Wichtige Fakten
- Marktwende im Jahr 2025: Nach mehreren Boomjahren stabilisiert sich der Wohnungsmarkt in Calgary. Die Verkäufe sind auf ein normaleres Niveau zurückgegangen und die Immobilienpreise insgesamt sind im Jahresvergleich etwa stabil bis leicht rückläufig creb.com creb.com, was eine Abkehr von den zweistelligen Zuwächsen der Jahre 2021–2022 markiert.
- Wohnimmobilienpreise nach Segment: Der Benchmark-Preis für ein Haus in Calgary liegt Mitte 2025 bei etwa $590.000 creb.com. Freistehende und halb freistehende Häuser haben ihren Wert gehalten oder leichte Zuwächse (~0–2 % jährlicher Anstieg) verzeichnet storeys.com, dank begrenztem Angebot in gefragten Lagen. Im Gegensatz dazu verzeichnen Eigentumswohnungen und Reihenhäuser leichte Preisrückgänge (etwa 1–2 % im Jahresvergleich), bedingt durch einen Anstieg des Angebots an neuen hochverdichteten Wohnungen creb.com storeys.com.
- Rekord bei Neubauten & Bestand: Calgary baut in rasantem Tempo. Die Baubeginne erreichten 2024 einen Rekordwert von etwa 24.400 Einheiten calgary.ca (hauptsächlich Eigentumswohnungen und Mietwohnungen), und auch 2025 bleibt die Bautätigkeit hoch. Dieser Bauboom hat den Bestand an wiederverkauften Immobilien im Vergleich zum Vorjahr verdoppelt creb.com, was den extremen Verkäufermarkt der Vorjahre entschärft hat. Käufer haben nun mehr Auswahl und der Markt hat sich in Richtung ausgeglichener Bedingungen verschoben – in einigen Segmenten sogar zugunsten der Käufer creb.com.
- Abkühlung des Mietmarkts: Nach Jahren mit knappem Angebot lockert sich der Mietsektor in Calgary endlich. Die Leerstandsquote sprang von extrem niedrigen ~1,4 % im Jahr 2022 auf etwa 4,8 % bis Ende 2024 mortgagesandbox.com, da Tausende neuer, speziell gebauter Mietwohnungen auf den Markt kamen. Die Durchschnittsmieten haben sich stabilisiert und sind sogar gesunken – Mitte 2025 liegt die durchschnittliche Miete der Stadt (~$1.914 über alle Wohnungstypen) etwa 9 % niedriger als im Vorjahr calgary.citynews.ca. Vermieter bieten Anreize (wie mietfreie Monate) und die ausgeschriebenen Mieten für eine 2-Zimmer-Wohnung sind im Vergleich zum Vorjahr um einige Prozent zurückgegangen cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
- Gewerbeimmobilien uneinheitlich: Calgary hat weiterhin mit Kanadas höchster Büro-Leerstandsquote zu kämpfen, ein Erbe des Abschwungs in der Energiebranche und der Fernarbeit. Die Leerstandsquote für Büros in der Innenstadt liegt bei etwa 30 % cbre.ca, und die gesamte Büro-Leerstandsquote der Stadt beträgt etwa 23–24 % assets.cushmanwakefield.com, wobei viele ältere Hochhäuser Schwierigkeiten haben, Mieter zu finden. Allerdings läuft das ehrgeizige Umwandlungsprogramm der Stadt – 21 Bürogebäude wurden zur Umwandlung genehmigt, wodurch 2.628 neue Wohnungen entstehen und über 2,6 Millionen Quadratfuß leerstehender Bürofläche aus der Innenstadt entfernt werden cmhc-schl.gc.ca. Im Einzelhandel und in gemischt genutzten Flächen erholt sich die Verbrauchernachfrage, und neue Projekte (wie Nachbarschaftszentren und belebte Einkaufsstraßen) werden vorsichtig vorangetrieben, während sich die Wirtschaft verbessert.
- Starker Industriemarkt: Der Industrieimmobilienmarkt in Calgary ist ein Lichtblick. Lager- und Logistikflächen bleiben dank E-Commerce und wachsender Distribution stark nachgefragt. Leerstandsquoten sind niedrig (etwa 4–5 % im Jahr 2025) avisonyoung.ca, nachdem eine Welle von Neubauten den vorherigen Mangel etwas entschärft hat. Die Mietpreise haben sich gefestigt, und etwa 1–1,5 Millionen Quadratfuß zusätzliche Industriefläche befinden sich in der Entwicklung, um den Bedarf an Logistik, Produktion und Lagerung zu decken avisonyoung.ca.
- Wichtige Wachstumstreiber: Mehrere Faktoren prägen den Markt in Calgary. Bevölkerungswachstum steht an erster Stelle – die Metropolregion Calgary hat allein 2024 erstaunliche ~100.000 neue Einwohner (+6 %) atb.com hinzugewonnen, das schnellste Wachstum im Land, dank Rekordzuwanderung und interprovinzieller Migration. Dieser Zustrom von Menschen (viele angezogen von den Arbeitsmöglichkeiten und erschwinglichem Wohnraum in Alberta) hat die Wohnraumnachfrage stark angekurbelt. Die Wirtschaft hält sich gut: Für 2025 wird erwartet, dass Alberta das höchste BIP-Wachstum Kanadas verzeichnet storeys.com, und Calgary hat Zehntausende Arbeitsplätze geschaffen (insbesondere in den Bereichen Technologie, Gesundheitswesen und Bauwesen), während die Arbeitslosenquote bei etwa 7 % liegt. Gleichzeitig bleiben die Zinsen – nach einem starken Anstieg 2022–2023 – erhöht, was die Erschwinglichkeit für Käufer dämpft. (Der Leitzins der Bank of Canada lag bis Anfang 2025 im Bereich von 2,75–5 %, wobei eine kürzliche Senkung auf 2,5 % Ende 2025 etwas Entlastung gebracht hat reuters.com.) Bedeutende Infrastrukturprojekte stärken ebenfalls das Vertrauen: 2025 begann der Bau der Green Line LRT im Wert von über 5 Milliarden Dollar (Phase 1 mit 16 km und 10 Stationen bis ca. 2030) en.wikipedia.org, und das neue Veranstaltungszentrum/Arena im Wert von 1,25 Milliarden Dollar ist im Bau und soll 2027 eröffnet werden calgary.citynews.ca – beide Projekte sollen die Entwicklung der umliegenden Gebiete ankurbeln.
- Investment-Trends: Calgary rückt immer mehr in den Fokus von Investoren. Lokale Immobilieninvestoren waren während des jüngsten Booms aktiv beim Kauf von Mietobjekten, angezogen von starken Mietrenditen (insbesondere im Vergleich zu Toronto/Vancouver). Mit der jüngsten Abschwächung der Mieten überdenken einige Wohnungseigentümer ihre Strategie, und das starke Wachstum des Wohnungsangebots führt sogar dazu, dass einige ihre Einheiten zum Verkauf anbieten, was die Wiederverkaufsangebote für Eigentumswohnungen seit Mitte 2024 verdreifacht hat mortgagesandbox.com. Käufer aus anderen Provinzen (aus Ontario und B.C.) sehen Calgary weiterhin als Schnäppchenmarkt mit Wachstumspotenzial, und einige institutionelle Investoren und REITs erwerben Vermögenswerte (z. B. Mietwohnungsportfolios, Industrieparks) zu Preisen, die immer noch solide Kapitalrenditen bieten. Bemerkenswert ist, dass Kanadas Ausländer-Kaufverbot (verlängert bis 2027) bedeutet, dass direkte ausländische Wohnimmobilieninvestitionen begrenzt sind canada.ca, aber ausländisches Kapital findet dennoch seinen Weg in gewerbliche Geschäfte und Entwicklungsprojekte. Insgesamt ist die Anlegerstimmung für 2025 vorsichtig optimistisch – viele sehen Calgary als aus der Überhitzungsphase heraus und nun als ein Fenster der Gelegenheit vor dem nächsten Aufschwung.
- Stadtteil-Hotspots: In der ganzen Stadt erleben bestimmte Gebiete die größten Veränderungen. Neue Vorortgemeinden am Stadtrand boomen – zum Beispiel Yorkville (SW), Glacier Ridge und Ambleton (NW) sowie Belvedere (Osten) – und fügen Tausende von Einfamilienhäusern für die wachsenden Familien in Calgary hinzu bestcalgaryhomes.com. Etablierte Vororte wie Livingston, Seton, und Mahogany wachsen mit neuen Bauabschnitten und Annehmlichkeiten weiter. Im Innenstadtbereich pulsiert Marda Loop mit Nachverdichtungsprojekten und einer großen gemischt genutzten Entwicklung (das Marc + Mada Projekt), die dieses trendige Viertel transformieren wird avenuecalgary.com. Das historische Currie Barracks-Gebiet wird zu einer modernen, gemischt genutzten Gemeinde umgestaltet, und Beltline/East Village fügen weiterhin Eigentumswohnungen und Geschäfte für junge Berufstätige hinzu. Inzwischen erleben einige lange vernachlässigte Gebiete einen Aufschwung: Zum Beispiel steht Greater Forest Lawn im Osten vor einer Revitalisierung mit neuen öffentlichen Einrichtungen und Wohninitiativen, was es für Investoren attraktiv macht, die auf das „nächste große Ding“ setzen, während neue Einwohner in die Stadt strömen avenuecalgary.com.
- Ausblick – Jetzt ausgeglichen, moderates Wachstum voraus: Der Immobilienmarkt in Calgary wird kurzfristig (2025–2026) voraussichtlich ausgeglichen bleiben. Ökonomen prognostizieren stagnierende bis moderate Preissteigerungen im Jahr 2025 – etwa +1 % für Einfamilienhäuser und 0 % bis –2 % für Eigentumswohnungen/Reihenhäuser, nach der leichten Abkühlung in diesem Jahr storeys.com. Das reichliche neue Wohnungsangebot und die höheren Kreditkosten werden wahrscheinlich einen raschen Preisanstieg verhindern, selbst wenn das Bevölkerungswachstum anhält. Bis Ende der 2020er Jahre erwarten die meisten Prognosen, dass der Markt in Calgary allmählich ansteigt. Das Bevölkerungswachstum wird voraussichtlich auf etwa 2 % jährlich verlangsamt (im Vergleich zu den starken 4–6 % zuletzt), da die bundesweiten Einwanderungsziele angepasst und die interprovinzielle Migration sich normalisiert atb.com. Dieser moderatere Zustrom, kombiniert mit anhaltendem Wohnungsbau, sollte Angebot und Nachfrage besser in Einklang bringen. Bis 2030 wird erwartet, dass die Immobilienpreise in Calgary stetige, moderate Zuwächse verzeichnen, anstatt eines weiteren Booms – denken Sie an einige Prozentpunkte pro Jahr, sofern keine größeren Schocks auftreten. Die große Unbekannte ist die Wirtschaft: Wenn die Öl- und Gasmärkte oder der Technologiesektor boomen, könnte Calgary einen weiteren Nachfrageschub erleben; umgekehrt könnte eine globale Abschwächung oder deutlich höhere Zinsen den Markt dämpfen. Insgesamt deuten die starken Fundamentaldaten der Stadt – diversifizierende Branchen, junge wachsende Bevölkerung und relative Erschwinglichkeit – auf eine positive langfristige Entwicklung des Immobilienmarktes hin, allerdings ohne die extremen Schwankungen des letzten Jahrzehnts. Käufer, Verkäufer und Investoren sollten sich auf einen Calgary-Markt einstellen, der von Stabilität und nachhaltigem Wachstum auf dem Weg ins Jahr 2030 geprägt ist.
Wohnimmobilienmarkt 2025
Hauspreise und Verkaufstrends
Calgarys Wohnimmobilienmarkt hat sich 2025 von Hektik zu Stabilität gewandelt. Die Verkaufsaktivität hat sich von Rekordhöhen zurückgezogen – das Calgary Real Estate Board (CREB) meldet, dass die Verkäufe im bisherigen Jahresverlauf im Bereich von 23.000 für 2025 liegen, nachdem sie im letzten Jahr über 26.000 lagen storeys.com storeys.com. Dieser Rückgang (in der Größenordnung von 10–15 % weniger Transaktionen) bringt die Verkäufe näher an die langfristigen Normen heran und deutet nicht auf einen Crash hin. Die Abkühlung ist teilweise auf wirtschaftliche Unsicherheit und höhere Kreditkosten zurückzuführen, die das Vertrauen der Käufer belasten creb.com. Dennoch liegen die aktuellen Verkaufszahlen weiterhin über den Tiefstständen während des Ölabschwungs 2015–2019 creb.com – der Markt in Calgary verlangsamt sich, kommt aber nicht zum Stillstand.
Inzwischen haben sich die Immobilienpreise im Jahr 2025 eingependelt. Der gesamte Benchmark-Preis für Calgary (alle Immobilientypen) liegt Mitte des Jahres bei etwa $585.000–$590.000 creb.com. Das ist tatsächlich ein leichter Rückgang (etwa 2 % niedriger) im Vergleich zum Frühjahr 2024 creb.com und markiert den ersten Preisrückgang im Jahresvergleich seit mehreren Jahren. Der kleine Rückgang ist hauptsächlich auf das Segment der Eigentumswohnungen und Reihenhäuser zurückzuführen (mehr dazu unten) und ist nicht in der ganzen Stadt gleichmäßig verteilt. Tatsächlich haben freistehende Einfamilienhäuser – das begehrteste Segment in Calgary – ihren Wert gehalten oder in einigen Gebieten sogar leichte Zuwächse verzeichnet. Die aktualisierte Prognose des CREB geht davon aus, dass die Preise für freistehende Häuser 2025 mit „unter 2 %“ über dem Vorjahr liegen werden storeys.com, also im Wesentlichen stabil bleiben. Das begrenzte Angebot in bestimmten Preisklassen (insbesondere bei familienfreundlichen Häusern im mittleren Preissegment) stützt die Werte für freistehende Häuser creb.com, auch wenn der stadtweite Durchschnitt stabil bleibt. Ähnlich gut entwickeln sich Doppelhaushälften: Der Benchmark-Preis für Doppelhaushälften lag im Mai 2025 bei rund $697.300, was einem Anstieg von etwa 3 % im Jahresvergleich entspricht creb.com. Kurz gesagt, die niedrig verdichteten Wohnimmobilien in Calgary bleiben gefragt und haben eine Preiskorrektur im Jahr 2025 weitgehend creb.com vermieden.
Im Gegensatz dazu erleben Immobilien mit höherer Dichte einen leichten Preisdruck. Condominium-Wohnungen und Reihenhäuser (Reihenhäuser) verzeichneten in den Jahren 2022–2024 eine rasche Wertsteigerung (einige Condo-Preise stiegen allein 2024 um über 10–15 %), aber dieser Trend hat sich in diesem Jahr umgekehrt. Reiches neues Angebot – viele Condo-Projekte wurden fertiggestellt oder stehen kurz vor der Fertigstellung – sowie nachlassende Mietrenditen haben für Abwärtsdruck gesorgt. Mitte 2025 verzeichnen Wohnungen im Apartmentstil einen jährlichen Preisrückgang von etwa 2 % laut dem Benchmark-Index creb.com. Das typische Apartment in Calgary hat nun einen Benchmark-Wert von etwa $335.000–$340.000 (zum Vergleich: Im Mai lag der Apartment-Benchmark bei $335.300) creb.com. Reihenhäuser haben ähnlich einen Preisrückgang von etwa 1–2 % im Jahresvergleich creb.com verzeichnet, mit einem Benchmark im mittleren $400.000-Bereich (Mai-Reihenhaus-Benchmark lag bei $453.600) creb.com. Diese Rückgänge sind relativ gering und schneiden im Wesentlichen nur die Spitze der Preise des Vorjahres ab. Die große Auswahl auf dem neuen Condo-Markt (und die Konkurrenz durch einen boomenden Mietsektor für potenzielle Käufer) hat die Preise für Condos/Reihenhäuser verhandelbarer gemacht. Es ist erwähnenswert, dass die Condo-Werte in Calgary auch nach dem Rückgang weiterhin über dem Niveau vor der Pandemie liegen – der Markt kühlt sich ab, stürzt aber nicht ab. CREB erwartet, dass die Preise für Apartments und Reihenhäuser das Jahr 2025 insgesamt mit einem moderaten Minus von 1–2 % abschließen werden creb.com, und die ersten Daten stimmen mit dieser Prognose überein. Die Geografie der Preisveränderungen innerhalb von Calgary ist unterschiedlich. Im Allgemeinen sind die äußeren Vorstadtviertel (wo viele Einfamilienhäuser stehen) stabiler geblieben, während die innenstädtischen, von Eigentumswohnungen geprägten Gebiete eine stärkere Abflachung verzeichneten. Zum Beispiel haben die City Centre-Bezirke und Beltline – mit neuen Eigentumswohnungs-Türmen – mehr Angebote und weichere Wohnungspreise, während Vorstadtgemeinden wie Evanston, Silverado oder Mahogany (überwiegend mit Häusern) weiterhin eine relativ knappe Auswahl und stabile Preise aufweisen. Selbst innerhalb der Immobilientypen spielen Angebotsunterschiede eine Rolle: Im Segment der Einfamilienhäuser sind günstige Einstiegsimmobilien weiterhin knapp und haben an Wert gewonnen, während das Luxussegment (hochwertige Einfamilienhäuser im Bereich von über 1 Mio. $) mehr Angebot hat und sich etwas abgekühlt hat. Dieser „Zwei-Geschwindigkeiten“-Markt schafft Chancen für Aufsteigerkäufer – wer ein Einstiegsobjekt in einem starken Markt verkauft und in ein weicheres Luxussegment kauft, kann von der Preisverschiebung profitieren. Insgesamt deuten die Preistrends in Calgary für 2025 auf ein gesünderes Gleichgewicht hin: Nach drei Jahren eines überhitzten Verkäufermarktes gleicht sich die Verhandlungsmacht zwischen Käufern und Verkäufern endlich aus creb.com. Immobilien werden weiterhin verkauft, aber Käufer können sich etwas mehr Zeit lassen und oft unter dem Angebotspreis verhandeln, besonders bei Eigentumswohnungen oder in überversorgten Bereichen.Wohnungsangebot und neue Entwicklungen
Eine große Entwicklung im Jahr 2025 ist, dass das Wohnungsangebot endlich aufholt. Calgary hat sich innerhalb eines Jahres von einer extremen Angebotsknappheit zu einem deutlich gesünderen Bestand entwickelt. Mitte 2024 beklagten Käufer und REALTORS®, dass es „keine Angebote“ gebe – das Angebot war nahe an Rekordtiefs. Ein Jahr später, Mitte 2025, haben sich die aktiven Angebote ungefähr verdoppelt im Jahresvergleich creb.com. Der Markt in Calgary bietet jetzt Tausende von zusätzlichen Immobilien, dank einer Kombination aus Faktoren: Rekord-Neubauten, mehr Wiederverkaufsangebote, da sich der heiße Markt abgekühlt hat, und einer Flut neuer Mietwohnungen, die potenziellen Verkäufern Vertrauen gibt, ihre Immobilien anzubieten. CREB stellt fest, dass nach mehreren Jahren des Unterangebots der Wiederverkaufsbestand in Calgary 2025 endlich „wieder auf normalem Niveau“ ist creb.com. Die Kennzahl Monate des Angebots – die auf dem Höhepunkt des Booms unter 2 Monate fiel (ein Zeichen für einen Verkäufermarkt) – ist nun auf etwa 2,5–3 Monate stadtweit gestiegen creb.com, was auf ausgeglichene Bedingungen hinweist. Käufer haben mehr Auswahl, und Bietergefechte sind viel seltener als 2021–22.
