Trh s nemovitostmi v Honolulu 2025: rekordní ceny, nové projekty a prognózy do roku 2030

Klíčová fakta a čísla

• Ceny domů blízko rekordních maxim: Mediánová cena rodinného domu na Oʻahu dosáhla začátkem roku 2025 přibližně 1,1 milionu dolarů, což je nárůst o ~5 % meziročně hicentral.com. Mediánové ceny bytů zůstaly stabilní kolem 500 000 dolarů hicentral.com po rychlém růstu během pandemie. Ceny v roce 2023 poklesly (medián rodinných domů klesl o ~5 %), ale v roce 2024 se zotavily hicentral.com, což odráží odolnou poptávku.
• Prodeje a změny v nabídce: Objem prodejů domů zpomalil kvůli vyšším úrokovým sazbám – prodeje rodinných domů v březnu 2025 byly o ~10 % nižší než před rokem hicentral.com – ale aktivní nabídky prudce vzrostly. Nabídka bydlení na Oʻahu vzrostla meziročně do března 2025 o 33 % (domy) a 54 % (byty) hicentral.com hicentral.com, což dává kupujícím více možností a ochlazuje zběsilou konkurenci z let 2021–2022. Mediánová doba na trhu se prodloužila na ~2 týdny (15 dní) oproti méně než 1 týdnu v době vrcholu hicentral.com.
• Nájemné na historických maximech: Medián nájemného na Oʻahu je ke konci roku 2024 přibližně 2 500 dolarů měsíčně agencyhawaii.com, přičemž průměrné nájmy v Honolulu jsou kolem 2 900 dolarů (všechny velikosti) v polovině roku 2025 zillow.com zillow.com. Nájemné se stabilizovalo s 2–4% ročním růstem v žádaných čtvrtích jako Kakaʻako a Ala Moana agencyhawaii.com. Poptávka po nájmech zůstává silná, protože vysoké ceny domů a hypotéky nutí obyvatele k pronájmu, což udržuje míru neobsazenosti nájemních bytů na Oʻahu nízkou (kolem 5–6 %) v roce 2025.
• Trh s kancelářemi se zotavuje: Míra neobsazenosti kanceláří v Honolulu se zlepšila na přibližně 12–13 % v roce 2025 hawaiipublicradio.org – což je mnohem zdravější než ve městech na pevnině, jako je San Francisco (více než 30 % prázdných prostor). Dva po sobě jdoucí kvartály s pozitivní absorpcí byly zaznamenány až do konce roku 2024, což snížilo neobsazenost na nejnižší úroveň za více než 3 roky (~12,7 %) instagram.com. Majitelé budov v centru města zaplňují prostory novými využitími a Honolulu je na 2. místě v celostátním žebříčku plánovaných přestaveb kanceláří na byty hawaiipublicradio.org, což ukazuje na snahu adaptivního využití k řešení jak prázdných kanceláří, tak potřeb bydlení.
• Síla maloobchodu a průmyslu: Maloobchodní nemovitosti jsou stabilní s nízkou neobsazeností (~5 %) brevitas.com, podpořené oživením turismu a stabilními místními výdaji. Prodejny ve Waikiki zaznamenaly v roce 2024 návštěvnost blížící se úrovním před pandemií brevitas.com, což pomáhá luxusním prodejnám a restauracím. Předměstský maloobchod se rozšiřuje v růstových oblastech jako West Oʻahu (Kapolei/Ewa), v návaznosti na rozvoj bydlení brevitas.com. Průmyslové nemovitosti zůstávají extrémně nedostatkové – neobsazenost skladů na Oʻahu se v závěru roku 2024 pohybovala kolem 1 % rebusinessonline.com – s vysokou poptávkou a prakticky žádným přebytkem prostoru.
• Obnova cestovního ruchu a pohostinství: Obsazenost hotelů v Honolulu se vyšplhala zpět do rozmezí středních 70 % brevitas.com brevitas.com (v průměru ~76 % v celém státě v roce 2024), což je stále o několik bodů méně než ~80% vrchol před rokem 2019. Rekordní ceny pokojů zvyšují příjmy: průměrné denní sazby (ADR) v celém státě byly v roce 2024 o ~30 % vyšší než v roce 2019 (kolem 360 $/noc) brevitas.com, což posunulo celkové příjmy hotelů na ~5,5 miliardy dolarů – na úroveň roku 2019 po zohlednění inflace brevitas.com. Hotely ve Waikiki těží ze silné poptávky domácích návštěvníků, i když obnova japonského turismu (klíčového pro špičkové hotely a luxusní byty) zůstává pozvolná.
• Nové projekty měnící panorama města: Desítky nových bytových věží jsou ve výstavbě nebo nedávno dokončené, zejména v městské části Honolulu. Čtvrť Kakaʻako/Ala Moana zažívá boom luxusních výškových budov jako Victoria Place (dokončeno 2024), The Park Ward Village (dokončení 2025), Kalae (ve výstavbě na místě bývalého Ward Warehouse), Launiu (Ward Ave.), Ālia (Kobayashi Group) a Kaliʻu (Our Kakaʻako) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com. Tyto projekty přidají do roku 2026–2027 tisíce luxusních rezidencí a promění panorama Honolulu. Na západě Oʻahu vznikají plánované komunity (Ho‘opili, Koa Ridge) a druhé „město“ v Kapolei, které přinášejí nové rodinné domy, řadové domy a dokonce i kampus UH, čímž posouvají růst na závětrnou stranu ostrova.
• Posuny v politice na podporu nabídky bydlení: Vláda Havaje řeší nedostatek bydlení novými zákony a pobídkami. V roce 2024 stát přijal SB 3202, který umožňuje až dvě vedlejší obytné jednotky (ADU) na pozemek v celém státě, a HB 2090, který umožňuje přeměnu komerčních nemovitostí na rezidenční využití hiappleseed.org – velké kroky ke zvýšení nabídky bydlení. Městská rada Honolulu schválila Bill 3 (2024), který nabízí daňové úlevy a prominutí poplatků na podporu výstavby dostupných nájemních bytů sachihawaii.com. Byla také zavedena přísná regulace krátkodobých pronájmů (minimálně 90denní pronájem v rezidenčních oblastech), což vrací mnoho rekreačních pronájmů zpět na trh s dlouhodobým bydlením. O „daní z prázdných domů“ na neobydlené investiční nemovitosti se diskutuje honolulucitycouncil.org, aby se omezilo spekulativní držení a uvolnilo více jednotek pro místní obyvatele.
• Oblíbené a rozvíjející se čtvrti: Kakaʻako je nejrychleji rostoucím trhem s luxusními byty v Honolulu, přitahuje investory a movité kupce svými moderními věžemi, výhledy na oceán a blízkostí centra. Waikiki zůstává žhavým místem pro byty (a příjmy z pronájmu turistům, kde je to povoleno). Prémiové oblasti jako Kahala a Diamond Head zaznamenávají trvalou poptávku (rekordní prodej za 65,75 milionu dolarů byl uzavřen v Kāhale v roce 2025 hicentral.com), což upevňuje jejich status „modrého čipu“. Rodinné předměstí jako Mililani (střední Oʻahu) a Hawaii Kai (východní Honolulu) jsou trvale oblíbené díky školám a životnímu stylu. Na západní straně se Kapolei/Ewa Beach stávají centry růstu – nabízejí novější domy, maloobchod (nákupní centrum Ka Makana Aliʻi) a budoucí napojení na železnici – a tisíce nových domů přitahují místní rodiny i investory.
• Výhled do roku 2030 – Mírný růst, žádný krach: Odborníci očekávají stálý, ale pomalejší růst na trhu s nemovitostmi v Honolulu v příštích 5 a více letech. Omezená nabídka a trvalá atraktivita Havaje by měly podpořit růst cen domů o ~1–3 % ročně na Oʻahu luxurybigisland.com luxurybigisland.com, pokud nenastanou žádné zásadní ekonomické otřesy. University of Hawaiʻi Economic Research Organization (UHERO) uvádí, že ačkoli vysoké úrokové sazby v letech 2024–25 ochladily objem prodejů, hodnoty nemovitostí zůstávají vysoké díky trvalé poptávce luxurybigisland.com. Do roku 2030 by se střední hodnota domů na Oʻahu mohla přiblížit k hodnotě kolem 800 000 USD (z přibližně 756 000 USD v roce 2025 zillow.com zillow.com) při těchto mírných růstových trendech. Důležité je, že žádný významný pokles nebo „krach“ se nepředpovídá – jedinečná omezení nabídky a atraktivita Havaje činí kolaps ve stylu roku 2008 nepravděpodobným luxurybigisland.com. Hlavní rizika, která je třeba sledovat, jsou vnější: recese v USA, globální geopolitické události nebo prudce stoupající hladiny moří. Celkově se očekává, že trh s nemovitostmi v Honolulu zůstane odolný, přičemž cyklické ochlazení v polovině 20. let 21. století ustoupí mírnému růstu, jak se budeme blížit roku 2030.

---

Trendy rezidenčních nemovitostí v roce 2025

Ceny a poptávka: Rezidenční trh v Honolulu vstoupil do roku 2025 poblíž rekordních cenových úrovní. Honolulu Board of REALTORS® uvedla, že mediánová cena rodinného domu na Oʻahu byla v březnu 2025 1 160 000 $, což je meziročně nárůst o 5,5 % hicentral.com hicentral.com. To znamená oživení oproti roku 2023, kdy mediánové ceny krátce poklesly (pokles o ~5 % v roce 2023 na 1,05 mil. $) po bouřlivém období pandemického boomu hicentral.com. Ceny bytů byly stabilnější – mediánová cena prodaného bytu byla v začátku roku 2025 500 000 $, což je přibližně stejné jako před rokem hicentral.com. Průměrné ceny bytů však meziročně vzrostly o ~6 % hicentral.com, což ukazuje na sílu prodejů v dražším segmentu. Celkově hodnoty nemovitostí zůstávají blízko historických maxim, podpořené nízkou nabídkou a trvalou poptávkou kupujících, zejména místních, kteří si pořizují větší bydlení, a zájemců z pevniny, které láká životní styl na Havaji.

