- Los precios de las viviendas en Melbourne están aumentando rápidamente. Domain y KPMG pronostican un crecimiento de ~6%–7% en 2025–26, llevando el precio medio de la vivienda a cerca de ~$1.1 millones abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. KPMG prevé específicamente un aumento de +6.6% en las casas y +7.1% en los departamentos de Melbourne en 2026 australianpropertyupdate.com.au. A nivel nacional, los analistas (Domain, CoreLogic) esperan subidas de precios de ~4–5% por año a medida que bajan las tasas de interés abc.net.au kpmg.com.
- La población y la migración están impulsando la demanda. Victoria superó los 7 millones de personas para 2025 id.com.au, con el 75% del crecimiento proveniente de la migración internacional id.com.au. Melbourne ha sido la capital de más rápido crecimiento de Australia en los últimos años, y una fuerte migración neta (cientos de miles por año) está sumando decenas de miles de hogares. Al mismo tiempo, muchos australianos se están mudando de las capitales a áreas regionales: la región de Geelong en Victoria ahora ocupa el puesto #1 en migración interna neta upmove.com.au openagent.com.au. Este impulso demográfico alimenta la demanda de vivienda en Melbourne y regiones cercanas.
- La oferta sigue siendo limitada a pesar de las nuevas construcciones. El flujo de viviendas en Victoria ha tenido dificultades para mantenerse al día. Las aprobaciones de construcción están en mínimos históricos, y las terminaciones de nuevas viviendas están muy por detrás de la necesidad propertyupdate.com.au kpmg.com. KPMG estima que solo se construirán alrededor de 160,000 nuevas viviendas por año a nivel nacional (30% por debajo de los objetivos) kpmg.com. En Victoria, se están llevando a cabo reformas de planificación, pero las aprobaciones actuales no satisfacen la demanda proyectada de aproximadamente 98,000 viviendas adicionales necesarias anualmente en toda Australia. La escasez de oferta ha mantenido elevados los alquileres y los precios: los alquileres australianos aumentaron alrededor de un 7.8% en 2023, y aunque el crecimiento es menor ahora (~4–5% en 2025), los mercados de alquiler siguen siendo muy ajustados kpmg.com kpmg.com.
- Tasas de interés y asequibilidad. Las altas tasas de efectivo (4.1–4.35% a finales de 2024) han limitado la capacidad de endeudamiento, especialmente para los compradores de primera vivienda, pero ya se están realizando recortes. El RBA redujo la tasa de efectivo en 50 pb en 2025 abc.net.au y la valoración del mercado sugiere ~80–85 pb de recortes adicionales para mediados de 2026. Esto ha “mejorado el sentimiento de los compradores” kpmg.com, elevando las previsiones. Los expertos advierten que el “desafío más difícil” para los compradores es inminente, pero las tasas más bajas deberían estimular la demanda en 2025–26 abc.net.au kpmg.com. La asequibilidad sigue inclinando la demanda hacia viviendas más modestas: los analistas esperan que las unidades y casas adosadas superen a las casas como opciones de entrada más económicas australianpropertyupdate.com.au.
- Políticas gubernamentales para estimular la oferta. La Declaración de Vivienda del Gobierno de Victoria (2024–34) establece un objetivo ambicioso de 800,000 nuevas viviendas en diez años vic.gov.au. Las medidas clave incluyen reformas de planificación para agilizar las aprobaciones e incentivos para la construcción. Notablemente, se ampliaron las concesiones del impuesto de timbre: los departamentos, casas adosadas y unidades comprados sobre plano ahora disfrutan de una reducción del 100% del impuesto sobre el valor de la construcción premier.vic.gov.au vic.gov.au (lo que ahorra a los compradores aproximadamente $25,000 en un departamento promedio de $620,000 premier.vic.gov.au). Los compradores de su primera vivienda reciben subvenciones de $10,000 en viviendas nuevas, y se financian 50 nuevos distritos “Zona de Tren y Tranvía” para impulsar el desarrollo cerca del transporte premier.vic.gov.au. Un Impuesto a la Tierra Residencial Vacante (actualmente un 1%–3% de impuesto adicional) sigue vigente para desalentar viviendas vacías, y también se aplican recargos para compradores extranjeros (impuesto de timbre +7%–8%). La futura reforma fiscal (por ejemplo, reemplazar el impuesto de timbre por un impuesto a la tierra) está en debate pero aún no se ha implementado.
