- Ознаки обережного відновлення: Після багаторічного спаду світовий ринок нерухомості демонструє обережні ознаки відновлення, оскільки центральні банки починають пом’якшувати процентні ставки. Однак вартість запозичень залишається вищою, ніж наднизькі рівні минулого десятиліття, що стримує швидкість будь-якого відновлення.
- Стійкість житлового ринку США: Попит на житло у США залишається стійким. Кількість попередніх угод з купівлі житла зросла на 4,0% у серпні, що є найвищим показником за п’ять місяців, а «зниження іпотечних ставок дозволяє більшій кількості покупців укладати угоди», зазначив головний економіст NAR Лоуренс Юн. Елітне житло зараз є сегментом, що продається найшвидше, оскільки зростання фондового ринку та покупці з великим капіталом стимулюють продажі у преміум-сегменті. Тим часом іпотечні ставки знизилися до мінімуму за 11 місяців, підвищуючи доступність житла – середній платіж покупця знижується четвертий місяць поспіль.
- Дно спаду в Європі: Спад на ринку нерухомості Європи демонструє ознаки досягнення дна. У Німеччині кількість угод з нерухомістю зросла приблизно на 5% у січні–вересні порівняно з минулим роком, а ціни на житло знову почали зростати (+3,8% р/р у І кварталі). Опитування Reuters тепер прогнозує, що ціни на житло в Німеччині зростуть на 3% у 2025 році, що стане першим річним зростанням за три роки. Водночас ринок комерційної нерухомості Європи залишається пригніченим – обсяги продажів близькі до мінімуму за десятиліття, а деякі активи (наприклад, офіси за межами міст і застарілі торгові центри) «застрягли» майже без покупців.
- Азія: Китай проти інших: Ринок житла Китаю залишається слабким. Ціни на нове житло зросли лише на +0,09% у вересні (пік сезону), тоді як ціни на вторинному ринку продовжують падати. Незважаючи на численні стимули, аналітики не очікують справжнього відновлення до кінця 2026 або 2027 року. Натомість інші азійські ринки виглядають оптимістичніше. У Сінгапурі CapitaLand Ascendas REIT придбає логістичну нерухомість на S$565,8 млн, роблячи ставку на високодохідні промислові активи. А комерційна нерухомість Індії процвітає: оренда офісів і складів досягла рекордних максимумів у 2025 році, що зумовлено розширенням корпорацій і попитом на логістику, навіть попри незначне уповільнення загальних продажів житла.
- Бум на Близькому Сході: Ринок нерухомості Близького Сходу стрімко зростає на тлі зростання, зумовленого нафтою. Гігантські «мегапроєкти» Саудівської Аравії уклали 196 млрд доларів контрактів цього року, що на 20% більше, оскільки мегарозвитки Vision 2030 переходять від планування до реалізації arabnews.com. Глобальні інвестори також активно долучаються: Blackstone і Lunate з Абу-Дабі щойно запустили спільне підприємство на $5 млрд для купівлі логістичних об’єктів у Перській затоці. «Глибока економічна трансформація, що відбувається у країнах Затоки… створює потужний імпульс для таких секторів, як логістика», зазначив президент Blackstone Джон Грей, підкреслюючи політику стимулювання зростання та зростаючий попит у регіоні.
- Африка приваблює капітал: Нерухомість Африки залучає новий капітал. У Єгипті лише інвестори з Перської затоки виділили $1,4 мільярда на угоди з нерухомістю, фінансуючи нові міста та курорти. «Перетворення Єгипту на регіонального гіганта ринку нерухомості дійсно набирає обертів», — каже Фейсал Дуррані, керівник досліджень MENA у Knight Frank, відзначаючи, що саме багатство країн Затоки прискорює ці зміни. У країнах Африки на південь від Сахари ключові міста демонструють стійке зростання цін — у таких великих центрах, як Лагос, Найробі та Аккра, за оцінками, ціни на нерухомість зростають на 8–12% щорічно, що зумовлено швидкою урбанізацією та відкладеним попитом на житло.
- Прогнози для ринку покращуються: Прогнози на 2025 рік стають оптимістичнішими. Центральні банки почали пом’якшувати політику — Федеральна резервна система США здійснила своє перше зниження ставки у вересні 2025 року, а ЄЦБ нещодавно знизив ставки сумарно на 200 б.п. — що, як очікується, поступово розблокує інвестиції в нерухомість. Комерційні компанії з нерухомості тепер прогнозують відновлення активності: наприклад, CBRE підвищила свій інвестиційний прогноз на 2025 рік, тепер очікуючи, що глобальні інвестиції в комерційну нерухомість зростуть приблизно на 15% наступного року у міру зниження вартості фінансування. Акції компаній з нерухомості та REIT зростають разом із загальним ринковим ралі, очікуючи полегшення кредитування та покращення вартості нерухомості.
Глобальний огляд: паростки зростання попри високі ставки
Після трьох років затяжного сповільнення глобальний ринок нерухомості нарешті починає оживати. Послаблення інфляції та сигнали про зниження ставок створили передумови для відновлення. «Через три роки після того, як останній бичачий ринок нерухомості зупинився, глобальний ринок нерухомості демонструє обережні ознаки відновлення, оскільки зниження ставок повертає деякі з умов, які сприяли попередньому буму», — повідомив цього тижня Bloomberg. Від Північної Америки до Азії інвестори обережно повертаються на ринки, яких уникали, коли вартість запозичень різко зросла.
Водночас, це не повернення до епохи легких грошей. Навіть якщо центральні банки змінюють курс, ставки сьогодні залишаються значно вищими за доковідні мінімуми. Фінансування все ще дороге за історичними мірками, а банки посилили кредитування. «Це не буде ще один цикл легких грошей», — попереджають аналітики, зазначаючи, що іпотечні та комерційні кредити не повернуться до наддешевих ставок 2010-х. Потенційним покупцям і забудовникам доведеться долати вищі витрати, і багато угод можливі лише за новими (нижчими) цінами. Як зазначив один із учасників галузевої конференції в Мюнхені, «Чи зараз правильний час повернутися до гри?» — це питання є головним для 40 000 фахівців з нерухомості, які зібралися на Expo Real у Німеччині.
Економічні індикатори дають змішані сигнали. З позитивного боку, інфляція сповільнюється у багатьох країнах, а глобальні прибутковості облігацій знизилися з пікових рівнів, що зменшує тиск на капіталізаційні ставки нерухомості. Федеральна резервна система США знизила ставку на 0,25% наприкінці вересня — це перше зниження у 2025 році — знизивши діапазон ставки до ~4,0%. А в Європі ЄЦБ перейшов від посилення до паузи та помірних знижень (загалом близько 2 відсоткових пунктів полегшення). Ці кроки сигналізують, що епоха постійного зростання ставок завершується, що є позитивною новиною для чутливих до ставок секторів, таких як житлова та комерційна нерухомість.
Однак глобальне зростання сповільнюється в деяких регіонах, а кредитні умови залишаються дещо жорсткими. У США тимчасове закриття федерального уряду на початку жовтня короткочасно порушило публікацію економічних даних, що додало невизначеності. Ринки праці послаблюються в розвинених економіках – наприклад, приріст робочих місць у США сповільнився майже до нуля – і якщо це триватиме, це може охолодити попит орендарів на офіси та торгові площі. А в Китаї, епіцентрі проблем з нерухомістю в Азії, тягар від затяжного спаду на ринку нерухомості тисне на ширшу економіку. Коротко кажучи, макроекономічний фон для нерухомості покращується, але все ще залишається крихким, що робить це відновлення унікально нерівномірним у різних регіонах.
Північна Америка: купівля елітного житла та надії на полегшення
У Північній Америці історія ринку нерухомості – це стійкість перед обличчям труднощів, особливо у Сполучених Штатах. Незважаючи на різке зростання іпотечних ставок за останній рік, активність на ринку житла у США тримається на диво добре. Наприкінці вересня Національна асоціація ріелторів (NAR) повідомила, що кількість попередніх угод купівлі житла (прогнозний індикатор на основі підписаних контрактів) зросла на 4,0% у серпні порівняно з липнем, всупереч очікуванням стабільного місяця. Це підняло Індекс попередніх угод NAR до найвищого рівня з початку весни. Кількість підписаних контрактів зросла на Півдні, Середньому Заході та Заході, тоді як Північний Схід трохи відставав – це ознака того, що найбільш доступні регіони демонструють найсильніше зростання інтересу покупців.
