Ключові факти
- Іпотечне полегшення у США: Середня ставка за 30-річною фіксованою іпотекою досягла 11-місячного мінімуму (~6,5%) realestatenews.com, що трохи знизило щомісячні платежі. Однак, попит з боку покупців залишається пригніченим – кількість заявок знизилася на 1,2% наприкінці серпня, незважаючи на зниження ставки realestatenews.com realestatenews.com. “Покупці житла стежать за ставками, сподіваючись, що вони впадуть нижче 6%,” зазначив один із агентів Сіетла realestatenews.com.
- Крихке відновлення Китаю: Спад на ринку житла Китаю триває, але тепер прогнозується, що у 2025 році ціни на житло знизяться на 3,8% (менше, ніж очікувалося раніше – 4,8%) reuters.com. Аналітики попереджають, що продажі нерухомості та інвестиції скорочуватимуться різкіше, ніж очікувалося reuters.com, і деякі закликають до “прямого втручання” з боку Пекіна для стабілізації ринку reuters.com.
- Охолодження Європи: Ціни на житло у Великій Британії знизилися на 0,1% у серпні – несподіване падіння, оскільки доступність житла залишається низькою, а для іпотеки першого покупця потрібно вже 35% доходу reuters.com. Будівельний сектор єврозони залишається у спаді (PMI <50 у Німеччині, Франції, Італії) riotimesonline.com, що свідчить про слабшу будівельну активність по всьому континенту.
- Змішана ситуація в Азіатсько-Тихоокеанському регіоні: Ринок нерухомості Гонконгу досягає дна, найбільший забудовник вперше за 3 роки фіксує зростання прибутку rise на тлі пом’якшення іпотечних правил chinadailyhk.com chinadailyhk.com. Економіка Японії є яскравою плямою – у липні витрати домогосподарств зросли на 2,2%, а заробітна плата – на 3,0% riotimesonline.com, що потенційно підтримує попит на житло, навіть попри те, що проблеми Китаю кидають тінь на регіон.
- Бум на Близькому Сході: Ринок нерухомості в країнах Перської затоки стрімко зростає. Продажі нерухомості в Дубаї зросли на 40% у першій половині 2025 року (326,6 млрд дирхамів проти 233 млрд роком раніше) wam.ae, що зумовлено іноземними інвесторами та зростанням, пов’язаним із нафтою. Деякі проєкти в ОАЕ розпродаються за “один-два тижні” попри трирічний термін будівництва wam.ae. Саудівська Аравія просуває мегапроєкти на кшталт NEOM, щоб досягти амбітних житлових цілей до 2030 року english.aawsat.com english.aawsat.com.
- Виклики Латинської Америки: Житловий ринок Бразилії стискається через надвисокі відсоткові ставки (~14,75% Selic), які виснажили іпотечне фінансування reuters.com. Центральний банк розробляє нову модель “місткового” фінансування для вирішення проблеми reuters.com. Перспективи будівництва в Мексиці слабкі – валові основні інвестиції впали на 6,4% у річному вимірі riotimesonline.com, що свідчить про обережність, попри надії на зростання завдяки перенесенню виробництва ближче до США.
- Житлова криза в Африці: Серйозний дефіцит житла зберігається – дефіцит у Нігерії становить близько 28 мільйонів одиниць businessamlive.com, навіть попри те, що, за прогнозами, ринок нерухомості Африки до 2025 року сягне $17,6 трильйона businessamlive.com. У Південно-Африканській Республіці житло відносно доступніше (співвідношення ціни до доходу ~3,1 проти ~10 у Нігерії) businessamlive.com, а нещодавнє зниження відсоткових ставок там (прайм ~10,75%) стимулює активність покупців у середньому сегменті.
Північна Америка
Житловий ринок та ринок нерухомості
Іпотечні ставки та настрої покупців: Вартість іпотеки у США знижується вже сьомий тиждень поспіль, що дає покупцям невелике полегшення. Середня ставка за 30-річною фіксованою іпотекою зараз становить 6,5% – найнижче за останні 11 місяців realestatenews.com, завдяки зниженню інфляції та очікуванням зниження ставок Федеральною резервною системою. «Історично слабший, ніж очікувалося, звіт щодо зайнятості підживлює оптимізм щодо зниження ставок ФРС і може знизити дохідність облігацій, що, у свою чергу, штовхає іпотечні ставки вниз», пояснила Ганна Джонс, аналітик Realtor.com realestatenews.com. Водночас сильні дані щодо зайнятості можуть знову підвищити ставки, зазначила вона, підкреслюючи «волатильність попереду» realestatenews.com. Оскільки очікується ключовий звіт щодо зайнятості у США, учасники ринку готуються до коливань ставок.
Попит покупців і ціни: Навіть при нижчих ставках попит на житло залишається млявим. «Покупці житла… не повинні намагатися вгадати момент для ставок», радить головний економіст Bright MLS Ліза Стертевант, закликаючи покупців скористатися зростанням пропозиції та більш гнучкими продавцями замість цього realestatenews.com. Дійсно, кількість активних оголошень у США зросла приблизно на 11% порівняно з минулим роком, оскільки більше власників виставляють житло на продаж, а зростання цін сповільнюється realestatenews.com. Багато продавців почали знижувати ціни або пропонувати поступки, щоб укласти угоди realestatenews.com. У результаті медіанний щомісячний платіж знизився до найнижчого рівня з січня (≈$2,593) realestatenews.com. Але це все ще на 5% вище, ніж рік тому, і вдвічі перевищує допандемічний рівень realestatenews.com, що підкреслює проблеми з доступністю. «Іпотечні ставки не знизилися настільки суттєво, щоб повернути масовий попит. Покупці сподіваються, що вони впадуть нижче 6%», сказала Марія О’Кіф, агент Redfin у Сіетлі realestatenews.com. Щодо цін, ринок житла США загалом залишається стійким — національні медіанні ціни приблизно на рівні минулого року, і немає ознак краху у 2025 році forbes.com, але регіональні відмінності зростають. На дорогих ринках Західного узбережжя спостерігається невелике зниження, тоді як у деяких містах Середнього Заходу та Північного Сходу все ще фіксується помірне зростання на тлі стабільної місцевої економіки.
Ринкові ризики та регіональні диспропорції: Новий звіт про ризики на ринку житла від ATTOM визначив окремі регіони Каліфорнії та Флориди як найбільш вразливі до спаду цього року worldpropertyjournal.com. Ці ринки стикаються з ідеальним штормом: низька доступність житла (понад 50% заробітку на середній будинок), зростання кількості випадків втрати права викупу та вищий за середній рівень безробіття worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. “Ціни на житло цього літа справді привертали увагу, але… ключові індикатори, окрім ціни продажу, [дають] барометр того, куди рухається ринок,” — сказав генеральний директор ATTOM Роб Барбер worldpropertyjournal.com. Для порівняння, багато ринків житла в Техасі та на Середньому Заході виглядають здоровішими, з нижчим рівнем безробіття та малою кількістю іпотек із негативною вартістю worldpropertyjournal.com. Канада тим часом перебуває на переломному етапі: після тривалої паузи настрої покупців обережно покращуються. Іпотечні ставки в Канаді стабілізувалися на рівні близько 5,5% для 5-річних фіксованих кредитів fortune.com, і широко очікується, що Банк Канади почне знижувати ставки на засіданні 17 вересня, щоб стимулювати зростання ca.finance.yahoo.com. Житлова рада Торонто повідомила про невелике зростання продажів у серпні (+2,3% р/р) на тлі пом’якшення цін, що сигналізує, що “застигле відновлення” може переходити у нову фазу trreb.ca. Водночас, доступність житла в Канаді залишається низькою, середня ціна будинку (~673 тис. канадських доларів) зросла приблизно на 0,6% порівняно з минулим роком stats.crea.ca і домогосподарства мають майже рекордний рівень боргу.рівнів.
Багатосімейна нерухомість і оренда: Ринок оренди квартир у США починає слабшати після років зростання. Національний рівень заповнюваності знизився до 95,4% у серпні, а ефективна орендна плата знизилася на 0,2% у річному вимірі, що стало першим зниженням орендної плати з початку 2021 року credaily.com credaily.com. Це незначне падіння відображає хвилю нової пропозиції у містах Сонячного поясу та орендарів, які відчувають тиск інфляції. Зниження орендної плати зосереджене в надмірно забудованих мегаполісах, таких як Остін, Фінікс і Орландо, а також у містах, залежних від туризму (наприклад, Лас-Вегас), де орендодавці повідомляють про слабший попит credaily.com credaily.com. Натомість у деяких дорогих прибережних містах оренда все ще зростає на 3–7% у річному вимірі – Сан-Франциско, Нью-Йорк, Сан-Хосе – оскільки обмежена пропозиція та сильний ринок праці підтримують зростання цін credaily.com. Загальне охолодження є гарною новиною для орендарів, але експерти зазначають, що це скоріше балансування, а не обвал. «Хоча щомісячне зростання орендної плати було обмеженим понад рік, це означає перехід у негативну зону», зазначили аналітики RealPage в оновленні ринку credaily.com. Оскільки будується більше житлових комплексів до 2026 року, орендарі можуть нарешті отримати більше можливостей для торгу.
Комерційна та промислова нерухомість
Офісний сектор і комерційні угоди: Офісні ринки Північної Америки продовжують зазнавати труднощів через високий рівень вакантності та проблеми з рефінансуванням. У США вакантність офісів становить близько 18–20% у багатьох центрах міст bisnow.com, і орендодавці змушені пропонувати великі знижки або перепрофільовувати будівлі. Цього тижня відбувся приклад продажу проблемних офісів: приватний інвестор Savanna придбав офісну вежу в Мідтауні Манхеттена (444 Madison Ave) через короткий продаж за $50 мільйонів crenews.com – значна знижка, що відображає зниження вартості. На Західному узбережжі одну офісну будівлю в Сан-Франциско купили для переобладнання під житло, оскільки інвестори розглядають креативне повторне використання малозаповнених веж crenews.com. “Відвідуваність офісів залишається низькою,” попереджає один з галузевих прогнозів, змушуючи орендодавців фінансувати дорогі оновлення та поступки, щоб залучити орендарів realestatenews.com. Орендна активність залишається приглушеною, хоча деякі брокери стверджують, що найгірше вже позаду. Наприклад, у Лос-Анджелесі інвестиції в офіси подвоїлися з низької бази у другому кварталі, і місцеві брокери кажуть, що ринок “досяг дна”, і з’являються опортуністичні покупці bisnow.com. Проте будь-яке відновлення офісного ринку очікується повільним і нерівномірним до 2025 року.
