Ключові факти та основні моменти
- Ціни на житло продовжують зростати: Медіанна ціна продажу будинку в Колумбусі досягла близько $350,000 у середині 2025 року, що на ~4–5% більше у порівнянні з минулим роком columbusrealtors.com. Експерти прогнозують, що вартість зросте ще на 4–6% у 2025 році – випереджаючи середні показники по країні capitalcityrei.com. Обвалу не очікується; натомість, у найближчі роки прогнозується помірне зростання.
- Пропозиція збільшується (але все ще обмежена): Активна пропозиція житла зросла на ~20–30% у 2024–2025 роках columbusrealtors.com thecolumbusteam.com, досягнувши найвищого рівня з 2016 року thecolumbusteam.com. У червні–липні 2025 року на продаж було виставлено близько 5,600 будинків, що забезпечує приблизно 2,3 місяці запасу – це все ще ринок продавця (баланс = 5–6 місяців) thecolumbusteam.com. Будинки перебувають на ринку трохи довше (медіана ~25–27 днів проти 22 днів минулого року) thecolumbusteam.com, але добре оцінені об’єкти все ще продаються швидко.
- Зростання орендної плати та низька вакантність: Медіанна орендна плата за квартиру в Колумбусі становить близько $1,350 (зросла майже на $500 з 2019 року) rent.com. Лише близько 5% оголошень зараз коштують менше $1,000, порівняно з 13% рік тому rent.com rent.com. Рівень вакантності орендованого житла тримається близько 5% – майже рекордно низький – оскільки нова пропозиція не встигає за попитом colliers.com. Майже половина орендарів витрачає надто багато на оренду, що виводить питання доступності на перший план rent.com.
- Змішаний прогноз для комерційної нерухомості: Вакантність офісів на рівні 20–22% залишається підвищеною після пандемії cbre.com, особливо в центрі міста (~22%+). Однак у 2 кварталі 2025 року з’явилися ознаки стабілізації – вакантність знизилася до 20,7% завдяки позитивному поглинанню, коли великі орендарі (наприклад, OhioHealth) зайняли вільні площі cbre.com. Промислова нерухомість процвітає, вакантність знизилася до 8,2% (2 квартал 2025) після піку минулого року cushmanwakefield.com, завдяки зростанню логістики в Колумбусі. Роздрібна торгівля процвітає – вакантність досягла рекордно низького рівня ~3,9% matthews.com, а в популярних передмістях, таких як Polaris, доступність менше 2,5% matthews.com. Нове будівництво торгових площ мінімальне, що підтримує високий попит і зростання орендної плати приблизно на 2% matthews.com matthews.com.
- Гарячі райони та приховані перлини: Заможні передмістя (Дублін, Пауелл, Нью-Олбані, Бекслі тощо) мають медіанну ціну на житло >$600K thecolumbusteam.com, а Бекслі був визнаний Топ-10 «найгарячіших» поштових індексів у США на 2025 рік thecolumbusteam.com. Тим часом перспективні райони приносять величезний приріст: наприклад, South Central Hilltop (43223) показав ~18% річного зростання вартості житла з 2016 року brightinvestor.com, а Northeast Columbus (43219) в середньому має ~15% річного приросту brightinvestor.com, оскільки покупці шукають доступність. Райони одразу за кільцевою I-270 – такі як Grove City, Groveport, Newark – пропонують медіанні ціни нижче $300K при високій активності продажів thecolumbusteam.com.
- Економічний бум стимулює попит: Регіон Колумбуса додає ~10 000 жителів на рік, що підсилює потребу в житлі spectrumnews1.com. Рівень безробіття низький (~4%) matthews.com і зростання кількості робочих місць є стійким – з 2021 року майже 195 компаній розширилися або переїхали у Центральне Огайо, створивши 28 000 нових робочих місць і понад $38 мільярдів інвестицій columbusregion.com. Великі проєкти (чиповий завод Intel на $20 млрд, заводи електромобілів Honda-LG, дата-центри Google/Facebook) обіцяють тисячі нових робочих місць, підживлюючи попит на житло та комерційну нерухомість на роки вперед capitalcityrei.com.
- Інфраструктура та політика: Колумбус посів 1-е місце в США за зростанням і інфраструктурою у 2025 році columbusregion.com, оскільки спільні зусилля державного та приватного секторів забезпечують федеральне фінансування для автомагістралей, громадського транспорту (лінії LinkUS BRT), нового терміналу аеропорту та іншого columbusregion.com. Міські лідери вирішують проблему нестачі житла шляхом перегляду зональних кодексів, щоб прискорити затвердження забудови rent.com і виділяють безпрецедентне фінансування на доступність житла (виборці схвалили облігації на житло на $200 млн у 2022 році, а нові облігації на $500 млн розглядаються) 10tv.com. Відсоткові ставки залишаються непередбачуваними – близько 7% на початку 2025 року columbusrealtors.com, але навіть зниження до 6% може дозволити тисячам покупців у Колумбусі вийти на ринок columbusrealtors.com.
Ринок нерухомості Колумбуса рухається вперед завдяки потужним економічним вітрам у 2025 році. Нижче ми розглянемо кожен сектор – житловий, комерційний, оренду, інвестиційні гарячі точки – і поділимося експертними прогнозами на найближчі 3–5 років.
Тенденції житлової нерухомості в Колумбусі
Продажі та ціни на житло: Ринок житла Колумбуса залишається надзвичайно стійким і зростаючим. Дані за середину 2025 року показують зростання як продажів, так і цін. У червні 2025 року продажі житла в центральному Огайо зросли на 11% у річному вимірі columbusrealtors.com, оскільки покупці повернулися на ринок, навіть попри вищі відсоткові ставки. Медіанна ціна продажу досягла $350,000 – це на 4,5% більше, ніж рік тому columbusrealtors.com – а в липні вона становила близько $342,000 (приблизно на $18 тис. більше, ніж у липні 2024 року) thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com. Від початку року ціни зростають приблизно на 3% у порівнянні з минулим роком columbusrealtors.com. Коротко кажучи, вартість житла все ще зростає, хоча й більш помірними темпами, ніж у період ажіотажу 2020–2022 років.
Запаси житла та дні на ринку: Після багатьох років мінімальної кількості пропозицій у Колумбусі нарешті зросла кількість оголошень. Кількість активних оголошень у середині 2025 року була на 20–30% вищою, ніж роком раніше thecolumbusteam.com, досягнувши рівнів, яких не було з 2016 року. У червні 2025 року на ринку було близько 5 188 будинків (на 33% більше у річному вимірі) columbusrealtors.com, а до липня було виставлено понад 5 600 будинків thecolumbusteam.com. Це зростання запасу дає покупцям трохи більше простору для маневру: медіанна кількість днів на ринку зросла до ~25–27 днів влітку 2025 року, порівняно з ~22 днями у 2024 році columbusrealtors.com thecolumbusteam.com. Приблизно 2,3 місяці запасу – все ще значно менше, ніж 5–6 місяців для збалансованого ринку thecolumbusteam.com, тому продавці загалом зберігають перевагу. Добре оцінені будинки у хорошому стані й надалі отримують кілька пропозицій, хоча продавцям тепер потрібно бути реалістичнішими щодо ціни, оскільки у покупців з’являється більше варіантів thecolumbusteam.com.
