Keskeiset tiedot:
- Rahapoliittinen muutos: Keskuspankit kevensivät politiikkaansa – Yhdysvaltain keskuspankki ja Kanadan keskuspankki laskivat kumpikin ohjauskorkojaan syyskuun puolivälissä, tavoitteenaan vauhdittaa hiipuvaa kasvua reuters.com. Asuntolainojen korot laskivat (Yhdysvaltain 30-vuotinen kiinteä ~6,3 % businessinsider.com), mikä lisäsi asuntolainahakemusten määrää businessinsider.com.
- Asuntomarkkinoiden käänne: Yhdysvaltain asuntomarkkinat kääntyivät ostajien eduksi tänä kesänä. Myyjiä oli noin 35 % enemmän kuin ostajia – suurin ero vähintään 12 vuoteen – mikä kasvatti tarjontaa vuosien pula-ajan jälkeen businessinsider.com businessinsider.com. Yhdysvaltain mediaaniasunnon hinta on noin 410 800 dollaria (Q2), hieman alle vuoden 2022 huipun businessinsider.com.
- Jättifuusio: 1,6 miljardin dollarin välitysfuusio julkistettiin 22. syyskuuta: Compass ostaa Anywhere Real Estate:n (omistaa mm. Coldwell Banker, Century 21 jne.), yhdistäen kaksi Yhdysvaltain suurinta kiinteistönvälitysyhtiötä. Osakevaihtokaupalla syntyy jättiläinen, jolla on 340 000 välittäjää ja 1,2 miljoonaa kauppaa vuodessa resiclubanalytics.com, ja kaupan odotetaan toteutuvan vuoteen 2026 mennessä hyväksyntöjen jälkeen.
- Maailmanlaajuinen kuplavaroitus: UBS:n Global Real Estate Bubble Index 2025 nimesi Miamin maailman riskialtteimmaksi asuntomarkkinaksi, seuraavina Tokio ja Zürich wealthbriefing.com. Maailmanlaajuiset asuntojen hinnat pysyivät viime vuoden aikana ennallaan (inflaatiokorjattuna), kun heikentynyt asumisen saavutettavuus hillitsi kysyntää wealthbriefing.com. Dubaissa kuplariski kasvoi jyrkimmin, kun hinnat nousivat 50 % viidessä vuodessa wealthbriefing.com wealthbriefing.com.
- Kiinan taantuma: Kiinan asuntosektori pysyi pitkittyneessä laskusuhdanteessa. Uusien asuntojen hinnat laskivat jälleen elokuussa (–0,3 % kk, –2,5 % vv) reuters.com reuters.com toistuvista elvytystoimista huolimatta. Peking kehotti lisätoimiin kysynnän vakauttamiseksi rakennuttajien velkakriisien (Country Garden, Evergrande) ja laskevien myyntien keskellä.
- Lähi-idän nousukausi: Vastakohtana Persianlahden kiinteistömarkkinat ovat vahvassa nousussa. Saudi-Arabian asuntokaupat kasvoivat 63 % vuoden takaisesta vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla (Riyad: 17,5 mrd $) väestönkasvun ja megahankkeiden siivittämänä cbnme.com. Uusi Saudi-Arabian laki avaa valikoidut asuntomarkkinat ulkomaisille sijoittajille tammikuusta 2026 alkaen, mikä lisää kysyntää entisestään cbnme.com. Dubaissa ja Persianlahden keskuksissa hinnat jatkavat vahvaa nousuaan, vaikka UBS varoittaa Dubaissa kuplariskin olevan nyt koholla wealthbriefing.com.
- Euroopan eriytyminen: Euroopan asuntomarkkinat antoivat ristiriitaisia signaaleja – Saksan asuntojen hinnat nousivat +3,2 % toisella neljänneksellä (kolmas peräkkäinen neljännesnousu), kun markkina hakee jalansijaa syvän korjauksen jälkeen reuters.com, ja Ison-Britannian pyyntihinnat laskivat hieman vuodentakaisesta veronkorotuspelkojen keskellä reuters.com reuters.com. Kuitenkin Euroopan liikekiinteistöt ovat yhä kriisissä: toimistokiinteistöjen myynti on lähellä vuosikymmenen alimpia lukuja reuters.com ja toimistojen vajaakäyttöasteet nousivat ennätyskorkealle (~20,7 % kansallisesti Q2) reuters.com. ”Meillä on ‘zombieland’… ei elpymistä, jumittuneita omaisuuseriä, ei likviditeettiä palaamassa,” varoitti PGIM:n Euroopan kiinteistöjohtaja kuvatessaan toimistosektorin lamaa reuters.com.
- Aasian kohokohdat: Japanin kiinteistöjen arvot nousevat – Tokion maan hinnat nousivat +5,6 % viime vuoden aikana, ja reuna-alueilla nähtiin kaksinumeroisia piikkejä asahi.com asahi.com. Uusien asuntojen hinnat nousivat ennätyskorkealle (~135 milj. ¥ keskimäärin Tokiossa, +24 % vuodessa) rakennusviiveiden keskellä asahi.com asahi.com, mikä herättää huolta asumisen kohtuuhintaisuudesta. Intia pysyy valopilkkuna: kiinteistösektori keräsi 3,0 mrd. $ investointeja H1:llä, ja ”Intia jatkaa erottumista lupaavana maana Aasian ja Tyynenmeren kiinteistösijoitusmaisemassa,” sanoi Colliers Indian toimitusjohtaja Badal Yagnik ianslive.in.
- Afrikka & LATAM: Nigerian asuntopula kasvaa nopeasti – hallituksen arvion mukaan väestönkasvun tahdissa pysymiseen tarvitaan vuosittain noin 5 miljoonaa uutta kotia infrastructurenews.ng. Etelä-Afrikassa, jossa korkoja on laskettu neljä kertaa vuoden 2024 lopusta lähtien, nähdään varhaisia merkkejä kiinteistömarkkinoiden elpymisestä 2,3 miljoonan asunnon vajauksen keskellä ooba.co.za ooba.co.za. Latinalaisessa Amerikassa korkea inflaatio ja korot (esim. Brasilian Selic 15 % bssnews.net) ovat viilentäneet paikallisia markkinoita, mutta varakkaat latinalaisamerikkalaiset sijoittajat sijoittavat pääomaa Miamin kiinteistöihin turvasatamana. ”Kun Latinalaisen Amerikan hallitukset siirtyvät vasemmalle, ostajat suuntaavat pohjoiseen”, totesi Miamin välittäjä Alicia Cervera, huomauttaen poliittisten muutosten ajaneen varakkaita ostajia Yhdysvaltain kiinteistöihin vertical-developments.com.
