Calgaryn asuntomarkkinat 2025: Tasapainoilua ja yllättäviä trendejä paljastuu

Keskeiset tiedot

• Markkinamuutos vuonna 2025: Useiden nousuvuosien jälkeen Calgaryn asuntomarkkinat ovat vakiintumassa. Myynti on jäähtynyt normaalimmalle tasolle ja asuntojen kokonaishinnat ovat suunnilleen ennallaan tai hieman laskeneet vuoden takaiseen verrattuna creb.com creb.com, mikä merkitsee muutosta vuosien 2021–2022 kaksinumeroisista nousuista.
• Asuntojen hinnat segmenteittäin: Calgaryn vertailuhinta asunnolle on noin 590 000 $ vuoden 2025 puolivälissä creb.com. Omakoti- ja paritalot ovat säilyttäneet arvonsa tai nousseet maltillisesti (~0–2 % vuosittainen kasvu) storeys.com, kiitos suosittujen alueiden rajallisen tarjonnan. Sen sijaan kerrostaloasunnot ja rivitalot kokevat lievää hintojen laskua (noin 1–2 % vuodessa) uuden korkean rakentamisen tarjonnan vuoksi creb.com storeys.com.
• Ennätyksellinen uudisrakentaminen & varanto: Calgaryssa on rakennettu hurjalla tahdilla. Rakennustyöt saavuttivat ennätykselliset ~24 400 asuntoa vuonna 2024 calgary.ca (pääosin kerrostaloja ja vuokra-asuntoja), ja vuonna 2025 rakentaminen jatkuu vilkkaana. Tämä rakennusbuumi on kaksinkertaistanut jälleenmyyntivarannon viime vuodesta creb.com, mikä on helpottanut aiempien vuosien äärimmäistä myyjän markkinaa. Ostajilla on nyt enemmän valinnanvaraa, ja markkina on kallistunut kohti tasapainoisia olosuhteita – jopa ostajien eduksi joissakin segmenteissä creb.com.
• Vuokramarkkinat jäähtyvät: Vuosien tiukan tarjonnan jälkeen Calgaryn vuokra-asuntosektori on vihdoin löystymässä. Vapautuvuusaste nousi erittäin matalasta ~1,4 %:sta vuonna 2022 noin 4,8 %:iin vuoden 2024 lopulla mortgagesandbox.com, kun tuhansia uusia varta vasten rakennettuja vuokra-asuntoja tuli markkinoille. Keskimääräiset vuokrat ovat tasaantuneet ja jopa laskeneet – vuoden 2025 puolivälissä kaupungin keskimääräinen vuokra (~1 914 $ eri asuntotyypeissä) on noin 9 % alempana kuin vuotta aiemmin calgary.citynews.ca. Vuokranantajat tarjoavat kannustimia (kuten ilmaisia vuokrakuukausia) ja ilmoitetut vuokrat kahden makuuhuoneen asunnoista ovat laskeneet muutaman prosentin viime vuodesta cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
• Liikekiinteistömarkkinat vaihtelevat: Calgaryssa on yhä Kanadan korkein toimistotilojen vajaakäyttöaste, mikä on seurausta energiasektorin taantumasta ja etätyöstä. Keskustan toimistotilojen vajaakäyttöaste on noin 30 % cbre.ca, ja koko kaupungin toimistotilojen vajaakäyttöaste on noin 23–24 % assets.cushmanwakefield.com, ja monet vanhemmat tornit kamppailevat löytääkseen vuokralaisia. Kaupungin aggressiivinen toimistotilojen muuttaminen asunnoiksi on kuitenkin käynnissä – 21 toimistorakennusta on hyväksytty muutettavaksi, mikä luo 2 628 uutta kotia ja poistaa yli 2,6 miljoonaa neliöjalkaa tyhjää toimistotilaa keskustasta cmhc-schl.gc.ca. Vähittäiskaupan ja monikäyttöisten tilojen osalta kuluttajakysyntä on elpymässä ja uusia hankkeita (kuten yhteisöllisiä ostoskeskuksia ja elvytettyjä pääkatuja) viedään varovasti eteenpäin talouden parantuessa.
• Teollisuusmarkkinat vahvat: Calgaryn teollisuuskiinteistömarkkinat ovat valopilkku. Varasto- ja logistiikkatilojen kysyntä on edelleen suurta verkkokaupan ja jakelun kasvun ansiosta. Vapaat tilat ovat vähissä (noin 4–5 % vuonna 2025) avisonyoung.ca sen jälkeen, kun uusi rakentaminen on hieman helpottanut aiempaa pulaa. Vuokratasot ovat vakiintuneet, ja noin 1–1,5 miljoonaa neliöjalkaa uutta teollisuustilaa on rakenteilla logistiikan, valmistuksen ja varastoinnin tarpeisiin avisonyoung.ca.
• Keskeiset kasvun ajurit: Useat tekijät muovaavat Calgaryn markkinoita. Väestönkasvu on ykkönen – Calgaryn metropolialueelle tuli huikeat ~100 000 uutta asukasta (+6 %) pelkästään vuonna 2024 atb.com, nopeinta koko maassa, kiitos ennätyksellisen maahanmuuton ja maakuntien välisen muuttoliikkeen. Tämä ihmisten virta (monet houkuttelee Albertan työmahdollisuudet ja edullinen asuminen) on kiihdyttänyt asuntokysyntää. Talous on pysynyt vahvana: Albertan odotetaan johtavan Kanadaa BKT:n kasvussa vuonna 2025 storeys.com, ja Calgary on luonut kymmeniä tuhansia työpaikkoja (erityisesti teknologia-, terveydenhuolto- ja rakennusalalla) pitäen työttömyyden noin 7 prosentissa. Samaan aikaan korkotaso – joka nousi jyrkästi vuosina 2022–2023 – on edelleen korkea, mikä on hillinnyt ostajien ostovoimaa. (Kanadan keskuspankin ohjauskorko oli 2,75–5 % välillä alkuvuoteen 2025 asti, vaikka tuore lasku 2,5 prosenttiin loppuvuodesta 2025 on tuonut hieman helpotusta reuters.com.) Suuret infrastruktuurihankkeet lisäävät myös luottamusta: rakentaminen alkoi vuonna 2025 yli 5 miljardin dollarin Green Line LRT:llä (vaihe 1 lisää 16 km ja 10 asemaa vuoteen ~2030 mennessä) en.wikipedia.org, ja uusi 1,25 miljardin dollarin tapahtumakeskus/areena on rakenteilla ja avautuu vuonna 2027 calgary.citynews.ca – molempien odotetaan vauhdittavan kehitystä lähialueilla.
• Sijoitustrendit: Calgary on yhä useammin sijoittajien tarkkailulistalla. Paikalliset kiinteistösijoittajat ovat olleet aktiivisia ostamassa vuokra-asuntoja viimeaikaisen nousukauden aikana, sillä vahvat vuokratuotot houkuttelevat (erityisesti verrattuna Torontoon/Vancouveriin). Viimeaikaisen vuokrien pehmenemisen myötä jotkut asunto-osakesijoittajat arvioivat tilannettaan uudelleen, ja asuntojen tarjonnan kasvu on jopa johtanut siihen, että osa sijoittajista laittaa asuntoja myyntiin – mikä on kolminkertaistanut asunto-osakkeiden jälleenmyyntitarjonnan vuoden 2024 puolivälistä lähtien mortgagesandbox.com. Muiden provinssien ostajat (Ontariosta ja B.C:stä) pitävät Calgarya edelleen edullisena markkinana, jossa on kasvupotentiaalia, ja jotkut institutionaaliset sijoittajat sekä REIT-rahastot hankkivat kohteita (esim. vuokra-asuntokokonaisuuksia, teollisuuspuistoja) hinnoilla, jotka tarjoavat edelleen hyvät tuottoprosentit. Huomionarvoista on, että Kanadan ulkomaalaisten ostokielto (jatkuu vuoteen 2027 asti) rajoittaa suoraa ulkomaista asuntokiinteistösijoittamista canada.ca, mutta ulkomainen pääoma löytää silti tiensä liikekiinteistökauppoihin ja kehityshankkeisiin. Kokonaisuudessaan sijoittajien tunnelma vuodelle 2025 on varovaisen optimistinen – monet näkevät, että Calgary on ohittanut ylikuumentuneen vaiheen ja tarjoaa nyt ikkunan mahdollisuudelle ennen seuraavaa noususykliä.
• Naapurustojen kuumat alueet: Kaupungissa tietyt alueet kokevat suurimmat muutokset. Uudet esikaupunkialueet laidoilla kukoistavat – esimerkiksi Yorkville (SW), Glacier Ridge ja Ambleton (NW) sekä Belvedere (E) – tuovat tuhansia omakotitaloja Calgaryn kasvaville perheille bestcalgaryhomes.com. Vakiintuneet esikaupungit kuten Livingston, Seton, ja Mahogany laajenevat edelleen uusilla vaiheilla ja palveluilla. Sisäkaupungissa Marda Loop kuhisee täydennysrakentamista ja suuri sekakäyttöhanke (Marc + Mada -projekti) on muuttamassa tuon trendikkään alueen avenuecalgary.com. Historiallinen Currie Barracks -alue uudistetaan moderniksi sekakäyttöyhteisöksi, ja Beltline/East Village lisäävät jatkuvasti asuntoja ja liikkeitä nuorille ammattilaisille. Samaan aikaan jotkin pitkään laiminlyödyt alueet ovat nousussa: esimerkiksi Greater Forest Lawn idässä on uudistumassa uusien julkisten tilojen ja asuntoprojektien myötä, mikä tekee siitä houkuttelevan sijoittajille, jotka etsivät “seuraavaa suurta juttua” uusien asukkaiden muuttaessa kaupunkiin avenuecalgary.com.
• Näkymät – Tasapainoinen nyt, maltillista kasvua edessä: Calgaryn kiinteistömarkkinoiden odotetaan lyhyellä aikavälillä (2025–2026) pysyvän tasapainoisina. Taloustieteilijät ennustavat tasaisia tai maltillisia hintojen nousuja vuodelle 2025 – noin +1 % omakotitaloille ja 0 % – –2 % asunnoille/rivitaloille, tämän vuoden lievän jäähtymisen jälkeen storeys.com. Runsas uusi asuntotarjonta ja korkeammat lainakustannukset todennäköisesti hillitsevät nopeaa hintojen nousua, vaikka väestönkasvu jatkuukin. 2020-luvun lopulla useimmat ennusteet näkevät Calgaryn markkinoiden nousevan vähitellen ylöspäin. Väestönkasvun odotetaan hidastuvan noin 2 %:iin vuodessa (verrattuna viimeaikaiseen 4–6 %:iin), kun liittovaltion maahanmuuttotavoitteita säädetään ja provinssien välinen muuttoliike normalisoituu atb.com. Tämä maltillisempi kasvu yhdistettynä jatkuvaan asuntorakentamiseen tuo tarjonnan ja kysynnän parempaan tasapainoon. Vuoteen 2030 mennessä Calgaryn asuntohintojen odotetaan nousevan tasaisesti ja maltillisesti, ei uuden nousukauden tavoin – muutama prosentti vuodessa, ellei suuria shokkeja tapahdu. Suurin epävarmuustekijä on talous: jos öljy- ja kaasumarkkinat tai teknologia-ala kasvavat voimakkaasti, Calgaryssa voi tulla uusi kysyntäpiikki; toisaalta globaali taantuma tai selvästi korkeammat korot voivat pehmentää markkinaa. Kaiken kaikkiaan kaupungin vahvat perustekijät – monipuolistuva elinkeinorakenne, nuori kasvava väestö ja suhteellinen edullisuus – viittaavat kiinteistömarkkinoiden myönteiseen pitkän aikavälin kehitykseen, tosin ilman viime vuosikymmenen ääriliikkeitä. Ostajien, myyjien ja sijoittajien kannattaa varautua Calgaryn markkinaan, jolle on ominaista vakaa ja kestävä kasvu kohti vuotta 2030.

Asuntomarkkinat vuonna 2025

Asuntojen hinnat ja myyntitrendit

Calgaryn asuntomarkkinat vuonna 2025 ovat siirtyneet kuumentuneesta tilanteesta vakauteen. Myynti on vähentynyt ennätyskorkeuksista – Calgary Real Estate Board (CREB) raportoi vuoden 2025 tammi–joulukuun myyntimäärän olevan noin 23 000, kun viime vuonna ylitettiin 26 000 storeys.com storeys.com. Tämä noin 10–15 %:n lasku kaupoissa tuo myynnin lähemmäs pitkän aikavälin keskiarvoja, eikä viittaa romahdukseen. Jäähtyminen johtuu osittain taloudellisesta epävarmuudesta ja korkeammista lainakustannuksista, jotka heikentävät ostajien luottamusta creb.com. Silti tämänhetkinen myyntitaso on yhä korkeampi kuin öljykriisin 2015–2019 pohjalukemat creb.com – Calgaryn markkina hidastuu, ei pysähdy.

Sillä välin asuntojen hinnat ovat tasaantuneet vuonna 2025. Calgaryn vertailuhinta (kaikki asuntotyypit) on noin $585,000–$590,000 vuoden puolivälissä creb.com. Tämä on itse asiassa lievä lasku (noin 2 % matalampi) verrattuna kevääseen 2024 creb.com, mikä merkitsee ensimmäistä vuositasolla tapahtunutta hinnanlaskua useaan vuoteen. Pieni lasku johtuu suurelta osin asunto- ja rivitalosegmentistä (lisää tästä alla), eikä se ole tasainen koko kaupungissa. Itse asiassa omakotitalot – Calgaryn halutuin segmentti – ovat säilyttäneet arvonsa tai jopa nousseet hieman joillakin alueilla. CREB:n ennustepäivityksen mukaan omakotitalojen hinnat päättävät vuoden 2025 “alle 2 %” nousulla viime vuodesta storeys.com, eli käytännössä pysyvät ennallaan. Rajoitettu tarjonta tietyissä hintaluokissa (erityisesti perheasuntojen keskiluokassa) tukee omakotitalojen arvoja creb.com, vaikka koko kaupungin keskiarvo vakiintuu. Samoin paritalot menestyvät hyvin: paritalojen vertailuhinta oli noin $697,300 toukokuussa 2025, nousua noin 3 % vuodessa creb.com. Lyhyesti sanottuna Calgaryn pientaloasunnot ovat edelleen kysyttyjä ja ovat suurelta osin välttyneet hintakorjaukselta vuonna 2025 creb.com.

Sitä vastoin tiheämmin asutuissa kohteissa hinnat ovat kokeneet lievää painetta. Kerrostaloasunnot ja rivitalot (paritalot) kokivat nopeaa arvonnousua vuosina 2022–2024 (joidenkin asuntojen hinnat nousivat yli 10–15 % pelkästään vuonna 2024), mutta tämä suunta kääntyi tänä vuonna. Runsas uusi tarjonta – monet kerrostalohankkeet on valmistunut tai valmistumassa – sekä heikentyneet vuokratuotot ovat painaneet hintoja alaspäin. Vuoden 2025 puolivälissä kerrostalotyyppiset asunnot näyttävät vuosittaista noin 2 %:n hinnanlaskua vertailuindeksissä creb.com. Tyypillisen Calgaryn kerrostaloasunnon vertailuarvo on nyt noin $335,000–$340,000 (vertailun vuoksi toukokuun vertailuarvo oli $335,300) creb.com. Rivitaloasuntojen hinnat ovat samoin laskeneet noin 1–2 % vuoden takaiseen verrattuna creb.com, ja vertailuarvo on keskimäärin 400 000 dollarin puolivälissä (toukokuun rivitalon vertailuarvo oli $453,600) creb.com. Nämä laskut ovat melko pieniä, käytännössä vain leikkaavat huipun viime vuoden hinnoista. Runsas valikoima uudessa kerrostalotarjonnassa (ja kilpailu vilkkaasta vuokramarkkinasta ostajaehdokkaista) on tehnyt kerrostalo- ja rivitalohinnoista neuvoteltavampia. On syytä huomata, että vaikka hinnat ovat hieman laskeneet, Calgaryn kerrostaloasuntojen arvot ovat edelleen korkeammalla kuin ennen pandemiaa – markkina on jäähtymässä, mutta ei romahtamassa. CREB odottaa kerrostalo- ja rivitalohintojen laskevan vuonna 2025 maltilliset 1–2 % creb.com, ja alkutiedot tukevat tätä ennustetta.

Hintojen muutosten maantiede Calgaryssa on vaihtelevaa. Yleisesti ottaen ulommat esikaupunkialueet (joilla on paljon omakotitaloja) ovat pysyneet vahvempina, kun taas keskustan kerrostalovaltaiset alueet ovat kokeneet enemmän tasaantumista. Esimerkiksi City Centre -alueet ja Beltline – täynnä uusia kerrostaloja – omaavat enemmän myyntikohteita ja pehmeämmät asuntojen hinnat, kun taas esikaupunkialueet kuten Evanston, Silverado tai Mahogany (joita hallitsevat omakotitalot) kärsivät yhä suhteellisen niukasta tarjonnasta ja kestävistä hinnoista. Jopa asuntotyypeittäin tarjonnan erot vaikuttavat: omakotitalojen kategoriassa edullisemmat ensiasunnot ovat edelleen harvinaisia ja niiden arvo on jatkanut nousuaan, kun taas luksussegmentissä (yli miljoonan dollarin omakotitalot) tarjontaa on enemmän ja markkina on hieman jäähtynyt. Tämä “kahden nopeuden” markkina luo mahdollisuuksia asunnonvaihtajille – ne, jotka myyvät ensiasuntonsa vahvaan kysyntään ja ostavat pehmeämmältä luksussegmentiltä, voivat hyötyä hintojen muutoksesta. Kokonaisuudessaan Calgaryn hintakehitys vuonna 2025 viittaa terveempään tasapainoon: kolmen vuoden kuuman myyjän markkinan jälkeen hinnoitteluvoima on vihdoin tasoittumassa ostajien ja myyjien välillä creb.com. Asunnot myyvät yhä, mutta ostajat voivat käyttää hieman enemmän aikaa ja usein neuvotella hinnasta alaspäin, erityisesti kerrostaloissa tai ylitarjonnan alueilla.

