom na rast zaposlenosti i potpuni izostanak znakova preizgrađenosti, najamnine će vjerojatno nastaviti rasti polako, podržavajući vrijednost ulaganja. Jedan X-faktor je šire gospodarstvo: ako dođe do recesije, putovanja radi odmora mogla bi pasti, privremeno omekšavajući prihode od kratkoročnog najma – no čak i u recesijama, zaista bogati segmenti često nastavljaju putovati, a Jackson Hole je orijentiran na turizam više klase.
  • Kamatne stope i financiranje: Okruženje kamatnih stopa do 2025. ohladilo je dio potražnje srednjeg sloja, ali do 2026.–2027. mnoga predviđanja očekuju normalizaciju stopa prema dolje kako se inflacija obuzdava. Ako kamatne stope na hipotekarne kredite padnu, recimo, u raspon od 4–5% do 2027., to bi moglo potaknuti novi val kupaca koji su bili na čekanju. Kupci u Jacksonu su manje osjetljivi na kamate (podsjetimo, oko 79% nedavnih kupnji bilo je gotovinskim sredstvima u nekim razdobljimajacksonholerealestatereport.com), ali srednje tržište i lokalni kupci koji žele napredovati svakako ovise o financiranju. Dakle, niže stope mogle bi povećati aktivnost i cijene u stanovima i obiteljskim kućama ispod ~$3M jer bi više ljudi konkuriralo. Suprotno tome, ako stope ostanu visoke ili još porastu, Jackson bi se mogao još više osloniti na gotovinske kupce/ulagače, a obujam bi mogao usporiti dok bi cijene stagnirale na najvišem kraju. Dakle, makroekonomija će igrati ulogu, ali s obzirom na bogatstvo ovog tržišta, učinak će se više odraziti na obujam prodaje nego na drastične promjene cijena.
  • Zajednica i politički pogled: Do 2028. neki od trenutnih projekata (poput Northern South Park, poboljšanja javnog prijevoza itd.) bit će realizirani, nadamo se ublažavajući probleme rasta koje Jackson osjeća (promet, nedostatak radne snage). Zajednica će se vjerojatno i dalje boriti s time kako prihvatiti rast pod vlastitim uvjetima. Možda ćemo vidjeti dodatna pravila poput strožih energetskih standarda za nove kuće (radi održivosti) ili čak ograničenja veličine vila (razgovor koji se povremeno pojavljuje kako niču kuće od 15.000 kvadrata u regiji poznatoj po prirodnim ljepotama). Promjene okoliša, poput kraćih zima ili promijenjenih obrazaca snježnih padalina zbog klimatskih promjena, također bi mogle suptilno utjecati na nekretnine – ako sezone skijanja skrate, možda ljeto postane još dominantnije, mijenjajući obrasce najma; ili više dima od požara ljeti (kao što se povremeno događa) može utjecati na poželjnost na rubovima tržišta. Ovo su spekulacije, ali vrijedi ih spomenuti kao dugoročne čimbenike.

Sve u svemu, izgledi za tržište nekretnina u Jackson Holeu za razdoblje 2025.–2028. su oni trajne snage uz dozu stabilizacije. Ovo tržište sazrijeva iz razdoblja groznice u fazu gdje kvaliteta, a ne samo kvantiteta, pobjeđuje: najbolje nekretnine s opravdanom cijenom će mijenjati vlasnike, novi razvoj će biti promišljen i spor, a vrijednosti će vjerojatno rasti zdravim, iako ne pretjeranim tempom. Za kupce, nadolazeće godine mogle bi ponuditi bolje prilike za kupnju – više ponude nego u suši 2021., i možda manje konkurencije za precijenjene nekretnine. Za prodavatelje, još uvijek je izvrsno tržište za ostvarivanje dobiti, ali očekivanja treba prilagoditi (dvoznamenkasti godišnji rast cijena vjerojatno je iza nas za sada). A za zajednicu, nada je da će Jackson Hole do 2028. ostati izvanredno planinsko mjesto kakvo jest – ekskluzivno, ali uključivo gdje je to važno, razvijeno, ali ne previše razvijeno, i stalno u ravnoteži između gospodarstva i ekologije. Ta ravnoteža, kao i uvijek, odredit će krajnju putanju tržišta nekretnina.

Izvori

Roman Bednarski