Datos clave:
- Cambio monetario: Los bancos centrales relajaron la política: la Reserva Federal de EE. UU. y el Banco de Canadá realizaron recortes de tasas de interés a mediados de septiembre, con el objetivo de estimular el crecimiento debilitado reuters.com. Las tasas hipotecarias bajaron (fija a 30 años en EE. UU. ~6.3% businessinsider.com), impulsando un aumento en las solicitudes de préstamos hipotecarios businessinsider.com.
- Giro en el mercado inmobiliario: El mercado inmobiliario de EE. UU. se inclinó a favor de los compradores este verano. Los vendedores superaron a los compradores en ~35%, la mayor diferencia en al menos 12 años, aumentando el inventario tras años de escasez businessinsider.com businessinsider.com. El precio medio de la vivienda en EE. UU. es de ~$410,800 (Q2), ligeramente por debajo del máximo de 2022 businessinsider.com.
- Mega-fusión: Se anunció una fusión de corredurías de $1.6 mil millones el 22 de septiembre: Compass adquirirá Anywhere Real Estate (propietaria de Coldwell Banker, Century 21, etc.), uniendo las dos firmas inmobiliarias más grandes de EE. UU. El acuerdo, completamente en acciones, crea un coloso de 340,000 agentes que gestionan 1.2 millones de transacciones al año resiclubanalytics.com, con cierre previsto para 2026, pendiente de aprobaciones.
- Chequeo Global de Burbujas: El Índice Global de Burbujas Inmobiliarias 2025 de UBS señaló a Miami como el mercado de vivienda más riesgoso del mundo, seguido por Tokio y Zúrich wealthbriefing.com. Los precios globales de la vivienda se mantuvieron estables durante el último año (ajustados por inflación) ya que los problemas de asequibilidad enfriaron la demanda wealthbriefing.com. Dubái experimentó el mayor aumento en el riesgo de burbuja, tras un salto del 50% en los precios en cinco años wealthbriefing.com wealthbriefing.com.
- Caída de China: El sector inmobiliario de China se mantuvo en una recesión prolongada. Los precios de las viviendas nuevas volvieron a caer en agosto (bajaron 0,3% mensual, 2,5% anual) reuters.com reuters.com a pesar de los repetidos estímulos. Pekín instó a tomar más medidas para estabilizar la demanda en medio de crisis de deuda de desarrolladores (Country Garden, Evergrande) y ventas en descenso.
- Boom en Medio Oriente: En contraste, el sector inmobiliario del Golfo está en auge. Las ventas residenciales en Arabia Saudita aumentaron un 63% interanual en el primer semestre de 2025 (Riad: $17.5 mil millones) impulsadas por el crecimiento poblacional y megaproyectos cbnme.com. Una nueva ley saudí abrirá ciertos mercados inmobiliarios a inversores extranjeros a partir de enero de 2026, lo que aumentará aún más la demanda cbnme.com. Dubái y los centros del Golfo siguen registrando fuertes aumentos de precios, aunque UBS advierte que el mercado de Dubái ahora muestra un riesgo de burbuja elevado wealthbriefing.com.
- Divergencia de Europa: Los mercados de vivienda de Europa mostraron señales mixtas: los precios de la vivienda en Alemania subieron un +3,2% en el segundo trimestre (tercera subida trimestral) mientras el mercado encuentra estabilidad tras una fuerte corrección reuters.com, y los precios de oferta en el Reino Unido bajaron ligeramente interanual ante temores de aumentos de impuestos reuters.com reuters.com. Sin embargo, el sector inmobiliario comercial europeo sigue en crisis: las ventas de oficinas están cerca de mínimos de la década reuters.com y las vacantes de oficinas alcanzaron máximos históricos (~20,7% a nivel nacional en el segundo trimestre) reuters.com. “Tenemos una ‘tierra de zombis’… sin recuperación, activos varados, sin liquidez de regreso”, advirtió el jefe de bienes raíces europeos de PGIM, describiendo el malestar del sector de oficinas reuters.com.
- Destacados de Asia: Los valores inmobiliarios de Japón están subiendo: los precios de la tierra en Tokio aumentaron un +5,6% en el último año, con distritos periféricos registrando subidas de dos dígitos asahi.com asahi.com. Los precios de los nuevos condominios alcanzaron máximos históricos (~¥135 M en promedio en Tokio, +24% interanual) en medio de retrasos en la construcción asahi.com asahi.com, lo que genera preocupaciones sobre la asequibilidad. India sigue siendo un punto brillante: el sector inmobiliario atrajo $3,0 mil millones en inversiones en el primer semestre, y “India sigue destacándose como un país prometedor dentro del panorama de inversión inmobiliaria de Asia Pacífico”, dijo el CEO de Colliers India, Badal Yagnik ianslive.in.
- África y LATAM: El déficit de vivienda en Nigeria está aumentando: el gobierno estima una necesidad anual de aproximadamente 5 millones de nuevas viviendas para mantenerse al día con el crecimiento poblacional infrastructurenews.ng. Sudáfrica, tras cuatro recortes de tasas desde finales de 2024, muestra señales tempranas de reactivación inmobiliaria en medio de un déficit habitacional de 2,3 millones de unidades ooba.co.za ooba.co.za. En América Latina, la alta inflación y las tasas elevadas (por ejemplo, la Selic de Brasil al 15% bssnews.net) han enfriado los mercados locales, pero los inversionistas latinoamericanos adinerados están invirtiendo capital en bienes raíces en Miami como refugio seguro. “Cuando los gobiernos en América Latina giran a la izquierda, los compradores van al norte”, observó la agente inmobiliaria de Miami Alicia Cervera, señalando que los cambios políticos han impulsado a compradores adinerados hacia propiedades en EE. UU. vertical-developments.com.