Вплив іпотечних ставок: Зростання іпотечних ставок стало перешкодою, але ринок адаптується. Середня 30-річна фіксована ставка трималася на рівні близько 7% на початку 2025 року columbusrealtors.com. Це охолодило активність минулої зими – продажі у січні 2025 року були найнижчими для січня з 2015 року columbusrealtors.com, проте ріелтори залишаються оптимістичними. Якщо ставки знизяться, відкладений попит може різко зрости. Насправді, Національна асоціація ріелторів оцінює, що зниження ставок з 7% до 6% дозволить понад 41 000 додаткових домогосподарств у Колумбусі дозволити собі будинок за середньою ціною, що потенційно може призвести до ~4 100 додаткових продажів житла протягом наступного року columbusrealtors.com. Місцеві експерти радять покупцям не намагатися вгадати момент для купівлі. «Не чекайте, поки ставки впадуть – якщо ви готові, купуйте житло», – каже Еллі Вітлі, президент Ohio Realtors capitalcityrei.com. Багато хто очікує, що ставки стабілізуються в діапазоні 5,5%–6% до кінця 2025 року columbusrealtors.com, що трохи покращить доступність житла.
Видатні райони: Колумбус — це місто з різноманітними субринками, де деякі з найпопулярніших районів мають найвищі ціни, тоді як інші пропонують відносно вигідні пропозиції. Престижні анклави, такі як Bexley, Dublin, New Albany, Powell, Grandview Heights та Upper Arlington, мають медіанні ціни значно вище $600 000 thecolumbusteam.com, завдяки найкращим школам і елітному житловому фонду. Realtor.com навіть включив поштовий індекс 43209 у Bexley до топ-10 “найгарячіших поштових індексів” Америки на 2025 рік на основі попиту покупців thecolumbusteam.com. З іншого боку, більш доступні райони навколо кільцевої дороги I-270 привертають дедалі більше уваги з боку покупців-початківців та інвесторів. Наприклад, такі громади, як Groveport, Lancaster, London (округ Медісон), Newark та Marion, мали медіанні ціни продажу нижче $300 000 у липні 2025 року – і кожна з них мала понад 25 продажів житла за цей місяць thecolumbusteam.com, що свідчить про високий попит у нижчому ціновому сегменті. Округ шкіл Columbus City (який охоплює багато міських районів) також залишається відносно доступним із медіанною ціною близько $270 000 thecolumbusteam.com. Ці цінові розриви ілюструють ринок із двома рівнями: престижні передмістя процвітають, але також спостерігається бум у традиційно середньоцінових районах, оскільки покупці шукають доступне житло.
Нові перспективні райони: Деякі історично недооцінені райони Колумбуса швидко трансформуються. South Central Hilltop (43223) – західна частина міста, яка колись була відома високим рівнем бідності, зараз на підйомі, вартість житла тут зростає на 18,5% щорічно з 2016 року brightinvestor.com після нових інвестицій у громаду. Franklinton, одразу на захід від центру, також переживає відродження завдяки мистецьким і технологічним ініціативам, що підвищує ціни. Linden і частини району Near East Side (наприклад, King-Lincoln) мають підтримувані містом плани оновлення, які приваблюють молодих покупців і забудовників. На північному сході райони навколо Easton і аеропорту John Glenn (43219) мають великий потенціал – тут зафіксовано 15,7% річного зростання цін з 2016 року brightinvestor.com, оскільки поруч з’являються нові багатофункціональні комплекси та робочі місця (логістика Rickenbacker тощо). Крім того, міста на розширюваній периферії Колумбуса набирають обертів: Marysville (Пн-Зх) та New Albany/Johnstown (Пн-Сх) стрімко розвиваються завдяки великим роботодавцям (заводи Honda, майбутні фабрики мікросхем Intel), а в Pickaway County районах, таких як Teays Valley, продажі житла зросли на 90% після оголошення про великий оборонний виробничий проєкт columbusrealtors.com. Для інвесторів і покупців житла ринок Колумбуса пропонує як стабільність у центральних районах, так і стрімке зростання у нових перспективних локаціях.
Тенденції комерційної нерухомості (офіси, рітейл, промисловість)
Офісний сектор – поступова стабілізація: Офісний ринок Колумбуса перебуває в режимі відновлення після пандемічних потрясінь. Рівень вакантності залишається високим, але вирівнюється. Станом на 2 квартал 2025 року загальний рівень вакантності офісів становив близько 20,7% – трохи знизився порівняно з попередніми піками (~23–24% у 2024 році) cbre.com cushmanwakefield.com. Особливо в центрі Колумбуса спостерігається значна вакантність понад 22%, оскільки багато компаній перейшли на гібридний формат роботи, а старіші вежі мають труднощі з залученням орендарів infabode.com. Водночас, приміські субринки показують кращі результати. Такі райони, як Polaris (північ) та Easton, залучили нові оренди, що сприяло позитивному чистому поглинанню близько 185 000 кв. футів у 2 кварталі 2025 року cbre.com. Варто відзначити, що OhioHealth придбала дві великі вакантні офісні будівлі (~160 тис. кв. футів), миттєво їх заповнивши cbre.com. Загалом орендна активність зросла до ~451 000 кв. футів за 17 основними угодами за квартал, що перевищує типовий обсяг cbre.com. Середня запитувана орендна ставка ~$22,23/кв. фут (повний сервіс) – зростання ~1,6% рік до року – при цьому офіси класу B у передмісті демонструють найвищі темпи зростання орендної плати cbre.com. Нове будівництво обмежене (лише чотири офісні проєкти в процесі реалізації, ~63% попередньо здано в оренду) cbre.com, що має допомогти ринку збалансуватися. Тенденція спрямована на прагнення до якості: у офісах класу A вакантність становить 27% проти ~16% для класу B cbre.com, оскільки орендарі консолідуються у новіших, зручних приміщеннях з розвиненою інфраструктурою. У найближчі кілька років очікується помірне покращення заповнюваності офісів у міру зростання економіки – але старі та невдало розташовані офіси можуть бути перепрофільовані (деякі будівлі в центрі міста розглядаються як кандидати для переобладнання під апартаменти, враховуючи високий попит на житло).
Роздрібний сектор – високий попит, низька пропозиція: Ринок роздрібної нерухомості в Колумбусі є яскравою точкою, підкріпленою зростанням населення та споживчими витратами. Вакантність роздрібної нерухомості в метрополії досягла рекордно низького рівня ~3,9% у середині 2025 року matthews.com, що відображає історично обмежену пропозицію. Насправді Колумбус входить до топ-15 ринків США за показниками роздрібної торгівлі, демонструючи стабільне зростання орендної плати (~2,2% рік до року) та практично відсутність надлишкової пропозиції matthews.com matthews.com. Девелопери скоротили активність – лише близько 0,2% роздрібного фонду перебуває на стадії будівництва (всього ~250 000 кв. футів у процесі реалізації) matthews.com matthews.com, тому нові об’єкти з’являються рідко. Це дозволило зберегти високий рівень заповнюваності навіть після закриття кількох магазинів великих мереж. За останній рік у Колумбусі відбулися банкрутства національних мереж, таких як Big Lots (штаб-квартира в Колумбусі), Joann’s та Party City, що залишило кілька великих приміщень вакантними matthews.com. Проте ринок виявився стійким: менші орендарі (ресторани, сервіси, місцеві магазини) швидко зайняли багато площ до 5 000 кв. футів, причому понад 500 000 кв. футів було здано в оренду лише у 2 кварталі 2025 року matthews.com. Торгові центри класу A та B користуються великим попитом – орендодавці часто отримують кілька пропозицій на найкращі площі. Єдиний застій спостерігається у нерухомості класу C (старі стріп-моли у менш привабливих районах), які складають близько 40% вакантних площ і здаються в оренду повільніше через застарілі планування matthews.com.
