Mercado inmobiliario de Honolulu 2025: precios récord, nuevos desarrollos y previsiones para 2030

Datos y Cifras Clave

Precios de Viviendas Cerca de Máximos Históricos: El precio medio de una vivienda unifamiliar en Oʻahu alcanzó aproximadamente $1.1 millones a principios de 2025, un aumento de ~5% interanual hicentral.com. Los precios medianos de los condominios se mantuvieron estables alrededor de $500,000 hicentral.com después de fuertes aumentos durante la pandemia. Los precios bajaron en 2023 (las medianas de unifamiliares cayeron ~5%) pero repuntaron en 2024 hicentral.com, reflejando una demanda resistente.
Cambios en Ventas e Inventario: El volumen de ventas de viviendas se desaceleró debido a tasas de interés más altas: las ventas de unifamiliares en marzo de 2025 bajaron ~10% respecto al año anterior hicentral.com – pero los listados activos han aumentado. El inventario de viviendas en Oʻahu subió 33% (casas) y 54% (condominios) interanual para marzo de 2025 hicentral.com hicentral.com, dando a los compradores más opciones y enfriando la competencia frenética de 2021–2022. Los días medianos en el mercado para viviendas se extendieron a ~2 semanas (15 días) frente a menos de 1 semana en el pico hicentral.com.
Alquileres en Máximos Históricos: El alquiler medio en Oʻahu es de aproximadamente $2,500 por mes a finales de 2024 agencyhawaii.com, con alquileres promedio en Honolulu alrededor de $2,900 (todos los tamaños) a mediados de 2025 zillow.com zillow.com. Los alquileres se han estabilizado con aumentos anuales de 2–4% en barrios codiciados como Kakaʻako y Ala Moana agencyhawaii.com. La demanda de alquiler sigue siendo fuerte ya que los altos precios de viviendas y tasas hipotecarias empujan a los residentes a alquilar, manteniendo la vacancia de alquiler en Oʻahu modesta (alrededor de 5–6%) en 2025.
Recuperación del mercado de oficinas: La tasa de vacancia de oficinas en Honolulu ha mejorado a aproximadamente 12–13% en 2025 hawaiipublicradio.org – mucho más saludable que ciudades continentales como San Francisco (más del 30% de espacios vacíos). Se reportaron dos trimestres consecutivos de absorción positiva hasta finales de 2024, llevando la vacancia a su nivel más bajo en más de 3 años (~12.7%) instagram.com. Los propietarios del centro están reutilizando los espacios con nuevos usos, y Honolulu ocupa el segundo lugar a nivel nacional en conversiones planificadas de oficinas a residencias hawaiipublicradio.org, lo que indica esfuerzos de reutilización adaptativa para abordar tanto oficinas vacías como necesidades de vivienda.
Fortaleza en retail e industrial: El sector inmobiliario comercial está estable con bajas vacancias (~5%) brevitas.com, impulsado por el repunte del turismo y el gasto local constante. Las tiendas de Waikiki vieron que el flujo peatonal en 2024 se acercó a los niveles previos a la pandemia brevitas.com, beneficiando a minoristas de lujo y restaurantes. El comercio suburbano está expandiéndose en áreas de crecimiento como West Oʻahu (Kapolei/Ewa), siguiendo el desarrollo de viviendas brevitas.com. Las propiedades industriales siguen extremadamente ajustadas – la vacancia de almacenes en Oʻahu se mantuvo cerca del 1% a finales de 2024 rebusinessonline.com – con fuerte demanda y prácticamente sin espacio excedente.
Repunte del Turismo y la Hospitalidad: La ocupación hotelera en Honolulu ha vuelto al rango medio del 70% brevitas.com brevitas.com (promediando ~76% a nivel estatal en 2024), aún unos puntos por debajo del pico de ~80% previo a 2019. Tarifas récord por habitación están impulsando los ingresos: las tarifas diarias promedio (ADR) a nivel estatal en 2024 fueron ~30% más altas que en 2019 (alrededor de $360/noche) brevitas.com, elevando los ingresos hoteleros totales a ~$5.5 mil millones, a la par de 2019 después de la inflación brevitas.com. Los hoteles de Waikiki disfrutan de una sólida demanda de visitantes nacionales, aunque la recuperación del turismo japonés (crucial para hoteles de alta gama y condominios de lujo) sigue siendo gradual.
Nuevos Desarrollos Transforman el Skyline: Docenas de nuevas torres de condominios están en marcha o recién terminadas, especialmente en el Honolulu urbano. El distrito de Kakaʻako/Ala Moana está en auge con rascacielos de lujo como Victoria Place (terminado en 2024), The Park Ward Village (se completará en 2025), Kalae (en construcción en el antiguo sitio de Ward Warehouse), Launiu (Ward Ave.), Ālia (Kobayashi Group), y Kaliʻu (Our Kakaʻako) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com. Estos proyectos añadirán miles de residencias de lujo para 2026–2027, remodelando el skyline de Honolulu. En el oeste de Oʻahu, comunidades planificadas (Ho‘opili, Koa Ridge) y una segunda “ciudad” en Kapolei están entregando nuevas casas unifamiliares, casas adosadas e incluso un campus de la UH, desplazando el crecimiento hacia el lado de sotavento de la isla.
Cambios de políticas para aumentar la oferta de vivienda: El gobierno de Hawái está abordando la crisis de vivienda con nuevas leyes e incentivos. En 2024, el estado promulgó la SB 3202 que permite hasta dos Unidades de Vivienda Accesorias (ADUs) por lote en todo el estado y la HB 2090 que permite la conversión de propiedades comerciales en uso residencial hiappleseed.org – grandes medidas para aumentar el inventario de viviendas. El concejo municipal de Honolulu aprobó la Bill 3 (2024) que ofrece exenciones fiscales y de tarifas para impulsar el desarrollo de alquileres asequibles sachihawaii.com. También se implementaron regulaciones estrictas sobre alquileres a corto plazo (mínimo 90 días de alquiler en zonas residenciales), lo que llevó a que muchas viviendas vacacionales regresaran al mercado de alquiler a largo plazo. Un “impuesto a viviendas vacías” sobre propiedades de inversión desocupadas está en debate honolulucitycouncil.org para frenar la especulación y abrir más unidades para los residentes locales.
Barrios populares y emergentes: Kakaʻako es el mercado de condominios de lujo de más rápido crecimiento en Honolulu, atrayendo a inversionistas y compradores adinerados con sus modernas torres, vistas al mar y proximidad al centro. Waikiki sigue siendo un punto caliente para condominios (y para ingresos por alquiler de turistas, donde está permitido). Zonas exclusivas como Kahala y Diamond Head mantienen una demanda constante (una venta récord de $65.75 millones se cerró en Kāhala en 2025 hicentral.com), consolidando su estatus de “valor seguro”. Suburbios familiares como Mililani (Oʻahu Central) y Hawaii Kai (Honolulu Este) son favoritos perennes por sus escuelas y estilo de vida. En el lado oeste, Kapolei/Ewa Beach están surgiendo como centros de crecimiento – ofreciendo viviendas más nuevas, comercios (centro comercial Ka Makana Aliʻi) y futura conectividad ferroviaria – con miles de nuevas viviendas que atraen tanto a familias locales como a inversionistas.
Perspectivas hasta 2030 – Crecimiento moderado, sin caída: Los expertos anticipan un crecimiento constante pero más lento en el mercado inmobiliario de Honolulu durante los próximos 5 años o más. Se espera que la oferta limitada y el atractivo duradero de Hawái respalden aumentos en los precios de las viviendas de ~1–3% anual en Oʻahu luxurybigisland.com luxurybigisland.com, salvo que ocurran grandes shocks económicos. La Organización de Investigación Económica de la Universidad de Hawái (UHERO) señala que, aunque las altas tasas de interés en 2024–25 han enfriado el volumen de ventas, los valores de las propiedades siguen siendo altos debido a la demanda persistente luxurybigisland.com. Para 2030, los valores medianos de las viviendas en Oʻahu podrían acercarse a los $800,000 medios (subiendo desde ~$756,000 en 2025 zillow.com zillow.com) bajo estas tendencias de crecimiento moderado. Es importante destacar que no se pronostica una caída significativa o “crash” – las restricciones únicas de oferta y la deseabilidad de Hawái hacen improbable un colapso al estilo de 2008 luxurybigisland.com. Los principales riesgos a vigilar son externos: una recesión en EE. UU., eventos geopolíticos globales o un aumento brusco del nivel del mar. En general, se espera que el mercado inmobiliario de Honolulu se mantenga resiliente, con una desaceleración cíclica a mediados de la década de 2020 que dará paso a un crecimiento modesto a medida que nos acerquemos a 2030.

Tendencias del mercado residencial en 2025

Precios y demanda: El mercado residencial de Honolulu entró en 2025 cerca de niveles récord de precios. La Junta de REALTORS® de Honolulu informó que el precio medio de viviendas unifamiliares en Oʻahu fue de $1,160,000 en marzo de 2025, un aumento del 5.5% interanual hicentral.com hicentral.com. Esto marca una recuperación respecto a 2023, cuando los precios medianos bajaron brevemente (~5% de descenso en 2023 a $1.05M) tras el frenético auge de la era pandémica hicentral.com. Los precios de los condominios han sido más estables: el condominio medio se vendió por $500,000 a principios de 2025, prácticamente sin cambios respecto al año anterior hicentral.com. Los precios promedio de los condominios sí subieron ~6% interanual hicentral.com, lo que indica fortaleza en las ventas de gama alta. En general, los valores de las viviendas se mantienen cerca de máximos históricos, respaldados por un bajo inventario y una demanda de compradores que persiste, especialmente de compradores locales que buscan mejorar su vivienda y de compradores de fuera atraídos por el estilo de vida de Hawái.