Objem prodeje a zásoby: Objem prodeje domů ochladl oproti šílenství let 2021–2022. Rostoucí hypoteční sazby (pohybující se kolem 6–7 % v letech 2024–25) odsunuly některé kupující stranou, což vedlo k poklesu prodeje rodinných domů přibližně o 10 % meziročně na začátku roku 2025 hicentral.com. Rok 2023 byl obzvlášť pomalý – celkový počet rezidenčních transakcí klesl o více než 25 % ve srovnání s rokem 2022 hicentral.com, protože mnoho kupujících vyčkávalo kvůli zvyšování úrokových sazeb. V roce 2024 se však objevily známky stabilizace: prodej rodinných domů vzrostl za rok o ~9 % hicentral.com, i když prodej bytů mírně poklesl. Klíčová změna nastala v nabídce bydlení – po letech chronicky nízkých zásob se nabídka začala zvyšovat. V březnu 2025 bylo na Oʻahu evidováno 773 aktivních nabídek rodinných domů a 2 302 nabídek bytů, což je nárůst o 33 % a 54 % meziročně hicentral.com. Nové nabídky přicházejí na trh mnohem rychleji (např. +30 % meziročně u domů v březnu) hicentral.com. Tento růst zásob dává kupujícím více prostoru pro rozhodování a ukončil zběsilé licitační války z doby pandemie. Přibližně 73 % nových nabídek zůstalo na konci měsíce neprodaných (oproti pouhým 58 % o rok dříve) hicentral.com hicentral.com, což znamená, že nemovitosti se už neprodávají tak rychle. Skutečně, medián dnů na trhu u rodinných domů vzrostl na 15 dní (z pouhých 8–10 dní v době vrcholu boomu), zatímco byty se prodávají přibližně za 40 dní (oproti ~30 dnům o rok dříve) hicentral.com. Poptávka kupujících je sice chladnější, ale stále existuje – správně oceněné domy v žádaných lokalitách stále dostávají více nabídek, ale prodávající nyní musí být realističtější v cenotvorbě a vyjednávání hicentral.com. Trh v roce 2025 lze charakterizovat jako vyvážený až mírně nakloněný kupujícím, což je změna oproti silnému trhu prodávajících z předchozích let.

Regionální rozdíly: V rámci Honolulu (Oʻahu) se tržní trendy liší podle regionu a cenového segmentu. Luxusní čtvrti (Kahala, Diamond Head, Lanikai) zaznamenaly méně prodejů, ale ceny zůstaly odolné – v jednom pozoruhodném případě se přímořské sídlo v Kahale prodalo za 65,75 milionu dolarů v 1. čtvrtletí 2025 hicentral.com, což zvýšilo průměrné cenové ukazatele. Naproti tomu některé segmenty vstupního až středního trhu zaznamenaly výraznější zpomalení. Například oblast ‘Ewa Plain (Kapolei/Ewa/Makakilo) – kde v posledních letech prudce přibylo nových domů – zaznamenala nárůst nabídky o ~74 % (na 144 aktivních inzerátů) na začátku roku 2025 hicentral.com, protože více prodávajících soutěžilo o méně kupujících. Také v centrálním Oʻahu (Mililani/Wahiawā) se počet nabídek zdvojnásobil hicentral.com. Tyto oblasti vedly růst cen během pandemie (díky poptávce ze strany lidí na home office a vojenských rodin), ale nyní se normalizují, jak nabídka dohání poptávku. Mezitím jsou Windward Oʻahu (Kailua, Kāneʻohe) a East Honolulu (Hawaii Kai, Kāhala) stále velmi žádané; omezená nová výstavba zde udržuje trh napjatý a dobře udržované domy se stále prodávají rychle. Trh s byty (condo) se liší mezi městskými a rezortními oblastmi: Byty v centru a Kakaʻako těží z návratu profesionálů do kanceláří a zájmu o nové projekty, zatímco starší byty v osobním vlastnictví nebo v méně atraktivních lokalitách mohou zůstávat na trhu déle. Trh s byty ve Waikiki je v pohybu kvůli regulacím krátkodobých pronájmů – mnoho jednotek, které byly dříve rekreačními pronájmy, je nyní na prodej nebo k dlouhodobému pronájmu, což snižuje ceny některých starších bytových domů ve Waikiki, i když luxusní budovy si drží hodnotu. Celkově rezidenční trh v Honolulu v roce 2025 je klidnější a vyváženější než šílenství před 2–3 lety, ale poptávka zůstává v zásadě silná a dlouhodobý nedostatek pozemků zajišťuje, že dobře situované nemovitosti si stále udržují prémiové ceny.

Trendy komerčních nemovitostí (kanceláře, maloobchod, pohostinství)

Kancelářský trh: Rostoucí obsazenost, adaptivní přestavby

Honolulu’s kancelářský sektor zvládá období po pandemii lépe než mnoho amerických měst. K polovině roku 2025 činí celková míra neobsazenosti kanceláří na ostrově přibližně 13,5 % hawaiipublicradio.org, což je pokles oproti hodnotám během pandemie a výrazně méně než úroveň neobsazenosti v technologicky zaměřených městech na pevnině (pro srovnání, v San Franciscu přesahuje neobsazenost 30 %). Ve skutečnosti kancelářský trh na Oʻahu vykazoval kladnou čistou absorpci po několik čtvrtletí až do konce roku 2024, což snížilo neobsazenost na 12,73 % ve 4. čtvrtletí 2024 – nejnižší hodnotu za více než tři roky colliers.com instagram.com. Toto zlepšení je částečně způsobeno tím, že firmy vracejí zaměstnance zpět na pracoviště (alespoň na částečný úvazek) a některé zmenšené prostory si pronajímají menší místní firmy nebo vládní agentury. Průměrné nabídkové nájemné za kancelářské prostory v Honolulu v roce 2025 mírně vzrostlo a pronajímatelé hlásí stabilizovanou obsazenost v prémiových budovách. Například věže třídy A v centrální obchodní čtvrti (CBD) a Kakaʻaku si udržují vysokou obsazenost, zatímco starší budovy třídy B stále bojují s vyšší neobsazeností a nižším nájemným.

Výrazným trendem je adaptivní opětovné využití stárnoucích kancelářských nemovitostí. Honolulu má druhou nejvyšší míru plánovaných přeměn kanceláří na byty v USA hawaiipublicradio.org, protože zainteresované strany hledají způsoby, jak přeměnit nevyužité komerční budovy na tolik potřebné bydlení. Několik kancelářských budov v centru města je zvažováno pro přestavbu na byty nebo smíšené využití (jedním z příkladů je možná rekonstrukce historicky nedostatečně obsazeného Finance Factors Center). To je v souladu s novou státní legislativou (HB 2090, 2024), která umožňuje využití komerčně zónovaných nemovitostí pro rezidenční účely hiappleseed.org. Ačkoli ne všechny kancelářské budovy jsou vhodné k přestavbě, tento trend by mohl postupně snižovat neobsazenost a přidávat bytové jednotky v městském jádru. Navíc probíhá iniciativa Downtown Business Improvement District a revitalizační úsilí hawaiipublicradio.org, které má za cíl učinit finanční čtvrť Honolulu živější. Městští plánovači a soukromí developeři spolupracují na nápadech od zlepšení uličního prostoru až po možné zavedení rezidenčních loftů v bývalých kancelářských prostorách. Celkově je kancelářský trh v Honolulu v roce 2025 stabilní – a lze tvrdit, že zdravější než v mnoha jiných městech – s neobsazeností kolem nízkých desítek procent a progresivní strategií, jak přetvořit přebytečné kancelářské prostory. Nevýhodou je, že nájemci mají stále dostatek možností, takže pronajímatelé musí nabízet pobídky (vylepšení prostor, ústupky v parkování), aby zajistili nájemní smlouvy, a starší budovy bez modernizace mohou nadále zaostávat. Ve srovnání s městskými jádry na pevnině je však výhled kancelářského trhu v Honolulu opatrně optimistický, podpořený diverzifikovanou ekonomikou (včetně státních a vojenských nájemců) a relativně malým počtem nových kancelářských projektů, které by konkurovaly stávající nabídce.

Maloobchod & Průmysl: Nízká neobsazenost maloobchodních prostor, prudká poptávka po průmyslových nemovitostech

Maloobchodní nemovitosti v Honolulu prokázaly odolnost v letech 2024–25, podpořené oživením turismu a stabilní místní spotřebou. Ostrovní míra neobsazenosti maloobchodních prostor se pohybuje kolem 5 % – což je podle celostátních měřítek velmi nízké – a v podstatě zůstala stabilní na konci roku 2024 brevitas.com. Ve světově proslulém Waikiki se počet návštěvníků vrátil zpět, když se v letech 2023–2025 počty turistů přiblížily úrovním před pandemií, což prospívá hotelům, restauracím a maloobchodníkům zaměřeným na turisty brevitas.com. Maloobchodní prostory na hlavních třídách ve Waikiki (Kalākaua Ave.) a v Ala Moana Center (největší otevřené nákupní centrum v USA) si opět drží nejvyšší nájmy, protože luxusní značky a prodejci cestovního zboží zaznamenávají obnovení prodejů. Maloobchodní útraty turistů dosáhly rekordních hodnot (výdaje návštěvníků vzrostly v 1. čtvrtletí 2025 meziročně o ~6,5 % dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov), což znamená zdravou poptávku po prodejních prostorách v turistických centrech. Mezitím se maloobchod v sousedstvích a na předměstích také daří – nákupní centra v rostoucích komunitách jako Kapolei, Ewa Beach a Mililani se rozšiřují nebo jsou plně obsazena díky růstu populace v těchto oblastech brevitas.com. Developeři přidali centra s potravinami jako hlavními nájemci a projekty smíšeného využití ve West Oʻahu, aby obsloužili příliv nových obyvatel. Nájemné za prémiové maloobchodní prostory v Honolulu pomalu roste a nová výstavba je omezená (kvůli vysokým nákladům a nedostatku pozemků), což udržuje maloobchodní sektor převážně ve prospěch pronajímatelů na nejlepších místech. Výzvy pro maloobchod spočívají především v druhotných maloobchodních koridorech a starších komerčních budovách, z nichž některé čelí vysokým nákladům na údržbu a konkurenci e-commerce. Celkově však maloobchodní trh v Honolulu stojí na pevných základech a návrat turismu pozvedl jak maloobchod v letoviscích, tak širší ekonomiku.