Angetrieben wird dieser Angebotsanstieg durch einen anhaltenden Bauboom. Calgary baut Wohnungen in einem Tempo, das es in seiner Geschichte noch nie gegeben hat. In den Jahren 2021, 2022 und erneut 2023 stiegen die Wohnungsbaubeginne auf mehrjährige Höchststände und gipfelten in 24.400 Wohnungsbaubeginnen im Jahr 2024 – ein Allzeitrekord calgary.ca. Entscheidend ist, dass die meisten dieser neuen Einheiten in höher verdichteten Formaten gebaut werden: Eigentumswohnungen, Mietwohnungen und Reihenhausanlagen. Die Stadt reagierte auf den Bevölkerungszuwachs und die niedrige Leerstandsquote mit einer Welle von Eigentumswohnungs- und Wohnungsbauprojekten, von denen viele nun fertiggestellt werden. Infolgedessen werden 2025 viele Projekte abgeschlossen. Neue Eigentumswohnungsgebäude wurden in Gegenden wie Beltline, East Village, University District und in Vorortzentren (z. B. Seton im Südosten) eröffnet. Vielleicht noch bedeutender ist der Anstieg bei zweckgebundenen Mietwohngebäuden, von denen einige durch staatliche und CMHC-Programme finanziert werden. Die Canada Mortgage and Housing Corporation stellt fest, dass der Bestand an zweckgebundenen Mietwohnungen in Calgary allein im Jahr 2024 um etwa 10 % gestiegen ist mortgagesandbox.com – ein enormer Anstieg innerhalb eines Jahres – und dieser Trend hat sich bis 2025 fortgesetzt. Mit staatlichen Anreizen haben Entwickler Tausende von Mietwohnungen in Arbeit, von denen viele bis 2025–2026 eröffnet werden sollen. Dieses erhöhte Angebot ist ein Hauptgrund dafür, dass das Angebot an Wiederverkaufsimmobilien gestiegen ist: Einige potenzielle Käufer finden Mietoptionen und konkurrieren nicht um Wiederverkaufsimmobilien, und einige Investoren bieten Eigentumswohnungen an, weil der Mietmarkt nicht mehr extrem angespannt ist.
An der Entwicklungsfront ist Calgary im Jahr 2025 nicht nur mit Baukränen für Wohngebäude, sondern auch für gemischt genutzte und Infrastrukturprojekte belebt. Einige bemerkenswerte Entwicklungen und Trends:
- Suburbaner Ausbau: Die Stadt hat zahlreiche neue Vorortgemeinden genehmigt und gestartet, um dem Wachstum gerecht zu werden. Tatsächlich hat ein Stadtausschuss in den letzten Jahren Dutzende neuer Vorortviertel genehmigt. Stand 2025 sind mindestens 11 neue Gemeindeprojekte für 2025/26 in Arbeit bestcalgaryhomes.com newhomesalberta.ca. Beispiele sind Ambleton (NW), Glacier Ridge (ganz im Norden), Belvedere (Osten), Alpine Park (SW) und Homestead (NE) unter anderen. Diese Gebiete befinden sich in unterschiedlichen Phasen – einige bauen und verkaufen bereits Häuser, andere beginnen gerade mit dem Bau. Zusammen haben die aktiv entwickelten Vororte Zehntausende Wohneinheiten hinzugefügt (allein 27.700 Einheiten in 2021–2025, was etwa 60 % des neuen Wohnungswachstums der Stadt ausmacht) calgary.ca. Der Trend ist klar: Calgary wächst weiterhin nach außen und bietet neue Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in durchdacht geplanten Gemeinden mit Parks, Schulen und Einzelhandel. Käufer, die sich die Innenstadtviertel nicht leisten können, oder Neuankömmlinge, die familienfreundlichen Wohnraum suchen, strömen in diese Randgebiete.
- Nachverdichtung und städtische Umgestaltung: Gleichzeitig erlebt Calgary eine bedeutende Umgestaltung innerhalb der Stadt. Innerstädtischer Infill-Bau (Abriss alter Häuser zum Bau von Doppelhaushälften, Vierfamilienhäusern oder Reihenhäusern) bleibt in Gebieten wie Altadore/Marda Loop, Killarney, Capitol Hill und anderen sehr aktiv. Die Stadtplanungsrichtlinien fördern sanfte Verdichtung in etablierten Gebieten, und der ausgeglichenere Markt 2025 hat die Nachverdichtung kaum gebremst – Bauherren setzen weiterhin auf die anhaltende Nachfrage nach zentral gelegenen Häusern. Darüber hinaus läuft die großflächige Umgestaltung ehemaliger institutioneller/industrieller Standorte. Zum Beispiel wird Currie Barracks, eine ehemalige Militärbasis in der Nähe der Innenstadt, in ein neues urbanes Viertel umgewandelt (mit Eigentumswohnungen, Reihenhäusern, Einzelhandel und Büros); der Bau von Wohnungen und einer Einzelhandels-„Hauptstraße“ dort geht 2025 weiter. Im East Village und im Victoria Park, dem Fokus des Rivers District-Plans, haben neue Eigentumswohnungs-Türme und die BMO Centre expansion (eine große Kongresszentrumserweiterung, abgeschlossen 2024) frischen Schwung gebracht. Die Beltline soll bis 2027 ebenfalls ein neues Veranstaltungszentrum (Arena) und ein umliegendes Unterhaltungsviertel erhalten, was bereits zu neuen Eigentumswohnungsprojekten und Grundstücksentwicklungen in der Nähe führt. Insgesamt wächst das etablierte Zentrum Calgarys langsam, aber sicher – ein zentrales Ziel der Bemühungen der Stadt zur Belebung der Innenstadt.
- Umwandlung von Büros in Wohnraum: Eine besonders innovative Quelle für neuen Wohnraum ist Calgarys Programm zur Umwandlung von Innenstadtbüros. Da die Leerstandsquote bei Büros in der Innenstadt so hoch ist, hat die Stadt (mit Unterstützung von Provinz und Bund) Anreize geschaffen, um leerstehende Bürogebäude in Wohnraum umzuwandeln. Anfang 2025 wurden 21 Bürogebäude für eine Umwandlung genehmigt, wodurch 2.628 neue Wohneinheiten (meist Mietwohnungen) im Stadtzentrum entstehen werden cmhc-schl.gc.ca. Einige dieser Projekte befinden sich bereits im Bau oder sind sogar schon fertiggestellt. So wurde beispielsweise ein ehemaliger Büroturm in der 7 Ave SW im Jahr 2023 als „The Cornerstone“-Apartments wiedereröffnet, und weitere folgen. Im Jahr 2025 ist eine besonders bekannte Umwandlung das Barclay Centre (606 4 St SW) – ein 55 Jahre altes, 16-stöckiges Bürogebäude, das in 166 Mietwohnungen mit modernen Annehmlichkeiten umgestaltet wird und 2027 eröffnet werden soll cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. Diese Umwandlungen verringern nicht nur den Leerstand bei Büroflächen, sondern schaffen auch dringend benötigten Wohnraum genau dort, wo die Nachfrage wächst (Innenstadt). Bis 2030 soll das Umwandlungsprogramm Millionen Quadratfuß Bürofläche entfernen und weit über 5.000 neue Wohneinheiten in der Innenstadt schaffen, was das Zentrum von Calgary grundlegend verändern wird. Dies ist ein landesweit beachtetes Experiment, und 2025 ist es in vollem Gange – vier umgewandelte Gebäude sollen im Laufe des Jahres für Bewohner öffnen cmhc-schl.gc.ca.
- Infrastrukturprojekte: Die Immobilienentwicklung in Calgary ist eng mit großen Infrastrukturprojekten verbunden. Im Jahr 2025 begann endlich der lang erwartete Green Line LRT mit dem Hauptbau. Diese neue C-Train-Linie (das größte Infrastrukturprojekt der Stadt aller Zeiten) wird zunächst 16 km von Shepard (SE Calgary) bis zur 7 Avenue SW (Innenstadt) verlaufen und 10 Stationen in unterversorgten südöstlichen Stadtteilen hinzufügen en.wikipedia.org. Der Spatenstich erfolgte im Juni 2025 en.wikipedia.org, und die erste Phase soll etwa 2030 in Betrieb gehen en.wikipedia.org. Die Green Line beeinflusst bereits die Entwicklung: Entlang der geplanten Strecke (mit Stationen in Gemeinden wie Inglewood, Ogden und in der Nähe des neuen Event Centres) kaufen Entwickler Grundstücke und schlagen transit-orientierte Projekte vor. Die Stadt investiert außerdem in die Modernisierung der Versorgungsinfrastruktur und in Änderungen der Flächennutzung entlang des Korridors. Ein weiteres Großprojekt ist Calgarys neues Event Centre, eine Arena mit 19.000 Sitzplätzen, die während des Baus im Rivers District den Namen „Scotia Place“ trägt. Die Fundamentarbeiten begannen Anfang 2025 calgary.citynews.ca mit einer geplanten Eröffnung im Herbst 2027 calgary.citynews.ca. Diese Einrichtung (zukünftige Heimat der NHL Flames und ganzjähriger Veranstaltungsort) ist das Herzstück eines umfassenderen Plans für den Kultur- und Unterhaltungsdistrikt – es ist mit neuen Hotels, Eigentumswohnungen, Restaurants und weiteren Attraktionen in der Umgebung zu rechnen. Tatsächlich steigen die Grundstückswerte in der Nähe bereits während der Bauphase in Erwartung der Fertigstellung. Darüber hinaus verbessern andere Infrastrukturen wie der Stoney Trail Ring Road (vollständig fertiggestellt 2024) und Flughafenerweiterungspläne weiterhin die Konnektivität, was dazu beiträgt, periphere Flächen für die Entwicklung zu erschließen (z. B. Industrieparks in der Nähe des Ring Road, neue Gemeinden knapp außerhalb der alten Stadtgrenzen).
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Wohnungsangebot in Calgary im Jahr 2025 endlich wieder zunimmt. Jahre der Planung und des Bauens zeigen greifbare Ergebnisse: mehr verfügbare Wohnungen für Käufer und Mieter gleichermaßen. Neue Entwicklungen – von weit entfernten Vororten bis zu Hochhäusern in der Innenstadt – schaffen eine Stadt, die ihr Wachstum besser aufnehmen kann. Für Käufer bedeutet das mehr Auswahl und weniger hektischen Wettbewerb. Für den Gesamtmarkt ist das ein gutes Zeichen für eine verbesserte Erschwinglichkeit mittelfristig, da das Angebot die Nachfrage einholt. Die entscheidende Frage wird sein, ob das Bautempo gehalten werden kann (angesichts von Arbeitskräfte- und Kostenherausforderungen) und ob das Bevölkerungswachstum weiterhin so stark bleibt wie zuletzt. Aber im Jahr 2025 baut Calgary proaktiv neue Wohnungen, was einen bedeutenden Wandel gegenüber den angebotsbedingten Preissprüngen der frühen 2020er Jahre darstellt.
Mietmarkt und Leerstandsquoten
Calgarys Mietmarkt hat sich 2025 von extrem heiß zu angenehm warm gewandelt und bietet den Mietern etwas Entlastung. In den letzten Jahren stiegen die Mieten in Calgary mit einigen der schnellsten Raten in Kanada – zweistellige jährliche Mietsteigerungen – angetrieben durch einen Zustrom von Neuankömmlingen und extrem niedrige Leerstandsquoten. Ende 2022 und Anfang 2023 sank die Leerstandsquote auf dem Mietmarkt der Stadt auf fast 1 %, und die Wohnungssuche war ein harter Wettbewerb, bei dem Bietergefechte um Mietverträge keine Seltenheit waren. Doch 2024–2025 leitete ein neues Kapitel ein: steigendes Mietangebot und nachlassende Nachfrage haben den Druck endlich verringert.Die Leerstandsquote bei zweckgebundenen Mietwohnungen in Calgary ist deutlich gestiegen. Laut CMHC-Umfragen lag die Leerstandsquote im Großraum Calgary 2023 bei nur 1,4 %, aber bis Ende 2024 war sie auf 4,8 % gestiegen mortgagesandbox.com. Dies ist eine der dramatischsten Leerstandsschwankungen innerhalb eines Jahres, die jemals in Calgary verzeichnet wurden. Ein Leerstand von etwa 5 % gilt als relativ gesund (ein ausgeglichener Mietmarkt), sodass Calgary innerhalb von 12 Monaten von extrem angespannt zu im Wesentlichen normal wechselte. Branchenschätzungen für 2025 deuten sogar darauf hin, dass der Leerstand in einigen Segmenten über 5 % steigen könnte, da weitere neue Gebäude eröffnet werden emeraldmanagement.com. Tatsächlich zeigten Daten aus dem privaten Sektor, dass das Mietangebot in Calgary bis Mitte 2025 weiter anstieg, angebotene Wohnungsleerstände länger leer standen und Vermieter begannen, um Mieter zu konkurrieren cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
Dieser Anstieg des Leerstands ist direkt mit dem neuen Angebot verbunden. Wie bereits erwähnt, wurde eine Rekordzahl neuer Wohnungen fertiggestellt oder steht kurz vor der Fertigstellung. Viele davon sind große Mehrfamilienprojekte, die auf Mieter abzielen (einige Eigentumswohnungsprojekte wurden ebenfalls zu Mietwohnungen). Beispielsweise kamen allein in der Innenstadt und im Beltline-Viertel in den letzten zwölf Monaten mehrere hundert neue Mietwohnungen auf den Markt (in Objekten wie The Residences at TELUS Sky, Avenue Tower II usw.). In den Vororten bauten Entwickler neue Mietanlagen in Gemeinden wie Seton, University District und in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten. Diese Ergänzungen, zusammen mit mehr privat vermieteten Eigentumswohnungen, haben das Angebot an Inseraten für Mieter stark erhöht. Die Mietinserate in Calgary stiegen Anfang 2025 laut CMHC-Analyse im Jahresvergleich um rund 130 % cmhc-schl.gc.ca. Angesichts der größeren Konkurrenz mussten Vermieter bei Preisen und Anreizen flexibler werden.
Die Mietpreise haben sich infolgedessen stabilisiert und sind real sogar leicht gesunken. Zur Quantifizierung: Daten von Rentals.ca (Bericht Juli 2025) zeigten, dass Calgarys durchschnittliche Miete (über alle Immobilientypen hinweg) bei $1.914 lag, was 9 % niedriger als im Vorjahr ist calgary.citynews.ca. Dies war einer der stärksten Mietrückgänge unter den großen kanadischen Städten zu dieser Zeit calgary.citynews.ca. Nach Immobilientyp betrachtet, liegen die Durchschnittsmieten für Ein-Zimmer-Wohnungen in Calgary Mitte 2025 bei etwa $1.500–$1.600 pro Monat, gegenüber einem Höchststand von rund $1.650+ im Jahr 2024 apartments.com. Zwei-Zimmer-Wohnungen, die deutlich über $1.800 gestiegen waren, sind im Durchschnitt wieder näher an die mittleren $1.700 gefallen. Selbst größere Einheiten (Drei-Zimmer-Wohnungen) verzeichneten Mietrückgänge – die Mieten für Drei-Zimmer-Wohnungen in Calgary sind Mitte 2025 etwa 15 % niedriger als im Vorjahr (jetzt im Durchschnitt bei rund $2.300+) calgary.citynews.ca. Diese Statistiken unterstreichen einen Mietmarkt, der sich abkühlt. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass diese Abkühlung auf eine Phase extremen Wachstums folgt – zum Beispiel liegen die durchschnittlichen Mieten in Calgary immer noch etwa 9 % höher als vor drei Jahren (Zeitraum 2019–2022) calgary.citynews.ca. Mieter bekommen heute also eine Verschnaufpause, aber keinen vollständigen Rückgang auf das Preisniveau vor dem Boom.
