- Norteamérica: Las tasas hipotecarias en EE. UU. cayeron a un mínimo de 11 meses (~6.3% para préstamos a 30 años) en medio de crecientes esperanzas de recortes de tasas por parte de la Fed, lo que generó un renovado optimismo entre los compradores ainvest.com. En Canadá, las ventas de viviendas en Toronto cayeron en agosto por primera vez en cinco meses (–1.8% m/m) ya que la asequibilidad sigue siendo limitada reuters.com, incluso con el Banco de Canadá en pausa.
- Europa: Los precios de la vivienda en el Reino Unido subieron un 0.3% en agosto – tercer aumento mensual consecutivo, alcanzando un récord de £299,331 de media reuters.com reuters.com – pero en el resto de Europa los mercados de propiedades comerciales se estancan. Los volúmenes de inversión en el primer semestre de 2025 son apenas la mitad de los niveles previos a 2022, con operaciones transfronterizas en mínimos de una década en medio de altas tasas de interés m24sunshine.com m24sunshine.com.
- Asia-Pacífico: La crisis inmobiliaria de China se profundizó mientras los grandes desarrolladores tambalean: Evergrande fue excluida de la bolsa y las entregas de viviendas de su rival Country Garden cayeron ~50%, anticipando una pérdida de ¥18–21 mil millones reuters.com reuters.com. Pekín está considerando medidas de rescate (como que empresas estatales compren viviendas sin vender) para abordar el exceso de oferta reuters.com reuters.com. Sin embargo, aún hay puntos positivos: en Japón, la alemana Patrizia adquirió 14 edificios de apartamentos en Tokio (800 unidades) para un inversor global, apostando por la demanda resiliente de alquileres patrizia.ag patrizia.ag.
- Medio Oriente: El auge inmobiliario de Dubái alcanzó nuevos récords – 51,000 viviendas vendidas en el segundo trimestre de 2025, un máximo histórico bloomberg.com – llevando las ventas acumuladas del año a un asombroso AED 441 mil millones (~$120 mil millones) instagram.com. El aumento de precios y un incremento del 13% en las ventas de agosto han hecho que algunos analistas adviertan sobre una posible repetición de la crisis de 2009 bloomberg.com. Mientras tanto, Arabia Saudita abrió su mercado inmobiliario a inversores extranjeros con una nueva ley (vigente en 2026) que permite a compradores extranjeros en zonas designadas como Riad y Yeda natlawreview.com – una medida bajo la Visión 2030 para atraer capital y fomentar el desarrollo natlawreview.com.
- América Latina: Las altas tasas de interés y los cambios de políticas definen la región. El banco central de Brasil (Selic 14,75%) presentó un plan de financiamiento “puente” para apuntalar el crédito hipotecario a medida que se agotan los depósitos de ahorro reuters.com reuters.com. En México, se proyecta que la inversión inmobiliaria aumente a ₱652 mil millones (US$38 mil millones) para 2025, impulsada por el nearshoring y un plan para construir un millón de viviendas bajo la nueva administración riotimesonline.com riotimesonline.com.
- África: Los inversionistas locales están transformando los mercados. Los fondos de pensiones nigerianos aumentaron sus asignaciones inmobiliarias en ~418% en el primer semestre de 2025 (hasta ~US$51 millones) propertywheel.co.za, marcando una transición hacia capital local a largo plazo. Sudáfrica, en contraste, sigue enfrentando un mercado de vivienda débil – obstaculizado por el alto desempleo y la baja demanda globalpropertyguide.com – aunque los recortes de tasas del Banco de Reserva (repo bajó a 7,00% en agosto) privateproperty.co.za buscan impulsar una modesta recuperación.
Norteamérica: Tasas en descenso, compradores cautelosos
Estados Unidos – Señales de alivio: El mercado inmobiliario estadounidense mostró los primeros indicios de alivio para los compradores esta semana. Las tasas hipotecarias cayeron a su nivel más bajo desde octubre de 2024: la tasa fija a 30 años bajó 16 puntos básicos hasta ~6,29% ainvest.com. Esta fuerte caída en un solo día, impulsada por débiles datos de empleo y expectativas de recortes de tasas por parte de la Reserva Federal, se ha traducido en ahorros tangibles (alrededor de $169 menos al mes en un préstamo de $450,000) y ha mejorado el ánimo de los compradores de vivienda ainvest.com ainvest.com. “El impulso está cambiando” a favor de los compradores tras años de costos en aumento, como señaló Fortune, con la asequibilidad subiendo un 3,1% interanual newslink.mba.org. Las constructoras y prestamistas hipotecarios repuntaron con la noticia, reflejando apuestas de que menores costos de financiamiento impulsarán la demanda ainvest.com. Sin embargo, la incertidumbre en el mercado persiste: una encuesta de Bank of America encontró que el 60% de los estadounidenses sigue sin estar seguro de si es un buen momento para comprar, el nivel más alto desde 2023 reuters.com reuters.com. Los precios elevados y la inquietud económica hacen que muchos estén “esperando… a que las tasas y los precios bajen” aún más reuters.com.