Промисловість і логістика: На відміну від цього, промислова нерухомість залишається рушійною силою. Дата-центри у Північній Америці щойно досягли “історичного мінімуму” вакантності на тлі стрімкого зростання попиту на хмарні обчислення crenews.com. Склади та логістичні площі також залишаються дефіцитними – національний рівень вакантності промислових об’єктів тримається близько 4%, а орендні ставки зростають, особливо біля портів і у великих містах wam.ae wam.ae. Інвестори вклали понад $33 млрд у промислову нерухомість у першому півріччі 2025 року credaily.com, відчуваючи стійкий попит з боку електронної комерції та виробництва. Наприклад, у Каліфорнії інвестор отримав кредит у $67 млн на повністю зданий в оренду індустріальний парк у Сакраменто, що підкреслює впевненість у секторі crenews.com crenews.com. Девелопери нарощують нові проєкти там, де це можливо: у Далласі сучасний склад, якому лише рік, був проданий REIT за високою оцінкою crenews.com, а будівництво мегарозподільчих центрів триває у містах Сонячного поясу. “Промисловий сектор продовжує приваблювати міжнародних інвесторів,” зазначається у звіті CBRE за другий квартал, де згадується “сильне зростання орендних ставок у ключових логістичних активах” на ринках таких міст, як Атланта і Торонто wam.ae. Можливий ризик: якщо споживчі витрати або обсяги торгівлі знизяться, шалений темп зростання орендних ставок може сповільнитися. Але наразі промислова нерухомість є лідером у світі.
Роздрібна торгівля та об’єкти змішаного використання: Сегмент роздрібної нерухомості має нюансовану картину. Вакантність торгових площ у США залишається поблизу рекордно низьких рівнів (~5,3% доступності) попри хвилі закриття мережевих магазинів marketsgroup.org. Торгові центри у вдалих локаціях і магазини на головних вулицях здебільшого вже заповнили вакантні площі, що з’явилися під час пандемії, а відвідуваність багатьох торгових центрів зростає. Однак, новий звіт компанії Newmark показує, що обсяг оренди торгових площ у ІІ кварталі 2025 року впав на 29% у річному вимірі marketsgroup.org. По всій країні було здано в оренду лише 31,7 млн кв. футів – це на 23% менше за довгостроковий середній показник – оскільки ритейлери стали обережнішими на тлі економічної невизначеності та дефіциту якісних площ marketsgroup.org. Кількість закритих магазинів перевищила кількість відкритих, що призвело до негативного чистого поглинання минулого кварталу marketsgroup.org. Гучні банкрутства (Joann, Rite Aid, Forever 21) і скорочення витрат великими мережами також вплинули на цю тенденцію marketsgroup.org. «Багато операторів роздрібної торгівлі оптимізують свої мережі магазинів… зосереджуючись на малоефективних локаціях», йдеться у звіті, де також прогнозується подальша консолідація до 2026 року marketsgroup.org. Проте, навіть попри скорочення великих торгових площ, основи роздрібної нерухомості далекі від краху – доступність залишається нижчою за історичний середній показник у 6,6% marketsgroup.org, а запитувані орендні ставки загалом стабільні. Особливо добре працюють торгові центри з продуктовими якорями та люксові торгові коридори, тоді як другорядні торгові центри мають труднощі. У Канаді аналогічно: топові торгові центри Торонто й Ванкувера демонструють високу заповнюваність і зростання орендної плати, навіть якщо деякі ритейлери середнього сегмента скорочують свою присутність. Об’єкти змішаного використання, які поєднують роздрібну торгівлю, ресторани та розваги, стають порятунком для застарілих торгових центрів: за останній рік у США було оголошено про кілька великих проєктів перепрофілювання торгових центрів у житлові комплекси для відновлення потоку відвідувачів.
Земля та девелопмент
Будівництво та продаж земельних ділянок: Будівельна активність у Північній Америці розділена. Житлове будівництво у США сповільнилося порівняно з піковими показниками 2022 року – початок будівництва односімейних будинків дещо знизився, а забудовники зазначають труднощі з пошуком доступної землі. У опитуванні NAHB 38% забудовників заявили, що пропозиція ділянок є «низькою» на їхніх ринках eyeonhousing.org. Однак продажі нових будинків лише приблизно на 3% нижчі з початку року kitchenbathdesign.com, що свідчить про те, що забудовники все ж продають житло, хоча й із застосуванням стимулів. Ціни на землю залишаються високими в багатьох регіонах, що разом із високою вартістю матеріалів продовжує тиснути на ціни новобудов. У Канаді девелопери обережно відновлюють проєкти після затишшя, чому сприяють урядові заходи, такі як реформи дозволів у Ванкувері та нова ініціатива в Торонто щодо переобладнання маловикористовуваних офісів у житло. Інфраструктурний розвиток і освоєння земель, пов’язані з промисловим використанням – наприклад, підготовка мегасайтів для акумуляторних заводів на півдні США чи індустріальні парки на півночі Мексики – є гарячими точками для залучення інституційного капіталу. Наприклад, Мексика просуває нові промислові зони біля кордону з США, щоб скористатися трендом повернення виробництва, хоча місцеві інфраструктурні проблеми залишаються. Сільськогосподарські та лісові землі як альтернативні реальні активи також викликали підвищений інтерес інвесторів у 2025 році на тлі волатильних фондових ринків, і за літо було зафіксовано кілька великих продажів земельних портфелів. Загалом, хоча девелоперський портфель Північної Америки скоротився порівняно з бумом після COVID, стратегічні проєкти (особливо у сфері доступного житла та логістики) продовжують реалізовуватися, часто за підтримки державно-приватного партнерства та креативного фінансування.
Європа
Житлова нерухомість
Ціни на житло та політика: Житлові ринки Європи демонструють ознаки охолодження після багатьох років зростання. У Великій Британії останній індекс Nationwide шокував спостерігачів, показавши зниження цін на житло на 0,1% у серпні (порівняно з липнем) reuters.com – це вже третє місячне падіння з квітня. Річне зростання цін сповільнилося до лише 2,1%, що є найслабшим показником з середини 2024 року reuters.com. «Відносно стримані темпи зростання цін на житло зрозумілі, враховуючи, що доступність залишається обмеженою», – сказав головний економіст Nationwide Роберт Гарднер reuters.com. Незважаючи на те, що Банк Англії знизив свою базову ставку до 4,0% у серпні reuters.com (перше зниження в цьому циклі), вартість запозичень все ще залишається високою за сучасними мірками, і середній іпотечний платіж тепер становить близько 35% чистого доходу покупця reuters.com. Потенційні покупці також стикаються з невизначеністю щодо можливих змін у податковій політиці – чутки про новий «податок на розкішне житло» в наступному бюджеті підірвали впевненість покупців у верхньому сегменті ринку. «Існує ризик, що спекуляції щодо підвищення податку на нерухомість… ще більше вдарять по настроям покупців», – попередив Ешлі Вебб з Capital Economics reuters.com. На континенті зростання цін на житло переважно зупинилося у багатьох країнах. У Німеччині спостерігається незначне номінальне зниження цін у деяких містах, оскільки епоха наддешевих іпотек завершується. У Швеції та Данії раніше відбулися різкіші корекції (зниження на 10–15% від піків), але зараз ринки, схоже, стабілізуються на тлі стабілізації відсоткових ставок. У Франції ціни загалом залишаються незмінними, але кількість угод зменшилася, що спонукало уряд розглядати стимули для покупців нових екологічних будинків. У Польщі та Центральній Європі є осередки зростання (у випадку Польщі – завдяки сильному зростанню зарплат і імміграції з України), однак високі ставки єврозони обмежують фінансування. Загалом, житловий сектор Європи входить у період стагнації цін – це полегшення для тих, хто купує вперше, але виклик для забудовників і нещодавніх власників, які розраховували на безкінечне зростання цін.
Оренда та доступність житла: Орендарі по всій Європі відчувають тиск. У багатьох столицях – Лондон, Дублін, Париж, Берлін – орендні ставки цього року досягли рекордних висот, що зумовлено обмеженою пропозицією та зростанням витрат для орендодавців. Наприклад, середня орендна плата в Лондоні перевищила £2,200/місяць, зрісши приблизно на 12% за рік, оскільки вищі іпотечні ставки змусили деяких орендодавців продавати житло або підвищувати орендну плату. Деякі уряди втручаються: Ірландія продовжила обмеження на зростання орендної плати та заборону виселення на чутливих ринках, тоді як Шотландія зберігає тимчасові заходи щодо заморожування орендної плати для чинних орендарів. Німеччина збільшує бюджет на соціальне житло після опитувань, які показали різкий дефіцит доступних квартир. З іншого боку, деякі міста стикаються з надлишком пропозиції: будівельний бум, подібний до Дубаю, у частинах іспанської Коста-дель-Соль та португальського Алгарве (популярних серед експатів) вже почав трохи знижувати орендні ставки на розкішне житло, що є винятком у Європі. Загальний європейський рівень володіння житлом знизився, оскільки молодші домогосподарства довше орендують житло, і ця тенденція уважно відстежується політиками. У Великій Британії приватний орендний компонент ІСЦ зростає приблизно на 5% рік до року, що є найшвидшим темпом за понад десятиліття і сприяє інфляції. Це викликало дискусії щодо посилення контролю за орендною платою проти заходів зі збільшення пропозиції орендного житла. Зокрема, Польща щойно запровадила стимули для розвитку житла під оренду, а Австрія спрямовує пенсійні фонди в облігації доступного житла – інноваційні підходи для пом’якшення кризи орендного житла в Європі.