Vermieter haben auf den schwächeren Markt auf verschiedene Weise reagiert. Viele neue hochwertige Mietgebäude bieten Einzugsanreize an – z. B. „ein Monat mietfrei“, ein Jahr kostenloses Parken oder Geschenkkarten – um Mieter zu gewinnen, was nicht nötig war, als die Leerstandsquote bei fast 1 % lag. Einige bestehende Vermieter beschränken Mieterhöhungen bei Vertragsverlängerungen und ziehen es vor, gute Mieter zu halten, anstatt das Risiko einzugehen, dass eine Einheit ein oder zwei Monate leer steht. Das CMHC-Mid-Year-Update stellte fest, dass in Calgary (und einigen anderen Städten) die ausgeschriebenen Mieten im 1. Quartal 2025 tatsächlich 3–4 % niedriger waren als im 1. Quartal 2024 cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, was darauf hindeutet, dass Vermieter die geforderten Mieten senken, um Einheiten zu füllen. Bemerkenswert ist, dass während die Angebotsmieten für neue Mietverträge gesunken sind, die von Langzeitmietern gezahlten Mieten weiterhin tendenziell steigen (aufgrund jährlicher Mietanpassungen und Nachholbedarf nach früheren Obergrenzen) – aber in geringerem Tempo. Die CMHC beobachtete, dass die Mieterhöhungen für bewohnte Einheiten in Calgary weiterhin positiv sind (etwa 7,9 % im Jahresvergleich Anfang 2025) cmhc-schl.gc.ca, was zeigt, dass viele Mieter bei der Verlängerung weiterhin Erhöhungen sehen, wenn auch weniger als zuvor.Ein weiterer interessanter Trend ist, dass mit mehr Angebot Mieter neue Auswahlmöglichkeiten und Verhandlungsmacht haben. Im Laufe des Jahres 2025 gab es Berichte, dass Mieter kleine Rabatte aushandeln oder wählerischer bei Lage/Ausstattung sein konnten, da mehrere Einheiten ihren Kriterien entsprachen. Das ist ein deutlicher Wandel gegenüber 2022, als Mieter oft die erstbeste verfügbare Einheit zu jedem Preis nahmen. Es führt auch zu einem gewissen Qualitätswettbewerb: Vermieter älterer Gebäude investieren in Renovierungen und Modernisierungen, um nicht an neue Projekte Mieter zu verlieren. Auch Calgarys sekundärer Mietmarkt (private Eigentumswohnungsvermieter) spürt den Wettbewerb – einige Wohnungseigentümer entscheiden sich angesichts stagnierender Mieten und vieler neuer Luxusmietobjekte als Konkurrenz dafür, ihre Einheiten zu verkaufen. Das erklärt teilweise den Anstieg der zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen im Jahr 2025 mortgagesandbox.com.
In Bezug auf die Erschwinglichkeit bleibt der Mietmarkt in Calgary günstiger als in Toronto oder Vancouver, aber der Abstand hat sich während des Anstiegs 2021–2023 verringert. Die durchschnittliche Miete in Calgary (~1.900 $) liegt immer noch unter dem kanadischen Durchschnitt (~2.100 $) calgary.citynews.ca und deutlich unter Vancouver (~2.800 $) oder Toronto (~2.400 $). Mit den jüngsten Rückgängen hat Calgary seine Position als erschwingliche Großstadt für Mieter verbessert. Allerdings sind die Mieten immer noch deutlich höher als vor über 5 Jahren, und durch die höheren Zinssätze mieten viele potenzielle Erstkäufer weiterhin, was die Grundnachfrage aufrechterhält. Eine Nebenwirkung der hohen Wohnkosten auf nationaler Ebene sind Wohngemeinschaften – selbst in Calgary stellt die CMHC fest, dass mehr Mieter zusammenziehen, um sich die Miete leisten zu können facebook.com, ein Trend, der auch anderswo üblich ist.Mit Blick auf die Zukunft ist der Mietausblick bis 2025 von anhaltender Ausgeglichenheit oder sogar Schwäche geprägt. Weitere neue Mietfertigstellungen sind für Ende 2025 und 2026 geplant, was die Leerstandsquote weiter erhöhen könnte. Einige Prognosen deuten darauf hin, dass die Leerstandsquote in Calgary vorübergehend in den Bereich von 5–7 % steigen könnte, bevor der Bevölkerungszuwachs aufholt youtube.com. Die Mieten werden voraussichtlich relativ stabil bleiben; in bestimmten Segmenten könnten wir sogar leichte nominale Rückgänge sehen (zum Beispiel könnten Luxus-Einzimmerwohnungen in der Innenstadt 2026 etwas weniger kosten als 2024). Das sind gute Nachrichten für Mieter und für die Attraktivität der Lebenshaltungskosten der Stadt. Für Investoren und Entwickler bedeutet ein abgekühlter Mietmarkt, neue Projekte vorsichtiger zu kalkulieren – tatsächlich signalisierten einige Entwickler Ende 2025, dass sie pausieren würden mit neuen Mietprojekten, weil sinkende Mieten und höhere Finanzierungskosten die Rentabilität schmälern mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. Da die Bevölkerung Calgarys jedoch weiterhin wächst, erwarten die meisten Analysten, dass der Mietmarkt das neue Angebot in den nächsten Jahren allmählich absorbieren wird. Das aktuelle Zeitfenster ist eine Art „Aufholphase“, in der das Angebot schneller wächst als die Nachfrage, wonach ein Gleichgewicht erreicht werden sollte. Bemerkenswert ist, dass der Mietmarkt in Calgary grundsätzlich angespannter bleibt als während der Ölkrise (als die Leerstandsquote um 2016 zweistellig war). Die Stadt befindet sich nicht in einer Überbauung, sondern bewegt sich von extremer Knappheit zu gesunden Bedingungen.
Zusammenfassend markiert 2025 einen Wendepunkt für Mietwohnungen in Calgary: Höhere Leerstände und sich stabilisierende Mieten prägen den Markt. Mieter können aufatmen, da das Angebot wächst. Vermieter stehen vor mehr Konkurrenz und müssen bei der Festlegung der Mieten umsichtig sein. Dieses ausgewogene Mietumfeld wird voraussichtlich in naher Zukunft anhalten – eine willkommene Normalisierung nach den fieberhaften Mieterhöhungen der letzten Jahre.
Gewerbeimmobilien: Büro, Einzelhandel & Mischnutzung
Büromarktbedingungen
Calgarys Büromarkt befindet sich in einem langen und schmerzhaften Anpassungsprozess, und 2025 ist ein weiteres Jahr der allmählichen Erholung – aber auch anhaltender Herausforderungen. Die Stadt erlebte nach dem Ölpreisverfall 2014 einen berüchtigten Büroüberhang, der dazu führte, dass Energieunternehmen verkleinerten oder schlossen. Selbst als sich die Gesamtwirtschaft erholte, verschärfte der Anstieg von Remote-/Hybridarbeit während der Pandemie die Lage weiter, sodass Calgarys Innenstadt eine der höchsten Büro-Leerstandsquoten in Nordamerika aufweist.
Im Jahr 2025 hält Calgary leider immer noch den Titel der höchsten Büro-Leerstandsquote in Kanada. Die Leerstandsquote für Büros in der Innenstadt liegt bei etwa 30% cbre.ca, was bedeutet, dass etwa jedes dritte Büro im Zentrum leer steht. Dies ist ein Anstieg gegenüber dem Beginn des Jahrzehnts (der Leerstand lag vor einigen Jahren bei etwa 25%), bedingt durch weitere Auszüge und ein geringes neues Angebot. Allein im zweiten Quartal 2025 stieg der Leerstand in der Innenstadt um etwa 0,5 %, teilweise weil ein großes Energieunternehmen Flächen konsolidierte und mehr Fläche auf den Markt brachte cbre.ca cbre.ca. Calgarys Innenstadt verfügt über rund 42 Millionen Quadratfuß Bürofläche, sodass eine Leerstandsquote von 30 % etwa 12–13 Millionen Quadratfuß Leerstand bedeutet – eine enorme Überkapazität. Suburbane Bürostandorte, die gesünder sind als die Innenstadt, haben ebenfalls erhöhte Leerstände im Bereich von 15–20 %. Beispielsweise lag der Leerstand in Calgarys Vororten Mitte 2025 bei etwa 17 % (wobei die südlichen Vororte etwas besser abschnitten als die nördlichen) collierscanada.com. Stadtweit (alle Klassen, Innenstadt + Vororte zusammen) liegt der Büro-Leerstand bei etwa 23–24% assets.cushmanwakefield.com. Diese Zahlen verdeutlichen, dass Calgary vor einer mehrjährigen Herausforderung steht, seine leerstehenden Büroflächen wieder zu füllen oder umzunutzen.
Positiv zu vermerken ist, dass es einige Anzeichen für eine Stabilisierung gibt. In den letzten anderthalb Jahren zeigen nationale Daten, dass die Leerstände in kanadischen Büros sich auf einem Plateau einpendeln, und Calgary bildet bei diesem neuen Plateau keine Ausnahme cbre.ca cbre.ca. Die Nettoabsorption (die Nettoveränderung der vermieteten Fläche) in Calgary bewegt sich um null – ein Quartal leicht positiv, das nächste leicht negativ – was darauf hindeutet, dass der freie Fall gestoppt ist. Tatsächlich berichtete CBRE, dass Calgary in einigen Quartalen eine leichte positive Absorption von Büroflächen verzeichnete, und hochwertige „Trophy“-Gebäude sahen sogar eine Verbesserung der Leerstände, da einige Mieter auf „Qualitätsflucht“ gingen cbre.ca. Die erstklassigen Bürotürme in der Innenstadt (wie The Bow, Brookfield Place) haben sich relativ gut gehalten, die Belegung aufrechterhalten und sogar ordentliche Mieten erzielt, während ältere Gebäude der Klassen B/C nahezu leer stehen. Diese Bifurkation bedeutet, dass neuere, mit Annehmlichkeiten ausgestattete Büros in Toplagen besser abschneiden. Tatsächlich liegt die Leerstandsquote im „Trophy“-Segment der Innenstadt von Calgary bei etwa 11 % – ein himmelweiter Unterschied zur Gesamtquote von 30 % in der Innenstadt cbre.ca cbre.ca. Viele Mieter nutzen diese Gelegenheit, um ihre Flächen aufzuwerten (da sich die Mietunterschiede zwischen den Klassen verringert haben). Die Differenz bei den Leerständen zwischen Klasse A und Klasse B/C beträgt etwa 14,7 Prozentpunkte cbre.ca, was zeigt, dass ältere Büros überproportional leer stehen.
Die Mietpreise für Büroflächen haben sich entsprechend angepasst. Die durchschnittliche Nettoangebotmiete in der Innenstadt in Calgary lag im 1. Quartal 2025 bei etwa 16,31 $ pro Quadratfuß pro Jahr assets.cushmanwakefield.com, was tatsächlich einen Anstieg gegenüber dem Vorquartal von 14,95 $/sqft bedeutet. Dieser Sprung ist jedoch etwas irreführend – er spiegelt eher das Angebot hochwertigerer Flächen auf dem Markt wider als eine generelle Stärkung der Preissetzungsmacht der Vermieter. Im Allgemeinen haben Vermieter von weniger hochwertigen Gebäuden die Mieten drastisch gesenkt und bieten große Anreize, um Mieter zu gewinnen (z. B. lange mietfreie Zeiträume, Ausstattungszuschüsse). Es ist nicht ungewöhnlich, dass effektive Mieten in Gebäuden der Klasse B im einstelligen Bereich pro Quadratfuß liegen. Im Gegensatz dazu erzielen die hochwertigen „Trophy“-Gebäude für die besten Flächen weiterhin Mieten im hohen 20-Dollar-Bereich pro Quadratfuß oder mehr. Die durchschnittliche Miete für Büros in den Vororten ist niedriger und hat sich interessanterweise Anfang 2025 leicht abgeschwächt (ein leichter Rückgang in den Vororten, während der Durchschnitt in der Innenstadt gestiegen ist) assets.cushmanwakefield.com. Insgesamt liegen die Büromieten in Calgary weiterhin deutlich unter den Höchstständen vor 2014. Zum Vergleich: Vor dem Ölpreisverfall lagen die Mieten für Büroflächen der Klasse A in der Innenstadt im Bereich von 30–40 $/sqft; heute erreichen nur noch die allerbesten Flächen die 20-Dollar-Marke, und viele Abschlüsse erfolgen zu einem Bruchteil der historischen Preise. Das ist großartig für Unternehmen, die nach erschwinglichen Büroflächen suchen, aber schwierig für Gebäudeeigentümer und Investoren.
Die anhaltend hohe Leerstandsquote hat zu kreativen Maßnahmen geführt. Wie bereits erwähnt, ist das Büro-zu-Wohnraum-Umwandlungsprogramm der Stadt eine direkte Reaktion auf das Überangebot. Durch die Bereitstellung von Zuschüssen (bis zu 75 $ pro Quadratfuß) für Gebäudeeigentümer hat Calgary die Reduzierung des Büroflächenbestands durch Umwandlung gefördert. Bis 2025 wurden drei Umwandlungen abgeschlossen und mehrere weitere befinden sich im Bau, wodurch insgesamt etwa 2,68 Millionen Quadratfuß Bürofläche in der Innenstadt wegfallen werden cmhc-schl.gc.ca. Dies hat einen doppelten Nutzen: Es reduziert den Leerstand und bringt mehr Menschen (Bewohner) ins Zentrum, was die lokalen Unternehmen unterstützt. Stadtvertreter betonen, dass auf jeden Dollar öffentlichen Geldes vier Dollar aus dem Privatsektor für diese Umwandlungen investiert wurden cmhc-schl.gc.ca – ein ordentliches Hebelverhältnis. Es ist ein langsamer Prozess, aber langfristig sollten diese Maßnahmen den Leerstand spürbar verringern. Darüber hinaus prüft die Stadt auch den Abriss von Bürogebäuden bei einigen nicht mehr sanierungsfähigen Hochhäusern, um sie möglicherweise in Parks oder Entwicklungsflächen umzuwandeln.
Auf der Nachfrageseite diversifiziert sich der Büromarkt in Calgary allmählich über Öl und Gas hinaus. Technologieunternehmen, wenn auch nicht im Ausmaß von Toronto/Vancouver, sind in Calgary gewachsen – Unternehmen wie Amazon Web Services, Infosys, Unity Technologies und lokale Start-ups haben Büroräume bezogen und füllen damit teilweise die Lücke, die durch schrumpfende Energieunternehmen entstanden ist. Die Provinzregierung hat zudem einige Arbeitsplätze ins Zentrum von Calgary verlagert, und Sektoren wie Finanzdienstleistungen und Gesundheitsverwaltung verzeichnen moderate Zuwächse. Diese Gewinne sind jedoch im Vergleich zu den zig Millionen Quadratfuß, die geräumt wurden, nur inkrementell. Ein bemerkenswerter Treiber im Jahr 2025 ist die „Rückkehr ins Büro“; viele Unternehmen in Calgary erhöhen die Erwartungen an die Präsenzarbeit, was dazu geführt hat, dass einige etwas mehr Fläche anmieten oder zumindest ihre bestehenden Flächen behalten, anstatt sie unterzuvermieten. Die Verfügbarkeit von Untermietflächen, die 2020 stark angestiegen war, nimmt ab – die Untermietfläche in Calgary ist im Jahresvergleich um etwa 9 % gesunken cbre.ca, was bedeutet, dass weniger Unternehmen versuchen, überschüssige Flächen abzugeben (ein Zeichen dafür, dass das schlimmste Überangebot möglicherweise hinter uns liegt).
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Bürosektor in Calgary im Jahr 2025 am Boden entlangschrammt. Eine Leerstandsquote von ~30 % in der Innenstadt ist eine enorme Herausforderung cbre.ca, und es wird wahrscheinlich viele Jahre wirtschaftlichen Wachstums (und weitere Umnutzungsbemühungen) erfordern, um diese deutlich zu senken. Die Mietpreise sind schwach, insbesondere in älteren Gebäuden, und Vermieter konkurrieren weiterhin heftig um Mieter. Dennoch gibt es vorsichtigen Optimismus, dass das Schlimmste überstanden ist. Die Erzählung verschiebt sich von „Wie schlimm wird es noch?“ zu „Wie können wir umnutzen und uns erholen?“. Damit die Innenstadt von Calgary floriert, bleibt es oberste Priorität, diese Büros zu füllen (oder neue Nutzungen dafür zu finden). Die gute Nachricht: Es werden keine neuen Bürotürme gebaut (der Bau von Büros befindet sich auf einem 20-Jahres-Tief cbre.ca), sodass sich die Angebotsseite nicht weiter verschlechtert. Der Fokus liegt nun darauf, den bestehenden Leerstand zu absorbieren oder zu beseitigen. Wenn die Wirtschaft Albertas stark bleibt und Sektoren wie Technologie und professionelle Dienstleistungen weiter wachsen, könnte die Innenstadt von Calgary den Überschuss an Flächen langsam abbauen. In der Zwischenzeit ist der Büromarkt in der Innenstadt ein Paradies für Mieter – große Auswahl und günstige Mieten – und ein Kopfschmerz für Vermieter. Es ist eine Geschichte von zwei Märkten: Glänzende Türme schlagen sich gut, ältere Türme kämpfen ums Überleben. Calgary wird in Immobilienkreisen genau beobachtet werden, während die Innenstadt für eine Zeit nach dem Öl und hybrider Arbeit neu erfunden wird.
Einzelhandel und gemischt genutzte Entwicklungen
Calgarys Einzelhandelsimmobilienmarkt steht 2025 im Allgemeinen auf soliderem Fundament als der Bürosektor, da er vom Bevölkerungswachstum der Stadt und der sich erholenden Konsumausgaben gestützt wird. Der Einzelhandelsmarkt umfasst alles von Einkaufszentren in Vororten und großen Fachmarktzentren bis hin zu urbanen Ladenlokalen und neuen gemischt genutzten Projekten. Insgesamt ist die Leerstandsquote im Einzelhandel in Calgary moderat und die Einzelhandelsmieten sind relativ stabil geblieben, auch wenn die Entwicklung je nach Standort und Format variiert.