Важливо, що іпотечні ставки знизилися з пікових значень, надаючи покупцям вікно можливостей. Середня ставка за 30-річною фіксованою іпотекою у США нещодавно опустилася до найнижчого рівня за 11 місяців (близько середини 6%), після того як перевищила 7% на початку 2025 року. “Нижчі іпотечні ставки дозволяють більшій кількості покупців укладати контракти,” пояснив Лоуренс Юн, головний економіст NAR, спостерігаючи за поверненням покупців на ринок. Багато покупців були відсторонені через проблеми з доступністю, коли ставки були на піку; тепер з’являється певне полегшення. Нові дані показують, що доступність житла для покупців покращилася четвертий місяць поспіль у серпні – медіанний щомісячний платіж за новими іпотеками знизився до $2,100, а доходи американців зросли, що зробило фінансове навантаження на 1,1% легшим, ніж рік тому. Це скромне, але стабільне покращення доступності відновлює впевненість як у покупців, так і у продавців житла в США.
І це не лише покупці початкового рівня активізуються: сегмент розкішної нерухомості на підйомі. Насправді, будинки вартістю понад мільйон доларів стали найшвидше продаваною частиною ринку житла США, згідно з галузевими даними (житло в цьому ціновому діапазоні продається швидше, ніж у будь-якому іншому). Заможні покупці, підкріплені прибутками на фондовому ринку 2025 року та міцними позиціями власного капіталу у вже наявному житлі, активно переходять до преміальних об’єктів. Це різкий контраст із минулим роком, коли високі ставки заморозили активність на всіх рівнях. Тепер, коли S&P 500 і Nasdaq нещодавно досягли історичних максимумів, особи з високим рівнем добробуту відчувають себе впевнено – і вкладають кошти в нерухомість як у стабільний засіб збереження вартості. “Зростання фондового ринку та міцні позиції власного капіталу допомагають стимулювати сильні продажі дорогого житла,” зазначає один із звітів Yahoo Finance. Результат: розкішні будинки часто отримують кілька пропозицій, а верхній сегмент ринку випереджає за швидкістю продажів.
У сфері комерційної нерухомості у США ситуація більш неоднозначна, але з’являються проблиски надії. Вакантність офісів у багатьох центрах міст залишається підвищеною після пандемії, а продажі проблемних активів офісних веж зі значними знижками тривають і в 2025 році (оскільки деякі власники капітулюють перед вищими витратами на фінансування та нижчою заповненістю). Проте навіть тут з’являються спритні інвестори. Спостерігачі зазначають, що розрив між ціною продавця і покупця для якісних офісних будівель поступово звужується, що має допомогти 2025 року відбутися “перезавантаженню” оцінки офісної нерухомості і збільшенню кількості угод. Тим часом сегменти, такі як промислова/логістична нерухомість і багатоквартирна оренда, залишаються відносно сильними. Склади досі користуються високим попитом завдяки стійкій діяльності електронної комерції та виробництва, а добре здані в оренду багатоквартирні будинки витримують вплив ставок краще, ніж очікувалося.
З фінансового боку американські інвестиційні фонди нерухомості (REITs) та акції компаній нерухомості різко пожвавилися цієї осені. Перспектива зниження ставок Федеральною резервною системою змінила настрій на позитивний: інвестори переходять у сектори, чутливі до відсоткових ставок, очікуючи, що капіталізаційні ставки стабілізуються або знизяться (що підвищить вартість нерухомості), якщо вартість запозичень зменшиться. Індекс Dow Jones U.S. Real Estate зростав кілька тижнів поспіль до початку жовтня, навіть випереджаючи S&P 500 у деякі сесії. “Результати REIT можуть покращитися, якщо зниження ставок зменшить вартість запозичень і підвищить привабливість дивідендів,” зазначає аналітика CRE Daily. Коротко кажучи, Уолл-стріт робить ставку на відновлення ринку нерухомості. Примітно, що гігант у сфері комерційної нерухомості CBRE щойно підвищив свій прогноз на 2025 рік, тепер прогнозуючи на 15% більші обсяги інвестицій наступного року – це на 5% більше, ніж у попередньому прогнозі, завдяки зміні політики ФРС. Такий оптимізм свідчить, що фінансовий глухий кут може бути подоланий, якщо ставки дійсно підуть вниз, розблокувавши відкладені угоди.
Нарешті, варто згадати земельну та сільськогосподарську нерухомість як частину північноамериканського ринку. Вартість сільськогосподарських земель – часто індикатор тенденцій інвестування в “реальні активи” – залишається надзвичайно стійкою. Наприклад, у Середньому Заході США якісні орні землі досі продаються за рекордними цінами. За даними USDA, вартість землі в Міннесоті зросла приблизно на 5,3% у 2025 році порівняно з 2024, навіть попри тиск на доходи фермерів через зниження цін на врожай. Осіннє опитування Федерального резерву Міннеаполіса відзначає, що хоча багато фермерів затягують паски, ціни на землю в регіоні “залишилися стабільними або трохи зросли” у річному вимірі. Осінній аукціонний календар насичений, і наразі попит з боку фермерів та інвесторів не відстає від зростаючої пропозиції ділянок на ринку. Очікується, що ціни на землю залишаться стабільними до IV кварталу (можливе коливання в межах ±0–5%), якщо не станеться економічного шоку. Така стійкість сільськогосподарських земель – класу активів, дуже чутливого до ставок і цін на сировину – підкреслює, що внутрішня цінність нерухомості залишається незмінною. Якщо пощастить, зниження вартості фінансування до 2026 року ще більше підтримає як аграрний, так і міський ринки нерухомості по всій Північній Америці.
Європа: у пошуках дна
Ринки нерухомості Європи пережили важкі часи за останні два роки, але з’являються дедалі більше ознак того, що найгірше вже позаду – навіть якщо різкого відновлення ще не відбулося. Вартість нерухомості та активність угод різко впали у більшості країн Європи у 2022–2024 роках, коли стрімке підвищення ставок Європейським центральним банком змусило інвесторів тікати в укриття. До середини 2025 року комерційна нерухомість у Європі опинилася майже в замороженому стані. Один із галузевих експертів влучно описав ситуацію як «країна зомбі… немає відновлення, застряглі активи, ліквідність не повертається». Дійсно, у першій половині 2025 року продажі комерційної нерухомості в Європі були на найнижчому рівні за десятиліття або близько того, а обсяги впали більш ніж на 50% порівняно з роками буму. Найбільше постраждали офісні будівлі (особливо старі або периферійні офіси з високою вакантністю) та торгові центри – активи, яких багато кредиторів та інвесторів просто не хотіли торкатися в умовах високих ставок.
Перемотавши до жовтня, можна сказати, що настрої дещо покращилися. Загальна думка серед європейських фахівців з нерухомості, які зібралися в Мюнхені на Expo Real, полягає в тому, що ринок досяг дна. «Поточний індекс тенденцій показує, що ми досягли дна, і впевненість поступово повертається», – сказав Стефан Руммель, генеральний директор Messe München, підсумовуючи нове опитування 1300 експонентів та інвесторів. Згідно з цим індексом тенденцій Expo Real, 44% респондентів зараз вважають себе оптимістами щодо міжнародних перспектив ринку нерухомості (це більше, ніж торік), 35% залишаються нейтральними, а лише 22% залишаються песимістами або «обережними». Це свідчить про помітний зсув у бік обережного оптимізму. Як зазначив Руммель, такі виклики, як високі відсоткові ставки, політична невизначеність і бюрократія, залишаються «ключовими викликами», які змушують людей бути насторожі, але «загалом збалансовані настрої свідчать про поступове повернення ринку до норми». Іншими словами, багато хто в галузі вважає, що вільне падіння закінчилося.
Дані з найбільшої економіки Європи, Німеччини, підтверджують думку, що переломний момент близько. Німеччина, можливо, пережила найрізкіше падіння — її сектор нерухомості зазнав «кризи», коли фінансування висохло, а девелопери збанкрутували. Тепер кількість угод знову поступово зростає. Глобальна брокерська компанія JLL повідомляє, що обсяг інвестицій у нерухомість у Німеччині за перші 9 місяців 2025 року склав 23,4 млрд євро, що приблизно на 5% більше, ніж за аналогічний період 2024 року. Хоча це все ще далеко від часів буму, це свідчить про досягнення дна після дворічного обвалу. «Падіння цін на комерційну та житлову нерухомість почало сповільнюватися», – зазначили в JLL, пояснюючи значну частину стабілізації зниженням ставок центральними банками як у Європі, так і в США. Дійсно, пауза та незначне зниження ставок з боку ЄЦБ почали стабілізувати ціни на нерухомість у Європі – фактично встановивши межу падіння вартості.
