- Північна Америка: Іпотечні ставки у США обвалилися до мінімуму за 11 місяців (~6,3% для 30-річних кредитів) на тлі зростання очікувань щодо зниження ставки ФРС, що викликало новий оптимізм серед покупців ainvest.com. У Канаді продажі житла в Торонто впали у серпні вперше за п’ять місяців (–1,8% м/м), оскільки доступність житла залишається низькою reuters.com, навіть попри паузу Банку Канади.
- Європа: Ціни на житло у Великій Британії зросли на 0,3% у серпні – третє місячне зростання поспіль, досягнувши рекордних £299,331 у середньому reuters.com reuters.com – але на ширшому європейському ринку ринок комерційної нерухомості застопорився. Обсяги інвестицій у першій половині 2025 року становлять лише половину від рівня до 2022 року, а транскордонні угоди на мінімумі за десятиліття на тлі високих відсоткових ставок m24sunshine.com m24sunshine.com.
- Азійсько-Тихоокеанський регіон: Криза нерухомості в Китаї поглибилася, оскільки гігантські забудовники зазнають труднощів – Evergrande була виключена з біржі, а поставки житла від конкурента Country Garden впали приблизно на 50%, що передвіщає збитки у ¥18–21 млрд reuters.com reuters.com. Пекін розглядає рятувальні заходи (наприклад, купівлю непроданого житла державними компаніями) для боротьби з надлишком пропозиції reuters.com reuters.com. Проте залишаються й позитивні моменти: у Японії німецька Patrizia придбала 14 житлових будинків у Токіо (800 квартир) для глобального інвестора, роблячи ставку на стійкий попит на оренду patrizia.ag patrizia.ag.
- Близький Схід: Бум нерухомості в Дубаї досяг нових рекордів – 51 000 житлових об’єктів продано у 2 кварталі 2025 року, що є історичним максимумом bloomberg.com – загальний обсяг продажів з початку року сягнув вражаючих 441 млрд дирхамів (~120 млрд доларів) instagram.com. Стрімке зростання цін і 13% зростання продажів у серпні змушують деяких аналітиків попереджати про можливе повторення кризи 2009 року bloomberg.com. Тим часом Саудівська Аравія відкрила свій ринок нерухомості для іноземних інвесторів завдяки новому закону (набуває чинності у 2026 році), який дозволяє іноземцям купувати нерухомість у визначених зонах, таких як Ер-Ріяд і Джидда natlawreview.com – крок у межах Vision 2030 для залучення капіталу та стимулювання розвитку natlawreview.com.
- Латинська Америка: Високі відсоткові ставки та зміни політики визначають регіон. Центральний банк Бразилії (Selic 14,75%) представив план “місткового” фінансування для підтримки іпотечного кредитування через виснаження депозитів у заощадженнях reuters.com reuters.com. У Мексиці очікується, що інвестиції в нерухомість зростуть до ₱652 млрд ($38 млрд) до 2025 року, завдяки розвитку nearshoring та плану побудувати мільйон будинків новою адміністрацією riotimesonline.com riotimesonline.com.
- Африка: Внутрішні інвестори змінюють ринки. Пенсійні фонди Нігерії збільшили вкладення в нерухомість приблизно на 418% у першій половині 2025 року (до ~$51 млн) propertywheel.co.za, що свідчить про перехід до місцевого довгострокового капіталу. Південна Африка, навпаки, досі бореться з слабким ринком житла – стримуваним високим безробіттям і низьким попитом globalpropertyguide.com – хоча зниження ставок Резервним банком (repo до 7,00% у серпні) privateproperty.co.za має на меті стимулювати помірне відновлення.
Північна Америка: Охолодження ставок, обережні покупці
Сполучені Штати – Ознаки полегшення: Ринок житла у США цього тижня вперше подав ознаки полегшення для покупців. Іпотечні ставки обвалилися до найнижчого рівня з жовтня 2024 року – фіксована ставка на 30 років знизилася на 16 базисних пунктів до ~6,29% ainvest.com. Це різке одноденне падіння, викликане слабкими даними щодо зайнятості та сподіваннями на зниження ставок Федеральною резервною системою, призвело до відчутної економії (близько $169 менше на місяць за кредитом у $450 тис.) і підняло настрій покупців житла ainvest.com ainvest.com. «Тенденція змінюється» на користь покупців після багатьох років зростання витрат, як зазначає Fortune, а доступність житла зросла на 3,1% у річному вимірі newslink.mba.org. Будівельники житла та іпотечні кредитори відреагували зростанням на ці новини, що відображає очікування, що зниження вартості фінансування підштовхне попит ainvest.com. Однак невизначеність на ринку зберігається: опитування Bank of America показало, що 60% американців досі не впевнені, чи є зараз вдалий час для купівлі, що є найвищим показником з 2023 року reuters.com reuters.com. Високі ціни та економічна нестабільність означають, що багато хто «чекає… поки ставки та ціни ще знизяться» далі reuters.com.