Pohjois-Amerikka: Asuntomarkkinoiden muutokset ja historiallinen konsolidaatio
Yhdysvallat – Ostajat saavat etulyöntiaseman: Vuosien kiivaiden kysyntävuosien ja niukan tarjonnan jälkeen Yhdysvaltain asuntomarkkinat kallistuvat ostajien eduksi. Uudet Redfinin tiedot osoittavat, että asunnonmyyjiä oli elokuussa noin 500 000 (35 %) enemmän kuin ostajia, mikä on suurin ylijäämä ainakin vuodesta 2013 lähtien businessinsider.com. Tämä helpottuva epätasapaino – samanlainen kesä- ja heinäkuussa – on alkanut lievittää asuntopulaa, joka määritti pandemia-ajan nousukauden businessinsider.com businessinsider.com. “Asuntomarkkinat saattavat vihdoin kallistua sinun eduksesi,” Redfinin analyytikot totesivat, mutta varoittivat, että kyseessä on ostajan markkina “vain niille, joilla on varaa ostaa” yhä korkeiden hintojen ja korkojen keskellä businessinsider.com businessinsider.com. Yhdysvaltain mediaaniasunnon hinta on noin 411 000 dollaria, hieman laskenut huippulukemista, mutta silti noin 29 % korkeampi kuin viisi vuotta sitten businessinsider.com. Kun Fed laski ohjauskorkoa ensimmäistä kertaa sitten vuoden 2024 17. syyskuuta (neljännespisteen leikkaus), 30 vuoden asuntolainakorot ovat laskeneet noin 6,3 %:iin businessinsider.com. Se on kaukana vuoden 2021 2–3 %:n lainoista, mutta viimeaikainen lasku sai aikaan 9 %:n nousun asuntolainahakemuksissa syyskuun alussa businessinsider.com – merkki siitä, että sivussa olleet ostajat palaavat markkinoille rahoituskustannusten laskiessa.
Liikekiinteistöjen kriisi: Samaan aikaan kun asuntomarkkinoilla näkyy elpymisen merkkejä, Yhdysvaltain liikekiinteistömarkkinat – erityisesti toimistotilat – ovat syvässä lamassa. Toimistojen vajaakäyttöaste nousi ennätykselliseen noin 20,7 prosenttiin valtakunnallisesti vuoden 2025 toisella neljänneksellä reuters.com, mikä on kaksinkertainen määrä pandemiaa edeltävään aikaan verrattuna. Suurkaupungit kärsivät: San Franciscon toimistojen vajaakäyttö on noussut räjähdysmäisesti 27,7 prosenttiin (verrattuna noin 8,6 prosenttiin vuonna 2019) reuters.com, ja New Yorkin keskustassa lähes 23 % toimistotiloista on tyhjillään reuters.com. Jatkuva etä- ja hybridityö sekä yritysten kululeikkaukset ovat johtaneet siihen, että “tyhjää tilaa on liikaa…ja edessä on kivulias sopeutuminen,” Moody’s Analyticsin tietojen mukaan reuters.com reuters.com. Vuokranantajat kohtaavat laskevat vuokrat ja nousevat rahoituskustannukset samaan aikaan, kun “velkaseinä” – 290 miljardin dollarin edestä toimistokiinteistölainoja erääntyy vuoteen 2027 mennessä reuters.com. Maksuhäiriöt lisääntyvät, ja jopa alueelliset pankit tuntevat paineen taseissaan reuters.com reuters.com. Tämä liikekiinteistöjen taantuma kiristää myös kaupunkien budjetteja (kiinteistöverotulojen lasku) ja lisää keskustelua toimistojen muuttamisesta asunnoiksi. Alan konkarit huomauttavat “laadukkaiden kohteiden suosimisesta” – hyvällä paikalla sijaitsevat, palveluiltaan monipuoliset A-luokan toimistot ovat yhä kysyttyjä, kun taas vanhemmat, puolityhjät rakennukset jäävät vaille vuokralaisia reuters.com.
Välittäjäjätit yhdistyvät: Merkittävä yritysjärjestely tapahtui 23. syyskuuta, kun uutisoitiin, että Compass – tällä hetkellä Yhdysvaltojen suurin asuntovälitystoimisto – ostaa Anywhere Real Estaten (toiseksi suurin välittäjä, entinen Realogy) 1,6 miljardin dollarin osakekaupalla resiclubanalytics.com. Tämä ennennäkemättömän laaja fuusio tuo tunnetut brändit, kuten Coldwell Banker, Century 21, Sotheby’s International Realty, Corcoran ja monet muut Compassin alle resiclubanalytics.com. Yhdistyneellä yhtiöllä tulee olemaan 340 000 välittäjää Yhdysvalloissa ja maailmanlaajuisesti, jotka vastaavat yli 1,2 miljoonasta asuntokaupasta vuosittain resiclubanalytics.com. Tämä valtava yhdistyminen – jonka odotetaan toteutuvan loppuvuodesta 2026 – kuvastaa välitysalan kovaa painetta. Asuntokauppojen määrä on lähellä 30 vuoden pohjalukemia, ja korkeat asuntolainakorot ovat vähentäneet kauppoja (vuoden 2025 vanhojen asuntojen myynti on hitainta sitten vuoden 1995). Yhdistämällä voimansa Compass ja Anywhere pyrkivät leikkaamaan kustannuksia (arviolta 225 miljoonan dollarin synergiat) ja hyödyntämään uutta mittakaavaa teknologian, suosittelujen sekä laina- ja omistusoikeuspalveluiden saralla resiclubanalytics.com. Analyytikot sanovat, että kauppa on myös strateginen siirto Zillown hallitsevaa asemaa vastaan: Compassin toimitusjohtaja Robert Reffkin on pitkään ajanut “yksityisiä eksklusiivilistauksia” MLS:n ulkopuolella, ja Anywhere-verkostojen haltuunotto voi antaa Compassille enemmän kontrollia asuntovarannosta – mikä saattaa haastaa perinteisen MLS-järjestelmän ja listausportaalit resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com. “Tämä on Yhdysvaltojen historian suurin välittäjäfuusio,” sanoi asuntoanalyytikko Lance Lambert, joka totesi sen edustavan “hallitsevaa osuutta Yhdysvaltojen asuntokaupoista” nyt saman katon alla resiclubanalytics.com. Paikalliset kiinteistönvälittäjät seuraavat tarkasti, miten tämä megavälittäjä yhdistää toimintonsa – ja reagoivatko kilpailijat kuten Zillow tai RE/MAX omilla siirroillaan.