Asuntotarjonta ja uudet rakennushankkeet

Vuoden 2025 suuri tarina on, että asuntotarjonta on vihdoin saavuttamassa kysynnän. Calgary siirtyi vakavasta asuntopulasta huomattavasti terveempään tarjontaan vuoden aikana. Vuoden 2024 puolivälissä ostajat ja kiinteistönvälittäjät valittivat, että “kohteita ei ole” – tarjonta oli lähes ennätysalhaalla. Siirrytään vuoden 2025 puoliväliin, ja aktiivisten kohteiden määrä on lähes kaksinkertaistunut vuodessa creb.com. Calgaryn markkinoilla on nyt tuhansia asuntoja enemmän tarjolla, kiitos useiden tekijöiden: ennätyksellinen uudisrakentaminen, enemmän jälleenmyyntikohteita markkinoiden viilennyttyä sekä uusien vuokra-asuntojen tulva, joka on antanut myyjille luottamusta laittaa kotinsa myyntiin. CREB huomauttaa, että usean vuoden alitarjonnan jälkeen Calgaryn jälleenmyyntivaranto vuonna 2025 on vihdoin “palannut normaalille tasolle” creb.com. Kuukausien tarjonta -mittari – joka oli alle 2 kuukautta kuumimmillaan (merkki myyjän markkinasta) – on nyt noussut noin 2,5–3 kuukauteen koko kaupungissa creb.com, mikä viittaa tasapainoisiin olosuhteisiin. Ostajilla on enemmän valinnanvaraa, ja tarjouskilpailut ovat paljon harvinaisempia kuin vuosina 2021–22.

Tätä tarjonnan kasvua vauhdittaa käynnissä oleva rakennusbuumi. Calgaryssa on rakennettu asuntoja ennennäkemättömällä vauhdilla kaupungin historiassa. Vuonna 2021, 2022 ja jälleen vuonna 2023 asuntorakentaminen nousi useiden vuosikymmenten huippulukemiin, huipentuen 24 400 aloitettuun asuntoon vuonna 2024 – kaikkien aikojen ennätys calgary.ca. Tärkeää on, että suurin osa näistä uusista asunnoista on korkeamman tiheyden muotoja: kerrostaloasuntoja, vuokra-asuntoja ja rivitalokokonaisuuksia. Kaupunki vastasi väestönkasvuun ja matalaan vajaakäyttöön rakentamalla runsaasti kerrostaloja ja vuokra-asuntoprojekteja, joista monet valmistuvat nyt. Tämän seurauksena vuonna 2025 valmistuu runsaasti uusia projekteja. Uusia kerrostaloja on avattu esimerkiksi Beltlinessä, East Villagessa, University Districtissä ja esikaupunkialueilla (esim. Seton kaakossa). Ehkä vieläkin merkittävämpää on tarkoitukseen rakennettujen vuokratalojen määrän kasvu (osa rahoitettu valtion ja CMHC:n ohjelmilla). Canada Mortgage and Housing Corporationin mukaan Calgaryn tarkoitukseen rakennettujen vuokra-asuntojen määrä kasvoi noin 10 % pelkästään vuonna 2024 mortgagesandbox.com – valtava yhden vuoden kasvu – ja tämä vauhti on jatkunut myös vuonna 2025. Valtion kannustimien ansiosta rakennuttajilla on tuhansia vuokra-asuntoja rakenteilla, joista monet valmistuvat vuosina 2025–2026. Tämä kasvanut tarjonta on keskeinen syy siihen, miksi jälleenmyyntiasuntojen tarjonta on kasvanut: osa ostajaehdokkaista löytää vuokra-asunnon eikä kilpaile jälleenmyyntiasunnoista, ja osa sijoittajista myy asuntojaan, koska vuokramarkkina ei ole enää äärimmäisen tiukka.

Rakentamisen saralla Calgaryssa vuonna 2025 näkyy runsaasti nostureita paitsi asuntorakentamisessa myös monikäyttö- ja infrastruktuurihankkeissa. Muutamia merkittäviä kehityskohteita ja trendejä:

• Lähiöiden laajentuminen: Kaupunki on hyväksynyt ja käynnistänyt lukuisia uusia lähiöyhteisöjä kasvun mahdollistamiseksi. Itse asiassa kaupungin komitea on viime vuosina antanut luvan kymmenille uusille lähiöalueille. Vuoteen 2025 mennessä vähintään 11 uutta yhteisöhanketta on käynnissä vuosille 2025/26 bestcalgaryhomes.com newhomesalberta.ca. Esimerkkejä ovat Ambleton (luoteessa), Glacier Ridge (kauempana pohjoisessa), Belvedere (idässä), Alpine Park (lounaassa) ja Homestead (koillisessa) muiden joukossa. Nämä alueet ovat eri kehitysvaiheissa – joillakin rakennetaan ja myydään jo koteja, toisaalla vasta aloitetaan maanrakennustyöt. Yhteensä aktiivisesti kehittyvät lähiöt ovat lisänneet kymmeniä tuhansia asuntoja (27 700 asuntoa pelkästään vuosina 2021–2025, mikä kattaa noin 60 % kaupungin uudesta asuntokasvusta) calgary.ca. Suunta on selvä: Calgary kasvaa yhä ulospäin, tarjoten uusia omakotitaloja ja rivitaloja suunnitelluissa yhteisöissä, joissa on puistoja, kouluja ja liiketiloja. Ostajat, joilla ei ole varaa keskustan asuinalueisiin, tai uudet tulokkaat, jotka etsivät perheystävällistä asumista, suuntaavat näille reuna-alueille.
• Täydennysrakentaminen ja kaupunkialueiden uudistaminen: Samaan aikaan Calgaryssa nähdään merkittävää uudisrakentamista kaupungin sisällä. Keskustan täydennysrakentaminen (vanhojen talojen purkaminen ja tilalle rakennetaan paritaloja, neljän perheen taloja tai rivitaloja) on edelleen hyvin aktiivista alueilla kuten Altadore/Marda Loop, Killarney, Capitol Hill ja muualla. Kaupungin kaavoituspolitiikka kannustaa maltilliseen tiivistämiseen vakiintuneilla alueilla, ja vuoden 2025 tasapainoisempi markkinatilanne ei ole juurikaan hidastanut täydennysrakentamista – rakentajat uskovat edelleen keskustan asuntojen kysyntään. Lisäksi laajamittainen entisten laitos- ja teollisuustonttien uudistaminen on käynnissä. Esimerkiksi Currie Barracks, entinen sotilastukikohta lähellä keskustaa, muutetaan uudeksi kaupunkikyläksi (kerrostaloja, rivitaloja, liiketiloja ja toimistoja); asuntojen ja liikekadun rakentaminen jatkuu siellä vuonna 2025. East Villagen ja Victoria Parkin alueella, Rivers District -suunnitelman kohteena, uudet kerrostalot ja BMO Centre -laajennus (merkittävä kongressikeskuksen uudistus, valmistui 2024) ovat tuoneet uutta elämää alueelle. Beltline-alueelle on myös suunnitteilla uusi tapahtumakeskus (areena) ja viihdealue vuoteen 2027 mennessä, mikä on jo käynnistänyt lähialueen kerrostalohankkeita ja maan kehittämistä. Kaiken kaikkiaan Calgaryn vakiintunut keskusta-alue kasvaa hitaasti mutta varmasti – mikä on kaupungin keskustan elävöittämisen keskeinen tavoite.
• Toimistojen muuttaminen asunnoiksi: Yksi erittäin innovatiivinen uusi asuntolähde on Calgaryn keskustan toimistojen muuntamisohjelma. Koska keskustan toimistotilojen vajaakäyttö on niin suurta, kaupunki (maakunnan ja liittovaltion tuella) on tarjonnut kannustimia tyhjien toimistorakennusten muuttamiseksi asuinkäyttöön. Vuoden 2025 alussa 21 toimistorakennusta on hyväksytty muutettavaksi, mikä luo 2 628 uutta asuntoyksikköä (pääasiassa vuokra-asuntoja) keskustan ytimeen cmhc-schl.gc.ca. Useat näistä projekteista ovat jo rakenteilla tai jopa valmiita. Esimerkiksi entinen toimistotorni 7 Ave SW:llä avattiin uudelleen vuonna 2023 nimellä ”The Cornerstone” -asunnot, ja lisää on tulossa. Vuonna 2025 yksi näkyvimmistä muutoksista on Barclay Centre (606 4 St SW) – 55-vuotias, 16-kerroksinen toimistorakennus, joka uudistetaan 166 vuokra-asunnoksi nykyaikaisin mukavuuksin, ja jonka on määrä avautua vuonna 2027 cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. Nämä muutokset eivät ainoastaan vähennä tyhjien toimistojen määrää, vaan tuovat myös kipeästi kaivattuja vuokra-asuntoja juuri sinne, missä kysyntä kasvaa (keskustaan). Vuoteen 2030 mennessä muuntamisohjelman tavoitteena on poistaa miljoonia neliöjalkoja toimistotilaa ja lisätä yli 5 000 uutta keskustan asuntoyksikköä, mikä muuttaa Calgaryn keskustan ilmettä merkittävästi. Tämä on kansallisesti seurattu kokeilu, ja vuonna 2025 se on täydessä vauhdissa – neljän muunnetun rakennuksen odotetaan avautuvan asukkaille vuoden aikana cmhc-schl.gc.ca.
• Infrastruktuurihankkeet: Calgaryn kiinteistökehitys on tiiviisti sidoksissa suuriin infrastruktuurihankkeisiin. Vuonna 2025 kauan odotettu Green Line LRT aloitti vihdoin varsinaisen rakentamisen. Tämä uusi C-Train-linja (kaupungin suurin infrastruktuurihanke koskaan) kulkee aluksi 16 km Shepardista (Kaakkois-Calgary) 7 Avenue SW:lle (keskustaan), lisäten 10 asemaa alipalveltuihin kaakkoisiin kaupunginosiin en.wikipedia.org. Rakennustyöt alkoivat kesäkuussa 2025 en.wikipedia.org, ja ensimmäisen vaiheen on tarkoitus olla toiminnassa noin vuonna 2030 en.wikipedia.org. Green Line vaikuttaa jo kehitykseen: suunnitellun reitin varrella (joka sisältää asemia yhteisöissä kuten Inglewood, Ogden ja uuden Event Centren lähellä) kehittäjät hankkivat maata ja ehdottavat joukkoliikenteeseen tukeutuvia projekteja. Kaupunki investoi myös käyttövesiverkoston parannuksiin ja maankäytön muutoksiin käytävän varrella. Toinen merkittävä hanke on Calgaryn uusi Event Centre, 19 000-paikkainen areena nimeltään “Scotia Place”, joka on rakenteilla Rivers Districtissä. Perustustyöt alkoivat vuoden 2025 alussa calgary.citynews.ca ja avajaisia tavoitellaan syksylle 2027 calgary.citynews.ca. Tämä areena (tuleva NHL Flamesin koti ja ympärivuotinen viihdekeskus) on laajemman Culture & Entertainment District -suunnitelman kulmakivi – sen ympärille odotetaan nousevan uusia hotelleja, asuntoja, ravintoloita ja muita vetonauloja. Jo rakentamisen aikana lähialueiden maan arvo nousee odotusten myötä. Näiden lisäksi muut infrastruktuurihankkeet, kuten Stoney Trail -kehätie (valmistui kokonaan 2024) ja lentokentän laajennussuunnitelmat, parantavat edelleen yhteyksiä, mikä yleensä avaa reuna-alueita kehitykselle (esim. teollisuuspuistot kehätien varrella, uudet asuinalueet vanhojen kaupunginrajojen ulkopuolella).

Yhteenvetona Calgaryn asuntotarjonta on vuonna 2025 vihdoin kasvussa. Vuosien suunnittelu ja rakentaminen tuottavat nyt konkreettisia tuloksia: enemmän koteja sekä ostajille että vuokralaisille. Uudet kehityshankkeet – kaukaisista lähiöistä keskustan tornitaloihin – luovat kaupungin, joka pystyy paremmin vastaamaan kasvuunsa. Ostajille tämä tarkoittaa enemmän vaihtoehtoja ja vähemmän paniikinomaista kilpailua. Markkinoille yleisesti tämä lupaa parempaa asumisen kohtuuhintaisuutta keskipitkällä aikavälillä, kun tarjonta saavuttaa kysynnän. Keskeinen kysymys on, pystyykö rakentaminen jatkumaan nykyisellä tahdilla (työvoima- ja kustannushaasteet huomioiden) ja jatkuuko väestönkasvu viimeaikaisella vauhdilla. Mutta vuonna 2025 Calgary lisää asuntoja ennakoivasti, mikä merkitsee merkittävää muutosta 2020-luvun alun niukkuuteen perustuvista hintapiikeistä.

Vuokramarkkinat ja vajaakäyttöasteet

Calgaryn vuokramarkkinat ovat muuttuneet polttavan kuumista miellyttävän lämpimiksi vuonna 2025, tarjoten hieman helpotusta vuokralaisille. Viime vuosina vuokrat Calgaryssa nousivat Kanadan nopeimpien joukossa – kaksinumeroisia vuokrankorotuksia vuosittain – joita vauhdittivat tulijoiden määrä ja erittäin matala vajaakäyttöaste. Vuoden 2022 lopulla ja 2023 alussa kaupungin vuokra-asuntojen vajaakäyttöaste laski lähes 1 %:iin, ja asunnon löytäminen oli kovaa kilpailua, eikä vuokrasopimusten huutokaupat olleet harvinaisia. Vuodet 2024–2025 toivat kuitenkin uuden vaiheen: vuokra-asuntojen tarjonnan kasvu ja kysynnän pehmeneminen ovat vihdoin helpottaneet painetta.

Calgaryn tarkoitukseen rakennettujen vuokra-asuntojen vajaakäyttöaste nousi merkittävästi. CMHC:n tutkimusten mukaan Calgaryn metropolialueen vajaakäyttöaste oli vain 1,4 % vuonna 2023, mutta vuoden 2024 loppuun mennessä se oli noussut 4,8 %:iin mortgagesandbox.com. Tämä on yksi dramaattisimmista vajaakäyttöasteen muutoksista yhden vuoden aikana Calgaryssa. Noin 5 %:n vajaakäyttöastetta pidetään suhteellisen terveenä (tasapainoiset vuokramarkkinat), joten Calgary siirtyi erittäin tiukasta tilanteesta käytännössä normaaliin vain 12 kuukaudessa. Alan lähteet vuonna 2025 jopa ennustavat, että vajaakäyttöaste voi nousta yli 5 %:n joillakin osa-alueilla uusien rakennusten valmistuessa emeraldmanagement.com. Yksityisen sektorin tiedot osoittivatkin, että Calgaryn vuokra-asuntojen tarjonta jatkoi kasvuaan vuoden 2025 puoliväliin asti, ja ilmoitetut vuokra-asunnot täyttyivät hitaammin ja vuokranantajat alkoivat kilpailla vuokralaisista cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.

Tämä vajaakäyttöasteen nousu on suoraan yhteydessä uuteen tarjontaan. Kuten aiemmin mainittiin, ennätysmäärä uusia asuinkerrostaloasuntoja on valmistunut tai valmistumassa. Monet näistä ovat suuria vuokralaisille suunnattuja moniperheprojekteja (osa asuntohankkeista päätyi myös vuokrauskäyttöön). Esimerkiksi keskustassa ja Beltlinessa markkinoille tuli viime vuoden aikana useita satoja uusia vuokra-asuntoja (kohteissa kuten The Residences at TELUS Sky, Avenue Tower II jne.). Esikaupunkialueilla kehittäjät rakensivat uusia vuokrakohteita alueille kuten Seton, University District ja lähelle joukkoliikenteen solmukohtia. Nämä lisäykset, yhdessä yhä useamman yksityisen asunnon vuokrauksen kanssa, ovat kasvattaneet huomattavasti vuokra-asuntojen tarjontaa. Vuokra-asuntoilmoitukset Calgaryssa olivat noin 130 % korkeammalla vuoden takaiseen verrattuna vuoden 2025 alussa, CMHC:n analyysin mukaan cmhc-schl.gc.ca. Lisääntyneen kilpailun myötä vuokranantajien on täytynyt joustaa hinnoittelussa ja tarjota kannustimia.

Vuokrien hinnat ovat tämän seurauksena tasaantuneet ja jopa hieman laskeneet reaalisesti. Konkreettisesti: Rentals.ca:n tiedot (heinäkuun 2025 raportti) osoittivat, että Calgaryn keskimääräinen vuokra (kaikissa asuntotyypeissä) oli 1 914 $, mikä on 9 % vähemmän kuin vuotta aiemmin calgary.citynews.ca. Tämä oli yksi jyrkimmistä vuokralaskuista Kanadan suurimmissa kaupungeissa tuohon aikaan calgary.citynews.ca. Asuntotyypeittäin Calgaryn yksiöiden keskimääräinen vuokra oli noin 1 500–1 600 $ kuukaudessa vuoden 2025 puolivälissä, kun se oli huipussaan yli 1 650 $ vuonna 2024 apartments.com. Kaksioiden vuokrat, jotka olivat nousseet reilusti yli 1 800 dollarin, ovat laskeneet takaisin lähemmäs 1 700 dollarin puoliväliä keskimäärin. Myös isompien asuntojen (kolmioiden) vuokrat laskivat – Calgaryn kolmioiden vuokrat vuoden 2025 puolivälissä ovat noin 15 % alempana kuin vuotta aiemmin (nyt keskimäärin noin 2 300 $+) calgary.citynews.ca. Nämä tilastot korostavat vuokramarkkinoiden jäähtymistä. On kuitenkin tärkeää huomata, että tämä jäähtyminen seuraa poikkeuksellisen voimakasta kasvua – esimerkiksi Calgaryn keskimääräiset vuokrat ovat silti noin 9 % korkeammat kuin kolme vuotta sitten (2019–2022) calgary.citynews.ca. Nykyiset vuokralaiset saavat siis hieman helpotusta, mutta eivät täyttä paluuta hintabuumia edeltäviin vuokriin.

Vuokranantajat ovat reagoineet pehmeämpään markkinaan eri tavoin. Monet uudet korkeatasoiset vuokratalot tarjoavat muuttokannustimia – esimerkiksi ”yksi kuukausi ilmaiseksi”, ilmainen pysäköinti vuodeksi tai lahjakortteja – houkutellakseen vuokralaisia, mikä ei ollut tarpeen, kun vajaakäyttöaste oli lähellä 1 %. Jotkut nykyiset vuokranantajat hillitsevät vuokrankorotuksia vuokrasopimusten uusimisen yhteydessä, mieluummin pitäen hyvät vuokralaiset kuin riskeeraten asunnon tyhjillään olemisen kuukaudeksi tai kahdeksi. CMHC:n puolivuotiskatsauksessa todettiin, että Calgaryssa (ja muutamassa muussa kaupungissa) ilmoitetut vuokrat vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä olivat itse asiassa 3–4 % alempia kuin vuoden 2024 ensimmäisellä neljänneksellä cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, mikä osoittaa, että vuokranantajat alentavat pyyntivuokria saadakseen asunnot täyteen. Huomionarvoista on, että vaikka pyyntivuokrat uusille vuokrasopimuksille ovat laskeneet, pitkäaikaisten vuokralaisten maksamat vuokrat nousevat yhä (vuosittaisten vuokrankorotusten ja aiempien kattojen kiinni kuromisen vuoksi) – mutta hitaammin. CMHC havaitsi, että vuokrankorotukset asutuissa asunnoissa Calgaryssa ovat edelleen positiivisia (noin 7,9 % vuodessa vuoden 2025 alussa) cmhc-schl.gc.ca, mikä kertoo, että monet vuokralaiset kokevat yhä korotuksia uusittaessa, tosin aiempaa vähemmän.

