- Післяпандемічний бум зустрічається з надлишком пропозиції: Вартість нерухомості в Тулумі потроїлася за останнє десятиліття mansionglobal.com, але ажіотаж навколо нового будівництва кондомініумів після 2020 року призвів до падіння інтересу покупців приблизно на 40% riviera-maya-news.com riviera-maya-news.com. Надлишок квартир з 1-2 спальнями створив тимчасовий ринок покупця, і багато об’єктів залишаються порожніми або продаються з великими знижками.
- Інфраструктура змінює доступність: новий міжнародний аеропорт (відкритий у грудні 2023) mansionglobal.com і 967-мильний потяг Майя (станція Тулум відкрилася у вересні 2024) mansionglobal.com роблять це колись віддалене прибережне містечко значно доступнішим. Очікується, що ці проєкти підвищать туризм і довгостроковий попит на житло, створюючи передумови для нового буму, навіть якщо короткострокові зміни дали перевагу покупцям mansionglobal.com mansionglobal.com.
- Інвестори та орендні доходи: Майже 80% покупців у Тулумі — це інвестори, які здають житло відпочивальникам mansionglobal.com. Однак, орендні доходи різко впали — надлишок пропозиції означає, що типові квартири зараз ледве покривають витрати thewanderinginvestor.com (середня заповнюваність Airbnb ~34% airroi.com). Елітні вілли все ще приносять близько ~8% річних frankruizrealtygroup.com, але не розраховуйте на швидкий дохід від оренди на перенасиченому ринку 2025 року.
- Сегменти розкоші та економ-класу: Ринок розділяється — заможні покупці полюють на розкішні будинки в популярних районах, таких як Aldea Zama та Tankah Bay (студії ~$200K; пентхауси ~$900K) topmexicorealestate.com, тоді як мисливці за вигідними пропозиціями знаходять проблемні перепродажі на 15–20% нижче ринку frankruizrealtygroup.com. Ціни на землю скоригувалися приблизно на 40% (середня ділянка знизилася з ~$133K у 2023 до ~$79K у 2025) topmexicorealestate.com, що сигналізує про можливість купити дешево перед наступним зростанням.
- Райони, на які варто звернути увагу: Регіон 15 (найшвидше зростаюча зона Тулума) зафіксував понад 200 продажів у першій половині 2025 року topmexicorealestate.com серед 35 нових екологічних проєктів, які додають близько 1 500 одиниць житла frankruizrealtygroup.com. Регіон 8 (поруч із пляжем) стрімко розвивається завдяки новим розкішним віллам mansionglobal.com. Aldea Zama/Selva Zama залишаються престижними анклавами для експатів, тоді як La Veleta та Tulum Centro приваблюють тих, хто шукає поєднання місцевого колориту та потенціалу зростання thewanderinginvestor.com.
- Вимоги для іноземних покупців: Оскільки Тулум розташований у прибережній «зоні з обмеженнями» Мексики, іноземці повинні купувати через банківський траст (fideicomiso), який веде мексиканський банк-трасті thewanderinginvestor.com (або через мексиканську корпорацію) для володіння правом власності. Це звичайна практика – 60% усіх угод з нерухомістю в Тулумі здійснюють іноземні покупці frankruizrealtygroup.com, – але це додає витрати на оформлення та щорічне обслуговування трасту. Працюйте з авторитетним нотаріусом і юристом, оскільки ретельна перевірка є критично важливою: у 2025 році влада виявила 26 проєктів, які незаконно продавали без дозволів, попереджаючи, що покупці об’єктів без дозволу ризикують залишитися без законного права власності чи послуг thecancunsun.com thecancunsun.com.
- Екологічні та фактори сталого розвитку: Привабливість Тулума ґрунтується на його природній красі – від узбережжя Національного парку Тулум і руїн майя до джунглів і сенотів. Швидке зростання призвело до перенавантаження ресурсів: майже 60% міської зони Тулума не має функціональної каналізаційної інфраструктури (використовуються септичні системи) – це серйозна загроза для підземних вод і здоров’я сенотів. У відповідь уряд затвердив нову Програму міського розвитку у 2024 році для забезпечення сталого, впорядкованого зростання riviera-maya-news.com. Цей план зменшує щільність забудови у чутливих зонах riviera-maya-news.com і підтримується федеральними агентствами для запобігання “еко-хаосу” минулого. Зараз забудовники рекламують “екологічно чисті” проєкти із сонячною енергією, збором дощової води та мінімальним впливом на довкілля frankruizrealtygroup.com, але покупцям слід перевіряти ці заяви. Варто зазначити, що чиновники почали відмовляти у дозволах або закривати проєкти, які порушили екологічні норми – наприклад, два проєкти розкішних кондомініумів були зупинені у 2025 році через будівництво у захищених зонах без дозволу riviera-maya-news.com riviera-maya-news.com.
- Інфраструктура та зв’язок: Тулум позбавляється своєї сільської ізольованості. Новий Міжнародний аеропорт Феліпе Каррільйо Пуерто тепер пропонує прямі рейси (уникаючи 2-годинної поїздки з Канкуна) mansionglobal.com. Потяг Майя з’єднує Тулум із Канкуном, Мерідою та іншими містами, і експерти прогнозують, що це може драматично збільшити кількість туристів (деякі місцеві аналітики навіть стверджують, що зростання може сягнути 300%, хоча це ще належить побачити) frankruizrealtygroup.com frankruizrealtygroup.com. У самому Тулумі інфраструктура наздоганяє попит: муніципалітет виділив 200 мільйонів MXN (≈$11 млн) у 2025 році на дороги, комунальні послуги та новий спортивний комплекс tulumlandandproperty.com tulumlandandproperty.com для покращення якості життя зростаючого населення. Оптоволоконний інтернет розширюється (багато нових забудов можуть похвалитися високошвидкісним підключенням frankruizrealtygroup.com, що підкреслює популярність Тулума серед цифрових кочівників), а новий сучасний торговий центр площею 31 000 м² будується вздовж шосе – із супермаркетом, кінотеатром, спортзалом, офісами та іншим inversionesdemexico.com inversionesdemexico.com. Ці покращення у транспорті, торгівлі та сервісах перетворюють Тулум із притулку для бекпекерів на маленьке місто.
- Ризики та виклики: Інвесторам слід зважати на ризики тропічного клімату – Тулум знаходиться в зоні ураганів, тому міцне будівництво та страхування є обов’язковими. Ерозія узбережжя та сезонні напливи саргасового бур’яну можуть впливати на привабливість оренди (та витрати на прибирання) в літні місяці. Перевищення темпів забудови та “болі зростання” міст-бумів залишаються постійними викликами: сплеск будівництва призвів до випадків незавершених або затриманих проектів, коли продажі сповільнилися, залишивши деяких перших покупців у підвішеному стані. Варто віддавати перевагу добре капіталізованим забудовникам або готовим об’єктам; як застерігають місцеві експерти, багато проектів “продаються на етапі будівництва” з дуже повільним прогресом – це ознака проблем з грошовими потоками thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. З юридичної точки зору обирайте нерухомість лише з усіма необхідними дозволами – уряд Тулума поклав край “Дикому Заходу” неконтрольованої забудови, конфісковуючи незаконні проекти riviera-maya-news.com. Нарешті, варто враховувати ринковий таймінг: наявний надлишок може поглинатися ще 2-5+ років thewanderinginvestor.com. Терпіння та довгостроковий підхід є ключовими, адже фундаментальні рушії попиту – туризм, переїзд заради стилю життя та обмеженість прибережних земель – залишаються сильними, щойно надлишкові запаси будуть розпродані.
Тенденції житлової нерухомості у 2025 році
Від буму до сповільнення: житловий ринок Тулума пережив вибухове зростання протягом 2010-х і початку 2020-х років, із середнім зростанням цін приблизно на 15% щорічно з 2015 року frankruizrealtygroup.com. Це зростання було зумовлене напливом нових проектів кондомініумів, особливо після пандемії, коли віддалена робота та міграція до «сонячного поясу» зробили Тулум ще привабливішим. До 2023 року розмір ринку досяг приблизно 1,2 мільярда доларів США frankruizrealtygroup.com, а ціни на кондомініуми, будинки та вілли зросли стрімко. Однак, до 2024-2025 років ринок перейшов у нову фазу. Будівельний бум призвів до появи значно більшої кількості об’єктів, ніж ринок міг поглинути, що спричинило зниження обсягу продажів приблизно на 40% від піку після пандемії riviera-maya-news.com riviera-maya-news.com. Пропозиція перевищила попит у короткостроковій перспективі – особливо в сегменті кондомініумів – що призвело до збільшення термінів продажу та можливості торгу щодо ціни.
