- Північна Америка: У серпні кількість незавершених угод з купівлі житла у США зросла на 4,0%, а продажі нових будинків підскочили на 20,5% reuters.com reuters.com. Ставки за іпотекою на 30 років знизилися до близько 6,3%, що є майже 11-місячним мінімумом foxbusiness.com reuters.com, що підвищило впевненість покупців (Сем Хатер з Freddie Mac зазначає, що покупці мають більше важелів завдяки цим “нижчим ставкам” foxbusiness.com). Ринок Канади сповільнюється на тлі зростання вартості позик, хоча нових заходів не зафіксовано.
- Європа: У Великій Британії ціни на житло у вересні зросли помірно (0,5% за місяць, 2,2% за рік) reuters.com, оскільки зростання зайнятості та високі доходи підтримують стабільний попит, але оцінювачі попереджають про слабкі настрої (баланс цін на житло RICS у серпні склав –19%) та вищі ставки. У Німеччині ціни на житло у II кварталі зросли на 3,2% (рік до року) reuters.com, але все ще приблизно на 9% нижчі за піки 2022 року, оскільки “застій” охоплює офіси/роздрібну торгівлю, а кількість банкрутств (приватний сектор +33% рік до року) зростає reuters.com. Загалом аналітики кажуть, що європейські ринки “заморожуються” через високі ставки reuters.com.
- Азіатсько-Тихоокеанський регіон: Спад на ринку житла Китаю поглибився в серпні – ціни на нові будинки впали на 0,3% за місяць і на –2,5% за рік reuters.com, тоді як інвестиції в нерухомість знизилися приблизно на 12,9% з початку року reuters.com. Аналітики очікують, що влада послабить обмеження на купівлю та кредитування (Шанхай/Шеньчжень нещодавно зменшили обмеження) reuters.com, але прогнози передбачають стабілізацію лише у другій половині 2026 року reuters.com. У Гонконзі вартість нерухомості знизилася приблизно на 30% з 2021 року, що створює тиск на банки (частка проблемних кредитів у комерційній нерухомості зросла до 6,7%) reuters.com. Для порівняння, в Австралії ціни на житло зросли на 0,8% у вересні (найшвидші темпи за рік) завдяки нещодавньому зниженню ставок і обмеженій пропозиції reuters.com, а в Сінгапурі зафіксовано рекордні продажі елітного державного житла (415 квартир ≥S$1 млн у другому кварталі) reuters.com. Ринок REIT у Сінгапурі активний: Centurion Accommodation REIT залучив S$771 млн наприкінці вересня і дебютував із зростанням на +11% reuters.com, що свідчить про відновлення інтересу інвесторів. Нова Зеландія скасувала заборону на купівлю житла для іноземців для інвесторів із “золотою візою” (будинки вартістю ≥NZ$5 млн), щоб залучити капітал reuters.com reuters.com.
- Близький Схід і Африка: Саудівська Аравія впроваджує масштабні реформи у сфері нерухомості. Новий закон (набуває чинності у січні 2026 року) дозволить іноземцям купувати нерухомість у визначених зонах arabianbusiness.com thenationalnews.com – це, за словами аналітиків, «трансформаційна» зміна (частина плану Vision2030 щодо додавання 2,5 мільйона нових будинків до 2030 року) arabianbusiness.com thenationalnews.com. Насправді, павільйон Саудівської Аравії на Expo Real на початку жовтня представить «мільярди доларів» проєктів і вперше покаже райони, де несаудівці зможуть володіти активами arabianbusiness.com arabianbusiness.com. В ОАЕ також спостерігається висока активність: обсяг транзакцій у Абу-Дабі за перше півріччя досяг 5,86 млрд дирхамів (зростання у річному вимірі) uaenews247.com, а девелопери запустили нові проєкти класу люкс (контракт Bay Villas від Nakheel, ELLE Residences від ANAX). Інвестиційна сцена Африки також набирає обертів: Lango Real Estate (пан-африканський власник офісної/роздрібної нерухомості) планує IPO в Лондоні до середини 2025 року reuters.com. Тим часом у Південній Африці просунулися вперед із суперечливим законом про експропріацію землі (який дозволяє рідкісні випадки вилучення без компенсації) reuters.com, що викликало дискусії, але також сигналізує про регуляторні ризики для цього ринку.