Kanada – Korkojen lasku parantaa näkymiä: Kanadan asuntomarkkinat ovat varovaisen toiveikkaita sen jälkeen, kun Kanadan keskuspankki laski ohjauskorkonsa 2,5 prosenttiin 17. syyskuuta, mikä oli ensimmäinen lasku sitten maaliskuun reuters.com. Neljännesprosenttiyksikön lasku (päättäjien yksimielinen päätös) tuli, kun Kanadan talous on hidastunut ja työmarkkinat heikentyneet. Keskuspankin pääjohtaja Tiff Macklem perusteli laskua “heikommalla taloudella ja pienemmällä inflaation nousuriskillä” reuters.com ja viestitti, että pankki on valmis keventämään rahapolitiikkaa lisää tarvittaessa reuters.com. Kanadan asuntolainakorot ovat reagoineet: 5 vuoden kiinteäkorkoiset lainat laskivat alle 4 %:n ensimmäistä kertaa yli vuoteen, RBC:n tietojen mukaan. Tämän rahapoliittisen helpotuksen odotetaan elvyttävän ostajakysyntää syksyä kohti mentäessä. Kanadan asuntomarkkinat olivat olleet alamaissa koko vuoden 2024 korkopaineen alla, mutta elokuussa 2025 myynti oli noussut viidettä kuukautta peräkkäin nerdwallet.com. Kanadan kiinteistövälittäjien liitto raportoi kansallisen asuntokaupan olleen +1,1 % edelliskuukaudesta elokuussa, erityisesti Vancouverissa ja Montrealissa stats.crea.ca. Hinnat ovat vakiintuneet – keskimääräinen asunnon hinta on noin 687 000 Kanadan dollaria, suunnilleen sama kuin vuosi sitten wowa.ca. Tarjonta on yhä huolenaihe; uusien asuntojen aloitukset ovat vähentyneet, ja ekonomistit varoittavat mahdollisesta “ylitarjonnasta alitarjontaan” -käänteestä, jos kysyntä elpyy kelownarealestate.com. Politiikan saralla liittovaltion hallitus käynnisti syyskuussa uuden Build Canada Homes -ohjelman rakentamisen vauhdittamiseksi, ja jotkin provinssit laajentavat ensiasunnon ostajien tukia. Toistaiseksi ostajien luottamus on parantunut korkojen laskun myötä. Markkinoiden elpyminen kohtaa kuitenkin rajoitteita: kotitalouksien velka Kanadassa on lähellä ennätystasoja, ja viranomaiset seuraavat tarkasti mahdollisia ylikuumenemisen merkkejä lainakustannusten laskiessa.
Eurooppa: Asuntomarkkinoilla viilennystä, toimistotiloissa kriisi
Asuntomarkkinat – Hidas kasvu, suuret odotukset: Euroopan asuinkiinteistömarkkinat ovat sopeutumassa pehmeään laskuun pandemian jälkeisen nousukauden jälkeen. Saksassa tuoreimmat tiedot osoittavat, että asuntojen hinnat nousivat 3,2 % toisella neljänneksellä, mikä merkitsee kolmatta peräkkäistä neljännesvuosittaista kasvua reuters.com. Tämä elpyminen tapahtuu jyrkän korjausliikkeen jälkeen vuosina 2022–23, jolloin kiihtyvä inflaatio ja EKP:n koronnostot päättivät vuosikymmenen mittaisen asuntobuumin. Viimeaikainen nousu – vaikka se onkin hieman pienempi kuin ensimmäisen neljänneksen 3,5 % – viittaa siihen, että Euroopan suurin talous on saattanut löytää pohjan asuntomarkkinoillaan reuters.com. Saksan hallitus on puuttunut asiaan tukeakseen rakennuttajia (useat tunnetut yritykset olivat ajautua maksukyvyttömyyteen), mukaan lukien tuet uudisrakentamiseen ja väljennetyt energiatehokkuusvaatimukset. Muualla: Ranskassa ja Espanjassa raportoidaan maltillista hintojen nousua (~1–3 % vuodessa), kun taas Italiassa hinnat ovat ennallaan. Ruotsissa ja Pohjoismaissa hinnat jatkavat lievää laskuaan vuodentakaisesta korkean kotitalousvelan ja vaihtuvakorkoisten asuntolainojen vuoksi.
