- Ventas de viviendas en EE. UU. desafían las expectativas: Las ventas de viviendas nuevas en EE. UU. se dispararon a un máximo de 3 años y medio, aumentando un 20% en agosto, pero los analistas lo califican como una casualidad poco probable de que se mantenga reuters.com reuters.com. Las altas tasas hipotecarias siguen dejando a los compradores al margen, y los expertos prevén solo una recuperación modesta para 2027 reuters.com reuters.com.
- La Fed flexibiliza, alivio hipotecario marginal: La Reserva Federal de EE. UU. recortó las tasas de interés en 0,25% la semana pasada (a 4,00–4,25%), señalando más recortes por venir reuters.com. Sin embargo, las tasas hipotecarias a 30 años siguen rondando el ~6,5%, apenas afectadas por la medida de la Fed reuters.com, dejando la asequibilidad limitada para los compradores.
- Megafusión de corredurías por $4 mil millones: En un acuerdo histórico, Compass acordó adquirir a su rival Anywhere Real Estate por $4,2 mil millones, formando una de las mayores corredurías residenciales del mundo reuters.com. Los reguladores están investigando las operaciones en torno a ofertas previas de adquisición, ya que la fusión redefine el panorama de las corredurías.
- Crisis de vivienda y medidas en China: La caída del sector inmobiliario en China se profundizó, con expertos instando a medidas de rescate. Un asesor del PBOC advirtió que estabilizar el sector inmobiliario es crucial para la economía fxempire.com, y Pekín flexibilizó las reglas para compradores extranjeros de viviendas para estimular la demanda sixthtone.com sixthtone.com. A pesar de las esperanzas de estímulo, la confianza del consumidor se mantiene cerca de mínimos históricos en medio de la caída de los precios de la vivienda.
- El “Zombieland” comercial de Europa: El mercado inmobiliario comercial de Europa sigue estancado, con ventas cerca de mínimos de la década reuters.com. Los expertos lo llaman un “zombieland” de oficinas y centros comerciales varados reuters.com. Los inversores finalmente están deshaciéndose de activos en dificultades (por ejemplo, la torre Trianon insolvente de Frankfurt a la venta reuters.com), pero una recuperación total sigue siendo esquiva.
- Repuntes en industrial y REIT: El sector de centros de datos está en auge gracias a la demanda de IA: el Fermi Data Center REIT del exsecretario de Energía de EE. UU. Rick Perry solicitó una OPI con una valoración objetivo de 13 mil millones de dólares reuters.com reuters.com. En Singapur, Centurion Accommodation REIT recaudó S$771 millones (~$599 M) en la segunda mayor OPI del año, debutando un 11% por encima del precio de emisión reuters.com reuters.com, lo que señala un renovado apetito inversor por los fideicomisos inmobiliarios.
Contexto macroeconómico: tasas, inflación y financiamiento de vivienda
Los mercados inmobiliarios globales están oscilando en un contexto de cambios en la política monetaria y una inflación persistente. En Estados Unidos, la Reserva Federal reanudó la flexibilización de la política monetaria por primera vez en años, recortando su tasa de referencia en 25 puntos básicos hasta un rango de 4,00–4,25% reuters.com. Esta reversión, anunciada la semana pasada, se produce cuando los responsables de la política finalmente ven que la inflación se enfría hacia el objetivo. La Fed proyecta un “ritmo constante de reducciones [de tasas]” hasta finales de 2025 reuters.com, con el objetivo de aliviar los costos de endeudamiento. Las tasas hipotecarias en EE. UU., sin embargo, siguen siendo elevadas a pesar del giro moderado de la Fed. La hipoteca fija promedio a 30 años ronda el 6,3–6,5%, muy lejos de las tasas inferiores al 4% de la década de 2010 reuters.com. Los analistas señalan que los recortes de tasas de la Fed reducen principalmente los rendimientos a corto plazo, mientras que los rendimientos de los bonos del Tesoro a largo plazo – que determinan el precio de las hipotecas – se mantienen altos reuters.com. Como resultado, cualquier alivio hipotecario para los compradores de vivienda será limitado y gradual, manteniendo la asequibilidad restringida por ahora.
Al otro lado del Atlántico, los bancos centrales también están en un punto de inflexión. El Banco de Inglaterra mantuvo su tasa de política sin cambios en 4,0% en su reunión de mediados de septiembre, tras una larga serie de aumentos para frenar la inflación bankofengland.co.uk. La inflación en el Reino Unido sigue siendo la más alta entre las principales economías (3,8% en julio) y se espera que alcance brevemente el 4% este mes reuters.com, por lo que el BoE mantiene las tasas en niveles restrictivos por más tiempo. Mientras tanto, el Banco Central Europeo ha señalado que podría haber alcanzado el pico de tasas y está equilibrando los riesgos de inflación que ahora están “muy equilibrados”, según funcionarios asianbondsonline.adb.org. Las altas tasas de interés han ralentizado notablemente la financiación y la inversión en el sector inmobiliario europeo, un problema que se refleja en ventas por dificultades y volúmenes de transacciones tibios (analizado más abajo).
