Datos clave
- Aumento de precios de la vivienda: En el verano de 2025, la CMA de la ciudad de Québec registró precios récord. La vivienda unifamiliar mediana alcanzó aproximadamente CA$453,500 en julio de 2025, un aumento del 21% interanual apciq.ca. Los precios de los condominios y plexes también subieron alrededor de un 10–11% apciq.ca. Cabe destacar que la ciudad de Québec lideró Canadá con un aumento anual del 13.4% en el precio de la vivienda a principios de 2025 globalpropertyguide.com.
- Volumen de ventas e inventario: Las ventas están al rojo vivo. Las transacciones de julio de 2025 aumentaron aproximadamente un 12% respecto al año anterior apciq.ca, impulsadas por un aumento del 15% en las ventas de viviendas unifamiliares apciq.ca. Al mismo tiempo, los listados activos se desplomaron. A mediados de 2025, las viviendas disponibles disminuyeron aproximadamente un 28% respecto a 2024 apciq.ca, creando graves escasez de oferta (especialmente en unidades de nivel de entrada y asequibles). Las guerras de ofertas son comunes: aproximadamente el 40% de las viviendas se vendieron a más del 5% por encima del precio solicitado a mediados de 2025 apciq.ca.
- Ajuste del mercado de alquiler: La ciudad de Québec tiene uno de los mercados de alquiler más ajustados de Canadá. Según CMHC, la tasa de vacantes de alquiler fue solo del 0,8% en 2024 assets.cmhc-schl.gc.ca – efectivamente un “mínimo histórico” según los estándares históricos. La mayoría de los alquileres nuevos se ocupan rápidamente; incluso los suburbios tuvieron una vacancia cercana al 0% assets.cmhc-schl.gc.ca. Con la demanda superando ampliamente la oferta, los alquileres promedio han subido bruscamente. De hecho, a finales de 2024 el alquiler promedio solicitado para un apartamento de dos habitaciones en todos los submercados de la ciudad de Québec superó los $1,000 assets.cmhc-schl.gc.ca, y los alquileres de renovación de contrato aumentaron alrededor de un 12% interanual. Esto hace que encontrar un alquiler asequible sea extremadamente difícil.
- Sector comercial: La disponibilidad de oficinas está mejorando. CBRE informó que, tras una absorción negativa anteriormente, en el segundo trimestre de 2025 la absorción neta se volvió positiva, reduciendo la vacancia en aproximadamente 0,4 puntos porcentuales cbre.ca. Los alquileres de oficinas Clase A en el centro promedian alrededor de $16.50/pie² (más alto que el promedio regional) cbre.ca. El espacio en subarriendo también se ha reducido drásticamente. El mercado industrial de la ciudad de Québec se está estabilizando: los alquileres se han mantenido firmes y la oferta limitada ha equilibrado el modesto aumento de las tasas de capitalización canadianrealestatemagazine.ca. El espacio comercial (especialmente los centros comerciales anclados por supermercados) sigue siendo demandado, aunque no se informan públicamente cifras exactas de vacancia para la región.
- Contexto Económico y Demográfico: La economía de la ciudad de Québec es fuerte y diversa. El desempleo es bajo (~4.5% en la primavera de 2025) a pesar de los vientos en contra provinciales apciq.ca. El crecimiento está impulsado por empleos en el sector público, un sector tecnológico y turístico en auge, y una fuerte cohesión social (el segundo mayor crecimiento del PIB per cápita en Canadá de 2001 a 2019 policyoptions.irpp.org). La población de la CMA alcanzó aproximadamente 880,875 en 2023 (sumando +22,275 personas) quebecinternational.ca, impulsada casi en su totalidad por inmigración y ganancias interprovinciales quebecinternational.ca. En 2023, la ciudad de Québec fue la única gran región de Québec con migración neta positiva frente a Montreal y otras áreas quebecinternational.ca. Sin embargo, las proyecciones demográficas advierten que la ciudad envejecerá rápidamente, y los recientes topes a la inmigración ya están aplanando el crecimiento: en el segundo trimestre de 2025, el crecimiento poblacional de Québec llegó a cero desjardins.com.