Na průmyslové straně má Oʻahu stále jeden z nejnapjatějších trhů s průmyslovými nemovitostmi v zemi. Kvůli omezenému množství pozemků určených pro průmysl (většinou kolem přístavu Honolulu, letiště a průmyslového parku Campbell) se míra neobsazenosti drží pod 2 % již několik let. I na konci roku 2024 byla průmyslová neobsazenost kolem 0,9 % colliers.com, což je jen mírný nárůst oproti rekordním minimům, a to i přes několik nových skladů uvedených do provozu. Poptávka po skladových, distribučních a logistických prostorách zůstává intenzivní, a to od stavebních firem až po distributory e-commerce, kteří potřebují místní zázemí. Nájemné za průmyslové jednotky neustále roste a nájemci často musí obnovovat smlouvy předčasně, jinak nemají žádné dostupné alternativy. Nové průmyslové projekty jsou extrémně vzácné – jedním z významných projektů je plánované rozšíření u Kapolei pro logistické účely, ale odpor komunity a povolovací překážky zpomalují vznik nové nabídky. Pro investory jsou průmyslové nemovitosti na Havaji velmi ceněnou třídou aktiv, nabízející nízkou neobsazenost a stabilní peněžní tok. Klíčovým problémem je, že každá firma potřebující prostor (od skladování po výrobu) má jen málo možností, což může omezovat ekonomickou diverzifikaci. Z tržního pohledu je však průmyslový trh s nemovitostmi pravděpodobně nejsilnějším sektorem v Honolulu – v podstatě plná obsazenost, rostoucí nájmy a nízké riziko nadměrné nabídky.

Pohostinství & hotelové nemovitosti: Turismus znovu ožívá

Havajský pohostinský průmysl – který tvoří významnou část jeho nemovitostního trhu – zaznamenal silné oživení v průběhu roku 2024. Ke konci roku 2024 průměrná obsazenost hotelů v celém státě činila přibližně 73 % za celý rok brevitas.com, což je výrazný nárůst oproti pandemickým minimům (která v roce 2020 klesla pod 20 %), ale stále mírně zaostává za přibližně 80 % dosaženými v roce 2019. Hotely na Oʻahu (Honolulu/Waikiki) si vedly dobře, s obsazeností v rozmezí středních 70 % brevitas.com ke konci roku 2024 a na začátku roku 2025, díky prudkému nárůstu počtu návštěvníků z pevninské části USA a návratu skupinových/služebních cest (konference v Hawaiʻi Convention Center jsou zpět). Důležité je, že ceny pokojů prudce vzrostly – havajští hoteliéři využili nahromaděné poptávky ke zvýšení cen. Průměrná denní sazba (ADR) na Havaji je nyní přibližně o 30 % vyšší než před pandemií (celostátní ADR ~340–370 USD v roce 2024 vs ~280 USD v roce 2019) brevitas.com. To se promítlo do téměř rekordních tržeb: havajské hotely vydělaly přibližně 5,5 miliardy dolarů v roce 2024 (blíží se tržbám z roku 2019 po zohlednění inflace) brevitas.com. Ve Waikiki jsou mnohé hotely o víkendech a v hlavní sezóně prakticky plné a tržby na dostupný pokoj (RevPAR) u luxusních nemovitostí patří k nejvyšším v zemi.

Transakce s hotelovými nemovitostmi také ožily – investoři věří v dlouhodobé vyhlídky havajského turismu. Výrazné jsou i některé významné rekonstrukce a prodeje hotelů, které již proběhly nebo se připravují. Například ikonická Aliʻi Tower v Hilton Hawaiian Village čeká modernizace a japonští investoři, tradičně významní hráči ve Waikiki, pomalu obnovují akvizice s obnovením cestování. Nová výstavba hotelů je omezena pozemky a regulacemi, ale jedním z hlavních projektů je Mandarin Oriental Honolulu, kombinovaný ultra-luxusní hotel a bytová věž ve výstavbě poblíž Ala Moana (plánováno na konec 20. let) brevitas.com. Některé starší hotely jsou navíc spíše přejmenovávány nebo renovovány než nově stavěny. Mimo Honolulu zaznamenaly rekreační oblasti na Maui, Kauaʻi a Big Islandu rozdílné výsledky – např. hotely na západní straně Maui měly potíže po tragédii požáru v Lahaině v roce 2023 (obsazenost tam klesla pod 60 %, protože turistika se zastavila) brevitas.com, zatímco ostatní ostrovy část této poptávky absorbovaly.

Dalším trendem ovlivňujícím pohostinské nemovitosti v Honolulu je regulační zásah proti krátkodobým pronájmům. V letech 2022–2023 zavedl okres Honolulu přísná pravidla (vyhláška 22-7, návrh zákona 41), která zakazují pronájmy na méně než 90 dní ve většině rezidenčních oblastí (mimo resortní zóny). To výrazně snížilo nabídku legálních rekreačních pronájmů a přimělo turisty vracet se zpět do hotelů a menšího počtu legálních resortních bytů. Obsazenost rekreačních pronájmů klesla v roce 2024 na ~47 % v důsledku nových pravidel a zvýšené konkurence mezi Airbnbs agencyhawaii.com. Někteří majitelé bytů ve Waikiki a Ko Olina, kteří dříve nabízeli krátkodobé pronájmy, přešli na dlouhodobý pronájem nebo své jednotky prodali. Pro hotely to znamenalo přínos – méně alternativní nabídky znamená vyšší poptávku po hotelích. Pro trh s bydlením je to smíšené: může to uvolnit část nabídky pro místní nájemce, ale také to odstranilo zdroj příjmů pro některé majitele. Záměrem města bylo obnovit bydlení v sousedstvích a snížit dopad turismu na místní komunity a do poloviny roku 2025 panuje shoda, že turismus je z velké části zpět v hotelech.

Výhled pohostinství: Očekává se, že cestovní ruch bude pokračovat v růstu i v roce 2025 a dále, i když mírnějším tempem. Hawaiʻi Tourism Authority předpovídá plný návrat počtu návštěvníků na úroveň před COVIDem přibližně v letech 2025–2026, přičemž některé trhy (USA západ, Kanada) již překonaly počty z roku 2019, zatímco Japonsko a další trhy v Asii a Pacifiku mírně zaostávají dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov. To znamená, že obsazenost hotelů v Honolulu by se v příštích letech mohla opět přiblížit horní hranici 70 %, zejména jakmile se normalizuje cestování z Japonska (klíčové pro luxusní segment Waikiki). Z pohledu nemovitostí zůstávají pohostinská aktiva na Havaji velmi žádaná a obecně odolná vůči poklesům – i během COVIDu, kdy hodnoty klesly, bylo jen málo nucených prodejů. Nyní investoři vidí potenciál růstu, jakmile se cestovní ruch stabilizuje. Jedna výhrada: nové státní iniciativy na řízení dopadu turismu (například navrhovaná turistická daň „green fee“ nebo limity na denní počty návštěvníků) by mohly růst mírně omezit, ale také zajistit udržitelnost. Celkově je trh komerčních nemovitostí v Honolulu v roce 2025 obecně stabilní až rostoucí: kanceláře hledají nové uplatnění, maloobchod a průmysl jsou velmi silné a pohostinství se vrací v plné síle, což posiluje status Honolulu jako světové destinace a solidního trhu pro dlouhodobé investice.

Přehled trhu s pronájmy

Honolulský trh s nájemním bydlením zůstává v roce 2025 napjatý a drahý. Po letech růstu se nájmy ustálily na historicky vysokých úrovních, s pouze mírným růstem v některých oblastech. Medián nájemného na Oʻahu (všechny typy nemovitostí) je přibližně 2 522 $ měsíčně ke konci roku 2024 agencyhawaii.com. Podle Zillow je průměrné nájemné v Honolulu (město) asi 2 900 $ měsíčně v polovině roku 2025 zillow.com. Pro srovnání, typický jednopokojový byt v Honolulu se nyní pronajímá za přibližně 2 200–2 400 $, zatímco dvoupokojové jednotky v žádaných čtvrtích průměrně přes 3 000 $ livinginhawaii.com. Tyto úrovně nájmů činí z Honolulu jeden z nejdražších trhů s nájemním bydlením v USA, srovnatelný s pobřežními městy v Kalifornii. Růst nájmů se zmírnil oproti prudkému nárůstu v roce 2021; v letech 2024–25 pronajímatelé obecně uplatňují menší zvýšení (2–5 % ročně, pokud vůbec). Ve skutečnosti některé oblasti zaznamenávají stagnaci nebo mírný pokles nájmů – například správci nemovitostí ve Waikiki uvádějí, že nadbytek jednotek k pronájmu (částečně kvůli bývalým Airbnb, které přešly na dlouhodobý pronájem) drží nájmy na uzdě agencyhawaii.com. Na druhou stranu rezidenční čtvrti s vysokou poptávkou v blízkosti nových pracovních míst a dopravy – Kakaʻako, Ala Moana, Kapolei – stále zaznamenávají růst nájmů, protože nové luxusní pronájmy přicházejí na trh a přitahují nájemce ochotné platit prémii agencyhawaii.com.

Volné nájemní byty v Honolulu jsou relativně vzácné – poslední údaje je uvádějí kolem 4–6 % (liší se podle subtrhu), což naznačuje trh příznivý pro pronajímatele, ale ne tak extrémní jako během vrcholu bytové krize před několika lety (kdy volné byty klesly pod 3 %). Zvýšení nabídky na prodej se také promítlo do mírně vyšší nabídky k pronájmu, protože někteří majitelé se rozhodli pronajímat jednotky místo prodeje na ochlazujícím se trhu s nemovitostmi. Navíc posuny v populaci během pandemie (odchod některých obyvatel) se stabilizovaly; populace Havaje dokonce v roce 2024 mírně vzrostla brevitas.com, což zvyšuje poptávku po bydlení. Více obyvatel zůstává v nájmu déle, protože koupě domu je pro mnohé nedostupná – míra vlastnictví domů v Honolulu (asi 55 %) je nižší než americký průměr, což odráží vysoké náklady na vlastnictví. Proto je zde stabilní skupina nájemců, od místních rodin přes vojenský personál (který dostává příspěvky na bydlení) až po pracovníky na dálku z pevniny, kteří si zkoušejí „kancelář v ráji“. To udržuje obsazenost dobře situovaných pronájmů vysokou.