En Asia, el banco central de China (PBOC) enfrenta el problema opuesto: el crecimiento se está debilitando, pero relajar la política monetaria demasiado agresivamente podría alimentar burbujas de activos. El cambio de la Fed hacia recortes le da al PBOC más margen de maniobra sin provocar fuga de capitales reuters.com. Aun así, los responsables políticos chinos actúan con cautela: hasta ahora se han abstenido de igualar el recorte de la Fed. El economista jefe de China de Nomura espera que el PBOC evite recortes inmediatos de tasas para no “echar leña al fuego” del pujante mercado bursátil chino reuters.com. Con las tasas clave ya en mínimos históricos en China, las autoridades están recurriendo en su lugar a apoyos dirigidos y ajustes fiscales para ayudar al debilitado sector inmobiliario.
Cabe destacar que los reguladores chinos implementaron una nueva política a mediados de septiembre para facilitar la compra de viviendas por parte de extranjeros y chinos en el extranjero. La Administración Estatal de Divisas (SAFE) ahora permite a las personas en el extranjero convertir inmediatamente moneda extranjera para el pago inicial de una vivienda después de firmar un contrato de compra, en lugar de esperar un certificado de registro local sixthtone.com. Esta reforma resuelve un círculo vicioso que durante mucho tiempo frustró a los compradores transfronterizos, simplificando efectivamente el proceso de pago. SAFE también eliminó ciertos controles de capital, quitando la compra de propiedades residenciales de su “lista negativa” de usos restringidos de divisas sixthtone.com. En términos prácticos, los profesionales extranjeros en China (y expatriados) pueden comprar viviendas más fácilmente, y los ingresos extranjeros pueden usarse de manera más flexible para inversiones inmobiliarias. Los expertos del sector lo consideran un paso importante en la apertura de China, aunque no esperan una avalancha de capital extranjero: se trata más de “ofrecer un alivio bienvenido” a los expatriados que se establecen en China sixthtone.com sixthtone.com. Sin embargo, junto con exenciones fiscales y relajación de las restricciones de compra de viviendas para compradores nacionales en muchas ciudades chinas, muestra la creciente urgencia de Pekín por estabilizar la vivienda.
Bienes raíces residenciales: repunte inesperado frente a la persistente presión de asequibilidad
Estados Unidos – Una historia de dos mercados: El mercado inmobiliario estadounidense mostró una señal paradójica esta semana. Las ventas de viviendas nuevas (casas unifamiliares recién construidas) aumentaron un 20,5% en agosto a un ritmo anualizado de 800,000 unidades, el nivel más alto desde principios de 2022 reuters.com. Este sorprendente repunte – reportado por el Departamento de Comercio el 24 de septiembre – superó ampliamente las previsiones (los economistas esperaban solo unas 650,000 unidades) reuters.com. Las ventas aumentaron en todas las regiones (destacando un salto mensual del 72% en el noreste) reuters.com. El inventario de viviendas nuevas a la venta cayó a su nivel más bajo en ocho meses reuters.com, y el precio medio de una vivienda nueva subió un 1,9% hasta $413,500 reuters.com. A simple vista, esto sugiere un repunte repentino de la demanda, pero los expertos piden cautela. “No hay un factor evidente… Espero que este repunte se revierta en gran medida en los próximos meses,” dijo Stephen Stanley, economista jefe de Santander US reuters.com. Él y otros señalan que los datos de viviendas nuevas son notoriamente volátiles y sujetos a revisiones reuters.com reuters.com. El salto también contradice otros indicadores: la confianza de los constructores de viviendas ha estado disminuyendo y las tasas hipotecarias solo comenzaron a bajar de manera más significativa en septiembre reuters.com. En resumen, los analistas descartan el auge de agosto como una anomalía, posiblemente reflejando que los constructores bajaron precios para liquidar inventario excedente, o simplemente ruido estadístico. Con un mercado laboral estadounidense debilitándose, cualquier impulso en la vivienda podría ser de corta duración a menos que los costos de financiamiento bajen significativamente reuters.com.
La actividad inmobiliaria más amplia en EE. UU. sigue atrapada en un bache. Una encuesta de Reuters a expertos inmobiliarios este mes subraya la perspectiva contenida: las ventas de viviendas existentes (el 90% del mercado) avanzan lentamente a unas 4,0 millones anualizadas, muy por debajo del pico de 6,6 millones en 2021 reuters.com. Los propietarios con hipotecas a tasas ultrabajas se muestran reacios a vender, y los compradores primerizos enfrentan persistentes barreras de asequibilidad reuters.com. Aunque el inventario de viviendas en el mercado ha subido a su nivel más alto de la década, esto se debe en parte a que las casas permanecen más tiempo sin venderse reuters.com. El índice S&P Case-Shiller muestra que los precios de las viviendas están bajando por cuarto mes consecutivo, la primera caída sostenida desde 2013 reuters.com. Las previsiones de precios se han rebajado: se espera que el valor de las viviendas en EE. UU. suba solo alrededor de +2,1% en 2025 y +1,3% en 2026, muy por debajo de las predicciones anteriores (3,5% anual) reuters.com. Algunos analistas incluso prevén correcciones de precios moderadas próximamente. “La demanda de vivienda seguirá siendo débil… podríamos empezar a ver ventas forzadas si el desempleo aumenta, lo que podría provocar una ligera corrección de precios de la vivienda en los próximos 6 a 12 meses,” advirtió James Knightley, economista jefe internacional de ING reuters.com. Sin embargo, cualquier alivio de precios para los compradores será incremental. Los 25 economistas encuestados por Reuters coincidieron en que la caída de tasas en 2025 ayudará a la asequibilidad, pero la mayoría advirtió que el alivio será marginal dado que solo se prevén descensos modestos en las tasas hipotecarias reuters.com. Incluso para 2027, se prevé que las tasas hipotecarias a 30 años promedien alrededor del 6,2%, aún muy por encima de los niveles previos a 2020 reuters.com. En efecto, el sueño americano de ser propietario de una vivienda sigue en pausa para muchos, con la edad media del comprador primerizo ahora en un récord de 38 años reuters.com. Como dijo Knightley,t it, “Comprar una casa va a estar fuera del alcance de la mayoría de los jóvenes estadounidenses durante bastante tiempo” reuters.com.Un punto positivo en la vivienda de EE. UU. ha sido la nueva construcción, ya que los constructores pueden ofrecer reducciones de tasas e incentivos para atraer a compradores que no pueden encontrar viviendas existentes asequibles. Pero incluso ese sector enfrenta obstáculos a medida que el crecimiento económico se desacelera. La inversión residencial se contrajo en la primera mitad de 2025 reuters.com. Los inicios de viviendas unifamiliares han caído cerca de mínimos de 2 años y medio en medio de un exceso de casas nuevas sin vender a principios del verano reuters.com. Los constructores están retirándose de proyectos donde no pueden asegurar márgenes rentables. La sorpresa en las ventas de viviendas nuevas de agosto puede limpiar temporalmente algo de inventario, pero si se revierte el próximo mes como se espera, los constructores podrían volverse aún más cautelosos durante el invierno.