Toinen mielenkiintoinen ilmiö on, että tarjonnan kasvaessa vuokralaisilla on uutta valinnanvaraa ja neuvotteluvoimaa. Vuoden 2025 aikana on kuultu kertomuksia vuokralaisten neuvottelevan pieniä alennuksia tai voivan olla valikoivampia sijainnin/palveluiden suhteen, koska useampi asunto täyttää heidän kriteerinsä. Tämä on jyrkkä muutos vuoteen 2022 verrattuna, jolloin vuokralaiset usein ottivat ensimmäisen vapaan asunnon hinnasta riippumatta. Tämä ajaa myös laatukilpailua: vanhempien talojen vuokranantajat investoivat remontteihin ja parannuksiin välttääkseen vuokralaisten menetyksen uusiin kiiltäviin kohteisiin. Myös Calgaryn toissijaiset vuokramarkkinat (yksittäiset asunto-osakkeiden vuokranantajat) tuntevat kilpailun – jotkut sijoittajat, nähdessään vuokrien tasaantuvan ja paljon uusia luksusvuokra-asuntoja kilpailijoina, päättävät myydä asuntonsa. Tämä selittää osittain asunto-osakkeiden myynti-ilmoitusten kasvun vuonna 2025 mortgagesandbox.com.

Edullisuuden osalta Calgaryn vuokramarkkinat ovat edelleen halvempia kuin Torontossa tai Vancouverissa, mutta ero kaventui vuosien 2021–2023 nousun aikana. Keskimääräinen vuokra Calgaryssa (~1 900 $) on yhä Kanadan keskiarvon (~2 100 $) alapuolella calgary.citynews.ca, ja huomattavasti alhaisempi kuin Vancouverissa (~2 800 $) tai Torontossa (~2 400 $). Viimeaikaisten laskujen myötä Calgary on parantanut asemaansa edullisena suurkaupunkina vuokralaisille. Vuokrat ovat kuitenkin yhä merkittävästi korkeammat kuin yli 5 vuotta sitten, ja korkeampien korkojen vuoksi monet potentiaaliset ensiasunnon ostajat jatkavat vuokraamista, mikä ylläpitää peruskysyntää. Yksi korkean asumiskustannusten sivuvaikutus koko maassa on kämppisasuminen – jopa Calgaryssa CMHC huomauttaa, että yhä useampi vuokralainen asuu yhdessä vuokran maksamiseksi facebook.com, mikä on yleinen ilmiö muuallakin.

Tulevaisuutta ajatellen vuokramarkkinoiden näkymät vuoteen 2025 asti ovat tasapainon tai jopa lievän pehmeyden suuntaisia. Lisää uusia vuokra-asuntoja valmistuu vuoden 2025 lopulla ja 2026, mikä voi nostaa vajaakäyttöastetta entisestään. Jotkut ennusteet arvioivat, että Calgaryn vajaakäyttöaste voi tilapäisesti nousta 5–7 %:n tasolle ennen kuin väestönkasvu ottaa kiinni youtube.com. Vuokrat pysyvät todennäköisesti melko vakaina; saatamme jopa nähdä pieniä nimellisiä laskuja tietyissä segmenteissä (esimerkiksi luksusyksiöt keskustassa voivat olla hieman halvempia vuonna 2026 kuin vuonna 2024). Tämä on hyvä uutinen vuokralaisille ja kaupungin elinkustannusten houkuttelevuudelle. Sijoittajille ja rakennuttajille viilenevät vuokramarkkinat tarkoittavat uusien hankkeiden tarkempaa arviointia – itse asiassa vuoden 2025 lopulla jotkut rakennuttajat ilmoittivat pysäyttävänsä uusia vuokrahankkeita, koska laskevat vuokrat ja korkeammat rahoituskustannukset heikentävät kannattavuutta mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. Mutta koska Calgaryn väestö kasvaa yhä, useimmat analyytikot odottavat vuokramarkkinoiden vähitellen imevän uuden tarjonnan seuraavien vuosien aikana. Nykyinen ajanjakso on eräänlainen “kiinniottovaihe”, jolloin tarjonnan kasvu ylittää kysynnän kasvun, minkä jälkeen tasapaino saavutetaan. On huomionarvoista, että Calgaryn vuokramarkkinat ovat edelleen perustavanlaatuisesti tiukemmat kuin öljykriisin aikana (kun vajaakäyttöaste nousi kaksinumeroiseksi noin vuonna 2016). Kaupunki ei ole ylitarjonnan tilassa, vaan siirtymässä äärimmäisestä tiukkuudesta terveisiin olosuhteisiin.

Yhteenvetona, vuosi 2025 merkitsee käännekohtaa Calgaryn vuokramarkkinoilla: korkeammat vajaakäytöt ja vakaantuvat vuokrat luonnehtivat markkinaa. Vuokralaiset voivat huokaista helpotuksesta vaihtoehtojen lisääntyessä. Vuokranantajat kohtaavat enemmän kilpailua ja heidän on oltava harkitsevaisia vuokria asettaessaan. Tämä tasapainoinen vuokramarkkina on todennäköisesti jatkumassa lähitulevaisuudessa – tervetullut normalisoituminen viime vuosien kuumeisten vuokrankorotusten jälkeen.

Liikekiinteistöt: Toimisto-, vähittäis- & monikäyttötilat

Toimistomarkkinoiden tilanne

Calgaryn toimistomarkkinat ovat käyneet läpi pitkän ja kivuliaan sopeutumisvaiheen, ja vuosi 2025 on jälleen yksi asteittaisen toipumisen vuosi – mutta myös jatkuvien haasteiden. Kaupunki koki pahamaineisen toimistotilojen ylitarjonnan vuoden 2014 öljykriisin jälkeen, kun energiayhtiöt supistivat toimintaansa tai sulkivat ovensa. Vaikka laajempi talous elpyi, pandemian aikana yleistynyt etä- ja hybridityö lisäsi painetta, jättäen Calgaryn keskustan yhdeksi Pohjois-Amerikan korkeimmista toimistotilojen vajaakäyttöasteista.

Vuonna 2025 Calgary valitettavasti pitää yhä hallussaan Kanadan korkeimman toimistotilojen vajaakäytön titteliä. Keskustan toimistotilojen vajaakäyttöaste on noin 30 % cbre.ca, eli noin joka kolmas ydinkeskustan toimistotila on tyhjillään. Tämä on nousua vuosikymmenen alusta (vajaakäyttö oli ~25 % muutama vuosi sitten) johtuen uusista poismuuttoista ja pienestä määrästä uutta valmistunutta tarjontaa. Pelkästään vuoden 2025 toisella neljänneksellä keskustan vajaakäyttö nousi noin 0,5 %, osittain suuren energiayhtiön tilojen yhdistämisen ja lisätilojen markkinoille tuonnin vuoksi cbre.ca cbre.ca. Calgaryn keskustassa on noin 42 miljoonaa neliöjalkaa toimistotilaa, joten 30 % vajaakäyttö tarkoittaa noin 12–13 miljoonaa neliöjalkaa tyhjillään – valtava ylikapasiteetti. Lähiöiden toimistotilat, vaikka tilanne onkin parempi kuin keskustassa, kohtaavat myös kohonneen vajaakäytön 15–20 %:n haarukassa. Esimerkiksi Calgaryn lähiöiden toimistotilojen vajaakäyttö oli noin 17 % vuoden 2025 puolivälissä (eteläiset lähiömarkkinat pärjäsivät hieman pohjoisia paremmin) collierscanada.com. Koko kaupungin tasolla (kaikki luokat, keskusta + lähiöt yhteensä) toimistotilojen vajaakäyttö on noin 23–24 % assets.cushmanwakefield.com. Nämä luvut korostavat, että Calgarylla on monivuotinen haaste täyttää tai muuntaa tyhjillään olevat toimistotilansa.

Positiivisena puolena on joitakin vakautumisen merkkejä. Viimeisen puolentoista vuoden aikana kansalliset tiedot osoittavat, että Kanadan toimistotilojen vajaakäyttö on tasaantunut, eikä Calgary ole poikkeus tässä esiin nousevassa tasanteessa cbre.ca cbre.ca. Nettokäyttö (vuokratun tilan nettomuutos) Calgaryssa on pysytellyt lähes nollassa – hieman positiivinen yhtenä neljänneksenä, hieman negatiivinen seuraavana – mikä osoittaa, että vapaapudotus on pysähtynyt. Itse asiassa CBRE raportoi, että Calgaryssa oli lievää positiivista toimistotilan nettokäyttöä parina neljänneksenä, ja korkealaatuisissa ”trophy”-rakennuksissa vajaakäyttö jopa parani, kun jotkut vuokralaiset siirtyivät ”laadukkaampiin tiloihin” cbre.ca. Huipputason keskustan tornit (kuten Bow, Brookfield Place) ovat pärjänneet suhteellisen hyvin, säilyttäneet käyttöasteen ja jopa saaneet kohtuullisia vuokria, kun taas vanhemmat B/C-luokan rakennukset ovat lähes tyhjillään. Tämä kahtiajako tarkoittaa, että uudemmat, palveluiltaan monipuoliset toimistot parhailla paikoilla menestyvät paremmin. Itse asiassa Calgaryn ”trophy”-keskustan segmentin vajaakäyttö on noin 11 % – täysin eri tasolla kuin koko keskustan 30 %:n vajaakäyttöaste cbre.ca cbre.ca. Monet vuokralaiset käyttävät tätä tilaisuutta päivittääkseen tilansa (koska vuokrien erot luokkien välillä ovat kaventuneet). Vajaakäytön ero A-luokan ja B/C-luokan välillä on noin 14,7 prosenttiyksikköä cbre.ca, mikä korostaa, kuinka vanhemmat toimistot ovat suhteettoman tyhjillään.

Toimistotilojen vuokratasot ovat tämän mukaisesti kokeneet muutoksia. Keskustan keskimääräinen nettovuokrataso Calgaryssa vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä oli noin 16,31 dollaria per neliöjalka vuodessa assets.cushmanwakefield.com, mikä itse asiassa nousi edellisen neljänneksen 14,95 dollarista/neliöjalka. Tämä nousu on kuitenkin hieman harhaanjohtava – se johtuu siitä, että markkinoille on tullut korkeatasoisempia tiloja, eikä siitä, että vuokranantajat olisivat yleisesti saaneet lisää hinnoitteluvoimaa. Yleisesti ottaen heikkolaatuisten rakennusten vuokranantajat ovat laskeneet vuokria rajusti ja tarjoavat suuria kannustimia houkutellakseen vuokralaisia (esim. pitkät vuokrattomat jaksot, parannusavustukset). Ei ole harvinaista nähdä, että tehokkaat vuokrat B-luokan rakennuksissa ovat yksinumeroisia per neliöjalka. Sen sijaan huippuluokan “trophy”-rakennuksissa vuokrat ovat edelleen korkealla, yli 20 dollarin/neliöjalka parhaista tiloista. Keskustan ulkopuolisten toimistojen keskimääräinen vuokra on matalampi, ja mielenkiintoista kyllä, se hieman laski vuoden 2025 alussa (esikaupunkien vuokrat laskivat hieman, vaikka keskustan keskiarvo nousi) assets.cushmanwakefield.com. Kokonaisuudessaan Calgaryn toimistovuokrat ovat yhä selvästi alle vuoden 2014 huippujen. Vertailun vuoksi: ennen öljykriisiä keskustan A-luokan vuokrat olivat 30–40 dollarin/neliöjalka tasolla; nyt vain parhaat tilat ylittävät 20 dollaria, ja monet sopimukset tehdään murto-osalla historiallisista hinnoista. Tämä on hyvä asia edullista toimistotilaa etsiville yrityksille, mutta vaikeaa kiinteistönomistajille ja sijoittajille.

Jatkuva korkea vajaakäyttöaste on johtanut luoviin toimenpiteisiin. Kuten aiemmin mainittiin, kaupungin toimistoasunto-muuntamisohjelma on suora vastaus ylitarjontaan. Tarjoamalla avustuksia (jopa 75 dollaria per neliöjalka) kiinteistönomistajille Calgary on kannustanut toimistotilojen poistamista käytöstä muuntamisen kautta. Vuoteen 2025 mennessä kolme muunnosta on valmistunut ja useita on rakenteilla, mikä yhteensä poistaa noin 2,68 miljoonaa neliöjalkaa toimistotilaa keskustasta cmhc-schl.gc.ca. Tällä on kaksinkertainen hyöty: vajaakäytön vähentäminen ja lisää asukkaita keskustaan, mikä tukee paikallisia yrityksiä. Kaupungin viranomaiset korostavat, että jokaista julkista dollaria kohden yksityinen sektori on sijoittanut neljä dollaria näiden muunnosten toteuttamiseksi cmhc-schl.gc.ca – varsin hyvä vipuvaikutus. Prosessi on hidas, mutta pitkällä aikavälillä nämä toimet todennäköisesti vähentävät vajaakäyttöä merkittävästi. Lisäksi kaupunki selvittää toimistorakennusten purkamista joidenkin täysin vanhentuneiden tornien osalta, mahdollisesti muuttaen ne puistoiksi tai uudisrakennuskohteiksi.

Kysyntäpuolella Calgaryn toimistomarkkinat monipuolistuvat vähitellen öljy- ja kaasualan ulkopuolelle. Teknologiayritykset, vaikkeivät olekaan Toronto/Vancouverin mittakaavassa, ovat kasvaneet Calgaryssa – yritykset kuten Amazon Web Services, Infosys, Unity Technologies ja paikalliset startupit ovat ottaneet toimistotilaa, osittain täyttäen energiayhtiöiden supistumisen jättämää tyhjiötä. Myös provinssin hallitus on hajauttanut joitakin työpaikkoja Calgaryn keskustaan, ja esimerkiksi rahoituspalvelut sekä terveydenhuollon hallinto ovat laajentuneet maltillisesti. Nämä kasvut ovat kuitenkin vähäisiä verrattuna kymmeniin miljooniin neliöjalkoihin, jotka on jätetty tyhjiksi. Merkittävä ajuri vuonna 2025 on “paluu toimistolle” -ilmiö; monet Calgaryn yritykset lisäävät läsnäolovaatimuksia, mikä on saanut jotkut vuokraamaan hieman enemmän tilaa tai ainakin pitämään nykyiset tilansa sen sijaan, että alivuokraisivat niitä. Alivuokrattavien tilojen määrä, joka nousi jyrkästi vuonna 2020, on laskenut – alivuokratun tilan määrä Calgaryssa on laskenut noin 9 % vuoden takaiseen verrattuna cbre.ca, mikä tarkoittaa, että harvemmat yritykset yrittävät päästä eroon ylimääräisestä tilasta (merkki siitä, että pahin ylitarjonta saattaa olla takanapäin).

Yhteenvetona Calgaryn toimistosektori vuonna 2025 matelee pohjalla. Noin 30 %:n vajaakäyttöaste keskustassa on valtava haaste cbre.ca, ja sen merkittävä vähentäminen vaatii todennäköisesti useiden vuosien talouskasvua (ja lisää muuntamistoimia). Vuokratasot ovat pehmeät, erityisesti vanhemmissa rakennuksissa, ja vuokranantajat kilpailevat kiivaasti vuokralaisista. Siitä huolimatta on varovaista optimismia siitä, että pahin on ohi. Narratiivi on siirtymässä kysymyksestä “kuinka pahaksi tämä menee?” kohti “miten voimme uudistaa ja toipua?”. Jotta Calgaryn keskusta menestyisi, näiden toimistojen täyttäminen (tai niille uusien käyttötarkoitusten löytäminen) on edelleen ensisijainen tavoite. Hyvä uutinen: uusia toimistotorneja ei rakenneta (toimistojen rakentaminen on 20 vuoden alimmalla tasolla cbre.ca), joten tarjontapuoli ei pahene. Nyt keskitytään olemassa olevan vajaakäytön imeyttämiseen tai poistamiseen. Jos Albertan talous pysyy vahvana ja esimerkiksi teknologia- ja asiantuntijapalvelut jatkavat kasvuaan, Calgaryn keskusta saattaa vähitellen pienentää ylimääräistä tilaa. Sillä välin keskustan toimistomarkkina on vuokralaisten paratiisi – runsaasti valinnanvaraa ja edullisia vuokria – ja vuokranantajien päänsärky. Kyseessä on kahden markkinan tarina: kiiltävät tornit pärjäävät, vanhemmat tornit taistelevat selviytymisestä. Calgarya seurataan tarkasti kiinteistöalalla, kun se uudistaa keskustansa öljyn jälkeiseen, hybridityön aikakauteen.

Vähittäiskauppa ja monikäyttöiset kehityshankkeet

Calgaryn vähittäiskaupan kiinteistömarkkinat vuonna 2025 ovat yleisesti ottaen vakaammalla pohjalla kuin toimistosektori, sillä niitä tukevat kaupungin väestönkasvu ja elpyvä kulutuskysyntä. Vähittäismarkkinat kattavat kaiken esikaupunkien ostoskeskuksista ja suurista kauppakeskuksista urbaanien katutason liikkeisiin ja uusiin monikäyttöisiin kehityshankkeisiin. Kokonaisuutena Calgaryn vähittäiskaupan vajaakäyttö on kohtuullista ja vähittäisvuokrat ovat pysyneet suhteellisen vakaina, vaikka menestys vaihtelee sijainnin ja konseptin mukaan.

Calgaryn lähiöissä vähittäiskauppa seuraa asutusta – ja Calgaryssa on paljon uusia asuinalueita. Kun uusia asuinalueita syntyy reunoille, vähittäiskaupan kehittäjät rakentavat tarvittavat ruokakauppavetoiset ostoskeskukset ja palvelut. Esimerkiksi kasvavilla alueilla kuten Livingston/Carrington (pohjoinen) ja Seton/Mahogany (etelä) on avattu tai rakenteilla uusia kauppakeskuksia palvelemaan asukkaita (sisältäen ruokakauppoja, apteekkeja, ravintoloita jne.). Nämä vuokrataan yleensä hyvin, sillä uusilla asuinalueilla on usein patoutunutta kysyntää paikallisille palveluille. Power centreissä (suuret kauppakeskittymät) vakiintuneilla alueilla menee myös yleisesti hyvin; Calgaryn vahva väestönkasvu on tukenut suurten kauppiaiden (Costco, Walmart, rautakaupat jne.) myyntiä, ja näissä keskuksissa vajaakäyttö on vähäistä. Jotkut vanhemmat power centret ovat jopa kokeneet uudisrakentamista, lisäten uusia rakennuksia tai sekoitettuja käyttötarkoituksia. Huomionarvoinen trendi on sekoitettujen käyttötarkoitusten sisällyttäminen – esimerkiksi massiivinen Taza-kehitys Tsuut’ina Nationin mailla (lounais-Calgary, lähellä kehätietä) tuo vähittäiskauppaa, viihdettä, toimistoja ja mahdollisesti asumista uuteen keskukseen, mikä osoittaa rajojen hämärtymistä puhtaan vähittäiskaupan ja sekoitettujen käyttötarkoitusten kohteiden välillä.