Volumen de ventas e inventario: El volumen de ventas de viviendas se ha enfriado desde el frenesí de 2021–2022. El aumento de las tasas hipotecarias (alrededor del 6–7% en 2024–25) dejó a algunos compradores fuera del mercado, lo que llevó a que las ventas de viviendas unifamiliares cayeran alrededor de un 10% interanual a principios de 2025 hicentral.com. 2023 fue especialmente lento: las transacciones residenciales totales cayeron más del 25% en comparación con 2022 hicentral.com, ya que muchos compradores hicieron una pausa ante el aumento de las tasas de interés. Sin embargo, 2024 mostró señales de estabilización: las ventas de viviendas unifamiliares aumentaron alrededor de un 9% en el año hicentral.com, aunque las ventas de condominios bajaron ligeramente. Un cambio clave está en el suministro de viviendas: tras años de inventario crónicamente bajo, los listados han comenzado a acumularse. En marzo de 2025, Oʻahu tenía 773 listados activos de viviendas unifamiliares y 2,302 listados de condominios, un aumento del 33% y 54% interanual respectivamente hicentral.com. Los nuevos listados han estado llegando al mercado a un ritmo mucho mayor (por ejemplo, +30% interanual para casas en marzo) hicentral.com. Este crecimiento del inventario da a los compradores más margen de maniobra y ha puesto fin a las guerras de ofertas frenéticas de la pandemia. Aproximadamente el 73% de los nuevos listados permanecieron sin vender al final del mes (frente al 58% del año anterior) hicentral.com hicentral.com, lo que significa que las propiedades no se venden tan rápido. De hecho, el promedio de días en el mercado para viviendas unifamiliares subió a 15 días (desde solo 8–10 días en el auge), mientras que los condominios tardan alrededor de 40 días en venderse (frente a ~30 días un año antes) hicentral.com. La demanda de compradores, aunque más fría, sigue presente: las viviendas con el precio adecuado en barrios deseables continúan recibiendo múltiples ofertas, pero los vendedores ahora deben ser más realistas en los precios y negociaciones hicentral.com. El mercado en 2025 puede caracterizarse como equilibrado o levemente a favor de los compradores, un cambio respecto al fuerte mercado de vendedores de años anteriores.

Diferencias regionales: Dentro de Honolulu (Oʻahu), las tendencias del mercado varían según la región y el segmento de precios. Los vecindarios de alta gama (Kahala, Diamond Head, Lanikai) registraron menos ventas pero continuaron mostrando resiliencia en los precios; en un caso notable, una propiedad frente al mar en Kahala se vendió por $65.75 millones en el primer trimestre de 2025 hicentral.com, lo que elevó los promedios de precios. En contraste, algunas zonas de mercado de entrada a medio experimentaron desaceleraciones más notables. Por ejemplo, la ‘Ewa Plain (Kapolei/Ewa/Makakilo), que tuvo un auge de nuevas viviendas en los últimos años, vio su inventario aumentar ~74% (a 144 listados activos) a principios de 2025 hicentral.com a medida que más vendedores competían por menos compradores. El centro de Oʻahu (Mililani/Wahiawā) también vio duplicarse los listados hicentral.com. Estas áreas lideraron la apreciación de precios durante la pandemia (con trabajadores remotos y familias militares impulsando la demanda), pero ahora se están normalizando a medida que la oferta alcanza la demanda. Mientras tanto, Windward Oʻahu (Kailua, Kāneʻohe) y East Honolulu (Hawaii Kai, Kāhala) siguen siendo muy codiciados; la oferta limitada de nuevas viviendas allí ha mantenido esos mercados más ajustados, con casas bien mantenidas que aún se venden rápidamente. Los mercados de condominios varían desde zonas urbanas hasta turísticas: los condominios en Downtown y Kakaʻako se benefician del regreso de profesionales a las oficinas y del entusiasmo por nuevos proyectos, mientras que los condominios antiguos en tenencia de arrendamiento o en ubicaciones secundarias pueden tardar más en venderse. El mercado de condominios de Waikiki está en transición debido a las regulaciones sobre alquileres a corto plazo: muchas unidades que eran alquileres vacacionales ahora están a la venta o en alquiler a largo plazo, lo que suaviza los precios de algunos edificios antiguos de condominios en Waikiki, aunque los edificios de lujo mantienen su valor. En general, el mercado residencial de Honolulu en 2025 es más tranquilo y equilibrado que el frenesí de hace 2–3 años, pero la demanda sigue siendo fundamentalmente fuerte, y la escasez a largo plazo de terrenos asegura que las propiedades bien ubicadas sigan teniendo precios premium.

Tendencias de propiedades comerciales (oficinas, comercios, hotelería)

Mercado de oficinas: Aumento de la ocupación, reutilización adaptativa

El sector de oficinas de Honolulu está afrontando la era pospandémica mejor que muchas ciudades de EE. UU. A mediados de 2025, la tasa de vacancia de oficinas en toda la isla es de aproximadamente 13.5% hawaiipublicradio.org, bajando desde los máximos de la pandemia y muy por debajo de los niveles de vacancia en ciudades del continente centradas en la tecnología (la vacancia en San Francisco supera el 30% para comparar). De hecho, el mercado de oficinas de Oʻahu registró una absorción neta positiva durante varios trimestres hasta finales de 2024, llevando la vacancia a 12.73% en el cuarto trimestre de 2024 – la más baja en más de tres años colliers.com instagram.com. Esta mejora se debe en parte a que las empresas están trayendo de vuelta a los trabajadores a las oficinas (al menos a tiempo parcial) y a que algunos espacios reducidos están siendo arrendados por pequeñas empresas locales o agencias gubernamentales. Las rentas promedio solicitadas para oficinas en Honolulu han subido ligeramente en 2025, y los propietarios informan una ocupación estabilizada en los edificios principales. Por ejemplo, las torres Clase A en el CBD (Distrito Central de Negocios) y Kakaʻako mantienen una ocupación fuerte, mientras que los edificios Clase B más antiguos aún luchan con mayor vacancia y rentas más bajas.

Una tendencia notable es la reutilización adaptativa de propiedades de oficinas envejecidas. Honolulu tiene la segunda tasa más alta del país de conversiones planificadas de oficinas a residencias hawaiipublicradio.org, ya que las partes interesadas buscan reutilizar edificios comerciales infrautilizados en viviendas muy necesarias. Varios edificios de oficinas en el centro están siendo evaluados para su conversión en apartamentos o usos mixtos (un ejemplo es la posible renovación del históricamente poco ocupado Finance Factors Center). Esto está en línea con la nueva legislación estatal (HB 2090, 2024) que permite que las propiedades con zonificación comercial se utilicen para fines residenciales hiappleseed.org. Si bien no todos los edificios de oficinas son aptos para la conversión, este impulso podría reducir gradualmente la vacancia y agregar unidades de vivienda en el núcleo urbano. Además, se está llevando a cabo un Distrito de Mejoramiento Comercial del Centro y un esfuerzo de revitalización hawaiipublicradio.org, con el objetivo de hacer que el distrito financiero de Honolulu sea más vibrante. Los urbanistas de la ciudad y los desarrolladores privados están colaborando en ideas que van desde mejorar el paisaje urbano hasta la posible introducción de lofts residenciales en antiguos espacios de oficinas. En general, el mercado de oficinas de Honolulu en 2025 es estable – y posiblemente más saludable que muchos mercados – con una vacancia en torno a los bajos dos dígitos y una estrategia orientada al futuro para reinventar el espacio de oficinas excedente. Los inconvenientes son que los inquilinos aún tienen muchas opciones, por lo que los propietarios deben ofrecer incentivos (mejoras para inquilinos, concesiones de estacionamiento) para asegurar los contratos de arrendamiento, y los edificios antiguos sin renovaciones pueden seguir quedando rezagados. Pero en comparación con los núcleos urbanos del continente, la perspectiva de oficinas de Honolulu es cautelosamente optimista, respaldada por una economía diversificada (incluidos inquilinos gubernamentales y militares) y relativamente pocos desarrollos de oficinas nuevos en proyecto que compitan con el inventario existente.

Comercial & Industrial: Vacancia Comercial Baja, Demanda Industrial en Auge

El sector inmobiliario comercial minorista en Honolulu ha demostrado ser resiliente durante 2024–25, respaldado por el repunte del turismo y un consumo local estable. La vacancia minorista en toda la isla se sitúa alrededor del 5% – muy baja en comparación con los estándares nacionales – y se mantuvo prácticamente estable a finales de 2024 brevitas.com. En la mundialmente famosa Waikiki, el flujo peatonal aumentó nuevamente a medida que el número de visitantes en 2023–2025 se acercó a los niveles previos a la pandemia, beneficiando a hoteles, restaurantes y comercios orientados al turismo brevitas.com. Los locales comerciales de primer nivel en Waikiki (Kalākaua Ave.) y Ala Moana Center (el centro comercial al aire libre más grande de EE. UU.) vuelven a alcanzar rentas máximas, ya que las marcas de lujo y los minoristas de viajes ven recuperarse sus ventas. El gasto minorista de los turistas alcanzó máximos históricos (los gastos de los visitantes aumentaron ~6.5% en el primer trimestre de 2025 respecto al año anterior dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov), lo que se traduce en una demanda saludable de locales comerciales en los centros turísticos. Mientras tanto, el comercio minorista en barrios y suburbios también está funcionando bien: los centros comerciales en comunidades en crecimiento como Kapolei, Ewa Beach y Mililani están en expansión o completamente ocupados, gracias al crecimiento poblacional en esas áreas brevitas.com. Los desarrolladores han añadido centros anclados por supermercados y proyectos de uso mixto en West Oʻahu para atender la llegada de nuevos residentes. Las rentas de los locales comerciales principales en Honolulu han ido en aumento, y la nueva construcción es limitada (debido a los altos costos y la escasez de terrenos), lo que mantiene el sector minorista en gran medida favorable para los propietarios en las mejores ubicaciones. Los desafíos para el comercio minorista se encuentran principalmente en los corredores comerciales de segunda categoría y en edificios comerciales antiguos, algunos de los cuales enfrentan altos costos de mantenimiento y competencia del comercio electrónico. Pero en general, el mercado minorista de Honolulu se encuentra en una posición estable, y el regreso del turismo ha impulsado tanto el comercio minorista en zonas turísticas como la economía en general.