Канада – Ринок на межі: У Канаді охолодження ринку житла вдарило по ключовому ринку: Торонто. У серпні продажі в районі Великого Торонто знизилися на 1,8% порівняно з липнем (з урахуванням сезонних коливань), що стало першим спадом з березня reuters.com. Ціни також знизилися – індекс еталонних цін опустився до 978 100 канадських доларів, продовжуючи тенденцію до стабільності або зниження, яка спостерігається з листопада минулого року reuters.com. Регіональна рада з нерухомості Торонто звинувачує у цьому “складну” доступність: “Домогосподарству з середнім доходом… все ще важко дозволити собі щомісячний платіж по іпотеці на будинок за середньою ціною,” сказав Джейсон Мерсер з TRREB reuters.com. Вартість позик залишається каральною, навіть попри те, що центральний банк Канади призупинив підвищення ставок на рівні 5%. Мерсер зазначив, що навіть при незначному зниженні іпотечних ставок “більша кількість покупців [зможе] вийти з очікування, щоб скористатися сьогоднішнім добре забезпеченим ринком” reuters.com. Дійсно, кількість нових оголошень зросла на 9,4% у річному вимірі, надаючи покупцям більше вибору reuters.com. Тепер увага прикута до майбутнього засідання Банку Канади 17 вересня – ринки обережно очікують першого зниження ставки (після утримання на рівні 5% з березня) reuters.com, щоб запобігти глибшому спаду на ринку житла.
Комерційна обережність: Сектор комерційної нерухомості Північної Америки залишається розділеним. Офісні ринки США перебувають у глибокому спаді – національний рівень вакантності офісів досяг рекордних 20,7% у 2 кварталі 2025 року, безпрецедентний надлишок порожніх площ reuters.com. У великих містах ситуація ще гірша: вакантність у Сан-Франциско зросла до ~27,7% (порівняно з ~8,6% до пандемії) reuters.com, тоді як у Манхеттені та Шарлотті цей показник тримається біля 23% reuters.com. Постійна віддалена робота та скорочення корпоративних витрат призвели до того, що Moody’s Analytics називає «структурним зламом» в офісному секторі reuters.com. Вартість нерухомості знижується, що створює тиск на орендодавців і регіональні банки, адже до 2027 року підлягають погашенню офісні кредити на суму $290 млрд reuters.com. У відповідь девелопери змінюють підхід – від перетворення офісів на апартаменти (понад 149 млн кв. футів заплановано для повторного використання) reuters.com до переваги більш перспективних сегментів, таких як промислова/логістична нерухомість і багатосімейне житло. Для порівняння, промислова та багатосімейна нерухомість США залишаються відносно стійкими завдяки низькій вакантності та стабільному зростанню орендної плати m24sunshine.com. А в Канаді інвестиції в комерційну нерухомість сповільнилися, але не обвалилися; вакантність у кращих офісах міст, таких як Торонто і Ванкувер, підвищена (~15%), але нижча, ніж у США, тоді як промислові площі залишаються затребуваними завдяки зростанню електронної комерції. Загалом, ринкові настрої в Північній Америці обережно покращуються для житла на тлі зниження ставок, навіть якщо комерційні сегменти проходять болісну адаптацію до постпандемічних реалій.
Європа: зростання житла проти проблем у комерційній нерухомості
Велика Британія – Стійкі ціни: Ринок житла Великої Британії продемонстрував неочікувану стійкість на початку осені. Іпотечний кредитор Halifax повідомив, що ціни на житло зросли на 0,3% у серпні, що стало третім поспіль місячним зростанням reuters.com. Це підвищує ціни на 2,2% вище, ніж рік тому reuters.com, навіть перевищуючи прогнози аналітиків (які очікували лише +0,1% щомісячного зростання) reuters.com. Середня вартість житла зараз становить рекордні £299,331 reuters.com. Halifax пояснює це покращенням доступності та стабільним попитом: після різкого коригування у 2024 році зарплати зросли, а іпотечні ставки стабілізувалися, що дозволило покупцям повернутися на ринок. “Ринок житла показав, що може впоратися з цими викликами,” – сказав директор з іпотечного кредитування Halifax, відзначивши “повільне, але стабільне зростання” цін, яке має продовжитися, якщо економічні умови збережуться reuters.com. Однак не всі показники збігаються: конкуруючий кредитор Nationwide зафіксував зниження цін на 0,1% у серпні reuters.com, а кількість угод залишається нижчою за допандемічні норми. Поведінка покупців змінилася – дані Rightmove показують, що продавці цього літа змушені були знижувати запитувані ціни частіше, ніж зазвичай, щоб укласти угоди reuters.com. І з огляду на можливу зміну уряду, невизначеність податкової політики створює туманність на ринку дорогого житла: галузеві опитування показали, що деякі покупці відкладають придбання, побоюючись, що наступний бюджет (очікується в листопаді) може підвищити податки на розкішну нерухомість reuters.com. Поки що, однак, житловий ринок Британії кидає виклик гравітації, чому сприяють зниження інфляції та пауза Банку Англії у підвищенні ставок, що покращили споживчу впевненість.