- PropTech і потоки капіталу: Технологічні та капітальні угоди відбуваються швидко. У Сінгапурі після серії стимулів (податкові пільги, схеми подвійного лістингу) активність IPO зростає – американська компанія AvePoint здійснила подвійний лістинг 19 вересня, і ще більше REITs (UI Boustead, Foundation Healthcare) вже в черзі reuters.com. У Латинській Америці бразильський AI-proptech Lastro залучив $15 мільйонів у раунді Series A 2 жовтня для масштабування своєї брокерської платформи “Lais” на базі WhatsApp ffnews.com. Ці тенденції підкреслюють зростаючий інтерес інвесторів до технологій у сфері нерухомості та альтернативних інструментів акціонерного капіталу. Інвестори Азіатсько-Тихоокеанського регіону залучили майже $1,5 мільярда через IPO у Сінгапурі цього року reuters.com, і зараз Сінгапур лідирує в регіоні за обсягом IPO. На боргових ринках Reed Smith прогнозує певне охолодження: очікується, що зростання прибутковості чинитиме тиск на комерційну нерухомість із високим рівнем позикового навантаження (стратег JLL Томас Манді попереджає, що невизначеність щодо ставок “створює невизначене середовище” reuters.com).
Північна Америка
Продажі житла та ставки у США: Нові дані показують чітке відновлення активності на ринку житла США. Кількість попередніх продажів (підписаних контрактів) зросла на 4,0% у серпні reuters.com, а продажі нових односімейних будинків за даними Бюро перепису населення зросли на 20,5% (до річного рівня у 800 000) reuters.com – це найвищий показник з початку 2022 року. Економісти застерігають, що стрибок нових продажів у серпні був незвично великим і може частково скоригуватися, але зазначають, що це відображає нижчі іпотечні ставки та обмежену пропозицію. Наприкінці вересня середня ставка за 30-річною фіксованою іпотекою становила близько 6,3%, що нижче піків середини 2024 року reuters.com. Головний економіст Freddie Mac Сем Хейтер каже, що ці 11-місячні мінімальні ставки надали покупцям більше впевненості та “важелів” foxbusiness.com. Опитування MBA та інших організацій показали зростання заявок на іпотеку зі зниженням ставок.
Комерційна та інвестиційна нерухомість: Основні американські REIT та фонди продовжують залучати кошти. FCP® Capital (афілійована з Mack-Cali) оголосила про іпотечний кредит у розмірі $250 млн на 2 000 багатоквартирних об’єктів у 16 штатах на початку жовтня reuters.com, що відображає подальший приплив капіталу в сегмент апартаментів. Прес-релізи PR News висвітлюють великі угоди: наприклад, FCP придбала комплекс у Лас-Вегасі на 560 квартир 1 жовтня prnewswire.com, а Greenwood Star додала дві житлові спільноти в районі Атланти 30 вересня prnewswire.com. На Волл-стріт Федеральна резервна система, як широко очікується, залишить ставки без змін на наступному засіданні, а ринки закладають можливі зниження до кінця року. Триває федеральна опіка над Fannie Mae/Freddie Mac, що залишається політичною темою, і деякі політики наполягають на IPO (адміністрація Трампа раніше сигналізувала про такі плани на початку 2025 року reuters.com).
Канада: Банк Канади утримує ключову ставку на рівні 2,50% з середини 2025 року. Запуски нового житла та зростання цін знижуються на тлі вищих іпотечних витрат. Аналітики очікують помірного пом’якшення наступного року, якщо інфляція й надалі знижуватиметься. Ринки Торонто і Ванкувера демонструють надлишок пропозиції. Нових великих федеральних житлових ініціатив не оголошено, але деякі провінції (наприклад, Онтаріо) продовжують реформу зонування для збільшення пропозиції.