Canadá – Mercado en vilo: En Canadá, la desaceleración inmobiliaria afectó un mercado clave: Toronto. Las ventas de agosto en el Área Metropolitana de Toronto cayeron un 1,8% respecto a julio (ajustado estacionalmente), marcando el primer descenso desde marzo reuters.com. Los precios también bajaron: el índice de referencia descendió a C$978,100, extendiendo una tendencia de estancamiento o caída vista desde noviembre pasado reuters.com. La Junta Regional de Bienes Raíces de Toronto culpa a la “difícil” asequibilidad: “Un hogar con ingresos promedio… todavía encuentra difícil pagar la cuota hipotecaria mensual de una vivienda de precio promedio,” dijo Jason Mercer de TRREB reuters.com. Los costos de endeudamiento siguen siendo punitivos, aunque el banco central de Canadá pausó las subidas de tasas en 5%. Mercer señaló que, incluso con una leve reducción en las tasas hipotecarias, “un mayor número de compradores [saldría] de la banca para aprovechar el mercado bien abastecido de hoy” reuters.com. De hecho, los nuevos listados han subido un 9,4% interanual, dando a los compradores más opciones reuters.com. Ahora todas las miradas están puestas en la próxima reunión del Banco de Canadá el 17 de septiembre: los mercados esperan con cautela el primer recorte de tasas (tras mantenerse en 5% desde marzo) reuters.com para evitar una caída más profunda en la vivienda.
Precaución Comercial: El sector de bienes raíces comerciales de Norteamérica sigue bifurcado. Los mercados de oficinas en EE. UU. están en una profunda recesión: la vacancia nacional de oficinas alcanzó un récord de 20.7% en el segundo trimestre de 2025, un exceso sin precedentes de espacio vacío reuters.com. Las grandes ciudades están peor: la vacancia en San Francisco ha aumentado a ~27.7% (frente a ~8.6% antes de la pandemia) reuters.com, mientras que Manhattan y Charlotte rondan el 23% reuters.com. El trabajo remoto persistente y el ajuste de cinturón corporativo han llevado a lo que Moody’s Analytics llama una “disrupción estructural” en el sector de oficinas reuters.com. Los valores de las propiedades están erosionándose, lo que tensiona a los propietarios y a los bancos regionales con $290 mil millones en préstamos para oficinas que vencen para 2027 reuters.com. En respuesta, los desarrolladores están cambiando de rumbo: desde convertir oficinas en apartamentos (más de 149 millones de pies cuadrados destinados a reutilización) reuters.com hasta favorecer segmentos más dinámicos como industrial/logística y multifamiliar. En contraste, los bienes raíces industriales y multifamiliares en EE. UU. se mantienen relativamente resilientes, impulsados por baja vacancia y crecimiento estable de rentas m24sunshine.com. Y en Canadá, la inversión comercial se ha desacelerado pero no colapsado; la vacancia de oficinas prime en ciudades como Toronto y Vancouver está elevada (~15%) pero por debajo de los máximos de EE. UU., mientras que el espacio industrial sigue siendo demandado gracias al crecimiento del comercio electrónico. En general, el sentimiento de mercado en Norteamérica mejora cautelosamente para la vivienda a medida que bajan las tasas, incluso cuando los segmentos comerciales atraviesan un doloroso ajuste a las realidades pospandemia.
Europa: Ganancias en Vivienda vs. Dolor Comercial
Reino Unido – Precios resilientes: El mercado inmobiliario del Reino Unido mostró una sorprendente resiliencia al acercarse el otoño. El prestamista hipotecario Halifax informó que los precios de la vivienda subieron un 0,3% en agosto, el tercer aumento mensual consecutivo reuters.com. Esto sitúa los precios un 2,2% más altos que hace un año reuters.com, superando incluso las previsiones de los analistas (que esperaban solo un movimiento mensual de +0,1%) reuters.com. El precio medio de una vivienda ahora alcanza un récord de £299,331 reuters.com. Halifax atribuye esto a una mejor asequibilidad y una demanda constante: tras una fuerte corrección en 2024, los salarios han crecido y las tasas hipotecarias se han estabilizado, permitiendo que los compradores regresen. “El mercado inmobiliario ha demostrado que puede afrontar estos desafíos con calma,” dijo el director de hipotecas de Halifax, señalando que “un ascenso lento pero constante” en los precios debería continuar si las condiciones económicas se mantienen reuters.com. Sin embargo, no todas las métricas coinciden: el prestamista rival Nationwide registró una caída del 0,1% en los precios en agosto reuters.com, y las transacciones siguen por debajo de los niveles previos a la pandemia. El comportamiento de los compradores ha cambiado – los datos de Rightmove muestran que los vendedores tuvieron que reducir los precios de venta más de lo habitual este verano para cerrar acuerdos reuters.com. Y con un posible cambio de gobierno en el horizonte, la incertidumbre sobre la política fiscal ensombrece los mercados de gama alta: encuestas del sector encontraron que algunos compradores están esperando, temerosos de que el próximo Presupuesto (previsto para noviembre) pueda aumentar los impuestos a la propiedad en viviendas de lujo reuters.com. Por ahora, sin embargo, el mercado inmobiliario británico desafía la gravedad, ayudado por la caída de la inflación y la pausa en las tasas del Banco de Inglaterra, lo que ha mejorado la confianza del consumidor.