Významnou dynamikou na trhu s pronájmy je dopad regulací krátkodobých pronájmů. Poté, co byly tisíce rekreačních pronájmů fakticky zakázány pro krátkodobý provoz, mnoho majitelů převedlo tyto byty a domy na nájemní smlouvy na 6 nebo 12 měsíců. To v letech 2023–2024 jednorázově zvýšilo nabídku dlouhodobých pronájmů. Správci nemovitostí uvádějí, že zpočátku to mírně zvýšilo počet volných bytů v oblastech s velkým podílem rekreačních nemovitostí (např. Waikiki, North Shore), ale trh tyto jednotky do roku 2025 z velké části absorboval vzhledem k celkovému nedostatku bydlení. Správcovská firma Agency Rentals radí majitelům bývalých Airbnb, aby přešli na dlouhodobé pronájmy a využili stabilní poptávky, zejména v rodinných čtvrtích, kde místní nájemci mají o jednotky velký zájem agencyhawaii.com. Například někteří investoři s byty v Ko Olina nebo Turtle Bay (tradiční rekreační lokality) je pronajali místo toho vojenským nebo firejním nájemcům.

Co se týče dostupnosti bydlení, nájemníci v Honolulu čelí problémům: medián příjmu domácnosti nájemníka (~64 000 USD) sotva stačí na tyto nájmy point2homes.com. Mnoho domácností platí za nájem výrazně více než 30 % svých příjmů (Havaj se dlouhodobě řadí mezi nejhorší státy z hlediska dostupnosti nájemního bydlení). Město a stát se snaží řešit situaci prostřednictvím projektů dostupného bydlení – využívají programy jako Rental Housing Revolving Fund a inkluzivní územní plánování. V Honolulu vzniká několik nových projektů dostupného bydlení (nájmy s omezením příjmů), například The Reserve at Hilomoana v Kapolei a Halewaiʻolu Senior Residences v Chinatownu. Dále stát prodloužil program mediace při vystěhování a zvažoval (ale neschválil) zákony, které by vyžadovaly delší lhůtu pro oznámení zvýšení nájmu hiappleseed.org hiappleseed.org. Tato opatření mají nájemníkům zajistit větší stabilitu. Další nedávnou změnou je městský zákon č. 3 (2024), který motivuje developery ke stavbě nájemních bytů rychlejším povolovacím řízením a daňovými úlevami sachihawaii.com – pokud toho developeři využijí, může to v příštích letech přinést několik tisíc nových nájemních bytů.

Při pohledu do budoucna se očekává, že trh s pronájmy zůstane silný. Vysoké úrokové sazby ztěžují mnoha potenciálním kupcům pořídit si první bydlení, takže zůstanou v nájemním fondu. Zároveň by jakýkoli hospodářský pokles mohl mírně snížit poptávku (například pokud poklesne turistika, mohou být ztracena některá pracovní místa ve službách, což sníží poptávku po nájmech). Ale vzhledem k omezené nabídce bydlení na Havaji vytváří i stagnující růst populace potlačenou poptávku po pronájmech. Do roku 2030, pokud se nepostaví mnoho nových bytů, je pravděpodobné, že nájmy dále porostou. V krátkodobém horizontu se pronajímatelům doporučuje zůstat konkurenceschopní a zaměření na vybavenost – nárůst neobsazenosti na ~5 % znamená, že nájemníci mají o něco větší výběr, takže modernizované spotřebiče, zahrnuté služby nebo mírně nižší požadované nájemné mohou pomoci obsadit jednotky rychleji reddit.com livinginhawaii.com. Hlavní závěr: pronájem v Honolulu bude i nadále nákladnou záležitostí a trh s pronájmy zůstane klíčovou a pečlivě sledovanou součástí celkového obrazu nemovitostí.

Nové a připravované projekty

Městská část Honolulu – Kakaʻako a Ala Moana: Nikde není rozvoj dramatičtější než v Kakaʻako, městské čtvrti mezi centrem Honolulu a Waikiki. Pod vedením hlavního plánu Ward Village od společnosti Howard Hughes Corporation a několika dalších developerů se panorama Kakaʻako mění díky moderním výškovým budovám. Nedávné a připravované projekty zahrnují: Victoria Place (luxusní bytový dům dokončený v roce 2024), The Park Ward Village (bytový dům s výhledem do parku, dokončení v roce 2025) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com, Kalae (další luxusní věž na Ala Moana Blvd ve výstavbě) hawaiihomelistings.com, Launiu (plánováno naproti Ward, brzy zahájení výstavby) hawaiihomelistings.com, ʻĀlia (luxusní multifunkční věž od Kobayashi Group, zahájení výstavby v roce 2024) hawaiihomelistings.com, a Kaliʻu (nový bytový dům na adrese 728 Ala Moana Blvd se širokým výhledem na oceán) hawaiihomelistings.com. V přípravě jsou také Ilima a Melia, dvojčata věží, které vyrostou nad nákupním centrem Ward Center hawaiihomelistings.com. Tyto projekty dohromady přidají několik tisíc nových bytových jednotek, z nichž mnohé budou luxusní nebo „rezervní“ (pro pracovní sílu), do konce 20. let. Samotná Ward Village dlouhodobě prodává jednotky za 1 200 – 2 000+ dolarů za čtvereční stopu, což odráží silnou poptávku po luxusním městském bydlení v Honolulu. Oblast také těží z vylepšení infrastruktury – zejména nový pěší most přes Ala Moana Boulevard otevřený v roce 2025 hawaiihomelistings.com, který lépe propojuje byty Ward Village s Ala Moana Beach Park (velké lákadlo pro obyvatele). Tato vlna rozvoje proměňuje Kakaʻako v opravdovou čtvrť pro život, práci i zábavu, s novými obchody, restauracemi a dokonce i plánovanou železniční stanicí v blízkosti (Civic Center station na budoucí železniční trati v Honolulu).

Sousedící s Kakaʻako, čtvrť Ala Moana také zažívá růst. Vrcholem je plánovaný Mandarin Oriental Honolulu, což je 36patrová věž kombinující pětihvězdičkový hotel se 125 pokoji a 99 ultra-luxusními rezidencemi (značenými jako The Residences at Mandarin Oriental). Výstavba začala v roce 2023 a očekává se dokončení kolem let 2026–2027 brevitas.com. Jednotky – některé s cenou přes 20 milionů dolarů – cílí na kupce s vysokým čistým jměním a nastaví nový standard luxusu v Honolulu. Nedaleko ikonické nákupní centrum Ala Moana přidává nový zábavní komplex a možná i výškovou budovu na svém pozemku. Navrhovaný projekt dvojvěže s názvem The Plaza at Ala Moana (na Kona Street) je v přípravě a naproti nákupnímu centru plánuje developer Sky Ala Moana 2, navazující na úspěch první věže Sky Ala Moana. Tyto projekty využívají blížící se stanici Ala Moana železnice, která bude do roku 2031 konečnou stanicí honolulské železniční trati. Příslib železnice podporuje rozvoj orientovaný na dopravu (TOD) – v příštích letech očekávejte shlukování středně a výškových projektů kolem stanic od Kalihi po Ala Moana.

Jinde na Oʻahu: Mimo městské jádro probíhá významný rozvoj v západní a centrální části Oʻahu, aby se vyhovělo poptávce po bydlení. V Kapolei (“Druhé město”) několik projektů přináší nové bydlení. Mistrovsky plánovaná komunita Ho‘opili v Ewa staví tisíce domů ve fázích (rodinné domy, řadové domy a byty) podél nové železniční trati. Do roku 2025 Ho‘opili přidalo nové školy, parky a obchodní centra na podporu rostoucí populace. Koa Ridge ve středním Oʻahu (oblast Waipio) je další velký mistrovsky plánovaný projekt, který nakonec přinese ~3 500 domů spolu s vesnickým centrem a lékařským komplexem. Tyto příměstské projekty obvykle zahrnují směs jednotek za tržní cenu a některé cenově dostupné jednotky (i když „cenově dostupné“ je na Havaji relativní). Poptávka po nových domech v těchto oblastech je silná a prodeje se často řeší pomocí loterií.

Co se týče rezortů a hotelů, kromě Mandarin Oriental je jedním z nejočekávanějších potenciální Atlantis Resort v Ko Olina (západní Oʻahu). O tomto projektu se dlouho diskutuje – megaresort s akvárii a vodními parky – ale k roku 2025 ještě nebyla zahájena výstavba a jeho status je nejistý. Konkrétnější jsou rozšíření timeshare a hotelů stávajících hráčů: Disney’s Aulani v Ko Olina přidává vybavení a Hilton Hawaiian Village ve Waikiki oznámil plány na novou věž ve svém areálu. Také poblíž Waikiki otevřela Hawaiian Village’s Halekulani Corporation v roce 2019 hotel Halepuna (butikový sesterský hotel Halekulani); i když není nový v roce 2025, je součástí obnovené nabídky ubytování. Některé starší condo-hotely ve Waikiki (jako Ala Moana Hotel Condo, Ilikai) procházejí renovacemi, aby zůstaly konkurenceschopné. Dalším zajímavým směrem rozvoje je přeměna některých nemovitostí na bydlení – například několik menších hotelů nebo bytových domů ve Waikiki bylo navrženo k přeměně na cenově dostupné bydlení pro místní obyvatele, s využitím vládních prostředků (za účelem zvýšení nabídky bydlení a snížení počtu levnějších turistických jednotek).

Na straně veřejné infrastruktury je hlavním tématem železniční projekt hromadné dopravy v Honolulu za více než 10 miliard dolarů (nyní označovaný jako „Skyline“). První úsek železnice byl otevřen v polovině roku 2023 z East Kapolei ke stadionu Aloha. Další úseky, které povedou k letišti a do městské části Honolulu, jsou ve výstavbě a dokončení se očekává koncem 20. let. Tato železniční trať podněcuje rozvoj v okolí stanic: město zvýšilo územní limity v několika TOD čtvrtích, aby podpořilo výstavbu vysoce hustého bydlení a projektů smíšeného využití v blízkosti stanic jako Kalihi, Iwilei a Pearlridge. Například výškový projekt s názvem Kūʻono Marketplace poblíž stanice Pearlridge přinese byty a maloobchodní prostory. Stát také plánuje přestavbu areálu Aloha Stadium (Halawa) na čtvrť pro sport, zábavu a bydlení – projekt, který by měl začít v roce 2026 a může zahrnovat až 3 000 nových bytových jednotek v této oblasti. Vše je součástí širší strategie, jak směřovat růst do uzlů dostupných železnicí, zmírnit dopravní zácpy a přidat bydlení bez rozšiřování zástavby.

