Нерухомість Скоттсдейла 2025: несподівані тенденції, популярні райони та що далі

• У липні 2025 року медіанна ціна продажу житла в Скоттсдейлі становила близько 820 тис. доларів.
• На ринку станом на липень 2025 року було близько 2 420 активних оголошень, щомісяця з’являлося приблизно 550–570 нових, а середній час перебування становив 79 днів.
• У лютому 2025 року медіанна ціна продажу в Північному Скоттсдейлі перевищила 1,2 млн доларів, зростання на 6,5% у річному вимірі.
• У 2025 році офіси в Скоттсдейлі мають вакантність близько 18–19% та середню запитувану орендну ставку близько 34,50 дол./кв. фут.
• Повністю здане в оренду приміщення класу А площею 366 000 кв. футів на Shea Blvd було продано за 71,5 млн доларів.
• HB2720 дозволяє ADU в зонах односімейної забудови, а HB2297 заохочує адаптивне повторне використання до 10% площ під житло, що реалізовувалося містом у 2024 році.
• У 2023 році Скоттсдейл увів щорічну ліцензію STR за 250 доларів та в 2024 році запровадив суворі правила проти «проблемних вечірок».
• Atavia у рамках One Scottsdale має 88 кондомініумів, зарезервованих приблизно на 45% станом на 2025 рік, з очікуваним завершенням восени 2026 року.
• У 2023 році Арізона ввела правило 100-річного водопостачання для нових житлових масивів, регіони Марікопа зазнали водних обмежень, що впливає на забудову; Скоттсдейл залежить від води через Central Arizona Project із обмеженням Tier 1.
• Прогноз на 2026–2028 роки очікує помірне зростання цін на житло 2–4% на рік та приблизно 10–15% загального збільшення до 2028 року.

Можливості та ризики для інвесторів: Можливостей для інвестування багато, але ключовим є вибірковий підхід. Сильний ринок оренди та обмежене нове будівництво житла роблять Скоттсдейл привабливим для стратегії купівлі з подальшою здачею в оренду (особливо в районах із помірними цінами та кондомініумах, орієнтованих на молодих професіоналів). Орендарі з високим доходом і низький рівень вакантності забезпечують стабільний грошовий потік, хоча зростання орендної плати в найближчій перспективі помірне (2–3% на рік) realwealth.com. Нові розкішні проєкти (наприклад, FENDI Private Residences, бутик-кондомініуми в Old Town) дають можливість купити нерухомість на етапі будівництва, яка може стати знаковою. Ризики включають ситуацію з відсотковими ставками – вартість фінансування залишається високою, 30-річні іпотечні ставки становлять близько 6,5–7% у 2025 році, і очікується, що вони знизяться нижче 6% лише до 2027–2028 років realwealth.com realwealth.com. Високі ставки стримують зростання цін; експерти прогнозують, що вартість житла в Скоттсдейлі зростатиме помірно й стабільно (~2–4% на рік) до 2028 року, відповідно до інфляції mileszimbaluk.com realwealth.com. Проблеми з доступністю житла викликають занепокоєння: при медіанній ціні $900 тис. Скоттсдейл недоступний для багатьох покупців, що потенційно обмежує попит. Крім того, водна безпека Аризони залишається довгостроковим фактором – штат запровадив жорсткіші вимоги для нових проєктів щодо забезпечення 100-річних запасів води, навіть призупинивши деякі віддалені проєкти до гарантування водопостачання circleofblue.org azgovernor.gov. Хоча Скоттсдейл інвестує в водну інфраструктуру та збереження ресурсів, майбутнє зростання регіону має враховувати посуху та обмеженість ресурсів. Нарешті, макроекономічні чи міграційні зміни можуть становити ризики: якщо зростання кількості робочих місць сповільниться або пенсіонери оберуть дешевші ринки, нинішній високий попит може знизитися.Тенденції житлової нерухомості у 2025 році

Ціни на житло та продажі: Після стрімкого зростання у 2020–2022 роках ціни на житло в Скоттсдейлі стабілізувалися і навіть трохи знизилися. Середня ціна продажу на середину 2025 року становить близько $820,000–$870,000, що на кілька відсотків менше, ніж рік тому redfin.com zillow.com. Насправді, медіанна ціна у липні 2025 року близько ~$820K приблизно на 8,9% нижча у річному вимірі redfin.com. Це помірне коригування відображає опір покупців рекордно високим цінам і вплив вищих відсоткових ставок. Навіть у сегменті елітної нерухомості Скоттсдейла спостерігається певна нормалізація: загалом вартість житла приблизно на 6–7% нижча від піку, досягнутого навесні 2022 року mileszimbaluk.com.

Запаси житла та дні на ринку: Покупці тепер мають більше вибору та більше можливостей для торгу. Активний житловий інвентар на продаж у Скоттсдейлі зріс до приблизно 2 400–2 900 будинків до літа 2025 року scottsdalerealtors.org zillow.com – значне зростання порівняно з дефіцитом оголошень під час пандемічного буму. Місяці пропозиції, які були менше 2 місяців на піку ажіотажу ринку продавця, збільшилися до близько 7 місяців у середині 2025 року scottsdalerealtors.org. (Шестимісячний запас зазвичай вважається збалансованим ринком.) Будинки більше не зникають за кілька днів у результаті цінових війн; натомість типове оголошення зараз перебуває під контрактом приблизно 47–80 днів zillow.com redfin.com. Наприклад, медіана днів на ринку становила 79 днів у липні 2025 року, порівняно з лише 63 днями у липні 2024 року redfin.com. За умов більшої пропозиції та обережного попиту продавці мають коригувати очікування: зниження цін є поширеним явищем, і 79% продажів у середині 2025 року відбулися нижче запитуваної ціни zillow.com zillow.com. Середнє співвідношення ціни продажу до ціни пропозиції у Скоттсдейлі становить ~97%, тобто будинки продаються в середньому на 3% дешевше за оголошену ціну zillow.com – помітна зміна порівняно з угодами вище запитуваної ціни під час ажіотажу 2021 року.

Динаміка покупця та продавця: Ці тенденції свідчать про те, що ринок Скоттсдейла змістився зі стійкого ринку продавця до більш нейтрального або орієнтованого на покупця ринку у 2025 році. Вищі іпотечні ставки (на рівні близько 6,5–7%) зменшили кількість потенційних покупців, особливо серед тих, хто купує вперше, та тих, хто хоче покращити житлові умови, оскільки вони більш чутливі до ставок. Водночас багато продавців утримуються від продажу за нижчою ціною, що не дає запасам житла різко зрости. У результаті виникає певне протистояння: правильно оцінені будинки все ще продаються, але часто лише після певних переговорів і терпіння. Правильне ціноутворення є критичним – як зазначають місцеві агенти зі Скоттсдейла, «правильно оцінені будинки залишаються непроданими з меншою кількістю показів» mileszimbaluk.com. Ринок вже не є ажіотажним, але й не падає; він знаходить нову рівновагу. Добре оцінені будинки в бажаних районах все ще викликають інтерес (іноді навіть отримують кілька пропозицій), але часи десятків пропозицій здебільшого минули. Покупці тепер можуть дозволити собі бути вибагливішими, часто ретельно оглядаючи житло та ведучи переговори щодо ремонту чи знижок на закриття угоди, тоді як під час буму вони могли відмовлятися від умов.

Огляд районів: Нерухомість у Скоттсдейлі дуже залежить від району. Бажані спільноти краще зберегли свою вартість і все ще швидко продаються, якщо будинок готовий до заселення. Наприклад, райони, такі як Північний Скоттсдейл – включаючи Silverleaf, DC Ranch, Troon North і Desert Mountain – залишаються бажаними для покупців класу люкс. У лютому 2025 року медіанна ціна продажу в Північному Скоттсдейлі досягла $1,2 мільйона, що на 6,5% більше, ніж рік тому, навіть при зростанні обсягів, що свідчить про стійкий попит на елітне житло mileszimbaluk.com. Ці престижні райони пропонують великі ділянки, поля для гольфу, гірські краєвиди та охорону, що продовжує приваблювати заможних покупців з інших штатів і тих, хто шукає другий дім. Silverleaf (ексклюзивна частина DC Ranch) є прикладом цієї сили: його індивідуальні маєтки регулярно продаються за кілька мільйонів доларів, а медіанна ціна в спільноті зросла приблизно на 15% рік до року навесні 2024 року mileszimbaluk.com.

На відміну від цього, Південний Скоттсдейл та район Старого міста Скоттсдейл (центр) є точкою входу для багатьох покупців. Поштовий індекс 85251 (Старе місто) відомий більш урбаністичним, зручним для пішоходів стилем життя з кондомініумами та таунхаусами поруч із ресторанами, нічним життям і магазинами Скоттсдейла. Він залишається відносно доступним за мірками Скоттсдейла і вважається одним із найкращих місць для молодих професіоналів. Кондо в Старому місті, включаючи елітні проєкти, такі як Optima Camelview та Envy, користуються великим попитом – багато з них продаються в діапазоні $500K–$1M+ залежно від розміру та рівня розкоші mileszimbaluk.com. Південний Скоттсдейл, що межує з Темпі, пропонує ранчо середини століття та нові таунхауси, де ціни (часто в діапазоні $400K–$700K за менші будинки) приваблюють покупців-початківців, які вважають сусідні міста, такі як Фінікс або Темпі, такими ж дорогими, але без престижу Скоттсдейла. У цих районах спостерігається конкурентна боротьба за добре оцінені будинки, оскільки це найбільш досяжні сегменти в місті з високою вартістю життя. Дійсно, медіанна ціна в Скоттсдейлі ($900K) значно перевищує ціну у Великому Фініксі або таких містах, як Гілберт ($550K), що змушує багатьох покупців шукати більш доступні райони в межах Скоттсдейла або за його межами mileszimbaluk.com. Ця різниця в доступності підтримує високий попит на нижчі цінові сегменти: усе, що коштує менше $600K у Скоттсдейлі, зазвичай швидко розкуповується, часто інвесторами або покупцями-початківцями, що підтримує певною мірою ринок продавця в нижньому ціновому сегменті.

Тенденції ринку розкоші: Скоттсдейл давно асоціюється з розкішшю, і хоча загалом ринок охолов, сегмент ультра-елітної нерухомості залишається активним. Унікальні, трофейні об’єкти все ще продаються за захмарними цінами. Наприклад, один із найдорожчих кондомініумів Арізони коли-небудь виставлених на продаж з’явився на ринку Скоттсдейла у 2025 році – пентхаус площею 6 200 кв. футів у Summit Residences комплексу Ascent із ціною $10,3 мільйона mileszimbaluk.com. У закритій спільноті Desert Mountain на продаж виставили маєток площею 21 000 кв. футів за $25 мільйонів mileszimbaluk.com. Також відбувалися угоди з будинками знаменитостей, наприклад, маєток професійного гольфіста Пета Переса на 4,6 акра був виставлений за $12,75 млн mileszimbaluk.com. Ці знакові угоди демонструють, що попит з боку надзаможних покупців зберігається; Скоттсдейл конкурує з такими містами, як Беверлі-Гіллз чи Маямі, за покупців розкоші, які шукають теплий клімат і світового рівня зручності. Ринок розкоші справді пережив коротку паузу у 2022–2023 роках, коли волатильність фондового ринку та підвищення ставок змусили багатих покупців призупинитися, але до 2024–2025 років він знову набрав обертів. У цьому сегменті домінують покупці за готівку, тому відсоткові ставки менш важливі. Багато розкішних будинків все ще продаються майже за ціною пропозиції, а іноді й дорожче, особливо якщо вони мають унікальні риси (наприклад, особняк за $23,5 млн, відомий своїм “сховищем кросівок Air Jordan”, ілюструє нішеву привабливість індивідуалізованої розкоші) mileszimbaluk.com. Співвідношення ціни продажу до ціни пропозиції у сегменті розкоші трохи нижче 100% у середньому mileszimbaluk.com, тобто покупці все ж торгуються, але готові до заселення будинки у престижних районах можуть продаватися з надбавкою. Примітно, що обсяг продажів розкоші у Північному Скоттсдейлі фактично зріс: на початку 2025 року у Північному Скоттсдейлі було продано 408 будинків з початку року проти 303 за попередній рік mileszimbaluk.com, що свідчить про повернення покупців преміум-класу на ринок, навіть коли покупці середнього сегменту відступили.

Загалом, житловий ринок Скоттсдейла у 2025 році найкраще охарактеризувати як перехід від ажіотажу до стабільності. Це здоровіше середовище у багатьох аспектах: покупці мають час на роздуми, повернулися умови для угод, а продавці, які встановлюють реалістичні ціни, все ще знаходять охочих покупців, яких приваблює незмінна привабливість Скоттсдейла. Основні переваги міста – безпечні спільноти, найкращі школи, розкішний спосіб життя – продовжують робити його магнітом, навіть якщо часи стрімкого зростання цін наразі позаду.

Ціни на житло, пропозиція та тенденції оренди

Поточні ціни на житло: Медіанна ціна житла в Скоттсдейлі (усі типи нерухомості) станом на середину 2025 року становить приблизно середину $800 000 redfin.com. Це приблизно на 84% вище за медіанну ціну житла в США – відображення репутації Скоттсдейла як престижного ринку redfin.com. Середні ціни на окремі будинки ще вищі (часто понад $1 млн), тоді як квартири та таунхауси трохи знижують загальну медіану. Зростання цін різко сповільнилося порівняно з двозначними річними приростами у 2020–2022 роках. Насправді, рік до року зростання цін стало трохи від’ємним у 2024–2025. Індекс вартості житла Zillow для Скоттсдейла знизився приблизно на 1% рік до року станом на липень 2025 zillow.com. За даними місцевих ріелторів, медіанна ціна продажу в червні 2025 року становила близько $920 000, що майже не змінилося (–2% рік до року) порівняно з червнем 2024 noradarealestate.com. По суті, вартість житла залишалася стабільною або трохи знижувалася протягом останнього року, після надзвичайного зростання раніше. Це загалом відповідає ширшим тенденціям у районі Фінікса: ціни у Фініксі охололи у 2023 році й відтоді демонструють незначні зміни. Надалі економісти ринку житла прогнозують помірне зростання цін на національному рівні (~3–5% на рік у 2025–2027) realwealth.com, і очікується, що Скоттсдейл піде схожим шляхом «повільного зростання», якщо не станеться суттєвих змін. Насправді, один із місцевих прогнозів передбачає зростання цін на житло в Скоттсдейлі приблизно на 2–3% на рік у найближчій перспективі – тобто, ціни зростатимуть у темпі інфляції, а не значно випереджатимуть її mileszimbaluk.com. За такого сценарію медіанна ціна в Скоттсдейлі може сягнути приблизно середини $900 000 до 2028 року, а не знову різко зрости. Важливо, що обвалу цін не очікується за оцінками провідних аналітиків; фундаментальні чинники попиту й пропозиції залишаються надто сприятливими. Але високі ціни фактично досягли межі доступності, подолати яку допоможе лише час (і зростання доходів).

Інвентар на продаж: Інвентар був ключовим фактором. Кількість активних оголошень у Скоттсдейлі більш ніж подвоїлася з мінімуму 2021 року до середини 2023-го і продовжує поступово зростати. Як вже згадувалося, у липні 2025 року було приблизно 2 420 активних оголошень за даними Scottsdale REALTORS® scottsdalerealtors.org, що на ~22% більше у річному вимірі (активна пропозиція в середині 2024 року була ближче до 2 000). Нові оголошення також надходять стабільно – близько 550–570 нових оголошень на місяць з’являлися на ринку влітку 2025 року zillow.com scottsdalerealtors.org. Продавці, які раніше залишалися осторонь, зараз пробують свої сили, хоча багато хто знижує ціни, якщо покупці не реагують. Показник місячної пропозиції (який враховує і інвентар, і темпи продажів) досяг ~7,0 місяців у липні scottsdalerealtors.org. Цікаво, що це менше, ніж навіть вищі 8+ місяців взимку – інвентар різко зріс наприкінці 2024 року, коли продажі сповільнилися, а потім трохи зменшився до середини 2025 року, коли деякі оголошення втратили чинність або продавці їх зняли. Але загалом у Скоттсдейлі зараз значно більше будинків на продаж, ніж у період дефіциту під час пандемії. Для порівняння, нормальний збалансований ринок – це близько 4–6 місяців пропозиції, тож Скоттсдейл трохи перевищує цей поріг, що вказує на дещо м’якший ринок. Зараз покупці можуть знайти варіанти у всіх цінових категоріях і типах нерухомості – від однокімнатних кондомініумів (у цьому сегменті інвентар зріс на 7,3% за місяць навесні 2025 року) до великих п’ятикімнатних будинків (збільшення ~1,3%) mileszimbaluk.com. Збільшення кількості оголошень дає покупцям більше можливостей для торгу, але також означає, що продавці конкурують між собою, часто через коригування цін або покращення вигляду будинків, щоб виділитися. Один із позитивних побічних ефектів – покупці, які раніше були розчаровані війнами ставок кілька років тому, тепер нарешті можуть купувати з інспекцією і, можливо, навіть із умовою продажу свого старого житла. Покупцям, які хочуть покращити житлові умови у Скоттсдейлі й мають власний будинок на продаж, зараз легше поєднувати ці процеси.

Огляд ринку оренди: З боку оренди ринок Скоттсдейла залишається сильним і сприятливим для орендодавців, хоча й не перегрітим. За даними Zillow’s Observed Rent Index, середня орендна плата у Скоттсдейлі становила близько $2,071 станом на липень 2025 року zillow.com. Це фактично майже ідентично середній орендній платі по США (~$2,072) zillow.com, що примітно, враховуючи, що ціни на житло у Скоттсдейлі значно вищі – це відображає, як національне зростання орендної плати в багатьох містах наздогнало. У річному вимірі оренда у Скоттсдейлі зросла приблизно на 1–2% zillow.com, що є уповільненням порівняно з понад 10% щорічного зростання орендної плати у 2021 році. По суті, зростання орендної плати нормалізувалося на рівні низьких однозначних відсотків, оскільки з’явилася нова пропозиція квартир і частина орендарів стали покупцями у 2021–2022 роках. Проте попит на оренду залишається дуже здоровим. Лише близько 33% домогосподарств Скоттсдейла орендують житло (більшість є власниками), тому пропозиція орендованого житла обмежена і, як правило, залишається заповненою mileszimbaluk.com. Оскільки медіанний дохід у Скоттсдейлі перевищує $100 тис. (і $73 тис. медіанний дохід навіть для ширшого району) mileszimbaluk.com, багато орендарів мають стабільне фінансове становище, що дозволяє орендодавцям утримувати відносно високі орендні ставки.

Типи орендованої нерухомості: Оренда у Скоттсдейлі охоплює як розкішні апартаменти та корпоративне житло в центрі міста, так і окремі будинки та кондомініуми по всьому місту. Елітні житлові комплекси у Скоттсдейлі (з басейнами, спортзалами тощо) мають високі орендні ставки, орієнтуючись на молодих професіоналів і заможних людей, які зменшують житлову площу. Тим часом багато окремих будинків у сімейних районах орендують сім’ї, які можуть тимчасово перебувати у Фініксі або ще не можуть дозволити собі купити житло у Скоттсдейлі. Окремий будинок з 3 спальнями у Скоттсдейлі може здаватися за $3,000–$4,000+ на місяць залежно від розташування та оновлень. Інвестори також були активними у сфері короткострокової оренди завдяки туристичній привабливості Скоттсдейла – оренда будинків для відпочинку через Airbnb та подібні сервіси пережила бум останніми роками. Однак нові міські регулювання (ліцензування, боротьба з вечірками) можуть трохи охолодити ринок STR (докладніше про це далі), можливо, перевівши частину таких будинків у довгострокову оренду. Загалом рівень вакантності низький – нещодавно вакантність орендованого житла у метрополії Фінікса становила близько 5-6%, а у Скоттсдейлі, ймовірно, ще нижча через привабливість міста. Такий щільний ринок оренди підтримує орендодавців, але також посилює проблему доступності житла у Скоттсдейлі: багато місцевих жителів, які працюють у місті (у сфері гостинності, послуг тощо), стикаються з труднощами через орендну плату, яка зростає швидше, ніж зарплати.

Інтерес інвесторів: Для інвесторів у нерухомість ринок оренди в Скоттсдейлі був привабливим через високий попит на оренду та сильну дохідність порівняно з деякими прибережними ринками. Навіть при помірному зростанні орендної плати, поєднання обмеженої пропозиції житла та зростання населення свідчить про те, що оренда залишатиметься хорошою стратегією. Орендна дохідність (капіталізаційна ставка) на інвестиційних об’єктах у Скоттсдейлі може становити близько 4–5% для довгострокової оренди, що є непоганим показником для елітного ринку. А якщо вдасться отримати дохід від короткострокової оренди (наприклад, мебльована нерухомість біля Старого міста або полів для гольфу), сезонно високі ставки можуть підвищити прибутковість – хоча через посилення регулювання, “дикий захід” короткострокових оренд поступово обмежується. Варто зазначити, що частка орендарів у Скоттсдейлі (33%) вища, ніж у деяких сусідніх передмістях (у “середньому по району” може бути близько 20–25% орендарів) mileszimbaluk.com, частково тому, що багато заможних пенсіонерів володіють житлом у Скоттсдейлі без іпотеки, а також тому, що працівники сфери послуг часто їздять на роботу з дешевших районів. Це означає, що існує постійна база орендарів із числа молодих професіоналів, сезонних мешканців і місцевих жителів у перехідному періоді, яким потрібна оренда. Поки власне житло залишається таким дорогим, попит на оренду буде високим. Одна застереження: у Фініксі та передмістях спостерігається бум будівництва апартаментів, тисячі нових квартир здано в Темпі, Фініксі та Скоттсдейлі у 2021–2024 роках. Ця нова пропозиція допомогла стабілізувати орендні ставки. Очікується, що зростання орендної плати надалі буде помірним (~2–3% на рік) realwealth.com realwealth.com, а не стрімким, особливо оскільки високі іпотечні ставки змушують більше людей орендувати (збільшуючи попит), але також стимулюють забудовників багатоквартирних будинків до подальшого будівництва (збільшуючи пропозицію). Для інвесторів це означає, що стабільний грошовий потік – головна мета, а не швидке зростання вартості нерухомості чи орендної плати. Оренда окремих будинків у Скоттсдейлі може навіть перевершити нові елітні апартаменти за рівнем заповнюваності, оскільки багато сімей і професіоналів, які переїжджають, віддають перевагу будинку з подвір’ям.

Доступність житла: Важливо підкреслити проблему доступності. За середньої ціни будинку близько $900 тис., житло в Скоттсдейлі є недосяжним для більшості сімей середнього класу без значного капіталу або доходу. Навіть квартири часто коштують понад $400 тис. Це створює тиск на ринок оренди, оскільки ті, хто міг би купити перше житло десять років тому, тепер орендують довше. Це також спрямовує потенційних покупців зі Скоттсдейла до більш доступних міст (Гілберт, Пеорія тощо) або навіть за межі штату. Проблема доступності привернула увагу законодавців – звідси й ініціативи на рівні штату щодо ADU та адаптивного повторного використання житла – але прогрес повільний. Поки що високі ціни на житло є частиною ідентичності Скоттсдейла і сприяють його ексклюзивності. Перевага в тому, що мешканці зазвичай мають високі доходи, що підтримує розкішні магазини та ресторани. Недолік – житло для працівників у дефіциті; багато хто працює в готелях, ресторанах і лікарнях Скоттсдейла, але живе у віддалених передмістях і витрачає багато часу на дорогу. Якщо це не вирішити, це може обмежити зростання Скоттсдейла (бізнесу потрібні працівники, а працівникам – житло). Однак у короткостроковій перспективі престиж міста та його зручності підтримують високий попит навіть за преміальними цінами.

Ключові райони та проєкти, за якими варто стежити

Попри те, що Скоттсдейл вже досить забудований, у 2025 році місто вирує значними новими проєктами та трансформаціями районів. Ці проєкти формуватимуть ринок у найближчі роки, приносячи нову нерухомість і подекуди нові комерційні центри. Ось деякі з ключових районів і проєктів, на які варто звернути увагу:

1. Коридори розкоші Північного Скоттсдейла: Північні райони Скоттсдейла (на схід від Loop 101 і на північ від Shea Blvd) залишаються епіцентром розкішної забудови. Такі спільноти, як Silverleaf at DC Ranch, Troon North, Desert Mountain і Estancia, мають постійне будівництво індивідуальних маєтків і дорогих будинків під замовлення. Наприклад, у Silverleaf продовжують з’являтися нові ділянки в каньйоні – лише земля тут коштує мільйони доларів. Район навколо Pinnacle Peak поповнюється новими бутиковими кварталами та продовженням успішного генерального плану DC Ranch. За місцевими звітами, медіанна ціна продажу в Північному Скоттсдейлі перевищила $1,2 млн на початку 2025 року, що на 6,5% більше у річному вимірі mileszimbaluk.com, що підкреслює силу цього ринку. Ключові зручності (приватні гольф-клуби, курорт Four Seasons тощо) забезпечують привабливість району. Покупці, які шукають нові будинки класу люкс із видом на гори та закритими територіями, знайдуть тут безліч проєктів, хоча пропозиція часто індивідуальна й обмежена.

