Imobiliare în Scottsdale 2025: Tendințe Surprinzătoare, Cartieruri de Top și Ce Urmează

• Prețurile locuințelor se răcesc: Prețul median al unei locuințe în Scottsdale se situează în jurul valorii de 800.000 de dolari la mijlocul anului 2025 – în scădere cu aproximativ 5–9% față de vârful de anul trecut – pe măsură ce frenezia din 2021–2022 se liniștește redfin.com mileszimbaluk.com. Valoarea tipică a unei locuințe este de aproximativ 832.000 de dolari (iulie 2025), o scădere ușoară de 1% față de anul precedent zillow.com, reflectând o piață în corecție mai degrabă decât în cădere liberă.
• Stoc & Echilibru pe piață: Stocul de locuințe a crescut, cu aproximativ 2.400–2.900 de locuințe pe piață la mijlocul anului 2025 scottsdalerealtors.org zillow.com. Scottsdale are acum ~7 luni de ofertă – o schimbare către o piață a cumpărătorului scottsdalerealtors.org scottsdalerealtors.org. Locuințele petrec o medie de 70–80 de zile pe piață (față de ~60 de zile anul trecut), deoarece vânzătorii se confruntă cu o concurență mai acerbă redfin.com scottsdalerealtors.org. Cumpărătorii câștigă putere de negociere, achiziționând adesea cu ~3–4% sub prețul cerut, în medie redfin.com.
• Chirii la mare căutare: Piața chiriilor rămâne robustă. Chiriile medii sunt în jur de 2.070 de dolari, în creștere cu ~1–2% față de anul precedent zillow.com. Prețurile ridicate ale locuințelor (mediana ~900.000 de dolari) și ratele dobânzilor îi determină pe potențialii cumpărători să închirieze, menținând ocuparea la nivel ridicat. Doar o treime dintre locuitorii din Scottsdale închiriază (veniturile sunt mari și proprietatea este comună), astfel încât chiriile bine poziționate se bucură de o rată scăzută de neocupare și randamente solide mileszimbaluk.com.
• Zone fierbinți & Noi Dezvoltări: Cartierele de lux din North Scottsdale (de exemplu, Silverleaf în DC Ranch, Troon North) au prețuri medii mult peste 1 milion de dolari și au înregistrat creșteri de prețuri cu două cifre până în 2024 mileszimbaluk.com. În contrast, South Scottsdale și Old Town (85251) oferă opțiuni relativ accesibile și proiecte moderne de apartamente, alimentând cererea din partea cumpărătorilor la prima achiziție și a tinerilor profesioniști. Proiecte majore – de la Optima McDowell Mountain Village (apartamente de lux) până la centrul mixt One Scottsdale – vor adăuga sute de locuințe de lux până în 2026 mileszimbaluk.com. Miliardarul din tehnologie George Kurtz conduce un proiect de 1 miliard de dolari cu 1.200 de locuințe plus un campus hotel/birouri în North Scottsdale mileszimbaluk.com. Aceste mega-dezvoltări promit noi stocuri de locuințe și facilități în anii următori.
• Sectorul comercial, mixt: Rata de neocupare a birourilor este ridicată (~18–20% în Scottsdale față de 25% în centrul orașului Phoenix) din cauza muncii la distanță williamsluxuryhomes.com. Spațiile de birouri premium atrag în continuare chiriași la chirii maxime (34–35$/pătrat) williamsluxuryhomes.com, însă clădirile mai vechi întâmpină dificultăți, iar proprietarii oferă concesii (chirie gratuită, bugete pentru amenajare) williamsluxuryhomes.com williamsluxuryhomes.com. Spațiul comercial de retail este pe o bază solidă – rata de neocupare a spațiilor comerciale din zona metropolitană Phoenix este de doar ~5% cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Centrele comerciale din Scottsdale (de ex. Scottsdale Quarter, Fashion Square) beneficiază de cumpărători cu venituri ridicate și peste 11 milioane de turiști anual citizenportal.ai, menținând gradul de ocupare al magazinelor la un nivel sănătos. Spațiul industrial rămâne foarte căutat la nivel regional – construcția masivă de depozite a dus rata de neocupare industrială din Phoenix la ~13,3% la mijlocul anului 2025 cushmanwakefield.com, însă Scottsdale, având teren industrial limitat, vede proiecte noi precum „The Loop” în North Scottsdale pentru a răspunde cererii mileszimbaluk.com. Per ansamblu, cererea comercială este cea mai puternică pentru spațiile industriale și logistice, stabilă pentru retail bine poziționat și în recuperare lentă pentru birouri.
• Creșterea economică alimentează piața imobiliară: Economia din Scottsdale este în plină expansiune. Creșterea populației (~1,4% anual) depășește media SUA, rata șomajului este de aproximativ 2,7% citizenportal.ai, iar veniturile medii ale gospodăriilor depășesc cu mult mediile statale și naționale citizenportal.ai. Orașul atrage industrii cu salarii ridicate – cinci sectoare cheie (precum biotehnologia și tehnologia medicală) cresc mai rapid în Scottsdale decât la nivel de stat. Angajatorii majori se extind: de exemplu, ASM, o firmă de semiconductori, își construiește sediul central din SUA, iar Mac Innovation Park împreună cu noul campus Banna Health vor aduce locuri de muncă citizenportal.ai. O piață a muncii prosperă și migrația continuă (mulți cumpărători se relochează din Chicago, Seattle, California etc. redfin.com redfin.com) susțin cererea de locuințe. Această vitalitate economică – alături de stilul de viață de tip resort din Scottsdale – stă la baza încrederii pe termen lung în piața imobiliară.
• Schimbări de politici privind locuințele: Modificările recente ale zonării și reglementărilor ar putea influența ușor piața din Scottsdale. La sfârșitul anului 2024, sub presiunea legislației de stat, Scottsdale a legalizat unitățile de locuit accesorii (ADU sau casitas) în zonele rezidențiale unifamiliale (așa cum este cerut de HB2720 din Arizona) kjzz.org kjzz.org. Orașul s-a opus, temându-se că ADU-urile ar putea deveni mai multe închirieri pe termen scurt, dar în cele din urmă a adoptat o ordonanță redusă pentru a se conforma kjzz.org kjzz.org. De asemenea, o nouă lege din Arizona încurajează conversia a până la 10% din suprafața clădirilor comerciale în locuințe; Scottsdale a stabilit cu reticență un obiectiv simbolic de 1%, atrăgând critici din partea statului kjzz.org kjzz.org. Între timp, Scottsdale a luat măsuri împotriva închirierilor pe termen scurt: din 2023, toate STR-urile trebuie să fie licențiate, să aibă asigurare, să notifice vecinii și să respecte reguli mai stricte avalara.com. În 2024, orașul a adoptat sancțiuni mai dure pentru „casele de petrecere problematice”, acordând chiar poliției puterea de a evacua persoanele care nu sunt rezidente în timpul adunărilor turbulente avalara.com avalara.com. Aceste măsuri ar putea limita proliferarea închirierilor de tip party deținute de investitori și ar putea păstra liniștea cartierelor – ceea ce ar putea orienta o parte din investiții către închirieri pe termen lung.
• Oportunități și riscuri pentru investitori: Oportunitățile de investiții sunt numeroase, dar selectivitatea este esențială. Piața puternică a chiriilor și construcția limitată de locuințe noi fac din Scottsdale o destinație atractivă pentru investiții de tip buy-and-hold (în special în cartierele cu prețuri moderate și în condominii destinate tinerilor profesioniști). Chiriașii cu venituri ridicate și rata scăzută a neocupării contribuie la fluxuri de numerar solide, deși creșterea chiriilor este moderată (2–3% anual) pe termen scurt realwealth.com. Noile dezvoltări de lux (de exemplu, FENDI Private Residences, condominii boutique în Old Town) oferă oportunități de achiziție în faza de pre-construcție a unor proprietăți ce pot deveni repere. Riscurile includ mediul ratelor dobânzilor – costurile de finanțare rămân ridicate, cu rate ipotecare pe 30 de ani în jur de 6,5–7% în 2025, și se așteaptă să scadă sub 6% abia în 2027–2028 realwealth.com realwealth.com. Ratele ridicate temperează aprecierea prețurilor; de fapt, experții prezic că valorile locuințelor din Scottsdale vor crește într-un ritm modest și sustenabil (~2–4% pe an) până în 2028, în concordanță cu inflația mileszimbaluk.com realwealth.com. Provocările de accesibilitate reprezintă o preocupare: cu un preț median de 900.000 USD, Scottsdale este inaccesibil pentru mulți cumpărători, ceea ce ar putea limita cererea. În plus, securitatea apei din Arizona planează ca un factor pe termen lung – statul a impus cerințe mai stricte pentru ca noile dezvoltări să asigure rezerve de apă pentru 100 de ani, chiar suspendând unele proiecte periferice până la garantarea apei circleofblue.org azgovernor.gov. Deși Scottsdale a investit în infrastructura de apă și conservare, creșterea viitoare a regiunii trebuie să țină cont de secetă și de limitele resurselor. În final, schimbările macroeconomice sau de migrație pot reprezenta riscuri: dacă creșterea locurilor de muncă încetinește sau pensionarii aleg piețe mai ieftine, cererea actuală puternică s-ar putea diminua.

Tendințe în imobiliare rezidențiale în 2025

Prețurile și vânzările locuințelor: După o creștere meteorică în 2020–2022, prețurile locuințelor din Scottsdale s-au stabilizat și chiar au scăzut ușor. Prețul mediu de vânzare la mijlocul anului 2025 este în jur de $820.000–$870.000, în scădere cu un procent de o singură cifră față de anul precedent redfin.com zillow.com. De fapt, mediana din iulie 2025, de aproximativ ~$820K, este cu aproximativ 8,9% mai mică față de anul trecut redfin.com. Această corecție ușoară reflectă rezistența cumpărătorilor la prețurile record și impactul ratelor mai mari ale dobânzilor. Chiar și segmentul de lux din Scottsdale a cunoscut o oarecare normalizare: valorile locuințelor, în general, sunt cu aproximativ 6–7% sub vârful atins în primăvara anului 2022 mileszimbaluk.com.

Inventar și Zile pe Piață: Cumpărătorii au acum mai multă opțiune și mai multă putere de negociere. Inventarul activ de case de vânzare în Scottsdale a crescut la aproximativ 2.400–2.900 de locuințe până în vara lui 2025 scottsdalerealtors.org zillow.com – o creștere semnificativă față de numărul redus de oferte din perioada de boom pandemic. Lunile de stoc, care erau sub 2 luni la apogeul pieței favorabile vânzătorilor, au crescut la aproximativ 7 luni la mijlocul anului 2025 scottsdalerealtors.org. (Un stoc de șase luni este considerat de obicei o piață echilibrată.) Casele nu mai dispar în câteva zile cu războaie de oferte; în schimb, listarea tipică durează aproximativ 47–80 de zile până intră sub contract acum zillow.com redfin.com. De exemplu, mediana zilelor pe piață a fost de 79 de zile în iulie 2025, comparativ cu doar 63 de zile în iulie 2024 redfin.com. Cu mai multă ofertă și cerere precaută, vânzătorii trebuie să-și ajusteze așteptările: reducerile de preț sunt frecvente, iar 79% dintre vânzările din mijlocul anului 2025 s-au încheiat sub prețul cerut zillow.com zillow.com. Rata medie de vânzare față de listare în Scottsdale este de ~97%, ceea ce înseamnă că locuințele se vând, în medie, cu aproximativ 3% sub prețul de listare zillow.com – o schimbare notabilă față de tranzacțiile peste prețul cerut din perioada de vârf din 2021.

Dinamica cumpărător vs. vânzător: Aceste tendințe semnalează că Scottsdale a trecut de la o piață puternică a vânzătorului la o piață mai neutră sau favorabilă cumpărătorului în 2025. Ratele mai mari ale creditelor ipotecare (situate în jur de 6,5–7%) au redus unele grupuri de cumpărători, în special pe cei care cumpără pentru prima dată și pe cei care doresc să facă un upgrade, care sunt mai sensibili la dobânzi. În același timp, mulți vânzători preferă să păstreze proprietățile decât să vândă la un preț mai mic, ceea ce împiedică creșterea explozivă a stocului de locuințe. Rezultatul este un fel de blocaj: locuințele cu preț corect încă se vând, dar adesea doar după negocieri și răbdare. Stabilirea corectă a prețului este esențială – deoarece multe „locuințe cu preț corect stau nevândute cu mai puține vizionări”, potrivit agenților locali din Scottsdale mileszimbaluk.com. Piața nu mai este o frenezie, dar nici nu se prăbușește; își găsește un nou echilibru. Locuințele bine evaluate din cartierele dorite primesc interes (uneori chiar mai multe oferte), dar zilele cu zeci de oferte au trecut în mare parte. Cumpărătorii își pot permite acum să fie mai selectivi, adesea inspectând amănunțit și negociind reparații sau credite la închidere, pe când în perioada de boom ar fi renunțat la clauze de siguranță.

Cartiere în prim-plan: Piața imobiliară din Scottsdale este puternic dependentă de cartier. Comunitățile dorite și-au păstrat mai bine valoarea și încă se vând rapid dacă locuința este gata de mutat. De exemplu, zone precum North Scottsdale – inclusiv Silverleaf, DC Ranch, Troon North și Desert Mountain – rămân căutate de cumpărătorii de lux. În februarie 2025, prețul mediu de vânzare din North Scottsdale a atins 1,2 milioane de dolari, în creștere cu 6,5% față de anul precedent, chiar dacă volumul a crescut, ceea ce indică o cerere rezistentă pentru locuințele de lux mileszimbaluk.com. Aceste enclave de lux oferă loturi mari, terenuri de golf, priveliști montane și securitate cu acces controlat, continuând să atragă cumpărători înstăriți din alte state și pe cei care caută a doua locuință. Silverleaf (o secțiune exclusivistă din DC Ranch) exemplifică această forță: proprietățile personalizate se vând în mod obișnuit la prețuri de milioane de dolari, iar prețul median al comunității a crescut cu ~15% de la an la an până în primăvara lui 2024 mileszimbaluk.com.

