Mercado inmobiliario de Montreal 2025: Récords históricos, nuevas reglas y lo que viene

• Precios récord de viviendas: El mercado inmobiliario de Montreal alcanzó máximos históricos en 2025. La vivienda promedio se vendió por ~$669,000, aproximadamente 8–9% más alto que hace un año, marcando una sólida recuperación en los precios wowa.ca. El precio medio de las casas unifamiliares alcanzó los $633K (+7% interanual), los condominios $422K (+4%) y los plexes $840K (+10%) wowa.ca, lo que subraya ganancias generalizadas.
• Auge en las ventas: La actividad de los compradores ha resurgido. En agosto de 2025 se vendieron 3,330 viviendas, un aumento del 12% interanual, el agosto más activo desde 2021 apciq.ca. Este fue el vigésimo mes consecutivo de aumento en las ventas apciq.ca, un cambio dramático respecto a la desaceleración de 2022–23.
• Mercado equilibrado pero competitivo: El inventario creció modestamente (listados activos subieron 4% interanual), manteniendo condiciones ajustadas apciq.ca. La proporción de ventas sobre nuevos listados ronda el 60%, límite de mercado de vendedores wowa.ca. Las casas listas para habitar aún provocan guerras de ofertas, aunque los compradores son cada vez más cautelosos, a menudo agregando condiciones ya que las tasas más altas afectan la asequibilidad blog.remax.ca.
• Panorama mixto en el sector comercial: Las vacantes de oficinas se acercaron al 19% en el centro debido a la persistencia del trabajo remoto/híbrido 2727coworking.com, lo que presiona los alquileres y provoca conversiones a apartamentos renx.ca. En contraste, el sector industrial y el de retail siguen siendo resilientes. Los espacios industriales reportan bajas vacantes (~4–5%) debido a la demanda logística, mientras que la disponibilidad de retail cayó a solo 2.4% a finales de 2024 jll.com a medida que el tráfico peatonal se recuperó, lo que indica un sector minorista robusto.
• Nuevas reglas y políticas: Canadá extendió su prohibición a compradores extranjeros de viviendas hasta 2026 canada.ca para frenar la especulación. Se eliminó el GST de los nuevos alquileres para impulsar la construcción de apartamentos canada.ca. Montreal implementó una de las represiones más estrictas contra Airbnb, prohibiendo los alquileres a corto plazo fuera de los meses de verano para liberar viviendas thelogic.co. Los bancos también flexibilizaron el estrés hipotecario permitiendo amortizaciones de 30 años en algunos casos, pero los compradores primerizos aún luchan con precios muy por encima de los ingresos mortgagesandbox.com.
• Barrios de moda vs. no tan populares: Las diferencias de precios son grandes en toda la ciudad. Enclaves de élite como Outremont y Westmount tienen precios muy por encima del promedio de la ciudad, accesibles solo para compradores adinerados centris.ca. En el primer trimestre de 2025, el precio promedio de una casa en Mont-Royal fue de $2.02M centris.ca. Mientras tanto, los distritos periféricos siguen siendo más accesibles – por ejemplo, las casas en Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles promedian ~$572K, aproximadamente 40% por debajo de la media de la isla centris.ca y atraen un interés creciente (ventas +22% interanual). Zonas emergentes como Mercier–Hochelaga-Maisonneuve también ofrecen oportunidades relativamente económicas (casas ~$603K, condos ~$427K) en medio de una revitalización en curso centris.ca. En contraste, barrios céntricos de moda como Le Plateau vieron precios de condos estancados (+0.3% interanual), lo que sugiere que han alcanzado un techo de asequibilidad centris.ca, mientras que el área con muchos condos Sud-Ouest (Griffintown) incluso bajó –1.8% centris.ca debido a la abundante oferta nueva.
• Impulsores Económicos y Demográficos: El crecimiento poblacional impulsó la demanda de vivienda en 2024–25: el Gran Montreal sumó un estimado de más de 90 mil residentes en un año statistique.quebec.ca, impulsado por la inmigración y su relativa asequibilidad. Sin embargo, Quebec ahora está restringiendo la inmigración temporal, y las previsiones advierten que la población de Montreal podría estancarse o incluso disminuir ~5% para 2030 montreal.citynews.ca. A pesar de un crecimiento más lento en el futuro, las necesidades de vivienda persistirán a medida que la población envejece y proliferan los hogares más pequeños montreal.citynews.ca. Mercado laboral: La economía de Montreal enfrentó dificultades en 2025 (el PIB de Canadá se estancó y el PIB de Quebec cayó en el segundo trimestre apciq.ca), sin embargo, la demanda de vivienda desafió una leve recesión. Los precios de vivienda comparativamente bajos de la ciudad (≈50% más baratos que los de Vancouver wowa.ca) permitieron a los propietarios absorber mejor las altas tasas de interés desjardins.com. Las tasas de interés se mantuvieron elevadas durante la mayor parte de 2025 (~6% en hipotecas), reduciendo la asequibilidad, pero el primer recorte de tasas del Banco de Canadá a finales de 2025 ha preparado el terreno para un alivio blog.remax.ca. Muchos compradores jóvenes siguen excluidos sin ayuda familiar; un hogar con ingresos medianos que califique para una hipoteca de ~$260K necesitaría un enorme pago inicial (>$60K) para poder comprar incluso un condominio mortgagesandbox.com.
• Perspectiva a 3–5 años: Los expertos anticipan un crecimiento moderado en lugar de otro auge. 2025 va encaminado a sólidas ganancias de precios (aumentos de un solo dígito medio) a medida que la demanda contenida se libera con tasas que disminuyen lentamente cmhc-schl.gc.ca. Para 2026–27, se espera que el crecimiento de los precios se desacelere a niveles más sostenibles cmhc-schl.gc.ca una vez que las tasas de interés se normalicen y más compradores estén satisfechos. El rendimiento superior del mercado de Quebec puede continuar a corto plazo: los analistas señalan que Montreal entró en 2025 con ventas y construcción en aumento, incluso cuando Toronto y Vancouver se rezagaban desjardins.com cmhc-schl.gc.ca. Se pronostican ventas históricamente altas en Quebec, con un crecimiento de precios por encima del promedio nacional hasta 2025 cmhc-schl.gc.ca gracias a la asequibilidad y el apoyo de políticas. Mirando más allá, persisten riesgos: una economía más débil o la pérdida de empleos podrían reducir la demanda, y algunos observadores advierten que Montreal está solo en un “riesgo moderado” de corrección mortgagesandbox.com. Por el lado de la oferta, se espera que los inicios de construcción de viviendas se desaceleren después de 2025 (especialmente proyectos de condominios) mientras los desarrolladores lidian con mayores costos e inversores cautelosos cmhc-schl.gc.ca. Menos nuevos condominios en desarrollo podrían restringir la oferta hacia finales de la década de 2020, lo que potencialmente sostendría los precios. En general, la mayoría de los pronósticos prevén un crecimiento equilibrado y constante para Montreal durante los próximos 3–5 años: un período de ajuste a mayores costos de endeudamiento, compensado por los atractivos duraderos de la ciudad (economía diversa, afluencia de trabajadores calificados y una base de costos más baja que las otras grandes ciudades de Canadá).

Resumen: Mercados Residencial y Comercial en 2025

El mercado inmobiliario de Montreal en 2025 es dinámico, con los sectores residencial y comercial siguiendo caminos diferentes. En el ámbito de la vivienda, el impulso ha vuelto a ser positivo tras una breve desaceleración. El volumen de ventas y los precios están aumentando nuevamente: para agosto de 2025, las ventas de viviendas en el Área Metropolitana del Censo de Montreal (CMA) fueron un 12% más altas que el año anterior, marcando casi dos años de crecimiento continuo apciq.ca. Esta recuperación siguió al impacto de las tasas de interés de 2022–23, que había frenado temporalmente las guerras de ofertas y provocado una caída en los valores. Ahora, los precios de las viviendas no solo se han recuperado, sino que han establecido nuevos récords, con el precio promedio de venta alcanzando ~$668K – el más alto de la historia para Montreal wowa.ca. A diferencia de los aumentos vertiginosos vistos en Toronto o Vancouver, el ascenso de Montreal ha sido un crecimiento más constante, favorecido por su mayor asequibilidad y una demanda sostenida.

En el sector de bienes raíces comerciales, 2025 mostró un panorama más matizado. El mercado de oficinas sigue siendo el punto débil: la vacancia de oficinas en el centro ha rondado los altos porcentajes de la adolescencia (≈18–19%) durante principios de 2025 2727coworking.com, un nivel sin precedentes para Montreal. Tras la pandemia, muchas empresas redujeron espacio ya que el trabajo remoto e híbrido se consolidó, dejando un exceso de oficinas vacías. Hay señales de tocar fondo – el segundo trimestre de 2025 vio una leve disminución en la vacancia por primera vez en nueve trimestres, ya que algunos grandes inquilinos (por ejemplo, PwC) firmaron nuevos contratos de arrendamiento cbre.ca. Aun así, aproximadamente 1 de cada 5 oficinas en el centro está vacía 2727coworking.com, lo que obliga a los propietarios a ser creativos. De manera notable, los desarrolladores han comenzado a convertir oficinas obsoletas en unidades residenciales – por ejemplo, torres antiguas e incluso antiguos hoteles en el oeste del centro están siendo transformados en apartamentos de alquiler y viviendas para estudiantes renx.ca renx.ca. Esta tendencia, apoyada por subvenciones gubernamentales y el aumento de la demanda de vivienda, podría reducir lentamente el excedente de oficinas en los próximos años.