Norteamérica: Cambios en la vivienda y consolidación histórica
Estados Unidos – Los compradores ganan influencia: Después de años de demanda febril y escasa oferta, el mercado inmobiliario de EE. UU. se está inclinando a favor de los compradores. Nuevos datos de Redfin muestran que los vendedores de viviendas superaron a los compradores en aproximadamente 500,000 (35%) en agosto, el mayor excedente desde al menos 2013 businessinsider.com. Este desequilibrio, que también se observó en junio y julio, ha comenzado a aliviar la escasez de inventario que definió el auge durante la pandemia businessinsider.com businessinsider.com. “El mercado inmobiliario finalmente podría estar inclinándose a tu favor,” señalaron los analistas de Redfin, aunque advirtieron que es un mercado de compradores “solo para quienes pueden permitirse comprar” en medio de precios y tasas aún elevados businessinsider.com businessinsider.com. El precio medio de la vivienda en EE. UU. se sitúa en unos $411,000, un poco por debajo de los máximos históricos pero aún ~29% más alto que hace cinco años businessinsider.com. Con el primer recorte de tasas de la Fed desde 2024 llegando el 17 de septiembre (una reducción de un cuarto de punto), las tasas hipotecarias a 30 años han bajado hasta alrededor de 6.3% businessinsider.com. Eso está muy lejos de los préstamos al 2–3% de 2021, pero la reciente caída sí impulsó un aumento del 9% en las solicitudes hipotecarias a principios de septiembre businessinsider.com – una señal de que los compradores que estaban al margen están regresando poco a poco a medida que los costos de financiamiento bajan.
Crisis en el sector inmobiliario comercial: Mientras que la vivienda muestra indicios de recuperación, el sector inmobiliario comercial de EE. UU., especialmente las oficinas, atraviesa una recesión total. Las tasas de vacancia en oficinas alcanzaron un inédito ~20,7% a nivel nacional en el segundo trimestre de 2025 reuters.com, el doble de los niveles previos a la pandemia. Las principales ciudades están tambaleando: la vacancia de oficinas en San Francisco se ha disparado al 27,7% (frente a ~8,6% en 2019) reuters.com, y el centro de Nueva York está cerca del 23% de vacancia reuters.com. El trabajo remoto/híbrido persistente y el ajuste de cinturón corporativo han dejado “un exceso de espacio vacío… forzando un ajuste doloroso,” según datos de Moody’s Analytics reuters.com reuters.com. Los propietarios enfrentan rentas a la baja y costos de financiamiento al alza, justo cuando se avecina un “muro de deuda” de 290 mil millones de dólares en hipotecas de oficinas que vencen para 2027 reuters.com. Los incumplimientos están aumentando, e incluso los bancos regionales sienten la presión en sus balances reuters.com reuters.com. Esta recesión comercial también está afectando los presupuestos municipales (menores ingresos por impuestos a la propiedad) y alimentando debates sobre la conversión de oficinas en viviendas. Los veteranos de la industria señalan una “fuga hacia la calidad”: las oficinas Clase A, bien ubicadas y con muchas comodidades, siguen teniendo demanda, mientras que los edificios más antiguos y medio vacíos languidecen reuters.com.
Fusión de gigantes de corretaje: Una reestructuración corporativa histórica llegó el 23 de septiembre con la noticia de que Compass – actualmente la mayor correduría residencial de EE. UU. – adquirirá Anywhere Real Estate (la correduría número 2, antes Realogy) en una operación de intercambio de acciones valorada en $1.6 mil millones resiclubanalytics.com. La fusión, sin precedentes en escala, reúne marcas famosas como Coldwell Banker, Century 21, Sotheby’s International Realty, Corcoran y más bajo el paraguas de Compass resiclubanalytics.com. La entidad combinada contará con 340,000 agentes en EE. UU. y a nivel global, responsables de más de 1.2 millones de ventas de viviendas anuales resiclubanalytics.com. Esta enorme consolidación – que se prevé cerrar a finales de 2026 – refleja la intensa presión sobre la industria de corretaje. Los volúmenes de ventas de viviendas están cerca de mínimos de 30 años, y las altas tasas hipotecarias han reducido las transacciones (las ventas de viviendas existentes en 2025 se están registrando al ritmo más lento desde 1995). Al unir fuerzas, Compass y Anywhere buscan reducir costos (se estiman $225 millones en sinergias) y aprovechar la nueva escala en tecnología, referidos y servicios hipotecarios y de títulos resiclubanalytics.com. Los analistas dicen que el acuerdo también es una jugada estratégica contra el dominio de Zillow: el CEO de Compass, Robert Reffkin, ha impulsado durante mucho tiempo listados “privados exclusivos” comercializados fuera del MLS, y absorber las redes de Anywhere podría dar a Compass más control sobre el inventario – lo que potencialmente desafía el sistema tradicional de MLS y los portales de listados resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com. “Es la mayor consolidación de corretaje en la historia de EE. UU.”, dijo el analista inmobiliario Lance Lambert, quien señaló que representa una “cuota dominante de transacciones en EE. UU.” ahora bajo un mismo techo resiclubanalytics.com. Los agentes inmobiliarios estarán atentos a cómo esta mega-correduría integra sus operaciones – y si competidores como Zillow o RE/MAX responden con movimientos propios.