Prin contrast, South Scottsdale și zona Old Town Scottsdale (centrul orașului) reprezintă punctul de intrare pentru mulți cumpărători. Codul poștal 85251 (Old Town) este cunoscut pentru un stil de viață mai urban, accesibil pietonal, cu apartamente și case tip townhouse aproape de restaurantele, viața de noapte și magazinele din Scottsdale. Rămâne relativ accesibil după standardele din Scottsdale și a fost promovat ca un loc de top pentru tinerii profesioniști. Apartamentele din Old Town, inclusiv proiecte de lux precum Optima Camelview și Envy, au înregistrat o cerere puternică – multe se vând în intervalul $500K–$1M+ în funcție de mărime și nivelul de lux mileszimbaluk.com. South Scottsdale, la granița cu Tempe, oferă case tip ranch din anii ’50–’60 și noi townhouse-uri unde prețurile (adesea în intervalul $400K–$700K pentru case mai mici) atrag cumpărători la prima achiziție care găsesc orașe vecine precum Phoenix sau Tempe la fel de scumpe, dar fără prestigiul Scottsdale-ului. Aceste zone înregistrează licitații competitive pentru casele bine evaluate deoarece sunt cele mai accesibile segmente într-un oraș cu costuri ridicate. De fapt, prețul median în Scottsdale ($900K) este mult peste cel din zona metropolitană Phoenix sau orașe precum Gilbert ($550K) – determinând mulți cumpărători să caute zone mai accesibile în Scottsdale sau în afara acestuia mileszimbaluk.com. Această diferență de accesibilitate menține cererea ridicată pentru segmentele cu prețuri mai mici: orice sub $600K în Scottsdale tinde să fie achiziționat rapid, adesea de investitori sau cumpărători la prima achiziție, menținând într-o oarecare măsură o piață favorabilă vânzătorilor în segmentul inferior.

Tendințe pe piața de lux: Scottsdale a fost mult timp sinonim cu luxul, iar deși piața per ansamblu s-a răcit, segmentul ultra-high-end rămâne activ. Proprietățile unice, de tip trofeu, încă obțin prețuri uimitoare. De exemplu, unul dintre cele mai scumpe apartamente listate vreodată în Arizona a apărut pe piața din Scottsdale în 2025 – un penthouse de 6.200 de picioare pătrate la Ascent’s Summit Residences, cu un preț cerut de 10,3 milioane de dolari mileszimbaluk.com. În exclusivista comunitate Desert Mountain, o proprietate personalizată de 21.000 de picioare pătrate a fost scoasă la vânzare pentru 25 de milioane de dolari mileszimbaluk.com. S-au tranzacționat și case de celebrități de profil, precum proprietatea de 4,6 acri a jucătorului profesionist de golf Pat Perez, listată la 12,75 milioane de dolari mileszimbaluk.com. Aceste tranzacții de referință arată că cererea din partea cumpărătorilor ultra-bogați rămâne; Scottsdale concurează cu zone precum Beverly Hills sau Miami pentru cumpărătorii de lux care doresc vreme caldă și facilități de clasă mondială. Piața de lux a cunoscut o scurtă pauză în 2022–2023, pe fondul volatilității pieței bursiere și al creșterii ratelor dobânzilor, care i-au făcut pe cumpărătorii bogați să fie mai precauți, dar până în 2024–2025 și-a recăpătat avântul. Cumpărătorii cu bani cash domină acest segment, făcând ca ratele dobânzilor să fie mai puțin relevante. Multe case de lux se vând încă aproape de prețul cerut, dacă nu chiar peste, mai ales dacă au caracteristici unice (de exemplu, un conac de 23,5 milioane de dolari faimos pentru „seiful de adidași Air Jordan” exemplifică atractivitatea de nișă a luxului personalizat) mileszimbaluk.com. Raportul preț de vânzare/preț de listare în segmentul de lux este ușor sub 100% în medie mileszimbaluk.com, ceea ce înseamnă că se negociază, dar casele de lux gata de mutat din zonele premium pot obține un preț mai mare. Notabil, volumul vânzărilor de lux din North Scottsdale a crescut de fapt: la începutul lui 2025, 408 case s-au vândut în North Scottsdale de la începutul anului, față de 303 în anul precedent mileszimbaluk.com, sugerând că cumpărătorii de top s-au întors pe piață chiar dacă cei din segmentul mediu au făcut un pas înapoi.

Per ansamblu, piața rezidențială din Scottsdale în 2025 poate fi descrisă cel mai bine ca tranziționând de la frenezie la stabilitate. Este un mediu mai sănătos din multe puncte de vedere: cumpărătorii au timp să delibereze și condițiile de vânzare revin, în timp ce vânzătorii care stabilesc prețuri realiste găsesc în continuare cumpărători atrași de farmecul durabil al orașului Scottsdale. Fundamentele orașului – comunități sigure, școli de top, stil de viață rafinat – continuă să-l facă un magnet, chiar dacă zilele creșterilor explozive de preț par să fi trecut, cel puțin pentru moment.

Prețuri la locuințe, stoc și tendințe pe piața chiriilor

Prețurile actuale ale locuințelor: Prețul median al locuințelor în Scottsdale (toate tipurile de proprietăți) este de aproximativ mijlocul intervalului de 800.000 de dolari, începând cu mijlocul anului 2025 redfin.com. Aceasta este cu aproximativ 84% mai mare decât prețul median al locuințelor din SUA – o reflectare a reputației Scottsdale ca piață de lux redfin.com. Prețurile medii pentru casele unifamiliale detașate sunt chiar mai mari (adesea peste 1 milion de dolari), în timp ce apartamentele și casele tip townhouse scad puțin media generală. Creșterea prețurilor a încetinit brusc față de câștigurile anuale de două cifre din perioada 2020–2022. De fapt, aprecierea de la an la an a devenit ușor negativă în 2024–2025. Indicele valorii locuințelor Zillow pentru Scottsdale a scăzut cu aproximativ 1% de la an la an până în iulie 2025 zillow.com. Datele locale ale agenților imobiliari au arătat că prețul median de vânzare în iunie 2025 a fost de aproximativ 920.000 de dolari, practic neschimbat (–2% YoY) comparativ cu iunie 2024 noradarealestate.com. Practic, valorile locuințelor au fost stabile sau ușor în scădere în ultimul an, după o creștere extraordinară anterior. Aceasta este, în general, în concordanță cu tendințele mai largi din zona Phoenix: prețurile din zona metropolitană Phoenix s-au răcit în 2023 și au înregistrat modificări de o singură cifră de atunci. Privind înainte, economiștii din domeniul locuințelor prezic creșteri modeste ale prețurilor la nivel național (~3–5% anual în perioada 2025–2027) realwealth.com, iar Scottsdale este de așteptat să urmeze o traiectorie similară de „creștere lentă”, cu excepția unor schimbări majore. De fapt, o prognoză locală prevede că prețurile locuințelor din Scottsdale vor crește cu aproximativ 2–3% pe an pe termen scurt – practic ținând pasul cu inflația, nu depășind-o semnificativ mileszimbaluk.com. Acest scenariu ar duce prețul median din Scottsdale undeva la mijlocul intervalului de 900.000 de dolari până în 2028, spre deosebire de o nouă creștere meteorică. Important, nu se anticipează o prăbușire a prețurilor de către analiștii principali; fundamentele cererii și ofertei rămân prea solide. Însă prețurile ridicate au atins practic un plafon de accesibilitate care va necesita timp (și creșterea veniturilor) pentru a fi depășit.

Inventar de vânzare: Inventarul a fost un factor esențial. Numărul de oferte active din Scottsdale s-a dublat față de minimul din 2021 până la mijlocul lui 2023 și continuă să crească treptat. După cum s-a menționat, au existat aproximativ 2.420 de oferte active în iulie 2025 conform statisticilor Scottsdale REALTORS® scottsdalerealtors.org, ceea ce reprezintă o creștere de ~22% față de anul precedent (oferta activă la mijlocul lui 2024 era mai aproape de 2.000). Noile oferte au intrat, de asemenea, pe piață într-un ritm constant – aproximativ 550–570 de oferte noi pe lună au apărut pe piață în vara lui 2025 zillow.com scottsdalerealtors.org. Vânzătorii care au stat pe margine testează piața, deși mulți scad prețurile dacă cumpărătorii nu sunt interesați. Indicatorul lunilor de ofertă (care ia în calcul atât inventarul, cât și ritmul vânzărilor) a ajuns la ~7,0 luni în iulie scottsdalerealtors.org. Interesant este că această valoare a scăzut de la peste 8 luni în iarnă – inventarul a crescut brusc la sfârșitul lui 2024 pe măsură ce vânzările au încetinit, apoi a scăzut ușor până la mijlocul lui 2025, pe măsură ce unele oferte au expirat sau vânzătorii s-au retras. Per ansamblu, Scottsdale are acum mult mai multe locuințe de vânzare decât în perioada de inventar redus din pandemie. Prin comparație, o piață echilibrată normală are în jur de 4–6 luni de ofertă, deci Scottsdale este puțin peste acest prag, ceea ce indică o piață ușor mai moale. Cumpărătorii pot găsi acum opțiuni pentru toate categoriile de preț și tipuri de proprietăți – de la garsoniere (acest segment a înregistrat o creștere lunară de 7,3% a inventarului în primăvara lui 2025) la case mari cu cinci dormitoare (creștere de ~1,3%) mileszimbaluk.com. Creșterea numărului de oferte le oferă cumpărătorilor mai multă putere de negociere, dar înseamnă și că vânzătorii concurează între ei, adesea prin ajustări de preț sau îmbunătățiri ale locuințelor pentru a ieși în evidență. Un efect secundar pozitiv este că cumpărătorii care erau frustrați de războaiele de oferte acum câțiva ani pot în sfârșit să cumpere cu inspecție și poate chiar cu o vânzare condiționată a vechii locuințe. Cei care fac upgrade în Scottsdale, care de obicei au o locuință de vândut, găsesc acum mai ușor să gestioneze acest proces.

Prezentare generală a pieței de închirieri: Pe partea de închirieri, piața din Scottsdale rămâne puternică și favorabilă proprietarilor, deși nu este supraîncălzită. Conform Observed Rent Index de la Zillow, chiria medie în Scottsdale era de aproximativ 2.071 $ în iulie 2025 zillow.com. Aceasta este de fapt aproape identică cu chiria medie din SUA (~2.072 $) zillow.com, ceea ce este remarcabil având în vedere că prețurile locuințelor din Scottsdale sunt mult mai mari – reflectă modul în care creșterea chiriilor la nivel național a ajuns din urmă în multe orașe. De la an la an, chiriile din Scottsdale au crescut cu aproximativ 1–2% zillow.com, ceea ce reprezintă o încetinire față de creșterile anuale de peste 10% din 2021. Practic, creșterea chiriilor s-a normalizat la un nivel scăzut, de o singură cifră, pe măsură ce au apărut noi oferte de apartamente și unii chiriași au devenit proprietari în 2021–2022. Chiar și așa, cererea de închirieri rămâne foarte sănătoasă. Doar aproximativ 33% dintre gospodăriile din Scottsdale închiriază (majoritatea sunt ocupate de proprietari), astfel că stocul de locuințe de închiriat este limitat și tinde să rămână ocupat mileszimbaluk.com. Cu un venit median în Scottsdale de peste 100.000 $ (și 73.000 $ median chiar și pentru zona mai largă) mileszimbaluk.com, mulți chiriași au o situație financiară solidă, permițând proprietarilor să mențină chiriile relativ ridicate.

Tipuri de proprietăți de închiriat: Proprietățile de închiriat din Scottsdale variază de la apartamente de lux și închirieri corporate în centrul orașului, la case unifamiliale și apartamente răspândite în tot orașul. Comunitățile de apartamente de lux din Scottsdale (cu piscine, săli de sport etc.) percep chirii premium, vizând tineri profesioniști și persoane înstărite care se mută în locuințe mai mici. Între timp, multe case unifamiliale din cartierele de familie sunt închiriate de familii care ar putea fi temporar în Phoenix sau care încă nu își permit să cumpere în Scottsdale. O casă unifamilială cu 3 dormitoare în Scottsdale poate fi închiriată cu 3.000–4.000 $+ pe lună, în funcție de locație și îmbunătățiri. Investitorii au fost, de asemenea, activi pe segmentul de închirieri pe termen scurt datorită atractivității turistice a orașului Scottsdale – închirierile de tip Airbnb pentru case de vacanță au cunoscut un boom în ultimii ani. Totuși, noile reglementări ale orașului (licențiere, măsuri împotriva caselor de petreceri) ar putea tempera ușor piața STR (mai multe detalii mai târziu), posibil redirecționând unele dintre aceste locuințe către închirieri pe termen lung. Per ansamblu, ratele de neocupare sunt scăzute – rata de neocupare a locuințelor de închiriat în zona metropolitană Phoenix a fost recent de aproximativ 5-6%, iar în Scottsdale probabil chiar mai mică, având în vedere atractivitatea orașului. Această piață strânsă a închirierilor îi sprijină pe proprietari, dar contribuie și la problema de accesibilitate din Scottsdale: mulți localnici care lucrează în oraș (în ospitalitate, servicii etc.) se confruntă cu dificultăți din cauza chiriilor care au crescut mai repede decât salariile.