Комерційна та промислова нерухомість
Спад у будівництві та розвитку: Будівельний і девелоперський сектор Європи перебуває у складному становищі. Індекс PMI будівництва єврозони у серпні ще глибше опустився нижче позначки 50, що сигналізує про скорочення: індекс Німеччини впав до 46,0, Італії – до 47,7, а Франції залишився на рівні 46,7 riotimesonline.com. Це свідчить про стійкий спад будівельної активності. Висока вартість фінансування, нестача робочої сили та економічна невизначеність змушують багато проєктів відкладати або скасовувати. Від офісів у Франкфурті до житлових проєктів у Мадриді девелопери повідомляють про труднощі з отриманням прибуткових доходів при ставках ЄЦБ на рівні 4%. Навіть попри те, що витрати на матеріали (деревина, сталь) знизилися порівняно з піками 2022 року, настрої девелоперів залишаються слабкими. У Німеччині дозволи на будівництво житла за перше півріччя 2025 року знизилися приблизно на 27% у річному вимірі, а галузеві групи попереджають про “чистку серед девелоперів”, якщо вартість запозичень не знизиться. Будівельна криза у Швеції особливо гостра – кілька великих будівельних компаній цього року подали заяви про банкрутство через надлишок непроданого житла та дорогі кредити. Інфраструктурні та промислові проєкти, однак, є відносно позитивним винятком: фінансовані ЄС проєкти зеленої енергетики та заводи з виробництва напівпровідників (у Німеччині та Франції), а також вітрові електростанції (Північне море) просуваються вперед, забезпечуючи певну кількість будівельних робочих місць. Але загалом девелопери Європи скорочують діяльність. Це падіння в будівництві є і симптомом, і причиною економічної крихкості у Європі – менше будівельних кранів на горизонті сьогодні може означати ще більший дефіцит житла (і вищі орендні ставки) через кілька років, якщо й коли попит відновиться.
Офісні та роздрібні ринки: Європейські офісні ринки залишаються розділеними. Преміальні, сучасні офісні приміщення у містах, таких як Лондон і Париж, зберігають свою вартість завдяки переходу компаній до якісніших площ, але старіші, менш ефективні будівлі мають труднощі з пошуком орендарів. Вакантність офісів у Лондоні зросла до близько 9%, і орендодавці пропонують безорендні періоди на 12–18 місяців, щоб залучити орендарів, особливо у Сіті. У Парижі ситуація краща (вакантність ~7%) завдяки обмеженій новій пропозиції та перевазі очної роботи, але навіть там кількість суборенд зростає. Великий французький орендодавець Gecina зазначив, що «орендарі витрачають більше часу на підписання договорів і мають більше можливостей для переговорів». Офісні центри Центральної та Східної Європи (Варшава, Прага) відчувають тиск через віддалену роботу та надлишок пропозиції; вакантність у Варшаві досягла 13%, що є найвищим показником за десятиліття. Тим часом, роздрібна нерухомість у Європі поводиться обережно. Роздрібні продажі в Іспанії знизилися на 0,5% за останній місяць riotimesonline.com, а відвідуваність магазинів у Німеччині залишається нижчою за доковідний рівень. Орендна плата у роздрібному секторі не зростає, а деякі слабші торгові центри у другорядних містах фіксують стрибки дохідності (оскільки вартість знижується). Водночас, топові торгові вулиці (наприклад, Єлисейські поля у Парижі, Віа Монтенаполеоне у Мілані) демонструють високі продажі предметів розкоші та навіть рекордні орендні ставки у 2025 році, що зумовлено витратами міжнародних туристів і обмеженою пропозицією площ. Європейські ритейлери також змінюють формати – більше уваги приділяється меншим міським магазинам і досвідному ритейлу – що змінює попит на площі. Наприклад, IKEA відкрила свій перший магазин у центрі Парижа, і інші великі ритейлери наслідують цей приклад, намагаючись адаптуватися до змін у поведінці споживачів.
Промисловість та логістика: Європейська промислова та логістична нерухомість залишається відносно стійкою. Загальноєвропейські показники вакантності у логістиці низькі (близько 4–5%), а зростання орендної плати триває, хоча й повільніше, ніж у шаленому 2022 році. Попит на складські приміщення біля портів (Роттердам, Антверпен) та великих міст залишається стабільним завдяки електронній комерції. Новий звіт Savills відзначив, що 380 млрд євро було інвестовано у нерухомість у світі в першій половині 2025 року, при цьому сектори логістики та житла для людей похилого віку демонструють зростання marketsgroup.org. У Європі інвестори віддають перевагу складам, оскільки вони забезпечують стабільний дохід; однак обсяги угод знижуються через розбіжності між покупцями та продавцями щодо цін. Капіталізаційні ставки (дохідність) для першокласної логістики у Західній Європі зросли приблизно на 50 базисних пунктів за останній рік, що відображає вищі витрати на фінансування, але залишаються в межах історичних норм invesco.com perenews.com. Однією з тенденцій є зростання популярності багатоповерхових складів на ринках із обмеженою кількістю землі, таких як Лондон і Париж, а також переобладнання порожніх торгових центрів у розподільчі хаби. Промисловий прогноз обережно оптимістичний: «Навіть у Європі, де спреди капіталізаційних ставок нормалізувалися, обсяги угод залишаються низькими» через умови фінансування invesco.com. Якщо ЄЦБ подасть сигнал про зниження ставок у 2026 році, як багато хто очікує, це може розблокувати хвилю відкладених інвестицій у промисловість у регіоні.
Ритейл і готельний бізнес
Відновлення туризму та роздрібної торгівлі: Відомі центри міст Європи насолоджуються відновленням туризму, що підтримує готелі та роздрібну торгівлю на головних вулицях. Заповнюваність готелів у Європі цього літа повернулася до рівня 2019 року, причому Південна Європа отримала вигоду від рекордного сезону. Це позитивно впливає на роздрібну торгівлю та громадське харчування. Наприклад, Італія повідомила, що витрати іноземних туристів зросли на 8% порівняно з минулим роком, що підвищило продажі в магазинах розкоші в Римі та Флоренції. Інвестори в готельну нерухомість знову активні: на початку вересня близькосхідний фонд придбав портфель іспанських курортів за 500 млн євро, роблячи ставку на подальший попит на подорожі. Проте менші готельні оператори стикаються зі зростанням заробітної плати та витрат на енергію, що зменшує їхню рентабельність. Сентимент щодо роздрібної нерухомості залишається обережним. Крихкі тенденції в роздрібній торгівлі зберігаються в таких економіках, як Німеччина, де споживча впевненість низька – німецькі роздрібні бренди відкладають плани розширення, що сприяє уповільненню оренди. Водночас роздрібна торгівля, прив’язана до продуктових магазинів, і торгові парки демонструють хороші результати. У Великій Британії рівень вакантності в торгових парках досяг найнижчого рівня за 15 років, оскільки покупці, орієнтовані на економію, часто відвідують великі дискаунтери. Зростання електронної комерції стабілізувалося на рівні близько 15% від загального обсягу роздрібних продажів у Європі, що зменшує тиск на традиційні магазини. У результаті розмови про “апокаліпсис роздрібної торгівлі” в Європі стихли; натомість сектор переживає повільну адаптацію та вибіркове зростання. Власники торгових центрів інвестують у реконструкцію та додають нові атракції (від фуд-холів до міні-складів для самовивозу), щоб зберегти актуальність торгових центрів. У Франції, наприклад, кілька застарілих торгових центрів проходять реконструкцію за підтримки державних фондів оновлення міст.
Політичне середовище: Європейські уряди дедалі активніше втручаються в ринки нерухомості. Окрім згаданих заходів у сфері житла, деякі міста борються зі спекуляціями на нерухомості. У Токіо, Японія (яке часто відносять до Азіатсько-Тихоокеанського регіону, але тут доречно згадати через обмін політикою), цікавий крок – місцева адміністрація попросила забудовників заборонити перепродаж квартир протягом 5 років, щоб стримати спекулянтів asahi.com. Хоча це поза межами Європи, цей крок привернув увагу світових політиків, які прагнуть охолодити спекулятивні настрої. Жодне європейське місто не зайшло так далеко, але такі міста, як Берлін, продовжують обговорювати обмеження орендної плати (після того, як суд скасував попередню стелю орендної плати в Берліні), а Амстердам заборонив інвесторам купувати дешеве житло для здачі в оренду. ЄС також впроваджує правила сталого розвитку (ESG), які впливають на нерухомість – з 2025 року великі будівлі повинні звітувати про енергоспоживання, а неефективні будівлі можуть бути заборонені для здачі в оренду до 2030 року. Це вже впливає на оцінку: нещодавнє дослідження показало, що офіси з рейтингом енергоефективності нижче “C” продаються зі знижкою 5–10% у великих містах Європи. Ці регуляторні зміни разом з економічними чинниками означають, що ринок нерухомості Європи стає більш орієнтованим на орендаря та конкурентним після багатьох років домінування орендодавців. У міру просування 2025 року вся увага прикута до Європейського центрального банку – ринки очікують близько 200 б.п. зниження ставок до кінця 2025 року perenews.com, щоб підтримати зростання. Якщо й коли почнеться пом’якшення монетарної політики, це може стати поворотним моментом для “рефляції” ринків нерухомості, але наразі Європа перебуває у делікатному балансі між стримуванням інфляції та недопущенням обвалу ринку нерухомості.