Yhdistyneessä kuningaskunnassa (UK) asuntojen hinnat ovat käytännössä pysähtyneet monivuotisen nousun jälkeen. Syyskuun pyyntihinnat olivat 0,1 % alempana kuin vuosi sitten – ensimmäinen vuotuinen lasku sitten alkuvuoden 2024 reuters.com. Rightmoven tietojen mukaan Britannian keskimääräinen pyyntihinta on noin 366 000 puntaa, ja kalliiden Etelä-Englannin markkinoiden heikkous vetää keskiarvoa alaspäin reuters.com. ”Huhut kiinteistöveromuutoksista” (ennen 26. marraskuuta julkaistavaa budjettia) ovat lisänneet varovaisuutta, Rightmoven kiinteistöasiantuntija Colleen Babcock totesi reuters.com. Mahdolliset myyjät Lontoossa ja Etelässä pidättäytyvät, odottaen mahdollisia pääomavoitto- tai luksusveron korotuksia uuden budjetin myötä. Toisaalta vuokrien kasvu Britanniassa on hidastunut 2,4 prosenttiin – hitainta neljään vuoteen reuters.com, kun vuokra-asuntojen tarjonnan lievä kasvu ja maksukyvyn rajat hillitsevät vuokrien nousua. Englannin keskuspankki piti ohjauskorkonsa 4,0 prosentissa 18. syyskuuta reuters.com, ja markkinat odottavat nyt ensimmäistä koronlaskua keväällä 2026, sillä inflaatio on laskenut noin 2,7 prosenttiin. Kun asuntolainojen korot ovat laskeneet huipuistaan (5 vuoden kiinteä korko noin 4,5 % vs. 6 % viime vuonna), Britannian asuntomarkkinat voivat vilkastua vuonna 2025. Tunnelma on kuitenkin edelleen herkkä, sillä talous pysyi ennallaan kolmannella neljänneksellä reuters.com
ja kotitaloudet kokevat elinkustannuspaineita.Euroopan kaupallinen ’Zombimaa’: Kiinteistöalan kovin kipu on Euroopan kaupallisessa kiinteistösektorissa, jota eräs analyytikko kutsui taloudelliseksi ”zombimaaksi”. Transaktiovolyymit ovat romahtaneet – Euroopan, Lähi-idän ja Afrikan rajat ylittävä sijoitustoiminta laski Q2:lla noin 20 % vuoden takaiseen verrattuna, alimmalle tasolle kymmeneen vuoteen reuters.com. ”Ei elpymistä, jumissa olevia omaisuuseriä, ei likviditeettiä,” kuvailee PGIM:n Sebastiano Ferrante tilannetta, kun itsepintaisen korkeat korot ja jälleenrahoitushaasteet jäädyttävät kaupat reuters.com. Ostajat odottavat kriisitarjouksia, mutta myyjät kieltäytyvät usein hyväksymästä alempia arvostuksia, mikä aiheuttaa pattitilanteen. INREV:n kyselytutkimuksen mukaan sijoittajien luottamus Euroopan kiinteistöihin on heikointa yli vuoteen, mikä heijastaa Yhdysvaltojen synkkää tunnelmaa reuters.com. Toimistosektori on tilanteen ytimessä: erityisesti Saksa on kärsinyt, investointien laskiessa H1:llä vielä 2 % reuters.com ja Frankfurtin Trianon-pilvenpiirtäjän kaltaisten kohteiden ajautuessa maksukyvyttömyyteen. Pankit ja rahastot pohtivat nyt, miten hoitaa ongelmalainoja – ”jatka ja teeskentele” -lainojen jatkaminen on yleistä, mutta jotkut lainanantajat (ja viranomaiset) vaativat nopeampia alaskirjauksia ja myyntejä reuters.com reuters.com. Yksi positiivinen pilkahdus: segmentit kuten logistiikkavarastot ja hotellit houkuttelevat yhä ostajia, jotka etsivät inflaatiosuojattua tuottoa reuters.com. Ja Euroopan krooninen asuntopula tarkoittaa, että vuokra-asuntoprojektit saavat yhä rahoitusta, vaikka toimistot jäävät vaille huomiota reuters.com. Kokonaisuutena kuitenkin korkeammat lainakustannukset, rakennuskustannusten inflaatio ja taloudellinen epävarmuus ovat pysäyttäneet monia eurooppalaisia hankkeita. Euroopan keskuspankki piti korot ennallaan 11. syyskuuta ja viestitti korkojen olevan huipussaan reuters.com – tervetullut helpotus, mutta merkittävä CRE:n elpyminen saattaa viivästyä syvälle vuoteen 2026, jolloin koronleikkausten vaikutukset todella alkavat näkyä.
Aasian ja Tyynenmeren alue: Vaihtelevat kohtalot – Kiinan alamäki, Japanin nousu, Intian kestävyys
Kiina – Pitkittynyt kiinteistökriisi: Kiinan aiemmin mahtava kiinteistösektori kamppailee yhä laskevien hintojen ja heikkojen myyntien kanssa. Uusimmat luvut osoittivat, että uusien asuntojen hinnat 70 kaupungissa laskivat 0,3 % elokuussa (kk/kk), mikä oli jo neljäs peräkkäinen kuukausilasku reuters.com. Vuodentakaisesta uusien asuntojen hinnat ovat laskeneet noin 2,5 % reuters.com. Jatkuva laskusuhdanne, joka alkoi vuonna 2021, on uhmannut Pekingin useita elvytyspyrkimyksiä. Viranomaiset ovat laskeneet asuntolainakorkoja, pienentäneet käsirahoja ja jopa höllentäneet asunnonostorajoituksia suurissa kaupungeissa – mutta luottamus on yhä horjuvaa. Kahden vuoden rakennuttajien velkakriisit (esimerkkinä Evergranden maksukyvyttömyys ja Country Gardenin viimeaikaiset uudelleenjärjestelyt) ovat tehneet ostajista varovaisia keskeneräisten projektien ja laskevien arvojen suhteen. Tällä viikolla Kiinan pääministeri Li Qiang lupasi “elvyttää asuntokysyntää” uusilla toimilla, kun joidenkin kaupunkien raportoidaan harkitsevan suoria asunnonostotukia tai verohuojennuksia ostojen vauhdittamiseksi. Hallitus painostaa myös valtionpankkeja lisäämään asuntolainoitusta ja varmistamaan rahoituksen pysähtyneille rakennushankkeille. Toistaiseksi vuoto ei ole tyrehtynyt: kiinteistösijoitukset ovat laskeneet 12,9 % vuodentakaisesta tammi–elokuussa 2025 reuters.com reuters.com ja monet pienemmät rakennuttajat ovat konkurssin partaalla. Asuntorakentaminen muodostaa jopa 25 % Kiinan BKT:sta (suoraan ja epäsuorasti), joten taantuma painaa koko taloutta (joka kasvoi vain noin 4,5 % tammi–syyskuussa, alle tavoitteen). Jotkut analyytikot näkevät ensimerkkejä vakautumisesta – esimerkiksi vanhojen asuntojen hinnat suurissa kaupungeissa nousivat hieman syyskuun lopulla, ja myyntivolyymi Shanghaissa ja Pekingissä parani hyvin matalalta tasolta politiikan kevennyksen jälkeen. Mutta mahdollinen elpyminen on todennäköisesti “U:n muotoinen” parhaimmillaankin. “Kiinteistösektori on yhä vakautumassa, vaikka vaihtelua esiintyy, ja kysynnän tukemiseksi tarvitaan lisää toimia,” totesi kansallisen tilastoviraston edustaja viime viikolla reuters.com. Maailmanmarkkinat seuraavat tilannetta tarkasti, sillä Kiinan kiinteistöalan kova lasku voisi heijastua raaka-aineisiin ja rahoitusmarkkinoihin maailmanlaajuisesti.