Por otro lado, el sector inmobiliario industrial sigue siendo un actor estrella. El sector industrial de Montreal – que incluye almacenes, instalaciones logísticas y espacios de manufactura – disfrutó de una fuerte demanda hasta 2025, gracias al crecimiento del comercio electrónico y a una base manufacturera resiliente. Las tasas de vacancia que alcanzaron mínimos históricos (~1–2%) durante la pandemia han aumentado ligeramente a medida que se entrega nueva oferta, pero siguen siendo bajas en comparación con los estándares históricos (alrededor del 4% al primer trimestre de 2025) collierscanada.com. Las rentas para espacios industriales de primera siguen subiendo (se espera un +8–12% en 2025) debido a la disponibilidad limitada y la competencia por almacenes modernos joerullier.com. Los inversionistas continúan favoreciendo los activos industriales por su ingreso estable, aunque los costos de construcción en niveles récord han moderado el ritmo vertiginoso de nuevos desarrollos.

Mientras tanto, el sector inmobiliario minorista en Montreal ha demostrado ser sorprendentemente robusto. Lejos del apocalipsis minorista que algunos temían, los corredores comerciales y centros comerciales de la ciudad repuntaron en 2024–25. A finales de 2024, la disponibilidad de espacio minorista se redujo al 2,4% (desde el 2,7% a mitad de año), un mercado extremadamente ajustado jll.com. El aumento del gasto de los consumidores y el regreso de los trabajadores de oficina y turistas han impulsado el tráfico peatonal. El uso del transporte público ha vuelto a superar el 80% de los niveles previos a la pandemia, y el aeropuerto de Montreal incluso registró un 8% más de pasajeros en 2024 que en 2019, una de las recuperaciones más fuertes en Canadá jll.com. Esta mayor movilidad se tradujo en más compradores en la calle Sainte-Catherine y en las principales calles comerciales de los barrios. El arrendamiento de centros comerciales también aumentó, con nuevas marcas internacionales (por ejemplo, Mango, Nike) abriendo tiendas en los principales centros jll.com. Las rentas efectivas minoristas sí se enfriaron en 2024 (+1,1% vs +3,9% en 2023) jll.com, reflejando el interés de los propietarios en ocupar los espacios, pero en general las perspectivas del sector minorista son positivas. Como señaló un informe comercial, el mercado minorista de Montreal se está ajustando en todos los tipos de propiedades y zonas, favorecido por una construcción nueva mínima y una creciente demanda de inquilinos jll.com jll.com. En resumen, mientras que las oficinas luchan, los segmentos industrial y minorista del sector inmobiliario comercial de Montreal siguen saludables y en algunos casos en expansión, equilibrando el desempeño general del mercado.

Tendencias del mercado residencial y precios en 2025

Precios de viviendas en 2025 – Tras una leve corrección en 2022–23, los precios de las viviendas en Montreal están claramente en alza en 2025. El precio promedio de la vivienda en el área metropolitana alcanzó aproximadamente $660K–$670K a mediados de 2025, superando el máximo anterior de 2022 wowa.ca. Esto representa una apreciación de un solo dígito alto (~7–9% interanual) wowa.ca – un ritmo que supera la inflación y los ingresos, pero más moderado que las frenéticas subidas del 20%+ vistas en el auge de 2021. Es notable que el crecimiento de precios de Montreal superó al de otras grandes ciudades canadienses este año: mientras Toronto y Vancouver lidiaron con precios estancados o a la baja en algunos trimestres, Montreal alcanzó nuevos máximos wowa.ca. Los analistas atribuyen esto a la relativa asequibilidad y dinámica de oferta de Montreal. Incluso después de una década de rápida apreciación (el precio de referencia de la vivienda en Montreal ha subido un 105% desde 2015, mucho más que el 67% de Toronto wowa.ca), la vivienda típica de la ciudad (~$570K de referencia wowa.ca) aún cuesta 40–50% menos que en Toronto o Vancouver wowa.ca. Esta diferencia significa que Montreal tenía menos “exceso” que perder cuando subieron las tasas de interés, y dejó más espacio para que los precios volvieran a subir a medida que regresó la demanda.

Por tipo de propiedad, las casas unifamiliares (independientes) registraron las mayores subidas de precio en 2025. El precio medio de una casa independiente en la RMR de Montreal alcanzó los $633,250 (datos de agosto), aproximadamente +7% vs. agosto de 2024 apciq.ca. De hecho, los precios de las casas en la Isla de Montreal aumentaron aún más rápido (+10% interanual) apciq.ca, lo que indica una competencia intensa por la oferta limitada en el centro de la ciudad. Las familias y los compradores de mejora, a menudo con capital existente para aprovechar, impulsaron este segmento apciq.ca. Muchas casas deseables continuaron recibiendo múltiples ofertas, especialmente si estaban listas para habitar y bien ubicadas, lo que llevó a ventas por encima del precio solicitado. Sin embargo, las viviendas que requerían reformas o tenían precios ambiciosos podían tardar más en venderse, una nueva realidad a medida que los compradores se vuelven más sensibles al precio y los costos de interés aumentan blog.remax.ca blog.remax.ca.

Los condominios en Montreal tuvieron una trayectoria más modesta en 2025. El precio medio de los condominios (~$422,000 en agosto) aumentó alrededor de 3–4% interanual wowa.ca, rezagándose respecto al mercado de casas independientes. La amplia oferta es un factor: Montreal ha visto una ola de construcción de condominios en la última década, y muchas unidades vendidas en preventa durante la era de bajas tasas se están entregando ahora. De hecho, 2025 es un año pico para la finalización de condominios, lo que está contribuyendo a un aumento en los listados activos y dando a los compradores más opciones mortgagesandbox.com cmhc-schl.gc.ca. En el centro, los condominios en manos de inversionistas han estado bajo presión: algunos inversionistas que compraron en preventa ahora están vendiendo, presionados por los costos de intereses que superan los rendimientos de alquiler cmhc-schl.gc.ca. Según la Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda (CMHC), la cifra récord de finalización de nuevos condominios en 2025 y el debilitamiento de los alquileres probablemente mantendrán el crecimiento de precios de los condominios de Montreal bajo control cmhc-schl.gc.ca. De hecho, ciertas zonas con alta concentración de condominios como el distrito de Griffintown (Sud-Ouest) vieron ligeras caídas de precios este año (–1.8% interanual para condominios) centris.ca. Dicho esto, los condominios siguen siendo la opción más accesible para los compradores primerizos, y la demanda de unidades bien valoradas es constante. Los condominios en suburbios exteriores y aquellos en barrios de precio medio experimentaron una apreciación decente (por ejemplo, los condominios en Côte-des-Neiges/NDG subieron ~+17% interanual en promedio centris.ca, posiblemente reflejando a jóvenes profesionales adquiriendo unidades en esas zonas). En general, el mercado de condominios de Montreal está equilibrado: la abundancia de listados permite a los compradores tomarse su tiempo, y los vendedores están ajustando sus expectativas, a veces aceptando ofertas por debajo del precio solicitado o plazos de cierre más largos blog.remax.ca.

El mercado de plex – las emblemáticas casas multifamiliares dúplex/tríplex de Montreal – tuvo un año particularmente fuerte. Las pequeñas propiedades de ingresos (2–5 unidades) vieron un renovado interés de los inversores ya que la demanda de alquiler en la ciudad se mantiene alta. El precio medio de los plex rondó los $840K, un aumento del 10% interanual wowa.ca, superando a otras categorías. Las ventas de plex en agosto aumentaron un 23% interanual apciq.ca, liderando todos los segmentos. Con tasas de interés más altas, los nuevos inversores necesitan pagos iniciales más grandes para estas propiedades, pero muchos se sienten atraídos por el aumento de los alquileres y el deseo de obtener ingresos por alquiler para compensar los costos hipotecarios. Además, algunos posibles compradores de vivienda están optando por “house hackear” comprando un plex – viviendo en una unidad y alquilando las otras – como una forma de poder acceder a la propiedad en la ciudad. Esta tendencia ayudó a que los plex fueran uno de los tipos de propiedad que se movieron más rápido en 2025.

En cuanto al equilibrio del mercado, el sector residencial de Montreal en 2025 puede caracterizarse como ajustado pero no sobrecalentado. La relación ventas/nuevos listados en Montreal se mantuvo alrededor del 50–60%, lo que indica condiciones equilibradas o inclinadas hacia el vendedor wowa.ca. Los listados activos han aumentado ligeramente (alrededor de un 4–5% más que en 2024) apciq.ca, gracias en parte a un mayor inventario de condominios. Los compradores tienen algunas opciones más que durante la fiebre pandémica, y las propiedades tardan un poco más en venderse en promedio (alrededor de 60–70 días en el mercado tanto para casas como para condominios en el primer trimestre centris.ca). Cabe destacar que las ofertas condicionales han regresado – un cambio notable respecto a la mentalidad incondicional de “comprar ahora, inspeccionar después” de 2021. En 2025, los vendedores aceptan cada vez más ofertas condicionadas a la financiación o a la venta de la vivienda actual del comprador, reflejando un campo de negociación más equilibrado blog.remax.ca blog.remax.ca.