Europa continental – Caída en la inversión: Al otro lado del Canal, los mercados inmobiliarios de Europa atraviesan una recesión, especialmente en el sector comercial. Los volúmenes de transacciones se han desplomado en 2025. En el primer trimestre, la inversión total en bienes raíces comerciales europeos fue de solo 47,8 mil millones de euros, menos de la mitad del nivel de hace tres años m24sunshine.com. Los datos preliminares del segundo trimestre son aún más sombríos: la inversión transfronteriza cayó ~20% interanual hasta solo 17,2 mil millones de euros, un mínimo de la década que indica una fuerte retirada de los inversores internacionales m24sunshine.com. Las causas: tasas de interés en alza e incertidumbre económica. Con el Banco Central Europeo manteniendo las tasas en un máximo del ciclo de 4,25% (para combatir una inflación subyacente cercana al 5%), los costos de financiamiento se han disparado y un desajuste en las expectativas de precios ha congelado la realización de acuerdos m24sunshine.com. Los posibles compradores exigen grandes descuentos, pero muchos vendedores no ceden, lo que resulta en un estancamiento y un mercado de “baja liquidez” a nivel general m24sunshine.com.
Divergencia sectorial: La recesión inmobiliaria en Europa es desigual entre sectores. Los edificios de oficinas y los centros comerciales antiguos están viendo caer la demanda y los valores m24sunshine.com. Las tendencias persistentes de trabajo remoto y el crecimiento del comercio electrónico han dejado a las oficinas y centros comerciales secundarios luchando por atraer inquilinos. Por ejemplo, las ventas comerciales en Alemania cayeron un 2% adicional en el primer semestre de 2025, extendiendo la caída del año pasado m24sunshine.com. Sin embargo, hay puntos brillantes: los almacenes logísticos, la vivienda en alquiler y los hoteles en toda Europa continúan “manteniendo atractivo para la inversión” m24sunshine.com. Estos segmentos se benefician de vientos de cola estructurales: la logística por la reconfiguración de la cadena de suministro y el comercio electrónico, la vivienda por la escasez crónica y la hostelería por el repunte de los viajes. De hecho, grandes inversores como firmas de capital privado han girado hacia la compra de almacenes y carteras de apartamentos, viéndolos como fuentes de ingresos más resistentes a la inflación. Analistas de Cushman & Wakefield señalan que los valores de capital en logística prime y multifamiliar ya están tocando fondo y podrían estabilizarse en el segundo semestre de 2025 a medida que los precios se ajustan cushmanwakefield.com.
Perspectivas: El sentimiento inmobiliario en Europa es cautelosamente optimista de que lo peor está pasando. Con el temor a la recesión disminuyendo (el PIB de la Eurozona sigue creciendo modestamente) y el BCE probablemente en tasas máximas, algunos fondos oportunistas están buscando gangas en mercados sobrevendidos. Las previsiones de CBRE proyectan una recuperación gradual en 2025, con rendimientos totales de todos los activos inmobiliarios posiblemente volviéndose positivos (~7% en 2025) mediaassets.cbre.com. Pero los riesgos siguen siendo altos: las tensiones geopolíticas y los costes de financiación persistentemente altos podrían retrasar la recuperación. A corto plazo, los propietarios enfrentan dificultades: refinanciar es costoso y los valores de las torres de oficinas en ciudades como Fráncfort y Ámsterdam han caído a doble dígito desde los máximos de 2021. Los próximos trimestres pondrán a prueba a los propietarios europeos muy endeudados (por ejemplo, varias firmas inmobiliarias alemanas y suecas) mientras intentan refinanciar o vender activos en un mercado deprimido. En resumen, el sector inmobiliario europeo está dividido: los mercados de vivienda resilientes como el Reino Unido y partes de Francia vuelven a repuntar reuters.com, pero los sectores de inversión y comercial están en pausa, esperando señales económicas más claras y un cambio en el ciclo de tasas.
Asia-Pacífico: Turbulencia en China, optimismo selectivo en otros lugares
China – Crisis e intervención: El colosal sector inmobiliario de China – durante mucho tiempo motor de crecimiento – sigue en profunda crisis. En los últimos días, las ventas y precios de propiedades a nivel nacional han continuado estancados, y las dificultades de los principales desarrolladores se están intensificando. Evergrande Group, que alguna vez fue el principal desarrollador de China, ha sido formalmente excluido de la bolsa de valores de Hong Kong (a partir del 25 de agosto) tras no poder resolver su deuda de $300 mil millones thediplomat.com. Otro gigante, Country Garden, advirtió que registrará una pérdida aún mayor en la primera mitad del año fiscal 2025, con las ganancias eliminadas por una caída del 50% en las entregas de proyectos de vivienda reuters.com reuters.com. Solo entregó unas 74,000 viviendas en el primer semestre, apenas la mitad del ritmo del año pasado reuters.com, lo que resalta cómo la caída del sector inmobiliario ha estrangulado el flujo de efectivo. Country Garden ya incumplió el pago de $11 mil millones en bonos en el extranjero a finales de 2023, y su reestructuración de deuda de $14.1 mil millones sigue en curso reuters.com. Con los desarrolladores sin liquidez, innumerables proyectos permanecen inconclusos, lo que socava la confianza de los compradores y provoca la caída de los precios de viviendas nuevas en muchas ciudades.