2. One Scottsdale і багатофункціональні хаби: На північно-східному розі Scottsdale Road і Loop 101, проєкт One Scottsdale має стати основним багатофункціональним напрямком. На площі 75 акрів планується розмістити елітні магазини, ресторани, офіси, готелі та житлові приміщення – подібно до нового міського центру. Важливим житловим компонентом є Atavia, проєкт розкішних кондомініумів на 88 одиниць від Belgravia Group у складі One Scottsdale. Станом на 2025 рік Atavia вже зарезервована приблизно на 45% до завершення восени 2026 року mileszimbaluk.com. Ці кондомініуми дозволять мешканцям жити, працювати й відпочивати в одному районі, що відображає тенденцію до пішохідних, багатофункціональних середовищ. З 2,8 мільйона кв. футів площі, One Scottsdale буде конкурувати за масштабом з такими місцями, як Kierland/Scottsdale Quarter mileszimbaluk.com. За його розвитком варто стежити, оскільки він може змістити «центр тяжіння» соціального життя Північного Скоттсдейла і потенційно підвищити вартість нерухомості поблизу (у таких спільнотах, як Grayhawk і DC Ranch), оскільки район стає ще більш динамічним.

3. Старе місто Скоттсдейл (центр): Район Старого міста (приблизно навколо Scottsdale Road на південь від Chaparral) переживає вертикальну еволюцію. Довгий час відомий своїми низькоповерховими художніми галереями, барами та південно-західним шармом, Старе місто зараз бачить появу розкішних кондомініумів і резиденцій під брендами готелів. Такі проєкти, як Optima Camelview (кілька років тому), задали тон своїми підвісними садами. Тепер серед майбутніх – FENDI Private Residences Scottsdale, які принесуть ультра-елітні брендовані кондомініуми в центр міста mileszimbaluk.com. Також планується The Parque, сучасний сталий кондомініум, що акцентує увагу на екологічних рішеннях mileszimbaluk.com. Місто оновило зону Old Town, дозволивши вищі будівлі (у певних зонах) для стимулювання реконструкції – хоча питання висоти та щільності залишаються гостро обговорюваними. Попри це, девелопери впевнено інвестують у Старе місто: продажі розкішних кондомініумів тут залишаються високими, багато одиниць коштують понад $1 млн mileszimbaluk.com. Покупців – часто це люди, які виходять на пенсію, та власники других домів – приваблює можливість пішки дістатися до ресторанів світового рівня, Музею Заходу Скоттсдейла та бейсбольних матчів весняних тренувань. Житловий фонд Старого міста змінюється від старих квартир і невеликих будинків до цих розкішних кондомініумів, що знаменує більш космополітичний центр. Слідкуйте за тим, як Старе місто балансуватиме між зростанням і збереженням культурного шарму; будь-які подальші зміни зонування чи суперечки щодо висоти можуть вплинути на терміни розвитку.

4. Ревіталізація Південного Скоттсдейла: Південний Скоттсдейл (зазвичай на південь від Indian Bend Rd, за винятком Старого міста) історично був більш скромним, але зараз пожвавлюється завдяки проектам ущільнення забудови. Перебудова Papago Plaza на перехресті McDowell & Scottsdale Road — один із прикладів: застарілий торговий центр перетворюється на сучасний багатофункціональний хаб з апартаментами, готелем і торговими площами. Вздовж McDowell Road (колись відомої як “Motor Mile”) з’явилося кілька нових орендних комплексів, які використовують близькість до аеропорту Phoenix Sky Harbor та центру Скоттсдейла. Крім того, історичні райони, такі як Hy-View чи Village Grove на півдні, привертають увагу інвесторів і забудовників, які перетворюють ранчо 1960-х років на стильні сучасні будинки. Оскільки ціни в інших районах стрімко зростають, Південний Скоттсдейл пропонує “доступний Скоттсдейл” — поняття відносне, але реальне, з багатьма будинками у діапазоні $500K–$700K. Ці райони, ймовірно, й надалі будуть гентрифікуватися, а нові ресторани та броварні з’являтимуться слідом за напливом молодших мешканців. Заплановане продовження трамвайної лінії Темпе або інші транспортні покращення можуть ще більше інтегрувати Південний Скоттсдейл з агломерацією, підвищуючи його привабливість.

5. Великі проекти корпоративних кампусів: Великі роботодавці також змінюють частини Скоттсдейла, створюючи масштабні кампуси, які часто включають поєднання офісних і житлових компонентів. Найбільш відомий — це розширення штаб-квартири Axon на далекій півночі (поблизу Hayden Rd & Loop 101). Виробник Taser, компанія Axon, будує футуристичний кампус штаб-квартири, який місто затвердило зі спеціальними змінами зонування у 2023 році whsv.com azfamily.com. Їхні плани включають не лише офіси для тисяч працівників, а й житло та зручності на території, фактично створюючи міні-спільноту для життя й роботи. Це відображає тенденцію інтеграції житла у корпоративні проекти — чого насправді вимагає закон штату (HB2297), стимулюючи міста дозволяти більше такого kjzz.org. Ще один помітний проект — від Джорджа Курца, CEO CrowdStrike: він очолює проект на $1 млрд на 30 акрах у Північному Скоттсдейлі з 1 200 будинками, а також готелем і офісним комплексом mileszimbaluk.com. Такі масштабні проекти додадуть значну кількість житла (включаючи, можливо, орендні апартаменти, кондомініуми та окремі будинки) до ринку протягом наступних кількох років. Вони фактично створять нові міні-райони. Наприклад, проект Курца, хоча ще на ранній стадії, може стати цілим новим житловим районом, якщо буде реалізований, враховуючи його розмір.

6. Коридор Loop 101 (Північний вхід): Ділянка Loop 101 навколо Scottsdale Rd та Hayden Rd переживає кілька проєктів, які разом трансформують цю територію. Окрім One Scottsdale та Axon, згаданих вище, тут є Cavasson (відразу через кордон у Фініксі), де Nationwide Insurance відкрила величезний регіональний штаб-квартиру та апартаменти, а також North Sky (запропонований багатофункціональний проєкт біля Scottsdale Rd і Thompson Peak). Крім того, промисловий проєкт під назвою The Loop від Creation знаходиться в розробці, що принесе нові складські/дослідницькі площі біля Scottsdale Airpark mileszimbaluk.com. Сам Scottsdale Airpark (навколо аеропорту Scottsdale) десятиліттями був процвітаючим діловим центром із низькоповерховими офісами, виробничими приміщеннями та роздрібною торгівлею. Тепер він ущільнюється завдяки проєктам на кшталт Scottsdale Quarter (торгівля/офіси) та новим апартаментам на будь-яких вільних ділянках. Район Airpark налічує понад 50 000 робочих місць і іноді називається «другим центром міста Скоттсдейл». Приплив проєктів уздовж Loop 101 лише закріпить статус цієї території. Житлові спільноти поруч (Grayhawk, Windgate Ranch тощо) отримають вигоду від нових зручностей поблизу, хоча їм, можливо, доведеться зіткнутися з підвищеним трафіком.7. Сталий розвиток і нішеві проєкти: Декілька унікальних проєктів відображають нові тенденції. Paloma у Північному Скоттсдейлі — нішевий проєкт, відомий своєю орієнтацією на сталість — збудований на колишньому маєтку мера, він включає екологічні розкішні будинки з сонячними панелями, енергоефективним будівництвом тощо mileszimbaluk.com. Це орієнтовано на зростаючу групу покупців, які хочуть жити на високому рівні з меншим вуглецевим слідом. Ще одна тенденція — готелі для тривалого перебування та кондо-готелі: партнерство Caliber з Hyatt для будівництва Hyatt Studios готелю для тривалого перебування (початок будівництва у 2026 році) додасть готельний фонд для довгострокових гостей і цифрових кочівників mileszimbaluk.com. Такі проєкти часто стирають межу між житлом і готелем і можуть бути привабливими інвестиційними можливостями (наприклад, купівля юніта в кондо-готелі). Туристична привабливість Скоттсдейла підтримує ці гібридні моделі.8. Майбутній транспорт і інфраструктура: Хоч це й не «проєкт розвитку» як такий, будь-які зміни в інфраструктурі можуть вплинути на райони, за якими варто стежити. У Скоттсдейлі відсутні автомагістралі через центральну частину міста (окрім 101 по периметру) і немає легкорейкового транспорту, що обмежує розвиток, орієнтований на громадський транспорт. Однак на регіональному рівні ведуться обговорення щодо розширення транспорту. Якщо Скоттсдейл колись впровадить щось на кшталт швидкісного автобусного сполучення або продовження трамвайної лінії в центр міста, райони вздовж цих маршрутів можуть пережити бум середньоповерхових апартаментів. Крім того, триваюче розширення Loop 101 та інші дорожні покращення вплинуть на доступність. Наприклад, нові розв’язки або розширення автомагістралі можуть раптово зробити колись віддалену територію зручнішою, підвищивши її привабливість для нерухомості.

Підсумовуючи, план розвитку Скоттсдейла залишається потужним, навіть попри зменшення кількості вільної землі. Очікуйте побачити проекти, що змінюють горизонт міста у центрі (з вищими розкішними кондомініумами), нові майстер-плановані анклави на півночі (що збільшують пропозицію житла у преміум-сегменті), а також креативне перепрофілювання старих комерційних об’єктів (додаючи змішане використання на півдні та вздовж основних коридорів). Ці проекти стануть ключовими для задоволення попиту на житло у найближчі роки та відкривають захопливі можливості для покупців, які шукають нову, сучасну нерухомість у Скоттсдейлі.

Комерційна нерухомість: тенденції офісного, роздрібного та промислового секторів

Ринок комерційної нерухомості Скоттсдейла у 2025 році – це історія трьох секторів – офісного, роздрібного та промислового, кожен з яких має свої особливості після пандемії та у майбутньому. Ось огляд того, як почувається кожен сегмент і які перспективи:

Офісний ринок – висока вакантність, ринок орендаря: Офісний сектор у Скоттсдейлі (та загалом у Фініксі) залишається найслабшим сегментом, що бореться з наслідками пандемії. Навіть у цьому престижному місті багато офісів залишаються порожніми або малозавантаженими через віддалену та гібридну роботу. Рівень вакантності офісів у Скоттсдейлі становить близько 18–19% станом на кінець 2024/початок 2025 року williamsluxuryhomes.com. Це означає, що майже кожен п’ятий квадратний фут офісної площі пустує – це історично високий показник. Водночас, вакантність у Скоттсдейлі трохи краща, ніж у середньому по Фініксу (~21–25% вакантних) williamsluxuryhomes.com, оскільки такі райони, як центр Фінікса та Темпе, постраждали ще більше (там вакантність зросла до ~25% із великими площами, що простоюють) williamsluxuryhomes.com. У Скоттсдейлі близько 24,6 млн кв. футів офісного фонду, тож приблизно 3,8 млн кв. футів пустує williamsluxuryhomes.com. Більшість цих порожніх площ – у старіших будівлях класу B або менш вигідно розташованих офісах.

На ринку оренди Скоттсдейл насправді може похвалитися одними з найвищих орендних ставок на офісні приміщення в Арізоні. Середня запитувана орендна ставка становить близько $34,50 за квадратний фут (повне обслуговування), що майже дорівнює найдорожчому субринку Фінікса (коридор Кемелбек у Білтморі) williamsluxuryhomes.com. Це пов’язано з тим, що репутація та атмосфера Скоттсдейла залишаються привабливими – керівники та компанії цінують престиж адреси у Скоттсдейлі, а багато офісів класу А (наприклад, у Gainey Ranch, районі Kierland, Scottsdale Airpark) є новішими та з великою кількістю зручностей. Але щоб досягти таких ставок у нинішніх умовах, орендодавці надають щедрі поступки. Звіти зазначають, що орендодавці пропонують до $100/кв. фут на поліпшення приміщень для орендарів для облаштування офісів і кілька місяців безкоштовної оренди, щоб залучити орендарів williamsluxuryhomes.com. Таким чином, ефективна орендна ставка (з урахуванням бонусів) знизилася, навіть якщо номінальні ставки залишаються стабільними.

Позиції орендарів дуже сильні. Компанії, які шукають офісні приміщення, можуть домовлятися про умови, яких не було з часів Великої рецесії. Пропозиція суборенди також велика – у 2023 році в метрополії Фінікса було понад 4 мільйони кв. футів суборенди, хоча до другого кварталу 2025 року ця цифра зменшилася до 4,2 мільйона (найнижчий показник з 2022 року, що свідчить про певне покращення) cushmanwakefield.com. Скоттсдейл втратив близько 483 000 кв. футів зайнятих офісних площ за один останній рік, оскільки більше компаній скоротилися або виїхали, ніж заїхали williamsluxuryhomes.com (негативне чисте поглинання) – явна ознака надлишкової пропозиції.

Однак не все так погано: відбувається перехід до якості. Найкращі офіси класу А у престижних місцях (наприклад, навколо Scottsdale Quarter/Kierland, вздовж набережної в центрі міста або в Cavasson) продовжують приваблювати орендарів. У цих будівлях часто високий рівень заповнюваності, а іноді навіть є списки очікування, оскільки компанії консолідуються у кращих приміщеннях, щоб повернути співробітників в офіси. Наприклад, повністю зайнята будівля класу А площею 366 000 кв. футів на Shea Blvd щойно була продана за $71,5 млн – це сигнал, що інвестори все ще бачать довгострокову цінність якісних офісів у Скоттсдейлі williamsluxuryhomes.com. Натомість старі офісні комплекси з меншою кількістю зручностей мають труднощі.

Перспективи для офісів обережно оптимістичні: найгірше вже позаду. Аналітики ринку очікують, що рівень вакантності поступово знижуватиметься у міру зростання економіки та відновлення розширення деяких компаній. Cushman & Wakefield відзначає, що вакантність офісів у Фініксі знизилася до 27,8% у першому кварталі 2025 року з понад 28% раніше, що стало переломним моментом, оскільки простір поступово поглинається assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. У самому Скоттсдейлі зростання орендної плати, ймовірно, залишиться на рівні 0–1% на рік у найближчій перспективі williamsluxuryhomes.com – тобто орендна стабільність, оскільки орендодавці зосереджуються на заповненні площ, а не на підвищенні ставок. Якщо у 2026 році відсоткові ставки знизяться, як прогнозують деякі експерти, компанії можуть бути більш схильні укладати нові договори оренди (оскільки їхні перспективи покращаться), що потенційно підвищить попит williamsluxuryhomes.com. Також зростання зайнятості у Скоттсдейлі – особливо у сферах фінансів, технологій, охорони здоров’я – зрештою може вимагати більше офісних працівників і, відповідно, площ. Але реально, з урахуванням того, що віддалена робота залишиться, відновлення офісного ринку Скоттсдейла буде повільним. Очікуйте, що це буде ринок на користь орендаря щонайменше до 2025–2026 років, з великою кількістю варіантів і вигідних пропозицій для тих, хто шукає офіс. Для інвесторів старі офісні будівлі можуть стати кандидатами для перепрофілювання (у житлові чи лабораторні приміщення), якщо ситуація з орендою не покращиться.

Роздрібна торгівля та готельний бізнес – стійкі та процвітаючі: Ринок роздрібної нерухомості Скоттсдейла показав значно кращі результати. Місто є центром роздрібної торгівлі – від розкішних торгових центрів, таких як Scottsdale Fashion Square, до затишних бутікових районів у Старому місті та великих торгових комплексів для передмість. Станом на другий квартал 2025 року вакантність роздрібних площ у Фініксі становила лише 5,1%, що майже не змінилося порівняно з 5,0% роком раніше cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Фактично, попит на роздрібні площі дуже високий, і Скоттсдейл не є винятком. Насправді на основних торгових коридорах Скоттсдейла часто є списки очікування орендарів і дуже низька вакантність (менше 5%). Роздрібна торгівля виграла від зростання населення Арізони та повернення споживачів до магазинів і ресторанів після пандемії. Крім того, нове будівництво торгових площ було обмеженим (останнім часом зведено мало великих торгових центрів), тому пропозиція залишається низькою.

Туризм і заможність Скоттсдейла дають йому перевагу: місто приваблює понад 11 мільйонів відвідувачів на рік citizenportal.ai, багато з яких роблять покупки та відвідують ресторани, що підсилює роздрібні продажі. Такі райони, як Scottsdale Waterfront і Old Town, перетворилися на яскраві багатофункціональні зони, де процвітають модні ресторани, художні галереї та нічне життя. У 2025 році в Скоттсдейлі спостерігається тенденція до експериментального рітейлу – наприклад, елітні фітнес-студії, розважальні заклади та інтерактивні художні інсталяції займають місця, які раніше займали традиційні магазини. Орендодавці активно формують мікс орендарів, щоб торгові центри залишалися актуальними.

Орендна плата за роздрібну нерухомість зростає помірно через попит. Хороші торгові площі у Скоттсдейлі можуть коштувати $40–$60 за кв. фут на умовах triple-net, залежно від пішохідного трафіку. Єдине, що змушує деяких рітейлерів бути обережними, – це економічна ситуація (інфляція та витрати на оплату праці) і конкуренція з боку електронної комерції. Але багато рітейлерів цілеспрямовано обирають Скоттсдейл через його демографічні показники (високий дохід населення та туристи). Тому ми бачимо розширення, такі як відкриття ресторану Nobu, нові автосалони класу люкс і поява преміальних продуктових магазинів на ринку.

Готельний сектор (готелі, курорти) у Скоттсдейлі також сильно відновився у 2021–2023 роках і залишається стабільним у 2025-му. Завантаженість курортів і ціни на номери досягли рекордних показників, оскільки американці більше подорожували всередині країни. Багато готелів Скоттсдейла пройшли реновацію, а також плануються нові (наприклад, згаданий раніше Hyatt Studios для тривалого проживання збільшить пропозицію). Потенційним викликом є те, що хвиля будівництва готелів у метрополії Фінікса може посилити конкуренцію до 2026 року. Але бренд Скоттсдейла як провідного місця для відпочинку та ділових зустрічей має забезпечити його готелям провідні позиції в регіоні.

Індустріальна та гнучка нерухомість – високий попит, нова пропозиція: Індустріальна нерухомість є улюбленцем ринку метрополії Фінікса завдяки електронній комерції, виробництву та зростанню населення. Хоча Скоттсдейл не є індустріальним центром так, як деякі райони Західної долини Фінікса, він все ж відіграє свою роль, особливо у сфері гнучких площ і малої промисловості, що обслуговує місцевий бізнес. Більшість індустріальних площ Скоттсдейла розташована навколо Airpark, де легке виробництво, склади та шоуруми сусідять з офісами. Історично індустріальна вакантність у Скоттсдейлі була надзвичайно низькою (часто менше 5%), оскільки обмеженість землі стримувала нову пропозицію, а попит на будь-які площі поблизу заможного Скоттсдейла для логістики був високим (наприклад, постачальники кухонних рішень, складання медичних пристроїв, зберігання автомобілів класу люкс тощо).

Однак на регіональному рівні на ринок виходить багато нових промислових площ – у Фініксі в 2022–2024 роках будувалося понад 30 мільйонів кв. футів, що робить його одним із найактивніших ринків у США. Це призвело до зростання загальноміського рівня вакантності промислових площ приблизно до 13,3% у 2 кварталі 2025 року cushmanwakefield.com із однозначних показників раніше, просто тому, що на ринок одночасно вийшло багато нових складів. Мегасклади на західній стороні Фінікса (у Гудієрі, Бакі та ін.) сприяли цьому зростанню. Але це великі об’єкти площею понад 500 000 кв. футів; промислові площі Скоттсдейла, як правило, менші та спеціалізовані, і залишаються досить добре заповненими. Насправді місцевий девелопер Creation запускає промисловий проєкт “The Loop” у Північному Скоттсдейлі, щоб задовольнити попит на сучасні промислові площі в цьому районі mileszimbaluk.com. Це дещо незвично – бачити нові промислові об’єкти у Скоттсдейлі (з огляду на високу вартість землі), тож це свідчить про специфічний попит, можливо, на об’єкти для останньої милі доставки або високотехнологічного виробництва, які хочуть мати адресу у Скоттсдейлі.

Орендна плата за промислові площі у регіоні зросла стрімко (двозначні % зростання за кілька років) через високий попит. Невеликий склад у Скоттсдейлі може здаватися за $15+ за кв. фут на умовах triple-net, що значно вище, ніж $6–$8 у багатьох містах Середнього Заходу. Багато компаній готові платити премію, щоб бути ближче до клієнтської бази Скоттсдейла.

Перспективи для промислової нерухомості залишаються дуже позитивними у довгостроковій перспективі. Розташування та зростання Фінікса роблять його зростаючим вузлом дистрибуції та виробництва (особливо у зв’язку з диверсифікацією ланцюгів постачання від прибережних портів). Сам Скоттсдейл може отримати вигоду від цього – наприклад, деякі високотехнологічні або аерокосмічні компанії можуть відкривати невеликі об’єкти поблизу Скоттсдейла, щоб залучити кваліфіковану робочу силу, яка живе в цьому районі. Якщо й існує ризик у промисловому секторі, то це короткострокове надлишкове пропонування: як зазначалося, хвиля нового будівництва тимчасово підвищила рівень вакантності. Але експерти очікують, що ці площі будуть поглинені в найближчі роки, враховуючи сильний попит на оренду промислових площ у Фініксі (попит все ще випереджає більшість міст). До 2026–2027 років рівень вакантності промислових площ у місті може знову знизитися, а орендні ставки продовжать зростати (хоча й повільніше, у здоровому темпі). У Скоттсдейлі обмеженням буде земля – місць для нового промислового будівництва майже немає, окрім кількох ділянок. Тому старі промислові об’єкти можуть зрости в ціні, оскільки користувачі конкуруватимуть за дефіцитні локації в східній частині долини. Новий проєкт Loop варто відстежувати; якщо його швидко здадуть в оренду, це буде сигналом, що подальший розвиток промислових/гнучких площ у Скоттсдейлі може бути життєздатним.

Загальний інвестиційний клімат у комерційній нерухомості: Інвестори розглядають комерційну нерухомість Скоттсдейла як відносно безпечні вкладення завдяки демографічним особливостям району. Капіталізаційні ставки для торгових центрів або офісних будівель у Скоттсдейлі одні з найнижчих (тобто найвищі ціни) в Арізоні, що відображає сприйману стабільність. Наприклад, повністю зданий в оренду торговий центр у Скоттсдейлі може продаватися за капіталізаційною ставкою 5-6%, тоді як подібний центр у менш заможному районі Фінікса — 7% і більше. Поточні вищі відсоткові ставки чинять тиск на підвищення капіталізаційних ставок, що дещо знижує вартість комерційної нерухомості, але якісні активи у Скоттсдейлі все ще користуються високим попитом серед покупців. Деякі місцеві гравці також досліджують адаптивне повторне використання – наприклад, чи можна застарілу офісну будівлю переобладнати під житло? Новий закон штату, який вимагає переведення 10% комерційної нерухомості під житло, може стимулювати креативні проекти, особливо якщо вакантність офісів зберігатиметься kjzz.org. Зонування у Скоттсдейлі та опір громади можуть бути перешкодою для реконструкції, але в найближчі роки ми можемо побачити більше пропозицій щодо перепрофілювання малоефективних комерційних об’єктів у змішані або житлові.

Підсумовуючи, комерційна нерухомість Скоттсдейла демонструє змішану картину: роздрібна торгівля та готельний бізнес процвітають, підтримані витратами та туризмом; промисловий сектор сильний, хоча йому ще потрібно освоїти нову пропозицію; а офісний сегмент відстає, все ще оговтуючись від кардинальних змін у трудових звичках. Проте навіть на ринку офісної нерухомості є позитивні моменти, і загалом комерційна активність у Скоттсдейлі адаптується до нових тенденцій із стійкістю.

Місцеві економічні фактори: вплив робочих місць, населення та міграції

Кілька місцевих економічних тенденцій лежать в основі ринку нерухомості Скоттсдейла, забезпечуючи контекст як для поточної ситуації, так і для майбутніх перспектив. У багатьох аспектах саме сильна економіка Скоттсдейла є основою, яка дозволила ринку нерухомості залишатися відносно стійким, незважаючи на підвищення відсоткових ставок.