Сектор житлової нерухомості у деяких частинах Європи вже починає демонструвати позитивну динаміку. У Німеччині ціни на житло знову зростають у річному вимірі після двох років спаду. У першому кварталі 2025 року ціни зросли на 3,8% у річному обчисленні, що є найшвидшим зростанням з 2022 року. Кількість дозволів на будівництво нових будинків також зросла майже на 8% у червні, що є обнадійливим сигналом для майбутнього будівництва. Згідно з опитуванням експертів з нерухомості агентства Reuters, опублікованим у вересні, очікується, що ціни на житло в Німеччині зростуть на 3% у 2025 році та на 3,5% у 2026 році, частково відновивши втрачені позиції (раніше вони впали приблизно на 9% від піку 2022 року). “Відновлення на ринку житла триває, незважаючи на стагнацію доступності… ми не бачимо жодних ознак розвороту цієї тенденції,” — сказав Карстен Бржеські, глобальний керівник макродосліджень ING, хоча й застеріг, що економічна невизначеність все ще може “тиснути на споживчу впевненість”. Одне з питань — це доступність для тих, хто купує житло вперше: ставки за іпотекою залишаються відносно високими, а витрати на енергію — підвищеними, тому більшість аналітиків (11 з 14 опитаних) очікують погіршення доступності у наступному році. “Подальше суттєве покращення доступності не передбачається до кінця 2025 року,” — зазначає Себастіан Вунш з дослідницької компанії GEWOS, вказуючи на те, що будується занадто мало нових орендних квартир, щоб зменшити тиск на ринок житла. Тож, хоча ціни, можливо, вже досягли дна, житлова криза в Європі для споживачів ще не завершилася.
У комерційному сегменті Європа рухається до відновлення повільнішими темпами. “Це не призведе до раптового феєрверку продажів… ми можемо лише сподіватися на помірне пожвавлення без перебільшень,” — прокоментував Хельге Шойнеманн, керівник досліджень JLL Germany, щодо нещодавньої стабілізації. Досвідчені учасники ринку наголошують, що швидкого відновлення не буде — натомість вони очікують поступового оздоровлення. “Настрій зараз змінюється… однак ми все ще на низькому рівні,” — зазначив Рольф Бух, генеральний директор Vonovia (одного з найбільших житлових орендодавців Європи), під час панелі в Мюнхені. Його компанія та інші починають обережно залучати капітал і знову укладати угоди, але обсяги залишаються низькими. За першу половину 2025 року обсяги продажів комерційної нерухомості в Європі становили приблизно половину рівня 2019 року. Також спостерігається розрив між секторами: логістичні склади та готелі викликають більший інтерес у покупців (оскільки інвестори шукають вигідні пропозиції в цих сегментах, що ще зростають), тоді як офіси за межами міст і старі торгові центри майже не продаються — їх розглядають як проблемні активи, які потребують переоцінки. Наприклад, хмарочос у Франкфурті (Trianon), що опинився в стані неплатоспроможності, виставляється на продаж адміністратором — це рідкісний стрес-тест для ринку Німеччини, який покаже, на якому рівні ціни знайдуть покупця. Перші ознаки свідчать, що пропозиції надходять значно нижчі за пікові оцінки, але принаймні покупці з’являються за правильною ціною.
Лондон і Париж, інші основні інвестиційні центри Європи, також стикаються з труднощами. У Великій Британії зростання відсоткових ставок охолодило ринок житла – ціни на житло дещо знизилися (~3–5% у річному вимірі за останні місяці, за даними індексів Nationwide і Halifax), а комерційна нерухомість (особливо офіси) перебуває під тиском. Однак преміальна нерухомість Лондона (наприклад, розкішні будинки в центральних районах) знову викликає інтерес у міжнародних покупців, які користуються падінням цін і слабшим фунтом. Франція, тим часом, стикається зі зниженням довіри інвесторів через високу інфляцію та політичну невизначеність; деякі іноземні інвестори тимчасово переключили увагу на інші ринки (опитування Expo Real показало помітне зниження тих, хто вважає США та окремі ринки ЄС найважливішими, тоді як інтерес до Азіатсько-Тихоокеанського регіону та Близького Сходу зростає). Тим не менш, оскільки ЄЦБ, ймовірно, ще більше знизить ставки у 2024 році, багато хто очікує, що Європа поступово вийде з кризи. Такі установи, як Knight Frank і PwC, прогнозують збільшення обсягів угод у 2025 році порівняно з “посухою” 2024-го, хоча й нижче пікових значень, оскільки інвестори пристосовуються до “нової норми” вищої дохідності, а продавці поступово поступаються в цінах.
Підсумовуючи, Європа, схоже, досягла дна і повільно піднімається вгору. Перекалібрування цін – зниження на 20–30% на деяких ринках – разом із дешевшим боргом у майбутньому, приваблює мисливців за вигідними пропозиціями. Як висловився один керуючий фондом: “У деяких сегментах ринку відновлення вже добре просувається… однак є непопулярні активи та сектори, де майже немає ліквідності й попереду ще більше труднощів.” Така K-подібна відновлювана динаміка означає, що інвесторам потрібно бути вибірковими. Житло (особливо орендне) – одна з яскравих точок: хронічна нестача житлових одиниць у Європі підтримує цей сектор на плаву. Логістика та дата-центри також залишаються у фаворі, хоча навіть дата-центри, зірковий сектор, на початку цього року зазнали невеликого уповільнення. Тим часом майбутнє офісного сектору залежить від успіху гібридних моделей роботи та перепрофілювання надлишкових площ.
Поки що довіра поступово повертається. Європейські керівники ринку нерухомості, опитані на Expo Real, переважно заявили, що очікують, що 2024–2025 роки принесуть кращі умови фінансування та нижчі будівельні витрати, які вони вважають головними важелями для відновлення галузі. Також є потужний заклик до урядів скоротити бюрократію – 79% респондентів закликали до “меншої бюрократії” для стимулювання розвитку та інвестицій. Якщо ці побажання здійсняться (і ставки справді підуть вниз), Європа може побачити суттєве відновлення ринку нерухомості до кінця 2025 року та у 2026-му. Поки що “пацієнт” стабільний – і обережно, Європа повертається на ринок нерухомості, крок за кроком.
Азіатсько-Тихоокеанський регіон: проблеми Китаю та яскраві точки в інших країнах
По всій Азії ситуація на ринку нерухомості різко різниться. У центрі уваги залишається Китай, де багаторічний спад на ринку нерухомості й далі кидає довгу тінь. Колись сектор нерухомості становив чверть ВВП Китаю, але після краху кількох великих забудовників він досі не досяг дна. Дані по житлу за вересень підкреслили складність ситуації: ціни на нове житло зросли лише на 0,09% у місячному вимірі, що повільніше за зростання на 0,2% у серпні. Традиційно сильний сезон “Золотого вересня”, коли забудовники запускають акції, а покупці масово виходять на ринок, цього разу провалився. Ще показовіше, що ціни на житло на вторинному ринку впали на 0,74% минулого місяця, що стало 18-м місяцем поспіль падіння цін на існуюче житло. Це свідчить про те, що китайські домогосподарства залишаються дуже обережними, віддаючи перевагу оренді або очікуванню, а не ризикують купувати житло на падаючому ринку.
Пекін за останні місяці запровадив низку заходів підтримки, щоб зміцнити довіру. Іпотечні ставки неодноразово знижувалися, вимоги до першого внеску послаблювалися, а обмеження на купівлю житла в багатьох містах були пом’якшені. Уряд навіть запустив програму оновлення міського середовища, щоб поглинути надлишок житла шляхом перетворення порожніх квартир на соціальне житло. Проте стійкого відновлення так і не відбулося. Попри численні раунди стимулюючої політики… сектор не досяг стійкого відновлення, відзначає Reuters. Приватні опитування та офіційні дані сходяться на тому, що споживчі настрої залишаються пригніченими. Потенційних покупців стримують повільне зростання доходів, високе безробіття серед молоді та надлишок непроданого житла у деяких регіонах. Багато китайських домогосподарств втратили частину своїх статків (нерухомість — основний актив у Китаї) через падіння цін на житло, що, у свою чергу, змушує їх менше витрачати — виникає негативний зворотний зв’язок.
Дивлячись у майбутнє, експерти дедалі більше схиляються до думки про повільне відновлення. Опитування аналітиків Reuters тепер прогнозує, що ціни на житло в Китаї не стабілізуються до другої половини 2026 або навіть 2027 року — приблизно на пів року пізніше, ніж ті ж аналітики очікували ще кілька місяців тому. Терміни відновлення постійно відкладаються, оскільки щомісячні дані розчаровують. Влада вжила деяких рішучих заходів (наприклад, цього тижня кілька великих міст, таких як Гуанчжоу та Шеньчжень, розширили політику стимулювання купівлі житла), але довіру важко відновити. “Домогосподарства скоротили свої витрати” на тлі спаду на ринку нерухомості, а спад “підірвав ділову впевненість, що ще більше гальмує… ширше економічне відновлення”, зазначають аналітики. По суті, криза на ринку нерухомості Китаю залишається найбільшим ризиком для економіки Азії напередодні 2026 року. Міжнародні інститути, такі як Світовий банк, знизили прогнози зростання Китаю, називаючи слабкість сектору нерухомості основною причиною.