En el lado industrial, Oʻahu sigue teniendo uno de los mercados inmobiliarios industriales más ajustados del país. Con un terreno industrial zonificado limitado (principalmente alrededor del Puerto de Honolulu, el Aeropuerto y el Parque Industrial Campbell), las tasas de vacancia han estado por debajo del 2% durante años. Incluso a finales de 2024, la vacancia industrial era de alrededor del 0,9% colliers.com, apenas aumentando desde mínimos históricos a pesar de la incorporación de algunos nuevos almacenes. La demanda de espacio para almacenes, distribución y logística sigue siendo intensa, impulsada por todo, desde empresas de construcción hasta distribuidores de comercio electrónico que necesitan instalaciones locales. Los alquileres de unidades industriales han subido de forma constante, y los inquilinos a menudo tienen que renovar los contratos de arrendamiento anticipadamente o enfrentarse a la falta de alternativas disponibles. Los nuevos desarrollos industriales son extremadamente escasos; un proyecto notable es una expansión planificada cerca de Kapolei para usos logísticos, pero la oposición de la comunidad y los obstáculos de permisos hacen que la nueva oferta tarde en materializarse. Para los inversionistas, las propiedades industriales en Hawái son una clase de activo muy valorada, que ofrece baja vacancia y flujo de caja estable. El problema clave aquí es que cualquier empresa que necesite espacio (desde almacenamiento hasta manufactura) tiene pocas opciones, lo que puede limitar la diversificación económica. Sin embargo, desde la perspectiva del mercado, el sector inmobiliario industrial es posiblemente el sector más fuerte de Honolulu: ocupación prácticamente total, alquileres en aumento y bajo riesgo de exceso de oferta.

Hospitalidad y Propiedad Hotelera: El turismo se reactiva

La industria hotelera de Hawái – que sustenta una parte significativa de su sector inmobiliario – experimentó una recuperación robusta durante 2024. A finales de 2024, la ocupación hotelera a nivel estatal promedió ~73% en el año brevitas.com, un aumento dramático desde los mínimos de la pandemia (que cayeron por debajo del 20% en 2020), aunque aún un poco por debajo del ~80% alcanzado en 2019. Los hoteles de Oʻahu (Honolulu/Waikiki) han tenido un buen desempeño, con una ocupación en el rango del 70% medio brevitas.com a finales de 2024 y entrando en 2025, gracias al aumento de visitantes del territorio continental de EE. UU. y el regreso de los viajes de grupo/negocios (las convenciones en el Centro de Convenciones de Hawái han regresado). Es importante destacar que las tarifas de las habitaciones se han disparado: los hoteleros de Hawái aprovecharon la demanda acumulada para subir los precios. El precio diario promedio (ADR) en Hawái es ahora aproximadamente 30% más alto que antes de la pandemia (ADR estatal ~$340–$370 en 2024 vs ~$280 en 2019) brevitas.com. Esto se ha traducido en ingresos casi récord: los hoteles de Hawái obtuvieron alrededor de $5.5 mil millones en 2024 (acercándose a los ingresos de 2019 ajustados por inflación) brevitas.com. En Waikiki, muchos hoteles están prácticamente llenos los fines de semana y en temporada alta, y el ingreso por habitación disponible (RevPAR) para propiedades de lujo está entre los más altos del país.

Las transacciones inmobiliarias hoteleras también han aumentado: los inversionistas confían en las perspectivas turísticas a largo plazo de Hawái. Cabe destacar que se han producido o están en marcha varias ventas y remodelaciones de hoteles de alto perfil. Por ejemplo, la icónica Aliʻi Tower en Hilton Hawaiian Village está programada para mejoras, y los inversionistas japoneses, tradicionalmente grandes actores en Waikiki, han reanudado lentamente las adquisiciones a medida que se reanuda el turismo. El desarrollo de nuevos hoteles está limitado por la disponibilidad de terrenos y la regulación, pero uno de los proyectos más destacados es el Mandarin Oriental Honolulu, una torre combinada de hotel y condominios de ultra lujo en construcción cerca de Ala Moana (programada para finales de la década de 2020) brevitas.com. Además, algunos hoteles antiguos están siendo renovados o cambiando de marca en lugar de construirse nuevos. Fuera de Honolulu, las zonas turísticas de Maui, Kauaʻi y la Isla Grande también mostraron desempeños divergentes: por ejemplo, los hoteles del West Side de Maui tuvieron dificultades tras la tragedia del incendio de Lahaina en 2023 (la ocupación allí cayó por debajo del 60% mientras el turismo se detenía) brevitas.com, mientras que otras islas absorbieron parte de esa demanda.

Otra tendencia que afecta al sector inmobiliario hotelero de Honolulu es la ofensiva regulatoria contra los alquileres a corto plazo. En 2022–2023, el condado de Honolulu implementó reglas estrictas (Ordenanza 22-7, Proyecto de Ley 41) que prohíben los alquileres de menos de 90 días en la mayoría de las zonas residenciales (fuera de las zonas turísticas). Esto redujo significativamente la oferta de alquileres vacacionales legales, empujando a los turistas de vuelta a los hoteles y a un número menor de condominios turísticos legales. La ocupación de alquileres vacacionales cayó a ~47% en 2024 debido a las nuevas reglas y al aumento de la competencia entre Airbnbs agencyhawaii.com. Algunos propietarios de condominios en Waikiki y Ko Olina que antes hacían alquileres a corto plazo han optado por arrendar a largo plazo o vender sus unidades. Para los hoteles, esto ha sido una ventaja: menos oferta alternativa significa mayor demanda hotelera. Para el mercado de la vivienda, el efecto es mixto: puede liberar algo de inventario para inquilinos locales, pero también eliminó una fuente de ingresos para algunos propietarios. La intención de la ciudad era recuperar viviendas en los vecindarios y reducir el impacto del turismo en las comunidades locales, y para mediados de 2025 el consenso es que el turismo está mayormente de vuelta en los hoteles.

Perspectiva para la hospitalidad: Se espera que el turismo continúe creciendo en 2025 y más allá, aunque a un ritmo moderado. La Hawaiʻi Tourism Authority proyecta un retorno total a los números de visitantes previos al COVID para ~2025–2026, con ciertos mercados (EE. UU. Oeste, Canadá) ya superando los conteos de 2019, mientras que Japón y otros mercados de Asia-Pacífico van un poco rezagados dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov. Esto implica que la ocupación hotelera en Honolulu podría volver a acercarse al rango superior del 70% en los próximos años, especialmente una vez que se normalice el turismo japonés (crítico para el segmento de lujo de Waikiki). Desde la perspectiva inmobiliaria, los activos hoteleros de Hawái siguen siendo muy codiciados y generalmente resistentes a las recesiones; incluso durante el COVID, aunque los valores bajaron, hubo pocas ventas en dificultades. Ahora, los inversionistas ven potencial a medida que el turismo se estabiliza. Una advertencia: nuevas iniciativas estatales para gestionar el impacto del turismo (como un posible impuesto turístico “green fee” o límites al número diario de visitantes) podrían limitar un poco el crecimiento pero también garantizar la sostenibilidad. En conjunto, el mercado inmobiliario comercial en Honolulu es en general estable o en expansión en 2025: las oficinas encontrando su nuevo equilibrio, el comercio minorista e industrial muy fuertes, y la hospitalidad resurgiendo, reforzando el estatus de Honolulu como un destino de clase mundial y un mercado de inversión sólido a largo plazo.

Resumen del mercado de alquileres

El mercado de viviendas de alquiler de Honolulu sigue siendo ajustado y caro en 2025. Tras años de aumentos, los alquileres se han estabilizado en niveles históricamente altos, con solo un crecimiento modesto en algunas zonas. El alquiler medio en Oʻahu (todos los tipos de propiedad) es de aproximadamente $2,522 por mes a finales de 2024 agencyhawaii.com. Según Zillow, el alquiler promedio en Honolulu (ciudad) es de unos $2,900 por mes a mediados de 2025 zillow.com. Para ponerlo en contexto, un apartamento típico de una habitación en Honolulu ahora se alquila por alrededor de $2,200–$2,400, mientras que las unidades de dos habitaciones promedian más de $3,000 en vecindarios deseables livinginhawaii.com. Estos niveles de alquiler hacen de Honolulu uno de los mercados de alquiler más caros de EE. UU., a la par de ciudades costeras de California. El crecimiento de los alquileres se ha moderado desde el auge de 2021; en 2024–25 los propietarios generalmente imponen aumentos menores (2–5% al año, si es que hay). De hecho, algunas zonas están experimentando alquileres estancados o leves descensos; por ejemplo, administradores de propiedades en Waikiki informan que una sobresaturación de unidades en alquiler (en parte debido a antiguos Airbnbs convertidos a largo plazo) ha mantenido los alquileres bajo control agencyhawaii.com. Por otro lado, los barrios residenciales de alta demanda cerca de nuevos empleos y transporte – Kakaʻako, Ala Moana, Kapolei – siguen viendo aumentos de alquiler a medida que nuevos alquileres de lujo entran al mercado y atraen a inquilinos dispuestos a pagar una prima agencyhawaii.com.

La vacancia de alquiler en Honolulu es relativamente baja: las últimas cifras la sitúan en torno al 4–6% (varía según el submercado), lo que indica un mercado favorable para los propietarios, aunque no tan extremo como durante la crisis máxima de vivienda de hace unos años (cuando la vacancia bajó del 3%). El aumento del inventario en venta también se ha traducido en un poco más de inventario para alquiler, ya que algunos propietarios eligen alquilar sus unidades en lugar de venderlas en un mercado de ventas en enfriamiento. Además, los cambios poblacionales de la era pandémica (migración de salida de algunos residentes) se han estabilizado; la población de Hawái incluso aumentó ligeramente en 2024 brevitas.com, lo que alimenta la demanda de vivienda. Más residentes alquilan por más tiempo porque comprar una casa está fuera del alcance de muchos: la tasa de propiedad de vivienda en Honolulu (alrededor del 55%) es inferior al promedio de EE. UU., lo que refleja los altos costos de propiedad. Por lo tanto, hay un flujo constante de inquilinos, desde familias locales hasta personal militar (que recibe subsidios de vivienda) y trabajadores remotos del continente que prueban una “oficina en el paraíso”. Esto mantiene alta la ocupación de los alquileres bien ubicados.

Una dinámica significativa en el mercado de alquiler es el impacto de las regulaciones de alquiler a corto plazo. Con miles de alquileres vacacionales efectivamente prohibidos para operar a corto plazo, muchos propietarios cambiaron esos condominios y casas a contratos de arrendamiento de 6 o 12 meses. Esto añadió un aumento puntual en la oferta de alquileres a largo plazo en 2023–2024. Los administradores de propiedades señalan que, si bien inicialmente esto elevó ligeramente las vacantes en vecindarios con alta presencia de resorts (por ejemplo, Waikiki, North Shore), el mercado ha absorbido en gran medida las unidades para 2025 dada la escasez general de viviendas. La empresa de administración de propiedades Agency Rentals aconseja a los propietarios de antiguos Airbnbs convertir a contratos de arrendamiento a largo plazo para aprovechar la demanda estable, especialmente en vecindarios aptos para familias donde los inquilinos locales buscan unidades con entusiasmo agencyhawaii.com. Por ejemplo, algunos inversionistas con condominios en Ko Olina o Turtle Bay (lugares tradicionales de vacaciones) los han alquilado a inquilinos militares o corporativos en su lugar.

