Scottsdalen kiinteistömarkkinat 2025: Yllättävät trendit, kuumat naapurustot ja mitä seuraavaksi

• Asuntojen hinnat jäähtyvät: Scottsdalen mediaanihinta pyörii vuoden 2025 puolivälissä noin 800 000 dollarin keskivaiheilla – laskua noin 5–9 % viime vuoden huipusta – kun vuosien 2021–2022 kuume laantuu redfin.com mileszimbaluk.com. Tyypillinen asunnon arvo on noin 832 000 dollaria (heinäkuu 2025), mikä on lievä 1 %:n lasku vuoden takaiseen zillow.com, mikä heijastaa markkinan korjausta eikä vapaapudotusta.
• Tarjonta & markkinatasapaino: Asuntotarjonta on kasvanut, ja vuoden 2025 puolivälissä markkinoilla on noin 2 400–2 900 asuntoa scottsdalerealtors.org zillow.com. Scottsdalessa on nyt noin 7 kuukauden tarjonta – siirtymä ostajan markkinoihin scottsdalerealtors.org scottsdalerealtors.org. Asunnot ovat myynnissä keskimäärin 70–80 päivää (verrattuna viime vuoden noin 60 päivään), kun myyjät kohtaavat kovempaa kilpailua redfin.com scottsdalerealtors.org. Ostajat saavat enemmän neuvotteluvoimaa ja ostavat usein keskimäärin noin 3–4 % alle pyyntihinnan redfin.com.
• Vuokra-asunnoille kysyntää: Vuokramarkkinat pysyvät vahvoina. Keskimääräinen vuokra on noin 2 070 dollaria, nousua noin 1–2 % vuoden takaiseen zillow.com. Korkeat asuntojen hinnat (mediaani noin 900 000 dollaria) ja korkotaso ajavat ostoa harkitsevia vuokralle, mikä pitää käyttöasteen korkeana. Vain kolmasosa Scottsdalen asukkaista vuokraa (tulot ovat korkeat ja omistusasuminen yleistä), joten hyvillä paikoilla olevat vuokra-asunnot nauttivat matalasta tyhjäkäytöstä ja vakaista tuotoista mileszimbaluk.com.
• Hotspotit & uudet kehityskohteet: North Scottsdalen luksusalueet (esim. Silverleaf DC Ranchissa, Troon North) ylpeilevät yli miljoonan dollarin mediaanihinnoilla ja kokivat kaksinumeroista hintojen kasvua vuoteen 2024 asti mileszimbaluk.com. Sen sijaan South Scottsdale ja Old Town (85251) tarjoavat suhteellisen edullisia vaihtoehtoja ja trendikkäitä asuntohankkeita, mikä lisää kysyntää ensiasunnon ostajien ja nuorten ammattilaisten keskuudessa. Suuret hankkeet – Optima McDowell Mountain Village luksusasunnoista One Scottsdalen monikäyttökeskukseen – tuovat satoja korkeatasoisia koteja vuoteen 2026 mennessä mileszimbaluk.com. Teknologiamiljardööri George Kurtz johtaa miljardin dollarin kehityshanketta, johon kuuluu 1 200 kotia sekä hotelli/toimistokampus North Scottsdalessa mileszimbaluk.com. Nämä megakehityshankkeet lupaavat uusia asuntoja ja palveluita tulevina vuosina.
• Kaupallinen sektori: Sekalainen tilanne: Toimistotilojen vajaakäyttöasteet ovat korkealla (~18–20 % Scottsdalessa vs 25 % Phoenixin keskustassa) etätyön vuoksi williamsluxuryhomes.com. Huipputason toimistotilat houkuttelevat yhä vuokralaisia korkeilla vuokrilla ($34–35/neliöjalka) williamsluxuryhomes.com, mutta vanhemmat rakennukset kamppailevat, ja vuokranantajat tarjoavat myönnytyksiä (ilmainen vuokra, rakennusbudjetit) williamsluxuryhomes.com williamsluxuryhomes.com. Vähittäiskaupan kiinteistöt ovat vakaalla pohjalla – Phoenixin metropolialueen vähittäiskaupan vajaakäyttöaste on vain noin 5 % cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Scottsdalen ostoskeskukset (esim. Scottsdale Quarter, Fashion Square) hyötyvät varakkaista ostajista ja yli 11 miljoonasta vuosittaisesta turistista citizenportal.ai, mikä pitää liikehuoneistojen käyttöasteen terveenä. Teollisuustilojen kysyntä on alueellisesti edelleen suurta – massiivinen varastorakentaminen nosti Phoenixin teollisuustilojen vajaakäytön noin 13,3 %:iin vuoden 2025 puolivälissä cushmanwakefield.com, mutta Scottsdalessa, jossa teollisuusmaata on vähän, nähdään uusia hankkeita kuten “The Loop” Pohjois-Scottsdalessa vastaamaan kysyntään mileszimbaluk.com. Kaiken kaikkiaan kaupallinen kysyntä on vahvinta teollisuus- ja logistiikkatiloissa, vakaata hyvillä liikepaikoilla sijaitsevissa vähittäiskaupan tiloissa ja toimistoissa toipuminen on hidasta.
• Talouskasvu ruokkii asuntomarkkinoita: Scottsdalen talous kukoistaa. Väestönkasvu (~1,4 % vuosittain) on nopeampaa kuin Yhdysvalloissa keskimäärin, työttömyys on matala, noin 2,7 % citizenportal.ai, ja kotitalouksien mediaanitulot ylittävät reilusti osavaltion ja kansalliset keskiarvot citizenportal.ai. Kaupunki houkuttelee korkean palkan aloja – viisi keskeistä sektoria (kuten biotekniikka ja terveysteknologia) kasvavat Scottsdalessa nopeammin kuin koko osavaltiossa. Suuret työnantajat laajentavat toimintaansa: esimerkiksi ASM, puolijohdeyritys, rakentaa Yhdysvaltain pääkonttoriaan, ja Mac Innovation Park sekä uusi Banna Health -kampus tuovat työpaikkoja citizenportal.ai. Elinvoimaiset työmarkkinat ja jatkuva muuttoliike (monet ostajat muuttavat Chicagosta, Seattlesta, Kaliforniasta jne. redfin.com redfin.com) ylläpitävät asuntokysyntää. Tämä taloudellinen elinvoimaisuus – yhdessä Scottsdalen lomakeskustyylisen elämäntavan kanssa – luo vahvan pohjan kiinteistömarkkinoiden pitkäaikaiselle luottamukselle.
• Politiikan muutokset asuntomarkkinoilla: Viimeaikaiset kaavoitus- ja sääntelymuutokset voivat hienovaraisesti vaikuttaa Scottsdale’n markkinoihin. Vuoden 2024 lopulla, osavaltion lainsäädännön paineessa, Scottsdale laillisti lisäasuinrakennukset (ADU:t tai casitat) omakotitaloalueilla (kuten Arizonan HB2720 edellyttää) kjzz.org kjzz.org. Kaupunki vastusti, peläten ADU:jen muuttuvan lyhytaikaisiksi vuokra-asunnoiksi, mutta hyväksyi lopulta supistetun asetuksen noudattaakseen lakia kjzz.org kjzz.org. Samoin uusi Arizonan laki kannustaa muuttamaan jopa 10 % liikerakennusten pinta-alasta asunnoiksi; Scottsdale asetti vastahakoisesti nimellisen 1 % tavoitteen, mikä sai osavaltion kritisoimaan kjzz.org kjzz.org. Samaan aikaan Scottsdale on tiukentanut lyhytaikaisvuokrauksia: vuodesta 2023 alkaen kaikkien STR-asuntojen on oltava rekisteröityjä, niillä on oltava vakuutus, naapureille on ilmoitettava ja sääntöjä on noudatettava tiukemmin avalara.com. Vuonna 2024 kaupunki sääti kovemmat rangaistukset “häiritseville juhlatiloille”, antaen poliisille jopa oikeuden häätää ulkopaikkakuntalaiset mellakoivista kokoontumisista avalara.com avalara.com. Nämä toimet saattavat hillitä sijoittajien omistamien juhlavarauksien yleistymistä ja säilyttää naapuruston rauhan – mahdollisesti ohjaten osan sijoituksista pitkäaikaisvuokraukseen.
• Mahdollisuudet ja riskit sijoittajille: Sijoitusmahdollisuuksia on runsaasti, mutta valikoivuus on avainasemassa. Vahvat vuokramarkkinat ja rajallinen uudisrakentaminen tekevät Scottsdalesta houkuttelevan kohteen osta-ja-pidä-vuokrauksille (erityisesti kohtuuhintaisilla alueilla ja nuorille ammattilaisille suunnatuissa kerrostaloissa). Suurituloiset vuokralaiset ja alhainen tyhjäkäyttöaste tuovat vakaata kassavirtaa, vaikka vuokrien kasvu onkin lähitulevaisuudessa maltillista (2–3 % vuodessa) realwealth.com. Uudet luksuskehityskohteet (esim. FENDI Private Residences, boutique-kerrostalot Old Townissa) tarjoavat mahdollisuuksia ostaa ennakkomarkkinoinnista kiinteistöjä, joista voi tulla maamerkkejä. Riskejä ovat korkotaso – rahoituskustannukset pysyvät korkeina, 30 vuoden asuntolainojen korot ovat noin 6,5–7 % vuonna 2025, ja niiden odotetaan laskevan alle 6 % vasta vuosina 2027–2028 realwealth.com realwealth.com. Korkea korkotaso hillitsee hintojen nousua; asiantuntijat ennustavatkin, että Scottsdalen asuntojen arvot nousevat maltillista, kestävää vauhtia (~2–4 % vuodessa) vuoteen 2028 asti, inflaation tahdissa mileszimbaluk.com realwealth.com. Asumisen kohtuuhintaisuus on huolenaihe: 900 000 dollarin mediaanihinnalla Scottsdale on monien ostajien ulottumattomissa, mikä voi rajoittaa kysyntää. Lisäksi Arizonan vesiturvallisuus on pitkän aikavälin tekijä – osavaltio on asettanut tiukemmat vaatimukset uusille kehityshankkeille 100 vuoden vesivarojen varmistamiseksi, ja joitakin hankkeita on jopa keskeytetty, kunnes vesihuolto on taattu circleofblue.org azgovernor.gov. Vaikka Scottsdale on investoinut vesihuoltoon ja säästötoimiin, alueen tulevan kasvun on otettava huomioon kuivuus ja resurssirajoitukset. Lopuksi, makrotaloudelliset tai muuttoliikkeen muutokset voivat aiheuttaa riskejä: jos työpaikkakasvu hidastuu tai eläkeläiset valitsevat edullisempia markkinoita, nykyinen vahva kysyntä voi heikentyä.

Asuntomarkkinatrendit vuonna 2025

Asuntojen hinnat ja myynti: Vuosien 2020–2022 meteorisesta noususta huolimatta, Scottsdalen asuntojen hinnat ovat tasaantuneet ja jopa hieman laskeneet. Mediaanimyyntihinta vuoden 2025 puolivälissä on noin $820,000–$870,000, mikä on yksinumeroisen prosenttiosuuden vähemmän kuin vuotta aiemmin redfin.com zillow.com. Itse asiassa heinäkuun 2025 mediaani, noin ~$820K, on noin 8,9 % matalampi kuin vuotta aiemmin redfin.com. Tämä lievä korjaus kuvastaa ostajien vastarintaa ennätyskorkeille hinnoille ja korkeampien korkojen vaikutusta. Jopa Scottsdalen luksussegmentissä on nähty jonkinlaista normalisoitumista: asuntojen arvot ovat yleisesti noin 6–7 % alle huippulukemien, jotka saavutettiin keväällä 2022 mileszimbaluk.com.

Varasto ja markkinoillaoloaika: Ostajilla on nyt enemmän valinnanvaraa ja neuvotteluvoimaa. Aktiivinen myytävien asuntojen varasto Scottsdalessa nousi noin 2 400–2 900 asuntoon kesään 2025 mennessä scottsdalerealtors.org zillow.com – merkittävä kasvu pandemian aikaisen tarjontapulan jälkeen. Tarjontakuukaudet, jotka olivat myyjän markkinoiden huipulla alle 2 kuukautta, ovat kasvaneet noin 7 kuukauteen vuoden 2025 puolivälissä scottsdalerealtors.org. (Kuuden kuukauden tarjonta katsotaan yleensä tasapainoisiksi markkinoiksi.) Kodit eivät enää katoa päivissä tarjouskilpailujen myötä; sen sijaan tyypillinen ilmoitus on markkinoilla noin 47–80 päivää ennen kuin se menee kaupaksi nykyään zillow.com redfin.com. Esimerkiksi mediaani markkinoillaoloaika oli 79 päivää heinäkuussa 2025, kun se oli vain 63 päivää heinäkuussa 2024 redfin.com. Kun tarjontaa on enemmän ja kysyntä varovaista, myyjien on sopeutettava odotuksiaan: hinnan alennukset ovat yleisiä, ja 79 % kaupoista vuoden 2025 puolivälissä tehtiin alle pyyntihinnan zillow.com zillow.com. Keskimääräinen myynti–pyynti-suhde Scottsdalessa on noin 97 %, eli kodit myydään keskimäärin noin 3 % alle pyyntihinnan zillow.com – huomattava muutos vuoden 2021 ylihintakauppoihin verrattuna.

Ostajan ja myyjän dynamiikka: Nämä trendit osoittavat, että Scottsdale on siirtynyt vahvasta myyjän markkinasta kohti neutraalimpaa tai ostajapainotteista markkinaa vuonna 2025. Korkeammat asuntolainakorot (noin 6,5–7 %) ovat vähentäneet ostajakuntaa, erityisesti ensiasunnon ostajien ja seuraavaa kotia etsivien joukossa, jotka ovat herkempiä korkojen muutoksille. Samaan aikaan monet myyjät pitävät kiinni asunnoistaan sen sijaan, että myisivät alempaan hintaan, mikä estää tarjonnan räjähtämisen. Lopputuloksena on eräänlainen pattitilanne: oikein hinnoitellut kodit menevät edelleen kaupaksi, mutta usein vasta neuvottelujen ja kärsivällisyyden jälkeen. Oikea hinnoittelu on ratkaisevaa – jopa “oikein hinnoitellut kodit seisovat myymättöminä ja näyttöjä on vähemmän,” paikallisten Scottsdale-välittäjien mukaan mileszimbaluk.com. Markkina ei ole enää kuumeinen, mutta se ei myöskään romahda; se hakee uutta tasapainoa. Hyvin hinnoitellut kodit halutuilla alueilla herättävät edelleen kiinnostusta (joskus jopa useita tarjouksia), mutta kymmenien tarjousten päivät ovat enimmäkseen ohi. Ostajat voivat nyt olla valikoivampia, usein tarkastaa asunnon huolellisesti ja neuvotella korjauksista tai hyvityksistä, kun taas nousukaudella he saattoivat luopua ehdoista.

Naapurustojen esittelyt: Kiinteistömarkkinat Scottsdalessa ovat hyvin naapurustoriippuvaisia. Halutuilla alueilla arvot ovat säilyneet paremmin ja myynti käy nopeasti, jos koti on muuttovalmis. Esimerkiksi Pohjois-Scottsdale – mukaan lukien Silverleaf, DC Ranch, Troon North ja Desert Mountain – on edelleen luksusostajien suosiossa. Helmikuussa 2025 Pohjois-Scottsdalen mediaanihinta nousi 1,2 miljoonaan dollariin, kasvua 6,5 % vuodessa, vaikka myyntimäärätkin kasvoivat, mikä osoittaa vahvaa kysyntää korkealuokkaisille kodeille mileszimbaluk.com. Näillä luksusalueilla on suuret tontit, golfkentät, vuoristonäkymät ja porttivalvonta, jotka houkuttelevat edelleen varakkaita osavaltion ulkopuolisia ostajia ja kakkoskodin etsijöitä. Silverleaf (DC Ranchin eksklusiivinen osa) on tästä hyvä esimerkki: räätälöidyt kartanot myyvät säännöllisesti useiden miljoonien dollarien hintaan, ja alueen mediaanihinta nousi noin 15 % vuodessa kevääseen 2024 mennessä mileszimbaluk.com.