Континентальна Європа – спад інвестицій: По той бік Ла-Маншу, ринок нерухомості Європи переживає спад, особливо в комерційному секторі. Обсяги угод різко впали у 2025 році. У першому кварталі загальні інвестиції в європейську комерційну нерухомість склали лише 47,8 млрд євро – менше ніж половина рівня трирічної давнини m24sunshine.com. Попередні дані за другий квартал ще похмуріші: обсяг транскордонних інвестицій знизився приблизно на 20% у річному вимірі – до лише 17,2 млрд євро, що є мінімумом за десятиліття і свідчить про різке згортання активності міжнародних інвесторів m24sunshine.com. Причини: стрімке зростання відсоткових ставок і економічна невизначеність. Оскільки Європейський центральний банк утримує ставки на піковому рівні 4,25% (щоб боротися з базовою інфляцією близько 5%), вартість фінансування різко зросла, а розбіжності в цінових очікуваннях заморозили укладання угод m24sunshine.com. Потенційні покупці вимагають значних знижок, але багато продавців не поступаються – це призводить до глухого кута і «низької ліквідності» на всьому ринку m24sunshine.com.
Відмінності між секторами: Спад на ринку нерухомості Європи відбувається нерівномірно по секторах. Офісні будівлі та застарілі торгові центри стикаються зі зниженням попиту та вартості m24sunshine.com. Стійкі тенденції віддаленої роботи та зростання електронної комерції призвели до того, що офіси та другорядні торгові центри мають труднощі з залученням орендарів. Наприклад, комерційні продажі в Німеччині впали ще на 2% у першій половині 2025 року, продовжуючи торішнє падіння m24sunshine.com. Однак, є й позитивні моменти: логістичні склади, орендне житло та готелі по всій Європі продовжують «залишатися привабливими для інвесторів» m24sunshine.com. Ці сегменти отримують вигоду від структурних змін – логістика від перебудови ланцюгів постачання та електронної комерції, житлова нерухомість – від хронічного дефіциту житла, а готельний бізнес – від відновлення туризму. Дійсно, великі інвестори, такі як приватні інвестиційні фонди, переорієнтувалися на купівлю складів і житлових портфелів, розглядаючи їх як більш стійкі до інфляції джерела доходу. Аналітики Cushman & Wakefield зазначають, що капіталізація у сегменті преміальної логістики та багатоквартирного житла вже досягає дна і може стабілізуватися у другій половині 2025 року в міру коригування цін cushmanwakefield.com.
Прогноз: настрій на ринку нерухомості Європи обережно оптимістичний, що найгірше вже позаду. Оскільки побоювання рецесії зменшуються (ВВП єврозони все ще зростає помірно), а ЄЦБ, ймовірно, досяг пікових ставок, деякі опортуністичні фонди шукають вигідні пропозиції на перепроданих ринках. Прогнози CBRE передбачають поступове відновлення у 2025 році, і загальна дохідність по всій нерухомості може стати позитивною (~7% у 2025 році) mediaassets.cbre.com. Але ризики залишаються високими – геополітична напруга та стійко високі витрати на фінансування можуть затримати відновлення. У короткостроковій перспективі орендодавці відчувають труднощі: рефінансування дороге, а вартість офісних веж у таких містах, як Франкфурт і Амстердам, знизилася на двозначні відсотки від піків 2021 року. Наступні квартали стануть випробуванням для сильно закредитованих європейських орендодавців (наприклад, кількох німецьких і шведських компаній з нерухомості), які намагаються рефінансувати або продати активи на депресивному ринку. Підсумовуючи, ринок нерухомості Європи розділений – стійкі житлові ринки, такі як Велика Британія та частини Франції, знову поступово зростають reuters.com, але інвестиційний і комерційний сектори перебувають у режимі очікування, чекаючи на чіткіші економічні сигнали та зміну циклу ставок.
Азія-Тихоокеанський регіон: Турбулентність у Китаї, вибірковий оптимізм в інших країнах
Китай – криза та втручання: Величезний сектор нерухомості Китаю, який довгий час був двигуном зростання, залишається у глибокій кризі. Останніми днями продажі та ціни на нерухомість по всій країні продовжують застоюватися, а проблеми великих забудовників посилюються. Evergrande Group, колись провідний забудовник Китаю, була офіційно виключена з Гонконгської фондової біржі (станом на 25 серпня) після того, як не змогла вирішити проблему боргу у $300 млрд thediplomat.com. Ще один гігант, Country Garden, попередив, що за першу половину 2025 фінансового року зазнає ще більших збитків, оскільки прибутки були знищені падінням поставок житлових проектів на 50% reuters.com reuters.com. За перше півріччя компанія здала лише ~74 000 будинків, що ледве становить половину минулорічного темпу reuters.com, що підкреслює, як спад на ринку нерухомості перекрив грошові потоки. Country Garden вже допустила дефолт за $11 млрд закордонних облігацій наприкінці 2023 року, а її реструктуризація боргу на $14,1 млрд триває reuters.com. Оскільки забудовникам бракує коштів, незліченна кількість проектів залишається незавершеною, що підриває довіру покупців і спричиняє падіння цін на нове житло в багатьох містах.