En el frente de la asequibilidad, los inquilinos de Honolulu enfrentan desafíos: el ingreso medio de los hogares inquilinos (~$64K) apenas puede seguir el ritmo de estos alquileres point2homes.com. Muchos hogares pagan muy por encima del 30% de sus ingresos en alquiler (Hawái se ubica constantemente entre los peores en asequibilidad de alquiler). Para abordar esto, la Ciudad y el Estado han estado trabajando en proyectos de alquiler asequible – aprovechando programas como el Fondo Rotatorio de Vivienda de Alquiler y la zonificación inclusiva. Varios nuevos desarrollos de vivienda asequible (alquileres con restricción de ingresos) están en marcha en Honolulu, como The Reserve at Hilomoana en Kapolei y Halewaiʻolu Senior Residences en Chinatown. Además, el estado amplió un programa de mediación de desalojos y consideró (aunque no aprobó) proyectos de ley para exigir un aviso más largo para aumentos de alquiler hiappleseed.org hiappleseed.org. Estas medidas buscan dar mayor estabilidad a los inquilinos. Otro cambio reciente de política es la Ordenanza 3 de la Ciudad (2024) que incentiva a los desarrolladores a construir apartamentos de alquiler ofreciendo permisos más rápidos y exenciones de impuestos a la propiedad sachihawaii.com – esto podría generar algunos miles de nuevos alquileres en los próximos años si los desarrolladores lo aprovechan.

De cara al futuro, se espera que el mercado de alquileres se mantenga fuerte. Las altas tasas de interés dificultan que muchos posibles compradores primerizos puedan comprar, por lo que permanecerán en el grupo de inquilinos. Al mismo tiempo, cualquier recesión económica podría suavizar ligeramente la demanda (por ejemplo, si el turismo disminuye, algunos empleos en el sector servicios podrían perderse, reduciendo la demanda de alquiler). Pero dada la limitada oferta de viviendas en Hawái, incluso un crecimiento poblacional plano genera demanda acumulada de alquiler. Para 2030, a menos que se construya mucha vivienda, es probable que los alquileres sigan aumentando. A corto plazo, se aconseja a los propietarios que sigan siendo competitivos y enfocados en las comodidades: el aumento de la vacancia a ~5% significa que los inquilinos tienen un poco más de opciones, por lo que electrodomésticos actualizados, servicios incluidos o un alquiler solicitado ligeramente más bajo pueden ayudar a llenar las unidades más rápido reddit.com livinginhawaii.com. En resumen: alquilar en Honolulu seguirá siendo una propuesta costosa, y el mercado de alquiler continuará siendo una parte crítica y muy observada del panorama inmobiliario general.

Nuevos desarrollos y proyectos próximos

Honolulu Urbano – Kakaʻako y Ala Moana: En ningún lugar el desarrollo es más dramático que en Kakaʻako, el distrito urbano entre el centro de Honolulu y Waikiki. Guiado por el plan maestro Ward Village de Howard Hughes Corporation y varios otros desarrolladores, el perfil urbano de Kakaʻako está siendo remodelado con modernos rascacielos. Los proyectos recientes y próximos incluyen: Victoria Place (una torre de condominios de lujo terminada en 2024), The Park Ward Village (una torre de condominios frente al parque que se terminará en 2025) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com, Kalae (otra torre de lujo en Ala Moana Blvd en construcción) hawaiihomelistings.com, Launiu (planeada frente a Ward, comenzando obras pronto) hawaiihomelistings.com, ʻĀlia (una torre de uso mixto de alta gama del Grupo Kobayashi que inició obras en 2024) hawaiihomelistings.com, y Kaliʻu (un nuevo condominio en 728 Ala Moana Blvd con amplias vistas al mar) hawaiihomelistings.com. También están en proyecto Ilima y Melia, torres gemelas que se elevarán sobre el centro comercial Ward Center hawaiihomelistings.com. En conjunto, estos proyectos añadirán varios miles de nuevas unidades de condominio, muchas de ellas de lujo o “reservadas” (para trabajadores), para finales de la década de 2020. Solo Ward Village ha vendido unidades de manera constante a $1,200 – $2,000+ por pie cuadrado, lo que refleja una fuerte demanda de vida urbana de alto nivel en Honolulu. La zona también se está beneficiando de mejoras en la infraestructura – en particular, un nuevo puente peatonal sobre Ala Moana Boulevard inaugurado en 2025 hawaiihomelistings.com, que conecta mejor los condominios de Ward Village con Ala Moana Beach Park (un gran atractivo para los residentes). Esta ola de desarrollo está transformando Kakaʻako en un verdadero barrio para vivir, trabajar y disfrutar, con nuevos comercios, restaurantes e incluso una estación de tren planificada cerca (la estación Civic Center en la futura línea de tren de Honolulu).

Adyacente a Kakaʻako, el vecindario de Ala Moana también está experimentando crecimiento. Un punto destacado es el planeado Mandarin Oriental Honolulu, que será una torre de 36 pisos que combinará un hotel cinco estrellas de 125 habitaciones con 99 residencias ultra lujosas (bajo la marca The Residences at Mandarin Oriental). La construcción comenzó en 2023 y se espera que finalice alrededor de 2026–2027 brevitas.com. Las unidades –algunas con precios superiores a $20 millones– están dirigidas a compradores de alto poder adquisitivo y establecerán un nuevo estándar de lujo en Honolulu. Cerca de allí, el icónico Ala Moana Shopping Center está añadiendo un nuevo complejo de entretenimiento y posiblemente una torre de gran altura en su propiedad. Un proyecto de torres gemelas propuesto llamado The Plaza at Ala Moana (en Kona Street) está en desarrollo, y frente al centro comercial, un desarrollador está planeando Sky Ala Moana 2, tras el éxito de la primera torre Sky Ala Moana. Estos desarrollos aprovechan la futura estación de tren Ala Moana, que será la terminal de la línea de tren de Honolulu para 2031. La promesa del tren está fomentando el Desarrollo Orientado al Tránsito (TOD) – se espera que proyectos de mediana y gran altura se agrupen alrededor de las estaciones desde Kalihi hasta Ala Moana en los próximos años.

En otras partes de Oʻahu: Fuera del núcleo urbano, se están llevando a cabo desarrollos significativos en el oeste y centro de Oʻahu para atender la demanda de vivienda. En Kapolei (la “Segunda Ciudad”), varios proyectos están entregando nuevas viviendas. La comunidad planificada maestra Ho‘opili en Ewa está construyendo miles de casas en fases (unifamiliares, adosadas y condominios) a lo largo de la nueva línea de tren. Para 2025, Ho‘opili ha añadido nuevas escuelas, parques y centros comerciales para apoyar a su creciente población. Koa Ridge en el centro de Oʻahu (área de Waipio) es otro gran plan maestro, que eventualmente traerá ~3,500 viviendas junto con un centro de villas y un complejo médico. Estos desarrollos suburbanos suelen incluir una mezcla de unidades a precio de mercado y algunas a precios accesibles (aunque “accesible” es relativo en Hawái). La demanda de nuevas viviendas en estas áreas ha sido robusta, utilizándose a menudo sistemas de lotería para la venta de unidades.

En cuanto a resorts y hoteles, más allá del Mandarin Oriental, uno de los más esperados es el posible Atlantis Resort en Ko Olina (oeste de Oʻahu). Este proyecto ha sido discutido durante mucho tiempo –un mega-resort con acuarios y parques acuáticos– pero hasta 2025 no ha comenzado su construcción y su estado es incierto. Más concretas son las expansiones de tiempo compartido y hoteles por parte de operadores existentes: Aulani de Disney en Ko Olina está añadiendo amenidades, y Hilton Hawaiian Village en Waikiki ha anunciado planes para una nueva torre en su campus. Además, cerca de Waikiki, la Hawaiian Village’s Halekulani Corporation abrió el Halepuna Hotel en 2019 (un hotel boutique hermano de Halekulani); aunque no es nuevo en 2025, forma parte del inventario renovado de opciones de hospitalidad. Algunos condo-hoteles antiguos en Waikiki (como Ala Moana Hotel Condo, Ilikai) están siendo renovados para seguir siendo competitivos. Otro ángulo interesante de desarrollo es la conversión de ciertas propiedades en viviendas – por ejemplo, se ha propuesto la conversión de varios hoteles pequeños o edificios de apartamentos en Waikiki en viviendas asequibles para residentes locales, aprovechando fondos gubernamentales (tanto para aumentar la vivienda como para reducir las unidades turísticas de menor categoría).

En el lado de la infraestructura pública, la gran noticia es el proyecto de tren ligero de más de $10 mil millones de Honolulu (ahora denominado “Skyline”). El primer segmento del tren se inauguró a mediados de 2023, desde East Kapolei hasta el Aloha Stadium. Los siguientes segmentos, que llegarán al aeropuerto y al centro urbano de Honolulu, están en construcción hasta finales de la década de 2020. Esta línea de tren está impulsando el desarrollo alrededor de las áreas de las estaciones: la ciudad ha reclasificado varios distritos TOD para fomentar viviendas de alta densidad y proyectos de uso mixto cerca de estaciones como Kalihi, Iwilei y Pearlridge. Por ejemplo, un proyecto de gran altura llamado Kūʻono Marketplace cerca de la estación Pearlridge traerá residencias y comercios. El estado también planea remodelar el sitio del Aloha Stadium (Halawa) en un distrito de deportes y entretenimiento de uso mixto con viviendas, un proyecto que se espera inicie para 2026 e incluya potencialmente 3,000 nuevas unidades de vivienda en esa área. Todo esto forma parte de una estrategia más amplia para canalizar el crecimiento hacia centros accesibles por tren, aliviar el tráfico y agregar viviendas sin expansión urbana.

