- Konut Fiyatları Soğuyor: Scottsdale’da medyan konut fiyatı 2025’te 800 bin dolarların ortasında seyrediyor – geçen yılın zirvesine göre yaklaşık %5–9 düşüşle – 2021–2022 çılgınlığı yatışırken redfin.com mileszimbaluk.com. Tipik konut değeri yaklaşık 832.000 dolar (Temmuz 2025), yıllık bazda %1’lik hafif bir düşüş gösteriyor zillow.com, bu da düzeltme yaşayan bir piyasa olduğunu gösteriyor, serbest düşüşte olmadığını.
- Stok & Piyasa Dengesi: Konut stoku arttı, 2025 ortasında piyasada yaklaşık 2.400–2.900 konut var scottsdalerealtors.org zillow.com. Scottsdale’da artık yaklaşık 7 aylık arz var – bu da alıcı piyasasına bir kayma anlamına geliyor scottsdalerealtors.org scottsdalerealtors.org. Konutlar piyasada medyan olarak 70–80 gün kalıyor (geçen yıl ~60 gündü), satıcılar daha zorlu bir rekabetle karşılaşıyor redfin.com scottsdalerealtors.org. Alıcılar avantaj kazanıyor, genellikle ortalama olarak istenen fiyatın %3–4 altında satın alım yapıyorlar redfin.com.
- Kiralıklar Talep Görüyor: Kiralık piyasası güçlü kalmaya devam ediyor. Ortalama kiralar yaklaşık 2.070 dolar, yıllık bazda %1–2 artış gösteriyor zillow.com. Yüksek konut fiyatları (medyan ~900 bin dolar) ve faiz oranları, potansiyel alıcıları kiralamaya yönlendiriyor ve doluluk oranını yüksek tutuyor. Scottsdale sakinlerinin sadece üçte biri kiracı (gelirler yüksek ve ev sahipliği yaygın), bu nedenle iyi konumlu kiralıklar düşük boşluk oranı ve sağlam getiri sağlıyor mileszimbaluk.com.
- Sıcak Noktalar & Yeni Gelişmeler: Kuzey Scottsdale’ın lüks bölgeleri (ör. DC Ranch’teki Silverleaf, Troon North) medyan fiyatları 1 milyon doların çok üzerinde ve 2024 boyunca çift haneli fiyat artışı gördü mileszimbaluk.com. Buna karşılık, Güney Scottsdale ve Old Town (85251) nispeten uygun fiyatlı seçenekler ve havalı konut projeleri sunarak ilk kez ev alanlar ve genç profesyonellerden gelen talebi artırıyor. Büyük projeler – Optima McDowell Mountain Village lüks konutlarından One Scottsdale’ın karma kullanımlı merkezine kadar – 2026’ya kadar yüzlerce üst düzey konut ekleyecek mileszimbaluk.com. Teknoloji milyarderi George Kurtz, Kuzey Scottsdale’da 1.200 konutun yanı sıra bir otel/ofis kampüsünü içeren 1 milyar dolarlık bir projeye öncülük ediyor mileszimbaluk.com. Bu mega-gelişmeler önümüzdeki yıllarda yeni konut stoğu ve olanaklar vaat ediyor.
- Ticari Sektör Karışık: Ofis boşluk oranları uzaktan çalışma nedeniyle yüksek (~%18–20 Scottsdale’da, %25 Phoenix şehir merkezinde) williamsluxuryhomes.com. Birinci sınıf ofisler hâlâ en yüksek kiralarla ($34–35/ft²) kiracı çekiyor williamsluxuryhomes.com, ancak eski binalar zorlanıyor ve ev sahipleri tavizler sunuyor (ücretsiz kira, tadilat bütçeleri) williamsluxuryhomes.com williamsluxuryhomes.com. Perakende gayrimenkulü sağlam bir zeminde – metro Phoenix’te perakende boşluk oranları yaklaşık %5 civarında cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Scottsdale’ın alışveriş merkezleri (ör. Scottsdale Quarter, Fashion Square) varlıklı alışverişçilerden ve yılda 11+ milyon turistten faydalanıyor citizenportal.ai, bu da mağaza doluluğunu sağlıklı tutuyor. Endüstriyel alan bölgesel olarak yüksek talep görüyor – devasa depo inşaatı Phoenix’in endüstriyel boşluk oranını 2025 ortasında yaklaşık %13,3’e çıkardı cushmanwakefield.com, ancak Scottsdale, sınırlı endüstriyel araziye sahip olduğundan, talebi karşılamak için North Scottsdale’daki “The Loop” gibi yeni projeler görüyor mileszimbaluk.com. Genel olarak, ticari talep en güçlü şekilde endüstriyel ve lojistikte, iyi konumlanmış perakende için istikrarlı ve ofisler için yavaşça toparlanıyor.
- Ekonomik Büyüme Konut Sektörünü Destekliyor: Scottsdale’ın ekonomisi hızla büyüyor. Nüfus artışı (~%1,4 yıllık) ABD ortalamasının üzerinde, işsizlik oranı ise yaklaşık %2,7 gibi düşük bir seviyede citizenportal.ai ve medyan hane gelirleri eyalet ve ülke ortalamalarının çok üzerinde citizenportal.ai. Şehir, yüksek maaşlı sektörleri kendine çekiyor – beş ana sektör (biyoteknoloji ve medikal teknoloji gibi) Scottsdale’da eyalet genelinden daha hızlı büyüyor. Büyük işverenler genişliyor: örneğin, ASM adlı yarı iletken firması ABD genel merkezini inşa ediyor ve Mac Innovation Park ile yeni Banna Health kampüsü iş imkânları sağlayacak citizenportal.ai. Canlı iş piyasası ve sürekli göç (birçok alıcı Chicago, Seattle, Kaliforniya gibi yerlerden taşınıyor redfin.com redfin.com) konut talebini sürdürüyor. Bu ekonomik canlılık – Scottsdale’ın tatil köyü yaşam tarzıyla birlikte – uzun vadeli emlak güveninin temelini oluşturuyor.
- Konut Politikalarında Değişiklikler: Son zamanlardaki imara ve düzenlemelere ilişkin değişiklikler Scottsdale’in piyasasını hafifçe etkileyebilir. 2024’ün sonlarında, eyalet yasalarının baskısıyla, Scottsdale tek ailelik bölgelerde yardımcı konut birimlerini (ADU veya casita) yasallaştırdı (Arizona’nın HB2720 yasası gereği) kjzz.org kjzz.org. Şehir, ADU’ların daha fazla kısa süreli kiralamaya dönüşmesinden endişe ederek direndi, ancak sonunda uyum sağlamak için sadeleştirilmiş bir yönetmelik geçirdi kjzz.org kjzz.org. Benzer şekilde, yeni bir Arizona yasası, ticari bina alanlarının %10’una kadarının konuta dönüştürülmesini teşvik ediyor; Scottsdale ise isteksizce sembolik bir %1 hedefi belirledi ve eyaletin eleştirisini aldı kjzz.org kjzz.org. Bu arada, Scottsdale kısa süreli kiralamalar konusunda önlemler aldı: 2023 itibarıyla tüm kısa süreli kiralamaların lisanslı olması, sigorta taşıması, komşulara bildirimde bulunması ve daha sıkı kurallara uyması gerekiyor avalara.com. 2024’te ise şehir, “rahatsızlık veren parti evleri” için daha ağır cezalar getirdi, hatta polislerin taşkın toplantılarda ikamet etmeyenleri tahliye etmesine yetki verdi avalara.com avalara.com. Bu önlemler, yatırımcıya ait parti kiralamalarının yayılmasını engelleyip mahalle huzurunu koruyabilir – bu da yatırımların bir kısmını uzun vadeli kiralamalara kaydırabilir.
- Yatırımcılar için Fırsatlar ve Riskler: Yatırım fırsatları bol, ancak seçicilik çok önemli. Güçlü kira piyasası ve sınırlı yeni konut inşaatı, Scottsdale’i (özellikle uygun fiyatlı mahallelerde ve genç profesyonellere hitap eden dairelerde) al-sat yerine kirada tutma yatırımları için cazip kılıyor. Yüksek gelirli kiracılar ve düşük boşluk oranı, sağlam nakit akışına katkı sağlıyor; ancak kira artışı yakın vadede ılımlı (yıllık %2–3 civarında) realwealth.com. Yeni lüks projeler (ör. FENDI Private Residences, Old Town’daki butik daireler), gelecekte simge haline gelebilecek mülklerde inşaat öncesi satın alma fırsatları sunuyor. Riskler arasında faiz oranı ortamı yer alıyor – finansman maliyetleri yüksek kalmaya devam ediyor, 2025’te 30 yıllık mortgage oranları %6,5–7 civarında ve ancak 2027–2028’de %6’nın altına inmesi bekleniyor realwealth.com realwealth.com. Yüksek oranlar fiyat artışını sınırlıyor; nitekim uzmanlar, Scottsdale konut değerlerinin ılımlı, sürdürülebilir bir hızda (yıllık yaklaşık %2–4) 2028’e kadar enflasyonla paralel artmasını öngörüyor mileszimbaluk.com realwealth.com. Karşılanabilirlik sorunları endişe kaynağı: 900 bin dolarlık medyan fiyatla, Scottsdale birçok alıcı için ulaşılmaz durumda ve bu da talebi sınırlayabilir. Ayrıca, Arizona’nın su güvenliği uzun vadeli bir faktör olarak öne çıkıyor – eyalet, yeni projelerin 100 yıllık su teminatı sağlamasını zorunlu kıldı, hatta bazı dış bölgelerdeki projeleri su temini sağlanana kadar durdurdu circleofblue.org azgovernor.gov. Scottsdale su altyapısı ve tasarrufuna yatırım yapmış olsa da, bölgedeki gelecekteki büyüme kuraklık ve kaynak sınırlarıyla başa çıkmak zorunda. Son olarak, makroekonomik veya göçteki değişimler risk oluşturabilir: iş büyümesi yavaşlarsa veya emekliler daha ucuz pazarlara yönelirse, şu anda güçlü olan talep zayıflayabilir.
2025’te Konut Gayrimenkul Trendleri
Ev Fiyatları ve Satışlar: 2020–2022 yıllarındaki hızlı yükselişin ardından, Scottsdale’de ev fiyatları durağanlaştı ve hatta hafifçe geriledi. 2025 ortasında medyan satış fiyatı yaklaşık $820.000–$870.000 civarında, bir yıl öncesine göre tek haneli bir düşüş gösteriyor redfin.com zillow.com. Aslında, Temmuz 2025’in yaklaşık $820K olan medyanı, yıllık bazda %8,9 daha düşük redfin.com. Bu hafif düzeltme, alıcıların rekor seviyedeki fiyatlara karşı gösterdiği direnci ve yüksek faiz oranlarının etkisini yansıtıyor. Scottsdale’in lüks segmentinde bile bir miktar normalleşme görüldü: genel olarak ev değerleri, 2022 baharında ulaşılan zirvenin yaklaşık %6–7 altında mileszimbaluk.com.
Stok ve Piyasada Kalma Süresi: Alıcılar artık daha fazla seçeneğe ve daha fazla pazarlık gücüne sahip. Scottsdale’deki aktif satılık stok, 2025 yazında yaklaşık 2.400–2.900 eve yükseldi scottsdalerealtors.org zillow.com – pandemi patlamasındaki kıt ilanlara kıyasla önemli bir artış. Satıcı piyasası çılgınlığının zirvesinde 2 ayın altında olan arz ayı, 2025 ortasında yaklaşık 7 aya çıktı scottsdalerealtors.org. (Altı aylık arz genellikle dengeli piyasa olarak kabul edilir.) Evler artık günler içinde teklif savaşlarıyla ortadan kaybolmuyor; bunun yerine, tipik bir ilan şu anda yaklaşık 47–80 günde sözleşmeye giriyor zillow.com redfin.com. Örneğin, Temmuz 2025’te piyasada kalma medyan süresi 79 gündü, bu süre Temmuz 2024’te sadece 63 gündü redfin.com. Daha fazla arz ve temkinli talep ile satıcılar beklentilerini ayarlamalı: fiyat indirimleri yaygın ve 2025 ortasında satışların %79’u istenen fiyatın altında kapandı zillow.com zillow.com. Scottsdale’de ortalama satış/fiyat oranı yaklaşık %97, yani evler ortalama olarak liste fiyatının %3 altında satılıyor zillow.com – 2021 çılgınlığında görülen liste üstü satışlara göre önemli bir değişim.