- Perspectivas de inversión: oportunidades y riesgos. Con el aumento de precios y rendimientos, muchos inversores están interesados, pero se recomienda precaución. Oportunidades: Se espera que los suburbios internos y de anillo medio de Melbourne (especialmente cerca de nueva infraestructura) tengan un mejor desempeño, ya que ofrecen servicios y hay escasez de ellos propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. Las zonas emergentes en la periferia de Melbourne (nuevos sectores de terrenos vírgenes como Clyde South) cuentan con planes de desarrollo respaldados por el estado para 13,200 viviendas premier.vic.gov.au. En la región de Victoria, la demanda de vivienda asequible es fuerte: Geelong y la península de Mornington (alta migración neta) y ciudades dormitorio como Ballarat, Bendigo y Shepparton se benefician del exceso de demanda openagent.com.au propertyology.com.au. Trabajadores calificados y familias se están mudando hacia las afueras en busca de estilo de vida y precios. Riesgos: El aumento de las tasas de interés (si se detienen los recortes), el exceso de oferta de apartamentos y los cambios en las políticas podrían desacelerar los mercados. Los impuestos a la tierra más altos en Victoria (por ejemplo, un umbral bajo de impuesto a la tierra de $50,000) han reducido la actividad de los inversores openagent.com.au, y un aumento de anuncios de alquiler y oferta de apartamentos a principios de 2024 sugiere precaución. Los riesgos macroeconómicos incluyen choques globales (tensiones comerciales) y cualquier reversión de la migración. Los inversores deben centrarse en ubicaciones con sólidos fundamentos locales (empleo, infraestructura) y evitar áreas ya saturadas (algunos complejos de apartamentos consolidados).
- Residencial vs Comercial. Residencial: Tras una caída a nivel nacional en 2022–24, los valores de las viviendas en Victoria han comenzado a recuperarse. CoreLogic señala que Melbourne estuvo entre los mercados más débiles en 2024 (ahora “la tercera más barata” entre las capitales) abc.net.au, pero las previsiones han mejorado con la relajación de las tasas. Tanto las casas como los departamentos están en camino de alcanzar nuevos máximos; Domain predice que la mediana de las casas en Melbourne llegará a $1,1 m para mediados de 2026 abc.net.au. Comercial: El mercado de oficinas de Melbourne aún se está recuperando. La vacancia en el CBD es muy alta (~18% a finales de 2024 cbre.com.au), pero la absorción neta se volvió positiva en el primer trimestre de 2025 tras la salida de un gran inquilino. No se espera una nueva oferta importante de oficinas en los próximos años (el pipeline está ~66% por debajo del promedio) cbre.com.au, por lo que las oficinas de alta calidad podrían estabilizarse a medida que el “regreso a la oficina” cobra fuerza assets.kpmg.com assets.kpmg.com. El sector minorista en Victoria se está fortaleciendo: el primer trimestre de 2025 registró un aumento del 1,9% en las ventas minoristas victorianas cbre.com.au. El flujo de personas y el gasto están en aumento (el turismo y los estudiantes están regresando), y los inversores están comprando (por ejemplo, Northland SC se vendió por $385 m) cbre.com.au. El sector industrial (almacenes, logística) sigue siendo muy ajustado: la vacancia es de ~2,7% a nivel nacional assets.kpmg.com, aunque KPMG espera que el crecimiento de los alquileres se modere a medida que entren en funcionamiento nuevos proyectos assets.kpmg.com. En general, los rendimientos comerciales se han estabilizado, con cierta compresión en los rendimientos minoristas suburbanos y una ligera expansión en los rendimientos de oficinas prime en el CBD cbre.com.au.