Japani – Tokion hintabuumi: Japanissa kehitys on hyvin erilainen: Tokion kiinteistömarkkinat nousevat uusiin huippuihin, laajentuen ultra-keskustan ulkopuolelle. Tokion metropolihallinnon vuosittainen maaselvitys (julkaistu 16.9.) osoitti, että asuinmaan hinnat nousivat koko kaupungissa 5,6 % viime vuoden aikana, kiihtyen edellisvuoden 4,6 %:sta asahi.com asahi.com. Huomionarvoista on, että kasvu ei enää rajoitu Tokion perinteisiin huippukalliisiin keskusta-alueisiin (Minato/Chiyoda/Shibuya). Viereiset kaupunginosat kokivat jyrkimmät nousut – Meguron ja Taiton alueilla hinnat nousivat ~13,5 % vuodessa, mikä on pääkaupungin suurimpia nousuja asahi.com asahi.com. Tätä laajenevaa buumia vauhdittavat vahva kysyntä ja niukka tarjonta. “Tokio voi tulevaisuudessa olla kaupunki, jossa vain varakkailla on varaa asua yhä useammilla alueilla,” varoitti Toshiaki Nakayama Lifullin tutkimuslaitokselta asahi.com. Uudisrakentaminen ei pysy perässä: vain noin 2 964 uutta asuntoa lisättiin Tokion 23 kaupunginosaan vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla, mikä on 10,7 % vähemmän kuin vuotta aiemmin asahi.com työvoimapulan ja korkeiden materiaalikustannusten vuoksi. Tämän seurauksena uusien asuntojen hinnat ovat nousseet rajusti – uuden asunnon keskihinta on nyt 135,3 miljoonaa jeniä (~925 000 $), 24 % enemmän kuin vuosi sitten asahi.com asahi.com ja kaikkien aikojen korkein. Koska uudet asunnot ovat niin kalliita (ja usein ennakkoon myyty varakkaille ostajille), tavalliset kodinetsijät kääntyvät vanhempien asuntojen puoleen. Käytetyn asunnon keskimääräinen myyntihinta Tokiossa ylitti myös 100 miljoonaa jeniä ja pysyi sen yläpuolella kolme kuukautta peräkkäin asahi.com. Liikekiinteistöpuolella Japanin toipuminen COVIDista on nostanut vähittäiskaupan ja hotellien maan arvoja – esimerkiksi turistien suosiman Asakusan maan hinta nousi 25–27 %, nopeimmin Tokiossa, kiihtyneen turismin ja uusien kehityshankkeiden ansiosta asahi.com. Hintahuuman keskellä Japanin keskuspankki pysyy erittäin elvyttävänä – Japanin keskuspankki on pitänyt ohjauskorkonsa ennätysalhaalla ja alkoi vasta syyskuussa vihjata hyvin asteittaisesta rahapolitiikan normalisoinnista. Halvat asuntolainat (alle 2 %) ja Japanin talouden elpyminen (BKT +6 % vuositasolla Q2:ssa) viittaavat siihen, että kiinteistöjen nousu voi jatkua, vaikka virallisetovat varovaisesti tarkkailemassa ylikuumenemista. Tokion tilanne – hinnat nousevat rajusti, vaikka väestönkasvu on maltillista – korostaa, kuinka vuosikymmenten ultramatalat korot ja maailmanlaajuinen sijoittajakiinnostus (Japani nähdään vakaana ja edullisena verrattuna muihin pääkaupunkeihin) ovat tehneet sen kiinteistöistä ”vain rikkaille”, kuten eräs Asahi Shimbunin otsikko totesi asahi.com.
Intia – sijoitusmagneetti: Intian kiinteistösektori osoittaa vahvuutta ja houkuttelee vahvoja sijoitusvirtoja. Colliersin uusi raportti korostaa, että Intia keräsi 3,0 miljardia dollaria kiinteistösijoituksia vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla, josta 1,6 miljardia dollaria tuli ulkomaisilta sijoittajilta ianslive.in ianslive.in. Vaikka tämä kokonaismäärä oli hieman pienempi kuin vuotta aiemmin saavutetut ennätyslukemat, sijoittajien luottamus Intiaan pysyy vahvana. “Intia erottuu edelleen lupaavana maana Aasian ja Tyynenmeren kiinteistösijoitusmaisemassa,” sanoi Badal Yagnik, Colliers Intian toimitusjohtaja ianslive.in. Merkittävää on, että kotimaiset kiinteistösijoitukset kasvoivat 53 % vuoden takaiseen verrattuna vuoden ensimmäisellä puoliskolla, kun paikalliset instituutiot ja kehittäjät lisäsivät toimintaansa ianslive.in. Keskeisiä ajureita ovat “vahva kysyntä korkealaatuisille tiloille” (erityisesti teknologiakeskuksissa kuten Bangalore ja Hyderabad), jatkuvat sääntelyuudistukset (esim. GST:n yksinkertaistukset) sekä odotukset juhlakauden kulutuksen kasvusta, joka vauhdittaa vähittäiskaupan kiinteistömarkkinoita ianslive.in. Omaisuusluokittain tarkasteltuna asunto- ja toimistokiinteistöt hallitsivat, muodostaen yli puolet vuoden ensimmäisen puoliskon sijoitusvolyymista ianslive.in. Myös segmentit kuten maankehitys ja rakennushankkeiden rahoitus ovat piristyneet, mikä osoittaa kehittäjien turvaavan pääomaa uusiin projekteihin ianslive.in. Kansainvälisesti Intian kasvava asema näkyy: maa nousi APAC-alueella neljännelle sijalle rajat ylittävissä kiinteistösijoituksissa maa-alueisiin ja kehityskohteisiin, kun aiemmin sijoitus oli seitsemäs ianslive.in. Optimistisen näkymän myötä ennustajat arvioivat, että Intian kiinteistösijoitukset voivat päättää vuoden 2025 “vahvasti”, ja ydinomaisuuksien arvon odotetaan nousevan tasaisesti <a href=”https://ianslive.in/indias-real-estate-investment-landscape-remains-resilient-in-h1-2025-attracianslive.in. Suurimmat vastatuulet ovat korot – Intian keskuspankki on pitänyt korot korkealla, 6,5 %:ssa, mutta inflaation hidastuessa analyytikot uskovat, että koronlaskut vuonna 2026 voisivat vauhdittaa alaa entisestään.