En resumen, el pipeline de desarrollo de Honolulu está muy activo, con una clara bifurcación: condominios urbanos de lujo en el centro y la tan necesaria vivienda familiar en el lado oeste. Persisten las preocupaciones comunitarias sobre el desarrollo excesivo y la presión sobre la infraestructura, por lo que cada proyecto enfrenta un intenso escrutinio (por ejemplo, los residentes de Kakaʻako han planteado problemas sobre las vistas y la congestión). Pero la tendencia general es que Honolulu está construyendo hacia arriba en lugar de hacia afuera, tratando de acomodar las necesidades de población y vivienda dentro de un área de tierra limitada. Para finales de esta década, el paisaje urbano habrá cambiado visiblemente: nuevas torres relucientes en Kakaʻako y a lo largo de Ala Moana, nuevos pueblos suburbanos en West Oʻahu y, con suerte, un sistema de tren que los conecte a todos. Los inversionistas inmobiliarios y propietarios deben observar de cerca estas tendencias de desarrollo, ya que señalan dónde puede concentrarse el crecimiento futuro y la apreciación de valor.

Oportunidades y riesgos de inversión

Los bienes raíces en Hawái han sido vistos durante mucho tiempo como una inversión refugio, y 2025 sigue ofreciendo oportunidades, aunque con algunos nuevos riesgos a considerar.

Compradores nacionales vs. internacionales: Tradicionalmente, Oʻahu atrae un interés significativo de compradores internacionales (japoneses, canadienses, coreanos, chinos) e inversionistas del territorio continental de EE. UU., además de compradores locales. Durante la pandemia, la actividad de compradores internacionales cayó drásticamente debido a las restricciones de viaje. En 2024–2025, estamos viendo un retorno gradual de compradores extranjeros, especialmente a medida que se reanuda el turismo japonés. Aun así, el dólar estadounidense fuerte y las condiciones económicas de Japón significan que la ola de compradores japoneses es menor que en el auge de los años 80. La mayor parte de la actividad inversionista ahora proviene del territorio continental de EE. UU., por ejemplo, riqueza tecnológica de California o fondos institucionales en busca de activos estables. La inversión extranjera sigue siendo crucial, especialmente en el sector de condominios: UHERO señala que en las islas vecinas la mayoría de los compradores de condominios de alta gama son de fuera del estado uhero.hawaii.edu. En Oʻahu, la proporción es menor pero aún sustancial (muchos condominios en Waikiki y propiedades en Ko Olina son de propietarios no locales). Para los inversionistas, Honolulu ofrece un activo atractivo: alta demanda, oferta limitada y atractivo como destino internacional.

Consideraciones sobre el rendimiento y el flujo de caja: Un riesgo para los inversionistas es tasas de capitalización bajas: las propiedades en Hawái tienden a tener rendimientos de alquiler más bajos en comparación con inversiones en el continente, debido a los altos precios de compra. Una inversión residencial en Honolulu podría generar solo un 3–4% de retorno anual de alquiler sobre el precio de compra con los alquileres actuales, lo que, con el aumento de las tasas de interés, puede significar flujo de caja negativo si se utiliza apalancamiento. Sin embargo, muchos compradores de lujo y extranjeros son compradores en efectivo (especialmente en el segmento alto) luxurybigisland.com luxurybigisland.com, por lo que son menos sensibles a las tasas de interés y se enfocan en la apreciación a largo plazo y la diversificación de activos. De hecho, en el mercado de lujo, el efectivo es el rey, una tendencia que probablemente continuará luxurybigisland.com. Para quienes buscan propiedades de alquiler, las casas unifamiliares en buenos vecindarios tienen una demanda constante de inquilinos (a menudo de oficiales militares o traslados corporativos), y los alquileres vacacionales bien gestionados en zonas turísticas aún pueden ser lucrativos (las unidades legales de alquiler a corto plazo en Waikiki promedian una alta ocupación). También hay un interés emergente en alquileres alternativos, como alquilar a trabajadores remotos por “workations” de 3 a 6 meses, lo cual algunos inversionistas están explorando.

Oportunidades de desarrollo y de valor agregado: Los desarrolladores e inversionistas de valor agregado ven oportunidades en edificios antiguos. Honolulu tiene muchos condominios y apartamentos de las décadas de 1960 a 1980 que podrían renovarse o reconstruirse. Por ejemplo, algunos apartamentos tipo walk-up en el Honolulu urbano podrían reconstruirse como edificios de mediana altura si la zonificación lo permite, aprovechando la Ley 7 (un incentivo de Honolulu para pequeños proyectos de alquiler asequible). Además, con el estado permitiendo ahora 2 ADUs en lotes individuales hiappleseed.org, un inversionista podría tomar una propiedad unifamiliar en Oʻahu y agregar cabañas de alquiler para aumentar los ingresos (siempre que el tamaño del lote y la infraestructura lo permitan). También hay interés en conversiones de hoteles en dificultades a apartamentos: hoteles pequeños y antiguos que ya no compiten bien podrían convertirse en viviendas para trabajadores (con apoyo gubernamental). Un ejemplo de esto es la conversión de un antiguo hotel de Waikiki en Hale Kalele (vivienda asequible para familias). Este tipo de reposicionamientos creativos podría generar buenos rendimientos mientras se atienden necesidades de vivienda.

Riesgos – Económicos y Ambientales: En cuanto a los riesgos, los factores macroeconómicos representan la mayor amenaza. Una posible recesión en EE. UU. a finales de 2025 o 2026 podría desacelerar la demanda: menos expatriados adinerados comprando segundas residencias, compradores locales más cautelosos y posiblemente menos turistas (afectando al sector hotelero). Esto podría ejercer presión a la baja tanto en los precios como en los alquileres, especialmente en los segmentos de precios más altos o en el mercado de segundas residencias discrecionales. Sin embargo, históricamente Hawái suele superar el desempeño nacional durante recesiones en términos de valores de vivienda, gracias al flujo constante de personas que desean vivir o ser dueños de una parte del paraíso. Otro riesgo son las tasas de interés: si las tasas se mantienen altas o suben, la asequibilidad para los locales seguirá siendo muy limitada, lo que podría reducir aún más el volumen de ventas y eventualmente limitar el crecimiento de los precios. Vimos en 2022–2023 cómo un salto a hipotecas de ~7% enfrió el mercado rápidamente.

Riesgo regulatorio es otro factor. Los legisladores de Hawái están intentando cada vez más medidas para controlar el mercado inmobiliario en beneficio de los locales; ejemplos incluyen el discutido impuesto a viviendas vacías (que podría imponer un recargo a propiedades desocupadas más de la mitad del año) honolulucitycouncil.org, o incluso potencialmente control de alquileres (actualmente no está sobre la mesa, pero grupos de inquilinos lo han planteado conceptualmente). Aunque Hawái tradicionalmente ha sido pro-derechos de propiedad, la crisis de vivienda está impulsando ideas audaces. Cualquiera de estas medidas podría afectar los rendimientos o estrategias de inversión (por ejemplo, un impuesto a viviendas vacías podría empujar a algunos propietarios a vender o alquilar unidades, afectando la oferta). Los inversionistas deben mantenerse al tanto de los cambios de políticas tanto a nivel de condado como estatal.

Clima y Seguros: Una preocupación creciente es el cambio climático y el riesgo de desastres naturales, que es muy relevante en el sector inmobiliario insular. En 2023, el incendio forestal de Lahaina en Maui fue una llamada de atención sobre los riesgos de incendios y clima incluso en Hawái. El aumento del nivel del mar es un problema de avance lento que podría afectar a barrios bajos como Waikiki, Mapunapuna y Ewa Beach en las próximas décadas. Ya, las inundaciones por mareas altas afectan ocasionalmente algunas calles de Honolulu. Esto podría llevar a un aumento en los costos de seguros y gastos de adaptación. De hecho, las primas de seguros en Hawái han estado aumentando alrededor del 15% anual para propiedades costeras agencyhawaii.com agencyhawaii.com. Algunas aseguradoras están endureciendo la cobertura para huracanes/vientos o exigiendo deducibles más altos. Los inversionistas, especialmente quienes compran cerca del mar, deben tener en cuenta estos costos y, potencialmente, reacondicionar las propiedades para mayor resiliencia (refuerzos en techos, elevación de estructuras, etc.). La buena noticia es que Hawái es proactivo: por ejemplo, los edificios nuevos tienen normas estrictas contra huracanes y se habla de muros de contención y bombas en áreas como Waikiki. Pero a largo plazo, el riesgo climático es algo que podría afectar el valor de las propiedades en las ubicaciones más vulnerables y debe ser parte de cualquier evaluación de riesgos.

Perspectiva para inversores: A pesar de los altos precios de entrada, los bienes raíces en Hawái siguen siendo una inversión deseable a largo plazo. Ofrecen diversificación de portafolio y, por lo general, una apreciación constante; como dice el dicho, “ya no están haciendo más tierra en Hawái”. Muchos inversores lo ven como una inversión generacional o un plan de jubilación futura (comprar ahora, alquilar, y retirarse más tarde en la vivienda). Con pronósticos que apuntan a un crecimiento moderado en lugar de una caída, incluso quienes compren en 2025 a precios máximos tienen una perspectiva decente de que los valores sean más altos para 2030. El mercado de alquiler proporciona un respaldo: si no puedes vender una unidad al precio que deseas, es probable que puedas alquilarla y cubrir los costos dada la demanda de vivienda en Hawái. Una clave para los nuevos inversores es elegir los segmentos sabiamente. Los condominios ultra-lujosos pueden ser volátiles (dependen de compradores extranjeros) y tienen altos costos de mantenimiento (cuotas/impuestos), mientras que la vivienda de gama media (piensa en un condominio de menos de $600,000 o una casa de menos de $1 millón en un buen distrito escolar) tiene una amplia base de compradores y arrendatarios locales, por lo tanto, quizás menor riesgo. Las inversiones comerciales como pequeños centros minoristas o almacenes industriales también son atractivas si se pueden encontrar, ya que esos sectores tienen una oferta limitada. En general, Hawái ofrece sólidos fundamentos a largo plazo: un estilo de vida atractivo, tierra limitada y millones que quieren vivir/visitar; pero los inversores deben tener en cuenta los vientos en contra a corto plazo como las tasas de interés, cambios regulatorios y asegurarse de que su estrategia se alinee con la dinámica única del mercado de Hawái.