Азіатсько-Тихоокеанський регіон
Житлові ринки
Китай: Друга за величиною економіка світу залишається зануреною в затяжний спад на ринку нерухомості. Опитування економістів агентства Reuters підтверджує, що очікується, що ціни на нове житло в Китаї впадуть приблизно на 3,8% у 2025 році, що є дещо м’якшим падінням, ніж прогнозувалося раніше, завдяки нещодавнім заходам підтримки reuters.com. Однак продажі та інвестиції погіршуються: очікується, що продажі нерухомості обваляться на 7,5% у 2025 році (гірше, ніж передбачалося раніше –5%), а інвестиції в нерухомість можуть скоротитися на 11% reuters.com. Корінні проблеми – дефолти забудовників, надлишок непроданих об’єктів і слабка впевненість покупців – залишаються невирішеними. Незважаючи на десятки змін у політиці з боку Пекіна (від зниження іпотечних ставок до пом’якшення правил щодо першого внеску), ринок ще не досяг дна reuters.com. «Fitch вважає, що сектор нерухомості й надалі стикатиметься з багатьма структурними викликами у середньостроковій перспективі, включаючи демографічні зміни, низьку доступність житла та високі запаси непроданого житла», – сказала Лулу Ши, директорка Fitch Ratings reuters.com. Багато аналітиків зараз не очікують стабілізації цін на житло в Китаї до кінця 2026 або 2027 року reuters.com. Зростає кількість закликів до більш рішучих дій: «Стабілізація ринку може вимагати… прямого втручання центрального уряду», стверджує Гао Юхун з рейтингового агентства Pengyuan, пропонуючи державі викупити непродані квартири та незадіяні земельні ділянки, щоб зменшити надлишок reuters.com. Дійсно, скорочення запасів – титанічне завдання: приблизно 600–700 мільйонів кв. м. житла (близько 5+ мільйонів квартир) потребують покупців, що еквівалентно понад 12 місяцям продажів, і, за оцінками Гао, 5 трильйонів юанів ($699 мільярдів) буде потрібно для ліквідації цього надлишку reuters.com. На місцях великі забудовники, такі як Country Garden і Evergrande, проходять реструктуризацію, а настрої покупців найслабші у менших містах. Центральний уряд Китаю сигналізує про подальшу підтримку: лише цього тижня місцеві банки знизили ставки за іпотекою для покупців першого житла ще на 10–20 б.п., а кілька міст послабили обмеження на купівлю житла. Але поки що ці поступові кроки ще не…щоб стимулювати перелом у тому, що називають моментом Лемана Китаю для ринку нерухомості.
Гонконг: На різку відміну від материкового Китаю, житловий ринок Гонконгу пожвавлюється після тривалого спаду. Найбільший забудовник Гонконгу, Sun Hung Kai Properties, повідомив про перше зростання прибутку за три роки, посилаючись на «ознаки стабілізації» на ринку нерухомості chinadailyhk.com. Базовий прибуток за рік, що закінчився 30 червня, зріс на 0,5% до 21,9 млрд гонконгських доларів chinadailyhk.com. «Житловий ринок Гонконгу продемонстрував подальші ознаки стабілізації на тлі послаблення іпотечних обмежень і зниження місцевих іпотечних ставок», зазначила компанія chinadailyhk.com. Дійсно, уряд нещодавно послабив іпотечні обмеження для покупців житла вперше, а місцеві процентні ставки трохи знизилися, оскільки Валютне управління Гонконгу слідувало паузі ФРС. Ціни на житло в Гонконгу зростають з квітня, і аналітики прогнозують відновлення цін на 8% до кінця 2025 року chinadailyhk.com після сукупного зниження приблизно на 15% від піків 2019 року. Приплив талантів і студентів з материкового Китаю, а також зростання орендної плати підтримують попит chinadailyhk.com. Сегмент розкішної нерухомості міста також відзначився гучним продажем: особняк на The Peak було продано приблизно за 1 млрд гонконгських доларів, що робить цю угоду однією з найдорожчих житлових транзакцій 2025 року timeout.com. Однак сектор комерційної нерухомості Гонконгу залишається слабким місцем – Sun Hung Kai зафіксувала зниження орендного доходу на 2% за цей період chinadailyhk.com. Високий рівень вакантності офісів (зараз близько 14%) і падіння орендної плати за магазини в деяких районах відображають відставання відновлення ділових витрат. Загалом, Гонконг, схоже, досягає дна, чому сприяє його повторне відкриття та тісніша інтеграція з планом Великої затоки материкового Китаю. Ринок ще не вийшов із кризи, але настрої значно покращилися порівняно з минулим роком, коли підвищення ставок і страхи еміграції нависали темною хмарою.
Японія: Ринок нерухомості Японії відносно стабільний і навіть оптимістичний у деяких районах. Внутрішній економічний імпульс – річні споживчі витрати зросли на 2,2% у липні, заробітна плата зросла на 3,0% riotimesonline.com – додає оптимізму на ринку нерухомості. Ціни на житло в Токіо стабільно зростають; середня ціна нової квартири у 23 районах Токіо досягла 135,3 млн єн (~$920 тис.) у липні, що на 24% більше, ніж торік asahi.com. Це вражаюче зростання відображає як підвищення вартості будівництва, так і високий попит. Настільки, що влада починає турбуватися про спекуляції. Район Тійода в Токіо викликав резонанс, попросивши забудовників включати положення про заборону перепродажу нових квартир протягом 5 років у певних проектах реновації, щоб стримати спекулянтів і охолодити ціни asahi.com. Ринок нерухомості різко відреагував, поставивши під сумнів законність і доцільність такої вимоги asahi.com. “Ми також вважаємо, що короткостроковий перепродаж небажаний… Але ми вважаємо, що вимога району не має достатньої основи,” сказав старший представник Асоціації компаній нерухомості Японії asahi.com. Незважаючи на ці дискусії, низькі відсоткові ставки в Японії (ключова ставка Банку Японії досі від’ємна) та гострий попит на житло в містах підтримують ринок. Регіональна Японія – інша історія: багато сільських районів і далі стикаються з депопуляцією та порожніми будинками. Уряд просуває програми з перепрофілювання або знесення 8 мільйонів “акія” (порожніх будинків) по всій Японії, що може відкрити можливості для реновації. Офісний ринок у Токіо досить стійкий, вакантність ~6%, що значно нижче, ніж у інших світових столицях, частково завдяки розширенню технологічних і фінансових компаній та обмеженій новій пропозиції. Загалом, ринок нерухомості Японії виграє від унікальної макроекономічної ситуації (низькі ставки, відновлення економіки) і цього року виділяється як лідер у Азії.
Інші ринки Азіатсько-Тихоокеанського регіону: В Австралії ринок житла несподівано відновив динаміку у 2025 році. Після спаду у 2024 році, ціни на житло в Сіднеї та Мельбурні знову зростають (Сідней +5% з початку року), оскільки Резервний банк Австралії завершив цикл посилення політики, і покупці повернулися на ринок. Хронічний дефіцит пропозиції в Австралії, особливо орендного житла, означає, що будь-яке послаблення відсоткових ставок швидко призводить до зростання цін. RBA цього тижня залишив ставки на рівні 4,35%, і деякі аналітики прогнозують, що зниження ставок може розпочатися вже на початку 2026 року, якщо інфляція й надалі знижуватиметься. Нова Зеландія також спостерігає розворот на ринку нерухомості; ціни на житло в Окленді зростають три місяці поспіль, що спонукало центральний банк застерегти, що “ризики для фінансової стабільності залишаються”. В Індії сектор нерухомості залишається стійким, хоча є окремі проблеми. Опитування Reuters у червні показало, що ціни на житло в Індії зростуть приблизно на 6% у 2025 році reuters.com, що підкріплюється урбанізацією та зростанням доходів. Водночас з’являються “ознаки уповільнення попиту”, особливо у сегменті елітного житла. “Попит з боку надзаможних вже досяг піку… той шалений ажіотаж після COVID завершився,” зазначає Панкадж Капур, керівник дослідницької компанії Liases Foras reuters.com. Девелопери в Мумбаї та Делі мають непродані елітні квартири, і аналітики попереджають про можливий надлишок преміальних апартаментів, якщо економічне зростання сповільниться reuters.com. Житло для середнього класу в Індії, однак, продається активно, чому сприяють нещодавні зниження ставок (RBI несподівано знизив ставки на 50 б.п. у червні reuters.com) та державні субсидії для покупців житла вперше. Ринки Південно-Східної Азії, такі як Сінгапур та Індонезія, загалом залишаються стабільними. Ціни на житло в Сінгапурі близькі до історичних максимумів, хоча уряд запровадив нові заходи охолодження (вищі гербові збори для іноземців), що сповільнило обсяги продажів. В’єтнам стикається з кредитною кризою, яка вдарила по забудовниках, але пряме втручання уряду (зокрема, створення фонду порятунку для заморожених проєктів) почало стабілізувати ситуацію. Загалом по Азіатсько-Тихоокеанському регіону основна тенденція — це розбіжність: ринки, пов’язані з уповільненням економіки Китаю, переживають труднощі, тоді як інші, що спираються на внутрішній попит або динаміку розвинених економік, почуваються краще.
Тенденції на ринку комерційної нерухомості та інвестицій
Комерційна нерухомість Китаю: Комерційна нерухомість Китаю – офіси, роздрібна торгівля, готелі – перебуває під значним тиском. Рівень вакантності офісів у великих китайських містах, таких як Пекін і Шанхай, зріс до ~20% або вище, оскільки на ринок виходять нові площі, а компанії скорочують простір на тлі уповільнення зростання. Орендодавці знижують орендну плату; оренда офісів класу А у Шанхаї знизилася приблизно на 5% у річному вимірі. Сегмент роздрібної нерухомості почувається трохи краще завдяки зародженню споживчого відновлення в Китаї – торгові центри у містах першого рівня повідомляють про поступове зростання відвідуваності, а розкішні бренди досі вважають Китай ринком зростання. Але у менших містах багато торгових центрів залишаються напівпорожніми. Інвестиційний ринок у Китаї надзвичайно тихий: іноземні інвестори переважно призупинили придбання, а внутрішні інвестори обмежені жорсткими умовами кредитування. Деякі опортуністичні фонди придивляються до проблемних активів – наприклад, ходять чутки, що кілька американських приватних інвестиційних фондів розглядають незавершені житлові проекти у Гуанчжоу зі значними знижками. Але загалом, довіра до ринку нерухомості Китаю потребує часу для відновлення, ймовірно, це вимагатиме чіткішої підтримки з боку уряду або макроекономічного підйому.