En respuesta, Pekín está aumentando el apoyo político. Las autoridades han flexibilizado las reglas hipotecarias (permitiendo incentivos para compradores primerizos en las grandes ciudades) y han reducido modestamente las tasas de interés. Notablemente, Bloomberg informó que los reguladores planean movilizar empresas estatales para comprar viviendas sin vender de desarrolladores en problemas reuters.com. Bajo este esquema, las principales empresas del gobierno central y administradores de activos (como China Cinda) podrían acceder a un fondo del banco central de ¥300 mil millones para comprar el exceso de inventario reuters.com. Esto reduciría el exceso de oferta e inyectaría liquidez a los desarrolladores. Se basa en una iniciativa de 2022 donde se alentó a los gobiernos locales y empresas estatales a comprar existencias de viviendas utilizando facilidades de refinanciamiento del PBOC reuters.com. Si bien estas medidas ayudan en los márgenes, la confianza sigue siendo frágil: la inversión inmobiliaria ha caído alrededor de un 8% en lo que va del año y el sentimiento de los compradores de vivienda es débil salvo en las principales ciudades de nivel 1. Los analistas advierten que los problemas inmobiliarios de China –nacidos de una ofensiva en 2021 contra la deuda de los desarrolladores– son un lastre a largo plazo. “Esto es una recesión estructural, no un bache cíclico,” dijo un economista a Reuters, señalando que el crecimiento de la población urbana se está desacelerando y es poco probable que regrese el fervor especulativo. El gobierno enfrenta un difícil acto de equilibrio para estabilizar la vivienda (vital para la economía) sin rescatar completamente a los desarrolladores imprudentes.Asia más amplia – Fortunas mixtas: Fuera de China, las tendencias inmobiliarias en Asia-Pacífico son más optimistas. Japón destaca como un imán para la inversión. Esta semana, la gestora de activos europea PATRIZIA anunció una importante adquisición en Japón: una cartera residencial de 14 propiedades en Tokio, con un total de ~800 unidades de apartamentos patrizia.ag patrizia.ag. Con una ocupación del 97% y alquileres considerados un 10% por debajo del mercado, Patrizia ve una fuerte “estabilidad de ingresos y… oportunidad de aumentar los ingresos mediante una gestión activa”, según su directora en Japón, Masami Takizawa patrizia.ag patrizia.ag. La operación (una de las mayores de Patrizia en Japón) destaca la confianza de los inversores extranjeros en la vivienda en alquiler en Tokio, que se beneficia de la urbanización y la escasez de oferta. Las tasas de interés ultrabajas de Japón y el aumento de los alquileres la hacen atractiva frente a otros mercados donde los costos de endeudamiento son altos. De manera similar, Singapur y Corea del Sur han visto un interés constante en activos logísticos y de centros de datos, aunque las tasas altas han enfriado un poco los volúmenes.
Australia e India: En Australia, la narrativa está cambiando de un auge a una moderación impulsada por políticas. Tras un rápido crecimiento a principios de 2025, el Banco de la Reserva de Australia recortó las tasas tres veces (llevando la tasa de referencia al 3,60% a mediados de año afr.com) para apoyar la economía en medio de una baja inflación. Los mercados de vivienda en Sídney y Melbourne se han estabilizado desde entonces con modestas subidas de precios, ya que las tasas más bajas compensan la cautela de los compradores. Mientras tanto, el sector inmobiliario comercial de la India está repuntando gracias a un fuerte arrendamiento de oficinas (especialmente en polos tecnológicos como Bangalore), y las ventas residenciales alcanzaron máximos históricos en las principales ciudades gracias al sólido crecimiento económico.
Movimientos de política emergentes: Los gobiernos regionales también están activos. Corea del Sur está preparando medidas para aumentar la oferta de viviendas, con el objetivo de controlar los precios y ayudar a los compradores jóvenes (aunque los detalles aún están pendientes) menafn.com menafn.com. Y en Vietnam, el gobierno ha flexibilizado el crédito para empresas inmobiliarias y compradores de viviendas, buscando desactivar una crisis crediticia en su sector inmobiliario. En general, las perspectivas inmobiliarias de Asia-Pacífico son de dos velocidades: la prolongada recesión de China lastra el crecimiento regional y la demanda de materias primas, pero otros mercados (Japón, India, Sudeste Asiático) están demostrando ser relativamente resilientes con estímulos focalizados y una demanda urbana sostenida. Los inversores son cada vez más selectivos: prefieren mercados con fundamentos más claros o apoyo político, y evitan aquellos con alta deuda y exceso de oferta.
