- Sjeverna Amerika: Kamatne stope na hipotekarne kredite u SAD-u pale su na najnižu razinu u posljednjih 11 mjeseci (~6,3% za kredite na 30 godina) uslijed rastućih nada za smanjenje kamatnih stopa od strane Fed-a, što je potaknulo novi optimizam među kupcima ainvest.com. U Kanadi, prodaja kuća u Torontu pala je u kolovozu po prvi put u pet mjeseci (–1,8% m/m) jer je pristupačnost i dalje ograničena reuters.com, čak i dok Banka Kanade pauzira.
- Europa: Cijene kuća u UK blago su porasle za 0,3% u kolovozu – treći mjesečni rast zaredom, dosegnuvši rekordni prosjek od £299.331 reuters.com reuters.com – ali šire europsko tržište komercijalnih nekretnina stagnira. Obujam ulaganja u prvoj polovici 2025. jedva je polovica razine prije 2022., a prekogranične transakcije na najnižoj su razini u desetljeću zbog visokih kamatnih stopa m24sunshine.com m24sunshine.com.
- Azija-Pacifik: Krizu kineskog tržišta nekretnina se produbila dok se veliki developeri muče – Evergrande je izlistan s burze, a isporuke stanova konkurentskog Country Gardena pale su za ~50%, što nagovještava gubitak od ¥18–21 milijardu reuters.com reuters.com. Peking razmatra mjere spašavanja (poput državnih tvrtki koje bi kupovale neprodane stanove) kako bi se riješio višak reuters.com reuters.com. Ipak, postoje svijetle točke: u Japanu, njemačka Patrizia kupila je 14 stambenih zgrada u Tokiju (800 jedinica) za globalnog investitora, kladeći se na otpornu potražnju za najmom patrizia.ag patrizia.ag.
- Bliski istok: Bum nekretnina u Dubaiju dosegao je nove rekorde – 51.000 prodanih stanova u 2. kvartalu 2025., što je povijesni maksimum bloomberg.com – čime je prodaja od početka godine dosegnula nevjerojatnih 441 milijardu AED (~120 milijardi USD) instagram.com. Nagli rast cijena i 13% porast prodaje u kolovozu naveli su neke analitičare da upozore na mogući ponovni pad iz 2009. godine bloomberg.com. U međuvremenu, Saudijska Arabija otvorila je svoje tržište nekretnina stranim investitorima novim zakonom (na snazi od 2026.) koji omogućuje kupnju strancima u određenim zonama poput Rijada i Džede natlawreview.com – potez u sklopu Vizije 2030 za privlačenje kapitala i poticanje razvoja natlawreview.com.
- Latinska Amerika: Visoke kamatne stope i promjene politika definiraju regiju. Brazilska središnja banka (Selic 14,75%) predstavila je plan “most” financiranja za potporu stambenim kreditima jer štedni depoziti presušuju reuters.com reuters.com. U Meksiku se predviđa da će ulaganja u nekretnine skočiti na ₱652 milijardi ($38 milijardi) do 2025., potaknuta nearshoringom i planom za izgradnju milijun domova pod novom administracijom riotimesonline.com riotimesonline.com.
- Afrika: Domaći ulagači preoblikuju tržišta. Nigerijski mirovinski fondovi povećali su ulaganja u nekretnine za ~418% u prvoj polovici 2025. (na ~$51 milijun) propertywheel.co.za, što označava pomak prema lokalnom dugoročnom kapitalu. Južnoafrička Republika, nasuprot tome, još uvijek se bori s slabim tržištem nekretnina – sputana visokom nezaposlenošću i slabom potražnjom globalpropertyguide.com – iako smanjenje kamatnih stopa od strane Reserve Banke (repo stopa pala na 7,00% u kolovozu) privateproperty.co.za ima za cilj potaknuti blagi oporavak.
Sjeverna Amerika: Hlađenje stopa, oprezni kupci
Sjedinjene Države – Znakovi olakšanja: Američko tržište nekretnina pokazalo je prve naznake olakšanja za kupce ovog tjedna. Kamatne stope na hipotekarne kredite pale su na najnižu razinu od listopada 2024. – fiksna stopa na 30 godina pala je za 16 baznih bodova na ~6,29% ainvest.com. Ovaj nagli jednodnevni pad, potaknut slabim podacima o zaposlenosti i nadama u smanjenje kamatnih stopa od strane Federalnih rezervi, rezultirao je stvarnim uštedama (oko 169 dolara manje mjesečno na zajam od 450.000 dolara) i podigao optimizam među kupcima nekretnina ainvest.com ainvest.com. “Momentum se okreće” u korist kupaca nakon godina rasta troškova, kako je naveo Fortune, a pristupačnost je porasla za 3,1% na godišnjoj razini newslink.mba.org. Graditelji kuća i hipotekarni zajmodavci zabilježili su rast na temelju ove vijesti, što odražava očekivanja da će niži troškovi financiranja potaknuti potražnju ainvest.com. Ipak, nesigurnost na tržištu i dalje traje: istraživanje Bank of America pokazalo je da 60% Amerikanaca i dalje nije sigurno je li sada dobro vrijeme za kupnju, što je najviša razina od 2023. godine reuters.com reuters.com. Visoke cijene i ekonomska neizvjesnost znače da mnogi “čekaju… da kamate i cijene još padnu” reuters.com.