Calgaryn ostoskeskuksilla oli vaikeaa pandemian aikana, mutta suurimmat keskukset ovat elpymässä. CF Chinook Centre ja CF Market Mall, kaupungin suurimmat ostoskeskukset, raportoivat kävijämäärien ja myynnin kasvaneen vuonna 2025, osittain uusien liikkeiden avautumisen ja remonttien ansiosta. Chinook Centre valmistautuu suureen laajennukseen (mukaan lukien mahdollisesti ulkoilmakauppakatu ja asuintorneja alueelle tulevina vuosina), ja vuonna 2025 se houkuttelee edelleen uusia kansainvälisiä brändejä. CrossIron Mills, outlet-ostoskeskus juuri kaupungin rajojen pohjoispuolella, on myös alueellinen vetonaula. Toissijaiset ostoskeskukset (kuten Sunridge tai Southcentre) ovat vakaita, vaikka ne kohtaavat kilpailua verkkokaupasta ja niiden on jatkuvasti uudistuttava esimerkiksi ravintoloilla, kuntosaleilla tai jopa terveydenhuollon palveluilla, jotka ottavat vähittäiskaupan paikkoja. Calgaryn vähittäiskaupan vajaakäyttöaste (ostoskeskuksissa) on arviolta matalissa yksinumeroisissa prosenteissa (noin 3–6 %, vaihdellen osa-alueittain). Kaupungin nopea väestönkasvu on pitänyt vähittäiskaupan kysynnän vahvana – enemmän ihmisiä tarkoittaa enemmän ostajia.

Keskustassa vähittäiskaupan tilanne on vaihteleva. Calgaryn keskustan toimistovetoinen vähittäiskauppa (+15-ruokakujat, toimistotornien katutason liikkeet) on kärsinyt etätyöstä ja vähentyneestä toimistotyöntekijöiden määrästä. Osa +15-ruokakujien myyntipisteistä ja päivittäisille työmatkalaisille suunnatuista liikkeistä on edelleen tyhjillään tai lyhennetyillä aukioloajoilla, sillä keskustan toimistotyöntekijöiden määrä on yhä alle vuoden 2019 tason. Kuitenkin, kun yhä useampi asukas muuttaa keskustaan (uusien asuntojen ja toimistojen muutosten myötä), syntyy uusi asiakaskunta. Keskustaan onkin tullut lisää palveluita, kuten ruokakauppoja (esim. kaksi suurta ruokakauppaketjua on avannut myymälän Beltlineen viime vuosina) ja asukkaille suunnattuja palveluita. Beltline ja East Village ovat nousseet ruokailun ja viihteen keskuksiksi, mikä auttaa täyttämään liiketiloja siellä. Esimerkiksi First Street SW Beltlinessä ja 17th Avenue jatkavat uusien kahviloiden, baarien ja putiikkien avautumista, hyödyntäen lähellä asuvien nuorten ammattilaisten virtaa. Keskustan katutason vähittäiskaupan vajaakäyttö on yhä koholla (ehkä noin 10 % tai enemmän), mutta paranee, kun tiloja muutetaan uusiin konsepteihin (kuten kuntosalit, lääkäriasemat tai jopa pop up -galleriat) ja kun asukastiheyden kasvu tekee aiemmin hiljaisista kortteleista kannattavia vähittäiskaupalle.

Merkittävä kehitys kaupunkien vähittäiskaupassa on horisontissa mainittu Culture + Entertainment District 17th Aven ja Stampede Parkin ympärillä. BMO-keskuksen laajennuksen (kongressikeskus, joka valmistui vuonna 2024) ja Event Centre -rakennuksen myötä suunnitelmiin kuuluu ympärivuotista vähittäiskauppaa, ravintoloita ja julkisia aukioita, joiden tavoitteena on luoda eläväinen alue. Jo nyt Platform Innovation Centre (teknologiakeskus) avattiin East Villageen julkisine tiloineen, ja Calgary Stampede -organisaatio työskentelee vähittäiskauppakadun parissa osana maa-alueidensa uudistusta. Vuoteen 2027 mennessä tämä alue voi muodostua Calgaryn omaksi urheilu-/viihdealueeksi, jossa on baareja, kauppoja ja hotelleja – tuoden uutta elämää keskustan vähittäiskauppaan.

Toinen mielenkiintoinen vähittäiskauppahanke on Greenwich-kehitys Luoteis-Calgaryssa (lähellä Canada Olympic Parkia). Kyseessä on 59 hehtaarin suunniteltu yhteisö, jonka tavoitteena on “New York -henkinen” tunnelma ruskeakivitalotyylisine rivitaloineen ja monipuolisine liiketiloineen avenuecalgary.com. Merkittävää on, että sinne avattiin Calgary Farmers’ Market West pääankkurina avenuecalgary.com – sisämarkkinahalli, joka houkuttelee kävijöitä paikallisen ruoan ja tuotteiden pariin. Tämä on nostanut Greenwichin kartalle ja osoittaa, miten elämyksellinen vähittäiskauppa (kuten torit, ruokahallit) on osa uusien yhteisöjen suunnittelua. Samoin uudet yhteisöt kuten University District sisältävät high street -tyyppistä vähittäiskauppaa integroituna asumiseen, mikä on ollut erittäin menestyksekästä (ruokakauppa, elokuvateatteri, ravintoloita kampuksen ja uusien asuntojen lähellä).

Vähittäiskaupasta ei voi puhua mainitsematta verkkokauppaa: Se jatkaa kasvuaan, mutta Calgaryn vähittäiskauppiaat ovat sopeutuneet keskittymällä paikan päällä tapahtuviin elämyksiin ja monikanavaisuuteen. Teolliset jakelukeskukset kaupungin reunoilla vastaavat verkkokysyntään (kuten teollisuusosiossa käsiteltiin), mutta kivijalkakauppa Calgaryssa on kaikkea muuta kuin kuollut. Itse asiassa Calgarylle on ominaista suhteellisen nuori, varakas väestö, joka mielellään käy ulkona syömässä ja ostoksilla – kaupunki sijoittuu jatkuvasti korkealle ravintolakulutuksessa asukasta kohden. Talouden vire vuosina 2022–2025 (lievemmät sulut kuin monin paikoin ja nopea toipuminen) tarkoitti, että monet ravintolat ja liikkeet menestyivät. Toisaalta inflaatio ja korkeat korot ovat tehneet kuluttajista hieman varovaisempia vuonna 2025, mikä on johtanut vähittäismyynnin kasvun lievään hidastumiseen.

Sekakäyttöinen rakentaminen on keskeinen teema: asumisen, toimistojen ja vähittäiskaupan yhdistäminen. Calgaryn uusi kaavoitus Brentwoodin, Andersonin ja muiden joukkoliikennealueiden kaltaisilla alueilla kannustaa torneihin, joiden katutasossa on liiketilaa. Yksi rakenteilla oleva esimerkki on Brentwood Village Mall – vanha ostoskeskus, jota kehitetään uudelleen korkeiden asuintalojen ja katutason liiketilojen muodossa. Sama pätee Westbrook– ja Shaganappi-alueisiin uusien juna-asemien ympärillä. Yhdistämällä käyttötarkoituksia kehittäjät pyrkivät varmistamaan asiakaskunnan vähittäiskaupalle ja luomaan ympärivuorokautista elävyyttä. Kaupungin päivitetty yleiskaava korostaa näitä kokonaisia yhteisöjä.

Yhteenvetona Calgaryn vähittäiskauppasektori vuonna 2025 on varovaisen terve. Esikaupunkien vähittäiskauppa laajenee kaupungin kasvun myötä, huippukauppakeskukset uudistuvat ja vilkkaiden alueiden katukauppa löytää paikkaansa. Haasteita on edelleen keskustan toimistoriippuvaisessa vähittäiskaupassa ja vanhemmissa keskuksissa, jotka kaipaavat päivityksiä. Mutta toisin kuin toimistomarkkinoilla, vähittäiskaupalla on perustavanlaatuista tukea Calgaryn väestörakenteesta ja kulutustottumuksista. Tyhjäkäyntiasteet ovat hallittavissa, ja ensiluokkaisten vähittäiskauppapaikkojen vuokrat ovat jopa hieman nousseet kysytyimmillä alueilla. Calgaryn vähittäiskauppamarkkinat ratsastavat lopulta väestöbuumin siivellä – enemmän ihmisiä tarkoittaa enemmän ostajia – ja tämä on myönteinen kehityssuunta niin kauan kuin kaupunki houkuttelee uusia asukkaita.

Teollisuuskiinteistöjen trendit

Sillä aikaa kun toimistomarkkinat kamppailevat ja vähittäiskauppa sopeutuu, teollisuuskiinteistöt Calgaryssa ovat olleet viime vuosina todellisia menestyjiä. Teollisuussektori (varastot, jakelukeskukset, tuotantotilat, logistiikkapihat) Calgaryssa ja sen ympäristössä on kokenut kysynnän kasvua verkkokaupan kasvun, Albertan suotuisan sijainnin jakelulle ja suhteellisen monipuolisen teollisuuspohjan (mukaan lukien logistiikka, elintarviketeollisuus, rakennusmateriaalit jne.) ansiosta. Vuonna 2025 vahvat perustekijät jatkuvat teollisuudessa, vaikka uusi tarjonta onkin alkanut hieman löysätä aiemmin erittäin tiukkaa markkinaa.

Kontekstin vuoksi: Calgaryn teollisuustilojen vajaakäyttöaste oli 16 vuoden alimmillaan, vain 2,6 %, vuoden 2023 puolivälissä assets.cushmanwakefield.com – käytännössä lähes täysi käyttöaste – kun yritykset ottivat kaiken saatavilla olevan tilan käyttöönsä. Tähän vaikuttivat suuret sitoumukset verkkokaupan ja vähittäisjakelun yrityksiltä, kuten Amazon (joka avasi useita jakelukeskuksia Calgaryn alueelle), Walmart, Canadian Tire ja muut, jotka rakensivat suuria logistiikkakeskuksia palvelemaan Länsi-Kanadaa. Lisäksi Calgaryn asema rautatie- ja maantieliikenteen solmukohtana (puolivälissä Vancouverin ja Winnipegin välillä sekä porttina Yhdysvaltoihin Highway I-15:n kautta) tekee siitä strategisen sijainnin varastoille. Vuosina 2021–2023 käyttöön otettu tila (vuokrattu tila) ylitti selvästi uuden rakentamisen, mikä laski vajaakäyttöasteita ja nosti vuokria.

Tiukan markkinatilanteen vuoksi rakennuttajat vastasivat uudisrakentamisen aallolla. Viimeisten 18 kuukauden aikana useita teollisuushankkeita on valmistunut kaikissa segmenteissä – suuria jakelukeskuksia, keskikokoisia monivuokralaisille tarkoitettuja teollisuuspuistoja ja jopa joitakin strata-teollisuusasuntoja. Cushman & Wakefieldin mukaan 18 kuukauden aikana kesän 2023 jälkeen Calgaryssa nähtiin ”valmistumisaalto kaikissa markkinasegmenteissä”, mikä alkoi tuoda kaivattua lisätilaa assets.cushmanwakefield.com. Vuoden 2025 alkuun mennessä tämä rakennusbuumi johti maltilliseen vajaakäytön nousuun pohjalukemista. Kokonaisvajaakäyttöaste teollisuudessa nousi 4–5 %:n haarukkaan vuoteen 2025 mennessä avisonyoung.ca. Colliers raportoi Calgaryn teollisuusvajaakäytöksi 4,14 % vuoden 2025 toisella neljänneksellä, mikä oli hieman laskua edelliseen neljännekseen verrattuna, kiitos noin 52 000 neliömetrin positiivisen nettokäytön. collierscanada.com. Avison Youngin tilannekatsaus vuoden 2025 toiselle neljännekselle osoitti vajaakäytöksi noin 5,1 % ja 6,2 %:n tarjonnan (mukaan lukien markkinoilla oleva, mutta ei vielä tyhjä tila), ja noin 1,2 miljoonaa neliöjalkaa rakenteilla edelleen avisonyoung.ca. Markkina on siis edelleen niukasti tasapainossa – ei ylibuukattu, mutta ei enää akuutisti alimitoitettu. 4–5 %:n vajaakäyttö tarkoittaa, että vuokralaisilla on hieman enemmän vaihtoehtoja ja rakennuttajat eivät enää vuokraa rakennuksia ennen niiden valmistumista (kuten tapahtui tiukimpana aikana).

Teollisuuden vuokratasot ovat nousseet viime vuosina matalan vajaakäytön vuoksi. Calgaryssa nettovuokrat uudesta, laadukkaasta varastotilasta ovat nousseet 10–11 dollarin neliöjalkaa kohti, mikä on huomionarvoista (historiallisesti 7–8 dollaria oli normaali). Vanhemmat tai vähemmän optimaaliset tilat vuokrataan halvemmalla, mutta kokonaisvuokrien kasvu on ollut vahvaa. Vuonna 2025 vuokralaisilta on tullut jonkin verran vastarintaa lisääntyneen tilatarjonnan myötä – nopeat vuokrankorotukset ovat tasaantumassa. Mutta nykyaikaisten korkeiden rakennusten vuokranantajat ovat yhä luottavaisia, koska kilpailu tässä segmentissä on vähäistä. Calgaryn teollisuustonttien ja rakennusten hinnat nousevat myös, mikä lisää painetta uusien kohteiden vuokratasoihin.

Kehitysnäkökulmasta rakentaminen on hieman tasaantumassa viimeaikaisen buumin jälkeen. Kuten mainittiin, noin 1,2 miljoonaa neliöjalkaa on rakenteilla vuoden 2025 puolivälissä avisonyoung.ca. Tämä on vähemmän kuin vuoden 2022 huippuvaiheessa, jolloin useita miljoonia neliöjalkoja rakennettiin samanaikaisesti. Rakennuttajat ovat hieman varovaisempia (korkeammat rahoituskustannukset ja hieman pehmeämpi markkinanäkymä), mutta he eivät ole vetäytymässä – teollisuus nähdään yhä hyvänä sijoituksena. Joitakin suunnitteilla olevia hankkeita ovat muun muassa lisävaiheet High Plains Industrial Park -alueella (kaupungin itäpuolella Balzacin alueella), uudet rakennukset Dufferin North -teollisuusalueella sekä joitakin spekulatiivisia rakennuksia Kaakkois-Calgaryn teollisuuskäytävillä.

Calgaryn teollisuuskysynnän keskeiset ajurit:

• Verkkokauppa ja jakelu: Yritykset jatkavat toimitusketjujen optimointia. Calgary on jakelukeskus Länsi-Kanadalle (tavaroita saapuu Vancouverin satamasta, palvellen Albertaa, Saskatchewania jne.). Amazonilla on useita toimipisteitä täällä; vuonna 2025 he käyttävät täysimääräisesti suurta Balzacin jakelukeskustaan sekä lajittelukeskusta kaupungissa. Myös muut vähittäiskauppiaat ja 3PL (kolmannen osapuolen logistiikka) -toimijat ovat perustaneet toimintojaan tukeakseen nopeampaa toimitusta preerioiden asiakkaille. Tämä trendi varmistaa, että suurten varastojen (yli 100 000 neliöjalkaa) kysyntä pysyy vahvana. Itse asiassa yli 100 000 neliöjalan varastojen määrä kasvoi 20 % neljässä vuodessa lee-associates.com, ja vuoteen 2025 mennessä osa näistä uusista suurista tiloista oli tyhjillään (tuon alasegmentin vajaakäyttö nousi noin 9 %:iin, kun muutama valtava tila tuli markkinoille) lee-associates.com. Näiden kuitenkin odotetaan vuokrattavan ajan myötä, kun yhä useampi yritys keskittää toimintojaan Calgaryyn.
• Valmistus ja jalostus: Calgary ei ole vahvasti teollinen kuten autoteollisuuskaupunki, mutta siellä on elintarvike- ja juomateollisuutta (esim. panimot, lihanjalostus), rakennustuotteita, elektroniikkaa jne. Osa näistä toimijoista on laajentanut, erityisesti elintarvikejalostajat vastauksena väestönkasvuun ja Albertan maataloustuotantoon. Lisäksi korkeat raaka-ainehinnat viime vuosina ovat lisänneet materiaalien ja laitteiden varastointitarvetta öljy- ja kaasualalla sekä maataloudessa.
• Logistiikkainfrastruktuuri: Calgaryn kehätien (Stoney Trail) valmistuminen tarkoittaa erinomaista rekkayhteyttä kaupungin ympäri. Teollisuusalueet kehätien liittymien läheisyydessä (esim. SE Shepard industrial, Foothills industrial, Balzac/Airdrie) menestyvät hyvän moottoritieyhteyden ansiosta. Calgaryn lentokenttä (YYC) on myös rahtikeskus, ja lentokentän ympäristön varastoissa on käytännössä nollavajaakäyttö.

Ottaen huomioon nämä tekijät, teollisuuden näkymät pysyvät positiivisina. Useimmat asiantuntijat ennustavat, että Calgaryn teollisuustilojen vajaakäyttö pysyy lähitulevaisuudessa keskitasolla – tilaa on riittävästi vuokralaisten liikkumiselle, mutta kuitenkin tarpeeksi niukasti, jotta vuokrat pysyvät vahvoina. Mikä tahansa merkittävä uusi kysyntä (esim. uusi suuri jakelukeskus) voisi nopeasti kiristää markkinaa uudelleen. Calgary hyötyy myös siitä, että se on teollisuuden käyttäjille edullisempi kuin Vancouver tai Toronto, joten jotkut yritykset haluavat keskittää toimintonsa tänne (jos se sopii heidän verkostoonsa). Calgaryn teollisuuskiinteistöihin sijoittaminen kiinnostaa myös: tuottovaatimukset ovat laskeneet (heijastaen korkeita arvoja), ja kansalliset sijoittajat/kiinteistösijoitusrahastot ovat ostaneet Calgaryn varastoja vakaina tulokohteina.