Надлишок пропозиції та ринок покупця: Надлишок нових кондомініумів (здебільшого однокімнатних і двокімнатних) перенаситив ринок riviera-maya-news.com. Багато з них були побудовані або запущені, коли туризм процвітав, але потім попит знизився через глобальні економічні фактори (високі відсоткові ставки, уповільнення подорожей) та місцеві перебої з будівництвом, що стримало продажі mansionglobal.com. У результаті покупці зараз мають великий вибір і меншу конкуренцію, а забудовники більш схильні до переговорів. Зростання цін призупинилося у 2024 році, а за повідомленнями, деякі продавці навіть знижують ціни або пропонують стимули (акції “Чорна п’ятниця в Тулумі”, як пожартував один агент mansionglobal.com mansionglobal.com). Фахівці з нерухомості підтверджують, що зараз це ринок покупця, принаймні для кондомініумів: “Зараз пропозиція перевищує попит” у Тулумі, зазначив один місцевий брокер mansionglobal.com mansionglobal.com. Варто зазначити, що середній розмір кондомініумів збільшився (з ~84 м² у 2023 році до ~89 м² до середини 2025 року), оскільки забудовники переходять до якісніших, просторіших проєктів, щоб привабити вибагливих покупців topmexicorealestate.com topmexicorealestate.com. Це свідчить про “прагнення до якості” – загалом продажів менше, але вони зміщуються у бік краще збудованих, більш престижних об’єктів.
Стійкість у сегменті елітної та односімейної нерухомості: Незважаючи на надлишок кондомініумів, ринок розкішної та односімейної нерухомості Тулума залишається сильним. Продажі окремих будинків залишаються стабільними, а середня ціна будинку зросла з приблизно $423 тис. у 2023 році до приблизно $472 тис. у 2025 році topmexicorealestate.com topmexicorealestate.com, що відображає сталий попит на преміальні, ексклюзивні об’єкти. Заможні покупці й надалі обирають Тулум для індивідуальних вілл та маєтків, часто віддаючи перевагу тихим околицям джунглів або закритим комплексам. Багато з цих елітних покупок обумовлені стилем життя (другий дім або резиденція для виходу на пенсію, а не чиста спекуляція). Розвиток сегменту розкоші прискорюється: такі бренди, як Faena та Nobu, вже будують брендовані резиденції, а також планується навіть Barneys New York брендована резиденція в Тулумі mansionglobal.com mansionglobal.com. Ці знакові проєкти орієнтовані на заможних покупців і встановлюють нові цінові рекорди (наприклад, вілли за $1–5 мільйонів). У сегменті розкоші Тулум досі “дешевий” у порівнянні з Маямі чи Ібіцею за ті ж можливості mansionglobal.com mansionglobal.com, тому інвестори з високим рівнем доходу бачать тут вигоду. Цей верхній сегмент ринку набагато менше постраждав від надлишку пропозиції – фактично, деякі елітні об’єкти навіть у дефіциті, попит перевищує кількість ультра-елітних пропозицій (наприклад, маєтки в Регіоні 8 або прибережні резиденції в Танках). Загалом, тенденції 2025 року демонструють зрілість ринку: стрімке зростання змінилося стабілізацією, а девелопери й покупці зосереджуються на якості, сталому розвитку та довгостроковій цінності, а не на швидких перепродажах.
Комерційний ринок нерухомості
Туризм-орієнтований комерційний сектор: Комерційна нерухомість Тулума тісно пов’язана з туризмом і зростаючою кількістю мешканців. На відміну від великих міст, у Тулумі немає висотних офісних будівель чи великих індустріальних парків – ключовими рушіями комерції є готельний бізнес і роздрібна торгівля. Відомі бутик-готелі та велнес-ретріти міста самі по собі є формою комерційної нерухомості, і вони продовжують розширюватися. Зокрема, міжнародні готельні бренди виходять на ринок Тулума: наприклад, розкішний бренд IHG Kimpton відкриває готель із брендованими резиденціями в Тулумі hospitalitydesign.com, а Mandarin Oriental анонсував елітний курорт у регіоні Рів’єра-Майя. Ці проєкти розмивають межу між комерційною та житловою нерухомістю, оскільки багато з них пропонують кондо-формат власності або програми оренди. Вони відображають впевненість у зростанні туризму в Тулумі до 2025 року і надалі.
Зростання роздрібної торгівлі та змішаного використання: Історично роздрібна сцена Тулума обмежувалася невеликими ремісничими магазинами, місцевими ресторанами та магазинами зручностей. Це швидко змінюється. Великий новий торговий центр площею ~31 000 м² будується всього за 2,5 км від центру міста, вздовж шосе Канкун–Четумаль instagram.com inversionesdemexico.com. Цей сучасний торговий центр – перший для Тулума – включатиме великий супермаркет, кінотеатр, спортзал, універмаги, офісні приміщення та ресторани inversionesdemexico.com inversionesdemexico.com. Він задуманий не лише як торговий вузол, а й як місце зустрічі громади та економічний двигун для району inversionesdemexico.com. Його розвиток сигналізує про еволюцію Тулума в більш урбанізований центр; після відкриття (ймовірно, у 2025–2026 роках, після деяких затримок inversionesdemexico.com), він суттєво збільшить місцевий обсяг роздрібної та офісної нерухомості. Вартість комерційної нерухомості в центрі Тулума вже досить висока – близько $2,000–$3,000 за м² для найкращих приміщень frankruizrealtygroup.com – і, за словами місцевих брокерів, спостерігається 8–10% річне зростання frankruizrealtygroup.com. Зі зростанням населення та туризму зростає попит на послуги (продуктові магазини, медичне обслуговування, розваги, коворкінги). Ми спостерігаємо появу комплексів змішаного використання, які поєднують житло з торговими площами на першому поверсі та навіть коворкінгами. Наприклад, нові проекти на Авеніда Коба (дорога з міста до пляжу) включають кафе, бутіки та спільні робочі лаунжі для цифрових кочівників і місцевих жителів tulumlandandproperty.com.
Прогноз для комерційних інвестицій: Ландшафт малого бізнесу – ресторани, пляжні клуби, йога-студії – залишається динамічним, хоча ці можливості часто є більше підприємницькою справою, ніж інвестицією в нерухомість (оскільки зазвичай приміщення орендують, а не купують). Власне комерційна нерухомість (торгові центри, офісні приміщення тощо) все ще становить лише близько 10% загального ринку за вартістю frankruizrealtygroup.com, але очікується, що ця частка зростатиме. Новий торговий центр і наплив брендованих готелів створять супутні можливості: наприклад, для постачальників, потреб у зберіганні та логістиці (може з’явитися міні-промислова зона для підтримки будівельних і готельних ланцюгів постачання), а також попит на житло для працівників. Інвестори, які розглядають суто комерційні активи, можуть звернути увагу на невеликі торгові площі в місті або багатофункціональні будівлі. Дотепер вони зберігали високу вартість, і з урахуванням прогнозованого зростання кількості відвідувачів Тулума, добре розташована комерційна нерухомість (особливо в центрі міста або вздовж шосе) повинна мати стабільну довгострокову заповнюваність. Одна застереження: цикли буму та спаду в Тулумі можуть впливати і на комерційну оренду – під час спадів туризму або глобальних криз заповнюваність магазинів може знижуватися. Але загалом, у міру того як Тулум перетворюється з туристичного селища на цілорічну спільноту, комерційний сектор розширюється з низької бази, пропонуючи потенціал зростання, особливо у сфері роздрібної торгівлі та гостинності.Інвестиційні можливості та прогнозована рентабельність інвестицій (ROI)
Можливості ринку покупця: Поточне пом’якшення ринку відкриває вікно можливостей для досвідчених інвесторів “купити на спаді.” Багато забудовників із залишками пропонують знижки, гнучкі платіжні плани або додаткові бонуси (пакети меблів, гарантовані програми оренди тощо). На вторинному ринку деякі ранні інвестори прагнуть вийти, що призводить до продажів із дисконтом на 15–20% нижче від нещодавньої ринкової вартості frankruizrealtygroup.com. Придбання якісного кондомініуму або будинку зі знижкою сьогодні може принести високий дохід, якщо попит на Тулум і надалі зростатиме в найближчі роки. Житлові ділянки – ще одна цікава сфера: середня ціна ділянки знизилася до ~$79 тис. у 2025 році (з понад $130 тис. раніше) topmexicorealestate.com, земля стала доступнішою. Інвестор із терпінням може зараз купити ділянку й потенційно побудувати або продати, коли ринок відновиться. Важливо, що новий PDU (план розвитку) обмежує щільність забудови, тому добре розташована, правильно зонована земля є обмеженою – купівля зараз за скоригованими цінами може бути розумним кроком перед початком наступного циклу зростання вартості topmexicorealestate.com topmexicorealestate.com.