Alıcı ve Satıcı Dinamikleri: Bu eğilimler, Scottsdale’ın güçlü bir satıcı piyasasından 2025’te daha nötr veya alıcıya eğilimli bir piyasaya kaydığını gösteriyor. Yüksek mortgage oranları (yaklaşık %6,5–7 civarında) bazı alıcı havuzlarını, özellikle de faiz oranlarına daha duyarlı olan ilk kez ev alacakları ve bir üst segmente geçmek isteyenleri azalttı. Aynı zamanda, birçok satıcı daha düşük fiyata satmaktansa beklemeyi tercih ediyor, bu da stokların daha da artmasını engelliyor. Sonuç biraz bir çıkmaz: doğru fiyatlandırılmış evler hâlâ satılıyor, ancak genellikle biraz pazarlık ve sabırdan sonra. Doğru fiyatlandırma çok önemli – yerel Scottsdale emlakçılarının mileszimbaluk.com‘a göre, “doğru fiyatlandırılmış evler bile daha az gösterimle satılmadan bekliyor.” Piyasa artık bir çılgınlık değil, ama çökmüyor da; yeni bir denge buluyor. İyi fiyatlandırılmış ve aranan mahallelerdeki evler ilgi görüyor (bazen birden fazla teklif bile alıyor), ancak onlarca teklifin olduğu günler büyük ölçüde geride kaldı. Alıcılar artık daha seçici olabiliyor, genellikle detaylı inceleme yapıp onarım veya kapanış kredisi için pazarlık edebiliyorlar, oysa yükseliş döneminde şartları feragat edebiliyorlardı.
Mahallelere Bakış: Scottsdale’da emlak piyasası büyük ölçüde mahalleye bağlı. Aranan topluluklar değerini daha iyi korudu ve bir ev taşınmaya hazırsa hâlâ hızlı satılıyor. Örneğin, Kuzey Scottsdale – Silverleaf, DC Ranch, Troon North ve Desert Mountain dahil – lüks alıcılar için hâlâ çok rağbet görüyor. Şubat 2025’te Kuzey Scottsdale’ın medyan satış fiyatı 1,2 milyon dolara ulaştı, yıllık bazda %6,5 arttı ve hacim de yükseldi; bu da üst düzey evlere olan talebin güçlü olduğunu gösteriyor mileszimbaluk.com. Bu lüks bölgeler geniş arsalar, golf sahaları, dağ manzaraları ve güvenlikli siteler sunuyor; bu da varlıklı eyalet dışı alıcıları ve ikinci ev arayanları çekmeye devam ediyor. Silverleaf (DC Ranch’in özel bir bölümü) bu gücü örnekliyor: özel villaları düzenli olarak milyonlarca dolara satılıyor ve topluluğun medyan fiyatı 2024 baharında yıllık bazda yaklaşık %15 arttı mileszimbaluk.com.
Buna karşılık, Güney Scottsdale ve Old Town Scottsdale (şehir merkezi) bölgesi birçok alıcı için giriş noktası oluşturur. 85251 posta kodu (Old Town), Scottsdale’in restoranlarına, gece hayatına ve alışverişine yakın konumda bulunan apartman daireleri ve sıra evlerle daha kentsel, yürünebilir bir yaşam tarzı ile bilinir. Scottsdale standartlarına göre nispeten uygun fiyatlı kalmaya devam etmektedir ve genç profesyoneller için en iyi yerlerden biri olarak gösterilmiştir. Optima Camelview ve Envy gibi lüks projeler de dahil olmak üzere Old Town’daki apartman daireleri güçlü talep görmektedir – birçoğu büyüklüğüne ve lüks seviyesine bağlı olarak 500 bin – 1 milyon dolar+ aralığında satılmaktadır mileszimbaluk.com. Tempe ile sınır komşusu olan Güney Scottsdale, fiyatları (genellikle daha küçük evler için 400 bin – 700 bin dolar aralığında) Phoenix veya Tempe gibi komşu şehirleri de Scottsdale’in prestiji olmadan eşit derecede pahalı bulan ilk kez ev alacakları cezbeden, orta yüzyıl çiftlik evleri ve yeni sıra evler sunar. Bu bölgelerde iyi fiyatlandırılmış evler için rekabetçi teklifler görülür çünkü bunlar yüksek maliyetli bir şehirde en ulaşılabilir segmentlerdir. Gerçekten de, Scottsdale’in medyan fiyatı (900 bin dolar), Greater Phoenix veya Gilbert (550 bin dolar) gibi şehirlerin çok üzerindedir – bu da birçok alıcıyı Scottsdale içinde veya dışında daha uygun fiyatlı alanlar aramaya yönlendirir mileszimbaluk.com. Bu uygun fiyat farkı, daha düşük fiyatlı segmentlere olan talebi yüksek tutar: Scottsdale’de 600 bin doların altındaki her şey genellikle yatırımcılar veya ilk kez ev alacaklar tarafından hızla kapılır ve alt segmentte bir satıcı piyasasının sürmesini sağlar.Lüks Pazar Trendleri: Scottsdale uzun zamandır lüksle özdeşleşmiş durumda ve genel olarak pazar soğumuş olsa da, ultra-yüksek segment hala aktif. Benzersiz, prestijli mülkler hâlâ dudak uçuklatan fiyatlara alıcı buluyor. Örneğin, Arizona’da şimdiye kadar listelenen en pahalı dairelerden biri 2025’te Scottsdale pazarına çıktı – Ascent’s Summit Residences’ta 6.200 metrekarelik bir çatı katı, 10,3 milyon dolar isteniyor mileszimbaluk.com. Özel Desert Mountain topluluğunda, 21.000 metrekarelik özel bir malikâne 25 milyon dolara satışa çıktı mileszimbaluk.com. Ünlülerin evleri de el değiştirdi; örneğin profesyonel golfçü Pat Perez’in 4,6 dönümlük malikanesi 12,75 milyon dolara listelendi mileszimbaluk.com. Bu dikkat çekici satışlar, ultra-zengin alıcıların talebinin sürdüğünü gösteriyor; Scottsdale, sıcak hava ve dünya standartlarında olanaklar isteyen lüks alıcılar için Beverly Hills veya Miami ile rekabet ediyor. Lüks pazar, 2022–2023’te borsadaki dalgalanma ve faiz artışları nedeniyle kısa bir duraklama yaşadı, ancak 2024–2025’te yeniden ivme kazandı. Nakit alıcılar bu segmentte baskın, bu da faiz oranlarını daha az önemli kılıyor. Birçok lüks ev, özellikle benzersiz özelliklere sahipse (örneğin, “Air Jordan sneaker vault”uyla ünlü 23,5 milyon dolarlık malikâne, kişiselleştirilmiş lüksün niş çekiciliğini örnekliyor) mileszimbaluk.com, istenen fiyata yakın hatta üzerinde satılabiliyor. Lükste satış/fiyat oranı ortalama olarak %100’ün biraz altında mileszimbaluk.com, yani alıcılar pazarlık yapıyor, ancak ana bölgelerde anahtar teslim lüks evler primli fiyatlara alıcı bulabiliyor. Özellikle, Kuzey Scottsdale’in lüks satış hacmi aslında arttı: 2025’in başlarında, Kuzey Scottsdale’de yılbaşından bu yana 408 ev satıldı, önceki yıl ise bu sayı 303’tü mileszimbaluk.com; bu da üst segment alıcıların, orta segment alıcılar geri çekilirken pazara geri döndüğünü gösteriyor.
Genel olarak, 2025’te Scottsdale’in konut pazarı en iyi şekilde çılgınlıktan istikrara geçiş olarak tanımlanabilir. Birçok açıdan daha sağlıklı bir ortam: alıcıların düşünmek için zamanı var ve koşullu teklifler geri döndü, gerçekçi fiyatlandıran satıcılar ise Scottsdale’in kalıcı cazibesine kapılan istekli alıcılar bulabiliyor. Şehrin temelleri – güvenli topluluklar, üst düzey okullar, lüks yaşam tarzı – ani fiyat artışlarının şimdilik geride kalmasına rağmen burayı bir mıknatıs yapmaya devam ediyor.
Konut Fiyatları, Stok & Kira Trendleri
Mevcut Konut Fiyatları: Scottsdale’daki (tüm mülk tipleri) medyan konut fiyatı, 2025 ortası itibarıyla yaklaşık 800.000 doların ortalarındadır redfin.com. Bu, ABD medyan konut fiyatından yaklaşık %84 daha yüksektir – bu da Scottsdale’in lüks bir pazar olarak ününü yansıtmaktadır redfin.com. Müstakil evlerin ortalama fiyatları daha da yüksektir (çoğunlukla 1 milyon doların üzerinde), buna karşın apartman daireleri ve sıra evler genel medyanı biraz aşağıya çekmektedir. Fiyat artışı, 2020–2022 yıllarında görülen çift haneli yıllık artışlardan sonra keskin şekilde yavaşlamıştır. Aslında, yıllık bazda değer artışı 2024–2025’te hafifçe negatife dönmüştür. Zillow’un Scottsdale için Konut Değer Endeksi, Temmuz 2025’e kadar yıllık bazda yaklaşık %1 düşüş göstermiştir zillow.com. Yerel emlakçı verilerine göre, Haziran 2025’te satılan medyan fiyat yaklaşık 920.000 dolardı ve Haziran 2024’e kıyasla neredeyse sabit kalmıştır (%2 düşüş) noradarealestate.com. Temelde, konut değerleri son bir yılda yatay seyretmiş veya hafifçe düşmüştür, önceki olağanüstü yükselişin ardından. Bu durum, genel olarak daha geniş Phoenix bölgesi trendleriyle uyumludur: Phoenix metro fiyatları 2023’te soğumuş ve o zamandan beri düşük tek haneli değişimler göstermiştir. İleriye dönük olarak, konut ekonomistleri ılımlı fiyat artışları öngörmektedir (2025–2027 yılları arasında yıllık yaklaşık %3–5) realwealth.com, ve Scottsdale’in de büyük bir değişiklik olmadığı sürece benzer bir “yavaş büyüme” yolunu izlemesi beklenmektedir. Hatta, yerel bir tahmin, Scottsdale konut fiyatlarının yakın vadede yılda yaklaşık %2–3 artacağını öngörmektedir – yani enflasyonla paralel bir artış, onu büyük ölçüde aşmak yerine mileszimbaluk.com. Bu senaryo, Scottsdale’in medyan fiyatını 2028’e kadar yaklaşık 900.000 doların ortalarına getirebilir; başka bir büyük sıçrama yerine. Önemli olarak, ana akım analistler fiyatlarda bir çöküş beklememektedir; arz-talep temelleri hâlâ çok destekleyici. Ancak yüksek fiyatlar, aşılması zaman (ve gelir artışı) gerektiren bir erişilebilirlik tavanına ulaşmıştır.