Європа
Велика Британія: Nationwide Building Society повідомила, що її індекс цін на житло зріс на 0,5% у вересні, що перевищило прогнози у 0,2% reuters.com. Ціни зараз на 2,2% вищі, ніж минулого року. Головний економіст Nationwide Роберт Гарднер пояснив цю стійкість дуже низьким рівнем безробіття та стабільним зростанням зарплат, а також припустив, що вартість запозичень може ще знизитися reuters.com. Однак опитування RICS дають змішані сигнали: у серпні 2025 року чистий баланс агентів з нерухомості, які повідомили про зростання цін, становив –19 (чисте падіння) reuters.com, що свідчить про очікування подальшої м’якості ринку. Обсяги угод залишаються низькими, оскільки потенційні покупці посилаються на високі іпотечні ставки та економічну невизначеність. Банк Англії сигналізував про можливе зниження ставки до кінця року, якщо інфляція знизиться.
Єврозона/Німеччина: Ринки житла по всій Європі залишаються млявими. У Німеччині ціни на житло (всі типи) зросли помірно на 3,2% у річному вимірі у 2 кварталі reuters.com, частково завдяки високому попиту на новобудови (які зросли на +7,0% р/р) reuters.com. Проте загальні ціни все ще приблизно на 9% нижчі за пік 2022 року, оскільки жорстка політика ЄЦБ (ставка за депозитами 4,5%) охолоджує попит. Аналітики відзначають роздвоєння: житлова нерухомість у Німеччині відносно стабільна, але офіси та рітейл перебувають під серйозним тиском. Один із дослідників зазначив, що сектор комерційної нерухомості “не в стилі Lehman”, але поводиться “рвано” – зростає кількість банкрутств (+33% р/р до серпня) та ризики рефінансування для багатьох забудовників reuters.com. В інших країнах Європи спостерігається подібна обережність: в Ірландії зростання цін на житло сповільнилося через посилення іпотечних правил, а в деяких частинах Скандинавії з’являються перші ознаки стресу. Аналіз Reuters попередив, що ринок житла єврозони може “заморозитися” за умов тривалих високих ставок reuters.com. Загалом інвестиційні потоки в нерухомість ЄС сповільнилися, хоча деякі інвестори, орієнтовані на вартість, скуповують проблемні активи.
Регулювання та політика: По всій Європі уряди намагаються вирішити проблему доступності житла. В Англії канцлер Джеремі Хант планує представити бюджет наприкінці жовтня; серед чуток – податкові пільги для покупців або орендодавців. Програма ЄС Fit for 55 та майбутні таксономічні правила стимулюють “зелену” модернізацію будівель. Одна з головних тем – енергоефективність: деякі регіони Італії запровадили нові субсидії на встановлення теплових насосів у житлі з жовтня 2025 року. Міські ради від Парижа до Відня продовжують обмежувати короткострокову оренду (Airbnb), щоб захистити житловий фонд.
Азія–Тихоокеанський регіон
Китай: Тривалий спад на ринку нерухомості поглибився в серпні. Ціни на нові будинки знизилися на 0,3% у порівнянні з попереднім місяцем (продовжуючи падіння липня) і на –2,5% у річному вимірі reuters.com. Ціни на вторинне житло також знизилися у всіх категоріях міст. Сукупні інвестиції в нерухомість впали на 12,9% у січні–серпні (проти –8,2% роком раніше) reuters.com, а площа проданого житла скоротилася на 4,7%. Ці тенденції відображають слабкий попит, високі запаси і жорстке фінансування. Прем’єр Лі Цян неодноразово закликав до стимулювання для стабілізації сектора reuters.com reuters.com. Останні заходи включають зниження початкового внеску та скасування окремих обмежень на купівлю в ключових містах (Шанхай, Шеньчжень) reuters.com. Аналітик Centaline Research зазначив, що ринок, ймовірно, зіткнеться з “значним тиском на корекцію в короткостроковій перспективі” і очікує подальшого пом’якшення обмежень на купівлю житла або зниження ставок reuters.com. Насправді багато прогнозистів тепер відкладають повне відновлення ринку житла до середини 2026 року або пізніше reuters.com. Тим часом китайські забудовники залишаються під тиском: Country Garden у серпні отримала підтримку ключових кредиторів для реструктуризації на $14,1 млрд reuters.com, але ліквідність залишається обмеженою, і деякі компанії стикаються з позовами про ліквідацію (наприклад, судове слухання щодо Country Garden у січні 2026 року).