Yhteenvetona Calgaryn teollisuuskiinteistömarkkina vuonna 2025 on vahva ja kasvava. Noin 4–5 %:n vajaakäyttö on kaukana aiemmasta 0–2 %:n erittäin tiukasta tilanteesta, mutta silti terveellä tasolla avisonyoung.ca. Uusi tarjonta antaa vihdoin vuokralaisille enemmän valinnanvaraa, mutta kysyntä on yhä riittävän vahvaa, jotta suurin osa uusista rakennuksista täyttyy (vuoden 2025 toisella neljänneksellä nähtiin yhä positiivista nettokysyntää (~12 500 m²) kokonaisuudessaan avisonyoung.ca). Teollisuuskiinteistöjen omistajat ovat Calgaryssa paljon tyytyväisemmässä asemassa kuin toimistokiinteistöjen omistajat, sillä heidän tiloilleen on kysyntää ja käyttöaste on korkea. Calgaryn taloudelle elinvoimainen teollisuussektori tarkoittaa työpaikkoja logistiikassa ja kevytvalmistuksessa, ja se vahvistaa kaupungin asemaa Länsi-Kanadan jakelukeskuksena. Kun suuntaamme kohti vuotta 2030, teollisuus voi kohdata uuden haasteen: tonttimaa rakentamiseen. Viime vuosina on rakennettu paljon, joten ensiluokkainen teollisuustonttimaa käy yhä harvinaisemmaksi ja kaavoitetun maan hinnat ovat nousseet jyrkästi. Mutta toistaiseksi, vuonna 2025, teollisuusmarkkinan suunta on tasainen kasvu, joka tukee Calgaryn kasvavaa roolia Kanadan toimitusketjuissa.

Vuonna 2025 markkinoihin vaikuttavat keskeiset tekijät

Useat makrotason tekijät vaikuttavat voimakkaasti Calgaryn kiinteistömarkkinoihin vuonna 2025. Näihin kuuluvat taloudelliset suuntaukset, poliittiset muutokset ja väestörakenteen muutokset. Näiden ajureiden ymmärtäminen on avain markkinan kehityksen ja tulevaisuuden suunnan tulkintaan:

• Korkotasot ja asuntolainakustannukset: Ehkä merkittävin tekijä, joka vaikuttaa ostajien käyttäytymiseen vuonna 2025, on korkea korkotaso. Vastauksena valtakunnalliseen inflaatioon Kanadan keskuspankki toteutti nopeat koronnostot vuosina 2022–2023, mikä nosti ohjauskoron lähes nollasta noin 4,5–5 %:iin vuoden 2023 alkuun mennessä. Tämä johti 5 vuoden asuntolainakorkoihin 5–6 %:n haarukassa, mikä käytännössä kaksinkertaisti asunnonostajien lainakustannukset verrattuna vuosien 2020–21 erittäin mataliin korkoihin. Nämä korkeammat korot vaikuttavat merkittävästi asumisen kohtuuhintaisuuteen – saman asunnon kuukausittainen lainanhoitokulu on nyt huomattavasti suurempi, mikä pienentää ostajien lainakelpoisuutta. Tämän seurauksena Calgaryn aiemmin kuuma kysyntä jäähtyi vuosina 2023/24, ja vuonna 2025 tämä vaimentava vaikutus jatkuu. Potentiaaliset ostajat joko lykkäävät ostopäätöstään, laskevat budjettiaan tai siirtyvät vuokramarkkinoille. CREB totesi, että taloudellinen epävarmuus (mukaan lukien korkoepävarmuus) painoi asuntokauppaa vuoden 2025 alussa, kun ostajat muuttuivat varovaisemmiksi creb.com. On kuitenkin hopeareunus: vuoden 2025 puolivälistä loppuvuoteen Kanadan keskuspankki, talouden heikentyessä, alkoi laskea korkoja hieman. Syyskuussa 2025 BoC laski ohjauskorkonsa 2,50 %:iin (ensimmäinen lasku kuuteen kuukauteen) reuters.com, mikä viittasi mahdolliseen kevennyskierteeseen. Tämä oli vastaus matalampaan inflaatiopaineeseen ja taloudellisiin riskeihin. Calgaryn markkinoilla mikä tahansa asuntolainakorkojen lasku on etu – se parantaa kohtuuhintaisuutta ja voi tuoda ostajia takaisin markkinoille. Pelkkä odotus korkojen laskusta loppuvuonna 2025/2026 on parantanut tunnelmaa. Silti, verrattuna viime vuosikymmeneen, lainakustannukset ovat korkealla, ja se on keskeinen syy siihen, että Calgaryn hintakehitys on tasaantunut vuonna 2025. Stressitesti (joka vaatii lainanottajia täyttämään ehdot noin 2 % korkeammalla korolla kuin sopimuskorko) on myös este, erityisesti ensiasunnon ostajille. Yhteenvetona, korot vuonna 2025 ovat viilentävä tekijä, ja markkinoiden tasapaino on osittain seurausta näistä korkeammista rahoituskustannuksista. Jos korot jatkavat laskuaan vuoteen 2026, se voi piristää kysyntää.
• Väestönkasvu & muuttoliike: Calgaryssa on meneillään väestöbuumi, mikä tekee väestörakenteesta suuren myötätuulen asuntomarkkinoille. Kuten aiemmin mainittiin, kaupungin CMA kasvoi noin 6 % vuoden 2024 puoliväliin mennessä – lisäten noin 100 000 asukasta atb.com – ja vahvan kasvun odotetaan jatkuvan vuoteen 2025 (vaikkakin todennäköisesti ei aivan yhtä korkeana). Tämä kasvu tulee kahdesta pääasiallisesta lähteestä: kansainvälinen maahanmuutto ja provinssien välinen muuttoliike. Kansainvälisesti Kanadalla on ollut ennätykselliset maahanmuuttotavoitteet (noin 465 000 vuonna 2023, 485 000 vuonna 2024 ja 500 000 vuonna 2025 koko maassa). Alberta on houkutellut huomattavan osan näistä tulijoista, kiitos työmahdollisuuksien ja alhaisempien elinkustannusten verrattuna Ontarioon tai BC:hen. Monet uudet maahanmuuttajat valitsevat Calgaryn ensimmäiseksi asuinpaikakseen tai muuttavat sinne alun perin muualle saavuttuaan. Vuonna 2024 lähes kaksi kolmasosaa Calgaryn väestönkasvusta tuli kansainvälisestä muuttoliikkeestä (mukaan lukien merkittävä määrä tilapäisiä asukkaita, kuten ulkomaalaisia opiskelijoita ja tilapäisiä työntekijöitä) atb.com. Kotimaassa Calgary houkuttelee ihmisiä muista provinsseista – erityisesti nuorempia työntekijöitä ja perheitä Ontariosta, BC:stä ja muualta, jotka etsivät edullista asumista ja hyviä työpaikkoja. Vuonna 2024 Calgary ja Edmonton yhdessä saivat nettovoittoa noin 35 000 provinssien välisestä muuttajasta, mikä muodosti suurimman osan Albertan kasvusta atb.com. Tämä ihmisten virta on lisännyt asuntokysyntää koko kirjossa: tulokkaat vuokraavat usein ensin (kiristäen sitä markkinaa, kuten näimme), sitten monet siirtyvät omistusasumiseen, puhumattakaan kokonaiskulutuksesta, joka kasvattaa liikekiinteistöjen tarvetta. Keskeinen huomio on, että väestörakenne on ollut merkittävä positiivinen voima, joka on pitänyt Calgaryn asuntomarkkinat vahvoina. Vaikka korot purivat, pelkkä kotia tarvitsevien ihmisten määrä tarjosi perustukea. Tulevaisuutta ajatellen on mahdollinen muutos: liittovaltion hallitus vihjasi vuoden 2024 lopulla maahanmuuttotavoitteiden maltillistamisesta vastauksena asuntotarjontahuoliin mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. Itse asiassa RBC Economics varoitti, että jos hallitus toteuttaa uusien tulijoiden vähentämisen, se voi “pyyhkiä pois aiemmin odotetun väestönkasvun” ja muuttaa väestörakenteen asuntomarkkinoiden myötätuulesta vastatuuleksi mortgagesandbox.com. ATB Financial ennustaa myös Albertan väestönkasvun hidastuvan 4,4 prosentista vuonna 2024 noin 1,9 prosenttiin vuonna 2025 alhaisempien maahanmuuttotavoitteiden ja vähäisempien provinssien välisten virtojen vuoksi atb.com. Calgaryn kohdalla tämä tarkoittaa, että vaikka kasvu jatkuu, se saattaa palata normaalimpaan tahtiin verrattuna hurjaan 2022–24 -jaksoon. Vähemmän uusia tulijoita tarkoittaisi hieman vähemmän painetta asuntokysyntään kuin viime vuosina. Kuitenkin jopa 1,9 %:n vuotuinen kasvu on historiallisesti vahvaa, ja Calgaryn edullisuus antaa sille etulyöntiaseman houkutella ihmisiä, jos muut provinssit pysyvät kalliimpina. Lyhyesti sanottuna, maahanmuutto-/muuttopolitiikka on ratkaiseva tekijä: jos Kanada/Alberta pitävät ovet auki, Calgaryn asuntomarkkinoilla riittää kysyntää; jos politiikka tiukentuu, markkinat saattavat nojata enemmän paikalliseen kotitalouksien muodostumiseen.
• Taloudellinen terveys & työllisyys: Calgaryn kiinteistömarkkinoiden menestys on aina ollut sidoksissa talouteen, erityisesti öljy- ja kaasualaan. Vuonna 2025 taloudellinen tausta on varovaisen positiivinen. Albertan ennustetaan johtavan Kanadaa BKT:n kasvussa (~1,9 % vuonna 2025 ATB:n mukaan, kun taas joillakin muilla alueilla kasvu on lähes nollassa) mpamag.com. Korkeat öljyn hinnat vuonna 2022 toivat maakunnalle budjettiylijäämiä ja elvyttivät joitakin investointeja, vaikka energian hinnat ovat sittemmin tasaantuneet. Monipuolistamispyrkimysten ansiosta Calgary ei ole enää pelkkä öljykaupunki: kaupungissa on kasvava teknologia-, logistiikka-, maatalous- ja rahoituspalvelusektori, jotka tuovat vakautta. Työllisyys Calgaryssa on kasvanut – itse asiassa vuoden 2025 alkupuolella Calgaryn alueelle tuli 26 700 uutta työpaikkaa vuoden kahden ensimmäisen kuukauden aikana assets.cushmanwakefield.com, ja aloista terveydenhuolto ja sosiaalipalvelut johtivat kehitystä (lisäten noin 30 500 työpaikkaa vuodessa) assets.cushmanwakefield.com, joita seurasivat vähittäiskauppa ja rakentaminen. Työttömyysaste Calgaryssa on noin 7,2–7,3 % vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä assets.cushmanwakefield.com, mikä on laskenut pandemian huippulukemista, mutta on yhä hieman yli valtakunnallisen keskiarvon (~6,7 %) assets.cushmanwakefield.com. 7 %:n työttömyysaste kertoo jonkin verran löysyyttä työmarkkinoilla, mikä ehkä selittää, miksi palkkojen kasvu on maltillista eikä kiihdytä paikallista inflaatiota. On myös huomionarvoista, että työvoimapula on ollut ongelma rakentamisessa ja ammateissa nousukauden aikana – ironista kyllä, juuri nyt hidastuva korkea maahanmuutto oli ratkaisevaa monien työpaikkojen täyttämisessä. Calgaryn näkymien kannalta keskeistä on energiasektorin suunta. CREB on todennut, että “selkeys energia- ja ympäristöpolitiikassa on tärkeä tekijä, joka vaikuttaa asuntomarkkinoihin vuoden 2025 jälkeen” creb.com. Tämä viittaa siihen, miten liittovaltion ilmastopolitiikka, putkilupien hyväksynnät (tai niiden puute) ja öljyn/kaasun maailmanlaajuinen kysyntä voivat vaikuttaa Calgaryn päätoimialaan. Jos yritykset ovat luottavaisia, ne palkkaavat ja laajentavat (hyvä kiinteistömarkkinoille); jos eivät, saatamme nähdä uuden supistumisen. Vuonna 2025 energiayhtiöt ovat yleisesti ottaen vakaita ja kannattavia, mutta monet ohjaavat voitot velkojen maksuun tai osinkoihin aggressiivisen kasvun sijaan, mikä tarkoittaa, ettei suuria toimistolaajennuksia ole luvassa. Toisaalta vihreä energia ja teknologia ovat nousussa: Calgary on asemoitunutitseään puhtaiden teknologioiden, logistiikkateknologian keskuksena, ja se on houkutellut jopa joitakin elokuva- ja luovia aloja. Monipuolisempi talous tekee kiinteistömarkkinoista vähemmän epävakaat kuin aiemmin. Toinen taloudellinen tekijä: kauppajännitteet ja tullit. Mielenkiintoista on, että vuonna 2025 protektionistiset kauppapolitiikat nousivat uudelleen esiin (Yhdysvaltojen hallinnon vaihtuessa). CREB mainitsi ”kasvaneen epävarmuuden” Yhdysvaltojen tullien vuoksi syyksi, miksi he laskivat vuoden 2025 asuntomarkkinaennustetta storeys.com storeys.com. Tullit kanadalaiselle alumiinille, teräkselle ja mahdollisesti energiatuotteille loivat epävarmuutta Calgaryn yrityksille, mikä saattoi hillitä investointeja. Kanadan keskuspankki viittasi ”Yhdysvaltojen tullien vahingolliseen vaikutukseen” päätöksenteossaan reuters.com. Asuntomarkkinoilla tällainen makrotason riski voi vähentää kuluttajien luottamusta – ihmiset ovat vähemmän todennäköisesti tekemässä suuria hankintoja, jos he pelkäävät talouden taantumaa. Toistaiseksi Alberta on selvinnyt siitä (osittain siksi, että se on kärsinyt vähemmän suoraan kuin teollisuusvaltaiset provinssit), mutta se on tekijä, jota kannattaa seurata.
• Kunnalliset politiikat ja aloitteet: Calgaryn kaupunki itse on ottanut käyttöön politiikkoja, jotka vaikuttavat kiinteistöalaan. Yksi niistä on Downtown Strategy, mukaan lukien Downtown Calgary Development Incentive Program (aiemmin käsiteltyjen toimistomuunnosten osalta). Tukemalla käytännössä toimistotilojen poistamista ja asuntorakentamisen lisäämistä kaupunki pyrkii sopeuttamaan keskustan kiinteistömarkkinat uusiin realiteetteihin. Tavoitteena on vähentää liikehuoneistojen tyhjiä ja lisätä asukastiheyttä keskustassa, ja toistaiseksi tämä on tuottanut konkreettisia tuloksia (tuhansia uusia koteja tulossa keskustaan) cmhc-schl.gc.ca. Toinen kaupungin aloite on uusien asuinalueiden hyväksyntien nopeuttaminen asuntotarjonnan lisäämiseksi. Loppuvuodesta 2023 Calgaryn valtuusto hyväksyi kiistanalaisesti 8 uutta esikaupunkialuetta vastauksena kovaan asuntokysyntään, vaikka aluksi epäröi. Vuonna 2024 harkittiin jälleen lisää maankäyttöpäätöksiä. Nämä päätökset lisäävät tonttitarjontaa, mikä teoriassa estää tonttien ja lopulta asuntojen hintojen liiallisen nousun. Toki ne herättävät myös kysymyksiä infrastruktuurikustannuksista ja kaupunkirakenteen hajautumisesta. Kaupunki myös tarkisti palvelusuunnitelmaansa ja budjettiaan marraskuussa 2024 tukeakseen asumis- ja maankäyttöinvestointeja, helpottaen uusien alueiden kehittämistä ja vanhojen uudistamista mortgagesandbox.com. Tämä tarkoittaa, että budjettivaroja kohdennetaan esimerkiksi veteen, teihin ja kaavoitusprosesseihin, jotta asuntorakentaminen nopeutuu. Lisäksi pyritään sallimaan enemmän täydennysrakentamista ja moniasuntoisia rakennuksia vanhoilla alueilla – osa Calgaryn kehittyvää kaavoitusta (joka uudistetaan uuden kaupunkisuunnitelman myötä, joka kannustaa suurempaan tiheyteen pääväylien varrella). Verot ja maksut ovat myös merkittävä tekijä. Calgaryssa ei ole varainsiirtoveroa kuten joissain provinsseissa (mikä on plussaa asumisen edullisuudelle). Kaupunki tukeutuu kiinteistöveroon, joka on ollut hieman epävakaa keskustan toimistotilojen arvon laskun siirtäessä verotaakkaa muihin kiinteistöluokkiin. Vuonna 2025 asuinkiinteistöjen verot nousivat maltillisesti, ja keskustelu tasapainoisemmasta verorakenteesta jatkuu. Rakennuttajille kaupungin ulkopuoliset maksut ja lupaprosessit ovat tärkeitä – Calgary on pyrkinyt vähentämään byrokratiaa, jotta hankkeet saadaan markkinoille nopeammin (esim. pilottihankkeita nopeammille lupapäätöksille käynnistettiin 2024–25). Lisäksi liittovaltion tasolla politiikat kuten Foreign Buyer Ban (joka tuli voimaan 2023 ja kieltää useimpia ulkomaalaisia ostamasta asuinkiinteistöjä Kanadasta määräajaksi, nyt jatkettu vuoteen 2027) canada.ca vaikuttavat epäsuorasti Calgaryyn. Vaikka Calgaryssa ei perinteisesti ole ollut yhtä suurta ulkomaisten sijoittajien osuutta kuin Vancouverissa tai Torontossa, kielto silti poistaa osan potentiaalisesta kysynnästä, erityisesti ulkomailla asuvilta asunnonostajilta. Alberta on yksi provinsseista, joka ajoi kiellon lieventämistä, koska ulkomainen sijoittaminen ei täällä nähty merkittäväksi ongelmaksi. Keväällä 2023 tehtiin joitakin muutoksia (esim. työluvan haltijoiden salliminen ostajiksi), mikä hieman avasi mahdollisuuksia. Kaiken kaikkiaan hallinnon politiikat Calgaryssa keskittyvät tällä hetkellä asuntotarjonnan lisäämiseen ja keskustan elvyttämiseenNämä ovat kiinteistökehitystä tukevia kantoja, joiden tavoitteena on helpottaa asuntopulaa ja muuttaa käyttämättömiä toimistotiloja. Vaikutus markkinoihin on yleisesti positiivinen: lisää tarjontaa parantaa asumisen kohtuuhintaisuutta ja lisää luottamusta siihen, että keskusta voi kehittyä eikä jäädä paikalleen. Tasapaino on kuitenkin löydettävä – liiallinen tarjonta kerralla voi johtaa ylitarjontaan (vaikka Calgaryn kova kysyntä tekee tämän epätodennäköiseksi lähitulevaisuudessa), ja kannustimet maksavat rahaa. Sidosryhmät seuraavat tarkasti, kuinka tehokkaasti nämä politiikat muuttuvat todellisiksi asunnoiksi ja käyttöön otetuiksi tiloiksi.
• Infrastruktuuri & joukkoliikenne: Kuten kehityksissä on käsitelty, suuret infrastruktuurihankkeet kuten Green Line LRT ja Ring Roadin valmistuminen muovaavat kiinteistömarkkinoita avaamalla uusia alueita kehitykselle ja lisäämällä saavutettavuutta. Kiinteistömarkkinat ennakoivat näitä yleensä – esimerkiksi suunniteltujen Green Line -asemien (kuten Ogden tai Inglewood) läheisyydessä maa-arvot ovat jo nousseet ja uusia asuntoprojekteja ehdotettu. Parantunut joukkoliikenne voi nostaa kiinteistöjen arvoa ja houkutella ostajia/vuokralaisia, jotka arvostavat hyviä yhteyksiä. Toisaalta viivästykset tai epävarmuus tällaisissa hankkeissa (ja Green Line on kokenut monia viivästyksiä ja muutoksia laajuudessa) voivat hillitä kehitysintoa. Vuonna 2025, kun Green Linen rakennustyöt vihdoin alkavat, on enemmän luottamusta joukkoliikenteeseen tukeutuviin projekteihin. Samoin Calgaryn lentokenttä sai uuden kiitotien ja parannuksia 2010-luvun lopulla; vuoteen 2025 mennessä harkitaan lisälaajennuksia matkustajamäärien elpyessä – lentokentän laajennukset johtavat tyypillisesti lisääntyvään hotellien ja logistiikan kehitykseen lähistöllä. Toinen infrastruktuurin osa-alue on julkiset palvelut – uudet koulut, sairaalat, liikuntakeskukset. Calgaryn uudet asuinalueet rakentuvat usein lupausten varaan kouluista ja palveluista; provinssin budjettipäätökset kouluista voivat vaikuttaa siihen, mitkä uudet alueet ovat houkuttelevimpia nuorille perheille. Vuonna 2025 provinssi rahoittaa uusia kouluja monilla kasvualueilla (mikä on tarpeen väestönkasvun vuoksi). Uusi syöpäkeskus avattiin loppuvuodesta 2023 Foothills-sairaalan lähelle, mikä vaikuttaa jopa maankäyttöön (koska se työllistää paljon ja voi lisätä lähialueen asuntokysyntää terveydenhuollon henkilöstön keskuudessa). Kaiken kaikkiaan infrastruktuurin kehitys on pääosin positiivinen tekijä Calgaryn kiinteistömarkkinoilla, parantaen pitkän aikavälin arvoa ja asumisviihtyvyyttä.