Interesul investitorilor: Pentru investitorii imobiliari, piața de închirieri din Scottsdale a fost atractivă datorită cererii ridicate pentru închirieri și randamentelor puternice în comparație cu anumite piețe de coastă. Chiar și cu chirii în curs de moderare, combinația dintre oferta limitată de locuințe și creșterea populației sugerează că închirierile vor rămâne o opțiune bună. Randamentele din chirii (cap rate-uri) pentru proprietățile de investiții din Scottsdale pot varia în jur de 4–5% pentru închirieri pe termen lung, ceea ce este decent pentru o piață de top. Iar dacă se poate accesa venitul din închirieri de vacanță (de exemplu, o proprietate mobilată lângă Old Town sau terenuri de golf), tarifele ridicate sezoniere pot crește randamentele – deși, odată cu o reglementare mai strictă, „vestul sălbatic” al STR-urilor este ținut sub control. Notabil, ponderea chiriașilor în Scottsdale (33%) este mai mare decât în unele suburbii din apropiere (media „zonei” poate fi în jur de 20–25% chiriași) mileszimbaluk.com, parțial pentru că mulți pensionari înstăriți dețin casele integral în Scottsdale, dar și pentru că angajații din servicii fac naveta din zone mai ieftine. Aceasta înseamnă că există o bază constantă de chiriași formată din tineri profesioniști, rezidenți sezonieri și localnici în tranziție care au nevoie de locuințe de închiriat. Atâta timp cât deținerea unei locuințe rămâne atât de scumpă, cererea pentru închirieri va rămâne puternică. Un avertisment: zona metropolitană Phoenix a cunoscut un boom al construcțiilor de apartamente, cu mii de unități noi livrate în Tempe, Phoenix și Scottsdale între 2021–2024. Această ofertă nouă a ajutat la stabilizarea chiriilor. Creșterea chiriilor în viitor se așteaptă să fie moderată (~2–3% anual) realwealth.com realwealth.com mai degrabă decât explozivă, mai ales deoarece ratele mari ale creditelor ipotecare determină mai mulți oameni să închirieze (creșterea cererii), dar și să stimuleze dezvoltatorii de multifamiliale să continue să construiască (creșterea ofertei). Pentru investitori, asta înseamnă că fluxul de numerar constant este cheia, nu aprecierea rapidă a valorii proprietăților sau a chiriilor. Închirierile de case unifamiliale din Scottsdale pot chiar să depășească noile apartamente de lux în ceea ce privește gradul de ocupare, având în vedere că multe familii și profesioniști relocați preferă o casă cu curte.

Accesibilitatea locuințelor: Este important să evidențiem problema accesibilității. Cu un preț mediu al locuinței aproape de 900.000 de dolari, locuințele din Scottsdale sunt inaccesibile pentru majoritatea familiilor din clasa de mijloc fără capital sau venituri substanțiale. Chiar și apartamentele costă adesea peste 400.000 de dolari. Acest lucru pune presiune pe piața de închirieri, deoarece cei care ar fi cumpărat o locuință de început acum un deceniu, acum închiriază pentru perioade mai lungi. De asemenea, îi direcționează pe unii potențiali cumpărători din Scottsdale către orașe mai accesibile (Gilbert, Peoria etc.) sau chiar în afara statului. Provocarea accesibilității a atras atenția factorilor de decizie – de aici și inițiativele la nivel de stat pentru ADU-uri și conversia adaptivă a locuințelor – însă progresul este lent. Pentru moment, costurile ridicate ale locuințelor fac pur și simplu parte din identitatea Scottsdale și contribuie la exclusivitatea sa. Partea pozitivă este că rezidenții tind să aibă venituri mari, ceea ce susține magazinele și restaurantele de lux. Partea negativă este că locuințele pentru forța de muncă sunt rare; mulți dintre cei care lucrează în hotelurile, restaurantele și spitalele din Scottsdale locuiesc în suburbii îndepărtate și au navete lungi. Dacă nu se va rezolva, acest lucru ar putea limita în cele din urmă creșterea Scottsdale (afacerile au nevoie de angajați, iar angajații au nevoie de locuințe). Pe termen scurt, însă, prestigiul și facilitățile orașului mențin cererea ridicată chiar și la prețuri premium.

Cartiere și dezvoltări cheie de urmărit

Deși este un oraș destul de dezvoltat, Scottsdale în 2025 este animat de dezvoltări noi semnificative și transformări de cartiere. Aceste proiecte vor modela piața în anii următori, aducând inventar nou și uneori noi centre comerciale. Iată câteva dintre zonele și dezvoltările cheie pe care să le ai în vedere:

1. Coridoarele de lux din North Scottsdale: Zonele nordice ale Scottsdale (la est de Loop 101 și la nord de Shea Blvd) rămân epicentrul dezvoltărilor de lux. Comunități precum Silverleaf at DC Ranch, Troon North, Desert Mountain și Estancia se bucură de construcții continue de proprietăți personalizate și case de lux construite speculativ. Silverleaf, de exemplu, continuă să lanseze noi loturi în decorul său de canion – prețurile pentru terenuri ajungând la milioane de dolari doar pentru teren. Zona din jurul Pinnacle Peak vede subdiviziuni boutique suplimentare și o continuare a planului de dezvoltare DC Ranch. Potrivit rapoartelor locale, prețul mediu de vânzare în North Scottsdale a depășit 1,2 milioane de dolari la începutul lui 2025, în creștere cu 6,5% YoY mileszimbaluk.com, subliniind forța acestei zone. Facilitățile cheie (cluburi private de golf, Four Seasons Resort etc.) asigură atractivitatea acestei zone. Cumpărătorii care caută case de lux noi, în comunități închise, cu vedere la munte, vor găsi o mulțime de proiecte, deși oferta este adesea personalizată și de volum redus.

2. One Scottsdale & Hubs cu utilizare mixtă: În colțul de nord-est al Scottsdale Road și Loop 101, dezvoltarea One Scottsdale este pregătită să devină o destinație majoră cu utilizare mixtă. Întinzându-se pe 75 de acri, este planificată să includă magazine de lux, restaurante, birouri, hoteluri și reședințe – asemănător cu un nou centru urban. O componentă rezidențială notabilă este Atavia, un proiect de condominii de lux cu 88 de unități realizat de Belgravia Group în cadrul One Scottsdale. Începând cu 2025, Atavia este deja rezervat în proporție de ~45% înainte de finalizarea sa din toamna anului 2026 mileszimbaluk.com. Aceste condominii le vor permite rezidenților să trăiască, să lucreze și să se distreze în aceeași zonă, reflectând tendința către medii pietonale cu utilizare mixtă. Cu 2,8 milioane de picioare pătrate de spațiu, One Scottsdale va rivaliza cu locuri precum Kierland/Scottsdale Quarter ca dimensiune mileszimbaluk.com. Progresul său merită urmărit, deoarece ar putea schimba „centrul de greutate” al scenei sociale din North Scottsdale și ar putea crește valorile proprietăților din apropiere (în comunități precum Grayhawk și DC Ranch), pe măsură ce zona devine și mai vibrantă.

3. Old Town Scottsdale (Centrul orașului): Zona Old Town (aproximativ în jurul Scottsdale Road la sud de Chaparral) trece printr-o evoluție verticală. Cunoscută de mult timp pentru galeriile sale de artă cu clădiri joase, baruri și farmecul sud-vestic, Old Town vede acum apariția unor turnuri de condominii de lux și reședințe cu branduri hoteliere. Proiecte precum Optima Camelview (acum câțiva ani) au deschis drumul cu grădinile sale suspendate verzi. Acum, printre cele care urmează se numără FENDI Private Residences Scottsdale, care aduce condominii ultra-luxoase cu brand de designer în centrul orașului mileszimbaluk.com. De asemenea, urmează The Parque, un proiect modern de condominii sustenabile care pune accent pe caracteristici ecologice mileszimbaluk.com. Orașul și-a actualizat planul de zonare pentru Old Town pentru a permite clădiri mai înalte (în anumite zone) pentru a încuraja reamenajarea – deși înălțimea și densitatea rămân subiecte intens dezbătute. Chiar și așa, dezvoltatorii sunt optimiști în privința Old Town: vânzările de condominii de lux aici au fost puternice, multe unități fiind vândute la prețuri de peste 1 milion de dolari mileszimbaluk.com. Cumpărătorii – adesea persoane care se retrag sau dețin a doua locuință – sunt atrași de ideea de a merge pe jos la restaurante de clasă mondială, la Muzeul Vestului din Scottsdale și la meciuri de baseball de antrenament de primăvară. Stocul de locuințe din Old Town se schimbă de la apartamente vechi și case mici la aceste condominii elegante, anunțând un centru mai cosmopolit. Urmăriți cum va echilibra Old Town creșterea cu menținerea farmecului său cultural; orice alte modificări de zonare sau dispute privind înălțimea ar putea influența termenele de dezvoltare.

4. Revitalizarea South Scottsdale: South Scottsdale (în general la sud de Indian Bend Rd, excluzând Old Town) a fost istoric mai modestă, dar începe să se anime cu proiecte de completare urbană. Reamenajarea Papago Plaza la intersecția McDowell & Scottsdale Road este un exemplu – transformând un centru comercial învechit într-un hub modern cu utilizare mixtă, cu apartamente, hotel și spații comerciale. De-a lungul McDowell Road (numită cândva „Motor Mile”), au apărut mai multe complexe noi de închiriere, profitând de apropierea de Aeroportul Phoenix Sky Harbor și centrul orașului Scottsdale. În plus, cartierele vechi precum Hy-View sau Village Grove din sud atrag atenția investitorilor și constructorilor de case personalizate, care renovează case tip ranch din anii 1960 în reședințe moderne și elegante. Pe măsură ce prețurile cresc în alte părți, South Scottsdale oferă „Scottsdale accesibil” – ceva relativ, dar real, cu multe case în intervalul $500K–$700K. Aceste zone vor cunoaște probabil gentrificare continuă, cu noi restaurante și berării care urmează afluxului de rezidenți tineri. Extinderea planificată a tramvaiului Tempe sau alte îmbunătățiri ale transportului ar putea integra și mai mult South Scottsdale cu zona metropolitană, sporindu-i atractivitatea.

5. Proiecte majore de campusuri corporative: Angajatorii mari remodelează, de asemenea, anumite părți din Scottsdale cu campusuri extinse, adesea incluzând o combinație de birouri și componente rezidențiale. Cel mai cunoscut este extinderea Axon Headquarters în nordul îndepărtat (aproape de Hayden Rd & Loop 101). Producătorul de Taser, Axon, construiește un campus futurist pentru sediul central, aprobat de oraș cu modificări speciale de zonare în 2023 whsv.com azfamily.com. Planurile lor includ nu doar birouri pentru mii de angajați, ci și locuințe și facilități la fața locului, practic creând o mini-comunitate de tip live-work. Acest lucru reflectă o tendință de integrare a locuințelor în dezvoltările corporative – ceva ce legea statului (HB2297) chiar încurajează orașele să permită mai mult kjzz.org. Un alt proiect impresionant este cel al George Kurtz, CEO al CrowdStrike: acesta conduce un proiect de 1 miliard de dolari pe 30 de acri în North Scottsdale, cu 1.200 de locuințe plus un hotel și un complex de birouri mileszimbaluk.com. Astfel de proiecte de mare amploare vor adăuga un număr semnificativ de locuințe (posibil inclusiv apartamente de închiriat, condo-uri și case unifamiliale) pe piață în următorii ani. Practic, vor crea noi mini-cartiere. De exemplu, proiectul lui Kurtz, deși este încă în faze incipiente, ar putea deveni un întreg nou cartier rezidențial dacă se va materializa, având în vedere dimensiunea sa.

6. Coridorul Loop 101 (North Gateway): Porțiunea din Loop 101 din jurul Scottsdale Rd și Hayden Rd cunoaște multiple proiecte care transformă colectiv zona. Pe lângă One Scottsdale și Axon menționate mai sus, există Cavasson (chiar peste graniță, în Phoenix), unde Nationwide Insurance a deschis un sediu regional uriaș și apartamente, și North Sky (dezvoltare mixtă propusă lângă Scottsdale Rd & Thompson Peak). Mai mult, un proiect industrial numit The Loop de către Creation este în pregătire, aducând noi spații de depozitare/R&D lângă Scottsdale Airpark mileszimbaluk.com. Scottsdale Airpark în sine (în jurul Aeroportului Scottsdale) a fost timp de decenii un centru de afaceri prosper cu birouri cu regim redus de înălțime, spații industriale flexibile și retail. Acum se densifică cu proiecte precum Scottsdale Quarter (retail/birouri) și noi apartamente pe orice terenuri rămase. Zona Airpark găzduiește peste 50.000 de locuri de muncă și este uneori numită „al doilea centru al orașului Scottsdale.” Infuzia de proiecte de-a lungul Loop 101 va consolida doar statutul acestei zone. Comunitățile rezidențiale adiacente (Grayhawk, Windgate Ranch etc.) vor beneficia de noile facilități din apropiere, deși s-ar putea confrunta și cu trafic crescut.

7. Dezvoltări sustenabile și de nișă: Câteva proiecte unice reflectă tendințe emergente. Paloma în North Scottsdale este un proiect de nișă notabil pentru accentul pe sustenabilitate – construit pe fosta proprietate a unui primar, include locuințe de lux ecologice cu panouri solare, construcție eficientă energetic etc. mileszimbaluk.com. Acest lucru se adresează unui segment în creștere de cumpărători care doresc un stil de viață de lux cu o amprentă de carbon redusă. O altă tendință este hotelurile pentru șederi extinse și condo-hotelurile: parteneriatul Caliber cu Hyatt pentru a construi un Hyatt Studios hotel pentru șederi extinse (începerea construcției în 2026) va adăuga opțiuni de cazare pentru vizitatorii pe termen lung și nomazii digitali mileszimbaluk.com. Astfel de dezvoltări estompează adesea linia dintre rezidențial și hotelier și pot fi oportunități atractive de investiții (de exemplu, achiziționarea unei unități condo-hotel). Forța turismului din Scottsdale susține aceste modele hibride.