В інших частинах Азії, однак, осередки стійкості на ринку нерухомості процвітають. Сінгапур, наприклад, отримує вигоду зі свого статусу безпечної гавані для капіталу та бізнесу. Цього тижня з’явилася новина про значну інвестицію в сегмент промислової нерухомості Сінгапуру: CapitaLand Ascendas REIT оголосила, що придбає три елітні промислові та логістичні об’єкти в Сінгапурі за 565,8 млн сінгапурських доларів (~438 млн доларів США). Об’єкти — у Pioneer Sector, Tuas та Kallang — повністю здані в оренду орендарям у сферах технологій, логістики та наук про життя, з довгостроковими договорами оренди (у середньому залишилося 5,5 років). Угода є частиною внутрішньої інвестиційної кампанії REIT на 1,3 млрд сінгапурських доларів цього року та збільшить портфель CapitaLand Ascendas у Сінгапурі майже до 12,3 млрд сінгапурських доларів. Примітно, що очікується, що придбання забезпечить чисту дохідність від нерухомості близько 6,1% після витрат і буде акретивним для розподілу REIT — привабливі показники, які підкреслюють привабливість логістичних активів у торгових центрах Азії. Ринок нерухомості Сінгапуру загалом залишається стійким, з рекордно високою орендною платою та низькою вакантністю в офісах класу А, а також стійкими цінами на житло (частково завдяки припливу капіталу з Китаю та інших країн). Державні заходи щодо охолодження ринку сповільнили продажі житла після ажіотажу 2021–22 років, але станом на 2025 рік ціни на житло в Сінгапурі все ще плавно зростають, а масштабні комерційні угоди (як-от нещодавній продаж частки в Marina Bay Financial Centre) свідчать про стійкий інтерес інвесторів.Індія — ще одна яскрава точка, хоча й зі своєю специфікою. Останні дані показують, що продажі житла у 7 найбільших містах Індії впали приблизно на 9% у річному вимірі в 3 кварталі 2025 року — це свідчить про те, що ринок відходить від надмірно гарячого 2024 року. Вищі іпотечні ставки в Індії (зараз близько 8,5–9% для житлових кредитів) і високі ціни охолодили частину попиту. Проте це зниження приховує важливий розрив: сегмент елітного житла в Індії процвітає. Галузеві звіти Knight Frank та інших відзначають, що продажі елітного житла (вартістю понад приблизно ₹15 мільйонів, або $180 000) зросли майже на 40% у річному вимірі в 2025 році. Подібно до США, заможні покупці в Індії переходять на більші, елітні об’єкти — від пентхаусів у Мумбаї до вілл у Бангалорі — часто розглядаючи нерухомість як стабільну інвестицію на тлі інфляції. Водночас комерційна нерухомість в Індії досягла нових максимумів. Оренда офісів за перші дев’ять місяців 2025 року досягла рекордних обсягів, оскільки глобальні компанії (особливо технологічні, фінансові та глобальні центри компетенцій (GCC) транснаціональних корпорацій) розширювали свою діяльність. Промислова та логістична нерухомість також процвітає, що зумовлено стрімким зростанням електронної комерції та виробництва в Індії. За даними Business Standard, оренда офісів і складів за 9 місяців 2025 року досягла рекордних показників в Індії, навіть попри поміркованість на ринку житла. Така стійкість комерційних секторів відображає високу впевненість бізнесу — компанії роблять ставку на економічне зростання Індії та її демографічні переваги. Державна політика Індії щодо розвитку інфраструктури та залучення змін у ланцюгах постачання (через “Make in India” тощо) є додатковими драйверами для промислової нерухомості.
Тим часом інші азійські ринки демонструють змішану картину. Японія виділяється як аномалія: Банк Японії лише незначно коригує свою надзвичайно м’яку політику (налаштовуючи контроль кривої прибутковості, але фактично залишаючи ставки на рівні 0%), тому ринок нерухомості Японії залишається відносно стабільним. Вакантність офісів у Токіо дещо зросла (понад 6%) через деякі зміни, пов’язані з пандемією, але здається, що падіння орендних ставок досягає дна. Примітно, що іноземні інвестори були активними на ринку нерухомості Японії, приваблені низькою вартістю запозичень і перевагою валюти (єна слабка). Великі угоди, такі як портфельні придбання апартаментів і логістичних об’єктів фондами зі США та Сінгапуру, стали гучними новинами у 2025 році. Як результат, обсяги інвестицій у нерухомість Японії зросли з початку року, всупереч глобальній тенденції.
Південно-Східна Азія також пропонує історії зростання. Індонезія, Малайзія та В’єтнам спостерігають швидкий розвиток індустріальних парків і житла для молодого населення, хоча зростання відсоткових ставок дещо стримало спекулятивне будівництво. В’єтнам особливо мав складний рік у сфері нерухомості через жорсткі заходи щодо корпоративних облігацій і скандали серед забудовників, але уряд впроваджує заходи для запобігання кризі та підтримки попиту з боку покупців житла (наприклад, кредитні стимули та правові реформи для проєктів). Австралія та Нова Зеландія, у Тихоокеанському регіоні, намагаються стримати інфляцію, не обвалюючи свої ринки житла. Ціни на житло в Сіднеї та Окленді різко скоригувалися у 2022–23 роках, але низьке безробіття та імміграція з того часу утримали ціни від подальшого падіння. Наприкінці 2025 року ціни на житло в Австралії знову почали зростати на тлі хронічного дефіциту житла, а рішення Резервного банку Австралії залишити ставки без змін покращило настрої покупців.
Підсумовуючи, ландшафт нерухомості Азіатсько-Тихоокеанського регіону розділений: Китай залишається у глибокому спаді, тягнучи вниз регіональні середні показники, тоді як такі ринки, як Сінгапур, Індія та Японія, демонструють стабільність або зростання. Багато інвесторів перерозподіляють активи – зменшуючи частку в Китаї та збільшуючи її в Індії чи Південно-Східній Азії, наприклад, щоб скористатися цими різноспрямованими тенденціями. Одним із факторів, який може підштовхнути всі ринки у 2026 році, є ймовірне полегшення глобальних відсоткових ставок. Якщо США та Європа знизять ставки, багато азійських країн (особливо ті, що розвиваються, які були змушені підвищувати ставки для захисту своїх валют) підуть за ними. Дійсно, аналітики Bank of America відзначили, що “зниження короткострокових ставок у США сприяє зниженню ставок у Латинській Америці [та країнах, що розвиваються в Азії], особливо [де інфляція знижується]…”. Для Китаю, можливо, знадобиться більше внутрішніх стимулів або значна зміна політики, щоб справді відновити ринок нерухомості. Для інших же всі складові для підйому вже на місці: демографія, урбанізація та (незабаром) дешевше фінансування. Ринки нерухомості Азії, хоча й мають проблемні ділянки, далекі від однорідності – і на кінець 2025 року прогноз для нерухомості регіону коливається від найтемнішої ночі (Китай) до яскравого ранку (Індія та інші).
Латинська Америка: високі ставки тиснуть, але зміни наближаються
У Латинській Америці ринки нерухомості останніми роками змушені були орієнтуватися в умовах надзвичайно високих відсоткових ставок та інфляції. Центральні банки від Бразилії до Мексики агресивно підвищували ставки, щоб боротися зі стрибками цін у період пандемії, і ці високі витрати на позики вплинули на ринки нерухомості – уповільнили іпотечне кредитування, охолодили продажі житла та відклали деякі комерційні проєкти. Однак у міру просування 2025 року з’являються ознаки, що Латинська Америка незабаром може побачити монетарне послаблення, що може створити передумови для підйому на ринку нерухомості.Візьмемо, наприклад, Бразилію, найбільшу економіку регіону. Banco Central do Brasil провів один із найжорсткіших у світі циклів посилення, піднявши свою ключову ставку Selic аж до 15,00% до середини 2025 року – це майже двадцятирічний максимум. Це різко підвищило вартість фінансування житлового чи офісного будівництва в Бразилії. Не дивно, що доступність житла погіршилася; іпотечні ставки понад 12% зробили житло недоступним для багатьох сімей середнього класу, а зростання цін на житло зупинилося. У комерційній нерухомості інвестори почали вимагати значно вищі капіталізаційні ставки, що призвело до зниження оцінок, особливо на раніше перегрітому офісному ринку Сан-Паулу. Центральний банк наразі призупинив подальше підвищення ставок, сигналізуючи про тривале утримання на рівні 15%, поки не отримає чітких доказів стійкого зниження інфляції. (Інфляція в Бразилії, хоча й знизилася з двозначних показників, все ще становить ~5–6%, що вище цільового рівня.)