Географічно, передмістя Колумбуса очолюють роздрібний бум. Такі усталені передмістя, як Вестервіль, Гілліард і Аппер Арлінгтон, мають одні з найнижчих показників вакантності роздрібної нерухомості завдяки зростанню денної чисельності населення та високим доходам matthews.com. Наприклад, район Поларіс і коридор Бетел-Роуд мають менше 2,5% доступності – це одні з найщільніших роздрібних субринків Середнього Заходу matthews.com. Нове будівництво роздрібної нерухомості, як правило, це проекти build-to-suit або частина багатофункціональних комплексів. Одним із нещодавніх відкриттів став продуктовий магазин Kroger площею 123 000 кв. футів у Jerome Village, округ Юніон, який став якорем для нового великого спільно спланованого району matthews.com. Загальний обсяг роздрібних продажів також зростає: у 2 кварталі 2025 року було продано роздрібної нерухомості приблизно на 101 мільйон доларів, причому інвестори особливо віддають перевагу об’єктам з одним орендарем за чистою орендою (фастфуд, аптеки тощо) та повністю зданим у оренду торговим центрам у житлових районах за ставками капіталізації в межах середніх 6% matthews.com matthews.com. Висновок – ринок роздрібної нерухомості Колумбуса сильний і має всі шанси залишатися таким, оскільки обмежена нова пропозиція та стабільний попит як з боку національних, так і місцевих ритейлерів підтримують зростання заповнюваності та орендних ставок.
Індустріальна та логістична нерухомість – все ще на піку: Індустріальний ринок Центрального Огайо процвітає останніми роками і продовжує розширюватися. Колумбус є логістичним хабом (іноді його називають “Перехрестя Огайо”), що приваблює склади, дистрибуційні центри, а тепер і високотехнологічне виробництво. Після будівельного буму вакантність індустріальної нерухомості короткочасно зросла до близько 9,0% наприкінці 2024 року, але попит наздогнав пропозицію – до 2 кварталу 2025 року вакантність знизилася до 8,2% і продовжує зменшуватися cushmanwakefield.com. Великі нові об’єкти від таких компаній, як Amazon, FedEx, Dollar Tree та інших, швидко здаються в оренду. Чисте поглинання залишається позитивним, що відображає потребу компаній у площах для обслуговування зростаючої споживчої бази регіону. Оскільки Колумбус знаходиться в межах одноденного вантажного рейсу для 60% населення США, компанії продовжують інвестувати у склади тут. Пайплайн розвитку залишається активним у ключових логістичних коридорах (райони навколо аеропорту Рікенбекер, Гроувпорт і західний Колумбус/Гілліард). Водночас, вищі відсоткові ставки дещо охолодили спекулятивне індустріальне будівництво порівняно з шаленим темпом 2021–22 років. Зростання орендної плати за індустріальні площі є значним (останніми роками – середньо- та високосередньорічні однозначні відсотки) через сильну конкуренцію за сучасні дистрибуційні об’єкти.
Змішане використання забудови: Ще однією помітною тенденцією є зростання проєктів змішаного використання, які поєднують офіси, житло, роздрібну торгівлю та розваги – модель, яку в минулі роки продемонстрували Arena District та Bridge Park у Дубліні. У центрі Колумбуса триває реконструкція Scioto Peninsula, яка має принести нові житлові одиниці, офісні приміщення, готель і покращення парку поруч із музеєм COSI. Аналогічно, район Crew Stadium (Astor Park) перетворюється завдяки появі апартаментів і комерційних площ. Такі центри змішаного використання відповідають вподобанням молодих професіоналів і людей похилого віку, які шукають пішохідні середовища “жити-працювати-відпочивати”. Міський центр Колумбуса, після багатьох років орієнтації на офіси, зараз переживає зміни: Downtown Commission заохочує перетворення офісних будівель на житлові для деяких застарілих веж, щоб створити більше житла та збільшити пішохідний трафік у вечірній час. Оскільки заповнюваність житла в центрі вже становить близько 87% columbusceo.com, ймовірно, з’явиться ще більше проєктів апартаментів, що може ще більше оживити центр міста та підтримати роздрібну торгівлю й готельний бізнес. Загалом, перспективи комерційної нерухомості Колумбуса змішані, але загалом позитивні: промисловість і роздрібна торгівля процвітають, офісний сектор повільно відновлюється, а нова забудова зосереджена на стратегічному зростанні змішаного використання.
Ринок оренди та доступність житла
Оренда зростає, дешевих квартир меншає: Історично Колумбус був доступним ринком оренди, але це швидко змінюється. У 2024–2025 роках зростання орендної плати сповільнилося порівняно з двозначними стрибками під час пандемії, але все ще залишається значним. Медіанна запитувана орендна плата в Колумбусі зараз становить близько $1,350 на місяць rent.com. Це приблизно на $500 більше, ніж у 2019 році, тобто оренда зросла приблизно на 58% за шість років rent.com. Таке зростання тисне на бюджети орендарів – якщо кілька років тому $800–$900 вистачало на пристойну квартиру, то зараз оренда дешевше $1,000 майже зникла. Насправді лише 5% орендованих квартир у Колумбусі виставлені на ринок за ціною нижче $1,000, тоді як рік тому таких було 12,8% rent.com rent.com. Це навіть гірше, ніж у середньому по країні (~7,5% оголошень дешевше $1,000) rent.com. Простіше кажучи, оренда дешевше тисячі доларів у Колумбусі майже зникла, оскільки на ринок виходять нові елітні апартаменти, а власники старих підвищують ціни через високий попит.
Вакантність і нова пропозиція: Незважаючи на зростання орендної плати, вакантність орендованого житла залишається дуже низькою – класичний дисбаланс попиту й пропозиції. Рівень вакантності квартир у столичному районі Колумбуса оцінюється приблизно в 5% або трохи нижче станом на кінець 2024 року colliers.com, що є жорсткішим показником, ніж у багатьох містах-аналогах. Протягом більшої частини минулого десятиліття вакантність у Колумбусі трималася в межах 5–7%, досягнувши рекордно низьких значень у 2022–23 роках, коли вона короткочасно опустилася нижче 5% на тлі ажіотажу на житло після COVID cushmanwakefield.com. Вона трохи зросла, коли тисячі нових квартир були здані в експлуатацію у 2023–24 роках, але попит залишався високим. Девелопери були активними: приблизно 9 000 багатоквартирних одиниць перебувають у стадії будівництва по всьому регіону (близько 4% наявного фонду) mmgrea.com mmgrea.com. Основні зони зростання включають Downtown/Short North (понад 1 500 одиниць у процесі), Delaware County (1 700+ одиниць, наприклад, навколо Polaris), та Upper Arlington/OSU area (~1 900 одиниць) mmgrea.com. Ця хвиля введення нового житла спричинила незначне зниження рівня заселеності з 93,7% наприкінці 2023 року до прогнозованих ~93,4% до кінця 2024 року mmgrea.com mmgrea.com. Однак, зараз розпочинається менше нових проєктів через вищі витрати на будівництво та фінансування mmgrea.com. У результаті, після 2025 року аналітики очікують, що зростання пропозиції сповільниться, що, ймовірно, ще більше посилить ринок. Статус Колумбуса як зростаючого центру технологій і фінансів, а також приплив робочих місць у виробництві означає, що попит на оренду залишатиметься стійким. Орендарське населення міста також підтримується присутністю Університету штату Огайо (близько 60 000 студентів, багато з яких живуть поза кампусом) і молодими фахівцями, які переїжджають із дорожчих регіонів.