Sin embargo, la tendencia general en 2025 es de recuperación y confianza en el mercado inmobiliario. El hecho de que el precio promedio de la vivienda en Montreal sea aproximadamente un 41% más alto que hace cinco años wowa.ca, a pesar de las subidas de las tasas de interés y una pandemia, demuestra la demanda persistente y la oferta limitada. Gran parte de esta demanda es orgánica – impulsada por montrealenses que mejoran de vivienda o la formación de nuevos hogares – en lugar de especulación o capital extranjero. La comparativa asequibilidad de la ciudad (con hipotecas aquí que suelen ser la mitad del tamaño de las de Toronto para una vivienda similar) le dio un colchón; los propietarios generalmente pudieron soportar mejor los aumentos de tasas, y menos se vieron obligados a vender en situaciones de apuro desjardins.com. Así, Montreal no experimentó una fuerte corrección de precios en 2023 como sí ocurrió en algunos mercados, y entró en 2025 con una base más sólida. De hecho, el mercado inmobiliario de Montreal ha estado desafiando la gravedad económica hasta cierto punto – incluso cuando el PIB de Canadá se contrajo ligeramente a mediados de 2025 y crecieron los temores de recesión, el sector inmobiliario de Montreal se mantuvo “excepcionalmente dinámico”, impulsado por factores como tasas hipotecarias ligeramente más bajas, plazos de amortización extendidos y la pura necesidad de vivienda superando la oferta apciq.ca apciq.ca.

Oportunidades de inversión y áreas de crecimiento

A pesar de los altos precios, Montreal en 2025 sigue presentando oportunidades atractivas para la inversión inmobiliaria, tanto en propiedades tradicionales como en nichos emergentes. Los inversores – desde propietarios locales hasta grandes instituciones – están apuntando estratégicamente a segmentos y ubicaciones con potencial de crecimiento:

1. Vivienda de alquiler y desarrollo multifamiliar: Con los alquileres en aumento y una escasez persistente de viviendas, los alquileres construidos con este fin se han convertido en un área de inversión muy atractiva. La eliminación federal del GST en la construcción de nuevos alquileres (implementada a finales de 2023) mejoró de inmediato la rentabilidad de los proyectos para los desarrolladores canada.ca, y Montreal se beneficiará dada su alta proporción de inquilinos. Estamos viendo un renovado interés en la construcción de edificios de apartamentos y en la conversión de otros tipos de propiedades en viviendas. Por ejemplo, algunos desarrolladores han convertido edificios de oficinas antiguos en apartamentos de alquiler o residencias estudiantiles en el centro renx.ca, aprovechando los pisos de oficinas vacíos y la fuerte demanda de estudiantes universitarios. La baja vacancia de alquiler en la ciudad y la afluencia de estudiantes y recién llegados hacen que los activos multifamiliares (desde pequeños plex hasta grandes bloques de apartamentos) sean una apuesta relativamente segura: un flujo de ingresos constante con potencial de apreciación de capital a medida que aumentan los valores del suelo.

2. Barrios emergentes: Los inversores también están mirando más allá de los barrios tradicionales de alto nivel de Montreal y poniendo la vista en zonas emergentes con potencial de crecimiento. Dos zonas notables son el distrito Southwest y el East End. El Southwest (áreas como Verdun, Saint-Henri, Pointe-St-Charles) ha estado en auge durante años y sigue atrayendo a jóvenes profesionales y familias, gracias a sus nuevas comodidades y transporte (las nuevas estaciones de tren ligero REM y las líneas de metro existentes mejoran el acceso). Mientras tanto, los distritos del East End como Hochelaga-Maisonneuve, Mercier e incluso más al este en Rivière-des-Prairies están en el punto de mira. Estas áreas ofrecen precios de entrada más asequibles – a menudo entre un 20 y un 40% por debajo del promedio de la isla centris.ca – y están experimentando una revitalización. El informe de Centris del primer trimestre destacó a Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles como una zona de alta demanda para viviendas unifamiliares, con vistas a los listados en aumento del 9% y ventas en alza centris.ca. Los inversores ven potencial a medida que estos barrios suman servicios y la infraestructura (como extensiones de líneas de metro o mejoras en las autopistas) los hace más accesibles. El East End también se beneficia de programas municipales destinados a estimular el desarrollo en zonas históricamente poco invertidas. En los próximos años, las áreas a lo largo de corredores principales como Notre-Dame Street East y alrededor del Parque Olímpico están programadas para proyectos de uso mixto y podrían generar buenos rendimientos para los primeros inversores.

3. Nichos comerciales – Industrial, centros de datos y más: En el ámbito comercial, el bienes raíces industriales sigue siendo una inversión “estrella” en Montreal. Las instalaciones de almacenamiento y logística son escasas, y las empresas de comercio electrónico, distribuidores y fabricantes están dispuestos a pagar rentas premium para estar en o cerca de la ciudad. Como se mencionó, la vacancia industrial es muy baja y las rentas están aumentando, lo que garantiza un crecimiento de ingresos confiable para los propietarios. Los inversionistas que adquirieron activos industriales antes de 2020 han visto dispararse las valoraciones, y aun a los precios actuales más altos, muchos fondos continúan buscando almacenes en Montreal dadas las expectativas de crecimiento de rentas del 8–12% en 2025 joerullier.com. Además, los tipos de propiedades de la nueva economía están ganando tracción – por ejemplo, los centros de datos han surgido como una clase de activo deseable. Con el clima fresco de Montreal (bueno para enfriar servidores) y electricidad barata, los desarrollos de centros de datos se están expandiendo, atrayendo capital de inversionistas especializados. Las instalaciones de almacenamiento en frío (que sirven a la cadena de suministro alimentaria) son otro nicho destacado como una “mejor apuesta” en bienes raíces canadienses para 2025 pwc.com, y el puerto y la industria agroalimentaria de Montreal lo convierten en una ubicación ideal. Estos tipos de propiedades de nicho difuminan la línea entre bienes raíces e infraestructura y se consideran oportunidades de alto crecimiento en un mercado por lo demás maduro pwc.com.

4. Alquileres construidos para tal fin y vivienda estudiantil: La enorme población estudiantil de Montreal (cuatro universidades principales y numerosas facultades) respalda una fuerte demanda de vivienda estudiantil – un segmento de inversión que ahora recibe más atención. Las empresas han comenzado a convertir o construir residencias adaptadas para estudiantes y jóvenes profesionales. Por ejemplo, un emblemático edificio de oficinas en el centro fue adquirido para crear 69 unidades de vivienda estudiantil para mediados de 2025 costar.com. Con la represión a Airbnb, muchos inversionistas que antes hacían alquileres a corto plazo pueden cambiar a alquileres estudiantiles o de largo plazo, lo que podría aumentar la oferta de unidades de alquiler legales. La ciudad y la provincia también han señalado su apoyo a proyectos de vivienda asequible, ofreciendo préstamos a bajo interés e incentivos. Algunos inversionistas astutos están asociándose con organizaciones sin fines de lucro o programas gubernamentales para desarrollar viviendas de ingresos mixtos, que, si bien generan rendimientos ligeramente menores, vienen acompañadas de subvenciones o subsidios que reducen el riesgo.

5. Desarrollo Orientado al Tránsito (TOD): Las expansiones de transporte en curso en Montreal, especialmente el Réseau Express Métropolitain (REM), están creando micro-focos para el sector inmobiliario. Los primeros segmentos del REM se inauguraron en 2023–2024 (conectando el centro con la Rive-Sud), y futuras ramas llegarán al aeropuerto y a West Island. Los terrenos y propiedades alrededor de las estaciones del REM (por ejemplo, Brossard en la Rive-Sud, y futuras paradas en West Island como Pointe-Claire) están apreciándose a medida que los desarrolladores planean nuevos condominios, centros comerciales y de oficinas para aprovechar la mejor conectividad. Los inversores que buscan crecimiento pueden apuntar temprano a estas zonas de estaciones. De manera similar, cualquier avance en la tan discutida extensión de la línea Blue Line del metro hacia el este podría impulsar el sector inmobiliario en los barrios a lo largo de la ruta propuesta.

6. Reutilización Creativa y Sostenibilidad: Una oportunidad emergente es la conversión y reutilización de propiedades existentes en respuesta a los cambios del mercado. Más allá de las conversiones de oficinas a viviendas, hay interés en transformar grandes locales comerciales o sitios comerciales vacíos en comunidades de uso mixto. Las autoridades de Montreal están fomentando este tipo de reurbanizaciones creativas para abordar las necesidades de vivienda y reducir el deterioro urbano. Además, las reformas ecológicas de edificios son un área de crecimiento, ya que los propietarios invierten en eficiencia energética y mejoras sostenibles (en parte debido al aumento de regulaciones sobre carbono). Esto genera negocio para empresas especializadas en modernizar antiguos triplex de Montreal o edificios comerciales con sistemas modernos y ecológicos, un nicho pero creciente ángulo de inversión.