Yhteenvetona, vuoden 2025 markkinavetureissa on sekä plussia että miinuksia: tiukka rahapolitiikka ja taloudelliset epävarmuudet jarruttavat, kun taas vahva väestönkasvu ja suotuisat paikalliset politiikat kiihdyttävät. Calgary on jonkinlaisessa tasapainossa, koska nämä tekijät kumoavat toisiaan: esimerkiksi valtava maahanmuutto olisi nostanut hinnat hallitsemattomasti ilman korkeita korkoja, jotka hidastavat kehitystä. Tulevaisuudessa kannattaa seurata muutoksia näissä vipuvarsissa – esimerkiksi merkittävä asuntolainakorkojen lasku tai suuri pudotus maahanmuutossa – sillä ne voivat jälleen muuttaa markkinadynamiikkaa.

Sijoitustrendit ja mahdollisuudet

Calgaryn kiinteistömarkkinat vuonna 2025 tarjoavat monenlaisia sijoitusnäkökulmia, sekä paikallisille että ulkomaisille sijoittajille, asuin- ja liikekiinteistöissä. Markkinoiden siirtyminen tasapainoon nopean kasvun jälkeen on luonut uusia mahdollisuuksia (ja haasteita) niille, jotka haluavat sijoittaa pääomaa Calgaryn kiinteistöihin.

Asuntosijoittaminen: Vuosien 2020–2022 nousukauden aikana monet sijoittajat ryntäsivät Calgaryn asuntomarkkinoille, joita houkuttelivat suhteellisen alhaiset hinnat (erityisesti verrattuna Torontoon/Vancouveriin) ja vahvat vuokratuotto-odotukset. Pienet sijoittajat ostivat asuntoja ja esikaupunkien omakotitaloja vuokrattavaksi, kun taas suuremmat toimijat (kiinteistösijoitusrahastot, varainhoitajat) alkoivat hankkia tai kehittää vuokrakohteita. Vuoteen 2025 mennessä tilanne on hieman muuttunut. Kun vuokrien kasvu on pysähtynyt ja korot ovat korkealla, velkavetoisten sijoittajien laskelmat ovat hankalampia. Osa asuntoihin huippuhintaan vuosina 2022–23 sijoittaneista näkee kassavirran kiristyvän – heidän lainakustannuksensa ovat nousseet eikä vuokrataso enää nouse rajusti, joten tuottomarginaalit ovat ohuita tai negatiivisia. Tämä on yksi syy siihen, miksi asuntojen myynti-ilmoitukset ovat lisääntyneet; osa sijoittajista päättää realisoida sijoituksensa. Toisaalta monet pitävät kiinni asunnoistaan, luottaen pitkän aikavälin arvonnousuun ja pitäen lyhyen aikavälin kassavirtaa toissijaisena.

Yksi nouseva mahdollisuus on itse asuntomarkkinoilla – kun hinnat ovat hieman pehmenneet ja tarjontaa on paljon, taitavat sijoittajat voivat löytää hyviä diilejä upouusista asunnoista, erityisesti jos rakennuttajat tarjoavat alennuksia tai kannustimia saadakseen kohteet myytyä. Jotkut rakennuttajat, joilla myynti on hidasta, ovat tarjonneet vuokratakuita tai hinnan tarkistuksia, mikä voi houkutella edullisia kohteita etsiviä sijoittajia. Lisäksi keskustan toimistoasunto-muunnokset tarjoavat mahdollisesti kiinnostavan sijoitusmahdollisuuden: nämä hankkeet luovat uniikkeja loft-tyylisiä asuntoja ydinkeskustaan, joista osa tulee vuokralle, osa mahdollisesti myyntiin. Varhaiset sijoittajat voivat osallistua näihin muunnoksiin kumppaneina tai suunnitella asuntojen ostoa, jos ne muutetaan omistusasunnoiksi. Kaupungin tarjoamat kannustimet tekevät näistä taloudellisesti houkuttelevia rakennuttajille, mikä voi näkyä edullisina hintoina loppuostajille.

Toinen segmentti ovat tarkoitukseen rakennetut vuokratalot. Institutionaaliset sijoittajat, mukaan lukien eläkerahastot ja kiinteistösijoitusrahastot, ovat yhä enemmän kiinnostuneet Calgarysta vuokra-asuntotalojen rakentamisessa tai ostamisessa. Esimerkiksi Boardwalk REIT (suuri asuntojen omistaja Albertassa) on laajentanut salkkuaan. Kun vajaakäyttö kasvaa, joku saattaa epäröidä, mutta pitkän aikavälin ajatus on, että Calgaryn väestönkasvu pitää vuokrakysynnän vahvana ja vuokrat palaavat maltilliseen kasvuun, kun nykyinen uusi tarjonta on sulatettu. Muihin kaupunkeihin verrattuna tuottoprosentit (alkutuotot) Calgaryn vuokra-asunnoissa ovat korkeammat, noin 5 % tai enemmän verrattuna alle 4 %:iin Vancouverissa/Torontossa. Jotkut sijoittajat näkevät tämän oston paikkana – saa kohtuullisen tuoton ja mahdollisen arvonnousun kaupungin kasvaessa. Vuonna 2025 näemme itse asiassa, että kanadalaiset kiinteistösijoitusrahastot ja -rahastot lisäävät allokaatioitaan moniperheasuntoihin, sillä ne odottavat parempia tuottoja vuosina 2025–2027 hiljaisemman kauden jälkeen deeded.ca. Hyvin rahoitetut sijoittajat tarkkailevat myös vaikeuksissa olevia tai kamppailevia asuntokehityshankkeita, jotka he voivat mahdollisesti ostaa pois tai muuttaa vuokrakohteiksi, jos pienemmät rakennuttajat kohtaavat rahoitusongelmia deeded.ca.

Ulkomainen sijoittaminen: Historiallisesti Calgaryssa ei ole ollut yhtä paljon suoraa ulkomaista asuntokauppaa kuin esimerkiksi Vancouverissa. Kuitenkin 2010-luvun puolivälissä ulkomainen kiinnostus (mukaan lukien Kiinasta ja Lähi-idästä) asuntoihin ja maa-alueisiin kasvoi jonkin verran, kun markkinat olivat alamaissa (arvokohteiden etsintä). Liittovaltion ulkomaalaiskielto (2023–2027) käytännössä pysäytti kaikki uudet ulkomaalaisten asuntokaupat canada.ca. Vuonna 2025 ulkomaalaiset yksityishenkilöt ovat siis suurelta osin poissa asuntomarkkinoilta. Ulkomaista pääomaa voi silti tulla kehitys- tai liikekiinteistökauppojen kautta. Erityisesti jotkut yhdysvaltalaiset pääomasijoitusyhtiöt ja globaalit rahastot ovat tarkastelleet Calgaryn vuokra- ja teollisuussektoreita. Lisäksi Albertassa ei ole koskaan ollut ulkomaalaisveroa (toisin kuin BC:ssä ja Ontariossa), joten kun kielto joskus poistuu tai jos poikkeuksia sovelletaan (esim. opiskelijat tai työlupahaltijat voivat ostaa muutosten jälkeen), Calgaryssa voi näkyä patoutunutta ulkomaista kysyntää. Esimerkiksi jos kansainväliset opiskelijat (suuri osa tilapäisistä asukkaista) päättävät ostaa asuntoja työlupien aikana (nyt sallittua), se voi tuoda pienen lisäbuustin.

Liikekiinteistösijoittaminen: Liikekiinteistöissä teollisuuskiinteistöt ovat nyt suosiossa. Sijoittajat ympäri Kanadaa ovat kiinnostuneita teollisuudesta, ja Calgaryn matalampi hintataso sekä kova kysyntä tekevät siitä houkuttelevan. Olemme nähneet suuria kauppoja, kuten logistiikkakeskusten portfoliomyyntiä institutionaalisille ostajille Calgaryssa. Tuotot Calgaryssa voivat olla noin 5–5,5 % teollisuudessa, hieman korkeammat kuin tiukemmilla markkinoilla, mikä tekee siitä suhteellisen hyvän ostoksen. Verkkokaupan jatkuessa moni pitää teollisuutta vakaana pitkän aikavälin sijoituksena. Jotkut paikalliset kehittäjät, jotka rakensivat spekulatiivista teollisuutta 2018–2021, ovat nyt realisoineet voittoja myymällä valmiita vuokrattuja rakennuksia passiivisille sijoittajille. Myös kiinnostusta on kehittää uutta teollisuutta build-to-suit-periaatteella yrityksille, jolloin sijoittajat pitävät kohteen omistuksessaan.

Toimisto-sijoituksissa kyseessä on vastavirran strategia. Useimmat sijoittajat suhtautuvat Calgaryn toimistoihin varauksella korkean vajaakäytön ja epävarman toipumisen vuoksi. Vanhempien toimistorakennusten hinnat ovat romahtaneet niin, että osa niistä vaihtaa omistajaa murto-osalla uudisrakennuksen hinnasta. Jotkut opportunistiset sijoittajat (mukaan lukien paikalliset yrittäjät ja yritykset) ovat rohkeasti ostaneet vaikeuksissa olevia toimistotorneja muutettavaksi tai uudelleenkäytettäväksi. Esimerkiksi ryhmä voi ostaa lähes tyhjän B-luokan toimistorakennuksen huomattavalla alennuksella ja hakea kaupungin muuntotukea muuttaakseen sen asunnoiksi tai muuhun käyttöön. Jos projekti onnistuu, lopullinen arvo voi ylittää hankintahinnan ja muuntokustannukset reilusti, tuottaen hyvän voiton. Nämä hankkeet ovat kuitenkin monimutkaisia eivätkä taattuja, ja vaativat kehittäjäosaamista, eivät pelkkää passiivista sijoittamista. Perinteinen toimistovuokraukseen perustuva sijoittaminen on Calgaryssa edelleen riskialtista; emme ole kuulleet monien valtavirran rahastojen ostavan Calgaryn toimistotorneja vuonna 2025 – itse asiassa yleisempää on ollut omistajien laiminlyönti tai avainten luovutus lainanantajille viime vuosina. Toimistot sopivat siis tällä hetkellä lähinnä erityistilanteiden sijoittajille.

Vähittäiskaupan kiinteistöt ovat jossain määrin keskivaiheilla. Calgaryn vähittäiskauppasektorilla on kohtuulliset perustekijät, joten esimerkiksi ruokakauppaan ankkuroituneet liikerivistöt tai hyvin sijaitsevat ostoskeskukset voivat olla vakaita tulonlähteitä. Kansalliset vähittäiskaupan sijoittajat pitävät yhä Calgarysta – esimerkiksi RioCan, First Capital ja muut toimivat täällä ja saavat edelleen hyviä tuloksia. Avain on valita oikea vähittäiskauppa – sellaiset, jotka liittyvät kasvaviin naapurustoihin tai ainutlaatuisiin vetonauloihin (kuten uusi Farmer’s Market West -kohde, josta todennäköisesti tulee sijoitusmagneetti). Sekakäytön yleistyminen tarkoittaa myös, että sijoittajat ostavat tai kehittävät joskus hankkeita, joissa on sekä asuin- että liiketiloja, mikä monipuolistaa tuottovirtoja.

Maa ja kehittäminen: Maahan sijoittaminen on toinen näkökulma. Ne, jotka ostivat maata Calgaryn laitamilla 5–10 vuotta sitten, ovat todennäköisesti nähneet suuria arvonnousuja, kun maa otetaan käyttöön uusille asuinalueille. Vuonna 2025 reuna-alueiden maan hinnat nousevat uusien asuinyhteisöjen julkistusten myötä. Jotkut sijoittajat erikoistuvat maan kaavoituksen hankkimiseen ja myyvät sen sitten rakennuttajille – tämä voi olla tuottoisaa kasvuvaiheessa. Kaupungin sisällä täydennysrakentamiseen soveltuvien tonttien (paritalot tai pienet kerrostalot) arvo on myös noussut sisäkaupungin asuntokysynnän vuoksi. Kaavamuutoksia on kuitenkin seurattava – Calgary siirtyy uuteen maankäyttöasetukseen, joka voi kaavoittaa monia tontteja suuremmalle tiheydelle ja mahdollisesti nostaa niiden arvoa. Toisaalta, jos uutta esikaupunkimaata vapautetaan liikaa kerralla, maan hinnannousu voi hidastua.

Vuokratuotot vs. arvonnousu: Calgary on perinteisesti ollut enemmän kassavirtaan kuin puhtaaseen arvonnousuun perustuva markkina (verrattuna kuumempiin markkinoihin). Vuonna 2025 tyypillisen asunnon bruttovuokratuotto voi olla noin 5–6 %, mikä on suhteellisen hyvä, mutta nettotuotto (kulujen jälkeen) voi olla 3–4 %, mikä nykyisillä asuntolainakoroilla voi tarkoittaa neutraalia tai hieman negatiivista kassavirtaa vahvasti velkavivutetuilla sijoittajilla. Tämä on hillinnyt spekulaatiota ja estänyt markkinoita ylikuumenemasta – mikä on terve merkki. Monet paikalliset sijoittajat ovat mukana pitkällä tähtäimellä, odottaen että vaikka kassavirta olisi nyt niukka, he hyötyvät tulevasta arvonnoususta Calgaryn kasvaessa yli kahden miljoonan asukkaan metropoliksi vuoteen 2030 mennessä. Jotkut muualta Kanadasta tulevat sijoittajat pitävät Calgarya “aliarvostettuna” – esimerkiksi omakotitalo täällä maksaa 600 000 dollaria vs. 1,5 miljoonaa Torontossa – ja odottavat hintojen lähentyvän. Toteutuuko tämä, on epävarmaa, mutta jos Calgaryn talous pysyy vahvana, hinnoilla on todennäköisesti nousuvaraa pitkällä aikavälillä, mikä tarjoaa tuottoa niille, jotka ostavat tässä rauhallisemmassa vaiheessa.

Flippaus ja lyhyen aikavälin kauppa: Nousukauden huipulla asuntojen tai asunto-osakkeiden flippaus oli yleistä (jotkut sijoittajat tekivät nopeita voittoja hintojen noustessa kuukausittain). Vuoteen 2025 mennessä flippausmahdollisuudet ovat vähentyneet hintojen vakiinnuttua. Flippaajien on nyt oikeasti lisättävä arvoa (remontilla tai uudelleenkehittämisellä) pelkän markkinamomentumin sijaan. Remontointi- ja jälleenmyyntisegmentti on yhä aktiivinen, erityisesti vanhemmissa taloissa hyvillä sijainneilla – sijoittaja voi ostaa vanhanaikaisen talon esimerkiksi Lake Bonavistasta, remontoida sen täysin ja myydä perheelle korkeampaan hintaan. Tämä toimii niin kauan kuin ostohinta on oikea. Vanhat ja uudet talot eroavat hinnoiltaan vakiintuneilla alueilla, mikä mahdollistaa tämän.

AirBnB/Lyhytaikaiset vuokraukset: Tämä on toinen mikrosuuntamus. Calgaryn matkailu- ja kokousala elpyi vuosina 2023–2024 (Stampede, tapahtumat jne.), ja vaikka se ei ole yhtä suuri kuin joissakin kaupungeissa, lyhytaikaisille vuokrauksille on markkinoita. Jotkut sijoittajat ovat kokeilleet AirBnB-strategioita keskustan asunnoissa tai taloissa lähellä suosittuja nähtävyyksiä. Lyhytaikaisille vuokrauksille ei ole kunnallista kieltoa (vaikka sääntelyä pohditaan), joten se on yksi mahdollisuus. Tuottojen ja vaivan sekä sääntelyriskin suhde tarkoittaa kuitenkin, ettei kyseessä ole laajamittainen ilmiö; enemmänkin pienen joukon osaajien niche.