Sen sijaan Etelä-Scottsdale ja Old Town Scottsdale (keskusta) muodostavat monille ostajille sisääntulokohdan. Postinumeroalue 85251 (Old Town) tunnetaan urbaanimmasta, käveltävästä elämäntyylistä, jossa asunnot ja rivitalot sijaitsevat lähellä Scottsdalen ravintoloita, yöelämää ja ostosmahdollisuuksia. Se on suhteellisen edullinen Scottsdalen mittapuulla ja sitä on pidetty huippupaikkana nuorille ammattilaisille. Old Townin asunnot, mukaan lukien ylelliset kohteet kuten Optima Camelview ja Envy, ovat olleet vahvasti kysyttyjä – monet myydään 500 000–1 000 000 dollarin hintaluokassa koosta ja luksustasosta riippuen mileszimbaluk.com. Etelä-Scottsdale, joka rajautuu Tempeen, tarjoaa 1950–60-lukujen omakotitaloja ja uusia rivitaloja, joissa hinnat (usein 400 000–700 000 dollarin haarukassa pienemmille kodeille) houkuttelevat ensiasunnon ostajia, jotka kokevat naapurikaupungit kuten Phoenixin tai Tempen yhtä hintaviksi, mutta ilman Scottsdalen vetovoimaa. Näillä alueilla on kilpailua hyvin hinnoitelluista kodeista, koska ne ovat saavutettavimpia segmenttejä kalliissa kaupungissa. Scottsdalen mediaanihinta (900 000 dollaria) onkin huomattavasti korkeampi kuin laajemman Phoenixin tai esimerkiksi Gilbertin (550 000 dollaria) – mikä ajaa monia ostajia etsimään edullisempia taskuja Scottsdalesta tai sen ulkopuolelta mileszimbaluk.com. Tämä edullisuusero pitää kysynnän korkeana edullisemmissa segmenteissä: kaikki alle 600 000 dollarin kodit Scottsdalessa viedään yleensä nopeasti, usein sijoittajien tai ensiasunnon ostajien toimesta, mikä ylläpitää myyjän markkinoita alemmassa hintaluokassa.

Ylellisyysmarkkinoiden trendit: Scottsdale on pitkään ollut ylellisyyden synonyymi, ja vaikka markkinat kokonaisuudessaan ovat viilentyneet, erittäin korkeatasoinen segmentti on edelleen aktiivinen. Uniikit, trofee-kiinteistöt saavuttavat yhä huimia hintoja. Esimerkiksi yksi Arizonan kaikkien aikojen kalleimmista koskaan listatuista asunnoista tuli myyntiin Scottsdaleen vuonna 2025 – 6 200 neliöjalan kattohuoneisto Ascent’s Summit Residences -kohteessa, hintapyyntö 10,3 miljoonaa dollaria mileszimbaluk.com. Eksklusiivisessa Desert Mountain -yhteisössä 21 000 neliöjalan mittatilaushuvila tuli myyntiin 25 miljoonalla dollarilla mileszimbaluk.com. Myös julkkisten koteja on vaihtanut omistajaa, kuten golfammattilainen Pat Perezin 4,6 hehtaarin kartano, jonka pyyntihinta oli 12,75 miljoonaa dollaria mileszimbaluk.com. Nämä huippukaupat osoittavat, että erittäin varakkaiden ostajien kysyntä säilyy; Scottsdale kilpailee Beverly Hillsin ja Miamin kaltaisten paikkojen kanssa luksusostajista, jotka haluavat lämpimän sään ja maailmanluokan mukavuudet. Luksusmarkkinoilla nähtiin lyhyt tauko vuosina 2022–2023, kun osakemarkkinoiden heilahtelut ja korkojen nousu saivat varakkaat ostajat varovaisiksi, mutta vuoteen 2024–2025 mennessä markkinat ovat jälleen piristyneet. Käteiskaupat hallitsevat tätä segmenttiä, joten korot ovat vähemmän merkityksellisiä. Monet luksuskodit myydään yhä lähes pyyntihintaan tai sen yli, erityisesti jos niissä on ainutlaatuisia ominaisuuksia (esim. 23,5 miljoonan dollarin kartano, joka tunnetaan “Air Jordan -lenkkarivarastostaan”, kuvasti räätälöidyn luksuksen niche-vetovoimaa) mileszimbaluk.com. Luksussegmentin myynti–listasuhde on keskimäärin hieman alle 100 % mileszimbaluk.com, eli ostajat neuvottelevat, mutta muuttovalmiit luksuskodit huippusijainneilla voivat saada lisähintaa. Huomionarvoista on, että North Scottsdale’n luksusmyyntien määrä kasvoi: vuoden 2025 alussa North Scottsdale’ssa oli myyty 408 kotia vuoden alusta, kun edellisenä vuonna vastaava luku oli 303 mileszimbaluk.com, mikä viittaa siihen, että huippuostajat palasivat markkinoille, vaikka keskitason ostajat vetäytyivät.

Kaiken kaikkiaan Scottsdale’n asuntomarkkinoita vuonna 2025 kuvaa parhaiten siirtyminen hurjasta kasvusta vakauteen. Monella tapaa ympäristö on terveempi: ostajilla on aikaa harkita ja ehdot ovat palanneet, kun taas realistisesti hinnoittelevat myyjät löytävät yhä ostajia, joita vetää puoleensa Scottsdale’n pysyvä vetovoima. Kaupungin perusasiat – turvalliset yhteisöt, huippukoulut, ylellinen elämäntyyli – tekevät siitä edelleen magneetin, vaikka hurjien hintapiikkien aika onkin toistaiseksi ohi.

Asuntojen hinnat, tarjonta & vuokraustrendit

Nykyiset asunt hinnat: Scottsdale’n mediaanihinta (kaikki asuntotyypit) on noin 800 000 dollarin puolivälissä vuoden 2025 puolivälissä redfin.com. Tämä on noin 84 % korkeampi kuin Yhdysvaltojen mediaanihinta – mikä kuvastaa Scottsdale’n mainetta arvokkaana markkinana redfin.com. Keskimääräiset hinnat omakotitaloille ovat vielä korkeammat (usein yli miljoona dollaria), kun taas asunnot ja rivitalot laskevat kokonaismediaania hieman. Hintojen kasvu on hidastunut jyrkästi verrattuna vuosien 2020–2022 kaksinumeroisiin vuosittaisiin nousuihin. Itse asiassa vuositasolla arvonnousu kääntyi hieman negatiiviseksi vuosina 2024–2025. Zillow’n Home Value Index Scottsdalelle laski noin 1 % vuoden aikana heinäkuuhun 2025 mennessä zillow.com. Paikallisen kiinteistönvälittäjän tiedot osoittivat, että mediaanimyyntihinta kesäkuussa 2025 oli noin 920 000 dollaria, käytännössä samalla tasolla (–2 % YoY) verrattuna kesäkuuhun 2024 noradarealestate.com. Käytännössä asuntojen arvot ovat olleet tasaisia tai hieman laskeneet viimeisen vuoden aikana, aiemman poikkeuksellisen nousun jälkeen. Tämä on yleisesti linjassa laajemman Phoenixin alueen trendien kanssa: Phoenixin metron hinnat viilenivät vuonna 2023 ja ovat sen jälkeen muuttuneet vain vähän. Jatkossa asuntotalouden asiantuntijat ennustavat maltillisia hinnannousuja valtakunnallisesti (~3–5 % vuodessa vuosina 2025–2027) realwealth.com, ja Scottdalen odotetaan seuraavan samanlaista “hidasta kasvua”, ellei tapahdu suuria muutoksia. Itse asiassa erään paikallisen ennusteen mukaan Scottdalen asuntojen hinnat nousevat noin 2–3 % vuodessa lähitulevaisuudessa – käytännössä pysyen inflaation tahdissa ilman suuria ylilyöntejä mileszimbaluk.com. Tämä skenaario nostaisi Scottdalen mediaanihinnan ehkä noin 900 000 dollarin puoliväliin vuoteen 2028 mennessä, toisin kuin uusi meteoriittimainen nousu. Tärkeää on, että hintaromahdusta ei odoteta valtavirran analyytikoiden mukaan; kysynnän ja tarjonnan perusteet ovat yhä liian vahvat. Korkeat hinnat ovat kuitenkin käytännössä saavuttaneet saavutettavuuden katon, jonka ylittäminen vie aikaa (ja tulojen kasvua).

Myytävänä oleva varasto: Varasto on ollut keskeinen tekijä. Scottsdalen aktiivisten ilmoitusten määrä yli kaksinkertaistui vuoden 2021 pohjalukemasta kesään 2023 mennessä, ja kasvu jatkuu edelleen. Kuten mainittiin, heinäkuussa 2025 oli noin 2 420 aktiivista ilmoitusta Scottsdalen REALTORS® -tilastojen mukaan scottsdalerealtors.org, mikä oli noin 22 % enemmän kuin vuotta aiemmin (aktiivinen tarjonta kesällä 2024 oli lähempänä 2 000). Uusia ilmoituksia on myös tullut tasaisella tahdilla – noin 550–570 uutta ilmoitusta kuukaudessa tuli markkinoille kesällä 2025 zillow.com scottsdalerealtors.org. Myyjät, jotka olivat aiemmin sivussa, testaavat nyt markkinoita, vaikka monet laskevat hintoja, jos ostajat eivät tartu tarjoukseen. Kuukausien tarjonta (joka huomioi sekä varaston että myyntitahdin) oli noin 7,0 kuukautta heinäkuussa scottsdalerealtors.org. Mielenkiintoista kyllä, tämä oli laskua talven yli 8 kuukauden huipusta – varasto kasvoi loppuvuodesta 2024 myynnin hidastuessa, mutta laski hieman kesään 2025 mennessä, kun osa ilmoituksista vanheni tai myyjät vetäytyivät. Kokonaisuudessaan Scottsdalessa on nyt huomattavasti enemmän myytäviä koteja kuin pandemian niukan tarjonnan aikana. Vertailun vuoksi, normaalisti tasapainoinen markkina on noin 4–6 kuukauden tarjonnassa, joten Scottsdale on juuri tämän rajan yläpuolella, mikä viittaa hieman pehmeämpään markkinaan. Ostajat löytävät nyt vaihtoehtoja kaikissa hintaluokissa ja asuntotyypeissä – yksiöistä (tässä segmentissä varasto kasvoi 7,3 % kuukaudessa keväällä 2025) suuriin viiden makuuhuoneen taloihin (kasvua noin 1,3 %) mileszimbaluk.com. Ilmoitusten lisääntyminen antaa ostajille enemmän neuvotteluvoimaa, mutta tarkoittaa myös, että myyjät kilpailevat keskenään, usein hintamuutoksilla tai kohteiden ehostamisella erottuakseen joukosta. Yksi positiivinen sivuvaikutus on, että ostajat, joita tarjouskilpailut turhauttivat pari vuotta sitten, voivat nyt vihdoin ostaa asunnon tarkastuksella ja mahdollisesti jopa ehdollisella vanhan asunnon myynnillä. Scottsdalen vaihto-ostajat, joilla on usein oma asunto myytävänä, kokevat prosessin nyt helpommaksi hallita.

Vuokramarkkinoiden yleiskatsaus: Vuokrauksen puolella Scottsdalen markkinat pysyvät vahvoina ja vuokranantajaystävällisinä, vaikkeivät olekaan ylikuumentuneet. Zillown Observed Rent Indexin mukaan keskimääräinen vuokra Scottsdalessa oli noin $2,071 heinäkuussa 2025 zillow.com. Tämä on itse asiassa lähes identtinen Yhdysvaltojen keskimääräisen vuokran (~$2,072) kanssa zillow.com, mikä on huomionarvoista, sillä Scottsdalen asuntojen hinnat ovat paljon korkeammat – se kuvastaa, kuinka kansallinen vuokrien kasvu monissa kaupungeissa on saavuttanut Scottsdalen tason. Vuodesta toiseen Scottsdalen vuokrat ovat nousseet noin 1–2 % zillow.com, mikä on hidastumista verrattuna vuoden 2021 yli 10 %:n vuotuisiin vuokranousuihin. Käytännössä vuokrien kasvu on normalisoitunut matalalle yksinumeroiselle tasolle, kun uusia asuntoja on tullut markkinoille ja osa vuokralaisista on siirtynyt ostajiksi vuosina 2021–2022. Siitä huolimatta vuokrakysyntä on edelleen erittäin vahvaa. Vain noin 33 % Scottsdalen kotitalouksista vuokraa (suurin osa asuu omistusasunnossa), joten vuokra-asuntokanta on rajallinen ja pysyy yleensä täynnä mileszimbaluk.com. Koska Scottsdalen mediaanitulot ovat yli 100 000 dollaria (ja laajemmalla alueella mediaani on 73 000 dollaria) mileszimbaluk.com, monilla vuokralaisilla on vahva taloudellinen tilanne, mikä mahdollistaa vuokranantajille suhteellisen korkeiden vuokrien ylläpitämisen.

Vuokra-asuntotyypit: Scottsdalen vuokra-asunnot vaihtelevat luksushuoneistoista ja yritysvuokra-asunnoista keskustassa aina omakotitaloihin ja asunto-osakkeisiin ympäri kaupunkia. Scottsdalen korkeatasoiset asuinyhteisöt (uima-altaat, kuntosalit jne.) pyytävät korkeita vuokria ja kohdistuvat nuoriin ammattilaisiin ja varakkaisiin pienempiin kotitalouksiin. Samaan aikaan monet perhealueiden omakotitalot ovat perheiden vuokraamia, jotka saattavat olla Phoenixissa tilapäisesti tai eivät vielä pysty ostamaan asuntoa Scottsdalesta. Kolmen makuuhuoneen omakotitalon vuokra Scottsdalessa voi olla $3,000–$4,000+ kuukaudessa sijainnista ja varustelusta riippuen. Sijoittajat ovat olleet aktiivisia myös lyhytaikaisvuokrauksessa Scottsdalen matkailuvetovoiman vuoksi – Airbnb-tyyppisten lomakotien vuokraus on kasvanut viime vuosina. Uudet kaupungin säädökset (lupavaatimukset, juhlatilojen rajoitukset) saattavat kuitenkin hieman viilentää STR-markkinaa (tästä lisää myöhemmin), mikä voi siirtää osan näistä asunnoista pitkäaikaisvuokraukseen. Kaiken kaikkiaan vapaiden vuokra-asuntojen määrä on pieni – Phoenixin metropolialueen vuokra-asuntojen vajaakäyttöaste oli hiljattain noin 5–6 %, ja Scottsdalessa todennäköisesti vielä matalampi kaupungin vetovoiman vuoksi. Tämä tiukka vuokramarkkina tukee vuokranantajia, mutta pahentaa myös Scottsdalen kohtuuhintaisuusongelmaa: monet paikalliset työntekijät (esim. palvelu- ja matkailualalla) kamppailevat vuokrien kanssa, jotka ovat nousseet nopeammin kuin palkat.