En resumen, aunque el dinero fácil de los precios de la vivienda en rápido aumento ha desaparecido en comparación con el frenesí de hace unos años, el panorama inmobiliario de Montreal en 2025 aún ofrece ricas oportunidades. Los inversores simplemente están cambiando de estrategia: enfocándose en activos generadores de ingresos (alquileres, industrial) y estrategias de valor agregado (conversiones, zonas emergentes) en lugar de pura especulación sobre una rápida apreciación. Los sólidos fundamentos de la ciudad – economía diversificada, población en aumento (por ahora) y relativa asequibilidad – la convierten en un lugar atractivo para invertir capital para quienes tienen un horizonte de mediano a largo plazo.

Cambios Regulatorios y de Políticas que Impactan el Sector Inmobiliario

El mercado inmobiliario en Montreal (y en Canadá en general) en 2025 está siendo moldeado no solo por la economía, sino también por una ola de nuevas regulaciones y políticas. Los gobiernos en todos los niveles han introducido medidas para controlar los precios de la vivienda, aumentar la oferta o proteger a los consumidores, y estas están teniendo efectos tangibles en la dinámica del mercado de Montreal.

Prohibición a compradores extranjeros extendida: Una de las políticas más significativas es la prohibición federal a compradores extranjeros de propiedades residenciales. Inicialmente una prohibición de dos años (2023–2024), esta prohibición fue extendida por otros dos años hasta el 1 de enero de 2027 canada.ca. Se prohíbe a extranjeros no residentes y empresas extranjeras comprar viviendas en Canadá, con algunas excepciones. En Montreal, la compra por extranjeros nunca fue tan prevalente como en Vancouver o Toronto, pero esta ley enfrió aún más cualquier demanda especulativa del extranjero. Es probable que los segmentos de lujo en Montreal (condominios en el centro, casas exclusivas en Westmount) hayan visto cierto impacto por esta prohibición. Al priorizar a los compradores nacionales, la política buscaba facilitar un poco la competencia para los locales, aunque los críticos señalan que los compradores extranjeros representaban una pequeña parte del mercado. De todos modos, esta extensión indica que los responsables de las políticas están vigilando de cerca la vivienda como clase de activo, tratando de asegurar que “las viviendas sean para vivir, no solo para invertir”, como dijo la Ministra de Finanzas canada.ca.

Impuesto a la vivienda subutilizada: Junto con la prohibición a compradores, el gobierno federal también ha implementado un Impuesto a la Vivienda Subutilizada (UHT) – un impuesto anual del 1% sobre el valor de las propiedades residenciales que están vacías o subutilizadas y que son propiedad de no residentes, no canadienses canada.ca. Vigente desde 2022, el UHT obliga a los propietarios extranjeros a alquilar las unidades o enfrentar una penalización fiscal. En Montreal, que tiene relativamente pocos condominios de lujo vacíos en comparación con, por ejemplo, Vancouver, el impacto directo del UHT podría ser limitado. Pero complementa la postura general de desalentar la tenencia especulativa de viviendas. Los compradores internacionales adinerados ahora enfrentan tanto una prohibición de compra como un impuesto por tenencia, lo que probablemente desalentó cierta inversión externa en bienes raíces de Montreal en los últimos dos años.

Represión de alquileres a corto plazo: A nivel local, Montreal introdujo una de las regulaciones de alquileres a corto plazo más estrictas de Canadá en 2024–2025. Citando la asequibilidad de la vivienda y la seguridad pública, la ciudad ahora prohíbe los alquileres tipo Airbnb durante la mayor parte del año, permitiendo solo alquileres a corto plazo durante una ventana designada en verano (aproximadamente del 10 de junio al 10 de septiembre) y solo para quienes tengan los permisos adecuados thelogic.co. Efectivamente, fuera de la temporada de festivales de verano, alquilar una vivienda por menos de 31 días está prohibido en todo Montreal excepto en una pequeña zona turística del centro. Esta medida drástica llegó después de un incendio mortal en un Airbnb ilegal a principios de 2023 que impulsó la voluntad política para hacer cumplir las reglas. El impacto: Los inversores que compraron condominios o apartamentos únicamente para obtener ingresos de Airbnb han visto su modelo de negocio trastocado. Se espera que muchas de esas unidades regresen al mercado de alquiler a largo plazo o sean vendidas. Esto podría aumentar modestamente la oferta de alquiler en zonas deseables (aliviando ligeramente la tasa de vacantes) y podría ejercer cierta presión a la baja sobre los precios de los condominios en edificios con alta presencia de Airbnb. En general, la represión de los alquileres a corto plazo tiene como objetivo liberar viviendas para los residentes y enfriar los precios de los alquileres, y los primeros indicios muestran que miles de anuncios de Airbnb han desaparecido, con más alquileres apareciendo en sitios web tradicionales de arrendamiento.

Reglas de hipotecas y financiamiento: En 2025, ha habido algunos ajustes en las reglas hipotecarias para ayudar a los compradores a hacer frente a las altas tasas de interés. Por ejemplo, los reguladores y prestamistas canadienses han mostrado flexibilidad permitiendo amortizaciones más largas en ciertos casos. Si bien la amortización estándar para hipotecas aseguradas sigue siendo de 25 años, algunos bancos están extendiendo las amortizaciones hasta 30 años (o más, en el caso de renovaciones donde los pagos aumentarían drásticamente) para evitar incumplimientos apciq.ca. Esto reduce efectivamente los pagos mensuales para los propietarios con dificultades, aunque a costa de un pago de capital más lento. Además, los criterios de seguro hipotecario experimentaron una “relajación”; por ejemplo, a mediados de 2024, el gobierno aumentó ligeramente el límite para hipotecas aseguradas (permitiendo que propiedades de más de $1 millón califiquen en algunos programas para compradores primerizos) e introdujo una Cuenta de Ahorro para la Primera Vivienda para ayudar a los compradores a acumular el pago inicial canada.ca. Los economistas de Desjardins señalaron que “reglas de seguro hipotecario más relajadas” combinadas con tasas de interés más bajas estaban convenciendo a algunos compradores de finalmente ingresar al mercado en 2025 desjardins.com. También hay presión política para revisar la prueba de estrés hipotecario si las tasas se mantienen altas; aunque no se han realizado cambios hasta 2025, el hecho de que las tasas fijas típicas a 5 años bajaran de ~5.5% en 2023 a ~4.5% a finales de 2024 dio a los compradores un poco más de margen de maniobra blog.remax.ca.

Incentivos para la construcción de viviendas: Para abordar el lado de la oferta, varios niveles de gobierno implementaron incentivos. El Fondo Acelerador de Vivienda (federal) comenzó a financiar Montreal en 2024 para agilizar las aprobaciones y fomentar una construcción de viviendas más rápida, con objetivos de agregar decenas de miles de unidades en la próxima década canada.ca. La propia Ciudad de Montreal tiene un reglamento (a menudo llamado la regla “20-20-20”, introducida en 2021) que exige que muchos nuevos desarrollos residenciales incluyan una parte de viviendas asequibles, unidades de tamaño familiar o contribuciones a fondos de vivienda de la ciudad. Esta política de zonificación inclusiva sigue vigente en 2025, lo que significa que los desarrolladores deben considerar el beneficio público en sus proyectos. Si bien esto aumenta los costos del proyecto, busca asegurar que el nuevo desarrollo beneficie a una variedad de residentes, no solo al segmento de lujo.

El gobierno provincial de Quebec también ha estado activo: amplió un crédito fiscal para renovaciones para incentivar la renovación de edificios de alquiler (mejorando la calidad y la seguridad) y ha invertido en vivienda social para atender a las poblaciones más vulnerables. Además, la provincia anunció en 2025 planes para limitar a los trabajadores extranjeros temporales y a los estudiantes internacionales (parte de una estrategia poblacional más amplia) montreal.citynews.ca montreal.citynews.ca, lo que podría aliviar indirectamente parte de la demanda de vivienda en Montreal en los próximos años si llegan menos recién llegados. Esta política es controvertida, ya que enfrenta la asequibilidad de la vivienda con los objetivos de inmigración.

Impuestos: Los impuestos a la propiedad y gravámenes de Montreal experimentaron algunos ajustes. La ciudad continuó con un tramo extra alto en su impuesto de transferencia de tierras (“impuesto de bienvenida”) para propiedades costosas: las ventas superiores a ~$1.1 millones incurren en un impuesto del 3%+ sobre el monto que excede ese umbral wowa.ca. En 2025 se habló (aunque aún no se implementó) de un impuesto municipal a las viviendas vacías similar al de Toronto y Vancouver, para desalentar que las unidades permanezcan vacías. Mientras tanto, a nivel nacional, los inversionistas de alquiler ahora enfrentan un impuesto federal contra la reventa rápida: vender una propiedad residencial dentro de los 12 meses posteriores a la compra resulta en que la ganancia se grave como ingreso empresarial (100% gravable) a menos que aplique una exención. Esto se introdujo en 2023 para disuadir las reventas especulativas y sigue vigente, influyendo en el comportamiento de los inversionistas para que sea más a largo plazo.