Криза доступності: Недоліком цього гарячого ринку оренди є поглиблення кризи доступності. Зарплати не встигають за зростанням орендної плати, що призводить до збільшення кількості орендарів із надмірним фінансовим навантаженням. Приблизно 48% домогосподарств-орендарів у Колумбусі зараз витрачають понад 30% доходу на оренду rent.com – ця частка суттєво зросла за останні роки. Найгостріший дефіцит – у нижньому ціновому сегменті: у Колумбусі оцінюється дефіцит у 52 700 доступних житлових одиниць для орендарів із низьким доходом rent.com. Багато орендарів із низьким доходом залишаються у старих договорах оренди або субсидованих квартирах; дійсно, хоча лише 5% поточних оголошень мають ціну нижче $1 000, близько 40% усіх орендарів Колумбуса досі платять менше $1 000 (оскільки вони зафіксували старі тарифи або отримують допомогу) rent.com. Але десять років тому ця частка становила 74% rent.com – яскрава ілюстрація того, скільки доступного житла зникло. Райони поблизу центру міста мають найвищі показники орендного навантаження (а також історично одні з найвищих рівнів виселень). Важливо, що закон штату Огайо передбачає відсутність контролю за орендною платою і обмежений захист орендарів rent.com, тому орендодавці можуть вільно підвищувати орендну плату при поновленні договору.
Місто та штат реагують ініціативами: Колумбус створив Фонд доступного житла, а, як уже згадувалося, виборці схвалили великі житлові облігації для фінансування будівництва житла з обмеженням доходу axios.com ahaco.org. Місто також проводить реформи зонування, щоб заохочувати будівництво більше квартир, дуплексів і житла «відсутнього середнього класу» за правом, замінюючи застарілі норми, які ускладнювали будівництво будь-чого, крім односімейних будинків rent.com. Ці зміни мають на меті відкрити нову пропозицію житла, особливо шляхом ущільнення забудови. Крім того, Огайо ухвалив Закон про заощадження для покупців житла вперше (підписаний у 2022 році), який передбачає податкові пільги для накопичення на перший внесок, щоб допомогти орендарям стати власниками – хоча вплив може бути поступовим.
Інвестиції в багатосімейну нерухомість і перспективи: Для інвесторів багатоквартирні об’єкти Колумбуса були привабливими завдяки відносно доступним цінам і стабільному зростанню орендної плати. Капіталізаційні ставки для житлових комплексів тут вищі, ніж на прибережних ринках (часто в діапазоні 5–6% для стабілізованих активів), що забезпечує надійний грошовий потік. Обсяг інвестицій знизився у 2023 році через підвищення відсоткових ставок (обсяг продажів впав приблизно на 31% порівняно з 2022 роком) mmgrea.com, але зріс у 2024 році, коли покупці скоригували свої очікування. Національні компанії та REIT були активними у придбанні нових приміських садових апартаментів і середньоповерхових проєктів у центрі міста. Зростання орендної плати в Колумбусі прогнозується на рівні близько 3–4% щорічно в найближчій перспективі mmgrea.com – швидше, ніж у середньому по США – завдяки сильному ринку праці та відносній доступності для новоприбулих. До кінця 2025 року і далі, коли кількість новобудов зменшиться, рівень заповнюваності може знову зрости до середніх 95%, що створить подальший тиск на підвищення орендної плати. Однак зростання орендної плати, яке значно перевищує зростання доходів, є нестійким у довгостроковій перспективі, тому ринок може згодом охолонути до помірніших темпів зростання (~2–3% на рік), якщо зростання заробітної плати відставатиме. Загалом, сектор оренди в Колумбусі залишається тим, за яким варто стежити – наразі це “ринок орендодавця”, але з нагальною потребою у більшій кількості доступних квартир, щоб місто залишалося придатним для життя робочої сили.
Інвестиційні можливості та гарячі точки
Інвесторські настрої: Колумбус привернув увагу інвесторів у нерухомість по всій країні як ринок з високим зростанням і помірними витратами – часто його називають “новим” ринком Середнього Заходу. Поєднання зростання кількості робочих місць, припливу населення та відносно низьких цін на вхід (у порівнянні з прибережними містами) пропонує високий потенціал рентабельності інвестицій. Як доказ цього інтересу, інституційні інвестори (великі компанії, REIT, iBuyers) придбали понад 7% усіх будинків, проданих у Колумбусі на початку 2025 року douglasandassociatesrealty.com, що є значною часткою (хоча й меншою, ніж на ринках Sunbelt). Місцеві фіксери та перепродавці, а також покупці з інших штатів орієнтуються на більш доступні райони Колумбуса для оренди односімейних будинків і вигідних перепродажів. Стабільна економіка міста (яку підтримують уряд, Університет штату Огайо та кілька штаб-квартир Fortune 500, таких як Nationwide і Cardinal Health) дає інвесторам впевненість, що попит на житло залишатиметься високим навіть під час спадів.
Райони з високим потенціалом: Деякі з найкращих районів для інвестицій — це ті, що перебувають у стані переходу, з низькою вартістю входу та зростаючими орендними ставками/вартістю житла. Ми вже згадували 43223 (Hilltop), де будинки, які кілька років тому можна було купити менш ніж за $100 тис., значно зросли в ціні разом із покращенням району, забезпечуючи двозначне річне зростання вартості brightinvestor.com. Аналогічно, район Linden (північно-центральний Колумбус) пропонує недороге житло і отримує міські інвестиції в інфраструктуру та зниження рівня злочинності, що робить його спекулятивною ставкою на довгострокове зростання вартості. На південній стороні райони навколо Parsons Avenue Corridor та Near East (Olde Towne East, King-Lincoln) мають історичні будинки, які реставрують, а на вільних ділянках з’являються новобудови — потенціал для значного приросту капіталу зберігається. Для тих, хто розглядає оренду з подальшим утриманням, такі райони, як Northeast Columbus (43219), пропонують гарний баланс: медіанна оренда 2-кімнатної квартири становить близько $1,150, що складає лише ~26% від середнього доходу по району brightinvestor.com (здорове співвідношення оренди до доходу), а з 2018 року населення району зросло більш ніж на 6,5% brightinvestor.com, що свідчить про сталий попит. Темп зростання цін там ~15%/рік був вражаючим brightinvestor.com.