Medio Oriente: Mercados del Golfo en auge y nuevas reformas
Boom en el Golfo – Auge récord de Dubái: El foco inmobiliario de Medio Oriente está en el extraordinario auge inmobiliario del Golfo, especialmente en Dubái. El mercado inmobiliario del emirato está rompiendo récords en 2025, impulsado por una afluencia de riqueza e inversores. En los primeros ocho meses (enero–agosto), Dubái registró aproximadamente AED 441.2 mil millones en ventas inmobiliarias (~$120 mil millones) instagram.com – una cifra que supera los totales anuales completos de años anteriores. Solo el segundo trimestre de 2025 registró 51,000 ventas de viviendas, el mayor volumen trimestral jamás registrado, según Knight Frank bloomberg.com. La demanda es generalizada: villas ultralujosas en Palm Jumeirah, modernos condominios e incluso ventas de apartamentos sobre plano están en auge. El repunte ha hecho que los precios suban a doble dígito interanual en las zonas prime. Por ejemplo, los precios de las villas son ~16% más altos que hace un año, según consultoras inmobiliarias, y los volúmenes de transacciones han subido ~30% en lo que va del año.
Esta exuberancia está “alimentando temores de otro colapso”, escribe Bloomberg bloomberg.com. Observadores experimentados ven paralelismos con 2009, cuando estalló la última burbuja inmobiliaria de Dubái. Abundan las señales de sobrecalentamiento: una mansión en Palm Jumeirah se vendió recientemente por un récord de 170 millones de AED (~46 millones de dólares), y ha regresado la reventa de unidades sobre plano. Sin embargo, el mercado cuenta ahora con algunos nuevos apoyos: una afluencia de residentes extranjeros a largo plazo (que huyen de la inestabilidad en otros lugares) y una oferta relativamente limitada de nuevas propiedades en zonas exclusivas. Los promotores también están escalonando los lanzamientos para gestionar el inventario. Los analistas piden cautela, pero no prevén un colapso inminente: “Este ciclo es diferente: más usuarios finales, menos apalancamiento,” señala una correduría local, aunque admiten que si las tasas globales se mantienen altas y el petróleo cae, el mercado inmobiliario de Dubái podría enfriarse. Por ahora, el impulso sigue siendo fuerte: las ventas de agosto alcanzaron los 10.900 millones de dólares (un 13% más que el año pasado) en medio de una ola de compras veraniega therealestatereports.com. Los rendimientos de alquiler siguen siendo atractivos (~6–8%), lo que atrae a inversores institucionales. No obstante, el Departamento de Tierras de Dubái ha tomado nota de la fiebre especulativa y está considerando posibles medidas como el aumento de las tasas de transacción o ajustes en las reglas de residencia para evitar el sobrecalentamiento.Arabia Saudita – Apertura: En Arabia Saudita, la gran noticia es la transformación regulatoria. El 8 de julio, el gobierno aprobó una histórica Ley de Propiedad e Inversión Inmobiliaria para No Saudíes, que liberaliza drásticamente el acceso extranjero al mercado inmobiliario del Reino natlawreview.com. A partir de enero de 2026, la ley permitirá a personas y empresas extranjeras poseer e invertir en bienes raíces en zonas designadas (que serán especificadas por la nueva Autoridad General de Bienes Raíces) natlawreview.com. Inicialmente, estas zonas incluirán áreas de alta demanda en Riad, Yeda y otras ciudades principales. Se aplican ciertas condiciones – por ejemplo, las inversiones comerciales extranjeras deben ser proyectos de desarrollo con al menos SAR 30 millones (~$8 millones) de capital y completarse en un plazo de 5 años natlawreview.com. Pero el cambio es significativo: reemplaza un marco restrictivo de dos décadas y se alinea con los objetivos de la Visión 2030 de Arabia Saudita de atraer capital y experiencia extranjera natlawreview.com. El objetivo del gobierno es aumentar la oferta inmobiliaria y modernizar el sector mientras protege los intereses locales. Por ejemplo, los extranjeros seguirán estando en gran medida excluidos de la propiedad en las ciudades santas de La Meca y Medina natlawreview.com, y los expatriados individuales solo podrán comprar una vivienda si tienen un permiso de residencia y obtienen la aprobación del Ministerio del Interior natlawreview.com. La implementación será gradual, con los reguladores monitoreando los impactos en los precios y la asequibilidad de la vivienda para los saudíes natlawreview.com. Reacción: Los desarrolladores inmobiliarios e inversores globales han recibido la ley con entusiasmo, calificándola como un “cambio de juego” para profundizar el mercado. Los analistas esperan una ola de inversión extranjera en proyectos comerciales saudíes (hoteles, oficinas, centros comerciales) una vez que se anuncien las zonas, aunque el efecto completo se desarrollará a lo largo de los años.