ROI та орендні доходи: Тулум рекламувався як напрямок з високим ROI, і агентства часто заявляли про 8-12% річної орендної дохідності у минулому. Наразі ці показники важче досягти для середнього інвестора через високу вакантність. Дохід від короткострокової оренди (Airbnb) знизився приблизно на 10% рік до року станом на кінець 2024 року airroi.com airroi.com – дані AirDNA показують медіанну заповнюваність близько 34% і медіанний річний дохід ~$16K з одного об’єкта airroi.com airroi.com. За типової ціни на кондо це може ледь покривати витрати на утримання (HOA, управління тощо). Дійсно, аналітики відзначають, що багато інвесторів у кондо зараз лише виходять у нуль за орендним доходом thewanderinginvestor.com. Тому покупцям, орієнтованим на грошовий потік, слід бути консервативними у прогнозах. З іншого боку, добре керовані об’єкти у топ-сегменті все ще показують відмінні результати: топ-10% Airbnb у Тулумі мають середню заповнюваність ~74% і можуть приносити майже $5,000/місяць у пік сезону airroi.com airroi.com. Вілли преміум-класу або унікальні будинки мають менше конкуренції і можуть стабільно досягати чистої орендної дохідності ~8% frankruizrealtygroup.com, особливо якщо орієнтуються на люксових мандрівників (які платять $500+ за ніч за вілли класу люкс). Для “середніх” кондо однією зі стратегій є купувати за нинішніми нижчими цінами і тримати для зростання капіталу, а не для негайного доходу. За ефективного управління нерухомістю короткострокова оренда все ще може розраховувати на поступово зростаючий ROI – наприклад, один звіт вказує на ~4–5% чистої дохідності у перший рік, з потенційним зростанням до ~9% на третій рік, коли ви налагодите маркетинг, отримаєте відгуки та повторних гостей frankruizrealtygroup.com.
Прогноз на майбутнє (2026 рік і далі): Дивлячись уперед, більшість експертів обережно оптимістичні. Надлишок пропозиції є короткостроковим стримуючим фактором, але не постійним. Фундаментальні переваги Тулума – красива природа, глобальна привабливість для життя, покращення транспортної доступності – вказують на стійкий попит. Fitch Ratings переглянула прогноз зростання цін на житло в Мексиці на 2025 рік до +7–9% (невелике уповільнення) і очікує 8–9% зростання у 2026 році globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Зокрема, Кінтана-Роо очолила країну на початку 2025 року з 14,7% річним зростанням цін на житло globalpropertyguide.com, що свідчить про те, що регіон все ще випереджає середні показники. Деякі місцеві ріелтори прогнозують, що Тулум залишиться одним із лідерів Мексики за показником ROI. Наприклад, один з аналізів стверджує, що Тулум має “найвищий у Мексиці показник співвідношення орендної плати до вартості житла”, що потенційно дозволяє повернути вартість покупки нерухомості за 4–6 років frankruizrealtygroup.com frankruizrealtygroup.com (що дорівнює надзвичайно високій прибутковості, хоча це, ймовірно, передбачає повернення до високого рівня заповнюваності). Хоча такі оптимістичні прогнози слід сприймати з обережністю, вони відображають впевненість у тому, що розширення туризму (наприклад, поява Потяга Майя, який потенційно може привести понад 3 мільйони відвідувачів) tulumtimes.com знову підвищить попит на оренду.
Інвестиційна стратегія: У 2025 році ключовим є вибірковість. Інвесторам рекомендується зосередитися на: (a) Локації та унікальності – нерухомість у перевірених районах (поруч із пляжем або центром міста) чи з унікальними рисами (еко-дизайн, відомий забудовник, курортні зручності) перевершить типові квартири у віддалених нових районах. (b) Репутації забудовника – враховуючи, що деякі проекти були призупинені, коли продажі сповільнилися thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com, безпечніше купувати готові об’єкти або у забудовників, які вже успішно завершили проекти в Тулумі. (c) Довгостроковій перспективі – розглядайте Тулум як інвестицію на 5+ років, з прибутком від поєднання орендної дохідності та зростання капіталу у міру розвитку району. Тим, хто шукає швидкий перепродаж, може бути складно в нинішніх умовах. Однак ті, хто зараз купує розумно, коли інші бояться, можуть отримати значний прибуток у 2026–2027 роках, якщо Тулум увійде в наступний цикл зростання у більш «організований і стратегічний спосіб» (як прогнозує місцевий президент AMPI з нерухомості riviera-maya-news.com riviera-maya-news.com). Підсумовуючи, Тулум все ще пропонує привабливий інвестиційний потенціал, але ретельна перевірка – юридичних аспектів, забудовників і реалістичних грошових потоків – важливіша, ніж будь-коли.
Тенденції цін і орендна дохідність
Рівні цін і тенденції: Ціни на нерухомість у Тулумі охоплюють широкий спектр. На нижньому рівні можна знайти студії або однокімнатні квартири на етапі будівництва в нових районах від близько $140,000 USD topmexicorealestate.com. Квартири середнього класу з двома спальнями в хороших комплексах зазвичай коштують від ~$200K до $300K. У престижних районах, таких як Aldea Zama, середня ціна нової студії становить близько $200K, а більші квартири або будинки часто перевищують $400K topmexicorealestate.com. На верхньому рівні нерухомість на першій лінії моря та розкішні об’єкти коштують значно дорожче: наприклад, пентхаус у Tankah Bay в середньому ~$899K topmexicorealestate.com, а індивідуальні вілли біля пляжу можуть продаватися за $1–3M (ультра-розкішні маєтки в рідкісних випадках навіть досягають $5M mansionglobal.com). За останній рік (2024–2025) ціни здебільшого стабілізувалися у відповідь на надлишок пропозиції. Дані показують стабільні або злегка зростаючі середні ціни на готову нерухомість – наприклад, середня ціна квартири не впала; натомість обсяг продажів знизився, а забудовники утримували ціни на якісні об’єкти topmexicorealestate.com topmexicorealestate.com. Як зазначалося, ціни на землю зазнали суттєвої корекції вниз, що знову стимулювало продажі ділянок. У цілому по Мексиці ціни на житло все ще зростають (майже +9% рік до року по країні globalpropertyguide.com), а Кінтана-Роо показала вдвічі більший приріст globalpropertyguide.com, що свідчить про те, що добре розташована нерухомість у туристичних зонах продовжувала зростати в ціні, незважаючи на локальний надлишок квартир.
Ціна за квадратний метр: Щодо ціни за квадратний метр (psm), кондо в центрі/Тулум-Пуебло часто знаходяться в діапазоні $2,000–$3,000 USD/м² frankruizrealtygroup.com. Новіші райони трохи далі (околиці Region 15, La Veleta) можуть мати трохи нижчу ціну за квадратний метр для квартир на етапі передпродажу, хоча якість оздоблення та інфраструктури відповідатиме ціні. Житло на першій лінії моря та у топових локаціях легко досягає $3,500–$5,000+ за м² frankruizrealtygroup.com frankruizrealtygroup.com – наприклад, розкішне кондо або вілла на узбережжі можуть коштувати так дорого через обмежену пропозицію на березі моря. Ці значення все ще загалом нижчі, ніж ціни за квадратний метр на узбережжі в Канкуні чи Плая-дель-Кармен, що підкреслює відносну доступність Тулума. Варто зазначити, що багато оголошень у Тулумі вказані в доларах США (особливо у преміум-сегменті) mansionglobal.com, орієнтуючись на міжнародних покупців, тоді як ціни в песо частіше зустрічаються для ділянок або житла для місцевих.