Muut Aasian ja Tyynenmeren alueen päivitykset: Kaakkois-Aasiassa asuntomarkkinat ovat yleisesti vakaita. Singaporessa yksityisasuntojen hinnat nousivat noin 2,5 % vuodentakaisesta Q3:lla; kaupunkivaltio hienosääti syyskuun lopussa hieman asuntomarkkinoiden jäähdyttämistoimia (helpottaen joitakin sääntöjä ulkomaalaisille ostajille), kun kaupat olivat pudonneet kolmen vuoden pohjalle. Malesia ja Thaimaa hyötyvät kiinalaisten turistien kiinteistöostojen jatkumisesta, vaikka asuntojen ylitarjonta on edelleen huolenaihe Bangkokissa. Australia ansaitsee maininnan viimeaikaisesta käänteestään: Lyhyen korjausliikkeen jälkeen vuosina 2022–23 australialaisten asuntojen hinnat nousevat jälleen useimmissa pääkaupungeissa. Elokuussa kansalliset hinnat nousivat +0,7 % (seitsemäs peräkkäinen kuukausinousu) klassisen kysyntä-tarjonta-pulan keskellä abc.net.au abc.net.au. Australialaisen asunnon mediaanihinta on nyt 848 000 Australian dollaria, nousua 4,1 % vuodessa abc.net.au. Korkotaso on vihdoin vakiintunut – Australian keskuspankki piti ohjauskorkonsa 4,10 %:ssa syyskuussa ja aiemmat laskut alkavat vaikuttaa. Samaan aikaan ilmoitettujen myytävien asuntojen määrä on noin 20 % alle normaalitason abc.net.au abc.net.au, mikä luo jälleen “myyjän markkinat”. “Enemmän ostajia, vähemmän valinnanvaraa… se nostaa hintoja,” kuten sydneylaismeklari Tina O’Connor totesi suoraan abc.net.au. Hallituksen ohjelmat, kuten laajennettu First Home Buyer Guarantee, lisäävät myös kysyntää abc.net.au. Kaikki ei kuitenkaan ole ruusuista – asumisen kohtuuhintaisuus Australiassa on lähellä kaikkien aikojen heikointa (median asunnon ostamiseen Sydneyssä kuluu nyt yli 11 vuoden mediaanitulot). Mutta toistaiseksi korkojen lasku, palkkojen kasvu (korkeimmillaan viiteen vuoteen) abc.net.au ja niukka tarjonta nostavat arvoja vaikka talous hidastuu.
Lähi-itä & Afrikka: Persianlahden kiinteistöt nousevat, Afrikka pyrkii rakentamaan
Persianlahden alue – Kova kasvu ja uudet säännöt: Lähi-idän kiinteistömarkkinat jatkavat vahvaa kasvuaan taloudellisen vauhdin ja uudistusten siivittäminä. Persianlahden yhteistyöneuvoston (GCC) valtioissa kiinteistöt ovat hyötyneet merkittävästi öljyn tuomasta likviditeetistä ja kunnianhimoisista kansallisista visioista. Saudi-Arabia erottuu huimalla kasvullaan: Cavendish Maxwellin raportin mukaan Riyadhin asuinkiinteistöjen myynti nousi 65,7 mrd. SAR:iin (~17,5 mrd. $) vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla, kasvua 63 % edellisvuodesta cbnme.com. Pääkaupungissa tehtiin yli 35 600 kauppaa kuudessa kuukaudessa (+10 % YoY), kun hallitus edistää omistusasumista (tavoite 70 % vuoteen 2030 mennessä) cbnme.com cbnme.com. Myös Jeddah kirjasi 34 %:n kasvun myyntiarvossa cbnme.com. Hinnat ja vuokrat nousevat molemmissa kaupungeissa väestönkasvun ja suurten tapahtumien (Riyadh Expo 2030, FIFA World Cup 2034) valmistelun myötä cbnme.com cbnme.com. Saudi-Arabian kehitysbuumi – NEOMin futuristisesta kaupungista uusiin vapaa-ajan kohteisiin – kasvattaa asuntokysyntää ennennäkemättömälle tasolle cbnme.com cbnme.com. Merkittävänä sääntelymuutoksena Saudi-Arabia sallii ulkomaalaisten yksityishenkilöiden omistaa kiinteistöjä tietyillä alueilla tammikuusta 2026 alkaen (ensimmäistä kertaa kuningaskunnassa tiettyjen projektien ulkopuolella) cbnme.com. Viranomaiset odottavat tämän “lisäävän kysyntää entisestään” ja ulkomaisten sijoitusten virtaa kuumille markkinoille, kuten Riadiin cbnme.com. Arabiemiirikunnissa kiinteistökuume jatkuu: Dubain asuntojen hinnat ovat noin 20 % korkeammat kuin vuosi sitten, ja kaupunki johti maailman luksusasuntojen hintojen kasvua. UBS:n indeksi sijoitti Dubain “kohonneen kuplarisk” alue sen jälkeen, kun hinnat ovat nousseet 50 % vuodesta 2018 wealthbriefing.com wealthbriefing.com. Siitä huolimatta Dubain syyskuun myynti saavutti kuukausikohtaisen ennätyksen (mihin vaikutti varakkaiden ulkomaalaisten ostajien virta Euroopasta ja Aasiasta). Myös Yhdistyneiden arabiemiirikuntien kiinteistöportaalit houkuttelevat suuria sijoituksia – Property Finder (MENA-alueen johtava kiinteistöportaali) ilmoitti 525 miljoonan dollarin rahoituskierroksesta, jota johtivat Silver Lake ja General Atlantic 9. syyskuuta, mikä heijastaa luottamusta alueen proptech- ja datasektoriin generalatlantic.com. Qatar, joka juuri isännöi FIFA:n MM-kisoja, raportoi noin 394 miljoonan QR:n (108 miljoonan dollarin) kiinteistökaupat vain syyskuun ensimmäisellä viikolla arabianbusiness.com, mikä osoittaa jatkuvaa kiinnostusta tapahtuman jälkeen (erityisesti Dohassa ja The Pearl -luksusalueella). Koko Persianlahden alueella hallitukset tasapainottavat kasvua varovaisuuden kanssa – esimerkiksi Yhdistyneet arabiemiirikunnat ovat ottaneet käyttöön tiukempaa valvontaa ennakkomyynneissä ja vuokrakattoja ylikuumenemisen estämiseksi. Mutta verrattuna muihin alueisiin, Lähi-idän kiinteistömarkkinat ovat selvässä nousussa, vahvan BKT:n kasvun, suhteellisen alhaisten korkojen (sidotut valuutat tuovat Fedin leikkaukset) ja jatkuvien monipuolistamispyrkimysten siivittäminä.