En resumen, el panorama regulatorio de 2025 se caracteriza por un fuerte impulso a la asequibilidad y oferta de vivienda: desalentar la demanda extranjera y especulativa, orientar la inversión hacia los alquileres, proteger a los inquilinos (por ejemplo, mediante prohibiciones de Airbnb) y motivar a los desarrolladores a construir más y unidades más económicas. El mercado de Montreal, tradicionalmente más regulado (Quebec tiene fuertes protecciones para inquilinos y una historia de vivienda social), está absorbiendo estos cambios. El resultado inmediato es un mercado un poco menos frenético y más orientado a los usuarios finales. Por ejemplo, la extensión de la prohibición a compradores extranjeros asegura que la demanda sea mayormente local, y de hecho el resurgimiento de Montreal en 2025 ha sido impulsado por compradores locales primerizos y de mejora (con ayuda de tasas de interés bajas para inmigración más que por capital extranjero). Si estas políticas continúan, Montreal podría ver un mercado inmobiliario más saludable a largo plazo, pero el reto será asegurar que se construyan suficientes viviendas nuevas para satisfacer la demanda sin que los precios vuelvan a acelerarse.

Desglose por barrios: precios en todo Montreal

A menudo se describe a Montreal como una ciudad de barrios, cada uno con su propio carácter y precio. El mercado de 2025 ha acentuado las diferencias entre estas áreas, con algunos barrios alcanzando nuevos máximos de precios y otros permaneciendo relativamente asequibles (o incluso experimentando caídas de precios en ciertos segmentos). Aquí tienes un recorrido por el mercado inmobiliario de Montreal por región, destacando cómo se comparan los precios:

Enclaves de lujo – Westmount y Outremont: En el segmento más alto, enclaves como Westmount (una ciudad independiente en la isla) y Outremont (un distrito residencial de alto nivel) siguen siendo las zonas más caras de Montreal. Estos sectores están “reservados para un puñado selecto de compradores adinerados” centris.ca. Aunque los precios promedio exactos pueden fluctuar con algunas ventas de alto nivel, no es raro ver precios medianos de casas unifamiliares muy por encima de $1.5–$2 millones en estos distritos. Por ejemplo, la vecina Ciudad de Mont-Royal (TMR) vio su precio promedio de vivienda alcanzar $2.02 millones a principios de 2025, un aumento del 14.5% interanual centris.ca – lo que indica la demanda por barrios acomodados. En Westmount y Outremont, las amplias casas centenarias y la proximidad a las mejores escuelas mantienen los valores altos. Estos mercados están aislados; incluso cuando subieron las tasas de interés, muchos compradores aquí realizan transacciones en efectivo o cuentan con una riqueza significativa. Así, estas zonas de lujo experimentaron crecimiento continuo en 2025 y muy poco inventario – pero representan una fracción mínima de las ventas totales (Westmount tuvo tan pocas ventas que las estadísticas oficiales a menudo omiten sus promedios centris.ca).

Distritos urbanos de moda – Plateau-Mont-Royal, Ville-Marie: El Plateau y Ville-Marie (Centro) son conocidos por su mezcla de edificios históricos, condominios y una vibrante vida callejera. En 2025, su desempeño inmobiliario fue algo mixto. Le Plateau-Mont-Royal, antes el barrio de moda (ahora caro), parece estar alcanzando un techo de precios. El precio promedio de un condominio en el Plateau fue de alrededor de $605,000 en el primer trimestre, básicamente estable (+0.3%) respecto al año anterior centris.ca. Esto sugiere que los compradores se resisten a más aumentos de precios en esa zona, o eligen lugares más emergentes. Los icónicos triplex del Plateau ahora suelen superar el millón de dólares, lo que dificulta el flujo de caja para inversores y el acceso para familias jóvenes, enfriando la actividad. Ville-Marie, que incluye el centro y el Viejo Puerto, vio los precios de los condominios subir modestamente (~4% interanual, promedio ~$565,000) centris.ca. El mercado de condominios en el centro aún tiene mucha oferta (nuevas torres terminadas y más en camino), y como se mencionó antes, las unidades en manos de inversores se están poniendo a la venta, lo que ha moderado el crecimiento de precios. Aun así, el centro sigue siendo atractivo para quienes buscan un estilo de vida urbano; los precios son mucho más bajos que en el centro de Toronto, por lo que algunos compradores de otras provincias encuentran valor en los condominios del centro de Montreal.

El oeste familiar – NDG, CSL, DDO: Los suburbios del extremo oeste y West Island de Montreal han visto una apreciación sólida ya que las familias buscan espacio y jardines. Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce (CDN-NDG), un gran distrito central, registró un precio promedio de casa unifamiliar de $1.24 millones (+6.3% interanual) y condominios alrededor de $626K (+16.6% interanual!) centris.ca. NDG ofrece casas adosadas y condominios en un rango accesible (según los estándares de Montreal) y parece estar en auge, particularmente en su segmento de condominios, quizás porque personas que buscan reducir el tamaño y jóvenes profesionales lo eligen en lugar del centro/Plateau, que es más caro. Côte-Saint-Luc (un suburbio adyacente a NDG) también tiene precios promedio altos (~$1M casas, $536K condominios) centris.ca, lo que refleja su atractivo para familias de clase media y jubilados (es un área predominantemente anglófona con servicios sólidos).

Más al oeste, los suburbios de West Island como Dollard-des-Ormeaux (DDO) y Pointe-Claire tuvieron un auge. El precio promedio de las casas en DDO saltó a ~$883K (+13.7% interanual), con condominios alrededor de $512K (+16.8%) centris.ca. Esto probablemente se deba a su atractivo suburbano y quizás a la línea REM que ahora conecta DDO con el centro en 30 minutos, aumentando su atractivo. Beaconsfield y Kirkland, ciudades de clase media-alta en West Island, están cerca de la marca de $1M para casas promedio (alrededor de $985K y $1.0M respectivamente) centris.ca. A medida que el trabajo remoto permite más flexibilidad, algunos compradores eligen estos mercados suburbanos para casas más grandes, mientras apuestan por un mejor transporte (REM) para los desplazamientos ocasionales. En general, West Island ha sido una zona de crecimiento, reduciendo la brecha que históricamente existía entre la ciudad y los suburbios.

Asequible y en auge – Zonas este y norte: En el extremo opuesto del espectro, los barrios más asequibles de Montreal se encuentran en el este y norte, y muchos de estos experimentaron una actividad notable en 2025. Como destaca Centris, Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles (RDP-PAT) sobresale. Con un precio promedio de vivienda unifamiliar de $571,658 en el primer trimestre de 2025 centris.ca, es aproximadamente un 40% por debajo del promedio de la isla. Esto atrajo una oleada de compradores: RDP-PAT representó el 11% de todas las visualizaciones de anuncios de viviendas en Centris, y el volumen de ventas aumentó un 22% centris.ca. Los compradores, especialmente familias jóvenes, se sienten atraídos por la posibilidad de una casa independiente en el rango de los $500,000, algo imposible en el centro de Montreal. La ubicación algo remota de RDP-PAT (punta este de la isla) se compensa con un transporte decente (trenes de cercanías, terminal de metro cercana, extensiones planificadas) y mejores servicios. La popularidad del distrito en 2025 sugiere un cambio real: muchos están dispuestos a intercambiar tiempo de viaje por asequibilidad.

De manera similar, Mercier–Hochelaga-Maisonneuve (HOMA) sigue siendo un bastión de relativa asequibilidad junto al centro. Tendencias interesantes allí: los precios de las casas unifamiliares cayeron un 7% respecto al año pasado, situándose en torno a $603,000 centris.ca, lo que implica cierta corrección de precios o un cambio en el tipo de ventas (quizás se vendieron menos casas adosadas renovadas). Por otro lado, los precios de los condominios en HOMA subieron un 7% hasta ~$426,500 centris.ca, aún muy por debajo del promedio de condominios de la isla. El mercado de condominios en la zona está repuntando con nuevos proyectos, y sigue siendo una de las áreas céntricas más baratas con servicio de metro. Más inventario en HOMA dio margen a los compradores, aliviando la presión a pesar de la fuerte demanda centris.ca. Muchos consideran HOMA un barrio en transición – cafeterías y lofts de condominios entre antiguos edificios industriales – y los datos de 2025 sugieren que sigue en ascenso pero a precios accesibles, lo que lo hace atractivo para compradores primerizos excluidos de otros distritos.

En el extremo norte de Montreal, áreas como Ahuntsic y Villeray combinan precios accesibles con proximidad al centro. Ahuntsic-Cartierville experimentó una leve baja en los precios de casas (–6.6%), con un promedio de ~$846K, pero los condominios subieron +8.4% (~$451K) centris.ca. Esto podría reflejar menos ventas de casas de alta gama en 2025, pero en general Ahuntsic es una zona familiar estable, y sus condominios (a menudo cerca del río o en nuevos edificios de mediana altura) están ganando valor. Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension, un distrito central diverso, tuvo un condominio promedio de alrededor de $510K (–1.3% interanual) centris.ca. Parc-Extension especialmente ha visto una afluencia de inversionistas y gentrificación cerca del nuevo campus de ciencias de la Universidad de Montreal. El estancamiento de los precios de los condominios aquí podría deberse a la abundancia de unidades pequeñas en el mercado (inversionistas retirando ganancias). Pero con su acceso al metro y ubicación central, esta zona sigue siendo una a observar.