Офіси та роздрібна торгівля Азіатсько-Тихоокеанського регіону: Офісні ринки Азіатсько-Тихоокеанського регіону демонструють змішану картину. У Бенгалуру та Мумбаї спостерігається високий попит на офіси, зумовлений ІТ-сектором, і однозначно низький рівень вакантності, тоді як у Сеулі та Сіднеї рівень вакантності вищий (~12%) через скорочення у сфері технологій та впровадження гібридної роботи. Оренда офісів у Сінгапурі досягла десятирічного максимуму на початку 2025 року (завдяки розширенню фінансового та технологічного секторів), але темпи зростання зараз сповільнюються. Офіси у Сіднеї та Мельбурні переживають перехідний період, оскільки деякі компанії скорочують площі – рівень вакантності офісів в Австралії становить близько 14% – але інституційні інвестори з Сінгапуру та Близького Сходу активно беруть участь у торгах за якісні австралійські офісні вежі, розглядаючи будь-яке зниження як можливість для входу. Роздрібна торгівля в Азії відновлюється разом із споживачами регіону. Роздрібна нерухомість Японії переживає бум завдяки відкладеним витратам – на центральних вулицях Токіо та Осаки майже немає вакантних площ і зростає орендна плата. Роздрібний сектор Таїланду підтримується туризмом; у Бангкоку трафік у торгових центрах відновився, а новий мега-мол відкрився наприкінці 2024 року з високим попитом з боку орендарів. З іншого боку, ритейлери у Малайзії та Гонконгу більш обережні, причому у Гонконгу особливо відчувається відсутність багатьох покупців з материкового Китаю порівняно з доковідним періодом. Зростання електронної комерції (від Alibaba, Tokopedia тощо) продовжує впливати на ринок роздрібної нерухомості: у багатьох азійських містах спостерігається надлишок застарілих торгових центрів, які, можливо, доведеться перепрофілювати або переобладнати для інших цілей (наприклад, для логістики останньої милі чи навіть для шкіл і офісів).
Інвестиційні потоки та котирування: Інституційні інвестори вибірково налаштовані оптимістично щодо нерухомості Азіатсько-Тихоокеанського регіону. «2025 рік стане переломним для капіталізації; настрої покращуються, але ліквідність залишається обмеженою», зазначено в огляді CBRE Asia-Pacific sg.news.yahoo.com. Транскордонні інвестиції зростають – зокрема, азійський капітал нині є потужною силою у світі, пенсійні та суверенні фонди з Сінгапуру, Японії та Кореї вкладають кошти в закордонну нерухомість (включаючи Європу та США) з привабливою дохідністю perenews.com. Усередині Азіатсько-Тихоокеанського регіону Японія стала пріоритетним напрямком завдяки низьким ставкам – кілька глобальних фондів придбали портфелі багатоквартирних будинків у Токіо як альтернативу облігаціям. Австралія також спостерігає приплив інвестицій у логістику та орендне житло. Недавнє опитування Knight Frank показало, що 83% глобальних осіб з високим рівнем доходу зацікавлені у купівлі нерухомості в Дубаї, але ближче до дому значна частина також планує інвестиції в азійські міста (Сінгапур, Сідней) до 2025 року knightfrank.ae. Одна з помітних угод цього періоду: у Сінгапурі консорціум на чолі з GIC (суверенний фонд) погодився інвестувати 1 млрд доларів у траст, що володіє елітними торговими та офісними активами – це вотум довіри до стабільності міста-держави. Тим часом, урядовці в Азіатсько-Тихоокеанському регіоні уважно стежать за ринком нерухомості як за барометром економічного здоров’я. «Сектор нерухомості є ключовим для нашого економічного відновлення», сказав представник Міністерства житлового будівництва Китаю, підкресливши нещодавні заходи на підтримку покупців житла (ця заява прозвучала під час брифінгу 4 вересня в Пекіні). Аналітики очікують додаткових стимулів, якщо ситуація не покращиться; як зазначив один із них, «У Пекіна є інструменти – питання в тому, чи будуть вони використані для прямого порятунку ринку нерухомості чи для ширшої підтримки економіки». У всьому Азіатсько-Тихоокеанському регіоні наступні кілька місяців будуть вирішальними, щоб побачити, чи зможуть такі ринки, як Китай, стабілізуватися, і чи збережеться стійкість інших (Японія, Австралія) на тлі глобальних викликів.
Близький Схід
Житлова нерухомість і земля
Бум житлового будівництва в Перській затоці: Ринок нерухомості Близького Сходу, особливо в країнах Ради співробітництва арабських держав Перської затоки (GCC), перегрітий. В Об’єднаних Арабських Еміратах як Дубай, так і Абу-Дабі спостерігають стрімке зростання попиту у житловому, комерційному та промисловому сегментах wam.ae wam.ae. Дубай вирізняється рекордними продажами: обсяг угод із нерухомістю склав 326,6 млрд дирхамів у першій половині 2025 року, на 40% більше, ніж у першій половині 2024 року wam.ae. Це стрімке зростання зумовлене поєднанням факторів – стійкою економікою (підкріпленою нафтовими доходами та зусиллями з диверсифікації), напливом іноземних інвесторів (які шукають стабільність і активи, прив’язані до долара), а також припливом кваліфікованих експатів, яких приваблює сприятлива для бізнесу політика Дубаю. «Угоди з нерухомістю в усіх еміратах демонструють значне зростання… деякі проєкти, заплановані до здачі протягом трьох років, розпродаються за один-два тижні — таке рідко побачиш у світі», зазначив Ісмаїл Аль Хаммаді, генеральний директор Al Ruwad Real Estate, підкреслюючи майже ажіотажний попит серед покупців в ОАЕ wam.ae. Земельні девелопери швидко запускають нові житлові комплекси, а продажі на етапі будівництва (купівля до завершення) стрімко зростають. Абу-Дабі також демонструє значний імпульс — попит високий як на розкішні вілли на острові Саадіят, так і на більш доступне житло в нових передмістях, що підтримується державними програмами житла для громадян Еміратів. По всіх ОАЕ зайнятість і орендна плата зростають у всіх сегментах — від квартир до складів wam.ae.
Саудівська Аравія: Королівство Саудівська Аравія перебуває в розпалі трансформаційного ривка в сфері нерухомості в рамках своєї стратегії Vision 2030. Державна ініціатива щодо підвищення рівня володіння житлом до 70% до 2030 року (з ~64% зараз) вже дає результати – у Ер-Ріяді, Джидді та запланованих нових містах реалізуються масштабні житлові проєкти. Згідно зі звітом Knight Frank, приватні покупці з Саудівської Аравії витратять орієнтовно 1,22 млрд доларів на житло у 2025 році, а флагманський мегапроєкт NEOM стає найпривабливішим напрямком english.aawsat.com. NEOM, The Line та інші гігапроєкти мають на меті створити цілком нові ринки житла, що приваблює як громадян, так і експатріантів. За даними звіту, саудівці планують інвестувати близько 2,75 млрд SAR (733 млн доларів) особистого капіталу в житлові проєкти, пов’язані з Vision 2030 english.aawsat.com. Держава також активно надає землю та фінансування: лише у 2024 році було затверджено понад 205 000 житлових одиниць на етапі проєктування і 165 000 земельних ділянок під житло, доступних через програму Sakani english.aawsat.com. У сегменті розкоші саудівські девелопери приваблюють покупців із високим рівнем доходу брендованими резиденціями (часто у співпраці з операторами розкішних готелів) у Дипломатичному кварталі Ер-Ріяда та на узбережжі Червоного моря. Тим часом, попит на оренду у Саудівській Аравії залишається високим через зростання молодого населення; орендна плата в Ер-Ріяді різко зросла (приблизно на 10% цього року) через наплив експатріантів і відставання нової пропозиції. Саудівські чиновники підкреслюють ширший економічний ефект: «Економіка Перської затоки демонструє зростання, що перевищує світовий середній показник, завдяки амбітним програмам розвитку», – заявив генеральний секретар РСЗД Джасем Альбудейві 4 вересня english.aawsat.com, підкреслюючи, що розвиток нерухомості є ключовим елементом економічних стратегій РСЗД.
Ширший Близький Схід і Північна Африка (MENA): За межами Затоки ринки житлової нерухомості більш різноманітні. Єгипет стикається з кризою доступності, спричиненою інфляцією – ціни на нерухомість у Каїрі злетіли (подвоїлися в еквіваленті EGP за два роки), але різка девальвація валюти означає, що забудовники мають вищі витрати, а багато покупців не можуть собі дозволити житло. Єгипетський уряд намагається активізувати житлове будівництво, пропонуючи землю забудовникам за зниженими ставками за умови будівництва доступного житла, а також розширюючи свій іпотечний фонд. Житловий ринок Ізраїлю після багатьох років стрімкого зростання охолов у 2025 році на тлі підвищення відсоткових ставок і політичної невизначеності; ціни на житло знизилися приблизно на 2% від піку минулого року, а продажі сповільнилися, хоча фундаментальні чинники попиту залишаються сильними через зростання населення. Турецький ринок нерухомості є нестабільним – річне зростання цін на житло перевищило 50% (частково через інфляцію), а іноземні покупки (особливо росіянами) різко зросли в таких містах, як Стамбул і Анталія. Центральний банк Туреччини із запізненням підвищив ставки для стримування інфляції, що, ймовірно, нарешті пригальмує активність на ринку житла пізніше цього року. По всьому Близькому Сходу спостерігається тенденція втручання урядів як головних забудовників: наприклад, Оман і Бахрейн запустили державні програми доступного житла, а Катар інвестує у нові міста напередодні майбутніх подій (імпульс після Чемпіонату світу). Продажі землі для забудови в регіоні залишаються активними – у Дубаї обсяги угод із землею значно зросли, оскільки забудовники запасаються ділянками для майбутніх проєктів; у Саудівській Аравії скупають необроблену землю за межами Ер-Ріяда в очікуванні нової інфраструктури. Високі нафтові доходи країн Затоки за останні кілька років призвели до стійких державних інвестицій у житло та інфраструктуру, що підтримує зайнятість у будівельному секторі та сприяє підйому циклу нерухомості в більшості країн Близького Сходу.