Afrikka – Asuntopulan ratkaiseminen: Afrikassa kiinteistöuutiset keskittyvät asuntopulan ratkaisemiseen ja kaupunkien modernisointiin. Nigeriassa, mantereen väkirikkaimmassa maassa, kamppaillaan valtavan asuntovajeen kanssa. Erään hallituksen arvion mukaan Nigeria tarvitsee noin 5 miljoonaa uutta asuntoa vuosittain pysyäkseen nopeasti kasvavan väestön tahdissa infrastructurenews.ng. Asuntoministeriö toi tämän luvun esiin 23. syyskuuta esitellessään kohtuuhintaisten asuntojen hanketta pienituloisille perheille. Näin suuren määrän asuntojen tuottaminen on kuitenkin haastavaa – korkeat rakennuskustannukset, rajallinen asuntolainojen saatavuus ja nopea kaupungistuminen ovat toistaiseksi pitäneet omistusasumisen miljoonien ulottumattomissa. Nigerian keskuspankki viestitti mahdollisista ohjauskoron laskuista inflaation alkaessa hellittää nigeriahousingmarket.com, mikä voisi hieman laskea asuntolainojen korkoja. Etelä-Afrikassa tunnelma on varovaisen optimistinen. Kivuliaan korkojen nousun jälkeen Etelä-Afrikan keskuspankki muutti suuntaa ja laski korkoja neljä kertaa loppuvuodesta 2024 kesään 2025, tuoden prime-koron 10,75 prosenttiin ooba.co.za. Tämä rahapoliittinen helpotus sekä matalampi inflaatio (nyt alle 3 %) ovat parantaneet ostajien luottamusta. Suurimmat pankit raportoivat asuntolainahakemusten kasvusta jälleen, ja asuntojen hintojen kasvu kääntyi positiiviseksi vuonna 2025 viime vuoden pysähtyneisyyden jälkeen instagram.com. Silti Etelä-Afrikassa on noin 2,3 miljoonan asunnon vaje ooba.co.za, ja sen asuntomarkkinat ovat hyvin jakautuneet – Kapkaupungin ja Durbaniin kalliilla alueilla käydään tarjouskilpailuja, kun taas monilla maaseutu- ja township-alueilla on ylitarjontaa ja heikkoa kysyntää.
Muualla mantereella Kenia ja Itä-Afrikka kokevat rakentamisen nousukautta monikäyttöisissä kehityshankkeissa ja logistiikkakeskuksissa, osittain kiinalaisten infrastruktuuri-investointien ansiosta. Egypti jatkaa uuden hallinnollisen pääkaupunkinsa projektia: hohtavaa älykaupunkia Kairon itäpuolisessa autiomaassa. Syyskuun lopulla Egypti isännöi Cityscape-kiinteistömessuja, joissa kehittäjät esittelivät satoja uusia hankkeita – luksusasunnoista Kairon keskustassa rantakohteisiin – toivoen houkuttelevansa sekä paikallisia että Persianlahden sijoittajia (etenkin, kun Egyptin punnan devalvoituminen tekee kiinteistöistä suhteellisen edullisia dollarin kurssiin sidotuille Persianlahden ostajille). Kiinteistöt ovat edelleen yksi Afrikan tärkeimmistä sijoitusaloista, mutta rahoituskustannukset ovat suuri este – korkotaso on monissa maissa (esim. Ghana, Nigeria) usein 15–25 %, mikä rajoittaa kehitystä. Tämän ratkaisemiseksi useat maat ottavat käyttöön kiinteistösijoitusrahastoja (REIT) ja diaspora-joukkovelkakirjaohjelmia ohjatakseen lisää pääomaa kiinteistöihin. Yleinen teema on edullisen asuntotuotannon ja modernin liiketilan kiireellinen tarve koko Afrikassa, ja hallitukset näkevät yhä useammin kiinteistökehityksen sekä taloudellisena elvytyksenä että sosiaalisena prioriteettina. Kuten eräs nigerialainen virkamies totesi tällä viikolla, “Asuminen ei ole vain suojaa; se on työpaikkoja, ihmisarvoa ja kaupunkiemme tulevaisuutta.”
Latinalainen Amerikka: Korkeat korot kotimaassa, sijoitusvirrat ulkomaille
Latinalaisen Amerikan asuntomarkkinat – inflaation paineessa: Koko Latinalaisessa Amerikassa kotimainen kiinteistötoiminta vuonna 2025 on ollut taloudellisten vastatuulten ja korkeiden korkojen rajoittamaa, vaikka vahvuuden taskuja esiintyy. Brasiliassa, vuoden 2023 korkojen laskun jälkeen keskuspankki joutui kääntämään suunnan ja nostamaan korkoja rajusti, nostaen Selic-viitekoron 15,0 %:iin syyskuuhun 2025 mennessä bssnews.net torjuakseen uudelleen kiihtyvää inflaatiota. Tämä on hillinnyt Brasilian asuntomarkkinoita – asuntolainojen määrä on laskenut ja asuntojen hinnat ovat valtakunnallisesti lähes ennallaan vuodentakaisesta (São Paulo +2 % vuodessa, Rio -1 %). Brasilian keskuspankki piti korot ennallaan 17.9. kokouksessaan bssnews.net, mutta viestitti “uudesta vakaiden korkojen vaiheesta” odotusten ankkuroimiseksi. Meksikon asuntomarkkinat pärjäävät hieman paremmin; korot ovat sielläkin korkeat, mutta pysyneet vakaina (Banixon korko 11,25 %). Meksikon asuntojen hinnat nousevat noin 6 % vuodessa (nimellisesti pesoissa), ja kysyntää tukee teollisuusalueiden asuntotarve lähituotantoinvestointien ansiosta. Chile ja Kolumbia kokivat asuntomarkkinoiden hidastumista vuonna 2024, kun keskuspankit pitivät korot kaksinumeroisina; molemmat kuitenkin laskevat nyt korkoja (Chilen ohjauskorko 8,5 %:iin, Kolumbian 10,25 %:iin), mikä pitäisi vähitellen elvyttää asuntokauppaa kohti vuotta 2026.