Kanada – Tržište na rubu: U Kanadi, hlađenje tržišta nekretnina pogodilo je ključno tržište: Toronto. Prodaja u kolovozu u širem području Toronta pala je za 1,8% u odnosu na srpanj (sezonski prilagođeno), što je prvi pad od ožujka reuters.com. Cijene su također pale – referentni indeks spustio se na 978.100 kanadskih dolara, produžujući trend stagnacije ili pada koji traje od prošlog studenog reuters.com. Regionalni odbor za nekretnine Toronta okrivljuje “izazovnu” pristupačnost: “Kućanstvo s prosječnim primanjima… i dalje teško može priuštiti mjesečnu ratu kredita za prosječno skupu kuću,” rekao je Jason Mercer iz TRREB-a reuters.com. Troškovi zaduživanja i dalje su visoki, iako je središnja banka Kanade pauzirala povećanje kamatnih stopa na 5%. Mercer je napomenuo da bi čak i uz blago smanjenje kamatnih stopa na stambene kredite, “veći broj kupaca [izašao bi] s margine kako bi iskoristio današnje dobro opskrbljeno tržište” reuters.com. Doista, novih oglasa ima 9,4% više nego prošle godine, što kupcima daje veći izbor reuters.com. Sada su sve oči uprte u nadolazeći sastanak Banke Kanade 17. rujna – tržišta oprezno očekuju prvo smanjenje kamatnih stopa (nakon što su od ožujka ostale na 5%) reuters.com kako bi se spriječilo dublje usporavanje tržišta nekretnina.
Komercijalni oprez: Sektor komercijalnih nekretnina u Sjevernoj Americi ostaje podijeljen. Američka tržišta uredskih prostora su u dubokoj recesiji – nacionalna stopa nepopunjenosti ureda dosegla je rekordnih 20,7% u drugom kvartalu 2025., što je bez presedana višak praznog prostora reuters.com. U velikim gradovima je još gore: nepopunjenost u San Franciscu je skočila na ~27,7% (u odnosu na ~8,6% prije pandemije) reuters.com, dok se Manhattan i Charlotte kreću oko 23% reuters.com. Uporan rad na daljinu i stezanje remena u korporacijama doveli su do onoga što Moody’s Analytics naziva “strukturnim poremećajem” u sektoru uredskih prostora reuters.com. Vrijednosti nekretnina opadaju, što opterećuje vlasnike i regionalne banke s 290 milijardi dolara uredskih kredita koji dospijevaju do 2027. godine reuters.com. Kao odgovor, developeri mijenjaju smjer – od pretvaranja ureda u stanove (više od 149 milijuna kvadratnih stopa predviđeno za prenamjenu) reuters.com do favoriziranja atraktivnijih segmenata poput industrijskih/logističkih i višestambenih objekata. Nasuprot tome, američke industrijske i višestambene nekretnine ostaju relativno otporne, potaknute niskom nepopunjenošću i stabilnim rastom najamnina m24sunshine.com. U Kanadi je komercijalno ulaganje usporilo, ali nije doživjelo kolaps; nepopunjenost vrhunskih ureda u gradovima poput Toronta i Vancouvera je povišena (~15%), ali ispod američkih razina, dok industrijski prostori i dalje bilježe potražnju zahvaljujući rastu e-trgovine. Sveukupno, tržišni sentiment u Sjevernoj Americi oprezno se poboljšava za stambeni sektor kako kamatne stope padaju, iako komercijalni segmenti prolaze kroz bolan proces prilagodbe postpandemijskoj stvarnosti.
Europa: Dobici u stambenom sektoru nasuprot problemima u komercijalnom
Ujedinjeno Kraljevstvo – Otpornost cijena: Britansko tržište nekretnina pokazalo je iznenađujuću otpornost ulazeći u jesen. Hipotekarni zajmodavac Halifax izvijestio je da su cijene kuća porasle za 0,3% u kolovozu, što je treći uzastopni mjesečni porast reuters.com. To stavlja cijene 2,2% više nego prije godinu dana reuters.com, čak i nadmašujući prognoze analitičara (koji su očekivali samo +0,1% mjesečni rast) reuters.com. Prosječna kuća sada košta rekordnih 299.331 £ reuters.com. Halifax to pripisuje poboljšanoj pristupačnosti i stabilnoj potražnji: nakon oštre korekcije u 2024., plaće su porasle, a kamatne stope na hipoteku su se stabilizirale, što je omogućilo kupcima povratak na tržište. “Tržište nekretnina pokazalo je da može podnijeti ove izazove,” rekao je direktor za hipoteke u Halifaxu, napominjući da bi se “spor, ali stalan rast” cijena trebao nastaviti ako se ekonomski uvjeti održe reuters.com. Međutim, nisu svi pokazatelji usklađeni: konkurentski zajmodavac Nationwide zabilježio je pad cijena od 0,1% u kolovozu reuters.com, a broj transakcija i dalje je ispod razine prije pandemije. Ponašanje kupaca se promijenilo – podaci Rightmovea pokazuju da su prodavatelji ovog ljeta morali više snižavati tražene cijene kako bi zaključili prodaju reuters.com. A s mogućom promjenom vlasti na vidiku, neizvjesnost oko porezne politike stvara nesigurnost na tržištu luksuznih nekretnina: industrijska istraživanja pokazala su da neki kupci odgađaju kupnju, strahujući da bi sljedeći proračun (najavljen za studeni) mogao povećati poreze na luksuzne kuće reuters.com. Za sada, međutim, britansko tržište nekretnina prkosi gravitaciji, potpomognuto padom inflacije i pauzom Banke Engleske u podizanju kamatnih stopa, što je poboljšalo povjerenje potrošača.