- Variaciones regionales dentro de Victoria. Melbourne vs Regional: Melbourne impulsa el mercado del estado, pero las ciudades regionales también son importantes. Se prevé que los suburbios internos y medios de Melbourne (por ejemplo, aquellos cercanos a nodos de tren/tranvía y centros de empleo internos) lideren el crecimiento propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. Los suburbios exteriores y las zonas periféricas con nuevos desarrollos tendrán buen desempeño donde se planifican transporte/infraestructura premier.vic.gov.au. En contraste, algunos centros regionales enfrentan tendencias opuestas: Geelong ha visto una demanda en aumento (ahora es el destino #1 de migración interna neta upmove.com.au) pero su precio medio (~$726k) sigue por debajo del de Melbourne; Ballarat y Bendigo, tras períodos destacados, podrían ver un crecimiento más plano (Propertyology incluso pronostica leves caídas en Ballarat propertyology.com.au). Ciudades más pequeñas como Shepparton, Mildura o Horsham experimentaron aumentos de ~3–6% en 2024 openagent.com.au y parecen asequibles, pero su capacidad está limitada por los ingresos locales. Por sector, 2025 promete “ganadores” en áreas rurales/de estilo de vida y corredores de crecimiento, mientras que los “rezagados” incluyen departamentos en el centro de la ciudad (ya costosos y con una migración de inversores más lenta) openagent.com.au propertyology.com.au.
Análisis y Contexto
Tendencias Recientes y Proyectadas de Precios
Después de un auge de varios años, el mercado inmobiliario de Victoria se enfrió en 2022–24 debido a las altas tasas de interés. Los datos de CoreLogic muestran que los valores de las viviendas en Victoria cayeron alrededor de un 2–3% en 2024 (Victoria regional −2,7%, Melbourne −3,0%) openagent.com.au. Sin embargo, los alquileres se dispararon (los alquileres en Victoria crecieron casi un 8% interanual) ya que la vacancia se mantuvo extremadamente baja. Con el cambio de rumbo del RBA, las previsiones han mejorado. El informe de Domain de junio de 2025 proyecta que los precios en Melbourne subirán 6% en el año fiscal 2025–26 hasta una mediana de aproximadamente $1,1 millones abc.net.au. El pronóstico de KPMG de junio de 2025 proyecta de manera similar fuertes ganancias: los precios de las casas en Melbourne +6,5% en 2025 y +6,6% en 2026 (unidades +3,6% y +7,1%) kpmg.com australianpropertyupdate.com.au. A nivel nacional, KPMG prevé +4,9% para casas en 2025 (+4,5% en 2026) y +4,5% (hasta +5,1%) para unidades kpmg.com. El resumen nacional de CoreLogic 2024 señaló que Melbourne había caído a la tercera capital más barata debido a la recesión abc.net.au, pero los analistas ahora esperan una rápida recuperación. Otros pronosticadores (por ejemplo, Deloitte, Oxford Economics) también están prediciendo ahora que los precios de las viviendas australianas subirán alrededor de un 4–6% anual hasta 2026.En el sector comercial, los precios se comportaron de manera diferente. Las oficinas del CBD de Melbourne vieron disminuir sus valores a medida que la vacancia aumentó (hasta ~18% a finales de 2024 cbre.com.au), pero a principios de 2025 surgieron señales de estabilidad: no se están construyendo nuevas torres importantes (la oferta a 5 años está ~66% por debajo de la tendencia cbre.com.au) y los alquileres prime están subiendo poco a poco. KPMG señala que “los valores de las oficinas muestran signos de estabilización a principios de 2025” para los activos de máxima calidad assets.kpmg.com. Las propiedades comerciales en Melbourne se están consolidando; la facturación del primer trimestre de 2025 aumentó un 1,9% cbre.com.au y el número de visitantes está creciendo a medida que los consumidores regresan a los centros. El sector industrial sigue muy fuerte: las vacancias históricamente bajas (~2–3%) han comenzado a aumentar a medida que se terminan nuevos grandes proyectos, pero el crecimiento general de los alquileres “se estabilizará” en lugar de desplomarse assets.kpmg.com.