Shrnuto, developerský trh v Honolulu je velmi aktivní, s jasným rozdělením: luxusní městské byty v centru a tolik potřebné rodinné bydlení na západní straně. Obavy komunity z nadměrné výstavby a zatížení infrastruktury přetrvávají, takže každý projekt čelí intenzivní kontrole (například obyvatelé Kakaʻaka upozorňují na problémy s výhledy a dopravní zácpou). Obecný trend však je, že Honolulu staví do výšky, nikoli do šířky, a snaží se uspokojit potřeby obyvatel a bydlení v omezené ploše. Do konce této dekády se městská krajina viditelně změní – nové lesklé věže v Kakaʻaku a podél Ala Moana, nové příměstské vesnice ve West Oʻahu a snad i železnice, která je všechny propojí. Investoři do nemovitostí a majitelé domů by měli tyto trendy pečlivě sledovat, protože naznačují, kde se může soustředit budoucí růst a zhodnocení hodnoty.

Investiční příležitosti a rizika

Nemovitosti na Havaji jsou již dlouho považovány za bezpečnou investici a rok 2025 nadále nabízí příležitosti – i když je třeba zvážit některá nová rizika.

Domácí vs. zahraniční kupci: Tradičně Oʻahu přitahuje značný zájem zahraničních kupců (japonských, kanadských, korejských, čínských) a investorů z pevninské části USA, kromě místních kupců. Během pandemie aktivita zahraničních kupců prudce poklesla kvůli cestovním omezením. V letech 2024–2025 pozorujeme postupný návrat zahraničních kupců, zejména s obnovením japonského turismu. Silný americký dolar a ekonomická situace v Japonsku však znamenají, že vlna japonských kupců je menší než v boomu 80. let. Většina investorské aktivity nyní pochází z pevninské části USA – např. technologické bohatství z Kalifornie nebo institucionální fondy hledající stabilní aktiva. Zahraniční investice zůstávají klíčové, zejména v sektoru bytových domů: UHERO uvádí, že na sousedních ostrovech většinu kupců luxusních bytů tvoří lidé mimo stát uhero.hawaii.edu. Na Oʻahu je tento podíl nižší, ale stále významný (mnoho bytů ve Waikiki a nemovitostí v Ko Olina vlastní nerezidenti). Pro investory je Honolulu atraktivním aktivem: vysoká poptávka, omezená nabídka a mezinárodní atraktivita destinace.

Zohlednění výnosu a peněžního toku: Jedním z rizik pro investory jsou nízké kapitalizační sazby – nemovitosti na Havaji mají tendenci mít nižší výnosy z pronájmu ve srovnání s investicemi na pevnině, a to kvůli vysokým pořizovacím cenám. Rezidenční investice v Honolulu může při dnešních nájmech přinášet pouze 3–4% roční výnos z pořizovací ceny, což při rostoucích úrokových sazbách může znamenat záporný peněžní tok v případě využití úvěru. Mnoho luxusních a zahraničních kupujících jsou však hotovostní kupci (zejména v nejvyšším segmentu) luxurybigisland.com luxurybigisland.com, takže jsou méně citliví na úrokové sazby a zaměřují se na dlouhodobé zhodnocení a diverzifikaci aktiv. Skutečně, na trhu s luxusními nemovitostmi je hotovost králem – trend, který pravděpodobně bude pokračovat luxurybigisland.com. Pro ty, kteří uvažují o pronájmu nemovitostí, rodinné domy v dobrých čtvrtích mají stálou poptávku po nájemnících (často od vojenských důstojníků nebo při relokaci firem), a dobře spravované rekreační pronájmy v rezortních zónách mohou být stále výnosné (legální krátkodobé jednotky ve Waikiki mají průměrně vysokou obsazenost). Roste také zájem o alternativní pronájmy, například pronájem pro vzdálené pracovníky na 3–6měsíční „pracovní dovolené“, což někteří investoři zkoumají.

Příležitosti pro rozvoj a přidanou hodnotu: Developeři a investoři zaměření na přidanou hodnotu vidí příležitost v stárnoucím bytovém fondu. V Honolulu je mnoho bytů a apartmánů z let 1960–1980, které by bylo možné renovovat nebo přestavět. Například některé nízkopodlažní apartmány v městském Honolulu by mohly být přestavěny na středně vysoké budovy, pokud to umožní územní plán, a využít tak Bill 7 (honolulská pobídka pro malé projekty dostupného bydlení k pronájmu). Navíc, protože stát nyní umožňuje 2 ADU na jednom pozemku hiappleseed.org, může investor vzít rodinný dům na Oʻahu a přidat pronajímatelné chatky pro zvýšení příjmu (za předpokladu, že to umožní velikost pozemku a infrastruktura). Zájem je také o konverze z problémových hotelů na byty – menší starší hotely, které už nemusí dobře konkurovat, by mohly být přeměněny na bydlení pro pracovní sílu (s podporou vlády). Příkladem je přeměna bývalého hotelu ve Waikiki na Hale Kalele (dostupné bydlení pro rodiny). Taková kreativní přeorientování mohou přinést dobré výnosy a zároveň řešit potřeby v oblasti bydlení.

Rizika – Ekonomická a environmentální: Na straně rizik představují největší hrozbu makroekonomické faktory. Potenciální recese v USA na konci roku 2025 nebo v roce 2026 by mohla zpomalit poptávku – méně bohatých expatů kupujících druhé domovy, opatrnější místní kupci a možná méně turistů (což zasáhne sektor pohostinství). To by mohlo vyvinout tlak na pokles cen i nájmů, zejména v dražších segmentech nebo na trhu druhých domovů. Nicméně Havaj historicky často překonává celonárodní recese z hlediska hodnoty nemovitostí, a to díky stálému přílivu lidí, kteří chtějí žít nebo vlastnit kousek ráje. Dalším rizikem jsou úrokové sazby: pokud zůstanou vysoké nebo ještě porostou, dostupnost bydlení pro místní zůstane velmi omezená – to by mohlo dále snížit objem prodejů a nakonec omezit růst cen. V letech 2022–2023 jsme viděli, jak rychlý nárůst hypoték na ~7 % rychle ochladil trh.

Regulační riziko je dalším faktorem. Havajští zákonodárci stále častěji zkoušejí opatření na zkrocení trhu s nemovitostmi ve prospěch místních – příklady zahrnují diskutovanou daň z prázdných domů (která by mohla uvalit příplatek na nemovitosti prázdné více než polovinu roku) honolulucitycouncil.org, nebo dokonce potenciálně regulaci nájemného (momentálně není na stole, ale nájemnické skupiny ji zmiňují konceptuálně). Ačkoliv Havaj byla tradičně pro práva vlastníků, bytová krize přináší odvážné nápady. Jakákoliv taková opatření by mohla ovlivnit výnosy z investic nebo strategie (např. daň z prázdných domů by mohla některé vlastníky přimět k prodeji nebo pronájmu jednotek, což ovlivní nabídku). Investoři by měli sledovat změny politiky jak na úrovni okresů, tak státu.

Klima a pojištění: Rostoucím problémem je klimatická změna a riziko přírodních katastrof, což je v ostrovních nemovitostech velmi relevantní. Požár v Lahaině na Maui v roce 2023 byl varováním ohledně rizik požárů a klimatu i na Havaji. Zvyšování hladiny moře je pomalu postupující problém, který by mohl v příštích desetiletích ovlivnit nízko položené čtvrti jako Waikiki, Mapunapuna a Ewa Beach. Již nyní příležitostně ovlivňuje některé ulice v Honolulu záplavy způsobené tzv. King Tide. To by mohlo vést ke zvýšení nákladů na pojištění a adaptační opatření. Ve skutečnosti pojistné na Havaji roste u pobřežních nemovitostí přibližně o 15 % ročně agencyhawaii.com agencyhawaii.com. Někteří pojistitelé zpřísňují krytí pro hurikány/vítr nebo požadují vyšší spoluúčast. Investoři, zejména ti, kteří kupují blízko oceánu, musí s těmito náklady počítat a případně nemovitosti upravit pro větší odolnost (zesílení střech, zvýšení staveb apod.). Dobrou zprávou je, že Havaj je proaktivní – například nové budovy mají přísné standardy pro hurikány a v oblastech jako Waikiki se uvažuje o stavbě vlnolamů a čerpadel. Z dlouhodobého hlediska je však klimatické riziko faktorem, který může ovlivnit hodnotu nemovitostí v nejzranitelnějších lokalitách a mělo by být součástí každého hodnocení rizik.

Výhled pro investory: Navzdory vysokým vstupním cenám zůstává nemovitostní trh na Havaji žádanou dlouhodobou investicí. Nabízí diverzifikaci portfolia a obvykle stabilní zhodnocení; jak se říká, „další půdu na Havaji už nevytvoří.“ Mnoho investorů ji vnímá jako mezigenerační držbu nebo budoucí plán na důchod (koupit nyní, pronajímat, později se do domu přestěhovat). Prognózy předpovídají spíše mírný růst než pád, takže i ti, kteří nakoupí v roce 2025 za vrcholné ceny, mají slušnou šanci, že v roce 2030 budou hodnoty vyšší. Trh s pronájmy poskytuje záchrannou síť – pokud jednotku neprodáte za požadovanou cenu, pravděpodobně ji pronajmete a pokryjete náklady díky poptávce po bydlení na Havaji. Klíčem pro nové investory je moudře volit segmenty. Ultra-luxusní byty mohou být volatilní (závisí na zahraničních kupcích) a mají vysoké provozní náklady (poplatky/daně), zatímco bydlení střední třídy (například byt pod 600 tisíc dolarů nebo dům pod 1 milion v dobré školní čtvrti) má širokou základnu místních kupců i nájemců, a tedy možná nižší riziko. Komerční investice jako menší maloobchodní centra nebo průmyslové sklady jsou také atraktivní, pokud je lze najít, protože v těchto sektorech je nabídka omezená. Celkově Havaj nabízí silné dlouhodobé fundamenty – atraktivní životní styl, omezenou půdu a miliony lidí, kteří zde chtějí žít nebo navštívit – ale investoři by měli brát v úvahu krátkodobé překážky jako úrokové sazby, změny regulací a zajistit, že jejich strategie odpovídá jedinečné dynamice havajského trhu.