- Oferta de Vivienda y Construcción: Los municipios y desarrolladores están incrementando la construcción. Muchos nuevos proyectos, especialmente edificios de alquiler multifamiliares, están en marcha. Las previsiones provinciales (Desjardins) proyectan que los inicios de construcción de viviendas en todo Québec aumenten aproximadamente un 10% en 2025 desjardins.com (lo que también refleja los inicios en la región de la ciudad de Québec). Medidas federales como el nuevo reembolso del GST/HST para alquileres construidos con un fin específico y los incentivos locales de desarrollo buscan aumentar la oferta desjardins.com. Aun así, el suelo, la mano de obra y los costos siguen siendo cuellos de botella.
- Entorno de políticas: Tasas de interés: El Banco de Canadá (BoC) ha comenzado a flexibilizar. Para septiembre de 2025, la tasa de política monetaria se redujo a ~3.25% (desde 5% en 2024) canadianrealestatemagazine.ca. Las tasas hipotecarias variables ya están bajando, y se prevé que las tasas fijas disminuyan a finales de 2025 desjardins.com. Los menores costos de endeudamiento están animando a los compradores, pero los expertos advierten que las tasas hipotecarias pueden no bajar tan rápido como la tasa de política (los rendimientos de los bonos influyen) desjardins.com. Inmigración: Se espera que las nuevas regulaciones federales y de Québec (límites más bajos para trabajadores temporales y estudiantes) ralenticen la llegada de migrantes desjardins.com, enfriando la demanda de vivienda a largo plazo. Política de vivienda: No hay en vigor ningún impuesto específico para compradores extranjeros ni cambios en el control de alquileres en Québec, pero los programas federales de vivienda asequible (y los planes municipales de uso de suelo) buscan aliviar la escasez.
- Planificación urbana: Los grandes proyectos urbanos darán forma al mercado. En particular, la ciudad de Québec está planificando un tranvía moderno de 19 km (“TramCité”) que conectará los suburbios occidentales (Cap-Rouge) con Charlesbourg a través del centro cdpqinfra.com. Esta inversión en transporte tiene como objetivo explícito “acelerar el desarrollo inmobiliario” e impulsar la actividad económica en la región cdpqinfra.com. También se están discutiendo otras infraestructuras (escuelas, carreteras, mejoras en el turismo patrimonial) y cambios de zonificación para viviendas de mayor densidad.
Bienes raíces residenciales (2025)
El mercado residencial en la ciudad de Québec sigue siendo sumamente favorable para los vendedores en 2025. La oferta limitada y la fuerte demanda han llevado los precios a nuevos máximos. Según la junta inmobiliaria de Québec (QPAREB), en julio de 2025 se registraron 744 ventas de viviendas, un aumento del 12% respecto al año anterior apciq.ca. Las casas unifamiliares fueron el segmento más fuerte (+15% en ventas), y los condominios y plexes también aumentaron (ventas +8% y +5% respectivamente) apciq.ca. Este aumento fue impulsado en parte por los suburbios de la Periferia Norte, pero todas las zonas (incluida la aglomeración del centro y la ribera sur) registraron menos listados de lo habitual. De hecho, QPAREB informa que los listados activos han bajado aproximadamente 28% desde julio de 2024 apciq.ca.
Con tan pocos listados, las guerras de ofertas han reaparecido. Más del 40% de las ofertas en 2025 superaron el precio de venta en un 5% o más apciq.ca. Como resultado, los precios medianos de venta están disparándose. El precio medio histórico para una casa unifamiliar en julio de 2025 fue de aproximadamente CA$453,500 (un aumento del 21% interanual) apciq.ca. Los precios promedio de venta (de todos los tipos de propiedad) también aumentaron entre un 10 y un 15%. El Área Metropolitana de la Ciudad de Québec lideró el crecimiento de precios en Canadá a principios de 2025, superando ampliamente a Toronto y Vancouver, ya que las restricciones de asequibilidad y los bajos costos de endeudamiento canalizan a los compradores hacia este mercado más accesible globalpropertyguide.com. Royal LePage señala que la demanda acumulada y la escasez de inventario han hecho de Québec uno de los mercados “sorprendentemente resilientes” en Canadá al entrar en 2025 globalpropertyguide.com.