Factores de Demanda y Oferta
Crecimiento poblacional y migración: La creciente población de Victoria es el principal motor de la demanda. El estado creció ~1,8% (año hasta marzo de 2025) id.com.au, más rápido que gran parte del país, alcanzando los 7 millones de habitantes id.com.au. Melbourne, en particular, atrajo un flujo récord de migrantes nacionales e internacionales. Durante 2023–24, la migración neta internacional a Australia fue de ~316,000 (frente a 494,000 el año anterior) id.com.au, cubriendo en gran medida la demanda de Melbourne. Al mismo tiempo, las ciudades australianas están exportando personas: durante el año 2023–24, los traslados de capitales a regiones aumentaron ~10,5% upmove.com.au, con Geelong (Vic) emergiendo como el principal destino upmove.com.au. Esto genera una demanda adicional de vivienda regional.
Construcción y terrenos: La oferta no ha seguido el ritmo. La construcción de viviendas en Victoria alcanzó su punto máximo antes del COVID, pero desde entonces ha caído: las aprobaciones de construcción están en mínimos históricos propertyupdate.com.au. Los altos costos (materiales, mano de obra), la inflación y las regulaciones locales han paralizado muchos proyectos. Los cambios en zonificación y planificación en 2024–25 (por ejemplo, flexibilización de algunas reglas de altura, códigos de diseño) buscan ayudar, pero requieren tiempo para implementarse. La nueva Declaración de Vivienda promete 800,000 viviendas para 2034 y aprobaciones más rápidas vic.gov.au. Mientras tanto, muchos proyectos de densificación urbana enfrentan obstáculos, por lo que la mayor parte del crecimiento de la oferta a corto plazo provendrá de suburbios en terrenos vírgenes (por ejemplo, Clyde, Donnybrook). Esta persistente escasez de oferta es la razón por la que, incluso con un crecimiento poblacional modesto, los precios y alquileres están subiendo.
Tasas de interés y crédito: Tras fuertes subidas, el RBA hizo una pausa y revirtió el rumbo en 2025. Las tasas más bajas mejoran la asequibilidad hipotecaria: cada recorte de 25 pb puede aumentar el poder de compra del comprador en ~5%. Los analistas coinciden en que los recortes esperados (hasta ~3.60% para 2026) reavivarán la demanda. Sin embargo, las tasas muy altas previas han “excluido a algunos compradores”, especialmente a los primerizos. Las presiones de asequibilidad hacen que más compradores busquen unidades múltiples (precios más bajos) en lugar de casas. Las reglas de servicio hipotecario (límites prudenciales en los pagos) seguirán protegiendo contra el sobrecalentamiento.
Crecimiento económico y empleo: Se prevé que la economía de Victoria se acelere: el presupuesto estatal 2025–26 pronostica un crecimiento del PIB de ~2.5% budget.vic.gov.au. El desempleo es bajo (~3.9% a mediados de 2025) pero se espera que suba hacia 5–6% para 2026 (escenario base del RBA rba.gov.au). Aun así, el mercado laboral sigue ajustado, apoyando los ingresos de los hogares. El gasto en infraestructura (Big Build) y la economía digital generan empleos. Una economía robusta respalda la demanda de vivienda, pero si el crecimiento se desacelera significativamente, podría frenar las subidas de precios.
Oportunidades y riesgos de inversión
Oportunidades: Los analistas destacan que el área metropolitana de Melbourne ofrece puntos clave selectos. Suburbios centrales y medios: las zonas cercanas al transporte (suburbios internos, anillo medio) tienen una demanda estructural y una oferta insuficiente propertyupdate.com.au. Corredores de crecimiento: Zonas de nuevos desarrollos como Clyde South (sureste) y Tarneit/Newport (oeste) cuentan con inversiones planificadas y nuevas líneas de tren, lo que promete un aumento de población premier.vic.gov.au. Núcleos regionales: Geelong (barato en comparación con Melbourne), Bendigo, Ballarat y pueblos con una sólida base laboral atraen a inversores, especialmente por los mayores rendimientos de alquiler y el potencial de plusvalía openagent.com.au propertyology.com.au. Algunos mercados de nicho (pueblos costeros o orientados a servicios como Mansfield, Bairnsdale openagent.com.au openagent.com.au) también atraen a compradores que buscan crecimiento impulsado por el estilo de vida o el turismo. Comercialmente, la propiedad logística/industrial sigue siendo atractiva a medida que crece el comercio electrónico; los alquileres industriales en Melbourne siguen por encima de los picos previos a la pandemia. El comercio minorista en ubicaciones fuertes (tiendas de barrio, centros comerciales bien ubicados) debería continuar recuperándose a medida que aumenta el gasto del consumidor.