Kontinentalna Europa – Pad ulaganja: S druge strane Kanala, europska tržišta nekretnina prolaze kroz pad, osobito u komercijalnom sektoru. Obujam transakcija naglo je pao u 2025. U prvom tromjesečju, ukupna ulaganja u europske komercijalne nekretnine iznosila su samo 47,8 milijardi eura – manje od polovice razine od prije tri godine m24sunshine.com. Preliminarni podaci za drugo tromjesečje još su sumorniji: prekogranična ulaganja pala su za oko 20% na godišnjoj razini, na samo 17,2 milijarde eura, što je najniža razina u desetljeću i ukazuje na naglo povlačenje međunarodnih ulagača m24sunshine.com. Uzroci: naglo rastuće kamatne stope i ekonomska neizvjesnost. Budući da Europska središnja banka drži kamatne stope na najvišoj razini ciklusa od 4,25% (kako bi se borila protiv temeljne inflacije blizu 5%), troškovi financiranja su porasli, a nesklad u očekivanjima cijena blokirao je sklapanje poslova m24sunshine.com. Potencijalni kupci traže velika sniženja, ali mnogi prodavatelji ne popuštaju – što rezultira pat-pozicijom i “niskom likvidnošću” na razini cijelog tržišta m24sunshine.com.
Divergencija sektora: Pad na europskom tržištu nekretnina nije ravnomjeran među sektorima. Uredske zgrade i stariji trgovački centri bilježe pad potražnje i vrijednosti m24sunshine.com. Trajni trendovi rada na daljinu i rast e-trgovine ostavili su urede i sekundarne trgovačke centre u borbi za privlačenje najmoprimaca. Na primjer, prodaja komercijalnih nekretnina u Njemačkoj pala je dodatnih 2% u prvoj polovici 2025., produžujući prošlogodišnji pad m24sunshine.com. Ipak, postoje svijetle točke: logistička skladišta, stanovi za najam i hoteli diljem Europe i dalje “zadržavaju investicijsku privlačnost” m24sunshine.com. Ovi segmenti imaju koristi od strukturnih vjetrova u leđa – logistika od restrukturiranja opskrbnih lanaca i e-trgovine, stambeni sektor od kroničnog nedostatka stanova, a ugostiteljstvo od oporavka putovanja. Doista, veliki investitori poput privatnih investicijskih fondova preusmjerili su se na kupnju skladišta i portfelja stanova, smatrajući ih otpornijima na inflaciju i boljim izvorom prihoda. Analitičari iz Cushman & Wakefielda napominju da kapitalne vrijednosti u vrhunskoj logistici i višestambenim objektima već dosežu dno i mogle bi se stabilizirati u drugoj polovici 2025. kako se cijene prilagođavaju cushmanwakefield.com.
Izgledi: Raspoloženje na europskom tržištu nekretnina je oprezno optimistično da najgore prolazi. Kako strahovi od recesije jenjavaju (BDP eurozone i dalje umjereno raste) i kako je ECB vjerojatno na vrhuncu kamatnih stopa, neki oportunistički fondovi traže povoljne prilike na preprodanom tržištu. Prognoze CBRE-a predviđaju postupan oporavak u 2025., s mogućim pozitivnim ukupnim prinosima na sve nekretnine (~7% u 2025.) mediaassets.cbre.com. No, rizici su i dalje visoki – geopolitičke napetosti i tvrdoglavi troškovi financiranja mogli bi odgoditi oporavak. U kratkom roku, vlasnici nekretnina suočavaju se s problemima: refinanciranje je skupo, a vrijednosti uredskih tornjeva u gradovima poput Frankfurta i Amsterdama pale su dvoznamenkasto u odnosu na vrhunce iz 2021. Nadolazeća tromjesečja bit će test za visoko zadužene europske vlasnike nekretnina (npr. nekoliko njemačkih i švedskih tvrtki za nekretnine) dok pokušavaju refinancirati ili prodati imovinu na depresivnom tržištu. Ukratko, europsko tržište nekretnina je podijeljeno – otporna tržišta stanovanja poput onih u UK i dijelovima Francuske ponovno lagano rastu reuters.com, ali investicijski i komercijalni sektori su u fazi čekanja, iščekujući jasnije ekonomske signale i preokret u ciklusu kamatnih stopa.