Поза межами центру міста, перший пояс передмість і ексурбанські містечка також є перспективними цілями. Наприклад, Whitehall і Reynoldsburg на східній стороні пропонують хорошу дохідність від оренди та виграють від зростання, що поширюється з Колумбуса. Delaware County на півночі, один із найшвидше зростаючих округів Огайо, має нові житлові масиви — ціни на землю та житло там стабільно зростають, але ще мають потенціал для подальшого розвитку. З приходом Intel та інших компаній у Licking County, у містах Johnstown, Newark, Heath та Pataskala вже спостерігається підвищення попиту на житло (і інвесторські покупки в очікуванні майбутнього зростання). На заході London і West Jefferson (Madison County) можуть перетворитися на передмістя Колумбуса для комутерів протягом наступного десятиліття, що робить їх довгостроковими інвестиціями.
Повернення та ризики: Інвестори в Колумбусі історично отримували надійний грошовий потік – відносно високі капіталізаційні ставки – але зі зростанням цін прибутковість дещо знизилася. Типова оренда односімейного будинку в робітничому районі Колумбуса все ще може приносити близько 7–8% капіталізації, що привабливо, але конкуренція за такі об’єкти зросла. Тим часом, фліпери та рехабери мають бути більш вибірковими, оскільки вищі відсоткові ставки роблять витрати на утримання дорожчими. Хороша новина: попит покупців на відремонтовані стартові будинки високий, тому вдалі фліпи в сегменті до $300 тис. зазвичай продаються швидко. Можливості для розвитку також численні: прагнення міста до збільшення житлового фонду може відкрити зонування для таунхаусів, ADU (допоміжних житлових одиниць) і невеликих багатоквартирних проектів у районах, де раніше це було заборонено. Ще один напрямок – адаптивне повторне використання, наприклад, переобладнання невеликих комерційних будівель або складів в урбаністичному Колумбусі під лофти чи змішані об’єкти.
Основні ризики, на які слід звернути увагу, включають ситуацію з відсотковими ставками (яка впливає на вартість фінансування та купівельну спроможність інвесторів) і можливість рецесії, що може охолодити попит. Однак Колумбус певною мірою захищений завдяки різноманітності галузей. Інвестори загалом оптимістично налаштовані щодо Колумбуса на горизонті 3–5 років, очікуючи подальшого зростання орендної плати та капіталізації, особливо у зв’язку з розгортанням масштабних проектів (Intel тощо) та збільшенням найму. Як зазначив один місцевий ріелтор: «Компанії бачать конкурентну перевагу Колумбуса і хочуть бути тут – і так само інвестори» columbusregion.com columbusregion.com. Загалом, Колумбус пропонує родючий ґрунт для інвестицій у нерухомість, з можливостями від фліпінгу столітніх будинків у відроджуваних міських коридорах до будівництва нових орендних спільнот на зростаючих околицях мегаполісу.
Ключові економічні чинники, що впливають на нерухомість
Кілька макрорівневих факторів підштовхують ринок нерухомості Колумбуса до нових висот:
- Зростання населення: Простіше кажучи, більше людей = більший попит на житло. Метрополія Колумбуса (населення ~2,3 мільйона) додає приблизно 50–60 людей на день останніми роками завдяки поєднанню трудової міграції та природного приросту spectrumnews1.com. Це приблизно 10 000+ нових мешканців на рік. Колумбус зараз є другою за темпами зростання метрополією Середнього Заходу (після Індіанаполіса) і, за прогнозами, отримає ще 700 000 мешканців до 2050 року rent.com. Це стабільне зростання підкреслює потребу в нових будинках, квартирах і торгових площах. Варто зазначити, що зростання регіону — це не короткостроковий бум, а довгострокова тенденція: навіть у 2010-х роках Колумбус зростав, тоді як деякі інші міста Огайо скорочувалися. Різноманітний приплив молодих спеціалістів, сімей і іммігрантів підвищує попит на житло по всьому спектру.
- Ринок праці та корпоративні розширення: Стійке створення робочих місць є наріжним каменем сили ринку нерухомості Колумбуса. Рівень безробіття становить близько 4% matthews.com, і регіон продовжує приваблювати великих роботодавців. З 2021 року приблизно 195 компаній обрали розміщення або розширення в регіоні Колумбуса columbusregion.com. За даними представників економічного розвитку, ці проєкти становлять $38 мільярдів капіталовкладень і майже 28 000 нових оголошених робочих місць columbusregion.com. Вони охоплюють різні галузі: фінанси (наприклад, JPMorgan Chase розширює свій великий кампус у Колумбусі), технології (Google і Facebook будують величезні дата-центри), роздрібна торгівля/харчування (розподільчі центри Amazon і Dollar General) і, звісно, заводи напівпровідників Intel. Заплановані Intel фабрики мікросхем на $20 мільярдів у окрузі Лікінг (поруч із Колумбусом) — найяскравіший приклад, очікується, що вони забезпечать 3 000 прямих робочих місць (і ще більше у суміжних галузях) після повного запуску capitalcityrei.com. Хоча графік реалізації проєкту Intel продовжено до 2030 року spectrumnews1.com spectrumnews1.com, лише очікування вже спричинило земельний бум і планування забудови на східній стороні міста. Ще один великий проєкт: спільне підприємство Honda та LG Energy будує заводи з виробництва акумуляторів неподалік від Колумбуса, що зміцнює автомобільний сектор центрального Огайо. Кожен великий роботодавець, який приходить або розширюється, означає переміщення працівників, нові контракти для місцевих компаній і зростання попиту на житло.
- Інфраструктура та транспорт: Розвиток інфраструктури як реагує на зростання, так і сприяє йому. Насправді, Колумбус посів 1-ше місце в “Global Groundwork Index” журналу Site Selection за 2025 рік за ефективне поєднання інфраструктурних інвестицій із зростанням бізнесу columbusregion.com. Регіон активно залучає федеральне фінансування для проектів: нещодавні гранти фінансують розширення аеропорту (новий термінал в John Glenn Columbus International), модернізацію Rickenbacker Inland Port та покращення автомагістралей, таких як розв’язка I-70/I-71 у центрі міста columbusregion.com. Однією з трансформаційних ініціатив є LinkUS — план впровадження високопродуктивного швидкісного транспорту (лінії швидкісних автобусів) вздовж ключових коридорів, таких як West Broad Street та Northwest Corridor до Дубліна. Покращуючи громадський транспорт і мобільність, Колумбус прагне підтримати нове житло та комерційні вузли вздовж цих маршрутів. На думку місцевого ріелтора Шона Сімпсона, такі проекти, як LinkUS, “принесуть більше будівництва, а головне — більше будівництва доступного житла” у центрі міста та вздовж коридорів capitalcityrei.com. Крім того, Колумбус веде переговори щодо запропонованої пасажирської залізничної лінії 3C+D, яка вперше за десятиліття може з’єднати Колумбус потягом із Клівлендом і Цинциннаті — це довгостроковий проект, що може ще більше підвищити привабливість центрального Огайо. Усі ці інфраструктурні кроки — дороги, транспорт, комунікації — розширюють потенціал регіону для зростання, відкривають нові території для забудови та часто підвищують вартість нерухомості (наприклад, об’єкти біля майбутніх станцій громадського транспорту вже привертають увагу інвесторів).
- Освітні та науково-дослідні установи: Наявність Університету штату Огайо, одного з найбільших університетів країни, є стабільним економічним двигуном. OSU не лише безпосередньо працевлаштовує десятки тисяч людей (зокрема у відомому медичному центрі Wexner), а й створює наукові розробки, медичні послуги та стартапи, що живлять ринок нерухомості. Розширення університетом у 2020 році свого західного кампусу до “Інноваційного району” приносить нові лабораторії, офіси та житло, орієнтоване на студентів і молодих фахівців, ще більше інтегруючи його з містом. Інші коледжі (Columbus State, Capital University тощо), а також велика студентська спільнота (понад 110 000 студентів у метрополії) забезпечують стабільний попит на орендоване житло і стартові будинки, оскільки випускники часто залишаються жити в Колумбусі.