Rive-Sud y Laval: Aunque no están en la isla, muchos montrealenses consideran mudarse fuera de la isla por la asequibilidad. Aunque nuestro enfoque es Montreal propiamente dicho, vale la pena mencionar lugares como Laval (al norte) y Longueuil/Brossard (Rive-Sud) que vieron tendencias de precios similares a la isla: aumentos moderados en 2025, con casas unifamiliares en esos suburbios generalmente entre los $500K y $700K dependiendo del sector (aún más baratas que el promedio de ~$950K en la isla de Montreal para casas centris.ca). La Rive-Sud en particular se está beneficiando del REM: el nuevo enlace rápido de Brossard al centro ha impulsado su mercado de condominios. Estas áreas periféricas ofrecen una válvula de escape para los compradores, lo que a su vez evita que los precios en la isla se sobrecalienten aún más.

En resumen, el desglose de precios por vecindario en Montreal en 2025 muestra una enorme variedad: desde condominios de entrada por debajo de $400K en zonas periféricas hasta mansiones que superan los $3–4 millones en Westmount. Los cambios clave este año fueron que las zonas asequibles vieron el mayor crecimiento en ventas (ya que los compradores acudieron allí), y algunas áreas tradicionalmente muy demandadas se estabilizaron debido a los límites de asequibilidad. Este mercado “a dos velocidades” – resiliencia en el segmento de lujo y frenesí en el sector económico – resalta el desafío continuo de Montreal: la demanda es amplia y en toda la ciudad, pero la oferta está limitada, especialmente en los segmentos de menor precio. Los vecindarios que puedan agregar viviendas (por ejemplo, reconvirtiendo antiguos terrenos industriales en el este) probablemente verán apreciación de precios a medida que se conviertan en la nueva frontera para los compradores jóvenes, mientras que las zonas caras y saturadas pueden ver un crecimiento más plano si los compradores simplemente no pueden estirarse más.

Factores económicos y demográficos que influyen en la demanda

El sector inmobiliario no existe en el vacío; los mercados de vivienda y propiedades comerciales de Montreal en 2025 están siendo significativamente moldeados por corrientes económicas y demográficas más amplias. Hay varios factores clave en juego:

Flujos de población y demanda de vivienda: La población de Montreal ha estado en una montaña rusa. Tras años de crecimiento modesto, la ciudad experimentó un aumento de población en 2022–2024, en gran parte debido a un récord de inmigración internacional en Canadá. Quebec recibió un alto número de inmigrantes en 2024 (la población de la provincia creció en ~155,000 ese año) y Montreal, como centro económico, absorbió a muchos de ellos coastreporter.net. De hecho, entre 2023 y 2024 Montreal lideró el crecimiento poblacional provincial con +4.2% (sumando ~91,300 personas), una cifra excepcionalmente alta, impulsada “enteramente por la inmigración” statistique.quebec.ca. Esta afluencia, combinada con el regreso de estudiantes tras la pandemia, disparó la demanda de vivienda, especialmente para alquileres y viviendas iniciales.

Sin embargo, hay un giro: a mediados de 2025 los responsables políticos comenzaron a frenar el crecimiento poblacional debido a la crisis de vivienda. El gobierno federal anunció planes para moderar los niveles de inmigración (especialmente residentes temporales como estudiantes internacionales), y el gobierno de Quebec planea reducir los trabajadores extranjeros temporales en ~9% en tres años montreal.citynews.ca. La agencia de estadística de Quebec incluso proyecta que la población de la provincia podría disminuir en 80,000 para 2030 si estas tendencias continúan montreal.citynews.ca, con la población de Montreal potencialmente bajando ~5%, una fuerte reversión respecto a pronósticos anteriores montreal.citynews.ca. La razón principal citada es una “reducción temporal de migrantes” planificada: menos estudiantes y trabajadores internacionales permitidos montreal.citynews.ca, junto con bajas tasas de natalidad. Si la población de Montreal realmente se estanca, eso enfriaría el crecimiento de la demanda de vivienda a mediano plazo. Sin embargo, incluso en el escenario de crecimiento poblacional cero, se espera que el número de hogares siga aumentando (en ~0.8%) montreal.citynews.ca debido a tamaños de hogar más pequeños y una población envejecida que necesita viviendas separadas. En términos prácticos, aunque haya menos personas nuevas, más adultos mayores viviendo solos y más jóvenes que no se emparejan tan temprano significa que la demanda de vivienda no disminuye uno a uno con la población. Esto podría mantener la presión sobre la vivienda, aunque de forma menos intensa.

Tendencias de Empleo e Ingresos: La economía de Montreal en 2025 ha sido una mezcla de resultados. Tras la fuerte recuperación post-COVID, el crecimiento se desaceleró en 2023–24, y para mediados de 2025 Canadá entró en un período de PIB estancado con temores de una recesión leve. El PIB real de Quebec estaba en una “tendencia a la baja desde abril [2025]” apciq.ca y a nivel nacional, la producción incluso se contrajo ligeramente en el segundo trimestre. Este debilitamiento económico normalmente reduciría la demanda inmobiliaria: la incertidumbre laboral puede hacer que las personas pospongan la compra de viviendas o la expansión de oficinas. De hecho, la confianza del consumidor en Montreal ha sido cautelosa blog.remax.ca. Sin embargo, el mercado de la vivienda desafió parte de esta gravedad hasta finales de 2024 y principios de 2025. Un factor fue las expectativas sobre las tasas de interés: la gente anticipaba que, tras las rápidas subidas de tasas de 2022, se avecinaba un alivio. Para el cuarto trimestre de 2024, los rendimientos de los bonos cayeron y las tasas hipotecarias fijas a 5 años bajaron, lo que provocó una oleada de compras (Re/MAX señaló un noviembre/diciembre de 2024 “especialmente fuerte” cuando los compradores se lanzaron una vez que las tasas bajaron un poco) blog.remax.ca. Este elemento psicológico – comprar antes de que las tasas suban de nuevo / aprovechar si las tasas acaban de bajar un poco – ayudó a sostener la demanda incluso cuando el PIB se desaceleró.

El mercado laboral de Montreal también se mantuvo relativamente bien durante 2025. La tasa de desempleo de la ciudad ha estado alrededor del promedio nacional. Es importante destacar que la economía de Montreal es bastante diversificada: sectores como tecnología, videojuegos, efectos visuales, aeroespacial, logística y educación superior proporcionan una base amplia. La tecnología experimentó despidos a nivel mundial en 2023, pero Montreal sigue siendo un centro tecnológico (especialmente en IA y videojuegos), lo que atrae a jóvenes talentos, a menudo internacionales, que necesitan vivienda. Incluso cuando algunos sectores (manufactura de exportación) se vieron afectados por una desaceleración comercial y aranceles de EE. UU. (Canadá y EE. UU. tuvieron una mini disputa comercial en 2025) desjardins.com, otros sectores como el turismo se recuperaron con fuerza, beneficiando al sector hotelero y al mercado inmobiliario minorista de Montreal. El crecimiento de los ingresos en Montreal tradicionalmente ha estado por detrás de Toronto, pero los aumentos salariales se aceleraron en 2022–2023 debido a la escasez de mano de obra. Para 2025, el crecimiento salarial se moderó y la inflación –aunque menor que en su pico de 2022– había erosionado parte del poder adquisitivo. Los hogares se vieron presionados por el aumento de los costos de todo, incluidos los pagos hipotecarios. Esto ha llevado a fenómenos como más convivencia multigeneracional o copropiedad (amigos o hermanos que se asocian para comprar un dúplex), lo cual es cada vez más común entre los compradores primerizos en sus 30 años blog.remax.ca.

Tasas de interés y condiciones crediticias: Quizás el factor económico más importante es el entorno de tasas de interés. La tasa de política del Banco de Canadá pasó de 0,25% a principios de 2022 a alrededor del 5% en 2023, aumentando drásticamente las tasas hipotecarias. Los montrealenses que renovaron hipotecas en 2025 a menudo enfrentaron tasas de interés duplicadas y pagos mucho más altos, lo que representa un riesgo para la estabilidad habitacional. Como se mencionó, muchos bancos respondieron extendiendo los plazos de amortización (algunos préstamos temporalmente se convirtieron en amortizaciones de 35-40 años al renovar, solo para mantener los pagos manejables). A finales de 2024 y 2025, a medida que la inflación se enfrió, el Banco de Canadá pausó los aumentos y finalmente realizó un recorte de tasas en septiembre de 2025 blog.remax.ca. Este es un momento decisivo: el primer recorte en años, señalando que la tendencia está cambiando. Si bien un solo recorte solo alivia marginalmente las hipotecas a tasa variable, tiene un gran efecto en la psicología y las expectativas futuras. Para finales de 2025, los compradores e inversionistas creen que los costos de financiamiento disminuirán gradualmente durante 2026–27, lo que potencialmente aumentará su poder de compra futuro cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. Esta expectativa impulsa cierta demanda actual (para entrar antes de que los precios puedan subir más cuando bajen las tasas). Por el contrario, si las tasas se hubieran mantenido altas o subido más, el mercado de Montreal podría haberse enfriado significativamente. Así que, la perspectiva de tasas de interés (finalmente mejorando) es ahora un factor clave a favor.