Canadá – El alivio de tasas mejora las perspectivas: El mercado inmobiliario de Canadá muestra un cauto optimismo después de que el Banco de Canadá recortó su tasa clave al 2,5% el 17 de septiembre, el primer recorte desde marzo reuters.com. La reducción de un cuarto de punto (una decisión unánime de los responsables de política) se produce mientras la economía canadiense se ha desacelerado y el mercado laboral se ha debilitado. El gobernador del BoC, Tiff Macklem, citó “una economía más débil y menos riesgos al alza para la inflación” como motivo del recorte reuters.com y señaló que el banco está preparado para flexibilizar aún más si es necesario reuters.com. Las tasas hipotecarias en Canadá han respondido: los préstamos fijos a 5 años cayeron por debajo del 4% por primera vez en más de un año, según datos de RBC. Se espera que este alivio monetario reavive la demanda de compradores de cara al otoño. El sector inmobiliario canadiense había estado estancado durante 2024 debido a la presión de las tasas, pero en agosto de 2025 las ventas repuntaban por quinto mes consecutivo nerdwallet.com. La Asociación Canadiense de Bienes Raíces informó que las ventas nacionales de viviendas +1,1% mensual en agosto, con especial fortaleza en Vancouver y Montreal stats.crea.ca. Los precios se han estabilizado: la vivienda promedio cuesta unos C$687,000, prácticamente igual que hace un año wowa.ca. La oferta sigue siendo una preocupación; los nuevos inicios de construcción están a la baja y los economistas advierten de un posible cambio de “excedente a escasez” si la demanda resurge kelownarealestate.com. En cuanto a políticas, el gobierno federal lanzó en septiembre un nuevo programa Build Canada Homes para acelerar la construcción, y algunas provincias están ampliando incentivos para compradores primerizos. Por ahora, el sentimiento de los compradores ha mejorado con la baja de las tasas desde su pico. Sin embargo, cualquier reactivación del mercado enfrenta límites: la deuda de los hogares en Canadá está cerca de máximos históricos y los reguladores vigilan un posible recalentamiento a medida que bajan los costos de endeudamiento.
Europa: Enfriamiento para viviendas, crisis para oficinas
Mercados de Vivienda – Crecimiento Lento, Grandes Esperanzas: El sector inmobiliario residencial de Europa está navegando un aterrizaje suave tras el auge pospandemia. En Alemania, los datos más recientes muestran que los precios de la vivienda subieron un 3,2% en el segundo trimestre, marcando el tercer aumento trimestral consecutivo reuters.com. Esta recuperación llega después de una fuerte corrección en 2022–23, cuando la inflación disparada y las subidas de tipos del BCE pusieron fin a una racha alcista de una década en la vivienda. El reciente repunte –aunque ligeramente menor que el 3,5% del primer trimestre– sugiere que la mayor economía de Europa podría haber encontrado un suelo en su mercado inmobiliario reuters.com. El gobierno de Alemania ha intervenido para apuntalar a los promotores (varias empresas de alto perfil enfrentaron insolvencia), incluyendo subsidios para nuevas construcciones y reglas de eficiencia energética más flexibles. En otros lugares: Francia y España reportan un crecimiento moderado de precios (~1–3% interanual), mientras que Italia se mantiene estable. Suecia y los países nórdicos siguen registrando ligeras caídas de precios interanuales en medio de un alto endeudamiento de los hogares e hipotecas a tipo variable.