Riesgos: El lado negativo incluye la continuación de tasas de interés altas (si la inflación persiste) que afectan la asequibilidad. Una desaceleración económica inesperada reduciría la migración y la demanda. La sobreconstrucción es una preocupación en algunos segmentos: por ejemplo, hay un grupo de nuevas torres de apartamentos en el CBD de Melbourne y el norte interno; si la demanda de compradores disminuye, los precios allí podrían estancarse. Normas de préstamo más estrictas (por ejemplo, controles de servicio más rigurosos, temores de patrimonio negativo) pueden hacer que los bancos sean más cautelosos. En cuanto a la política gubernamental, el principal riesgo es un cambio político: un futuro gobierno podría revertir incentivos (por ejemplo, reintroducir el impuesto de timbre en compras sobre plano, cambiar las reglas del impuesto a la tierra). Finalmente, factores macroeconómicos como una recesión global o una guerra comercial podrían restringir el mercado inmobiliario al aumentar el desempleo o reducir los flujos de capital.
Políticas gubernamentales e infraestructura
- Impuestos e incentivos: Victoria mantiene un impuesto de timbre progresivo sobre las transferencias de propiedad (que alcanza un máximo de ~6–7% del precio para casas). Sin embargo, los presupuestos recientes han reducido drásticamente el impuesto para apartamentos/casas adosadas nuevas (sobre plano): las concesiones de 2024/25 se duplicaron y extendieron hasta 2026 premier.vic.gov.au. Los compradores de primera vivienda reciben subvenciones de $10,000 en viviendas nuevas (lo que reduce efectivamente el impuesto de timbre) vic.gov.au. Se aplica un impuesto a la tierra residencial vacante (1–3% del valor) a viviendas sin uso, y un recargo para compradores extranjeros (+7% de impuesto) para compradores del extranjero (con el objetivo de enfriar la demanda). No se ha implementado una abolición generalizada del impuesto de timbre (a diferencia de algunos debates sobre el impuesto a la tierra), pero el gobierno está monitoreando la asequibilidad de la vivienda.
- Declaración de Vivienda y Reforma de Planificación: La nueva declaración de vivienda (2024–34) identifica cinco áreas de enfoque: reforma de planificación, coordinación de infraestructura, incentivos financieros, innovación y vivienda social vic.gov.au. La meta de 800,000 nuevas viviendas requerirá cambios importantes de política: procesos de permisos más rápidos, reclasificación para mayor densidad cerca del transporte y apoyo para proyectos build-to-rent. Algunas reformas ya están en marcha (por ejemplo, agilización de permisos, control de tarifas de desarrolladores), pero la mayoría son a largo plazo. Los consejos locales también están revisando las zonas para permitir más desarrollos de unidades múltiples en los suburbios intermedios.
- Inversión en Infraestructura: Los proyectos de transporte en curso darán forma a la demanda suburbana. El Metro Tunnel (expansión ferroviaria Frankston–Sunbury) y el Suburban Rail Loop (Este) están aumentando la capacidad de tránsito en los corredores de crecimiento. Nuevas carreteras y desvíos (por ejemplo, Toorourrong Road) están mejorando el acceso a algunas áreas periurbanas. La expansión del Aeropuerto de Melbourne y los nuevos enlaces de carga impulsarán el noroeste de Melbourne. Estas líneas de infraestructura a menudo se convierten en corredores de desarrollo; por ejemplo, los $24 m del gobierno para los planes de los “Train & Tram Zone” tienen como objetivo catalizar la vivienda alrededor de 50 centros ferroviarios premier.vic.gov.au. Se necesita un monitoreo cuidadoso: las áreas destinadas a grandes mejoras de infraestructura tienden a atraer interés especulativo.