Dicho esto, la asequibilidad sigue siendo un desafío. Montreal puede ser más barata que otras grandes ciudades, pero según sus propios estándares históricos es bastante inaccesible: las relaciones precio-ingreso están cerca de máximos históricos. Un hogar promedio en Montreal que gana alrededor de $76,000 solo puede obtener una hipoteca de aproximadamente $260,000 a las tasas actuales, lo que, incluso con un pago inicial considerable, significa que están limitados a propiedades de ~$325,000 o menos mortgagesandbox.com. Hay muy pocas propiedades habitables a ese precio, excepto pequeños condominios o ubicaciones muy alejadas. Esto significa que muchos compradores primerizos deben depender del “Banco de Mamá y Papá” para obtener ayuda o retrasar la compra. Demográficamente, esto ha llevado a que la edad promedio del comprador primerizo esté en los 30 y tantos años blog.remax.ca. La presencia de una gran población estudiantil y de jóvenes inquilinos en Montreal también significa que la demanda de alquileres y viviendas de inicio siempre se está renovando, pero esos residentes más jóvenes enfrentan grandes obstáculos para ser propietarios.

Urbanización y cambios en el estilo de vida: Curiosamente, después del éxodo suburbano impulsado por la pandemia, hay señales de una reversión parcial: a medida que algunos empleadores llaman a las personas de regreso a las oficinas al menos unos días a la semana, y a medida que la ola inicial de reubicaciones por trabajo remoto se estabiliza, la demanda en el núcleo urbano de Montreal se está estabilizando. Los millennials, la cohorte más grande actualmente en edad de comprar vivienda, generalmente valoran las comodidades urbanas y los desplazamientos más cortos. La CMHC supone que, a medida que la novedad del trabajo remoto se desvanece, más compradores jóvenes “priorizarán estar más cerca de los empleos, impulsando las ventas en los mercados urbanos más grandes” cmhc-schl.gc.ca. Esto es una buena señal para Montreal, que puede ofrecer una vida urbana vibrante a un precio inferior al de las grandes ciudades globales. Lo vemos en el mercado de alquiler: los alquileres en el centro de Montreal aumentaron en 2023–25 a medida que estudiantes y jóvenes profesionales regresaron, haciendo que los condominios en el centro para alquilar sean nuevamente muy demandados. Es un recordatorio de que el mercado inmobiliario de Montreal está influenciado por factores culturales y de estilo de vida: la combinación única de la ciudad de un aire europeo, festivales, universidades y barrios caminables atrae constantemente a la gente, apoyando la demanda de vivienda más allá de los simples números.

Envejecimiento y reducción de tamaño: Por otro lado, Quebec tiene una población envejecida. Más personas mayores significa más personas buscando reducir el tamaño de sus viviendas, pasando de casas suburbanas a condominios o residencias para mayores (o ayudando a sus hijos a comprar viviendas transfiriendo patrimonio). Esto puede aumentar la oferta en el mercado de viviendas unifamiliares (nidos vacíos vendiendo), pero también incrementa la demanda de condominios y apartamentos. La vivienda para personas mayores es también un segmento en crecimiento del sector inmobiliario comercial. El cambio demográfico es gradual, pero en los próximos 5 años será un factor creciente en el inventario y las preferencias de vivienda.

Riesgos económicos: Finalmente, los riesgos macroeconómicos que podrían influir en el mercado inmobiliario de Montreal incluyen la posibilidad de una recesión más profunda (si la inflación vuelve a aumentar y las tasas se mantienen altas, por ejemplo, provocando un aumento del desempleo). Hasta ahora, la vivienda en Montreal “ha desafiado las incertidumbres que pesan sobre las perspectivas económicas” apciq.ca, pero una recesión seria probablemente enfriaría la demanda y quizás causaría una corrección moderada de precios, especialmente si las pérdidas de empleo afectan a los hogares más jóvenes. Otro factor es la migración interprovincial: Quebec en el pasado perdió muchos residentes hacia Ontario u otros lugares. Recientemente ese flujo de salida se desaceleró, incluso se revirtió durante el inicio del COVID, pero si las leyes lingüísticas (como el Proyecto de Ley 96) o menos oportunidades laborales hacen que Quebec sea menos atractivo, algunos jóvenes podrían irse, reduciendo la demanda de vivienda. Sin embargo, actualmente, la relativa asequibilidad de la vivienda en Montreal podría, irónicamente, atraer personas de Toronto o Vancouver (existe alguna evidencia anecdótica de canadienses que se mudan a Montreal donde su dinero rinde más).

En resumen, la demanda inmobiliaria de Montreal en 2025 está siendo impulsada por el final de un auge poblacional, un mercado laboral resiliente y la esperanza de una financiación más accesible en el futuro. Pero las limitaciones de asequibilidad y las decisiones políticas (como la reducción de la inmigración) están preparadas para moderar esa demanda en los próximos años. El equilibrio de estas fuerzas determinará si el mercado inmobiliario de Montreal continúa su ascenso constante o se estabiliza en un período de estabilidad.

Pronóstico: Los próximos 3 a 5 años en el sector inmobiliario de Montreal

De cara al futuro, las perspectivas inmobiliarias de Montreal para los próximos 3 a 5 años (2026–2030) parecen cautelosamente optimistas, con expectativas de crecimiento moderado y mayor estabilidad en lugar de fluctuaciones extremas. Esto es lo que sugieren los expertos y las tendencias para los mercados residenciales y comerciales de la ciudad:

Trayectoria de los precios de la vivienda: Tras el fuerte repunte de 2024–25, la mayoría de los pronósticos prevén que los precios de la vivienda en Montreal aumenten a un ritmo más lento y sostenible en el futuro. La Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda (CMHC) proyecta que 2025 probablemente verá el crecimiento de precios más rápido de los próximos años (a medida que el mercado se recupera de la desaceleración de 2022–23 y se libera la demanda acumulada), pero para 2026 y 2027 el crecimiento de los precios debería enfriarse cmhc-schl.gc.ca. En términos prácticos, esto podría significar que el crecimiento promedio del precio de la vivienda en Montreal se modere a, por ejemplo, porcentajes bajos de un solo dígito anualmente, más en línea con el crecimiento de los ingresos. Para 2027, la CMHC espera que gran parte de la demanda acumulada se haya satisfecho y que la vivienda sea ligeramente más asequible que en el período 2022–24, gracias al aumento de los ingresos y a tasas hipotecarias algo más bajas cmhc-schl.gc.ca. Así que, aunque no se prevé que los precios bajen significativamente, es poco probable que la era de aumentos anuales de dos dígitos regrese en el futuro cercano.

Ventas y demanda: Se anticipa que la actividad de ventas se mantenga saludable. De hecho, se espera que Quebec en su conjunto vea que las ventas de viviendas existentes y los precios se aceleren más rápido que el promedio canadiense en 2025 desjardins.com, y que se mantengan robustos hasta 2026. Una razón es que los mercados de Ontario y B.C. están más limitados por la asequibilidad, por lo que su recuperación será más lenta, mientras que Quebec (y Alberta) tienen más margen de crecimiento debido a sus precios más bajos cmhc-schl.gc.ca. La primera mitad del período de pronóstico (2025–2026) debería ver las ventas de Montreal en niveles históricamente altos cmhc-schl.gc.ca, potencialmente incluso desafiando los récords de 2021. Para 2027–2028, a medida que las tasas de interés se normalicen y si el crecimiento poblacional realmente se desacelera, las ventas podrían estabilizarse o volver a los promedios a largo plazo. Demográficamente, el principal grupo de compradores primerizos (millennials) en su mayoría habrá comprado viviendas para finales de esta década, lo que podría frenar naturalmente el crecimiento de la demanda después de eso, a menos que ocurra una nueva ola de inmigración u otro impulso demográfico.

Perspectiva de tasas de interés y financiamiento: Un supuesto crítico en los pronósticos es la trayectoria de las tasas de interés. El consenso general es que el Banco de Canadá reducirá suavemente las tasas durante 2025–2026 para apoyar una economía en enfriamiento y controlar la inflación cmhc-schl.gc.ca. Las tasas hipotecarias fijas ya han descontado parte de esto (bajaron ligeramente en anticipación), pero las tasas variables deberían bajar de manera más notable. Para 2026, las tasas hipotecarias podrían ser un punto porcentual o más bajas que los niveles de 2024, mejorando un poco la asequibilidad. Esto “liberará” a algunos compradores que estaban al margen cmhc-schl.gc.ca. Sin embargo, cualquier alivio en las tasas será gradual y parcial: nadie espera un regreso a las tasas hipotecarias del 2% de 2021. En cambio, las tasas podrían establecerse en un punto intermedio (quizás 4–5% para una fija a 5 años) lo que, combinado con el crecimiento de los ingresos, ayuda un poco a los prestatarios. Así que el financiamiento será un poco más fácil, pero probablemente no “barato”. Este escenario respalda un crecimiento moderado de los precios pero también impone disciplina; la especulación altamente apalancada será menos atractiva cuando el dinero no sea extremadamente barato.