Otras tendencias regionales: En todo el Golfo, los fuertes ingresos petroleros y el crecimiento económico están alimentando auges inmobiliarios. Catar y Abu Dabi también están experimentando aumentos de precios, aunque más moderados que Dubái. Riad está atravesando un auge de la construcción, ya que la capital saudí atrae empresas bajo su iniciativa de reubicación empresarial. El segmento de lujo prospera en toda la región: Dubái lidera con ventas ultra-prime (Knight Frank la clasificó como el mercado #1 en ventas de viviendas de más de $10 millones en 2025), y los desarrollos en el distrito diplomático de Riad y la zona costera de NEOM están generando interés. Mientras tanto, Egipto enfrenta una situación opuesta: una crisis cambiaria y reformas del FMI han enfriado su mercado inmobiliario, con precios locales de viviendas disparados en libras egipcias pero con una desaceleración de la inversión. En Israel, los precios de la vivienda se han enfriado por primera vez en años, cayendo alrededor de un 2% desde los picos de 2024, debido al aumento de las tasas de interés y la incertidumbre política que afecta la confianza de los compradores. En general, la narrativa inmobiliaria de Oriente Medio a finales de 2025 es de crecimiento y oportunidad en el Golfo, impulsada por reformas y diversificación económica, en contraste con focos de desafío en economías bajo presión.
Latinoamérica: Altas tasas, grandes planes y demanda resiliente
Brasil – Navegando una Crisis de Crédito: Brasil, la economía más grande de América Latina, está lidiando con las consecuencias de las altas tasas de interés en su sector de vivienda. Con la tasa de referencia Selic del banco central en 14,75% – un máximo de casi 20 años reuters.com – los costos de los préstamos hipotecarios se han disparado, frenando las ventas de viviendas y la construcción. Para agravar el problema, los brasileños han estado retirando dinero de las cuentas de ahorro tradicionales (la principal fuente de financiamiento para la vivienda) para buscar inversiones de mayor rendimiento reuters.com. Esto ha dejado un vacío de financiamiento para los préstamos inmobiliarios. En respuesta, el presidente del Banco Central, Gabriel Galipolo, señaló una solución inminente: un programa de financiamiento “puente” para la transición a un nuevo modelo de financiamiento de vivienda reuters.com. Hablando el 5 de septiembre, explicó que el plan – desarrollado con grandes bancos como el estatal Caixa – buscará fuentes alternativas de financiamiento para reemplazar los depósitos de ahorro en disminución reuters.com reuters.com. La idea es usar otros instrumentos (posiblemente bonos cubiertos o más titulización) para asegurar que los desarrolladores y compradores de vivienda puedan acceder al crédito hasta que bajen las tasas. “Debemos migrar a un nuevo sistema,” señaló Galipolo, dado que la educación financiera y mejores opciones de inversión han cambiado permanentemente el comportamiento de ahorro reuters.com. De manera alentadora, la inflación en Brasil se ha enfriado a un solo dígito, y el banco central finalmente ha comenzado a bajar las tasas (un recorte de 50 puntos básicos en agosto, y se esperan más). El sector inmobiliario espera con ansias estos recortes de tasas para reactivar la actividad. Los desarrolladores inmobiliarios informan que a mediados de 2025 hubo una pausa en los nuevos proyectos, pero esperan que menores costos de financiamiento para fin de año desbloqueen la demanda de vivienda acumulada – Brasil tiene una gran población joven y un déficit habitacional de millones.
México – Auge de Inversiones y Nearshoring: Las perspectivas inmobiliarias de México son decididamente optimistas. Un análisis reciente proyecta que la inversión inmobiliaria alcanzará los 652 mil millones de pesos (38 mil millones de dólares) para 2025, reflejando un sólido crecimiento anual de ~15% riotimesonline.com. Varios factores impulsan este optimismo. Primero, el nearshoring de la manufactura – a medida que empresas estadounidenses reubican cadenas de suministro más cerca – ha disparado la demanda de bienes raíces industriales a lo largo de la frontera de México con EE.UU. y en centros logísticos clave. La vacancia industrial en puntos críticos como Monterrey y Tijuana está por debajo del 3%, y las rentas están alcanzando nuevos máximos, lo que ha provocado una ola de desarrollo de almacenes y parques fabriles. En segundo lugar, el gobierno de México bajo la presidencia de Claudia Sheinbaum (inaugurada a finales de 2024) ha lanzado una ambiciosa iniciativa de vivienda. Su objetivo es construir 1 millón de nuevas viviendas durante su mandato riotimesonline.com, enfocándose en unidades asequibles, lo que ha impulsado la actividad entre los constructores de viviendas. Las agencias federales de vivienda (Infonavit y Fovissste) están aumentando los préstamos, y se introdujeron nuevos subsidios para compradores de bajos ingresos en el presupuesto de 2025. Como resultado, se espera que la construcción residencial aumente ~50%: de ₱241 mil millones en 2024 a ₱364 mil millones en 2025 riotimesonline.com. “Resiliencia” es una palabra que los analistas usan para el mercado mexicano – a pesar de los desafíos globales, la demanda interna y la inversión extranjera lo están sosteniendo mexlaw.com. Dicho esto, México enfrenta vientos en contra: las altas tasas de interés (la tasa de Banxico es de ~11.25%) mantienen las hipotecas caras, y las transiciones políticas pueden ralentizar la aprobación de permisos locales (el mercado de vivienda de la Ciudad de México ha estado lento debido a retrasos burocráticos riotimesonline.com). Además, las limitaciones en la infraestructura energética han moderado el crecimiento en algunos corredores industriales riotimesonline.com. Aun así, la narrativa general es positiva: los inversionistas internacionales están inyectando fondos en fideicomisos de inversión inmobiliaria y desarrolladores mexicanos, apostando por una demanda sostenida de la manufactura y una clase media en crecimiento. La relativa estabilidad del peso y la proximidad de México al mercado estadounidense aumentan su atractivo.