Europa y Reino Unido – Mercados en enfriamiento: En todo el Reino Unido y Europa, los mercados residenciales también están lidiando con tasas más altas e incertidumbre económica. En el Reino Unido, los precios de la vivienda han comenzado a debilitarse después de un período de resistencia. La última encuesta RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) mostró que agosto tuvo las caídas de precios más generalizadas en más de 18 meses reuters.com. El balance de precios de la vivienda de RICS cayó a –19 (lo que significa que muchos más encuestados ven caídas de precios que subidas), la lectura más débil desde principios de 2024 reuters.com. La demanda de compradores se está secando: las nuevas consultas de compradores cayeron a su nivel más bajo desde mayo, ya que los posibles compradores se retiran ante las preocupaciones económicas y tasas hipotecarias superiores al 6% reuters.com. “Con la demanda de compradores disminuyendo y las ventas en declive, el mercado inmobiliario claramente está sintiendo los efectos de la incertidumbre continua,” dijo el analista de RICS Tarrant Parsons reuters.com. La inflación persistente y las dudas sobre la futura trayectoria de las tasas de interés están pesando fuertemente en el sentimiento de los compradores reuters.com. De hecho, la inflación en el Reino Unido solo está bajando lentamente (todavía ~7% IPC, de la cual la subyacente es rígida), por lo que los mercados esperaban que el BoE mantuviera las tasas altas por más tiempo – y así ha sido. A esto se suma la especulación sobre medidas fiscales (un presupuesto gubernamental inminente que podría aumentar los impuestos a la propiedad o a las ganancias de capital), y muchos compradores y vendedores en el Reino Unido han puesto sus decisiones en pausa. Los índices de precios de la vivienda de los prestamistas aún mostraban modestas ganancias anuales durante el verano, pero el impulso se está estancando. Las presiones en el alquiler siguen siendo extremas, sin embargo: la encuesta de RICS encontró que la demanda de inquilinos supera ampliamente la oferta de alquileres, lo que impulsa las expectativas de renta considerablemente al alza reuters.com. Los propietarios están vendiendo propiedades o no añadiendo nuevos alquileres (las nuevas instrucciones para propietarios cayeron al nivel más bajo desde abril de 2020), justo cuando la demanda se dispara reuters.com. Esto apunta a una continua inflación de alquileres y desafíos de asequibilidad para los inquilinos, incluso cuando el crecimiento de los precios de la vivienda se modera. La situación del Reino Unido resume una tendencia europea más amplia: aunque los precios de la vivienda se han enfriado desde máximos históricos en muchos mercados (por ejemplo, Escandinavia y Alemania han visto caídas de precios), el costo de financiamiento es tan alto que los volúmenes de transacciones están deprimidos y los mercados de alquiler están bajo presión.
En el continente europeo, los mercados de la vivienda son muy variados, pero muchas grandes ciudades aún parecen sobrevaloradas en relación con los fundamentos. En particular, el Índice Global de Burbujas Inmobiliarias de UBS 2025 – publicado esta semana – clasificó a Miami como la ciudad global con el mayor riesgo de burbuja (impulsado por un aumento de compras de inversores y extranjeros en los últimos años), seguida de Tokio y Zúrich ubs.com. Varias capitales europeas siguen en territorio de riesgo elevado: Ámsterdam, Ginebra y París han visto un crecimiento de precios que supera a los ingresos y alquileres, aunque París ahora se clasifica con bajo riesgo de burbuja debido a la reciente estancación ubs.com ubs.com. Madrid de hecho registró el mayor crecimiento de precios (ajustado por inflación) entre las ciudades globales en el último año ubs.com – la capital española está en auge gracias a inversores extranjeros y nómadas digitales – sin embargo, UBS evalúa el riesgo de burbuja general de Madrid como moderado, no extremo ubs.com. En contraste, Londres, Milán y Nueva York ahora se consideran con bajo riesgo de burbuja ubs.com, tras años de crecimiento limitado de precios y, en el caso de Londres, una caída de precios en términos reales. Hong Kong, San Francisco y Hong Kong también obtuvieron una puntuación de bajo riesgo en el índice ubs.com – un cambio notable para mercados como HK y SF que encabezaban esta lista hace solo unos años. La conclusión del estudio de UBS: los precios de la vivienda global se han estabilizado (crecimiento real cero en conjunto en los últimos 4 trimestres) ya que las limitaciones de asequibilidad afectan ubs.com. Las tasas de interés ultrabajas impulsaron previamente los auges de precios, pero las tasas más altas de 2023–2025 han frenado esos auges, y algunos mercados sobrecalentados están experimentando correcciones leves. El riesgo de caídas bruscas de precios parece contenido en la mayoría de las ciudades gracias a un empleo aún saludable y normas de préstamo más estrictas tras 2008. Sin embargo, la era de rápidas subidas de precios ha terminado por ahora, y la vivienda está entrando en lo que podría llamarse una fase de estancamiento a fuego lento a nivel global.