Sijoittajien kiinnostus: Kiinteistösijoittajille Scottsdalen vuokramarkkinat ovat olleet houkuttelevat, koska vuokrakysyntä on korkea ja tuotot vahvat verrattuna tiettyihin rannikkokaupunkeihin. Vaikka vuokrat ovatkin tasaantuneet, rajallinen asuntotarjonta ja väestönkasvu viittaavat siihen, että vuokra-asunnot pysyvät hyvänä vaihtoehtona. Vuokratuotot (cap rate) Scottsdalen sijoitusasunnoissa voivat olla noin 4–5 % pitkäaikaisvuokrauksessa, mikä on hyvä taso korkeatasoisella markkinalla. Jos pystyy hyödyntämään lomavuokratuloja (esim. kalustettu asunto Old Townin tai golfkenttien läheltä), kausiluonteisesti korkeat vuokrat voivat nostaa tuottoja – tosin lisääntyvän sääntelyn myötä lyhytaikaisvuokrauksen villi länsi on laantumassa. Huomionarvoista on, että Scottsdalen vuokralaisten osuus (33 %) on korkeampi kuin joissain lähialueen esikaupungeissa (”alueen keskiarvo” voi olla noin 20–25 % vuokralaisia) mileszimbaluk.com, osittain siksi, että monet varakkaat eläkeläiset omistavat asuntonsa Scottsdalessa velattomina, ja myös siksi, että palvelualojen työntekijät usein pendelöivät edullisemmista alueista. Tämä tarkoittaa, että vuokralaisten joukko koostuu jatkuvasti nuorista ammattilaisista, kausiasukkaista ja paikallisista elämänmuutoksessa, jotka tarvitsevat vuokra-asuntoja. Niin kauan kuin omistusasuminen pysyy näin kalliina, vuokrakysyntä säilyy vahvana. Yksi huomio: Phoenixin metropolialueella on ollut asuntojen rakennusbuumi, ja tuhansia uusia asuntoja on valmistunut Tempeen, Phoenixiin ja Scottsdaleen vuosina 2021–2024. Tämä uusi tarjonta on auttanut vakauttamaan vuokria. Vuokrien kasvun odotetaan jatkossa olevan maltillista (~2–3 % vuodessa) realwealth.com realwealth.com eikä räjähdysmäistä, erityisesti kun korkeat asuntolainakorot pitävät useammat vuokralla (lisää kysyntää), mutta myös kannustavat moniasuntoisten talojen rakentajia jatkamaan rakentamista (lisää tarjontaa). Sijoittajille tämä tarkoittaa, että tasainen kassavirta on pelin henki, ei nopea arvonnousu tai vuokrien kasvu. Yhden perheen vuokra-asunnot Scottsdalessa voivat itse asiassa pärjätä paremmin kuin uudet luksusasunnot käyttöasteessa, sillä monet perheet ja muuttavat ammattilaiset suosivat kotia, jossa on piha.

Asumisen kohtuuhintaisuus: On tärkeää tuoda esiin kohtuuhintaisuuskysymys. Kun mediaanihinta kodille on lähes 900 000 dollaria, Scottsdale-asuminen on useimpien keskiluokkaisten perheiden ulottumattomissa ilman merkittävää omaisuutta tai tuloja. Jopa asunnot maksavat usein yli 400 000 dollaria. Tämä lisää painetta vuokramarkkinoille, sillä ne, jotka olisivat ostaneet ensiasunnon kymmenen vuotta sitten, vuokraavat nyt pidempään. Se ohjaa myös osan mahdollisista Scottsdale-ostajista edullisempiin kaupunkeihin (kuten Gilbertiin, Peoriaan jne.) tai jopa osavaltion ulkopuolelle. Kohtuuhintaisuuden haaste on saanut päättäjien huomion – siksi osavaltiotason panostus ADU-asuntoihin ja sopeutuvaan uudelleenkäyttöasumiseen – mutta edistys on hidasta. Toistaiseksi korkeat asumiskustannukset ovat yksinkertaisesti osa Scottsdalen identiteettiä, ja ne lisäävät sen eksklusiivisuutta. Hyvä puoli on, että asukkaat ovat yleensä hyvätuloisia, mikä ylläpitää luksusliikkeitä ja -ravintoloita. Huono puoli on, että työvoima-asuntoja on vähän; monet Scottsdalen hotelleissa, ravintoloissa ja sairaaloissa työskentelevät asuvat kaukaisissa esikaupungeissa ja joutuvat kulkemaan pitkiä matkoja. Jos asiaan ei puututa, tämä voi lopulta rajoittaa Scottsdalen kasvua (yritykset tarvitsevat työntekijöitä, ja työntekijät tarvitsevat asuntoja). Lyhyellä aikavälillä kaupungin arvostus ja palvelut kuitenkin pitävät kysynnän korkeana, vaikka hinnat ovatkin korkeat.

Tärkeimmät naapurustot ja kehityskohteet seurattavaksi

Vaikka Scottsdale on melko valmiiksi rakennettu kaupunki, vuonna 2025 siellä kuhisee merkittäviä uusia kehityshankkeita ja naapurustojen muutoksia. Nämä projektit muovaavat markkinoita tulevina vuosina, tuoden uutta tarjontaa ja joskus uusia kaupallisia keskuksia. Tässä muutamia tärkeimpiä alueita ja kehityskohteita, joita kannattaa pitää silmällä:

1. Pohjois-Scottsdalen luksusalueet: Scottsdalen pohjoisosat (Loop 101:n itäpuolella ja Shea Blvd:n pohjoispuolella) ovat edelleen luksuskehityksen keskus. Yhteisöt kuten Silverleaf at DC Ranch, Troon North, Desert Mountain ja Estancia tarjoavat jatkuvasti uusia räätälöityjä kartanoita ja korkeatasoisia spekulatiivisia koteja. Esimerkiksi Silverleaf julkaisee edelleen uusia tontteja kanjonimaisemassaan – pelkän maan hinnat nousevat useisiin miljooniin dollareihin. Pinnacle Peakin ympäristössä nähdään lisää pieniä asuinalueita ja DC Ranchin menestyksekkään kaavoituksen jatkumista. Paikallisten raporttien mukaan Pohjois-Scottsdalen mediaanimyyntihinta ylitti 1,2 miljoonaa dollaria vuoden 2025 alussa, kasvua 6,5 % vuodessa mileszimbaluk.com, mikä korostaa alueen vahvuutta. Tärkeät palvelut (yksityiset golfklubit, Four Seasons Resort jne.) takaavat alueen vetovoiman. Ostajat, jotka etsivät portillisia, uudempia luksuskoteja vuoristonäkymillä, löytävät hankkeita runsaasti, vaikka tarjonta on usein räätälöityä ja pienivolyymista.

2. One Scottsdale & Sekakäyttökeskukset: Scottsdale Roadin ja Loop 101:n koillisnurkassa sijaitseva One Scottsdale -hanke on nousemassa merkittäväksi sekakäyttökohteeksi. 75 hehtaarin alueelle suunnitellaan korkeatasoisia ostosmahdollisuuksia, ravintoloita, toimistoja, hotelleja ja asuinrakennuksia – kuin uusi kaupunkikeskus. Merkittävä asuinkohde on Atavia, Belgravia Groupin 88 asunnon luksusasuntohanke One Scottsdale -alueella. Vuonna 2025 Ataviasta on jo noin 45 % varattu ennen syksyn 2026 valmistumista mileszimbaluk.com. Nämä asunnot mahdollistavat asukkaille asumisen, työskentelyn ja vapaa-ajan vieton samassa ympäristössä, mikä kuvastaa käveltävien, sekakäyttöisten alueiden trendiä. 2,8 miljoonan neliöjalan tilallaan One Scottsdale kilpailee mittakaavassa esimerkiksi Kierlandin/Scottsdale Quarterin kanssa mileszimbaluk.com. Kehitystä kannattaa seurata, sillä se voi siirtää Pohjois-Scottsdalen sosiaalisen elämän “painopistettä” ja mahdollisesti nostaa kiinteistöjen arvoa lähialueilla (kuten Grayhawk ja DC Ranch), kun alueesta tulee entistä elävämpi.

3. Old Town Scottsdale (Keskusta): Old Townin alue (noin Scottsdale Roadin ja Chaparralin eteläpuolella) käy läpi pystysuuntaista kehitystä. Alue, joka on pitkään tunnettu matalista taidegallerioistaan, baareistaan ja lounaisesta viehätyksestään, saa nyt joukkoonsa luksustornitaloja ja hotellibrändättyjä asuntoja. Hankkeet kuten Optima Camelview (muutama vuosi sitten) loivat pohjan vihreine riippuvine puutarhoineen. Nyt tulossa ovat muun muassa FENDI Private Residences Scottsdale, joka tuo erittäin korkeatasoisia brändiasuntoja keskustaan mileszimbaluk.com. Lisäksi tulossa on The Parque, moderni ja kestävä asuinkohde, jossa painotetaan vihreitä ratkaisuja mileszimbaluk.com. Kaupunki on päivittänyt Old Townin kaavoitussuunnitelmaa salliakseen korkeammat rakennukset (tietyillä alueilla) uudistamisen edistämiseksi – vaikka korkeus ja tiheys ovat edelleen kiistanalaisia. Siitä huolimatta kehittäjät uskovat Old Towniin: luksusasuntojen myynti on ollut vahvaa, ja monien asuntojen hinnat ylittävät reilusti miljoona dollaria mileszimbaluk.com. Ostajia – usein eläkeläisiä ja kakkosasunnon omistajia – houkuttelee mahdollisuus kävellä huippuravintoloihin, Scottsdale’s Museum of the Westiin ja kevään baseball-otteluihin. Old Townin asuntokanta muuttuu vanhoista asunnoista ja pienistä kodeista näihin tyylikkäisiin kerrostaloihin, mikä ennakoi kosmopoliittisempaa keskustaa. Seuraa, miten Old Town tasapainottaa kasvun ja kulttuurisen viehätyksen säilyttämisen; mahdolliset lisäkaavamuutokset tai korkeuskiistat voivat vaikuttaa kehitysaikatauluihin.

4. Etelä-Scottsdalen elvyttäminen: Etelä-Scottsdale (yleisesti Indian Bend Rd:n eteläpuolella, pois lukien Old Town) on perinteisesti ollut vaatimattomampi alue, mutta se piristyy täydennysrakentamishankkeiden myötä. Papago Plaza -uudistus McDowellin ja Scottsdale Roadin kulmassa on yksi esimerkki – vanhentuneen ostoskeskuksen muuttaminen moderniksi monikäyttökeskukseksi, jossa on asuntoja, hotelli ja liiketiloja. McDowell Roadin varrella (jota kutsuttiin aiemmin “Motor Mileksi”) on noussut useita uusia vuokrataloja, jotka hyödyntävät läheisyyttä Phoenix Sky Harborin lentokenttään ja Scottsdalen keskustaan. Lisäksi perinteiset naapurustot, kuten Hy-View tai Village Grove etelässä, kiinnostavat nyt asunnon kunnostajia ja räätälirakentajia, jotka remontoivat 1960-luvun ranch-tyylisiä taloja tyylikkäiksi moderneiksi kodeiksi. Kun hinnat muualla nousevat, Etelä-Scottsdale tarjoaa “edullista Scottsdalea” – mikä on suhteellista, mutta todellista, sillä monien talojen hinnat ovat 500 000–700 000 dollarin välillä. Näillä alueilla nähdään todennäköisesti jatkuvaa gentrifikaatiota, kun uudet ravintolat ja panimot seuraavat nuorempien asukkaiden virtaa. Suunniteltu Tempen raitiovaunun laajennus tai muut joukkoliikenneratkaisut voisivat entisestään integroida Etelä-Scottsdalen metropolialueeseen ja lisätä sen houkuttelevuutta.

5. Suuret yrityskampushankkeet: Suuret työnantajat muovaavat myös Scottsdalen osia laajoilla kampuksilla, joihin sisältyy usein sekä toimisto- että asuinkomponentteja. Näkyvin esimerkki on Axonin pääkonttorin laajennus kaukana pohjoisessa (lähellä Hayden Rd:tä ja Loop 101:tä). Taser-valmistaja Axon rakentaa futuristista pääkonttorikampusta, jonka kaupunki hyväksyi erityisillä kaavamuutoksilla vuonna 2023 whsv.com azfamily.com. Suunnitelmiin kuuluu paitsi toimistot tuhansille työntekijöille, myös paikan päällä asumista ja palveluita – käytännössä luodaan elävä-työskentele -miniyhteisö. Tämä heijastaa trendiä, jossa asuminen integroidaan yrityskehitykseen – asia, johon osavaltion laki (HB2297) itse asiassa kannustaa kaupunkeja kjzz.org. Toinen huomiota herättävä hanke on George Kurtz, CrowdStriken toimitusjohtaja: hän johtaa miljardin dollarin hanketta 30 hehtaarin alueella Pohjois-Scottsdalessa, johon tulee 1 200 asuntoa sekä hotelli ja toimistokompleksi mileszimbaluk.com. Tällaiset laajamittaiset hankkeet lisäävät merkittävästi asuntotarjontaa (mahdollisesti vuokra-asuntoja, asunto-osakkeita ja omakotitaloja) seuraavien vuosien aikana. Ne luovat käytännössä uusia mininaapurustoja. Esimerkiksi Kurtzin hanke, joka on vielä alkuvaiheessa, voisi toteutuessaan muodostaa kokonaan uuden asuinalueen kokonsa puolesta.

6. Loop 101 -käytävä (Pohjoinen portti): Loop 101:n osuus Scottsdale Rd:n ja Hayden Rd:n ympärillä kokee useita projekteja, jotka yhdessä muuttavat aluetta. Yllä mainittujen One Scottsdale- ja Axon-hankkeiden lisäksi alueella on Cavasson (juuri rajan toisella puolella Phoenixissa), jossa Nationwide Insurance avasi suuren alueellisen pääkonttorin ja asuntoja, sekä North Sky (ehdotettu monikäyttöinen kehitys lähellä Scottsdale Rd:tä & Thompson Peakia). Lisäksi teollinen kehityshanke nimeltä The Loop Creationin toimesta on suunnitteilla, tuoden uutta varasto-/T&K-tilaa lähelle Scottsdale Airparkia mileszimbaluk.com. Scottsdale Airpark itsessään (Scottsdale-lentokentän ympärillä) on ollut vuosikymmeniä vilkas liiketoimintakeskus, jossa on matalia toimistorakennuksia, joustavaa teollisuustilaa ja vähittäiskauppaa. Nyt alue tiivistyy hankkeilla kuten Scottsdale Quarter (vähittäiskauppa/toimisto) ja uudet asunnot kaikille jäljellä oleville tonteille. Airparkin alueella on yli 50 000 työpaikkaa ja sitä kutsutaan joskus “Scottsdalen toiseksi keskustaksi.” Loop 101:n varrelle tulevat hankkeet vain vahvistavat tämän alueen asemaa. Viereiset asuinalueet (Grayhawk, Windgate Ranch jne.) hyötyvät uusista lähellä olevista palveluista, vaikka ne saattavat joutua kohtaamaan lisääntyvää liikennettä.

7. Kestävät ja erikoistuneet kehityshankkeet: Muutamat ainutlaatuiset hankkeet heijastavat uusia trendejä. Paloma Pohjois-Scottsdalessa on erikoishanke, joka tunnetaan kestävyysfokuksestaan – entiselle pormestarin tilalle rakennettu, se sisältää ympäristöystävällisiä luksusasuntoja aurinkopaneeleilla, energiatehokkaalla rakentamisella jne. mileszimbaluk.com. Tämä palvelee kasvavaa ostajakuntaa, joka haluaa korkeatasoista asumista pienemmällä hiilijalanjäljellä. Toinen trendi on pitkäaikaishotellit ja condo-hotellit: Caliberin yhteistyö Hyattin kanssa rakentaa Hyatt Studios -pitkäaikaishotelli (rakentaminen alkaa 2026) lisää majoituskapasiteettia pitkäaikaisille vieraille ja diginomadeille mileszimbaluk.com. Tällaiset hankkeet hämärtävät usein asuin- ja hotellitoiminnan rajaa ja voivat olla houkuttelevia sijoituskohteita (esim. condo-hotelliyksikön ostaminen). Scottsdalen vahva matkailu tukee näitä hybridimalleja.