In den Vororten folgt der Einzelhandel den Dächern – und Calgary hat viele neue Dächer. Während an den Stadträndern neue Gemeinden entstehen, liefern Einzelhandelsentwickler die erforderlichen, von Supermärkten verankerten Einkaufszentren und Dienstleistungen. Zum Beispiel wurden in aufstrebenden Gebieten wie Livingston/Carrington (Norden) und Seton/Mahogany (Süden) neue Einzelhandelskomplexe eröffnet oder befinden sich im Bau, um diese Bewohner zu versorgen (mit Supermärkten, Drogerien, Restaurants usw.). Diese werden in der Regel gut vermietet, da in neuen Gemeinden oft eine aufgestaute Nachfrage nach lokalen Annehmlichkeiten besteht. Power Centres (Ansammlungen von großen Einzelhändlern) in etablierten Gebieten sind im Allgemeinen ebenfalls gesund; das starke Bevölkerungswachstum in Calgary hat die Umsätze bei großen Einzelhändlern (Costco, Walmart, Baumärkte usw.) gestützt, und die Leerstandsquote in diesen Zentren ist niedrig. Einige ältere Power Centres haben sogar Umnutzungen erlebt, bei denen neue Flächen oder gemischte Nutzungen hinzugefügt wurden. Ein bemerkenswerter Trend ist die Integration von Elementen mit gemischter Nutzung – zum Beispiel bringt die riesige Taza-Entwicklung auf dem Land der Tsuut’ina Nation (SW Calgary, nahe der Ringstraße) Einzelhandel, Unterhaltung, Büros und möglicherweise Wohnraum in ein neues Zentrum und zeigt damit die verschwimmenden Grenzen zwischen reinem Einzelhandel und gemischt genutzten Zielen.
Calgarys Einkaufszentren hatten es während der Pandemie schwer, aber die Top-Malls erholen sich wieder. CF Chinook Centre und CF Market Mall, die größten Einkaufszentren der Stadt, berichten 2025 von verbessertem Publikumsverkehr und Umsatz, was zum Teil auf neue Ladeneröffnungen und Renovierungen zurückzuführen ist. Das Chinook Centre bereitet eine große Erweiterung vor (möglicherweise mit einer Open-Air-Einkaufsstraße und Wohntürmen auf dem Gelände in den kommenden Jahren), und auch 2025 zieht es weiterhin neue internationale Marken an. CrossIron Mills, das Outlet-Center direkt nördlich der Stadtgrenze, bleibt ebenfalls ein regionaler Anziehungspunkt. Sekundäre Einkaufszentren (wie Sunridge oder Southcentre) sind stabil, stehen jedoch im Wettbewerb mit dem Onlinehandel und müssen sich mit Attraktionen wie Gastronomie, Fitness oder sogar Gesundheitsdienstleistungen, die Einzelhandelsflächen einnehmen, immer wieder neu erfinden. Die Einzelhandels-Leerstandsquote (für Einkaufszentren/Malls) in Calgary wird auf niedrige bis mittlere einstellige Werte geschätzt (etwa 3–6 %, je nach Teilmarkt). Das starke Bevölkerungswachstum der Stadt hält die Einzelhandelsnachfrage robust – mehr Menschen bedeuten mehr Käufer.
Im Stadtzentrum ist die Lage im Einzelhandel gemischt. Der bürogetriebene Einzelhandel in der Innenstadt von Calgary (die +15-Foodcourts, Läden im Erdgeschoss von Bürotürmen) hat aufgrund von Homeoffice und weniger Büroangestellten zu kämpfen. Einige +15-Foodcourt-Stände und Convenience-Läden, die auf Pendler ausgerichtet waren, stehen weiterhin leer oder haben verkürzte Öffnungszeiten, da die Zahl der Büroangestellten in der Innenstadt noch unter dem Niveau von 2019 liegt. Allerdings zieht mit neuen Eigentumswohnungen und Umnutzungen von Büros eine neue Bewohnergruppe in die Innenstadt. Wir beobachten einen Anstieg an Annehmlichkeiten wie Supermärkten (z. B. haben in den letzten Jahren zwei große Supermarktketten Filialen im Beltline eröffnet) und Dienstleistungen für Anwohner. Die Bereiche Beltline und East Village haben sich zu Hotspots für Gastronomie und Unterhaltung entwickelt, was hilft, dort Einzelhandelsflächen zu füllen. So eröffnen beispielsweise in der First Street SW im Beltline und auf der 17th Avenue weiterhin neue Cafés, Bars und Boutiquen und profitieren vom Zuzug junger Berufstätiger in der Nähe. Die Einzelhandels-Leerstandsquote im Innenstadtbereich (auf Straßenebene) ist weiterhin erhöht (vielleicht ~10 %+), verbessert sich jedoch, da einige Flächen in neue Konzepte (wie Fitnessstudios, Arztpraxen oder sogar Pop-up-Galerien) umgewandelt werden und die zunehmende Wohnbevölkerung einige vormals ruhige Blocks für den Einzelhandel attraktiv macht.
Eine große Entwicklung am Horizont für den städtischen Einzelhandel ist das bereits erwähnte Culture + Entertainment District rund um die 17th Ave und den Stampede Park. Mit der Erweiterung des BMO Centre (dem Kongresszentrum, das 2024 fertiggestellt wurde) und dem Bau des Event Centre sind ganzjährige Einzelhandelsflächen, Restaurants und öffentliche Plätze geplant, um ein lebendiges Viertel zu schaffen. Bereits jetzt hat das Platform Innovation Centre (ein Technologiezentrum) im East Village mit öffentlichen Räumen eröffnet, und die Organisation Calgary Stampede arbeitet im Rahmen der Neugestaltung ihres Geländes an einer Einzelhandelsstraße. Bis etwa 2027 könnte diese Zone zu Calgarys Version eines Sport-/Unterhaltungsviertels werden, mit Bars, Geschäften und Hotels – und damit neues Leben in den Einzelhandel der Innenstadt bringen.Ein weiteres interessantes Einzelhandelsprojekt ist die Greenwich-Entwicklung im Nordwesten von Calgary (in der Nähe des Canada Olympic Park). Es handelt sich um eine 59 Hektar große geplante Gemeinde, die ein „von New York inspiriertes“ Flair mit Stadthäusern im Brownstone-Stil und einer Mischung aus Gewerbeflächen anstrebt avenuecalgary.com. Besonders hervorzuheben ist die Eröffnung des Calgary Farmers’ Market West als wichtiger Ankerpunkt avenuecalgary.com – eine Markthalle, die Besucher mit lokalen Lebensmitteln und Waren anzieht. Das hat Greenwich auf die Landkarte gebracht und zeigt, wie erlebnisorientierter Einzelhandel (wie Bauernmärkte, Food Halls) Teil neuer Gemeindekonzepte ist. Ähnlich integrieren neue Gemeinden wie der University District hochwertigen Einzelhandel in Wohngebiete, was sehr erfolgreich ist (mit Supermarkt, Kino, Restaurants in Campusnähe und neuen Eigentumswohnungen).
Man kann über Einzelhandel nicht sprechen, ohne E-Commerce zu erwähnen: Er wächst weiterhin, aber die Einzelhändler in Calgary haben sich angepasst, indem sie sich auf persönliche Erlebnisse und Omnichannel konzentrieren. Industrielle Logistikzentren am Stadtrand bedienen die Online-Nachfrage (wie im Industrie-Abschnitt behandelt), aber stationärer Einzelhandel in Calgary ist weit davon entfernt, tot zu sein. Tatsächlich ist ein einzigartiger Aspekt von Calgary die relativ junge, wohlhabende Bevölkerung mit einer Vorliebe fürs Ausgehen und Einkaufen, wenn möglich – die Stadt rangiert regelmäßig ganz oben beim Restaurantumsatz pro Kopf. Die Dynamik der Wirtschaft 2022–2025 (mit weniger strengen Lockdowns als anderswo und einer schnellen Erholung) bedeutete, dass viele Restaurants und Geschäfte florierten. Allerdings haben Inflation und hohe Zinsen die Verbraucher 2025 etwas vorsichtiger gemacht, was zu einer leichten Abschwächung des Wachstums im Einzelhandel geführt hat.
Nutzungsmischung ist ein zentrales Thema: die Verbindung von Wohnen, Büro und Einzelhandel. Calgarys neue Zonierung in Gebieten wie Brentwood, Anderson und anderen standortnahen Arealen fördert Hochhäuser mit Einzelhandel im Sockelbereich. Ein Beispiel, das gerade gebaut wird, ist das Brentwood Village Mall – ein altes Einkaufszentrum, das mit Hochhäusern und Einzelhandel im Erdgeschoss neu entwickelt wird. Das Gleiche gilt für die Bereiche Westbrook und Shaganappi rund um neue Bahnhöfe. Durch die Kombination verschiedener Nutzungen wollen Entwickler eine feste Kundenbasis für den Einzelhandel schaffen und rund um die Uhr für Lebendigkeit sorgen. Der aktualisierte Municipal Development Plan der Stadt betont diese vollständigen Gemeinschaften.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Einzelhandelssektor in Calgary im Jahr 2025 vorsichtig gesund ist. Der Einzelhandel in den Vororten wächst mit dem Wachstum der Stadt, die Top-Einkaufszentren setzen auf Innovationen, und der Straßenhandel in bevölkerungsreichen Gebieten findet seinen Platz. Herausforderungen bestehen weiterhin für den einzelhandelsabhängigen Innenstadtbereich und ältere Zentren, die modernisiert werden müssen. Aber im Gegensatz zum Büromarkt wird der Einzelhandel durch die Demografie und das Ausgabeverhalten in Calgary grundlegend gestützt. Die Leerstandsquoten sind überschaubar, und die Mietpreise für erstklassige Einzelhandelsflächen sind in stark nachgefragten Knotenpunkten sogar leicht gestiegen. Der Einzelhandelsmarkt in Calgary profitiert letztlich vom Bevölkerungsboom – mehr Menschen bedeuten mehr Käufer – und das ist ein positiver Trend, solange die Stadt weiterhin Zuzügler anzieht.
Trends im Bereich Industrieimmobilien
Während der Büromarkt zu kämpfen hat und der Einzelhandel sich anpasst, ist der Bereich Industrieimmobilien in Calgary in den letzten Jahren ein Star-Performer gewesen. Der Industriesektor (Lagerhäuser, Distributionszentren, Produktionsflächen, Logistikflächen) in Calgary und der umliegenden Region verzeichnete eine steigende Nachfrage dank einer Kombination aus E-Commerce-Wachstum, der vorteilhaften Lage Albertas für den Vertrieb und einer relativ diversifizierten industriellen Basis (einschließlich Logistik, Lebensmittelverarbeitung, Baustoffe usw.). Auch 2025 zeigen sich starke Fundamentaldaten im Industriesektor, obwohl ein Zustrom an neuen Flächen beginnt, den zuvor extrem angespannten Markt etwas zu entspannen.
Zur Einordnung: Die Leerstandsquote für Industrieflächen in Calgary erreichte im Mitte 2023 mit nur 2,6 % ein 16-Jahres-Tief assets.cushmanwakefield.com – das entspricht praktisch Vollauslastung – da Unternehmen jede verfügbare Fläche aufkauften. Dies wurde durch große Engagements von E-Commerce- und Einzelhandelsunternehmen wie Amazon (das mehrere Logistikzentren in der Region Calgary eröffnete), Walmart, Canadian Tire und anderen vorangetrieben, die große Logistikanlagen zur Versorgung Westkanadas errichteten. Darüber hinaus macht die Lage Calgarys als Bahn- und Lkw-Knotenpunkt (auf halbem Weg zwischen Vancouver und Winnipeg und als Tor zur US-Grenze über den Highway I-15) die Stadt zu einem strategischen Standort für Lagerhäuser. In den Jahren 2021–2023 überstieg die Flächenaufnahme (vermietete Flächen) den Neubau bei weitem, was die Leerstände senkte und die Mieten steigen ließ.
Angesichts des angespannten Marktes reagierten die Entwickler mit einer Welle neuer Bauprojekte. In den letzten 18 Monaten wurden zahlreiche Industrieprojekte in allen Segmenten fertiggestellt – großformatige Distributionszentren, mittelgroße Multi-Tenant-Industrieparks und sogar einige Strata-Industrie-Eigentumswohnungen. Laut Cushman & Wakefield erlebte Calgary in den 18 Monaten nach Mitte 2023 eine „Welle von Fertigstellungen in allen Marktsegmenten“, die dringend benötigten Raum hinzufügte assets.cushmanwakefield.com. Bis Anfang 2025 führte dieser Bauboom zu einem moderaten Anstieg der Leerstandsquote von den bisherigen Tiefstständen. Die gesamte Industrie-Leerstandsquote stieg bis 2025 leicht auf den Bereich von 4–5% an avisonyoung.ca. Colliers meldete für Calgary eine Industrie-Leerstandsquote von 4,14% im 2. Quartal 2025, leicht gesunken gegenüber dem Vorquartal dank einer positiven Flächenaufnahme von ca. 52.000 m². collierscanada.com. Avison Youngs Übersicht für das 2. Quartal 2025 zeigte eine Leerstandsquote von etwa 5,1% mit einer Verfügbarkeitsquote von 6,2% (einschließlich Flächen, die am Markt sind, aber noch nicht leer stehen) und rund 1,2 Millionen Quadratfuß in Entwicklung weiterhin avisonyoung.ca. Somit bleibt der Markt auf der angespannten Seite des Gleichgewichts – sicherlich nicht überbaut, aber auch nicht mehr akut unterversorgt. Ein Leerstand von 4–5% bedeutet, dass Mieter etwas mehr Auswahl haben und Entwickler Gebäude nicht mehr vor deren Fertigstellung vermieten (was während der angespanntesten Phase der Fall war).
Die Mietpreise für Industrieflächen sind in den letzten Jahren angesichts der niedrigen Leerstandsquote gestiegen. In Calgary haben sich Nettomieten für neue, hochwertige Lagerflächen im Bereich von 10–11 $ pro Quadratfuß eingependelt, was bemerkenswert ist (historisch lag der Wert bei 7–8 $). Ältere oder weniger optimale Flächen werden günstiger vermietet, aber insgesamt war das Mietwachstum stark. Es gab etwas Widerstand von Mietern im Jahr 2025, da mehr Flächen verfügbar sind – die schnellen Mietsteigerungen flachen ab. Doch Vermieter moderner High-Clear-Gebäude bleiben aufgrund der begrenzten Konkurrenz in diesem Segment weiterhin zuversichtlich. Auch die Kosten für Industriegrundstücke und -gebäude in Calgary steigen, was den Druck auf die Mieten für Neubauten erhöht.
Aus einer Entwicklungsperspektive moderiert sich der Bau nach dem jüngsten Boom leicht. Wie bereits erwähnt, befinden sich bis Mitte 2025 etwa 1,2 Millionen Quadratfuß im Bau avisonyoung.ca. Das ist ein Rückgang gegenüber dem Höhepunkt der Aktivität im Jahr 2022, als mehrere Millionen Quadratfuß gleichzeitig gebaut wurden. Die Entwickler werden etwas vorsichtiger (höhere Finanzierungskosten und ein etwas verhaltenerer Marktausblick), aber von einem Rückzug sind sie weit entfernt – Industrieimmobilien gelten weiterhin als gute Investition. Einige Projekte in der Pipeline umfassen weitere Bauabschnitte im High Plains Industrial Park (östlich der Stadt in Balzac), neue Gebäude im Industriegebiet Dufferin North sowie einige spekulative Bauten in den Industrie-Korridoren im Südosten von Calgary.Wichtige Treiber der Industriedynamik in Calgary:
- E-Commerce und Distribution: Unternehmen optimieren weiterhin ihre Lieferketten. Calgary ist ein Distributionszentrum für Westkanada (Waren aus dem Hafen von Vancouver, Versorgung von Alberta, Saskatchewan usw.). Amazon betreibt hier mehrere Einrichtungen; 2025 nutzen sie ihr großes Fulfillment-Center in Balzac und ein Sortierzentrum in der Stadt voll aus. Auch andere Einzelhändler und 3PL-Anbieter (Third-Party-Logistics) haben sich angesiedelt, um eine schnellere Belieferung der Kunden in den Prärieprovinzen zu ermöglichen. Dieser Trend sorgt dafür, dass großformatige Lagerhäuser (über 100.000 Quadratfuß) weiterhin gefragt sind. Tatsächlich ist der Bestand an Lagerhäusern über 100.000 Quadratfuß in vier Jahren um 20 % gewachsen lee-associates.com, und bis 2025 standen einige dieser großen neuen Flächen leer (die Leerstandsquote in diesem Teilmarkt erreichte etwa 9 %, als einige riesige Flächen auf den Markt kamen) lee-associates.com. Es wird jedoch erwartet, dass diese Flächen im Laufe der Zeit vermietet werden, da mehr Unternehmen ihre Aktivitäten in Calgary bündeln.
- Produktion und Verarbeitung: Calgary ist keine stark industrielle Stadt wie ein Automobilstandort, aber es gibt Produktion in den Bereichen Lebensmittel und Getränke (z. B. Brauereien, Fleischverarbeitung), Baustoffe, Elektronik usw. Einige dieser Nutzer haben expandiert, insbesondere Lebensmittelverarbeiter, die auf das Bevölkerungswachstum und die landwirtschaftlichen Erträge in Alberta reagieren. Zudem haben die hohen Rohstoffpreise der letzten Jahre die Nachfrage nach Lagerflächen für Materialien und Ausrüstung aus den Bereichen Öl & Gas sowie Landwirtschaft angekurbelt.