China – Recesión Profunda, Llamados a Apoyos: En China, el segundo mercado inmobiliario más grande del mundo sigue sumido en una recesión sin precedentes. Los precios de las viviendas nuevas han estado cayendo mes tras mes en la mayoría de las ciudades (más de un año de descenso) a pesar de docenas de medidas de flexibilización del gobierno. Las ventas de propiedades por superficie han caído alrededor de un 5–7% interanual hasta agosto fxempire.com. La inversión en desarrollo inmobiliario se ha desplomado un 12,9% en los primeros ocho meses de 2025 fxempire.com, reflejando que los desarrolladores han detenido proyectos en medio de una crisis de liquidez. El sentimiento está por los suelos: un índice del clima inmobiliario en China cayó por quinto mes consecutivo, hasta 93,0 (donde 100 = sentimiento neutral) fxempire.com. La confianza del consumidor en China también ha sido destrozada, en gran parte debido al colapso del sector inmobiliario: el índice de confianza del consumidor cayó a 87,9 en junio, cerca de su nivel más bajo registrado fxempire.com. El persistente malestar inmobiliario es un factor clave que lastra el crecimiento económico general de China y empujó al país al borde de la deflación a principios de este año.
En medio de esta crisis, Pekín está bajo presión para actuar con más contundencia. Esta semana, un llamamiento público notable vino de Huang Yiping, un destacado economista y exasesor del banco central. Instó a las autoridades chinas a desplegar apoyo fiscal para estabilizar el mercado inmobiliario, señalando que “dado el impacto sistémico del sector inmobiliario en las fluctuaciones macroeconómicas, estabilizar esta industria es crucial para mantener el impulso ascendente de la economía en general” fxempire.com. En otras palabras, el sector inmobiliario es demasiado grande para caer: afecta directamente a los empleos en la construcción, las finanzas de los gobiernos locales, los bancos y la riqueza de los hogares. Sin una recuperación del sector inmobiliario, las esperanzas de China de una recuperación liderada por el consumo siguen siendo escasas. Los responsables políticos ya han flexibilizado algunas restricciones para la compra de viviendas (muchas ciudades ahora permiten pagos iniciales más bajos y reglas hipotecarias más flexibles, especialmente para compradores primerizos o quienes buscan mejorar su vivienda). Las tasas hipotecarias en China también han sido recortadas: la tasa preferencial de préstamos a 1 año ha bajado a 3,45% tras recortes a principios de 2025, y los gobiernos locales han implementado subsidios. Sin embargo, hasta ahora, estos pasos no han detenido la caída de los precios ni han restaurado la confianza de los compradores. Por eso, voces como la de Huang piden acciones más audaces, posiblemente gasto directo del gobierno o incentivos fiscales dirigidos al sector inmobiliario. Circulan rumores sobre un inminente paquete de estímulo enfocado tanto en viviendas asequibles como en la finalización de proyectos paralizados de desarrolladores en dificultades.
La difícil situación de los promotores inmobiliarios de China también sigue siendo noticia. Country Garden, que alguna vez fue el mayor promotor del país, evitó por poco el impago en varias ocasiones en las últimas semanas y está atravesando una enorme reestructuración de deuda offshore de 14 mil millones de dólares reuters.com reuters.com. La empresa advirtió en agosto que su pérdida del primer semestre podría superar los ¥18 mil millones (>2.5 mil millones de dólares) debido a un colapso del 50% en las entregas de viviendas y fuertes cargos por deterioro reuters.com reuters.com. Evergrande – cuyo impago en 2021 inició esta crisis – también sigue en el limbo, ya que los reguladores le han ordenado liquidar y su fundador está bajo investigación. Los promotores más pequeños también tienen dificultades para cumplir con los pagos; fuentes afirman que Sunac, por ejemplo, podría no cumplir con el próximo vencimiento de un bono, lo que anticipa otra ola de impagos offshore reuters.com. En resumen, el sector inmobiliario de China sigue buscando un piso. Se espera que una combinación de apoyo político incremental, crédito más fácil y tiempo permita que las ventas se estabilicen para finales de 2025 reuters.com reuters.com. Las previsiones de agencias calificadoras, como una de S&P, sugieren una posible “estabilización hacia el segundo semestre de 2025” si las políticas tienen éxito reuters.com. Por ahora, sin embargo, los datos siguen siendo desalentadores, y el mundo observa para ver si Pekín cederá y lanzará un rescate mayor para evitar un lastre prolongado en la economía.