En el Reino Unido, los precios de la vivienda están básicamente estancados tras un auge de varios años. Los precios de oferta en septiembre fueron 0,1% más bajos que hace un año – el primer descenso anual desde principios de 2024 reuters.com. Los datos de Rightmove muestran que el precio medio de oferta en Gran Bretaña es de ~£366,000, con la debilidad en los mercados caros del sur de Inglaterra arrastrando el promedio hacia abajo reuters.com. “Rumores de cambios en los impuestos a la propiedad” (antes del presupuesto del 26 de noviembre) han generado cautela, señaló la experta inmobiliaria de Rightmove, Colleen Babcock reuters.com. Los posibles vendedores en Londres y el sur están esperando, anticipando posibles aumentos en los impuestos sobre plusvalías o impuestos a mansiones bajo el nuevo presupuesto. Por otro lado, el crecimiento de los alquileres en el Reino Unido se ha enfriado al 2,4%, el ritmo más lento en 4 años reuters.com, ya que un ligero aumento en la oferta de alquileres y los límites de asequibilidad frenan nuevos aumentos de renta. El Banco de Inglaterra mantuvo su tasa de política en 4,0% el 18 de septiembre reuters.com, y los mercados ahora esperan el primer recorte de tasas del BOE para la primavera de 2026, dado que la inflación ha caído a ~2,7%. Con las tasas hipotecarias por debajo de sus máximos (fijos a 5 años ~4,5% frente al 6% del año pasado), la actividad inmobiliaria británica podría repuntar en 2025. Sin embargo, el sentimiento sigue siendo frágil ya que la economía se estancó en el tercer trimestre reuters.com y los hogares enfrentan una presión por el costo de vida.El ‘Zombieland’ Comercial de Europa: El dolor inmobiliario más agudo está en el sector de propiedades comerciales de Europa, que un analista calificó como un “zombieland” financiero. Los volúmenes de transacciones se han desplomado: la inversión transfronteriza en Europa, Oriente Medio y África cayó ~20% interanual en el segundo trimestre, al nivel más bajo en una década reuters.com. “Sin recuperación, activos varados, sin liquidez,” así describió la situación Sebastiano Ferrante de PGIM, ya que las tasas de interés persistentemente altas y los obstáculos para refinanciar congelan los acuerdos reuters.com. Los posibles compradores esperan gangas por activos en dificultades, pero los vendedores a menudo se niegan a aceptar valoraciones más bajas, creando un estancamiento. Datos de encuestas de INREV mostraron que el sentimiento inversor hacia el sector inmobiliario europeo está en su punto más débil en más de un año, reflejando el pesimismo de EE. UU. reuters.com. El sector de oficinas está en el epicentro: Alemania en particular ha sido golpeada, con la inversión cayendo otro 2% en el primer semestre reuters.com y propiedades emblemáticas como el rascacielos Trianon de Frankfurt entrando en insolvencia. Bancos y fondos ahora luchan por gestionar préstamos problemáticos: las extensiones de préstamos “extender y pretender” son comunes, pero algunos prestamistas (y reguladores) presionan para amortizaciones y ventas anticipadas reuters.com reuters.com. Un destello positivo: segmentos como almacenes logísticos y hoteles siguen atrayendo compradores que buscan ingresos protegidos contra la inflación reuters.com. Y la perpetua escasez de vivienda en Europa significa que los proyectos de vivienda en alquiler siguen recibiendo financiación, incluso mientras las oficinas languidecen reuters.com. Sin embargo, en general, los mayores costos de endeudamiento, la inflación en la construcción y la incertidumbre económica han dejado muchos proyectos europeos en pausa. El Banco Central Europeo pausó los movimientos de tasas el 11 de septiembre y señaló que las tasas están en su punto máximo <a href=»https://www.reuters.com/world/uk/uk-house-prices-fall-while-rents-rise-by-least-4-years-surveys-show-2025-09-14/#:~:text=Official%20figures%20last%20week%20showed,in%20June» target=»_blank» rel=»norreuters.com – un alivio bienvenido, pero cualquier recuperación significativa del CRE podría retrasarse hasta bien entrado 2026, cuando los recortes de tasas realmente se hagan sentir.
Asia-Pacífico: Fortunas Mixtas – Caída de China, Auge de Japón, Resiliencia de India
China – Prolongada Crisis Inmobiliaria: El otrora poderoso sector inmobiliario de China sigue luchando con precios a la baja y ventas débiles. Nuevas cifras mostraron que los precios de viviendas nuevas en 70 ciudades cayeron un 0,3% en agosto (mensual), la cuarta caída mensual consecutiva reuters.com. Interanualmente, los precios de viviendas nuevas han bajado alrededor de un 2,5% reuters.com. La recesión continua, que comenzó en 2021, ha desafiado numerosos intentos de flexibilización de políticas por parte de Pekín. Las autoridades han recortado las tasas hipotecarias, reducido los requisitos de pago inicial e incluso relajado las restricciones para comprar vivienda en las principales ciudades, pero la confianza sigue sacudida. Dos años de crisis de deuda de desarrolladores (ejemplificados por el impago de Evergrande y la reciente reestructuración de Country Garden) han dejado a los compradores cautelosos ante proyectos inconclusos y valores en caída. Esta semana, el primer ministro chino Li Qiang prometió “estimular la demanda de vivienda” con nuevas medidas, en medio de informes de que algunas ciudades podrían introducir directamente subsidios para la compra de vivienda o exenciones fiscales para incentivar la compra. El gobierno también está presionando a los bancos estatales para que aumenten los préstamos hipotecarios y aseguren financiamiento para desarrollos paralizados. Hasta ahora, la hemorragia no se ha detenido: la inversión inmobiliaria cayó un 12,9% interanual en enero–agosto de 2025 reuters.com reuters.com y muchos desarrolladores pequeños enfrentan la bancarrota. La vivienda aporta hasta el 25% del PIB de China (directa e indirectamente), por lo que la recesión está afectando a la economía en general (que creció solo ~4,5% en lo que va del año, por debajo del objetivo). Algunos analistas ven primeros signos de estabilización – por ejemplo, los precios de viviendas existentes en las grandes ciudades subieron ligeramente a finales de septiembre, y el volumen de ventas en Shanghái y Pekín mejoró desde niveles muy bajos tras la flexibilización de políticas. Pero se espera que cualquier recuperación sea “en forma de U” en el mejor de los casos. “El sector inmobiliario aún se está estabilizando, a pesar de cierta volatilidad, y se necesita más esfuerzo para apoyar la demanda,” dijo la semana pasada un portavoz de la Oficina Nacional de Estadísticas reuters.com. Los mercados globales observan de cerca, ya que un aterrizaje brusco del sector inmobiliario chino podría repercutir en las materias primas y las finanzas a nivel mundial.