- Logistikinfrastruktur: Die Fertigstellung des Ring Road (Stoney Trail) in Calgary bedeutet hervorragenden Lkw-Zugang rund um die Stadt. Industriegebiete in der Nähe der Ringstraßen-Anschlüsse (z. B. SE Shepard industrial, Foothills industrial, Balzac/Airdrie) florieren dank der guten Anbindung an die Autobahnen. Der Flughafen Calgary (YYC) ist ebenfalls ein Frachtzentrum, und die Lagerhäuser rund um den Flughafen haben praktisch keinen Leerstand.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Industriesektor in Calgary im Jahr 2025 robust und wachsend ist. Eine Leerstandsquote von etwa 4–5 % ist weit entfernt von den extrem niedrigen 0–2 % der Vergangenheit, aber immer noch gesund avisonyoung.ca. Das neue Angebot verschafft den Mietern endlich mehr Auswahl, doch die Nachfrage ist weiterhin stark genug, dass die meisten neuen Gebäude schnell belegt werden (im 2. Quartal 2025 gab es weiterhin positive Flächenaufnahme (~125.000 sq. ft.) insgesamt avisonyoung.ca). Industrie-Vermieter sind in Calgary deutlich zufriedener als Bürovermieter, da ihre Flächen benötigt werden und die Auslastung hoch ist. Für die Wirtschaft Calgarys bedeutet ein lebendiger Industriesektor Arbeitsplätze in Logistik und Leichtindustrie und festigt die Position der Stadt als Distributionszentrum des Westens. Mit Blick auf 2030 könnte die Industrie tatsächlich vor einer neuen Herausforderung stehen: Entwicklungsland. Da in den letzten Jahren so viel gebaut wurde, wird erstklassiges Industrieland knapper und die Preise für erschlossenes Land sind stark gestiegen. Aber für den Moment, im Jahr 2025, ist der Wachstumskurs des Industriesektors stabil und steht im Einklang mit der wachsenden Rolle Calgarys in den Lieferketten Kanadas.
Wesentliche Faktoren, die den Markt 2025 beeinflussen
Mehrere makroökonomische Faktoren beeinflussen die Immobilienlandschaft in Calgary im Jahr 2025 maßgeblich. Diese reichen von wirtschaftlichen Trends und politischen Veränderungen bis hin zu demografischen Verschiebungen. Das Verständnis dieser Einflussfaktoren ist entscheidend, um die Marktleistung und die zukünftige Entwicklung zu interpretieren:
- Zinssätze & Hypothekenkosten: Vielleicht ist der unmittelbarste Faktor, der das Käuferverhalten im Jahr 2025 beeinflusst, das hohe Zinsumfeld. Als Reaktion auf die landesweite Inflation führte die Bank of Canada in den Jahren 2022–2023 schnelle Zinserhöhungen durch, wodurch der Leitzins von nahezu 0 % auf etwa 4,5–5 % Anfang 2023 anstieg. Dies führte zu 5-jährigen Hypothekenzinsen im Bereich von 5–6 %, was die Kreditkosten für Hauskäufer im Vergleich zu den extrem niedrigen Zinsen von 2020–21 etwa verdoppelte. Diese höheren Zinsen wirken sich erheblich auf die Erschwinglichkeit aus – für dasselbe Haus fällt nun eine deutlich höhere monatliche Hypothekenrate an, was die Kreditwürdigkeit der Käufer einschränkt. Infolgedessen kühlte die einst sehr hohe Nachfrage in Calgary im Jahr 2023/24 ab, und auch 2025 ist dieser dämpfende Effekt weiterhin zu spüren. Potenzielle Käufer verschieben entweder ihren Kauf, senken ihr Budget oder wenden sich dem Mietmarkt zu. CREB stellte fest, dass wirtschaftliche Unsicherheit (einschließlich Zinsunsicherheit) die Immobilienverkäufe Anfang 2025 belastete, da die Käufer vorsichtiger wurden creb.com. Es gibt jedoch einen Silberstreif am Horizont: Bis Mitte/Ende 2025 begann die Bank of Canada angesichts einer schwächeren Wirtschaft, die Zinsen leicht zu senken. Im September 2025 senkte die BoC ihren Leitzins auf 2,50 % (die erste Senkung seit sechs Monaten) reuters.com und signalisierte damit einen möglichen Lockerungszyklus. Dies war eine Reaktion auf geringeren Inflationsdruck und wirtschaftliche Risiken. Für den Markt in Calgary ist jede Abwärtsbewegung bei den Hypothekenzinsen ein Gewinn – sie verbessert die Erschwinglichkeit und kann einige Käufer zurückbringen. Allein die Erwartung von Zinserleichterungen Ende 2025/2026 hat die Stimmung verbessert. Dennoch sind die Kreditkosten im Vergleich zum letzten Jahrzehnt erhöht, und das ist ein Hauptgrund dafür, dass das Preiswachstum in Calgary im Jahr 2025 stagniert. Der Stresstest (der Kreditnehmer zwingt, sich zu einem Zinssatz von etwa 2 % über dem Vertragszins zu qualifizieren) bleibt ebenfalls ein Hindernis, insbesondere für Erstkäufer. Zusammengefasst sind die Zinssätze im Jahr 2025 ein kühlender Faktor, und das Gleichgewicht des Marktes wird teilweise durch diese höheren Finanzierungskosten herbeigeführt. Sollten die Zinsen bis 2026 weiter sinken, könnte dies die Nachfrage wieder ankurbeln.
- Bevölkerungswachstum & Migration: Calgary befindet sich mitten in einem Bevölkerungsboom, was die Demografie zu einem enormen Rückenwind für den Wohnungsmarkt macht. Wie bereits erwähnt, wuchs die CMA der Stadt im Jahr bis Mitte 2024 um etwa 6 % – das entspricht rund 100.000 neuen Einwohnern atb.com – und auch für 2025 wird weiterhin starkes Wachstum erwartet (wenn auch vermutlich nicht ganz so hoch). Dieses Wachstum stammt aus zwei Hauptquellen: internationaler Zuwanderung und interprovinzieller Migration. International hat Kanada Rekord-Zuwanderungsziele (etwa 465.000 im Jahr 2023, 485.000 im Jahr 2024 und 500.000 im Jahr 2025 landesweit). Alberta zieht dank Arbeitsmöglichkeiten und geringerer Lebenshaltungskosten als Ontario oder BC einen beträchtlichen Anteil dieser Neuankömmlinge an. Viele neue Einwanderer wählen Calgary als ersten Wohnort oder ziehen nach einem ersten Aufenthalt anderswo dorthin. Im Jahr 2024 war fast zwei Drittel des Bevölkerungszuwachses in Calgary auf internationale Migration zurückzuführen (einschließlich einer beträchtlichen Zahl von nicht-permanenten Einwohnern wie ausländischen Studierenden und temporären Arbeitskräften) atb.com. Innerhalb Kanadas zieht Calgary Menschen aus anderen Provinzen an – insbesondere jüngere Arbeitskräfte und Familien aus Ontario, BC und anderen Regionen, die bezahlbaren Wohnraum und gute Jobs suchen. 2024 verzeichneten Calgary und Edmonton zusammen einen Nettozuwachs von etwa 35.000 interprovinziellen Migranten, was den Großteil des Zuwachses in Alberta ausmachte atb.com. Dieser Zustrom von Menschen hat die Wohnungsnachfrage in allen Segmenten erhöht: Neuankömmlinge mieten oft zunächst (was diesen Markt, wie gesehen, weiter verknappt), viele wechseln dann ins Eigentum, ganz zu schweigen vom allgemeinen Konsum, der den Bedarf an Gewerbeimmobilien antreibt. Ein wichtiger Punkt ist, dass die Demografie eine große positive Kraft war, die den Wohnungsmarkt in Calgary widerstandsfähig gehalten hat. Selbst als die Zinsen drückten, sorgte die schiere Zahl der Menschen, die Wohnraum benötigten, für eine grundlegende Unterstützung. Mit Blick auf die Zukunft gibt es eine mögliche Veränderung: Die Bundesregierung deutete Ende 2024 an, die Zuwanderungsziele zu mäßigen, um auf die Sorgen um das Wohnungsangebot zu reagieren mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. Tatsächlich warnte RBC Economics, dass, falls die Regierung die Zahl der Neuankömmlinge reduziert, dies „das bisher erwartete Bevölkerungswachstum zunichtemachen“ und die Demografie von einem Rückenwind zu einem Gegenwind für den Wohnungsmarkt werden könnte mortgagesandbox.com. Auch ATB Financial prognostiziert, dass das Bevölkerungswachstum in Alberta aufgrund niedrigerer Zuwanderungsziele und geringerer interprovinzieller Zuzüge von 4,4 % im Jahr 2024 auf etwa 1,9 % im Jahr 2025 sinken wird <a href=“https://www.atb.com/company/insights/the-twenty-four/alberta-subprovincial-population-update-2024/#:~:text=Robust%20population%20gains%20continue%20to,to%20leatb.com. Für Calgary bedeutet das, dass das Wachstum zwar anhalten wird, aber möglicherweise zu einem normaleren Tempo zurückkehrt als in der rasanten Phase 2022–24. Weniger Neuankömmlinge würden etwas weniger Nachfragedruck auf den Wohnungsmarkt bedeuten als in den letzten Jahren. Allerdings ist selbst ein jährliches Wachstum von 1,9 % historisch stark, und Calgarys Vorteil bei der Erschwinglichkeit deutet darauf hin, dass die Stadt weiterhin Menschen anziehen wird, wenn andere Provinzen teurer bleiben. Kurz gesagt, Einwanderungs-/Migrationspolitik ist ein entscheidender Faktor: Wenn Kanada/Alberta die Türen offen halten, wird die Nachfrage nach Wohnraum in Calgary stark bleiben; wenn die Politik restriktiver wird, könnte der Markt stärker auf die lokale Haushaltsbildung angewiesen sein.
- Wirtschaftliche Gesundheit & Beschäftigung: Das Schicksal des Immobilienmarktes in Calgary war schon immer eng mit der Wirtschaft verbunden, insbesondere mit dem Öl- und Gassektor. Im Jahr 2025 ist das wirtschaftliche Umfeld vorsichtig positiv. Es wird erwartet, dass Alberta das kanadische BIP-Wachstum anführt (~1,9 % im Jahr 2025 laut ATB, im Vergleich zu nahezu stagnierendem Wachstum in einigen anderen Regionen) mpamag.com. Die hohen Ölpreise im Jahr 2022 sorgten für Haushaltsüberschüsse in der Provinz und belebten einige Investitionen neu, auch wenn die Energiepreise seither moderater sind. Diversifizierungsbemühungen bedeuten, dass Calgary nicht mehr nur vom Öl abhängt: Die Stadt verfügt über aufstrebende Sektoren wie Technologie, Logistik, Agrarwirtschaft und Finanzdienstleistungen, die zur Stabilität beitragen. Beschäftigung in Calgary wächst – tatsächlich hat die Region Calgary bis Anfang 2025 26.700 Arbeitsplätze in den ersten beiden Monaten des Jahres hinzugewonnen assets.cushmanwakefield.com, wobei Sektoren wie Gesundheitswesen & Soziale Unterstützung führend sind (mit einem Zuwachs von ~30.500 Arbeitsplätzen im Jahresvergleich) assets.cushmanwakefield.com, gefolgt vom Einzelhandel und Baugewerbe. Die Arbeitslosenquote in Calgary liegt bei etwa 7,2–7,3 % im ersten Quartal 2025 assets.cushmanwakefield.com, was unter den Höchstständen der Pandemie liegt, aber immer noch etwas über dem Landesdurchschnitt von ~6,7 % assets.cushmanwakefield.com. Eine Arbeitslosenquote von 7 % deutet auf eine gewisse Unterauslastung des Arbeitsmarktes hin, was vielleicht erklärt, warum das Lohnwachstum moderat ist und vor Ort keine galoppierende Inflation antreibt. Es ist auch erwähnenswert, dass Arbeitskräftemangel während des Booms im Bau- und Handwerksbereich ein Problem war – ironischerweise war die sehr hohe Zuwanderung, die jetzt nachlässt, entscheidend für die Besetzung vieler offener Stellen. Entscheidend für die Perspektive Calgarys ist die Entwicklung des Energiesektors. Das CREB hat darauf hingewiesen, dass „Klarheit in Bezug auf Energie- und Umweltpolitik ein wichtiger Faktor für den Immobilienmarkt über 2025 hinaus sein wird“ creb.com. Dies bezieht sich darauf, wie die bundesstaatliche Klimapolitik, Pipeline-Genehmigungen (oder deren Fehlen) und die weltweite Nachfrage nach Öl/Gas die wichtigste Branche Calgarys beeinflussen können. Wenn Unternehmen zuversichtlich sind, stellen sie ein und expandieren (gut für Immobilien); wenn nicht, könnten wir eine weitere Schrumpfung erleben. Im Jahr 2025 sind Energieunternehmen im Allgemeinen stabil und profitabel, aber viele verwenden ihre Gewinne für Schuldenabbau oder Dividenden statt für aggressives Wachstum, was bedeutet, dass es keine großen Büroerweiterungen gibt. Auf der anderen Seite sind grüne Energie und Technologie im Aufschwung: Calgary hat sich selbst als…sich selbst als Zentrum für Clean Tech, Logistiktechnologie und hat sogar einige Film- und Kreativbranchen angezogen. Eine stärker diversifizierte Wirtschaft macht den Immobilienmarkt weniger volatil als in der Vergangenheit. Ein weiterer wirtschaftlicher Faktor: Handelsspannungen und Zölle. Interessanterweise kam es 2025 zur Wiederbelebung protektionistischer Handelspolitiken (mit einem Wechsel in der US-Regierung). CREB nannte „erhöhte Unsicherheit“ durch US-Zölle als Grund dafür, dass sie die Wohnungsprognose für 2025 herabgestuft haben storeys.com storeys.com. Zölle auf kanadisches Aluminium, Stahl und möglicherweise Energieprodukte schufen Unsicherheit für die Unternehmen in Calgary und könnten Investitionen dämpfen. Die Bank of Canada verwies auf die „schädliche Wirkung der US-Zölle“ in ihren Entscheidungsprozessen reuters.com. Für den Wohnungsmarkt kann dieses Makrorisiko das Verbrauchervertrauen verringern – Menschen sind weniger geneigt, eine große Anschaffung zu tätigen, wenn sie einen wirtschaftlichen Abschwung befürchten. Bisher hat Alberta dies überstanden (begünstigt dadurch, dass die Provinz weniger direkt betroffen ist als die stark von der Industrie abhängigen Provinzen), aber es bleibt ein Faktor, den man im Auge behalten sollte.
- Kommunalpolitiken & Initiativen: Die Stadt Calgary selbst hat Richtlinien umgesetzt, die den Immobilienmarkt beeinflussen. Eine davon ist die Downtown Strategy, einschließlich des Downtown Calgary Development Incentive Program (für die zuvor besprochenen Büroflächen-Umwandlungen). Durch die effektive Subventionierung des Rückbaus von Büroflächen und die Schaffung von Wohnraum versucht die Stadt, die Immobilienlandschaft der Innenstadt an neue Realitäten anzupassen. Ziel ist es, den Leerstand bei Gewerbeimmobilien zu senken und die Wohnbevölkerung zu erhöhen – und bisher gibt es konkrete Fortschritte (mit Tausenden neuen Wohnungen in der Innenstadt) cmhc-schl.gc.ca. Eine weitere Initiative der Stadt ist die beschleunigte Genehmigung von neuen Gemeinden, um das Wohnungsangebot zu erhöhen. Ende 2023 genehmigte der Stadtrat von Calgary nach anfänglichem Zögern und als Reaktion auf die hohe Wohnungsnachfrage umstritten acht neue Vorstadtgemeinden. Auch 2024 wurden weitere Flächenfreigaben erwogen. Diese Entscheidungen vergrößern das Flächenangebot, was theoretisch die Grundstücks- und letztlich auch die Hauspreise vor zu starkem Anstieg schützt. Natürlich werfen sie auch Fragen zu Infrastrukturkosten und Zersiedelung auf. Die Stadt hat außerdem ihren Service Plan und Haushalt im November 2024 angepasst, um Investitionen in Wohnraum und Flächennutzung zu unterstützen, was die Entwicklung neuer Gemeinden und die Umgestaltung älterer Viertel erleichtert mortgagesandbox.com. Das bedeutet, dass Haushaltsmittel für Dinge wie Wasser, Straßen und Planungsprozesse bereitgestellt werden, um den Wohnungsbau zu beschleunigen. Es gibt auch Bestrebungen, mehr Nachverdichtung und Mehrfamilienhäuser in bestehenden Vierteln zuzulassen – Teil der sich entwickelnden Zonierung Calgarys (die im Rahmen eines neuen Stadtplans überarbeitet werden soll, der mehr Dichte entlang von Korridoren fördert). Steuern und Gebühren dürfen ebenfalls nicht außer Acht gelassen werden. Calgary hat keine Grunderwerbsteuer wie manche Provinzen (ein Pluspunkt für die Erschwinglichkeit). Die Stadt finanziert sich über Grundsteuern, die zuletzt etwas volatil waren, da durch sinkende Büroimmobilienwerte die Belastung auf andere Immobilienklassen verschoben wurde. 2025 gab es einen moderaten Anstieg der Grundsteuer für Wohnimmobilien, und es wird weiterhin über eine ausgewogenere Steuerstruktur diskutiert. Für Bauträger sind die Erschließungsabgaben und Genehmigungsprozesse der Stadt relevant – Calgary arbeitet daran, Bürokratie abzubauen, um Projekte schneller auf den Markt zu bringen (z. B. wurden 2024–25 Pilotprojekte für schnellere Genehmigungen gestartet). Auf Bundesebene wirken sich zudem Regelungen wie das Foreign Buyer Ban (das 2023 in Kraft trat und den Kauf von Wohnimmobilien in Kanada für die meisten Ausländer für eine gewisse Zeit verbietet, nun verlängert bis 2027) canada.ca indirekt auf Calgary aus. Zwar hatte Calgary historisch gesehen nicht so viele ausländische Investoren wie Vancouver oder Toronto, aber das Verbot nimmt dennoch etwas potenzielle Nachfrage vom Markt, insbesondere von ausländischen Käufern, die sich für Eigentumswohnungen interessieren. Allerdings ist Alberta eine der Provinzen, die eine Lockerung des Verbots forderten, da ausländische Investitionen hier nicht als großes Problem galten. Im Frühjahr 2023 wurden einige Änderungen vorgenommen (z. B. dürfen Personen mit Arbeitserlaubnis kaufen), was die Tür etwas öffnete. Insgesamt sind die staatlichen Maßnahmen in Calgary derzeit darauf ausgerichtet, das Wohnungsangebot zu erhöhen und die Innenstadt zu belebenDies sind pro-Immobilienentwicklungs-Positionen, die darauf abzielen, die Wohnungsnot zu lindern und ungenutzte Büroflächen umzuwandeln. Die Wirkung auf den Markt ist im Allgemeinen positiv: mehr Angebot zur Verbesserung der Erschwinglichkeit und mehr Vertrauen, dass sich die Innenstadt weiterentwickeln kann, anstatt zu stagnieren. Es muss jedoch ein Gleichgewicht gefunden werden – zu viel Angebot auf einmal könnte das Ziel übertreffen (obwohl die hohe Nachfrage in Calgary dies kurzfristig unwahrscheinlich macht), und Anreize kosten Geld. Die Interessengruppen werden beobachten, wie effektiv diese Maßnahmen tatsächlich in neue Wohneinheiten und genutzte Flächen umgesetzt werden.