Satılık Stok: Stok, belirleyici bir faktör oldu. Scottsdale’ın aktif ilan sayısı, 2021’deki düşük seviyeden 2023 ortasına kadar iki kattan fazla arttı ve artmaya devam ediyor. Belirtildiği gibi, Temmuz 2025’te yaklaşık 2.420 aktif ilan vardı; bu rakam Scottsdale REALTORS® istatistiklerine göre scottsdalerealtors.org, yıldan yıla yaklaşık %22 artış anlamına geliyor (2024 ortasında aktif arz 2.000’e yakındı). Yeni ilanlar da istikrarlı bir şekilde piyasaya giriyor – 2025 yazında ayda yaklaşık 550–570 yeni ilan piyasaya çıktı zillow.com scottsdalerealtors.org. Kenarda bekleyen satıcılar piyasayı test ediyor, ancak alıcılar ilgilenmezse çoğu fiyat indiriyor. Aylık stok miktarı (hem stok hem de satış hızını hesaba katar) Temmuz ayında yaklaşık 7,0 aya ulaştı scottsdalerealtors.org. İlginç bir şekilde, bu rakam kışın daha da yüksek olan 8+ aydan düşmüştü – 2024 sonlarında satışlar yavaşlayınca stok arttı, ardından 2025 ortasında bazı ilanlar süresi dolduğu veya satıcılar geri çekildiği için biraz azaldı. Ancak genel olarak, Scottsdale’da şu anda pandemi döneminin düşük stoklu zamanlarına göre çok daha fazla satılık ev var. Karşılaştırmak gerekirse, normal dengeli bir piyasa yaklaşık 4–6 aylık stoktur, bu nedenle Scottsdale bu eşiğin biraz üzerinde ve biraz daha yumuşak bir piyasa olduğunu gösteriyor. Alıcılar artık tüm fiyat aralıklarında ve mülk tiplerinde seçenek bulabiliyor – bir odalı dairelerden (bu segmentte 2025 baharında stokta %7,3’lük aylık artış görüldü) büyük beş odalı evlere kadar (yaklaşık %1,3 artış) mileszimbaluk.com. İlanlardaki artış, alıcılara daha fazla pazarlık gücü sağlıyor, ancak aynı zamanda satıcıların birbirleriyle rekabet ettiği anlamına geliyor; genellikle fiyat ayarlamaları veya evleri öne çıkarmak için yenilemelerle. Olumlu bir yan etki olarak, birkaç yıl önce teklif savaşlarından dolayı hayal kırıklığına uğrayan alıcılar artık nihayet ekspertizle ve hatta belki eski evlerinin satışına bağlı olarak satın alma yapabiliyor. Scottsdale’daki üst segment alıcılar, genellikle satacak bir evleri olduğu için, bu süreci artık daha kolay yönetebiliyor.
Kiralık Piyasa Genel Bakışı: Kiralık tarafında, Scottsdale’ın piyasası güçlü ve ev sahibi dostu olmaya devam ediyor, ancak aşırı ısınmış değil. Zillow’un Gözlemlenen Kira Endeksi’ne göre, Scottsdale’daki ortalama kira Temmuz 2025 itibarıyla yaklaşık $2,071 idi zillow.com. Bu, aslında ABD ortalama kirasıyla neredeyse aynı (~$2,072) zillow.com, ki bu dikkat çekici çünkü Scottsdale’daki ev fiyatları çok daha yüksek – bu, birçok şehirde ulusal kira artışının yetiştiğini gösteriyor. Yıllık bazda, Scottsdale kiraları yaklaşık %1–2 arttı zillow.com, bu da 2021’de görülen %10+ yıllık kira artışlarından bir yavaşlama anlamına geliyor. Temelde, kira artışı normalleşti ve yeni apartman arzı devreye girdikçe ve bazı kiracılar 2021–2022’de ev sahibi oldukça tek haneli düşük seviyelere geriledi. Yine de, kiralık talebi oldukça sağlıklı kalmaya devam ediyor. Scottsdale’daki hanelerin yalnızca yaklaşık %33’ü kiracı (çoğu ev sahibi), bu nedenle kiralık stok sınırlı ve genellikle dolu kalıyor mileszimbaluk.com. Scottsdale’ın medyan geliri $100K’ın üzerinde (ve daha geniş bölge için medyan $73K) mileszimbaluk.com, bu nedenle birçok kiracı sağlam bir mali yapıya sahip ve bu da ev sahiplerinin nispeten yüksek kiraları korumasına olanak tanıyor.
Kiralık Mülk Türleri: Scottsdale’daki kiralıklar, şehir merkezindeki lüks daireler ve kurumsal kiralardan, şehrin dört bir yanına dağılmış müstakil evler ve dairelere kadar uzanıyor. Scottsdale’daki üst düzey apartman toplulukları (havuz, spor salonu vb. ile) yüksek kiralar talep ediyor ve genç profesyoneller ile varlıklı yaş küçültenleri hedefliyor. Bu arada, aile mahallelerindeki birçok müstakil ev, geçici olarak Phoenix’te bulunan veya henüz Scottsdale’da ev alamayan aileler tarafından kiralanıyor. Scottsdale’da 3 yatak odalı bir müstakil ev, konumuna ve yenilemelerine bağlı olarak ayda $3,000–$4,000+’a kiralanabiliyor. Yatırımcılar ayrıca kısa dönemli kiralama alanında da aktif oldular; Scottsdale’ın turizm çekiciliği nedeniyle tatil evlerinin Airbnb tarzı kiralamaları son yıllarda patlama yaşadı. Ancak, yeni şehir düzenlemeleri (lisanslama, parti evi baskıları) STR piyasasını biraz soğutabilir (buna daha sonra değinilecek), bu da bu evlerin bir kısmının uzun dönemli kiralamalara kaymasına neden olabilir. Genel olarak boşluk oranları düşük – metro Phoenix’in kiralık boşluk oranı son zamanlarda %5-6 civarındaydı ve Scottsdale, cazibesi nedeniyle muhtemelen daha da sıkı. Bu sıkı kiralık piyasası ev sahiplerini destekliyor ancak aynı zamanda Scottsdale’ın karşı karşıya olduğu uygun fiyat sorununu da körüklüyor: şehirde çalışan birçok yerli (konaklama, hizmet sektörü vb.) kiraların maaşlardan daha hızlı artması nedeniyle zorlanıyor.
Yatırımcı İlgisi: Gayrimenkul yatırımcıları için Scottsdale’in kiralık piyasası, yüksek kira talebi ve belirli kıyı piyasalarına kıyasla güçlü getiriler nedeniyle cazip olmuştur. Kiralar ılımlı seyretse de, sınırlı konut arzı ve nüfus artışının birleşimi, kiralıkların iyi bir seçenek olmaya devam edeceğini gösteriyor. Kira getirileri (net kira oranları/cap rate) Scottsdale yatırım mülklerinde uzun vadeli kiralamalar için yaklaşık %4–5 civarında olabilir ki bu, üst düzey bir piyasa için makul bir orandır. Eğer biri tatil kiralama gelirinden (örneğin Old Town veya golf sahalarına yakın döşenmiş bir mülk) faydalanabilirse, sezonluk yüksek fiyatlar getirileri artırabilir – ancak daha fazla yasal denetimle, kısa dönem kiralamaların (STR) “vahşi batısı” artık dizginleniyor. Özellikle, Scottsdale’de kiracıların oranı (%33), bazı yakın banliyölere göre daha yüksektir (“bölge ortalaması” %20–25 kiracı civarında olabilir) mileszimbaluk.com, bunun nedeni kısmen birçok varlıklı emeklinin Scottsdale’de evlerini tamamen satın almış olması ve ayrıca hizmet sektörü çalışanlarının genellikle daha ucuz bölgelerden işe gidip gelmesidir. Bu da sürekli bir genç profesyonellerden, sezonluk sakinlerden ve geçiş halindeki yerel halktan oluşan kiracı tabanı olduğu anlamına gelir. Ev sahipliği bu kadar pahalı kaldığı sürece, kira talebi güçlü kalacaktır. Bir uyarı: Phoenix metropolünde apartman inşaatında patlama yaşandı, 2021–2024 arasında Tempe, Phoenix ve Scottsdale’de binlerce yeni birim teslim edildi. Bu yeni arz, kiraların istikrar kazanmasına yardımcı oldu. İleriye dönük kira artışının ılımlı olması bekleniyor (~yıllık %2–3) realwealth.com realwealth.com, özellikle yüksek mortgage oranları daha fazla insanı kiracı tutarken (talebi artırıyor) aynı zamanda çoklu konut geliştiricilerini inşaata teşvik ediyor (arzı artırıyor). Yatırımcılar için bu, istikrarlı nakit akışının oyunun adı olduğu, mülk değerlerinde veya kiralarda hızlı bir değer artışının beklenmemesi gerektiği anlamına geliyor. Scottsdale’deki tek ailelik kiralıklar, birçok ailenin ve taşınan profesyonelin bahçeli bir evi tercih etmesi nedeniyle, doluluk açısından yeni lüks apartmanlardan aslında daha iyi performans gösterebilir.
Konut Ulaşılabilirliği: Ulaşılabilirlik sorununu vurgulamak önemlidir. Medyan ev fiyatının 900 bin dolara yakın olmasıyla, Scottsdale’da konutlar, önemli bir birikimi veya geliri olmayan çoğu orta sınıf aile için erişilemez durumda. Daireler bile çoğu zaman 400 bin doların üzerinde. Bu durum, on yıl önce başlangıç evi alabilecek olanların artık daha uzun süre kirada kalmasına neden olarak kiralık piyasası üzerinde baskı oluşturuyor. Ayrıca, bazı potansiyel Scottsdale alıcılarını daha uygun fiyatlı şehirlere (Gilbert, Peoria vb.) veya eyalet dışına yönlendiriyor. Ulaşılabilirlik sorunu, politika yapıcıların da dikkatini çekti – bu nedenle eyalet düzeyinde ADU’lar ve uyarlanabilir yeniden kullanım konutları için teşvikler var – ancak ilerleme yavaş. Şimdilik, yüksek konut maliyetleri Scottsdale’ın kimliğinin bir parçası ve bu durum şehrin ayrıcalıklılığını artırıyor. Olumlu tarafı, sakinlerin genellikle yüksek gelirli olması; bu da lüks mağaza ve restoranları ayakta tutuyor. Olumsuz tarafı ise, iş gücü konutunun az olması; Scottsdale’daki otellerde, restoranlarda ve hastanelerde çalışan birçok kişi uzak banliyölerde yaşayıp uzun yolculuklar yapmak zorunda kalıyor. Eğer bu sorun çözülmezse, sonunda Scottsdale’ın büyümesini kısıtlayabilir (işletmelerin çalışana, çalışanların ise konuta ihtiyacı var). Kısa vadede ise, şehrin prestiji ve olanakları, yüksek fiyatlara rağmen talebin yüksek kalmasını sağlıyor.
Takip Edilmesi Gereken Önemli Mahalleler ve Gelişmeler
Oldukça dolu bir şehir olmasına rağmen, 2025’te Scottsdale, önemli yeni projeler ve mahalle dönüşümleri ile hareketli. Bu projeler, önümüzdeki yıllarda piyasayı şekillendirecek, yeni konut stoğu ve bazen yeni ticari merkezler getirecek. İşte takipte kalmanız gereken başlıca alanlar ve projeler:
1. Kuzey Scottsdale’ın Lüks Koridorları: Scottsdale’ın kuzey kesimleri (Loop 101’in doğusu ve Shea Blvd’nin kuzeyi), lüks gelişimin merkezi olmaya devam ediyor. DC Ranch’teki Silverleaf, Troon North, Desert Mountain ve Estancia gibi topluluklarda özel malikaneler ve üst düzey hazır evlerin inşaatı sürüyor. Örneğin Silverleaf, kanyon manzaralı yeni arsalarını piyasaya sürmeye devam ediyor – sadece arsa fiyatları bile milyonlarca doları buluyor. Pinnacle Peak çevresinde ise ek butik alt bölümler ve başarılı DC Ranch ana planının devamı görülüyor. Yerel raporlara göre, Kuzey Scottsdale’ın medyan satış fiyatı 2025 başında 1,2 milyon doları aştı, yıllık %6,5 artış gösterdi mileszimbaluk.com, bu bölgedeki gücü ortaya koyuyor. Temel olanaklar (özel golf kulüpleri, Four Seasons Resort vb.) bu bölgenin cazibesini koruyor. Dağ manzaralı, kapalı site, yeni lüks evler arayan alıcılar için proje sıkıntısı yok, ancak arz genellikle özel ve düşük hacimli.