- Якість життя та переваги у вартості: На відміну від прибережних ринків, де високі витрати змушують людей виїжджати, Колумбус пропонує відносно доступну (хоча й таку, що зростає) альтернативу. Компанії та працівники, які переїжджають із дорогих міст, знаходять тут нижчі податки, дешевшу нерухомість і центральне розташування. Колумбус часто займає високі місця у рейтингах на кшталт “найкращі міста для молодих професіоналів” та “найкращі міста для роботи в ІТ”. Такий позитивний імідж приваблює таланти, а це, у свою чергу, приваблює роботодавців – своєрідний “добрий цикл”, що сприяє розвитку ринку нерухомості. Культурні та рекреаційні можливості – від процвітаючої мистецької сцени в центрі міста та спортивних команд до системи міських парків – також відіграють роль у залученні нових мешканців. Простіше кажучи, Колумбус зараз “крутий” у спосіб, яким, можливо, не був 20 років тому, і це сприйняття підживлює попит на житло серед новоприбулих, які шукають міський, але доступний стиль життя.
Підсумовуючи, економічні основи Колумбуса дуже сильні. Зростання населення та кількості робочих місць підвищує потребу в житлі швидше, ніж встигає з’являтися нова пропозиція, інфраструктурні покращення відкривають можливості для нової забудови, а диверсифікована економіка міста (державне управління, університети, корпоративні штаб-квартири, охорона здоров’я, фінанси, логістика, а тепер ще й ІТ/виробництво) забезпечує стабільний фундамент. Ці чинники свідчать, що ринок нерухомості Колумбуса, ймовірно, залишатиметься на висхідній траєкторії у найближчі роки, якщо не станеться загальнонаціональної економічної кризи.
Зміни у політиці та зонуванні, що впливають на забудову
Оновлення кодексу зонування: Одним із найважливіших місцевих політичних рішень є перше за десятиліття комплексне переписування кодексу зонування у Колумбусі. Місто оновлює свої кодекси зонування, щоб стимулювати розвиток житла та спростити процедури погодження rent.com. За старим кодексом великі райони Колумбуса були дозволені лише для односімейних будинків, а отримання дозволу на будівництво багатоквартирних чи змішаних проектів вимагало тривалої процедури погодження. Новий кодекс (який ще розробляється станом на 2025 рік) має легалізувати житло підвищеної щільності у більшій кількості районів, дозволити будівництво дуплексів, таунхаусів і додаткових житлових одиниць у традиційних кварталах, а також прискорити загальний процес отримання дозволів на забудову. Адміністрація мера Ендрю Гінтера наголошує, що ці зміни є ключовими для вирішення проблеми нестачі житла та його доступності. По суті, Колумбус намагається зняти регуляторні бар’єри, щоб приватний сектор міг будувати більше житла – особливо “відсутній середній сегмент” (будівлі на 2-4 квартири, невеликі кондомініуми), які можуть бути доступнішими, ніж великі односімейні будинки чи елітні висотки. Така політика на користь зростання має у найближчі роки призвести до збільшення точкової забудови, креативного використання порожніх ділянок і, можливо, до появи проектів підвищеної щільності біля транспортних ліній. Місцеві громади уважно стежать за цими пропозиціями, оскільки тривають дискусії щодо щільності забудови та характеру районів, але загальний настрій сприяє розвитку.
Ініціативи щодо доступного житла: Міська влада Колумбуса та округ Франклін зробили безпрецедентні фінансові зобов’язання щодо доступного житла. У 2022 році виборці схвалили облігаційну програму на 200 мільйонів доларів, присвячену доступному житлу – це найбільша така інвестиція в історії міста axios.com ahaco.org. Ці кошти використовуються як позики та гранти для забудовників для будівництва квартир з обмеженням доходу, збереження існуючих доступних житлових одиниць (наприклад, шляхом реконструкції старих комплексів), а також підтримки програм власності на житло для покупців з низьким рівнем доходу. До 2024 року місто допомогло профінансувати тисячі одиниць житла за рахунок цих облігаційних коштів columbus.gov. На додачу до цього мер Гінтер запропонував нову облігаційну програму на 500 мільйонів доларів для голосування у 2024 році 10tv.com, яка, у разі схвалення, значно посилить зусилля щодо збільшення кількості доступного житла протягом наступного десятиліття. Ці облігації поєднуються з державними та федеральними програмами податкових кредитів, щоб закрити фінансові прогалини у проектах доступного житла, які ринок інакше не будував би. Вплив на розвиток: ми побачимо більше багатоквартирних будинків зі змішаним доходом, доступне житло, орієнтоване на громадський транспорт (часто вздовж запланованих коридорів LinkUS), а також, можливо, земельні трасти або моделі оренди з правом викупу, які зберігають доступність житла в довгостроковій перспективі. Колумбус також використовує такі інструменти, як податкові пільги, щоб стимулювати забудовників включати доступні квартири в проекти за ринковими цінами (наприклад, забудовник може отримати 15-річну податкову пільгу на новий багатоквартирний будинок, якщо 20% квартир здаються за цінами нижчими за ринкові). Протягом наступних кількох років ці політики мають на меті створити тисячі доступних орендних квартир і допомогти стабілізувати нижній сегмент ринку оренди, що опосередковано позитивно вплине на загальний ринок, запобігаючи витісненню та бездомності в міру зростання міста.
Зміни на рівні штату: Політика штату Огайо також впливає на ринок нерухомості Колумбуса. Останніми роками Огайо запровадив програму First-Time Homebuyer Savings Account (дозволяє робити внески до $5,000 на рік без оподаткування для майбутнього першого внеску покупців житла вперше), щоб стимулювати придбання житла. Штат також збільшив фінансування Ohio Housing Finance Agency, яка надає допомогу з першим внеском і кредити під низькі відсотки. Хоча це не стосується лише Колумбуса, такі заходи допомагають більшій кількості орендарів стати власниками, що може трохи підвищити попит на житло початкового рівня. З іншого боку, система оцінки нерухомості в Огайо призвела до різкого зростання оціночної вартості житла (а отже, і податків) у 2023 році, особливо у Франклін та навколишніх округах – деякі з них зазнали зростання вартості на 20-40%. Це викликало занепокоєння серед власників житла з фіксованим доходом. Політики обговорюють можливі заходи підтримки або зміни частоти переоцінки. Високі податки на нерухомість можуть впливати на доступність житла і це варто враховувати; як зазначив ріелтор Шон Сімпсон, зростання податків і страхових внесків означає, що “ціна будинку не така важлива, як платіж”, який власники повинні враховувати у бюджеті capitalcityrei.com. Якщо податки й надалі зростатимуть, це може трохи стримати ціни або, принаймні, зробити покупців обережнішими під час торгів.