Добра новина полягає в тому, що поворот до зниження ставок вже на горизонті у Латинській Америці. Економісти зазначають, що як тільки Федеральна резервна система США чітко перейде до пом’якшення (що почалося в невеликій мірі наприкінці 2025 року), це «відкриває» двері для більш агресивного зниження ставок латиноамериканськими банками. Очікується, що Бразилія почне знижувати ставки на початку 2026 року, якщо не наприкінці 2025-го, враховуючи сприятливий інфляційний прогноз (Pantheon Macroeconomics очікує, що інфляція в Бразилії «продовжить знижуватися, закінчуючи рік близько 5%»). Аналогічно, Чилі та Колумбія, які підвищували ставки до 11,25% і 13,25% відповідно на піку, вже почали їх знижувати. Наприклад, центральний банк Чилі знижує ставки у 2024 та 2025 роках, оскільки інфляція там охолола, і очікується, що його ключова ставка незабаром знову буде однозначною. Мексика обрала більш обережний підхід (утримуючи свою нічну ставку на рівні 11,25% протягом тривалого періоду), але ринки очікують, що Банк Мексики розгляне можливість зниження ставок у 2025 році, якщо пом’якшення ФРС зніме тиск з песо.
Для сектору нерухомості ці зміни не можуть настати досить швидко. Девелопери та покупці нерухомості по всій Латинській Америці відчули тиск через вартість кредиту. У Мексиці виробництво житла сповільнилося, а обсяги продажів житла знизилися у 2023–2024 роках, коли іпотечні ставки перевищили 10%. Проте попит залишався фундаментально стійким, особливо у зростаючих мегаполісах і прикордонних регіонах, які виграють від тренду перенесення виробництва ближче до США. Іноземні інвестиції у мексиканську нерухомість – особливо в індустріальні парки та розподільчі центри біля кордону з США – фактично зросли, незважаючи на високі ставки, завдяки тенденції релокації виробництва. У міру нормалізації ставок вниз мексиканські девелопери очікують потужного відновлення як у житловому, так і в комерційному секторах, підживленого відкладеним попитом і державними програмами для вирішення дефіциту житла.
Парадокс комерційної нерухомості Бразилії у 2025 році полягав у стрімкому зростанні орендної плати в умовах 15% ставки відсотка, як зазначило одне з новинних видань. У Сан-Паулу оренда офісних і логістичних приміщень класу люкс зросла через обмежену пропозицію та наплив нових компаній, навіть попри те, що вартість активів на папері знизилася через високі ставки дисконту. Це нагадує стиснуту пружину: якщо (або коли) відсоткові ставки знизяться, вартість нерухомості в Бразилії може різко зрости, щоб краще відобразити сильні орендні основи. Те саме стосується і бразильських REITs (відомих як FIIs), які торгувалися з великими знижками – інвестори, ймовірно, переоцінять їх, коли Selic піде вниз.
По той бік Анд, такі країни, як Перу та Аргентина, мають свої унікальні проблеми. Економіка Перу сповільнилася у 2023–25 роках, що пригальмувало ринок нерухомості; високі кредитні ставки та політична нестабільність зробили покупців обережними. Центральний банк Перу незначно знизив ставки наприкінці 2024 року, що дало певне полегшення, а подальші зниження у 2025 році можуть поступово покращити доступність житла. Аргентина, яка загрузла в інфляції понад 100%, є особливим випадком – її ринок нерухомості переважно працює за готівку (часто в доларах США), фактично поза межами нефункціональної кредитної системи. Ціни на нерухомість у Буенос-Айресі впали приблизно до половини свого пікового рівня 2017 року в доларах США, оскільки глибока рецесія та валютний контроль сильно вдарили по ринку. Багато забудовників призупинили проєкти. Надії покладаються на економічні реформи після виборів, які стабілізують економіку, що, у свою чергу, може відродити активність на ринку нерухомості (наприклад, через нові іпотечні програми, які наразі практично відсутні через інфляцію).
Однією з яскравих тенденцій у Латинській Америці став приплив іноземного капіталу в окремі можливості на ринку нерухомості, незважаючи на складні макроекономічні умови. Наприклад, американські фонди прямих інвестицій та фонди з Близького Сходу інвестують у логістику та інфраструктуру Латинської Америки. Згадане вище логістичне підприємство Blackstone на $5 мільярдів у Перській затоці передбачає можливості і за межами Близького Сходу, потенційно розглядаючи ринки, що розвиваються, по всьому світу для складів – і зростаючі споживчі ринки Латинської Америки вже на карті. У Мексиці канадські та американські інвестори активно скуповують промислову нерухомість для обслуговування ланцюгів постачання США. А в Бразилії суверенні фонди та глобальні інвестори виявляють інтерес до таких секторів, як дата-центри та холодильні склади, очікуючи довгострокового попиту.
У житловому секторі Латинська Америка все ще має молоде, урбанізоване населення, що підтримує попит на житло. Такі країни, як Колумбія та Домініканська Республіка, пережили бум житлового будівництва (часто в середньому ціновому сегменті), який лише частково сповільнився через підвищення ставок. Панама та Коста-Рика повідомляють про стійке зростання продажів житла, чому сприяють міжнародні пенсіонери та фахівці з дистанційної роботи, які переїжджають. Чилі після серйозного шоку відсоткових ставок (ставки там сягали 11,25%) поступово стабілізується; її ринок житла значно охолов, але з поверненням інфляції до цільового рівня центральний банк Чилі вже знизив ставки більш ніж на 4 процентних пункти, і очікується, що активність на ринку житла зросте у 2025 році.
Загалом, ринок нерухомості Латинської Америки наприкінці 2025 року характеризується тривожним очікуванням монетарного послаблення. Як пожартував один бразильський девелопер, «Ми накопичуємо дамбу з проєктів; щойно ставки знизяться, це буде як відкрити шлюзи». Наразі основним вузьким місцем залишаються високі витрати на фінансування, а не відсутність попиту. МВФ і Світовий банк похвалили центральні банки Латинської Америки за приборкання інфляції, і коли ця битва буде виграна, пріоритет зміститься на відновлення зростання – тобто на зниження ставок. Коли ці зниження відбудуться, очікуйте відродження продажів житла та комерційних інвестицій по всьому регіону. Друга половина 2025 року та 2026 рік можуть стати періодом прискорення ринків нерухомості Латинської Америки, що нарешті дозволить сприятливій демографії та структурним потребам у житлі трансформуватися у зростання ринку нерухомості. Тим часом учасники ринку займають позиції: місцеві банки готують нові іпотечні продукти, девелопери оформлюють дозволи, а інвестори шукають вигідні пропозиції, щоб встигнути до зміни тенденції.
Близький Схід: Мега-проєкти та мега-гроші
Сектор нерухомості Близького Сходу перебуває в розпалі вражаючого підйому, який підживлюється надлишком капіталу, амбітними державними проєктами та сплеском міжнародного інтересу. На відміну від західних ринків, обмежених боргом, країни Перської затоки, зокрема, мають надлишок ліквідності завдяки високим цінам на енергоносії останніми роками та стратегічним планам економічної трансформації. Результатом став бум нерухомості в країнах Ради співробітництва арабських держав Перської затоки (GCC), з рекордними обсягами будівництва та інвестиційними угодами.
Саудівська Аравія є яскравим прикладом цієї тенденції. У межах програми Vision 2030 Королівство реалізує низку «гіга-проєктів» – масштабних нових міст, туристичних курортів та інфраструктурних об’єктів – у масштабах, яких рідко бачили раніше. Цього тижня новий аналіз Knight Frank підтвердив, наскільки швидко наростає ця будівельна лихоманка: загальна вартість контрактів, укладених у 2025 році в межах саудівських гіга-проєктів, зросла на 20% у річному вимірі й досягла $196 мільярдів arabnews.com. Ця цифра вражає – вона охоплює мега-розробки, такі як футуристичне місто вартістю понад $500 мільярдів NEOM на Червоному морі, розкішний туристичний центр Red Sea Global (який щойно відкрив свої перші готелі), місто розваг Qiddiya, а також міські мега-проєкти в Ер-Ріяді, такі як Diriyah Gate і King Salman Park. За даними звіту Knight Frank «Saudi Giga Projects Report 2025», будівельний бум свідчить, що план Vision 2030 переходить «від планування до реалізації» на повній швидкості arabnews.com.