Japón – Auge de precios en Tokio: En Japón, se está desarrollando una historia muy diferente: el mercado inmobiliario de Tokio está alcanzando nuevos máximos, extendiéndose más allá de los distritos ultra céntricos. La encuesta anual de terrenos del gobierno metropolitano de Tokio (publicada el 16 de septiembre) mostró que los precios de terrenos residenciales en toda la ciudad aumentaron un 5,6% en el último año, acelerándose desde el 4,6% del año anterior asahi.com asahi.com. Notablemente, el crecimiento ya no se limita al núcleo tradicional de alta gama de Tokio (las zonas de Minato/Chiyoda/Shibuya). Los barrios adyacentes experimentaron los mayores aumentos – los distritos de Meguro y Taito se dispararon ~13,5% interanual, situándose entre los mayores incrementos de la capital asahi.com asahi.com. Este auge generalizado está impulsado por una demanda robusta y una oferta escasa. “Tokio podría enfrentar un futuro en el que solo los acomodados puedan permitirse vivir en cada vez más barrios,” advirtió Toshiaki Nakayama del instituto de investigación de Lifull asahi.com. La nueva construcción no está a la par: solo se añadieron ~2,964 nuevos condominios en el primer semestre de 2025 en los 23 distritos de Tokio, una caída del 10,7% interanual asahi.com en medio de la escasez de mano de obra y altos costos de materiales. Como resultado, los precios de los apartamentos nuevos se han disparado – el condominio nuevo promedio ahora cuesta ¥135,3 millones (~$925,000), un 24% más que hace un año asahi.com asahi.com y es un máximo histórico. Con unidades nuevas tan caras (y a menudo pre-vendidas a compradores adinerados), los buscadores de vivienda habituales recurren a viviendas más antiguas. El precio promedio de lista de un apartamento de segunda mano en Tokio también superó los ¥100 millones, manteniéndose por encima de ese nivel durante tres meses consecutivos asahi.com. En el sector comercial, la recuperación de Japón tras el COVID ha impulsado los valores de terrenos para comercios y hoteles – por ejemplo, el terreno en la turística Asakusa saltó un 25–27% en precio, el aumento más rápido en Tokio, gracias al auge del turismo y nuevos desarrollos asahi.com. A pesar de la fiebre de precios, el banco central de Japón sigue siendo ultra acomodaticio – el Banco de Japón ha mantenido sus tasas de interés en mínimos históricos y solo en septiembre comenzó a insinuar una normalización de política muy gradual. Las hipotecas baratas (por debajo del 2%) y el repunte económico de Japón (PIB +6% anualizado en el segundo trimestre) sugieren que la tendencia alcista inmobiliaria podría continuar, aunque los funcionariosestán vigilando cautelosamente el sobrecalentamiento. La situación de Tokio – con precios en auge incluso cuando el crecimiento poblacional es moderado – subraya cómo décadas de tasas ultrabajas y el interés de inversores globales (Japón es visto como estable y barato frente a otras capitales) han hecho que su mercado inmobiliario sea “solo para los ricos”, como tituló un artículo de Asahi Shimbun asahi.com.
India – Imán de Inversiones: El sector inmobiliario de la India está mostrando resiliencia y atrayendo sólidos flujos de inversión. Un nuevo informe de Colliers destaca que la India atrajo $3.0 mil millones en inversiones inmobiliarias en el primer semestre de 2025, de los cuales $1.6 mil millones provinieron de inversores extranjeros ianslive.in ianslive.in. Aunque este total fue ligeramente inferior a los máximos históricos del año anterior, la confianza de los inversores en la India sigue siendo fuerte. “La India continúa destacándose como un país prometedor dentro del panorama de inversiones inmobiliarias de Asia Pacífico,” dijo Badal Yagnik, CEO de Colliers India ianslive.in. Es notable que la inversión nacional en propiedades aumentó un 53% interanual en el primer semestre, ya que las instituciones y desarrolladores locales incrementaron su actividad ianslive.in. Los principales impulsores incluyen “fuerte demanda de espacios de alta calidad” (especialmente en centros tecnológicos como Bangalore e Hyderabad), reformas regulatorias en curso (por ejemplo, simplificaciones del GST) y la expectativa de que el gasto de los consumidores durante la temporada festiva impulse el sector minorista inmobiliario ianslive.in. Por tipo de activo, residencial y oficinas dominaron, representando más de la mitad del volumen de inversión del primer semestre ianslive.in. Incluso segmentos como desarrollo de terrenos y financiamiento de la construcción han repuntado, lo que indica que los desarrolladores están asegurando capital para nuevos proyectos ianslive.in. A nivel internacional, el creciente estatus de la India es evidente: subió al cuarto lugar en APAC en inversión transfronteriza en terrenos y sitios de desarrollo, desde el séptimo lugar previamente ianslive.in. El panorama optimista ha llevado a los pronosticadores a predecir que la inversión inmobiliaria en la India podría cerrar 2025 “en lo más alto”, con activos principales apreciándose de manera constante <a href=»https://ianslive.in/indias-real-estate-investment-landscape-remains-resilient-in-h1-2025-attracianslive.in. Los principales vientos en contra son las tasas de interés: el Banco de la Reserva de la India ha mantenido las tasas elevadas en 6,5%, pero con la disminución de la inflación, los analistas creen que los recortes de tasas en 2026 podrían impulsar aún más el sector.