Variaciones regionales y suburbanas
El mercado de Victoria no es uniforme. Dentro de Melbourne, los suburbios del centro y del anillo medio (Port Phillip, Yarra, Boroondara, Monash, etc.) tienen terreno limitado pero una fuerte demanda de propietarios-ocupantes, por lo que se espera que los precios suban (especialmente a medida que se agregue infraestructura cercana). Los suburbios exteriores enfrentan más oferta y, por lo tanto, un crecimiento más lento, a menos que cuenten con más servicios. Las áreas en la periferia urbana con nuevos municipios planificados (Clyde South, Toolern, Plumpton) crecerán rápidamente pero desde una base baja; estos mercados dependen de cuándo se liberen los lotes y se entreguen los servicios.
Victoria regional: Antes de 2025, solo algunos mercados regionales superaron al resto. Un analista destacado (Property Mavens) dice que los principales centros regionales (Geelong, Ballarat, Bendigo, Península de Mornington) están viendo un renovado interés de los compradores openagent.com.au, impulsado por la asequibilidad y los rendimientos de alquiler. Sin embargo, OpenAgent señala que los altos impuestos sobre la tierra para los inversores hicieron que muchos vendieran propiedades de alquiler en 2023, lo que temporalmente deprimió los valores openagent.com.au. La actualización de NAB advierte que el crecimiento regional podría mantenerse moderado en 2025 debido a la cautela persistente y al abundante stock openagent.com.au. Aun así, las bajas tasas de vacancia (a menudo <1.5%) brindan un soporte básico. Algunas ciudades más pequeñas (por ejemplo, Shepparton, Mildura, Horsham, Bairnsdale, Mansfield) tienen focos de fundamentos sólidos (por ejemplo, la economía agrícola de Shepparton, la asequibilidad de la vivienda en Mildura) y han mostrado aumentos de precios del 3–6% en 2024 openagent.com.au. Para los inversores, suburbios como Geelong West y Spring Gully (Bendigo) se destacan por su potencial debido a nuevos desarrollos y atractivo de estilo de vida openagent.com.au openagent.com.au.
Opiniones y pronósticos de expertos
Los principales economistas inmobiliarios y firmas del sector se han vuelto optimistas respecto a Victoria. La economista jefe de Domain, Nicola Powell, señala que “los precios de Sídney y Melbourne liderarán la subida” el próximo año abc.net.au. Advierte que será un “baño de realidad” para los compradores de primera vivienda, ya que el crecimiento solo se desacelerará modestamente una vez que bajen las tasas de interés abc.net.au. Domain pronostica que la mediana de Melbourne llegará a $1,1 millones para junio de 2026 (+6%) abc.net.au, y espera máximos históricos para los departamentos. El Dr. Brendan Rynne de KPMG también ve a Melbourne en la cima de las tablas de crecimiento de 2026: casas +6,6%, departamentos +7,1% australianpropertyupdate.com.au. Atribuyen esto a la recuperación de Melbourne (tras una larga recesión) y a la sólida demanda de migración internacional, señalando que los precios en Melbourne siguen siendo más bajos que en Sídney australianpropertyupdate.com.au. KPMG advierte que el crecimiento de precios solo se desacelerará ligeramente en 2026 a medida que las tasas más bajas y la mejora en la oferta equilibren la demanda australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.
En contraste, algunos pronosticadores siguen siendo escépticos. La firma especializada Propertyology califica a Victoria como el “estado con peor desempeño” en el último lustro y espera que sus mercados queden rezagados propertyology.com.au. Pronostican precios estancados o incluso en descenso en algunas ciudades regionales (por ejemplo, Ballarat -3% a -7% en 2025 propertyology.com.au). Esta visión resalta los riesgos: cambios de políticas (aumentos en el impuesto a la tierra), retirada de inversores y la posibilidad de que la prolongada desaceleración de Victoria persista hasta 2025. Por lo tanto, los inversores deben sopesar estas opiniones, equilibrando proyecciones optimistas con cautela ante los vientos en contra macroeconómicos y locales.