Mercado de alquiler: El sector de alquiler está aún más ajustado que la propiedad de vivienda. Los datos de la CMHC para finales de 2024 muestran que la tasa de vacancia general es de solo 0.8% assets.cmhc-schl.gc.ca – esencialmente disponibilidad nula. En los barrios centrales y muchos suburbios, las vacantes eran prácticamente nulas, por lo que los propietarios no tenían presión para bajar los alquileres assets.cmhc-schl.gc.ca. El efecto es una rápida inflación de los alquileres: para el otoño de 2024, el alquiler promedio de dos habitaciones superó los $1,000 en todos los submercados assets.cmhc-schl.gc.ca. Los alquileres de renovación de contrato aumentaron alrededor de un 12% interanual, superando ampliamente el crecimiento salarial. Más del 80% de las nuevas construcciones de viviendas en el primer trimestre de 2025 fueron alquileres construidos específicamente para ese fin desjardins.com, y aun con ese suministro adicional los alquileres siguen subiendo (aunque a un ritmo más moderado). La vacancia subió ligeramente en 2024 en la ribera sur (hasta ~1.9%) debido a nuevos proyectos assets.cmhc-schl.gc.ca, pero el mercado general sigue siendo extremadamente ajustado. Muchos inquilinos – especialmente los hogares de bajos ingresos – tienen muy pocas opciones, lo que eventualmente podría generar presión para regulaciones de alquiler o más construcciones de bajo costo.
Bienes raíces comerciales
Mercado de oficinas: El mercado de oficinas del centro de la ciudad de Quebec está comenzando una recuperación. Después de una caída en 2023–Q1 2025 (con alta vacancia y espacios en subarriendo), en el Q2 2025 se observó un repunte en la absorción neta. CBRE informa una disminución de 40 puntos base en la vacancia en solo un trimestre cbre.ca. Los edificios de oficinas Clase A lideraron este cambio: los espacios Clase A en el centro han registrado dos trimestres consecutivos de arrendamientos positivos por primera vez desde 2021 cbre.ca. Las rentas para los espacios de oficinas de primer nivel promediaron alrededor de $16.50/pie² en el Q2 2025, aproximadamente un 7% por encima del promedio regional cbre.ca. Cabe destacar que la cantidad de espacio en subarriendo en el mercado se redujo en más del 50% interanual cbre.ca, lo que indica que algunos inquilinos están volviendo a comprometerse con los espacios. Los inversionistas también están más activos: en 2024 se reanudaron las ventas de oficinas y las rentas netas se mantuvieron estables ($7–$8/pie² en informes previos) canadianrealestatemagazine.ca. En general, el sector de oficinas parece estar listo para una estabilización gradual si las condiciones económicas se mantienen.
Mercado industrial: El sector industrial del Gran Quebec se ha mantenido relativamente resiliente. La disponibilidad ha aumentado solo de manera modesta a pesar de los nuevos desarrollos, y la actividad de arrendamiento ha sido constante. Los analistas señalan que las tasas de capitalización aumentaron ligeramente en 2024 a medida que los rendimientos se normalizaban, pero la entrega limitada de nuevos productos significa que el crecimiento de las rentas ha continuado y las tasas de vacancia en su mayoría se han “normalizado” en lugar de dispararse canadianrealestatemagazine.ca. En resumen, la demanda de almacenes e industria ligera (impulsada por la manufactura, la logística y algo de comercio electrónico) ha mantenido el ritmo con la oferta. Los precios de la tierra son altos, por lo que los nuevos proyectos a gran escala avanzan más lento, pero los pequeños desarrollos de relleno se arriendan rápidamente. En general, el mercado industrial de la ciudad de Quebec muestra signos clásicos de equilibrio entre oferta y demanda – rentas en aumento, tasas de capitalización estabilizándose – y probablemente se mantenga estable en el corto plazo canadianrealestatemagazine.ca.