Комерційна нерухомість і мегапроєкти
Комерційна нерухомість: Сектор комерційної нерухомості на Близькому Сході загалом демонструє позитивну динаміку, особливо в країнах Затоки. Офісні ринки у Дубаї та Абу-Дабі напружені: заповнюваність офісів класу А в Дубаї перевищує 90%, а орендні ставки зросли на двозначні відсотки рік до року в престижних районах, таких як DIFC і Downtown wam.ae. Міжнародні компанії розширюють регіональні хаби, приваблені перспективами зростання в країнах Затоки. У Ер-Ріяді попит на якісні офіси значно перевищує пропозицію – оренда найкращих офісів зросла приблизно на 18% за минулий рік, а нові вежі швидко здаються в оренду ще на етапі будівництва. Навіть другорядні міста Затоки (Шарджа, Даммам, Манама) демонструють покращення поглинання офісних площ завдяки зусиллям з економічної диверсифікації (наприклад, фінанси, туризм, логістика). Ринок торговельної нерухомості в країнах Затоки також процвітає: роздрібні продажі в ОАЕ мають зрости приблизно на 5% цього року, а торгові центри Дубая фіксують продажі вище допандемічного рівня, чому сприяє повернення туристів з Росії, Китаю та Європи. Елітні торгові центри, такі як Dubai Mall і Mall of the Emirates, зберігають майже 100% заповнюваність, а нові торгово-розважальні проєкти (наприклад, торговий район Expo City у Дубаї та Reem Mall в Абу-Дабі) відкриваються з сильним складом орендарів. Однак є і застереження: зростання пропозиції торгових площ означає, що старі центри повинні переосмислювати себе або ризикують збільшенням вакантності. Готельний бізнес – ще одна яскрава точка: обсяги інвестицій у готелі на Близькому Сході зростають, а Саудівська Аравія особливо швидко будує готелі для розвитку туризму (цього року в рамках проєкту Червоного моря відкрито кілька курортів).
Промисловість та логістика: Сегмент промисловості/логістики стрімко розвивається завдяки електронній комерції та виробничим ініціативам. Порт і вільна зона Джебель-Алі в Дубаї продовжують розширюватися, а орендна плата за склади в Дубаї зросла приблизно на 10% у річному вимірі. Промисловий ринок Саудівської Аравії також розширюється, оскільки королівство локалізує виробництво; уряд розвиває великі промислові міста (наприклад, SPARK для енергетичних галузей) і пропонує стимули для заводів. «Промисловий сектор продовжує залучати міжнародних інвесторів і девелоперів, стимулюючи зростання орендної плати на ключові логістичні активи», зазначив Саїд Аль Фахім, керівник нерухомості ОАЕ wam.ae. Дійсно, іноземні фонди придбали частки в логістичних портфелях GCC, приваблені сильними орендарями та прибутковістю близько 7-8%. Дата-центри стають новою нішею – у Саудівській Аравії та ОАЕ планується кілька нових парків дата-центрів для обслуговування цифрової економіки, часто у спільних підприємствах із глобальними технологічними компаніями. Стратегічне розташування Близького Сходу, що з’єднує Азію, Африку та Європу, також підсилює привабливість логістичної нерухомості, оскільки такі країни, як ОАЕ та Саудівська Аравія, прагнуть стати глобальними дистрибуційними хабами в рамках таких ініціатив, як стратегія «Шовковий шлях» Дубая та логістичний план Vision 2030 Саудівської Аравії.
Прогрес мега-проєктів: Візитівкою ринку Близького Сходу є його мега-проєкти – масштабні, майстерно сплановані забудови, які можуть змінити географію. NEOM у Саудівській Аравії – мабуть, найамбітніший: позиціонується як футуристичне місто на 9 мільйонів жителів із передовими технологіями, вже витрачено близько $37 млрд на інфраструктуру agbi.com. Останні оновлення свідчать про значний прогрес – ведуться тунельні роботи для транспортної системи The Line і зводяться перші модулі дзеркальної хмарочосної структури. «NEOM – це інвестиція покоління», заявив міністр інвестицій Саудівської Аравії, назвавши її ключовою для диверсифікації економіки arabnews.com. В ОАЕ Дубай представив плани «Dubai 2040», які включають нові приміські містечка, розширення набережних забудов і потенційно найвищу житлову вежу у світі. Абу-Дабі не відстає: його Vision 2030 приносить нові культурні райони (Guggenheim Abu Dhabi відкриється у 2026 році) та масштабне житло для еміратців. Катар, після інвестицій у Чемпіонат світу, зосереджується на реконструкції центру Дохи (Msheireb) і додає багатофункціональні проєкти, орієнтовані на фінанси та туризм. Навіть за межами Затоки, Нова адміністративна столиця Єгипту – нове місто в пустелі вартістю $58 млрд – набирає обрисів, туди мають переїхати урядові міністерства, що стимулює будівельний бум попри економічні труднощі Єгипту. Ці мега-проєкти, хоч і ризиковані та капіталомісткі, відображають особливий підхід Близького Сходу: використання нерухомості як каталізатора економічної трансформації та як прояву національних амбіцій. Для інвесторів і підрядників це означає потік можливостей, а для міст регіону – обіцянку інфраструктури та силуетів, які можуть конкурувати з найкращими у світі.
Цитати та перспективи
Гравці ринку нерухомості Близького Сходу залишаються впевненими. «Сектор нерухомості ОАЕ продовжує демонструвати стійкі результати… завдяки стійкості як нафтового, так і не нафтового секторів та зростанню припливу іноземних інвестицій», йдеться у звіті державного інформаційного агентства Emirates News Agency wam.ae. Цю впевненість підкріплюють дані: огляд CBRE підтвердив рекордно високі продажі житла та зростання орендної плати по всіх ОАЕ у другому кварталі wam.ae. Такі інвестори, як BlackRock і Brookfield, цього року збільшили свою присутність на ринку нерухомості Перської затоки, що є ознакою довіри. Однак деякі застерігають, що швидке зростання потребує контролю. У нещодавній статті Bloomberg обговорювалося, чи бум у Дубаї може бути бульбашкою, враховуючи, що ціни на житло зросли на 70% з 2019 року agbi.com. Поки що мало хто очікує краху – іпотечне кредитування залишається відносно низьким (багато продажів здійснюється за готівку), а уряди можуть регулювати пропозицію (наприклад, Дубай може виділити більше землі під забудову, якщо потрібно охолодити ціни). У перспективі Близького Сходу підвищення глобальних відсоткових ставок мало менший вплив через надлишок ліквідності і, в деяких випадках, прив’язку валют до долара США, що дозволяє зберігати прийнятні умови фінансування. Якщо ціни на нафту залишаться високими (Brent тримається на рівні $85–90), уряди країн Затоки, ймовірно, продовжать інвестувати в нерухомість та інфраструктуру, що має підтримати динаміку до 2026 року. Регіон також виграє від геополітичного становища – на тлі проблем на інших ринках заможні інвестори з Росії, Китаю та інших країн дедалі частіше вкладають кошти у нерухомість Близького Сходу, яку вважають «тихою гаванню».
Підсумовуючи, сектор нерухомості Близького Сходу станом на 4–5 вересня 2025 року характеризується стійким зростанням і оптимізмом, особливо в країнах РСЗ. Це різко контрастує з більш крихкими умовами на західних ринках і в Китаї. Як цього тижня висловився один із забудовників у Дубаї: «Кожен глобальний виклик – інфляція, відсоткові ставки, навіть рецесії – якимось чином призводить до того, що більше людей і капіталу приходить у Дубай. Ми у виграшній позиції». Цей настрій, можливо, дещо перебільшений, але добре відображає нинішню динаміку регіону на ринку нерухомості.
Латинська Америка
Житло та житлова нерухомість
Бразилія: Найбільша економіка Латинської Америки стикається з перешкодами на ринку житла на тлі високих відсоткових ставок. Центральний банк Бразилії агресивно підвищував ставки для боротьби з інфляцією – базова ставка Selic досягла 14,75%, що є майже 20-річним максимумом reuters.com – і лише нещодавно розпочав обережний цикл зниження. Такі високі ставки зробили іпотечні кредити дуже дорогими та спричинили різке падіння депозитів на заощадженнях, які традиційно фінансують іпотеку. «Чим більше людей мають доступ до [високодохідних] альтернатив… тим природніше спостерігати це зменшення залишків на ощадних рахунках», зазначив голова Центрального банку Габріел Галіполо reuters.com. Через виснаження заощаджень кредитна система нерухомості Бразилії перебуває під тиском. Галіполо цього тижня заявив, що незабаром представить «проміжне рішення» для фінансування сектору нерухомості, по суті, нову модель фінансування для переходу від старої схеми, що базується на заощадженнях reuters.com reuters.com. Мета – дозволити таким банкам, як Caixa, продовжувати кредитування покупців житла та забудовників, незважаючи на дефіцит фінансування. На практиці житловий ринок Бразилії – це історія стійкості та ризику. Загалом ціни на житло зростають помірно (~5% рік до року) у номінальному вираженні, але в реальному (з урахуванням інфляції) залишаються приблизно на тому ж рівні. Основні забудовники повідомляють про стабільний попит на житло нижчого цінового сегмента завдяки державній програмі субсидій (Casa Verde e Amarela), проте продажі житла для середнього класу та преміум-сегменту значно сповільнилися. Запаси накопичуються в окремих сегментах; галузеві дані свідчать, що в липні по всій країні залишалося непроданими близько 220 000 нових квартир, що на 8% більше у річному вимірі. Тим не менш, забудовники з обережним оптимізмом сподіваються, що зниження ставок (економісти прогнозують, що Selic може бути ~12% до кінця року) покращить доступність і «розблокує відкладений попит» у 2026 році. Ринки оренди у великих містах Бразилії також трохи пом’якшилися – орендні ціни в Сан-Паулу знизилися приблизно на 2% від піку на початку цього року, що принесло певне полегшення орендарям після різкого зростання цін у постпандемічний період.