8. Tulevaisuuden liikenne ja infrastruktuuri: Vaikka kyse ei ole varsinaisesta “kehityshankkeesta”, kaikki infrastruktuurimuutokset voivat vaikuttaa seurattaviin naapurustoihin. Scottsdale tunnetaan siitä, että keskustan läpi ei kulje moottoriteitä (paitsi 101 kehällä) eikä siellä ole raitiotietä, mikä on rajoittanut joukkoliikennekeskeistä kehitystä. Alueella kuitenkin keskustellaan joukkoliikenteen laajentamisesta. Jos Scottsdale joskus ottaisi käyttöön esimerkiksi bussien pikakaistan tai raitiovaunun laajennuksen keskustaan, näiden reittien varrella olevat alueet voisivat kokea keskikorkeiden kerrostalojen buumin. Lisäksi Loop 101:n jatkuva laajennus ja muut tieparannukset vaikuttavat saavutettavuuteen. Esimerkiksi uudet moottoritieristeykset tai leventäminen voivat yhtäkkiä tehdä aiemmin syrjäisestä alueesta helpommin saavutettavan, mikä lisää sen kiinteistöjen houkuttelevuutta.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Scottsdalen kehityshankkeet ovat vahvoja, vaikka maa käy yhä niukemmaksi. Odotettavissa on kaupunkikuvaa muuttavia projekteja keskustassa (korkeampia luksusasuntoja), uusia suunniteltuja asuinalueita pohjoisessa (lisäävät asuntotarjontaa yläluokassa) sekä vanhojen liikealueiden luovaa uudelleenkäyttöä (tuovat monipuolista elinvoimaa etelään ja pääväylien varrelle). Nämä kehityshankkeet ovat avainasemassa vastaamaan seuraavien vuosien asuntokysyntään, ja ne tarjoavat jännittäviä mahdollisuuksia ostajille, jotka haluavat uusia, moderneja asuntoja Scottsdalessa.

Liikekiinteistöt: Toimisto-, vähittäis- ja teollisuustrendit

Scottsdalen liikekiinteistömarkkinat vuonna 2025 ovat kolmen sektorin tarina – toimisto-, vähittäis- ja teollisuus – joilla jokaisella on omat dynamiikkansa pandemian jälkeen ja tulevaisuutta kohti. Tässä katsaus siihen, miten kukin segmentti pärjää ja miltä näkymät näyttävät:

Toimistomarkkinat – Korkea vajaakäyttö, vuokralaisten markkinat: Toimistosektori Scottsdalessa (ja laajemmin Phoenixin metropolialueella) on ollut heikoin osa-alue, kamppaillen pitkittyneiden pandemian vaikutusten kanssa. Jopa tässä arvostetussa kaupungissa monet toimistot ovat tyhjillään tai vajaakäytössä etä- ja hybridityön vuoksi. Toimistojen vajaakäyttöaste Scottsdalessa on noin 18–19 % loppuvuodesta 2024/alkuvuodesta 2025 williamsluxuryhomes.com. Tämä tarkoittaa, että lähes joka viides toimistoneliö on tyhjillään – historiallisesti korkea luku. Scottsdalen vajaakäyttö on kuitenkin hieman parempi kuin Phoenixin metron keskiarvo (~21–25 % tyhjillään) williamsluxuryhomes.com, sillä esimerkiksi Phoenixin keskusta ja Tempe ovat kärsineet vielä enemmän (niissä vajaakäyttö nousi noin 25 %:iin, kun suuria tilakokonaisuuksia jäi pimeiksi) williamsluxuryhomes.com. Scottsdalessa on noin 24,6 miljoonaa neliöjalkaa toimistotilaa, joten noin 3,8 miljoonaa neliöjalkaa on tyhjillään williamsluxuryhomes.com. Suurin osa näistä tyhjistä tiloista on vanhemmissa B-luokan rakennuksissa tai vähemmän houkuttelevilla sijainneilla.

Vuokrien osalta, Scottsdale voi itse asiassa ylpeillä Arizonan korkeimmilla toimistovuokrilla. Keskimääräinen pyyntivuokra on noin 34,50 dollaria neliöjalalta (täyden palvelun vuokra), lähes samalla tasolla kuin Phoenixin kalleimmassa aluemarkkinassa (Camelback Corridor Biltmoressa) williamsluxuryhomes.com. Tämä johtuu siitä, että Scottsdalen maine ja ympäristö ovat edelleen houkuttelevia – johtajat ja yritykset arvostavat Scottsdale-osoitteen tuomaa arvostusta, ja monet A-luokan toimistot (esim. Gainey Ranch, Kierlandin alue, Scottsdale Airpark) ovat uudempia ja täynnä palveluita. Mutta saavuttaakseen nämä vuokrat tässä markkinatilanteessa, vuokranantajat tarjoavat anteliaita etuja. Raporttien mukaan vuokranantajat tarjoavat jopa 100 dollaria/neliöjalka vuokralaismuutostukiin tilojen räätälöintiin sekä useita kuukausia ilmaista vuokraa houkutellakseen vuokralaisia williamsluxuryhomes.com. Todelliset vuokrat (ilmaisten etujen jälkeen) ovat siis laskeneet, vaikka nimelliset vuokrat näyttävät pysyvän vakaina.

Vuokralaisten neuvotteluvoima on suuri. Toimistotilaa etsivät yritykset voivat neuvotella sopimuksia, joita ei ole nähty sitten suuren laman. Alivuokratila on myös runsaasti – Phoenixin metropolialueella oli yli 4 miljoonaa neliöjalkaa alivuokrattavaa tilaa vuonna 2023, vaikka määrä pieneni 4,2 miljoonaan vuoden 2025 toisella neljänneksellä (alhaisin sitten vuoden 2022, mikä viittaa pieneen parannukseen) cushmanwakefield.com. Scottsdale menetti noin 483 000 neliöjalkaa käytössä ollutta toimistotilaa yhtenä viime vuosista, kun useammat yritykset pienensivät tilojaan tai poistuivat kuin muuttivat sisään williamsluxuryhomes.com (negatiivinen nettokäyttöaste) – selvä merkki ylimääräisestä kapasiteetista.

Kaikki ei kuitenkaan ole synkkää: laadukkaampiin tiloihin siirtyminen on käynnissä. Parhaat A-luokan toimistot huippusijainneilla (kuten Scottsdale Quarter/Kierlandin ympäristössä, keskustan rantaviivalla tai Cavassonissa) houkuttelevat edelleen vuokralaisia. Näissä rakennuksissa on usein korkea käyttöaste ja joissain tapauksissa jonotuslistoja, kun yritykset keskittävät toimintojaan parempiin tiloihin houkutellakseen työntekijöitä takaisin. Esimerkiksi täysin täynnä oleva 366 000 neliöjalan A-luokan rakennus Shea Blvd:lla myytiin juuri 71,5 miljoonalla dollarilla – merkki siitä, että sijoittajat näkevät edelleen pitkän aikavälin arvoa laadukkaissa Scottsdale-toimistoissa williamsluxuryhomes.com. Sen sijaan vanhemmat, vähemmän palveluita tarjoavat toimistokompleksit kamppailevat.

Toimistojen näkymät ovat varovaisen optimistiset siitä, että pahin on ohi. Markkina-analyytikot odottavat, että vajaakäyttöaste laskee vähitellen talouden kasvaessa ja joidenkin yritysten alkaessa jälleen laajentua. Cushman & Wakefield totesi, että Phoenixin toimistojen vajaakäyttöaste laski 27,8 %:iin vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä yli 28 %:sta aiemmin, mikä merkitsee käännekohtaa, kun tilaa aletaan hitaasti ottaa käyttöön assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Erityisesti Scottsdalessa vuokrien kasvu saattaa pysyä tasaisena tai 1 %:ssa vuodessa lähitulevaisuudessa williamsluxuryhomes.com – käytännössä vuokrien vakaus – kun vuokranantajat keskittyvät tilojen täyttämiseen vuokrien nostamisen sijaan. Jos korot laskevat vuonna 2026, kuten jotkut ennustavat, yritykset saattavat olla halukkaampia allekirjoittamaan vuokrasopimuksia (koska niiden näkymät paranevat), mikä voi lisätä kysyntää williamsluxuryhomes.com. Lisäksi työpaikkojen kasvu Scottsdalessa – erityisesti rahoituksen, teknologian ja terveydenhuollon aloilla – voi lopulta vaatia lisää toimistotyöntekijöitä ja siten tilaa. Käytännössä kuitenkin, kun etätyö on tullut jäädäkseen, Scottsdalen toimistomarkkinoiden elpyminen tulee olemaan hidasta. Odotettavissa on vuokralaisille suotuisa markkina vähintään vuoteen 2025–2026 asti, jolloin tarjolla on runsaasti vaihtoehtoja ja tarjouksia kaikille, jotka tarvitsevat toimistotilaa. Sijoittajille vanhemmat toimistokiinteistöt saattavat tulla kyseeseen uudelleenkäyttöön (asunto- tai laboratoriotilaksi), jos vuokraus ei parane.

Vähittäiskauppa & majoitus – Kestävää ja kukoistavaa: Scottsdalen vähittäiskaupan kiinteistöt ovat menestyneet huomattavasti paremmin. Kaupunki on vähittäiskaupan mekka – luksusostoskeskuksista kuten Scottsdale Fashion Square, vanhankaupungin viehättäviin putiikkialueisiin ja lähiöitä palveleviin ostoskeskuksiin. Vuoden 2025 toisen neljänneksen aikana Phoenixin metropolialueen vähittäiskaupan vajaakäyttöaste oli vain 5,1 %, nousua vain 5,0 %:sta vuotta aiemmin cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Käytännössä vähittäiskaupan tiloille on kova kysyntä, eikä Scottsdale ole poikkeus. Itse asiassa Scottsdalen parhailla vähittäiskaupan alueilla on usein vuokralaisten jonotuslistoja ja erittäin alhainen vajaakäyttöaste (alle 5 %). Vähittäiskauppa hyötyi Arizonan väestönkasvusta ja kuluttajien innokkaasta paluusta kauppoihin ja ravintoloihin pandemian jälkeen. Lisäksi uutta vähittäiskaupan rakentamista on ollut vähän (viime aikoina ei ole rakennettu suuria ostoskeskuksia), joten tarjonta on niukkaa.

Scottsdalen matkailu ja vauraus antavat sille etulyöntiaseman: kaupunki houkuttelee yli 11 miljoonaa vierailijaa vuodessa citizenportal.ai, joista monet shoppailevat ja ruokailevat, vahvistaen vähittäismyyntiä. Alueet kuten Scottsdale Waterfront ja Old Town ovat muuttuneet eloisiksi monikäyttöisiksi alueiksi, joissa trendikkäät ravintolat, taidegalleriat ja yöelämä kukoistavat. Vuonna 2025 Scottsdalessa nähdään elämyksellisen vähittäiskaupan trendi – esimerkiksi korkeatasoiset kuntostudiot, viihdepaikat ja immersiiviset taideinstalloinnit – jotka ottavat perinteisten liikkeiden paikkoja. Vuokranantajat kuratoivat aktiivisesti vuokralaisten valikoimaa pitääkseen ostoskeskukset ajankohtaisina.

Vähittäisvuokrat nousevat maltillisesti kysynnän vuoksi. Hyvät liiketilat Scottsdalessa voivat saavuttaa 40–60 dollarin neliövuokrat (triple-net) riippuen kävijämäärästä. Ainoa asia, joka saa jotkut jälleenmyyjät varovaisiksi, on taloustilanne (inflaatio ja työvoimakustannukset) sekä verkkokaupan kilpailu. Monet jälleenmyyjät kuitenkin kohdistavat toimintansa juuri Scottsdaleen sen väestörakenteen vuoksi (korkeat tulot ja turistit). Näin ollen näemme laajennuksia, kuten Nobu avaa ravintolan, uusia luksusautoliikkeitä ja korkeatasoisia ruokakauppoja markkinoille.

Hotelliala (hotellit, lomakeskukset) Scottsdalessa elpyi vahvasti vuosina 2021–2023 ja on edelleen vahva vuonna 2025. Lomakeskusten käyttöasteet ja huonehinnat nousivat ennätyksiin, kun amerikkalaiset matkustivat enemmän kotimaassa. Useita Scottsdalen hotelleja on remontoitu, ja uusia on suunnitteilla (esimerkiksi aiemmin mainittu Hyatt Studios -pitkäaikaismajoitus lisää kapasiteettia). Mahdollinen haaste on, että hotellirakentamisen kasvu Phoenixin metropolialueella voi lisätä kilpailua vuoteen 2026 mennessä. Kuitenkin Scottsdalen brändi ensiluokkaisena vapaa-ajan ja kokousten kohteena pitänee sen hotellit alueen kärkitasolla.

Teollisuus & joustotilat – Kova kysyntä, uutta tarjontaa: Teollisuuskiinteistöt ovat metro-Phoenixin markkinoiden suosikkeja verkkokaupan, valmistuksen ja väestönkasvun ansiosta. Vaikka Scottsdale ei ole teollisuuden keskus kuten Phoenixin West Valley, sillä on silti roolinsa, erityisesti joustotilojen ja pienimuotoisen teollisuuden osalta, jotka palvelevat paikallisia yrityksiä. Suuri osa Scottsdalen teollisuuskiinteistöistä sijaitsee Airparkin alueella, jossa kevyt valmistus, varastot ja näyttelytilat ovat toimistojen rinnalla. Historiallisesti teollisuuskiinteistöjen vajaakäyttö Scottsdalessa on ollut erittäin alhainen (usein alle 5 %), sillä maapulan vuoksi uutta tarjontaa on ollut vähän ja kysyntä on ollut vahvaa kaikelle tilalle lähellä vaurasta Scottsdalea logistiikkaan (esim. keittiöremonttitoimittajat, lääkinnällisten laitteiden kokoonpano, luksusautojen varastointi jne.).

Alueellisesti kuitenkin paljon uutta teollisuustilaa on tulossa markkinoille – Phoenixissa oli rakenteilla yli 30 miljoonaa neliöjalkaa vuosina 2022–2024, mikä tekee siitä yhden Yhdysvaltojen vilkkaimmista markkinoista. Tämä johti siihen, että koko metropolialueen teollisuustilojen vajaakäyttö nousi noin 13,3 %:iin vuoden 2025 toisella neljänneksellä cushmanwakefield.com, kun se aiemmin oli yksinumeroisissa luvuissa, yksinkertaisesti siksi, että niin monta uutta varastoa tuli markkinoille samanaikaisesti. Phoenixin West Siden megavarastot (Goodyearissa, Buckeyessa jne.) vaikuttivat tähän nousuun. Nämä ovat kuitenkin suuria, yli 500 000 neliöjalan varastoja; Scottsdalen teollisuustilat ovat yleensä pienempiä yksiköitä ja erikoistiloja, jotka ovat edelleen melko hyvin vuokrattuja. Itse asiassa paikallinen kehittäjä Creation käynnistää “The Loop” -teollisuushankkeen Pohjois-Scottsdalessa vastatakseen alueen modernin teollisuustilan kysyntään mileszimbaluk.com. On melko harvinaista nähdä uutta teollisuusrakentamista Scottsdalessa (korkeiden maan hintojen vuoksi), joten tämä viittaa erityiseen kysyntään, mahdollisesti viimeisen kilometrin jakelulle tai huipputeknologian valmistustilalle, joka haluaa Scottsdalen osoitteen.

Teollisuustilojen vuokrat alueella ovat nousseet nopeasti (kaksinumeroisia prosenttikorotuksia muutamassa vuodessa) kysynnän vuoksi. Pienen varaston vuokra Scottsdalessa voi olla yli 15 dollaria neliöjalalta triple-net-sopimuksella, mikä on korkea verrattuna monien Keskilännen kaupunkien 6–8 dollariin. Monet yritykset ovat valmiita maksamaan lisähintaa ollakseen lähellä Scottsdalen asiakaskuntaa.