Venta minorista/Otros: Aunque no hay estadísticas detalladas disponibles, se informa que las propiedades comerciales (especialmente los centros anclados por supermercados) están totalmente alquiladas, lo que refleja un gasto de los consumidores y turismo constantes. El distrito histórico de la ciudad y las nuevas atracciones turísticas ayudan a mantener el flujo peatonal en el comercio minorista. Las ventas de condominios turísticos/estratificados en el Viejo Québec también se han mantenido fuertes, beneficiándose del alto número de visitantes (ver Transporte/Infraestructura más abajo).
Dinámica del mercado y demografía
El mercado de la ciudad de Québec se sustenta en fundamentos de oferta y demanda generalmente positivos.
- Economía y empleo: La economía de la ciudad de Québec es diversa y supera a muchas regiones provinciales. Tiene un gran sector gubernamental (provincial y federal), industrias tecnológicas y de seguros en crecimiento, y un clúster de turismo/cultura en auge. Esto ha producido un mercado laboral ajustado: el desempleo en la región ha estado alrededor del 4.5% desde la primavera de 2025 apciq.ca, muy por debajo del promedio provincial. Por el contrario, las regiones expuestas a industrias sujetas a aranceles estadounidenses (por ejemplo, madera, aluminio) experimentaron pérdidas de empleo, lo que llevó el desempleo general de Québec del 5.7% al 6.3% hasta mediados de 2025 apciq.ca. En la ciudad de Québec esto no ha ocurrido, por lo que el crecimiento de los ingresos y la confianza del consumidor se mantienen relativamente altos. Las sólidas perspectivas laborales (especialmente para adultos jóvenes) continúan atrayendo a inquilinos y compradores de viviendas.
- Tendencias de población: La población de la CMA de la ciudad de Québec fue de aproximadamente 880,875 en 2023, un aumento del 2.6% (22,275 personas) respecto a 2022 quebecinternational.ca. De manera crucial, casi el 90% de ese crecimiento provino de la inmigración internacional quebecinternational.ca (con otro 12% de migrantes interprovinciales), ya que los nacimientos siguen siendo muy bajos (el aumento natural representa solo ~0.9% del crecimiento) quebecinternational.ca. La mayoría de los recién llegados son adultos jóvenes: en 2023 la región ganó más de 11,800 residentes en edad laboral (20–64) y 3,250 personas de 15–24 años quebecinternational.ca. Esto ha impulsado la demanda de vivienda, escuelas y servicios. La cohesión social de la ciudad y su bajo nivel de criminalidad la han hecho atractiva para familias y recién llegados. Sin embargo, las proyecciones demográficas muestran que es poco probable que este crecimiento continúe al ritmo actual. La política provincial está reduciendo los objetivos de inmigración, e incluso los datos nacionales señalan que el crecimiento poblacional de Québec se detuvo efectivamente en el segundo trimestre de 2025 desjardins.com. Mientras tanto, la población está envejeciendo rápidamente. Para 2030, la edad mediana en la ciudad de Québec aumentará notablemente, por lo que la demanda de unidades más pequeñas y viviendas para jubilados crecerá.
- Actividad de construcción: Para ponerse al día con la demanda, tanto el sector público como el privado están aumentando la construcción. Los desarrolladores están superando los permisos para nuevos desarrollos y complejos multifamiliares. Los economistas de Québec International esperan que las iniciaciones aumenten ~10% en 2025 desjardins.com, particularmente en proyectos de alquiler construidos específicamente y condominios de mediana altura. El plan de vivienda del gobierno federal (por ejemplo, el reembolso del GST/HST para nuevos alquileres) y los incentivos municipales buscan acelerar esto. Por ejemplo, los anuncios recientes incluyen la financiación de decenas de proyectos de uso mixto y esquemas de alquiler asequible. Sin embargo, la oferta sigue siendo limitada porque la liberación de terrenos y los permisos llevan tiempo. La escasez de viviendas de entrada (estudios, unidades de 1 dormitorio) sugiere un desajuste en el mercado: muchos constructores se enfocan en condominios de gama alta, dejando un vacío en el segmento inferior.