У відповідь Пекін посилює політичну підтримку. Влада послабила іпотечні правила (дозволивши пільги для покупців житла вперше у великих містах) і незначно знизила процентні ставки. Зокрема, Bloomberg повідомив, що регулятори планують мобілізувати державні компанії для купівлі непроданого житла у проблемних забудовників reuters.com. За цією схемою великі центральні державні компанії та керуючі активами (наприклад, China Cinda) можуть отримати доступ до фонду центрального банку у розмірі 300 млрд юанів для викупу надлишкових запасів житла reuters.com. Це зменшить надлишкову пропозицію та забезпечить забудовників ліквідністю. Це продовження ініціативи 2022 року, коли місцеві органи влади та державні підприємства заохочували купувати житловий фонд за допомогою рефінансування від Народного банку Китаю reuters.com. Хоча ці заходи частково допомагають, довіра залишається хиткою: інвестиції в нерухомість з початку року впали приблизно на 8%, а настрій покупців житла слабкий всюди, крім найбільших міст першого рівня. Аналітики попереджають, що проблеми Китаю з нерухомістю, які виникли через жорсткі обмеження боргу забудовників у 2021 році, залишаються довгостроковим тягарем. «Це структурний спад, а не циклічний збій», — сказав один з економістів Reuters, зазначивши, що зростання міського населення сповільнюється, а спекулятивний ажіотаж навряд чи повернеться. Уряд стоїть перед складним завданням — стабілізувати ринок житла (життєво важливий для економіки), не рятуючи повністю безвідповідальних забудовників.Ширша Азія – Змішані перспективи: За межами Китаю тенденції на ринку нерухомості Азійсько-Тихоокеанського регіону більш оптимістичні. Японія виділяється як магніт для інвестицій. Цього тижня європейський керуючий активами PATRIZIA оголосив про велике придбання в Японії – портфель із 14 житлових об’єктів у Токіо, загалом близько 800 квартир patrizia.ag patrizia.ag. За рівня заповнюваності 97% і орендної плати, яка на 10% нижча за ринкову, Patrizia бачить сильну «стабільність доходу та… можливість збільшити дохід через активне управління», за словами керівника японського підрозділу Масамі Такидзави patrizia.ag patrizia.ag. Угода (одна з найбільших для Patrizia в Японії) підкреслює впевненість іноземних інвесторів у орендному житлі Токіо, яке виграє від урбанізації та обмеженої пропозиції. Надзвичайно низькі відсоткові ставки в Японії та зростання орендної плати роблять її привабливою порівняно з іншими ринками, де вартість запозичень висока. Аналогічно, Сінгапур і Південна Корея демонструють стабільний інтерес до логістичних і дата-центрів, хоча високі ставки дещо охолодили обсяги угод.
Австралія та Індія: В Австралії наратив змінюється від буму до поміркованості, зумовленої політикою. Після стрімкого зростання на початку 2025 року Резервний банк Австралії тричі знизив ставки (довівши готівкову ставку до 3,60% до середини року afr.com), щоб підтримати економіку на тлі низької інфляції. Ринки житла в Сіднеї та Мельбурні відтоді стабілізувалися з помірним зростанням цін, оскільки нижчі ставки компенсують обережність покупців. Тим часом комерційна нерухомість Індії відновлюється завдяки активній оренді офісів (особливо в IT-хабах, таких як Бангалор), а продажі житла досягли рекордних показників у провідних містах завдяки стійкому економічному зростанню.
Нові політичні кроки: Регіональні уряди також активні. Південна Корея готує заходи для збільшення пропозиції житла, прагнучи стримати ціни та допомогти молодим покупцям (хоча подробиці ще не оприлюднені) menafn.com menafn.com. А у В’єтнамі уряд послабив кредитні умови для компаній нерухомості та покупців житла, намагаючись зняти кредитну напругу в секторі нерухомості. Загалом, перспективи ринку нерухомості Азіатсько-Тихоокеанського регіону мають дві швидкості: затяжний спад у Китаї гальмує регіональне зростання та попит на сировину, але інші ринки (Японія, Індія, Південно-Східна Азія) демонструють відносну стійкість завдяки цільовим стимулам і сталому попиту в містах. Інвестори стають дедалі вибірковішими – віддають перевагу ринкам із чіткішими фундаментальними показниками або державною підтримкою, уникаючи тих, де високий рівень боргу та надлишок пропозиції.