Ще одна сфера — це оренда та закони щодо орендарів. Керівництво Колумбуса розглядає можливість ухвалення нормативних актів для захисту орендарів (наприклад, вимога довшого попередження про підвищення орендної плати або надання юридичної допомоги орендарям, які стикаються з виселенням). І хоча Огайо не дозволяє містам запроваджувати контроль орендної плати, зростає підтримка заходів на допомогу орендарям. Будь-які суттєві нові місцеві постанови (наприклад, обмеження плати за подання заявки або обов’язкова реєстрація орендованої нерухомості) можуть вплинути на ринок з боку орендодавців.
Підсумовуючи, політика змінюється, щоб підтримати стрімке зростання Колумбуса – загалом із метою сприяти розвитку та пом’якшити негативні наслідки надто гарячого ринку. Особливо важливими є оновлення зонування та житлові облігації; це свідчить про те, що Колумбус налаштований розвиватися “вгору, а не лише вшир” і намагається зберегти доступність житла на тлі зростаючого попиту. Ці зміни разом із державними стимулами мають створити умови, коли у забудовників буде більше можливостей для будівництва, а державно-приватні партнерства формуватимуть наступну хвилю проєктів нерухомості в Колумбусі.
Перспективи та прогноз: 2025 рік і далі
Що чекає на ринок нерухомості Колумбуса у наступні 3–5 років? За більшістю оцінок, очікується стабільне зростання, а не різкий підйом чи спад. Ось синтез експертних прогнозів і даних:
- Прогнози цін на житло: Аналітики ринку житла прогнозують подальше зростання цін у Колумбусі до кінця десятиліття, хоча й помірними темпами. За прогнозами Realtor.com та місцевих експертів, вартість житла в Колумбусі зростатиме на рівні 3–5% на рік у найближчій перспективі (у 2025 році, ймовірно, ближче до +4–6%) capitalcityrei.com. Це випереджає очікуваний національний середній показник. Причина: попит на житло в Колумбусі залишатиметься високим завдяки зростанню населення та кількості робочих місць, але вищі іпотечні ставки та збільшення пропозиції мають утримати зростання цін у стійких межах, а не на рівні понад 10% на рік, як це було нещодавно. Наприклад, жодного великого “краху” не очікується – на відміну від середини 2000-х, у Колумбусі не було масового спекулятивного будівництва, а стандарти кредитування залишаються надійними, тож немає “бульбашки”, яка могла б луснути. Навіть якщо економіка США зазнає легкої рецесії, ціни на житло в Колумбусі можуть тимчасово стабілізуватися, але базовий дефіцит житла порівняно зі зростанням забезпечує “підлогу”. За консенсусним прогнозом однієї консалтингової компанії з нерухомості, ціни на житло в Колумбусі зростуть на ~15–20% сукупно за наступні 5 років (приблизно на рівні інфляції та зростання зарплат) openpathinvestments.com. Це означає, що будинок, який сьогодні коштує $300 тис., може коштувати близько $345–360 тис. до 2030 року. Важливо: будь-яке майбутнє зниження іпотечних ставок, ймовірно, прискорить зростання цін, підвищуючи купівельну спроможність; навпаки, якщо ставки знову різко зростуть, зростання цін може тимчасово сповільнитися до нуля через зниження доступності.
- Обсяги продажів і ринкова активність: Очікується, що активність на ринку зросте у 2025 році і надалі. Головний економіст Національної асоціації ріелторів прогнозує приблизно 9% зростання продажів житла у США у 2025 році columbusrealtors.com, оскільки ринок пристосовується до вищих ставок і на ринок виходить більше продавців. У Колумбусі, де багато власників мають дуже низькі іпотечні ставки, будь-яке зниження ставок може відкрити більше пропозицій. Ми вже бачимо перші ознаки цього: у другій половині 2024 року та на початку 2025 року пропозиція зросла, а покупці повернулися. До 2025–2026 років у Колумбусі річні продажі житла можуть знову наблизитися до рекордних рівнів, якщо з’явиться достатньо пропозиції. Нове будівництво також відіграє роль – забудовники нарощують будівництво житла “під ключ” у передмістях, таких як Хілліард, Гроув-Сіті та Вестервіль, щоб задовольнити попит. Невизначеним фактором залишається пропозиція житла: за оцінками, у Колумбусі у 2025 році бракувало “5 000 житлових одиниць” для покриття поточних потреб spectrumnews1.com. Якщо забудовники та політика зможуть подолати цей розрив, продажі зростатимуть; якщо ні – постійний дефіцит просто обмежить обсяги продажів і ще швидше підштовхне ціни вгору. Загалом, очікується стійкий попит з боку покупців до 2028 року з боку міленіалів (які зараз у піковому віці створення сім’ї) та нових мешканців, а єдиним обмеженням залишатиметься наявність житла у продажу.
- Прогноз ринку оренди: Сектор оренди в Колумбусі, ймовірно, залишатиметься сприятливим для орендодавців у найближчі роки. Очікується, що рівень вакантності залишиться низьким (ймовірно, в межах 5% або менше), враховуючи сильне зростання зайнятості та уповільнення введення нових квартир після 2025 року mmgrea.com mmgrea.com. Незалежні прогнози відносять Колумбус до провідних мегаполісів за темпами зростання орендної плати, і дійсно, очікується, що зростання орендної плати триватиме на рівні ~3–4% щорічно щонайменше до 2026 року mmgrea.com. До 2028 року медіанна орендна плата може легко перевищити $1,500, якщо ці тенденції збережуться – хоча таке зростання може сповільнитися, якщо на ринок вийде багато нових квартир або якщо зростання заробітної плати зупиниться. Один позитивний момент: акцент на доступному житлі може почати давати результати приблизно у 2025–2027 роках, додавши більше квартир з обмеженням доходу, що частково полегшить ситуацію для орендарів з низьким доходом. Зобов’язання Колумбуса побудувати тисячі доступних квартир може означати, що, хоча ринкова оренда зростатиме, нижній сегмент ринку оренди отримає певне полегшення, не дозволяючи найбільш вразливим орендарям бути повністю витісненими. Крім того, навколо Колумбуса розвивається більше спільнот Build-to-Rent (нові орендні будинки для однієї сім’ї), що забезпечить нові варіанти оренди для сімей, які не можуть купити житло – ця тенденція збільшує пропозицію оренди в передмістях і може помірно допомогти стримати інфляцію орендної плати.
- Прогноз комерційної нерухомості: Кожен комерційний сегмент має свій прогноз:
- Офіси: Офісний ринок Колумбуса, ймовірно, зіткнеться з повільним відновленням. Вакантність може залишатися підвищеною на рівні 18–20% до 2025 року, а потім поступово знижуватися до ~15% до 2028 року, коли застарілі приміщення будуть перепрофільовані, а компанії, які зростають локально (наприклад, технологічні фірми та організації охорони здоров’я), займатимуть сучасні офіси. Зростання орендної плати для офісів, ймовірно, буде нульовим або дуже низьким (~1% на рік) у найближчій перспективі, оскільки орендодавці зосереджуються на утриманні та залученні орендарів за допомогою поступок. Очікується, що до 2026 року в центрі міста з’явиться кілька проєктів з переобладнання офісів у житло, що допоможе зменшити вакантність і додати житлові приміщення. Загалом, офісний ринок Колумбуса здоровіший, ніж у деяких більших містах (наприклад, Нью-Йорк чи Сан-Франциско) завдяки нижчій вартості та коротшій культурі поїздок на роботу – тобто, Колумбус має уникнути найгіршого спаду на офісному ринку, але це все одно залишатиметься ринком орендаря ще певний час.