Otras actualizaciones de Asia-Pacífico: En el Sudeste Asiático, los mercados de vivienda son generalmente estables. Singapur vio que los precios de las viviendas privadas subieron ~2.5% interanual en el tercer trimestre; la ciudad-estado a finales de septiembre ajustó ligeramente las medidas de enfriamiento inmobiliario (flexibilizando algunas reglas para compradores extranjeros) después de que las transacciones alcanzaran un mínimo de 3 años. Malasia y Tailandia se están beneficiando de la reanudación de compras de propiedades por parte de turistas chinos, aunque el exceso de oferta de condominios sigue siendo una preocupación en Bangkok. Australia merece mención por su reciente recuperación: tras una breve corrección en 2022–23, los precios de la vivienda en Australia están subiendo nuevamente en la mayoría de las capitales. En agosto, los precios nacionales subieron +0.7% (séptima subida mensual consecutiva) en medio de un clásico desequilibrio entre oferta y demanda abc.net.au abc.net.au. La vivienda media australiana ahora cuesta A$848,000, un 4.1% más que hace un año abc.net.au. Las tasas de interés finalmente se han estabilizado – el Banco de la Reserva de Australia mantuvo su tasa de referencia en 4.10% en septiembre y los recortes anteriores ya se están reflejando. Mientras tanto, los anuncios de viviendas en venta están ~20% por debajo de los niveles normales abc.net.au abc.net.au, creando nuevamente un “mercado de vendedores”. “Más compradores con menos opciones… eso es lo que está impulsando los precios,” como lo expresó sin rodeos la agente de Sídney Tina O’Connor abc.net.au. Programas gubernamentales como la ampliación de la Garantía para Primeros Compradores también están impulsando la demanda abc.net.au. No todo es positivo: la asequibilidad de la vivienda en Australia está cerca de sus peores niveles históricos (ahora se necesitan más de 11 años de ingresos medios para comprar una casa media en Sídney). Pero por ahora, la combinación de alivio de tasas, crecimiento salarial (el más alto en 5 años) abc.net.au, y escasez de oferta está elevando los valores incluso cuando la economía se desacelera.
Medio Oriente y África: El sector inmobiliario del Golfo se dispara, África lucha por construir
Región del Golfo – Alto Crecimiento y Nuevas Reglas: Los mercados inmobiliarios de Oriente Medio continúan prosperando gracias a un fuerte impulso económico y reformas. En los estados del Consejo de Cooperación del Golfo (CCG), el sector inmobiliario ha sido uno de los principales beneficiarios de la liquidez impulsada por el petróleo y las ambiciosas visiones nacionales. Arabia Saudita destaca por su asombroso crecimiento: un informe de Cavendish Maxwell revela que las ventas de bienes raíces residenciales en Riad alcanzaron los 65,7 mil millones de SAR (~17,5 mil millones de USD) en el primer semestre de 2025, un aumento del 63% interanual cbnme.com. La capital registró más de 35.600 transacciones en seis meses (+10% interanual) mientras el gobierno impulsa la propiedad de vivienda (objetivo del 70% para 2030) cbnme.com cbnme.com. Yeda también registró un aumento del 34% en el valor de las ventas cbnme.com. Los precios y alquileres están subiendo en ambas ciudades en medio de la afluencia de población y la preparación para megaeventos (Expo Riad 2030, Copa Mundial de la FIFA 2034) cbnme.com cbnme.com. El auge del desarrollo en Arabia Saudita – desde la ciudad futurista NEOM hasta nuevos complejos turísticos de ocio – está impulsando la demanda de vivienda a niveles sin precedentes cbnme.com cbnme.com. En un cambio regulatorio histórico, Arabia Saudita permitirá a personas extranjeras poseer bienes raíces en ciertas zonas a partir de enero de 2026 (por primera vez en el reino más allá de proyectos específicos) cbnme.com. Las autoridades esperan que esto “aumente aún más la demanda” y la inversión extranjera en mercados calientes como Riad cbnme.com. Por su parte, en los Emiratos Árabes Unidos, la fiebre inmobiliaria sigue alta: los precios de la vivienda en Dubái son aproximadamente un 20% más altos que hace un año, y la ciudad lideró el mundo en crecimiento de precios de lujo prime. El índice de UBS situó a Dubái en “elevated bubble rterritorio “isk” después de su aumento de precio del 50% desde 2018 wealthbriefing.com wealthbriefing.com. Sin embargo, las ventas de septiembre en Dubái alcanzaron un récord mensual (impulsadas por una afluencia de compradores extranjeros adinerados de Europa y Asia). Los portales inmobiliarios de los EAU también están atrayendo grandes inversiones – Property Finder (el principal portal inmobiliario de la región MENA) anunció una ronda de financiación de $525 M liderada por Silver Lake y General Atlantic el 9 de septiembre, lo que refleja la confianza en el sector proptech y de datos de la región generalatlantic.com. Catar, recién salido de albergar la Copa Mundial de la FIFA, reportó ~QR 394 M ($108 M) en ventas inmobiliarias solo en la primera semana de septiembre arabianbusiness.com, lo que indica un interés sostenido tras el evento (particularmente en Doha y el desarrollo de lujo The Pearl). En todo el Golfo, los gobiernos están equilibrando el crecimiento con cautela – por ejemplo, los EAU han impuesto una supervisión más estricta sobre las ventas sobre plano y topes de alquiler para evitar el sobrecalentamiento. Pero en comparación con otras regiones, el mercado inmobiliario de Oriente Medio está claramente en alza, impulsado por un sólido crecimiento del PIB, tasas de interés relativamente bajas (las monedas ancladas importan los recortes de la Fed) y continuos esfuerzos de diversificación.