Azija-Pacifik: Turbulencije u Kini, ciljani optimizam drugdje
Kina – Kriza i intervencija: Kineski kolosalni sektor nekretnina – dugo motor rasta – i dalje je u dubokoj krizi. Posljednjih dana, prodaja i cijene nekretnina na razini cijele zemlje i dalje stagniraju, a problemi velikih developera se pojačavaju. Evergrande Group, nekada najveći kineski developer, službeno je izbrisan s burze u Hong Kongu (od 25. kolovoza) nakon što nije uspio riješiti svoj dug od 300 milijardi dolara thediplomat.com. Drugi div, Country Garden, upozorio je da će za prvu polovicu fiskalne 2025. prijaviti još veći gubitak, s profitom izbrisanom zbog pada isporuka stambenih projekata od 50% reuters.com reuters.com. Isporučili su samo oko 74.000 domova u prvoj polovici godine, što je jedva polovica prošlogodišnjeg tempa reuters.com, što naglašava kako je pad tržišta nekretnina ugušio novčani tok. Country Garden je već krajem 2023. godine prešao u neplaćanje 11 milijardi dolara inozemnih obveznica, a njegovo restrukturiranje duga od 14,1 milijardu dolara je u tijeku reuters.com. S developerima kojima nedostaje gotovine, bezbrojni projekti ostaju nedovršeni, što narušava povjerenje kupaca i uzrokuje pad cijena novih domova u mnogim gradovima.
Kao odgovor na to, Peking pojačava političku podršku. Vlasti su ublažile pravila o hipotekama (dopuštajući poticaje za kupce prvi put u velikim gradovima) i blago smanjile kamatne stope. Posebno je Bloomberg izvijestio da regulatori planiraju mobilizirati državne tvrtke za kupnju neprodanih stanova od problematičnih developera reuters.com. Prema ovom planu, velike središnje državne tvrtke i upravitelji imovinom (poput China Cinda) mogli bi koristiti središnji bankovni fond od 300 milijardi ¥ za kupnju viška zaliha reuters.com. To bi smanjilo prekomjernu ponudu i ubrizgalo likvidnost developerima. Ova mjera nadovezuje se na inicijativu iz 2022. godine kada su lokalne vlasti i državne tvrtke bile poticane da kupuju stambene zalihe koristeći PBOC sredstva za refinanciranje reuters.com. Iako ove mjere pomažu u određenoj mjeri, povjerenje je i dalje klimavo: ulaganja u nekretnine pala su za oko 8% od početka godine, a raspoloženje kupaca stanova je slabo osim u najvećim gradovima prve kategorije. Analitičari upozoravaju da su kineski problemi s nekretninama – koji su nastali zbog suzbijanja duga developera 2021. – dugoročna prepreka. “Ovo je strukturni pad, a ne ciklički zastoj,” rekao je jedan ekonomist za Reuters, napominjući da rast urbane populacije usporava i da je malo vjerojatno da će se spekulativna groznica vratiti. Vlada se suočava s teškim zadatkom stabilizacije tržišta nekretnina (ključnog za gospodarstvo) bez potpunog spašavanja neodgovornih developera.Šira Azija – Mješovite sreće: Izvan Kine, trendovi na tržištu nekretnina u azijsko-pacifičkoj regiji su optimističniji. Japan se ističe kao magnet za ulaganja. Ovaj tjedan, europski upravitelj imovine PATRIZIA najavio je veliku akviziciju u Japanu – portfelj od 14 stambenih nekretnina u Tokiju, ukupno oko 800 stanova patrizia.ag patrizia.ag. S popunjenošću od 97% i najamninama za koje se smatra da su 10% ispod tržišnih, Patrizia vidi snažnu “stabilnost prihoda i… priliku za rast prihoda kroz aktivno upravljanje”, prema riječima voditelja za Japan Masamija Takizawe patrizia.ag patrizia.ag. Ovaj posao (jedan od najvećih Patrizijinih u Japanu) naglašava povjerenje stranih ulagača u najamno stanovanje u Tokiju, koje ima koristi od urbanizacije i ograničene ponude. Japanske ultra-niske kamatne stope i rast najamnina čine ga privlačnim u odnosu na druga tržišta gdje su troškovi zaduživanja visoki. Slično, Singapur i Južna Koreja bilježe stalan interes za logističke i podatkovne centre, iako su visoke kamatne stope donekle smanjile obujam.
Australija i Indija: U Australiji se narativ mijenja s procvata na umjerenost vođenu politikom. Nakon brzog rasta početkom 2025., Rezervna banka Australije tri je puta snizila kamatne stope (dovodeći referentnu stopu na 3,60% do sredine godine afr.com) kako bi podržala gospodarstvo usred niske inflacije. Tržišta nekretnina u Sydneyu i Melbourneu od tada su se stabilizirala s umjerenim rastom cijena, jer su niže kamate ublažile oprez kupaca. U međuvremenu, indijsko tržište poslovnih nekretnina oporavlja se zahvaljujući snažnom najmu uredskih prostora (posebno u IT središtima poput Bangalorea), a prodaja stambenih nekretnina dosegnula je rekordne razine u najvećim gradovima zahvaljujući snažnom gospodarskom rastu.
Nove političke mjere u nastajanju: Regionalne vlade također su aktivne. Južna Koreja priprema mjere za povećanje ponude stanova, s ciljem obuzdavanja cijena i pomoći mladim kupcima (iako detalji još nisu poznati) menafn.com menafn.com. A u Vijetnamu, vlada je olakšala kreditiranje za tvrtke iz sektora nekretnina i kupce stanova, nastojeći ublažiti kreditnu krizu u svom sektoru nekretnina. Općenito, izgledi za nekretnine u Aziji i Pacifiku su dvosmjerni: dugotrajni pad u Kini koči regionalni rast i potražnju za robom, ali druga tržišta (Japan, Indija, Jugoistočna Azija) pokazuju relativnu otpornost zahvaljujući ciljanim poticajima i trajnoj urbanoj potražnji. Investitori su sve selektivniji – preferiraju tržišta s jasnijim temeljima ili političkom podrškom, a izbjegavaju ona s visokim dugom i prevelikom ponudom.