Ер-Ріяд, столиця Саудівської Аравії, знаходиться в епіцентрі цієї революції в нерухомості. «Ер-Ріяд впевнено закріпив за собою статус нового економічного центру Саудівської Аравії, на його частку припадає 63% усіх нових робочих місць, створених у Королівстві з 2019 року», зазначає Фейсал Дуррані, керівник відділу досліджень Knight Frank по MENA arabnews.com. З 2016 року в Ер-Ріяді було оголошено про проекти нерухомості та інфраструктури на суму понад 237 мільярдів доларів arabnews.com, включаючи такі знакові ініціативи, як 220-кілометровий «Спортивний бульвар» і масштабне розширення житлового фонду. Населення міста (близько 7 мільйонів у 2022 році) прогнозується досягне 10,1 мільйона до 2030 року arabnews.com, і вже розробляються плани для забезпечення цього зростання за рахунок «понад 340 000 нових житлових одиниць, 4,8 мільйона кв. метрів офісних площ, 3 мільйони кв. метрів торгових площ і майже 30 000 готельних номерів» до того року arabnews.com. Ці цифри ілюструють будівельний бум, практично безпрецедентний у світі. Дуррані описує Ер-Ріяд як місто, що переживає «одну з найамбітніших історій урбаністичного зростання у світі», яке готується стати світовим центром бізнесу та туризму arabnews.com.
Поштовх до мега-проектів не обмежується лише Ер-Ріядом. Західна частина Саудівської Аравії, де розташовані NEOM і проекти на узбережжі Червоного моря, має 17 гіга-проектів на суму $431 мільярд оголошених інвестицій arabnews.com. З цієї суми вже укладено контракти приблизно на $57 мільярдів, а ще сотні мільярдів знаходяться в процесі підготовки arabnews.com. Лише NEOM (який включає субпроекти, такі як The Line, гірськолижний курорт Trojena і індустріальне місто Oxagon) вже має контракти приблизно на $24 мільярди arabnews.com, і це лише початок. Масштаби вражають: до 2030 року ці проекти західного регіону планують забезпечити 382 000 нових житлових одиниць, понад 3 мільйони м² офісних площ, 4,3 мільйона м² торгових площ і 330 000 готельних номерів arabnews.com – фактично створюючи нові міста з нуля.
Поза межами Саудівської Аравії, ОАЕ (Дубай, Абу-Дабі) залишаються потужною силою на ринку нерухомості. Ринок нерухомості Дубая процвітає з 2021 року, з рекордними продажами розкішного житла (наприклад, у 2023 році вілла на Пальмі Джумейра була продана за понад 100 мільйонів доларів) і напливом іноземних покупців, серед яких заможні росіяни, індуси та європейці, яких приваблює відкритість і безпека Дубая. Хоча темпи зростання Дубая дещо сповільнилися у 2025 році, місто все одно зафіксувало двозначне річне зростання цін на елітну житлову нерухомість і високу заповнюваність комерційних площ. В Абу-Дабі девелопери зосереджуються на проєктах преміум-класу та культурних об’єктах (наприклад, район Гуггенхайм Абу-Дабі та нові острівні спільноти). Примітно, що Sotheby’s International Realty відкрила офіс в Абу-Дабі цього місяця, дебютувавши з Four Seasons Private Residences на пляжі Саадіят, що свідчить про впевненість у сегменті ультра-люксової нерухомості.Однією з найбільших подій на ринку нерухомості Близького Сходу є наплив міжнародних інвестиційних партнерств. Цього тижня з’явився гучний приклад: Blackstone, найбільший у світі альтернативний керуючий активами, об’єднується з Lunate з Абу-Дабі (інвестиційна компанія, яку підтримує емірат), щоб створити платформу, орієнтовану на 5 мільярдів доларів у логістичних активах по всій Перській затоці. Нове підприємство під назвою GLIDE зосередиться на придбанні та розвитку “високоякісних складських активів” у країнах GCC – включаючи нове будівництво та угоди зворотної оренди з великими регіональними компаніями. “Глибока економічна трансформація, що відбувається в GCC, підкріплена політикою стимулювання зростання, сприятливими демографічними змінами та широкою диверсифікацією, створює потужний імпульс для таких секторів, як логістика,” – сказав президент Blackstone Джон Грей в оголошенні про партнерство. Ця цитата влучно пояснює, чому глобальні інвестори вкладають кошти в нерухомість Близького Сходу: економіки регіону (особливо Саудівської Аравії та ОАЕ) диверсифікуються поза межі нафти, молоде населення зростає, електронна комерція та торгівля процвітають – усе це означає стрімке зростання попиту на сучасні склади, порти, дата-центри та офіси. Сама Blackstone розширює свою присутність у регіоні Перської затоки; лише минулого місяця вона стала співлідером інвестиції у розмірі 525 мільйонів доларів у Property Finder, дубайський онлайн-портал нерухомості. Інші великі компанії, такі як Brookfield, KKR та суверенні фонди Перської затоки (ADIA, PIF тощо), також активно беруть участь у гучних угодах з нерухомістю від Каїра до Карачі, часто у формі партнерств.
Ще однією помітною тенденцією є те, як гроші країн Перської затоки вливаються в сусідні регіони, фактично експортуючи бум. Наприклад, Єгипет (як зазначено в розділі про Африку) з 2021 року отримав понад 120 мільярдів доларів суверенного капіталу Близького Сходу, зокрема й у проєкти нерухомості. У Туреччині Катар та ОАЕ інвестували в нерухомість і інфраструктуру Стамбула. Ірак та Пакистан мають нові будівельні ініціативи за підтримки інвесторів із країн GCC, а навіть Греція та Південна Європа відчули зростання інтересу з боку близькосхідних покупців курортів та островів.
У самому Близькому Сході інші ринки, такі як Катар, Бахрейн і Оман, також рухаються вперед, хоча й у менших масштабах, ніж дві великі країни (Саудівська Аравія/ОАЕ). Катар після Чемпіонату світу має надлишок нового житла, але використовує стимули для залучення експатів і бізнесу (наприклад, 100% іноземна власність у певних проєктах). Бахрейн зосереджується на доступному житлі та індустріальних парках. Оман відкрив більше можливостей для іноземної власності на нерухомість у туристичних зонах, сподіваючись наслідувати успіх Дубая у залученні пенсіонерів і покупців другого житла.
Фактори ризику для буму нерухомості на Близькому Сході здаються відносно контрольованими. Один із них — це волатильність цін на нафту: значне падіння цін може скоротити державні витрати та вплинути на настрої. Однак більшість країн Затоки мають значні резерви й набагато стійкіші у фінансовому плані, ніж десять років тому. Ще один аспект — надмірне будівництво: скептики сумніваються, чи буде весь запланований обсяг (особливо в Саудівській Аравії) поглинутий ринком. Проте наразі глибокі державні ресурси та реальна потреба в житлі (у Саудівській Аравії молода популяція й дефіцит житла) свідчать, що ці проєкти знайдуть мешканців, навіть якщо за скоригованими цінами.
За такої активності перспективи регіону залишаються надзвичайно позитивними. Опитування Expo Real показало, що перспективи нерухомості Близького Сходу дуже привабливі, і багато глобальних інвесторів ставлять Затоку на перше місце у своєму списку цілей для зростання. Як сказав один із керівників галузі: «Близький Схід — це зараз світова лабораторія розвитку: якщо хочете побачити міста майбутнього, подивіться, що зводиться в саудівській пустелі та на горизонті Дубая». Це смілива заява, але не без підстав. До кінця 2025 року й надалі очікуйте ще більше мегазамов, ще більше проєктів, що формують міський горизонт, і ще більше капіталу, що надходитиме в нерухомість Близького Сходу, оскільки регіон закріплює за собою роль центру світового ринку нерухомості.
Африка: зростаючі інвестиції та нові рубежі розвитку
Ринки нерухомості Африки часто залишаються поза увагою у світових дискусіях, але дедалі більше привертають увагу міжнародних інвесторів — особливо оскільки деякі вважають Африку «останнім рубежем» зростання ринків, що розвиваються, із молодим населенням і швидкою урбанізацією. Хоча кожна країна Африки має свою унікальну історію нерухомості, об’єднуючою темою 2025 року є зростання інвестиційних потоків і амбітні проєкти, навіть попри збереження макроекономічних викликів.
Північна Африка, зокрема, переживає хвилю інвестицій, значна частина яких надходить із Близького Сходу. Єгипет вирізняється масштабом своїх планів і обсягом залученого капіталу. У звіті Knight Frank «Destination Egypt 2025» зазначається, що Єгипет «приваблює хвилю багатства із Затоки у свій сектор нерухомості» — близько 1,4 мільярда доларів приватного капіталу з країн Затоки планується інвестувати в єгипетське житло й офіси у найближчій перспективі. Провідну роль відіграють заможні інвестори з ОАЕ та Саудівської Аравії: за даними опитування, громадяни ОАЕ планують інвестувати близько 709 мільйонів доларів у єгипетську нерухомість, а саудівці — близько 403 мільйонів доларів, за ними йде значний інтерес з боку інвесторів із Німеччини та Великої Британії. Ці кошти спрямовуються на все — від нового адміністративного міста, що будується під Каїром, до елітних курортів на Середземному та Червоному морях.