África – Abordando los desafíos de la vivienda: En África, las noticias inmobiliarias se centran en abordar la escasez de viviendas y modernizar las ciudades. Nigeria, la nación más poblada del continente, está lidiando con un enorme déficit habitacional. Según una estimación gubernamental, Nigeria necesita alrededor de 5 millones de nuevas unidades de vivienda anualmente para mantenerse al día con su rápido crecimiento poblacional infrastructurenews.ng. El Ministerio de Vivienda destacó esta cifra el 23 de septiembre al presentar una iniciativa de viviendas asequibles dirigida a familias de bajos ingresos. Sin embargo, entregar viviendas a esa escala es una tarea difícil: los altos costos de construcción, la disponibilidad limitada de hipotecas y la rápida migración urbana han mantenido la propiedad de vivienda fuera del alcance de millones. El banco central de Nigeria señaló posibles recortes de tasas de interés ya que la inflación ha comenzado a disminuir nigeriahousingmarket.com, lo que podría reducir un poco las tasas hipotecarias. En Sudáfrica, el ánimo es cautelosamente optimista. Tras un doloroso aumento de tasas de interés anteriormente, el Banco de Reserva de Sudáfrica cambió de rumbo y recortó las tasas cuatro veces desde finales de 2024 hasta mediados de 2025, llevando la tasa preferencial al 10,75% ooba.co.za. Este alivio monetario, junto con una menor inflación (ahora por debajo del 3%), ha mejorado el sentimiento de los compradores. Los principales bancos informan que las solicitudes de préstamos hipotecarios están aumentando nuevamente, y el crecimiento de los precios de la vivienda volvió a ser positivo en 2025 tras estancarse el año pasado instagram.com. Aun así, Sudáfrica enfrenta un déficit de vivienda de unos 2,3 millones de unidades ooba.co.za, y su mercado inmobiliario está altamente bifurcado: los barrios exclusivos de Ciudad del Cabo y Durban están experimentando guerras de ofertas, mientras que muchas zonas rurales y municipios luchan con exceso de oferta y baja demanda.
En otras partes del continente, Kenia y África Oriental están experimentando un auge de la construcción en desarrollos de uso mixto y centros logísticos, gracias en parte a las inversiones chinas en infraestructura. Egipto sigue adelante con su proyecto de Nueva Capital Administrativa: una reluciente ciudad inteligente en el desierto al este de El Cairo. A finales de septiembre, Egipto fue sede de la expo inmobiliaria Cityscape, donde los desarrolladores presentaron cientos de nuevos proyectos – desde lujosos condominios en El Cairo hasta complejos turísticos junto al mar – con la esperanza de atraer tanto a inversores locales como del Golfo (especialmente porque la devaluación de la libra egipcia hace que las propiedades sean relativamente baratas para los compradores del Golfo con moneda vinculada al dólar). El sector inmobiliario sigue siendo uno de los principales sectores de inversión en toda África, pero los costos de financiamiento son un gran obstáculo: las tasas de interés suelen oscilar entre el 15% y el 25% en muchos países (por ejemplo, Ghana, Nigeria), lo que limita el desarrollo. Para abordar esto, varias naciones están implementando fideicomisos de inversión inmobiliaria (REITs) y programas de bonos para la diáspora para canalizar más capital hacia la propiedad. El tema general es la urgente necesidad de vivienda asequible y espacios comerciales modernos en toda África, y los gobiernos ven cada vez más el desarrollo inmobiliario como un estímulo económico y una prioridad social. Como dijo un funcionario nigeriano esta semana, “La vivienda no es solo refugio; se trata de empleos, dignidad y el futuro de nuestras ciudades.”Latinoamérica: Altas tasas en casa, flujos de inversión en el extranjero
Mercados de vivienda en LatAm – Presionados por la inflación: En toda Latinoamérica, la actividad inmobiliaria doméstica en 2025 se ha visto limitada por vientos económicos en contra y altas tasas de interés, aunque persisten focos de fortaleza. En Brasil, tras un período de recortes de tasas en 2023, el banco central tuvo que dar marcha atrás y subir agresivamente, llevando la tasa de referencia Selic hasta 15.0% en septiembre de 2025 bssnews.net para combatir el resurgimiento de la inflación. Esto ha enfriado el mercado de la vivienda en Brasil: los volúmenes de hipotecas han caído y los precios de las viviendas a nivel nacional están prácticamente estancados año tras año (con São Paulo +2% interanual, Río -1%). El banco central brasileño mantuvo las tasas estables en su reunión del 17 de septiembre bssnews.net pero señaló una “nueva etapa de tasas estables” para anclar las expectativas. El mercado de la vivienda en México está funcionando algo mejor; las tasas de interés allí, aunque altas, se han mantenido estables (la tasa de Banxico en 11.25%). Los precios de la vivienda en México están subiendo ~6% interanual (en términos nominales de pesos), impulsados por la demanda de vivienda en regiones industriales beneficiadas por la inversión en nearshoring. Chile y Colombia experimentaron desaceleraciones en la vivienda en 2024, ya que los bancos centrales mantuvieron las tasas en dos dígitos; sin embargo, ambos están ahora recortando tasas (la tasa clave de Chile bajó a 8.5%, la de Colombia a 10.25%), lo que debería reactivar gradualmente las ventas de propiedades de cara a 2026.