Actualizaciones de zonificación y políticas gubernamentales

La política gubernamental juega un papel crucial en el mercado inmobiliario de Honolulu, especialmente ahora que los líderes enfrentan altos costos de vivienda y presiones de desarrollo. Aquí algunas actualizaciones clave de zonificación y políticas que afectan a los bienes raíces:

Expansión de Unidades de Vivienda Accesoria (ADUs): En 2024, la legislatura estatal aprobó la SB 3202 (Ley 39), una ley innovadora que permite hasta dos ADUs en un solo lote residencial en todo el estado hiappleseed.org hiappleseed.org. Antes de esto, Honolulu permitía una ADU (anexo) en ciertos lotes; ahora los propietarios podrían agregar potencialmente dos viviendas pequeñas adicionales si la infraestructura lo permite. Esto efectivamente reclasifica muchas zonas residenciales unifamiliares para acomodar más viviendas. Sin embargo, el Concejo Municipal de Honolulu expresó preocupaciones sobre la presión en la infraestructura e intentó oponerse (a los funcionarios locales no les gusta que el estado anule la zonificación del condado). La ley mantiene la autoridad de aprobación del condado caso por caso, por lo que la implementación está en curso. Si se adopta, esto podría aumentar gradualmente la oferta de alquiler y las opciones de vivienda multigeneracional en toda la isla.
Conversiones de Comercial a Residencial: Junto con las ADUs, HB 2090 (Acta 37, 2024) fue aprobada para permitir que propiedades zonificadas para uso comercial puedan ser utilizadas para fines residenciales hiappleseed.org. Esto está dirigido directamente a edificios de oficinas vacíos y centros comerciales – facilitando que un propietario convierta, por ejemplo, un edificio comercial desocupado en apartamentos o condominios. Es probable que Honolulu identifique sitios candidatos (quizás partes del Downtown, Iwilei, Kaimuki, etc.) donde esto pueda ayudar a agregar viviendas. Los códigos de zonificación necesitarán ajustes para manejar estacionamiento, tamaño de las unidades, etc., pero esta política señala un enfoque creativo para agregar viviendas y revitalizar áreas subutilizadas.
Incentivos para Vivienda Asequible (Proyecto de Ley 3 de Honolulu): A nivel de condado, el alcalde de Honolulu, Rick Blangiardi, firmó el Proyecto de Ley 3 (2024) que refuerza los incentivos para desarrollar viviendas de alquiler asequible sachihawaii.com. Amplía las exenciones de impuestos a la propiedad y elimina ciertas tarifas para proyectos calificados (aquellos que reservan unidades para inquilinos de bajos ingresos). El proyecto de ley también agiliza el procesamiento de permisos para estos proyectos (apuntando a resoluciones en 90 días). El objetivo es alentar a los desarrolladores privados a construir más vivienda para la fuerza laboral. Dado el alto costo de construcción en Hawái, estos incentivos se consideran necesarios para que los proyectos sean viables. Como resultado, se han anunciado algunos nuevos proyectos de alquiler para personas de bajos ingresos y de “ingresos intermedios” en el Honolulu urbano y el Oeste de Oʻahu, a menudo a través de asociaciones público-privadas.
Propuesta de Impuesto a “Casas Vacías”: En 2024, los concejales de Honolulu presentaron el Proyecto de Ley 46 para establecer un Impuesto a Casas Vacías – una tarifa sobre propiedades residenciales que están desocupadas por más de la mitad del año honolulucitycouncil.org. Esto está inspirado en el impuesto de Vancouver, con el objetivo de incentivar a los inversionistas que dejan unidades vacías a alquilarlas, o de lo contrario pagar un impuesto que financie programas de vivienda. La idea es controvertida entre los propietarios, pero los defensores dicen que las ~34,000 unidades de vivienda vacías de Honolulu (algunas son casas de vacaciones o inversiones) son un recurso para aprovechar en beneficio de la vivienda local. A partir de 2025, esta medida sigue en debate; si finalmente se aprueba, podría aumentar ligeramente la oferta de alquiler a largo plazo y generar ingresos para vivienda asequible. Es una señal de que Hawái está considerando medidas más fuertes para abordar la desocupación y la especulación de viviendas.
Regulaciones de alquiler a corto plazo: Un cambio importante de política fue la Ordenanza 22-7 (Proyecto de Ley 41) aprobada en 2022, que entró en pleno vigor en 2023. Esta ordenanza prohíbe los alquileres a corto plazo (estadías menores a 90 días) en la mayoría de las áreas residenciales de Oʻahu, excepto en zonas turísticas designadas (como partes de Waikiki, Ko Olina, Turtle Bay). También aumentó la fiscalización y las multas para los alquileres vacacionales ilegales. Esto tuvo un impacto inmediato: miles de unidades de Airbnb/VRBO cerraron o se convirtieron en alquileres a largo plazo. La ordenanza fue impugnada en los tribunales pero en gran medida se mantuvo (con un ajuste que permitió alquileres de 30 días mientras el litigio estaba pendiente, probablemente pasando pronto a 90 días). La intención de la política es devolver la vivienda a los locales y reducir el impacto de los visitantes en los vecindarios. Para el sector inmobiliario, significa que las propiedades fuera de las zonas turísticas han perdido el potencial de ingresos por alquiler a corto plazo, lo que podría suavizar el valor de los condominios o casas que se comercializaban como alquileres vacacionales. Por el contrario, las propiedades dentro de las zonas turísticas (como los condoteles en Waikiki) se volvieron más valiosas ya que tienen casi el monopolio de los alquileres vacacionales legales. La ciudad continúa con una fiscalización activa, y esta política parece que llegó para quedarse, remodelando el cálculo de inversión para muchas propiedades residenciales.
Iniciativas de zonificación y aumento de densidad: La Ciudad y el Condado de Honolulu están actualizando su Plan General de Oʻahu y los planes de desarrollo orientado al transporte (TOD) de los vecindarios. Las áreas alrededor de las nuevas estaciones de tren han visto cambios de zonificación hacia mayor densidad. Por ejemplo, alrededor de las estaciones de Kalihi e Iwilei, la ciudad está fomentando apartamentos de mediana altura y uso mixto. En vecindarios como Ala Moana, un Plan TOD especial de Ala Moana permite rascacielos a cambio de beneficios comunitarios. Kakaʻako, que está bajo la jurisdicción de la Autoridad de Desarrollo Comunitario de Hawái (HCDA), continúa aprobando nuevas torres según su plan maestro. Mientras tanto, hay cierta resistencia comunitaria en áreas como Windward Oʻahu o la Costa Norte, donde los residentes se oponen a cualquier cambio de zonificación que pueda aumentar el desarrollo. En East Honolulu, por ejemplo, hubo una propuesta para permitir algunos apartamentos en ciertas zonas comerciales (para crear vivienda), pero enfrentó resistencia. El patrón es: el núcleo urbano y el oeste de Oʻahu están destinados al crecimiento, mientras que las áreas rurales y suburbanas establecidas permanecen protegidas por la zonificación. A medida que crecen las necesidades de vivienda, se esperan más debates sobre cómo ajustar la zonificación, incluyendo posiblemente aumentar los límites de altura o reducir los requisitos de estacionamiento, especialmente ante la urgencia de la escasez de vivienda.
Infraestructura y políticas climáticas: En 2025, el estado y la ciudad también están integrando la resiliencia climática en las normas de desarrollo. Por ejemplo, las nuevas reglas de retroceso costero (Ley 16, 2020) requieren que los edificios estén más alejados de la costa para tener en cuenta el aumento del nivel del mar. Honolulu está planificando mejoras de infraestructura como mejoras en el alcantarillado y una tarifa de servicios pluviales; esto puede afectar los plazos y costos de desarrollo. También está el impulso estatal por el turismo sostenible: se introdujo un proyecto de ley de “Tarifa Verde” para cobrar a los visitantes por la conservación ambiental, y aunque no es directamente una política inmobiliaria, el reconocimiento del impacto del turismo podría influir en futuras aprobaciones de desarrollos turísticos o requerir más mitigaciones por parte de los desarrolladores.

En resumen, el panorama de políticas de Honolulu está evolucionando activamente para abordar la asequibilidad y sostenibilidad de la vivienda. La tendencia es fomentar más viviendas (a través de la reclasificación de zonas y los incentivos) mientras se gestionan los impactos del turismo y la propiedad en manos de no residentes. Para los interesados en bienes raíces, mantenerse informado sobre estos cambios de políticas es crucial, ya que pueden alterar significativamente los valores de las propiedades y los usos permitidos. Hasta ahora, medidas como la expansión de ADU y la reclasificación de zonas para el desarrollo orientado al transporte (TOD) señalan una postura pro-desarrollo para aumentar la oferta, mientras que acciones como la prohibición de alquileres a corto plazo y el posible impuesto a la vivienda vacía indican una postura para priorizar el uso de la vivienda local. El equilibrio entre estas medidas dará forma al mercado inmobiliario de Honolulu en los próximos años.

Barrios de mejor desempeño y emergentes

El panorama inmobiliario de Honolulu es un tapiz de barrios diversos, cada uno con sus propias tendencias. Aquí algunos de los barrios de mejor desempeño y en ascenso hasta 2025:

Kakaʻako/Ward y Ala Moana (Metro Honolulu): Como se mencionó, Kakaʻako está en auge con nuevos condominios de lujo, lo que lo convierte en el barrio más dinámico en términos de desarrollo. Rápidamente se ha convertido en una dirección de primer nivel para compradores de alto poder adquisitivo que buscan conveniencia urbana, similar a la versión de Manhattan o el centro de Miami en Honolulu. Los condominios en edificios nuevos como Waiea, Anaha (terminado hace algunos años) y el próximo Kalae se venden regularmente por varios millones de dólares. La transformación del área (nuevos supermercados, parques, instalaciones de arte) la ha hecho muy deseable. Como resultado, Kakaʻako ha experimentado una fuerte apreciación de precios en la última década y continúa superando a muchos otros barrios tanto en crecimiento de precios como en volumen de ventas. El adyacente Ala Moana, con condominios un poco más antiguos y el centro comercial, también está viendo un renovado interés, especialmente con la futura llegada de la línea de tren. Perspectiva de inversión: Positiva, aunque en gran medida limitada al mercado de condominios; es un refugio para compradores e inversionistas adinerados, con algunas unidades utilizadas como segundas residencias o alquileres a largo plazo dirigidos a inquilinos de alto poder adquisitivo.
Waikiki: Waikiki es el corazón turístico de Honolulu y un mercado de condominios único. Tiene una mezcla de condoteles, condominios residenciales y residencias hoteleras de alta gama (como el Ritz-Carlton Waikiki). El mercado inmobiliario de Waikiki tuvo un buen desempeño antes de la pandemia debido al potencial de ingresos por alquiler vacacional. Con las nuevas reglas, Waikiki es uno de los pocos lugares donde los alquileres a corto plazo siguen siendo legales, por lo que ciertos edificios (los que están en zona turística) siguen siendo puntos calientes de inversión. El desempeño de las propiedades aquí varía: los condominios de lujo como Trump Tower Waikiki o Ritz-Carlton han mantenido su valor (con compradores internacionales interesados), mientras que algunos apartamentos antiguos tipo walk-up se han estancado. El atractivo de Waikiki perdura: está a poca distancia de playas famosas, restaurantes y entretenimiento. A medida que el turismo se recupera, los rendimientos de alquiler para los condominios vacacionales legales aquí están aumentando nuevamente. Por lo tanto, Waikiki sigue siendo un “clásico” para los inversionistas, aunque los compradores potenciales deben ser astutos respecto a qué edificios permiten qué usos.
Kahala y Diamond Head (Este de Honolulu): Esta es la clásica zona residencial de lujo de Honolulu, conocida por sus mansiones frente al mar y calles tranquilas. Kahala, en particular, es como el Beverly Hills de Oʻahu. Ha experimentado un auge en ventas de ultra-lujo en los últimos años (con varias transacciones por encima de $10 millones, y la venta récord de $65 millones en 2025 hicentral.com que realmente subraya su estatus de élite). El mercado de Kahala está muy limitado en oferta; solo unas pocas casas se venden cada año. Los precios están en máximos históricos (la mediana suele ser de $2–4 millones para casas que no están frente al mar, y frente al mar fácilmente superan los $10 millones). Las zonas de Diamond Head y Black Point son igualmente de primer nivel. Estos vecindarios tienen un desempeño estable: rara vez bajan significativamente de valor, incluso en recesiones, debido a su prestigio y escasez. Para los inversionistas, normalmente son compras a largo plazo o de legado (los rendimientos de alquiler son bajos, ya que no se puede alquilar una casa de $5 millones en Kahala por una renta proporcionalmente alta, pero la apreciación y el prestigio impulsan el valor). Los clasificamos como de mejor desempeño en términos de mantener el valor y exigir precios premium, aunque no son “emergentes” ya que están bien establecidos.
Hawaiʻi Kai (Este de Honolulu): Una comunidad suburbana costera, Hawaii Kai se ubica constantemente como una de las zonas familiares más deseadas. Buenas escuelas, casas frente a la marina y centros comerciales la hacen popular entre profesionales locales y altos mandos militares. Está “en buen desempeño” en el sentido de que la oferta es limitada (es un área planificada finita) y la demanda es constante, por lo que los precios suben de forma sostenida. Las casas unifamiliares aquí tienen una mediana de alrededor de $1.3–1.5 millones actualmente, y los townhomes están en el rango de $700,000–$1 millón. A los inversionistas les gusta Hawaii Kai para inquilinos a largo plazo (está un poco lejos del centro, por lo que es menos atractiva para turistas y más para residentes). No hay grandes desarrollos nuevos previstos (ya que Hawaii Kai está prácticamente construida en su totalidad), lo que es positivo para el valor de las propiedades existentes.
Mililani (Centro de Oʻahu): Mililani, incluyendo Mililani Mauka, es una comunidad planificada conocida por su ambiente familiar, buenas escuelas y relativa asequibilidad (en comparación con el propio Honolulu). Ha sido un vecindario líder en ventas por volumen durante años; muchas familias militares compran o alquilan aquí debido a su proximidad a las bases. El mercado en Mililani es sólido; incluso en la desaceleración de 2023, las casas en Mililani se vendieron bien si tenían el precio adecuado. La zona está un poco más alejada de la ciudad, pero ofrece un clima más fresco (en altura) y comodidad suburbana. No es exactamente “emergente” (ha sido popular desde los años 80), pero sigue siendo consistentemente una de las mejores de Oʻahu en cuanto a demanda. Con nuevos centros de empleo como Konēwai (centro de operaciones ferroviarias de la Autoridad de Honolulu) no muy lejos, y el eventual tren ligero no tan distante (la segunda fase del tren de Honolulu llega cerca del límite de Mililani en Leeward Community College/Pearl Highlands con estacionamiento), la conectividad mejorará. Se espera que Mililani continúe como un líder en el mercado de gama media, atrayendo tanto a compradores locales como del continente que buscan un ambiente de “vecindario real”.
Ewa Plain y Kapolei (Oeste de Oʻahu): Esta región es la frontera de crecimiento de Oʻahu. En la última década, decenas de miles de personas se han mudado aquí por la nueva oferta de viviendas. Kapolei, en particular, se promociona como la “Segunda Ciudad” de Oʻahu, con su propio centro, oficinas gubernamentales, centros comerciales y la línea de tren. Durante un tiempo, los inversionistas se mantuvieron alejados debido al largo trayecto hasta la ciudad, pero con más empleos y la apertura parcial del tren, el interés ha aumentado. Los precios de las viviendas en Kapolei/Ewa son más bajos que en Honolulu (casa mediana ~$900K en 2025 vs $1.1M en toda la isla), lo que la hace atractiva para compradores primerizos e inversionistas que buscan construcciones más nuevas. Barrios como Ocean Pointe, Hoakalei y Kapolei-Mehana tienen muchas construcciones nuevas y han sido de los más vendidos. Una advertencia del área: como se ve en los datos de inventario, Ewa tuvo un aumento de listados en 2024–25 hicentral.com, lo que sugiere un pequeño exceso ya que muchas casas similares salieron al mercado al mismo tiempo. Pero a largo plazo, a medida que la población de Oʻahu crece (o incluso solo se redistribuye), el Oeste de Oʻahu será donde estará la mayor parte de la nueva oferta, por lo que está “emergiendo” en el sentido de volverse cada vez más significativo. Para los inversionistas, los alquileres de casas unifamiliares aquí pueden funcionar bien con familias (especialmente militares con la base cercana en Schofield y Hickam vía H-1/H-2). Además, el creciente sector minorista de Kapolei y posiblemente un futuro campus universitario (UH West Oʻahu está en expansión) significan que se está convirtiendo en una ciudad autosuficiente, lo que debería impulsar la demanda.
Kalihi–Palama e Iwilei (Honolulu Urbano): Estos son barrios antiguos justo al oeste del centro que históricamente han sido zonas obreras e industriales. Están emergiendo en el sentido de que la Ciudad tiene grandes planes para ellos bajo el desarrollo orientado al tránsito (la línea de tren pasa por aquí con varias estaciones). Se habla de proyectos de uso mixto, viviendas asequibles e incluso reubicar el Centro Correccional Comunitario de Oʻahu (la prisión) para liberar terrenos para el desarrollo en Kalihi. Algunos desarrolladores están reuniendo parcelas en estas áreas apostando a una mejora. Los valores actuales de las propiedades allí son relativamente bajos, por lo que hay potencial de apreciación si ocurre la remodelación. Es una apuesta a más largo plazo, ya que se necesitan mejoras de infraestructura, pero para 2030 podríamos ver una transformación significativa de Kalihi (muy parecido a lo que sucedió con Kakaʻako en la década de 2010).
North Shore y Áreas “Lifestyle” de Windward: El North Shore de Oʻahu (Haleʻiwa, Pupukea) y la costa Windward (Kailua, Kāneʻohe) siguen siendo muy deseados por su estilo de vida: pueblos surfistas y comunidades tranquilas. Kailua en particular vio grandes aumentos de precios durante la pandemia (paraíso de trabajadores remotos). Esos mercados se han enfriado un poco (menos guerras de ofertas ahora), pero siguen estando entre los más caros de Oʻahu fuera de Honolulu. El precio medio de una casa en Kailua supera rutinariamente los $1.3M, y el inventario sigue siendo limitado porque realmente no puede haber nuevos desarrollos (la resistencia comunitaria es fuerte). Estas áreas son “de mejor desempeño” en términos de deseabilidad a largo plazo: las propiedades mantienen su valor y a menudo solo suben. No están “emergiendo” (han sido prime desde hace tiempo), pero vale la pena mencionarlas ya que a menudo superan las tendencias generales del mercado (el crecimiento de precios de Kailua superó el promedio de Honolulu en muchos años recientes).

En conclusión, los ganadores del mercado inmobiliario de Honolulu incluyen tanto los nuevos puntos urbanos de moda (Kakaʻako) como los lugares consolidados de lujo y familiares (Kahala, Mililani, etc.). Para quienes buscan invertir o mudarse, las opciones van desde condominios ultramodernos hasta casas suburbanas, cada una con diferentes perfiles de riesgo/recompensa. También es evidente que los planes de tránsito y desarrollo están elevando ciertos vecindarios (áreas conectadas al tren, comunidades de West Oʻahu) como los próximos lugares a observar. Prestar atención a la infraestructura (como el tren, nuevas autopistas) y a dónde el gobierno o los desarrolladores están enfocando sus esfuerzos puede dar pistas sobre los vecindarios “emergentes” del mañana.

Pronósticos y proyecciones de expertos hasta 2030

¿Qué le espera al mercado inmobiliario de Honolulu? Las previsiones para el resto de la década de 2020 sugieren un período de crecimiento moderado, respaldado por el desequilibrio perenne entre oferta y demanda en Hawái. Aquí algunas proyecciones clave y expectativas de expertos:

Trayectoria de precios de la vivienda: Tras el vertiginoso aumento de principios de los años 2020 (y una breve corrección en 2023), se prevé que los precios de las viviendas en Honolulu crezcan a un ritmo moderado hasta 2030. Varios analistas de vivienda predicen que los precios medianos de las viviendas en Oʻahu aumentarán en el orden de 1% a 3% por año en la segunda mitad de la década luxurybigisland.com luxurybigisland.com. Esto situaría el precio medio de una vivienda unifamiliar en el condado de Honolulu en torno a $1.3M–$1.4M para 2030 (desde ~$1.1M en 2025), y el precio medio de los condominios quizás alrededor de $550–$600K (desde $515K en 2024 hicentral.com). Estas son, por supuesto, estimaciones: los resultados reales dependerán de las tasas de interés y las fuerzas económicas, pero el consenso es crecimiento lento en lugar de otro auge. Una razón: no se espera que las tasas de interés vuelvan a los niveles ultrabajos que impulsaron el pico de 2021, por lo que el poder de compra estará limitado. Sin embargo, el inventario limitado y los altos costos de construcción actúan como un piso para los precios. Incluso si la demanda disminuye, la escasez de viviendas en Hawái impide cualquier exceso. De hecho, el Departamento de Negocios, Desarrollo Económico y Turismo de Hawái (DBEDT) proyecta que el condado de Honolulu necesita aproximadamente entre 13,500 y 24,000 nuevas unidades de vivienda para 2035 (dependiendo de las tendencias poblacionales) para satisfacer la demanda files.hawaii.gov files.hawaii.gov. Esto equivale a unas 1,300–2,400 unidades por año necesarias, un ritmo de construcción que históricamente nos cuesta alcanzar. Este déficit sugiere que la vivienda seguirá siendo escasa, sosteniendo los valores.
Perspectivas de alquileres y rendimiento: Es probable que las tarifas de alquiler en Honolulu sigan aumentando gradualmente, especialmente si la compra de viviendas sigue siendo inalcanzable para muchos. Para 2030, un apartamento de una habitación que hoy se alquila por $2,300 podría alquilarse por $2,700–$2,800 (suponiendo aumentos anuales de ~2%). Aunque no es un gran salto, agrava el problema de la asequibilidad. La Honolulu Board of Realtors y UHERO esperan que las tasas de vacancia se mantengan bajas, y cualquier nueva oferta (de ADUs o nuevos alquileres) será absorbida por la demanda acumulada. Así que, desde la perspectiva de un inversionista, las propiedades de alquiler deberían seguir proporcionando ingresos estables, y posiblemente tasas de capitalización ligeramente mejores si se compra a los precios actuales y se asegura una tasa (si las tasas de interés se estabilizan o bajan en unos años, refinanciar podría mejorar el flujo de caja). Otro factor: para 2030, la gran cohorte millennial estará más inmersa en los años de crianza familiar, lo que podría aumentar la formación de hogares (bueno para la demanda de vivienda), aunque compensado por algunos millennials locales que se van de Hawái debido a los costos. En resumen, el crecimiento de los alquileres seguirá la inflación si no un poco más, y es probable que Honolulu siga estando entre los 5 mercados de alquiler más caros de EE. UU.
Pronósticos del sector comercial: La demanda de espacios de oficina se espera que se mantenga estable o disminuya ligeramente a medida que el trabajo híbrido persiste. Colliers pronostica que la vacancia de oficinas en Honolulu podría mantenerse en los bajos a mediados de los dos dígitos en los próximos años – mucho mejor que en ciudades del continente, pero tampoco se ajusta dramáticamente. Podríamos ver un equilibrio con algunos edificios antiguos retirados para conversión y empresas optimizando su espacio. El sector minorista debería mantenerse fuerte mientras el turismo y el gasto del consumidor local sigan saludables. Los alquileres minoristas en Hawái podrían aumentar modestamente y la vacancia mantenerse baja (~5% o menos) hasta 2030, salvo una recesión importante. El desarrollo minorista se centrará principalmente en centros vecinales en áreas de crecimiento (West Oʻahu, tal vez nuevos comercios en proyectos TOD). El sector industrial está casi al máximo – incluso para 2030, a menos que se desarrolle un nuevo parque industrial (lo que requeriría voluntad política para reclasificar terrenos), la vacancia seguirá siendo ultra baja. Así que los alquileres industriales probablemente serán significativamente más altos para 2030 (la inflación más la escasez fácilmente podrían elevarlos un 20-30% por encima de los niveles actuales). Para los hoteles, el pronóstico es optimista: para 2030 se espera que el turismo en Hawái se recupere completamente e incluso crezca más allá de los récords de 2019. El pronóstico oficial del estado espera que las llegadas de visitantes aumenten unos pocos puntos porcentuales cada año, superando los 10 millones anuales más adelante en la década. Eso mantendrá la ocupación hotelera alta y posiblemente justifique nuevos proyectos hoteleros (o la expansión de los existentes). Los valores hoteleros deberían apreciarse en consecuencia, especialmente a medida que los inversionistas institucionales ven cada vez más destinos de ocio como Hawái como apuestas estables.
Sentimiento de los inversores: Una encuesta a expertos locales en bienes raíces y al Pacific Asia Center for Entrepreneurship indica un optimismo general de que los bienes raíces en Hawái superarán la inflación pero no experimentarán un crecimiento tipo burbuja en los próximos 5 años. La economía de Hawái está en una trayectoria de crecimiento modesto (~1.5–2% de crecimiento del PIB) brevitas.com, lo que respalda el sector inmobiliario pero no indica un sobrecalentamiento. No se anticipa un colapso; notablemente, los factores que suelen preceder a los colapsos (exceso de oferta, apalancamiento especulativo, etc.) están en gran medida ausentes en Hawái en este momento. Los estándares de préstamos siguen siendo sólidos y la construcción está limitada. Además, muchos propietarios tienen tasas hipotecarias bajas aseguradas, por lo que no se ven obligados a vender. Se podría ver un escenario de meseta si las tasas de interés se mantienen altas: las ventas se desaceleran y los precios se estabilizan durante algunos años (como ocurrió, posiblemente, en 2018–2019). Pero las caídas significativas de precios parecen poco probables a menos que ocurra un shock externo severo (por ejemplo, una crisis geopolítica que detenga los viajes, o un aumento enorme de las tasas de interés más allá de lo esperado).
Perspectiva histórica: Históricamente, los bienes raíces en Hawái se mueven en ciclos aproximadamente paralelos a los de EE. UU., pero con oscilaciones más suaves (aparte del estallido de la burbuja japonesa en los años 90, que llevó a una recesión de una década en Hawái). Por ejemplo, después de la crisis financiera global de 2008, los precios en Honolulu bajaron solo alrededor de un 10–15% y se recuperaron para 2013, mientras que muchos mercados estadounidenses cayeron más del 30%. En los años 90, Hawái sí tuvo una recesión prolongada (~1991–2000 los valores se estancaron) debido a la salida de inversiones japonesas. ¿Podría ocurrir algo similar para 2030? La influencia de Japón hoy es menor y la demanda del territorio continental de EE. UU. es más crucial. A menos que veamos una disminución importante y prolongada en la deseabilidad (lo que solo podría suceder si, por ejemplo, el cambio climático afecta gravemente a las islas o si el trabajo remoto reduce drásticamente el deseo de tener una segunda vivienda aquí), los bienes raíces en Honolulu deberían evitar oscilaciones drásticas. Si acaso, el clima y la sostenibilidad podrían empezar a influir en el valor para 2030: las propiedades en zonas seguras (elevadas respecto a zonas de inundación) podrían tener una prima sobre aquellas en áreas costeras vulnerables a medida que aumenta la conciencia. Pero estos efectos probablemente serán graduales.
Población y demanda de vivienda: Las proyecciones de población de Hawái son relativamente estables: el estado ha tenido entre 1.42 y 1.45 millones de personas durante los últimos 5 años. La previsión de DBEDT sugiere un crecimiento lento en el futuro (quizás alcanzando ~1.5 millones para 2030 en todo el estado, principalmente en Oʻahu) brevitas.com. Incluso con una población estable, Hawái tiene un déficit de unidades de vivienda porque el tamaño de los hogares está disminuyendo y muchos jóvenes locales viven con sus padres debido a la falta de vivienda. Por lo tanto, incluso una población estable crea nueva demanda de vivienda (a través de la formación de hogares). El estudio de demanda de vivienda para 2025-2035 indica que Honolulu necesita en promedio 1,874 nuevas unidades por año (punto medio de los escenarios) files.hawaii.gov files.hawaii.gov, lo cual está por encima de lo que hemos estado construyendo. Si las políticas logran aumentar la construcción (digamos que comenzamos a construir 1,500 unidades/año frente a ~1,000 actualmente), eso podría aliviar lentamente la presión sobre los precios. Pero si no, la presión continuará. El escenario más probable está en algún punto intermedio: cierto aumento en la producción de viviendas gracias a nuevas leyes, pero no una avalancha. Por lo tanto, para 2030 esperamos que Honolulu siga siendo un mercado de altos precios y oferta limitada, aunque con un poco más de inventario y opciones que hoy.

En resumen: Hasta 2030, los expertos proyectan estabilidad continua y crecimiento gradual para el mercado inmobiliario de Honolulu. Es un mercado caracterizado por la resiliencia – respaldado por la tierra limitada y su atractivo global. Aunque puede que no veamos aumentos anuales de dos dígitos como a principios de 2022, los propietarios pueden esperar razonablemente que sus propiedades se aprecien modestamente con el tiempo, y los inversionistas pueden esperar una demanda constante de espacios de alquiler y comerciales. Para los responsables de políticas, el reto será asegurar que este crecimiento se gestione de manera que beneficie a los residentes (más vivienda asequible) mientras se mantiene la fortaleza del mercado. Si las tendencias actuales continúan, para 2030 Honolulu seguirá siendo uno de los lugares más deseables (y caros) del país para vivir, con bienes raíces que mantienen valores premium que reflejan su economía y estilo de vida insulares únicos. Como dijo un economista local, los bienes raíces de Hawái no son una montaña rusa: se parecen más a una subida constante por Diamond Head: a veces empinada, a veces plana, pero siempre con una base sólida debajo. luxurybigisland.com luxurybigisland.com

Fuentes:

Honolulu Board of REALTORS® – Informes Mensuales del Mercado (2024–2025) hicentral.com hicentral.com hicentral.com
Honolulu Board of REALTORS® – Datos Históricos de Ventas hicentral.com hicentral.com
Zillow Research – Estadísticas del Mercado de Vivienda de Honolulu (2025) zillow.com zillow.com
Departamento de Negocios, Desarrollo Económico y Turismo de Hawái (DBEDT) – Informes de Turismo y Vivienda dbedt.hawaii.gov files.hawaii.gov
Hawaiʻi Public Radio – Entrevista sobre el Mercado de Oficinas, Colliers (Ago 2025) hawaiipublicradio.org
Colliers & CBRE – Resumen del Mercado Comercial de Oʻahu (2024) colliers.com brevitas.com
Perspectiva del Mercado Inmobiliario Comercial de Brevitas Hawaii (2025) brevitas.com brevitas.com
Alquileres de Agencia – Predicciones del Mercado de Alquiler en Honolulu 2025 agencyhawaii.com agencyhawaii.com
Hawaiʻi Appleseed – Actualización Legislativa sobre Vivienda Asequible (2024) hiappleseed.org hiappleseed.org
Luxury Big Island (Harold Clarke) – Pronóstico del Mercado de Vivienda en Hawái 2025 luxurybigisland.com luxurybigisland.com

Mercado inmobiliario de Honolulu 2025: precios récord, nuevos desarrollos y previsiones para 2030

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Resumen del mercado de alquileres

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Roman Bednarski

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