8. Transport și infrastructură viitoare: Deși nu este o „dezvoltare” propriu-zisă, orice schimbare de infrastructură ar putea influența cartierele de urmărit. Scottsdale este cunoscut pentru lipsa autostrăzilor prin centrul orașului (cu excepția 101 la periferie) și nu are metrou ușor, ceea ce a limitat dezvoltarea orientată spre transport public. Totuși, există discuții regionale despre extinderea transportului public. Dacă Scottsdale ar adopta vreodată ceva precum bus rapid transit sau o extensie de tramvai spre centru, zonele din jurul acestor rute ar putea cunoaște o explozie de apartamente cu regim mediu de înălțime. În plus, extinderea continuă a Loop 101 și alte îmbunătățiri rutiere vor afecta accesibilitatea. De exemplu, noi noduri de autostradă sau lărgiri pot face brusc o zonă odinioară îndepărtată mult mai convenabilă, crescând atractivitatea imobiliară.

În rezumat, pipeline-ul de dezvoltare al Scottsdale este robust chiar și pe măsură ce terenurile devin tot mai rare. Așteptați-vă să vedeți proiecte care vor schimba orizontul orașului în centrul orașului (cu apartamente de lux mai înalte), noi enclave planificate de tip master în nord (care adaugă ofertă de locuințe la segmentul superior) și reutilizarea creativă a unor situri comerciale mai vechi (adăugând vitalitate de tip mixt în sud și de-a lungul principalelor coridoare). Aceste dezvoltări vor fi esențiale pentru a răspunde cererii de locuințe din următorii ani și prezintă oportunități interesante pentru cumpărătorii care doresc proprietăți noi, moderne în Scottsdale.

Imobiliare comerciale: Tendințe în birouri, retail & industrial

Piața imobiliară comercială din Scottsdale în 2025 este o poveste cu trei sectoare – birouri, retail și industrial – fiecare cu dinamici diferite după pandemie și privind spre viitor. Iată o prezentare generală a modului în care se descurcă fiecare segment și care este perspectiva:

Piața de birouri – Rată mare de neocupare, piață a chiriașului: Sectorul de birouri din Scottsdale (și din zona metropolitană Phoenix, în general) a fost cel mai slab segment, confruntându-se cu efecte persistente ale pandemiei. Chiar și în acest oraș de lux, multe birouri stau goale sau sunt subutilizate din cauza muncii la distanță și a celei hibride. Ratele de neocupare a birourilor în Scottsdale sunt în jur de 18–19% la sfârșitul lui 2024/începutul lui 2025 williamsluxuryhomes.com. Asta înseamnă că aproape una din cinci suprafețe de birouri este neocupată – o cifră istoric ridicată. Totuși, rata de neocupare din Scottsdale este puțin mai bună decât media zonei metropolitane Phoenix (~21–25% neocupat) williamsluxuryhomes.com, deoarece zone precum centrul Phoenix și Tempe au fost lovite și mai tare (acolo ratele de neocupare au crescut la ~25% cu blocuri mari de spații goale) williamsluxuryhomes.com. Scottsdale are aproximativ 24,6 milioane de picioare pătrate de spațiu de birouri, deci aproximativ 3,8 milioane de picioare pătrate sunt neocupate williamsluxuryhomes.com. Majoritatea acestor spații goale se află în clădiri mai vechi de clasa B sau în birouri situate mai puțin ideal.

Pe frontul chiriilor, Scottsdale se laudă de fapt cu unele dintre cele mai mari chirii pentru birouri din Arizona. Chiria medie solicitată este de aproximativ 34,50 USD pe picior pătrat (servicii complete), aproape la același nivel cu cea mai scumpă subpiață din Phoenix (Camelback Corridor din Biltmore) williamsluxuryhomes.com. Acest lucru se datorează faptului că reputația și mediul din Scottsdale rămân atractive – directorii și companiile apreciază prestigiul unei adrese în Scottsdale, iar multe birouri de Clasa A (de exemplu, la Gainey Ranch, zona Kierland, Scottsdale Airpark) sunt mai noi și bogate în facilități. Însă, pentru a obține aceste chirii în acest climat, proprietarii oferă concesii generoase. Rapoartele menționează că proprietarii oferă până la 100 USD/picior pătrat pentru alocații de amenajare pentru chiriași pentru amenajarea spațiilor și mai multe luni de chirie gratuită pentru a atrage chiriași williamsluxuryhomes.com. Chiriile efective (după deducerea gratuităților) au scăzut, chiar dacă chiriile de listă par stabile.

Puterea de negociere a chiriașilor este ridicată. Companiile care caută spații de birouri pot negocia oferte nemaivăzute de la Marea Recesiune încoace. Spațiul de subînchiriat este, de asemenea, abundent – zona metropolitană Phoenix avea peste 4 milioane de picioare pătrate de spațiu de subînchiriat disponibil în 2023, deși a scăzut la 4,2 milioane în trimestrul 2 din 2025 (cel mai scăzut nivel din 2022, ceea ce sugerează o ușoară îmbunătățire) cushmanwakefield.com. Scottsdale a pierdut aproximativ 483.000 de picioare pătrate de spațiu de birouri ocupat într-un an recent, deoarece mai multe firme s-au micșorat sau au plecat decât au venit williamsluxuryhomes.com (absorbție netă negativă) – un semn clar de capacitate excedentară.

Totuși, nu este totul sumbru: are loc migrarea către calitate. Cele mai bune birouri de Clasa A din zonele de top (cum ar fi cele din jurul Scottsdale Quarter/Kierland, de-a lungul malului apei din centrul orașului sau la Cavasson) continuă să atragă chiriași. Aceste clădiri au adesea rate mari de ocupare și, în unele cazuri, liste de așteptare, deoarece companiile se consolidează în spații mai bune pentru a-și atrage angajații înapoi. De exemplu, o clădire de Clasa A complet ocupată, de 366.000 de picioare pătrate, de pe Shea Blvd tocmai s-a vândut cu 71,5 milioane USD – un semnal că investitorii văd în continuare valoare pe termen lung în birourile de calitate din Scottsdale williamsluxuryhomes.com. În schimb, complexurile de birouri mai vechi, cu mai puține facilități, întâmpină dificultăți.

Perspectivele pentru birouri sunt prudent optimiste că ce a fost mai rău a trecut. Analiștii de piață se așteaptă ca rata de neocupare să scadă treptat pe măsură ce economia crește și unele firme încep din nou să se extindă. Cushman & Wakefield a remarcat că rata de neocupare a birourilor din Phoenix a scăzut la 27,8% în T1 2025 de la peste 28% anterior, marcând un punct de cotitură pe măsură ce spațiul este absorbit treptat assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. În Scottsdale, în mod specific, creșterea chiriilor ar putea rămâne constantă sau până la 1% anual pe termen scurt williamsluxuryhomes.com – practic stabilitate a chiriilor – deoarece proprietarii se concentrează pe ocuparea spațiilor, nu pe creșterea tarifelor. Dacă ratele dobânzilor vor scădea în 2026, așa cum estimează unii, companiile ar putea fi mai dispuse să semneze contracte de închiriere (deoarece perspectivele lor se îmbunătățesc), ceea ce ar putea stimula cererea williamsluxuryhomes.com. De asemenea, creșterea numărului de locuri de muncă în Scottsdale – mai ales în sectoare precum finanțe, tehnologie, sănătate – ar putea necesita în cele din urmă mai multe angajări la birou și, implicit, mai mult spațiu. Dar, realist vorbind, cu munca la distanță devenită normă, revenirea birourilor din Scottsdale va fi lentă. Se preconizează o piață favorabilă chiriașilor cel puțin până în 2025–2026, cu multe opțiuni și oferte pentru oricine are nevoie de un birou. Pentru investitori, proprietățile de birouri mai vechi ar putea deveni candidate pentru reconversie (în rezidențial sau spații de laborator) dacă gradul de ocupare nu se îmbunătățește.

Retail & Ospitalitate – Rezistente și în plină dezvoltare: Piața imobiliară de retail din Scottsdale a avut rezultate semnificativ mai bune. Orașul este un adevărat centru comercial – de la mall-uri de lux precum Scottsdale Fashion Square la zone de buticuri cochete în Old Town și centre comerciale mari care deservesc suburbiile. În T2 2025, rata de neocupare a spațiilor de retail din zona metropolitană Phoenix era de doar 5,1%, abia în creștere față de 5,0% cu un an înainte cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Practic, spațiile de retail sunt foarte căutate, iar Scottsdale nu face excepție. De fapt, principalele coridoare comerciale din Scottsdale au adesea liste de așteptare pentru chiriași și o rată de neocupare foarte scăzută (sub 5%). Retailul a beneficiat de creșterea populației din Arizona și de revenirea entuziastă a consumatorilor în magazine și restaurante după pandemie. În plus, construcțiile noi de spații comerciale au fost limitate (puține centre comerciale mari construite recent), astfel că oferta este restrânsă.

Turismul și nivelul de trai ridicat din Scottsdale îi oferă un avantaj: orașul atrage peste 11 milioane de vizitatori pe an citizenportal.ai, mulți dintre aceștia făcând cumpărături și luând masa în oraș, ceea ce stimulează vânzările din retail. Zone precum Scottsdale Waterfront și Old Town s-au transformat în spații mixte vibrante, unde restaurante la modă, galerii de artă și viața de noapte prosperă. În 2025, Scottsdale observă o tendință de retail experiențial – de exemplu, studiouri de fitness de lux, spații de divertisment și instalații de artă imersivă – care ocupă spațiile de retail tradiționale. Proprietarii selectează activ mixul de chiriași pentru a menține centrele comerciale relevante.

Chiriile pentru retail cresc moderat datorită cererii. Locațiile bune de magazine din Scottsdale pot ajunge la chirii triple-net de 40–60 $ pe picior pătrat, în funcție de traficul pietonal. Singurele lucruri care îi fac pe unii retaileri să fie precauți sunt economia (inflația și costurile cu forța de muncă) și concurența din partea comerțului electronic. Totuși, mulți retaileri vizează în mod special Scottsdale datorită demografiei sale (populație cu venituri mari și turiști). Astfel, vedem extinderi precum Nobu care deschide un restaurant, noi dealeri auto de lux și magazine alimentare premium care intră pe piață.

Sectorul ospitalității (hoteluri, resorturi) din Scottsdale și-a revenit puternic în 2021–2023 și rămâne solid în 2025. Gradul de ocupare al resorturilor și tarifele camerelor au atins niveluri record, pe măsură ce americanii au călătorit mai mult pe plan intern. Numeroase hoteluri din Scottsdale au fost renovate, iar altele noi sunt planificate (de exemplu, Hyatt Studios pentru șederi extinse, menționat anterior, va adăuga noi camere). Un potențial obstacol este că un val de construcții hoteliere în zona metropolitană Phoenix ar putea crește concurența până în 2026. Totuși, brandul Scottsdale ca destinație de top pentru agrement și evenimente ar trebui să mențină performanța hotelurilor sale la un nivel ridicat în regiune.

Industrial & Flex – Cerere ridicată, ofertă nouă: Spațiile industriale sunt vedeta pieței imobiliare din zona metropolitană Phoenix, datorită comerțului electronic, producției și creșterii populației. Deși Scottsdale nu este un centru industrial precum unele zone din West Valley, totuși joacă un rol, în special pentru spații flexibile și industriale de mică amploare care deservesc afacerile locale. O mare parte din stocul industrial al Scottsdale se află în jurul Airpark, unde producția ușoară, depozitele și showroom-urile coexistă cu birourile. Istoric, rata de neocupare industrială în Scottsdale a fost extrem de scăzută (adesea sub 5%), deoarece limitările de teren au restricționat oferta nouă, iar cererea a fost robustă pentru orice spațiu aproape de Scottsdale pentru logistică (furnizori de materiale pentru renovări de bucătării, asamblare de dispozitive medicale, depozitare de mașini de lux etc.).

La nivel regional, însă, o mulțime de noi spații industriale sunt livrate pe piață – Phoenix a avut peste 30 de milioane de picioare pătrate în construcție în 2022–2024, una dintre cele mai active piețe din SUA. Acest lucru a dus la creșterea ratei de neocupare industrială la nivel metropolitan la aproximativ 13,3% în T2 2025 cushmanwakefield.com de la o cifră unică anterior, pur și simplu pentru că atât de multe depozite noi au intrat pe piață simultan. Mega-depozitele de pe West Side din Phoenix (în Goodyear, Buckeye etc.) au contribuit la această creștere. Dar acestea sunt spații mari de peste 500.000 picioare pătrate; spațiile industriale din Scottsdale tind să fie unități mai mici și facilități de nișă, care rămân destul de bine ocupate. De fapt, dezvoltatorul local Creation lansează proiectul industrial “The Loop” în North Scottsdale pentru a răspunde cererii de spații industriale moderne în zonă mileszimbaluk.com. Este oarecum neobișnuit să vezi noi dezvoltări industriale în Scottsdale (având în vedere valorile ridicate ale terenurilor), deci acest lucru indică o cerere specifică, poate pentru distribuție last-mile sau spații de producție high-tech care doresc o adresă în Scottsdale.

Chiriile industriale din regiune au crescut rapid (creșteri procentuale de două cifre în câțiva ani) datorită cererii. Un depozit mic în Scottsdale s-ar putea închiria cu peste 15$ pe picioată pătrată, triple-net, ceea ce este mult comparativ cu 6–8$ în multe orașe din Midwest. Multe afaceri sunt dispuse să plătească un preț premium pentru a fi aproape de baza de clienți din Scottsdale.