Bienes Raíces Comerciales e Industriales: Estrés y Oportunidad
Estados Unidos – Problemas con la regulación de alquileres y focos de dificultad: El sector inmobiliario comercial en EE. UU. presenta un panorama mixto. Algunos sectores, como el de edificios de apartamentos multifamiliares, habían sido relativamente resilientes – especialmente en ciudades de alta demanda – pero incluso allí, empiezan a aparecer grietas bajo la presión de las altas tasas de interés y una regulación más estricta. Un caso dramático surgió en la ciudad de Nueva York: 93 edificios de apartamentos (con más de 5,100 unidades con alquiler estabilizado) propiedad del grupo Pinnacle de Joel Wiener van a subasta después de que la entidad propietaria se declarara en bancarrota therealdeal.com. Documentos judiciales revelan que la cartera, en gran parte regida por las normas de estabilización de alquileres de NYC (que limitan los aumentos de renta), no pudo cubrir sus deudas ante el aumento de los gastos. Los propietarios en bancarrota deben más de $564 millones a un prestamista therealdeal.com. Citaron múltiples presiones – altas tasas de interés, inflación en los costos operativos, baja recaudación de rentas durante el COVID y estrictas leyes a favor de los inquilinos que limitan los ingresos – como causas de su colapso financiero therealdeal.com therealdeal.com. Las infracciones al código de vivienda también se acumularon a medida que se posponía el mantenimiento en estos edificios con problemas de liquidez therealdeal.com. La situación pone de relieve cómo incluso el sector de alquiler residencial típicamente estable puede tambalear cuando los costos de financiamiento aumentan y las regulaciones reducen los márgenes. Las reformas de la ley de alquileres de Nueva York de 2019, que limitaron en gran medida la capacidad de los propietarios para aumentar las rentas reguladas o desregular unidades, han reducido significativamente la valoración de las propiedades con alquiler estabilizado. Combinado con los atrasos en el pago de rentas tras la pandemia y ahora tasas hipotecarias del 7%, algunos propietarios están en números rojos. Eastdil Secured está buscando compradores para la cartera de 93 edificios, con docenas de partes interesadas firmando acuerdos de confidencialidad therealdeal.com. Los observadores ven esta venta forzada como un barómetro para el valor de los activos multifamiliares en un entorno de altas tasas. Es probable que resulte en nuevos propietarios que aporten capital fresco para renovaciones, pero probablemente a un precio muy rebajado, lo que reajustará el valor de los edificios de apartamentos en NYC.
En el lado positivo, hay áreas prometedoras en el sector inmobiliario comercial de EE. UU. Las propiedades industriales (como almacenes y centros de distribución) siguen beneficiándose del auge del comercio electrónico y la logística, aunque el crecimiento se ha enfriado desde su punto máximo en 2021. Y ha surgido un nuevo subsector estrella: los centros de datos. La explosión de la computación en la nube y las cargas de trabajo de IA ha provocado una demanda creciente de espacio para centros de datos, que ahora es uno de los sectores más codiciados en el sector inmobiliario comercial. Las principales empresas tecnológicas y startups de IA compiten por asegurar capacidad de racks de servidores, lo que ha llevado a tasas de vacancia récord (menos del 3% en los principales mercados de centros de datos de EE. UU.) y a un aumento de los alquileres ciodive.com. Los REITs y los inversores de capital privado se han volcado fuertemente a la adquisición y desarrollo de centros de datos. De hecho, los centros de datos encabezaron la lista de activos objetivo para muchos fondos de inversión inmobiliaria este año, con la participación del sector en las carteras de REITs aumentando un 15% interanual costar.com. Esta semana trajo un ejemplo que acaparó titulares del atractivo de inversión del auge de los centros de datos: el exsecretario de Energía de EE. UU. Rick Perry cofundó un nuevo desarrollador de centros de datos llamado Fermi que busca salir a bolsa. Fermi REIT presentó una solicitud para una OPI en EE. UU. con un objetivo de valoración de hasta 13.160 millones de dólares reuters.com – una cifra asombrosa para una empresa formada este mismo año. Fermi planea recaudar alrededor de 550 millones de dólares vendiendo acciones en Nasdaq y la Bolsa de Londres reuters.com reuters.com. La ambición del proyecto es impresionante: Fermi pretende construir el “complejo de energía y datos más grande del mundo” en Texas, denominado Proyecto Matador reuters.com. El campus propuesto de 5.236 acres en Amarillo eventualmente suministraría 11 gigavatios de energía (de una combinación de nuclear, gas natural y solar) a un grupo de centros de datos hiperescala para 2038 reuters.com. Para finales de 2026, esperan tener 1 GW de capacidad en línea reuters.com. Esencialmente, Fermi está proponiendo un enorme parque de centros de datos enfocado en IA con generación de energía dedicada – un enfoque novedoso para garantizar la seguridad energética de las granjas de datos. Sin embargo, los escépticos señalan que Fermi aún está pre-ingresos y a años de su finalización. El estratega de OPI de Renaissance Capital, Matt Kennedy, advirtió que aunque “la IA es posiblemente la historia de inversión de una vida”, Fermi en esta etapa “sigue siendo una historia” – su elevada valoración pondrá a prueba el apetito de los inversores por Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REITs) especulativos en etapa de desarrollo reuters.com. “Es muy ambicioso… La clave es qué tipo de contratos pueden firmar,” dijo Kennedy, enfatizando que los inquilinos ancla o clientes de la nube tendrán que comprometerse para que el sueño sea viable reuters.com. La OPI de Fermi, si se valora cerca del objetivo, subrayaría la fiebre por todo lo relacionado con la IA en los mercados este año. También ejemplifica cómo está evolucionando el sector inmobiliario: el sector industrial ahora abarca infraestructura digital como los centros de datos, queson cada vez más vistas como la “cuarta utilidad” de las economías modernas (después del agua, la energía y las telecomunicaciones).Europa – El “Zombieland” Comercial: Ninguna región ha sentido el impacto de las tasas de interés más altas en el sector inmobiliario comercial de manera más aguda que Europa. Un análisis de Reuters describió sin rodeos el mercado inmobiliario comercial de Europa como “atrapado en zombieland” – ni muerto ni en recuperación reuters.com reuters.com. Los volúmenes de transacciones se han desplomado a mínimos de casi una década ya que compradores y vendedores siguen muy alejados en cuanto al precio, y los costos de financiamiento hacen que los acuerdos no sean atractivos. En el primer trimestre de 2025, las ventas de propiedades comerciales europeas totalizaron solo 47,8 mil millones de euros, apenas la mitad del nivel de principios de 2022 reuters.com. Los datos preliminares del segundo trimestre muestran que la inversión inmobiliaria transfronteriza en EMEA cayó alrededor de un 20% interanual, el peor abril–junio en diez años reuters.com. Los inversores están en un punto muerto: los posibles compradores esperan gangas por activos en dificultades, mientras que muchos propietarios y bancos están “extendiendo y pretendiendo”, es decir, extendiendo los vencimientos de los préstamos, reestructurando la deuda y esperando que los valores mejoren, en lugar de vender a pérdida reuters.com. “Tenemos ‘zombieland’… sin recuperación, activos varados, sin liquidez que regrese,” dijo Sebastiano Ferrante, jefe de bienes raíces europeos en el gigante estadounidense de fondos PGIM, capturando el ambiente reuters.com.
El dolor se extiende a través de los sectores. Los edificios de oficinas han sido especialmente afectados: el trabajo híbrido ha suavizado la demanda y el aumento de los rendimientos ha reducido las valoraciones, dejando muchas torres emblemáticas con un valor mucho menor que sus precios previos a la pandemia. Las oficinas más antiguas y poco eficientes energéticamente, ubicadas en zonas secundarias, son prácticamente invendibles a cualquier precio razonable; son el ejemplo perfecto de “activos varados” en el mercado actual reuters.com. Incluso categorías antes muy demandadas como los centros de datos están sintiendo presión en Europa, según Reuters, debido al exceso de oferta en algunas áreas y al aumento de los costos de capital reuters.com (aunque esto contrasta con la tendencia en EE. UU.). Las propiedades comerciales (por ejemplo, centros comerciales suburbanos) siguen languideciendo con pocos compradores, ya que el comercio electrónico y los cambios en los hábitos de consumo reducen estructuralmente la demanda reuters.com. Un área que aún atrae interés es la vivienda en alquiler: los activos residenciales multifamiliares en Europa, especialmente en mercados con poca oferta como Alemania, siguen siendo atractivos para los inversores que buscan ingresos estables reuters.com. Pero incluso allí, las operaciones son lentas porque los vendedores no quieren ceder en el precio, dado que los fundamentos a largo plazo son positivos.
Algunos inversores finalmente están tomando medidas para resolver situaciones en dificultades, lo que podría descongelar el mercado. Los bancos y propietarios están comenzando a deshacerse de activos problemáticos en casos selectos. Por ejemplo, en Alemania, el destacado rascacielos Trianon en Fráncfort – cuyos propietarios se declararon en insolvencia – fue puesto a la venta por un administrador, marcando una rara prueba para el frágil mercado de oficinas alemán reuters.com. En Londres, Brookfield intentó discretamente vender su torre de oficinas CityPoint, pero canceló la venta cuando las ofertas fueron demasiado bajas; en su lugar, está reestructurando el préstamo sobre la propiedad reuters.com. Estos ejemplos muestran que, aunque el descubrimiento de precios es doloroso, está en marcha. “En algunas partes del mercado la recuperación está muy avanzada,” señaló Cecile Retaureau, del brazo de inversiones de Phoenix Group, refiriéndose a activos selectos como almacenes logísticos bien alquilados y hoteles que están encontrando compradores reuters.com. “Sin embargo, hay activos y sectores desfavorecidos donde casi no hay liquidez y queda más dolor por venir,” añadió reuters.com. De hecho, los índices de sentimiento de la industria están en mínimos de varios años: la confianza de los inversores en el sector inmobiliario europeo cayó a su nivel más bajo en más de un año en junio, según la encuesta de INREV reuters.com. La historia se repite en EE. UU., donde el sentimiento también se deterioró este año a medida que aumentaron los costos de endeudamiento reuters.com. Parece que solo cuando los vendedores reconozcan plenamente la nueva realidad de precios – potencialmente valores entre un 20 y un 30% más bajos que el pico para muchos activos comerciales – podrá recuperarse el volumen de transacciones. Hasta entonces, es probable que el sector comercial europeo siga en modo “zombi”, con crecimiento mínimo y focos de dificultades.Un desarrollo positivo para Europa es que las tasas de interés podrían pronto estabilizarse o incluso disminuir, lo que podría mejorar gradualmente las perspectivas. Si la inflación sigue retrocediendo, los bancos centrales podrían comenzar a recortar las tasas en 2024, aliviando la presión sobre las tasas de capitalización inmobiliaria y la financiación. Además, el capital privado es abundante al margen: varios fondos de capital privado y gestores de activos están recaudando fondos inmobiliarios oportunistas esperando aprovechar ventas en dificultades. Los datos muestran que los fondos de crédito privado (que prestan al sector inmobiliario) recaudaron casi 40 mil millones de dólares en Europa en el primer semestre de 2025, casi el doble de la recaudación de fondos para fondos de capital inmobiliario reuters.com, ya que los inversores ven más oportunidades de obtener beneficios prestando a altos rendimientos que comprando propiedades directamente. Eventualmente, este capital debería ayudar a refinanciar o reposicionar activos en problemas, pero es un proceso lento.