Близький Схід: Гарячі ринки Перської затоки та нові реформи
Бум у Перській затоці – рекордний стрибок у Дубаї: У центрі уваги ринку нерухомості Близького Сходу – надзвичайний бум нерухомості в країнах Перської затоки, особливо в Дубаї. Ринок нерухомості емірату б’є рекорди у 2025 році, підживлений напливом капіталу та інвесторів. За перші вісім місяців (січень–серпень) у Дубаї було зафіксовано близько 441,2 млрд дирхамів ОАЕ у продажах нерухомості (~$120 млрд) instagram.com – це перевищує річні показники попередніх років. Лише у II кварталі 2025 року було продано 51 000 житлових об’єктів, що є найвищим квартальним показником за всю історію, за даними Knight Frank bloomberg.com. Попит широкий – ультралюксові вілли на Пальмі Джумейра, сучасні кондомініуми та навіть продажі квартир на етапі будівництва стрімко зростають. Це підштовхнуло ціни в основних районах до двозначного зростання у річному вимірі. Наприклад, ціни на вілли приблизно на 16% вищі, ніж рік тому, за даними консалтингових компаній з нерухомості, а обсяги угод зросли приблизно на 30% з початку року.
Цей ентузіазм «підігріває побоювання щодо чергового обвалу», пише Bloomberg bloomberg.com. Досвідчені спостерігачі бачать паралелі з 2009 роком, коли в Дубаї луснула остання «бульбашка» на ринку нерухомості. Ознак перегріву вдосталь: нещодавно особняк на Пальмі Джумейра продали за рекордні 170 млн дирхамів (~46 млн доларів), а перепродажі об’єктів на етапі будівництва повернулися. Водночас ринок має нові підпори — приплив довгострокових іноземних резидентів (які тікають від нестабільності в інших країнах) і відносно обмежену нову пропозицію в престижних районах. Девелопери також випускають нові об’єкти поетапно, щоб керувати запасами. Аналітики закликають до обережності, але не прогнозують негайного обвалу: «Цей цикл інший — більше кінцевих покупців, менше кредитного плеча», зазначає одне місцеве брокерське агентство, хоча визнає, що якщо світові ставки залишаться високими, а ціни на нафту впадуть, ринок нерухомості Дубая може охолонути. Поки що імпульс залишається сильним: у серпні обсяг продажів досяг 10,9 млрд доларів (на 13% більше, ніж торік) на тлі літнього ажіотажу покупок therealestatereports.com. Орендна дохідність досі приваблива (~6–8%), що приваблює інституційних інвесторів. Водночас Департамент земельних ресурсів Дубая звернув увагу на спекулятивний ажіотаж, розглядаючи потенційні заходи, такі як підвищення транзакційних зборів або зміни у правилах резидентства, щоб запобігти перегріву.
Саудівська Аравія – Відкриття: У Саудівській Аравії головною новиною є регуляторна трансформація. 8 липня уряд схвалив знаковий Закон про право власності та інвестування в нерухомість для іноземців, що суттєво лібералізує доступ іноземців до ринку нерухомості Королівства natlawreview.com. Починаючи з січня 2026 року, закон дозволить іноземним фізичним та юридичним особам володіти та інвестувати в нерухомість у визначених зонах (які визначатиме новий Генеральний орган з питань нерухомості) natlawreview.com. Спочатку ці зони включатимуть райони з високим попитом у Ер-Ріяді, Джидді та інших великих містах. Діють певні умови – наприклад, іноземні комерційні інвестиції мають бути девелоперськими проєктами з капіталом не менше 30 млн саудівських ріялів (~8 млн доларів США) і завершені протягом 5 років natlawreview.com. Але зміни є значними: вони замінюють обмежувальну систему, що діяла понад два десятиліття, і відповідають цілям Saudi Vision 2030 щодо залучення іноземного капіталу та експертизи natlawreview.com. Мета уряду – збільшити пропозицію нерухомості та модернізувати сектор, водночас захищаючи місцеві інтереси. Наприклад, іноземцям і надалі буде переважно заборонено володіти нерухомістю у святих містах Мекка та Медіна natlawreview.com, а окремі іноземці зможуть купити житло лише за наявності дозволу на проживання та з дозволу МВС natlawreview.com. Впровадження буде поетапним, а регулятори стежитимуть за впливом на ціни та доступність житла для саудівців natlawreview.com. Реакція: Девелопери нерухомості та глобальні інвестори привітали закон, назвавши його «грою, що змінює правила» для поглиблення ринку. Аналітики очікують хвилю іноземних інвестицій у комерційні проєкти Саудівської Аравії (готелі, офіси, торгові центри) після оголошення зон, хоча повний ефект проявиться протягом кількох років.