- Desarrollo urbano: La planificación del uso del suelo a largo plazo está evolucionando para adaptarse al crecimiento. La ciudad y la provincia están invirtiendo en infraestructura importante que influirá en los patrones inmobiliarios. Notablemente, Québec está diseñando un tranvía/línea ligera de 19 km (“TramCité”) que conectará Cap-Rouge y Sainte-Foy (al oeste de la ciudad) a través del centro y Saint-Roch hasta Charlesbourg cdpqinfra.com. Este proyecto apunta explícitamente a “acelerar el desarrollo inmobiliario” a lo largo del corredor cdpqinfra.com. Otros planes municipales incluyen la densificación y el relleno en los barrios centrales, y la preservación de cinturones verdes en Île d’Orléans para gestionar la expansión urbana. Estas iniciativas moldearán dónde ocurrirá el crecimiento residencial y comercial, probablemente impulsando los valores a lo largo de las principales rutas de transporte.
Política y entorno regulatorio
Política monetaria: Los recortes de tasas del Banco de Canadá en 2025 (de 5% a 3,25% para septiembre) están reduciendo los costos de endeudamiento a nivel nacional canadianrealestatemagazine.ca. Los prestatarios de la ciudad de Québec están en posición de beneficiarse: las hipotecas variables se ajustan rápidamente y se espera que las tasas fijas bajen hacia finales de 2025 desjardins.com. Las tasas más bajas deberían apoyar la compra de viviendas en 2026, aunque los analistas advierten que los rendimientos globales de los bonos podrían limitar hasta dónde bajan realmente las tasas fijas (como señala Desjardins) desjardins.com. En general, la flexibilización de la política debería sostener la demanda, incluso mientras las reglas de prueba de estrés hipotecario siguen vigentes.
Política de inmigración: En el ámbito regulatorio, los recientes retrocesos en inmigración de Québec (menos visas de estudiante/trabajo) son un obstáculo. A nivel nacional, la inmigración impulsó casi todo el crecimiento poblacional en 2025 (por primera vez) desjardins.com. Québec ha señalado planes para endurecer los objetivos, lo que frenará el influjo hacia la ciudad de Québec. Esto podría ralentizar la demanda de vivienda a largo plazo en comparación con proyecciones anteriores. Los planificadores deben ajustarse: por ejemplo, los proyectos dirigidos a recién llegados (vivienda estudiantil, apartamentos de nivel inicial) pueden necesitar ser reevaluados si la demanda se estabiliza.
Política de vivienda: No hay nuevas reglas provinciales importantes que apunten directamente al mercado inmobiliario (por ejemplo, aún no hay impuesto a compradores extranjeros), pero tanto Ottawa como Québec están impulsando la asequibilidad de la vivienda. Las medidas incluyen subsidios para alquileres asequibles e incentivos para conversiones (de oficinas a viviendas). Por ejemplo, el nuevo reembolso federal del GST/HST para nuevas unidades de alquiler desjardins.com y los programas de Québec para viviendas de bajos ingresos buscan aliviar la presión. Al mismo tiempo, las regulaciones de alquiler están evolucionando: el tribunal de vivienda de Québec normalmente permite aumentos de alquiler de alrededor del 3–4% (promedio anual reciente ~3.8%), y hay presión política para controles más estrictos si la asequibilidad empeora. Los nuevos códigos de construcción (eficiencia energética) y las normas medioambientales aumentarán los costos de desarrollo. En general, los cambios de política agregarán oferta lentamente, pero la asequibilidad sigue siendo un gran desafío, como describen los analistas desjardins.com.
Perspectivas y proyecciones (2025–2030)
De cara al futuro, la mayoría de los expertos espera que el mercado de la ciudad de Québec se mantenga firme pero moderándose durante los próximos 5 años. A corto plazo (2025–2026), se proyecta que los precios se mantendrán en máximos históricos. Desjardins pronostica que, con una oferta nueva limitada y una demanda acumulada, los precios de la vivienda seguirán subiendo (aunque más lentamente) hasta 2026 desjardins.com. El banco anticipa una modesta recuperación en la construcción hasta un 10% por encima de 2024, lo que debería ayudar a estabilizar el inventario, pero advierte que la asequibilidad se deteriorará sin una nueva oferta significativa desjardins.com desjardins.com.