Andes y Cono Sur: En otras partes de América Latina, las tendencias son más localizadas. Chile y Colombia han experimentado una desaceleración en la vivienda debido a mayores tasas de interés e inflación, pero ya han superado el pico inflacionario, lo que podría reactivar sus mercados en 2025. Argentina, en medio de una crisis económica y una inflación superior al 100%, tiene un mercado inmobiliario formal congelado: las transacciones se realizan en efectivo o no se realizan, a la espera del resultado de las próximas elecciones y una posible dolarización. Perú enfrenta una desaceleración en la construcción vinculada a la incertidumbre política. En el lado positivo, Panamá reporta una recuperación pospandemia en bienes raíces comerciales (oficinas y comercios minoristas) gracias a su papel como centro de negocios regional, y los mercados caribeños (como República Dominicana y Costa Rica) se benefician del turismo y la compra de propiedades por parte de expatriados, especialmente en propiedades turísticas y costeras. En resumen, el panorama inmobiliario de América Latina está bifurcado: las economías con tasas más altas están en pausa, mientras que México (y en cierta medida Brasil, una vez que bajen las tasas) destacan como historias de crecimiento que aprovechan tendencias estructurales.
África: Capital doméstino en aumento en medio de tensiones económicas
Cambio panafricano: los inversores locales toman la iniciativa: Una tendencia notable en el sector inmobiliario africano este año es el aumento de la inversión institucional doméstica. Históricamente, el desarrollo inmobiliario en África dependía en gran medida del capital extranjero o de la financiación para el desarrollo, pero eso está cambiando. “Los fondos de pensiones y los gestores de activos locales finalmente están entrando en la contienda”, explicó Niyi Adeleye de Standard Bank propertywheel.co.za. Por ejemplo, los fondos de pensiones nigerianos aumentaron su asignación a bienes raíces en aproximadamente un 418% en el primer semestre de 2025 en comparación con el primer semestre de 2024 propertywheel.co.za. Aunque partiendo de una base baja (alrededor de 9 millones de dólares a 51 millones de dólares), es un salto significativo que refleja una nueva confianza en los bienes raíces como una clase de activo estable y generadora de ingresos. Esta inyección de capital local a largo plazo está ayudando a poner en marcha proyectos y podría reducir la dependencia de la financiación extranjera volátil propertywheel.co.za. De manera similar, en África Oriental, los fondos de pensiones de Kenia y Ruanda están explorando inversiones inmobiliarias como vivienda asequible y desarrollos comerciales. La próxima Cumbre de Inversión Inmobiliaria de África (18-19 de septiembre en Ciudad del Cabo) destacará esta tendencia, mostrando cómo el capital local está “impulsando un crecimiento sostenible” e incluso reemplazando a algunos inversores internacionales propertywheel.co.za propertywheel.co.za. Esta maduración del ecosistema de inversión –con bancos y fondos locales proporcionando capital permanente– es prometedora para crear mercados inmobiliarios más resilientes en el continente propertywheel.co.za.
Sudáfrica – Tasas a la baja, recuperación lenta: Sudáfrica, el mercado más desarrollado del continente, está experimentando un giro tentativo gracias al alivio en las tasas de interés. El Banco de Reserva de Sudáfrica ha recortado la tasa repo en 100 puntos básicos desde finales de 2024 (del 8,25% al 7,25% a mediados de 2025, y al 7,00% para septiembre) privateproperty.co.za. La tasa preferencial de préstamos ahora se sitúa en 10,5%, bajando desde el 11,75% ooba.co.za. Estos recortes – posibilitados por la inflación que ha vuelto al rango objetivo del 3–6% – han comenzado a filtrarse en el sector inmobiliario. Las tasas hipotecarias están bajando, mejorando marginalmente la asequibilidad de la vivienda. Sin embargo, el mercado de la vivienda sigue bajo presión. Como señala Global Property Guide, la demanda es débil en medio de “desempleo persistentemente alto y una economía lenta,” y los precios de la vivienda en términos reales están estancados o en descenso globalpropertyguide.com. Los consumidores sudafricanos están financieramente ajustados, y los bancos han endurecido los estándares de préstamo tras el ciclo anterior de subidas de tasas. Los volúmenes de ventas residenciales solo mejoran ligeramente respecto a los bajos niveles de 2024, y los desarrolladores reportan dificultades para lanzar nuevos proyectos (especialmente en el segmento asequible) debido a los costos de financiamiento aún altos y a la falta de servicios municipales. Un cambio es la creciente preferencia por viviendas más pequeñas y eficientes energéticamente a medida que fallan los servicios públicos: los cortes de energía han hecho que características como paneles solares e inversores sean muy demandadas en el mercado de la vivienda, influyendo en los precios y la demanda.