Єгипетський уряд сам перебуває в розпалі своєї найамбітнішої програми розвитку за десятиліття. Каїр будує абсолютно нову столицю («NAC») у пустелі — мегапроект «розумного міста», який уже став головною ціллю для 56% опитаних саудівських інвесторів і 34% еміратських інвесторів, за даними Knight Frank. Північне узбережжя (середземноморське узбережжя) та Центральний Каїр також є гарячими точками, де покупці з Перської затоки активно скуповують будинки для відпочинку та стратегічні комерційні активи. «Перетворення Єгипту на регіонального гіганта у сфері нерухомості вже дійсно відбувається», — каже Фейсал Дуррані з Knight Frank. «Приватний капітал із країн Перської затоки, у поєднанні з інвестиціями суверенних фондів, прискорює трансформацію країни». Дійсно, з 2023 року Єгипет спостерігає зростання прямих іноземних інвестицій (FDI), значна частина яких спрямована у нерухомість та інфраструктуру — зокрема, рекордне зобов’язання $35 мільярдів від ADQ з Абу-Дабі у лютому цього року, що охоплює масштабний прибережний проект (Рас Ель Хекма) та інші ініціативи. Завдяки цим вливанням по всьому Єгипту з’являються нові міста, закриті житлові комплекси та ділові райони. Вартість нерухомості в деяких районах Каїра злетіла (Knight Frank зазначає, що ціни в місті Шейх-Заїд зросли на 24,7% за рік) arabianbusiness.com. Є застереження, що у 2025 році на ринок вийде велика кількість нової пропозиції (заплановано введення понад 30 000 нових будинків, що на 29% більше, ніж у 2024 році) arabianbusiness.com, що може охолодити зростання цін у наступні роки. Але наразі Єгипет переживає справжню хвилю на ринку нерухомості — підживлену зовнішнім капіталом і рішучістю уряду модернізувати країну.
Переходячи на південь від Сахари, країни Африки на південь від Сахари демонструють власні тенденції на ринку нерухомості. Багато найбільших міст Африки переживають швидке зростання населення та урбанізацію, що створює навантаження на існуюче житло та інфраструктуру, але водночас відкриває можливості для розвитку. Великі міста, такі як Лагос (Нігерія), Найробі (Кенія) та Аккра (Гана), за повідомленнями, спостерігали щорічне зростання цін на нерухомість у межах 8%–12% у середньому за останні роки. У Лагосі, наприклад, попит на розкішні апартаменти в районах Ікої та Вікторія-Айленд, а також на доступне житло на околицях, що розширюються, залишається високим, навіть попри те, що країна бореться з інфляцією та ставками понад 20%. Центральний банк Нігерії підвищує ставки (зараз близько 18,75%), щоб боротися з інфляцією, що збільшує вартість іпотечних кредитів. Проте значна частина ринку нерухомості Африки не сильно залежить від іпотечного кредитування (за винятком ПАР і Намібії, іпотека тут відносно рідкісна). Купівлі часто здійснюються за готівку або за допомогою інноваційних платіжних схем. Тож, хоча високі ставки та економічна нестабільність є перешкодами, вони не повністю зупиняють активність на ринку житла — натомість забудовники та покупці знаходять креативні фінансові рішення, наприклад, платіжні плани, прив’язані до долара, у Нігерії чи кооперативні накопичувальні схеми в Кенії.
Ринок нерухомості Кенії (зосереджений у Найробі) залишається одним із найбільш розвинених у Східній Африці. У Найробі процвітає сегмент комерційної нерухомості – це регіональний центр для транснаціональних компаній і неурядових організацій, що стимулює попит на офісні парки та житло для експатів. Хоча вакантність офісів зросла через певне перенасичення, такі сегменти, як склади класу А, сучасні торгові центри та житло для середнього класу, продовжують розширюватися. Верхній середній клас Найробі спричинив міні-бум у розвитку закритих житлових комплексів у передмістях, таких як Кіамбу та Нгонг-Роуд. Крім того, Кенія стала центром інвестицій в альтернативні активи, такі як студентське житло та нерухомість у сфері охорони здоров’я, що дозволяє вирішувати проблеми соціальної інфраструктури.
Гана та Кот-д’Івуар також привертають увагу інвесторів як політично стабільні ринки Західної Африки. Ринок нерухомості Аккри пережив сплеск будівництва елітних апартаментів і офісів у кінці 2010-х; після короткої паузи нові проєкти повертаються (цьому сприяють інвестиції діаспори та нафтові доходи Гани). Однак нещодавня реструктуризація боргу Гани та стрибок інфляції внесли обережність. Проте ініціативи, такі як плани Гани щодо доступного житла та нові міські проєкти Кот-д’Івуару (наприклад, розширення ділового району Абіджана), просуваються вперед за підтримки фінансових установ розвитку.
Загальною темою для Африки є потреба у доступному житлі. Уряди Кенії, Нігерії, Південної Африки та інших країн зробили це пріоритетом, часто через державно-приватне партнерство. Нігерія, наприклад, запустила Національний житловий фонд і іпотечну схему для діаспори, щоб стимулювати розвиток доступного житла. У Південній Африці ринок житла більш зрілий, але наразі млявий. Резервний банк ПАР утримував високі ставки (репо-ставка 8,25%), щоб боротися з інфляцією, і разом із слабкою економікою та проблемами з електромережею ринок житла залишався стабільним. У багатьох регіонах ціни в реальному вираженні знижуються (Global Property Guide зазначає, що ринок житла ПАР «стримується слабким попитом, стійко високим безробіттям і млявою економікою»). Однак аналітики дещо оптимістичні щодо Південної Африки у 2025–26 роках: із зниженням інфляції очікуються зниження ставок (можливо, політична ставка знизиться до ~10,5% до кінця 2025 року), що може «створити безпрецедентні можливості для покупців нерухомості» і вивільнити відкладений попит. Уже зараз банки ПАР повідомляють про стабільне або зростаюче число іпотечних заявок у другій половині 2025 року, а ринкові настрої покращилися після нещодавніх політичних змін (наприклад, призначення міністра фінансів, орієнтованого на бізнес).
Ще одна важлива тенденція – зростання нових технологій у сфері нерухомості та фінансових моделей в Африці. У Нігерії та Кенії з’являються стартапи у сфері proptech, які дозволяють здійснювати дробові інвестиції в нерухомість, цифрові іпотечні платформи та краудфандинг для нерухомості, розширюючи доступ до ринку. Ці інновації поступово додають ліквідності та прозорості. Крім того, африканські REITs поступово з’являються – Гана запустила REIT, а Кенія працює над регулюванням для їх підтримки, що може спрямувати інституційні кошти на розвиток торгових центрів, офісів і логістичних центрів.
Нарешті, інтеграція Африки у світову інвестиційну сцену зростає. Показовий знак: великі світові девелопери та готельні бренди розширюються в Африці. Наприклад, французькі та американські девелопери будують багатофункціональні мегапроєкти у Кот-д’Івуарі та Сенегалі. Готельні мережі, такі як Marriott, Hilton і Accor, відкривають десятки нових готелів по всьому континенту, роблячи ставку на зростання бізнесу та туризму – це свідчить про впевненість у перспективах нерухомості.
Підсумовуючи, сектор нерухомості Африки наприкінці 2025 року – це дослідження контрастів: значні виклики (висока вартість фінансування, макроекономічна нестабільність у деяких країнах), але також значні винагороди (швидке зростання, високі прибутки та сприятлива демографія). Інтерес з боку інвесторів із Затоки та інших регіонів свідчить про визнання того, що африканські ринки, хоча й ризикованіші, пропонують довгостроковий потенціал, який важко ігнорувати. Якщо глобальні умови покращаться – тобто процентні ставки знизяться, а ціни на сировину залишаться стабільними – Африка може побачити потужне прискорення розвитку нерухомості. Уже зараз “нові міста” з’являються (від NAC в Єгипті до Eko Atlantic у Нігерії), і горизонти африканських міст можуть виглядати зовсім інакше через десятиліття. Поки що континент будується, крок за кроком, часто поза увагою – але дедалі більше із залученням глобального капіталу та експертизи.
Перспективи: Обережний оптимізм на 2026 рік і далі
Підсумовуючи новини початку жовтня 2025 року, основна тема для світового ринку нерухомості – це обережний оптимізм. На всіх континентах учасники ринку готуються до кращого 2026 року, водночас залишаючись уважними до наявних ризиків.
Кілька великих інституцій та експертів оновили свої прогнози у світлі останніх подій:
- Міжнародний валютний фонд (МВФ) – У своєму майбутньому огляді World Economic Outlook (який має бути опублікований у середині жовтня) МВФ, ймовірно, обговорить уповільнення глобальної інфляції та його наслідки. Перші сигнали свідчать, що МВФ трохи підвищить прогнози зростання для деяких регіонів завдяки покращенню фінансових умов. Нерухомість, яка часто виграє від низьких ставок, може побачити зростання інвестицій, якщо сценарій МВФ щодо м’якої “м’якої посадки” справдиться. (Водночас МВФ, ймовірно, попередить про проблеми на ринку нерухомості Китаю як про ризик для зростання Азії.)