Teollisuuden näkymät pysyvät erittäin positiivisina pitkällä aikavälillä. Phoenixin sijainti ja kasvu tekevät siitä nousevan jakelu- ja valmistussolmun (erityisesti kun toimitusketjuja monipuolistetaan rannikkosatamista). Myös Scottsdale voi hyötyä tästä – esimerkiksi jotkut huipputeknologian yritykset tai ilmailualan yritykset voivat perustaa pienempiä toimipisteitä Scottsdalen lähelle houkutellakseen alueella asuvaa osaavaa työvoimaa. Jos jotain riskiä on, se liittyy teollisuuden lyhyen aikavälin ylitarjontaan: kuten mainittiin, uusi rakennusaalto nosti vajaakäyttöä tilapäisesti. Asiantuntijat kuitenkin odottavat, että nämä tilat imeytyvät markkinoille tulevina vuosina, sillä Phoenixin teollisuusvuokraus on vahvaa (kysyntä ylitti edelleen useimmat kaupungit). Vuoteen 2026–2027 mennessä metropolialueen teollisuustilojen vajaakäyttö voi taas kiristyä ja vuokrat jatkaa nousuaan (tosin hitaammin ja terveemmällä tahdilla). Scottsdalessa rajoitteena on maa – uutta teollisuustilaa voidaan rakentaa vain muutamille alueille. Siksi vanhempien teollisuuskiinteistöjen arvo voi nousta, kun käyttäjät kilpailevat harvinaisista itälaakson sijainneista. Uusi Loop-hanke on seurattava; jos se vuokrataan nopeasti, se viittaa siihen, että lisää teollisuus-/joustotilakehitystä voisi olla kannattavaa Scottsdalessa.

Yleinen kaupallisen sijoittamisen ilmapiiri: Sijoittajat pitävät Scottsdalen liikekiinteistöjä suhteellisen turvallisina kohteina alueen väestörakenteen ansiosta. Cap-arvot Scottsdalen ostoskeskuksille tai toimistorakennuksille ovat Arizonan alhaisimpia (eli hinnat korkeimpia), mikä heijastaa koettua vakautta. Esimerkiksi täysin vuokrattu Scottsdalen vähittäiskeskus voi vaihtaa omistajaa 5–6 %:n cap-arvolla, kun taas vastaava keskus Phoenixissa vähemmän varakkaalla alueella saattaa olla yli 7 %. Nykyiset korkeammat korot painavat cap-arvoja ylöspäin, mikä pehmentää joidenkin liikekiinteistöjen arvoja, mutta laadukkaat kohteet Scottsdalessa kiinnostavat ostajia yhä vahvasti. Jotkut paikalliset toimijat tutkivat myös sopeutuvaa uudelleenkäyttöä – esimerkiksi voisiko vanhentuneen toimistorakennuksen muuttaa asuinkäyttöön? Uusi osavaltion laki, joka ohjaa 10 % liiketiloista asunnoiksi, saattaa kannustaa luoviin hankkeisiin, erityisesti jos toimistotyhjiöt jatkuvat kjzz.org. Scottsdalen kaavoitus ja yhteisön vastustus voivat olla este uudisrakentamiselle, mutta tulevina vuosina saatamme nähdä lisää ehdotuksia vajaakäyttöisten liikekiinteistöjen muuttamisesta sekakäyttöön tai asuinkäyttöön.

Yhteenvetona Scottsdalen liikekiinteistömarkkinat näyttävät vaihtelevalta: Vähittäiskauppa ja majoituspalvelut ovat elinvoimaisia, kulutuksen ja turismin tukemia; teollisuus on vahva, vaikka uutta tarjontaa onkin sulateltavana; ja toimisto on jälkijunassa, toipuen yhä työskentelytapojen suuresta muutoksesta. Silti myös toimistomarkkinoilla on valonpilkahduksia, ja kaiken kaikkiaan Scottsdalen liiketoiminta sopeutuu uusiin trendeihin kestävästi.

Paikalliset taloudelliset tekijät: Työpaikat, väestö & muuttoliikkeen vaikutus

Useat paikalliset taloustrendit tukevat Scottsdalen kiinteistömarkkinoita ja antavat taustaa sekä nykytilanteelle että tulevaisuuden näkymille. Monin tavoin Scottsdalen vahva talous on perusta, joka on pitänyt kiinteistömarkkinat suhteellisen vahvoina korkeammista koroista huolimatta.

Vahva työpaikkakasvu: Scottsdale on lisännyt työpaikkoja hyvää tahtia, ylittäen kansalliset keskiarvot. Kaupungin talouskehitystiimi mainitsee usein, että Scottsdalen väestönkasvu (~1,4 % vuodessa) ja työpaikkakasvu ovat 2-3 kertaa nopeampia kuin Yhdysvalloissa keskimäärin citizenportal.ai. Keskeisiä kasvua vauhdittavia toimialoja ovat teknologia, rahoitus, terveydenhuolto, biolääketiede, matkailu sekä yritysten pääkonttorit/taustatoiminnot. Itse asiassa viisi Scottsdalen toimialasektoria – kuten bioteknologia, lääketieteellinen teknologia ja yrityspalvelut – ovat kasvaneet nopeammin kuin Arizonan osavaltion keskiarvo, mikä korostaa Scottsdalen asemaa korkean teknologian ja osaamisen työpaikkavetonaulana. Työttömyys Scottsdalella on erittäin alhainen, noin 2,7 % vuoden 2025 alussa citizenportal.ai, mikä on huomattavasti parempi kuin Arizonan osavaltion keskiarvo (~4-5 %). Käytännössä Scottsdale on lähes täystyöllisyydessä; yrityksillä on usein enemmän avoimia työpaikkoja kuin päteviä hakijoita paikallisesti.

Alueen suurimpia työnantajia ovat muun muassa HonorHealth (terveydenhuoltojärjestelmä), CVS Health (suuri apteekkietuustoimisto), Vanguard (sijoitusyhtiö, jolla on suuri kampus), Nationwide Insurance sekä joukko teknologiayrityksiä ja startup-yrityksiä. Kasvu jatkuu: kaupunki on nostanut esiin useita suuria hankkeita, jotka tuovat uusia työpaikkoja, kuten Mac Innovation Park (yrityspuistohanke, joka tuo todennäköisesti uusia toimisto-/T&K-tiloja), ASM American uusi puolijohdepääkonttori ja Banna Health & Wellness Campus citizenportal.ai. Jokainen näistä hankkeista lupaa satoja ellei tuhansia työpaikkoja tulevina vuosina, mikä puolestaan lisää asuntokysyntää näille työntekijöille ja heidän perheilleen. Esimerkiksi puolijohdeyritykset (kuten ASM, TSMC läheisessä Phoenixissa) tuovat korkeapalkkaisia insinöörejä, jotka usein etsivät laadukasta asumista Scottsdalen kaltaisilta alueilta.

Lisäksi Scottsdale hyötyy laajemmasta Phoenixin metropolialueen kasvusta. Phoenixin metropolialue on ollut johdonmukaisesti kärkisijoilla työpaikkojen luomisessa. Vuonna 2025 Arizonassa rikottiin ennätys, kun vuoden ensimmäisellä puoliskolla ilmoitettiin yli 24 000 uudesta työpaikasta azbigmedia.com. Monet näistä sijoittuvat East Valleyyn ja Pohjois-Phoenixiin – jotka ovat Scottsdalen asukkaiden saavutettavissa. Vaikka työpaikka sijaitsisi Tempeissä tai Phoenixissa, monet valitsevat asuinpaikakseen Scottsdalen elämäntyylin vuoksi ja kulkevat töihin. Näin ollen Scottsdalen asuntomarkkinoita vauhdittavat epäsuorasti myös naapurikaupunkien työpaikkabuumit.

Väestö ja muuttoliike: Phoenixin metropolialue on ollut yksi maan nopeimmin kasvavista, ja Scottsdale on ollut mukana tässä kasvussa. Scottsdalen virallinen väkiluku on noin 243 000 (arvio vuodelle 2025) ja kasvaa edelleen. Huomionarvoista on, että kun jotkut auringonvyöhykkeen kaupungit luottavat pääasiassa keskiluokkaisten perheiden kotimaiseen muuttoliikkeeseen, Scottsdale houkuttelee myös paljon varakkaita muuttajia, kuten johtajia, eläkeläisiä ja etätyöntekijöitä, jotka voivat asua missä tahansa. Nettomuutto Maricopan piirikuntaan (Phoenixin alue) on ollut vahvasti positiivista joka vuosi, ja sitä vauhdittavat ihmiset, jotka muuttavat korkeamman kustannustason osavaltioista, kuten Kaliforniasta, Illinoisista, Washingtonista ja muualta. Redfinin tiedot osoittavat, että Scottsdalen alueelle vuonna 2025 muuttamista harkitsevien verkkoasuntohakijoiden lähtökaupungit olivat Chicago, Seattle, Los Angeles, Dallas ja Bay Area redfin.com redfin.com. Tämä vastaa myös anekdoottista näyttöä: kalifornialaiset myyvät kalliit kotinsa ja ostavat Scottsdalesta, keskilännestä tullaan auringon perässä jne.

Arizonan sisällä Scottsdale on usein muuttokohde johtajille ja ammattilaisille, jotka muuttavat töihin Phoenixiin/Scottsdaleen. Se on myös suosittu paikka kausiasukkaille (”snowbirdit”) – ihmisille, jotka viettävät talvet täällä kylmemmiltä alueilta – ja osa heistä jää lopulta pysyviksi asukkaiksi (erityisesti eläkkeellä). Kansainvälinen muuttoliike on pienempi tekijä, mutta ei merkityksetön; esimerkiksi kanadalaiset rakastavat Scottsdalea (täällä on jopa suuri kanadalainen talviasukkaiden yhteisö), ja jotkut eurooppalaiset sijoittavat loma-asuntoihin täällä.

Väestörakenne: Scottsdalen väestö on iäkkäämpää (mediaani-ikä noin 47) ja varakkaampaa (kotitalouksien mediaanitulo noin 115 000 dollaria, kun Yhdysvaltojen mediaani on noin 65 000 dollaria) – käytännössä siis korkean tulotason, osittain eläkeläisyhteisö. Tämä vaikuttaa kiinteistömarkkinoihin siten, että luksus- ja kakkosasunnoille sekä terveydenhuollon palveluille ja ikääntyville suunnatuille mukavuuksille on jatkuvaa kysyntää. Mutta viime aikoina Scottsdale houkuttelee myös nuorempia ammattilaisia, joita vetää puoleensa eläväinen elämäntyyli, joten esimerkiksi Old Townissa on nuorekkaampi tunnelma. Kaupungin erinomaiset koulut ja alhainen rikollisuus houkuttelevat perheitä (joilla on siihen varaa), mikä pitää kysynnän korkeana hyvien koulujen alueiden omakotitaloista.

Matkailun vaikutus: Scottsdalen suuri taloudellinen veturi on sen matkailusektori. Yli 11 miljoonaa vierailijaa vuodessa saapuu nauttimaan aurinkoisesta säästä, golfkentistä, lomakeskuksista ja tapahtumista (kuten Barrett-Jacksonin autohuutokauppa, Phoenix Open -golf, Scottsdalen hevosnäyttelyt) citizenportal.ai. Matkailu tuottaa merkittäviä tuloja (majoitusalan työpaikat, hotelliverot jne.) ja vaikuttaa myös osaltaan asuntomarkkinoihin – monet turistit päättävät lopulta ostaa kakkosasunnon tai muuttaa tänne pysyvästi koettuaan elämäntyylin. Vahva matkailuala tukee myös lyhytaikaista vuokraustoimintaa ja pitää lomakeskusmaisten kiinteistöjen kysynnän korkealla.

Miten tämä vaikuttaa kiinteistöihin: Kaikki nämä tekijät – työpaikkakasvu, muuttoliike, varallisuus – vaikuttavat suoraan kiinteistöjen kysyntään:

• Korkea työpaikkakasvu + matala työttömyys = enemmän ihmisiä, joilla on tulot ostaa tai vuokrata asuntoja. Se tarkoittaa yleensä myös palkkojen nousua (työnantajat kilpailevat osaajista), mikä auttaa ihmisiä suoriutumaan korkeammista asuntihinnoista.
• Väestönkasvu noin 1–2 % vuodessa vaikuttaa pieneltä, mutta noin 240 000 asukkaan kaupungissa se tarkoittaa muutaman tuhannen uuden asukkaan lisäystä vuosittain. Jokainen uusi kotitalous tarvitsee asunnon, joten se pitää yllä painetta tarjontaan.
• Varakkaiden muutto tarkoittaa, että monet ostajat tulevat alueelle huomattavan käteisvarallisuuden tai oman pääoman kanssa. Tämä selittää osittain, miksi Scottsdale’n markkinat pysyivät vahvoina – monilla ostajilla ei ole tarvetta asuntolainalle tai he voivat maksaa suuren käsirahan, mikä pehmentää korkeiden korkojen vaikutusta. Käteiskaupat (yleisiä Scottsdale’n luksusmarkkinoilla) pysyivät aktiivisina; kuten eräs paikallinen asiantuntija totesi, käteiskaupat ovat edelleen yleisiä Scottsdale’n varakkaiden ostajien keskuudessa, mikä antaa heille etulyöntiaseman neuvotteluissa mileszimbaluk.com. Vuonna 2023 noin 30–35 % myynneistä joillakin Scottsdale’n postinumeroalueilla oli käteiskauppoja.
• Monipuolinen talous (teknologia, terveydenhuolto, rahoitus, matkailu) antaa Scottsdale’lle vakautta. Vaikka yksi sektori hidastuisi, muut voivat kompensoida. Esimerkiksi, jos kansallinen teknologiasuhdanne heikkenee, Scottsdale’n matkailu tai terveydenhuolto voi silti olla vahvaa, mikä tasapainottaa työllisyyttä. Tämä vakaus houkuttelee kiinteistösijoittajia, koska se pienentää suurten laskusuhdanteiden riskiä.

On kuitenkin joitakin haasteita:

• Työvoimapula: Ironista kyllä, Scottsdale’n erittäin matala työttömyys viittaa siihen, että yritysten voi olla vaikea löytää työntekijöitä, erityisesti matalapalkkaisia työntekijöitä, koska asuminen on heille niin kallista. Tämä voi rajoittaa yritysten kasvua, ellei asiaan puututa, tai lisätä työmatkaliikennettä ulkopuolelta (lisäten ruuhkia).
• Metropolialueen sisäiset muutokset: Jotkut nuoremmat teknologia-alan työntekijät suosivat Phoenixin keskustaa tai Tempen urbaania tunnelmaa, mikä voi tarkoittaa, että Scottsdale’n täytyy jatkaa sopeutumista (esim. keskustan asunnot) houkutellakseen tätä väestöryhmää. Scottsdale on perinteisesti ollut ”lomakaupunki”, mutta mieltymykset muuttuvat ja kaupungin täytyy pysyä kilpailukykyisenä osaajien houkuttelemiseksi, jotka muuten saattaisivat valita trendikkään kaupunkialueen muualta.
• Ikääntyvä väestö: Kun suuret ikäluokat vanhenevat, osa saattaa muuttaa pois Scottsdale’sta (esim. lähemmäs aikuisia lapsiaan tai terveyssyistä). Tämä voi vähitellen vapauttaa asuntoja (hyvä tarjonnalle), mutta tarkoittaa myös, että Scottsdale’n täytyy jatkaa taloutensa monipuolistamista pelkkien eläkeläispalveluiden ulkopuolelle.

Muuttopolut: On myös mielenkiintoista huomata, minne Scottsdalelaiset muuttavat lähtiessään. Redfinin tietojen mukaan noin 30 % Scottsdalein asunnonostajista etsii muuttoa pois Scottsdalesta (70 % jää alueelle) redfin.com. Suosittuja kohteita lähtijöille ovat pienemmät Arizonan paikkakunnat, kuten Prescott Valley, Show Low ja Flagstaff redfin.com redfin.com – usein viileämpiä tai maaseutumaisempia alueita, joihin eläkeläiset saattavat muuttaa vaihtelun vuoksi, tai ihmiset, jotka realisoivat omaisuutensa ja etsivät edullisempaa asumista. Tämä viittaa kiertoon: jotkut pitkäaikaiset omistajat myyvät ja muuttavat rauhallisemmille seuduille, kun taas uudet tulokkaat muuttavat tilalle. Tämä vaihtuvuus voi itse asiassa lisätä tarjontaa yläpäässä (esim. eläkeläiset myyvät luksusasuntoja), mutta varmistaa myös uuden kysynnän virran.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Scottsdalein talouden perustekijät ovat erittäin vahvat – kasvava, varakas väestö ja runsaasti työpaikkoja. Tämä tukee kiinteistöjen arvoja ja auttaa suojaamaan markkinoita vakavilta laskusuhdanteilta. Niin kauan kuin ihmiset pitävät Scottsdalea houkuttelevana paikkana työskennellä, asua ja viettää vapaa-aikaa, kiinteistöille riittää kysyntää. Paikalliset päättäjät pyrkivät nyt varmistamaan, ettei talouskasvu tyssää asuntopulaan (siksi uudet asuntolait), mikä osoittaa, että talouden ja asuntotarjonnan on kasvettava käsi kädessä. Näköpiirissä Scottsdalein talous näyttää jatkavan nousujohteisesti, mikä lupaa hyvää kiinteistönomistajille.