2. One Scottsdale & Karma Kullanımlı Merkezler: Scottsdale Road ve Loop 101’in kuzeydoğu köşesinde yer alan One Scottsdale projesi, büyük bir karma kullanımlı destinasyon olmaya hazırlanıyor. 75 dönümlük bir alana yayılan projede lüks alışveriş, yeme-içme, ofisler, oteller ve konutlar – adeta yeni bir kentsel merkez – planlanıyor. Dikkat çeken konut bileşenlerinden biri, One Scottsdale içinde Belgravia Group tarafından geliştirilen 88 birimli lüks konut projesi Atavia. 2025 itibarıyla, Atavia’nın tamamlanmasından bir yıl önce (2026 Sonbaharı), dairelerin yaklaşık %45’i şimdiden rezerve edilmiş durumda mileszimbaluk.com. Bu daireler, sakinlerine aynı bölgede yaşama, çalışma ve eğlenme imkânı sunacak; bu da yürünebilir, karma kullanımlı ortamlara yönelik eğilimi yansıtıyor. 2,8 milyon metrekarelik alanı ile One Scottsdale, ölçek olarak Kierland/Scottsdale Quarter gibi yerlere rakip olacak mileszimbaluk.com. Projenin ilerleyişi, North Scottsdale’ın sosyal sahnesinin “ağırlık merkezini” kaydırabileceği ve bölge daha da canlı hale geldikçe (Grayhawk ve DC Ranch gibi topluluklarda) yakın çevredeki mülk değerlerini artırabileceği için izlenmeye değer.
3. Old Town Scottsdale (Şehir Merkezi): Old Town bölgesi (kabaca Chaparral’ın güneyindeki Scottsdale Road çevresi), dikey bir dönüşüm geçiriyor. Uzun yıllardır alçak katlı sanat galerileri, barları ve Güneybatı cazibesiyle bilinen Old Town’da, lüks konut kuleleri ve otel markalı rezidanslar yükselmeye başladı. Optima Camelview gibi projeler (birkaç yıl önce) yeşil sarkan bahçeleriyle bu dönüşümün zeminini hazırladı. Şimdi ise, FENDI Private Residences Scottsdale gibi projeler, şehir merkezine ultra lüks markalı daireler getiriyor mileszimbaluk.com. Ayrıca The Parque adlı, yeşil özellikleri vurgulayan modern ve sürdürülebilir bir konut projesi de gündemde mileszimbaluk.com. Şehir, Old Town’ın imar planını belirli bölgelerde daha yüksek binalara izin verecek şekilde güncelledi – ancak yükseklik ve yoğunluk hâlâ hararetli şekilde tartışılıyor. Buna rağmen, geliştiriciler Old Town konusunda iyimser: burada lüks konut satışları güçlü seyrediyor ve birçok birim 1 milyon doların çok üzerinde fiyatlara alıcı buluyor mileszimbaluk.com. Alıcılar – genellikle çocukları evden ayrılmış olanlar ve ikinci ev sahipleri – dünya standartlarında restoranlara, Scottsdale Batı Müzesi’ne ve ilkbahar beyzbol maçlarına yürüyerek gitme fikrine çekiliyor. Old Town’daki konut stoğu, eski apartmanlar ve küçük evlerden bu şık dairelere doğru kayıyor; bu da daha kozmopolit bir şehir merkezinin habercisi. Old Town’ın büyümeyle kültürel cazibesini nasıl dengeleyeceğini izlemeye devam edin; olası yeni imar değişiklikleri veya yükseklik tartışmaları, projelerin zamanlamasını etkileyebilir.
4. Güney Scottsdale Canlandırması: Güney Scottsdale (genellikle Indian Bend Rd’nin güneyi, Old Town hariç) tarihsel olarak daha mütevazı olmuştur, ancak dolgu projeleriyle canlanıyor. McDowell & Scottsdale Road’daki Papago Plaza yeniden geliştirmesi buna bir örnek – eski bir alışveriş merkezini, apartmanlar, bir otel ve perakende alanlarıyla modern bir karma kullanımlı merkeze dönüştürüyor. McDowell Road boyunca (bir zamanlar “Motor Mile” olarak adlandırılırdı), Phoenix Sky Harbor Havalimanı ve Scottsdale şehir merkezine yakınlıktan yararlanan birkaç yeni kiralık konut kompleksi yükseldi. Ayrıca, güneydeki eski mahalleler olan Hy-View veya Village Grove, 1960’ların çiftlik evlerini şık modern konutlara dönüştüren ev yenileyicileri ve özel inşaatçılar tarafından ilgi görüyor. Fiyatlar başka yerlerde yükselirken, Güney Scottsdale “uygun fiyatlı Scottsdale” sunuyor – bu göreceli ama gerçek bir durum, birçok ev 500.000–700.000 $ aralığında. Bu bölgelerde devam eden soylulaşma görülmesi muhtemel, genç sakinlerin akınıyla yeni restoranlar ve birahaneler açılıyor. Planlanan Tempe tramvay hattı uzatması veya diğer toplu taşıma iyileştirmeleri, Güney Scottsdale’i metro bölgesiyle daha fazla entegre edebilir ve cazibesini artırabilir.
5. Büyük Kurumsal Kampüs Projeleri: Büyük işverenler de genellikle ofis ve konut bileşenlerinin bir karışımını içeren geniş kampüslerle Scottsdale’ın bazı bölgelerini yeniden şekillendiriyor. En çok dikkat çeken, kuzeyde (Hayden Rd & Loop 101 yakınında) bulunan Axon Genel Merkezi genişlemesi. Taser üreticisi Axon, şehrin 2023’te özel imar değişiklikleriyle onayladığı fütüristik bir genel merkez kampüsü inşa ediyor whsv.com azfamily.com. Planlarında, binlerce çalışan için ofislerin yanı sıra, yerinde konut ve olanaklar da bulunuyor; bu da adeta yaşa-çalış mini bir topluluk yaratıyor. Bu, konutun kurumsal gelişmelere entegre edilmesi eğilimini yansıtıyor – aslında eyalet yasası (HB2297) şehirleri buna daha fazla izin vermeye teşvik ediyor kjzz.org. Bir diğer dikkat çekici gelişme ise CrowdStrike CEO’su George Kurtz tarafından yürütülüyor: North Scottsdale’da 30 dönümlük arazide 1.200 konut, bir otel ve ofis kompleksi içeren 1 milyar dolarlık bir projeye liderlik ediyor mileszimbaluk.com. Bu tür büyük ölçekli projeler, önümüzdeki birkaç yıl içinde envantere önemli miktarda konut (muhtemelen kiralık daireler, apartmanlar ve müstakil evler dahil) ekleyecek. Esasen yeni mini mahalleler yaratacaklar. Örneğin, Kurtz’ün projesi henüz erken aşamalarda olsa da, boyutu göz önüne alındığında gerçekleşirse tamamen yeni bir konut bölgesi haline gelebilir.
6. Loop 101 Koridoru (Kuzey Girişi): Loop 101’in Scottsdale Rd ve Hayden Rd çevresindeki kısmı, bölgeyi topluca dönüştüren birden fazla projeye ev sahipliği yapıyor. Yukarıda bahsedilen One Scottsdale ve Axon’un yanı sıra, Nationwide Insurance’ın büyük bir bölgesel genel merkez ve apartmanlar açtığı (Phoenix’te, hemen karşıda yer alan) Cavasson ve Scottsdale Rd & Thompson Peak yakınında önerilen karma kullanımlı bir gelişim olan North Sky bulunuyor. Ayrıca, Creation tarafından geliştirilen The Loop adlı bir sanayi projesi de planlanıyor ve Scottsdale Airpark yakınında yeni depo/Ar-Ge alanı getiriyor mileszimbaluk.com. Scottsdale Airpark’ın kendisi (Scottsdale Havalimanı çevresi), onlarca yıldır alçak katlı ofisler, esnek sanayi ve perakende ile gelişen bir iş merkezi olmuştur. Şimdi ise Scottsdale Quarter (perakende/ofis) ve kalan parsellerdeki yeni apartman projeleriyle yoğunlaşıyor. Airpark bölgesi 50.000’den fazla işe ev sahipliği yapıyor ve bazen “Scottsdale’ın ikinci şehir merkezi” olarak anılıyor. Loop 101 boyunca yapılan projelerin bölgenin statüsünü daha da pekiştireceği kesin. Yakındaki konut toplulukları (Grayhawk, Windgate Ranch, vb.) yeni olanaklardan faydalanacak, ancak artan trafikle de karşılaşabilirler.
7. Sürdürülebilir ve Niş Gelişmeler: Birkaç benzersiz proje, ortaya çıkan trendleri yansıtıyor. North Scottsdale’daki Paloma, sürdürülebilirlik odaklı niş bir proje olarak öne çıkıyor – eski bir belediye başkanının arazisi üzerine inşa edilen bu projede güneş panelleri, enerji verimli yapılar gibi çevre dostu lüks evler bulunuyor. mileszimbaluk.com. Bu, daha hafif bir karbon ayak izine sahip üst düzey yaşam isteyen alıcıların büyüyen bir kesimine hitap ediyor. Bir diğer trend ise uzun süreli konaklama otelleri ve rezidans oteller: Caliber’ın Hyatt ile ortaklığıyla inşa edilecek Hyatt Studios uzun süreli konaklama oteli (2026’da inşaata başlanacak) uzun süreli ziyaretçilere ve dijital göçebeler için konaklama imkanı sunacak mileszimbaluk.com. Bu tür projeler genellikle konut ve otel arasındaki çizgiyi bulanıklaştırıyor ve (örneğin bir rezidans otel birimi satın almak gibi) cazip yatırım fırsatları sunabiliyor. Scottsdale’ın turizm gücü bu hibrit modellere destek oluyor.
8. Gelecekteki Ulaşım ve Altyapı: Doğrudan bir “gelişim” olmasa da, altyapıdaki herhangi bir değişiklik izlenmesi gereken mahalleleri etkileyebilir. Scottsdale, merkezi şehirde otoyol (sadece çevredeki 101 hariç) ve hafif raylı sistemin olmamasıyla bilinir; bu da toplu taşımaya dayalı gelişimi sınırlamıştır. Ancak, bölgede toplu taşımayı genişletme tartışmaları var. Scottsdale, bir gün hızlı otobüs taşımacılığı veya tramvay uzatması gibi bir sistemi benimserse, bu güzergahlar çevresindeki alanlarda orta katlı apartmanlarda bir patlama yaşanabilir. Ayrıca, Loop 101’in devam eden genişlemesi ve diğer yol iyileştirmeleri erişilebilirliği etkileyecek. Örneğin, yeni otoyol kavşakları veya yol genişletmeleri, bir zamanlar uzak olan bir bölgeyi aniden daha ulaşılabilir kılarak emlak cazibesini artırabilir.
Özetle, Scottsdale’ın geliştirme hattı, arazi azalsa da güçlü kalmaya devam ediyor. Şehir merkezinde silüeti değiştirecek projeler (daha yüksek lüks konutlarla), kuzeyde yeni master planlı yerleşkeler (üst segmentte konut arzı ekleyerek) ve eski ticari alanların yaratıcı şekilde yeniden kullanımı (güneyde ve ana koridorlar boyunca karma kullanımlı canlılık ekleyerek) görmeyi bekleyin. Bu gelişmeler, önümüzdeki birkaç yılın konut talebini karşılamak için anahtar olacak ve Scottsdale’de yeni, modern mülkler isteyen alıcılar için heyecan verici fırsatlar sunacak.