Інші регіональні тенденції: По всьому Перській затоці, сильні нафтові доходи та економічне зростання підживлюють бум на ринку нерухомості. Катар та Абу-Дабі також спостерігають зростання цін, хоча й помірніше, ніж у Дубаї. Ер-Ріяд переживає будівельний бум, оскільки столиця Саудівської Аравії приваблює компанії в рамках ініціативи з релокації бізнесу. Сегмент розкішної нерухомості процвітає по всьому регіону – Дубай лідирує за кількістю продажів ультра-преміальних об’єктів (Knight Frank визнав його ринком №1 за продажами житла вартістю понад $10 млн у 2025 році), а дипломатичний квартал Ер-Ріяда та прибережні проєкти NEOM викликають інтерес. Тим часом, Єгипет стикається з протилежною ситуацією: валютна криза та реформи МВФ охолодили ринок нерухомості, ціни на житло для місцевих різко зросли в еквіваленті єгипетського фунта, але інвестиції сповільнилися. В Ізраїлі ціни на житло вперше за багато років знизилися приблизно на 2% від піків 2024 року, оскільки підвищення ставок і політична невизначеність знижують впевненість покупців. Загалом, ринок нерухомості Близького Сходу наприкінці 2025 року – це зростання та можливості в країнах Затоки, підкріплені реформами та економічною диверсифікацією, на тлі окремих викликів в економіках, що перебувають під тиском.
Латинська Америка: високі ставки, великі плани та стійкий попит
Бразилія – Навігація в умовах кредитної кризи: Бразилія, найбільша економіка Латинської Америки, бореться з наслідками високих відсоткових ставок для свого житлового сектору. Оскільки базова ставка центрального банку Selic становить 14,75% – майже 20-річний максимум reuters.com, вартість іпотечних кредитів різко зросла, що пригальмувало продажі житла та будівництво. Додатково до проблеми, бразильці масово знімають гроші з традиційних ощадних рахунків (основне джерело фінансування житла), щоб інвестувати у більш прибуткові активи reuters.com. Це призвело до дефіциту фінансування для іпотечних кредитів. У відповідь Габріел Галіполо, голова Центрального банку, анонсував швидке вирішення: програму “місткового” фінансування для переходу до нової моделі фінансування житла reuters.com. Виступаючи 5 вересня, він пояснив, що план – розроблений разом із великими банками, такими як державний кредитор Caixa – знайде альтернативні джерела фінансування для заміни скорочення депозитів на заощадження reuters.com reuters.com. Ідея полягає у використанні інших інструментів (можливо, облігацій з покриттям або більшої сек’юритизації), щоб забезпечити доступ до кредитів для забудовників і покупців житла, поки ставки не знизяться. “Ми повинні перейти до нової системи,” зазначив Галіполо, оскільки фінансова грамотність і кращі інвестиційні можливості назавжди змінили поведінку вкладників reuters.com. Обнадійливо, що інфляція в Бразилії знизилася до однозначних значень, і центральний банк нарешті почав знижувати ставки (зниження на 50 б.п. у серпні, очікуються подальші зниження). Сектор нерухомості з нетерпінням чекає цих знижень для відновлення активності. Забудовники повідомляють, що в середині 2025 року спостерігалося затишшя у нових проєктах, але вони сподіваються, що до кінця року зниження вартості фінансування розблокує відкладений попит на житло – у Бразилії велика молода популяція та дефіцит житла в мільйонах.
Мексика – Інвестиційний бум і ніершоринг: Перспективи ринку нерухомості Мексики безумовно оптимістичні. Недавній аналіз прогнозує, що інвестиції в нерухомість досягнуть 652 мільярдів песо (38 мільярдів доларів) до 2025 року, що відображає стійке річне зростання на ~15% riotimesonline.com. Оптимізм зумовлений кількома факторами. По-перше, ніершоринг виробництва – коли американські компанії переміщують ланцюги постачання ближче – спричинив попит на промислову нерухомість вздовж кордону Мексики зі США та в ключових логістичних вузлах. Вакантність промислових площ у таких центрах, як Монтеррей і Тіхуана, становить менше 3%, а орендні ставки досягають нових максимумів, що стимулює хвилю будівництва складів і промислових парків. По-друге, уряд Мексики під керівництвом президента Клавдії Шейнбаум (інавгурація наприкінці 2024 року) розпочав амбіційну житлову програму. Мета – побудувати 1 мільйон нових будинків протягом її каденції riotimesonline.com, зосереджуючись на доступному житлі, що активізувало діяльність забудовників. Федеральні житлові агентства (Infonavit і Fovissste) збільшують кредитування, а в бюджеті на 2025 рік запроваджено нові субсидії для покупців з низьким доходом. У результаті очікується, що житлове будівництво зросте приблизно на 50%: з ₱241 мільярда у 2024 році до ₱364 мільярдів у 2025 році riotimesonline.com. «Стійкість» – слово, яким аналітики описують ринок Мексики: попри глобальні виклики, внутрішній попит і іноземні інвестиції підтримують його mexlaw.com. Водночас Мексика стикається з викликами: високі відсоткові ставки (ставка Банкіко ~11,25%) роблять іпотеку дорогою, а політичні переходи можуть сповільнювати видачу місцевих дозволів (житловий ринок Мехіко був млявим через бюрократичні затримки riotimesonline.com). Крім того, обмеження енергетичної інфраструктури стримували зростання в деяких промислових коридорах riotimesonline.com. Проте загальна картина позитивна: міжнародні інвестори вливають кошти у мексиканські інвестиційні фонди нерухомості та до забудовників, роблячи ставку на стійкий попит з боку виробництва та зростаючого середнього класу. Відносна стабільність песо та близькість Мексики до ринку США додають їй привабливості.