Sääntely- ja kaavamuutokset, jotka vaikuttavat kiinteistöihin

Viime vuosina sääntely- ja kaavakehityksiä sekä osavaltion että kaupungin tasolla on noussut esiin, jotka voivat muokata Scottsdalein kiinteistömaisemaa. Nämä poliittiset muutokset ovat vastauksia nopeaan kasvuun, asumisen kohtuuhintaisuuden haasteisiin ja naapurustovaikutuksiin, joita on nähty eri puolilla Arizonia. Tässä keskeiset asiat:

1. Arizonan asuntomyönteinen lainsäädäntö (2023): Vuonna 2023 Arizonan lainsäätäjät hyväksyivät joukon kaksipuolueisia lakeja, joiden tavoitteena on helpottaa osavaltion asuntopulaa. Kaksi merkittävintä Scottsdalen kannalta olivat:

• HB 2720 – Lisärakennukset (ADU:t): Tämä laki käytännössä ohittaa kaupunkien kiellot ADU:ille (tunnetaan myös nimillä casita tai mummonmökki). Se edellyttää, että kaupungit sallivat omakotitaloalueiden asukkaiden rakentaa tai muuntaa ADU:n tontilleen kohtuullisten säädösten puitteissa. Erityisesti laki estää kuntia asettamasta liian rajoittavia vaatimuksia (kuten suuria tonttikokoja tai liiallisia rakennusrajoja) ADU:ille rsnlawaz.com yourvalley.net. Tavoitteena on lisätä asuntotarjontaa maltillisesti mahdollistamalla pienet vuokra-asunnot tai sukulaisasunnot olemassa olevilla asuinalueilla.
• HB 2297 – Liiketilojen uudelleenkäyttö asumiseen: Tämä laki velvoittaa kaupungit sallimaan tietyn osan liike- tai monikäyttökiinteistöistä muutettavaksi asuinkäyttöön. Muotoilu on hieman monimutkainen – lain mukaan kaupunkien on sallittava, että “enintään 10 %” liikerakennuksen tilasta voidaan muuttaa asunnoiksi, ilmeisesti rohkaistakseen vajaakäyttöisten toimisto- tai liiketilojen luovaa uudelleenkäyttöä asunnoiksi tai huoneistoiksi kjzz.org kjzz.org.

Scottsdalen vastaus: Scottsdalen kaupunginvaltuusto oli haluton näihin osavaltion lakeihin, pitäen niitä paikallisen kaavoitusvallan loukkauksena. Vuoden 2024 lopulla, määräajan lähestyessä, valtuusto hyväksyi määräyksiä ADU-yksiköiden ja sopeutuvan uudelleenkäytön toteuttamiseksi, mutta ”muutoksin vaikutusten rajoittamiseksi” kjzz.org kjzz.org. ADU-yksiköiden osalta Scottsdale laati säännöt, jotka sallivat liitetyt, erilliset ja rajoitetut kohtuuhintaiset ADU-yksiköt (tiedotussivun mukaan) scottsdaleaz.gov, mutta todennäköisesti sisällytti tiukat suunnitteluvaatimukset ja omistaja-asumisen vaatimukset naapuruston luonteen säilyttämiseksi. Jotkut kaupungin johtajat ilmaisivat huolensa siitä, että ADU-yksiköitä voitaisiin käyttää lyhytaikaisina vuokrina (lisäten bileasunto-ongelmia) ja että osavaltion laki oli ”hyökkäys naapurustoihimme” kjzz.org kjzz.org. Siitä huolimatta vuodesta 2025 alkaen Scottsdalen asukkaat voivat hakea ADU-yksiköitä vapaammin kuin aiemmin, mikä voi vähitellen lisätä vuokra-asuntojen määrää kaupungissa. Saatamme nähdä lisää autotallimuutoksia tai casitoja takapihoilla – hyödyllistä monisukupolviasumiseen tai vuokratuloihin.

Liikekiinteistöjen uudelleenkäyttölain osalta Scottsdale pyrki tulkitsemaan ”enintään 10 %” muotoon ”voi olla niinkin vähän kuin 1 %”. He hyväksyivät määräyksen, joka rajoittaa kelvollisen muutoksen vain 1 %:iin rakennuksesta kjzz.org, mikä sai lain aloitteentekijältä varoituksen, että Scottsdale rikkoo lakia kjzz.org kjzz.org. Tämä kiista saattaa jatkua, mutta jos lakia noudatetaan, jopa 10 % joidenkin ostoskeskusten tai toimistorakennusten pinta-alasta voisi muuttua asunnoiksi (esimerkiksi toimistorakennuksen toinen kerros asunnoiksi). Toistaiseksi Scottsdalessa ei ole julkistettu suuria hankkeita tämän lain nojalla, mutta tilannetta kannattaa seurata. Jos toimistotilojen vajaakäyttö pysyy korkeana, kiinteistönomistajat saattavat painostaa lisää asuntomuunnoksia.

2. Lyhytaikaisten vuokrausten sääntely: Arizona on perinteisesti ollut salliva lyhytaikaisten vuokrausten (STR) suhteen, kiitos vuoden 2016 osavaltion lain, joka kielsi kaupunkeja kieltämästä niitä. Scottsdale, joka on turistien suosiossa, koki Airbnb:n räjähdysmäisen kasvun – osa niistä muuttui “bilehuviloiksi” rauhallisilla asuinalueilla. Asukkaat alkoivat olla tyytymättömiä meluun, roskiin ja turvallisuusongelmiin. Vuodesta 2022 alkaen osavaltio höllensi hieman kantaansa ja salli kaupungeille jonkin verran sääntelyvaltaa. Scottsdale käytti tätä täysimääräisesti:

• Vuonna 2023 Scottsdale vaati, että kaikkien STR-omistajien on hankittava vuosittainen kaupungin lisenssi (250 $) ja noudatettava sääntöjä: ilmoitettava naapureille vuokrauksesta, pidettävä vastuuvakuutus ja tehtävä seksuaalirikollisten taustatarkistukset vieraille avalara.com avalara.com. Tämä loi STR-rekisterin, joka paransi valvontaa.
• Toukokuussa 2024 Scottsdale hyväksyi asetuksen, jonka tarkoituksena on puuttua STR “häiritseviin juhliin”. Uudet säännöt (voimassa 6.6.2024 alkaen) tekivät muutamia keskeisiä asioita: asettivat tapahtumajärjestäjät vastuuseen suurten häiritsevien juhlien järjestämisestä STR-kohteissa, antoivat poliisille valtuudet poistaa ulkopuoliset vieraat kiinteistöstä, kun häiriö on todettu, ja kielsivät vuokrauksen alle 21-vuotiaille kokonaan avalara.com avalara.com. Näillä toimilla pyritään estämään “bilekartano”-liiketoimintamalli.

Kaupungin johto on ilmoittanut käyttävänsä “kaikkia mahdollisia keinoja” STR-vaikutusten hallitsemiseksi osavaltion lain puitteissa avalara.com avalara.com. Käytännössä STR-sijoittajien toimintaympäristö on nyt rajoittavampi: rikkomuksista määrätään sakkoja ja jatkuvat rikkojat voivat menettää lisenssinsä. Ostajien, jotka harkitsevat Airbnb-sijoitusta, on tärkeää noudattaa sääntöjä tarkasti tai riskinä on rangaistukset. Ajan myötä tiukempi valvonta voi vähentää ongelmallisten STR-kohteiden määrää, mutta tuskin poistaa STR-markkinoita kokonaan – Scottsdale on siihen liian suosittu. Sen sijaan on odotettavissa ammattimaisempi STR-sektori vastuullisine vuokranantajineen (ja mahdollisesti korkeampine kustannuksineen, jotka siirtyvät turisteille).

3. Kaavamuutokset & kehityshankkeiden hyväksynnät: Tapauskohtaisesti Scottsdalen kaupunginvaltuusto ja kaavoituslautakunta käsittelevät säännöllisesti kaavamuutosesityksiä, jotka voivat vaikuttaa paikalliseen kehitykseen:

• Korkeus ja tiheys Old Townissa: Scottsdale päivitti viime vuosina Old Town Character Area Plan -suunnitelmansa, sallien korkeampia rakennuksia tietyillä alueilla (esim. jopa 150 jalkaa Goldwater Blvdin alueella). Keskustassa on kuitenkin jatkuvaa keskustelua ja yhteisön vastustusta korkeita rakennuksia kohtaan. Vuosina 2023–2024 jotkut hankkeet hakivat korkeus-/tiheysbonuksia, mikä johti julkisiin kuulemistilaisuuksiin. Näiden päätösten lopputulos vaikuttaa siihen, kuinka monta asuntoa voidaan rakentaa. Esimerkiksi, jos ehdotettu kerrostalo pienennetään asukkaiden vastustuksen vuoksi, uusia koteja valmistuu vähemmän. Toistaiseksi Scottsdale on pyrkinyt edistämään keskustan kasvua säilyttäen samalla ”lounaismaisen viehätyksensä”, mikä on herkkä tasapaino.
• Pohjois-Scottsdalen kaavamuutokset: Ajoittain suuret maa-alueet (kuten valtion omistamat maat tai golfkentät) tulevat kehityksen kohteeksi. Yhtenä esimerkkinä mainittiin suunnitelma, joka sisälsi 1 975 asuntoa ja hotellin valtion maalle, mikä vaati kaavamuutoksen ”ei asuinrakentamisesta” asuinkäyttöön coalitionofgreaterscottsdale.org. Kaupunki tarkastelee tällaisia suuria muutoksia yleensä huolellisesti, usein neuvotellen esimerkiksi viheralueista tai liikenneparannuksista vastineeksi. Suuret kehityshankkeet kiinnostavat sijoittajia, mutta prosessi vaatii tarkkaa etenemistä.
• Infrastruktuuri & kaavoitus suurille työnantajille: Axonin kampuksen kaavamuutos vuonna 2023 oli esimerkillinen – Scottsdale muutti kaavoitustaan tukeakseen Axonin suunnitelmaa (johon sisältyi myös asuntoja työntekijöille) whsv.com azfamily.com. Kaupunki on yleisesti myönteinen talouskehitykselle, joten se voi olla joustava kaavoituksen suhteen saadakseen suuria työnantajia alueelle. Samoin esimerkiksi Scottsdale Airparkin alueen kaavoitusta päivitetään ajoittain, jotta voidaan sallia korkeampia toimistorakennuksia tai pysäköintihalleja tarpeen mukaan.

4. Vesipolitiikka ja kehityksen rajat: Vaikka tämä ei ole kaavamääräysasia, Arizonan vesimääräykset vaikuttavat suoraan kiinteistökehityksen kapasiteettiin. Vuonna 2023 tapahtui näkyvä tilanne: Scottsdalea lähellä sijaitsevan Rio Verde Foothills -alueen vesihuolto katkaistiin, kun Scottsdale oli aiemmin kuljettanut sinne vettä, mutta lopetti tämän kuivuuden vuoksi azgovernor.gov. Tämä johti osavaltion hätäratkaisuun veden toimittamiseksi vuonna 2023, mutta korosti, että veden niukkuus on todellista. Osavaltiolla on 100 vuoden varmistetun vesihuollon sääntö uusille asuinalueille – kehittäjien on todistettava sadan vuoden vesivarannot. Kesäkuussa 2023 Arizonan viranomaiset ilmoittivat, että osissa Maricopan piirikuntaa (Phoenixin alue) ei ole tarpeeksi pohjavettä kaikkiin suunniteltuihin asuinrakennuksiin, mikä käytännössä pysäyttää osan tulevasta laajenemisesta, ellei vaihtoehtoista vettä löydy. Scottsdale, joka käyttää pääosin Colorado-joen vettä Central Arizona Projectin kautta (nyt Tier 1 -säästörajoituksilla) cap-az.com, voi jatkuneen kuivuuden vuoksi kohdata vesileikkauksia tulevina vuosina. Kaupungilla on varastoitua vettä ja se käyttää kierrätettyä vettä kasteluun monissa tapauksissa, mikä asettaa sen parempaan asemaan kuin uudet reuna-alueiden yhteisöt. Kuitenkin vakavat leikkaukset saattavat pakottaa Scottdalen rajoittamaan uusia liittymiä tai estämään vettä runsaasti kuluttavaa rakentamista (kuten suuria nurmikoita, golfkenttiä).

Ytimeltään rajoittamattoman kasvun aika Arizonassa kohtaa rajallisen veden todellisuuden. Kehittäjät reagoivat esimerkiksi ostamalla vesioikeuksia viljelijöiltä (uusi “maataloudesta kaupunkiin” -siirtolaki hyväksyttiin) kjzz.org. Scottdalen kiinteistökehitystä ei toistaiseksi ole suoraan pysäytetty vesikysymysten vuoksi (paitsi Rio Verden veden epääminen, jotta kaupungin asukkaat etusijalle), mutta fiksut sijoittajat seuraavat vesipolitiikkaa tarkasti. Odotettavissa on maisemointisääntöjä, jotka kannustavat xeriscapingiin, ja mahdollisesti korkeampia vesirakenteiden vaikutusmaksuja uusille rakennuksille. Keskustelua käydään myös siitä, että uusissa rakennuksissa vaadittaisiin enemmän vettä säästäviä koteja ja laitteita.

5. Muita merkittäviä määräyksiä:

• Lyhytaikaisten vuokrausten verot: Arizona vaatii STR-isäntiä maksamaan majoitusveroja (TPT-lisenssin kautta) kuten hotellitkin avalara.com. Alustat kuten Airbnb keräävät nämä nyt automaattisesti. Tämä ei rajoita STR-toimintaa, mutta poistaa aiemman pimeän kilpailuedun.
• Ympäristö- ja suunnittelustandardit: Scottsdale tunnetaan tiukasta suunnittelun valvonnasta – esimerkiksi säännöt rakennusten väripaleteista, korkeuksista, aavikon suojelusta jne. Nämä ovat edelleen voimassa esteettisyyden säilyttämiseksi (erityisesti maisemallisilla pohjoisalueilla). Lisäksi kaupungilla on “Dark Sky” -määräys, joka rajoittaa valosaastetta tietyillä alueilla. Tällaiset säädökset, vaikka eivät ole uusia, vaikuttavat kehityskustannuksiin ja aikatauluihin.
• Kohtuuhintaisen asumisen kannustimet: Scottsdalella ei perinteisesti ole ollut suuria kohtuuhintaisen asumisen vaatimuksia, mutta keskustelu aiheesta kasvaa. Joihinkin viimeaikaisiin asuntoprojekteihin on sisältynyt vapaaehtoisia kohtuuhintaisia asuntoja. Jos asumisen kohtuuhintaisuus heikkenee, kaupunki tai osavaltio saattaa ottaa käyttöön inklusiivista kaavoitusta tai lisää kannustimia kohtuuhintaisille hankkeille, mikä voisi hieman muuttaa kehityksen rakennetta.