Гонконг: Вартість нерухомості впала приблизно на 30% з 2021 року, що спричинило напруження в портфелях нерухомості банків. Дані Гонконгського валютного управління (HKMA) показують різке зростання проблемних кредитів у сфері оптової та роздрібної торгівлі, а також для корпоративних клієнтів, включаючи нерухомість. HSBC попередив, що рівень вакантності офісів досяг рекордних показників (вакантність офісів близько 18,9%) reuters.com. Оглядачі Breakingviews зазначають, що регулятори Гонконгу втрутилися, підвищивши вимоги до капіталу, знизивши LTV та провівши стрес-тести для стабілізації банків. Заступники голови HKMA підкреслили стійкість банківської системи: банки Гонконгу мають коефіцієнти достатності капіталу понад 24% і стежать за спадом на ринку нерухомості, але вважають систему стабільною.
Азія – інші: У Японії житлова нерухомість залишається стабільною; ціни на житло в Токіо поступово зростають завдяки внутрішньому попиту. Банк Японії сигналізує про обережне поступове посилення політики – голова Уеда відзначив глобальну невизначеність як фактор. В Австралії, за даними CoreLogic/Cotality, ціни на житло зросли на 0,8% у вересні reuters.com, що є найсильнішим місячним зростанням з жовтня 2024 року. Лідерами зростання стали Брісбен і Перт, також зросли Сідней і Мельбурн. Резервний банк Австралії залишив ставку на рівні 3,60% (знизившись з 4,35% рік тому) reuters.com, а нова схема депозиту 5% для покупців першого житла, яка щойно запущена, очікується, ще більше підвищить попит. Рівень вакантності досяг рекордно низьких значень (зараз близько 1,4%), тому орендна плата зростає (0,5% у вересні) reuters.com.
У Південно-Східній Азії ринок Сінгапуру залишається стабільним. За даними уряду: ціни на вторинне житло зросли приблизно на 9,6% у 2024 році, а кількість угод збільшилася на 8% reuters.com. Рекордні 415 квартир HDB були продані за ціною понад 1 млн сінгапурських доларів у другому кварталі 2025 року reuters.com, оскільки заможні місцеві жителі продовжують купувати елітні квартири. Ціни на приватне житло (індекс URA) зросли на 1,2% у третьому кварталі порівняно з 1,0% у другому кварталі ura.gov.sg. Для підтримки ринків капіталу Сінгапур надав 20% податкову знижку на лістинг на початку 2025 року – це допомогло стимулювати IPO. Дійсно, у жовтні з’явилися нові лістинги, зокрема вперше акції готелю UI Boustead (REIT) та майбутнє IPO Foundation Healthcare. В Індії, за прогнозами, ціни на житло зростуть приблизно на 6–7% у 2025 році після стрімкого зростання за останнє десятиліття – опитування Reuters (грудень 2024) показало збереження високого попиту з боку заможних покупців. Однак підвищення ставок RBI (репо 5,5%) і нещодавні прибутковості державних облігацій почали сповільнювати ринки деяких міст.
Близький Схід і Африка
Саудівська Аравія: Житловий та нерухомий сектор королівства переживає «трансформаційні» зміни. Наприкінці 2025 року влада офіційно затвердила Закон про право власності на нерухомість для несаудівців (набуває чинності у січні 2026 року), який дозволяє іноземцям купувати житлову, комерційну, промислову та сільськогосподарську нерухомість у визначених районах arabianbusiness.com thenationalnews.com. Аналітики зазначають, що це заохотить довгострокових експатів та іноземних інвесторів, підвищуючи попит і розвиток. Заступники міністрів підкреслюють, що обмеження були зняті, відкриваючи «численні можливості» arabianbusiness.com thenationalnews.com. Зміни відбуваються на тлі мегапроєктів Vision2030: королівство планує 2,5 мільйона нових будинків і мільярдні інвестиції у туризм/готельний бізнес/інфраструктуру. Invest Saudi представить нові проєкти (вартістю «мільярди доларів») на Expo Real Munich (6-8 жовтня) arabianbusiness.com arabianbusiness.com. Зростаючий попит на проведення заходів (Riyadh Expo 2030, FIFA 2034) називають рушієм буму нерухомості. Місцеві банкіри та девелопери очікують напливу іноземного капіталу в такі міста, як Ер-Ріяд і Джидда, після розширення прав власності. Біржа Tadawul (фондова біржа) відреагувала позитивно: наприкінці вересня новини про послаблення обмежень для іноземних власників спричинили зростання саудівських акцій на 5% (найбільше за 5 років) reuters.com.