Bliski istok: Užarena tržišta Zaljeva i nove reforme
Procvat u Zaljevu – Rekordni rast Dubaija: Fokus tržišta nekretnina na Bliskom istoku je na izvanrednom procvatu nekretnina u Zaljevu, posebno u Dubaiju. Tržište nekretnina u emiratu obara rekorde u 2025., potaknuto priljevom bogatstva i investitora. U prvih osam mjeseci (siječanj–kolovoz), Dubai je zabilježio otprilike 441,2 milijarde AED prodaje nekretnina (~120 milijardi USD) instagram.com – brojka koja nadmašuje ukupne godišnje iznose iz prethodnih godina. Samo u drugom tromjesečju 2025. prodano je 51.000 stanova, što je najveći kvartalni obujam ikad zabilježen, prema Knight Franku bloomberg.com. Potražnja je široko rasprostranjena – ultra-luksuzne vile na Palm Jumeirah, moderni stanovi i čak prodaja stanova u izgradnji bilježe procvat. Ovaj rast je doveo do dvoznamenkastog povećanja cijena na godišnjoj razini u najatraktivnijim područjima. Na primjer, cijene vila su oko 16% više nego prije godinu dana, prema konzultantskim kućama za nekretnine, a obujam transakcija je porastao za oko 30% od početka godine.
Ova euforija “potiče strahove od novog kraha”, piše Bloomberg bloomberg.com. Iskusni promatrači vide paralele s 2009. godinom, kada je puknuo posljednji nekretninski balon u Dubaiju. Znakovi pregrijanosti su očiti: vila na Palm Jumeirah prodana je nedavno za rekordnih 170 milijuna AED (~46 milijuna USD), a ponovno se pojavljuje i preprodaja stanova u izgradnji. Ipak, tržište sada ima neke nove oslonce – priljev dugoročnih stranih stanovnika (koji bježe od nestabilnosti drugdje) i relativno ograničenu novu ponudu u najatraktivnijim područjima. Investitori također fazno puštaju projekte kako bi upravljali zalihama. Analitičari pozivaju na oprez, ali ne očekuju neposredni slom: “Ovaj ciklus je drugačiji – više krajnjih korisnika, manje zaduživanja,” navodi jedna lokalna brokerska kuća, iako priznaju da bi, ako globalne kamatne stope ostanu visoke, a cijena nafte padne, tržište nekretnina u Dubaiju moglo zahladiti. Za sada, zamah je i dalje snažan: prodaja u kolovozu dosegla je 10,9 milijardi USD (13% više nego prošle godine) usred ljetnog vala kupovine therealestatereports.com. Prinosi od najma su i dalje privlačni (~6–8%), što privlači institucionalne ulagače. Ipak, Dubai Land Department je uočio špekulativnu groznicu te razmatra moguće mjere poput viših transakcijskih naknada ili izmjena pravila o boravištu kako bi spriječio pregrijavanje.Saudijska Arabija – Otvaranje: U Saudijskoj Arabiji glavna vijest je regulatorna transformacija. Dana 8. srpnja, vlada je odobrila povijesni Zakon o vlasništvu i ulaganju u nekretnine za nerezidente, čime se dramatično liberalizira pristup stranaca tržištu nekretnina u Kraljevstvu natlawreview.com. Zakon stupa na snagu u siječnju 2026. i omogućit će stranim pojedincima i tvrtkama da posjeduju i ulažu u nekretnine u određenim zonama (koje će odrediti nova Opća uprava za nekretnine) natlawreview.com. U početku će te zone obuhvaćati područja velike potražnje u Rijadu, Džedi i drugim većim gradovima. Primjenjuju se određeni uvjeti – primjerice, strana komercijalna ulaganja moraju biti razvojni projekti s najmanje 30 milijuna SAR (~8 milijuna USD) kapitala i dovršeni u roku od 5 godina natlawreview.com. No, promjena je značajna: zamjenjuje restriktivni okvir star dva desetljeća i usklađuje se s ciljevima Saudijske vizije 2030 privlačenja stranog kapitala i stručnosti natlawreview.com. Cilj vlade je povećati ponudu nekretnina i modernizirati sektor uz zaštitu lokalnih interesa. Na primjer, strancima će i dalje biti uglavnom zabranjeno vlasništvo u svetim gradovima Meki i Medini natlawreview.com, a pojedini iseljenici mogu kupiti dom samo ako imaju boravišnu dozvolu i dobiju odobrenje ministarstva unutarnjih poslova natlawreview.com. Provedba će biti fazna, a regulatori će pratiti utjecaj na cijene i pristupačnost stanovanja za Saudijce natlawreview.com. Reakcija: Investitori i developeri nekretnina pozdravili su zakon, nazvavši ga “prekretnicom” za produbljivanje tržišta. Analitičari očekuju val stranih ulaganja u saudijske komercijalne projekte (hotele, urede, trgovačke centre) nakon što zone budu objavljene, iako će se puni učinak vidjeti tijekom godina.