Анди та Південний Конус: В інших регіонах Латинської Америки тенденції більш локалізовані. У Чилі та Колумбії спостерігалося охолодження ринку житла через підвищення відсоткових ставок і інфляцію, але зараз вони вже пройшли пік інфляції, що може відновити їхні ринки у 2025 році. В Аргентині, на тлі економічної кризи та інфляції понад 100%, формальний ринок нерухомості заморожений – угоди відбуваються лише за готівку або взагалі не відбуваються – у очікуванні результатів майбутніх виборів і можливої доларизації. У Перу спостерігається спад у будівництві, пов’язаний із політичною невизначеністю. З позитивного боку, Панама повідомляє про відновлення комерційної нерухомості (офіси та роздрібна торгівля) після пандемії завдяки своїй ролі регіонального ділового центру, а ринки Карибського басейну (такі як Домініканська Республіка та Коста-Рика) отримують вигоду від туризму та купівлі нерухомості іноземцями, особливо в курортних і прибережних зонах. Підсумовуючи, ландшафт нерухомості Латинської Америки розділений: економіки з вищими ставками перебувають у режимі очікування, тоді як Мексика (і певною мірою Бразилія, коли ставки знизяться) виділяються як історії зростання, що використовують структурні тенденції.
Африка: Зростання внутрішнього капіталу на тлі економічних труднощів
Панафриканський зсув – місцеві інвестори виходять на перший план: Помітною тенденцією на ринку нерухомості Африки цього року є зростання внутрішніх інституційних інвестицій. Історично склалося так, що розвиток нерухомості в Африці значною мірою залежав від іноземного капіталу або фінансування розвитку, але це змінюється. «Пенсійні фонди та місцеві керуючі активами нарешті вступають у гру», пояснив Нії Аделейє зі Standard Bank propertywheel.co.za. Наприклад, пенсійні фонди Нігерії збільшили свою частку в нерухомості приблизно на 418% у першій половині 2025 року порівняно з першою половиною 2024 року propertywheel.co.za. Хоча це з низької бази (близько 9 мільйонів доларів до 51 мільйона доларів), це значний стрибок, що відображає нову впевненість у нерухомості як стабільному, прибутковому класі активів. Це вливання довгострокового місцевого капіталу допомагає запускати проєкти та може зменшити залежність від нестабільного іноземного фінансування propertywheel.co.za. Аналогічно, у Східній Африці пенсійні схеми Кенії та Руанди розглядають інвестиції в нерухомість, такі як доступне житло та комерційні проєкти. Майбутній Africa Property Investment Summit (18–19 вересня в Кейптауні) має підкреслити цю тенденцію, показуючи, як місцевий капітал «підживлює сталий розвиток» і навіть заміщує деяких міжнародних інвесторів propertywheel.co.za propertywheel.co.za. Це дозрівання інвестиційної екосистеми – коли місцеві банки та фонди надають постійний капітал – є добрим знаком для створення більш стійких ринків нерухомості на континенті propertywheel.co.za.
Південна Африка – пом’якшення ставок, повільне відновлення: Південна Африка, найбільш розвинений ринок континенту, демонструє обережний розворот завдяки зниженню відсоткових ставок. Резервний банк Південної Африки знизив облікову ставку на 100 б.п. з кінця 2024 року (з 8,25% до 7,25% до середини 2025 року і до 7,00% у вересні) privateproperty.co.za. Основна кредитна ставка зараз становить 10,5%, знизившись з 11,75% ooba.co.za. Це зниження – можливе завдяки поверненню інфляції в цільовий діапазон 3–6% – почало впливати на сектор нерухомості. Іпотечні ставки поступово знижуються, що трохи покращує доступність житла. Проте, ринок житла залишається під тиском. Як зазначає Global Property Guide, попит залишається пригніченим на тлі «стійко високого безробіття та млявої економіки», а ціни на житло в реальному вираженні залишаються незмінними або знижуються globalpropertyguide.com. Фінансове становище південноафриканських споживачів напружене, а банки посилили кредитні стандарти після попереднього циклу підвищення ставок. Обсяги продажу житлової нерухомості зростають лише незначно порівняно зі слабкими показниками 2024 року, а забудовники повідомляють про труднощі з запуском нових проєктів (особливо в сегменті доступного житла) через все ще високі витрати на фінансування та нестачу муніципальних послуг. Однією зі змін є зростаюча популярність менших, енергоефективних будинків на тлі перебоїв з комунальними послугами – відключення електроенергії зробили такі елементи, як сонячні панелі та інвертори, дуже затребуваними на ринку житла, що впливає на ціни та попит.