Yhteenvetona, Scottsdalen ja Arizonan politiikkamuutokset löysentävät vähitellen joitakin kehityksen rajoituksia (lisärakennukset, käyttötarkoituksen muutokset) helpottaakseen asuntopulaa, samalla kun tiukentavat muita osa-alueita (lyhytaikaiset vuokraukset, vedenkäyttö) negatiivisten ulkoisvaikutusten hillitsemiseksi. Kiinteistöalan toimijoiden kannattaa pysyä ajan tasalla näistä muutoksista. Sijoittaja voi esimerkiksi hyödyntää uusia lisärakennussääntöjä rakentamalla casitan vuokratuloja varten, mutta hänen tulee myös tiedostaa, että pelkästään juhla-Airbnb-käyttöön ostettu asunto voi kohdata sääntelyllisiä haasteita. Lopulta näillä säädöksillä pyritään ohjaamaan kasvua kestävämpään ja yhteisöystävällisempään suuntaan – kuinka tehokkaasti tämä onnistuu, selviää tulevina vuosina.

Ennuste 2026–2028: Mitä Scottsdalen kiinteistömarkkinoilla on edessä

Tulevaisuuteen katsottaessa Scottsdalen kiinteistömarkkinoiden odotetaan kokevan tasaisia, maltillisia trendejä villien vaihteluiden sijaan. Useat ennusteet ja asiantuntijalausunnot viittaavat kestävään kasvuun – pientä hengähdystaukoa 2020-luvun alun vuoristoradan jälkeen. Tässä, mitä odottaa vuosina 2026, 2027 ja 2028:

Asuntohintojen ennusteet: Yleinen näkemys on, että asuntojen hinnat Scottsdalessa nousevat vähitellen seuraavien vuosien aikana, suunnilleen inflaation tahdissa. Paikalliset kiinteistöasiantuntijat ennustavat vuosittaista arvonnousua noin 2–4 % vuodessa Scottsdalessa mileszimbaluk.com. Toisin sanoen, emme todennäköisesti näe enää 20 %:n nousua yhdessä vuodessa, mutta muutaman prosentin kasvu vuosittain on todennäköistä jatkuvan kysynnän ja rajallisen uuden tarjonnan vuoksi. Vuoteen 2028 mennessä tämä voisi kertyä yhteensä noin 10–15 %:n kokonaisnousuun asuntojen arvoissa nykyisestä tasosta. Taustaksi: kansalliset ennusteet, kuten NAR:n ja Fannie Maen arviot, tukevat tätä hidasta kasvunäkymää – niiden mukaan Yhdysvaltojen asuntojen arvojen odotetaan nousevan noin 3–5 % vuodessa 2020-luvun puolivälissä realwealth.com realwealth.com, ja Scottsdale on todennäköisesti samalla tasolla, ehkä hieman tuon haarukan yläreunassa sen haluttavuuden vuoksi. Yksi huomio: luksussegmentti saattaa menestyä hieman paremmin. Jotkut Arizonan asiantuntijat uskovat, että luksusmarkkinat “nauttivat nousukausista” vaikka laajempi markkina pysyisi tasaisena fhtimes.com. Scottsdalen huippuluokan asunnot voivat siis kokea keskimääräistä suurempaa arvonnousua (koska varakkaat ostajat eivät ole yhtä herkkiä korkojen muutoksille), kun taas keskitason markkina voi pysyä tasaisempana johtuen saavutettavuusrajoitteista.

Myyntivolyymi ja markkinatasapaino: Asuntojen myyntiaktiivisuuden odotetaan vilkastuvan jonkin verran vuoteen 2026 mennessä, kun ihmiset sopeutuvat korkojen uuteen normaaliin. Viime vuonna myynti laski (Scottsdalen myynti oli noin 7–10 % alempana vuoden takaiseen verrattuna vuoden 2025 puolivälissä) redfin.com, mutta jos korot vakiintuvat tai laskevat, useammat ostajat ja myyjät palaavat markkinoille. Taloustieteilijät ennustavat, että Yhdysvaltojen vanhojen asuntojen myynti kasvaa maltilliset 2–5 % vuonna 2025 azbigmedia.com, ja mahdollisesti jatkaa tätä kehitystä eteenpäin, mikä viittaa siihen, että myös Scottsdalessa kauppojen määrä kasvaa vähitellen. Käytännössä patoutunut kysyntä niiltä, jotka lykkäsivät muuttojaan vuosina 2022–2024, voi purkautua, kun olosuhteet muuttuvat suotuisammiksi. Vuoteen 2026–27 mennessä saatamme myös nähdä joidenkin millenniaalien siirtyvän parhaisiin “seuraavan kodin” ostovuosinsa, mikä lisää kysyntää Scottsdalen perheasunnoille.

Markkinat pysyvät todennäköisesti melko tasapainoisina. Äärimmäisen myyjämarkkinan ajat (kun varastotaso oli alle 1 kuukausi) ovat toistaiseksi takanapäin. Vastaavasti syvää ostajamarkkinaa (hintaromahduksia) ei myöskään odoteta, koska väestön ja työpaikkojen kasvu tukee kysyntää. Sen sijaan Scottsdale voi pysytellä neutraalilla alueella – ehkä 4–6 kuukauden varastotasolla – seuraavien parin vuoden ajan. Ostajilla on mahdollisuuksia ilman paniikkia, ja realistisesti hinnoittelevat myyjät menestyvät. Jos asuntolainojen korot laskevat merkittävästi vuoteen 2027 mennessä (joidenkin ennusteiden mukaan korot voivat laskea alle 5,5 % vuoteen 2028 mennessä) realwealth.com, voi ostajien aktiivisuus hetkellisesti kasvaa ja etu kallistua myyjille, mutta tämä todennäköisesti myös lisää markkinoille tulevien kohteiden määrää, mikä pitää tasapainon.

Korot ja saavutettavuus: Suuri muuttuja on asuntolainojen korkojen kehitys. Lähitulevaisuudessa (2025–2026) useimmat analyytikot ennustavat korkojen pysyvän 6 prosentin puolivälin ja ylärajan välillä realwealth.com. Tämä heikentää saavutettavuutta ja hillitsee hintojen nousua. Vuoteen 2027 tai 2028 mennessä, jos inflaatio saadaan kuriin, keskuspankki voi sallia korkojen laskea. Joidenkin optimististen skenaarioiden mukaan 30 vuoden asuntolainojen korot voivat palata 5 prosentin tasolle vuoteen 2028 mennessä realwealth.com. Jos näin käy, se lisäisi ostovoimaa ja voisi kiihdyttää hintojen nousua (ehkä vuosittaiset nousut 5–6 % noina vuosina). Tämä ei kuitenkaan ole taattua – korot voivat myös pysyä 6 prosentissa, jos talous käy kuumana. Suunnittelussa kannattaa siis olettaa, että korot laskevat vähitellen, tarjoten lievän myötätuulen vuoteen 2027 mennessä.

Uudisrakentaminen ja varastoennuste: Scottsdalen ei todennäköisesti nähdä suuria määriä uutta asuntorakentamista rajallisen maan ja suhteellisen tiukan kaavoituksen vuoksi. Mutta tällä hetkellä rakenteilla olevat hankkeet (Optiman asunnot, One Scottsdale, George Kurtzin 1 200 kodin hanke jne.) alkavat valmistua vuosina 2026–2028. Nämä tuovat jonkin verran lisävarastoa: esim. 420 luksusasuntoa ja 970 vuokra-asuntoa Optima McDowell Mountain Villagessa on suunniteltu vuodelle 2026 (tämä monivaiheinen hanke on merkittävä lisäys, jos se valmistuu). One Scottsdalen asunnot ja 1 200 kotia pohjoisessa voivat valmistua vuosikymmenen lopulla. Vuokra-asuntojen rakentaminen laajemmalla alueella on edelleen vilkasta – Phoenixin metropolialueella on kymmeniä tuhansia asuntoja rakenteilla. Vuosina 2025–2027 moni niistä valmistuu, mikä voi hillitä vuokrien nousua entisestään. Omakotitalojen osalta Scottsdale on pääosin rakennettu täyteen lukuun ottamatta pieniä alajaotuksia; suurin osa laajamittaisesta omakotitalorakentamisesta tapahtuu esikaupungeissa kuten Queen Creekissä tai Länsi-Phoenixissa. Näin ollen Scottsdalen asuntotarjonta kasvaa vain maltillisesti. Tämä, yhdistettynä vakaaseen kysyntään, tukee odotettuja maltillisia hinnannousuja.

Keskeiset markkinasegmenttien ennusteet:

• Ylelliset kodit (1M$+): Todennäköisesti pysyvät vahvoina. Monet luksusasuntojen ostajat maksoivat käteisellä tai omaavat varallisuutta, joka ei ole riippuvainen koroista. Kun osakemarkkinat toipuvat (olettaen että näin käy), luksusasuntomarkkinat seuraavat yleensä perässä. Scottsdalen luksussegmentti voi nähdä ehkä 3–5 % vuotuisen arvonnousun, ja volyymit voivat kasvaa, kun suuret ikäluokat jatkavat eläköitymistä elämäntyylimarkkinoille. Huomioitavaa on kuitenkin globaalit talousolosuhteet – mutta Scottsdalen luksusvetovoima on kestävä.
• Keskihintaiset kodit (500 000–1M$): Tämä segmentti on eniten sidoksissa paikallisiin tuloihin ja korkoihin. Hintojen kasvu voi olla täällä hitainta, ehkä noin 2 %/vuosi, pysyen palkkakehityksen tahdissa. Jos korot laskevat, tämä segmentti voi piristyä, kun useammat vaihtavat isompaan asuntoon. Mutta jos korot pysyvät korkeina, odotettavissa on inflaatiokorjattuna tasainen kehitys eli vain pieniä nimellisiä nousuja.
• Aloitustason & asunnot (alle 500 000$): Scottsdalessa on suhteellisen vähän alle 500 000 dollarin vaihtoehtoja, mutta asunnot ja vanhemmat rivitalot täyttävät tämän tilan. Näille voi itse asiassa olla suurempaa kysyntää niiden suhteellisen edullisuuden vuoksi, joten ne voivat arvostua hieman nopeammin (ehkä 4 %/vuosi) yksinkertaisesti siksi, että Scottsdalessa on vähän mitään “edullista”.
• Vuokra-asunnot: Vuokrien kasvun alueella ennustetaan olevan noin 2–3 % vuodessa vuoteen 2028 asti realwealth.com realwealth.com, kuten mainittiin. Scottsdalessa vuokrat voivat nousta tuon haarukan alemmassa päässä, koska asuntoja on rakennettu paljon. Kuitenkin Scottsdalen omakotitalovuokrien (joille ei rakenneta uutta tarjontaa) hinnat voivat nousta nopeammin kuin asuntojen vuokrat. Yleisesti ottaen vuokralaisten ei kannata odottaa suurta helpotusta; vuokrat todennäköisesti jatkavat tasaista nousuaan, mutta massiiviset hyppäykset kuten vuonna 2021 ovat epätodennäköisiä. Tyhjäkäyttöaste voi hieman nousta uusien asuntojen valmistuessa, mutta halutuilla alueilla kuten Scottsdalessa ne pysyvät suhteellisen matalina (5 % tai alle).
• Liikekiinteistöt: Vuoteen 2026–2028 mennessä toimistotilojen vajaakäytön pitäisi hitaasti laskea, jos työpaikkojen kasvu jatkuu. Ehkä Scottsdalen toimistotilojen vajaakäyttö voi laskea noin 19 %:sta esimerkiksi 15 %:iin vuoteen 2028 mennessä – edelleen korkea, mutta terveempään suuntaan. Älä odota alle 10 %:n vajaakäyttöä, ellei etätyötrendit muutu radikaalisti. Vähittäiskauppa pysynee vahvana; uutta liiketilaa ei juuri lisätä ja kysyntä kasvaa väestön ja turismin myötä, joten liiketilojen vuokrat nousevat hieman ja vajaakäyttö pysyy noin 5 %:ssa tai alle. Teollisuuskiinteistöt alueella voivat taas tiukentua, kun uudet varastot täyttyvät. Vuoteen 2028 mennessä Phoenixin teollisuusvajaakäyttö voi palata alle 8–10 %:iin, jos kysyntä pysyy vahvana, ja vuokrat olisivat korkeammat. Kaikki teollisuustila Scottsdalessa on kullanarvoista sen niukkuuden vuoksi.

Taloudelliset oletukset: Nämä ennusteet perustuvat siihen, ettei tule suuria taloudellisia shokkeja. Jos taantuma iskee vuonna 2025 tai 2026, Scottsdalessa voi olla tilapäinen hidastuminen – myynti laskee, hinnat tasaantuvat tai laskevat hieman vuodeksi. Mutta koska niin moni haluaa asua siellä, toipuminen olisi todennäköisesti nopeaa. Lisäksi, jos inflaatio kiihtyy ja korot nousevat entisestään, se olisi negatiivinen skenaario asuntokysynnälle. Toisaalta, jos muuttoliike on odotettua vahvempaa (esim. jos etätyö aiheuttaa uuden muuttoaallon Arizonaan), kysyntä voi nousta yli nykyisten ennusteiden.

Sijoittajan näkymät: Kiinteistösijoittajat voivat odottaa vakaita, joskin vaatimattomia, tuottoja Scottsdalessa vuoteen 2028 asti. Hintojen nousu yksinumeroisissa prosenteissa sekä tasainen vuokratuotto ovat todennäköisiä. Helpon 20 %:n vuosittaisen voiton flippausaikakausi on todennäköisesti ohi toistaiseksi. Sijoittajat voivat sen sijaan keskittyä pitkäaikaisiin omistuksiin, mahdollisesti hyödyntäen:

• Ostaminen vuonna 2025, kun markkina on viileämpi, ja arvonnousun hyödyntäminen vuoteen 2028 asti.
• Keskittyminen kysyttyihin segmentteihin, kuten edullisiin asuntoihin tai hyvällä sijainnilla oleviin vuokrakoteihin, joissa käyttöaste pysyy tasaisena.
• Mahdollisten ongelmatilanteiden seuraaminen – jos jotkut vuoden 2022 huipulla ostaneet asunnonomistajat joutuvat myymään korkeamman korkotason aikana, voi syntyä hyviä kauppoja.

Villikortit: Muutamat arvaamattomat tekijät voivat muuttaa kehityskulkua:

• Teknologia & etätyö: Jos suuri teknologiayritys muuttaisi Scottsdalen alueelle tai avaisi sinne kampuksen, asuntokysyntä voisi nousta nopeasti. Tai jos etätyö mahdollistaa yhä useammalle Scottsdalen valitsemisen L.A.:n/SF:n sijaan, kysyntä kasvaisi. Scottsdale markkinoi itseään yritysystävällisenä kaupunkina, joten tämä ei ole kaukaa haettua.
• Ilmasto ja elämänlaatu: Äärimmäisten helleaaltojen (Phoenixissä ennätyslämpötiloja) ja vesirajoitusten yleistyminen voi pitkällä aikavälillä hillitä kysyntää, jos alue koetaan vähemmän asuttavaksi. Toistaiseksi tämä ei ole merkittävästi vähentänyt muuttoliikettä, mutta asiaa kannattaa seurata lähestyttäessä vuotta 2030.
• Poliittiset/veromuutokset: Arizonassa on suhteellisen matala verotus, mikä houkuttelee ihmisiä. Jos verolakeihin (osavaltion tulovero, kiinteistövero) tulee muutoksia, se voi vaikuttaa muuttoliikkeeseen.

Yhteenvetona vuosien 2026–2028 näkymät Scottsdalessa ovat positiiviset, mutta eivät räjähtävät: ajattele sitä maratonina, ei sprinttinä. Markkina kasvaa todennäköisesti hallitusti. Tämä on itse asiassa terveellistä – se ehkäisee kuplia ja romahduksia. Asunnonomistajille oma pääoma kasvaa vähitellen. Ostajille ei ole paniikkia ”osta nyt tai jäät ikuisesti ulos”, sillä tarjontaa on, mutta liian pitkään odottaminen tarkoittaa silti hieman korkeampaa hintaa hintojen noustessa. Käytännössä Scottsdalen kiinteistöt pysyvät todennäköisesti vakaana pitkäaikaisena sijoituksena, hyödyntäen kaupungin kestävää vetovoimaa ja vahvaa taloutta, ilman suuria mullistuksia nykyisten ennusteiden mukaan mileszimbaluk.com realwealth.com.