- Роздрібна торгівля: Прогноз сильний. Вакантність у роздрібній торгівлі Колумбуса може трохи зрости з рекордно низьких показників, просто тому, що вона вже не може впасти нижче ~3%. Але новий розвиток роздрібної нерухомості залишатиметься обережним. Оскільки населення та доходи зростають, зростання орендної плати на роздрібну нерухомість на 2–3% щорічно виглядає стійким. До 2028 року очікуйте більше багатофункціональних lifestyle-центрів у передмістях, що розвиваються, і, можливо, оновлення старих торгових центрів із новими концепціями. Колумбус часто є тестовим ринком для інновацій у роздрібній торгівлі (як різноманітне, типово американське місто), тому ми можемо побачити нові формати магазинів і експериментальний ритейл, які підтримуватимуть динаміку сектору. Якщо не станеться великої рецесії, яка знизить споживчі витрати, об’єкти роздрібної торгівлі в Колумбусі повинні мати високу заповнюваність і стійкий інтерес інвесторів (ми навіть можемо побачити подальше зниження капіталізації для першокласних активів, враховуючи стабільність).
- Промисловість: Промисловий бум триватиме, хоча, можливо, не такими шаленими темпами, як на початку 2020-х. Колумбус тепер на карті великих виробничих угод (заводи Intel у стадії будівництва, слідом ідуть постачальники передових виробництв тощо) на додаток до вже сформованої логістичної бази. Тому складські/дистрибуційні площі будуть затребувані, а також спеціалізовані промислові об’єкти (як-от фабрики, R&D-центри). Ми очікуємо нові промислові парки, особливо вздовж коридорів I-70 та I-71 і біля Rickenbacker. Може бути тимчасове зростання вакантності у промисловості, якщо одночасно введуть багато спекулятивних проєктів, але з огляду на стратегічне розташування Колумбуса, вони повинні здатися в оренду протягом року-двох. Зростання орендної плати на промислову нерухомість може сповільнитися до 4–6% на рік (порівняно з двозначними показниками нещодавно), оскільки пропозиція трохи наздожене попит. Проте до 2030 року промисловий потенціал регіону буде значно більшим, ніж сьогодні – це свідчення зростання центрального Огайо як логістичного та виробничого центру.
- Горизонт великих проєктів: Друга половина 2020-х буде визначатися мегапроєктами, які втілюються в життя. Заводи мікросхем Intel мають частково запрацювати близько 2025–2026 років (повний запуск до 2030) spectrumnews1.com spectrumnews1.com. Коли це станеться, тисячі високооплачуваних технічних працівників приїдуть у місто, ймовірно, підвищуючи ціни на житло, особливо в північно-східній частині міста, і стимулюючи забудовників будувати більше житла в тому напрямку. Аналогічно, нові заводи Honda, пов’язані з електромобілями (очікуване завершення ~2026), принесуть робочі місця переважно на північний захід і південний захід від Колумбуса. Лінії громадського транспорту LinkUS можуть побачити перший маршрут BRT у стадії будівництва до 2025–26 років, якщо фінансування буде погоджено, що може стимулювати розвиток житла вздовж цих коридорів (наприклад, житлові вузли на заході Колумбуса та на північному сході вздовж майбутніх зупинок BRT). У центрі міста Scioto Peninsula та інші багатофункціональні проєкти (етапи Peninsula, North Market Tower тощо) додадуть сотні квартир і нових атракцій до 2026 року, зробивши життя в центрі більш привабливим і потенційно підвищивши попит на кондомініуми. Всі ці проєкти мають спільну тему: вони підвищують привабливість і потенціал Центрального Огайо, що підтримує ринок нерухомості.
- Ризики та непередбачувані фактори: Жоден прогноз не є повним без згадки про потенційні виклики. Зростання відсоткових ставок залишається ризиком – якщо інфляція різко зросте, а іпотечні ставки несподівано піднімуться до рівня 8–9%, це може призупинити ринок житла (ціни можуть стабілізуватися або трохи знизитися, поки покупці не пристосуються). Серйозна національна рецесія із масовими втратами робочих місць може охолодити попит, хоча Колумбус історично переживає рецесії краще, ніж багато регіонів, завдяки стабільній зайнятості в державному секторі та сфері освіти. Ще один фактор – будівельні витрати: якщо ціни на робочу силу та матеріали продовжать зростати, це може уповільнити темпи будівництва нового житла і підштовхнути ціни вище прогнозованого рівня. З боку політики, якщо реформу зонування буде відкладено або послаблено, Колумбус може зіткнутися з нестачею нового житла, що погіршить проблему доступності. Навпаки, якщо місто та передмістя не встигатимуть розвивати інфраструктуру для зростання (дороги, комунікації, школи), це може створити вузькі місця, які зроблять певні райони менш привабливими. У крайньому випадку можна розглядати малоймовірні непередбачувані фактори, такі як радикальні зміни державної політики чи непередбачені події, але наразі немає очевидної загрози, яка могла б зупинити нинішній імпульс Колумбуса.
Підсумок: Ринок нерухомості Колумбуса на початку 2025 року фундаментально сильний і має потенціал для зростання. Очікуйте, що ціни на житло й надалі зростатимуть здоровими однозначними темпами, орендна плата також підвищуватиметься, хоча деякі проблеми з доступністю будуть вирішуватися, а комерційна забудова відповідатиме перетворенню регіону на більший і динамічніший мегаполіс. Як висловився один із лідерів економічного розвитку, Колумбус “робить сміливі кроки, залучає значні проєкти та зосереджується на довгостроковому зростанні, що піднімає весь регіон” columbusregion.com. Для покупців житла, інвесторів і бізнесу Колумбус, Огайо – це ринок, сповнений можливостей, і наступні кілька років лише зміцнять цю тенденцію.
Джерела:
- Columbus Realtors – Central Ohio Housing Reports (2024–2025) columbusrealtors.com thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com columbusrealtors.com
- Огляд ринку від The Columbus Team / Columbus REALTORS® (липень 2025) thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com
- Spectrum News – Затримка проєкту Intel та вплив на житло (лютий 2025) spectrumnews1.com spectrumnews1.com
- Capital City REI – Тенденції ринку Колумбуса 2025 (експертний коментар) capitalcityrei.com capitalcityrei.com
- Columbus Region Economic Development (One Columbus) – Пресреліз (вересень 2025) columbusregion.com columbusregion.com
- Rent.com Research – Звіт про доступність оренди в Колумбусі (листопад 2024) rent.com rent.com
- Matthews Commercial Research – Звіт про роздрібну торгівлю в Колумбусі за 2 квартал 2025 року matthews.com matthews.com
- CBRE Research – Офісна статистика Колумбуса, II квартал 2025 cbre.com cbre.com
- Cushman & Wakefield – Columbus MarketBeat II квартал 2025 (Промисловість) cushmanwakefield.com
- MMG Real Estate Advisors – Прогноз багатосімейної нерухомості Колумбуса 2024 mmgrea.com mmgrea.com
- BrightInvestor – Аналіз найкращих районів Колумбуса 2025 brightinvestor.com brightinvestor.com
- Columbus Dispatch/CEO Magazine – Статистика центру Колумбуса (офісна вакантність тощо) columbusceo.com
- Місто Колумбус – Інформація про облігації на доступне житло 10tv.com