Ticari Gayrimenkul: Ofis, Perakende & Endüstriyel Trendler
2025’te Scottsdale’ın ticari gayrimenkul piyasası üç sektörün hikayesi – ofis, perakende ve endüstriyel – her biri pandemiden çıkarken ve geleceğe ilerlerken farklı dinamiklere sahip. Her segmentin nasıl ilerlediğine ve görünümüne dair genel bir bakış:
Ofis Pazarı – Yüksek Boşluklar, Kiracı Pazarı: Scottsdale’daki (ve genel olarak Phoenix metrosundaki) ofis sektörü, devam eden pandemi etkileriyle en zayıf segment oldu. Bu lüks şehirde bile, birçok ofis uzaktan ve hibrit çalışma nedeniyle boş veya az kullanılıyor. Scottsdale’daki ofis boşluk oranları 2024 sonu/2025 başı itibarıyla yaklaşık %18–19 williamsluxuryhomes.com. Bu, her beş ofis metrekareden birinin boş olduğu anlamına geliyor – tarihsel olarak yüksek bir rakam. Ancak Scottsdale’ın boşluk oranı, metro Phoenix ortalamasından biraz daha iyi (~%21–25 boş) williamsluxuryhomes.com, çünkü şehir merkezi Phoenix ve Tempe gibi bölgeler daha da fazla etkilendi (bu bölgelerde boşluklar ~%25’e kadar çıktı ve büyük alanlar karanlık kaldı) williamsluxuryhomes.com. Scottsdale’da yaklaşık 24,6 milyon metrekare ofis stoğu var, yani yaklaşık 3,8 milyon metrekare boş williamsluxuryhomes.com. Bu boşlukların çoğu, daha eski Sınıf B binalarda veya daha az ideal konumlu ofislerde bulunuyor.
Kira cephesinde, Scottsdale aslında Arizona’daki en yüksek ofis kiralarından bazılarına sahip. Ortalama istenen kira metrekare başına 34,50 $ (tam hizmet) civarında, neredeyse Phoenix’in en pahalı alt pazarı (Biltmore’daki Camelback Corridor) ile aynı seviyede williamsluxuryhomes.com. Bunun nedeni, Scottsdale’in itibarının ve ortamının cazibesini koruması – yöneticiler ve şirketler Scottsdale adresinin prestijini seviyor ve birçok A Sınıfı ofis (örneğin Gainey Ranch, Kierland bölgesi, Scottsdale Airpark’ta) daha yeni ve olanak açısından zengin. Ancak bu kiraları bu ortamda elde edebilmek için, ev sahipleri cömert tavizler sunuyor. Raporlara göre, ev sahipleri kiracıları çekmek için alanları düzenlemek adına metrekare başına 100 $’a kadar kiracı iyileştirme ödeneği ve birkaç ay ücretsiz kira sunuyor williamsluxuryhomes.com. Bu nedenle, görünen kira fiyatları sabit kalsa da, gerçek kiralar (ücretsiz avantajlar düşüldükten sonra) düşmüş durumda.
Kiracıların pazarlık gücü yüksek. Ofis alanı arayan şirketler, Büyük Durgunluk’tan bu yana görülmemiş anlaşmalar müzakere edebiliyor. Alt kiralama alanı da bol – Phoenix metro bölgesinde 2023’te 4 milyon metrekareden fazla alt kiralama alanı mevcuttu, ancak bu rakam 2025’in ikinci çeyreğinde 4,2 milyona düştü (2022’den bu yana en düşük seviye, bu da hafif bir iyileşmeye işaret ediyor) cushmanwakefield.com. Scottsdale, son bir yılda yaklaşık 483.000 metrekarelik dolu ofis alanı kaybetti; daha fazla firma küçüldü veya ayrıldı, gelenlerden fazla oldu williamsluxuryhomes.com (negatif net emilim) – bu da fazla kapasitenin açık bir göstergesi.
Ancak her şey karamsar değil: kaliteye kaçış yaşanıyor. En iyi A Sınıfı ofisler, merkezi konumlarda (örneğin Scottsdale Quarter/Kierland çevresi, şehir merkezinde su kenarı, ya da Cavasson’da) kiracı çekmeye devam ediyor. Bu binalar genellikle yüksek doluluk oranlarına sahip ve bazı durumlarda bekleme listeleri bile var; şirketler, çalışanları geri çekmek için daha iyi alanlarda konsolide oluyor. Örneğin, Shea Blvd’de tamamen dolu 366.000 metrekarelik bir A Sınıfı bina 71,5 milyon dolara satıldı – bu da yatırımcıların kaliteli Scottsdale ofislerinde uzun vadeli değer gördüğünün bir işareti williamsluxuryhomes.com. Buna karşılık, daha az olanaklı eski ofis kompleksleri zorlanıyor.
Ofisler için görünüm, en kötüsünün geride kaldığı konusunda temkinli bir iyimserlik taşıyor. Piyasa analistleri, boşluk oranının ekonominin büyümesiyle ve bazı firmaların yeniden genişlemeye başlamasıyla birlikte kademeli olarak düşmesini bekliyor. Cushman & Wakefield, Phoenix ofis boşluk oranının 2025’in ilk çeyreğinde %27,8’e gerilediğini, daha önce %28’in üzerinde olduğunu belirtti; bu da alanın yavaşça emildiği bir dönüm noktasına işaret ediyor assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Özellikle Scottsdale’da, kira artışının yakın vadede yıllık %1’e kadar sabit kalabileceği williamsluxuryhomes.com – yani kira istikrarı – öngörülüyor; çünkü mal sahipleri fiyatları artırmaktan ziyade alanı doldurmaya odaklanıyor. Eğer faiz oranları 2026’da bazı tahminlerde olduğu gibi düşerse, şirketler (beklentileri iyileştiği için) kira sözleşmesi yapmaya daha istekli olabilir ve bu da talebi artırabilir williamsluxuryhomes.com. Ayrıca, Scottsdale’da iş büyümesi – özellikle finans, teknoloji, sağlık gibi sektörlerde – sonunda daha fazla ofis çalışanı ve dolayısıyla daha fazla alan gerektirebilir. Ancak gerçekçi olmak gerekirse, uzaktan çalışmanın kalıcı olması nedeniyle Scottsdale’ın ofis toparlanması yavaş olacak. En az 2025–2026’ya kadar kiracı lehine bir piyasa bekleyin; ofis ihtiyacı olanlar için bolca seçenek ve fırsat olacak. Yatırımcılar için, eski ofis binaları kiralama iyileşmezse başka amaçlara (konut veya laboratuvar alanı gibi) dönüştürülmeye aday olabilir.
Perakende & Konaklama – Dayanıklı ve Canlı: Scottsdale’ın perakende gayrimenkulü çok daha iyi durumda. Şehir, lüks alışveriş merkezlerinden (Scottsdale Fashion Square gibi) Old Town’daki butik bölgelere ve banliyölere hizmet veren büyük alışveriş merkezlerine kadar bir perakende cenneti. 2025’in ikinci çeyreği itibarıyla, Phoenix metro perakende boşluk oranı sadece %5,1; bir yıl öncesine göre neredeyse değişmedi (%5,0) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Temelde, perakende alanına yüksek talep var ve Scottsdale da bir istisna değil. Hatta, Scottsdale’daki ana perakende koridorlarında genellikle kiracı bekleme listeleri ve çok düşük boşluk oranları (yüzde 5’in altında) bulunuyor. Perakende, Arizona’nın nüfus artışından ve pandemi sonrası tüketicilerin mağaza ve restoranlara dönmesinden fayda sağladı. Ayrıca, yeni perakende inşaatı sınırlı kaldı (son zamanlarda büyük alışveriş merkezleri inşa edilmedi), bu nedenle arz sıkı.
Scottsdale’ın turizmi ve zenginliği ona bir avantaj sağlıyor: şehir yılda 11 milyonun üzerinde ziyaretçi citizenportal.ai çekiyor, bunların çoğu alışveriş yapıyor ve yemek yiyor, bu da perakende satışlarını artırıyor. Scottsdale Waterfront ve Old Town gibi bölgeler, şık restoranların, sanat galerilerinin ve gece hayatının geliştiği canlı karma kullanımlı alanlara dönüştü. 2025’te Scottsdale’de deneyimsel perakende trendi görülüyor – örneğin, lüks spor salonları, eğlence mekanları ve sürükleyici sanat enstalasyonları, geleneksel perakende alanlarının yerini alıyor. Mülk sahipleri, alışveriş merkezlerini güncel tutmak için kiracı karmasını aktif olarak seçiyor.
Perakende kiraları talep nedeniyle hafifçe artıyor. Scottsdale’de iyi vitrinli mağaza konumları, yaya trafiğine bağlı olarak metrekare başına yıllık 40–60 dolar üçlü net kira getirebiliyor. Bazı perakendecilerin temkinli olmasının tek nedeni ekonomi (enflasyon ve işçilik maliyetleri) ve e-ticaretle rekabet. Ancak birçok perakendeci, demografik yapısı (yüksek gelirli nüfus ve turistler) nedeniyle özellikle Scottsdale’i hedefliyor. Bu nedenle Nobu’nun bir restoran açması, yeni lüks otomobil galerileri ve üst segment marketlerin pazara girmesi gibi genişlemeler görüyoruz.
Konaklama sektörü (oteller, tatil köyleri) de Scottsdale’de 2021–2023 yıllarında güçlü bir şekilde toparlandı ve 2025’te de sağlam kalmaya devam ediyor. Tatil köylerinde doluluk oranları ve oda fiyatları, Amerikalıların daha fazla yurt içinde seyahat etmesiyle rekor seviyelere ulaştı. Scottsdale’de birçok otel yenilendi ve yenileri planlanıyor (örneğin, daha önce bahsedilen Hyatt Studios uzun süreli konaklama oteli envantere eklenecek). Olası bir olumsuzluk, metro Phoenix’te otel inşaatında yaşanacak bir artışın 2026’ya kadar rekabeti artırabilecek olması. Ancak Scottsdale’in birinci sınıf bir tatil ve toplantı destinasyonu olarak markası, otellerinin bölgenin en iyileri arasında performans göstermesini sağlamalı.
Endüstriyel & Esnek – Yüksek Talep, Yeni Arz: Endüstriyel gayrimenkul, e-ticaret, üretim ve nüfus artışı sayesinde metro Phoenix pazarının gözdesi. Scottsdale, Phoenix’in Batı Vadisi’ndeki bazı bölgeler kadar bir endüstri merkezi olmasa da, özellikle esnek alanlar ve küçük ölçekli endüstriyel alanlarda yerel işletmelere hizmet vererek rol oynuyor. Scottsdale’in endüstriyel envanterinin büyük kısmı Airpark çevresinde bulunuyor; burada hafif üretim, depolar ve showroomlar ofislerle yan yana yer alıyor. Tarihsel olarak, Scottsdale’de endüstriyel boşluk oranı son derece düşüktü (çoğunlukla %5’in altında), çünkü arazi kısıtlamaları yeni arzı sınırladı ve lojistik için varlıklı Scottsdale’e yakın herhangi bir alan için talep güçlüydü (mutfak tadilat tedarikçileri, medikal cihaz montajı, lüks otomobil depolama vb. düşünün).