Grandes transacciones y movimientos de mercado
En medio de estas corrientes cruzadas, varias grandes operaciones y movimientos de inversión a finales de septiembre están remodelando el panorama inmobiliario global:
- Fusión de gigantes de corretaje: En el sector residencial de EE. UU., dos de las mayores empresas de corretaje inmobiliario del país se están uniendo en una fusión que acapara titulares. Compass Inc. acordó adquirir Anywhere Real Estate (la empresa matriz de Coldwell Banker, Century 21 y Sotheby’s International Realty) en un acuerdo valorado en alrededor de $4.2 mil millones reuters.com (aproximadamente $10 mil millones incluyendo deuda, según otros informes). Anunciada el 22 de septiembre, esta fusión creará un coloso con más de 300,000 agentes en más de 100 países, convirtiéndolo en la mayor correduría residencial del mundo por número de agentes y volumen. Se espera que el acuerdo transforme la industria del corretaje, que ha estado bajo presión por el aumento de competidores tecnológicos y márgenes de ganancia reducidos. Al unir fuerzas, Compass (una correduría relativamente nueva impulsada por tecnología y respaldada por capital de riesgo) y Anywhere (el franquiciador tradicional de marcas venerables como Coldwell Banker y Corcoran) buscan lograr escala y sinergias de costos. Tendrán una participación dominante en muchos mercados y los recursos para invertir en IA, análisis de datos y plataformas para consumidores. Sin embargo, la combinación también atrajo el escrutinio regulatorio. FINRA (el autorregulador de Wall Street) ha estado investigando actividad sospechosa de operaciones en Douglas Elliman (una correduría que cotiza en bolsa) relacionada con ofertas de adquisición anteriores que involucraban a Anywhere reuters.com reuters.com. En mayo, se supo que Anywhere había hecho una oferta por Douglas Elliman, lo que hizo que las acciones de Elliman subieran un 50% reuters.com. Esas conversaciones finalmente se desvanecieron en junio reuters.com reuters.com – y Anywhere optó por fusionarse con Compass en su lugar. La investigación de FINRA está indagando si hubo uso de información privilegiada antes de estos informes de noticias reuters.com reuters.com. De cualquier manera, la fusión Compass-Anywhere sigue adelante y se espera que se cierre el próximo año, pendiente de la aprobación de los accionistas y de las autoridades antimonopolio. Los analistas dicen que la unión podría ayudar a las empresas a recortar duplireducir costos en un mercado inmobiliario difícil, pero integrar miles de oficinas y sistemas dispares será un desafío. Es una apuesta audaz a que más grande es mejor en la intermediación inmobiliaria, incluso cuando la industria enfrenta presiones sobre las comisiones y nuevos modelos de descuento.
- Resurgimiento de los REIT en Singapur: En Singapur, el mercado de OPI experimentó un gran éxito que podría dinamizar la recaudación de fondos inmobiliarios en el sudeste asiático. Centurion Accommodation REIT debutó en la Bolsa de Singapur el 25 de septiembre tras recaudar S$771.1 millones (~$599 millones) en la segunda OPI más grande del año en la ciudad-estado reuters.com. El REIT – respaldado por Centurion Corp y propietario de una cartera de 14 activos de alojamiento (incluyendo residencias estudiantiles y dormitorios para trabajadores) en Singapur, el Reino Unido y Australia – abrió la negociación a S$0.98, 11.4% por encima de su precio de OPI de S$0.88 reuters.com. El fuerte aumento en el primer día indica un saludable apetito de los inversores. Al mediodía, las unidades se mantenían cerca de S$0.975 incluso cuando el índice general Straits Times bajaba reuters.com. Expertos del mercado elogiaron el éxito de la OPI como una señal de que el mercado de acciones de Singapur está recuperando impulso. “La exitosa OPI de REIT… señala el regreso de las OPI de REIT al mercado y se espera que aumente la confianza de los patrocinadores para recurrir a SGX y obtener ganancias de capital,” dijo Tay Hwee Ling, analista de Deloitte para transacciones en el sudeste asiático reuters.com. Es la segunda cotización destacada de un REIT en Singapur este año – tras la OPI de $773 millones en julio del REIT de centros de datos de NTT (la mayor cotización en SGX en cuatro años) reuters.com. Con la cotización de Centurion, Singapur ha recaudado ahora más en ingresos por OPI en 2025 (~$1.46 mil millones) que vecinos como Indonesia o Malasia reuters.com. Los esfuerzos del gobierno para atraer cotizaciones – incluyendo una rebaja fiscal del 20% para las empresas que elijan SGX – parecen estar dando frutos reuters.com. Hay acuerdos en la tubería: un REIT industrial de Boustead y un fideicomiso de salud están entre los próximos candidatos a OPI reuters.com. Para los inversores, los REIT de Singapur ofrecen rendimientos del 5–7%, respaldados por la estabilidad de la ciudad. El REIT de Centurion en particular proporciona exposición a un segmento de nicho pero estable (alojamiento para estudiants y trabajadores migrantes), con un valor de cartera tasado en S$1.8 mil millones reuters.com. Su exitoso debut puede alentar a más propietarios de activos en Asia a considerar la escisión de REITs para desbloquear valor.