Орендна дохідність і заповнюваність: Ринок оренди в Тулумі має двоїстий характер: короткострокова оренда для відпочинку проти довгострокової оренди. Короткострокова/оренда через Airbnb була переважною стратегією для багатьох інвесторів, враховуючи туристичну привабливість Тулума. У високий сезон (грудень–квітень) заповнюваність може досягати 85–90% для добре розташованих об’єктів frankruizrealtygroup.com frankruizrealtygroup.com, із середньою добовою ставкою (ADR) приблизно $180–$250/ніч за 2-кімнатні квартири і значно вищою для вілл frankruizrealtygroup.com. У низький сезон (літо/осінь) заповнюваність може знизитися до 60% або нижче frankruizrealtygroup.com, із зниженими цінами. У середньому за рік рівень заповнюваності становить близько 34% для типової нерухомості та ADR близько $183 airroi.com airroi.com, за даними AirROI (вересень 2024 – серпень 2025). Це дає медіанний річний дохід ~ $16 тис. на об’єкт airroi.com. Якщо ваша квартира коштувала, скажімо, $200 тис., це приблизно 8% валової дохідності – але пам’ятайте, що до 20–30% орендного доходу може йти на управління, прибирання та комісії платформ frankruizrealtygroup.com. Після витрат багато власників наразі отримують чисту дохідність у нижньому однозначному діапазоні. Довгострокова оренда (оренда місцевим жителям або експатам на 6–12 місяців) має більш передбачувану, хоча й нижчу, дохідність – типовий рівень 5–7% на рік frankruizrealtygroup.com, і попит на довгострокову оренду зростає, оскільки все більше людей переїжджають до Тулума для роботи чи способу життя. Недолік у тому, що довгострокова оренда (у песо) може не встигати за доларовою вартістю нерухомості, але це варіант для інвесторів, які не хочуть ризикувати волатильністю ринку відпускної оренди.
Тенденції орендних ставок: У сегменті оренди для відпочинку спостерігається жорстка конкуренція – з понад 8 000 активних оголошень Airbnb у Тулумі airroi.com airroi.com, кількість нових кондомініумів останнім часом перевищує темпи зростання туризму. Це змусило власників або знижувати нічні тарифи, або погоджуватися на більше вільних тижнів. Дійсно, доходи впали приблизно на 10,7% у річному вимірі до кінця 2024 року airroi.com, оскільки ринок поглинав нові пропозиції. Однак загальна думка така, що попит наздожене пропозицію, якщо кількість туристів і далі зростатиме (новий аеропорт і поїзд вже покращують доступність). Багато керуючих нерухомістю коригують стратегії: орієнтуються на цифрових кочівників для середньострокового проживання, пропонують додаткові послуги (послуги шеф-кухаря, оренда авто тощо), щоб обґрунтувати вищі тарифи, і роблять акцент на дизайні/маркетингу, щоб виділитися. Унікальні об’єкти – ті, що мають сенот на території, ультрамодний “Instagram-стильний” дизайн або приватні тераси на даху й басейни – можуть забезпечувати вищу заповнюваність і середню добову ставку навіть на насиченому ринку. Наприклад, об’єкти у верхньому квартилі мають ADR від $179+ і понад 53% заповнюваності стабільно airroi.com airroi.com. Зрештою, дохідність оренди дуже різниться у Тулумі: розумний підхід – прогнозувати консервативну чисту дохідність близько 5% для пристойного кондомініуму сьогодні, з потенціалом зростання до 8-10%, якщо туризм зростатиме, а ваша нерухомість буде вирізнятися. Будь-які прогнози після 2025 року мають враховувати як позитивний вплив інфраструктури (більше відвідувачів, можливо, довші високі сезони), так і потенційну необхідність місцевого регулювання оренди (як це вже є в інших популярних напрямках) – наразі регулювання “низьке” у Кінтана-Роо airroi.com, але штат уже почав вимагати реєстрацію об’єктів для короткострокової оренди riviera-maya-news.com, що з часом може перерости у податки на заповнюваність або суворіші правила.
Ключові райони та зони, на які варто звернути увагу
Ринок нерухомості Тулума можна зрозуміти за його окремими зонами, кожна з яких має свій характер і інвестиційний профіль. Ось ключові райони/зони, які варто тримати в полі зору:
- Aldea Zamá: Вишукане серце нового Тулума. Aldea Zamá — це спланована спільнота між містом і пляжем, відома своїм красивим дизайном і елітними кондомініумами, будинками та змішаними зонами. Це, по суті, “Беверлі-Гіллз” Тулума (у джунглях), де купують багато експатів і заможних інвесторів. Ціни тут одні з найвищих у місті – наприклад, студії близько $200K+ і більші кондо $300–500K topmexicorealestate.com. Вілла площею 3,700 кв. футів нещодавно продавалася за $1.8M mansionglobal.com. У районі є магазини та ресторани (елітні бутіки, кафе), і тут дуже зручно ходити пішки чи їздити на велосипеді. Оскільки район вже сформований і дуже бажаний, нерухомість Aldea Zamá добре зберігає цінність і має високий попит на оренду. Selva Zama — це закрите розширення цієї зони з акцентом на сталість і розкіш (один із про
- Тулум Сентро (Центр/Пуебло): Міський центр і автентичний колорит. Це оригінальне місто (пуебло) Тулум уздовж шосе. Тут жваво, багато ресторанів, магазинів і більше місцевого життя. Традиційно іноземці рідко купували нерухомість у центрі, але це змінюється, оскільки на бічних вулицях з’являються нові кондомініуми. Кондомініуми в центрі можуть не мати листівкового джунглевого вигляду, але вони зручні (можна дійти пішки до тако-стендів, банків тощо) і часто мають нижчу ціну за м². Комерційна нерухомість у центрі зберігає цінність – наприклад, торгові/офісні приміщення по $2K–$3K USD/м² frankruizrealtygroup.com – завдяки постійному пішохідному трафіку. Деякі інвестори бачать можливості для редевелопменту тут (перетворення старого будинку на кафе чи хостел). Для чистої інвестиції центр може приносити хороших довгострокових орендарів (місцеві працівники бізнесу тощо), і з покращенням муніципальних послуг центр може зрости в ціні, оскільки Тулум як “місто” стає більш придатним для життя. Також варто зазначити, що запланований туристичний коридор Cenote Circuit, який з’єднає кілька сусідніх сенотів, може привести більше відвідувачів через центр, що підтримає бізнес.
- Регіон 15: Фронтир зростання з еко-проєктами. Ця велика зона на південному заході Тулума за останні кілька років вибухнула розвитком. Це мікс джунглевих ділянок і новобудов, доступних переважно дорогою, що веде до майбутнього аеропорту Тулум і Коби. Регіон 15 наразі є топ-зоною за обсягом продажів – понад 200 одиниць продано лише за першу половину 2025 року topmexicorealestate.com. Популярний для нових “еко-дружніх” кондомініумів і вілл; багато проєктів мають сонячні панелі, системи збору дощової води та сучасні зручності серед природи frankruizrealtygroup.com. 35 нових проєктів у процесі реалізації, додаючи ~1 500 одиниць frankruizrealtygroup.com, тож тут великий вибір. Ціни трохи доступніші, ніж в Aldea Zamá, але залежать від того, наскільки глибоко в джунглі ви заходите. Ранні інвестори в Регіон 15 можуть отримати гарну прибутковість, якщо інфраструктура (дороги, вода/електрика) наздожене розвиток, але потрібно обирати уважно – деякі підрайони мають відомі проблеми з доступом (брудні дороги під час дощу тощо). Проте, з великою пропозицією з’являється можливість торгу; інвестори можуть знайти вигідні пропозиції, і в міру урбанізації району сьогоднішня “дика” земля може стати завтрашньою елітною нерухомістю.