Bölgesel olarak ise, çok sayıda yeni endüstriyel arz piyasaya giriyor – Phoenix’te 2022–2024 yılları arasında 30 milyon metrekarenin üzerinde inşaat vardı, bu da ABD’nin en yoğun pazarlarından biri olmasını sağladı. Bu durum, metropol genelinde endüstriyel boşluk oranının 2025’in 2. çeyreğinde yaklaşık %13,3’e cushmanwakefield.com yükselmesine neden oldu; çünkü bir anda çok sayıda yepyeni depo piyasaya girdi. Phoenix’in Batı Yakası’ndaki mega depolar (Goodyear, Buckeye vb.) bu artışa katkıda bulundu. Ancak bunlar büyük, 500.000+ metrekarelik depolar; Scottsdale’in endüstriyel alanları ise genellikle daha küçük birimler ve niş tesislerdir ve bunlar hâlâ oldukça dolu durumda. Hatta, yerel geliştirici Creation, bölgede modern endüstriyel alan talebini karşılamak için Kuzey Scottsdale’de “The Loop” endüstriyel projesini başlatıyor mileszimbaluk.com. Scottsdale’de yeni endüstriyel projeler görmek biraz sıra dışı (yüksek arsa değerleri nedeniyle), bu da muhtemelen son kilometre dağıtımı veya Scottsdale adresi isteyen yüksek teknoloji üretim alanı için özel bir talep olduğunu gösteriyor.
Bölgedeki endüstriyel kiralar, talep nedeniyle hızla yükseldi (birkaç yıl içinde çift haneli % artışlar). Scottsdale’de küçük bir depo, üçlü net olarak metrekare başına 15 doların üzerinde kiralanabilir; bu, birçok Ortabatı şehrine kıyasla yüksektir (6–8 dolar). Birçok işletme, Scottsdale’in müşteri tabanına yakın olmak için bu primi ödemeye istekli.
Endüstriyel görünüm uzun vadede çok olumlu kalmaya devam ediyor. Phoenix’in konumu ve büyümesi, onu yükselen bir dağıtım ve üretim merkezi haline getiriyor (özellikle tedarik zincirleri kıyı limanlarından çeşitlenirken). Scottsdale’in kendisi de bu taşmadan faydalanabilir – örneğin, bazı yüksek teknoloji firmaları veya havacılık şirketleri, bölgede yaşayan vasıflı işçileri çekmek için Scottsdale yakınlarında daha küçük tesisler kurabilir. Endüstrideki risk, kısa vadeli arz fazlası olabilir: belirtildiği gibi, yeni inşaat dalgası geçici olarak boşluk oranlarını artırdı. Ancak uzmanlar, Phoenix’in güçlü endüstriyel kiralaması sayesinde bu alanların önümüzdeki yıllarda dolmasını bekliyor (talep hâlâ çoğu şehri geride bırakıyordu). 2026–2027’ye gelindiğinde, metropolde endüstriyel boşluk oranı tekrar daralabilir ve kiralar yükselmeye devam edebilir (ancak daha yavaş, sağlıklı bir hızda). Scottsdale’de ise kısıtlayıcı unsur arsa olacak – yeni endüstriyel inşaat için çok az alan var, sadece birkaç cep var. Bu nedenle, eski endüstriyel mülklerin değeri, kullanıcılar doğu vadisindeki nadir lokasyonlar için rekabet ettikçe artabilir. Yeni Loop projesi izlenmesi gereken bir gelişme; eğer hızla kiralanırsa, Scottsdale’de daha fazla endüstriyel/flex geliştirme yapılabileceğinin sinyalini verir.
Genel Ticari Yatırım İklimi: Yatırımcılar, bölgenin demografisi sayesinde Scottsdale ticari mülklerini nispeten güvenli yatırımlar olarak görüyor. Scottsdale’deki strip alışveriş merkezleri veya ofis binaları için getiri oranları Arizona’nın en düşükleri arasında (yani en yüksek fiyatlar), bu da algılanan istikrarı yansıtıyor. Örneğin, tamamen kiralanmış bir Scottsdale perakende merkezi %5-6 getiri oranından el değiştirebilirken, Phoenix’in daha az varlıklı bir bölgesindeki benzer bir merkez %7+ olabilir. Mevcut yüksek faiz oranları getiri oranları üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturarak bazı ticari değerleri yumuşatıyor, ancak Scottsdale’deki kaliteli varlıklar hâlâ güçlü alıcı ilgisi görüyor. Bazı yerel oyuncular ayrıca uyarlanabilir yeniden kullanım seçeneklerini de araştırıyor – örneğin, işlevini yitirmiş bir ofis binası konuta dönüştürülebilir mi? Ticari alanların %10’unun konuta dönüştürülmesini teşvik eden yeni eyalet yasası, özellikle ofis boşlukları devam ederse, yaratıcı projeleri teşvik edebilir kjzz.org. Scottsdale’in imar düzenlemeleri ve toplumsal direnci, yeniden geliştirme için bir engel olabilir, ancak önümüzdeki yıllarda düşük performanslı ticari alanların karma kullanımlı veya konut projelerine dönüştürülmesine yönelik daha fazla teklif görebiliriz.
Özetle, Scottsdale’ın ticari gayrimenkulü karma bir tablo sergiliyor: Perakende ve konaklama canlı, harcamalar ve turizmle destekleniyor; endüstriyel güçlü, ancak yeni arzın sindirilmesi gerekiyor; ve ofis ise geride kalan sektör, hâlâ iş alışkanlıklarındaki büyük değişimden toparlanmaya çalışıyor. Yine de ofis piyasasında bile olumlu noktalar var ve genel olarak Scottsdale’de ticari faaliyetler yeni trendlere dirençle uyum sağlıyor.
Yerel Ekonomik Faktörler: İş, Nüfus ve Göç Etkisi
Birkaç yerel ekonomik trend, Scottsdale’ın gayrimenkul piyasasını destekliyor ve hem mevcut koşullara hem de geleceğe dair bir çerçeve sunuyor. Pek çok açıdan, Scottsdale’ın güçlü ekonomisi, yüksek faiz oranlarına rağmen gayrimenkulün nispeten dirençli kalmasının temelini oluşturuyor.
Sağlam İş Büyümesi: Scottsdale, sağlıklı bir hızda iş eklemeye devam ediyor ve ulusal ortalamaların üzerinde performans gösteriyor. Şehrin Ekonomik Kalkınma ekibi sık sık Scottsdale’ın nüfus artışının (~%1,4 yıllık) ve iş büyümesinin ABD’yi 2-3 kat geçtiğini citizenportal.ai belirtiyor. Bu büyümeyi tetikleyen başlıca sektörler arasında teknoloji, finans, sağlık, biyomedikal, turizm ve kurumsal merkezler/arka ofis operasyonları yer alıyor. Aslında, Scottsdale’daki beş sektör – biyoteknoloji, medikal teknoloji ve iş hizmetleri gibi – Arizona eyalet ortalamasından daha hızlı büyüyor ve bu da Scottsdale’ın yüksek teknoloji ve yüksek beceri gerektiren işler için bir mıknatıs olduğunu gösteriyor. Scottsdale’da işsizlik oranı son derece düşük, yaklaşık 2025 başı itibarıyla %2,7 citizenportal.ai ve bu oran Arizona eyalet ortalamasından (~%4-5) bile çok daha iyi. Temelde, Scottsdale neredeyse tam istihdamda; şirketler genellikle yerel olarak nitelikli adaylardan daha fazla iş ilanına sahip.
Bölgedeki başlıca işverenler arasında HonorHealth (sağlık sistemi), CVS Health (büyük bir eczane fayda ofisiyle), Vanguard (büyük bir kampüsle yatırım yönetimi), Nationwide Insurance ve bir dizi teknoloji firması ve girişim yer alıyor. Ve büyüme devam ediyor: şehir, yeni işler yaratacak birkaç büyük projeyi öne çıkardı; bunlar arasında Mac Innovation Park (muhtemelen yeni ofis/Ar-Ge alanı getirecek bir iş parkı geliştirmesi), ASM America’nın yeni yarı iletken genel merkezi ve Banna Health & Wellness Campus citizenportal.ai bulunuyor. Bu projelerin her biri, önümüzdeki yıllarda yüzlerce hatta binlerce iş vaad ediyor ve bu da o çalışanlar ve aileleri için konut talebi yaratıyor. Örneğin, yarı iletken firmaları (ASM, Phoenix’teki TSMC gibi) genellikle Scottsdale gibi yerlerde kaliteli konut arayan yüksek maaşlı mühendisler getiriyor.
Ayrıca, Scottsdale daha geniş Phoenix metro büyüme hikayesinden de faydalanıyor. Metro Phoenix, iş yaratmada sürekli olarak en iyi metropoller arasında yer alıyor. 2025’te Arizona’nın iş yaratımı rekor kırdı ve yılın sadece ilk yarısında 24.000’den fazla yeni iş açıklandı azbigmedia.com. Bunların çoğu Doğu Vadisi ve Phoenix kuzeyinde – ki bu bölgeler Scottsdale sakinleri için ulaşılabilir. Bir iş Tempe veya Phoenix’te olsa bile, insanlar genellikle yaşam tarzı için Scottsdale’da yaşamayı ve işe gidip gelmeyi tercih ediyor. Yani Scottsdale’daki konut piyasası, komşu şehirlerdeki iş patlamalarından dolaylı olarak da destekleniyor.
Nüfus ve Göç: Phoenix metropol alanı ülkedeki en hızlı büyüyen bölgelerden biri oldu ve Scottsdale de bu büyümeden payını aldı. Scottsdale’in resmi nüfusu yaklaşık 243.000’dir (2025 tahmini) ve artmaya devam etmektedir. Özellikle, bazı güneş kuşağı şehirleri ağırlıklı olarak orta sınıf ailelerin yurtiçi göçüne dayanırken, Scottsdale ayrıca varlıklı göçmenler de çekmektedir; bunlar arasında yöneticiler, emekliler ve her yerde yaşayabilen uzaktan çalışanlar bulunmaktadır. Maricopa County’ye (Phoenix bölgesi) net göç her yıl güçlü şekilde pozitiftir ve bu, Kaliforniya, Illinois, Washington gibi daha yüksek maliyetli eyaletlerden taşınan insanlar tarafından desteklenmektedir. Redfin verilerine göre, 2025’te Scottsdale’e taşınmak isteyen çevrimiçi ev arayıcıları arasında en çok gelen şehirler Chicago, Seattle, Los Angeles, Dallas ve Bay Area idi redfin.com redfin.com. Bu, anekdotlara da uymaktadır: Pahalı evlerini nakde çeviren Kaliforniyalılar Scottsdale’den ev alıyor, Ortabatılılar güneş arıyor, vb.
Arizona içinde, Scottsdale genellikle Phoenix/Scottsdale’da işe başlayan yöneticiler ve profesyoneller için bir taşınma destinasyonudur. Ayrıca mevsimlik sakinler (snowbird’ler) – soğuk iklimlerden gelip kışlarını burada geçirenler – için popüler bir yerdir ve bunların bir kısmı zamanla tam zamanlı sakin olur (özellikle emeklilikte). Uluslararası göç daha küçük bir faktördür ama önemsiz değildir; örneğin Kanadalılar Scottsdale’i çok sever (hatta büyük bir Kanadalı kış ziyaretçi topluluğu vardır) ve bazı Avrupalılar burada tatil evi yatırımı yapar.
Demografi: Scottsdale’in nüfusu daha yaşlıya (medyan yaş yaklaşık 47) ve daha varlıklıya (medyan hane geliri ~115.000$, ABD medyanı ~65.000$) eğilimlidir – temelde yüksek gelirli, kısmen emekli bir topluluktur. Bu, emlak piyasasını lüks ve ikinci evlere, ayrıca yaşlılara yönelik sağlık tesisleri ve olanaklara yönelik sürekli bir taleple etkiler. Ancak son zamanlarda Scottsdale, canlı yaşam tarzına çekilen daha genç profesyonelleri de cezbetmektedir; bu nedenle Old Town gibi yerler daha genç bir havaya sahiptir. Şehrin mükemmel okulları ve düşük suç oranı, (bunu karşılayabilen) aileleri çeker ve bu da iyi okul bölgelerinde tek ailelik evlere olan talebi yüksek tutar.