- CBRE та JLL (глобальні брокерські компанії) – Обидві компанії стали більш оптимістичними щодо 2025 року. CBRE тепер прогнозує зростання обсягу інвестицій у комерційну нерухомість у світі на 15% у 2025 році, порівняно з ~10% раніше. Вони посилаються на очікуваний перехід до зниження ставок у США, Великій Британії та Єврозоні, що має покращити ліквідність і впевненість покупців. Останній глобальний прогноз JLL також зазначає, що “інвестори-першопрохідці” у 2024–25 роках можуть отримати надприбутки у міру відновлення ринків, а дефіцит пропозиції в окремих секторах (наприклад, логістика, житло) посилиться, створюючи додаткові можливості для девелоперів.
- Deloitte & PwC (Консалтингові компанії) – Звіт Emerging Trends in Real Estate 2025 від PwC/ULI (Urban Land Institute) був опублікований 5 жовтня, і його глобальний прогноз був обережно оптимістичним. У ньому зазначається, що хоча інфляція, вищі відсоткові ставки, політичні ризики та витрати на будівництво залишаються проблемами, більшість опитаних очікують зростання обсягів угод у 2025 році і вважають, що «цикл на ринку нерухомості пройшов переломний момент». Обговорюється «K-подібне» відновлення: основні активи у престижних локаціях відновляться першими, тоді як другорядні активи можуть відставати або ще більше знецінитися. Прогноз Deloitte щодо комерційної нерухомості на 2026 рік (оприлюднений на початку жовтня) також вказує, що високоякісні, прибуткові об’єкти знову почнуть приваблювати кількох покупців вже наприкінці 2025 року.
- Центральні банки – Сигнали від центральних банкірів загалом сприятливі: Федеральна резервна система США вказала на паузу та можливі подальші зниження ставок, якщо інфляція й надалі знижуватиметься. Європейський центральний банк також зробив паузу, а деякі його члени натякають на зниження ставок у середині 2024 року, якщо економіка залишатиметься слабкою (інфляція в єврозоні нещодавно впала нижче 3%). Центральні банки країн, що розвиваються (Бразилія, як уже згадувалося, а також Польща та Угорщина), вже знизили ставки або зроблять це найближчим часом. Цей синхронізований цикл пом’якшення є різкою зміною порівняно з синхронізованим посиленням у 2022 році – і це обіцяє позитив для секторів, чутливих до відсоткових ставок. Нерухомість отримає значну вигоду, оскільки зниження базових ставок зменшить іпотечні ставки та капіталізаційні ставки, підвищуючи як попит, так і вартість активів.
Звісно, ризики залишаються на горизонті. Стійка інфляція може сповільнити або зірвати цикл зниження ставок; геополітична напруга (наприклад, війни чи торгові конфлікти) може похитнути довіру інвесторів; а надмірний рівень боргу в деяких країнах (як державного, так і приватного) залишається непередбачуваним фактором. Для ринку нерухомості одним із ризиків є рефінансування – у 2024–2026 роках настає строк погашення великої кількості боргів за комерційною нерухомістю, і те, наскільки безболісно ці кредити будуть пролонговані (або реструктуризовані), вплине на поведінку власників об’єктів. Якщо ставки не знизяться так сильно, як очікується, деякі власники можуть оголосити дефолт або будуть змушені продавати активи, що призведе до появи проблемних активів на ринку. Однак багато спостерігачів вважають, що корекція цін 2022–2024 років була достатньою, щоб зацікавити покупців, і будь-які подальші проблеми будуть зустрінуті активним капіталом (як свідчить зростання кількості опортуністичних фондів, які зараз залучають кошти).
Варто також відзначити секторальні зрушення, які формуватимуть перспективи:
- Житлова нерухомість: Загальна думка полягає в тому, що житлові ринки стабілізуються або помірно зростатимуть у більшості країн у 2025 році. Попит на житло структурно високий у багатьох економіках (через демографію чи дефіцит пропозиції), тому навіть незначне зниження іпотечних ставок має пожвавити активність. Ми вже бачимо перші ознаки: наприклад, у Великій Британії кількість схвалених іпотек зросла у вересні після паузи у підвищенні ставок; у США продажі нових будинків фактично зросли у річному вимірі, оскільки забудовники пропонують знижені ставки. Водночас доступність житла залишається обмеженням – зарплати за останні роки не встигали за зростанням цін на житло та відсотковими витратами. Якщо реальні доходи не зростатимуть, відновлення ринку житла може бути повільним. Політика, така як стимули для покупців першого житла чи програми соціального житла, відіграватиме роль на окремих ринках (наприклад, Канада нещодавно скасувала ПДВ на нове орендне будівництво, щоб стимулювати пропозицію).
- Комерційна нерухомість: Офісні ринки стикаються з довшим періодом відновлення через перехід на віддалену роботу. Прогноз тут залежить від якості: офіси найвищого класу, енергоефективні (“Grade A” або новобудови) у престижних локаціях мають відновити заповнюваність і показати зростання орендної плати, оскільки компанії цінують особисту співпрацю для певних просторів. Старіші, менш екологічні офіси, ймовірно, доведеться перепрофілювати або капітально оновлювати, щоб конкурувати – цей процес триватиме до 2026–2030 років. Рітейл нерухомість розділяється: об’єкти, орієнтовані на товари першої необхідності (торгові центри з продуктовими якорями тощо) та престижна торгівля на головних вулицях у туристичних центрах добре відновлюються, тоді як торгові центри другого ешелону та великі торгові комплекси борються з конкуренцією з боку електронної комерції та зміною споживчих звичок. Індустріальна/логістична нерухомість залишається, мабуть, найсильнішим сектором у світі – рівень вакантності на багатьох логістичних хабах рекордно низький або близький до цього, і хоча з’являється нова пропозиція, вона часто лише частково задовольняє попит. Зростання ШІ, хмарних обчислень і 5G також підвищує потребу у дата-центрах, які фактично стали новим інституційним класом активів (зі спеціальними вимогами до енергоживлення та охолодження). Готельний сектор (готелі) сильно відновився в багатьох місцях після Covid, хоча ділові поїздки все ще відстають від туристичних; прогноз на 2025 рік для готелів загалом позитивний, якщо не буде нових потрясінь.
- Земля та девелопмент: Один цікавий прогноз надходить від фахівців із сільськогосподарських земель. Вони очікують, що вартість сільськогосподарських земель залишиться стійкою (завдяки потребі у продовольчій безпеці та захисті від інфляції). На ринку земель під житлову забудову в деяких регіонах ціни на землю знизилися через зростання вартості будівництва та фінансування, але якщо ці фактори покращаться, вартість землі може знову зрости, тож девелопери можуть поспішати закріпити ділянки вже зараз. Деякі уряди розглядають стимули для виведення незадіяних земель на ринок (наприклад, податки на незабудовану землю) для вирішення проблеми дефіциту житла – якщо такі політики будуть прийняті, це може збільшити пропозицію землі та стримати зростання цін.
На тлі цієї складної картини настрій серед багатьох професіоналів ринку нерухомості покращується. Індекс тенденцій Expo Real показав, що оптимістів тепер удвічі більше, ніж песимістів у галузі. “Ми досягли дна, і впевненість поступово повертається… ринок [повільно] повертається до норми,” – сказав генеральний директор Messe München Штефан Руммель, висловлюючи надію, але визнаючи наявні виклики. Такий “збалансований настрій” разюче відрізняється від похмурих настроїв рік тому.
Підсумовуючи: умови для відновлення створені, але це буде поступове й нерівномірне відновлення. У міру того, як 2025 рік входить у фінальний квартал, інвестори та девелопери нерухомості по всьому світу уважно стежать за центральними банками та економічними даними. Відчувається обережний оптимізм, що найгірше вже позаду – обвал цін здебільшого завершився, і починається новий цикл. Але також зрозуміло, що майбутній цикл відрізнятиметься від попереднього: він не буде про легкий кредит і швидкі перепродажі. Натомість успіх визначатимуть фундаментальні показники та креативні стратегії. Як пожартував один досвідчений брокер, “Наступний рік відділить аматорів від професіоналів – ті, хто зробив домашню роботу під час спаду, зможуть добре заробити, коли ринок розвернеться.”
Іншими словами, очікуйте, що у світових новинах про нерухомість у найближчі місяці з’явиться більше великих угод, що закриваються, більше кранів на горизонтах міст, і так, більше усмішок на обличчях агентів та інвесторів – хоча й з урахуванням отриманих уроків. На даний момент огляд за жовтень 2025 року дає нам чимало доказів того, що у всьому світі ринок нерухомості поступово оживає, закладаючи підґрунтя для потенційно набагато сильнішого 2026 року.