- Infrastruktur & Verkehr: Wie unter Entwicklungen behandelt, prägen große Infrastrukturprojekte wie die Green Line LRT und die Fertigstellung des Ring Road den Immobilienmarkt, indem sie neue Gebiete für die Entwicklung erschließen und die Erreichbarkeit erhöhen. Immobilienmärkte antizipieren dies in der Regel – so sind beispielsweise in Gebieten nahe geplanter Green Line-Stationen (wie Ogden oder Inglewood) die Grundstückswerte bereits gestiegen und es gibt neue Wohnbauvorschläge. Verbesserter Nahverkehr kann die Immobilienwerte steigern und bestimmte Käufer/Mieter anziehen, die Wert auf gute Anbindung legen. Umgekehrt können Verzögerungen oder Unsicherheiten bei solchen Projekten (und die Green Line hatte viele Verzögerungen und Änderungen im Umfang) die Entwicklungsbegeisterung dämpfen. Im Jahr 2025, da nun endlich mit dem Bau der Green Line begonnen wurde, gibt es mehr Vertrauen in transit-orientierte Projekte. Ähnlich erhielt der Flughafen Calgary in den späten 2010er Jahren eine neue Landebahn und Modernisierungen; bis 2025 wird über eine weitere Expansion nachgedacht, da das Passagieraufkommen wieder steigt – Flughafenerweiterungen führen typischerweise zu mehr Hotel- und Logistikentwicklungen in der Nähe. Ein weiterer Aspekt der Infrastruktur sind öffentliche Einrichtungen – neue Schulen, Krankenhäuser, Freizeitzentren. Neue Wohngebiete in Calgary hängen oft von Versprechen für Schulen und Einrichtungen ab; Entscheidungen des Provinzhaushalts über Schulen können beeinflussen, welche neuen Gebiete für junge Familien am attraktivsten sind. Im Jahr 2025 finanziert die Provinz neue Schulen in vielen Wachstumsgebieten (was angesichts des Bevölkerungsanstiegs notwendig ist). Ein brandneues Krebszentrum wurde Ende 2023 in der Nähe des Foothills Hospital eröffnet, was sogar Auswirkungen auf die Flächennutzung hat (da es viele beschäftigt und die Nachfrage nach Wohnraum für medizinisches Personal in der Nähe erhöhen könnte). Insgesamt ist die Infrastrukturentwicklung ein überwiegend positiver Faktor für den Immobilienmarkt in Calgary, da sie den langfristigen Wert und die Lebensqualität erhöht.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Markttreiber 2025 gemischt sind: Eine straffe Geldpolitik und einige wirtschaftliche Unsicherheiten bremsen, während starke Bevölkerungszuwächse und unterstützende lokale Politik aufs Gaspedal treten. Calgary befindet sich dadurch in einem gewissen Gleichgewicht, weil sich diese Faktoren ausgleichen: Zum Beispiel hätte die enorme Zuwanderung zu explodierenden Preisen geführt, wenn nicht die hohen Zinsen das Wachstum gebremst hätten. Für die Zukunft sollte man auf Veränderungen bei diesen Hebeln achten – etwa einen deutlichen Rückgang der Hypothekenzinsen oder einen starken Rückgang der Zuwanderung –, da sie die Marktdynamik erneut verschieben könnten.
Investmenttrends und -chancen
Die Immobilienlandschaft in Calgary im Jahr 2025 bietet eine Vielzahl von Investitionsmöglichkeiten – sowohl für lokale als auch für externe Investoren, im Wohn- und Gewerbesektor. Der Übergang des Marktes zu mehr Ausgeglichenheit nach einer Phase rasanten Wachstums hat neue Chancen (und Herausforderungen) für diejenigen geschaffen, die Kapital in Immobilien in Calgary investieren möchten.
Wohnungsinvestitionen: Während des Booms 2020–2022 stiegen viele Investoren in den Wohnungsmarkt von Calgary ein, angelockt von relativ niedrigen Preisen (insbesondere im Vergleich zu Toronto/Vancouver) und guten Mietperspektiven. Kleinanleger kauften Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Vororten, um sie zu vermieten, während größere Akteure (REITs, Vermögensverwalter) begannen, Mietprojekte zu erwerben oder zu entwickeln. Bis 2025 hat sich das Umfeld leicht verändert. Da das Mietwachstum stagniert und die Zinsen hoch sind, ist die Rechnung für fremdfinanzierte Investoren schwieriger. Einige Eigentumswohnungs-Investoren, die zu Höchstpreisen 2022–23 gekauft haben, erleben einen Cashflow-Engpass – ihre Hypothekenkosten sind gestiegen und die Mieten steigen nicht mehr rasant, sodass ihre Gewinnspannen gering oder negativ sind. Das ist ein Grund, warum die Zahl der Eigentumswohnungsangebote gestiegen ist; ein Teil der Investoren entscheidet sich auszusteigen. Dennoch halten viele durch, setzen auf langfristige Wertsteigerung und betrachten kurzfristigen Cashflow als zweitrangig.
Eine neue Chance ergibt sich im Eigentumswohnungsmarkt selbst – da die Preise etwas nachgeben und das Angebot groß ist, könnten clevere Investoren Schnäppchen bei brandneuen Einheiten finden, besonders wenn Entwickler Rabatte oder Anreize bieten, um Gebäude abzuschließen. Einige Entwickler mit schleppendem Verkauf haben Mietgarantien oder Preisnachlässe angeboten, was Investoren auf Schnäppchenjagd anziehen könnte. Außerdem bieten die Umwandlungen von Büros in Wohnraum in der Innenstadt eine potenziell interessante Investitionsmöglichkeit: Diese Projekte schaffen einzigartige Loft-Apartments im Zentrum, einige werden vermietet, andere möglicherweise verkauft. Frühe Investoren könnten sich an diesen Umwandlungen beteiligen oder planen, Einheiten zu erwerben, falls sie in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Die Anreize der Stadt machen diese Projekte für Entwickler finanziell attraktiv, was sich in attraktiven Preisen für Endkäufer niederschlagen könnte.
Ein weiteres Segment sind zweckgebundene Mietwohnungsentwicklungen. Institutionelle Investoren, darunter Pensionsfonds und REITs, haben Calgary zunehmend ins Visier genommen, um Mietwohngebäude zu bauen oder zu kaufen. Zum Beispiel hat Boardwalk REIT (ein großer Wohnungsbesitzer mit Sitz in Alberta) sein Portfolio erweitert. Angesichts steigender Leerstände könnte man zögern, aber die langfristige Annahme ist, dass das Bevölkerungswachstum in Calgary die Mietnachfrage hoch hält und die Mieten wieder moderat steigen, sobald das aktuelle Neubaubangebot absorbiert ist. Im Vergleich zu anderen Städten sind die Anfangsrenditen (Cap Rates) bei Mietobjekten in Calgary höher, sie liegen vielleicht bei über 5 % gegenüber unter 4 % in Vancouver/Toronto. Einige Investoren sehen das als Kaufsignal – eine ordentliche Rendite und potenzielle Wertsteigerung, wenn die Stadt wächst. 2025 sehen wir tatsächlich, dass kanadische REITs und Fonds ihre Allokationen erhöhen für Mehrfamilienhäuser, da sie für 2025–2027 nach einer Flaute bessere Renditen erwarten deeded.ca. Gut finanzierte Investoren interessieren sich auch für notleidende oder schwächelnde Eigentumswohnungsprojekte, die sie möglicherweise übernehmen oder in Mietwohnungen umwandeln können, falls kleinere Entwickler Finanzierungsprobleme bekommen deeded.ca.
Ausländische Investitionen: Historisch gesehen gab es in Calgary nicht das gleiche Ausmaß an direktem ausländischem Immobilienkauf wie beispielsweise in Vancouver. Allerdings gab es Mitte der 2010er Jahre ein gewisses Interesse aus dem Ausland (unter anderem aus China und dem Nahen Osten) an Eigentumswohnungen und Grundstücken, als der Markt schwächelte (auf der Suche nach Schnäppchen). Das bundesweite Ausländer-Kaufverbot (2023-2027) hat im Grunde alle neuen ausländischen Käufe von Wohnimmobilien auf canada.ca auf Eis gelegt. Im Jahr 2025 sind ausländische Privatpersonen also weitgehend aus dem Rennen, was Häuser/Eigentumswohnungen betrifft. Dennoch kann ausländisches Kapital weiterhin über Entwicklungs- oder Gewerbeprojekte einfließen. Bemerkenswert ist, dass einige US-Private-Equity- und globale Fonds den Miet- und Industriesektor in Calgary ins Visier genommen haben. Außerdem gab es in Alberta nie eine Ausländersteuer (im Gegensatz zu BC und Ontario), sodass Calgary nach Aufhebung des Verbots oder bei Ausnahmen (z. B. Studierende oder Inhaber von Arbeitserlaubnissen dürfen nach Änderungen kaufen) einen Schub durch aufgestautes ausländisches Interesse erleben könnte. Beispielsweise könnte es einen Nischenschub geben, wenn internationale Studierende (ein großer Teil des Zuzugs von Nicht-Daueraufenthaltsberechtigten) während ihrer Arbeitserlaubnis Eigentumswohnungen kaufen (was jetzt erlaubt ist).
Gewerbliche Investitionen: Im gewerblichen Bereich sind Industrieimmobilien derzeit die Favoriten. Investoren aus ganz Kanada sind heiß auf Industrie, und die Kombination aus niedrigeren Einstiegspreisen und hoher Nachfrage macht Calgary attraktiv. Es gab große Transaktionen wie den Verkauf von Logistikzentren-Portfolios in Calgary an institutionelle Käufer. Die Renditen in Calgary liegen für Industrieimmobilien bei etwa 5-5,5 %, etwas höher als in restriktiveren Märkten, was sie zu einem relativ guten Kauf macht. Mit dem anhaltenden E-Commerce sehen viele die Industrie als langfristig stabile Anlage. Einige lokale Entwickler, die 2018–2021 spekulativ Industrieflächen gebaut haben, verkaufen diese nun mit sattem Gewinn an passive Investoren. Es besteht auch Interesse daran, neue Industrieflächen auf Build-to-Suit-Basis für Unternehmen zu entwickeln, die Investoren dann halten.
Bei Büro-Investitionen handelt es sich um ein konträres Investment. Die meisten Investoren sind bei Calgary-Büros angesichts der hohen Leerstände und der unsicheren Erholung vorsichtig. Die Preise für ältere Bürogebäude sind so stark gefallen, dass manche nur noch einen Bruchteil der Wiederherstellungskosten kosten. Eine mutige Strategie einiger opportunistischer Investoren (darunter lokale Unternehmer und Firmen) besteht darin, notleidende Bürotürme für Umnutzung oder Neugestaltung zu kaufen. Beispielsweise könnte eine Gruppe ein fast leeres B-Klasse-Bürogebäude mit hohem Abschlag erwerben und dann den städtischen Umwandlungszuschuss beantragen, um es in Wohnraum oder andere Nutzungen umzuwandeln. Wenn dies gelingt, kann der Endwert den Kaufpreis plus Umbaukosten deutlich übersteigen und einen schönen Gewinn abwerfen. Allerdings sind solche Projekte komplex, nicht garantiert und erfordern Entwickler-Know-how, nicht nur passives Investieren. Traditionelle Bürovermietungs-Investments bleiben in Calgary riskant; uns sind für 2025 kaum Mainstream-Fonds bekannt, die Calgary-Bürotürme kaufen – tatsächlich kommt es häufiger vor, dass Eigentümer in den letzten Jahren in Verzug geraten oder die Schlüssel an Kreditgeber zurückgeben. Büro ist also derzeit vor allem etwas für Spezialinvestoren.
Einzelhandelsimmobilien liegen irgendwo in der Mitte. Der Einzelhandel in Calgary weist solide Fundamentaldaten auf, sodass Objekte wie lebensmittelverankerte Einkaufszeilen oder gut gelegene Einkaufszentren stabile Einkommensquellen sein können. Nationale Einzelhandelsinvestoren mögen Calgary weiterhin – z. B. sind RioCan, First Capital und andere hier aktiv und erzielen weiterhin gute Ergebnisse. Entscheidend ist die Auswahl des richtigen Einzelhandels – also solcher, die mit wachsenden Stadtteilen oder besonderen Anziehungspunkten verbunden sind (wie der neue Farmer’s Market West, der wahrscheinlich ein Investitionsmagnet ist). Der Aufstieg von Mischnutzungen bedeutet auch, dass Investoren manchmal Projekte kaufen oder entwickeln, die sowohl Wohn- als auch Einzelhandelskomponenten enthalten und so ihre Ertragsströme diversifizieren.
Grundstücke und Entwicklung: Grundstücksinvestitionen sind ein weiterer Ansatz. Wer vor 5–10 Jahren Land am Stadtrand von Calgary gekauft hat, hat wahrscheinlich starke Wertsteigerungen erlebt, da dieses Land für neue Gemeinden erschlossen wird. Im Jahr 2025 steigen die Grundstückspreise am Stadtrand mit all den neuen Gemeindeankündigungen. Einige Investoren spezialisieren sich darauf, Land zu erschließen (Zonengenehmigungen zu erhalten) und dann an Bauunternehmen weiterzuverkaufen – das kann in einer Wachstumsphase lukrativ sein. Innerhalb der Stadt sind auch Grundstücke für Nachverdichtung (z. B. für Doppelhaushälften oder kleine Eigentumswohnungen) im Wert gestiegen, dank der Nachfrage nach innerstädtischem Wohnraum. Allerdings muss man auf Änderungen bei der Flächennutzung achten – Calgary führt eine neue Flächennutzungsverordnung ein, die viele Grundstücke für höhere Dichte umwidmen könnte, was ihren Wert steigern kann. Umgekehrt könnte ein zu großes Angebot an neuem Bauland in den Vororten das Preiswachstum bremsen.
Mietrenditen vs. Wertsteigerung: Calgary war traditionell eher ein Cashflow-Markt als ein reiner Wertsteigerungsmarkt (im Vergleich zu heißeren Märkten). Im Jahr 2025 liegen die Bruttomietrenditen für eine typische Eigentumswohnung bei etwa 5–6 %, was relativ gut ist, aber die Nettorendite (nach Ausgaben) könnte bei 3–4 % liegen. Mit den aktuellen Hypothekenzinsen bedeutet das für stark fremdfinanzierte Investoren möglicherweise eine neutrale oder leicht negative Cashflow-Situation. Das hat die Spekulation gebremst und den Markt vor einer weiteren Überhitzung bewahrt – was gesund ist. Viele lokale Investoren setzen auf den langen Atem und erwarten, dass sie auch bei aktuell geringem Cashflow von künftigen Wertsteigerungen profitieren, wenn Calgary bis 2030 auf über 2 Millionen Einwohner wächst. Tatsächlich halten einige Investoren aus anderen Provinzen Calgary für „unterbewertet“ – z. B. ein freistehendes Haus für 600.000 $ hier vs. 1,5 Mio. $ in Toronto – und erwarten eine Annäherung. Ob das eintritt, ist ungewiss, aber wenn die Wirtschaft Calgarys robust bleibt, haben die Preise langfristig wahrscheinlich noch Luft nach oben, was denen zugutekommt, die in dieser ruhigeren Phase kaufen.
Flipping und kurzfristiger Handel: Auf dem Höhepunkt des Booms war das schnelle Weiterverkaufen von Häusern oder Eigentumswohnungen ein Thema (einige Investoren erzielten schnelle Gewinne, da die Preise von Monat zu Monat stiegen). Bis 2025 sind die Möglichkeiten zum Flipping aufgrund stabiler Preise zurückgegangen. Flipper müssen nun tatsächlich Wert schaffen (durch Renovierung oder Umnutzung) und können sich nicht mehr nur auf die Marktdynamik verlassen. Es gibt weiterhin einen aktiven Markt für Hausrenovierungen und Wiederverkauf, besonders bei älteren Häusern in guten Lagen – Investoren können z. B. ein renovierungsbedürftiges Haus in Lake Bonavista kaufen, es komplett sanieren und dann mit Aufschlag an eine Familie weiterverkaufen. Das funktioniert, solange der Einstiegspreis stimmt. Die Preisdifferenz zwischen alten und neuen Häusern in etablierten Gegenden lässt dafür Spielraum.
AirBnB/Kurzzeitvermietungen: Dies ist ein weiterer Mikro-Trend. Das Tourismus- und Kongressgeschäft in Calgary erholte sich 2023–2024 (Stampede, Veranstaltungen usw.), und obwohl es nicht so groß ist wie in manchen Städten, gibt es einen Markt für Kurzzeitvermietungen. Einige Investoren haben AirBnB-Strategien mit Eigentumswohnungen in der Innenstadt oder Häusern in der Nähe beliebter Attraktionen ausprobiert. Es gibt kein kommunales Verbot für Kurzzeitvermietungen (obwohl Vorschriften diskutiert werden), daher ist es eine Möglichkeit. Allerdings bedeuten das Verhältnis von Rendite zu Aufwand und das regulatorische Risiko, dass es sich nicht um ein Geschäft im großen Stil handelt; eher eine Nische für einige clevere Akteure.