Comparativo (Tendencias Nacionales y Globales)
Australia vs Otros Estados: A nivel nacional, Brisbane, Adelaida y Perth han experimentado recuperaciones más fuertes que Melbourne recientemente. De hecho, los datos de KPMG a mediados de 2025 muestran que los precios de las viviendas en Perth aumentaron un +10% (en seis meses), mientras que en Melbourne solo subieron un +2,8% kpmg.com (aunque Melbourne se recupera con un +6,5% en el año completo). Adelaida y Brisbane también registraron aumentos del 5–8% en 2025. NSW (Sídney) sigue siendo más caro, pero su crecimiento se está desacelerando; KPMG espera que las casas en Sídney suban un +4,2% en 2026 frente al 6,6% de Melbourne australianpropertyupdate.com.au. En general, los expertos dicen que los mercados victorianos liderarán la recuperación después de haber sido de los más lentos anteriormente.
Contexto global: A nivel mundial, los mercados inmobiliarios enfrentan dinámicas similares: años de rápido crecimiento (2020–21) han dado paso a una meseta o corrección a medida que los bancos centrales subieron las tasas. Muchos países reportan escasez de oferta en sectores clave y un giro hacia tasas más bajas en 2025 jll.com. Servicios inmobiliarios como JLL y PwC señalan que los inversores deberán centrarse en activos de calidad (edificios más nuevos, características ecológicas) y tener cuidado con la obsolescencia jll.com. En ciudades como Londres, Nueva York y otras, los precios de la vivienda están relativamente estancados debido a la falta de asequibilidad. La experiencia de Australia es comparable: la inflación ha alcanzado su punto máximo y se anticipan recortes de tasas, lo que debería respaldar el crecimiento de los precios (como en EE. UU., donde JPMorgan prevé un +3% en 2025 jpmorgan.com). Sin embargo, lo que es único en Australia (y Victoria) es la altísima dependencia de la migración para la demanda de vivienda; la incertidumbre global (guerras comerciales, geopolítica) podría así impactar más nuestro mercado a través de una desaceleración migratoria.
Perspectiva global: En el ámbito comercial, la investigación global de CRE (JLL) destaca que la escasez de oferta en sectores deseables (como logística y vivienda) persistirá hasta 2025 jll.com, y que los inversores preferirán oportunidades de ciclo temprano (la “ventaja del primer movimiento podría alcanzar su punto máximo” en 2025) jll.com. Esto se alinea con la situación de Victoria: sectores como industrial/logística siguen siendo escasos y podrían exigir primas. Mientras tanto, los sectores en transición (oficinas, comercios) se están estabilizando.
En resumen, se prevé que el mercado inmobiliario de Victoria en 2025–26 experimente un crecimiento renovado pero un progreso desigual. Se espera que el área metropolitana de Melbourne (especialmente los suburbios internos y medios) repunte con fuerza, impulsada por el crecimiento poblacional y políticas favorables abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Los mercados regionales se beneficiarán de la demanda desbordada, aunque algunas ciudades pequeñas podrían ver solo aumentos modestos a medida que la oferta se equilibra. El sector inmobiliario comercial muestra una mejora cautelosa: las oficinas y el comercio minorista se están recuperando de los mínimos de la pandemia, y el sector industrial sigue fuerte. Las principales influencias serán la política del RBA (movimientos de tasas de interés), las tendencias migratorias y las reformas gubernamentales para aumentar la oferta de viviendas. Tanto para inversores como para compradores de vivienda, 2025 promete oportunidades en los “nuevos suburbios” de Victoria, pero también riesgos que requieren una debida diligencia cuidadosa y atención a los pronósticos de expertos abc.net.au openagent.com.au.
Fuentes: Datos gubernamentales (ABS), análisis de la industria (Domain, CoreLogic, KPMG, CBRE, NAB) y análisis de expertos abc.net.au assets.kpmg.com premier.vic.gov.au kpmg.com australianpropertyupdate.com.au openagent.com.au. Estos incluyen informes específicos de Victoria y perspectivas de mercado nacionales/globales para garantizar una visión integral.