- Inversores globales reorganizan carteras: En otros lugares, los inversores institucionales continuaron ajustando sus estrategias inmobiliarias a la luz de las tendencias macroeconómicas. Surgieron informes de que algunos grandes inversores están reasignando hacia crédito privado e infraestructura a expensas de la renta variable inmobiliaria, dado el aumento de los rendimientos de los bonos. Por ejemplo, datos de Preqin mostraron que la recaudación de fondos de crédito privado en Europa superó ampliamente a los fondos inmobiliarios este año reuters.com, lo que sugiere que los inversores prefieren prestar a los propietarios de inmuebles (ganando altos intereses) en lugar de comprar propiedades directamente en este momento. Además, algunos activos de alto perfil cambiaron de manos: en el Medio Oriente, fuentes afirman que fondos soberanos del Golfo han estado buscando propiedades europeas de primer nivel con descuentos, aprovechando su posición de liquidez. Y en los EE. UU., las fusiones y adquisiciones de bienes raíces comerciales vieron actividad – por ejemplo, se informa que un REIT de oficinas en el Sunbelt recibió una propuesta de compra (mientras los activistas presionan a los REITs cuyas acciones cotizan con grandes descuentos respecto al valor de los activos). Aunque no todas las operaciones son públicas aún, los rumores de la industria indican que podríamos ver más transacciones de privatización para empresas inmobiliarias cotizadas si persisten las brechas de valoración.
Al observar estos desarrollos en conjunto, está claro que el sector inmobiliario global atraviesa un periodo de transición significativa. Las noticias de la semana pasada resumen la pugna de fuerzas opuestas:
- El endurecimiento monetario ha frenado en seco los mercados sobrecalentados (de Toronto a Frankfurt y Sídney), pero la flexibilización monetaria ahora comienza con cautela, ofreciendo un rayo de esperanza para finales de 2025 y más allá.
- En el sector residencial, vemos bolsillos de resiliencia (viviendas nuevas en EE. UU., algunas ciudades globales como Madrid) incluso cuando las tasas altas generalmente ahogan la demanda y obligan a un reajuste de expectativas.
- El sector inmobiliario comercial está bifurcado: activos de la nueva economía (como centros de datos e instalaciones logísticas) atraen capital y expansión, mientras que activos tradicionales (oficinas, centros comerciales) enfrentan la necesidad existencial de reconvertirse o refinanciarse.
- Los grandes actores están consolidando y reorganizando – ya sea mediante fusiones como Compass-Anywhere o escindiendo activos en REITs – para posicionarse mejor en el nuevo entorno.
- Los responsables políticos y reguladores están cada vez más en el centro de atención, ya que sus decisiones sobre tasas de interés, regulaciones de vivienda o medidas de estímulo podrían marcar la diferencia entre un aterrizaje suave o una caída más profunda para los mercados inmobiliarios. Desde el posible rescate de la vivienda en China hasta los debates locales sobre control de alquileres, la política es ahora un factor clave en la fortuna inmobiliaria.
Al cerrar el tercer trimestre de 2025, los inversores y observadores de la industria estarán prestando mucha atención a la trayectoria de la inflación y las tasas de interés en los próximos meses. Si la inflación continúa disminuyendo, los bancos centrales podrían acelerar los recortes de tasas en 2026, un escenario que gradualmente reactivaría la asequibilidad de la vivienda y las valoraciones comerciales. Por el contrario, si la inflación resulta persistente, el régimen de tasas “altas por más tiempo” podría prolongar el dolor en los sectores inmobiliarios sensibles a los intereses.
Por ahora, las noticias del 24 al 25 de septiembre de 2025 pintan un panorama de un mercado en cambio: momentos de optimismo (un salto inesperado en ventas, OPI exitosas, acuerdos transformadores) atenuados por corrientes subyacentes de tensión (cargas de deuda, incumplimientos y las largas sombras del último auge). En resumen, el sector inmobiliario global está experimentando un latigazo y todas las miradas están puestas en si los próximos meses traerán más fuerzas estabilizadoras o nuevos sobresaltos a esta piedra angular crítica de la economía mundial.
Fuentes:
- Reuters – Datos y análisis de ventas de viviendas nuevas en EE. UU. reuters.com reuters.com, contexto de recorte de tasas de la Fed reuters.com, encuesta sobre perspectivas de la vivienda en EE. UU. reuters.com reuters.com, noticias sobre el acuerdo Compass-Anywhere reuters.com, detalles de la investigación de FINRA reuters.com reuters.com, política y perspectivas de vivienda en China fxempire.com reuters.com, análisis de Europa “tierra de zombis” reuters.com reuters.com, OPI de Centurion REIT reuters.com reuters.com, OPI de Fermi data center REIT reuters.com reuters.com.
- The Real Deal – Subasta de edificios con alquiler estabilizado en Nueva York (cartera de Joel Wiener) therealdeal.com therealdeal.com.
- Sixth Tone – China flexibiliza las reglas de compra de propiedades para compradores extranjeros sixthtone.com sixthtone.com.
- UBS – Lo más destacado del Índice Global de la Burbuja Inmobiliaria 2025 ubs.com ubs.com.