Yhteenvetona, sijoittajat vuonna 2025 pitävät Calgaryn kiinteistömarkkinoita houkuttelevina niiden perustekijöiden ja suhteellisen arvon vuoksi. Markkinoilla ei ole kuumetta, mikä itse asiassa houkuttelee harkitsevia sijoittajia, jotka voivat hankkia omaisuutta kohtuulliseen hintaan ilman tarjouskilpailuja. Parhaat mahdollisuudet näyttävät olevan vuokra-asunnoissa (hyödyntäen nykyistä pehmeyttä tulevien tuottojen toivossa), teollisuus/logistiikkatilojen sektorilla (luottaen Calgaryn kasvavaan rooliin alalla) sekä arvonlisäprojekteissa (kuten muunnokset tai remontit). Paikallistuntemus on avainasemassa – tietäen, mitkä naapurustot ovat nousussa (esim. Forest Lawnin uudistumispotentiaali avenuecalgary.com, tai mihin lähiöön tulee seuraava koulu) voi saada etulyöntiaseman. Lisäksi on tunne, että ajankohta on hyvä: jotkut sijoittajat näkevät vuoden 2025 ostovuotena notkahduksessa – markkinat ovat pysähtyneet suuren kasvun jälkeen, joten nyt mukaan lähteminen voi mahdollistaa seuraavan noususyklin hyödyntämisen, erityisesti jos korot laskevat ja kysyntä kasvaa uudelleen. Erään kiinteistöneuvojan sanoin Calgary vuonna 2025 on “ei ostajien eikä myyjien markkina – vaan sijoittajien markkina,” jossa tietoiset sijoittajat voivat tehdä strategisia siirtoja samalla kun loppukäyttäjät jäävät odottamaan.

Naapurustot, joita kannattaa seurata Calgaryssa

Calgary on monipuolisten naapurustojen kaupunki, joilla jokaisella on omat dynamiikkansa. Vuonna 2025 jotkut alueet kokevat nopeaa kasvua tai merkittävää muutosta, jotka ansaitsevat erityishuomion:

• Uudet esikaupunkialueet: Calgary kasvaa nopeimmin reunoillaan, täysin uusilla asuinalueilla, joita ei ollut olemassa vielä muutama vuosi sitten. Esimerkiksi Yorkville kaukana lounaassa (Macleod Trailin länsipuolella, 194th Ave SW:n kohdalla) on yksi kaupungin uusimmista naapurustoista avenuecalgary.com. Alueella on keskuspuisto, lampia ja perheystävällisiä talomalleja, jotka houkuttelevat jo nyt monia nuoria perheitä. Läheiset vakiintuneet alueet, kuten Silverado ja Legacy, tarjoavat kauppoja ja kouluja, kunnes Yorkvillen omat palvelut valmistuvat avenuecalgary.com. Pohjoisessa Glacier Ridge ja Ambleton (heti Evanstonin pohjoispuolella) laajenevat, tarjoten uusia omakotitaloja ja rivitaloja, jotka ovat edullisempia kuin lähempänä keskustaa sijaitsevat esikaupungit. Belvedere kaukana idässä (Abbeydalen takana) on toinen valtava alue, joka on heräämässä eloon ja jonka on tarkoitus tulevaisuudessa tarjota koti kymmenille tuhansille ihmisille. Nämä uudet alueet keräävät yhdessä suuren osan Calgaryn väestönkasvusta – itse asiassa aktiivisesti kehittyvät esikaupungit muodostivat noin 61 % kaikesta asuntokannan kasvusta vuosina 2021–2025 calgary.ca. Sijoittajat ja talonrakentajat ovat täällä erittäin aktiivisia, sillä ensiasunnon ostajien ja uusien tulokkaiden kysyntä esikaupunkikodeista on edelleen suurta. Kaupunki on myös hyväksynyt Alpine Parkin lounaaseen, Keystone Hillsin pohjoiseen ja muita – käytännössä, jos katsot Calgaryn karttaa, ääriviivat laajenevat ulospäin. Näissä naapurustoissa luvataan viimeisintä modernia esikaupunkisuunnittelua: avarat pohjaratkaisut, laajat kävelyreitit ja usein kyläkeskuskonsepti, jossa on monikäyttöisiä elementtejä.
• Keskustan elinvoimaisuus – Marda Loop & alue: Marda Loop (joka kattaa South Calgaryn, Altadoren, Garrison Woodsin) on ollut rakennusbuumin keskellä. Alue on jo nyt suosittu kohde putiikkishoppailuun ja trendikkäille ravintoloille, mutta nyt siitä tulee entistä tiiviimpi. Monet vanhat bungalowit ovat saaneet väistyä rivitalojen ja pienten kerrostalojen tieltä. Alueella on niin paljon kehityspainetta, että “monet sen kadut tuntuvat olevan jatkuvassa rakennusvaiheessa” avenuecalgary.com. Yksi merkittävä hanke on Marc and Mada Block, kahden hehtaarin kokoinen monikäyttöinen kehitys Calgary Co-opin ja Truman Homesin toimesta avenuecalgary.com. Se tuo uusia asuinyksiköitä sekä liiketilaa (mukaan lukien oletettavasti uusi Co-op-ruokakauppa) Marda Loopin ytimeen. Vaikka rakentaminen on nyt hankalaa (tietöitä ja melua), odotetaan uudistuksen parantavan jalankulkijoiden kokemusta ja tuovan lisää asukkaita ja kaupallista toimintaa alueelle pitkällä aikavälillä avenuecalgary.com. Käytännössä Marda Loop kehittyy matalasta alueesta keskikorkeaksi kaupunkikyläksi, säilyttäen samalla trendikkään tunnelmansa. Se on ehdottomasti alue, jota kannattaa seurata – kiinteistöjen arvo on noussut merkittävästi, ja kun hankkeet valmistuvat, siitä tulee yksi Calgaryn halutuimmista osoitteista niille, jotka haluavat asua keskustan tuntumassa ilman pilvenpiirtäjiä.
• Keskusta/Beltline & East Village: Calgaryn Beltline (heti keskustan eteläpuolella) on ollut yksi nopeimmin kasvavista alueista väestöltään viimeisen vuosikymmenen aikana, kiitos lukuisten kerrostalojen. Vuonna 2025 Beltline jatkaa asukasmäärän kasvua. Huomionarvoista on 17th Ave SW:n jatkuva menestys viihdealueena – uudet baarit ja ravintolat korvaavat vanhoja, pitäen alueen tuoreena. Kun yhä useampi tekee etä- tai hybridityötä, Beltinessä asuminen (käveltävyytensä ansiosta) on tullut houkuttelevaksi. Samaan aikaan viereinen East Village (keskustan itäpää) kehittyy yhteisönä. Kaikki suunnitellut kerrostalot siellä on nyt rakennettu tai rakenteilla, ja palvelut kuten Keskuskirjasto ja Studio Bell -musiikkikeskus tekevät siitä kulttuurikeskittymän. East Villageen on avattu uusi ruokakauppa (2021) ja muuta liiketilaa, jotka viimein antavat sille kokonaisen yhteisön tuntua. Uuden tapahtumakeskuksen rakentaminen aivan East Villagen eteläpuolelle tuo alueelle vielä lisää kehitystä. Odotettavissa on, että ravintoloita, pubeja ja hotelleja alkaa ilmestyä vuoteen 2026 mennessä 12th Ave:n ja 4th Street SE:n ympärille. Tällä hetkellä maata hankitaan ja joitakin vanhoja rakennuksia puretaan Victoria Parkissa. Jos kehitystä ennustaa eteenpäin, vuoteen 2030 mennessä Beltline/East Village/Rivers District voi asuttaa tuhansia uusia asukkaita ja olla huomattavasti elävämpi, käytännössä laajentaen keskustan vilkkautta toimistoaikojen ulkopuolelle.
• Elvytys Greater Forest Lawnissa: Forest Lawnin alue (itäisessä Calgaryssa International Avenue SE:n varrella) on pitkään ollut maahanmuuttajavoittoinen, työväenluokkainen yhteisö, jossa asuntokustannukset ovat olleet suhteellisen matalat – ja rehellisesti sanottuna alueella on ollut hieman rosoinen maine. Nyt sitä kuitenkin pidetään yhä enemmän seuraavana elvytyksen kohteena. Kaupunki on nimennyt osia Forest Lawnista merkittävän uudistus- ja elvytyshankkeen alueeksi, jonka tavoitteena on lisätä asumisvaihtoehtoja ja parantaa julkisia tiloja avenuecalgary.com. Keskustelua käydään uudesta Forest Lawn Civic Centre -keskuksesta, josta tulisi kulttuurin ja vapaa-ajan keskus (rahoitus on kuitenkin vielä työn alla) avenuecalgary.com. International Avenue (17 Ave SE) sai jo pari vuotta sitten uuden ilmeen, joka teki siitä jalankulkijaystävällisemmän ja korosti sen kansainvälistä markkinatunnelmaa (monipuoliset liikkeet ja ravintolat). Sijoittajat katsovat Forest Lawnia, koska se on yksi viimeisistä keskustan alueista, jossa on edullisia kiinteistöhintoja. Avenue-lehden mukaan Forest Lawn “on valmis nousemaan loistavaksi alueeksi, erityisesti sijoittajille, jotka etsivät mahdollisuuksia, kun uudet asukkaat muuttavat kaupunkiin ja nuoret perheet eivät enää pysty ostamaan asuntoa keskustan länsipuolelta” avenuecalgary.com. Käytännössä, kun alueet kuten Marda Loop ja Inglewood ovat kallistuneet, ihmiset etsivät itäpuolelta edullisia koteja lähellä keskustaa, ja Forest Lawn täyttää tämän tarpeen. Jos kaupunkikehitys jatkuu ja rikollisuus saadaan kuriin, Forest Lawn voi gentrifioitua merkittävästi tulevina vuosina. Jo nyt alueella näkyy tyylikkäitä uudisrakennuksia joillakin kaduilla, ja paikallisia yrityksiä kuten pienpanimoita ja taidetiloja alkaa ilmestyä, mikä viestii muutoksen ensivaiheista.
• University District & Luoteisalueiden uudistukset: Luoteessa University District Calgaryn yliopiston lähellä on noussut malliesimerkiksi sekoitetun käytön yhteisöstä. Vuosina 2020–2025 alueelle on valmistunut useita kerrostaloja, vuokra-asuntoja ja vähittäiskaupan pääkatu. Se houkuttelee paitsi opiskelijoita, myös eläkeläisiä ja nuoria ammattilaisia houkuttelevalla suunnittelullaan ja palveluillaan (esim. elokuvateatteri, ruokakauppa, ravintoloita kävelyetäisyydellä). Tämä osoittaa, miten Calgary omaksuu urbaanit periaatteet esikaupunkialueilla. Läheiset vanhemmat alueet Brentwood ja Banff Trail kokevat joukkoliikenteeseen perustuvia hankkeita LRT-asemiensa ja yliopiston läheisyyden ansiosta. Näillä alueilla voi odottaa lisää keskikorkeita kerrostaloja ja asuntoja.
• Luksusalueet: Korkeimmassa hintaluokassa naapurustot kuten Elbow Park, Mount Royal, Britannia pysyvät luksusasumisen huippuna ja niissä on nähty ennätysmyyntejä jopa tasapainoisilla markkinoilla – varallisuus näkyy yhä Calgaryssa ja nämä vakiintuneet alueet pitävät arvonsa. Toisaalta jotkin esikaupunkien luksusalueet (kuten Springbank Hill, Aspen Woods), joissa oli ylitarjontaa huippuluokan kodeista vuoden 2015 jälkeen, ovat nyt vilkastuneet, kun yhä useampi hyvätuloinen muuttaa muualta Kanadasta ja pitää hintoja edullisina verrattuna Vancouveriin.
• Kaupungin reunojen ulkopuolella: On syytä huomioida kasvu Calgaryn ulkopuolisilla alueilla, kuten Airdrie, Cochrane, Chestermere jne., jotka ovat käytännössä satelliittiyhteisöjä. Esimerkiksi Airdrie pohjoisessa on kasvanut voimakkaasti ja on nyt noin 80 000 asukkaan kaupunki. Vuonna 2025 sen markkinat ovat vahvat (Airdrien vertailukelpoinen asunnon hinta nousi itse asiassa uusiin ennätyksiin creb.com). Nämä kaupungit hyötyvät Calgaryn kasvusta, mutta tarjoavat pienen kaupungin tunnelmaa tai tiettyjä elämäntyylillisiä vetovoimatekijöitä (kuten Chestermere-järvi). Ne ovat yhä integroituneempia (osa ihmisistä asuu siellä ja käy töissä Calgaryssa tai päinvastoin). Laajemmassa mielessä koko Calgaryn alueella on huomionarvoisia kaupunginosia, ei vain kaupungin rajojen sisällä.

Yhteenvetona: eniten vauhtia saavat kaupunginosat vuonna 2025 ovat uudet esikaupungit, jotka muovaavat Calgaryn uusia reunoja, trendikkäät sisäkaupungin alueet, jotka tiivistyvät täydennysrakentamisen ja sekoitettujen käyttötarkoitusten hankkeiden myötä (Marda Loop, Inglewood, Kensington jossain määrin), sekä aiemmin vähemmälle huomiolle jääneet alueet kuten Forest Lawn, joka on uudistumisen kynnyksellä. Jokainen tarjoaa erilaisia mahdollisuuksia: uudet esikaupungit suurille rakennuttajille ja nuorille perheille, sisäkaupunki urbaaniin elämäntyyliin ja pienimuotoiseen kehittämiseen, sekä siirtymävaiheessa olevat alueet sijoittajille, jotka etsivät arvonnousua. Calgaryn hajautunut luonne – yhdistelmä esikaupunkien leviämistä ja urbaanin elämän taskuja – tarkoittaa, ettei ole yhtä ainoaa ”kuuminta” aluetta, vaan useita kasvun rintamia. Tärkeää on, että Calgaryn jatkaessa laajenemistaan, näiden kaupunginosien välinen yhteys (teiden ja joukkoliikenteen kautta) ja palveluiden riittävyys ratkaisevat, mitkä alueet todella menestyvät.

Markkinanäkymät: Lyhyen ja pitkän aikavälin näkymät

Lyhyen aikavälin näkymät (2025–2026)

Lähitulevaisuudessa Calgaryn asuntomarkkinoiden odotetaan pysyvän tasapainoisina ja suhteellisen vakaina. 2020-luvun alun kuume on vaihtunut maltillisempaan vaiheeseen. Vuoden 2025 loppuun ja vuoteen 2026 mennessä useimmat analyytikot odottavat tasaisia tai maltillisia hintojen nousuja, ei suuria heilahteluja. Calgaryn kiinteistölautakunnan virallinen ennuste viittaa siihen, että vuoden 2025 loppuun mennessä vertailuhinnat ovat suunnilleen samalla tasolla (tai hieman korkeammat) kuin viime vuonna omakotitaloissa ja paritaloissa, ja hieman alempana kuin viime vuonna kerrostaloissa ja rivitaloissa storeys.com. Käytännössä tämä tarkoittaa, että omakotitalojen hinnat saattavat nousta 1–2 % ja asuntojen hinnat laskea 1–2 % vuoden aikana – käytännössä siis nollan tuntumassa. Myyntimäärien odotetaan olevan alempia kuin vuosien 2021–2022 huippuvuosina, mutta lähellä pitkän aikavälin keskiarvoja (CREB ennustaa noin 23 000 myyntiä vuonna 2025, mikä on noin 10 vuoden keskiarvo) storeys.com storeys.com. Tämä vastaa tervettä, toimivaa markkinaa, jossa myyjillä eikä ostajilla ole vahvaa ylivoimaa.

Usein tekijät tukevat tätä lempeää näkymää. Korkotaso on merkittävä – niin kauan kuin lainakustannukset pysyvät korkealla, ne hillitsevät hintojen nousua. Jos Kanadan keskuspankki jatkaa varovaisia koronlaskuja vuoteen 2026 asti (ehkä laskien ohjauskoron noin 2 prosenttiin nykyisestä 2,5 prosentista, olettaen että inflaatio on hallinnassa), myös asuntolainojen korot saattavat laskea. Tämä parantaisi hieman asumisen saavutettavuutta ja voisi lisätä kysyntää. On kuitenkin epätodennäköistä, että palaamme lähiaikoina vuoden 2021 erittäin mataliin, 1,5 %:n asuntolainoihin. Markkinat tuskin siis ajautuvat lyhyellä aikavälillä spekulatiiviseen kuplaan; sen sijaan ostajien kasvava kapasiteetti kohtaa edelleen runsaan tarjonnan, mikä pitää tilanteen hallinnassa. Seurattava skenaario olisi, jos keskuspankki laskisi korkoja nopeammin tai enemmän kuin odotetaan (esimerkiksi taantuman seurauksena). Omituisesti taantuma voisi laskea korkoja, mikä saattaisi lisätä asuntokysyntää, vaikka talous heikkenisi – mutta jos ihmiset menettävät työpaikkojaan, he eivät välttämättä osta asuntoja. Lyhyellä aikavälillä kyseessä on siis tasapainoilua.

Tarjontapuolella vuosina 2025 ja 2026 valmistuu paljon asuntoja, kuten aiemmin mainittiin. Tämä uusi tarjonta (erityisesti kerrostalot ja vuokra-asunnot) antaa ostajille vaihtoehtoja ja estää liialliset hinnannousut. Saatamme jopa nähdä, että myyntikohteiden määrä kasvaa, jos useammat sijoittajat päättävät myydä asuntojaan tai jos asunnonvaihtajat uskaltavat laittaa nykyisen kotinsa myyntiin (koska uuden löytäminen on nyt helpompaa). Kasvava tarjonta voi siirtää markkinaa lievästi ostajan eduksi joillakin osa-alueilla. Esimerkiksi kerrostaloasuntojen ostajat vuonna 2026 saattavat pystyä neuvottelemaan hintoja alaspäin, jos markkinoilla on useita samankaltaisia asuntoja. Lyhyen aikavälin hintakorjausriski vaikuttaa kuitenkin pieneltä, koska Calgaryn hinnat eivät ole karanneet perustekijöistä ja väestönkasvu tukee markkinaa vahvasti. Todennäköisempää on pehmeä lasku – pieniä säätöjä, ei jyrkkää pudotusta.

Vuokramarkkinoilla lyhyellä aikavälillä vuokralaisten asema pysynee vahvana. Kuten mainittiin, tyhjäkäyttöaste voi nousta lisää vuoden 2025 lopulla, kun useita uusia kohteita valmistuu (joidenkin ennusteiden mukaan tyhjäkäyttöaste voi huipussaan olla noin 6 %). Siksi vuodet 2025–26 voivat olla erinomainen aika vuokralaisille tehdä hyviä sopimuksia tai yrityksille neuvotella toimistovuokria (jos niille on tarvetta) edullisin ehdoin. Vuoden 2026 lopulla, jos maahanmuutto pysyy vahvana, suuri osa uudesta asuntotarjonnasta voi kuitenkin alkaa täyttyä, mikä voi jälleen kiristää markkinaa.