Zusammenfassend finden Investoren im Jahr 2025 den Immobilienmarkt in Calgary aufgrund seiner Fundamentaldaten und seines relativen Werts attraktiv. Der Markt befindet sich nicht in einem Rausch, was für vorsichtige Investoren tatsächlich einladend ist, da sie Vermögenswerte zu vernünftigen Preisen erwerben können, ohne sich auf Bieterschlachten einlassen zu müssen. Die besten Chancen scheinen in Bereichen wie Mietwohnungen zu liegen (die aktuelle Schwäche nutzen, um sich für zukünftige Gewinne zu positionieren), Industrie-/Logistikanlagen (auf die wachsende Rolle Calgarys in diesem Sektor setzen) und Value-Add-Projekten (wie Umnutzungen oder Renovierungen). Lokales Wissen ist entscheidend – zu wissen, welche Stadtteile im Kommen sind (z. B. das Revitalisierungspotenzial von Forest Lawn avenuecalgary.com, oder welche Vororte die nächste Schule bekommen) kann einen Vorteil verschaffen. Es gibt auch das Gefühl, dass das Timing gut ist: Einige Investoren sehen 2025 als ein Jahr, um bei einem Rücksetzer zu kaufen – der Markt hat nach starkem Wachstum eine Pause eingelegt, sodass ein Einstieg jetzt die Möglichkeit bietet, vom nächsten Aufschwung zu profitieren, insbesondere wenn die Zinsen sinken und die Nachfrage wieder anzieht. Wie ein Immobilienberater sagte, ist Calgary im Jahr 2025 „weder ein Käufer- noch ein Verkäufermarkt – es ist ein Investorenmarkt“, in dem informierte Investoren strategische Schritte machen können, während Endnutzer abwarten.
Stadtteile, die man in Calgary im Auge behalten sollte
Calgary ist eine Stadt mit vielfältigen Stadtteilen, die jeweils ihre eigenen Dynamiken haben. Im Jahr 2025 erleben einige Gebiete ein rasantes Wachstum oder bedeutende Veränderungen, die es hervorzuheben gilt:
- Neue Vorortgemeinden: Das schnellste Wachstum in Calgary findet an den Rändern statt, in brandneuen Gemeinden, die vor ein paar Jahren noch nicht existierten. Zum Beispiel ist Yorkville im äußersten Südwesten (westlich des Macleod Trail an der 194th Ave SW) eines der neuesten Viertel der Stadt avenuecalgary.com. Es bietet einen zentralen Park, Teiche und familienfreundliche Hausdesigns und zieht bereits viele junge Familien an. Nahegelegene etablierte Gebiete wie Silverado und Legacy bieten Geschäfte und Schulen, bis Yorkvilles eigene Annehmlichkeiten vollständig verfügbar sind avenuecalgary.com. Im Norden expandieren Glacier Ridge und Ambleton (direkt nördlich von Evanston) und bieten neue Einfamilienhäuser und Reihenhäuser, die erschwinglicher sind als die näher an der Innenstadt gelegenen Vororte. Belvedere im äußersten Osten (hinter Abbeydale) ist ein weiteres riesiges Gebiet, das zum Leben erwacht und schließlich Zehntausende beherbergen soll. Diese neuen Gebiete erfassen zusammen einen großen Anteil am Bevölkerungswachstum Calgarys – tatsächlich entfielen auf aktiv entwickelte Vororte etwa 61 % des gesamten Wohnungswachstums in den Jahren 2021–2025 calgary.ca. Investoren und Bauunternehmen sind hier sehr aktiv, da die Nachfrage von Erstkäufern und Neuankömmlingen nach Vorstadthäusern hoch bleibt. Die Stadt hat außerdem Alpine Park im Südwesten, Keystone Hills im Norden und weitere genehmigt – im Grunde genommen, wenn man auf die Karte von Calgary schaut, dehnt sich der Umriss immer weiter aus. Diese Viertel versprechen das Neueste in moderner Vorortplanung: offene Wohnkonzepte, ausgedehnte Wegesysteme und oft ein Dorfzentrum mit gemischter Nutzung.
- Lebendigkeit der Innenstadt – Marda Loop & Umgebung: Marda Loop (einschließlich South Calgary, Altadore, Garrison Woods) erlebt derzeit einen Bauboom. Es ist bereits ein Top-Ziel für Boutique-Shopping und trendige Restaurants, wird aber nun noch dichter bebaut. Viele alte Bungalows mussten Reihenhäusern und kleinen Eigentumswohnungen weichen. Der Entwicklungsdruck ist so groß, dass „viele seiner Straßen wie eine Drehtür für Bauprojekte wirken“ avenuecalgary.com. Ein großes neues Projekt ist der Marc and Mada Block, eine zwei Hektar große Mischnutzung von Calgary Co-op und Truman Homes avenuecalgary.com. Es bringt neue Wohneinheiten sowie Einzelhandel (vermutlich auch einen neuen Co-op-Supermarkt) ins Herz von Marda Loop. Zwar ist der Bau aktuell eine Unannehmlichkeit (mit Straßensperrungen und Lärm), doch die Revitalisierung soll langfristig das Fußgängererlebnis verbessern und mehr Bewohner sowie kommerzielle Aktivitäten in die Gegend bringen avenuecalgary.com. Im Grunde entwickelt sich Marda Loop von einem Viertel mit niedriger Bebauung zu einem urbanen Dorf mit mittlerer Höhe – und behält dabei seinen hippen Charakter. Es ist definitiv ein Stadtteil, den man im Auge behalten sollte – die Immobilienpreise sind deutlich gestiegen, und sobald die Projekte abgeschlossen sind, wird es eine der begehrtesten Adressen in Calgary für alle, die innerstädtisch wohnen möchten, aber keine Hochhäuser wollen.
- Downtown/Beltline & East Village: Calgarys Beltline (direkt südlich der Innenstadt) war in den letzten zehn Jahren eine der am schnellsten wachsenden Gegenden, was die Einwohnerzahl betrifft – dank zahlreicher Eigentumswohnungs-Türme. Auch 2025 wächst die Beltline weiter. Besonders bemerkenswert ist der anhaltende Erfolg der 17th Ave SW als Ausgehviertel – neue Bars und Restaurants ersetzen alte und halten das Viertel frisch. Da immer mehr Menschen im Homeoffice oder hybrid arbeiten, ist das Leben in der Beltline (mit ihrer guten Begehbarkeit) attraktiv geworden. Unterdessen reift das angrenzende East Village (östliches Innenstadtende) als Gemeinschaft. Alle geplanten Eigentumswohnungs-Türme dort sind nun gebaut oder im Bau, und Annehmlichkeiten wie die Central Library und das Studio Bell Musikzentrum machen es zu einem kulturellen Hotspot. Das East Village hat seit 2021 einen neuen Supermarkt und weitere Geschäfte, die endlich ein vollständiges Gemeinschaftsgefühl schaffen. Mit dem neuen Event Centre, das südlich des East Village gebaut wird, wird das gesamte Viertel noch mehr Entwicklung erleben. Es ist zu erwarten, dass Restaurants, Pubs und Hotels bis 2026 rund um die 12th Ave und 4th Street SE entstehen. Derzeit werden Grundstücke zusammengelegt und einige ältere Gebäude im Victoria Park abgerissen. Wenn man in die Zukunft blickt, könnten bis 2030 in der Beltline/East Village/Rivers District viele Tausend weitere Menschen wohnen und das Viertel deutlich lebendiger sein – die Lebendigkeit der Innenstadt würde sich dann weit über die Bürozeiten hinaus erstrecken.
- Revitalisierung in Greater Forest Lawn: Das Forest Lawn-Gebiet (im Osten von Calgary entlang der International Avenue SE) war lange Zeit eine von Einwanderern geprägte Arbeitergegend mit relativ niedrigen Immobilienpreisen – und, ehrlich gesagt, einem etwas rauen Ruf. Allerdings wird es zunehmend als nächste Grenze für die Revitalisierung angesehen. Die Stadt hat Teile von Forest Lawn für ein großes Sanierungs- und Revitalisierungsprojekt ausgewiesen, mit dem Ziel, Wohnmöglichkeiten zu schaffen und öffentliche Räume zu verbessern avenuecalgary.com. Es gibt Gespräche über ein neues Forest Lawn Civic Centre, das ein kulturelles und Freizeit-Zentrum werden soll (obwohl die Finanzierung noch in Arbeit ist) avenuecalgary.com. Bereits vor ein paar Jahren erhielt die International Avenue (17 Ave SE) eine Neugestaltung der Straßenlandschaft, wodurch sie fußgängerfreundlicher wurde und ihr internationales Marktflair (mit vielfältigen Geschäften und Küchen) betont wird. Investoren haben Forest Lawn im Blick, da es eines der letzten innenstadtnahen Gebiete mit Schnäppchen-Immobilienpreisen ist. Wie das Avenue-Magazin feststellt, ist Forest Lawn „bereit, ein großartiges Gebiet zu werden, besonders für Investoren, die eine Gelegenheit suchen, da neue Einwohner in die Stadt strömen und junge Familien sich die Westseite der Innenstadt nicht mehr leisten können“ avenuecalgary.com. Im Grunde genommen, da Orte wie Marda Loop und Inglewood teuer geworden sind, schauen die Leute nach Osten, um erschwingliche Häuser in Innenstadtnähe zu finden, und Forest Lawn passt ins Bild. Wenn die städtischen Verbesserungen weitergehen und Kriminalitätsprobleme angegangen werden, könnte Forest Lawn in den kommenden Jahren deutlich aufgewertet werden. Schon jetzt findet man auf einigen Straßen stilvolle Neubauten, und lokale Unternehmen wie Mikrobrauereien oder Kunsträume tauchen auf – ein Zeichen für die frühen Phasen des Wandels.
- University District & NW-Umgestaltungen: Im Nordwesten hat sich der University District nahe der University of Calgary zu einer beispielhaften gemischt genutzten Gemeinde entwickelt. Zwischen 2020 und 2025 wurden mehrere Eigentumswohnanlagen, Mietwohnungen und eine Einzelhandels-Hauptstraße fertiggestellt. Es zieht nicht nur Studierende an, sondern auch Senioren und junge Berufstätige mit seinem ansprechenden Design und den Annehmlichkeiten (wie Kino, Supermarkt, Restaurants – alles fußläufig erreichbar). Es zeigt, wie Calgary urbane Prinzipien im Vorstadt-Kontext umsetzt. In der Nähe erleben die älteren Viertel Brentwood und Banff Trail durch ihre LRT-Stationen und die Nähe zur U of C Projekte mit Ausrichtung auf den öffentlichen Nahverkehr. In diesen Zonen sind mehr mittelhohe Eigentumswohnungen und Apartments zu erwarten.
- Luxusviertel: Am oberen Ende bleiben Stadtteile wie Elbow Park, Mount Royal, Britannia das Nonplusultra des luxuriösen Wohnens und haben selbst in einem ausgeglichenen Markt einige Rekordverkäufe erlebt – Wohlstand ist in Calgary weiterhin sichtbar, und diese etablierten Gegenden behalten ihren Wert. Auf der anderen Seite sehen einige luxuriöse Vorstadtgebiete (wie Springbank Hill, Aspen Woods), die nach 2015 einen Überschuss an hochpreisigen Häusern hatten, nun wieder mehr Aktivität, da mehr Gutverdiener aus anderen Provinzen zuziehen und diese Preise im Vergleich zu Vancouver als Schnäppchen empfinden.
- Außerhalb der Stadtgrenzen: Es ist erwähnenswert, dass das Wachstum in Gebieten direkt außerhalb von Calgary wie Airdrie, Cochrane, Chestermere usw. zunimmt, die faktisch Satellitenstädte sind. Zum Beispiel hat Airdrie im Norden einen Boom erlebt und ist jetzt eine Stadt mit etwa 80.000 Einwohnern. Im Jahr 2025 ist der Markt dort robust (Airdries Benchmark-Immobilienpreis hat tatsächlich neue Rekorde erreicht creb.com). Diese Städte profitieren vom Wachstum Calgarys, bieten aber ein Kleinstadtgefühl oder spezielle Lebensstilvorteile (wie der See in Chestermere). Sie sind zunehmend integriert (einige Menschen leben dort und pendeln nach Calgary oder umgekehrt). Im weiteren Sinne hat also die gesamte Calgary-Region bemerkenswerte Stadtteile, nicht nur innerhalb der Stadtgrenzen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Stadtteile mit dem meisten Schwung im Jahr 2025 die brandneuen Vororte an Calgarys neuen Rändern, trendige innere Bezirke mit Nachverdichtung durch Neubauten und gemischt genutzte Projekte (Marda Loop, Inglewood, Kensington in gewissem Maße) sowie bisher übersehene Gebiete wie Forest Lawn am Rande der Erneuerung sind. Jeder bietet unterschiedliche Möglichkeiten: neue Vororte für Volumenbauer und junge Familien, Innenstadtlagen für urbane Lebensstile und Boutique-Entwicklung sowie sich wandelnde Gebiete für Investoren, die Wertsteigerung suchen. Calgarys dezentraler Charakter – eine Mischung aus Vorstadt-Ausdehnung und urbanen Inseln – bedeutet, dass es nicht das eine „heißeste“ Gebiet gibt, sondern mehrere Wachstumsfronten. Wichtig ist: Während Calgary weiter wächst, werden die Anbindung dieser Stadtteile (über Straßen und Nahverkehr) und die Sicherstellung, dass die Infrastruktur Schritt hält, darüber entscheiden, welche wirklich florieren.
Marktausblick: Kurzfristig und Langfristig
Kurzfristiger Ausblick (2025–2026)
In naher Zukunft wird erwartet, dass der Immobilienmarkt in Calgary ausgeglichen und relativ stabil bleibt. Die Hektik der frühen 2020er Jahre ist einer Phase der Mäßigung gewichen. Für den Rest des Jahres 2025 und bis ins Jahr 2026 erwarten die meisten Analysten stagnierende bis moderate Preissteigerungen bei Immobilien, anstatt großer Schwankungen. Die offizielle Prognose des Calgary Real Estate Board deutet darauf hin, dass bis Ende 2025 die Benchmark-Preise für Einfamilien- und Doppelhaushälften etwa auf dem Niveau des Vorjahres (oder nur leicht darüber) liegen werden, und etwas unter dem Vorjahr für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser storeys.com. Praktisch bedeutet das, dass die Preise für Einfamilienhäuser vielleicht um 1–2 % steigen und die Preise für Eigentumswohnungen um 1–2 % sinken könnten – im Grunde ein Nullsummenspiel, innerhalb der Fehlertoleranz. Die Verkaufszahlen werden voraussichtlich unter dem Höhepunkt von 2021–2022 liegen, aber nahe dem langfristigen Durchschnitt (die CREB-Prognose liegt bei etwa 23.000 Verkäufen im Jahr 2025, was dem 10-Jahres-Durchschnitt entspricht) storeys.com storeys.com. Das entspricht einem gesunden, funktionierenden Markt, in dem weder Verkäufer noch Käufer eine starke Oberhand haben.
Mehrere Faktoren stützen diesen sanften Ausblick. Zinssätze sind ein wichtiger – solange die Kreditkosten hoch bleiben, wirken sie als Bremse für das Preiswachstum. Wenn die Bank of Canada weiterhin vorsichtige Zinssenkungen bis 2026 vornimmt (vielleicht den Übernachtzinssatz von derzeit 2,5 % auf etwa 2 % senkt, vorausgesetzt, die Inflation ist unter Kontrolle), könnten die Hypothekenzinsen entsprechend sinken. Das würde die Erschwinglichkeit etwas verbessern und könnte die Nachfrage ankurbeln. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass wir so bald zu den extrem niedrigen 1,5 %-Hypotheken von 2021 zurückkehren. Der Markt wird also kurzfristig wahrscheinlich nicht wieder in eine spekulative Euphorie verfallen; stattdessen würde jeder Anstieg der Käuferkapazität auf das weiterhin reichliche Angebot treffen, was die Dinge im Gleichgewicht hält. Das Szenario, das man im Auge behalten sollte, wäre, wenn die BoC die Zinsen schneller oder stärker senkt als erwartet (zum Beispiel als Reaktion auf eine Rezession). Merkwürdigerweise könnte eine Rezession die Zinsen senken, was die Wohnungsnachfrage ankurbeln könnte, selbst wenn die Wirtschaft schwächelt – aber wenn Menschen ihre Jobs verlieren, kaufen sie vielleicht keine Häuser. Kurzfristig ist es also ein Balanceakt.Auf der Angebotsseite werden 2025 und 2026, wie besprochen, viele Wohnungsfertigstellungen zu verzeichnen sein. Dieses neue Angebot (insbesondere Eigentumswohnungen und Mietwohnungen) wird den Käufern weiterhin Optionen bieten und übermäßige Preisanstiege verhindern. Wir könnten tatsächlich sehen, dass Angebote zunehmen, wenn mehr Investoren beschließen, Immobilien zu verkaufen, oder wenn Aufsteiger sich sicher fühlen, ihr aktuelles Haus zu listen (da es jetzt einfacher ist, ein neues zu finden). Ein steigender Bestand könnte den Markt in einigen Segmenten leicht zugunsten der Käufer verschieben. Beispielsweise könnten Käufer von Eigentumswohnungen im Jahr 2026 feststellen, dass sie die Preise etwas herunterhandeln können, wenn mehrere ähnliche Einheiten auf dem Markt sind. Das kurzfristige Risiko einer Preiskorrektur scheint jedoch gering, da die Preise in Calgary nicht dramatisch über die Fundamentaldaten hinausgeschossen sind und das Bevölkerungswachstum als Rückhalt stark ist. Wahrscheinlicher ist ein sanfter Landeanflug – kleinere Anpassungen statt eines starken Einbruchs.
Der Mietmarkt wird kurzfristig wahrscheinlich weiterhin mieterfreundlich bleiben. Wie erwähnt, könnte die Leerstandsquote Ende 2025 weiter steigen, wenn viele neue Projekte eröffnet werden (einige Prognosen gehen von einem Höchststand der Leerstandsquote von etwa 6 % aus). Daher könnten 2025–26 tatsächlich ein hervorragendes Zeitfenster für Mieter sein, um gute Angebote zu sichern, oder für Unternehmen, um Büromietverträge (falls benötigt) zu vorteilhaften Konditionen auszuhandeln. Aber bis Ende 2026, wenn die Zuwanderung stark bleibt, könnte ein Großteil des neuen Wohnraums absorbiert werden, was den Markt möglicherweise wieder verknappt.