Perspectivele pentru sectorul industrial rămân foarte pozitive pe termen lung. Locația și creșterea Phoenix-ului îl transformă într-un nod în ascensiune pentru distribuție și producție (mai ales pe măsură ce lanțurile de aprovizionare se diversifică față de porturile de coastă). Scottsdale ar putea beneficia de acest efect de propagare – de exemplu, unele firme high-tech sau companii aerospațiale ar putea deschide facilități mai mici lângă Scottsdale pentru a atrage forță de muncă calificată care locuiește în zonă. Dacă există vreun risc în sectorul industrial, acesta este supraoferta pe termen scurt: după cum s-a menționat, un val de noi construcții a crescut temporar rata de neocupare. Dar experții se așteaptă ca acest spațiu să fie absorbit în următorii ani, având în vedere nivelul ridicat de închirieri industriale din Phoenix (cererea încă depășea majoritatea orașelor). Până în 2026–2027, rata de neocupare industrială la nivel metropolitan ar putea să se restrângă din nou, iar chiriile să continue să crească (deși într-un ritm mai lent și sănătos). În Scottsdale, constrângerea va fi terenul – nu există prea mult spațiu pentru noi construcții industriale, cu excepția câtorva zone. Astfel, proprietățile industriale mai vechi ar putea crește în valoare pe măsură ce utilizatorii concurează pentru locații rare în east-valley. Noua dezvoltare Loop este de urmărit; dacă se închiriază rapid, va semnala că mai multe dezvoltări industriale/flex ar putea fi viabile în Scottsdale.

Climatul general al investițiilor comerciale: Investitorii consideră proprietățile comerciale din Scottsdale ca fiind pariuri relativ sigure datorită demografiei zonei. Ratele de capitalizare pentru mall-urile de tip strip sau clădirile de birouri din Scottsdale sunt printre cele mai scăzute (ceea ce înseamnă prețuri cele mai ridicate) din Arizona, reflectând stabilitatea percepută. De exemplu, un centru comercial din Scottsdale complet închiriat s-ar putea tranzacționa la o rată de capitalizare de 5-6%, în timp ce un centru similar într-o zonă mai puțin înstărită din Phoenix ar putea avea peste 7%. Ratele actuale mai ridicate ale dobânzilor pun presiune ascendentă pe ratele de capitalizare, ceea ce duce la o ușoară scădere a valorilor comerciale, însă activele de calitate din Scottsdale încă atrag interes puternic din partea cumpărătorilor. Unii jucători locali explorează și reutilizarea adaptivă – de exemplu, ar putea fi transformată o clădire de birouri depășită în rezidențial? Noua lege de stat care impune ca 10% din spațiile comerciale să fie transformate în locuințe ar putea încuraja proiecte creative, mai ales dacă gradul de neocupare a birourilor persistă kjzz.org. Zonarea și rezistența comunității din Scottsdale pot reprezenta o barieră pentru reamenajare, dar este posibil să vedem mai multe propuneri în anii următori pentru a reconverti spațiile comerciale cu performanță scăzută în proiecte mixte sau rezidențiale.

În concluzie, piața imobiliară comercială din Scottsdale prezintă o imagine mixtă: Retailul și ospitalitatea sunt vibrante, susținute de cheltuieli și turism; sectorul industrial este puternic, deși cu o ofertă nouă de absorbit; iar birourile sunt codașe, încă în proces de recuperare după o schimbare majoră a obiceiurilor de muncă. Totuși, chiar și piața birourilor are puncte luminoase, iar per ansamblu, activitatea comercială din Scottsdale se adaptează noilor tendințe cu reziliență.

Factori economici locali: Impactul locurilor de muncă, populației și migrației

Mai multe tendințe economice locale stau la baza pieței imobiliare din Scottsdale, oferind context atât pentru condițiile actuale, cât și pentru perspectivele viitoare. Din multe puncte de vedere, economia puternică a orașului Scottsdale este fundamentul care a menținut piața imobiliară relativ rezilientă, în ciuda ratelor mai mari ale dobânzilor.

Creștere robustă a locurilor de muncă: Scottsdale adaugă locuri de muncă într-un ritm sănătos, depășind mediile naționale. Echipa de Dezvoltare Economică a orașului menționează adesea că creșterea populației din Scottsdale (~1,4% anual) și creșterea locurilor de muncă depășesc SUA de 2-3 ori citizenportal.ai. Industriile cheie care alimentează această creștere includ tehnologia, finanțele, sănătatea, domeniul biomedical, turismul și sediile centrale/corporațiile de back-office. De fapt, cinci sectoare industriale din Scottsdale – precum biotehnologia, tehnologia medicală și serviciile de afaceri – au crescut mai rapid decât media statului Arizona, evidențiind rolul Scottsdale ca magnet pentru locuri de muncă de înaltă tehnologie și calificare. Șomajul în Scottsdale este extrem de scăzut, în jur de 2,7% la începutul anului 2025 citizenportal.ai, semnificativ mai bun chiar și decât media statului Arizona (~4-5%). Practic, Scottsdale este aproape de ocupare deplină; companiile au adesea mai multe posturi vacante decât candidați calificați la nivel local.

Angajatorii majori din zonă includ companii precum HonorHealth (sistem de sănătate), CVS Health (cu un mare birou de beneficii farmaceutice), Vanguard (management de investiții cu un campus mare), Nationwide Insurance, și un grup de firme de tehnologie și startup-uri. Iar creșterea continuă: orașul a evidențiat mai multe proiecte mari care vor crea noi locuri de muncă, precum Mac Innovation Park (un parc de afaceri, care probabil va aduce noi spații de birouri/R&D), noul sediu de semiconductori ASM America, și Banna Health & Wellness Campus citizenportal.ai. Fiecare dintre aceste proiecte promite sute, dacă nu mii de locuri de muncă în următorii ani, ceea ce, la rândul său, generează cerere de locuințe pentru acei angajați și familiile lor. De exemplu, firmele de semiconductori (precum ASM, TSMC din apropiere de Phoenix) aduc ingineri bine plătiți care caută adesea locuințe de calitate în locuri precum Scottsdale.

Mai mult, Scottsdale beneficiază de povestea de creștere a zonei metropolitane Phoenix. Zona metropolitană Phoenix s-a clasat constant printre cele mai bune zone metropolitane pentru crearea de locuri de muncă. În 2025, crearea de locuri de muncă în Arizona a atins un record, cu peste 24.000 de noi locuri de muncă anunțate doar în prima jumătate a anului azbigmedia.com. Multe dintre acestea sunt în East Valley și nordul Phoenix – zone accesibile pentru rezidenții din Scottsdale. Chiar dacă un loc de muncă este în Tempe sau Phoenix, oamenii aleg adesea să locuiască în Scottsdale pentru stilul de viață și fac naveta la serviciu. Astfel, piața imobiliară din Scottsdale este stimulată indirect și de boom-ul locurilor de muncă din orașele adiacente.

Populație și migrație: Zona metropolitană Phoenix a fost una dintre cele mai rapide în creștere din țară, iar Scottsdale a împărtășit această creștere. Populația oficială a orașului Scottsdale este de aproximativ 243.000 (estimare pentru 2025) și este în creștere. Notabil, în timp ce unele orașe din centura sudică se bazează pe migrația internă a familiilor din clasa de mijloc, Scottsdale atrage și mulți migranți înstăriți, precum directori executivi, pensionari și lucrători la distanță care pot locui oriunde. Migrația netă în județul Maricopa (zona Phoenix) a fost puternic pozitivă în fiecare an, alimentată de persoane care se mută din state cu costuri mai ridicate, precum California, Illinois, Washington și altele. Datele Redfin arată că, dintre cei care caută online locuințe pentru a se muta în Scottsdale în 2025, principalele orașe de origine au fost Chicago, Seattle, Los Angeles, Dallas și Bay Area redfin.com redfin.com. Acest lucru se aliniază cu dovezile anecdotice: californienii care vând case scumpe și cumpără în Scottsdale, locuitori din Midwest care caută soare etc.

În Arizona, Scottsdale este adesea o destinație de relocare pentru directori executivi și profesioniști care se mută pentru a ocupa locuri de muncă în Phoenix/Scottsdale. Este, de asemenea, un loc popular pentru rezidenți sezonieri (snowbirds) – persoane din climate mai reci care își petrec iernile aici – iar unii dintre aceștia devin în cele din urmă rezidenți permanenți (mai ales la pensie). Migrația internațională este un factor mai mic, dar nu nesemnificativ; canadienii, de exemplu, adoră Scottsdale (există chiar o comunitate mare de vizitatori canadieni pe timp de iarnă), iar unii europeni investesc în case de vacanță aici.

Demografie: Populația din Scottsdale este mai în vârstă (vârsta mediană în jur de 47 de ani) și mai înstărită (venit mediu pe gospodărie ~115.000 USD, față de ~65.000 USD media SUA) – practic o comunitate cu venituri mari, parțial de pensionari. Acest lucru influențează piața imobiliară prin faptul că există o cerere constantă pentru locuințe de lux și case de vacanță, precum și pentru facilități medicale și servicii dedicate adulților în vârstă. Dar Scottsdale atrage și tot mai mulți tineri profesioniști în ultima vreme, atrași de stilul de viață vibrant, astfel încât zone precum Old Town au o atmosferă mai tânără. Școlile excelente ale orașului și rata scăzută a criminalității atrag familii (care își permit), ceea ce menține cererea ridicată pentru case unifamiliale în districte școlare bune.

Impactul turismului: Un motor economic uriaș pentru Scottsdale este sectorul turistic. Peste 11 milioane de vizitatori pe an vin pentru vremea însorită, terenurile de golf, resorturi și evenimente (precum licitația de mașini Barrett-Jackson, turneul de golf Phoenix Open, spectacolele ecvestre din Scottsdale) citizenportal.ai. Turismul generează venituri semnificative (locuri de muncă în ospitalitate, taxe din sejururi la hotel etc.) și alimentează parțial piața imobiliară – mulți turiști decid în cele din urmă să cumpere o a doua locuință sau să se mute permanent aici după ce experimentează stilul de viață. Industria turismului robustă susține, de asemenea, piața închirierilor pe termen scurt și menține cererea ridicată pentru proprietăți de tip resort.

Cum influențează acest lucru piața imobiliară: Toți acești factori – creșterea locurilor de muncă, migrația, bogăția – alimentează direct cererea pe piața imobiliară:

• Creștere mare a locurilor de muncă + șomaj scăzut = mai mulți oameni cu venituri pentru a cumpăra sau închiria locuințe. De obicei, asta înseamnă și că salariile cresc (angajatorii concurează pentru talente), ceea ce ajută oamenii să își permită prețuri mai mari la locuințe.
• Creșterea populației ~1–2% pe an pare mică, dar într-un oraș de ~240K asta înseamnă câteva mii de locuitori noi în fiecare an. Fiecare nouă gospodărie are nevoie de locuință, deci menține presiunea asupra ofertei.
• Migrație de persoane înstărite înseamnă că mulți cumpărători care vin au numerar sau capital substanțial. Acest lucru explică parțial de ce piața din Scottsdale a rămas puternică – mulți cumpărători nu au nevoie de credite ipotecare sau pot plăti avansuri mari, atenuând impactul ratelor ridicate ale dobânzilor. Cumpărătorii cu numerar (comuni pe piața de lux din Scottsdale) au rămas activi; după cum a remarcat un expert local, tranzacțiile cu numerar rămân frecvente printre cumpărătorii înstăriți din Scottsdale, oferindu-le un avantaj în negocieri mileszimbaluk.com. În 2023, aproximativ 30–35% dintre vânzările din unele coduri poștale din Scottsdale au fost tranzacții cu numerar.
• Economie diversificată (tehnologie, sănătate, finanțe, turism) oferă reziliență orașului Scottsdale. Chiar dacă un sector încetinește, altele compensează. De exemplu, dacă apare o scădere la nivel național în tehnologie, turismul sau sănătatea din Scottsdale ar putea rămâne puternice, echilibrând ocuparea forței de muncă. Această stabilitate este atractivă pentru investitorii imobiliari, deoarece reduce riscul unor scăderi majore.

Există, totuși, unele provocări:

• Lipsa forței de muncă: Paradoxal, șomajul extrem de scăzut din Scottsdale indică faptul că ar putea fi dificil pentru companii să găsească angajați, mai ales pe cei cu salarii mici, deoarece locuințele sunt prea scumpe pentru ei. Acest lucru ar putea limita extinderea afacerilor dacă nu este abordat sau ar putea determina mai mulți navetiști din afara orașului (ceea ce ar crește traficul).
• Schimbări intra-metropolitane: Unii tineri din domeniul tehnologiei preferă atmosfera urbană din centrul Phoenix sau Tempe, ceea ce ar putea însemna că Scottsdale trebuie să continue să se adapteze (cu apartamente în centru, etc.) pentru a atrage această categorie demografică. Scottsdale a avut istoric un profil de „suburbie de tip stațiune”, dar preferințele se schimbă și orașul va dori să rămână competitiv pentru talentele care altfel ar alege un cartier urban la modă în altă parte.
• Îmbătrânirea populației: Pe măsură ce baby boomers îmbătrânesc, unii ar putea să se mute sau să părăsească Scottsdale (de exemplu, pentru a fi mai aproape de copiii adulți din alte părți sau din motive de sănătate). Acest lucru ar putea elibera treptat unele locuințe (ceea ce e bine pentru ofertă), dar înseamnă și că Scottsdale trebuie să continue să își diversifice economia dincolo de serviciile pentru pensionari.

Modele de migrație: Este de asemenea interesant de observat unde se duc locuitorii din Scottsdale atunci când pleacă. Datele Redfin au indicat că aproximativ 30% dintre cumpărătorii de locuințe din Scottsdale caută să se mute din Scottsdale (70% rămân în zonă) redfin.com. Destinațiile populare pentru cei care pleacă includ localități mai mici din Arizona, precum Prescott Valley, Show Low și Flagstaff redfin.com redfin.com – adesea zone mai răcoroase sau mai rurale unde pensionarii ar putea merge pentru o schimbare, sau persoane care își vând proprietățile și caută locuințe mai ieftine. Acest lucru sugerează un ciclu: unii proprietari de mult timp vând și se mută în locuri mai liniștite, în timp ce noi veniți se stabilesc aici. Această fluctuație poate de fapt să crească inventarul la segmentul de sus (de exemplu, pensionari care vând case de lux), dar asigură și un flux constant de cerere nouă.