Мексика: У Мексиці ринок житла стикається з іншою проблемою: недостатні інвестиції та структурні бар’єри. Останні дані показують, що валові основні інвестиції Мексики впали на 6,4% р/р у червні riotimesonline.com, продовжуючи багатомісячне падіння. Це включає інвестиції в будівництво, які залишаються слабкими, що відображає як урядову економію на нефлагманських проєктах, так і обережність приватних забудовників. Незважаючи на численні розмови про неаршоринг (перенесення ланцюгів постачання до Мексики), який мав би стимулювати промислове будівництво, вплив на житлову нерухомість відчувається повільно. Попит на житло стабільний – у Мексиці молода нація, і кількість домогосподарств зростає, – але отримати іпотеку складно, оскільки банківські ставки становлять близько 10–12%. Будівництво житла, яке все ж відбувається, часто здійснюється в неформальному секторі або шляхом самобуду. Житлові комплекси для середнього класу в передмістях Мехіко, Гвадалахари та Монтеррея продаються, але забудовники скаржаться на бюрократію та високі фінансові витрати. Уряд зосереджений на мегаінфраструктурі (як-от поїзд Майя, нафтопереробний завод тощо), а не на житлі, за винятком деяких програм соціального житла. Як наслідок, Мексика стикається з дефіцитом житла у багатьох регіонах, і перенаселеність є поширеною. Орендна плата зросла у містах (наприклад, оренда у Мехіко зросла приблизно на 9% р/р), оскільки молоді фахівці відкладають купівлю житла. Позитивним моментом є те, що інфляція знизилася з піків 2022 року, тому Банкіко (центральний банк Мексики) утримує ставку на рівні 11,25% і може почати знижувати її на початку 2026 року, що полегшить іпотечні витрати. Крім того, нова адміністрація, яка прийде після виборів 2024 року, може змінити курс і стимулювати інвестиції у житло.
Аргентина та інші: У Аргентині діє зовсім інша динаміка: при інфляції понад 100% і нестабільній валюті ринок нерухомості працює переважно за готівкові долари. Продажі житла в Буенос-Айресі майже зупинилися, оскільки люди зберігають долари і чекають економічної визначеності (наближаються вибори). Ціни на елітну нерухомість у доларах впали приблизно на 20% з 2019 року, що створює вигідні можливості для тих, хто має готівку, але місцевим жителям важко, оскільки кредитування практично відсутнє. Чилі пережила житловий бум наприкінці 2010-х, але зараз ринок охолоджується – ціни в Сантьяго стабільні, а будівництво сповільнилося через жорстку монетарну політику (ставка центрального банку Чилі досягла піку 11,25%, але зараз знижується). Колумбія та Перу також спостерігають уповільнення ринку житла через економічні труднощі, хоча уряд Колумбії розширює субсидії для малозабезпечених покупців житла. Загалом по регіону спільною темою є дефіцит житла – у більшості країн значний брак житла (Бразилія ~6 млн одиниць, Мексика ~8 млн, Колумбія ~2 млн), але високі відсоткові ставки та обмежені державні бюджети гальмують швидкий прогрес.
Комерційна та промислова нерухомість
Офісний та роздрібний ринки: Комерційна нерухомість Латинської Америки є неоднозначною. Офісні ринки мегаполісів регіону поступово відновлюються після пандемії. Вакантність офісів у Мехіко становить близько 20%, що не надто відрізняється від рівнів у США, оскільки нова пропозиція останніх років перевищила попит, а деякі транснаціональні компанії скоротили свої офіси. Орендна плата стабілізувалася, і є надія, що неаршоринг принесе нових корпоративних орендарів (промислові компанії, логістика тощо), яким потрібні офісні площі. У Сан-Паулу, найбільшому офісному ринку регіону, вакантність покращилася до ~15% з понад 20% у 2021 році. Технологічні компанії, які розширювалися в Бразилії, зараз консолідуються, але фінансові компанії та оператори коворкінгів займають площі. Місцеві аналітики зазначають, що орендна плата за офіси класу “А” у Сан-Паулу починає зростати у 2025 році після кількох слабких років. Роздрібна нерухомість у Латинській Америці виграє від відновлення споживчого попиту після Covid. Торгові центри в Бразилії повідомляють про зростання продажів; заповнюваність ТЦ у хороших локаціях знову перевищує 95%. У Мексиці провідні оператори ТЦ, такі як Fibra Uno (REIT), відзначили, що продажі орендарів на тих самих площах зросли на високі однозначні відсотки рік до року. Однак зростання електронної комерції (MercadoLibre, Amazon) починає обмежувати розширення роздрібної торгівлі – ритейлери обережніше відкривають нові магазини, зосереджуючись на омніканальних стратегіях. Вакантність у роздрібній торгівлі у великих ТЦ низька, але в старіших торгових центрах у другорядних містах більше порожніх приміщень. Крім того, високі відсоткові ставки ускладнюють рефінансування боргу ТЦ, що зменшує виплати деяких роздрібних REIT.
Промисловість і логістика: Промисловий сектор нерухомості є найгарячішим сегментом у Латинській Америці, особливо в Мексиці та Бразилії. Логістичні хаби Мексики біля кордону з США (Тіхуана, Монтеррей) та навколо Мехіко мають надзвичайно низьку вакантність (<3%). Тренд неаршорингу реальний – компанії орендують великі склади та виробничі приміщення, щоб скоротити ланцюги постачання. Внаслідок цього орендна плата за промислові площі на півночі Мексики зросла приблизно на 15% за останній рік, а нове будівництво не встигає за попитом. Американські та канадські інвестори активно вкладають кошти в індустріальні парки Мексики; наприклад, канадський пенсійний фонд нещодавно уклав партнерство з місцевим девелопером для розширення індустріального портфеля на $800 млн. Бразилія також має потужний ринок складів, який підживлюється електронною комерцією (MercadoLibre побудував величезні центри виконання замовлень біля Сан-Паулу) та покращенням інфраструктури. Галузевий звіт зазначає, що продажі промислової нерухомості в Бразилії перевищили $33 млрд у першому півріччі 2025 року credaily.com, що відображає як транзакції, так і девелоперську активність. Одна унікальна проблема: високі відсоткові ставки в Бразилії означають, що багато промислових угод структуруються як спільні підприємства або використовують креативне фінансування для досягнення рентабельності. Інші країни, такі як Чилі та Колумбія, мають менші, але зростаючі логістичні сектори, оскільки ритейлери та 3PL (треті сторони логістики) модернізують ланцюги постачання.
Погляд інвестора: Інтерес іноземних інвесторів до нерухомості Латинської Америки охолов останніми роками через політичну невизначеність і валютні ризики. Але з’являються ознаки відновлення. Центральний банк Бразилії зараз знижує ставки (очікується до 12,75% до грудня), що може «відкрити двері для більшого інвестування в нерухомість», за словами аналітика CIBC canadianmortgagetrends.com. Деякі глобальні інвестори бачать можливості на спадаючому ринку Бразилії – наприклад, приватна інвестиційна компанія Brookfield купує склади та дата-центри в Бразилії, а цього тижня оголосила про плани інвестувати у бразильський фонд кредитування нерухомості, щоб скористатися високою дохідністю. У Мексиці стабільне песо та близькість до США роблять її привабливою; кілька американських промислових девелоперів (Prologis, Advance) розширюють свої портфелі в Мексиці, щоб скористатися хвилею nearshoring. На внутрішньому ринку мексиканські Fibra (REITs) знову залучають капітал, що раніше було неактивним. Варто відзначити одну подію: у Мексиці готується нова житлова Fibra для забезпечення масштабного орендного житла, що свідчить про зрілість сектору.
Цитати регіональних експертів відображають обережний оптимізм. «Ми повинні перестати робити казку з заголовків – копніть глибше, і всі тріщини видно», сказав Панкадж Капур щодо ринку Індії reuters.com, але цей настрій стосується і Латинської Америки: сильний попит приховує такі проблеми, як доступність і фінансування. Інша точка зору з Бразилії: «Невизначеність зберігається напередодні IV кварталу», зазначили на міжнародному форумі Національної асоціації будівельників житла, маючи на увазі, що глобальні фактори та місцева політика визначать, чи зможе ринок нерухомості Латинської Америки справді відновитися, чи лише залишиться на плаву kitchenbathdesign.com. Станом на початок вересня 2025 року Латинська Америка стоїть на роздоріжжі: закладається основа для відновлення (зниження ставок, реформи, nearshoring), але це ще не проявляється у широкомасштабному зростанні ринку нерухомості. За діями центральних банків, державними житловими ініціативами та глобальними економічними тенденціями уважно стежитимуть до кінця року.
Африка
Житлова та доступна нерухомість
Дефіцит житла та зростання міст: Історія нерухомості Африки визначається масовим дефіцитом житла на тлі стрімкої урбанізації. Населення континенту, яке зараз становить близько 1,4 мільярда, найшвидше зростає саме в містах, що створює величезний тиск на житловий фонд. До 2025 року вартість ринку нерухомості Африки прогнозується на рівні $17,64 трлн, при цьому житлова нерухомість становитиме колосальні $14,87 трлн з цієї суми businessamlive.com. Однак пропозиція значно відстає від потреби. Неформальні поселення розростаються навколо таких міст, як Лагос, Найробі та Йоганнесбург, що підкреслює нестачу формального, доступного житла. Лише в Нігерії оцінюється дефіцит у 28 мільйонів житлових одиниць businessamlive.com, а такі країни, як Кенія (~2 мільйони одиниць дефіциту), Ангола (~2 мільйони) та Південна Африка (~2,2 мільйона, незважаючи на державні програми житла), також стикаються з величезними нестачами businessamlive.com. Без масштабного втручання ці дефіцити щороку зростають, оскільки приріст населення випереджає темпи будівництва. Уряди та приватні гравці випробовують різні стратегії. У Нігерії спостерігається поштовх до будівництва доступного житла через державно-приватне партнерство, але високі відсоткові ставки (зараз близько 18% облікової ставки) та дорогі будівельні матеріали обмежують прогрес. Housing News з Нігерії 4 вересня підкреслили людський вимір: «Орендарі стогнуть, оскільки орендна плата зростає» у штаті Екіті — ситуація, поширена як у великих містах, так і в менших містечках, де попит перевищує пропозицію. У Південній Африці, навпаки, відносно зрілий іпотечний ринок і державне житло RDP (субсидовані будинки) дещо покращили ситуацію — Південна Африка фактично лідирує на континенті за показниками доступності житла (співвідношення ціни до доходу ~3,1) businessamlive.com. Проте навіть там сім’ї з низьким доходом часто роками чекають на державне житло або змушені жити в неформальних поселеннях.