Pääoman pako Miamiin: Viime vuosien keskeinen trendi Latinalaisen Amerikan varakkaiden keskuudessa on ollut sijoittaminen Yhdysvaltain kiinteistöihin – erityisesti Etelä-Floridaan – suojautumisena alueelliselta epävakaudelta. Tämä trendi saavutti uusia huippuja vuonna 2025. Miamin asuntomarkkinoita ohjaavat merkittävästi latinalaisamerikkalaiset ostajat, jotka näkevät Yhdysvaltain kiinteistöt turvallisena arvonsäilyttäjänä kotimaidensa poliittisen ja taloudellisen myllerryksen keskellä. Miamin kiinteistönvälittäjien yhdistyksen tutkimuksen mukaan lähes 50 % Etelä-Floridan uudiskohteiden asuntokaupoista 18 kuukauden aikana tehtiin ulkomaalaisille ostajille, ja noin 90 % näistä ulkomaalaisista ostajista oli Latinalaisesta Amerikasta vertical-developments.com vertical-developments.com. ”Miami on edelleen Yhdysvaltojen ykköskaupunki ulkomaalaisille asunnonostajille,” raportissa todettiin, ja erityisen suuria virtoja tuli Kolumbiasta, Brasiliasta, Meksikosta, Argentiinasta, Chilestä ja Perusta vertical-developments.com vertical-developments.com. Latinalaisen Amerikan yläluokka ostaa sekä ensisijaisia asuntoja (muuttajille) että sijoitusasuntoja tai kakkoskoteja. Monet kaupat tehdään käteisellä, mikä suojaa ostajia Yhdysvaltojen korkeilta asuntolainakoroilta vertical-developments.com. ”Poliittinen ja taloudellinen epävakaus monissa Latinalaisen Amerikan maissa lisää aktiivisuutta markkinoillamme,” selittää Miamin välittäjä Eddie Blanco vertical-developments.com. Vasemmistolaisten vaalivoittojen sarja – Gustavo Petro Kolumbiassa, Lulan paluu Brasiliassa – sekä korkea inflaatio esimerkiksi Argentiinassa ovat kiihdyttäneet pääoman pakoa. ”Kun hallitukset Latinalaisessa Amerikassa siirtyvät vasemmalle, ostajat suuntaavat pohjoiseen,” vitsaili Alicia Cervera, kokenut Miamin rakennuttaja, tiivistäen pitkään havaitun ilmiön vertical-developments.com. Tällä hetkellä Miamin rakennuttajat tavoittelevat aktiivisesti latinalaisamerikkalaisia sijoittajia: he järjestävät myyntitapahtumia Buenos Airesissa, Bogotássa ja São Paulossa myydäkseen Miamin pilvenpiirtäjiä ennakkomarkkinoinnissa vertical-developments.com <a href=”https://vertical-developments.com. Tämä ulkomainen kysyntä on auttanut Miamin asuntomarkkinoita poikkeamaan Yhdysvaltojen trendeistä, pitäen myynnin ja hinnat korkealla, vaikka muut luksusmarkkinat ovat jäähtyneet. Se luo myös mielenkiintoisen palautesilmukan: Zillown äskettäinen päätös kieltää vanhentuneet markkinoiden ulkopuoliset (“pocket”) listaukset nähtiin kohdistuvan Compassin käytäntöihin vertical-developments.com, mutta joidenkin asiantuntijoiden mukaan todellinen taistelu on siinä, että portaalit kuten Zillow voivat menettää merkityksensä, jos liian suuri osa asuntokannasta vaihtaa omistajaa yksityisesti kansainvälisten ostajaverkostojen kesken resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com. Lyhyesti sanottuna, latinalaisamerikkalainen raha pitää yllä Yhdysvaltojen markkinoiden osia – dynamiikka, jonka odotetaan jatkuvan niin kauan kuin epävarmuus alueella jatkuu.
Näkymät: Wall Streetiltä Shanghaihin ja Dubaista São Pauloon, kiinteistöalaa muovaavat muuttuvat rahapolitiikan virtaukset, pandemian jälkeiset sopeutukset ja rohkeat uudet toimijat. Syyskuun lopun tilannekuva osoittaa maailman täynnä vastakohtia: ennätyksellisiä tyhjiä tiloja ja uudelleenjärjestelyjä joillakin alueilla, kun taas toisaalla käydään kuumia kauppoja ja saavutetaan uusia huippuja. Siirryttäessä vuoden 2025 viimeiselle neljännekselle sekä sijoittajat että asunnonomistajat seuraavat keskuspankkeja (nopeutuvatko koronlaskut maailmanlaajuisesti?), hallituksen politiikkaa (esim. vuokrasääntelykeskustelut, asuntotuet) sekä merkkejä taloudellisesta stressistä ylikuormitetuilla sektoreilla. Yksi asia on selvä: kiinteistöt pysyvät taloudellisen tunnelman mittarina – ja tällä hetkellä ne lähettävät ristiriitaisia signaaleja. “Yleinen innostus on laantunut,” toteaa UBS:n Matthias Holzhey maailmanlaajuisista asuntotrendeistä, kun vuoden 2021 buumin kuohunta hiipuu wealthbriefing.com. Silti joillakin alueilla syntyy uutta innostusta (esimerkiksi Tokion ja Riadin kasvupyrähdykset). Kiinteistömarkkinat, jotka ovat pohjimmiltaan paikallisia, heijastavat kunkin alueen talouden vaihtelevia kohtaloita. Syyskuun 2025 tapahtumat tiivistävät tämän eriytymisen – ja korostavat, miksi maailman kiinteistömarkkinat tulevat jatkossakin kiehtomaan ja huolestuttamaan yhtä lailla.
Lähteet: Globaalit uutistoimistot ja markkinaraportit wealthbriefing.com businessinsider.com reuters.com resiclubanalytics.com reuters.com cbnme.com reuters.com asahi.com ianslive.in reuters.com vertical-developments.com, muiden muassa. Kaikki tiedot perustuvat raportteihin ja dataan ajalta 22.–24. syyskuuta 2025.