En el ámbito comercial, Sudáfrica refleja tendencias globales: las vacancias de oficinas en los centros urbanos (por ejemplo, el CBD de Johannesburgo) son elevadas (rango del 15–20%) con la continua reducción de espacio por parte de las empresas, mientras que las propiedades logísticas e industriales están prosperando gracias al comercio electrónico y el comercio internacional. Un informe reciente de consultoría señaló una ocupación de almacenes superior al 83% en los principales mercados africanos, con Sudáfrica disfrutando de algunos de los alquileres y rendimientos industriales más altos (~8% de tasa de capitalización) del continente consultancy.africa. El sector inmobiliario comercial minorista está dividido: los centros comerciales principales se han recuperado tras el COVID con un aumento del tráfico peatonal, pero los centros comerciales secundarios luchan mientras los consumidores reducen el gasto.
Mercados emergentes y oportunidades: En toda África, ciertas ciudades están señaladas como “a observar” para la inversión inmobiliaria en 2025. Una encuesta de Estate Intel citó a Nairobi, Lagos, Accra, Kigali y Johannesburgo como las principales opciones, gracias a la urbanización y las perspectivas de crecimiento estateintel.com. Por ejemplo, Nairobi está viendo demanda de parques logísticos modernos y viviendas para la clase media, Lagos tiene un auge en el desarrollo de comercios minoristas y proyectos de uso mixto, y la estabilidad de Kigali atrae a inversores extranjeros en vivienda asequible. La demanda de vivienda sigue siendo inmensa en África, un continente con un déficit estimado de 50 millones de unidades habitacionales. Los gobiernos están tomando nota: Kenia acaba de lanzar un controvertido impuesto a la vivienda para financiar nuevas casas asequibles (aunque ha enfrentado resistencia), y la nueva administración de Nigeria está priorizando la reforma del financiamiento de vivienda para permitir más hipotecas. En Nigeria, la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios informa de una mayor actividad a medida que el nuevo gobierno busca frenar la inflación y estabilizar la moneda, lo que, si tiene éxito, podría desbloquear el financiamiento de vivienda. Además, los REITs (Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria) están creciendo lentamente: el mercado de REITs de Nigeria alcanzó aproximadamente $600 millones en activos, el segundo más grande de África después de Sudáfrica instagram.com, ofreciendo un nuevo vehículo de inversión.
Desafíos: A pesar de las señales positivas, desafíos como la volatilidad de la moneda, el riesgo político y los déficits de infraestructura continúan afectando a muchos mercados inmobiliarios africanos. Los costos de financiamiento son altos (las tasas de interés locales en Nigeria y Ghana superan el 20% para los desarrolladores), y la confianza de los inversores puede ser frágil. No obstante, el papel creciente del capital local y las reformas económicas incrementales señalan una maduración. Como dijo un experto, la entrada de fondos de pensiones y de instituciones locales “señala un ecosistema de inversión en maduración”, lo que probablemente traerá más estabilidad, mejor gobernanza y horizontes a más largo plazo al sector inmobiliario africano propertywheel.co.za. De cara al futuro, los actores del sector son cautelosamente optimistas de que 2025 podría marcar un punto de inflexión donde los mercados inmobiliarios africanos comiencen a aprovechar su vasto potencial con mayor autosuficiencia y resiliencia.
Fuentes:
- Reuters – Caída de la tasa hipotecaria en EE. UU. y sentimiento sobre la vivienda ainvest.com reuters.com; Datos del mercado de Toronto reuters.com reuters.com
- Reuters – Índice Halifax del Reino Unido y análisis reuters.com reuters.com; Caída de la inversión en CRE europea m24sunshine.com m24sunshine.com
- Reuters – Advertencia de pérdidas de Country Garden, desarrolladores de China reuters.com reuters.com; Bloomberg – Auge de ventas y temores de colapso en Dubái bloomberg.com bloomberg.com; Ley de propiedad extranjera en Arabia Saudita natlawreview.com natlawreview.com
- Reuters – Comentarios sobre financiamiento de vivienda en Brasil reuters.com reuters.com; Rio Times – Proyecciones de inversión en México riotimesonline.com riotimesonline.com
- PropertyWheel (África) – Pensiones nigerianas y capital local propertywheel.co.za; GlobalPropertyGuide – Condiciones del mercado en Sudáfrica globalpropertyguide.com; Recortes de tasas del SARB privateproperty.co.za.