Liikekiinteistöissä toimistotilojen tyhjäkäyttöasteen ei odoteta paranevan merkittävästi lyhyellä aikavälillä. Keskustan tyhjäkäyttöaste voi pysyä noin 30 prosentissa vuoteen 2026 asti cbre.ca – mahdollinen parannus on hidasta. Uuden Event Centren avautuminen vuonna 2027 voi olla piristysruiske keskustalle (houkutellen yrityksiä jne.), mutta se on vasta lyhyen aikavälin ulkopuolella. Teollisuuskiinteistöt pysyvät todennäköisesti vahvoina lyhyellä aikavälillä; vuoteen 2026 mennessä tyhjäkäyttöaste voi jopa laskea, kun nykyinen uusi tarjonta imeytyy markkinaan, ellei uusia rakennushankkeita käynnisty runsaasti. Vähittäiskauppa seuraa kulutuskysyntää – lyhyellä aikavälillä, kun korot ovat korkealla, kulutus voi olla vaisua, mutta niin kauan kuin työllisyys pysyy hyvänä, vähittäistilojen käyttöasteen pitäisi säilyä vakaana.

Villikortti lyhyellä aikavälillä on aina jotain odottamatonta – esim. äkillinen öljyn hinnan nousu tai romahdus, muutos hallituksen politiikassa jne. Albertassa järjestetään seuraavat provinssivaalit vuoteen 2027 mennessä, ja politiikassa on aina joitain eroja (kuten lähestymistavat yritysten houkuttelemiseen tai asuntorahoitukseen). Mutta vuosina 2025–26 politiikka on suhteellisen vakiintunutta (esim. ulkomaalaisten ostajien kielto pysyy, maahanmuuttotavoitteita ehkä hieman lasketaan mutta ne ovat silti korkealla jne.). Ellei globaali taantuma iske vakavasti raaka-aineiden kysyntään, Calgaryn talouden pitäisi kasvaa maltillisesti ja tukea asuntomarkkinoita.

Yhteenvetona, lyhyen aikavälin näkymä on “pehmeä lasku” ja tasanne. Ostajat voivat odottaa enemmän valinnanvaraa ja vähemmän stressiä kuin pari vuotta sitten, ja ehkä hieman parempaa asumisen kohtuuhintaisuutta, jos korot laskevat. Myyjien täytyy olla realistisia hinnoittelussa ja varautua pidempiin myyntiaikoihin. Sijoittajat löytävät rauhallisemman ympäristön valita kohteensa. Käytännössä vuodet 2025–26 ovat vakautumisen ja uudelleenasettumisen aikaa – jolloin tulot voivat kuroa kiinni hintoja ja asuntotarjonta väestönkasvua – mikä luo terveemmän pohjan pitkälle aikavälille.

Pitkän aikavälin näkymät (2027–2030)

Kun katsotaan pidemmälle vuosikymmenen loppuun, Calgaryn kiinteistönäkymät pysyvät perustavanlaatuisesti positiivisina, vaikka kasvu onkin ennusteen mukaan maltillisempaa ja kestävämpää verrattuna 2010-luvun ja 2020-luvun alun vuoristorataan. Useat pitkän aikavälin trendit ja ennusteet antavat kuvan siitä, miltä Calgaryn markkinat voivat näyttää vuoteen 2030 mennessä:

• Väestö ja asuntokysyntä: Calgaryn metropolialueen väestön odotetaan jatkavan kasvuaan, mahdollisesti lähestyen tai ylittäen 2 miljoonaa vuoteen 2030 mennessä (nousua noin 1,6–1,7 miljoonasta vuonna 2025). Kuten aiemmin mainittiin, kasvuvauhti voi kuitenkin hidastua poikkeuksellisista ~4–6 % vuosittaisista piikeistä lähemmäs 1,5–2,5 % vuositasolle atb.com. Jopa 2 % vuosikasvulla se tarkoittaa noin 30 000+ uutta asukasta vuosittain, jotka tarvitsevat asunnon. Kasvun koostumus voi painottua enemmän luonnolliseen kasvuun ja provinssin sisäisiin muuttoihin, jos maahanmuuttoa vähennetään. Calgary pysyy kuitenkin todennäköisesti suhteellisen nuorena kaupunkina (mediaani-ikä varhaisissa 30:ssa), jossa muodostuu paljon uusia perheitä. Tämä tukee tasaista asuntokysyntää, erityisesti perheasuntojen ja uusille tulijoille suunnattujen vuokra-asuntojen osalta. Vuoteen 2030 mennessä suuri millenniaalien ikäluokka on 30–40-vuotiaita (parasta asunnonostoaikaa) ja Z-sukupolvi 20–30-vuotiaita (siirtymässä vuokra-/ensiasuntoihin). Demografinen vauhti siis jatkuu.
• Asuntotarjonta ja rakentaminen: Ennätystasolla olleiden 2020-luvun alun rakennusvuosien jälkeen, pystyykö Calgary jatkamaan samaa tahtia? Kaupungin oma talousennuste arvioi, että asuntorakentaminen tulee olemaan keskimäärin noin 21 000 asuntoa vuodessa vuosina 2023–2026 calgary.ca (mikä on historiallisesti erittäin korkea taso). 2020-luvun loppupuolella voi tulla pieni notkahdus, jos kysynnän kasvu hidastuu tai rakentamisen korkeat kustannukset jatkuvat. Kuitenkin, jotta kumulatiivinen kysyntä täyttyisi, Calgaryn täytyy todennäköisesti jatkaa rakentamista aggressiivisesti. CMHC:n kansallinen asuntopula-raportti osoitti, että Kanadaan tarvitaan miljoonia uusia koteja vuoteen 2030 mennessä, jotta kohtuuhintaisuus palautuisi truenorthmortgage.ca. Calgaryn kohdalla tämä tarkoittaa kymmeniä tuhansia lisäasuntoja nykyisten suunnitelmien lisäksi. Tavoite on kunnianhimoinen, mutta Calgarylla on etunaan runsaat maa-alueet ja suhteellisen nopeat lupaprosessit – eli todellista mahdollisuutta lisätä tarjontaa. Vuoteen 2030 mennessä saatamme nähdä kaupungin painottavan tiiviyttä jo olemassa olevilla alueilla (esim. lisää ”missing middle” -asumista) sekä kehittävän uusia reuna-alueiden asuinalueita. Jos rakentaminen kuitenkin hiipuu taloudellisten tekijöiden vuoksi, on vaarana jälleen tiukka markkinatilanne vuosikymmenen lopulla. Mutta jos Calgary pystyy pitämään asuntorakentamisen noin 15 000+ asunnossa vuosittain vuoteen 2030 asti, kasvu voidaan ottaa vastaan vain maltillisilla hintojen nousuilla. Käytännössä pitkän aikavälin tarjontastrategia ratkaisee, pysyykö Calgary kohtuuhintaisena vai alkaako tarjontapaine taas tuntua.
• Hintakehitys: Pitkällä aikavälillä Calgaryn asuntojen hintojen nousun odotetaan palautuvan normaalimmalle tasolle – ehkä inflaation tasolle tai hieman sen yläpuolelle (esim. noin 2–4 % vuodessa). Kaupungin oma kevään 2025 ennuste viittasi siihen, että asuntojen vertailuhintojen kasvu pysyisi käytännössä muuttumattomana tällä syklillä calgary.ca, koska vahva tarjonta vastaa kysyntään. Mutta vuoden 2026 jälkeen, jos väestönkasvu jatkuu ja talous pysyy vakaana, kohtuulliset vuosittaiset hintojen nousut ovat mahdollisia. Emme ainakaan odota uutta hintojen kaksinkertaistumista lyhyessä ajassa, kuten joissain aiemmissa nousukausissa. Vuoteen 2030 mennessä Calgaryn keskimääräinen asunnon hinta voisi olla ehkä 15–25 % korkeampi kuin vuoden 2025 taso. Jos hinta on nyt noin 600 000 dollaria, se voisi olla arviolta 700 000–750 000 dollaria vuonna 2030 (karkea arvio), ellei mitään poikkeuksellista tapahdu. RBC:n pitkän aikavälin ennusteet (joidenkin sijoittajamateriaalien mukaan) arvioivat Calgaryn keskiarvoksi noin 810 000 dollaria vuoteen 2025 mennessä vestaproperties.com – mutta tämä vaikuttaa epärealistiselta nykytilanteeseen nähden; todennäköisempää on, että tuollainen luku saavutetaan lähempänä vuotta 2030. On tärkeää huomata, että Calgaryn asuntojen hinnat riippuvat myös korkotasosta. Monien odotuksena on, että 2020-luvun lopulla palataan globaalisti normaalimmille korkotasoille (eli eivät yhtä matalat kuin 2020, mutta eivät yhtä korkeat kuin 2023), mikä mahdollistaisi tasaisen mutta hillityn hintojen nousun.
• Taloudellinen kehitys: Seuraavien yli viiden vuoden aikana Calgaryn talous jatkaa monipuolistumistaan. Toiveena (ja osittain jo trendinä) on, että vuoteen 2030 mennessä Calgary ei olisi enää niin vahvasti sidoksissa öljyn nousu- ja laskukausiin. Kasvualoja voisivat olla teknologia (Calgarysta teknologiahubia kehittävät aloitteet tuottavat tulosta), uusiutuva energia ja puhtaat teknologiat (hyödynnetään Albertan osaamista, mutta siirrytään tulevaisuuden energialähteisiin), logistiikka (Calgary merkittävänä läntisenä jakelukeskuksena) sekä mahdollisesti lisää matkailua ja kulttuuria (laajennettu kongressikeskus, uusi tapahtumakeskus, ehkä jopa tulevaisuudessa tapahtumia kuten Expo-hakemus tai muu suuri tapahtuma kaupungin esittelemiseksi). Jos Alberta onnistuu irrottautumaan edes hieman öljyvarallisuudesta, kiinteistömarkkinat voisivat nauttia vakaammasta kehityksestä jyrkkien suhdannevaihteluiden sijaan. Öljy ja kaasu ovat kuitenkin edelleen merkittäviä vuonna 2030 – realistisesti maailman energiakysyntä ei romahda siihen mennessä, ja Albertalla on edullisia varantoja. Calgaryssa nähdään siis todennäköisesti ainakin yksi uusi energiabuumi vuoteen 2030 mennessä – mikä vahvistaisi tuloja, työllisyyttä ja asuntokysyntää (ja voisi aiheuttaa pienen asuntobuumin, jos tarjonta ei pysy perässä).
• Keskusta ja urbaani ydin 2030: Suuri kysymysmerkki: miltä Calgaryn keskusta näyttää vuonna 2030? Ihannetilanteessa vuoteen 2030 mennessä keskustan vajaakäyttö olisi vähentynyt merkittävästi, kiitos muuntamisten ja uusien käyttötarkoitusten. Kaupungin tavoitteena on poistaa 6 miljoonaa neliöjalkaa toimistotilaa vuoteen 2031 mennessä, mikä laskisi vajaakäyttöä noin 15 prosenttiyksikköä, jos tavoite saavutetaan. Keskustan vajaakäyttö voisi siis laskea noin 30 prosentista teini-ikäisiin prosentteihin vuoteen 2030 mennessä – tämä on tavoite, mutta ei taattu. Elävämpi, monikäyttöinen keskusta, jossa asuu esimerkiksi yli 10 000 uutta asukasta (muuntamisten ja uusien asuinrakennusten ansiosta), on visioitu. Jos näin käy, se voi muuttaa markkinadynamiikkaa: keskustan asunnot voivat kokea uuden nousun, ja keskustan ympäristöt (Beltline, East Village) voivat arvostua vahvemmin, koska keskusta on jälleen houkutteleva asuinpaikka. Tapahtumakeskus, uudet kulttuuritilat, mahdollisesti opiskelijoiden virta, jos keskustakampusta laajennetaan – nämä tekijät voivat elvyttää keskustan kiinteistökysyntää. Käytännössä Calgaryn keskusta 2030 on joko hieno käännetarina (joka nostaisi kiinteistöjen arvoja merkittävästi) tai jatkava kamppailu (jolloin asuntojen hinnat voivat jäädä polkemaan paikalleen). Nykyisen kehityksen ja kaupungin panostuksen perusteella olemme tällä saralla optimistisia.
• Infrastruktuuri vuoteen 2030 mennessä: Green Line LRT -hankkeen ensimmäisen vaiheen odotetaan olevan toiminnassa vuoteen 2030 mennessä en.wikipedia.org. Tämä mullistaa joukkoliikenteen pohjois-keskisillä ja kaakkoisilla käytävillä. Kiinteistöt näiden 10 uuden aseman läheisyydessä todennäköisesti arvostuvat – tyypillisesti kävelyetäisyydellä asemasta olevat asunnot saavat lisäarvoa, kun linja on käytössä. Pitkällä aikavälillä, jos myöhemmät vaiheet rahoitetaan (pohjoisempaan Calgaryyn), se avaa lisää mahdollisuuksia joukkoliikenteeseen tukeutuvalle rakentamiselle (TOD). Myös vuoteen 2030 mennessä muita hankkeita, kuten mahdollinen Foothillsin sairaalan laajennus, ehkä lentokentälle uusi terminaali jne., voi olla käynnissä. Calgary saattaa harkita kansainvälisten tapahtumien hakemista (esim. 2030 Kansainyhteisön kisat olivat harkinnassa, mutta hylättiin – mutta ehkä jotain muuta). Tällaiset tapahtumat usein vauhdittavat infrastruktuuri- ja asuntorakentamista (vaikkakin maksavat myös rahaa).
• Ilmasto ja ympäristö: Vaikka ilmastoon liittyvät näkökohdat eivät usein ole lyhyen aikavälin markkinakeskustelujen keskiössä, vuoteen 2030 mennessä ne voivat alkaa vaikuttaa kiinteistöihin enemmän. Calgaryssa ilmastoriskit ovat suhteellisen pienet (ei merenpinnan nousua jne.), mutta esimerkiksi vuoden 2013 tulva osoitti haavoittuvuuksia. Vuoteen 2030 mennessä uudet tulvapadot ja -torjuntatoimet Bow- ja Elbow-jokien varrella pitäisi olla täysin käytössä suojaamassa keskustaa ja sisempiä alueita. Tämä voi itse asiassa parantaa jokien läheisyydessä sijaitsevien kiinteistöjen houkuttelevuutta (jos ihmiset luottavat suojauksiin). Calgaryn ilmastollinen vetovoima voi kasvaa, kun jotkut muut paikat kärsivät (ilmastopakolaisista puhutaan jo nyt). Puhtaan energian siirtymä voi myös tarkoittaa, että vuoteen 2030 mennessä on uusia teollisuudenaloja (kuten vety tai litium) vahvistamassa taloutta.
• Asumisen kohtuuhintaisuus ja politiikka: Asumisen kohtuuhintaisuus pysyy julkisena huolenaiheena. Kansallisesti verrattuna Calgary on yhä yksi edullisimmista suurkaupungeista, mutta jos hinnat nousevat eikä korot laske merkittävästi, paikallinen kohtuuhintaisuus voi heikentyä. Kaupunki ja provinssi saattavat ottaa käyttöön toimenpiteitä varmistaakseen, että keskituloiset perheet voivat omistaa tai vuokrata kohtuullisesti. Jo vuosina 2023–24 Calgaryssa koettiin pieni vuokrakriisi, joka helpottui tarjonnan myötä; tätä ei haluta toistaa. Voimme nähdä lisää kumppanuuksia kohtuuhintaisen asumisen puolesta (esim. tyhjien toimistojen muuttaminen edullisiksi asunnoiksi valtion tuella). Jos pitkällä aikavälillä asuntotarjonta ei pysy perässä tai markkinat kiihtyvät uudelleen, on aina mahdollisuus poliittisiin toimiin (esimerkiksi tiukemmat asuntolainasäännöt tai verot) markkinoiden rauhoittamiseksi. Mutta näitä on vaikea ennustaa.

Kaiken huomioiden pitkän aikavälin näkymät Calgaryn kiinteistömarkkinoille vuoteen 2030 asti ovat varovaisen optimistiset. Calgary on valmis jatkamaan kasvuaan sekä väestön että taloudellisen keskuksen roolissa. Kiinteistöjen kysynnän odotetaan kasvavan samassa tahdissa, mutta todennäköisesti kaupungin (ennakoivan kehityksen kautta) hallittavissa olevalla vauhdilla. Suurin ero aiempiin vuosikymmeniin voi olla vähentynyt vaihtelu – Calgary voi siirtyä vakaamman kasvun markkinaksi kuten jotkut muutkin metropolit. Asunnonomistajat voivat odottaa kiinteistöjensä arvon nousevan terveellä, ei hurjalla, tahdilla, kerryttäen varallisuutta ajan myötä. Vuokralaiset voivat hyötyä suuremmasta vuokra-asuntotarjonnasta ja tasapainoisemmasta vuokrien noususta (vaikka vuokrat nousevatkin, kun nykyinen tarjonta imeytyy). Toimistojen omistajat toivovat monipuolisempaa vuokralaisten joukkoa vuoteen 2030 mennessä, kun taas teollisuuskiinteistöjen omistajat istuvat todennäköisesti arvostuneiden omaisuuserien päällä täysin rakennetussa teollisuusmarkkinassa.

Voisi sanoa, että Calgary vuonna 2030 saattaa muistuttaa sitä, mitä Denver tai Austin ovat kokeneet – kaupunkeja, jotka kasvoivat nopeasti, monipuolistivat talouttaan ja näkivät kiinteistöjen arvon nousun, mutta pysyivät silti edullisempina kuin rannikon huippukaupungit. Calgaryn elämänlaatu (aurinkoinen sää, läheisyys vuorille, puhdas kaupunki) ja suhteellinen edullisuus voivat houkutella yrityksiä ja ihmisiä jatkuvasti, vahvistaen positiivista kierrettä. Ellei odottamattomia shokkeja tule, kaupunki on vakaalla kasvupolulla. Siksi pitkäaikaiset sijoittajat näkevät Calgaryn varmana valintana; perheet näkevät sen paikkana, jossa omistusasuminen pysyy mahdollisena; ja kaupungin suunnittelijat näkevät mahdollisuuden ohjata kasvua viisaasti (enemmän tiiviyttä, enemmän joukkoliikennettä), jotta vuoteen 2030 mennessä Calgary on suurempi mutta myös paremmin yhdistetty ja elävämpi kaupunki. Kiinteistömarkkinoiden kannalta tämä tarkoittaa suurempaa markkinaa, mutta toivottavasti sellaista, jolle on ominaista tasapaino – oikea tarjonnan ja kysynnän suhde, joka ei johda kuplaan eikä romahdukseen, vaan kestävään vaurauteen.