Стійке зростання зайнятості: У Скоттсдейлі кількість робочих місць зростає стабільними темпами, випереджаючи середні показники по країні. Економічний відділ міста часто зазначає, що зростання населення Скоттсдейла (~1,4% на рік) і зростання кількості робочих місць перевищують показники США у 2-3 рази citizenportal.ai. Основними галузями, що стимулюють це зростання, є технології, фінанси, охорона здоров’я, біомедицина, туризм і корпоративні штаб-квартири/бек-офісні операції. Насправді, п’ять галузей Скоттсдейла – такі як біотехнології, медичні технології та бізнес-послуги – зростають швидше, ніж у середньому по штату Аризона, що підкреслює роль Скоттсдейла як магніту для високотехнологічних і висококваліфікованих робочих місць. Рівень безробіття у Скоттсдейлі надзвичайно низький, близько 2,7% станом на початок 2025 року citizenportal.ai, що значно краще навіть за середній показник по Аризоні (~4-5%). Фактично, у Скоттсдейлі майже повна зайнятість; компанії часто мають більше вакансій, ніж кваліфікованих кандидатів на місці.

Серед основних роботодавців регіону – HonorHealth (система охорони здоров’я), CVS Health (великий офіс з обслуговування аптечних пільг), Vanguard (інвестиційний менеджмент із великим кампусом), Nationwide Insurance, а також кластер технологічних компаній і стартапів. Зростання триває: місто відзначає кілька великих проєктів, які створять нові робочі місця, зокрема Mac Innovation Park (бізнес-парк, ймовірно, з новими офісними/дослідницькими площами), нову штаб-квартиру ASM America у сфері напівпровідників, та Banna Health & Wellness Campus citizenportal.ai. Кожен із цих проєктів обіцяє сотні, а то й тисячі робочих місць у найближчі роки, що, у свою чергу, створює попит на житло для цих працівників і їхніх сімей. Наприклад, компанії з виробництва напівпровідників (як ASM, TSMC у сусідньому Фініксі) залучають високооплачуваних інженерів, які часто шукають якісне житло у таких місцях, як Скоттсдейл.

Крім того, Скоттсдейл отримує вигоду від загального зростання агломерації Фінікса. Метро Фінікс стабільно входить до числа лідерів за створенням робочих місць. У 2025 році Аризона встановила рекорд за створенням робочих місць – понад 24 000 нових робочих місць було оголошено лише за першу половину року azbigmedia.com. Багато з них знаходяться у Східній долині та на півночі Фінікса – ці райони доступні для жителів Скоттсдейла. Навіть якщо робота знаходиться у Темпі чи Фініксі, люди часто обирають проживання у Скоттсдейлі заради стилю життя і їздять на роботу. Тож житло у Скоттсдейлі опосередковано виграє і від буму зайнятості у сусідніх містах.

Населення та міграція: Метрополійна зона Фінікса була однією з найшвидше зростаючих у країні, і Скоттсдейл розділяє це зростання. Офіційне населення Скоттсдейла становить близько 243 000 (оцінка на 2025 рік) і продовжує зростати. Примітно, що якщо деякі міста сонячного поясу залежать від внутрішньої міграції переважно сімей середнього класу, то Скоттсдейл також приваблює багато заможних мігрантів, таких як керівники, пенсіонери та віддалені працівники, які можуть жити будь-де. Чистий міграційний приріст у окрузі Марікопа (район Фінікса) щороку залишається значно позитивним, що зумовлено переїздом людей із дорожчих штатів, таких як Каліфорнія, Іллінойс, Вашингтон та інших. Дані Redfin показують, що серед онлайн-користувачів, які шукають житло для переїзду до Скоттсдейла у 2025 році, основними містами походження були Чикаго, Сіетл, Лос-Анджелес, Даллас і район затоки redfin.com redfin.com. Це відповідає й анекдотичним свідченням: каліфорнійці продають дорогі будинки та купують у Скоттсдейлі, мешканці Середнього Заходу шукають сонце тощо.

У межах Аризони Скоттсдейл часто є місцем переїзду для керівників і професіоналів, які переїжджають на роботу у Фінікс/Скоттсдейл. Це також популярне місце для сезонних мешканців (снігових птахів) – людей із холодніших кліматів, які проводять тут зими, – і деякі з них зрештою стають постійними жителями (особливо на пенсії). Міжнародна міграція є менш значущим, але не незначним фактором; наприклад, канадці люблять Скоттсдейл (тут навіть велика спільнота канадських зимових відвідувачів), а деякі європейці інвестують у відпускні будинки тут.

Демографія: Населення Скоттсдейла має тенденцію бути старшим (медіанний вік близько 47 років) і заможнішим (медіанний дохід домогосподарства ~$115 тис., проти ~$65 тис. по США) – фактично це спільнота з високим доходом, частково пенсійна. Це впливає на нерухомість тим, що тут стабільний попит на розкішне та друге житло, а також на медичні заклади та сервіси для людей похилого віку. Але останнім часом Скоттсдейл також приваблює молодших професіоналів, яких приваблює яскравий спосіб життя, тому такі місця, як Олд Таун, мають молодіжну атмосферу. Відмінні школи міста та низький рівень злочинності приваблюють сім’ї (які можуть собі це дозволити), що підтримує попит на односімейні будинки в хороших шкільних районах.

Вплив туризму: Величезним економічним рушієм для Скоттсдейла є його туристичний сектор. Щороку понад 11 мільйонів відвідувачів приїжджають за сонячною погодою, полями для гольфу, курортами та подіями (такими як аукціон автомобілів Barrett-Jackson, турнір з гольфу Phoenix Open, кінні шоу в Скоттсдейлі) citizenportal.ai. Туризм генерує значні доходи (робочі місця в сфері гостинності, податки з готельних номерів тощо) і також впливає на ринок житла – багато туристів зрештою вирішують купити тут другий будинок або переїхати назавжди після знайомства зі стилем життя. Потужна туристична індустрія також підтримує ринок короткострокової оренди та зберігає високий попит на житло курортного типу.

Як це впливає на нерухомість: Усі ці фактори – зростання кількості робочих місць, міграція, добробут – безпосередньо впливають на попит на нерухомість:

• Високий приріст робочих місць + низьке безробіття = більше людей із доходами для купівлі чи оренди житла. Це також зазвичай означає зростання заробітних плат (роботодавці конкурують за таланти), що допомагає людям дозволити собі вищі ціни на житло.
• Приріст населення ~1–2% на рік здається невеликим, але в місті з ~240 тис. це додає кілька тисяч жителів щороку. Кожне нове домогосподарство потребує житла, тож це підтримує тиск на пропозицію.
• Переїзд заможних означає, що багато покупців, які приїжджають, мають значні грошові кошти або капітал. Це частково пояснює, чому ринок Скоттсдейла залишався сильним – багато покупців не потребують іпотеки або можуть внести великі авансові платежі, пом’якшуючи вплив високих відсоткових ставок. Покупці за готівку (поширене явище на ринку розкішної нерухомості Скоттсдейла) залишалися активними; як зазначив один місцевий експерт, готівкові угоди залишаються поширеними серед заможних покупців Скоттсдейла, що дає їм перевагу у переговорах mileszimbaluk.com. У 2023 році близько 30–35% продажів у деяких поштових індексах Скоттсдейла були готівковими угодами.
• Диверсифікована економіка (технології, охорона здоров’я, фінанси, туризм) забезпечує Скоттсдейлу стійкість. Навіть якщо один сектор сповільнюється, інші підхоплюють. Наприклад, якщо відбудеться загальнонаціональний спад у сфері технологій, туризм або охорона здоров’я в Скоттсдейлі можуть залишатися сильними, врівноважуючи зайнятість. Така стабільність приваблює інвесторів у нерухомість, оскільки знижує ризик серйозних спадів.

Однак існують деякі виклики:

• Дефіцит робочої сили: Іронічно, але дуже низький рівень безробіття в Скоттсдейлі свідчить про те, що бізнесу може бути важко знайти працівників, особливо з низькою оплатою праці, оскільки житло для них занадто дороге. Це може обмежити розширення бізнесу, якщо проблему не вирішити, або змусити більше людей їздити на роботу ззовні (що збільшує трафік).
• Внутрішньоміські зміщення: Деякі молоді працівники сфери технологій віддають перевагу центру Фінікса або урбаністичній атмосфері Темпе, що може означати, що Скоттсдейл має й надалі адаптуватися (будувати квартири в центрі тощо), щоб приваблювати цю демографічну групу. Історично Скоттсдейл мав імідж «курортного передмістя», але смаки змінюються, і місто захоче залишатися конкурентоспроможним для талантів, які інакше могли б обрати модний міський район деінде.
• Старіння населення: Зі старінням бебі-бумерів деякі можуть зменшити житлову площу або залишити Скоттсдейл (наприклад, щоб бути ближче до дорослих дітей в іншому місці чи через стан здоров’я). Це поступово може звільнити частину житла (що добре для пропозиції), але також означає, що Скоттсдейл має й надалі диверсифікувати свою економіку, а не зосереджуватися лише на послугах для пенсіонерів.

Міграційні тенденції: Також цікаво відзначити, куди прямують жителі Скоттсдейла, коли залишають місто. Дані Redfin показали, що близько 30% покупців житла у Скоттсдейлі шукають можливість переїхати зі Скоттсдейла (70% залишаються в цьому районі) redfin.com. Популярними напрямками для тих, хто виїжджає, є менші міста Арізони, такі як Прескотт-Веллі, Шоу-Лоу та Флагстафф redfin.com redfin.com – часто це прохолодніші або більш сільські райони, куди можуть переїжджати пенсіонери заради змін, або люди, які продають нерухомість і шукають дешевше житло. Це свідчить про певний цикл: деякі давні власники продають і переїжджають у спокійніші місця, а нові переселенці приїжджають. Така ротація насправді може збільшити пропозицію на верхньому сегменті ринку (наприклад, пенсіонери продають розкішні будинки), але також забезпечує постійний приплив попиту.

Підсумовуючи, економічні основи Скоттсдейла дуже сильні – зростаюче, заможне населення та велика кількість робочих місць. Це підтримує вартість нерухомості та допомагає захистити ринок від серйозних спадів. Поки люди вважають Скоттсдейл привабливим місцем для роботи, життя та відпочинку, буде існувати базовий попит на його нерухомість. Місцева політика зараз намагається забезпечити, щоб економічне зростання не стримувалося нестачею житла (звідси й нові закони про житло), що є визнанням того, що економіка та пропозиція житла повинні зростати разом. У найближчому майбутньому економіка Скоттсдейла, схоже, продовжить зростати, що є добрим знаком для власників нерухомості.

Регуляторні та зональні зміни, що впливають на ринок нерухомості

Останніми роками з’явилася низка регуляторних і зональних нововведень як на рівні штату, так і міста, які можуть вплинути на ринок нерухомості Скоттсдейла. Ці зміни в політиці є відповіддю на стрімке зростання, проблеми доступності житла та вплив на райони, які спостерігаються по всій Арізоні. Ось основні моменти:

1. Прожитлова законодавча ініціатива Арізони (2023): У 2023 році законодавчий орган Арізони ухвалив низку двопартійних законопроєктів, спрямованих на пом’якшення дефіциту житла по всьому штату. Два з них були особливо важливими для Скоттсдейла:

• HB 2720 – Додаткові житлові одиниці (ADUs): Цей закон фактично скасовує заборони міст на ADU (також відомі як касіти або «будиночки для бабусі»). Він вимагає від міст дозволяти власникам будинків у зонах односімейної забудови будувати або переобладнувати ADU на своїй ділянці за розумними правилами. Зокрема, закон забороняє муніципалітетам встановлювати надто суворі вимоги (наприклад, великі розміри ділянок або надмірні відступи) щодо ADU rsnlawaz.com yourvalley.net. Мета полягає в тому, щоб поступово збільшити пропозицію житла, дозволяючи створювати невеликі орендні приміщення або додаткові квартири в існуючих районах.
• HB 2297 – Адаптивне повторне використання комерційних приміщень: Цей закон зобов’язує міста дозволяти переобладнання певної частини комерційних або змішаних будівель під житло. Формулювання дещо складне – йдеться про те, що міста повинні дозволяти «не більше 10%» площі комерційної будівлі використовувати під житло, ймовірно, щоб заохотити креативне повторне використання малозавантажених офісів/торгових площ під апартаменти або кондомініуми kjzz.org kjzz.org.

Відповідь Скоттсдейла: Міська рада Скоттсдейла була неохоче налаштована щодо цих законів штату, вважаючи їх посяганням на місцевий контроль зонування. Наприкінці 2024 року, стикаючись із крайнім терміном для виконання, Рада ухвалила постанови щодо впровадження ADU та адаптивного повторного використання, але «з коригуваннями для обмеження наслідків» kjzz.org kjzz.org. Для ADU Скоттсдейл розробив правила, що дозволяють прибудовані, окремо розташовані та обмежені доступні ADU (згідно з інформаційною сторінкою) scottsdaleaz.gov, але, ймовірно, включив суворі стандарти дизайну та вимоги до проживання власника для збереження характеру району. Деякі міські лідери висловлювали занепокоєння, що ADU можуть використовуватися як короткострокова оренда (посилюючи проблеми з «будинками для вечірок»), а закон штату є «нападом на наші райони» kjzz.org kjzz.org. Тим не менш, станом на 2025 рік, власники будинків у Скоттсдейлі можуть вільніше, ніж раніше, створювати ADU, що поступово може додати орендованих одиниць у місті. Можливо, ми побачимо більше переобладнань гаражів або появу «касит» на задніх дворах – це корисно для багатопоколінного проживання або отримання доходу від оренди.

Щодо закону про комерційне повторне використання, Скоттсдейл фактично спробував трактувати «не більше 10%» як «може бути навіть 1%». Вони ухвалили постанову, яка обмежує можливість переобладнання лише 1% будівлі kjzz.org, що викликало попередження від автора законопроєкту про те, що Скоттсдейл порушує закон kjzz.org kjzz.org. Це протистояння може тривати, але якщо закон буде виконуватися, до 10% площі деяких торгових центрів або офісних будівель може бути переобладнано на квартири (наприклад, перетворення другого поверху офісу на житлові приміщення). Поки що жодних великих проєктів за цим законом у Скоттсдейлі не було оприлюднено, але це сфера, за якою варто стежити. Якщо вакантність офісів залишатиметься високою, власники нерухомості можуть наполягати на більшій житловій переорієнтації.

2. Регулювання короткострокової оренди: Історично Аризона займала невтручальну позицію щодо короткострокової оренди (STR) через закон штату 2016 року, який забороняв містам повністю забороняти їх. Скоттсдейл, як туристичний центр, зіткнувся зі сплеском Airbnb – деякі з них перетворилися на “будинки для вечірок” у тихих районах. Мешканці були незадоволені шумом, сміттям і питаннями безпеки. Починаючи з 2022 року, штат трохи пом’якшив свою позицію, дозволивши містам певну регуляторну свободу. Скоттсдейл повністю скористався цим:

• У 2023 році Скоттсдейл зобов’язав усіх власників STR отримувати щорічну міську ліцензію ($250) і дотримуватися правил: повідомляти сусідів про оренду, мати страховку відповідальності та проводити перевірку гостей на наявність у реєстрі сексуальних злочинців avalara.com avalara.com. Це створило реєстр STR, що покращило контроль.
• У травні 2024 року Скоттсдейл ухвалив постанову, спрямовану на боротьбу з “проблемними вечірками” у STR. Нові правила (набирають чинності 6 червня 2024 року) передбачають кілька ключових речей: притягнення до відповідальності організаторів заходів за проведення великих галасливих вечірок у STR, надання поліції повноважень видаляти гостей, які не є мешканцями з об’єкта після оголошення його проблемним, а також повну заборону оренди для осіб до 21 року avalara.com avalara.com. Ці заходи спрямовані на стримування бізнес-моделі “будинків для вечірок”.

Керівництво міста заявило, що використовуватиме “всі можливі інструменти” для контролю впливу STR у межах законодавства штату avalara.com avalara.com. Фактично, умови для інвесторів у STR у Скоттсдейлі стали більш обмежувальними: діють штрафи за порушення, а постійні порушники можуть втратити ліцензію. Для покупців, які розглядають інвестиції в Airbnb, важливо ретельно дотримуватися правил, щоб уникнути санкцій. З часом суворіший контроль може зменшити кількість проблемних STR, але навряд чи повністю ліквідує ринок STR – Скоттсдейл надто популярний для цього. Натомість очікуйте більш професіоналізований сектор STR із відповідальними господарями (і, можливо, вищими витратами, які перекладуться на туристів).

3. Зміни зонування та затвердження розвитку: У кожному окремому випадку міська рада та планувальна комісія Скоттсдейла регулярно розглядають пропозиції щодо зміни зонування, які можуть впливати на місцевий розвиток:

• Висота та щільність у Старому Місті: Останніми роками Скоттсдейл оновив план характеру району Старого Міста, дозволивши вищі будівлі в окремих районах (наприклад, до 150 футів у районі Goldwater Blvd). Однак тривають дебати та спротив громади щодо висотних будівель у центрі. У 2023–2024 роках деякі проєкти прагнули отримати бонуси по висоті/щільності, що викликало громадські слухання. Результати цих рішень впливають на те, скільки одиниць житла можна побудувати. Наприклад, якщо запропоновану вежу кондомініумів зменшують через заперечення мешканців, це означає менше нових будинків. Поки що Скоттсдейл намагається стимулювати розвиток центру, зберігаючи при цьому свій «південно-західний шарм» — це делікатний баланс.
• Зміна зонування у Північному Скоттсдейлі: Час від часу великі ділянки (наприклад, державні землі або гольф-поля) виставляються на розвиток. Один із прикладів — план, що включає 1 975 апартаментів плюс готель на державній землі, для якого потрібно було змінити зонування з «без житлової забудови» на житлове використання coalitionofgreaterscottsdale.org. Місто зазвичай ретельно розглядає такі великі зміни, часто веде переговори щодо відкритих просторів або покращення трафіку в обмін на дозвіл. Інвестори, які розглядають великі проєкти, повинні пройти цей ретельний процес.
• Інфраструктура та зонування для великих роботодавців: Зміна зонування для кампусу Axon у 2023 році була показовою — Скоттсдейл змінив зонування, щоб врахувати план Axon (який включав деяке житло для працівників) whsv.com azfamily.com. Місто загалом підтримує економічний розвиток, тому може бути гнучким у питаннях зонування, щоб залучити великих роботодавців. Аналогічно, зонування для таких районів, як Scottsdale Airpark, періодично оновлюється, щоб дозволити вищі офісні будівлі або паркінги за потреби.

4. Політика щодо води та обмеження розвитку: Хоча це й не питання зонування, водне регулювання Аризони безпосередньо впливає на потенціал розвитку нерухомості. У 2023 році сталася резонансна ситуація: неінкорпорована громада Rio Verde Foothills (відразу за межами Скоттсдейла) залишилася без водопостачання від міста Скоттсдейл, яке доставляло туди воду автоцистернами, через побоювання щодо посухи azgovernor.gov. Це призвело до екстреного тимчасового рішення штату у 2023 році щодо доставки води, але підкреслило, що дефіцит води є реальністю. У штаті діє правило 100-річного гарантованого водопостачання для нових житлових масивів – забудовники повинні довести наявність води на століття вперед. У червні 2023 року чиновники Аризони оголосили, що в деяких районах округу Марікопа (район Фінікса) немає достатньо підземних вод для всіх запланованих житлових проектів, що фактично призупиняє частину майбутньої розбудови, якщо не буде знайдено альтернативних джерел води. Для Скоттсдейла, який переважно використовує воду річки Колорадо через Central Arizona Project (зараз діють обмеження Tier 1) cap-az.com, подальша посуха може означати скорочення постачання в найближчі роки. Місто має резерви води та часто використовує очищену воду для зрошення, що ставить його у кращу позицію, ніж нові віддалені громади. Однак будь-які серйозні скорочення можуть змусити Скоттсдейл обмежити нові підключення або стримувати розвиток, що потребує багато води (наприклад, великі газони, поля для гольфу).

По суті, епоха необмеженого зростання в Аризоні стикається з реальністю обмежених водних ресурсів. Забудовники реагують, наприклад, купуючи водні права у фермерів (ухвалено новий закон про передачу води з аграрного сектору в міський) kjzz.org. Ринок нерухомості Скоттсдейла поки що не був безпосередньо зупинений водними питаннями (за винятком випадку з відмовою у воді для Rio Verde, щоб віддати пріоритет мешканцям міста), але розумні інвестори уважно стежать за водною політикою. Очікуйте появи правил щодо озеленення, які заохочують ксерискейпінг, і, можливо, підвищення внесків на водну інфраструктуру для новобудов. Також обговорюється вимога до більш водоощадних будинків і приладів у новому будівництві.

5. Інші важливі регулювання:

• Податки на короткострокову оренду: Аризона вимагає від власників STR сплачувати податки на проживання (через ліцензію TPT) так само, як і готелі avalara.com. Такі платформи, як Airbnb, тепер автоматично стягують ці податки. Це не обмежує STR, але зменшує ту неофіційну перевагу, яку вони мали раніше.
• Екологічні та дизайнерські стандарти: Скоттсдейл має репутацію міста з суворим дизайнерським контролем – наприклад, правила щодо палітри кольорів будівель, висоти, збереження пустелі тощо. Вони залишаються чинними для підтримки естетики (особливо в мальовничих північних районах). Також у місті діє “Dark Sky” ордонанс, який обмежує світлове забруднення в певних районах. Такі регуляції, хоча й не нові, впливають на вартість і терміни забудови.
• Стимули для доступного житла: Історично у Скоттсдейлі не було значних вимог щодо доступного житла, але обговорення цього питання зростає. Деякі нещодавно затверджені апартаменти включали добровільні доступні одиниці. Якщо доступність житла погіршиться, місто або штат можуть запровадити інклюзивне зонування чи більше стимулів для доступних проєктів, що може трохи змінити структуру забудови.

Підсумовуючи, зміни політики у Скоттсдейлі та Аризоні поступово послаблюють деякі обмеження для забудови (ADU, конверсії під змішане використання) з метою полегшення житлової кризи, водночас посилюючи інші сфери (короткострокова оренда, використання води) для вирішення негативних наслідків. Учасникам ринку нерухомості варто уважно стежити за цими змінами. Інвестор, наприклад, може скористатися новими правилами щодо ADU, додавши каситу для орендного доходу, але також має враховувати, що купівля будинку виключно для вечірок Airbnb може зіткнутися з регуляторними перешкодами. Зрештою, ці регуляції покликані спрямовувати розвиток у більш сталий, дружній до громади спосіб – наскільки ефективно це буде, покаже найближче майбутнє.

Прогноз 2026–2028: Що чекає на ринок нерухомості Скоттсдейла

Дивлячись у майбутнє, очікується, що ринок нерухомості Скоттсдейла зазнає стабільних, помірних тенденцій, а не різких коливань. Декілька прогнозів і думок експертів вказують на період сталого зростання – своєрідну паузу після американських гірок початку 2020-х. Ось чого варто очікувати у 2026, 2027 та 2028 роках:

Прогнози цін на житло: Загальна думка полягає в тому, що ціни на житло в Скоттсдейлі поступово зростатимуть протягом наступних кількох років, приблизно слідуючи за інфляцією. Місцеві експерти з нерухомості прогнозують щорічне зростання на рівні 2%–4% на рік у Скоттсдейлі mileszimbaluk.com. Іншими словами, навряд чи ми побачимо ще один стрибок на 20% за рік, але підвищення на кілька відсотків щороку ймовірне з огляду на постійний попит і обмежену нову пропозицію. До 2028 року це може скласти приблизно загальне зростання цін на житло на 10–15% від поточного рівня. Для порівняння, національні прогнози від таких джерел, як NAR і Fannie Mae, відповідають цьому сценарію повільного зростання – вони передбачають зростання цін на житло в США на ~3–5% щорічно в середині 2020-х років realwealth.com realwealth.com, і Скоттсдейл має бути в цих межах, можливо, на вищому рівні через свою привабливість. Одна застереження: сегмент розкішної нерухомості може показати трохи кращі результати. Деякі аналітики Аризони вважають, що ринок розкоші “насолоджуватиметься сплесками”, навіть якщо загальний ринок залишатиметься стабільним fhtimes.com. Високий сегмент Скоттсдейла може показати трохи більше середнього зростання (оскільки заможні покупці менш чутливі до ставок), тоді як середній сегмент може бути більш стабільним через обмеження доступності.

Обсяг продажів і баланс ринку: Очікується, що активність продажів житла дещо зросте до 2026 року, коли люди пристосуються до нових умов щодо відсоткових ставок. Минулого року спостерігалося зниження продажів (у Скоттсдейлі продажі впали приблизно на 7–10% у річному вимірі в середині 2025 року) redfin.com, але якщо ставки стабілізуються або знизяться, більше покупців і продавців повернуться на ринок. Економісти прогнозують зростання продажів існуючого житла в США на скромні 2–5% у 2025 році azbigmedia.com, і, можливо, ця тенденція продовжиться, що свідчить про поступове зростання кількості угод і в Скоттсдейлі. По суті, відкладений попит тих, хто відклав переїзд у 2022–2024 роках, може проявитися, коли умови стануть сприятливішими. До 2026–27 років ми також можемо побачити, як частина міленіалів досягне віку для купівлі житла вищого класу, що додасть попиту на сімейні будинки в Скоттсдейлі.