Sijoitusmahdollisuudet ja riskit

Sijoittajille – niin paikallisille kuin osavaltion ulkopuolisille – Scottsdale tarjoaa houkuttelevan mutta monisyisen kentän. Vahvan talouden ja korkean elämänlaadun ansiosta kaupunki todennäköisesti tuottaa jatkossakin tuottoa, mutta haasteitakin on. Tässä katsaus mahdollisiin mahdollisuuksiin ja riskeihin Scottsdalen kiinteistösijoittamisessa:

Mahdollisuudet:

• Vahvat vuokramarkkinoiden tuotot: Sijoittajat, jotka etsivät vuokra-asuntoja, voivat löytää hyviä mahdollisuuksia Scottsdalessa. Korkeiden vuokrien ja tasaisen kysynnän yhdistelmä tuottaa houkuttelevaa kassavirtaa. Esimerkiksi hyvin sijaitseva kahden makuuhuoneen asunto, jonka hinta voi olla 400 000 dollaria, voi vuokrata noin 2 000 dollarilla kuukaudessa, mikä on suunnilleen kansallisen keskiarvon tasolla zillow.com. Omakotitaloista saa vielä enemmän. Vaikka cap rate -tuotot Scottsdalessa eivät ole korkeat (korkeiden ostohintojen vuoksi), ne ovat suhteellisen turvallisia. Lisäksi omakotitalovuokrauksilla on etulyöntiasema: sekä kansallisesti että paikallisesti omakotitalojen vuokrauksen odotetaan päihittävän asuntojen käyttöasteen ja vuokrien kasvun osalta 2020-luvun loppuun asti realwealth.com. Sijoittajat voivat kohdistaa katseensa vaatimattomiin taloihin Etelä-Scottsdalessa tai pieniin moniasuntoisiin kiinteistöihin, jotka hyötyvät loputtomasta vuokralaisten joukosta, jotka haluavat Scottsdalen koulupiiriin tai elämäntyyliin. Lisäksi noin 33 % Scottsdalen asukkaista vuokraa mileszimbaluk.com, mikä osoittaa merkittävän vuokramarkkinan kaupungissa, jota usein pidetään omistajavaltaisena.
• Arvonlisäys ja remontit: Monet Scottsdalen kodit, erityisesti keskusta- ja eteläosissa, on rakennettu 1900-luvun puolivälissä ja kaipaavat modernisointia. Mahdollisuuksia on ostaa vanhempi koti (esim. 1960-luvun ranch), päivittää se nykyaikaisilla pinnoilla ja joko myydä se nopeasti tai vuokrata korkeammalla hinnalla. Scottsdalen ostajakunta arvostaa muuttovalmiita, tyylikkäitä koteja – remontoidut asunnot myyvät usein huomattavalla neliöhintapreemiolla. Rakentamisesta ymmärtävät sijoittajat voivat hyötyä tuomalla vanhentuneet kiinteistöt luksustasolle. Kannattaa kuitenkin huomioida Scottsdalen ulkoasumuutosten suunnittelukäytännöt.
• Uudet kohteet & ennakkomyynnit: Scottsdalessa on useita uusia luksuskohteita (asuntoja ja taloja), joissa rakennuttajat tarjoavat ennakkomyyntihintoja. Varhaiset sijoittajat voivat hyötyä, jos arvo nousee valmistumiseen mennessä. Esimerkiksi varaamalla asunnon Atavia condos at One Scottsdale -kohteesta ennen valmistumista vuonna 2026 voi saada välitöntä arvonnousua, jos alue kehittyy odotetusti. Samoin sijoittaminen kohteisiin kuten Optima McDowell Mountain Village tai Portico (luksusasuntokohde, jossa myynti käy vilkkaana) mileszimbaluk.com voi tuottaa, kun yhteisöt vakiintuvat ja jälleenmyyntiarvot nousevat. Oikean kohteen valinta on kuitenkin ratkaisevaa – etsi kohteita, joilla on vahva rakennuttajan maine ja hyvä sijainti.
• Liikekiinteistösijoitukset: Vaikka toimistotilat ovat tällä hetkellä riskialttiita, lähiöiden liikekeskukset tai monikäyttökiinteistöt Scottsdalessa voivat olla hyviä sijoituksia. Scottsdalen varakas väestö tukee korkeatasoista vähittäiskauppaa ja ravintoloita. Omistamalla liikekeskuksen Scottsdalessa (vuokralaisina esimerkiksi trendikkäitä ravintoloita tai putiikkeja) voi saada vakaata kassavirtaa ja kiinteistön arvonnousua. Lisäksi, kun liiketilojen vajaakäyttöaste on niin alhainen (~5 %) cushmanwakefield.com, vuokratasoja voidaan nostaa ajan myötä. Teollisuus-/joustavat tilat ovat toinen vaihtoehto: jos saat hankittua vanhemman varaston Airparkin alueelta ja päivität sen, pääset hyötymään pienyritysten kovasta kysynnästä, jotka haluavat Scottsdalen osoitteen.
• Sopeutuva uudelleenkäyttö & ADU:t: Uusi ADU-laki tarjoaa mikro-sijoitusmahdollisuuksia. Esimerkiksi sijoittaja voisi ostaa kiinteistön, jossa on suuri tontti Scottsdalessa, rakentaa erillisen casitan (ADU) ja vuokrata sen erikseen lisätulon saamiseksi. Luovat sijoittajat voivat myös harkita alisuoriutuvien pienten toimistorakennusten tai liiketilojen muuttamista asuinkäyttöön tai monikäyttöisiksi, hyödyntäen osavaltion tukea tällaisille muutoksille. Vaikka tämä ei ole yksinkertaista, onnistunut muutos voi merkittävästi nostaa kiinteistön arvoa, jos se tehdään alueella, jossa asunnot ovat toimistoja arvokkaampia (esim. Old Town).
• Ilmastomuutto & luksus-kakkoskodit: Laajemmassa mittakaavassa Scottsdale hyötyy varakkaiden ihmisten muutosta kalliimmista tai epämiellyttävämmistä ilmastoista. Varakkaat ostajat esimerkiksi Kaliforniasta katsovat yhä Scottsdalen suuntaan kakkoskoteja (tai ensisijaisia koteja, jos työskentelevät etänä) varten. Sijoittaminen korkeatasoisiin kiinteistöihin luksusvuokrausta (kuukausittaiset kalustetut vuokrat jne.) tai tulevaa jälleenmyyntiä varten tälle väestöryhmälle voi olla tuottoisaa. Esimerkiksi luksustalo, jossa on mukavuuksia (uima-allas, näköala jne.), voidaan vuokrata kymmenillä tuhansilla kuukaudessa huippusesongin aikana urheilijoille, julkkiksille tai johtajille, ja myöhemmin myydä korkeaan hintaan. Riskinä on kapea kysyntä ja korkeat ylläpitokustannukset, mutta tuotot voivat olla suuria, jos ajoitus osuu kohdalleen.

Riskit:

• Korkoriski: Olemme maininneet sen useaan otteeseen – korkeat korot ovat tällä hetkellä suurin markkinoita hidastava tekijä. Sijoittajille, jotka käyttävät velkavipua, yli 7 %:n asuntolainakorot syövät merkittävästi tuottoja. Positiivisen kassavirran saavuttaminen on vaikeampaa tällaisilla rahoituskustannuksilla. Jos korot nousevat yllättäen lisää (esim. sitkeän inflaation vuoksi), kiinteistöjen arvot voivat pysähtyä tai laskea, ja jälleenrahoitus tai myynti vaikeutuu. Monet sijoittajat ottavat nyt lyhyempiä vaihtuvakorkoisia lainoja tai ostavat kiinteistöjä käteisellä riskin pienentämiseksi, mutta se sitoo pääomaa.
• Hintataso ja kysynnän rajoitteet: Scottsdalen korkea hintataso tarkoittaa, että ostajakunta on jonkin verran rajallinen. Jos hinnat nousevat nopeammin kuin tulot (kuten on tapahtunut), jossain vaiheessa kysyntä voi tasaantua – käytännössä markkina voi hinnoitella paikalliset ulos. Tätä on nähty vuosina 2023–2025: myynti laski, koska monet perheet eivät yksinkertaisesti pystyneet vaihtamaan isompaan tai muuttamaan Scottsdalen alueelle nykyisillä hinnoilla. Jos korot eivät laske, kysyntä voi pysyä vaisuna erityisesti keskitason segmenteissä, mikä voi rajoittaa arvonnousua tai jopa aiheuttaa lieviä hintojen laskuja näissä segmenteissä. Sijoittajat, jotka odottavat nopeaa arvonnousua, saattavat pettyä. Nyt kyseessä on enemmän pitkän aikavälin sijoitus.
• Sääntelyriskit: Vaikka Scottsdalen uudet lyhytaikaisvuokraussäännöt eivät kiellä lyhytaikaisia vuokrauksia, erityisen paha tapaus tai poliittinen muutos voisi johtaa vielä tiukempiin toimiin (esimerkiksi rajoittamalla STR-lupien määrää tai asettamalla käyttörajoituksia). Tällä hetkellä Arizonan osavaltion laki estää suorat kiellot, mutta lait voivat muuttua. Jos sijoitussuunnitelmasi perustuu Airbnb-tuloihin, pysy ajan tasalla sääntelymuutoksista. Lisäksi osavaltio voisi poistaa lisää paikallista päätösvaltaa edistääkseen asuntorakentamista – jos Scottsdale vastustaa uusien asuntojen lisäämistä, lainsäätäjä saattaa tulevaisuudessa määrätä vielä laajempaa kaavamuutosta. Tämä voisi tuoda lisää kilpailua (tarjontaa) omakotitaloalueille, jos esimerkiksi paritalot tai useammat lisärakennukset (ADU) sallittaisiin laajemmin.
• Vesi- ja ympäristöriskit: Kuten mainittiin, pitkän aikavälin vesipula on uhka. Se voi näkyä kasvavina kustannuksina (korkeammat vesimaksut tekevät uima-altaista ja nurmikoista kalliimpia ylläpitää, mikä voi tehdä joistakin kodeista vähemmän houkuttelevia) tai jopa rakennuskielloina (epätodennäköistä Scottsdalen sisällä, jolla on varmistettu vesihuolto, mutta ei mahdotonta vakavassa tilanteessa). Lisäksi äärimmäinen kuumuus on ympäristöriski – vuonna 2023 Phoenixissa koettiin ennennäkemättömiä helleaaltoja. Jos tällaiset ilmasto-ongelmat pahenevat, jotkut mahdolliset asukkaat saattavat välttää Arizonan, tai nykyiset asukkaat (erityisesti eläkeläiset) eivät ehkä viihdy siellä yhtä pitkään vuosittain. Tällä ei ole vielä ollut mitattavaa vaikutusta kiinteistömarkkinoihin, mutta jos kesistä tulee käytännössä sietämättömiä, se on riski Scottsdalen vetovoimalle.
• Ylitarjonta luksusasuntomarkkinoilla: Useita korkeatasoisia asuntoprojekteja on tulossa (FENDI Residences, Optima jne.). Scottsdalen luksusasuntomarkkinat ovat historiallisesti olleet melko pienet. Jos kaikki nämä projektit valmistuvat samaan aikaan, on olemassa riski lyhytaikaisesta luksusasuntojen ylitarjonnasta. Vastaavaa nähtiin Miamissa aiemmissa suhdanteissa. Rakennuttajat testaavat kysynnän syvyyttä; jos talous horjuu, osa asunnoista voi jäädä myymättä pidemmäksi aikaa, mikä voi pakottaa hintojen laskuun ja vahingoittaa sijoittajia, jotka luottavat arvonnousuun. Uudet kehityshankkeet ovat siis jännittäviä mahdollisuuksia, mutta niihin liittyy myös riskejä, jos spekuloit arvonnousulla valmistumiseen mennessä.
• Taloudellinen taantuma tai muutos: Scottsdalen talous on monipuolinen, mutta ei haavoittumaton. Kansallinen taantuma voisi tilapäisesti vähentää turismia ja yritysten muuttoja, mikä pehmentäisi kysyntää sekä asuin- että liiketiloille. Tai jos jokin Scottsdalen suurista työnantajista supistaisi toimintaansa (esim. suuri yritys kuten Vanguard siirtäisi työpaikkoja pois), se voisi vaikuttaa tiettyihin osa-alueisiin. Lisäksi on geopoliittinen riski – jos osakemarkkinat romahtavat tai tulee uusi pandemia, luksuskulutus ja kakkosasuntojen ostot voivat tyrehtyä hetkellisesti.
• Korkeammat kustannukset ja verot: Rakennuskustannukset pysyvät korkeina, mikä pienentää katteita kehityshankkeissa ja remontoinneissa. Myös kiinteistöverot Arizonassa ovat kohtuullisia, mutta jos arvot jatkavat nousuaan, verolaskutkin kasvavat (vaikka ensisijaisten kotien vuotuisille korotuksille on rajoitus, toissijaisilla/sijoitusasunnoilla ei ole samaa kattoa). Sijoittajien on huomioitava myös nousevat vakuutuskustannukset – mielenkiintoista kyllä, vaikka Arizonassa ei ole hurrikaaneja, siellä esiintyy ajoittain tulvia, metsäpaloja ympäröivillä alueilla jne., ja vakuutusten hinnat nousevat koko maassa.

Strategiat sijoittajille: Edellä mainitun perusteella harkitsevat sijoittajat Scottsdalessa:

• Keskittyvät kassavirtaan eivätkä pelkkään arvonnousuun. Varmista, että kiinteistö kattaa kulunsa nykyisillä vuokratasoilla, jotta voit pitää sen markkinasyklien yli.
• Mahdollisesti yhdistä voimat tai resurssit ostaaksesi vähemmällä velkavivulla tai kokonaan käteisellä, ja tee sitten jälleenrahoitus, kun korot paranevat.
• Hajauta kiinteistötyyppejä – esimerkiksi yhdistelmä vuokrakotia, pientä liikekiinteistöä jne., jotta voit suojautua riskeiltä.
• Pysy ajan tasalla paikallispolitiikasta (esimerkiksi jos uudet kaupunginvaltuutetut valitaan hitaan kasvun tai kasvumyönteisillä alustoilla, se voi viestiä muutoksista).
• Etsi ainutlaatuisia kiinteistöjä, jotka säilyttävät arvonsa – esim. koti harvinaisella näköalatontilla tai historiallinen kiinteistö vanhassakaupungissa – ainutlaatuisuus tarjoaa puskurin laskusuhdanteessa.
• Suunnittele pidempiä omistusaikoja. Nopeat flipit ovat nyt vaikeampia, joten varaudu omistamaan kiinteistö vähintään 5+ vuotta saadaksesi tuottoa.

Yhteenvetona, Scottsdale säilyy huippuluokan kiinteistösijoituskohteena kestävien kysyntätekijöidensä ansiosta: aurinko, työpaikat, arvostus ja rajallinen maa. Sijoittajat voivat löytää runsaasti mahdollisuuksia, aina hyvätuloisista vuokralaisista arvonnousuun ja uudelleenkehitykseen. Menestys vaatii kuitenkin uuden normaalin, eli korkeampien rahoituskustannusten, huomioimista, sääntelyvirtausten seuraamista ja sellaisten kiinteistöjen valitsemista, jotka kestävät sekä aurinkoiset että sateiset päivät (ehkä kirjaimellisesti ja kuvaannollisesti). Huolellisella strategialla sijoittaminen Scottsdaleen vuoteen 2028 asti tuottaa todennäköisesti hyviä tuloksia – vain ilman buumin huipputuottoja, mikä on itse asiassa merkki kypsyvästä ja vakautuvasta markkinasta mileszimbaluk.com realwealth.com.