În concluzie, fundamentele economice ale Scottsdale sunt foarte solide – o populație în creștere, înstărită și numeroase locuri de muncă. Acest lucru susține valorile imobiliare și ajută la protejarea pieței de scăderi severe. Atâta timp cât oamenii consideră Scottsdale un loc atractiv pentru muncă, trai și recreere, va exista o cerere de bază pentru proprietăți. Politicile locale încearcă acum să se asigure că creșterea economică nu este împiedicată de lipsa locuințelor (de aici și noile legi privind locuințele), ceea ce reprezintă o recunoaștere a faptului că economia și oferta de locuințe trebuie să crească împreună. Pentru viitorul previzibil, economia Scottsdale pare pregătită să continue pe o traiectorie ascendentă, ceea ce este un semn bun pentru proprietari.

Schimbări de reglementare și zonare care influențează piața imobiliară

În ultimii ani, o serie de dezvoltări de reglementare și zonare atât la nivel de stat, cât și la nivel de oraș, au apărut și ar putea modela peisajul imobiliar din Scottsdale. Aceste schimbări de politici sunt răspunsuri la creșterea rapidă, problemele de accesibilitate a locuințelor și impactul asupra cartierelor observate în tot statul Arizona. Iată principalele aspecte de reținut:

1. Legislația pro-locuințe din Arizona (2023): În 2023, legislativul din Arizona a adoptat un set de legi bipartizane menite să atenueze deficitul de locuințe la nivel de stat. Două dintre cele mai importante pentru Scottsdale au fost:

• HB 2720 – Unități locative accesorii (ADU): Această lege practic anulează interdicțiile orașelor privind ADU-urile (cunoscute și ca „casitas” sau „garsoniere pentru bunici”). Ea obligă orașele să permită proprietarilor de locuințe din zonele rezidențiale unifamiliale să construiască sau să transforme o ADU pe proprietatea lor, în condiții de reglementări rezonabile. În mod specific, legea împiedică municipalitățile să impună cerințe excesiv de restrictive (cum ar fi suprafețe mari de teren sau retrageri exagerate) pentru ADU-uri rsnlawaz.com yourvalley.net. Scopul este de a crește ușor oferta de locuințe, permițând închirierea unor spații mici sau apartamente pentru rude în cartierele existente.
• HB 2297 – Reutilizarea adaptivă a spațiilor comerciale: Această lege impune orașelor să permită ca o anumită parte din clădirile comerciale sau cu utilizare mixtă să fie convertită în locuințe. Formularea este puțin complexă – se precizează că orașele trebuie să permită ca „nu mai mult de 10%” din spațiul unei clădiri comerciale să devină locuință, probabil pentru a încuraja reutilizarea creativă a birourilor/magazinelor subutilizate pentru apartamente sau condominii kjzz.org kjzz.org.

Răspunsul Scottsdale: Consiliul Local Scottsdale a fost reticent față de aceste legi de stat, considerându-le o încălcare a controlului local asupra zonării. La sfârșitul anului 2024, confruntându-se cu un termen limită pentru conformare, Consiliul a adoptat ordonanțe pentru a implementa ADU-urile și reutilizarea adaptivă, dar „cu ajustări pentru a limita efectele” kjzz.org kjzz.org. Pentru ADU-uri, Scottsdale a elaborat reguli care permit ADU-uri atașate, detașate și ADU-uri accesibile cu restricții (conform unei pagini informative) scottsdaleaz.gov, dar probabil a inclus standarde stricte de design și cerințe de ocupare de către proprietar pentru a menține caracterul cartierului. Unii lideri ai orașului și-au exprimat îngrijorarea că ADU-urile ar putea fi folosite ca închirieri pe termen scurt (amplificând problemele cu casele de petreceri) și că legea statului a fost un „atac asupra cartierelor noastre” kjzz.org kjzz.org. Cu toate acestea, începând cu 2025, proprietarii de locuințe din Scottsdale pot să construiască ADU-uri mai liber decât înainte, ceea ce ar putea adăuga treptat unități de închiriat în oraș. Este posibil să vedem mai multe garaje transformate sau casitas apărând în curțile din spate – benefic pentru traiul multigenerațional sau venituri din chirii.

Pentru legea privind reutilizarea comercială, Scottsdale a încercat practic să interpreteze „nu mai mult de 10%” ca „ar putea fi chiar și 1%”. Au adoptat o ordonanță care limitează conversia eligibilă la doar 1% dintr-o clădire kjzz.org, atrăgând un avertisment din partea inițiatorului proiectului de lege că Scottsdale încalcă legea kjzz.org kjzz.org. Această dispută ar putea continua, dar dacă legea va fi aplicată, până la 10% din suprafața unor centre comerciale sau clădiri de birouri ar putea fi convertită în apartamente (de exemplu, transformarea unui etaj secund al unui birou în unități rezidențiale). Până acum, nu au fost făcute publice proiecte majore sub această lege în Scottsdale, dar este un domeniu de urmărit. Dacă gradul de neocupare a birourilor rămâne ridicat, proprietarii ar putea insista pentru mai multe conversii rezidențiale.

2. Reglementări privind închirierea pe termen scurt: Arizona a fost istoric permisivă cu închirierile pe termen scurt (STR) datorită unei legi de stat din 2016 care interzicea orașelor să le interzică. Scottsdale, fiind o destinație turistică, a cunoscut o explozie de Airbnbs – unele dintre ele transformându-se în „case de petrecere” în cartiere liniștite. Locuitorii au devenit nemulțumiți din cauza zgomotului, gunoaielor și problemelor de siguranță. Începând cu 2022, statul și-a relaxat ușor poziția, permițând orașelor o anumită marjă de reglementare. Scottsdale a profitat la maximum:

• În 2023, Scottsdale a cerut ca toți proprietarii de STR să obțină o licență anuală de oraș (250$) și să respecte reguli: să notifice vecinii despre închiriere, să dețină asigurare de răspundere civilă și să efectueze verificări de antecedente pentru infractori sexuali asupra oaspeților avalara.com avalara.com. Acest lucru a creat un registru al STR-urilor, îmbunătățind supravegherea.
• În mai 2024, Scottsdale a adoptat o ordonanță special pentru a descuraja „petrecerile deranjante” în STR. Noile reguli (valabile din 6 iunie 2024) au făcut câteva lucruri cheie: trag la răspundere organizatorii de evenimente pentru găzduirea unor petreceri mari și deranjante în STR, au oferit poliției autoritatea de a îndepărta oaspeții care nu sunt rezidenți de pe proprietate odată ce este declarată o deranjare, și au interzis închirierea către minori sub 21 de ani în mod direct avalara.com avalara.com. Aceste măsuri urmăresc să descurajeze modelul de afaceri „party mansion”.

Conducerea orașului a declarat că va folosi „toate instrumentele posibile” pentru a controla impactul STR în limitele legii statului avalara.com avalara.com. Practic, climatul pentru investitorii STR în Scottsdale este acum mai restrictiv: există amenzi pentru încălcări și cei care încalcă regulile în mod repetat pot pierde licența. Pentru cumpărătorii care iau în considerare o investiție Airbnb, este important să respecte cu strictețe regulile sau riscă penalizări. În timp, aplicarea mai strictă ar putea reduce numărul STR-urilor problematice, dar probabil nu va elimina piața STR – Scottsdale este prea popular pentru asta. În schimb, se așteaptă un sector STR mai profesionalizat, cu gazde responsabile (și posibil costuri mai mari care vor fi transferate turiștilor).

3. Schimbări de zonare & Aprobări de dezvoltare: De la caz la caz, consiliul local și comisia de urbanism din Scottsdale se ocupă în mod regulat de propuneri de rezonare care pot influența dezvoltarea locală:

• Înălțime și densitate în Old Town: Scottsdale și-a actualizat în ultimii ani Planul de Caracter al zonei Old Town, permițând clădiri mai înalte în anumite districte (de exemplu, până la 150 de picioare în zona Goldwater Blvd). Totuși, există dezbateri continue și opoziție din partea comunității față de clădirile înalte din centrul orașului. În 2023–2024, unele proiecte au solicitat bonusuri de înălțime/densitate, declanșând audieri publice. Rezultatul acestor decizii afectează câte unități pot fi construite. De exemplu, dacă un turn de apartamente propus este redus ca dimensiune din cauza obiecțiilor locuitorilor, asta înseamnă mai puține locuințe noi livrate. Până acum, Scottsdale a încercat să încurajeze creșterea centrului, păstrând în același timp „farmecul sud-vestic”, un echilibru delicat.
• Rezonări în North Scottsdale: Ocazional, suprafețe mari (cum ar fi terenuri de stat sau terenuri de golf) sunt propuse pentru dezvoltare. Un exemplu menționat a fost un plan ce includea 1.975 de apartamente plus un hotel pe teren de stat, care necesita re-zonare de la „fără rezidențial” la utilizare rezidențială coalitionofgreaterscottsdale.org. Orașul tinde să analizeze cu atenție astfel de schimbări majore, negociind adesea pentru spații verzi sau îmbunătățiri ale traficului în schimb. Investitorii care vizează proiecte mari de dezvoltare trebuie să navigheze cu atenție acest proces.
• Infrastructură & zonare pentru marii angajatori: Schimbarea de zonare pentru campusul Axon în 2023 a fost emblematică – Scottsdale și-a modificat zonarea pentru a acomoda planul Axon (care includea și unele locuințe pentru angajați) whsv.com azfamily.com. Orașul este, în general, pro-dezvoltare economică, așa că poate fi flexibil în privința zonării pentru a asigura mari angajatori. În mod similar, zonarea pentru zone precum Scottsdale Airpark este actualizată periodic pentru a permite clădiri de birouri mai înalte sau parcări supraetajate, după necesitate.

4. Politica privind apa și limitele dezvoltării: Deși nu este o problemă de cod de zonare, reglementările privind apa din Arizona influențează direct capacitatea de dezvoltare imobiliară. În 2023, a avut loc o situație de mare profil: comunității neîncorporate Rio Verde Foothills (chiar în afara Scottsdale) i-a fost tăiată alimentarea cu apă de către orașul Scottsdale, care transporta apă acolo cu cisterne, din cauza îngrijorărilor legate de secetă azgovernor.gov. Acest lucru a dus la o soluție de urgență din partea statului în 2023 pentru a asigura livrarea apei, dar a subliniat că lipsa apei este reală. Statul are o regulă de Aprovizionare Asigurată cu Apă pentru 100 de ani pentru noile subdiviziuni – dezvoltatorii trebuie să dovedească existența apei pentru un secol. În iunie 2023, oficialii din Arizona au anunțat că unele părți din Maricopa County (zona Phoenix) nu au suficientă apă subterană pentru toate locuințele planificate, ceea ce practic pune pe pauză o parte din extinderea viitoare, cu excepția cazului în care se găsește o sursă alternativă de apă. Pentru Scottsdale, care folosește în mare parte apă din Râul Colorado prin Central Arizona Project (acum sub alocări de deficit de nivel 1) cap-az.com, seceta continuă ar putea însemna reduceri ale aprovizionării în anii următori. Orașul are apă stocată și folosește apă reciclată pentru irigații în multe cazuri, ceea ce îl pune într-o poziție mai bună decât noile comunități periferice. Totuși, orice reducere severă ar putea forța Scottsdale să limiteze noile racorduri sau să descurajeze dezvoltările cu consum mare de apă (cum ar fi peluzele mari, terenurile de golf).

În esență, era creșterii nelimitate în Arizona se confruntă cu realitatea resurselor limitate de apă. Dezvoltatorii răspund, de exemplu, cumpărând drepturi de apă de la fermieri (a fost adoptată o nouă lege de transfer „agricol-urban”) kjzz.org. Piața imobiliară din Scottsdale nu a fost deocamdată oprită direct de problemele legate de apă (cu excepția cazului de refuzare a apei pentru Rio Verde, pentru a prioritiza locuitorii orașului), dar investitorii inteligenți urmăresc politica privind apa. Se așteaptă reguli de amenajare a spațiilor verzi care să încurajeze xeriscaping-ul și, posibil, taxe de impact mai mari pentru infrastructura de apă la noile construcții. Se discută, de asemenea, despre impunerea unor locuințe și aparate mai eficiente din punct de vedere al consumului de apă la noile construcții.

5. Alte reglementări notabile:

• Taxe pentru închiriere pe termen scurt: Arizona cere gazdelor STR să plătească taxe de cazare (prin intermediul unei licențe TPT) la fel ca hotelurile avalara.com. Platforme precum Airbnb colectează acum automat aceste taxe. Acest lucru nu limitează STR-urile, dar reduce avantajul „la negru” pe care îl aveau anterior.
• Standardele de Mediu și Design: Scottsdale are o reputație pentru revizuirea strictă a designului – de exemplu, reguli privind paletele de culori ale clădirilor, înălțimi, conservarea deșertului etc. Acestea rămân în vigoare pentru a menține estetica (în special în zonele pitorești din nord). De asemenea, orașul are o ordonanță „Cer Întunecat” care limitează poluarea luminoasă în anumite zone. Astfel de reglementări, deși nu sunt noi, influențează costurile și termenele de dezvoltare.
• Stimulente pentru Locuințe Accesibile: Istoric, Scottsdale nu a avut cerințe mari pentru locuințe accesibile, dar există discuții tot mai multe pe această temă. Unele aprobări recente pentru apartamente au inclus unități accesibile voluntare. Dacă accesibilitatea locuințelor se înrăutățește, orașul sau statul ar putea introduce zonare incluzivă sau mai multe stimulente pentru proiecte accesibile, ceea ce ar putea modifica ușor mixul de dezvoltare.