- Регіон 8: Розкіш біля пляжу. Регіон 8 охоплює територію ближче до пляжу (поблизу готельної зони, на північному кінці прибережної дороги). Останнім часом у цій зоні з’явилися великі будинки та розкішні проекти для тих, хто хоче бути якомога ближче до білих пісків Тулума (але не безпосередньо в готельній смузі). Будівництво особняків «розміром до 25 000 кв. футів» у Регіоні 8 було зафіксовано mansionglobal.com – це, по суті, приватні маєтки, оточені джунглями, менш ніж за милю від моря. Регіон 8 також включає кілька бутикових проектів кондомініумів, орієнтованих на покупців преміум-класу. Середні ціни тут високі – земля обмежена й дуже цінна. Це стає улюбленим місцем знаменитостей і CEO. Для інвесторів Регіон 8 може бути чудовим варіантом для розкішної оренди або довгострокового зростання вартості, але вхідні ціни високі, а спільнота менш усталена (тут більш розріджена й житлова забудова). Слідкуйте, як зонування та новий PDU вплинуть на Регіон 8 – тут можуть бути суворіші обмеження на щільність забудови через екологічну важливість прибережної зони.
- Бухти Танках і Соліман: Тихі прибережні спільноти. Відразу на північ від основної зони Тулума (місто/пляж) розташовані бухти Танках і Соліман – це мальовничі затоки з віллами на березі моря та невеликими B&B. Технічно вони знаходяться поза міським ядром Тулума, але часто включаються до ринку. Бухта Танках має кілька проектів кондомініумів і ділянок на продаж – це ексклюзивне й дороге місце (середня ціна пентхауса ~$899 тис. свідчить про його престижність topmexicorealestate.com). Бухта Соліман – це переважно приватні будинки, включаючи розкішні вілли для відпочинку, які здаються за тисячі доларів за ніч. Обидві бухти піддавалися екологічній перевірці; нещодавно проекти в цих районах (наприклад, кондомініуми Maiim і Adamar у Солімані) потрапили в неприємності через будівництво без належних дозволів riviera-maya-news.com riviera-maya-news.com. Тому будь-які інвестиції тут мають бути юридично чистими. Привабливість очевидна: справжнє життя на березі моря в спокійній атмосфері, за 10-15 хвилин від Тулума. Для тих, хто може собі це дозволити й ретельно перевіряє документи, ці бухти – першокласна нерухомість, але пропозиція тут дуже обмежена.
- Нові райони «Нового Тулума»: Tulum 101 — це нова спільнота з генеральним планом, розташована на південь від Aldea Zamá у напрямку пляжної дороги до Sian Ka’an. Її позиціонують як сталу та вільну від автомобілів, із спеціально підібраними враженнями, доступом до пляжного клубу тощо. Перші проекти там (такі як «101 Park» і «Kune») продають квартири від приблизно $220K і вище tulumrealestate.org rivieramayarealestategroup.com. Якщо проект буде успішним, Tulum 101 може стати наступною гарячою точкою для покупців преміум-класу, які хочуть сучасне сплановане середовище ближче до пляжу. Північний Тулум (у напрямку до аеропорту) — коли новий аеропорт почне працювати, райони на шосе до Канкуна та навколо розв’язки аеропорту можуть зазнати зростання (наприклад, житло для працівників, логістичні хаби або бюджетне житло для мандрівників). Наразі це переважно незаймані землі або невеликі майянські громади. У довгостроковій перспективі інвестор може розглянути стратегічні покупки землі вздовж коридорів зростання (з застереженням, що це може бути спекулятивно). Нарешті, такі райони, як Francisco Uh May (село в глибині країни), з’явилися в обговореннях, оскільки там розширюються арт- та велнес-спільноти, але станом на 2025 рік вони досить віддалені.
Кожен район Тулума пропонує різний профіль ризику та винагороди: від стабільності Aldea Zamá до високоризикового/високоприбуткового фронтиру Регіону 15. Збалансований підхід, який обирають деякі інвестори, — це диверсифікація: наприклад, купити одну нерухомість у «безпечному» районі (місто або Aldea Zamá для стабільної оренди) і ще одну у «зростаючому» районі (наприклад, на етапі передпродажу в Регіоні 15), щоб скористатися майбутнім зростанням. Важливо стежити за планами інфраструктури (нові дороги, сервіси) та змінами у регулюванні в кожній зоні, оскільки карту Тулума швидко змінює розвиток.
Юридичні вимоги для іноземних інвесторів
Покупка в обмеженій зоні: Тулум розташований на Карибському узбережжі Мексики, і за мексиканським законодавством іноземні особи не можуть безпосередньо володіти житловою землею в межах 50 км від берегової лінії (а також 100 км від міжнародного кордону) – ця територія відома як «обмежена зона». Але не хвилюйтеся: іноземці абсолютно можуть купувати нерухомість у Тулумі, просто для цього потрібно скористатися встановленими юридичними механізмами. Найпоширеніший з них – це «fideicomiso», або банківський траст thewanderinginvestor.com. Ось як це працює: мексиканський банк виступає довіреним власником нерухомості від вашого імені. Ви, як бенефіціар трасту, зберігаєте всі права власності – ви можете користуватися, здавати в оренду, покращувати або продавати нерухомість – а банк лише тримає право власності в довірчому управлінні. Траст укладається спочатку на 50 років (з можливістю продовження) і затверджується Міністерством закордонних справ Мексики. Відкриття fideicomiso зазвичай коштує кілька тисяч доларів за оформлення і кілька сотень доларів на рік за обслуговування. Це стандартна практика – більшість іноземних покупців на узбережжі Мексики використовують fideicomiso, і такі банки, як Banorte, HSBC тощо, регулярно їх пропонують. Інший шлях – купівля через мексиканську корпорацію (яка може бути на 100% у власності іноземців). Якщо ви плануєте займатися орендним бізнесом або купувати кілька об’єктів, корпоративна структура може бути доцільною, оскільки вона обходить правило обмеженої зони (корпорації можуть володіти нерухомістю будь-де, якщо вона використовується для «нежитлових» цілей, включаючи оренду). Такий підхід має свої витрати та податкові наслідки, тому проконсультуйтеся з юристом, що найкраще підходить для вашої ситуації.
Процес закриття угоди та витрати: Купівля нерухомості в Мексиці передбачає участь нотаріуса (notario), який контролює угоду, перевіряє чистоту права власності та оформлює акт/траст. Нотаріус також оформить для вас дозвіл від Міністерства закордонних справ. Іноземні покупці підписують трастовий акт замість стандартного, але по суті це схоже. Витрати на закриття угоди в Тулумі можуть включати податок на передачу права власності (~3-4,5% від вартості нерухомості), нотаріальні збори, реєстраційні збори та, можливо, оцінку. Загалом, витрати на закриття можуть становити близько 6-7% від ціни покупки (трохи більше для дешевших об’єктів через фіксовані частини зборів). Зазвичай ці витрати сплачує покупець, окрім комісій агентів (які сплачує продавець). Обов’язково отримайте детальний кошторис від вашого нотаріуса або адвоката заздалегідь.
Право власності та юридична перевірка: Мабуть, найважливіше юридичне застереження в Тулумі — це переконатися, що нерухомість має чистий титул і всі дозволи. Оскільки Тулум розвивався дуже швидко, деякі землі були ejido (громадські) землі або не мали повного права власності, але все одно продавалися нічого не підозрюючим покупцям. Завжди наполягайте на тому, щоб вам показали escritura (право власності) або titulo de propiedad, і проведіть перевірку права власності у Публічному реєстрі. Як згадувалося раніше, 26 забудов у 2025 році були відзначені владою за продаж без належних дозволів або права власності thecancunsun.com thecancunsun.com. Ви не хочете опинитися серед них. Тривожні ознаки: надто дешева земля, обіцянки майбутніх послуг, яких не існує, або забудовники, які просять готівку без офіційного договору купівлі-продажу. Державне агентство штату Кінтана-Роо SEDETUS тепер публікує списки недобросовісних проєктів thecancunsun.com – гарна практика: написати їм листа або перевірити список, щоб переконатися у своєму намірі купівлі thecancunsun.com. Коротко: користуйтеся послугами авторитетного юриста з нерухомості (не ігноруйте це!), і переконайтеся, що угода проходить через ескроу та нотаріуса належним чином. Якщо все зробити правильно, купівля в Тулумі є безпечною та простою, але відповідальність за обережність лежить на покупцеві.