Ostali regionalni trendovi: U cijelom Zaljevu, snažni prihodi od nafte i gospodarski rast potiču procvat tržišta nekretnina. Katar i Abu Dhabi također bilježe rast cijena, iako umjereniji nego u Dubaiju. Rijad prolazi kroz građevinski procvat jer saudijska prijestolnica privlači tvrtke u sklopu inicijative za preseljenje poslovanja. Luksuzni segment cvjeta u cijeloj regiji – Dubai prednjači u prodaji ultra-premium nekretnina (Knight Frank ga je rangirao kao tržište broj 1 za prodaju kuća vrijednih 10 milijuna dolara i više u 2025.), a diplomatska četvrt Rijada i obalni NEOM projekti privlače interes. U međuvremenu, Egipat se suočava s drugačijom situacijom: valutna kriza i reforme MMF-a prigušile su njegovo tržište nekretnina, s lokalnim cijenama kuća koje rastu u egipatskim funtama, ali ulaganja usporavaju. U Izraelu, cijene nekretnina su se ohladile prvi put nakon godina, pale su oko 2% u odnosu na vrhunce iz 2024., jer više kamatne stope i politička neizvjesnost utječu na povjerenje kupaca. Općenito, tržište nekretnina na Bliskom istoku krajem 2025. obilježava rast i prilike u Zaljevu, potaknute reformama i gospodarskom diversifikacijom, uz izazove u gospodarstvima pod pritiskom.
Latinska Amerika: Visoke kamatne stope, veliki planovi i otporna potražnja
Brazil – Navigacija kroz kreditnu krizu: Brazil, najveće gospodarstvo Latinske Amerike, suočava se s posljedicama visokih kamatnih stopa na svoj stambeni sektor. S referentnom stopom središnje banke Selic na 14,75% – što je gotovo najviša razina u 20 godina reuters.com – troškovi zaduživanja za hipotekarne kredite su naglo porasli, što je smanjilo prodaju i izgradnju stanova. Problem dodatno pogoršava to što Brazilci povlače novac iz tradicionalnih štednih računa (glavnog izvora financiranja stanogradnje) kako bi ulagali u investicije s većim prinosom reuters.com. To je dovelo do manjka sredstava za stambene kredite. Kao odgovor, guverner Središnje banke Gabriel Galipolo najavio je skoru mjeru: program “mostnog” financiranja za prijelaz na novi model financiranja stanogradnje reuters.com. Govoreći 5. rujna, objasnio je da će plan – razvijen s velikim bankama poput državne Caixa – pronaći alternativne izvore financiranja kako bi zamijenio smanjujuće štedne depozite reuters.com reuters.com. Ideja je koristiti druge instrumente (moguće pokrivene obveznice ili više sekuritizacije) kako bi se osiguralo da developeri i kupci stanova mogu doći do kredita dok kamatne stope ne padnu. “Moramo prijeći na novi sustav,” istaknuo je Galipolo, s obzirom na to da su financijska pismenost i bolje investicijske opcije trajno promijenile ponašanje štediša reuters.com. Ohrabrujuće je što se inflacija u Brazilu spustila na jednoznamenkaste vrijednosti, a središnja banka je napokon počela snižavati kamatne stope (smanjenje od 50 baznih bodova u kolovozu, a očekuju se i nova). Sektor nekretnina s nestrpljenjem očekuje ta smanjenja kako bi se ponovno pokrenula aktivnost. Investitori u nekretnine izvještavaju da je sredinom 2025. došlo do zastoja u novim projektima, ali se nadaju da će niži troškovi financiranja do kraja godine osloboditi potražnju za stanovima – Brazil ima veliku mladu populaciju i višemilijunski stambeni deficit.
Meksiko – Investicijski procvat i nearshoring: Izgledi za nekretnine u Meksiku su izrazito optimistični. Nedavna analiza predviđa da će ulaganja u nekretnine dosegnuti 652 milijarde pezosa (38 milijardi dolara) do 2025. godine, što odražava snažan godišnji rast od oko 15% riotimesonline.com. Nekoliko čimbenika potiče ovaj optimizam. Prvo, nearshoring proizvodnje – kako američke tvrtke premještaju opskrbne lance bliže – potaknulo je potražnju za industrijskim nekretninama uz američku granicu Meksika i u ključnim logističkim središtima. Stopa slobodnih industrijskih prostora u žarištima poput Monterreya i Tijuane je ispod 3%, a najamnine dosežu nove vrhunce, što je potaknulo val izgradnje skladišta i industrijskih parkova. Drugo, meksička vlada pod predsjednicom Claudijom Sheinbaum (inaugurirana krajem 2024.) pokrenula je ambicioznu stambenu inicijativu. Cilj im je izgraditi 1 milijun novih domova tijekom njezina mandata riotimesonline.com, s naglaskom na pristupačne jedinice, što je potaknulo aktivnost među graditeljima stanova. Savezne stambene agencije (Infonavit i Fovissste) povećavaju kreditiranje, a novi poticaji za kupce s niskim prihodima uvedeni su u proračunu za 2025. Kao rezultat toga, očekuje se da će stambena izgradnja skočiti za oko 50%: s ₱241 milijarde u 2024. na ₱364 milijarde u 2025. riotimesonline.com. “Otpornost” je riječ koju analitičari koriste za meksičko tržište – unatoč globalnim izazovima, domaća potražnja i strana ulaganja ga podupiru mexlaw.com. Ipak, Meksiko se suočava s preprekama: visoke kamatne stope (Banxicova stopa je oko 11,25%) čine hipotekarne kredite skupima, a političke tranzicije mogu usporiti izdavanje lokalnih dozvola (tržište stanova u Mexico Cityju je tromo zbog birokratskih kašnjenja riotimesonline.com). Osim toga, ograničenja energetske infrastrukture usporila su rast u nekim industrijskim koridorima riotimesonline.com. Ipak, opća je slika pozitivna: međunarodni ulagači ulažu sredstva u meksičke investicijske fondove za nekretnine i developere, kladeći se na trajnu potražnju iz proizvodnje i rastuću srednju klasu. Relativna stabilnost pezosa i blizina Meksika američkom tržištu dodatno povećavaju njegovu privlačnost.