În rezumat, schimbările de politici din Scottsdale și Arizona relaxează treptat unele constrângeri de dezvoltare (ADU-uri, conversii mixte) în speranța de a atenua criza locuințelor, în timp ce se înăspresc simultan în alte domenii (închirieri pe termen scurt, utilizarea apei) pentru a aborda efectele negative externe. Părțile interesate din domeniul imobiliar ar trebui să fie atente la aceste schimbări. Un investitor ar putea, de exemplu, să profite de noile reguli ADU adăugând o casita pentru venituri din chirii, dar ar trebui să fie conștient că achiziționarea unei case pentru a o folosi exclusiv ca Airbnb de petrecere ar putea întâmpina obstacole de reglementare. În cele din urmă, aceste reglementări urmăresc să ghideze creșterea într-un mod mai sustenabil și prietenos cu comunitatea – cât de eficient vor face acest lucru se va vedea în anii următori.

Previziuni 2026–2028: Ce urmează pentru piața imobiliară din Scottsdale

Privind spre viitor, piața imobiliară din Scottsdale este de așteptat să experimenteze tendințe constante și moderate mai degrabă decât fluctuații mari. Mai multe previziuni și opinii ale experților sugerează o perioadă de creștere sustenabilă – o pauză după montanha-rusa începutului anilor 2020. Iată la ce să vă așteptați în 2026, 2027 și 2028:

Proiecții privind prețurile locuințelor: Consensul este că prețurile locuințelor din Scottsdale vor crește treptat în următorii câțiva ani, urmând aproximativ inflația. Experții locali în imobiliare prezic o apreciere anuală de aproximativ 2% până la 4% pe an în Scottsdale mileszimbaluk.com. Cu alte cuvinte, este puțin probabil să vedem o altă creștere de 20% într-un singur an, dar o creștere de câteva procente în fiecare an este probabilă, având în vedere cererea continuă și oferta nouă limitată. Până în 2028, acest lucru ar putea însuma poate o creștere totală de 10-15% a valorii locuințelor față de nivelurile de astăzi. Pentru context, prognozele naționale de la surse precum NAR și Fannie Mae se aliniază cu această perspectivă de creștere lentă – ele prevăd că valorile locuințelor din SUA vor crește cu ~3-5% anual în anii 2020 realwealth.com realwealth.com, iar Scottsdale ar trebui să fie în această marjă, poate chiar spre limita superioară datorită atractivității sale. Un avertisment: segmentul de lux ar putea avea performanțe ușor mai bune. Unii analiști din Arizona cred că piața de lux va „beneficia de creșteri” chiar dacă piața generală rămâne stabilă fhtimes.com. Segmentul high-end din Scottsdale ar putea vedea o apreciere puțin peste medie (deoarece cumpărătorii cu venituri mari sunt mai puțin sensibili la dobânzi), în timp ce segmentul mediu ar putea fi mai plat din cauza constrângerilor de accesibilitate.

Volumul vânzărilor și echilibrul pieței: Activitatea de vânzare a locuințelor este de așteptat să crească oarecum până în 2026, pe măsură ce oamenii se adaptează la noua normalitate a ratelor dobânzilor. Anul trecut a înregistrat o scădere a vânzărilor (vânzările din Scottsdale au scăzut cu ~7-10% YoY la mijlocul lui 2025) redfin.com, dar dacă ratele se stabilizează sau scad, mai mulți cumpărători și vânzători vor reveni pe piață. Economiștii prognozează că vânzările de locuințe existente din SUA vor crește cu un modest 2% până la 5% în 2025 azbigmedia.com, și posibil să continue această tendință, ceea ce sugerează că și Scottsdale va vedea o creștere treptată a tranzacțiilor. Practic, cererea acumulată din partea celor care și-au amânat mutarea în 2022–2024 ar putea fi eliberată pe măsură ce condițiile devin mai favorabile. Până în 2026–27, am putea vedea și unii Millennials care ajung la vârsta optimă pentru achiziții mai mari, adăugând cerere pentru casele de familie din Scottsdale.

Este probabil ca piața să rămână destul de echilibrată. Zilele pieței extreme a vânzătorului (cu un stoc sub 1 lună) au trecut pentru moment. Pe de altă parte, nici nu se anticipează o piață profundă a cumpărătorului (prăbușiri de prețuri), deoarece creșterea populației/locurilor de muncă va susține cererea. În schimb, Scottsdale ar putea oscila într-o zonă neutră – poate 4–6 luni de stoc – în următorii câțiva ani. Cumpărătorii vor avea oportunități fără panică, iar vânzătorii care stabilesc prețuri realiste vor avea succes. Dacă ratele ipotecare vor scădea semnificativ până în 2027 (unele prognoze cred că ratele ar putea coborî sub 5,5% până în 2028) realwealth.com, ar putea exista un val scurt de cumpărări care să încline avantajul din nou spre vânzători, dar probabil ar determina și mai multe listări pe piață, menținând echilibrul.

Ratele dobânzilor și accesibilitatea: Un factor de influență major este traiectoria ratelor ipotecare. Pe termen scurt (2025–2026), majoritatea analiștilor prevăd că ratele vor rămâne în intervalul 6% mediu-înalt realwealth.com. Acesta este un obstacol pentru accesibilitate și va ține sub control creșterea prețurilor. Până în 2027 sau 2028, dacă inflația este ținută sub control, Rezerva Federală ar putea permite scăderea ratelor. Unele scenarii optimiste prevăd rate ipotecare pe 30 de ani înapoi la 5% până în 2028 realwealth.com. Dacă acest lucru se va întâmpla, ar crește puterea de cumpărare și ar putea declanșa o apreciere mai puternică a prețurilor (poate împingând câștigurile anuale la 5-6% în acei ani ulteriori). Totuși, acest lucru nu este garantat – ratele ar putea rămâne și la 6% dacă economia merge puternic. Deci, pentru planificare, presupuneți că ratele dobânzilor vor scădea treptat, oferind un ușor impuls până în 2027.

Perspective pentru construcții noi și stoc: Este puțin probabil ca Scottsdale să vadă cantități mari de construcții noi de locuințe din cauza terenului limitat și a reglementărilor relativ stricte. Dar proiectele aflate în prezent în dezvoltare (condominiile Optima, One Scottsdale, proiectul George Kurtz cu 1.200 de locuințe etc.) vor începe să livreze unități între 2026–2028. Acestea vor adăuga ceva stoc: de exemplu, 420 de apartamente de lux și 970 de apartamente la Optima McDowell Mountain Village sunt programate pentru aproximativ 2026 (acest proiect în mai multe faze va fi cu siguranță o adăugare semnificativă dacă va fi finalizat). Locuințele rezidențiale din One Scottsdale și cele 1.200 de case din nord ar putea apărea spre sfârșitul deceniului. Construcția de apartamente în zona extinsă rămâne ridicată – în zona metropolitană Phoenix sunt zeci de mii de unități în construcție. Până în 2025–2027 multe vor fi deschise, ceea ce ar putea reduce și mai mult creșterea chiriilor. Pentru casele unifamiliale, Scottsdale este în mare parte construit, cu excepția unor mici subdiviziuni; majoritatea construcțiilor la scară mare de case unifamiliale au loc în suburbii precum Queen Creek sau West Phoenix. Astfel, oferta de locuințe din Scottsdale va crește doar modest. Acest lucru, combinat cu o cerere constantă, susține creșterile ușoare de preț așteptate.

Previziuni pentru segmentele cheie ale pieței:

• Case de lux ($1M+): Probabil vor rămâne puternice. Mulți cumpărători de lux au plătit cash sau au avere care nu depinde de dobânzi. Odată cu revenirea pieței bursiere (presupunând că se întâmplă), imobiliarele de lux tind să urmeze același trend. Segmentul de lux din Scottsdale ar putea vedea o apreciere anuală de aproximativ 3-5%, iar volumele ar putea crește pe măsură ce Boomers continuă să se retragă în piețele de lifestyle. Atenție însă la condițiile economice globale – dar atractivitatea de lux a Scottsdale rămâne de durată.
• Case de nivel mediu ($500K–$1M): Acest segment este cel mai strâns legat de veniturile locale și de dobânzi. Creșterea prețurilor ar putea fi cea mai lentă aici, poate ~2%/an, doar ținând pasul cu creșterea salariilor. Dacă dobânzile scad, acest segment ar putea exploda pe măsură ce mai mulți cumpărători de tip “move-up” intră pe piață. Dar dacă dobânzile rămân ridicate, așteptați-vă să fie mai degrabă plat în termeni ajustați la inflație, adică mici creșteri nominale.
• Locuințe de intrare & Condominii (sub-$500K): Există relativ puține opțiuni sub $500K în Scottsdale, dar condominiile și vechile case tip townhouse acoperă această zonă. Acestea ar putea vedea de fapt o cerere mai mare datorită accesibilității relative, deci ar putea să se aprecieze puțin mai rapid (poate 4%/an) pur și simplu din cauza rarității oricărui lucru “accesibil” în Scottsdale.
• Chirii: Creșterea chiriilor la nivel regional este estimată la ~2-3% anual până în 2028 realwealth.com realwealth.com, după cum s-a menționat. În Scottsdale, chiriile ar putea crește la limita inferioară a acestui interval deoarece s-au construit atât de multe apartamente. Totuși, chiriile pentru case unifamiliale în Scottsdale (pentru care nu se construiește stoc nou) ar putea crește mai rapid decât chiriile la apartamente. Per total, chiriașii nu ar trebui să se aștepte la o scădere semnificativă; chiriile probabil vor continua să crească treptat, dar salturi masive ca în 2021 sunt puțin probabile. Rata de neocupare ar putea crește ușor pe măsură ce se deschid mai multe apartamente, dar în subpiețe dezirabile precum Scottsdale, va rămâne relativ scăzută (5% sau mai puțin).
• Imobiliare comerciale: Până în 2026–2028, rata de neocupare a birourilor ar trebui să scadă treptat dacă creșterea locurilor de muncă continuă. Poate că rata de neocupare a birourilor din Scottsdale ar putea scădea de la ~19% la, să zicem, 15% până în 2028 – încă ridicată, dar în trend de îmbunătățire. Nu vă așteptați la o revenire sub 10% decât dacă tendințele de muncă la distanță se inversează dramatic. Retailul probabil va rămâne robust; nu se adaugă mult spațiu nou de retail și cererea de retail crește odată cu populația și turismul, deci chiriile comerciale ar trebui să crească ușor și rata de neocupare să rămână în jur de 5% sau mai puțin. Industrialul din regiune s-ar putea restrânge din nou odată ce noile depozite se ocupă. Până în 2028, rata de neocupare industrială din Phoenix ar putea reveni sub 8-10% dacă absorbția rămâne puternică, iar chiriile ar fi mai mari. Orice spațiu industrial în Scottsdale va fi aur, având în vedere raritatea sa.

Presupuneri economice: Aceste previziuni presupun că nu vor exista șocuri economice majore. Dacă o recesiune lovește în 2025 sau 2026, Scottsdale ar putea vedea o încetinire temporară – vânzările scad, prețurile se stabilizează sau scad ușor pentru un an. Dar având în vedere câți oameni doresc să locuiască acolo, probabil și-ar reveni rapid. În plus, dacă inflația reapare și dobânzile cresc și mai mult, acesta ar fi un scenariu negativ pentru cererea de locuințe. Pe de altă parte, un aflux mai puternic decât se așteaptă de oameni (de exemplu, dacă munca la distanță declanșează un nou val de relocări în Arizona) ar putea împinge cererea peste previziunile actuale.

Perspective pentru investitori: Investitorii imobiliari se pot aștepta la randamente solide, dar nu spectaculoase în Scottsdale până în 2028. O apreciere a prețurilor de câteva procente pe an, plus un venit constant din chirii, reprezintă o opțiune bună. Zilele în care puteai vinde rapid o casă cu un profit de 20% într-un an probabil au trecut, cel puțin pentru moment. În schimb, investitorii s-ar putea concentra pe dețineri pe termen lung, profitând posibil de:

• Cumpărarea în 2025, când piața este mai rece, apoi beneficierea de aprecierea prețurilor până în 2028.
• Concentrarea pe segmente cu cerere ridicată, precum apartamente accesibile sau case de închiriat bine poziționate, care ar trebui să aibă o ocupare constantă.
• Monitorizarea oportunităților de tip distressed – dacă unii proprietari care au cumpărat la vârful din 2022 vor fi nevoiți să vândă într-un mediu cu dobânzi mai mari, pot apărea oferte interesante.

Factori imprevizibili: Câțiva factori imprevizibili ar putea schimba traiectoria:

• Tehnologie & Muncă la distanță: Dacă o mare companie de tehnologie s-ar reloca sau ar deschide un campus în Scottsdale, cererea de locuințe ar putea crește brusc. Sau, dacă munca la distanță permite și mai multor persoane să aleagă Scottsdale în loc de L.A./SF, cererea ar putea crește. Scottsdale se promovează ca un oraș prietenos cu afacerile, deci nu este un scenariu improbabil.
• Clima și calitatea vieții: Creșterea frecvenței valurilor de căldură extremă (Phoenix a avut valuri record) și restricțiile de apă ar putea, pe termen lung, să tempereze cererea dacă oamenii percep zona ca fiind mai puțin locuibilă. Până acum, acest lucru nu a descurajat semnificativ migrația, dar este ceva de urmărit pe măsură ce ne apropiem de 2030.
• Schimbări politice/fiscale: Arizona are taxe relativ mici, ceea ce atrage oameni. Dacă apar modificări legislative (impozit pe venit, impozit pe proprietate), acestea ar putea influența migrația.