Im Bereich Gewerbeimmobilien wird sich die Büroleerstandsquote kurzfristig voraussichtlich nicht dramatisch verbessern. Wir könnten sehen, dass die Leerstandsquote in der Innenstadt bis 2026 bei etwa 30 % bleibt cbre.ca – jede Verbesserung wird langsam sein. Die Eröffnung des neuen Event Centre im Jahr 2027 könnte ein Katalysator für die Innenstadt sein (Unternehmen anziehen usw.), aber das liegt gerade außerhalb des kurzfristigen Zeitraums. Industrieimmobilien sollten kurzfristig stark bleiben; bis 2026 könnte die Leerstandsquote sogar wieder sinken, wenn das aktuelle neue Angebot absorbiert wird, es sei denn, es beginnen wieder viele Neubauten. Einzelhandel wird von den Konsumausgaben abhängen – kurzfristig könnten die Ausgaben bei hohen Zinsen verhalten sein, aber solange die Beschäftigung stabil ist, sollte die Einzelhandelsbelegung konstant bleiben.
Das unvorhersehbare Element auf kurze Sicht ist immer etwas Unerwartetes – z. B. ein plötzlicher Anstieg oder Absturz der Ölpreise, eine Änderung der Regierungspolitik usw. Alberta wird bis 2027 eine weitere Provinzwahl haben, und es gibt immer einige politische Unterschiede (wie Ansätze zur Anziehung von Unternehmen oder zur Finanzierung von Wohnraum). Aber innerhalb von 2025–26 sind die politischen Maßnahmen relativ festgelegt (z. B. bleibt das Verbot für ausländische Käufer bestehen, die Einwanderungsziele werden vielleicht leicht reduziert, bleiben aber hoch usw.). Sofern es nicht zu einer schweren globalen Rezession kommt, die die Rohstoffnachfrage trifft, sollte die Wirtschaft Calgarys moderat wachsen und den Wohnungsmarkt stützen.
Zusammenfassend ist der kurzfristige Ausblick ein „sanftes Abkühlen“ und eine Plateauphase. Käufer können mit mehr Auswahl und weniger Stress als noch vor ein paar Jahren rechnen und vielleicht mit etwas besserer Erschwinglichkeit, falls die Zinsen sinken. Verkäufer müssen bei der Preisgestaltung realistisch sein und mit längeren Vermarktungszeiten rechnen. Investoren finden ein ruhigeres Umfeld, um gezielt zu investieren. Im Wesentlichen sind die Jahre 2025–26 als Phase der Stabilität und des Neustarts vorgesehen – was es den Einkommen ermöglicht, die Preise etwas einzuholen, und dem Wohnungsangebot, mit dem Bevölkerungswachstum Schritt zu halten – was die Grundlage für eine gesündere Entwicklung auf lange Sicht schafft.
Langfristiger Ausblick (2027–2030)
Mit Blick auf den Rest des Jahrzehnts bleiben die Immobilienperspektiven in Calgary grundsätzlich positiv, auch wenn das Wachstum moderater und nachhaltiger ausfallen dürfte als in der Achterbahnfahrt der 2010er und frühen 2020er Jahre. Verschiedene langfristige Trends und Prognosen zeichnen ein Bild davon, wie der Markt in Calgary bis 2030 aussehen könnte:
- Bevölkerung und Wohnungsnachfrage: Die Metropolregion Calgary wird voraussichtlich weiter wachsen und könnte bis 2030 2 Millionen Einwohner erreichen oder überschreiten (von ca. 1,6–1,7 Millionen im Jahr 2025). Wie bereits erwähnt, könnte sich das Wachstumstempo jedoch von den außergewöhnlichen ~4–6 % jährlichen Spitzen auf etwa 1,5–2,5 % pro Jahr verlangsamen atb.com. Selbst bei 2 % pro Jahr wären das rund 30.000+ neue Einwohner jährlich, die Wohnraum benötigen. Die Zusammensetzung des Wachstums könnte sich stärker auf den natürlichen Zuwachs und innerprovinzielle Umzüge verlagern, falls die Einwanderung zurückgefahren wird. Calgary wird aber wahrscheinlich eine relativ junge Stadt bleiben (Durchschnittsalter Anfang 30) mit vielen neuen Familiengründungen. Das sorgt für eine anhaltende Wohnungsnachfrage, insbesondere nach familienorientierten Häusern und Mietwohnungen für Neuankömmlinge. Bis 2030 wird die große Millennial-Kohorte in ihren 30ern und 40ern sein (bestes Alter für den Immobilienkauf) und die Gen Z in ihren 20ern und frühen 30ern (Einstieg in den Miet-/Erstkaufmarkt). Das demografische Momentum ist also vorhanden.
- Wohnungsangebot und Bau: Nach den Rekordbaujahren der frühen 2020er – wird Calgary das Tempo halten? Die eigene Wirtschaftsprognose der Stadt deutet darauf hin, dass die Wohnungsbautätigkeit von 2023 bis 2026 im Durchschnitt bei etwa 21.000 Einheiten pro Jahr calgary.ca liegen wird (was historisch sehr hoch ist). In den späten 2020ern könnte es zu einem leichten Rückgang kommen, falls das Nachfragewachstum nachlässt oder die hohen Baukosten anhalten. Um die kumulierte Nachfrage zu decken, muss Calgary jedoch wahrscheinlich weiterhin offensiv bauen. Der nationale Bericht der CMHC zum Wohnungsdefizit zeigte, dass Kanada bis 2030 Millionen zusätzlicher Wohnungen benötigt, um die Erschwinglichkeit wiederherzustellen truenorthmortgage.ca. Für Calgary bedeutet das zehntausende zusätzliche Einheiten über die aktuellen Pläne hinaus. Es ist ehrgeizig, aber Calgary hat einen Vorteil – reichlich Land und vergleichsweise schnellere Genehmigungen – um tatsächlich Angebot zu schaffen. Wir könnten sehen, dass die Stadt bis 2030 verstärkt auf Verdichtung in bestehenden Gebieten setzt (z. B. mehr „Missing Middle“-Wohnungen) und gleichzeitig neue Randgebiete erschließt. Sollte die Bautätigkeit aufgrund wirtschaftlicher Faktoren nachlassen, besteht das Risiko eines erneut angespannten Marktes gegen Ende des Jahrzehnts. Wenn Calgary jedoch bis 2030 jährlich rund 15.000+ Wohneinheiten fertigstellt, sollte das Wachstum mit nur moderaten Preissteigerungen bewältigt werden können. Im Wesentlichen wird die langfristige Angebotsstrategie entscheiden, ob Calgary erschwinglich bleibt oder erneut unter Angebotsdruck gerät.
- Preisentwicklung: Die langfristige Wertsteigerung von Wohnimmobilien in Calgary dürfte sich wieder auf ein normaleres Niveau einpendeln – vermutlich im Bereich der Inflation oder leicht darüber (z. B. vielleicht 2–4 % pro Jahr). Die eigene Prognose der Stadt im Frühjahr 2025 deutete darauf hin, dass das Wachstum des Benchmark-Immobilienpreises in diesem Zyklus praktisch unverändert bleiben würde calgary.ca, da das starke Angebot die Nachfrage ausgleicht. Aber ab 2026 sind bei weiterhin positivem Bevölkerungswachstum und stabiler Wirtschaft moderate jährliche Preissteigerungen realistisch. Ein erneutes Preisverdopplung in kurzer Zeit wie in früheren Boomphasen ist jedenfalls nicht zu erwarten. Bis 2030 könnte der durchschnittliche Hauspreis in Calgary vielleicht 15–25 % höher als 2025 liegen. Wenn er jetzt bei etwa 600.000 $ liegt, wären es 2030 vielleicht 700.000–750.000 $ (grob geschätzt), sofern keine außergewöhnlichen Ereignisse eintreten. Die längerfristigen Prognosen der RBC (aus einigen Investorenunterlagen) sehen den Durchschnittspreis in Calgary bis 2025 bei etwa 810.000 $ vestaproperties.com – das scheint angesichts der aktuellen Realität jedoch zu hoch; wahrscheinlicher ist, dass dieser Wert eher bis 2030 erreicht wird. Wichtig ist auch, dass die Immobilienpreise in Calgary vom Zinsumfeld abhängen werden. Viele erwarten weltweit, dass die späten 2020er zu einem normaleren Zinsniveau zurückkehren (also nicht so niedrig wie 2020, aber auch nicht so hoch wie 2023), was ein stetiges, aber nicht übertriebenes Preiswachstum ermöglichen könnte.
- Wirtschaftliche Entwicklung: In den nächsten 5+ Jahren wird sich die Wirtschaft Calgarys weiter diversifizieren. Die Hoffnung (und bis zu einem gewissen Grad auch der Trend) ist, dass Calgary bis 2030 nicht mehr so stark von Ölbooms und -krisen abhängig ist. Wachstumssektoren könnten Technologie sein (mit Initiativen, Calgary zu einem Tech-Hub zu machen), erneuerbare Energien und Cleantech (Nutzung von Albertas Know-how, aber Umstellung auf zukünftige Energiequellen), Logistik (mit Calgary als wichtigem westlichen Distributionszentrum) und möglicherweise mehr Tourismus und Kultur (mit erweitertem Kongresszentrum, neuem Veranstaltungszentrum, vielleicht sogar zukünftigen Events wie einer Bewerbung für die Expo oder eine andere große Veranstaltung, um die Stadt zu präsentieren). Falls Alberta es schafft, sich etwas von den Ölgeschicken zu entkoppeln, könnte der Immobilienmarkt mehr Stabilität genießen, anstatt starke zyklische Schwankungen zu erleben. Allerdings werden Öl & Gas auch 2030 noch bedeutend sein – realistisch gesehen wird die weltweite Energienachfrage bis dahin nicht einbrechen, und Alberta verfügt über kostengünstige Reserven. Calgary wird daher bis 2030 wahrscheinlich mindestens noch einen weiteren Energieaufschwung erleben – was Einkommen, Beschäftigung und Wohnungsnachfrage stärken würde (und einen kleinen Immobilienboom auslösen könnte, wenn das Angebot nicht mithält).
- Innenstadt und urbaner Kern 2030: Ein großes Fragezeichen: Wie wird die Innenstadt Calgarys 2030 aussehen? Idealerweise wird die Leerstandsquote in der Innenstadt bis 2030 dank Umnutzungen und neuer Verwendungen deutlich gesunken sein. Das Ziel der Stadt, bis 2031 6 Millionen Quadratfuß Bürofläche zu entfernen, würde die Leerstandsquote um etwa 15 Prozentpunkte senken, falls es erreicht wird. Die Leerstandsquote in der Innenstadt könnte also von etwa 30 % auf den mittleren Zehnerbereich bis 2030 sinken – das ist ein Ziel, aber nicht garantiert. Vorgestellt wird sich eine lebendigere, gemischt genutzte Innenstadt mit beispielsweise 10.000+ zusätzlichen Bewohnern (durch Umnutzungen und neue Wohnbauten). Falls das eintritt, könnte sich die Marktdynamik ändern: Innenstadtwohnungen könnten eine Renaissance erleben, und die Gebiete um die Innenstadt (Beltline, East Village) könnten eine stärkere Wertsteigerung erfahren, weil die Innenstadt wieder ein attraktiver Wohnort ist. Das Event Centre, neue Kulturstätten, vielleicht ein Zustrom von Studierenden, falls ein Innenstadtcampus oder Ähnliches ausgebaut wird – diese Faktoren könnten die Nachfrage nach zentralen Immobilien beleben. Im Wesentlichen ist Calgarys Innenstadt 2030 entweder eine große Erfolgsgeschichte (was die Immobilienwerte dort deutlich steigern würde) oder ein anhaltender Kampf (in dem Fall könnten die Wohnungspreise weiter stagnieren). Angesichts der aktuellen Dynamik und des kommunalen Fokus sind wir in dieser Hinsicht optimistisch.
- Infrastruktur bis 2030: Die Green Line LRT soll in der ersten Phase bis 2030 in Betrieb gehen en.wikipedia.org. Das wird den Nahverkehr in den nordzentralen und südöstlichen Korridoren grundlegend verändern. Immobilien rund um diese 10 neuen Stationen sollten einen Aufschwung erleben – typischerweise erzielen Objekte in fußläufiger Entfernung zu einer Station einen Aufpreis, sobald die Linie in Betrieb ist. Langfristig, wenn weitere Phasen finanziert werden (bis in den nordzentralen Teil Calgarys), eröffnen sich noch mehr Möglichkeiten für TOD (transitorientierte Entwicklung). Ebenfalls bis 2030 könnten andere Projekte wie eine mögliche Erweiterung des Foothills Medical Centre, vielleicht ein neues Terminal am Flughafen usw. anstehen. Calgary könnte erwägen, sich für globale Veranstaltungen zu bewerben (sie hatten die Commonwealth Games 2030 in Betracht gezogen, das wurde aber auf Eis gelegt – aber vielleicht etwas anderes). Solche Veranstaltungen fördern oft Infrastruktur und Wohnungsbau (verursachen aber auch Kosten).
- Klima und Umwelt: Auch wenn es in kurzfristigen Marktgesprächen nicht oft im Mittelpunkt steht, könnten bis 2030 klimatische Überlegungen einen größeren Einfluss auf Immobilien haben. Calgary hat ein relativ geringes Klimarisiko (kein Anstieg des Meeresspiegels usw.), aber Ereignisse wie die Überschwemmung 2013 zeigten Verwundbarkeiten. Bis 2030 sollten die neuen Hochwasserschutzmaßnahmen und Schutzbauten am Bow und Elbow River vollständig umgesetzt sein, um die Innenstadt und zentrale Bereiche zu schützen. Das könnte tatsächlich die Attraktivität von flussnahen Immobilien steigern (wenn die Menschen den Schutzmaßnahmen vertrauen). Calgarys klimatische Anziehungskraft könnte zunehmen, während andere Orte leiden (es ist bereits von Klimamigranten die Rede). Der Übergang zu sauberer Energie könnte außerdem bedeuten, dass es bis 2030 neue Industrien (wie Wasserstoff oder Lithium) gibt, die die Wirtschaft stärken.
- Erschwinglichkeit und Politik: Die Erschwinglichkeit von Wohnraum wird ein öffentliches Anliegen bleiben. Im nationalen Vergleich ist Calgary immer noch eine der erschwinglicheren Großstädte, aber wenn die Preise steigen und die Zinsen nicht deutlich sinken, könnte die lokale Erschwinglichkeit abnehmen. Die Stadt und die Provinz könnten Maßnahmen ergreifen, um sicherzustellen, dass Familien mit mittlerem Einkommen zu vernünftigen Bedingungen kaufen oder mieten können. Bereits 2023–24 erlebte Calgary eine kleine Mietkrise, die sich mit mehr Angebot entspannte; das möchte man wohl nicht wiederholen. Wir könnten mehr Partnerschaften für bezahlbaren Wohnraum sehen (zum Beispiel die Umwandlung leerstehender Büros in geförderte Wohnungen mit staatlicher Unterstützung). Sollte das Wohnungsangebot langfristig nicht mithalten oder der Markt wieder anziehen, besteht immer die Möglichkeit politischer Eingriffe (z. B. strengere Hypothekenregeln oder Steuern), um den Markt zu beruhigen. Aber das ist schwer vorherzusagen.
Alles in allem ist der langfristige Ausblick bis 2030 für den Immobilienmarkt in Calgary vorsichtig optimistisch. Calgary ist bereit, weiter zu wachsen – sowohl in der Bevölkerung als auch in seiner Rolle als Wirtschaftszentrum. Die Immobiliennachfrage sollte entsprechend steigen, aber wahrscheinlich in einem Tempo, das die Stadt (durch vorausschauende Entwicklung) bewältigen kann. Der größte Unterschied zu den vergangenen Jahrzehnten könnte eine geringere Volatilität sein – Calgary könnte sich zu einem Markt mit stetigem Wachstum wie andere Metropolen entwickeln. Hausbesitzer können erwarten, dass ihre Immobilienwerte in gesundem, aber nicht übertriebenem Tempo steigen und so im Laufe der Zeit Vermögen aufbauen. Mieter könnten von einem größeren Mietwohnungsangebot und einer ausgewogeneren Mietpreisentwicklung profitieren (obwohl die Mieten wieder steigen werden, sobald das aktuelle Angebot absorbiert ist). Gewerbliche Vermieter von Büros hoffen bis 2030 auf eine diversifizierte Mieterstruktur, während industrielle Vermieter wahrscheinlich auf wertgesteigerten Objekten in einem voll entwickelten Industriemarkt sitzen werden.
Man könnte sagen, dass Calgary im Jahr 2030 etwas dem ähneln könnte, was Denver oder Austin erlebt haben – Städte, die schnell gewachsen sind, ihre Wirtschaft diversifiziert haben und einen Anstieg der Immobilienpreise sahen, aber dennoch erschwinglicher blieben als die Superstar-Städte an der Küste. Calgarys Lebensqualität (viel Sonne, Nähe zu den Bergen, saubere Stadt) und relative Erschwinglichkeit könnten weiterhin Unternehmen und Menschen anziehen und so einen positiven Kreislauf verstärken. Sofern keine unvorhergesehenen Schocks eintreten, ist die Stadt auf stabile Expansion eingestellt. Daher sehen langfristige Investoren Calgary als solide Investition; Familien sehen es als einen Ort, an dem Wohneigentum weiterhin erreichbar bleibt; und die Stadtplaner sehen die Chance, das Wachstum klug zu steuern (mehr Dichte, mehr Nahverkehr), sodass Calgary bis 2030 eine größere, aber auch besser vernetzte und lebenswertere Stadt ist. In Bezug auf Immobilien bedeutet das einen größeren Markt, der hoffentlich durch ein Gleichgewicht gekennzeichnet ist – das richtige Verhältnis von Angebot und Nachfrage, das weder zu einer Blase noch zu einem Crash führt, sondern zu anhaltendem Wohlstand.