Fuga de capitales hacia Miami: Una tendencia definitoria para los ricos de América Latina en los últimos años ha sido invertir en bienes raíces en EE.UU. – particularmente en el sur de Florida – como protección contra la inestabilidad regional. Esa tendencia alcanzó nuevos máximos en 2025. El mercado de condominios de Miami está siendo impulsado significativamente por compradores latinoamericanos, quienes ven la propiedad en EE.UU. como un refugio seguro de valor en medio de la turbulencia política y económica en sus países de origen. Un estudio de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami encontró que casi el 50% de las ventas de viviendas de nueva construcción en el sur de Florida durante 18 meses fueron a compradores extranjeros, y aproximadamente el 90% de esos compradores extranjeros eran de América Latina vertical-developments.com vertical-developments.com. “Miami sigue siendo la ciudad número 1 en EE.UU. para compradores extranjeros de viviendas,” señaló el informe, con flujos particularmente grandes desde Colombia, Brasil, México, Argentina, Chile y Perú vertical-developments.com vertical-developments.com. Los latinoamericanos de clase alta están comprando tanto residencias principales (para quienes se reubican) como propiedades de inversión o segundas viviendas. Muchas transacciones se realizan en efectivo, lo que aísla a estos compradores de las altas tasas hipotecarias en EE.UU. vertical-developments.com. “La inestabilidad política y económica en gran parte de América Latina impulsa la actividad en nuestro mercado,” explica el corredor de Miami Eddie Blanco vertical-developments.com. Una serie de victorias electorales de izquierda – desde Gustavo Petro en Colombia hasta el regreso de Lula en Brasil – además de la alta inflación en países como Argentina, han provocado la fuga de capitales. “Cuando los gobiernos en América Latina se van a la izquierda, los compradores se van al norte,” bromeó Alicia Cervera, una veterana desarrolladora de Miami, resumiendo un patrón observado desde hace mucho tiempo vertical-developments.com. Por ahora, los desarrolladores de Miami están cortejando activamente a los inversionistas latinoamericanos: realizan exposiciones de ventas en Buenos Aires, Bogotá y São Paulo para vender rascacielos de Miami sobre plano vertical-developments.com <a href=»https://vertical-developments.com. Esta afluencia de demanda extranjera ha ayudado a que el mercado inmobiliario de Miami desafíe las tendencias de EE. UU., manteniendo las ventas y los precios elevados incluso cuando otros mercados de lujo se enfriaron. También está creando un interesante ciclo de retroalimentación: la reciente política de Zillow de prohibir listados antiguos fuera del mercado (“pocket listings”) fue vista como un ataque a las prácticas de Compass vertical-developments.com, pero algunos expertos dicen que la verdadera batalla es que portales como Zillow corren el riesgo de perder relevancia si demasiado inventario se negocia de forma privada entre redes de compradores internacionales resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com. En resumen, el dinero latinoamericano está sosteniendo segmentos del mercado estadounidense – una dinámica que probablemente continuará mientras persista la incertidumbre en la región.
Perspectiva: Desde Wall Street hasta Shanghái y de Dubái a São Paulo, el sector inmobiliario está siendo transformado por mareas monetarias cambiantes, ajustes pospandemia y nuevos actores audaces. La instantánea de finales de septiembre muestra un mundo de contrastes: vacantes récord y reestructuraciones en algunos sectores, frente a ventas en auge y nuevos máximos en otros. Al entrar en el cuarto trimestre de 2025, tanto inversores como propietarios estarán atentos a los bancos centrales (¿acelerarán los recortes de tasas a nivel global?), las políticas gubernamentales (por ejemplo, debates sobre control de alquileres, incentivos a la vivienda) y cualquier señal de estrés financiero en sectores sobreendeudados. Una cosa está clara: el sector inmobiliario sigue siendo un indicador clave del sentimiento económico, y en este momento está enviando señales mixtas. “La euforia generalizada se ha desvanecido,” señala Matthias Holzhey de UBS sobre las tendencias globales de la vivienda, a medida que la efervescencia del auge de 2021 disminuye wealthbriefing.com. Sin embargo, en algunos lugares, surge una nueva euforia (basta ver los repuntes de Tokio y Riad). El sector inmobiliario, en última instancia local por naturaleza, refleja la fortuna variada de la economía de cada región. Los acontecimientos de septiembre de 2025 resumen esta divergencia y subrayan por qué los mercados inmobiliarios del mundo seguirán cautivando y preocupando a partes iguales.
Fuentes: Agencias globales de noticias e informes de mercado wealthbriefing.com businessinsider.com reuters.com resiclubanalytics.com reuters.com cbnme.com reuters.com asahi.com ianslive.in reuters.com vertical-developments.com, entre otros. Toda la información se basa en informes y datos del 22 al 24 de septiembre de 2025.