Ринок, ймовірно, залишиться досить збалансованим. Часи крайнього ринку продавця (з запасом житла менше 1 місяця) наразі позаду. З іншого боку, глибокий ринок покупця (різке падіння цін) також не очікується, оскільки зростання населення та робочих місць підтримуватиме попит. Натомість, Скоттсдейл може залишатися в нейтральному діапазоні – можливо, 4–6 місяців запасу житла – протягом наступних кількох років. Покупці матимуть можливості без паніки, а продавці, які встановлять реалістичну ціну, досягнуть успіху. Якщо іпотечні ставки дійсно знизяться до 2027 року (деякі прогнози вважають, що ставки можуть опуститися нижче 5,5% до 2028 року) realwealth.com, може відбутися короткочасний сплеск купівельної активності, що частково поверне перевагу продавцям, але це також, ймовірно, призведе до збільшення кількості нових оголошень на ринку, зберігаючи рівновагу.

Відсоткові ставки та доступність житла: Важливим фактором є динаміка іпотечних ставок. У короткостроковій перспективі (2025–2026) більшість аналітиків прогнозують, що ставки залишатимуться в діапазоні від середніх до високих 6% realwealth.com. Це створює перешкоди для доступності житла та стримуватиме зростання цін. До 2027 або 2028 року, якщо інфляція буде приборкана, Федеральна резервна система може дозволити ставкам знизитися. Деякі оптимістичні сценарії передбачають повернення 30-річних іпотечних ставок до рівня 5% до 2028 року realwealth.com. Якщо це станеться, це збільшить купівельну спроможність і може спричинити сильніше зростання цін (можливо, річний приріст до 5-6% у ті роки). Однак це не гарантовано – ставки можуть залишитися на рівні 6%, якщо економіка буде перегріватися. Тому для планування варто припускати, що відсоткові ставки поступово знижуватимуться, забезпечуючи невелику підтримку до 2027 року.

Прогноз щодо нового будівництва та запасу житла: У Скоттсдейлі навряд чи з’явиться велика кількість нового житла через обмеженість землі та досить суворе зонування. Але проєкти, які вже в процесі (кондомініуми Optima, One Scottsdale, проєкт Джорджа Курца на 1200 будинків тощо), почнуть здавати житло у 2026–2028 роках. Вони додадуть певний запас: наприклад, 420 розкішних кондомініумів і 970 апартаментів у Optima McDowell Mountain Village заплановано приблизно на 2026 рік (цей багатофазний проєкт стане значним доповненням, якщо його завершать). Житлові об’єкти One Scottsdale і 1200 будинків на півночі можуть з’явитися наприкінці десятиліття. Будівництво апартаментів у ширшому регіоні залишається високим – у Фініксі будується десятки тисяч одиниць житла. До 2025–2027 років багато з них відкриються, що потенційно ще більше стримає зростання орендної плати. Щодо приватних будинків, Скоттсдейл майже повністю забудований, окрім невеликих кварталів; більшість масштабного будівництва приватних будинків відбувається в передмістях, таких як Квін-Крік або Західний Фінікс. Тому житловий фонд Скоттсдейла зростатиме лише помірно. Це, у поєднанні зі стабільним попитом, підтримує очікуване помірне зростання цін.

Прогноз для ключових сегментів ринку:

• Розкішне житло ($1 млн+): Ймовірно, залишиться сильним. Багато покупців розкішного житла платили готівкою або мають статки, які не залежать від відсоткових ставок. З відновленням фондового ринку (якщо це станеться), розкішна нерухомість зазвичай слідує за ним. Сегмент розкішного житла в Скоттсдейлі може показати щорічне зростання цін на 3-5%, а обсяги можуть зрости, оскільки бебі-бумери продовжують виходити на пенсію та переїжджати до міст із привабливим способом життя. Застереженням є глобальні економічні умови – але привабливість розкішного житла в Скоттсдейлі залишається стійкою.
• Житло середнього класу ($500 тис.–$1 млн): Цей сегмент найбільше пов’язаний із місцевими доходами та ставками. Зростання цін тут може бути найповільнішим, можливо, близько 2% на рік, лише встигаючи за зростанням заробітної плати. Якщо ставки знизяться, цей сегмент може різко зрости, оскільки більше покупців, які хочуть покращити житлові умови, вийдуть на ринок. Але якщо ставки залишаться високими, очікуйте, що ціни залишаться приблизно на тому ж рівні з урахуванням інфляції, тобто будуть лише незначні номінальні прирости.
• Житло початкового рівня та кондомініуми (до $500 тис.): У Скоттсдейлі відносно мало варіантів дешевше $500 тис., але цю нішу займають кондомініуми та старі таунхауси. На них може зрости попит через їхню відносну доступність, тому вони можуть дорожчати трохи швидше (можливо, 4% на рік) просто через дефіцит будь-якого “доступного” житла в Скоттсдейлі.
• Оренда: Зростання орендної плати в регіоні прогнозується на рівні близько 2-3% на рік до 2028 року realwealth.com realwealth.com, як зазначено вище. У Скоттсдейлі оренда може зростати на нижньому рівні цього діапазону, оскільки було побудовано багато нових апартаментів. Однак оренда окремих будинків у Скоттсдейлі (де нова пропозиція не з’являється) може зростати швидше, ніж оренда апартаментів. Загалом, орендарям не варто очікувати значного полегшення; оренда, ймовірно, буде поступово зростати, але різких стрибків, як у 2021 році, не буде. Рівень вакантності може трохи зрости з відкриттям нових апартаментів, але в привабливих районах, таких як Скоттсдейл, він залишиться відносно низьким (5% або менше).
• Комерційна нерухомість: До 2026–2028 років вакантність офісних приміщень має поступово знижуватися, якщо зростання зайнятості триватиме. Можливо, вакантність офісів у Скоттсдейлі знизиться з приблизно 19% до 15% до 2028 року – все ще високо, але тенденція буде позитивною. Не очікуйте повернення до вакантності офісів менше 10%, якщо тільки тренд віддаленої роботи не зміниться кардинально. Роздрібна торгівля ймовірно залишиться стійкою; нових торгових площ майже не додається, а попит на роздріб зростає разом із населенням і туризмом, тому оренда в роздрібній торгівлі має поступово зростати, а вакантність залишиться на рівні 5% або менше. Промислова нерухомість у регіоні може знову стати дефіцитною, коли нові склади заповняться. До 2028 року вакантність промислових площ у Фініксі може знову знизитися до 8-10%, якщо поглинання залишиться сильним, і оренда буде вищою. Будь-які промислові площі в Скоттсдейлі будуть на вагу золота через їхню рідкість.

Економічні припущення: Ці прогнози ґрунтуються на відсутності серйозних економічних потрясінь. Якщо у 2025 чи 2026 році станеться рецесія, у Скоттсдейлі може бути тимчасове уповільнення – продажі впадуть, ціни на рік вирівняються або трохи знизяться. Але з огляду на те, скільки людей хочуть там жити, ринок, ймовірно, швидко відновиться. Крім того, якщо інфляція знову зросте і ставки піднімуться ще вище, це буде негативним сценарієм для попиту на житло. Навпаки, якщо приплив людей буде більшим, ніж очікується (наприклад, якщо віддалена робота спровокує ще одну хвилю переїздів до Аризони), попит може перевищити поточні прогнози.

Прогноз для інвесторів: Інвестори в нерухомість можуть очікувати стабільного, хоча й не вражаючого, прибутку у Скоттсдейлі до 2028 року. Зростання цін на рівні однозначних відсотків плюс стабільний дохід від оренди — гарна ставка. Часи, коли можна було легко перепродати будинок із прибутком у 20% за рік, наразі, ймовірно, минули. Замість цього інвестори можуть зосередитися на довгостроковому володінні, можливо, отримуючи вигоду від:

• Покупки у 2025 році, коли ринок буде спокійнішим, а потім отримання прибутку від зростання цін до 2028 року.
• Зосередження на сегментах з високим попитом, таких як доступні квартири або добре розташовані орендні будинки, які повинні мати стабільну заповнюваність.
• Слідкування за можливими проблемними активами — якщо деякі власники, які купили на піку 2022 року, змушені будуть продавати в умовах вищих ставок, можуть з’явитися вигідні пропозиції.

Непередбачувані фактори: Декілька непередбачуваних чинників можуть змінити траєкторію:

• Технології та віддалена робота: Якщо велика технологічна компанія переїде або відкриє кампус у Скоттсдейлі, попит на житло може різко зрости. Або якщо віддалена робота дозволить ще більшій кількості людей обирати Скоттсдейл замість Лос-Анджелеса/Сан-Франциско, це також підвищить попит. Скоттсдейл позиціонує себе як місто, дружнє до бізнесу, тож це не виглядає фантастикою.
• Клімат і якість життя: Зростання частоти екстремальної спеки (у Фініксі були рекордні хвилі спеки) та обмеження водопостачання в довгостроковій перспективі можуть зменшити попит, якщо люди вважатимуть регіон менш придатним для життя. Поки що це суттєво не зупинило міграцію, але варто стежити за цим, наближаючись до 2030 року.
• Політичні/податкові зміни: В Аризоні відносно низькі податки, що приваблює людей. Якщо зміниться податкове законодавство (прибутковий податок штату, податок на нерухомість), це може вплинути на міграцію.

Підсумовуючи, прогноз для Скоттсдейла на 2026–2028 роки позитивний, але не вибуховий: сприймайте це як марафон, а не спринт. Ринок, ймовірно, зростатиме помірними темпами. Це насправді добре — це дозволяє уникнути бульбашок і обвалів. Для власників житла їхній капітал повинен поступово зростати. Для покупців не буде паніки «купи зараз, інакше потім не зможеш собі дозволити», оскільки пропозиція має бути доступною, але надто довге очікування все ж означатиме трохи вищу ціну через поступове зростання. По суті, нерухомість у Скоттсдейлі залишається надійною довгостроковою інвестицією, спираючись на стійку привабливість міста та сильну економіку, без різких потрясінь на горизонті згідно з поточними прогнозами mileszimbaluk.com realwealth.com.

Можливості та ризики інвестування

Для інвесторів — як місцевих, так і з інших штатів — Скоттсдейл пропонує привабливий, але складний ринок. Завдяки потужній економіці та високій якості життя місто, ймовірно, й надалі приноситиме прибуток, але не без викликів. Ось огляд потенційних можливостей і ризиків інвестування в нерухомість Скоттсдейла:

Можливості:

• Сильна прибутковість оренди: Інвестори, які шукають об’єкти для здачі в оренду, можуть знайти надійні можливості у Скоттсдейлі. Поєднання високих орендних ставок і стабільного попиту забезпечує привабливий грошовий потік. Наприклад, добре розташована квартира з двома спальнями, яка може коштувати $400,000, може здаватися приблизно за $2,000+ на місяць, що приблизно відповідає середній національній орендній платі zillow.com. Окремі будинки приносять ще більше. Хоча капіталізаційні ставки у Скоттсдейлі не високі (через високі ціни купівлі), вони відносно безпечні. Також, оренда окремих будинків має перевагу: на національному та місцевому рівнях очікується, що оренда окремих будинків перевершить квартири за рівнем заповнюваності та зростанням орендної плати до кінця 2020-х років realwealth.com. Інвестори можуть орієнтуватися на скромні будинки в Південному Скоттсдейлі або невеликі багатоквартирні об’єкти, які користуються попитом серед нескінченної кількості орендарів, що прагнуть потрапити до шкільного округу Скоттсдейла або насолодитися місцевим стилем життя. Крім того, близько 33% жителів Скоттсдейла орендують житло mileszimbaluk.com, що свідчить про значний ринок орендарів у місті, яке часто вважають домінуючим серед власників.
• Додана вартість і реновації: Багато будинків у Скоттсдейлі, особливо в центральних і південних районах, були побудовані в середині XX століття і потребують оновлення. Є можливість купити старіший будинок (наприклад, ранчо 1960-х років), оновити його сучасними матеріалами й або перепродати, або здавати в оренду за підвищеною ціною. Покупці у Скоттсдейлі цінують готові до заселення, стильні будинки – відремонтовані об’єкти часто продаються з великою націнкою за квадратний метр. Інвестори з досвідом у будівництві можуть скористатися цим, піднімаючи застарілі об’єкти до рівня розкоші. Однак варто враховувати особливості погодження дизайну у Скоттсдейлі, якщо плануєте змінювати зовнішній вигляд будинку.
• Нові забудови та попередній продаж: У Скоттсдейлі є кілька нових розкішних проектів (квартири та будинки), де забудовники пропонують ціни на етапі будівництва. Ранні інвестори в ці проекти можуть отримати вигоду, якщо вартість зросте до моменту завершення. Наприклад, придбання квартири в Atavia condos at One Scottsdale до завершення будівництва у 2026 році може принести миттєвий капітал, якщо район розквітне, як очікується. Аналогічно, інвестування в такі проекти, як Optima McDowell Mountain Village або Portico (елітний житловий комплекс, що демонструє високі продажі) mileszimbaluk.com, може окупитися, коли ці спільноти стануть відомими, а ціни на перепродаж зростуть. Однак вибір правильного проекту є ключовим – звертайте увагу на репутацію забудовника та розташування.
• Комерційна нерухомість: Хоча офісна нерухомість зараз є ризикованою, районні торгові центри або багатофункціональні об’єкти у Скоттсдейлі можуть бути чудовими інвестиціями. Заможне населення Скоттсдейла підтримує елітну роздрібну торгівлю та ресторани. Володіння торговою смугою у Скоттсдейлі (з орендарями, як-от модні ресторани чи бутіки) може забезпечити стабільний грошовий потік і зростання вартості нерухомості. Також, з огляду на дуже низьку вакантність у роздрібній торгівлі (~5%) cushmanwakefield.com, орендні ставки можна підвищувати з часом. Ще один варіант — промислові/гнучкі об’єкти: якщо ви зможете придбати старий склад у районі Airpark і модернізувати його, ви скористаєтеся високим попитом з боку малого бізнесу, який хоче мати адресу у Скоттсдейлі.
• Адаптивне переосмислення та ADU: Новий закон про ADU відкриває мікроінвестиційні можливості. Наприклад, інвестор може купити нерухомість із великою ділянкою у Скоттсдейлі, побудувати окрему casita (ADU) і здавати її окремо для додаткового доходу. Також креативні інвестори можуть звернути увагу на малоефективні невеликі офісні будівлі чи торгові об’єкти та розглянути їхню конверсію у житлові або багатофункціональні, скориставшись державною підтримкою таких перетворень. Хоча це непросто, успішна конверсія може суттєво підвищити вартість нерухомості, якщо це зробити у місці, де житло цінується більше, ніж офіси (наприклад, Old Town).
• Кліматична міграція та розкішні другі будинки: У макромасштабі Скоттсдейл виграє від постійної міграції заможних людей із дорогих або менш приємних кліматичних регіонів. Багаті покупці з таких місць, як Каліфорнія, продовжують розглядати Скоттсдейл для придбання других будинків (або основних, якщо працюють віддалено). Інвестування у елітну нерухомість з метою розкішної оренди (помісячна оренда з меблями тощо) або подальшого перепродажу цій аудиторії може бути прибутковим. Наприклад, розкішний будинок з зручностями (басейн, краєвид тощо) можна здавати за десятки тисяч доларів на місяць у пік сезону спортсменам, знаменитостям чи керівникам, а потім продати з націнкою. Ризик тут — вузький попит і високі витрати на утримання, але прибутки можуть бути значними, якщо правильно вибрати час.

Ризики:

• Ризик відсоткових ставок: Ми вже неодноразово згадували — високі відсоткові ставки зараз є найбільшим гальмом для ринку. Для інвесторів, які використовують кредитне плече, іпотечні ставки понад 7% суттєво зменшують прибутковість. Позитивний грошовий потік важче досягти за таких витрат на фінансування. Якщо ставки несподівано зростуть ще більше (наприклад, через стійку інфляцію), вартість нерухомості може застигнути або знизитися, а рефінансування чи продаж стане складнішим. Багато інвесторів зараз обирають короткострокові плаваючі кредити або навіть купують нерухомість за готівку, щоб зменшити ризики, але це заморожує капітал.
• Доступність і обмеження попиту: Високі ціни у Скоттсдейлі означають, що коло покупців дещо обмежене. Якщо ціни зростають швидше, ніж доходи (а так і є), у певний момент попит може стабілізуватися — фактично ринок може стати недоступним для місцевих жителів. Ми вже бачили це у 2023–2025 роках: продажі впали, бо багато сімей просто не могли дозволити собі переїхати чи купити житло у Скоттсдейлі за поточними цінами. Якщо відсоткові ставки не знизяться, попит може залишатися слабким, особливо у середньому сегменті, що може обмежити зростання цін або навіть призвести до незначного зниження цін у цих сегментах. Інвестори, які розраховують на швидке зростання цін, можуть бути розчаровані. Зараз це більше гра на довгу перспективу.
• Регуляторні ризики: Хоча нові правила щодо короткострокової оренди (STR) у Скоттсдейлі не забороняють короткострокову оренду, особливо серйозний інцидент або політичний зсув можуть призвести до ще суворіших заходів (наприклад, обмеження кількості ліцензій STR або впровадження лімітів на кількість мешканців). Наразі закон штату Аризона забороняє повну заборону, але закони можуть змінитися. Якщо ваш інвестиційний план залежить від доходу з Airbnb, слідкуйте за змінами у регулюванні. Крім того, штат може ще більше обмежити місцевий контроль, щоб стимулювати будівництво житла – якщо Скоттсдейл буде чинити опір додаванню житла, законодавчий орган може у майбутньому запровадити ще ширше зонування. Це може призвести до більшої конкуренції (пропозиції) у районах з односімейною забудовою, якщо, наприклад, дуплекси або більше ADU стануть легальними повсюдно.
• Проблеми з водою та екологією: Як вже згадувалося, довгострокова нестача води є серйозним ризиком. Це може проявитися у вигляді зростання витрат (вищі тарифи на воду роблять утримання басейнів і газонів дорожчим, що може зробити деякі будинки менш привабливими) або навіть мораторіїв на забудову (малоймовірно у межах Скоттсдейла, який має гарантоване постачання, але не виключено у разі серйозної ситуації). Крім того, екстремальна спека є екологічним ризиком – у 2023 році у Фініксі спостерігалися безпрецедентні хвилі спеки. Якщо такі кліматичні проблеми посиляться, деякі потенційні мешканці можуть уникати Аризони, або нинішні мешканці (особливо пенсіонери) можуть не залишатися тут так довго щороку. Це ще не вплинуло на ринок нерухомості у вимірюваний спосіб, але якщо літо стане практично нестерпним, це ризик для привабливості Скоттсдейла.
• Надмірне будівництво у сегменті розкішних кондомініумів: Заплановано чимало елітних проектів кондомініумів (FENDI Residences, Optima тощо). Ринок розкішних кондомініумів у Скоттсдейлі історично досить невеликий. Якщо всі ці проекти будуть здані приблизно одночасно, існує ризик короткострокового надлишку розкішних кондомініумів. Ми бачили щось подібне у Маямі у попередніх циклах. Девелопери перевірятимуть глибину попиту; якщо економіка похитнеться, деякі квартири можуть залишатися непроданими довше, що може змусити знижувати ціни і нашкодити інвесторам-фліперам. Тож, хоча нові проекти – це цікаві можливості, вони також несуть ризики, якщо ви спекулюєте на зростанні вартості до завершення будівництва.
• Економічний спад або зміни: Економіка Скоттсдейла різноманітна, але не захищена від усіх ризиків. Національна рецесія може тимчасово зменшити туризм і корпоративні релокації, що послабить попит як на житло, так і на комерційну нерухомість. Або якщо один із великих роботодавців Скоттсдейла скоротить діяльність (наприклад, велика компанія на кшталт Vanguard переведе робочі місця в інше місце), це може вплинути на окремі субринки. Також існує геополітичний ризик – якщо фондові ринки обваляться або виникне ще одна пандемія, витрати на розкіш і купівля других будинків можуть на певний час зупинитися.
• Вищі витрати та податки: Вартість будівництва залишається високою, що зменшує маржу для забудови чи ремонту. Також, податки на нерухомість в Аризоні помірні, але якщо оцінки продовжать зростати, податкові рахунки теж зростатимуть (навіть з обмеженням річного підвищення для основного житла, для другорядних/інвестиційних об’єктів такого обмеження немає). Інвесторам також потрібно враховувати зростання вартості страхування – цікаво, що хоча в Аризоні немає ураганів, тут іноді бувають повені, лісові пожежі у навколишніх районах тощо, а загальнонаціональні страхові тарифи зростають.

Стратегії для інвесторів: Враховуючи вищесказане, розсудливі інвестори у Скоттсдейлі будуть:

• Зосереджуватися на грошовому потоці, а не лише на спекуляціях. Переконайтеся, що об’єкт може сам себе окупати за рахунок орендної плати за поточними ставками, щоб ви могли утримувати його протягом ринкових циклів.
• Можливо, об’єднатися з партнером або об’єднати ресурси, щоб купити з меншим кредитним плечем або за готівку, а потім рефінансувати, коли ставки покращаться.
• Диверсифікуйте типи нерухомості – можливо, поєднання орендного будинку, невеликої комерційної нерухомості тощо, щоб підстрахуватися.
• Слідкуйте за місцевою політикою (наприклад, якщо нових членів міської ради обирають із програмами повільного чи швидкого розвитку, це може сигналізувати про зміни).
• Шукайте унікальні об’єкти, які збережуть цінність – наприклад, будинок із рідкісною ділянкою з видом або історичну нерухомість у Старому місті – унікальність забезпечує захист на спадних ринках.
• Плануйте довші періоди володіння. Швидкі перепродажі зараз складніші, тому будьте готові володіти нерухомістю щонайменше 5+ років, щоб отримати прибуток.

По суті, Скоттсдейл залишається провідною локацією для інвестицій у нерухомість завдяки своїм стійким факторам попиту: сонце, робочі місця, престиж і обмежена кількість землі. Інвестори можуть знайти багато переваг – від орендарів із високим доходом до зростання вартості та можливостей для реконструкції. Але для успіху потрібно орієнтуватися в нових умовах із вищими витратами на фінансування, враховувати регуляторні тенденції та обирати об’єкти, які витримають як сонячні, так і дощові дні (можливо, як у прямому, так і в переносному сенсі). За ретельної стратегії інвестування в Скоттсдейл до 2028 року має принести хороші результати – просто без захмарних прибутків, як під час буму, що насправді є ознакою зрілого, стабілізуючогося ринку mileszimbaluk.com realwealth.com.