Aktualizace územního plánování a vládní politiky

Vládní politika hraje klíčovou roli na trhu s nemovitostmi v Honolulu, zejména nyní, kdy se představitelé potýkají s vysokými náklady na bydlení a tlakem na rozvoj. Zde jsou některé důležité nedávné aktualizace územního plánování a politiky, které ovlivňují nemovitosti:

• Rozšíření přípustnosti vedlejších obytných jednotek (ADU): V roce 2024 schválil státní zákonodárný sbor SB 3202 (zákon 39), průlomový zákon, který umožňuje až dvě ADU na jednom rezidenčním pozemku v celém státě hiappleseed.org hiappleseed.org. Předtím Honolulu povolovalo jednu ADU (tzv. babiččin byt) na vybraných pozemcích; nyní by majitelé mohli přidat potenciálně dvě další malé jednotky, pokud to umožní infrastruktura. To fakticky zvyšuje územní kapacitu mnoha čtvrtí rodinných domů pro více bydlení. Městská rada Honolulu však vyjádřila obavy z přetížení infrastruktury a snažila se zákon zpochybnit (místní úředníci neradi vidí, když stát přehlasuje okresní územní plánování). Zákon ponechává pravomoc schvalování na okrese v jednotlivých případech, takže implementace stále probíhá. Pokud bude tento přístup přijat, mohl by postupně zvýšit nabídku nájemního bydlení a možnosti vícegeneračního bydlení po celém ostrově.
• Přeměny komerčních prostor na bydlení: Spolu s ADU byla přijata HB 2090 (Zákon 37, 2024), která umožňuje, aby nemovitosti určené pro komerční využití mohly být využity i k bydlení hiappleseed.org. Toto opatření je zaměřeno především na prázdné kancelářské budovy a obchodní centra – majitelům tak usnadňuje například přeměnu nevyužité komerční budovy na byty nebo kondominia. Honolulu pravděpodobně vytipuje vhodné lokality (možná části Downtownu, Iwilei, Kaimuki atd.), kde by toto opatření mohlo pomoci navýšit bytový fond. Bude nutné upravit územní plány, například co se týče parkování, velikosti jednotek apod., ale tato politika ukazuje kreativní přístup k rozšiřování bydlení a oživení nevyužitých oblastí.
• Pobídky pro dostupné bydlení (Honolulu Bill 3): Na úrovni okresu podepsal starosta Honolulu Rick Blangiardi Bill 3 (2024), který posiluje pobídky pro výstavbu dostupného nájemního bydlení sachihawaii.com. Rozšiřuje daňové úlevy z nemovitostí a odpouští určité poplatky pro kvalifikované projekty (ty, které vyčleňují byty pro nízkopříjmové nájemce). Zákon také zjednodušuje proces povolování těchto projektů (cílem je vyřízení do 90 dnů). Cílem je motivovat soukromé developery k výstavbě více bydlení pro pracující. Vzhledem k vysokým stavebním nákladům na Havaji jsou tyto pobídky považovány za nezbytné, aby se projekty vyplatily. Výsledkem je, že bylo oznámeno několik nových projektů nájemního bydlení pro nízkopříjmové a „mezery v příjmech“ v městském Honolulu a Západní Oʻahu, často prostřednictvím partnerství veřejného a soukromého sektoru.
• Návrh na daň z „prázdných domů“: V roce 2024 představili členové rady Honolulu Bill 46, který zavádí daň z prázdných domů – poplatek za rezidenční nemovitosti, které jsou prázdné více než polovinu roku honolulucitycouncil.org. Inspirací byla daň ve Vancouveru a cílem je přimět investory, kteří nechávají byty prázdné, aby je pronajali, nebo alespoň platili daň, která financuje bytové programy. Myšlenka je mezi majiteli nemovitostí kontroverzní, ale zastánci tvrdí, že přibližně 34 000 prázdných bytových jednotek v Honolulu (některé jsou rekreační domy nebo investice) je zdroj, který lze využít pro místní bydlení. K roku 2025 je toto opatření stále předmětem diskuse; pokud bude nakonec schváleno, mohlo by mírně zvýšit nabídku dlouhodobých pronájmů a generovat příjmy pro dostupné bydlení. Je to známka toho, že Havaj zvažuje razantnější opatření k řešení prázdných bytů a spekulací.
• Regulace krátkodobých pronájmů: Významnou změnou v politice byla Vyhláška 22-7 (Bill 41) přijatá v roce 2022, která plně vstoupila v platnost v roce 2023. Tato vyhláška zakazuje krátkodobé pronájmy (pobyty kratší než 90 dní) ve většině rezidenčních oblastí Oʻahu, s výjimkou vyhrazených rekreačních zón (jako jsou části Waikiki, Ko Olina, Turtle Bay). Také zvýšila dohled a pokuty za nelegální rekreační pronájmy. To mělo okamžitý dopad: tisíce jednotek Airbnb/VRBO byly uzavřeny nebo převedeny na dlouhodobé pronájmy. Vyhláška byla napadena u soudu, ale byla převážně potvrzena (s úpravou, která umožnila 30denní pronájmy během probíhajícího soudního řízení, nyní se pravděpodobně posune na 90 dní). Záměrem politiky je vrátit bydlení místním obyvatelům a snížit dopad návštěvníků na čtvrti. Pro realitní trh to znamená, že nemovitosti mimo rekreační zóny ztratily potenciál příjmů z krátkodobých pronájmů, což by mohlo zmírnit hodnoty bytů nebo domů, které byly nabízeny jako rekreační pronájmy. Naopak nemovitosti uvnitř rekreačních zón (například kondohotely ve Waikiki) se staly cennějšími, protože mají téměř monopol na legální rekreační pronájmy. Město pokračuje v aktivním vymáhání a tato politika zřejmě zůstane, což přetváří investiční kalkulace pro mnoho rezidenčních nemovitostí.
• Zónování a iniciativy na zvyšování hustoty: Město a okres Honolulu aktualizují svůj Obecný plán Oʻahu a sousedské TOD plány. Oblasti kolem nových stanic železnice zaznamenaly změny zónování na vyšší hustotu. Například kolem stanic Kalihi a Iwilei město podporuje středně vysoké bytové domy a smíšené využití. Ve čtvrtích jako Ala Moana speciální Ala Moana TOD plán umožňuje výstavbu výškových budov výměnou za komunitní přínosy. Kakaʻako, která spadá pod jurisdikci Hawaii Community Development Authority (HCDA), nadále schvaluje nové věže podle svého hlavního plánu. Mezitím v některých oblastech, jako je Windward Oʻahu nebo North Shore, dochází k odporu komunity proti jakýmkoli změnám zónování, které by mohly zvýšit rozvoj. Například ve východním Honolulu byl návrh povolit některé byty v určitých komerčních zónách (za účelem vytvoření bydlení), ale čelil odporu. Vzor je následující: městské jádro a západní Oʻahu jsou určeny k růstu, zatímco venkovské a zavedené příměstské oblasti zůstávají chráněny zónováním. S rostoucími potřebami bydlení lze očekávat další debaty o úpravách zónování – včetně možného zvýšení výškových limitů nebo snížení požadavků na parkování – zejména v situaci naléhavého nedostatku bydlení.
• Infrastrukturní a klimatické politiky: V roce 2025 stát a město také začleňují odolnost vůči klimatu do pravidel rozvoje. Například nová pravidla pro odstup od pobřeží (Act 16, 2020) vyžadují, aby budovy byly dále od pobřeží kvůli zvyšování hladiny moře. Honolulu plánuje modernizace infrastruktury, jako jsou vylepšení kanalizace a poplatek za dešťovou vodu – to může ovlivnit časový harmonogram a náklady na rozvoj. Také stát prosazuje udržitelný turismus: byl předložen návrh zákona o „zeleném poplatku“, který by účtoval návštěvníkům poplatek za ochranu životního prostředí, a i když to není přímo realitní politika, uznání dopadů turismu by mohlo ovlivnit budoucí schvalování rozvoje rekreačních středisek nebo vyžadovat více opatření od developerů.

Shrnuto, politické prostředí Honolulu se aktivně vyvíjí, aby řešilo dostupnost a udržitelnost bydlení. Trend směřuje k podpoře výstavby více bydlení (prostřednictvím zvyšování územní kapacity a pobídek) při současném řízení dopadů turismu a vlastnictví nemovitostí nepřítomnými majiteli. Pro zainteresované v realitách je klíčové být informován o těchto změnách politik – mohou výrazně ovlivnit hodnotu nemovitostí a povolené způsoby využití. Dosavadní opatření, jako je rozšíření ADU a zvyšování územní kapacity v rámci TOD, signalizují prodeveloperský postoj ke zvýšení nabídky, zatímco opatření jako zákaz krátkodobých pronájmů a potenciální daň z neobsazených nemovitostí signalizují snahu upřednostnit místní využití bydlení. Rovnováha těchto opatření bude formovat realitní trh v Honolulu v nadcházejících letech.

Nejvýkonnější a rozvíjející se čtvrti

Realitní prostředí v Honolulu je mozaikou různorodých čtvrtí, z nichž každá má své vlastní trendy. Zde jsou některé z nejvýkonnějších a perspektivních oblastí k roku 2025:

• Kakaʻako/Ward & Ala Moana (Metro Honolulu): Jak již bylo zmíněno, Kakaʻako zažívá boom nových luxusních bytů, což z něj činí nejdynamičtější čtvrť z hlediska rozvoje. Rychle se stala prestižní adresou pro zámožné kupce, kteří chtějí městské pohodlí – podobně jako manhattanský nebo downtown miamský styl života v rámci Honolulu. Byty v nových budovách jako Waiea, Anaha (dokončená před několika lety) a připravovaný Kalae se pravidelně prodávají za několik milionů dolarů. Proměna oblasti (nové obchody s potravinami, parky, umělecké instalace) ji učinila velmi žádanou. Výsledkem je, že Kakaʻako zaznamenalo silný růst cen za poslední dekádu a nadále překonává mnoho jiných čtvrtí jak v růstu cen, tak v objemu prodejů. Sousední Ala Moana, se o něco staršími byty a nákupním centrem, také zažívá obnovený zájem, zejména s tím, jak zde bude končit železniční linka. Investiční výhled: Pozitivní, i když převážně omezený na trh s byty; je to útočiště pro bohatší kupce a investory, přičemž některé jednotky slouží jako pieds-à-terre nebo dlouhodobé pronájmy zaměřené na movité nájemníky.
• Waikiki: Waikiki je turistickým srdcem Honolulu a jedinečným trhem s byty. Najdeme zde směs condotelů, rezidenčních bytů a luxusních hotelových rezidencí (například Ritz-Carlton Waikiki). Reality ve Waikiki si vedly dobře v předpandemické éře díky potenciálu příjmů z krátkodobých pronájmů. S novými pravidly je Waikiki jedním z mála míst, kde jsou krátkodobé pronájmy stále legální, takže určité budovy (ty se zónováním pro resorty) zůstávají investičními hotspoty. Výkonnost nemovitostí zde je různorodá: luxusní byty jako Trump Tower Waikiki nebo Ritz-Carlton si drží vysokou hodnotu (mezinárodní kupci o ně mají zájem), zatímco některé starší walk-up apartmány stagnují. Waikiki si stále drží svou atraktivitu – je v docházkové vzdálenosti od slavných pláží, restaurací a zábavy. Jak se turismus zotavuje, výnosy z pronájmů legálních rekreačních bytů zde opět rostou. Waikiki tak zůstává „starou, ale dobrou“ volbou pro investory, i když potenciální kupci musí být obezřetní ohledně toho, které budovy umožňují jaké využití.
• Kahala & Diamond Head (východní Honolulu): Toto je klasická luxusní rezidenční čtvrť Honolulu – známá svými plážovými sídly a klidnými ulicemi. Zejména Kahala je jako Beverly Hills na Oʻahu. V posledních letech zde došlo k nárůstu prodejů ultra-luxusních nemovitostí (několik transakcí přes 10 milionů dolarů a rekordní prodej za 65 milionů dolarů v roce 2025 na hicentral.com skutečně podtrhuje její elitní status). Trh v Kahale je velmi omezený nabídkou; každý rok se prodá jen několik domů. Ceny jsou na rekordních maximech (medián často 2–4 miliony dolarů za domy mimo pláž, přímo na pláži snadno 10 milionů+). Oblasti Diamond Head a Black Point jsou podobně špičkové. Tyto čtvrti si vedou stabilně – jejich hodnota jen zřídka výrazně klesá, i v době poklesu, díky své prestiži a nedostatku. Pro investory jde typicky o dlouhodobé držení nebo nákupy pro další generace (nájemní výnosy jsou nízké, protože dům v Kahale za 5 milionů dolarů nelze pronajmout za úměrně vysoký nájem, ale hodnotu zde tvoří zhodnocení a prestiž). Řadíme je mezi nejvýkonnější z hlediska udržení hodnoty a dosažení prémiových cen, i když nejsou „nově vznikající“, protože jsou již dobře zavedené.
• Hawaiʻi Kai (východní Honolulu): Přímořská předměstská komunita, Hawaiʻi Kai se trvale řadí mezi nejžádanější rodinné oblasti. Dobré školy, domy u mariny a nákupní možnosti ji činí oblíbenou mezi místními profesionály a vojenskými důstojníky. Je „výkonná“ v tom smyslu, že nabídka je omezená (jde o konečnou plánovanou oblast) a poptávka je stabilní, takže ceny trvale mírně rostou. Medián rodinných domů je zde nyní kolem 1,3–1,5 milionu dolarů, řadové domy v rozmezí 700 tisíc až 1 milion dolarů. Investoři mají Hawaiʻi Kai rádi pro dlouhodobé nájemníky (je to trochu dál od města, takže je méně atraktivní pro turisty, více pro rezidenty). Žádný velký nový rozvoj se neplánuje (Hawaiʻi Kai je v podstatě zastavěná), což je příznivé pro hodnotu stávajících nemovitostí.
• Mililani (centrální Oʻahu): Mililani, včetně Mililani Mauka, je plánovaná komunita známá svou přívětivostí pro rodiny, kvalitními školami a relativní dostupností (ve srovnání s centrálním Honolulu). Již léta je nejprodávanější čtvrtí podle objemu – mnoho vojenských rodin zde kupuje nebo pronajímá domy díky blízkosti základen. Trh v Mililani je silný; i v útlumu v roce 2023 se domy v Mililani dobře prodávaly, pokud byly správně naceněné. Oblast je trochu dál od města, ale nabízí chladnější klima (ve vyšší nadmořské výšce) a předměstský komfort. Není to úplně „nově vznikající“ oblast (je populární už od 80. let), ale trvale patří mezi nejžádanější na Oʻahu. S novými pracovními centry jako Konēwai (provozní centrum honolulské dráhy) nedaleko a s plánovaným prodloužením dráhy (druhá fáze honolulské dráhy povede téměř k okraji Mililani u Leeward Community College/Pearl Highlands s parkovištěm P+R), se zlepší i dopravní dostupnost. Očekávejte, že Mililani zůstane špičkovým hráčem ve střední cenové kategorii, atraktivní pro místní i zájemce z pevniny, kteří hledají „skutečnou čtvrť“.
• Ewa Plain & Kapolei (Západní Oʻahu): Tato oblast je růstovou hranicí Oʻahu. Za poslední dekádu se sem přistěhovaly desítky tisíc lidí kvůli nové bytové výstavbě. Kapolei je zvláště propagováno jako „Druhé město“ Oʻahu se svým vlastním centrem, vládními úřady, nákupními centry a železniční tratí. Investoři se zde nějakou dobu zdráhali kvůli dlouhému dojíždění do města, ale s přibývajícími pracovními místy a částečným otevřením železnice zájem vzrostl. Ceny domů v Kapolei/Ewa jsou nižší než v Honolulu (střední cena domu ~900 000 $ v roce 2025 vs. 1,1 mil. $ na celém ostrově), což je atraktivní pro první kupující a investory hledající novější výstavbu. Čtvrti jako Ocean Pointe, Hoakalei a Kapolei-Mehana mají spoustu nových staveb a patří mezi nejprodávanější. Jedno varování pro tuto oblast: jak ukazují údaje o nabídce, v Ewa došlo v letech 2024–25 k nárůstu nabídek hicentral.com, což naznačuje určitý přebytek, když se na trh dostalo mnoho podobných domů najednou. Ale z dlouhodobého hlediska, jak populace Oʻahu roste (nebo se alespoň přerozděluje), bude většina nové nabídky právě na Západním Oʻahu – takže je „emerging“ ve smyslu, že se stává stále významnější. Pro investory zde mohou pronájmy rodinných domů dobře fungovat u rodin (zejména u vojáků díky blízkosti základen Schofield a Hickam přes H-1/H-2). Také rostoucí maloobchod v Kapolei a možná budoucí univerzitní kampus (UH West Oʻahu se rozšiřuje) znamenají, že se z něj stává soběstačné město, což by mělo zvyšovat poptávku.
• Kalihi–Palama & Iwilei (Městské Honolulu): Jsou to starší čtvrti západně od centra, které byly historicky dělnické a průmyslové oblasti. Jsou emerging v tom, že město s nimi má velké plány v rámci rozvoje orientovaného na dopravu (železniční trať zde prochází s několika stanicemi). Mluví se o smíšených projektech, dostupném bydlení a dokonce o přesunu Oʻahu Community Correctional Center (věznice), aby se v Kalihi uvolnila půda pro další rozvoj. Někteří developeři zde skupují pozemky v očekávání růstu. Současné hodnoty nemovitostí jsou zde relativně nižší, takže je zde potenciál pro zhodnocení, pokud k přestavbě dojde. Je to dlouhodobější záležitost, protože jsou potřeba investice do infrastruktury, ale do roku 2030 bychom mohli vidět výraznou proměnu Kalihi (podobně jako Kakaʻako v 2010s).
• North Shore & Windward „lifestyle“ oblasti: Severní pobřeží Oʻahu (Haleʻiwa, Pupukea) a Windward pobřeží (Kailua, Kāneʻohe) zůstávají velmi žádané pro svůj životní styl – surfařská města a klidné komunity. Kailua zaznamenala během pandemie obrovský nárůst cen (ráj pro práci na dálku). Tyto trhy mírně ochladly (méně přetahování o nabídky), ale stále patří mezi nejdražší na Oʻahu mimo Honolulu. Střední cena domu v Kailua je běžně přes 1,3 mil. $, a nabídka zůstává omezená, protože zde nemůže vznikat nová výstavba (silný odpor komunity). Tyto oblasti jsou „top-performing“ z hlediska dlouhodobé atraktivity – nemovitosti si drží hodnotu a často jen rostou. Nejsou „emerging“ (jsou dlouhodobě prémiové), ale stojí za zmínku, protože často překonávají obecné tržní trendy (růst cen v Kailua v mnoha posledních letech překonal průměr Honolulu).

Závěrem lze říci, že vítězové na trhu nemovitostí v Honolulu zahrnují jak nové městské hotspoty (Kakaʻako), tak zavedené luxusní a rodinné lokality (Kahala, Mililani atd.). Pro někoho, kdo chce investovat nebo se přestěhovat, se možnosti pohybují od ultramoderních bytů po příměstské domy, každý s odlišným profilem rizika a odměny. Je také zřejmé, že plány na dopravu a rozvoj zvyšují hodnotu některých čtvrtí (oblasti napojené na železnici, komunity ve West Oʻahu) jako další místa, která je třeba sledovat. Sledování infrastruktury (jako je železnice, nové dálnice) a toho, kam směřují úsilí vlády nebo developerů, může napovědět, které „nově vznikající“ čtvrti zítřka.

Odborné prognózy a projekce do roku 2030

Co čeká trh s nemovitostmi v Honolulu? Prognózy na zbytek 20. let 21. století naznačují období mírného růstu, podpořeného trvalou nerovnováhou mezi nabídkou a poptávkou na Havaji. Zde jsou některé klíčové projekce a očekávání odborníků:

• Vývoj cen nemovitostí: Po závratném růstu na začátku 20. let (a krátké korekci v roce 2023) se očekává, že ceny domů v Honolulu porostou mírným tempem až do roku 2030. Několik analytiků trhu s bydlením předpovídá, že medián cen domů na Oʻahu poroste v druhé polovině dekády o 1 % až 3 % ročně luxurybigisland.com luxurybigisland.com. To by znamenalo, že medián ceny rodinného domu v okrese Honolulu bude v roce 2030 někde kolem 1,3–1,4 milionu dolarů (z přibližně 1,1 milionu v roce 2025) a medián bytů možná kolem 550–600 tisíc dolarů (z 515 tisíc v roce 2024 hicentral.com). Toto jsou samozřejmě odhady – skutečné výsledky budou záviset na úrokových sazbách a ekonomických silách – ale shoda panuje v tom, že půjde o pomalý růst, nikoli další boom. Jeden z důvodů: úrokové sazby se neočekává, že by se vrátily na extrémně nízké úrovně, které podpořily růst v roce 2021, takže kupní síla bude omezená. Nicméně omezená nabídka a vysoké stavební náklady drží ceny nahoře. I když poptávka zeslábne, nedostatek bydlení na Havaji brání přebytku. Ve skutečnosti Havajské ministerstvo obchodu, ekonomického rozvoje a cestovního ruchu (DBEDT) odhaduje, že okres Honolulu potřebuje do roku 2035 přibližně 13 500 až 24 000 nových bytových jednotek (v závislosti na populačních trendech), aby uspokojil poptávku files.hawaii.gov files.hawaii.gov. To znamená potřebu asi 1 300–2 400 jednotek ročně – tempo výstavby, kterého historicky dosahujeme jen obtížně. Tento nedostatek naznačuje, že bydlení zůstane vzácné a hodnoty budou udržovány.
• Výhled nájmů a výnosů: Nájemné v Honolulu pravděpodobně poroste i nadále pozvolna, zejména pokud zůstane koupě vlastního bydlení pro mnohé nedostupná. Do roku 2030 by se za jednopokojový byt, který se nyní pronajímá za 2 300 dolarů, mohlo platit 2 700–2 800 dolarů (při předpokládaném ročním růstu kolem 2 %). I když to není velký skok, problém s dostupností bydlení se tím prohlubuje. Honolulu Board of Realtors a UHERO očekávají, že míra neobsazenosti zůstane nízká a jakákoli nová nabídka (z ADU nebo nových pronájmů) bude pohlcena neuspokojenou poptávkou. Z pohledu investora by tedy nájemní nemovitosti měly i nadále poskytovat stabilní příjem a případně i mírně lepší kapitalizační výnosy, pokud nakoupí za dnešní ceny a zajistí si úrokovou sazbu (pokud by se sazby v příštích letech stabilizovaly nebo klesly, refinancování by mohlo zlepšit cash flow). Další faktor: do roku 2030 bude velká generace mileniálů více v rodinných letech, což by mohlo zvýšit počet domácností (dobré pro poptávku po bydlení) – i když část místních mileniálů Havaj kvůli nákladům opustí. Celkově růst nájmů bude kopírovat inflaci, případně ji mírně překoná, a Honolulu pravděpodobně zůstane mezi 5 nejdražšími nájemními trhy v USA.
• Výhled pro komerční sektor: Poptávka po kancelářských prostorách by měla zůstat stabilní nebo mírně klesat, protože hybridní práce přetrvává. Colliers předpovídá, že míra neobsazenosti kanceláří v Honolulu se bude v příštích letech pohybovat v nižších až středních desítkách procent – což je mnohem lepší než ve městech na pevnině, ale ani zde nedojde k dramatickému utažení trhu. Můžeme očekávat rovnováhu, kdy některé starší budovy budou vyřazeny z provozu kvůli přestavbě a firmy budou optimalizovat svou plochu. Maloobchodní nemovitosti by měly zůstat silné, pokud bude turistika a místní spotřebitelské výdaje zdravé. Nájemné v maloobchodu na Havaji by mohlo mírně růst a míra neobsazenosti zůstat nízká (~5 % nebo méně) až do roku 2030, pokud nenastane velká recese. Nová výstavba se bude soustředit hlavně na sousedská centra v rozvojových oblastech (Západní Oʻahu, případně nové maloobchody v projektech TOD). Průmyslové nemovitosti jsou téměř na maximu – i v roce 2030, pokud nevznikne nový průmyslový park (což by vyžadovalo politickou vůli ke změně územního plánu), zůstane míra neobsazenosti extrémně nízká. Průmyslové nájmy tak pravděpodobně do roku 2030 výrazně vzrostou (inflace a nedostatek mohou snadno zvýšit ceny o 20–30 % oproti dnešku). U hotelů je výhled optimistický: do roku 2030 se očekává, že se havajská turistika plně zotaví a dokonce překoná rekordy z roku 2019. Oficiální prognóza státu předpokládá, že počet návštěvníků poroste každý rok o několik procent a v druhé polovině dekády překročí 10 milionů ročně. To udrží vysokou obsazenost hotelů a může si vyžádat nové hotelové projekty (nebo rozšíření stávajících). Hodnota hotelů by tomu měla odpovídat, zejména protože institucionální investoři stále více vnímají rekreační destinace jako Havaj jako stabilní sázku.
• Nálada investorů: Průzkum mezi místními realitními odborníky a Pacific Asia Center for Entrepreneurship ukazuje obecný optimismus, že nemovitosti na Havaji budou překonávat inflaci, ale nezažijí růst podobný bublině v příštích 5 letech. Havajská ekonomika je na mírné růstové trajektorii (~1,5–2 % růst HDP) brevitas.com, což podporuje nemovitosti, ale nenaznačuje přehřívání. Žádný krach se neočekává – zejména faktory, které často předcházejí krachům (nadbytek nabídky, spekulativní zadlužení atd.), jsou na Havaji v současnosti z velké části nepřítomné. Úvěrové standardy zůstávají pevné a výstavba je omezená. Navíc mnoho majitelů má zafixované nízké hypoteční sazby, takže nejsou nuceni prodávat. Může nastat scénář plata, pokud zůstanou úrokové sazby vysoké: prodeje zpomalí a ceny se na několik let vyrovnají (což se do určité míry stalo v letech 2018–2019). Výrazné poklesy cen se však zdají nepravděpodobné, pokud nenastane vážný vnější šok (např. geopolitická krize, která zastaví cestování, nebo prudký nárůst úrokových sazeb nad očekávání).
• Historická perspektiva: Historicky se nemovitosti na Havaji pohybují v cyklech zhruba paralelně s USA, ale s mírnějšími výkyvy (kromě prasknutí japonské bubliny v 90. letech, které vedlo k desetiletému útlumu na Havaji). Například po globální finanční krizi v roce 2008 ceny v Honolulu klesly jen asi o 10–15 % a do roku 2013 se zotavily, zatímco mnohé americké trhy klesly o více než 30 %. V 90. letech zažila Havaj dlouhodobý pokles (~1991–2000 hodnoty stagnovaly) kvůli odlivu japonských investic. Může se něco podobného stát do roku 2030? Vliv Japonska je dnes menší a poptávka z pevninské části USA je důležitější. Pokud nedojde k výraznému dlouhodobému poklesu atraktivity (což by se mohlo stát pouze tehdy, pokud by například změna klimatu vážně ovlivnila ostrovy nebo pokud by práce na dálku drasticky snížila zájem o druhé bydlení zde), nemovitosti v Honolulu by se měly vyhnout drastickým výkyvům. Pokud vůbec, klima a udržitelnost mohou začít ovlivňovat hodnotu do roku 2030: nemovitosti v bezpečných zónách (výše položené mimo záplavové oblasti) mohou mít vyšší cenu než ty v ohrožených pobřežních oblastech, jak poroste povědomí. Tyto efekty však pravděpodobně budou postupné.
• Populace a poptávka po bydlení: Projekce populace na Havaji jsou relativně stabilní – stát má za posledních 5 let kolem 1,42–1,45 milionu obyvatel. Prognóza DBEDT naznačuje pomalý růst do budoucna (možná dosažení ~1,5 milionu do roku 2030 v celém státě, hlavně na Oʻahu) brevitas.com. I při stabilní populaci má Havaj deficit bytových jednotek, protože velikost domácností se zmenšuje a mnoho mladých místních dospělých žije s rodiči kvůli nedostatku bydlení. I stabilní populace tedy vytváří novou poptávku po bydlení (skrze vznik nových domácností). Studie poptávky po bydlení na období 2025–2035 uvádí, že Honolulu potřebuje v průměru 1 874 nových jednotek ročně (střední hodnota scénářů) files.hawaii.gov files.hawaii.gov, což je více, než kolik se aktuálně staví. Pokud se politikám podaří zvýšit výstavbu (řekněme začneme stavět 1 500 jednotek ročně oproti současným ~1 000), mohlo by to postupně zmírnit tlak na ceny. Pokud ne, tlak bude pokračovat. Pravděpodobný scénář je někde mezi – určité zvýšení výstavby díky novým zákonům, ale ne žádný příval. Proto očekáváme, že v roce 2030 bude Honolulu stále trhem s vysokými cenami a omezenou nabídkou, jen doufejme s o něco větší zásobou a možnostmi než dnes.

Shrnutí: Do roku 2030 odborníci předpovídají pokračující stabilitu a postupný růst trhu s nemovitostmi v Honolulu. Jde o trh charakterizovaný odolností – chráněný omezenou půdou a celosvětovou atraktivitou. I když už možná neuvidíme dvouciferné roční nárůsty jako na začátku roku 2022, majitelé mohou rozumně očekávat, že jejich nemovitosti budou v čase mírně zhodnocovat, a investoři mohou očekávat stálou poptávku po nájemních a komerčních prostorách. Pro tvůrce politik bude výzvou zajistit, aby byl tento růst řízen způsobem, který bude přínosem pro obyvatele (dostupnější bydlení) a zároveň udrží sílu trhu. Pokud současné trendy vydrží, v roce 2030 zůstane Honolulu jedním z nejžádanějších (a nejdražších) míst k životu v zemi, přičemž jeho nemovitosti si udrží prémiové hodnoty odrážející jedinečnou ostrovní ekonomiku a životní styl. Jak řekl jeden místní ekonom, nemovitosti na Havaji nejsou horská dráha – je to spíš jako stálé stoupání na Diamond Head: někdy strmé, někdy ploché, ale vždy s pevným základem pod sebou. luxurybigisland.com luxurybigisland.com

Zdroje:

• Honolulu Board of REALTORS® – Měsíční tržní zprávy (2024–2025) hicentral.com hicentral.com hicentral.com
• Honolulu Board of REALTORS® – Historická data o prodejích hicentral.com hicentral.com
• Zillow Research – Statistiky trhu s bydlením v Honolulu (2025) zillow.com zillow.com
• Havajské ministerstvo obchodu, ekonomického rozvoje a cestovního ruchu (DBEDT) – Zprávy o cestovním ruchu a bydlení dbedt.hawaii.gov files.hawaii.gov
• Havajské veřejné rádio – Rozhovor o kancelářském trhu, Colliers (srpen 2025) hawaiipublicradio.org
• Colliers & CBRE – Přehled komerčního trhu na Oʻahu (2024) colliers.com brevitas.com
• Brevitas – Výhled komerčních nemovitostí na Havaji (2025) brevitas.com brevitas.com
• Agenturní pronájmy – Předpovědi trhu pronájmů v Honolulu 2025 agencyhawaii.com agencyhawaii.com
• Hawaiʻi Appleseed – Legislativní aktualizace o dostupném bydlení (2024) hiappleseed.org hiappleseed.org
• Luxury Big Island (Harold Clarke) – Prognóza trhu s bydlením na Havaji 2025 luxurybigisland.com luxurybigisland.com