În concluzie, perspectiva pentru 2026–2028 în Scottsdale este pozitivă, dar nu explozivă: gândește-te la ea ca la un maraton, nu un sprint. Piața va crește probabil într-un ritm moderat. De fapt, acest lucru este sănătos – evită bulele și prăbușirile. Pentru proprietari, capitalul propriu ar trebui să crească treptat. Pentru cumpărători, nu va exista panica de tipul „cumpără acum sau vei fi exclus pentru totdeauna”, deoarece va exista disponibilitate pe piață, dar a aștepta prea mult va însemna totuși să plătești puțin mai mult pe măsură ce prețurile cresc. Practic, imobiliarele din Scottsdale sunt pregătite să rămână o investiție solidă pe termen lung, bazându-se pe atractivitatea de durată a orașului și pe economia puternică, fără schimbări majore la orizont conform proiecțiilor actuale mileszimbaluk.com realwealth.com.

Oportunități și riscuri de investiții

Pentru investitori – fie locali, fie din alte state – Scottsdale prezintă un peisaj atractiv, dar nuanțat. Cu o economie robustă și o calitate ridicată a vieții, orașul va continua probabil să ofere randamente, dar nu fără provocări. Iată o privire asupra potențialelor oportunități și riscuri în investițiile imobiliare din Scottsdale:

Oportunități:

• Randamente puternice pe piața închirierilor: Investitorii care caută proprietăți de închiriat pot găsi oportunități solide în Scottsdale. Combinația dintre chirii ridicate și cerere constantă generează un flux de numerar atractiv. De exemplu, un apartament cu 2 camere bine amplasat, care ar putea costa 400.000 de dolari, se poate închiria cu aproximativ 2.000+ dolari pe lună, aliniindu-se aproximativ cu chiria medie națională zillow.com. Casele unifamiliale aduc chiar mai mult. Deși ratele de capitalizare în Scottsdale nu sunt mari (din cauza prețurilor ridicate de achiziție), ele sunt relativ sigure. De asemenea, închirierile de case unifamiliale au un avantaj: la nivel național și local, casele unifamiliale de închiriat sunt de așteptat să depășească apartamentele în ceea ce privește gradul de ocupare și creșterea chiriilor până la sfârșitul anilor 2020 realwealth.com. Investitorii ar putea viza case modeste în South Scottsdale sau mici proprietăți multifamiliale, care beneficiază de un flux nesfârșit de chiriași dornici să intre în districtul școlar sau stilul de viață din Scottsdale. În plus, aproximativ 33% dintre locuitorii din Scottsdale închiriază mileszimbaluk.com, indicând o piață de chiriași semnificativă într-un oraș adesea considerat dominat de proprietari.
• Valoare adăugată și renovări: Multe case din Scottsdale, în special din zonele centrale și sudice, au fost construite la mijlocul secolului XX și ar putea necesita modernizare. Există oportunități în achiziționarea unei case mai vechi (de exemplu, un ranch din anii 1960), actualizarea acesteia cu finisaje contemporane și fie revânzarea rapidă, fie închirierea la un preț premium. Cumpărătorii din Scottsdale apreciază casele gata de mutat, cu design modern – proprietățile renovate se vând adesea cu un preț semnificativ mai mare pe metru pătrat. Investitorii cu experiență în construcții pot profita de acest lucru aducând proprietăți învechite la standarde de lux. Totuși, fiți atenți la nuanțele procesului de revizuire a designului din Scottsdale dacă modificați exteriorul.
• Dezvoltări noi & pre-vânzări: Scottsdale are mai multe dezvoltări noi de lux (condominii și case) unde dezvoltatorii oferă prețuri de pre-construcție. Investitorii timpurii în aceste proiecte pot beneficia dacă valorile cresc până la finalizare. De exemplu, achiziționarea unei unități în Atavia condos at One Scottsdale înainte de finalizarea din 2026 ar putea aduce capital instantaneu dacă zona se dezvoltă așa cum se așteaptă. În mod similar, investiția în proiecte precum Optima McDowell Mountain Village sau Portico (o comunitate de condominii de lux cu vânzări puternice) mileszimbaluk.com ar putea fi profitabilă pe măsură ce aceste comunități se consolidează și valorile de revânzare cresc. Totuși, alegerea proiectului potrivit este esențială – căutați proiecte cu reputație solidă a dezvoltatorului și locație bună.
• Jocuri în domeniul imobiliar comercial: Deși birourile sunt riscante în prezent, centrele comerciale de cartier sau proprietățile mixte din Scottsdale pot fi investiții excelente. Populația înstărită a Scottsdale susține retailul și restaurantele de lux. Deținerea unui centru comercial în Scottsdale (cu chiriași precum restaurante la modă sau buticuri) poate oferi un flux de numerar stabil și aprecierea proprietății. De asemenea, cu o rată de neocupare a spațiilor comerciale atât de scăzută (~5%) cushmanwakefield.com, chiriile pot fi crescute în timp. Proprietățile industriale/flex sunt o altă opțiune: dacă poți achiziționa un depozit mai vechi în zona Airpark și îl modernizezi, vei accesa cererea ridicată din partea micilor afaceri care doresc adrese în Scottsdale.
• Reutilizare adaptivă & ADU-uri: Noua lege ADU oferă oportunități de micro-investiții. De exemplu, un investitor ar putea cumpăra o proprietate cu un teren mare în Scottsdale, să construiască o casita (ADU) separată și să o închirieze pentru venit suplimentar. De asemenea, investitorii creativi ar putea analiza clădiri mici de birouri sau spații comerciale subperformante și să ia în calcul conversia lor în rezidențial sau mixt, profitând de impulsul statului pentru astfel de conversii. Deși nu este simplu, o conversie reușită ar putea crește semnificativ valoarea proprietății dacă este realizată într-o zonă unde locuințele sunt mai apreciate decât birourile (de exemplu, Old Town).
• Migrația climatică & case de vacanță de lux: La scară macro, Scottsdale are de câștigat din migrația continuă a persoanelor înstărite din zone scumpe sau cu climă mai puțin plăcută. Cumpărătorii bogați din locuri precum California continuă să vizeze Scottsdale pentru a doua locuință (sau chiar principală, dacă lucrează remote). Investiția în proprietăți de lux pentru închiriere (închirieri lunare mobilate etc.) sau pentru revânzare viitoare către această categorie demografică poate fi profitabilă. De exemplu, o casă de lux cu facilități (piscină, priveliște etc.) poate fi închiriată pentru zeci de mii pe lună în sezonul de vârf către sportivi, celebrități sau directori, și apoi vândută la un preț premium ulterior. Riscul aici este cererea restrânsă și costurile mari de întreținere, dar câștigurile pot fi mari dacă momentul este potrivit.

Riscuri:

• Risc de rată a dobânzii: Am menționat de mai multe ori – dobânzile ridicate sunt cel mai mare obstacol pe piață în prezent. Pentru investitorii care folosesc efectul de levier, ratele ipotecare de peste 7% reduc semnificativ marjele de profit. Fluxul de numerar pozitiv este mai greu de obținut cu astfel de costuri de finanțare. Dacă ratele cresc neașteptat (de exemplu, din cauza inflației persistente), valorile proprietăților ar putea stagna sau scădea, iar refinanțarea sau vânzarea devin mai dificile. Mulți investitori adoptă împrumuturi ajustabile pe termen scurt sau chiar cumpără proprietăți cu bani cash pentru a atenua acest risc, dar astfel blochează capitalul.
• Constrângeri de accesibilitate și cerere: Prețurile ridicate din Scottsdale înseamnă că baza de cumpărători este oarecum limitată. Dacă prețurile cresc mai repede decât veniturile (cum s-a întâmplat), la un moment dat cererea poate stagna – practic, piața se poate autoexcluse pentru localnici. Am văzut acest lucru în 2023–2025: vânzările au scăzut pentru că multe familii pur și simplu nu au putut face upgrade sau să se mute în Scottsdale la prețurile actuale. Dacă ratele dobânzilor nu scad, cererea ar putea rămâne slabă mai ales în segmentele de mijloc, ceea ce ar putea plafona aprecierea sau chiar forța scăderi ușoare de preț în aceste segmente. Investitorii care mizează pe o apreciere rapidă ar putea fi dezamăgiți. Acum este mai degrabă o strategie pe termen lung.
• Riscuri de reglementare: Deși noile reguli STR din Scottsdale nu interzic închirierile pe termen scurt, un incident deosebit de grav sau o schimbare politică ar putea duce la măsuri și mai stricte (de exemplu, limitarea numărului de licențe STR sau implementarea unor limite de ocupare). Deocamdată, legea statului Arizona împiedică interdicțiile totale, dar legile se pot schimba. Dacă planul tău de investiții se bazează pe veniturile din Airbnb, rămâi la curent cu schimbările de reglementare. În plus, statul ar putea elimina și mai mult controlul local pentru a stimula construcția de locuințe – dacă Scottsdale se opune adăugării de locuințe, legislativul ar putea impune în viitor o creștere și mai largă a densității. Asta ar putea introduce mai multă competiție (ofertă) în cartierele de case unifamiliale dacă, de exemplu, duplexurile sau mai multe ADU-uri ar deveni legale pe scară largă.
• Preocupări legate de apă și mediu: După cum s-a menționat, lipsa de apă pe termen lung este un risc iminent. Aceasta s-ar putea manifesta prin costuri crescute (tarife mai mari la apă fac piscinele și gazonul mai scumpe de întreținut, ceea ce ar putea face unele case mai puțin atractive) sau chiar moratorii de dezvoltare (puțin probabil în Scottsdale, care are o aprovizionare asigurată, dar nu imposibil într-un scenariu sever). În plus, căldura extremă este un risc de mediu – 2023 a adus valuri de căldură fără precedent în Phoenix. Dacă astfel de probleme climatice se agravează, unii potențiali rezidenți ar putea evita Arizona, sau rezidenții actuali (mai ales pensionarii) ar putea să nu mai stea la fel de mult în fiecare an. Deocamdată nu a afectat piața imobiliară într-un mod măsurabil, dar dacă verile devin practic de nelocuit, acesta este un risc pentru atractivitatea Scottsdale.
• Supra-construcție în segmentul de apartamente de lux: Există destul de multe proiecte de apartamente de lux în pregătire (FENDI Residences, Optima etc.). Piața apartamentelor de lux din Scottsdale a fost istoric relativ mică. Dacă toate aceste proiecte sunt livrate cam în același timp, există riscul unui exces de apartamente de lux pe termen scurt. Am văzut ceva similar în Miami în ciclurile trecute. Dezvoltatorii vor testa adâncimea cererii; dacă economia șovăie, unele unități ar putea rămâne nevândute mai mult timp, ceea ce ar putea forța concesii de preț și ar afecta investitorii care cumpără pentru a revinde rapid. Așadar, deși noile dezvoltări sunt oportunități interesante, ele implică și riscuri dacă speculezi pe apreciere până la finalizare.
• Recesiune economică sau schimbare: Economia din Scottsdale este diversificată, dar nu invulnerabilă. O recesiune națională ar putea reduce temporar turismul și relocările corporative, diminuând cererea atât pentru locuințe, cât și pentru spații comerciale. Sau dacă unul dintre marii angajatori din Scottsdale ar face reduceri (de exemplu, o companie mare precum Vanguard mutând locuri de muncă în altă parte), acest lucru ar putea afecta anumite subpiețe. Există și risc geopolitic – dacă piețele bursiere se prăbușesc sau dacă apare o altă pandemie, cheltuielile de lux și achizițiile de a doua casă ar putea dispărea pentru o perioadă.
• Costuri și taxe mai mari: Costurile de construcție rămân ridicate, ceea ce reduce marjele pentru dezvoltare sau renovări. De asemenea, taxele pe proprietate în Arizona sunt moderate, dar dacă evaluările continuă să crească, și facturile de taxe vor crește (chiar dacă există limite anuale pentru locuințele principale, proprietățile secundare/de investiții nu au același plafon). Investitorii trebuie să ia în calcul și creșterea costurilor de asigurare – interesant, deși Arizona nu are uragane, are inundații ocazionale, incendii de vegetație în zonele înconjurătoare etc., iar costurile de asigurare la nivel național sunt în creștere.

Strategii pentru investitori: Având în vedere cele de mai sus, investitorii prudenți din Scottsdale vor:

• Să se concentreze pe fluxul de numerar și nu doar pe speculație. Asigură-te că o proprietate se poate plăti singură din chirie la ratele actuale, astfel încât să o poți păstra pe parcursul ciclurilor de piață.
• Posibil asociază-te sau puneți resursele în comun pentru a cumpăra cu mai puțină îndatorare sau cu bani cash, apoi refinanțează când ratele se îmbunătățesc.
• Diversifică tipurile de proprietăți – poate un mix între o casă de închiriat, o mică proprietate comercială etc., pentru a-ți acoperi riscurile.
• Rămâi la curent cu politica locală (de exemplu, dacă sunt aleși noi membri ai consiliului local pe platforme de creștere lentă sau pro-dezvoltare, asta poate semnala schimbări).
• Caută proprietăți unice care își vor menține valoarea – de exemplu, o casă cu un teren cu vedere rară sau o proprietate istorică în Old Town – unicitatea oferă o protecție pe piețele în scădere.
• Planifică perioade de deținere mai lungi. Flipp-urile rapide sunt mai dificile acum, așa că fii pregătit să deții proprietatea cel puțin 5+ ani pentru a obține câștiguri.

În esență, Scottsdale rămâne o locație de top pentru investiții imobiliare datorită factorilor săi de cerere de durată: soare, locuri de muncă, prestigiu și teren limitat. Investitorii pot găsi multe oportunități, de la chiriași cu venituri mari la apreciere și opțiuni de reamenajare. Dar succesul va necesita navigarea noului normal al costurilor mai mari de finanțare, atenție la curentele de reglementare și selectarea proprietăților care pot rezista atât zilelor însorite, cât și celor ploioase (poate la propriu și la figurat). Cu o strategie atentă, investiția în Scottsdale până în 2028 ar trebui să aducă rezultate satisfăcătoare – doar că fără câștigurile uriașe din perioada de boom, ceea ce este de fapt un semn al unei piețe care se maturizează și se stabilizează mileszimbaluk.com realwealth.com.