Власність і поточні зобов’язання: Після купівлі через fideicomiso ви фактично маєте всі права на нерухомість. Ви можете здавати її в оренду (наразі спеціальний дозвіл не потрібен, хоча Кінтана-Роо тепер вимагає реєстрації житла для відпочинку в муніципалітеті riviera-maya-news.com – це простий онлайн-процес). У вас будуть щорічні комісії за трастом і, звісно, податок на нерухомість (у Мексиці він відносно низький; для більшості об’єктів у Тулумі — кілька сотень доларів на рік). Якщо ви вирішите продати, ви можете продати свої бенефіціарні права іншому іноземцю (він перебирає траст) або мексиканцю (який може ліквідувати траст і отримати пряме право власності). Для іноземців не передбачено звільнення від податку на приріст капіталу, як для резидентів Мексики, тому плануйте податок на приріст капіталу при продажу (хоча з правильним плануванням — наприклад, через мексиканську компанію або використовуючи відповідні податкові угоди — це можна оптимізувати; проконсультуйтеся з податковим радником).
Підсумовуючи, іноземні інвестиції вітаються в Тулумі, і десятки тисяч іноземців вже придбали нерухомість на Рив’єра-Майя, використовуючи ці правові механізми. Просто дотримуйтесь правил, наймайте кваліфікованих фахівців і уникайте будь-яких коротких шляхів чи угод, які здаються «занадто хорошими, щоб бути правдою» – саме вони зазвичай призводять до юридичних проблем. За належних запобіжних заходів ви зможете безпечно володіти своєю часткою раю в Тулумі.
Екологічні та сталого розвитку аспекти
Крихка екосистема під загрозою: Зростання Тулума завжди супроводжувалося занепокоєнням щодо збереження його вражаючого природного середовища. Місто оточене екологічними скарбами: Національний парк Тулум на узбережжі (який включає майянську археологічну зону та прибережні дюни), величезний Біосферний заповідник Сіан Ка’ан на півдні (об’єкт ЮНЕСКО з водно-болотними угіддями та рифами) і внутрішні джунглі, усіяні сенотами (природними вапняковими проваллями, що з’єднуються з підземними річками). Ці екосистеми є головною принадою для туризму та невід’ємною частиною місцевих майянських громад. Стрімкий розвиток безсумнівно створив тиск на довкілля – вирубка лісів для нових доріг і будівель, навантаження на прісноводні водоносні горизонти та недостатнє управління відходами призвели до того, що деякі називають зростання Тулума «від еко-шик до еко-хаосу» medium.com. Основні проблеми включають: забруднення води (багато об’єктів не підключені до каналізації, тому стічні води можуть просочуватися в ґрунт і, відповідно, у сеноти), тверді відходи (місткість міського сміттєзвалища та переробки відстає від напливу людей) і вплив на узбережжя (видалення мангрових заростей і будівництво занадто близько до пляжу можуть зашкодити дюнним системам і дикій природі).
Ініціативи зі сталого розвитку: У відповідь як уряд, так і приватні зацікавлені сторони наполегливо впроваджують більш стійкі практики. Програма міського розвитку 2024 року (PDU) є значним кроком: її було спеціально створено, щоб «забезпечити впорядковане зростання» та запобігти неконтрольованому розширенню riviera-maya-news.com. Вона регулює використання земель, спрямовуючи розвиток у відповідні зони та легалізує неформальні поселення. Важливо, що вона зменшила дозволену щільність забудови у різних районах riviera-maya-news.com, тобто майбутні проекти повинні будувати менше одиниць на ділянку, ніж раніше – це має запобігти перенаселенню, яке спостерігається в деяких частинах Плая-дель-Кармен riviera-maya-news.com, і дати змогу інфраструктурі наздогнати розвиток. Деякі забудовники скаржилися, що це може уповільнити економічне зростання riviera-maya-news.com, але багато хто вітає це як необхідний крок для довгострокової цінності Тулума (ніхто не хоче, щоб Тулум перетворився на бетонні джунглі й втратив свою магію). Крім того, Седату (Федеральний секретаріат міського розвитку) контролює впровадження PDU riviera-maya-news.com, що надає їй ваги на вищих рівнях влади.
Тулум також став першим місцем у Мексиці, яке розглядалося для нового статусу «Зона сталого туристичного розвитку (ZDTS)» tulumtimes.com. Хоча станом на 2025 рік це ще проект, він зобов’яже Тулум дотримуватися певних еко-стандартів і потенційно відкриє фінансування для стійкої інфраструктури. На практиці ми бачимо, що все більше забудов рекламують «екологічно чисті» особливості: сонячні панелі, локальні очисні споруди, озеленення з використанням місцевих рослин, використання місцевих матеріалів, таких як бамбук чи грубе дерево, а також проєкти, які обмежують висоту будівель, щоб зберегти силует джунглів (у Тулумі неофіційно існувало правило не будувати вище за пальми – навіть зараз більшість будівель мають максимум 3-4 поверхи). Деякі готелі та будинки є «поза мережею» або частково автономні, щоб зменшити навантаження на муніципальні системи.
Оновлення інфраструктури: Екологічні виклики стимулювали запуск деяких давно назрілих інфраструктурних проєктів. Державна водна служба (CAPA) у Кінтана-Роо має пропозиції щодо нових водопровідних і каналізаційних об’єктів у Тулумі riviera-maya-news.com. Плани включають розширення мережі каналізації та будівництво очисних споруд, щоб більше ніж нинішні ~40% об’єктів могли підключитися до каналізаційних мереж (сьогодні понад 60% об’єктів у Тулумі використовують септики або взагалі нічого tulumtimes.com). У 2023 році уряд Кінтана-Роо розпочав програму з покращення управління твердими відходами і зменшення кількості сміття, яке часто викидають у джунглях. Ініціатива Коридор сенотів riviera-maya-news.com має на меті захистити та з’єднати сеноти між Тулумом і Юкатаном, що передбачає суворіший контроль за забудовою поблизу цих сенотів. А для боротьби з щорічними навалами морських водоростей саргасум на пляжах штат навіть експериментує з біогазовою установкою для переробки саргасуму riviera-maya-news.com – інноваційним екологічним рішенням для складної проблеми.
Виконання та збереження: Можливо, найбільша зміна останнім часом — це дотримання екологічного законодавства. Історично склалося так, що забудовники могли підкуповувати чиновників або ігнорувати вимоги щодо дозволів, щоб прискорити проєкти. Тепер федеральні агентства, такі як Semarnat (міністерство навколишнього середовища) та Profepa (екологічний нагляд), активно втручаються. У жовтні 2025 року Semarnat повністю відмовив у видачі екологічних дозволів для двох проєктів розкішних кондомініумів, які почали будівництво в Bahía Solimán без погодження riviera-maya-news.com riviera-maya-news.com, фактично зупинивши їх назавжди. Profepa навіть конфіскувала одну з цих ділянок за рішенням суду riviera-maya-news.com. Раніше, у 2023–24 роках, проводилися операції із закриття незаконної вирубки землі групами, що діяли поза законом riviera-maya-news.com. Ці дії надсилають чіткий сигнал: дотримання екологічних норм не є опціональним. З точки зору інвестора, це палка з двома кінцями — це зменшує ризик того, що нечесні забудовники підірвуть ринок або довкілля, але також означає, що будь-який проєкт, у який ви інвестуєте, повинен мати ідеальний порядок у документах. Завжди перевіряйте, чи був у вашого проєкту затверджений Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) (заява про вплив на довкілля) та всі ліцензії.
З позитивного боку, бренд Тулума досі — “еко-рай”, і багато зацікавлених сторін щиро прагнуть це зберегти. Нещодавно відкритий Parque Nacional del Jaguar (Парк Ягуара) — це природний заповідник площею 6 000 акрів на півночі Тулума, створений для захисту джунглів і дикої природи навіть із прокладанням Maya Train mansionglobal.com mansionglobal.com. Цей парк, відкритий у вересні 2024 року, пропонуватиме велосипедні та пішохідні маршрути й обмежить забудову в цій зоні — перемога для збереження природи. Забудовники дедалі частіше використовують такі модні слова, як “LEED certification”, “biophilic design” та “carbon-neutral goals”. Хоча маркетинг часто випереджає реальність, тенденція принаймні свідчить про визнання того, що майбутнє Тулума залежить від сталого розвитку.