Ande i južni stožer: Drugdje u Latinskoj Americi, trendovi su više lokalizirani. Čile i Kolumbija bilježe usporavanje tržišta nekretnina zbog viših kamatnih stopa i inflacije, ali su sada prošli vrhunac inflacije, što bi moglo oživjeti njihova tržišta 2025. godine. Argentina, usred gospodarskih previranja i inflacije od preko 100%, ima zamrznuto formalno tržište nekretnina – transakcije se odvijaju gotovinom ili nikako – čekajući ishod nadolazećih izbora i moguću dolarizaciju. Peru se suočava s usporavanjem gradnje povezanim s političkom nesigurnošću. S pozitivne strane, Panama bilježi oporavak komercijalnih nekretnina (uredi i maloprodaja) nakon pandemije zahvaljujući svojoj ulozi regionalnog poslovnog središta, a karipska tržišta (poput Dominikanske Republike i Kostarike) imaju koristi od turizma i kupovine nekretnina od strane iseljenika, posebno u resortima i obalnim područjima. Ukratko, pejzaž nekretnina Latinske Amerike je podijeljen: gospodarstva s višim kamatama su u fazi čekanja, dok Meksiko (i donekle Brazil, kad kamate padnu) prednjače kao priče o rastu koje koriste strukturne trendove.
Afrika: Domaći kapital raste usprkos ekonomskim pritiscima
Pan-afrički pomak – domaći investitori preuzimaju inicijativu: Značajan trend u afričkom sektoru nekretnina ove godine je porast domaćih institucionalnih ulaganja. Povijesno gledano, razvoj nekretnina u Africi uvelike se oslanjao na strani kapital ili razvojno financiranje, no to se mijenja. “Mirovinski fondovi i domaći upravitelji imovinom konačno ulaze u igru,” objasnio je Niyi Adeleye iz Standard Bank propertywheel.co.za. Na primjer, nigerijski mirovinski fondovi povećali su svoja ulaganja u nekretnine za ~418% u prvoj polovici 2025. u usporedbi s prvom polovicom 2024. propertywheel.co.za. Iako je riječ o niskoj početnoj osnovi (otprilike 9 milijuna USD na 51 milijun USD), to je značajan skok koji odražava novo pronađeno povjerenje u nekretnine kao stabilnu imovinsku klasu koja generira prihod. Ovo ulaganje dugoročnog domaćeg kapitala pomaže pokretanju projekata i moglo bi smanjiti oslanjanje na nestabilno strano financiranje propertywheel.co.za. Slično tome, u istočnoj Africi, kenijski i ruandski mirovinski fondovi istražuju ulaganja u nekretnine poput pristupačnog stanovanja i komercijalnih projekata. Nadolazeći Africa Property Investment Summit (18.–19. rujna u Cape Townu) trebao bi istaknuti ovaj trend, prikazujući kako domaći kapital “potiče održivi rast” i čak zamjenjuje neke međunarodne investitore propertywheel.co.za propertywheel.co.za. Ovo sazrijevanje investicijskog ekosustava – s domaćim bankama i fondovima koji osiguravaju trajni kapital – dobar je znak za stvaranje otpornijih tržišta nekretnina na kontinentu propertywheel.co.za.
Južnoafrička Republika – Smanjenje kamatnih stopa, spori oporavak: Južnoafrička Republika, najrazvijenije tržište na kontinentu, bilježi oprezan preokret zahvaljujući olakšicama u kamatnim stopama. Južnoafrička rezervna banka je smanjila repo stopu za 100 baznih bodova od kraja 2024. (s 8,25% na 7,25% do sredine 2025., i na 7,00% do rujna) privateproperty.co.za. Glavna kamatna stopa sada iznosi 10,5%, što je pad u odnosu na 11,75% ooba.co.za. Ovo smanjenje – omogućeno padom inflacije unutar ciljanog raspona od 3–6% – počelo je utjecati na sektor nekretnina. Hipotekarne stope lagano padaju, što blago poboljšava pristupačnost stanovanja. Ipak, tržište nekretnina i dalje je pod pritiskom. Kako navodi Global Property Guide, potražnja je slaba uslijed “uporno visoke nezaposlenosti i tromog gospodarstva,” a cijene nekretnina u realnim iznosima stagniraju ili padaju globalpropertyguide.com. Južnoafrički potrošači su financijski opterećeni, a banke su pooštrile uvjete kreditiranja nakon prethodnog ciklusa povećanja kamata. Obujam prodaje stambenih nekretnina blago se poboljšava u odnosu na slabe razine iz 2024., a investitori prijavljuju poteškoće u pokretanju novih projekata (posebno u pristupačnom segmentu) zbog još uvijek visokih troškova financiranja i nedostatka komunalnih usluga. Jedna od promjena je rastuća sklonost manjim, energetski učinkovitim domovima kako komunalne usluge posustaju – nestanci struje (tzv. load-shedding) učinili su solarne panele i invertere vrlo traženima na tržištu nekretnina, što utječe na cijene i potražnju.