• Ціни на житло знижуються: Медіанна ціна будинку в Скоттсдейлі у 2025 році тримається на рівні близько $800 тисяч – це на 5–9% менше від піку минулого року – оскільки ажіотаж 2021–2022 років вщухає redfin.com mileszimbaluk.com. Типова вартість житла становить близько $832,000 (липень 2025), що на 1% менше у річному вимірі zillow.com, що відображає ринок у стані корекції, а не вільного падіння.
• Запаси житла та баланс ринку: Запаси житла зросли, на ринку у середині 2025 року виставлено близько 2,400–2,900 будинків scottsdalerealtors.org zillow.com. У Скоттсдейлі зараз близько 7 місяців пропозиції – це зрушення у бік ринку покупця scottsdalerealtors.org scottsdalerealtors.org. Будинки перебувають на ринку в середньому 70–80 днів (проти ~60 днів минулого року), оскільки продавці стикаються з жорсткішою конкуренцією redfin.com scottsdalerealtors.org. Покупці отримують перевагу, часто купуючи в середньому на 3–4% нижче від запитуваної ціни redfin.com.
• Попит на оренду: Ринок оренди залишається стійким. Середня орендна плата становить близько $2,070, що на 1–2% більше у річному вимірі zillow.com. Високі ціни на житло (медіанна ~$900K) та відсоткові ставки змушують потенційних покупців орендувати, що підтримує високу заповнюваність. Лише третина мешканців Скоттсдейла орендує житло (доходи високі, власність на житло поширена), тому добре розташовані орендні об’єкти мають низьку вакантність і стабільний дохід mileszimbaluk.com.
• Гарячі точки та нові проекти: Розкішні анклави Північного Скоттсдейла (наприклад, Silverleaf у DC Ranch, Troon North) мають медіанну ціну значно вище $1 млн і демонстрували двозначне зростання цін до 2024 року mileszimbaluk.com. Для порівняння, Південний Скоттсдейл та Old Town (85251) пропонують відносно доступні варіанти та модні проекти кондомініумів, що стимулює попит з боку покупців-початківців і молодих професіоналів. Великі проекти – від Optima McDowell Mountain Village (розкішні кондомініуми) до багатофункціонального центру One Scottsdale – додадуть сотні елітних будинків до 2026 року mileszimbaluk.com. Техно-магнат Джордж Керц очолює проект на $1 мільярд із 1 200 будинками та готельно-офісним кампусом у Північному Скоттсдейлі mileszimbaluk.com. Ці мегапроекти обіцяють новий житловий фонд і зручності в найближчі роки.
• Змішаний комерційний сектор: Вакантність офісів залишається високою (~18–20% у Скоттсдейлі проти 25% у центрі Фінікса) через віддалену роботу williamsluxuryhomes.com. Преміальні офіси все ще приваблюють орендарів за найвищими ставками ($34–35/кв. фут) williamsluxuryhomes.com, але старіші будівлі мають труднощі, і орендодавці пропонують поступки (безкоштовна оренда, бюджети на облаштування) williamsluxuryhomes.com williamsluxuryhomes.com. Ритейл-нерухомість перебуває на міцних позиціях – вакантність торгових площ у Фініксі тримається на рівні близько 5% cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Торгові центри Скоттсдейла (наприклад, Scottsdale Quarter, Fashion Square) виграють завдяки заможним покупцям і понад 11 мільйонам туристів щороку citizenportal.ai, що забезпечує високу заповнюваність магазинів. Промислові площі залишаються дуже затребуваними в регіоні – масове будівництво складів підняло вакантність промислової нерухомості у Фініксі до ~13,3% у середині 2025 року cushmanwakefield.com, але у Скоттсдейлі, де мало промислових земель, з’являються нові проєкти, такі як “The Loop” у Північному Скоттсдейлі, щоб задовольнити попит mileszimbaluk.com. Загалом, попит на комерційну нерухомість найсильніший у промисловому та логістичному сегментах, стабільний для добре розташованого ритейлу та повільно відновлюється для офісів.
• Економічне зростання стимулює житловий сектор: Економіка Скоттсдейла процвітає. Приріст населення (~1,4% на рік) випереджає показники США, рівень безробіття становить близько 2,7% citizenportal.ai, а медіанний дохід домогосподарств значно перевищує середні показники по штату та країні citizenportal.ai. Місто приваблює високооплачувані галузі – п’ять ключових секторів (наприклад, біотехнології та медична техніка) розвиваються у Скоттсдейлі швидше, ніж у середньому по штату. Великі роботодавці розширюються: наприклад, ASM, компанія з виробництва напівпровідників, будує свою штаб-квартиру в США, а Mac Innovation Park і новий Banna Health campus принесуть нові робочі місця citizenportal.ai. Процвітаючий ринок праці та постійний приплив нових мешканців (багато покупців переїжджають із Чикаго, Сіетла, Каліфорнії тощо redfin.com redfin.com) підтримують попит на житло. Така економічна життєздатність – разом із курортним стилем життя Скоттсдейла – забезпечує довгострокову впевненість у ринку нерухомості.
• Зміни в політиці щодо житла: Останні зміни зонування та регулювання можуть м’яко вплинути на ринок Скоттсдейла. Наприкінці 2024 року, під тиском законодавства штату, Скоттсдейл легалізував допоміжні житлові одиниці (ADU або касіти) у зонах односімейної забудови (як вимагає HB2720 Арізони) kjzz.org kjzz.org. Місто опиралося, побоюючись, що ADU можуть стати ще більшою кількістю короткострокових оренд, але зрештою ухвалило спрощену постанову для дотримання вимог kjzz.org kjzz.org. Також новий закон Арізони заохочує переобладнання до 10% площі комерційних будівель під житло; Скоттсдейл неохоче встановив символічну ціль у 1%, що викликало критику з боку штату kjzz.org kjzz.org. Тим часом Скоттсдейл посилив контроль над короткостроковими орендами: з 2023 року всі STR повинні мати ліцензію, страховку, повідомляти сусідів і дотримуватися суворіших правил avalara.com. У 2024 році місто запровадило жорсткіші покарання для “проблемних будинків для вечірок”, навіть надавши поліції повноваження виселяти не-резидентів під час галасливих зібрань avalara.com avalara.com. Ці заходи можуть стримати поширення орендованих інвесторами будинків для вечірок і зберегти спокій у районах – потенційно спрямовуючи частину інвестицій у довгострокову оренду замість цього.
Можливості та ризики для інвесторів: Можливостей для інвестування багато, але ключовим є вибірковий підхід. Сильний ринок оренди та обмежене нове будівництво житла роблять Скоттсдейл привабливим для стратегії купівлі з подальшою здачею в оренду (особливо в районах із помірними цінами та кондомініумах, орієнтованих на молодих професіоналів). Орендарі з високим доходом і низький рівень вакантності забезпечують стабільний грошовий потік, хоча зростання орендної плати в найближчій перспективі помірне (2–3% на рік) realwealth.com. Нові розкішні проєкти (наприклад, FENDI Private Residences, бутик-кондомініуми в Old Town) дають можливість купити нерухомість на етапі будівництва, яка може стати знаковою. Ризики включають ситуацію з відсотковими ставками – вартість фінансування залишається високою, 30-річні іпотечні ставки становлять близько 6,5–7% у 2025 році, і очікується, що вони знизяться нижче 6% лише до 2027–2028 років realwealth.com realwealth.com. Високі ставки стримують зростання цін; експерти прогнозують, що вартість житла в Скоттсдейлі зростатиме помірно й стабільно (~2–4% на рік) до 2028 року, відповідно до інфляції mileszimbaluk.com realwealth.com. Проблеми з доступністю житла викликають занепокоєння: при медіанній ціні $900 тис. Скоттсдейл недоступний для багатьох покупців, що потенційно обмежує попит. Крім того, водна безпека Аризони залишається довгостроковим фактором – штат запровадив жорсткіші вимоги для нових проєктів щодо забезпечення 100-річних запасів води, навіть призупинивши деякі віддалені проєкти до гарантування водопостачання circleofblue.org azgovernor.gov. Хоча Скоттсдейл інвестує в водну інфраструктуру та збереження ресурсів, майбутнє зростання регіону має враховувати посуху та обмеженість ресурсів. Нарешті, макроекономічні чи міграційні зміни можуть становити ризики: якщо зростання кількості робочих місць сповільниться або пенсіонери оберуть дешевші ринки, нинішній високий попит може знизитися.Тенденції житлової нерухомості у 2025 році

Ціни на житло та продажі: Після стрімкого зростання у 2020–2022 роках ціни на житло в Скоттсдейлі стабілізувалися і навіть трохи знизилися. Середня ціна продажу на середину 2025 року становить близько $820,000–$870,000, що на кілька відсотків менше, ніж рік тому redfin.com zillow.com. Насправді, медіанна ціна у липні 2025 року близько ~$820K приблизно на 8,9% нижча у річному вимірі redfin.com. Це помірне коригування відображає опір покупців рекордно високим цінам і вплив вищих відсоткових ставок. Навіть у сегменті елітної нерухомості Скоттсдейла спостерігається певна нормалізація: загалом вартість житла приблизно на 6–7% нижча від піку, досягнутого навесні 2022 року mileszimbaluk.com.

Запаси житла та дні на ринку: Покупці тепер мають більше вибору та більше можливостей для торгу. Активний житловий інвентар на продаж у Скоттсдейлі зріс до приблизно 2 400–2 900 будинків до літа 2025 року scottsdalerealtors.org zillow.com – значне зростання порівняно з дефіцитом оголошень під час пандемічного буму. Місяці пропозиції, які були менше 2 місяців на піку ажіотажу ринку продавця, збільшилися до близько 7 місяців у середині 2025 року scottsdalerealtors.org. (Шестимісячний запас зазвичай вважається збалансованим ринком.) Будинки більше не зникають за кілька днів у результаті цінових війн; натомість типове оголошення зараз перебуває під контрактом приблизно 47–80 днів zillow.com redfin.com. Наприклад, медіана днів на ринку становила 79 днів у липні 2025 року, порівняно з лише 63 днями у липні 2024 року redfin.com. За умов більшої пропозиції та обережного попиту продавці мають коригувати очікування: зниження цін є поширеним явищем, і 79% продажів у середині 2025 року відбулися нижче запитуваної ціни zillow.com zillow.com. Середнє співвідношення ціни продажу до ціни пропозиції у Скоттсдейлі становить ~97%, тобто будинки продаються в середньому на 3% дешевше за оголошену ціну zillow.com – помітна зміна порівняно з угодами вище запитуваної ціни під час ажіотажу 2021 року.

Динаміка покупця та продавця: Ці тенденції свідчать про те, що ринок Скоттсдейла змістився зі стійкого ринку продавця до більш нейтрального або орієнтованого на покупця ринку у 2025 році. Вищі іпотечні ставки (на рівні близько 6,5–7%) зменшили кількість потенційних покупців, особливо серед тих, хто купує вперше, та тих, хто хоче покращити житлові умови, оскільки вони більш чутливі до ставок. Водночас багато продавців утримуються від продажу за нижчою ціною, що не дає запасам житла різко зрости. У результаті виникає певне протистояння: правильно оцінені будинки все ще продаються, але часто лише після певних переговорів і терпіння. Правильне ціноутворення є критичним – як зазначають місцеві агенти зі Скоттсдейла, «правильно оцінені будинки залишаються непроданими з меншою кількістю показів» mileszimbaluk.com. Ринок вже не є ажіотажним, але й не падає; він знаходить нову рівновагу. Добре оцінені будинки в бажаних районах все ще викликають інтерес (іноді навіть отримують кілька пропозицій), але часи десятків пропозицій здебільшого минули. Покупці тепер можуть дозволити собі бути вибагливішими, часто ретельно оглядаючи житло та ведучи переговори щодо ремонту чи знижок на закриття угоди, тоді як під час буму вони могли відмовлятися від умов.

Огляд районів: Нерухомість у Скоттсдейлі дуже залежить від району. Бажані спільноти краще зберегли свою вартість і все ще швидко продаються, якщо будинок готовий до заселення. Наприклад, райони, такі як Північний Скоттсдейл – включаючи Silverleaf, DC Ranch, Troon North і Desert Mountain – залишаються бажаними для покупців класу люкс. У лютому 2025 року медіанна ціна продажу в Північному Скоттсдейлі досягла $1,2 мільйона, що на 6,5% більше, ніж рік тому, навіть при зростанні обсягів, що свідчить про стійкий попит на елітне житло mileszimbaluk.com. Ці престижні райони пропонують великі ділянки, поля для гольфу, гірські краєвиди та охорону, що продовжує приваблювати заможних покупців з інших штатів і тих, хто шукає другий дім. Silverleaf (ексклюзивна частина DC Ranch) є прикладом цієї сили: його індивідуальні маєтки регулярно продаються за кілька мільйонів доларів, а медіанна ціна в спільноті зросла приблизно на 15% рік до року навесні 2024 року mileszimbaluk.com.

На відміну від цього, Південний Скоттсдейл та район Старого міста Скоттсдейл (центр) є точкою входу для багатьох покупців. Поштовий індекс 85251 (Старе місто) відомий більш урбаністичним, зручним для пішоходів стилем життя з кондомініумами та таунхаусами поруч із ресторанами, нічним життям і магазинами Скоттсдейла. Він залишається відносно доступним за мірками Скоттсдейла і вважається одним із найкращих місць для молодих професіоналів. Кондо в Старому місті, включаючи елітні проєкти, такі як Optima Camelview та Envy, користуються великим попитом – багато з них продаються в діапазоні $500K–$1M+ залежно від розміру та рівня розкоші mileszimbaluk.com. Південний Скоттсдейл, що межує з Темпі, пропонує ранчо середини століття та нові таунхауси, де ціни (часто в діапазоні $400K–$700K за менші будинки) приваблюють покупців-початківців, які вважають сусідні міста, такі як Фінікс або Темпі, такими ж дорогими, але без престижу Скоттсдейла. У цих районах спостерігається конкурентна боротьба за добре оцінені будинки, оскільки це найбільш досяжні сегменти в місті з високою вартістю життя. Дійсно, медіанна ціна в Скоттсдейлі ($900K) значно перевищує ціну у Великому Фініксі або таких містах, як Гілберт ($550K), що змушує багатьох покупців шукати більш доступні райони в межах Скоттсдейла або за його межами mileszimbaluk.com. Ця різниця в доступності підтримує високий попит на нижчі цінові сегменти: усе, що коштує менше $600K у Скоттсдейлі, зазвичай швидко розкуповується, часто інвесторами або покупцями-початківцями, що підтримує певною мірою ринок продавця в нижньому ціновому сегменті.

Тенденції ринку розкоші: Скоттсдейл давно асоціюється з розкішшю, і хоча загалом ринок охолов, сегмент ультра-елітної нерухомості залишається активним. Унікальні, трофейні об’єкти все ще продаються за захмарними цінами. Наприклад, один із найдорожчих кондомініумів Арізони коли-небудь виставлених на продаж з’явився на ринку Скоттсдейла у 2025 році – пентхаус площею 6 200 кв. футів у Summit Residences комплексу Ascent із ціною $10,3 мільйона mileszimbaluk.com. У закритій спільноті Desert Mountain на продаж виставили маєток площею 21 000 кв. футів за $25 мільйонів mileszimbaluk.com. Також відбувалися угоди з будинками знаменитостей, наприклад, маєток професійного гольфіста Пета Переса на 4,6 акра був виставлений за $12,75 млн mileszimbaluk.com. Ці знакові угоди демонструють, що попит з боку надзаможних покупців зберігається; Скоттсдейл конкурує з такими містами, як Беверлі-Гіллз чи Маямі, за покупців розкоші, які шукають теплий клімат і світового рівня зручності. Ринок розкоші справді пережив коротку паузу у 2022–2023 роках, коли волатильність фондового ринку та підвищення ставок змусили багатих покупців призупинитися, але до 2024–2025 років він знову набрав обертів. У цьому сегменті домінують покупці за готівку, тому відсоткові ставки менш важливі. Багато розкішних будинків все ще продаються майже за ціною пропозиції, а іноді й дорожче, особливо якщо вони мають унікальні риси (наприклад, особняк за $23,5 млн, відомий своїм “сховищем кросівок Air Jordan”, ілюструє нішеву привабливість індивідуалізованої розкоші) mileszimbaluk.com. Співвідношення ціни продажу до ціни пропозиції у сегменті розкоші трохи нижче 100% у середньому mileszimbaluk.com, тобто покупці все ж торгуються, але готові до заселення будинки у престижних районах можуть продаватися з надбавкою. Примітно, що обсяг продажів розкоші у Північному Скоттсдейлі фактично зріс: на початку 2025 року у Північному Скоттсдейлі було продано 408 будинків з початку року проти 303 за попередній рік mileszimbaluk.com, що свідчить про повернення покупців преміум-класу на ринок, навіть коли покупці середнього сегменту відступили.

Загалом, житловий ринок Скоттсдейла у 2025 році найкраще охарактеризувати як перехід від ажіотажу до стабільності. Це здоровіше середовище у багатьох аспектах: покупці мають час на роздуми, повернулися умови для угод, а продавці, які встановлюють реалістичні ціни, все ще знаходять охочих покупців, яких приваблює незмінна привабливість Скоттсдейла. Основні переваги міста – безпечні спільноти, найкращі школи, розкішний спосіб життя – продовжують робити його магнітом, навіть якщо часи стрімкого зростання цін наразі позаду.

Ціни на житло, пропозиція та тенденції оренди

Поточні ціни на житло: Медіанна ціна житла в Скоттсдейлі (усі типи нерухомості) станом на середину 2025 року становить приблизно середину $800 000 redfin.com. Це приблизно на 84% вище за медіанну ціну житла в США – відображення репутації Скоттсдейла як престижного ринку redfin.com. Середні ціни на окремі будинки ще вищі (часто понад $1 млн), тоді як квартири та таунхауси трохи знижують загальну медіану. Зростання цін різко сповільнилося порівняно з двозначними річними приростами у 2020–2022 роках. Насправді, рік до року зростання цін стало трохи від’ємним у 2024–2025. Індекс вартості житла Zillow для Скоттсдейла знизився приблизно на 1% рік до року станом на липень 2025 zillow.com. За даними місцевих ріелторів, медіанна ціна продажу в червні 2025 року становила близько $920 000, що майже не змінилося (–2% рік до року) порівняно з червнем 2024 noradarealestate.com. По суті, вартість житла залишалася стабільною або трохи знижувалася протягом останнього року, після надзвичайного зростання раніше. Це загалом відповідає ширшим тенденціям у районі Фінікса: ціни у Фініксі охололи у 2023 році й відтоді демонструють незначні зміни. Надалі економісти ринку житла прогнозують помірне зростання цін на національному рівні (~3–5% на рік у 2025–2027) realwealth.com, і очікується, що Скоттсдейл піде схожим шляхом «повільного зростання», якщо не станеться суттєвих змін. Насправді, один із місцевих прогнозів передбачає зростання цін на житло в Скоттсдейлі приблизно на 2–3% на рік у найближчій перспективі – тобто, ціни зростатимуть у темпі інфляції, а не значно випереджатимуть її mileszimbaluk.com. За такого сценарію медіанна ціна в Скоттсдейлі може сягнути приблизно середини $900 000 до 2028 року, а не знову різко зрости. Важливо, що обвалу цін не очікується за оцінками провідних аналітиків; фундаментальні чинники попиту й пропозиції залишаються надто сприятливими. Але високі ціни фактично досягли межі доступності, подолати яку допоможе лише час (і зростання доходів).

Інвентар на продаж: Інвентар був ключовим фактором. Кількість активних оголошень у Скоттсдейлі більш ніж подвоїлася з мінімуму 2021 року до середини 2023-го і продовжує поступово зростати. Як вже згадувалося, у липні 2025 року було приблизно 2 420 активних оголошень за даними Scottsdale REALTORS® scottsdalerealtors.org, що на ~22% більше у річному вимірі (активна пропозиція в середині 2024 року була ближче до 2 000). Нові оголошення також надходять стабільно – близько 550–570 нових оголошень на місяць з’являлися на ринку влітку 2025 року zillow.com scottsdalerealtors.org. Продавці, які раніше залишалися осторонь, зараз пробують свої сили, хоча багато хто знижує ціни, якщо покупці не реагують. Показник місячної пропозиції (який враховує і інвентар, і темпи продажів) досяг ~7,0 місяців у липні scottsdalerealtors.org. Цікаво, що це менше, ніж навіть вищі 8+ місяців взимку – інвентар різко зріс наприкінці 2024 року, коли продажі сповільнилися, а потім трохи зменшився до середини 2025 року, коли деякі оголошення втратили чинність або продавці їх зняли. Але загалом у Скоттсдейлі зараз значно більше будинків на продаж, ніж у період дефіциту під час пандемії. Для порівняння, нормальний збалансований ринок – це близько 4–6 місяців пропозиції, тож Скоттсдейл трохи перевищує цей поріг, що вказує на дещо м’якший ринок. Зараз покупці можуть знайти варіанти у всіх цінових категоріях і типах нерухомості – від однокімнатних кондомініумів (у цьому сегменті інвентар зріс на 7,3% за місяць навесні 2025 року) до великих п’ятикімнатних будинків (збільшення ~1,3%) mileszimbaluk.com. Збільшення кількості оголошень дає покупцям більше можливостей для торгу, але також означає, що продавці конкурують між собою, часто через коригування цін або покращення вигляду будинків, щоб виділитися. Один із позитивних побічних ефектів – покупці, які раніше були розчаровані війнами ставок кілька років тому, тепер нарешті можуть купувати з інспекцією і, можливо, навіть із умовою продажу свого старого житла. Покупцям, які хочуть покращити житлові умови у Скоттсдейлі й мають власний будинок на продаж, зараз легше поєднувати ці процеси.

Огляд ринку оренди: З боку оренди ринок Скоттсдейла залишається сильним і сприятливим для орендодавців, хоча й не перегрітим. За даними Zillow’s Observed Rent Index, середня орендна плата у Скоттсдейлі становила близько $2,071 станом на липень 2025 року zillow.com. Це фактично майже ідентично середній орендній платі по США (~$2,072) zillow.com, що примітно, враховуючи, що ціни на житло у Скоттсдейлі значно вищі – це відображає, як національне зростання орендної плати в багатьох містах наздогнало. У річному вимірі оренда у Скоттсдейлі зросла приблизно на 1–2% zillow.com, що є уповільненням порівняно з понад 10% щорічного зростання орендної плати у 2021 році. По суті, зростання орендної плати нормалізувалося на рівні низьких однозначних відсотків, оскільки з’явилася нова пропозиція квартир і частина орендарів стали покупцями у 2021–2022 роках. Проте попит на оренду залишається дуже здоровим. Лише близько 33% домогосподарств Скоттсдейла орендують житло (більшість є власниками), тому пропозиція орендованого житла обмежена і, як правило, залишається заповненою mileszimbaluk.com. Оскільки медіанний дохід у Скоттсдейлі перевищує $100 тис. (і $73 тис. медіанний дохід навіть для ширшого району) mileszimbaluk.com, багато орендарів мають стабільне фінансове становище, що дозволяє орендодавцям утримувати відносно високі орендні ставки.

Типи орендованої нерухомості: Оренда у Скоттсдейлі охоплює як розкішні апартаменти та корпоративне житло в центрі міста, так і окремі будинки та кондомініуми по всьому місту. Елітні житлові комплекси у Скоттсдейлі (з басейнами, спортзалами тощо) мають високі орендні ставки, орієнтуючись на молодих професіоналів і заможних людей, які зменшують житлову площу. Тим часом багато окремих будинків у сімейних районах орендують сім’ї, які можуть тимчасово перебувати у Фініксі або ще не можуть дозволити собі купити житло у Скоттсдейлі. Окремий будинок з 3 спальнями у Скоттсдейлі може здаватися за $3,000–$4,000+ на місяць залежно від розташування та оновлень. Інвестори також були активними у сфері короткострокової оренди завдяки туристичній привабливості Скоттсдейла – оренда будинків для відпочинку через Airbnb та подібні сервіси пережила бум останніми роками. Однак нові міські регулювання (ліцензування, боротьба з вечірками) можуть трохи охолодити ринок STR (докладніше про це далі), можливо, перевівши частину таких будинків у довгострокову оренду. Загалом рівень вакантності низький – нещодавно вакантність орендованого житла у метрополії Фінікса становила близько 5-6%, а у Скоттсдейлі, ймовірно, ще нижча через привабливість міста. Такий щільний ринок оренди підтримує орендодавців, але також посилює проблему доступності житла у Скоттсдейлі: багато місцевих жителів, які працюють у місті (у сфері гостинності, послуг тощо), стикаються з труднощами через орендну плату, яка зростає швидше, ніж зарплати.

Інтерес інвесторів: Для інвесторів у нерухомість ринок оренди в Скоттсдейлі був привабливим через високий попит на оренду та сильну дохідність порівняно з деякими прибережними ринками. Навіть при помірному зростанні орендної плати, поєднання обмеженої пропозиції житла та зростання населення свідчить про те, що оренда залишатиметься хорошою стратегією. Орендна дохідність (капіталізаційна ставка) на інвестиційних об’єктах у Скоттсдейлі може становити близько 4–5% для довгострокової оренди, що є непоганим показником для елітного ринку. А якщо вдасться отримати дохід від короткострокової оренди (наприклад, мебльована нерухомість біля Старого міста або полів для гольфу), сезонно високі ставки можуть підвищити прибутковість – хоча через посилення регулювання, “дикий захід” короткострокових оренд поступово обмежується. Варто зазначити, що частка орендарів у Скоттсдейлі (33%) вища, ніж у деяких сусідніх передмістях (у “середньому по району” може бути близько 20–25% орендарів) mileszimbaluk.com, частково тому, що багато заможних пенсіонерів володіють житлом у Скоттсдейлі без іпотеки, а також тому, що працівники сфери послуг часто їздять на роботу з дешевших районів. Це означає, що існує постійна база орендарів із числа молодих професіоналів, сезонних мешканців і місцевих жителів у перехідному періоді, яким потрібна оренда. Поки власне житло залишається таким дорогим, попит на оренду буде високим. Одна застереження: у Фініксі та передмістях спостерігається бум будівництва апартаментів, тисячі нових квартир здано в Темпі, Фініксі та Скоттсдейлі у 2021–2024 роках. Ця нова пропозиція допомогла стабілізувати орендні ставки. Очікується, що зростання орендної плати надалі буде помірним (~2–3% на рік) realwealth.com realwealth.com, а не стрімким, особливо оскільки високі іпотечні ставки змушують більше людей орендувати (збільшуючи попит), але також стимулюють забудовників багатоквартирних будинків до подальшого будівництва (збільшуючи пропозицію). Для інвесторів це означає, що стабільний грошовий потік – головна мета, а не швидке зростання вартості нерухомості чи орендної плати. Оренда окремих будинків у Скоттсдейлі може навіть перевершити нові елітні апартаменти за рівнем заповнюваності, оскільки багато сімей і професіоналів, які переїжджають, віддають перевагу будинку з подвір’ям.