Політика та інновації: Багато африканських урядів оголошують житло пріоритетом, і з’являються нові політики. Президент Кенії нещодавно оголосив амбітну Програму доступного житла, яка має на меті будувати 250 000 одиниць щорічно, включаючи стимули для забудовників і суперечливий житловий збір (податок) із формальних працівників для фінансування будівництва. Хоча мета благородна, такі плани стикаються з викликами у фінансуванні та реалізації. Вивчаються інноваційні підходи: від іпотечних рефінансових компаній (як-от NMRC у Нігерії, яка забезпечує ліквідність банкам для видачі більшої кількості іпотек) до альтернативних будівельних технологій. Деякі стартапи використовують збірні модульні блоки або 3D-друк для зниження вартості будівництва, інші зосереджуються на мікро-іпотеках, щоб розширити кредитування неформальних працівників. У Лагосі уряд штату запустив електронний портал для адміністрування земель з метою спростити реєстрацію прав власності businessamlive.com, сподіваючись відкрити землю для забудови та зменшити шахрайство. Тим часом, міжнародні гравці також залучені – ООН і Світовий банк мають кілька ініціатив із фінансування доступного житла в Західній і Східній Африці. Зростає також інтерес до зеленого будівництва для підвищення стійкості житла, враховуючи часті перебої з електроенергією та водою. Наприклад, Руанда просуває екологічно чисту цеглу та сонячну енергію в нових житлових комплексах.
Орендний ринок та інвестиції діаспори: У багатьох африканських містах оренда є нормою, оскільки проникнення іпотеки надзвичайно низьке (часто менше 5% житлового фонду). Орендна плата у великих містах, таких як Аккра, Лагос, Найробі, зростає, що створює тиск на домогосподарства середнього та низького доходу. Не рідкість, коли сім’ї витрачають понад 30-40% доходу на оренду. Деякі уряди впроваджують або розглядають контроль орендної плати – у Гані обговорювали законопроєкт про контроль оренди, щоб обмежити річне зростання та забезпечити довші договори оренди. Інвестиції діаспори є значним чинником на деяких ринках: африканці за кордоном щорічно надсилають мільярди у вигляді грошових переказів, частина яких спрямовується на будівництво чи купівлю житла на батьківщині. Це джерело капіталу підтримує значну частину житлового будівництва (наприклад, інвестиції сомалійської діаспори стимулюють нерухомість у Могадішо, а нігерійська діаспора активно купує в Абуджі та Лагосі). Однак проєкти, що фінансуються діаспорою, іноді орієнтовані на житло вищого класу, оскільки ці інвестори віддають перевагу матеріальним, престижним активам (наприклад, розкішним апартаментам), що не вирішує безпосередньо проблему доступності.
Комерційна нерухомість та інфраструктура
Офісна та роздрібна нерухомість: Комерційна нерухомість Африки значно відрізняється залежно від регіону. Ключові центри, такі як Найробі, Йоганнесбург, Лагос, Каїр, за останнє десятиліття отримали низку сучасних офісних будівель і торгових центрів, хоча економічні підйоми та спади призвели до високого рівня вакантності в деяких з них. Найробі залишається центром сфери послуг Східної Африки – на його офісному ринку спостерігається помірний попит з боку транснаціональних компаній і неурядових організацій, але надлишок нових будівель у районах на кшталт Аппер-Хілл утримує рівень вакантності офісів на рівні близько 20%. Йоганнесбург має найбільш розвинений офісний ринок Африки, але і тут вакантність підвищена (~18%), оскільки компанії скорочують площі на тлі млявої економіки; Сендтон (фінансовий район) все ще утримує преміальні орендні ставки, але старі будівлі в центрі Йоганнесбурга переобладнують під житло або залишають порожніми. Офісні площі Лагоса обмежені й дорогі – офіси найвищого класу в Ікої та Вікторія-Айленд мають низьку вакантність і орендні ставки, співставні з містами середнього рівня в Європі, завдяки попиту з боку нафтової галузі та фінтеху, тоді як у менш безпечних районах формальна офісна забудова майже відсутня. Щодо роздрібної торгівлі, африканські торгові центри мають змішані результати. Ринок роздрібної нерухомості ПАР (найбільший на континенті) є відносно зрілим, великі публічні REIT володіють торговими центрами. Тиск на споживчі витрати та відключення електроенергії останнім часом знизили відвідуваність ТЦ, але загальний рівень вакантності в ТЦ ПАР все ще низький (~5%), а роздрібні продажі поступово зростають. В інших країнах нові ТЦ часто стикаються з труднощами після початкового ажіотажу, як це видно на прикладі напівпорожніх ТЦ у Гані та Нігерії. Рітейлери часто називають високі орендні ставки та конкуренцію з неформальними ринками основними викликами. Тим не менш, культура шопінгу зростає, і в таких містах, як Аккра та Абіджан, реалізуються нові проєкти ТЦ.
Індустріальна та логістична нерухомість: Індустріальна нерухомість Африки є новою можливістю, оскільки виробництво та торгівля поступово зростають. Такі країни, як Ефіопія, Марокко, Єгипет, досягли успіхів у залученні виробництва (текстиль у Ефіопії, автомобілебудування в Марокко тощо), що стимулює попит на фабрики та склади. Марокко зокрема побудувало великі вільні економічні зони (наприклад, порт і логістична зона Танжер-Мед), де рівень заповнюваності високий і триває розширення – країна стає воротами між Європою та Африкою. Нігерія та Кенія спостерігають зростання логістики завдяки електронній комерції (наприклад, Jumia) та потребам роздрібної дистрибуції. Однак розвиток логістики стримується інфраструктурними проблемами. Позитивний сигнал: Африканська континентальна зона вільної торгівлі (AfCFTA), яка має на меті стимулювати внутрішньоафриканську торгівлю, спонукає до інвестицій у логістичні хаби та прикордонні склади в очікуванні майбутнього зростання торгівлі. Наприклад, у Гані розробляється великий логістичний парк для обслуговування Західної Африки. Дата-центри – ще один сегмент, що швидко розвивається: нові об’єкти з’являються у ПАР, Кенії та Нігерії на тлі зростання використання інтернету; глобальні оператори, такі як Equinix і Teraco, інвестують сотні мільйонів у потужності дата-центрів в Африці.
Інституційні інвестиції та цитати: Історично склалося так, що Африка приваблювала обмежені інституційні інвестиції в нерухомість через сприйняті ризики, але це поступово змінюється. Африканські пенсійні фонди, особливо в Південній Африці, Намібії та Ботсвані, вже давно інвестують у нерухомість (переважно всередині країни). Тепер пан-африканські фонди нерухомості залучають капітал для інвестування в декількох країнах, часто зосереджуючись на нішах, таких як складські приміщення або доступне житло. Форум (Africa Property Investment Summit, який відбудеться пізніше у вересні в Кейптауні propertywheel.co.za) має продемонструвати, як місцеві пенсійні фонди можуть стимулювати зростання ринку нерухомості africabusiness.com. «Пенсійні фонди Африки [є] ключовими рушіями зростання інвестицій у нерухомість», зазначає звіт Africa Business africabusiness.com, підкреслюючи зростаючу зацікавленість інституційного капіталу.
Тим не менш, іноземні інвестори залишаються обережними після деяких гучних розчарувань (наприклад, хвиля інвестицій у торгові центри в Нігерії у 2000-х, яка не виправдала очікувань). Валютна волатильність є основним ризиком – різке знецінення ганського седі минулого року, наприклад, сильно вдарило по вартості нерухомості в доларовому еквіваленті та відлякало інвесторів.
Місцеві фахівці з нерухомості наголошують на сталості та довгостроковій потребі. Як писав Business Day Live, «Переосмислення ринків нерухомості Африки заради сталого майбутнього» є ключовим, закликаючи до інновацій та регуляторних реформ businessamlive.com businessamlive.com. Багато хто бачить величезний потенціал: континент із 1,4 мільярдами людей, економіками, що швидко модернізуються, і молодим демографічним складом може стати золотою жилою для ринку нерухомості, якщо вирішити наявні проблеми. Перспективи для Африки таким чином залежать від економічної стабільності та реформ. Якщо вдасться приборкати інфляцію (середній рівень інфляції в Африці становить близько 12%, але сильно відрізняється по країнах), і якщо уряди продовжать інвестувати в інфраструктуру та житло, сектор нерухомості може зростати на 5-6% щорічно протягом наступного десятиліття. Уже зараз прогнози вказують на річний темп зростання близько 5,6% для африканського ринку нерухомості до 2029 року, досягнувши обсягу ринку $21,9 трлн businessamlive.com. Потреба існує; потрібні гроші та належне управління.
Щоб завершити на людській ноті: африканці по всьому континенту прагнуть кращих умов життя. Чи то технічна працівниця з Найробі, яка сподівається купити свою першу квартиру, чи сім’я з Лагоса, яка шукає полегшення від захмарної орендної плати, розвиток ринку нерухомості (або його відсутність) безпосередньо впливає на якість життя. Уряди дедалі більше усвідомлюють, що вирішення питань житла та інфраструктури — це не лише соціальна політика, а й ключ до розкриття економічного потенціалу. Як ми бачили у новинах 4–5 вересня 2025 року — від змін іпотечних ставок у США до опитувань щодо нерухомості в Китаї та буму в Дубаї — нерухомість є центральною сюжетною лінією у розповіді про світову економіку, і Африка готова стати важливою главою цієї історії у найближчі роки.Джерела: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com; Real Estate News realestatenews.com realestatenews.com; World Property Journal worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com; Rio Times riotimesonline.com riotimesonline.com; Bankrate bankrate.com; Asahi Shimbun asahi.com asahi.com; Emirates News Agency wam.ae wam.ae; Asharq Al-Awsat english.aawsat.com english.aawsat.com; Reuters (опитування в Індії) reuters.com; CRE Daily credaily.com credaily.com; MarketsGroup marketsgroup.org marketsgroup.org; Reuters (Бразилія) reuters.com reuters.com; Africa Housing News; Business AM Live businessamlive.com businessamlive.com.