ОАЕ та Левант: Ринок нерухомості Абу-Дабі демонструє сильні результати за перше півріччя 2025 року, із транзакціями на 5,86 млрд дирхамів ОАЕ uaenews247.com (активний як сегмент розкішної, так і житлової нерухомості). Дубай продовжує нарощувати пропозицію преміум-класу: 1 жовтня компанія Nakheel уклала контракт на $46 млн на будівництво Bay Villas на Пальмі Джумейра (150 особняків) cbnme.com, а 30 вересня ANAX запустила ELLE Residences (апартаменти під модним брендом). Група Emaar та інші також відкривають закордонні офіси (наприклад, у Стамбулі, Сеулі) для залучення інвесторів. В Ізраїлі просуваються масштабні багатофункціональні проєкти в Тель-Авіві та Єрусалимі, частково профінансовані іноземними REIT. Однак регіональний конфлікт (війна з ХАМАС) змушує багатьох світових інвесторів бути обережними; експерти відзначають, що активи, пов’язані з туризмом, тримаються краще.
Африка: Уряд Південної Африки ухвалив новий закон про експропріацію землі (вересень 2025), який дозволяє конфіскацію землі (рідко без компенсації) для виправлення столітніх дисбалансів reuters.com. Це знову розпалило дискусію про права власності – критики (і навіть офіційні особи США) попереджають, що це може відлякати інвестиції, тоді як прихильники вважають, що це необхідно для подолання «різкого розриву» reuters.com reuters.com. На фінансових ринках центральний банк ПАР (SARB) залишив ставки на рівні 8,25% через зниження інфляції; іпотечні ставки залишаються високими відносно доходів, а попит на житло слабкий. Тим часом африканські ринки капіталу нерухомості розвиваються: Lango Real Estate, пан-африканський власник офісної та торгової нерухомості, оголосив про плани IPO в Лондоні до другого кварталу 2025 року reuters.com, що свідчить про зростання міжнародного інтересу до африканської нерухомості.
У Латинській Америці було менше гучних новин, але важливі тенденції: житловий сектор Бразилії перебуває під тиском через надвисокі ставки (Selic 14,75%). Інфляція короткочасно повернулася до позитивного значення у вересні, що було зумовлено зростанням витрат на житло (+3,3% у середині вересня за ІСЦ) reuters.com, оскільки ціни на електроенергію різко зросли. Голова центрального банку Бразилії Галіполо повідомив банкірам у червні, що традиційна модель (фінансування іпотек із заощаджень) не працює, і зараз розробляється «міст» до нових джерел фінансування reuters.com. У Мексиці були запущені нові програми іпотечного кредитування, але іпотечні ставки (~12%) залишаються бар’єром. Багато центральних банків Латинської Америки вже досягли або перевищили пікові ставки, що свідчить про можливе подальше пом’якшення до кінця 2025 року, що може відновити попит у 2026 році.
PropTech, REITs & ринки капіталу
Глобальний сектор проптеху продовжує залучати інвестиції. У Бразилії, Lastro – платформа чат-ботів для нерухомості на основі ШІ – залучила $15 мільйонів у раунді серії А під керівництвом Prosus Ventures ffnews.com. Її ШІ-агент «Lais» використовує WhatsApp для автоматизації управління лідами 24/7, вже допомігши 1 000 брокерських компаній ffnews.com. У США цифрові кредитори нерухомості, такі як Baselane, залучили $34 млн для банківських інструментів на основі ШІ для орендодавців (вересень 2025). Стартапи з роботизованого будівництва (виробництво поза майданчиком) та постачальники даних із фокусом на ESG також отримали раунди фінансування.