Доступність житла: Важливо підкреслити проблему доступності. За середньої ціни будинку близько $900 тис., житло в Скоттсдейлі є недосяжним для більшості сімей середнього класу без значного капіталу або доходу. Навіть квартири часто коштують понад $400 тис. Це створює тиск на ринок оренди, оскільки ті, хто міг би купити перше житло десять років тому, тепер орендують довше. Це також спрямовує потенційних покупців зі Скоттсдейла до більш доступних міст (Гілберт, Пеорія тощо) або навіть за межі штату. Проблема доступності привернула увагу законодавців – звідси й ініціативи на рівні штату щодо ADU та адаптивного повторного використання житла – але прогрес повільний. Поки що високі ціни на житло є частиною ідентичності Скоттсдейла і сприяють його ексклюзивності. Перевага в тому, що мешканці зазвичай мають високі доходи, що підтримує розкішні магазини та ресторани. Недолік – житло для працівників у дефіциті; багато хто працює в готелях, ресторанах і лікарнях Скоттсдейла, але живе у віддалених передмістях і витрачає багато часу на дорогу. Якщо це не вирішити, це може обмежити зростання Скоттсдейла (бізнесу потрібні працівники, а працівникам – житло). Однак у короткостроковій перспективі престиж міста та його зручності підтримують високий попит навіть за преміальними цінами.

Ключові райони та проєкти, за якими варто стежити

Попри те, що Скоттсдейл вже досить забудований, у 2025 році місто вирує значними новими проєктами та трансформаціями районів. Ці проєкти формуватимуть ринок у найближчі роки, приносячи нову нерухомість і подекуди нові комерційні центри. Ось деякі з ключових районів і проєктів, на які варто звернути увагу:

1. Коридори розкоші Північного Скоттсдейла: Північні райони Скоттсдейла (на схід від Loop 101 і на північ від Shea Blvd) залишаються епіцентром розкішної забудови. Такі спільноти, як Silverleaf at DC Ranch, Troon North, Desert Mountain і Estancia, мають постійне будівництво індивідуальних маєтків і дорогих будинків під замовлення. Наприклад, у Silverleaf продовжують з’являтися нові ділянки в каньйоні – лише земля тут коштує мільйони доларів. Район навколо Pinnacle Peak поповнюється новими бутиковими кварталами та продовженням успішного генерального плану DC Ranch. За місцевими звітами, медіанна ціна продажу в Північному Скоттсдейлі перевищила $1,2 млн на початку 2025 року, що на 6,5% більше у річному вимірі mileszimbaluk.com, що підкреслює силу цього ринку. Ключові зручності (приватні гольф-клуби, курорт Four Seasons тощо) забезпечують привабливість району. Покупці, які шукають нові будинки класу люкс із видом на гори та закритими територіями, знайдуть тут безліч проєктів, хоча пропозиція часто індивідуальна й обмежена.

2. One Scottsdale і багатофункціональні хаби: На північно-східному розі Scottsdale Road і Loop 101, проєкт One Scottsdale має стати основним багатофункціональним напрямком. На площі 75 акрів планується розмістити елітні магазини, ресторани, офіси, готелі та житлові приміщення – подібно до нового міського центру. Важливим житловим компонентом є Atavia, проєкт розкішних кондомініумів на 88 одиниць від Belgravia Group у складі One Scottsdale. Станом на 2025 рік Atavia вже зарезервована приблизно на 45% до завершення восени 2026 року mileszimbaluk.com. Ці кондомініуми дозволять мешканцям жити, працювати й відпочивати в одному районі, що відображає тенденцію до пішохідних, багатофункціональних середовищ. З 2,8 мільйона кв. футів площі, One Scottsdale буде конкурувати за масштабом з такими місцями, як Kierland/Scottsdale Quarter mileszimbaluk.com. За його розвитком варто стежити, оскільки він може змістити «центр тяжіння» соціального життя Північного Скоттсдейла і потенційно підвищити вартість нерухомості поблизу (у таких спільнотах, як Grayhawk і DC Ranch), оскільки район стає ще більш динамічним.

3. Старе місто Скоттсдейл (центр): Район Старого міста (приблизно навколо Scottsdale Road на південь від Chaparral) переживає вертикальну еволюцію. Довгий час відомий своїми низькоповерховими художніми галереями, барами та південно-західним шармом, Старе місто зараз бачить появу розкішних кондомініумів і резиденцій під брендами готелів. Такі проєкти, як Optima Camelview (кілька років тому), задали тон своїми підвісними садами. Тепер серед майбутніх – FENDI Private Residences Scottsdale, які принесуть ультра-елітні брендовані кондомініуми в центр міста mileszimbaluk.com. Також планується The Parque, сучасний сталий кондомініум, що акцентує увагу на екологічних рішеннях mileszimbaluk.com. Місто оновило зону Old Town, дозволивши вищі будівлі (у певних зонах) для стимулювання реконструкції – хоча питання висоти та щільності залишаються гостро обговорюваними. Попри це, девелопери впевнено інвестують у Старе місто: продажі розкішних кондомініумів тут залишаються високими, багато одиниць коштують понад $1 млн mileszimbaluk.com. Покупців – часто це люди, які виходять на пенсію, та власники других домів – приваблює можливість пішки дістатися до ресторанів світового рівня, Музею Заходу Скоттсдейла та бейсбольних матчів весняних тренувань. Житловий фонд Старого міста змінюється від старих квартир і невеликих будинків до цих розкішних кондомініумів, що знаменує більш космополітичний центр. Слідкуйте за тим, як Старе місто балансуватиме між зростанням і збереженням культурного шарму; будь-які подальші зміни зонування чи суперечки щодо висоти можуть вплинути на терміни розвитку.

4. Ревіталізація Південного Скоттсдейла: Південний Скоттсдейл (зазвичай на південь від Indian Bend Rd, за винятком Старого міста) історично був більш скромним, але зараз пожвавлюється завдяки проектам ущільнення забудови. Перебудова Papago Plaza на перехресті McDowell & Scottsdale Road — один із прикладів: застарілий торговий центр перетворюється на сучасний багатофункціональний хаб з апартаментами, готелем і торговими площами. Вздовж McDowell Road (колись відомої як “Motor Mile”) з’явилося кілька нових орендних комплексів, які використовують близькість до аеропорту Phoenix Sky Harbor та центру Скоттсдейла. Крім того, історичні райони, такі як Hy-View чи Village Grove на півдні, привертають увагу інвесторів і забудовників, які перетворюють ранчо 1960-х років на стильні сучасні будинки. Оскільки ціни в інших районах стрімко зростають, Південний Скоттсдейл пропонує “доступний Скоттсдейл” — поняття відносне, але реальне, з багатьма будинками у діапазоні $500K–$700K. Ці райони, ймовірно, й надалі будуть гентрифікуватися, а нові ресторани та броварні з’являтимуться слідом за напливом молодших мешканців. Заплановане продовження трамвайної лінії Темпе або інші транспортні покращення можуть ще більше інтегрувати Південний Скоттсдейл з агломерацією, підвищуючи його привабливість.

5. Великі проекти корпоративних кампусів: Великі роботодавці також змінюють частини Скоттсдейла, створюючи масштабні кампуси, які часто включають поєднання офісних і житлових компонентів. Найбільш відомий — це розширення штаб-квартири Axon на далекій півночі (поблизу Hayden Rd & Loop 101). Виробник Taser, компанія Axon, будує футуристичний кампус штаб-квартири, який місто затвердило зі спеціальними змінами зонування у 2023 році whsv.com azfamily.com. Їхні плани включають не лише офіси для тисяч працівників, а й житло та зручності на території, фактично створюючи міні-спільноту для життя й роботи. Це відображає тенденцію інтеграції житла у корпоративні проекти — чого насправді вимагає закон штату (HB2297), стимулюючи міста дозволяти більше такого kjzz.org. Ще один помітний проект — від Джорджа Курца, CEO CrowdStrike: він очолює проект на $1 млрд на 30 акрах у Північному Скоттсдейлі з 1 200 будинками, а також готелем і офісним комплексом mileszimbaluk.com. Такі масштабні проекти додадуть значну кількість житла (включаючи, можливо, орендні апартаменти, кондомініуми та окремі будинки) до ринку протягом наступних кількох років. Вони фактично створять нові міні-райони. Наприклад, проект Курца, хоча ще на ранній стадії, може стати цілим новим житловим районом, якщо буде реалізований, враховуючи його розмір.

6. Коридор Loop 101 (Північний вхід): Ділянка Loop 101 навколо Scottsdale Rd та Hayden Rd переживає кілька проєктів, які разом трансформують цю територію. Окрім One Scottsdale та Axon, згаданих вище, тут є Cavasson (відразу через кордон у Фініксі), де Nationwide Insurance відкрила величезний регіональний штаб-квартиру та апартаменти, а також North Sky (запропонований багатофункціональний проєкт біля Scottsdale Rd і Thompson Peak). Крім того, промисловий проєкт під назвою The Loop від Creation знаходиться в розробці, що принесе нові складські/дослідницькі площі біля Scottsdale Airpark mileszimbaluk.com. Сам Scottsdale Airpark (навколо аеропорту Scottsdale) десятиліттями був процвітаючим діловим центром із низькоповерховими офісами, виробничими приміщеннями та роздрібною торгівлею. Тепер він ущільнюється завдяки проєктам на кшталт Scottsdale Quarter (торгівля/офіси) та новим апартаментам на будь-яких вільних ділянках. Район Airpark налічує понад 50 000 робочих місць і іноді називається «другим центром міста Скоттсдейл». Приплив проєктів уздовж Loop 101 лише закріпить статус цієї території. Житлові спільноти поруч (Grayhawk, Windgate Ranch тощо) отримають вигоду від нових зручностей поблизу, хоча їм, можливо, доведеться зіткнутися з підвищеним трафіком.7. Сталий розвиток і нішеві проєкти: Декілька унікальних проєктів відображають нові тенденції. Paloma у Північному Скоттсдейлі — нішевий проєкт, відомий своєю орієнтацією на сталість — збудований на колишньому маєтку мера, він включає екологічні розкішні будинки з сонячними панелями, енергоефективним будівництвом тощо mileszimbaluk.com. Це орієнтовано на зростаючу групу покупців, які хочуть жити на високому рівні з меншим вуглецевим слідом. Ще одна тенденція — готелі для тривалого перебування та кондо-готелі: партнерство Caliber з Hyatt для будівництва Hyatt Studios готелю для тривалого перебування (початок будівництва у 2026 році) додасть готельний фонд для довгострокових гостей і цифрових кочівників mileszimbaluk.com. Такі проєкти часто стирають межу між житлом і готелем і можуть бути привабливими інвестиційними можливостями (наприклад, купівля юніта в кондо-готелі). Туристична привабливість Скоттсдейла підтримує ці гібридні моделі.8. Майбутній транспорт і інфраструктура: Хоч це й не «проєкт розвитку» як такий, будь-які зміни в інфраструктурі можуть вплинути на райони, за якими варто стежити. У Скоттсдейлі відсутні автомагістралі через центральну частину міста (окрім 101 по периметру) і немає легкорейкового транспорту, що обмежує розвиток, орієнтований на громадський транспорт. Однак на регіональному рівні ведуться обговорення щодо розширення транспорту. Якщо Скоттсдейл колись впровадить щось на кшталт швидкісного автобусного сполучення або продовження трамвайної лінії в центр міста, райони вздовж цих маршрутів можуть пережити бум середньоповерхових апартаментів. Крім того, триваюче розширення Loop 101 та інші дорожні покращення вплинуть на доступність. Наприклад, нові розв’язки або розширення автомагістралі можуть раптово зробити колись віддалену територію зручнішою, підвищивши її привабливість для нерухомості.

Підсумовуючи, план розвитку Скоттсдейла залишається потужним, навіть попри зменшення кількості вільної землі. Очікуйте побачити проекти, що змінюють горизонт міста у центрі (з вищими розкішними кондомініумами), нові майстер-плановані анклави на півночі (що збільшують пропозицію житла у преміум-сегменті), а також креативне перепрофілювання старих комерційних об’єктів (додаючи змішане використання на півдні та вздовж основних коридорів). Ці проекти стануть ключовими для задоволення попиту на житло у найближчі роки та відкривають захопливі можливості для покупців, які шукають нову, сучасну нерухомість у Скоттсдейлі.

Комерційна нерухомість: тенденції офісного, роздрібного та промислового секторів

Ринок комерційної нерухомості Скоттсдейла у 2025 році – це історія трьох секторів – офісного, роздрібного та промислового, кожен з яких має свої особливості після пандемії та у майбутньому. Ось огляд того, як почувається кожен сегмент і які перспективи:

Офісний ринок – висока вакантність, ринок орендаря: Офісний сектор у Скоттсдейлі (та загалом у Фініксі) залишається найслабшим сегментом, що бореться з наслідками пандемії. Навіть у цьому престижному місті багато офісів залишаються порожніми або малозавантаженими через віддалену та гібридну роботу. Рівень вакантності офісів у Скоттсдейлі становить близько 18–19% станом на кінець 2024/початок 2025 року williamsluxuryhomes.com. Це означає, що майже кожен п’ятий квадратний фут офісної площі пустує – це історично високий показник. Водночас, вакантність у Скоттсдейлі трохи краща, ніж у середньому по Фініксу (~21–25% вакантних) williamsluxuryhomes.com, оскільки такі райони, як центр Фінікса та Темпе, постраждали ще більше (там вакантність зросла до ~25% із великими площами, що простоюють) williamsluxuryhomes.com. У Скоттсдейлі близько 24,6 млн кв. футів офісного фонду, тож приблизно 3,8 млн кв. футів пустує williamsluxuryhomes.com. Більшість цих порожніх площ – у старіших будівлях класу B або менш вигідно розташованих офісах.

На ринку оренди Скоттсдейл насправді може похвалитися одними з найвищих орендних ставок на офісні приміщення в Арізоні. Середня запитувана орендна ставка становить близько $34,50 за квадратний фут (повне обслуговування), що майже дорівнює найдорожчому субринку Фінікса (коридор Кемелбек у Білтморі) williamsluxuryhomes.com. Це пов’язано з тим, що репутація та атмосфера Скоттсдейла залишаються привабливими – керівники та компанії цінують престиж адреси у Скоттсдейлі, а багато офісів класу А (наприклад, у Gainey Ranch, районі Kierland, Scottsdale Airpark) є новішими та з великою кількістю зручностей. Але щоб досягти таких ставок у нинішніх умовах, орендодавці надають щедрі поступки. Звіти зазначають, що орендодавці пропонують до $100/кв. фут на поліпшення приміщень для орендарів для облаштування офісів і кілька місяців безкоштовної оренди, щоб залучити орендарів williamsluxuryhomes.com. Таким чином, ефективна орендна ставка (з урахуванням бонусів) знизилася, навіть якщо номінальні ставки залишаються стабільними.

Позиції орендарів дуже сильні. Компанії, які шукають офісні приміщення, можуть домовлятися про умови, яких не було з часів Великої рецесії. Пропозиція суборенди також велика – у 2023 році в метрополії Фінікса було понад 4 мільйони кв. футів суборенди, хоча до другого кварталу 2025 року ця цифра зменшилася до 4,2 мільйона (найнижчий показник з 2022 року, що свідчить про певне покращення) cushmanwakefield.com. Скоттсдейл втратив близько 483 000 кв. футів зайнятих офісних площ за один останній рік, оскільки більше компаній скоротилися або виїхали, ніж заїхали williamsluxuryhomes.com (негативне чисте поглинання) – явна ознака надлишкової пропозиції.

Однак не все так погано: відбувається перехід до якості. Найкращі офіси класу А у престижних місцях (наприклад, навколо Scottsdale Quarter/Kierland, вздовж набережної в центрі міста або в Cavasson) продовжують приваблювати орендарів. У цих будівлях часто високий рівень заповнюваності, а іноді навіть є списки очікування, оскільки компанії консолідуються у кращих приміщеннях, щоб повернути співробітників в офіси. Наприклад, повністю зайнята будівля класу А площею 366 000 кв. футів на Shea Blvd щойно була продана за $71,5 млн – це сигнал, що інвестори все ще бачать довгострокову цінність якісних офісів у Скоттсдейлі williamsluxuryhomes.com. Натомість старі офісні комплекси з меншою кількістю зручностей мають труднощі.

Перспективи для офісів обережно оптимістичні: найгірше вже позаду. Аналітики ринку очікують, що рівень вакантності поступово знижуватиметься у міру зростання економіки та відновлення розширення деяких компаній. Cushman & Wakefield відзначає, що вакантність офісів у Фініксі знизилася до 27,8% у першому кварталі 2025 року з понад 28% раніше, що стало переломним моментом, оскільки простір поступово поглинається assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. У самому Скоттсдейлі зростання орендної плати, ймовірно, залишиться на рівні 0–1% на рік у найближчій перспективі williamsluxuryhomes.com – тобто орендна стабільність, оскільки орендодавці зосереджуються на заповненні площ, а не на підвищенні ставок. Якщо у 2026 році відсоткові ставки знизяться, як прогнозують деякі експерти, компанії можуть бути більш схильні укладати нові договори оренди (оскільки їхні перспективи покращаться), що потенційно підвищить попит williamsluxuryhomes.com. Також зростання зайнятості у Скоттсдейлі – особливо у сферах фінансів, технологій, охорони здоров’я – зрештою може вимагати більше офісних працівників і, відповідно, площ. Але реально, з урахуванням того, що віддалена робота залишиться, відновлення офісного ринку Скоттсдейла буде повільним. Очікуйте, що це буде ринок на користь орендаря щонайменше до 2025–2026 років, з великою кількістю варіантів і вигідних пропозицій для тих, хто шукає офіс. Для інвесторів старі офісні будівлі можуть стати кандидатами для перепрофілювання (у житлові чи лабораторні приміщення), якщо ситуація з орендою не покращиться.

Роздрібна торгівля та готельний бізнес – стійкі та процвітаючі: Ринок роздрібної нерухомості Скоттсдейла показав значно кращі результати. Місто є центром роздрібної торгівлі – від розкішних торгових центрів, таких як Scottsdale Fashion Square, до затишних бутікових районів у Старому місті та великих торгових комплексів для передмість. Станом на другий квартал 2025 року вакантність роздрібних площ у Фініксі становила лише 5,1%, що майже не змінилося порівняно з 5,0% роком раніше cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Фактично, попит на роздрібні площі дуже високий, і Скоттсдейл не є винятком. Насправді на основних торгових коридорах Скоттсдейла часто є списки очікування орендарів і дуже низька вакантність (менше 5%). Роздрібна торгівля виграла від зростання населення Арізони та повернення споживачів до магазинів і ресторанів після пандемії. Крім того, нове будівництво торгових площ було обмеженим (останнім часом зведено мало великих торгових центрів), тому пропозиція залишається низькою.

Туризм і заможність Скоттсдейла дають йому перевагу: місто приваблює понад 11 мільйонів відвідувачів на рік citizenportal.ai, багато з яких роблять покупки та відвідують ресторани, що підсилює роздрібні продажі. Такі райони, як Scottsdale Waterfront і Old Town, перетворилися на яскраві багатофункціональні зони, де процвітають модні ресторани, художні галереї та нічне життя. У 2025 році в Скоттсдейлі спостерігається тенденція до експериментального рітейлу – наприклад, елітні фітнес-студії, розважальні заклади та інтерактивні художні інсталяції займають місця, які раніше займали традиційні магазини. Орендодавці активно формують мікс орендарів, щоб торгові центри залишалися актуальними.

Орендна плата за роздрібну нерухомість зростає помірно через попит. Хороші торгові площі у Скоттсдейлі можуть коштувати $40–$60 за кв. фут на умовах triple-net, залежно від пішохідного трафіку. Єдине, що змушує деяких рітейлерів бути обережними, – це економічна ситуація (інфляція та витрати на оплату праці) і конкуренція з боку електронної комерції. Але багато рітейлерів цілеспрямовано обирають Скоттсдейл через його демографічні показники (високий дохід населення та туристи). Тому ми бачимо розширення, такі як відкриття ресторану Nobu, нові автосалони класу люкс і поява преміальних продуктових магазинів на ринку.

Готельний сектор (готелі, курорти) у Скоттсдейлі також сильно відновився у 2021–2023 роках і залишається стабільним у 2025-му. Завантаженість курортів і ціни на номери досягли рекордних показників, оскільки американці більше подорожували всередині країни. Багато готелів Скоттсдейла пройшли реновацію, а також плануються нові (наприклад, згаданий раніше Hyatt Studios для тривалого проживання збільшить пропозицію). Потенційним викликом є те, що хвиля будівництва готелів у метрополії Фінікса може посилити конкуренцію до 2026 року. Але бренд Скоттсдейла як провідного місця для відпочинку та ділових зустрічей має забезпечити його готелям провідні позиції в регіоні.

Індустріальна та гнучка нерухомість – високий попит, нова пропозиція: Індустріальна нерухомість є улюбленцем ринку метрополії Фінікса завдяки електронній комерції, виробництву та зростанню населення. Хоча Скоттсдейл не є індустріальним центром так, як деякі райони Західної долини Фінікса, він все ж відіграє свою роль, особливо у сфері гнучких площ і малої промисловості, що обслуговує місцевий бізнес. Більшість індустріальних площ Скоттсдейла розташована навколо Airpark, де легке виробництво, склади та шоуруми сусідять з офісами. Історично індустріальна вакантність у Скоттсдейлі була надзвичайно низькою (часто менше 5%), оскільки обмеженість землі стримувала нову пропозицію, а попит на будь-які площі поблизу заможного Скоттсдейла для логістики був високим (наприклад, постачальники кухонних рішень, складання медичних пристроїв, зберігання автомобілів класу люкс тощо).

Однак на регіональному рівні на ринок виходить багато нових промислових площ – у Фініксі в 2022–2024 роках будувалося понад 30 мільйонів кв. футів, що робить його одним із найактивніших ринків у США. Це призвело до зростання загальноміського рівня вакантності промислових площ приблизно до 13,3% у 2 кварталі 2025 року cushmanwakefield.com із однозначних показників раніше, просто тому, що на ринок одночасно вийшло багато нових складів. Мегасклади на західній стороні Фінікса (у Гудієрі, Бакі та ін.) сприяли цьому зростанню. Але це великі об’єкти площею понад 500 000 кв. футів; промислові площі Скоттсдейла, як правило, менші та спеціалізовані, і залишаються досить добре заповненими. Насправді місцевий девелопер Creation запускає промисловий проєкт “The Loop” у Північному Скоттсдейлі, щоб задовольнити попит на сучасні промислові площі в цьому районі mileszimbaluk.com. Це дещо незвично – бачити нові промислові об’єкти у Скоттсдейлі (з огляду на високу вартість землі), тож це свідчить про специфічний попит, можливо, на об’єкти для останньої милі доставки або високотехнологічного виробництва, які хочуть мати адресу у Скоттсдейлі.

Орендна плата за промислові площі у регіоні зросла стрімко (двозначні % зростання за кілька років) через високий попит. Невеликий склад у Скоттсдейлі може здаватися за $15+ за кв. фут на умовах triple-net, що значно вище, ніж $6–$8 у багатьох містах Середнього Заходу. Багато компаній готові платити премію, щоб бути ближче до клієнтської бази Скоттсдейла.

Перспективи для промислової нерухомості залишаються дуже позитивними у довгостроковій перспективі. Розташування та зростання Фінікса роблять його зростаючим вузлом дистрибуції та виробництва (особливо у зв’язку з диверсифікацією ланцюгів постачання від прибережних портів). Сам Скоттсдейл може отримати вигоду від цього – наприклад, деякі високотехнологічні або аерокосмічні компанії можуть відкривати невеликі об’єкти поблизу Скоттсдейла, щоб залучити кваліфіковану робочу силу, яка живе в цьому районі. Якщо й існує ризик у промисловому секторі, то це короткострокове надлишкове пропонування: як зазначалося, хвиля нового будівництва тимчасово підвищила рівень вакантності. Але експерти очікують, що ці площі будуть поглинені в найближчі роки, враховуючи сильний попит на оренду промислових площ у Фініксі (попит все ще випереджає більшість міст). До 2026–2027 років рівень вакантності промислових площ у місті може знову знизитися, а орендні ставки продовжать зростати (хоча й повільніше, у здоровому темпі). У Скоттсдейлі обмеженням буде земля – місць для нового промислового будівництва майже немає, окрім кількох ділянок. Тому старі промислові об’єкти можуть зрости в ціні, оскільки користувачі конкуруватимуть за дефіцитні локації в східній частині долини. Новий проєкт Loop варто відстежувати; якщо його швидко здадуть в оренду, це буде сигналом, що подальший розвиток промислових/гнучких площ у Скоттсдейлі може бути життєздатним.