У комерційному секторі Південна Африка відображає світові тенденції: вакантність офісів у центрах міст (наприклад, CBD Йоганнесбурга) залишається високою (у межах 15–20%) через постійне скорочення компаніями, тоді як логістична та промислова нерухомість процвітає завдяки електронній комерції та торгівлі. У нещодавньому звіті консалтингової компанії зазначено, що заповнюваність складів досягла понад 83% на ключових ринках Африки, а Південна Африка має одні з найвищих орендних ставок і прибутковості промислової нерухомості (~8% капіталізації) на континенті consultancy.africa. Роздрібна нерухомість розділилася: провідні торгові центри відновилися після COVID завдяки зростанню відвідуваності, але другорядні торгові центри зазнають труднощів, оскільки споживачі скорочують витрати.
Ринки, що розвиваються, та можливості: По всій Африці певні міста відзначені як «ті, за якими варто стежити» для інвестицій у нерухомість у 2025 році. Опитування Estate Intel назвало Найробі, Лагос, Аккра, Кігалі та Йоганнесбург серед найкращих варіантів завдяки урбанізації та перспективам зростання estateintel.com. Наприклад, у Найробі спостерігається попит на сучасні логістичні парки та житло для середнього класу, у Лагосі активно розвиваються роздрібна торгівля та багатофункціональні проєкти, а стабільність Кігалі приваблює іноземних інвесторів у доступне житло. Попит на житло залишається величезним в Африці — на континенті дефіцит житла оцінюється у 50 мільйонів одиниць. Уряди звертають на це увагу: Кенія нещодавно запровадила суперечливий податок на житло для фінансування нових доступних будинків (хоча це викликало спротив), а нова адміністрація Нігерії надає пріоритет реформі фінансування житла, щоб зробити іпотеку доступнішою. У Нігерії Асоціація забудовників повідомляє про зростання активності, оскільки новий уряд прагне стримати інфляцію та стабілізувати валюту, що, у разі успіху, може відкрити доступ до фінансування житла. Крім того, REITs (фонди інвестицій у нерухомість) поступово зростають — ринок REITs у Нігерії досяг ~$600 млн активів, другий за величиною в Африці після Південної Африки instagram.com, пропонуючи новий інструмент для інвестування.
Виклики: Незважаючи на позитивні сигнали, такі проблеми, як валютна нестабільність, політичні ризики та дефіцит інфраструктури, продовжують впливати на багато африканських ринків нерухомості. Вартість фінансування висока (місцеві відсоткові ставки в Нігерії та Гані перевищують 20% для забудовників), а інвесторська впевненість може бути крихкою. Тим не менш, зростання ролі власного капіталу та поступові економічні реформи свідчать про зрілість ринку. Як зазначив один експерт, вихід пенсійних фондів та місцевих інституцій «сигналізує про зрілу інвестиційну екосистему», що, ймовірно, принесе більше стабільності, кращого управління та довгострокових перспектив для африканської нерухомості propertywheel.co.za. Надалі зацікавлені сторони обережно оптимістичні, що 2025 рік може стати переломним моментом, коли ринки нерухомості Африки почнуть розкривати свій величезний потенціал із більшою самостійністю та стійкістю.
Джерела:
- Reuters – Зниження іпотечних ставок у США та настрої на ринку житла ainvest.com reuters.com; Дані ринку Торонто reuters.com reuters.com
- Reuters – Індекс Halifax у Великій Британії та аналіз reuters.com reuters.com; Падіння інвестицій у європейську комерційну нерухомість m24sunshine.com m24sunshine.com
- Reuters – Попередження про збитки Country Garden, китайські девелопери reuters.com reuters.com; Bloomberg – Бум продажів у Дубаї та побоювання краху bloomberg.com bloomberg.com; Закон Саудівської Аравії про іноземну власність natlawreview.com natlawreview.com
- Reuters – Заяви щодо фінансування житла в Бразилії reuters.com reuters.com; Rio Times – Прогнози інвестицій у Мексиці riotimesonline.com riotimesonline.com
- PropertyWheel (Африка) – Пенсії Нігерії та місцевий капітал propertywheel.co.za; GlobalPropertyGuide – Умови ринку Південної Африки globalpropertyguide.com; Зниження ставок SARB privateproperty.co.za.