Na tržištu poslovnih nekretnina, Južnoafrička Republika odražava globalne trendove: praznine u uredima u gradskim središtima (npr. Johannesburg CBD) su visoke (u rasponu od 15–20%) uz stalno smanjenje prostora od strane tvrtki, dok logističke i industrijske nekretnine bilježe procvat zahvaljujući e-trgovini i trgovini. Nedavno izvješće konzultantske kuće navodi popunjenost skladišta od preko 83% na ključnim afričkim tržištima, a Južnoafrička Republika ima među najvišim industrijskim najamninama i prinosima (~8% kapitalizacije) na kontinentu consultancy.africa. Maloprodajne nekretnine su podijeljene: vrhunski trgovački centri su se oporavili nakon COVID-a uz rast posjećenosti, dok sekundarni maloprodajni centri imaju poteškoća jer potrošači smanjuju potrošnju.
Tržišta u nastajanju i prilike: Diljem Afrike, određeni gradovi su označeni kao “oni koje treba pratiti” za ulaganje u nekretnine u 2025. godini. Istraživanje Estate Intel-a navelo je Nairobi, Lagos, Accru, Kigali i Johannesburg kao glavne izbore, zahvaljujući urbanizaciji i izgledima za rast estateintel.com. Na primjer, u Nairobiju raste potražnja za modernim logističkim parkovima i stanovanjem za srednju klasu, Lagos ima procvat maloprodaje i mješoviti razvoj, a stabilnost Kigalija privlači strane ulagače u pristupačno stanovanje. Potražnja za stanovanjem ostaje ogromna u Africi – kontinentu s procijenjenim manjkom od 50 milijuna stambenih jedinica. Vlade to primjećuju: Kenija je upravo pokrenula kontroverznu naknadu za stanovanje kako bi financirala nove pristupačne domove (iako se suočava s protivljenjem), a nova administracija Nigerije daje prioritet reformi financiranja stanovanja kako bi omogućila više hipotekarnih kredita. U Nigeriji, Udruženje developera nekretnina izvještava o povećanoj aktivnosti dok nova vlada nastoji obuzdati inflaciju i stabilizirati valutu, što bi, ako bude uspješno, moglo otključati financiranje stanovanja. Osim toga, REIT-ovi (fondovi za ulaganje u nekretnine) polako rastu – REIT tržište Nigerije doseglo je oko 600 milijuna dolara imovine, drugo najveće u Africi nakon Južnoafričke Republike instagram.com, nudeći novo sredstvo za ulaganje.
Izazovi: Unatoč pozitivnim pokazateljima, izazovi poput volatilnosti valuta, političkog rizika i infrastrukturnih nedostataka i dalje opterećuju mnoga afrička tržišta nekretnina. Troškovi financiranja su visoki (lokalne kamatne stope u Nigeriji i Gani prelaze 20% za developere), a povjerenje ulagača može biti krhko. Ipak, povećana uloga domaćeg kapitala i postupne ekonomske reforme ukazuju na sazrijevanje. Kako je jedan stručnjak rekao, ulazak mirovinskih fondova i lokalnih institucija “signalizira sazrijevanje investicijskog ekosustava”, što će vjerojatno donijeti veću stabilnost, bolju upravu i dugoročniju perspektivu afričkom tržištu nekretnina propertywheel.co.za. U budućnosti, dionici su oprezno optimistični da bi 2025. mogla označiti prekretnicu kada afrička tržišta nekretnina počnu koristiti svoj ogroman potencijal s većom samostalnošću i otpornošću.
Izvori:
- Reuters – Pad američkih hipotekarnih stopa i sentiment u vezi sa stanovanjem ainvest.com reuters.com; Podaci o tržištu Toronta reuters.com reuters.com
- Reuters – Halifax indeks u UK i analiza reuters.com reuters.com; Pad ulaganja u europski CRE m24sunshine.com m24sunshine.com
- Reuters – Upozorenje na gubitak Country Gardena, kineski developeri reuters.com reuters.com; Bloomberg – Bum prodaje i strahovi od pada u Dubaiju bloomberg.com bloomberg.com; Saudijski zakon o stranom vlasništvu natlawreview.com natlawreview.com
- Reuters – Komentari o financiranju stanovanja u Brazilu reuters.com reuters.com; Rio Times – Projekcije ulaganja u Meksiku riotimesonline.com riotimesonline.com
- PropertyWheel (Afrika) – Nigerijske mirovine i lokalni kapital propertywheel.co.za; GlobalPropertyGuide – Uvjeti na tržištu J. Afrike globalpropertyguide.com; SARB smanjenje kamatnih stopa privateproperty.co.za.