Загальний інвестиційний клімат у комерційній нерухомості: Інвестори розглядають комерційну нерухомість Скоттсдейла як відносно безпечні вкладення завдяки демографічним особливостям району. Капіталізаційні ставки для торгових центрів або офісних будівель у Скоттсдейлі одні з найнижчих (тобто найвищі ціни) в Арізоні, що відображає сприйману стабільність. Наприклад, повністю зданий в оренду торговий центр у Скоттсдейлі може продаватися за капіталізаційною ставкою 5-6%, тоді як подібний центр у менш заможному районі Фінікса — 7% і більше. Поточні вищі відсоткові ставки чинять тиск на підвищення капіталізаційних ставок, що дещо знижує вартість комерційної нерухомості, але якісні активи у Скоттсдейлі все ще користуються високим попитом серед покупців. Деякі місцеві гравці також досліджують адаптивне повторне використання – наприклад, чи можна застарілу офісну будівлю переобладнати під житло? Новий закон штату, який вимагає переведення 10% комерційної нерухомості під житло, може стимулювати креативні проекти, особливо якщо вакантність офісів зберігатиметься kjzz.org. Зонування у Скоттсдейлі та опір громади можуть бути перешкодою для реконструкції, але в найближчі роки ми можемо побачити більше пропозицій щодо перепрофілювання малоефективних комерційних об’єктів у змішані або житлові.

Підсумовуючи, комерційна нерухомість Скоттсдейла демонструє змішану картину: роздрібна торгівля та готельний бізнес процвітають, підтримані витратами та туризмом; промисловий сектор сильний, хоча йому ще потрібно освоїти нову пропозицію; а офісний сегмент відстає, все ще оговтуючись від кардинальних змін у трудових звичках. Проте навіть на ринку офісної нерухомості є позитивні моменти, і загалом комерційна активність у Скоттсдейлі адаптується до нових тенденцій із стійкістю.

Місцеві економічні фактори: вплив робочих місць, населення та міграції

Кілька місцевих економічних тенденцій лежать в основі ринку нерухомості Скоттсдейла, забезпечуючи контекст як для поточної ситуації, так і для майбутніх перспектив. У багатьох аспектах саме сильна економіка Скоттсдейла є основою, яка дозволила ринку нерухомості залишатися відносно стійким, незважаючи на підвищення відсоткових ставок.

Стійке зростання зайнятості: У Скоттсдейлі кількість робочих місць зростає стабільними темпами, випереджаючи середні показники по країні. Економічний відділ міста часто зазначає, що зростання населення Скоттсдейла (~1,4% на рік) і зростання кількості робочих місць перевищують показники США у 2-3 рази citizenportal.ai. Основними галузями, що стимулюють це зростання, є технології, фінанси, охорона здоров’я, біомедицина, туризм і корпоративні штаб-квартири/бек-офісні операції. Насправді, п’ять галузей Скоттсдейла – такі як біотехнології, медичні технології та бізнес-послуги – зростають швидше, ніж у середньому по штату Аризона, що підкреслює роль Скоттсдейла як магніту для високотехнологічних і висококваліфікованих робочих місць. Рівень безробіття у Скоттсдейлі надзвичайно низький, близько 2,7% станом на початок 2025 року citizenportal.ai, що значно краще навіть за середній показник по Аризоні (~4-5%). Фактично, у Скоттсдейлі майже повна зайнятість; компанії часто мають більше вакансій, ніж кваліфікованих кандидатів на місці.

Серед основних роботодавців регіону – HonorHealth (система охорони здоров’я), CVS Health (великий офіс з обслуговування аптечних пільг), Vanguard (інвестиційний менеджмент із великим кампусом), Nationwide Insurance, а також кластер технологічних компаній і стартапів. Зростання триває: місто відзначає кілька великих проєктів, які створять нові робочі місця, зокрема Mac Innovation Park (бізнес-парк, ймовірно, з новими офісними/дослідницькими площами), нову штаб-квартиру ASM America у сфері напівпровідників, та Banna Health & Wellness Campus citizenportal.ai. Кожен із цих проєктів обіцяє сотні, а то й тисячі робочих місць у найближчі роки, що, у свою чергу, створює попит на житло для цих працівників і їхніх сімей. Наприклад, компанії з виробництва напівпровідників (як ASM, TSMC у сусідньому Фініксі) залучають високооплачуваних інженерів, які часто шукають якісне житло у таких місцях, як Скоттсдейл.

Крім того, Скоттсдейл отримує вигоду від загального зростання агломерації Фінікса. Метро Фінікс стабільно входить до числа лідерів за створенням робочих місць. У 2025 році Аризона встановила рекорд за створенням робочих місць – понад 24 000 нових робочих місць було оголошено лише за першу половину року azbigmedia.com. Багато з них знаходяться у Східній долині та на півночі Фінікса – ці райони доступні для жителів Скоттсдейла. Навіть якщо робота знаходиться у Темпі чи Фініксі, люди часто обирають проживання у Скоттсдейлі заради стилю життя і їздять на роботу. Тож житло у Скоттсдейлі опосередковано виграє і від буму зайнятості у сусідніх містах.

Населення та міграція: Метрополійна зона Фінікса була однією з найшвидше зростаючих у країні, і Скоттсдейл розділяє це зростання. Офіційне населення Скоттсдейла становить близько 243 000 (оцінка на 2025 рік) і продовжує зростати. Примітно, що якщо деякі міста сонячного поясу залежать від внутрішньої міграції переважно сімей середнього класу, то Скоттсдейл також приваблює багато заможних мігрантів, таких як керівники, пенсіонери та віддалені працівники, які можуть жити будь-де. Чистий міграційний приріст у окрузі Марікопа (район Фінікса) щороку залишається значно позитивним, що зумовлено переїздом людей із дорожчих штатів, таких як Каліфорнія, Іллінойс, Вашингтон та інших. Дані Redfin показують, що серед онлайн-користувачів, які шукають житло для переїзду до Скоттсдейла у 2025 році, основними містами походження були Чикаго, Сіетл, Лос-Анджелес, Даллас і район затоки redfin.com redfin.com. Це відповідає й анекдотичним свідченням: каліфорнійці продають дорогі будинки та купують у Скоттсдейлі, мешканці Середнього Заходу шукають сонце тощо.

У межах Аризони Скоттсдейл часто є місцем переїзду для керівників і професіоналів, які переїжджають на роботу у Фінікс/Скоттсдейл. Це також популярне місце для сезонних мешканців (снігових птахів) – людей із холодніших кліматів, які проводять тут зими, – і деякі з них зрештою стають постійними жителями (особливо на пенсії). Міжнародна міграція є менш значущим, але не незначним фактором; наприклад, канадці люблять Скоттсдейл (тут навіть велика спільнота канадських зимових відвідувачів), а деякі європейці інвестують у відпускні будинки тут.

Демографія: Населення Скоттсдейла має тенденцію бути старшим (медіанний вік близько 47 років) і заможнішим (медіанний дохід домогосподарства ~$115 тис., проти ~$65 тис. по США) – фактично це спільнота з високим доходом, частково пенсійна. Це впливає на нерухомість тим, що тут стабільний попит на розкішне та друге житло, а також на медичні заклади та сервіси для людей похилого віку. Але останнім часом Скоттсдейл також приваблює молодших професіоналів, яких приваблює яскравий спосіб життя, тому такі місця, як Олд Таун, мають молодіжну атмосферу. Відмінні школи міста та низький рівень злочинності приваблюють сім’ї (які можуть собі це дозволити), що підтримує попит на односімейні будинки в хороших шкільних районах.

Вплив туризму: Величезним економічним рушієм для Скоттсдейла є його туристичний сектор. Щороку понад 11 мільйонів відвідувачів приїжджають за сонячною погодою, полями для гольфу, курортами та подіями (такими як аукціон автомобілів Barrett-Jackson, турнір з гольфу Phoenix Open, кінні шоу в Скоттсдейлі) citizenportal.ai. Туризм генерує значні доходи (робочі місця в сфері гостинності, податки з готельних номерів тощо) і також впливає на ринок житла – багато туристів зрештою вирішують купити тут другий будинок або переїхати назавжди після знайомства зі стилем життя. Потужна туристична індустрія також підтримує ринок короткострокової оренди та зберігає високий попит на житло курортного типу.

Як це впливає на нерухомість: Усі ці фактори – зростання кількості робочих місць, міграція, добробут – безпосередньо впливають на попит на нерухомість:

• Високий приріст робочих місць + низьке безробіття = більше людей із доходами для купівлі чи оренди житла. Це також зазвичай означає зростання заробітних плат (роботодавці конкурують за таланти), що допомагає людям дозволити собі вищі ціни на житло.
• Приріст населення ~1–2% на рік здається невеликим, але в місті з ~240 тис. це додає кілька тисяч жителів щороку. Кожне нове домогосподарство потребує житла, тож це підтримує тиск на пропозицію.
• Переїзд заможних означає, що багато покупців, які приїжджають, мають значні грошові кошти або капітал. Це частково пояснює, чому ринок Скоттсдейла залишався сильним – багато покупців не потребують іпотеки або можуть внести великі авансові платежі, пом’якшуючи вплив високих відсоткових ставок. Покупці за готівку (поширене явище на ринку розкішної нерухомості Скоттсдейла) залишалися активними; як зазначив один місцевий експерт, готівкові угоди залишаються поширеними серед заможних покупців Скоттсдейла, що дає їм перевагу у переговорах mileszimbaluk.com. У 2023 році близько 30–35% продажів у деяких поштових індексах Скоттсдейла були готівковими угодами.
• Диверсифікована економіка (технології, охорона здоров’я, фінанси, туризм) забезпечує Скоттсдейлу стійкість. Навіть якщо один сектор сповільнюється, інші підхоплюють. Наприклад, якщо відбудеться загальнонаціональний спад у сфері технологій, туризм або охорона здоров’я в Скоттсдейлі можуть залишатися сильними, врівноважуючи зайнятість. Така стабільність приваблює інвесторів у нерухомість, оскільки знижує ризик серйозних спадів.

Однак існують деякі виклики:

• Дефіцит робочої сили: Іронічно, але дуже низький рівень безробіття в Скоттсдейлі свідчить про те, що бізнесу може бути важко знайти працівників, особливо з низькою оплатою праці, оскільки житло для них занадто дороге. Це може обмежити розширення бізнесу, якщо проблему не вирішити, або змусити більше людей їздити на роботу ззовні (що збільшує трафік).
• Внутрішньоміські зміщення: Деякі молоді працівники сфери технологій віддають перевагу центру Фінікса або урбаністичній атмосфері Темпе, що може означати, що Скоттсдейл має й надалі адаптуватися (будувати квартири в центрі тощо), щоб приваблювати цю демографічну групу. Історично Скоттсдейл мав імідж «курортного передмістя», але смаки змінюються, і місто захоче залишатися конкурентоспроможним для талантів, які інакше могли б обрати модний міський район деінде.
• Старіння населення: Зі старінням бебі-бумерів деякі можуть зменшити житлову площу або залишити Скоттсдейл (наприклад, щоб бути ближче до дорослих дітей в іншому місці чи через стан здоров’я). Це поступово може звільнити частину житла (що добре для пропозиції), але також означає, що Скоттсдейл має й надалі диверсифікувати свою економіку, а не зосереджуватися лише на послугах для пенсіонерів.

Міграційні тенденції: Також цікаво відзначити, куди прямують жителі Скоттсдейла, коли залишають місто. Дані Redfin показали, що близько 30% покупців житла у Скоттсдейлі шукають можливість переїхати зі Скоттсдейла (70% залишаються в цьому районі) redfin.com. Популярними напрямками для тих, хто виїжджає, є менші міста Арізони, такі як Прескотт-Веллі, Шоу-Лоу та Флагстафф redfin.com redfin.com – часто це прохолодніші або більш сільські райони, куди можуть переїжджати пенсіонери заради змін, або люди, які продають нерухомість і шукають дешевше житло. Це свідчить про певний цикл: деякі давні власники продають і переїжджають у спокійніші місця, а нові переселенці приїжджають. Така ротація насправді може збільшити пропозицію на верхньому сегменті ринку (наприклад, пенсіонери продають розкішні будинки), але також забезпечує постійний приплив попиту.

Підсумовуючи, економічні основи Скоттсдейла дуже сильні – зростаюче, заможне населення та велика кількість робочих місць. Це підтримує вартість нерухомості та допомагає захистити ринок від серйозних спадів. Поки люди вважають Скоттсдейл привабливим місцем для роботи, життя та відпочинку, буде існувати базовий попит на його нерухомість. Місцева політика зараз намагається забезпечити, щоб економічне зростання не стримувалося нестачею житла (звідси й нові закони про житло), що є визнанням того, що економіка та пропозиція житла повинні зростати разом. У найближчому майбутньому економіка Скоттсдейла, схоже, продовжить зростати, що є добрим знаком для власників нерухомості.

Регуляторні та зональні зміни, що впливають на ринок нерухомості

Останніми роками з’явилася низка регуляторних і зональних нововведень як на рівні штату, так і міста, які можуть вплинути на ринок нерухомості Скоттсдейла. Ці зміни в політиці є відповіддю на стрімке зростання, проблеми доступності житла та вплив на райони, які спостерігаються по всій Арізоні. Ось основні моменти:

1. Прожитлова законодавча ініціатива Арізони (2023): У 2023 році законодавчий орган Арізони ухвалив низку двопартійних законопроєктів, спрямованих на пом’якшення дефіциту житла по всьому штату. Два з них були особливо важливими для Скоттсдейла:

• HB 2720 – Додаткові житлові одиниці (ADUs): Цей закон фактично скасовує заборони міст на ADU (також відомі як касіти або «будиночки для бабусі»). Він вимагає від міст дозволяти власникам будинків у зонах односімейної забудови будувати або переобладнувати ADU на своїй ділянці за розумними правилами. Зокрема, закон забороняє муніципалітетам встановлювати надто суворі вимоги (наприклад, великі розміри ділянок або надмірні відступи) щодо ADU rsnlawaz.com yourvalley.net. Мета полягає в тому, щоб поступово збільшити пропозицію житла, дозволяючи створювати невеликі орендні приміщення або додаткові квартири в існуючих районах.
• HB 2297 – Адаптивне повторне використання комерційних приміщень: Цей закон зобов’язує міста дозволяти переобладнання певної частини комерційних або змішаних будівель під житло. Формулювання дещо складне – йдеться про те, що міста повинні дозволяти «не більше 10%» площі комерційної будівлі використовувати під житло, ймовірно, щоб заохотити креативне повторне використання малозавантажених офісів/торгових площ під апартаменти або кондомініуми kjzz.org kjzz.org.

Відповідь Скоттсдейла: Міська рада Скоттсдейла була неохоче налаштована щодо цих законів штату, вважаючи їх посяганням на місцевий контроль зонування. Наприкінці 2024 року, стикаючись із крайнім терміном для виконання, Рада ухвалила постанови щодо впровадження ADU та адаптивного повторного використання, але «з коригуваннями для обмеження наслідків» kjzz.org kjzz.org. Для ADU Скоттсдейл розробив правила, що дозволяють прибудовані, окремо розташовані та обмежені доступні ADU (згідно з інформаційною сторінкою) scottsdaleaz.gov, але, ймовірно, включив суворі стандарти дизайну та вимоги до проживання власника для збереження характеру району. Деякі міські лідери висловлювали занепокоєння, що ADU можуть використовуватися як короткострокова оренда (посилюючи проблеми з «будинками для вечірок»), а закон штату є «нападом на наші райони» kjzz.org kjzz.org. Тим не менш, станом на 2025 рік, власники будинків у Скоттсдейлі можуть вільніше, ніж раніше, створювати ADU, що поступово може додати орендованих одиниць у місті. Можливо, ми побачимо більше переобладнань гаражів або появу «касит» на задніх дворах – це корисно для багатопоколінного проживання або отримання доходу від оренди.

Щодо закону про комерційне повторне використання, Скоттсдейл фактично спробував трактувати «не більше 10%» як «може бути навіть 1%». Вони ухвалили постанову, яка обмежує можливість переобладнання лише 1% будівлі kjzz.org, що викликало попередження від автора законопроєкту про те, що Скоттсдейл порушує закон kjzz.org kjzz.org. Це протистояння може тривати, але якщо закон буде виконуватися, до 10% площі деяких торгових центрів або офісних будівель може бути переобладнано на квартири (наприклад, перетворення другого поверху офісу на житлові приміщення). Поки що жодних великих проєктів за цим законом у Скоттсдейлі не було оприлюднено, але це сфера, за якою варто стежити. Якщо вакантність офісів залишатиметься високою, власники нерухомості можуть наполягати на більшій житловій переорієнтації.

2. Регулювання короткострокової оренди: Історично Аризона займала невтручальну позицію щодо короткострокової оренди (STR) через закон штату 2016 року, який забороняв містам повністю забороняти їх. Скоттсдейл, як туристичний центр, зіткнувся зі сплеском Airbnb – деякі з них перетворилися на “будинки для вечірок” у тихих районах. Мешканці були незадоволені шумом, сміттям і питаннями безпеки. Починаючи з 2022 року, штат трохи пом’якшив свою позицію, дозволивши містам певну регуляторну свободу. Скоттсдейл повністю скористався цим:

• У 2023 році Скоттсдейл зобов’язав усіх власників STR отримувати щорічну міську ліцензію ($250) і дотримуватися правил: повідомляти сусідів про оренду, мати страховку відповідальності та проводити перевірку гостей на наявність у реєстрі сексуальних злочинців avalara.com avalara.com. Це створило реєстр STR, що покращило контроль.
• У травні 2024 року Скоттсдейл ухвалив постанову, спрямовану на боротьбу з “проблемними вечірками” у STR. Нові правила (набирають чинності 6 червня 2024 року) передбачають кілька ключових речей: притягнення до відповідальності організаторів заходів за проведення великих галасливих вечірок у STR, надання поліції повноважень видаляти гостей, які не є мешканцями з об’єкта після оголошення його проблемним, а також повну заборону оренди для осіб до 21 року avalara.com avalara.com. Ці заходи спрямовані на стримування бізнес-моделі “будинків для вечірок”.

Керівництво міста заявило, що використовуватиме “всі можливі інструменти” для контролю впливу STR у межах законодавства штату avalara.com avalara.com. Фактично, умови для інвесторів у STR у Скоттсдейлі стали більш обмежувальними: діють штрафи за порушення, а постійні порушники можуть втратити ліцензію. Для покупців, які розглядають інвестиції в Airbnb, важливо ретельно дотримуватися правил, щоб уникнути санкцій. З часом суворіший контроль може зменшити кількість проблемних STR, але навряд чи повністю ліквідує ринок STR – Скоттсдейл надто популярний для цього. Натомість очікуйте більш професіоналізований сектор STR із відповідальними господарями (і, можливо, вищими витратами, які перекладуться на туристів).

3. Зміни зонування та затвердження розвитку: У кожному окремому випадку міська рада та планувальна комісія Скоттсдейла регулярно розглядають пропозиції щодо зміни зонування, які можуть впливати на місцевий розвиток:

• Висота та щільність у Старому Місті: Останніми роками Скоттсдейл оновив план характеру району Старого Міста, дозволивши вищі будівлі в окремих районах (наприклад, до 150 футів у районі Goldwater Blvd). Однак тривають дебати та спротив громади щодо висотних будівель у центрі. У 2023–2024 роках деякі проєкти прагнули отримати бонуси по висоті/щільності, що викликало громадські слухання. Результати цих рішень впливають на те, скільки одиниць житла можна побудувати. Наприклад, якщо запропоновану вежу кондомініумів зменшують через заперечення мешканців, це означає менше нових будинків. Поки що Скоттсдейл намагається стимулювати розвиток центру, зберігаючи при цьому свій «південно-західний шарм» — це делікатний баланс.
• Зміна зонування у Північному Скоттсдейлі: Час від часу великі ділянки (наприклад, державні землі або гольф-поля) виставляються на розвиток. Один із прикладів — план, що включає 1 975 апартаментів плюс готель на державній землі, для якого потрібно було змінити зонування з «без житлової забудови» на житлове використання coalitionofgreaterscottsdale.org. Місто зазвичай ретельно розглядає такі великі зміни, часто веде переговори щодо відкритих просторів або покращення трафіку в обмін на дозвіл. Інвестори, які розглядають великі проєкти, повинні пройти цей ретельний процес.
• Інфраструктура та зонування для великих роботодавців: Зміна зонування для кампусу Axon у 2023 році була показовою — Скоттсдейл змінив зонування, щоб врахувати план Axon (який включав деяке житло для працівників) whsv.com azfamily.com. Місто загалом підтримує економічний розвиток, тому може бути гнучким у питаннях зонування, щоб залучити великих роботодавців. Аналогічно, зонування для таких районів, як Scottsdale Airpark, періодично оновлюється, щоб дозволити вищі офісні будівлі або паркінги за потреби.

4. Політика щодо води та обмеження розвитку: Хоча це й не питання зонування, водне регулювання Аризони безпосередньо впливає на потенціал розвитку нерухомості. У 2023 році сталася резонансна ситуація: неінкорпорована громада Rio Verde Foothills (відразу за межами Скоттсдейла) залишилася без водопостачання від міста Скоттсдейл, яке доставляло туди воду автоцистернами, через побоювання щодо посухи azgovernor.gov. Це призвело до екстреного тимчасового рішення штату у 2023 році щодо доставки води, але підкреслило, що дефіцит води є реальністю. У штаті діє правило 100-річного гарантованого водопостачання для нових житлових масивів – забудовники повинні довести наявність води на століття вперед. У червні 2023 року чиновники Аризони оголосили, що в деяких районах округу Марікопа (район Фінікса) немає достатньо підземних вод для всіх запланованих житлових проектів, що фактично призупиняє частину майбутньої розбудови, якщо не буде знайдено альтернативних джерел води. Для Скоттсдейла, який переважно використовує воду річки Колорадо через Central Arizona Project (зараз діють обмеження Tier 1) cap-az.com, подальша посуха може означати скорочення постачання в найближчі роки. Місто має резерви води та часто використовує очищену воду для зрошення, що ставить його у кращу позицію, ніж нові віддалені громади. Однак будь-які серйозні скорочення можуть змусити Скоттсдейл обмежити нові підключення або стримувати розвиток, що потребує багато води (наприклад, великі газони, поля для гольфу).

По суті, епоха необмеженого зростання в Аризоні стикається з реальністю обмежених водних ресурсів. Забудовники реагують, наприклад, купуючи водні права у фермерів (ухвалено новий закон про передачу води з аграрного сектору в міський) kjzz.org. Ринок нерухомості Скоттсдейла поки що не був безпосередньо зупинений водними питаннями (за винятком випадку з відмовою у воді для Rio Verde, щоб віддати пріоритет мешканцям міста), але розумні інвестори уважно стежать за водною політикою. Очікуйте появи правил щодо озеленення, які заохочують ксерискейпінг, і, можливо, підвищення внесків на водну інфраструктуру для новобудов. Також обговорюється вимога до більш водоощадних будинків і приладів у новому будівництві.

5. Інші важливі регулювання:

• Податки на короткострокову оренду: Аризона вимагає від власників STR сплачувати податки на проживання (через ліцензію TPT) так само, як і готелі avalara.com. Такі платформи, як Airbnb, тепер автоматично стягують ці податки. Це не обмежує STR, але зменшує ту неофіційну перевагу, яку вони мали раніше.
• Екологічні та дизайнерські стандарти: Скоттсдейл має репутацію міста з суворим дизайнерським контролем – наприклад, правила щодо палітри кольорів будівель, висоти, збереження пустелі тощо. Вони залишаються чинними для підтримки естетики (особливо в мальовничих північних районах). Також у місті діє “Dark Sky” ордонанс, який обмежує світлове забруднення в певних районах. Такі регуляції, хоча й не нові, впливають на вартість і терміни забудови.
• Стимули для доступного житла: Історично у Скоттсдейлі не було значних вимог щодо доступного житла, але обговорення цього питання зростає. Деякі нещодавно затверджені апартаменти включали добровільні доступні одиниці. Якщо доступність житла погіршиться, місто або штат можуть запровадити інклюзивне зонування чи більше стимулів для доступних проєктів, що може трохи змінити структуру забудови.

Підсумовуючи, зміни політики у Скоттсдейлі та Аризоні поступово послаблюють деякі обмеження для забудови (ADU, конверсії під змішане використання) з метою полегшення житлової кризи, водночас посилюючи інші сфери (короткострокова оренда, використання води) для вирішення негативних наслідків. Учасникам ринку нерухомості варто уважно стежити за цими змінами. Інвестор, наприклад, може скористатися новими правилами щодо ADU, додавши каситу для орендного доходу, але також має враховувати, що купівля будинку виключно для вечірок Airbnb може зіткнутися з регуляторними перешкодами. Зрештою, ці регуляції покликані спрямовувати розвиток у більш сталий, дружній до громади спосіб – наскільки ефективно це буде, покаже найближче майбутнє.