На публічних ринках активність IPO та REIT у сфері нерухомості в Азії зростає. У Сінгапурі 25 вересня відбулося друге за величиною розміщення 2025 року: Centurion Accommodation REIT залучив 771,1 млн сінгапурських доларів (598,8 млн доларів США), а його акції зросли на 11,4% у перший день торгів reuters.com. Deloitte назвав це розміщення ознакою того, що IPO REIT “повернулися на ринок” reuters.com. Сінгапур зараз лідирує в Південно-Східній Азії за кількістю IPO (1,46 млрд сінгапурських доларів з початку року) reuters.com, чому сприяють заходи SGX (наприклад, податкові пільги для лістингу, запроваджені у лютому 2025 року). IPO NTT Data Center REIT на 773 млн сінгапурських доларів у липні стало найбільшим цього року. Тим часом у США інвестиційні фонди нерухомості (REIT) розвиваються повільніше: офісні REIT під тиском, рітейл-REIT залишаються стабільними. У третьому кварталі 2025 року було запущено кілька нових IPO REIT, переважно зосереджених на дата-центрах, індустріальних парках та спеціалізованих активах. Глобальні фонди приватного капіталу у сфері нерухомості (наприклад, Blackstone, Brookfield) повідомили про стабільний збір коштів, з орієнтацією на $30–40 млрд на рік (приблизно стільки ж, як у 2024 році), хоча інвестування здійснюється обережно.
Експертний коментар та прогноз
Аналітики та керівники підкреслюють, що процентні ставки є ключовим фактором. Керівник відділу ринків капіталу JLL Томас Манді попереджає: “Найважливіше — це процентні ставки, але не лише ставки: не менш важливою є передбачуваність ставок.” Невизначеність щодо політики центральних банків утримує багатьох покупців осторонь reuters.com. У США Сем Хейтер з Freddie Mac зазначив, що, незважаючи на нещодавнє зростання, іпотечні ставки “залишаються нижчими за середній показник за 52 тижні”, що допомагає підтримувати “жвавість” ринку житла foxbusiness.com. Роберт Гарднер з Nationwide також прокоментував, що фундаментальні показники ринку Великої Британії (зарплати, зайнятість, буфери власного капіталу) залишаються здоровими, що свідчить лише про поступову нормалізацію після зниження ставок Банком Англії reuters.com.
Щодо прогнозів, більшість установ очікують помірний потенціал відновлення у 2026 році після зниження ключових ставок. Наприклад, опитування Reuters серед китайських економістів передбачає стабілізацію ринку житла не раніше кінця 2026 року reuters.com. У США економісти очікують, що ФРС знизить ставки щонайменше на 50 базисних пунктів до середини 2026 року, що має покращити доступність житла та стимулювати купівлю, але також зазначають, що співвідношення цін на житло до доходів у багатьох регіонах наближається до рекордних максимумів. МВФ і провідні банки попереджають, що комерційна нерухомість (особливо офісна) буде тиснути на баланси банків до 2026 року, що потенційно може затягнути кредитну кризу в секторі комерційної нерухомості.
Загалом, новини ринку нерухомості за жовтень 2025 року малюють змішану картину: такі регіони, як США, Австралія та Сінгапур, демонструють несподівано високий попит на тлі зниження ставок, тоді як Китай і частина Європи/Азії залишаються млявими, а політики намагаються підтримати ціни. Близький Схід активно відкривається та будує, а проптех залучає новий капітал по всьому світу. Консенсус-прогноз — обережний оптимізм: оскільки центральні банки, ймовірно, почнуть знижувати ставки у четвертому кварталі, ринки можуть стабілізуватися, але повного відновлення в багатьох регіонах не очікується до 2026 року.
Джерела: Матеріали Reuters та інших галузевих видань за 2–3 жовтня 2025 року reuters.com reuters.com arabianbusiness.com reuters.com, а також експертні коментарі економістів і керівників компаній foxbusiness.com reuters.com. Всі дані взяті з відкритих опитувань, даних центральних банків і урядів, а також авторитетних новинних ресурсів про нерухомість.