Hacia finales de la década de 2020 (2027–2030), el panorama se diversifica. En el lado positivo, si el tranvía y otros proyectos de infraestructura se construyen según lo planeado, podrían impulsar la revitalización de áreas subutilizadas y crear nuevos distritos (apoyando los valores de las propiedades allí). Una economía de Québec estable con industrias diversificadas debería seguir atrayendo trabajadores y familias a largo plazo. Las tasas de interés bajas continuas (en relación con la historia) también podrían animar a algunos compradores. En el sector multifamiliar, los alquileres ajustados y los incentivos fiscales sugieren que los desarrolladores seguirán construyendo apartamentos, haciendo del alquiler una oportunidad atractiva para los inversionistas.
Sin embargo, existen riesgos significativos. Una desaceleración adicional en la inmigración podría estancar el crecimiento poblacional, reduciendo la demanda futura; de hecho, las proyecciones de Québec ahora prevén una población casi estancada para 2030 desjardins.com. Cualquier resurgimiento de la inflación o un cambio en las tasas de interés globales podría frenar la demanda o provocar correcciones de precios. Las tensiones geopolíticas (nuevos aranceles o barreras comerciales) podrían afectar las industrias exportadoras de Québec y debilitar el mercado laboral. Por el lado de la oferta, si los desarrolladores construyen en exceso en los segmentos de alquiler o condominios al mismo tiempo que la demanda de compradores cambia, esto podría aumentar temporalmente las vacantes o ralentizar el crecimiento de los alquileres, especialmente en las zonas periféricas. Finalmente, los cambios en la política urbana (por ejemplo, nuevos controles de alquiler o reglas ambientales más estrictas) podrían alterar la rentabilidad para propietarios y desarrolladores.
Las oportunidades de mercado se encuentran en los sectores de alquiler y multifamiliar (donde la demanda es incesante), así como en barrios poco conocidos listos para la reurbanización (el centro de Québec y Saint-Roch han renacido en los últimos años). La perspectiva del tranvía y otras mejoras en el transporte público pueden abrir nuevas zonas para la inversión. Por otro lado, los desafíos incluyen el aumento de los costos de construcción (materiales y mano de obra), la disminución de la asequibilidad para compradores de ingresos medios y el posible estancamiento si demasiadas viviendas quedan fuera del alcance.
En resumen, es probable que 2025 sea recordado como un pico en el auge de la ciudad de Québec, pero no necesariamente como una burbuja. Los precios y las ventas están en niveles excepcionales debido a la escasa oferta y la fuerte demanda apciq.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. El crecimiento futuro parece estar listo para moderarse, con cierto alivio a medida que más unidades entren al mercado y la demografía cambie. Sin embargo, incluso hasta 2030, se espera que la ciudad de Québec supere a muchos mercados norteamericanos gracias a su economía sólida y planificación enfocada. Los compradores de vivienda e inversionistas deben estar atentos a cualquier señal de sobreoferta o cambios en la política, pero en general los fundamentos a largo plazo del mercado siguen siendo favorables: un mercado laboral resiliente, continua atracción para migrantes (aunque más lenta) e inversión urbana deliberada.
Fuentes: Informes de vivienda de QPAREB apciq.ca apciq.ca; Estudios Económicos Desjardins desjardins.com desjardins.com; Informe del Mercado de Alquiler de CMHC assets.cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca; Investigación de CBRE Québec City cbre.ca; Estudio demográfico de Québec International quebecinternational.ca quebecinternational.ca; Pronósticos de Canada Mortgage & Housing (CMHC); Boletines económicos del gobierno de Québec cdn-contenu.quebec.ca; Análisis inmobiliarios y de noticias apciq.ca canadianrealestatemagazine.ca cdpqinfra.com globalpropertyguide.com.