Прогноз 2026–2028: Що чекає на ринок нерухомості Скоттсдейла

Дивлячись у майбутнє, очікується, що ринок нерухомості Скоттсдейла зазнає стабільних, помірних тенденцій, а не різких коливань. Декілька прогнозів і думок експертів вказують на період сталого зростання – своєрідну паузу після американських гірок початку 2020-х. Ось чого варто очікувати у 2026, 2027 та 2028 роках:

Прогнози цін на житло: Загальна думка полягає в тому, що ціни на житло в Скоттсдейлі поступово зростатимуть протягом наступних кількох років, приблизно слідуючи за інфляцією. Місцеві експерти з нерухомості прогнозують щорічне зростання на рівні 2%–4% на рік у Скоттсдейлі mileszimbaluk.com. Іншими словами, навряд чи ми побачимо ще один стрибок на 20% за рік, але підвищення на кілька відсотків щороку ймовірне з огляду на постійний попит і обмежену нову пропозицію. До 2028 року це може скласти приблизно загальне зростання цін на житло на 10–15% від поточного рівня. Для порівняння, національні прогнози від таких джерел, як NAR і Fannie Mae, відповідають цьому сценарію повільного зростання – вони передбачають зростання цін на житло в США на ~3–5% щорічно в середині 2020-х років realwealth.com realwealth.com, і Скоттсдейл має бути в цих межах, можливо, на вищому рівні через свою привабливість. Одна застереження: сегмент розкішної нерухомості може показати трохи кращі результати. Деякі аналітики Аризони вважають, що ринок розкоші “насолоджуватиметься сплесками”, навіть якщо загальний ринок залишатиметься стабільним fhtimes.com. Високий сегмент Скоттсдейла може показати трохи більше середнього зростання (оскільки заможні покупці менш чутливі до ставок), тоді як середній сегмент може бути більш стабільним через обмеження доступності.

Обсяг продажів і баланс ринку: Очікується, що активність продажів житла дещо зросте до 2026 року, коли люди пристосуються до нових умов щодо відсоткових ставок. Минулого року спостерігалося зниження продажів (у Скоттсдейлі продажі впали приблизно на 7–10% у річному вимірі в середині 2025 року) redfin.com, але якщо ставки стабілізуються або знизяться, більше покупців і продавців повернуться на ринок. Економісти прогнозують зростання продажів існуючого житла в США на скромні 2–5% у 2025 році azbigmedia.com, і, можливо, ця тенденція продовжиться, що свідчить про поступове зростання кількості угод і в Скоттсдейлі. По суті, відкладений попит тих, хто відклав переїзд у 2022–2024 роках, може проявитися, коли умови стануть сприятливішими. До 2026–27 років ми також можемо побачити, як частина міленіалів досягне віку для купівлі житла вищого класу, що додасть попиту на сімейні будинки в Скоттсдейлі.

Ринок, ймовірно, залишиться досить збалансованим. Часи крайнього ринку продавця (з запасом житла менше 1 місяця) наразі позаду. З іншого боку, глибокий ринок покупця (різке падіння цін) також не очікується, оскільки зростання населення та робочих місць підтримуватиме попит. Натомість, Скоттсдейл може залишатися в нейтральному діапазоні – можливо, 4–6 місяців запасу житла – протягом наступних кількох років. Покупці матимуть можливості без паніки, а продавці, які встановлять реалістичну ціну, досягнуть успіху. Якщо іпотечні ставки дійсно знизяться до 2027 року (деякі прогнози вважають, що ставки можуть опуститися нижче 5,5% до 2028 року) realwealth.com, може відбутися короткочасний сплеск купівельної активності, що частково поверне перевагу продавцям, але це також, ймовірно, призведе до збільшення кількості нових оголошень на ринку, зберігаючи рівновагу.

Відсоткові ставки та доступність житла: Важливим фактором є динаміка іпотечних ставок. У короткостроковій перспективі (2025–2026) більшість аналітиків прогнозують, що ставки залишатимуться в діапазоні від середніх до високих 6% realwealth.com. Це створює перешкоди для доступності житла та стримуватиме зростання цін. До 2027 або 2028 року, якщо інфляція буде приборкана, Федеральна резервна система може дозволити ставкам знизитися. Деякі оптимістичні сценарії передбачають повернення 30-річних іпотечних ставок до рівня 5% до 2028 року realwealth.com. Якщо це станеться, це збільшить купівельну спроможність і може спричинити сильніше зростання цін (можливо, річний приріст до 5-6% у ті роки). Однак це не гарантовано – ставки можуть залишитися на рівні 6%, якщо економіка буде перегріватися. Тому для планування варто припускати, що відсоткові ставки поступово знижуватимуться, забезпечуючи невелику підтримку до 2027 року.

Прогноз щодо нового будівництва та запасу житла: У Скоттсдейлі навряд чи з’явиться велика кількість нового житла через обмеженість землі та досить суворе зонування. Але проєкти, які вже в процесі (кондомініуми Optima, One Scottsdale, проєкт Джорджа Курца на 1200 будинків тощо), почнуть здавати житло у 2026–2028 роках. Вони додадуть певний запас: наприклад, 420 розкішних кондомініумів і 970 апартаментів у Optima McDowell Mountain Village заплановано приблизно на 2026 рік (цей багатофазний проєкт стане значним доповненням, якщо його завершать). Житлові об’єкти One Scottsdale і 1200 будинків на півночі можуть з’явитися наприкінці десятиліття. Будівництво апартаментів у ширшому регіоні залишається високим – у Фініксі будується десятки тисяч одиниць житла. До 2025–2027 років багато з них відкриються, що потенційно ще більше стримає зростання орендної плати. Щодо приватних будинків, Скоттсдейл майже повністю забудований, окрім невеликих кварталів; більшість масштабного будівництва приватних будинків відбувається в передмістях, таких як Квін-Крік або Західний Фінікс. Тому житловий фонд Скоттсдейла зростатиме лише помірно. Це, у поєднанні зі стабільним попитом, підтримує очікуване помірне зростання цін.

Прогноз для ключових сегментів ринку:

• Розкішне житло ($1 млн+): Ймовірно, залишиться сильним. Багато покупців розкішного житла платили готівкою або мають статки, які не залежать від відсоткових ставок. З відновленням фондового ринку (якщо це станеться), розкішна нерухомість зазвичай слідує за ним. Сегмент розкішного житла в Скоттсдейлі може показати щорічне зростання цін на 3-5%, а обсяги можуть зрости, оскільки бебі-бумери продовжують виходити на пенсію та переїжджати до міст із привабливим способом життя. Застереженням є глобальні економічні умови – але привабливість розкішного житла в Скоттсдейлі залишається стійкою.
• Житло середнього класу ($500 тис.–$1 млн): Цей сегмент найбільше пов’язаний із місцевими доходами та ставками. Зростання цін тут може бути найповільнішим, можливо, близько 2% на рік, лише встигаючи за зростанням заробітної плати. Якщо ставки знизяться, цей сегмент може різко зрости, оскільки більше покупців, які хочуть покращити житлові умови, вийдуть на ринок. Але якщо ставки залишаться високими, очікуйте, що ціни залишаться приблизно на тому ж рівні з урахуванням інфляції, тобто будуть лише незначні номінальні прирости.
• Житло початкового рівня та кондомініуми (до $500 тис.): У Скоттсдейлі відносно мало варіантів дешевше $500 тис., але цю нішу займають кондомініуми та старі таунхауси. На них може зрости попит через їхню відносну доступність, тому вони можуть дорожчати трохи швидше (можливо, 4% на рік) просто через дефіцит будь-якого “доступного” житла в Скоттсдейлі.
• Оренда: Зростання орендної плати в регіоні прогнозується на рівні близько 2-3% на рік до 2028 року realwealth.com realwealth.com, як зазначено вище. У Скоттсдейлі оренда може зростати на нижньому рівні цього діапазону, оскільки було побудовано багато нових апартаментів. Однак оренда окремих будинків у Скоттсдейлі (де нова пропозиція не з’являється) може зростати швидше, ніж оренда апартаментів. Загалом, орендарям не варто очікувати значного полегшення; оренда, ймовірно, буде поступово зростати, але різких стрибків, як у 2021 році, не буде. Рівень вакантності може трохи зрости з відкриттям нових апартаментів, але в привабливих районах, таких як Скоттсдейл, він залишиться відносно низьким (5% або менше).
• Комерційна нерухомість: До 2026–2028 років вакантність офісних приміщень має поступово знижуватися, якщо зростання зайнятості триватиме. Можливо, вакантність офісів у Скоттсдейлі знизиться з приблизно 19% до 15% до 2028 року – все ще високо, але тенденція буде позитивною. Не очікуйте повернення до вакантності офісів менше 10%, якщо тільки тренд віддаленої роботи не зміниться кардинально. Роздрібна торгівля ймовірно залишиться стійкою; нових торгових площ майже не додається, а попит на роздріб зростає разом із населенням і туризмом, тому оренда в роздрібній торгівлі має поступово зростати, а вакантність залишиться на рівні 5% або менше. Промислова нерухомість у регіоні може знову стати дефіцитною, коли нові склади заповняться. До 2028 року вакантність промислових площ у Фініксі може знову знизитися до 8-10%, якщо поглинання залишиться сильним, і оренда буде вищою. Будь-які промислові площі в Скоттсдейлі будуть на вагу золота через їхню рідкість.

Економічні припущення: Ці прогнози ґрунтуються на відсутності серйозних економічних потрясінь. Якщо у 2025 чи 2026 році станеться рецесія, у Скоттсдейлі може бути тимчасове уповільнення – продажі впадуть, ціни на рік вирівняються або трохи знизяться. Але з огляду на те, скільки людей хочуть там жити, ринок, ймовірно, швидко відновиться. Крім того, якщо інфляція знову зросте і ставки піднімуться ще вище, це буде негативним сценарієм для попиту на житло. Навпаки, якщо приплив людей буде більшим, ніж очікується (наприклад, якщо віддалена робота спровокує ще одну хвилю переїздів до Аризони), попит може перевищити поточні прогнози.

Прогноз для інвесторів: Інвестори в нерухомість можуть очікувати стабільного, хоча й не вражаючого, прибутку у Скоттсдейлі до 2028 року. Зростання цін на рівні однозначних відсотків плюс стабільний дохід від оренди — гарна ставка. Часи, коли можна було легко перепродати будинок із прибутком у 20% за рік, наразі, ймовірно, минули. Замість цього інвестори можуть зосередитися на довгостроковому володінні, можливо, отримуючи вигоду від:

• Покупки у 2025 році, коли ринок буде спокійнішим, а потім отримання прибутку від зростання цін до 2028 року.
• Зосередження на сегментах з високим попитом, таких як доступні квартири або добре розташовані орендні будинки, які повинні мати стабільну заповнюваність.
• Слідкування за можливими проблемними активами — якщо деякі власники, які купили на піку 2022 року, змушені будуть продавати в умовах вищих ставок, можуть з’явитися вигідні пропозиції.

Непередбачувані фактори: Декілька непередбачуваних чинників можуть змінити траєкторію:

• Технології та віддалена робота: Якщо велика технологічна компанія переїде або відкриє кампус у Скоттсдейлі, попит на житло може різко зрости. Або якщо віддалена робота дозволить ще більшій кількості людей обирати Скоттсдейл замість Лос-Анджелеса/Сан-Франциско, це також підвищить попит. Скоттсдейл позиціонує себе як місто, дружнє до бізнесу, тож це не виглядає фантастикою.
• Клімат і якість життя: Зростання частоти екстремальної спеки (у Фініксі були рекордні хвилі спеки) та обмеження водопостачання в довгостроковій перспективі можуть зменшити попит, якщо люди вважатимуть регіон менш придатним для життя. Поки що це суттєво не зупинило міграцію, але варто стежити за цим, наближаючись до 2030 року.
• Політичні/податкові зміни: В Аризоні відносно низькі податки, що приваблює людей. Якщо зміниться податкове законодавство (прибутковий податок штату, податок на нерухомість), це може вплинути на міграцію.

Підсумовуючи, прогноз для Скоттсдейла на 2026–2028 роки позитивний, але не вибуховий: сприймайте це як марафон, а не спринт. Ринок, ймовірно, зростатиме помірними темпами. Це насправді добре — це дозволяє уникнути бульбашок і обвалів. Для власників житла їхній капітал повинен поступово зростати. Для покупців не буде паніки «купи зараз, інакше потім не зможеш собі дозволити», оскільки пропозиція має бути доступною, але надто довге очікування все ж означатиме трохи вищу ціну через поступове зростання. По суті, нерухомість у Скоттсдейлі залишається надійною довгостроковою інвестицією, спираючись на стійку привабливість міста та сильну економіку, без різких потрясінь на горизонті згідно з поточними прогнозами mileszimbaluk.com realwealth.com.

Можливості та ризики інвестування

Для інвесторів — як місцевих, так і з інших штатів — Скоттсдейл пропонує привабливий, але складний ринок. Завдяки потужній економіці та високій якості життя місто, ймовірно, й надалі приноситиме прибуток, але не без викликів. Ось огляд потенційних можливостей і ризиків інвестування в нерухомість Скоттсдейла:

Можливості:

• Сильна прибутковість оренди: Інвестори, які шукають об’єкти для здачі в оренду, можуть знайти надійні можливості у Скоттсдейлі. Поєднання високих орендних ставок і стабільного попиту забезпечує привабливий грошовий потік. Наприклад, добре розташована квартира з двома спальнями, яка може коштувати $400,000, може здаватися приблизно за $2,000+ на місяць, що приблизно відповідає середній національній орендній платі zillow.com. Окремі будинки приносять ще більше. Хоча капіталізаційні ставки у Скоттсдейлі не високі (через високі ціни купівлі), вони відносно безпечні. Також, оренда окремих будинків має перевагу: на національному та місцевому рівнях очікується, що оренда окремих будинків перевершить квартири за рівнем заповнюваності та зростанням орендної плати до кінця 2020-х років realwealth.com. Інвестори можуть орієнтуватися на скромні будинки в Південному Скоттсдейлі або невеликі багатоквартирні об’єкти, які користуються попитом серед нескінченної кількості орендарів, що прагнуть потрапити до шкільного округу Скоттсдейла або насолодитися місцевим стилем життя. Крім того, близько 33% жителів Скоттсдейла орендують житло mileszimbaluk.com, що свідчить про значний ринок орендарів у місті, яке часто вважають домінуючим серед власників.
• Додана вартість і реновації: Багато будинків у Скоттсдейлі, особливо в центральних і південних районах, були побудовані в середині XX століття і потребують оновлення. Є можливість купити старіший будинок (наприклад, ранчо 1960-х років), оновити його сучасними матеріалами й або перепродати, або здавати в оренду за підвищеною ціною. Покупці у Скоттсдейлі цінують готові до заселення, стильні будинки – відремонтовані об’єкти часто продаються з великою націнкою за квадратний метр. Інвестори з досвідом у будівництві можуть скористатися цим, піднімаючи застарілі об’єкти до рівня розкоші. Однак варто враховувати особливості погодження дизайну у Скоттсдейлі, якщо плануєте змінювати зовнішній вигляд будинку.
• Нові забудови та попередній продаж: У Скоттсдейлі є кілька нових розкішних проектів (квартири та будинки), де забудовники пропонують ціни на етапі будівництва. Ранні інвестори в ці проекти можуть отримати вигоду, якщо вартість зросте до моменту завершення. Наприклад, придбання квартири в Atavia condos at One Scottsdale до завершення будівництва у 2026 році може принести миттєвий капітал, якщо район розквітне, як очікується. Аналогічно, інвестування в такі проекти, як Optima McDowell Mountain Village або Portico (елітний житловий комплекс, що демонструє високі продажі) mileszimbaluk.com, може окупитися, коли ці спільноти стануть відомими, а ціни на перепродаж зростуть. Однак вибір правильного проекту є ключовим – звертайте увагу на репутацію забудовника та розташування.
• Комерційна нерухомість: Хоча офісна нерухомість зараз є ризикованою, районні торгові центри або багатофункціональні об’єкти у Скоттсдейлі можуть бути чудовими інвестиціями. Заможне населення Скоттсдейла підтримує елітну роздрібну торгівлю та ресторани. Володіння торговою смугою у Скоттсдейлі (з орендарями, як-от модні ресторани чи бутіки) може забезпечити стабільний грошовий потік і зростання вартості нерухомості. Також, з огляду на дуже низьку вакантність у роздрібній торгівлі (~5%) cushmanwakefield.com, орендні ставки можна підвищувати з часом. Ще один варіант — промислові/гнучкі об’єкти: якщо ви зможете придбати старий склад у районі Airpark і модернізувати його, ви скористаєтеся високим попитом з боку малого бізнесу, який хоче мати адресу у Скоттсдейлі.
• Адаптивне переосмислення та ADU: Новий закон про ADU відкриває мікроінвестиційні можливості. Наприклад, інвестор може купити нерухомість із великою ділянкою у Скоттсдейлі, побудувати окрему casita (ADU) і здавати її окремо для додаткового доходу. Також креативні інвестори можуть звернути увагу на малоефективні невеликі офісні будівлі чи торгові об’єкти та розглянути їхню конверсію у житлові або багатофункціональні, скориставшись державною підтримкою таких перетворень. Хоча це непросто, успішна конверсія може суттєво підвищити вартість нерухомості, якщо це зробити у місці, де житло цінується більше, ніж офіси (наприклад, Old Town).
• Кліматична міграція та розкішні другі будинки: У макромасштабі Скоттсдейл виграє від постійної міграції заможних людей із дорогих або менш приємних кліматичних регіонів. Багаті покупці з таких місць, як Каліфорнія, продовжують розглядати Скоттсдейл для придбання других будинків (або основних, якщо працюють віддалено). Інвестування у елітну нерухомість з метою розкішної оренди (помісячна оренда з меблями тощо) або подальшого перепродажу цій аудиторії може бути прибутковим. Наприклад, розкішний будинок з зручностями (басейн, краєвид тощо) можна здавати за десятки тисяч доларів на місяць у пік сезону спортсменам, знаменитостям чи керівникам, а потім продати з націнкою. Ризик тут — вузький попит і високі витрати на утримання, але прибутки можуть бути значними, якщо правильно вибрати час.

Ризики:

• Ризик відсоткових ставок: Ми вже неодноразово згадували — високі відсоткові ставки зараз є найбільшим гальмом для ринку. Для інвесторів, які використовують кредитне плече, іпотечні ставки понад 7% суттєво зменшують прибутковість. Позитивний грошовий потік важче досягти за таких витрат на фінансування. Якщо ставки несподівано зростуть ще більше (наприклад, через стійку інфляцію), вартість нерухомості може застигнути або знизитися, а рефінансування чи продаж стане складнішим. Багато інвесторів зараз обирають короткострокові плаваючі кредити або навіть купують нерухомість за готівку, щоб зменшити ризики, але це заморожує капітал.
• Доступність і обмеження попиту: Високі ціни у Скоттсдейлі означають, що коло покупців дещо обмежене. Якщо ціни зростають швидше, ніж доходи (а так і є), у певний момент попит може стабілізуватися — фактично ринок може стати недоступним для місцевих жителів. Ми вже бачили це у 2023–2025 роках: продажі впали, бо багато сімей просто не могли дозволити собі переїхати чи купити житло у Скоттсдейлі за поточними цінами. Якщо відсоткові ставки не знизяться, попит може залишатися слабким, особливо у середньому сегменті, що може обмежити зростання цін або навіть призвести до незначного зниження цін у цих сегментах. Інвестори, які розраховують на швидке зростання цін, можуть бути розчаровані. Зараз це більше гра на довгу перспективу.
• Регуляторні ризики: Хоча нові правила щодо короткострокової оренди (STR) у Скоттсдейлі не забороняють короткострокову оренду, особливо серйозний інцидент або політичний зсув можуть призвести до ще суворіших заходів (наприклад, обмеження кількості ліцензій STR або впровадження лімітів на кількість мешканців). Наразі закон штату Аризона забороняє повну заборону, але закони можуть змінитися. Якщо ваш інвестиційний план залежить від доходу з Airbnb, слідкуйте за змінами у регулюванні. Крім того, штат може ще більше обмежити місцевий контроль, щоб стимулювати будівництво житла – якщо Скоттсдейл буде чинити опір додаванню житла, законодавчий орган може у майбутньому запровадити ще ширше зонування. Це може призвести до більшої конкуренції (пропозиції) у районах з односімейною забудовою, якщо, наприклад, дуплекси або більше ADU стануть легальними повсюдно.
• Проблеми з водою та екологією: Як вже згадувалося, довгострокова нестача води є серйозним ризиком. Це може проявитися у вигляді зростання витрат (вищі тарифи на воду роблять утримання басейнів і газонів дорожчим, що може зробити деякі будинки менш привабливими) або навіть мораторіїв на забудову (малоймовірно у межах Скоттсдейла, який має гарантоване постачання, але не виключено у разі серйозної ситуації). Крім того, екстремальна спека є екологічним ризиком – у 2023 році у Фініксі спостерігалися безпрецедентні хвилі спеки. Якщо такі кліматичні проблеми посиляться, деякі потенційні мешканці можуть уникати Аризони, або нинішні мешканці (особливо пенсіонери) можуть не залишатися тут так довго щороку. Це ще не вплинуло на ринок нерухомості у вимірюваний спосіб, але якщо літо стане практично нестерпним, це ризик для привабливості Скоттсдейла.
• Надмірне будівництво у сегменті розкішних кондомініумів: Заплановано чимало елітних проектів кондомініумів (FENDI Residences, Optima тощо). Ринок розкішних кондомініумів у Скоттсдейлі історично досить невеликий. Якщо всі ці проекти будуть здані приблизно одночасно, існує ризик короткострокового надлишку розкішних кондомініумів. Ми бачили щось подібне у Маямі у попередніх циклах. Девелопери перевірятимуть глибину попиту; якщо економіка похитнеться, деякі квартири можуть залишатися непроданими довше, що може змусити знижувати ціни і нашкодити інвесторам-фліперам. Тож, хоча нові проекти – це цікаві можливості, вони також несуть ризики, якщо ви спекулюєте на зростанні вартості до завершення будівництва.
• Економічний спад або зміни: Економіка Скоттсдейла різноманітна, але не захищена від усіх ризиків. Національна рецесія може тимчасово зменшити туризм і корпоративні релокації, що послабить попит як на житло, так і на комерційну нерухомість. Або якщо один із великих роботодавців Скоттсдейла скоротить діяльність (наприклад, велика компанія на кшталт Vanguard переведе робочі місця в інше місце), це може вплинути на окремі субринки. Також існує геополітичний ризик – якщо фондові ринки обваляться або виникне ще одна пандемія, витрати на розкіш і купівля других будинків можуть на певний час зупинитися.
• Вищі витрати та податки: Вартість будівництва залишається високою, що зменшує маржу для забудови чи ремонту. Також, податки на нерухомість в Аризоні помірні, але якщо оцінки продовжать зростати, податкові рахунки теж зростатимуть (навіть з обмеженням річного підвищення для основного житла, для другорядних/інвестиційних об’єктів такого обмеження немає). Інвесторам також потрібно враховувати зростання вартості страхування – цікаво, що хоча в Аризоні немає ураганів, тут іноді бувають повені, лісові пожежі у навколишніх районах тощо, а загальнонаціональні страхові тарифи зростають.

Стратегії для інвесторів: Враховуючи вищесказане, розсудливі інвестори у Скоттсдейлі будуть:

• Зосереджуватися на грошовому потоці, а не лише на спекуляціях. Переконайтеся, що об’єкт може сам себе окупати за рахунок орендної плати за поточними ставками, щоб ви могли утримувати його протягом ринкових циклів.
• Можливо, об’єднатися з партнером або об’єднати ресурси, щоб купити з меншим кредитним плечем або за готівку, а потім рефінансувати, коли ставки покращаться.
• Диверсифікуйте типи нерухомості – можливо, поєднання орендного будинку, невеликої комерційної нерухомості тощо, щоб підстрахуватися.
• Слідкуйте за місцевою політикою (наприклад, якщо нових членів міської ради обирають із програмами повільного чи швидкого розвитку, це може сигналізувати про зміни).
• Шукайте унікальні об’єкти, які збережуть цінність – наприклад, будинок із рідкісною ділянкою з видом або історичну нерухомість у Старому місті – унікальність забезпечує захист на спадних ринках.
• Плануйте довші періоди володіння. Швидкі перепродажі зараз складніші, тому будьте готові володіти нерухомістю щонайменше 5+ років, щоб отримати прибуток.

По суті, Скоттсдейл залишається провідною локацією для інвестицій у нерухомість завдяки своїм стійким факторам попиту: сонце, робочі місця, престиж і обмежена кількість землі. Інвестори можуть знайти багато переваг – від орендарів із високим доходом до зростання вартості та можливостей для реконструкції. Але для успіху потрібно орієнтуватися в нових умовах із вищими витратами на фінансування, враховувати регуляторні тенденції та обирати об’єкти, які витримають як сонячні, так і дощові дні (можливо, як у прямому, так і в переносному сенсі). За ретельної стратегії інвестування в Скоттсдейл до 2028 року має принести хороші результати – просто без захмарних прибутків, як під час буму, що насправді є ознакою зрілого, стабілізуючогося ринку mileszimbaluk.com realwealth.com.