Підсумовуючи, кожен, хто інвестує в Тулум, повинен усвідомлювати екологічний контекст. Обирайте проєкти, які справді сприяють сталому розвитку (а таких багато перспективних), і пам’ятайте, що будь-яка короткострокова економія за рахунок ігнорування екологічних вимог може обернутися великими проблемами. Довгострокова вартість нерухомості в Тулумі буде тісно пов’язана з тим, наскільки добре збережені природна краса та екологія під час зростання — і це спільна відповідальність забудовників, влади та громади.
Розвиток інфраструктури (Дороги, Аеропорт, Зв’язок)
Новий міжнародний аеропорт: Найбільш трансформаційним інфраструктурним проєктом для Тулума є його новий міжнародний аеропорт, офіційно названий Міжнародний аеропорт Феліпе Каррільйо Пуерто. Розташований приблизно за 15 миль на південний захід від міста Тулум, цей аеропорт відкрився наприкінці 2023 року mansionglobal.com і почав приймати перші рейси навесні 2024 року mansionglobal.com. Протягом десятиліть єдиним способом дістатися до Тулума літаком був аеропорт у Канкуні (понад 1,5 години їзди на авто). Тепер у Тулума є власний аеропорт, здатний приймати прямі рейси з основних міст. Перші маршрути включали рейси з Нью-Йорка та інших центрів США mansionglobal.com, і очікується ще більше, оскільки аеропорт нарощує потужності. Це змінює правила гри для нерухомості: легший доступ означає, що більше туристів зможуть приїжджати (особливо заможні мандрівники або ті, хто раніше не хотів їхати так далеко на вихідні), а також це робить часткове проживання зручнішим для власників. Експерти з нерухомості прогнозують, що аеропорт “значно покращить район і підвищить ціни на житло в довгостроковій перспективі” mansionglobal.com – початкові незручності від будівництва змінилися на оптимізм після початку польотів. Уже зараз спостерігається інтерес до районів, розташованих ближче до аеропорту, для потенційного житла для працівників або комерційних проєктів. Станом на 2025 рік аеропорт повністю працює для пасажирів і очікується подальше розширення до 2026 року з новими міжнародними сполученнями.
Поїзд Майя та зв’язок: Поїзд Майя (Tren Maya) — ще одна масштабна інфраструктурна ініціатива, що впливає на Тулум. Цей амбітний залізничний проєкт, протяжністю близько 1 550 км навколо півострова Юкатан, має на меті з’єднати ключові напрямки. У Тулумі тепер є нова залізнична станція (відкрита у вересні 2024 року) у центрі міста як частина цієї лінії mansionglobal.com. Наразі поїзд з’єднує Тулум із такими містами, як Плая-дель-Кармен, Канкун, а також на південь у напрямку Бакалара, з майбутніми розширеннями. Розклад і повноцінна робота ще впроваджуються поетапно, але вже розпочато раннє сполучення з кількома поїздами на день між Тулумом та іншими зупинками everythingplayadelcarmen.com. Зручність сісти на поїзд, щоб відвідати майянські руїни вглиб країни або дістатися до аеропорту Канкуна (доки аеропорт Тулума не приймає всі рейси), є великою перевагою. В економічному плані уряд очікує, що поїзд значно підвищить регіональний туризм – деякі аналітики прогнозують, що це може збільшити кількість туристів на 300% у Тулумі після повного запуску frankruizrealtygroup.com frankruizrealtygroup.com, хоча ця цифра є оптимістичною. Проте, кращі транспортні зв’язки зазвичай означають більший потік людей і більший попит на житло. Можливо, ми побачимо мікророзвиток навколо станції (наприклад, магазини, готелі біля транспорту). Для мешканців поїзд згодом може стати варіантом для щоденних поїздок на роботу та з’єднати Тулум із ринками праці в Канкуні чи Четумалі.
Дороги та транспорт: У Тулумі інфраструктура поступово наздоганяє потреби. Покращення доріг є пріоритетом у 2025 році – муніципалітет виділив кошти на асфальтування ключових доріг у першому квадранті Тулума (центральна зона) tulumlandandproperty.com tulumlandandproperty.com. Кожен, хто їздив у Тулумі, знає, що ями були поширеною проблемою; це питання вирішується поетапно. Також приділяється увага управлінню трафіком: збільшення кількості автомобілів (місцеві, туристи, служби доставки) спричинило затори, особливо на пляжній дорозі та перехресті з головним шосе. Планується будівництво нової естакади або об’їзної дороги, щоб розвантажити головний вузол Тулума, а також впровадження кращих систем паркування та шатлів для пляжної зони (щоб зменшити кількість авто там). Наприкінці 2024 року в Тулумі також запровадили такі ініціативи, як велодоріжки та план мобільності, щоб місто залишалося зручним для велосипедистів mansionglobal.com, використовуючи його рівнинний рельєф і бренд еко-міста.
Комунальні послуги та цифрова інфраструктура: Електроенергія: Постачання електроенергії в Тулумі історично було нестабільним – іноді траплялися відключення через різке зростання попиту. Федеральна енергетична компанія (CFE) модернізує мережу; у 2023 році встановили нову підстанцію, а також планується подальше розширення, включаючи інвестиції в сонячні електростанції у штаті для забезпечення більшої кількості чистої енергії. Інтернет: На початку 2010-х інтернет у Тулумі був нестабільним, але зараз вздовж шосе та основних доріг прокладено оптоволоконні лінії. Багато нових забудов рекламують високошвидкісний інтернет (100+ Мбіт/с), що є важливим для залучення віддалених працівників frankruizrealtygroup.com. Telmex (Infinitum) та інші провайдери пропонують оптоволоконний інтернет у більшості розвинених районів, а супутниковий інтернет Starlink є варіантом для більш віддалених джунглевих ділянок. Вода та каналізація: Як уже згадувалося, місто працює над розширенням водопостачання. Новий водозабірний колодязь був запропонований CAPA riviera-maya-news.com для збільшення потужності питної води. Поки мережі каналізації не розширені, забудовники часто будують локальні очисні споруди – вони можуть бути ефективними за належного обслуговування, зменшуючи певні екологічні ризики.
Громадські зручності: Зростання Тулума підштовхнуло потребу в більшій кількості громадських послуг. Бюджет на 2025 рік включає новий спортивний комплекс на південь від міста (виділено 15 млн песо) tulumlandandproperty.com – забезпечуючи спортивні майданчики та відпочинок для молоді. Також більше коштів спрямовується на оновлення служби цивільного захисту та пожежної частини tulumlandandproperty.com, що є дуже необхідним з огляду на збільшення кількості будівель і населення (перша повноцінна пожежна станція в Тулумі відкрилася лише кілька років тому). Охорона здоров’я – ще одна сфера, за якою варто стежити: наразі в Тулумі є невеликі клініки; у серйозних випадках пацієнтів відправляють у Плайю/Канкун. Є чутки про новий проект лікарні в Тулумі у партнерстві з приватними інвесторами, що стало б великим плюсом для мешканців і пенсіонерів. Освіта: Обговорюється відкриття нового університетського кампусу або технічного інституту для підготовки місцевих кадрів для роботи в туризмі та сфері сталого розвитку; це може стати реальністю зі зростанням населення.
Коротко кажучи, інфраструктура Тулума еволюціонує від масштабу селища до масштабу невеликого міста. До 2026 року очікуйте місто з повноцінно функціонуючим міжнародним аеропортом, туристичною залізничною мережею для одноденних відвідувачів, кращими дорогами, надійними комунікаціями та більшою кількістю зручностей (від супермаркетів до кінотеатрів), яких очікують постійні мешканці. Такі зміни, як правило, підвищують вартість нерухомості – вони роблять життя чи відпочинок у Тулумі простішим і приємнішим. Ключ для інвесторів – відстежувати, де інфраструктура покращується найбільше (наприклад, які райони першими отримують асфальтовані дороги чи оптоволокно) і, можливо, інвестувати до цих оновлень. Мантра «слідуй за інфраструктурою» часто веде до вдалих рішень у сфері нерухомості.