Suministro y Construcción: Un posible factor que podría frenar el mercado es la desaceleración en la construcción de viviendas que ya está comenzando. El pronóstico de CMHC advierte que los inicios de construcción de viviendas disminuirán desde 2025 hasta 2027 en todo Canadá assets.cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, y Montreal forma parte de esa historia. La razón principal es una caída proyectada en los nuevos proyectos de apartamentos tipo condominio cmhc-schl.gc.ca. A los desarrolladores les resulta más difícil pre-vender unidades en un entorno de altas tasas, y los costos de construcción siguen elevados, por lo que se iniciarán menos nuevas torres de condominios. La construcción de apartamentos de alquiler podría mantenerse mejor (debido a programas de incentivos y altos alquileres), pero en general Montreal podría ver menos unidades construidas anualmente que en los últimos años. Si bien a corto plazo esta desaceleración en la construcción es una respuesta a una menor demanda de inversores, a largo plazo podría empeorar la escasez de viviendas, lo que a su vez sostiene los precios. Para 2027, si la población no ha disminuido drásticamente, Montreal podría enfrentar una renovada crisis de oferta porque no construimos lo suficiente durante estos años para satisfacer incluso un crecimiento modesto. La ciudad está tratando de contrarrestar esto con políticas (permisos simplificados, aumento de la densidad en ciertas áreas, etc.), pero esas medidas tardan en dar resultados.

Mercado de Alquiler: Se espera que el mercado de alquiler de Montreal siga siendo ajustado, pero podría recibir algo de alivio. Con más proyectos de alquiler finalizándose (como grandes edificios multifamiliares) y la prohibición de Airbnb empujando algunas unidades al alquiler a largo plazo, la tasa de vacantes podría aumentar ligeramente desde sus mínimos históricos. De hecho, los datos provinciales mostraron tasas de vacancia en aumento en 2024 (por ejemplo, la vacancia general de alquiler en Montreal pasó de ~1.5% a ~3% según algunas estimaciones) desjardins.com, y aunque eso sigue siendo bajo, es un movimiento en la dirección correcta. Es probable que los alquileres sigan subiendo, pero a un ritmo más lento si la vacancia aumenta. Para los inversores, poseer propiedades de alquiler en Montreal debería seguir siendo atractivo dada la sólida demanda de inquilinos, pero el control de alquileres (las directrices de aumento de alquiler de Quebec) significa que no se permiten aumentos exorbitantes a los inquilinos actuales. El equilibrio entre la oferta y la demanda de alquiler es un factor clave a observar, ya que puede llevar a que más personas compren (si los alquileres suben demasiado) o, por el contrario, si alquilar sigue siendo relativamente asequible en comparación con comprar, algunos podrían retrasar la compra de vivienda.

Perspectiva comercial: Es probable que el sector de oficinas enfrente una recuperación prolongada. Durante los próximos 3 a 5 años, se espera que la vacancia de oficinas se mantenga elevada. El mejor escenario posible es que la vacancia disminuya gradualmente de ~19% hacia niveles bajos de dos dígitos para 2030, pero eso requiere una expansión económica significativa o muchas conversiones de oficinas a otros usos. El gobierno local de Montreal está explorando activamente incentivos para convertir espacios de oficina obsoletos en residenciales, y algunas conversiones ya están en marcha. Al transformar el centro en un barrio más mixto de vida y trabajo (en lugar de solo oficinas de 9 a 5), Montreal espera llenar algunas torres vacías. El éxito de esto podría redefinir el mercado inmobiliario del centro para 2030. El sector de industrial y logística debería mantenerse sólido; incluso si la vacancia aumenta un poco más con la nueva oferta, probablemente seguirá siendo un mercado favorable para los propietarios, con un crecimiento de rentas superior a la inflación. El sector de retail es quizás el punto más brillante: suponiendo que no haya una nueva gran pandemia, el comercio minorista físico en Montreal debería seguir prosperando gracias al fuerte gasto de los consumidores y el turismo. Nuevos mega-desarrollos como Royalmount (un enorme complejo comercial/entretenimiento que abrió en 2023–24) atraerán a compradores regionales y turistas, reforzando el estatus de Montreal como destino de compras. Las vacancias en retail podrían aumentar si el gasto del consumidor cae en una recesión, pero se espera que las ubicaciones principales en calles comerciales y centros comerciales de Montreal sigan siendo demandadas, especialmente porque se proyecta que el PIB de la ciudad crecerá un poco más rápido que el promedio de Canadá, apoyando las ventas minoristas jll.com.

Factores externos: La perspectiva de Montreal no es inmune a factores globales. Si EE. UU. (principal socio comercial de Canadá) entra en una recesión más profunda en 2024–25, las exportaciones y el mercado laboral de Quebec se verían afectados, lo que podría enfriar el sector inmobiliario. Los eventos geopolíticos (precios del petróleo, guerras, etc.) podrían influir en la inflación y las tasas, alterando el rumbo de las tasas de interés. Por otro lado, si la crisis de asequibilidad de la vivienda en Canadá provoca una respuesta política significativa —por ejemplo, un gran financiamiento federal para vivienda o cambios importantes en la zonificación— eso podría aumentar la oferta y reducir los precios más de lo esperado actualmente. Estos cambios de política tan amplios son difíciles de predecir, pero la vivienda es sin duda un tema político central de cara a las elecciones de 2025.

Sentimiento de los expertos: El sentimiento general entre los economistas de vivienda canadienses es que la fase de “corrección” está terminando y se avecina un período de estabilidad o crecimiento moderado. Como lo expresó un informe de Desjardins, esperan que el mercado de Quebec “se mantenga fuerte” en el corto plazo a pesar de la incertidumbre desjardins.com. No se prevé un gran colapso para Montreal a menos que ocurra un shock económico severo: los fundamentos (población, asequibilidad relativa a otras ciudades, falta de sobreoferta) proporcionan un piso. Sin embargo, la era de la escalada desenfrenada de precios probablemente también ha terminado; las tasas de interés más altas han elevado permanentemente el umbral de asequibilidad, actuando como un freno para los precios. Por lo tanto, la perspectiva de Montreal es de optimismo equilibrado: aumentos de precios y rentas que continúan, pero a un ritmo manejable, y oportunidades para un crecimiento y desarrollo inteligente si la ciudad se adapta (reutilización de oficinas, desarrollo de nuevos barrios, etc.).

En conclusión, el mercado inmobiliario de Montreal hasta 2025 y más allá está navegando un nuevo capítulo: uno definido por ajustes pospandémicos, intervenciones políticas y una recalibración económica. La ciudad está preparada para seguir siendo un mercado inmobiliario relativamente estable y atractivo. Puede que no tenga el atractivo especulativo de Vancouver o Toronto, pero para muchos inversores y residentes, esa estabilidad es una virtud. Con su vibrante vida cultural, infraestructura en mejora y relativa asequibilidad, Montreal está lista para atraer personas y capital, solo que a un ritmo más sostenible. Salvo sorpresas, los próximos cinco años deberían ver al mercado inmobiliario de Montreal creciendo de manera constante en valor e importancia, consolidando su lugar como uno de los principales mercados a observar en Canadá.

Fuentes:

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2. QPAREB (Asociación Profesional de Corredores Inmobiliarios de Quebec). Estadísticas de ventas residenciales de la CMA de Montreal – agosto de 2025 (Comunicado de prensa, 5 de septiembre de 2025) apciq.ca apciq.ca.
3. Centris. Bienes raíces en Montreal: ¿Cómo son los precios de las casas en 2025? (Aspectos destacados del mercado del primer trimestre de 2025) centris.ca centris.ca.
4. RE/MAX Canadá. Actualización del mercado de la vivienda en el Gran Montreal (otoño de 2025) (3 de septiembre de 2025) blog.remax.ca blog.remax.ca.
5. Mortgage Sandbox. Tendencias inmobiliarias y pronóstico de precios en Montreal hasta 2027 (2025) mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com.
6. PwC Canadá. Tendencias Emergentes en Bienes Raíces 2025 (Informe de Canadá, 2025) pwc.com.
7. Gobierno de Canadá, Departamento de Finanzas. Comunicado de prensa: Extensión de la prohibición de propiedad extranjera de viviendas (4 de febrero de 2024) canada.ca canada.ca.
8. CityNews Montreal. Se espera que la población de Quebec disminuya en los próximos cinco años (30 de julio de 2025) montreal.citynews.ca montreal.citynews.ca.
9. JLL Canadá. Perspectiva del sector minorista en Montreal (Informe de mercado, finales de 2024) jll.com jll.com.
10. Cushman & Wakefield. Informe del mercado de oficinas de Montreal Q1 2025 (Resumen vía 2727coworking) 2727coworking.com.
11. Global News. Montreal avanza con estrictas nuevas reglas para alquileres a corto plazo (marzo 2024) montreal.citynews.ca.
12. Estudios Económicos Desjardins. Quebec: ¿Cuánto tiempo se mantendrá el mercado inmobiliario? (6 de marzo de 2025) desjardins.com desjardins.com.
13. CMHC. Perspectivas del mercado de la vivienda, Canadá – Edición 2025 (14 de enero de 2025) cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.