Ризики та виклики
Жоден інвестиційний рай не обходиться без своїх хмар. У випадку Тулума, поряд із привабливим зростанням, існують реальні ризики та виклики, про які інвесторам слід пам’ятати:
1. Кліматичні ризики: Тулум розташований у зоні ураганів. Хоча останніми роками йому щастило (основні урагани часто проходять північніше або південніше), ймовірність прямого удару залишається кожного сезону (червень–листопад). Потужний ураган може пошкодити майно, порушити туризм на кілька місяців і перевірити стійкість будівель. Вкрай важливо, щоб будівлі використовували ураганостійке будівництво (бетонні конструкції, надійні дахи, штормові віконниці) – більшість авторитетних забудовників це роблять, але старі дахи в стилі «палапа» чи ненадійні конструкції можуть не витримати. Страхування від ураганів і повеней доступне (і рекомендується), хоча й може бути дорогим. Крім того, явище саргасового бур’яну є сезонною проблемою: у пік сезону (зазвичай влітку) купи смердючих водоростей на узбережжі можуть відлякувати туристів і вимагати дорогого прибирання з боку готелів і муніципалітетів. Це екологічний виклик, пов’язаний із кліматом і океанічними течіями, і хоча такі заходи, як бар’єри та бригади з прибирання, частково вирішують проблему, у невдалі роки це може впливати на заповнюваність готелів на узбережжі.
2. Надмірна забудова та насичення ринку: Як уже обговорювалося, Тулум пережив справжню золоту лихоманку забудови — і не вся вона була добре спланована. Надлишок кондомініумів є актуальною проблемою, що призводить до м’якших цін і нижчої дохідності від оренди в короткостроковій перспективі riviera-maya-news.com thewanderinginvestor.com. Якщо нові проєкти й надалі розпочинатимуть без достатнього рівня продажів, може статися ще серйозніше коригування цін. Уже надходять повідомлення про напівзавершені будівлі по місту — забудовники, у яких закінчилися гроші, коли покупці не з’явилися достатньо швидко thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Такі покинуті об’єкти не лише напряму шкодять інвесторам, а й можуть псувати райони та знижувати загальну привабливість, якщо залишаються надовго. Є надія, що ринкові механізми сповільнять нове будівництво, поки попит не наздожене пропозицію (схоже, це вже відбувається, адже в кінці 2024-25 років видається менше нових дозволів). Але інвесторам слід бути обережними з проєктами, які не мають надійної фінансової підтримки чи достатньої кількості попередніх продажів — ризик затримок або незавершення будівництва в Тулумі цілком реальний, як звіт Ладіслао (Лаза) Моріса про “крах” 2025 року яскраво підкреслив thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Одна зі стратегій зниження ризиків — віддавати перевагу готовим об’єктам або забудовам із поетапною здачею (щоб хоча б частина вже була завершена й приносила грошовий потік).
3. Юридичні сірі зони: Ми розглянули загальні юридичні кроки, але особливо проблемною в Тулумі є спадщина ejido land sales. Деякі землі навколо Тулума були (або досі є) у спільній власності ejidos (місцевих аграрних громад). За законом, землю ejido не так просто продати стороннім, поки її не переведено у приватну власність. Проте багато членів ejido здійснювали «позаправові» продажі забудовникам, що призвело до заплутаних суперечок. Бували випадки, коли покупці думали, що володіють ділянкою, але стикалися з претензіями з боку ejido або іншого претендента. Новий PDU та зусилля уряду намагаються regularize land titles, але якщо ви придивляєтеся до ділянки, двічі перевірте, що вона має повний титул (статус “propiedad privada”). Scams and unscrupulous actors також існують – наприклад, фальшиві ріелтори або забудовники, які продають квартири в проєкті без дозволу чи навіть без землі (лише з візуалізацією онлайн). Попередження уряду 2025 року про 26 незаконних забудов thecancunsun.com підкреслює цей ризик. Стара приказка «якщо щось здається надто хорошим, щоб бути правдою, ймовірно, так і є» залишається актуальною: надто низькі ціни або тиск «купуйте зараз, бо залишилося лише кілька квартир» можуть бути тривожними сигналами. Завжди перевіряйте дозволи та ліцензії, як зазначено вище.
4. Перевантаження інфраструктури: Хоча покращення тривають, стрімке зростання Тулума певний час випереджало розвиток інфраструктури. Відключення електроенергії, перебої з водою та затори можуть дратувати мешканців і гостей. Якщо ці проблеми не вирішуватимуться досить швидко, існує ризик, що популярність Тулума згасне («люди люблять Тулум, але він став надто хаотичним» – такого сценарію хочеться уникнути). Влада, схоже, це розуміє і вкладає кошти у вирішення проблем tulumlandandproperty.com tulumlandandproperty.com, але ключовим буде саме впровадження. Тим часом інвесторам варто звертати увагу на такі речі, як наявність у забудови резервних генераторів, власної свердловини чи резервуару для води, а також належного управління відходами – це може зробити нерухомість більш стійкою до перебоїв у міських сервісах.
5. Соціальні та безпекові питання: Жоден напрямок не застрахований від злочинності чи соціальних проблем. Тулум загалом залишається безпечним, особливо для туристів, але через стрімкий розвиток тут спостерігається певне зростання злочинності (наприклад, присутність картелів, що спричинила поодинокі інциденти останніми роками). Переважна більшість візитів і транзакцій проходить без проблем, але серія інцидентів у 2021-2022 роках (зокрема кілька гучних стрілянин у барах) викликала занепокоєння. Влада відреагувала, посиливши поліцейську присутність і навіть створивши туристичний підрозділ поліції. Як інвестору, варто враховувати заходи безпеки для нерухомості (закритий доступ, охорона тощо — це поширено в нових комплексах). З точки зору громади, також існує виклик — забезпечити, щоб місцеві жителі отримували вигоду від буму. Зростання цін на житло може витіснити місцевих, що призводить до появи неформальних поселень на околицях. Орієнтація PDU на соціальне житло та легалізацію спрямована саме на це riviera-maya-news.com riviera-maya-news.com. Стабільна громада — в інтересах усіх, тож є надія, що Тулум пройде шлях зростання без серйозних проблем соціальної нерівності.
6. Економічні та регуляторні зміни: Макроекономічні фактори можуть становити ризики. Наприклад, якщо економіка США сповільниться або відсоткові ставки залишаться високими, багато іноземних покупців у Тулумі можуть відступити (ми вже бачили натяк на це у вигляді 40% падіння кількості трастів іноземних покупців у 2024 році thewanderinginvestor.com — можливо, через глобальну невизначеність). Валютні курси також можуть впливати на ринок: сильне песо робить нерухомість у Мексиці дорожчою для іноземців, а слабке песо може привабити більше мисливців за вигідними пропозиціями. Щодо регулювання: наразі умови сприятливі для інвесторів, але теоретично Мексика може змінити закони (наприклад, скасувати заборону на пряме володіння у прикордонній зоні — тоді трасти стануть непотрібними — або запровадити нові податки для іноземців, якщо зміниться політична ситуація). Це не нагальні питання, але розсудливі інвестори стежать за політичним середовищем.
На завершення, виклики в Тулумі — це проблеми молодого ринку, який переживає період зростання. Жоден із них не є непереборним, але вони вимагають обережності. Загальна думка багатьох експертів полягає в тому, що ці кілька років (2024-2025) — це етап здорової корекції — можливість вирішити юридичні питання, оновити інфраструктуру та скоригувати пропозицію, що в довгостроковій перспективі може зробити ринок нерухомості Тулума більш стійким і міцним. Як сказав один із місцевих президентів агентств нерухомості, за правильних макроекономічних умов і планування «Тулум може увійти в нову фазу розвитку — цього разу більш впорядковану та стратегічну» riviera-maya-news.com riviera-maya-news.com. Для тих, хто інвестує зараз, усвідомлення цих ризиків дозволить вам керувати ними та зайняти вигідну позицію, щоб отримати винагороду, коли Тулум продовжить свій шлях від спокійного пляжного містечка до світового центру нерухомості.