Turizmin Etkisi: Scottsdale için büyük bir ekonomik itici güç turizm sektörüdür. Yılda 11 milyondan fazla ziyaretçi güneşli hava, golf sahaları, tatil köyleri ve etkinlikler (Barrett-Jackson araba müzayedesi, Phoenix Open golf, Scottsdale at gösterileri gibi) için gelir citizenportal.ai. Turizm önemli gelir (konaklama işleri, otel konaklamalarından alınan vergiler vb.) üretir ve aynı zamanda konut piyasasının bir kısmını da yönlendirir – birçok turist, yaşam tarzını deneyimledikten sonra burada ikinci bir ev satın almaya veya kalıcı olarak taşınmaya karar verir. Güçlü turizm sektörü ayrıca kısa dönem kiralama piyasasını destekler ve tatil köyü tarzı mülklere olan talebi yüksek tutar.
Bunun Emlak Piyasasına Etkisi: Tüm bu faktörler – iş büyümesi, göç, zenginlik – doğrudan emlak talebini besler:
- Yüksek iş büyümesi + düşük işsizlik = gelir elde eden ve ev satın alabilen ya da kiralayabilen daha fazla insan. Bu genellikle maaşların arttığı anlamına da gelir (işverenler yetenek için rekabet eder), bu da insanların daha yüksek ev fiyatlarını karşılamasına yardımcı olur.
- Nüfus artışı ~%1–2 yılda küçük görünebilir, ancak ~240 bin nüfuslu bir şehirde bu her yıl birkaç bin yeni sakin demektir. Her yeni hane halkının konuta ihtiyacı vardır, bu da arz üzerinde baskı oluşturur.
- Varlıklı göç demek, gelen birçok alıcının önemli miktarda nakdi veya özkaynağı var demektir. Bu, Scottsdale’in piyasasının neden güçlü kaldığını kısmen açıklar – birçok alıcıya ipotek gerekmez ya da büyük peşinat verebilirler, bu da yüksek faiz oranlarının etkisini hafifletir. Nakit alıcılar (Scottsdale’in lüks piyasasında yaygın) aktif kalmaya devam etti; bir yerel uzmanın belirttiği gibi, nakit işlemler Scottsdale’in varlıklı alıcıları arasında yaygın olmaya devam ediyor ve onlara pazarlıkta avantaj sağlıyor mileszimbaluk.com. 2023’te, bazı Scottsdale posta kodlarında satışların yaklaşık %30–35’i nakit işlemlerdi.
- Çeşitli ekonomi (teknoloji, sağlık, finans, turizm) Scottsdale’e dayanıklılık kazandırır. Bir sektör yavaşlasa bile diğerleri devreye girer. Örneğin, ulusal bir teknoloji durgunluğu olursa, Scottsdale’in turizmi veya sağlığı güçlü kalabilir ve istihdamı dengeleyebilir. Bu istikrar, büyük düşüş riskini azalttığı için emlak yatırımcıları için caziptir.
Ancak bazı zorluklar da var:
- İşgücü sıkıntısı: Ironik olarak, Scottsdale’in çok düşük işsizlik oranı, işletmelerin özellikle düşük ücretli çalışan bulmakta zorlanabileceğini gösteriyor, çünkü konut onlar için çok pahalı. Bu sorun çözülmezse iş genişlemesini kısıtlayabilir veya dışarıdan daha fazla kişinin işe gidip gelmesine neden olabilir (trafik artar).
- Metropol içi kaymalar: Bazı genç teknoloji çalışanları, Phoenix şehir merkezi veya Tempe’nin kentsel havasını tercih ediyor, bu da Scottsdale’in o demografiyi çekmek için (şehir merkezi daireleri vb.) uyum sağlamaya devam etmesi gerektiği anlamına geliyor. Scottsdale tarihsel olarak “tatil banliyösü” profiline sahipti, ancak zevkler değişiyor ve şehir, aksi takdirde başka bir yerde modaya uygun bir kentsel mahalleyi seçebilecek yetenekler için rekabetçi kalmak isteyecek.
- Yaşlanan nüfus: Baby boomer kuşağı yaşlandıkça, bazıları Scottsdale’den taşınabilir veya daha küçük eve geçebilir (örneğin, başka bir yerdeki yetişkin çocuklarına yakın olmak ya da sağlık nedeniyle). Bu, zamanla bazı konutları serbest bırakabilir (arz için iyi), ancak aynı zamanda Scottsdale’in ekonomisini sadece emekli hizmetlerinin ötesinde çeşitlendirmeye devam etmesi gerektiği anlamına gelir.
Göç Kalıpları: Scottsdale sakinlerinin ayrıldıklarında nereye gittiklerini de not etmek ilginçtir. Redfin’in verilerine göre, Scottsdale’daki ev alıcılarının yaklaşık %30’u Scottsdale’den taşınmak için arama yapıyor (yüzde 70’i bölgede kalıyor) redfin.com. Ayrılanlar için popüler destinasyonlar arasında Prescott Valley, Show Low ve Flagstaff gibi daha küçük Arizona yerleşimleri bulunuyor redfin.com redfin.com – genellikle emeklilerin değişiklik için gidebileceği daha serin veya kırsal alanlar ya da evini nakde çevirip daha ucuz konut arayanlar. Bu bir döngüye işaret ediyor: bazı uzun süreli sahipler evlerini satıp daha sakin yerlere taşınıyor, yeni gelenler ise bölgeye yerleşiyor. Bu hareketlilik aslında üst segmentte (örneğin, emeklilerin lüks evlerini satması) stok artışını destekleyebilir, aynı zamanda sürekli yeni bir talep akışı sağlar.
Özetle, Scottsdale’ın ekonomik temelleri çok güçlü – büyüyen, varlıklı bir nüfus ve bol iş imkânı. Bu, emlak değerlerini destekler ve piyasayı ciddi düşüşlere karşı korur. İnsanlar Scottsdale’ı çalışmak, yaşamak ve eğlenmek için cazip buldukça, emlak için temel bir talep olacaktır. Yerel politika artık ekonomik büyümenin konut eksikliğiyle engellenmemesini sağlamaya çalışıyor (bu nedenle yeni konut yasaları çıkarıldı); bu da ekonomi ve konut arzının el ele büyümesi gerektiğinin bir göstergesi. Öngörülebilir gelecekte, Scottsdale’ın ekonomisi yükselişini sürdürecek gibi görünüyor ve bu da mülk sahipleri için olumlu bir işaret.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenleyici & İmar Değişiklikleri
Son yıllarda, hem eyalet hem de şehir düzeyinde düzenleyici ve imar gelişmeleri ortaya çıktı ve bunlar Scottsdale’ın gayrimenkul manzarasını şekillendirebilir. Bu politika değişiklikleri, Arizona genelinde görülen hızlı büyüme, konutun karşılanabilirliği sorunları ve mahalle etkilerine verilen yanıtlardır. İşte dikkat edilmesi gereken ana alanlar:
1. Arizona Konut Yanlısı Mevzuatı (2023): 2023 yılında Arizona yasama organı, eyalet genelinde konut sıkıntısını hafifletmeyi amaçlayan iki partili bir dizi yasa çıkardı. Scottsdale için en önemli olanlardan ikisi şunlardı:
- HB 2720 – Eklenti Konut Birimleri (ADU’lar): Bu yasa, esasen şehirlerin ADU’lara (diğer adıyla casita veya büyükanne dairesi) getirdiği yasakları geçersiz kılar. Şehirlerin, tek ailelik bölgelerdeki ev sahiplerinin mülklerinde makul düzenlemeler çerçevesinde bir ADU inşa etmelerine veya mevcut bir yapıyı ADU’ya dönüştürmelerine izin vermesini zorunlu kılar. Özellikle, yasa belediyelerin ADU’lar için aşırı kısıtlayıcı gereklilikler (büyük arsa boyutları veya aşırı geri çekilme mesafeleri gibi) getirmesini engeller rsnlawaz.com yourvalley.net. Amaç, mevcut mahallelerde küçük kiralık birimler veya aile içi daireler yapılmasına olanak tanıyarak konut arzını yavaşça artırmaktır.
- HB 2297 – Ticari Alanların Uyarlanabilir Yeniden Kullanımı: Bu yasa, şehirlerin belirli bir kısmı ticari veya karma kullanımlı binaların konut kullanımına dönüştürülmesine izin vermesini zorunlu kılar. İfadeler biraz karmaşık – şehirlerin bir ticari binanın alanının “%10’dan fazlası olmamak üzere” konut haline getirilmesine izin vermesi gerektiği belirtiliyor; muhtemelen az kullanılan ofis/mağaza alanlarının apartman veya konut olarak yaratıcı şekilde yeniden kullanılmasını teşvik etmek için kjzz.org kjzz.org.
Scottsdale’ın Yanıtı: Scottsdale Şehir Konseyi, bu eyalet yasaları konusunda isteksizdi ve bunları yerel imar kontrolüne bir müdahale olarak gördü. 2024’ün sonlarında, uyum sağlamak için bir son tarihle karşı karşıya kalan Konsey, ADU’ları ve uyarlanabilir yeniden kullanımı uygulamak için yönetmelikler çıkardı, ancak “etkileri sınırlamak için bazı değişikliklerle” kjzz.org kjzz.org. ADU’lar için Scottsdale, ekli, müstakil ve kısıtlı uygun fiyatlı ADU’lara izin veren kurallar hazırladı (bir bilgi sayfasına göre) scottsdaleaz.gov, ancak muhtemelen mahalle karakterini korumak için katı tasarım standartları ve malik oturumu şartları da ekledi. Bazı şehir yöneticileri, ADU’ların kısa süreli kiralama olarak kullanılabileceğinden (parti evi sorunlarını artırabileceğinden) ve eyalet yasasının “mahallelerimize bir saldırı” olduğundan endişe duydu kjzz.org kjzz.org. Yine de, 2025 itibarıyla, Scottsdale ev sahipleri artık ADU’ları eskisinden daha özgürce hayata geçirebiliyor, bu da şehirde kiralık birimlerin kademeli olarak artmasına yol açabilir. Belki daha fazla garaj dönüşümü veya arka bahçelerde casita görebiliriz – çok kuşaklı yaşam veya kira geliri için faydalı olabilir.
Ticari yeniden kullanım yasası için Scottsdale, “%10’dan fazla olmamak” ifadesini fiilen “%1 kadar düşük olabilir” şeklinde yorumlamaya çalıştı. Sadece bir binanın %1’inin uygun dönüşüme izin veren bir yönetmelik çıkardılar kjzz.org, bu da yasa tasarısının sponsorundan Scottsdale’ın yasayı ihlal ettiği yönünde bir uyarı aldı kjzz.org kjzz.org. Bu çekişme devam edebilir, ancak uygulanırsa, bazı alışveriş merkezlerinde veya ofis binalarında toplam alanın %10’una kadar olan kısmı apartman dairesine dönüştürülebilir (örneğin, bir ofisin ikinci katının konut birimlerine çevrilmesi gibi). Şu ana kadar, bu yasa kapsamında Scottsdale’da büyük bir proje duyurulmadı, ancak takip edilmesi gereken bir alan. Ofis boşlukları yüksek kalırsa, mülk sahipleri daha fazla konut dönüşümü için baskı yapabilir.
2. Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Arizona, 2016 yılında şehirlerin kısa dönemli kiralamaları (STR) yasaklamasını engelleyen bir eyalet yasası nedeniyle, tarihsel olarak kısa dönemli kiralamalara karşı müdahalesiz bir tutum sergilemiştir. Bir turizm cenneti olan Scottsdale’de, bazıları sessiz mahallelerde “parti evlerine” dönüşen çok sayıda Airbnb ortaya çıktı. Sakinler, gürültü, çöp ve güvenlik sorunlarından memnuniyetsizdi. 2022’den itibaren eyalet tutumunu biraz yumuşatarak şehirlere bazı düzenleyici yetkiler tanıdı. Scottsdale bu fırsatı sonuna kadar kullandı:
- 2023 yılında Scottsdale, tüm STR sahiplerinin yıllık şehir lisansı almasını ($250) ve şu kurallara uymasını zorunlu kıldı: komşulara kiralamayı bildirmek, sorumluluk sigortası yaptırmak ve misafirler üzerinde cinsel suçlu geçmişi taraması yapmak avalara.com avalara.com. Bu, STR’lerin bir kaydını oluşturarak denetimi artırdı.
- Mayıs 2024’te Scottsdale, özellikle STR “rahatsızlık partilerini” engellemek için bir yönetmelik çıkardı. Yeni kurallar (6 Haziran 2024’te yürürlüğe girecek) birkaç önemli şey yaptı: büyük ve rahatsız edici partilere ev sahipliği yapan etkinlik organizatörlerini sorumlu tuttu, polise rahatsızlık ilan edildikten sonra mülkteki yerleşik olmayan misafirleri çıkarma yetkisi verdi ve 21 yaş altı kişilere kiralamayı tamamen yasakladı avalara.com avalara.com. Bu önlemler, “parti malikanesi” iş modelini caydırmayı amaçlıyor.
Şehir yönetimi, eyalet yasası sınırları içinde STR etkilerini kontrol etmek için “her türlü aracı” kullanacaklarını belirtti avalara.com avalara.com. Pratikte, Scottsdale’de STR yatırımcıları için ortam artık daha kısıtlayıcı: ihlaller için para cezaları uygulanıyor ve sürekli kural ihlali yapanlar lisanslarını kaybedebilir. Airbnb yatırımı düşünen alıcılar için, kurallara titizlikle uymak veya ceza riskini göze almak önemlidir. Zamanla, daha sıkı denetim sorunlu STR sayısını azaltabilir, ancak STR piyasasını tamamen ortadan kaldırması muhtemel değildir – Scottsdale bunun için fazla popüler. Bunun yerine, daha profesyonel bir STR sektörü, sorumlu ev sahipleri (ve muhtemelen turistlere yansıyacak daha yüksek maliyetler) beklenebilir.
3. İmar Değişiklikleri & Gelişim Onayları: Scottsdale şehir meclisi ve planlama kurulu, yerel gelişimi etkileyebilecek yeniden imar teklifleriyle düzenli olarak vaka bazında ilgilenir:
- Old Town’da Yükseklik ve Yoğunluk: Scottsdale, son yıllarda Old Town Karakter Alanı Planı’nı güncelledi ve belirli bölgelerde daha yüksek binalara izin verdi (örneğin, Goldwater Blvd bölgesinde 150 feet’e kadar). Ancak şehir merkezindeki yüksek binalar konusunda süregelen bir tartışma ve topluluk tepkisi var. 2023–2024’te bazı projeler yükseklik/yoğunluk teşvikleri talep etti ve bu da kamuya açık duruşmalara yol açtı. Bu kararların sonucu, kaç birim inşa edilebileceğini etkiler. Örneğin, önerilen bir konut kulesi, sakinlerin itirazları nedeniyle küçültülürse, teslim edilen yeni konut sayısı azalır. Şimdiye kadar Scottsdale, şehir merkezinde büyümeyi teşvik etmeye çalışırken “Güneybatı cazibesini” korumaya çalıştı; bu hassas bir denge.
- Kuzey Scottsdale Yeniden İmarları: Zaman zaman, büyük araziler (devlet emanet arazileri veya golf sahaları gibi) geliştirme için gündeme gelir. Belirtilen bir örnek, “konut yok”tan konut kullanımına yeniden imar gerektiren, devlet arazisinde 1.975 daire ve bir otel içeren bir plandı coalitionofgreaterscottsdale.org. Şehir, bu tür büyük değişiklikleri genellikle dikkatlice inceler ve karşılığında açık alan veya trafik iyileştirmeleri gibi şeyler için pazarlık yapar. Büyük geliştirme fırsatlarını değerlendiren yatırımcılar, bu dikkatli süreci yönetmek zorundadır.
- Büyük İşverenler için Altyapı & İmar: 2023’teki Axon kampüsü imar değişikliği bunun tipik bir örneğiydi – Scottsdale, Axon’un planını (çalışanlar için bazı konutlar dahil) karşılamak için imarını değiştirdi whsv.com azfamily.com. Şehir genel olarak ekonomik gelişmeyi destekler, bu nedenle büyük işverenleri kazanmak için imarda esnek olabilir. Benzer şekilde, Scottsdale Airpark gibi bölgeler için imar, ihtiyaç duyuldukça daha yüksek ofis binaları veya otoparklara izin verecek şekilde periyodik olarak güncellenir.
5. Diğer Dikkate Değer Düzenlemeler:
- Kısa Süreli Kiralama Vergileri: Arizona, kısa süreli kiralama yapan ev sahiplerinin (TPT lisansı ile) oteller gibi konaklama vergisi ödemesini zorunlu kılar avalara.com. Airbnb gibi platformlar artık bu vergileri otomatik olarak topluyor. Bu, kısa süreli kiralamaları sınırlamaz ancak eskiden sahip oldukları kayıt dışı avantajı azaltır.
- Çevresel ve Tasarım Standartları: Scottsdale, sıkı tasarım incelemesiyle ünlüdür – örneğin, bina renk paletleri, yükseklikler, çölün korunması gibi kurallar. Bunlar, özellikle manzaralı kuzey bölgelerde estetiği korumak için yürürlüktedir. Ayrıca, şehirde belirli alanlarda ışık kirliliğini sınırlayan bir “Karanlık Gökyüzü” yönetmeliği bulunmaktadır. Bu tür düzenlemeler yeni olmasa da, geliştirme maliyetlerini ve zaman çizelgelerini etkiler.
- Uygun Fiyatlı Konut Teşvikleri: Scottsdale, geçmişte büyük uygun fiyatlı konut zorunluluklarına sahip değildi, ancak bu konuda artan bir tartışma var. Son zamanlarda onaylanan bazı apartman projelerinde gönüllü uygun fiyatlı birimler yer aldı. Konutun karşılanabilirliği daha da kötüleşirse, şehir veya eyalet, dahil edici imar veya uygun fiyatlı projeler için daha fazla teşvik getirebilir; bu da geliştirme karmasını biraz değiştirebilir.
Özetle, Scottsdale ve Arizona’daki politika değişiklikleri, konut sıkıntısını hafifletmek amacıyla bazı geliştirme kısıtlamalarını (ADU’lar, karma kullanımlı dönüşümler) kademeli olarak gevşetirken, aynı anda diğer alanlarda (kısa süreli kiralamalar, su kullanımı) olumsuz dışsallıkları ele almak için sıkılaştırıyor. Gayrimenkul paydaşlarının bu değişimlere dikkat etmesi gerekir. Örneğin, bir yatırımcı yeni ADU kurallarından yararlanarak kiralık gelir için bir casita ekleyebilir, ancak yalnızca parti amaçlı bir Airbnb olarak kullanmak için bir ev satın almanın düzenleyici engellerle karşılaşabileceğinin de farkında olmalıdır. Sonuçta, bu düzenlemeler büyümeyi daha sürdürülebilir ve topluluk dostu bir şekilde yönlendirmeyi amaçlamaktadır – bunu ne kadar etkili yapacakları ise önümüzdeki yıllarda ortaya çıkacaktır.
2026–2028 Tahmini: Scottsdale Gayrimenkulünde Neler Bekleniyor?
Geleceğe bakıldığında, Scottsdale gayrimenkul piyasasının istikrarlı, ılımlı eğilimler göstermesi bekleniyor; ani dalgalanmalar değil. Birçok tahmin ve uzman görüşü, sürdürülebilir bir büyüme dönemi öngörüyor – 2020’lerin başındaki dalgalı dönemden sonra bir nefes alma fırsatı. 2026, 2027 ve 2028 boyunca beklenenler şunlardır:
Ev Fiyatı Tahminleri: Genel görüş, Scottsdale’daki ev fiyatlarının önümüzdeki birkaç yıl içinde kademeli olarak artacağı ve enflasyona paralel bir seyir izleyeceği yönünde. Yerel emlak uzmanları, Scottsdale’de yıllık %2 ila %4 arasında bir değer artışı öngörüyor mileszimbaluk.com. Başka bir deyişle, tek bir yılda %20’lik bir sıçrama görmemiz pek olası değil, ancak devam eden talep ve sınırlı yeni arz nedeniyle her yıl birkaç puanlık bir artış muhtemel. 2028 yılına kadar, bu toplamda bugünkü seviyelerden %10-15 civarında bir toplam değer artışına ulaşabilir. Karşılaştırma açısından, NAR ve Fannie Mae gibi kaynaklardan gelen ulusal tahminler de bu yavaş büyüme görüşüyle uyumlu – ABD genelinde konut değerlerinin 2020’lerin ortasında yıllık yaklaşık %3-5 artacağı öngörülüyor realwealth.com realwealth.com ve Scottsdale de muhtemelen bu aralıkta, hatta cazibesi nedeniyle bu aralığın üst sınırında yer alacak. Bir uyarı: lüks segment biraz daha iyi performans gösterebilir. Bazı Arizona yorumcuları, lüks pazarın genel pazar durağan kalsa bile “sıçramalar yaşayacağını” düşünüyor fhtimes.com. Scottsdale’in üst segmenti ortalamanın biraz üzerinde bir değer artışı görebilir (çünkü varlıklı alıcılar faiz oranlarına daha az duyarlı), orta segment ise erişilebilirlik kısıtlamaları nedeniyle daha durağan kalabilir.
Satış Hacmi ve Pazar Dengesi: Konut satış aktivitesinin 2026 yılına kadar faiz oranlarının yeni normaline uyum sağlanmasıyla bir miktar artması bekleniyor. Geçtiğimiz yıl satışlarda düşüş yaşandı (Scottsdale satışları 2025 ortasında yıllık bazda yaklaşık %7-10 azaldı) redfin.com, ancak oranlar istikrar kazanır veya düşerse, daha fazla alıcı ve satıcı piyasaya geri dönecek. Ekonomistler, ABD genelinde mevcut konut satışlarının 2025’te mütevazı bir şekilde %2 ila %5 artmasını azbigmedia.com ve bu eğilimin devam etmesini öngörüyor; bu da Scottsdale’de de işlemlerde kademeli bir artış olacağı anlamına geliyor. Temelde, 2022–2024 yıllarında taşınmayı erteleyenlerin birikmiş talebi, koşullar daha elverişli hale geldikçe ortaya çıkabilir. 2026–27 yıllarında ayrıca bazı Y kuşağı üyelerinin aile evi almak için en uygun yaşlara gelmesiyle Scottsdale’in aile evlerine olan talep de artabilir.
Piyasanın oldukça dengeli kalması muhtemel. Aşırı satıcı piyasası günleri (1 ayın altında stokla) şimdilik geride kaldı. Tersine, derin bir alıcı piyasası (fiyat çöküşleri) de beklenmiyor çünkü nüfus/iş büyümesi talebi destekleyecek. Bunun yerine, Scottsdale önümüzdeki birkaç yıl boyunca nötr bir aralıkta – belki 4–6 aylık stok seviyesinde – seyredebilir. Alıcılar panik yapmadan fırsatlar bulacak ve gerçekçi fiyatlandıran satıcılar başarıya ulaşacak. Eğer mortgage faiz oranları 2027’ye kadar anlamlı şekilde düşerse (bazı tahminler oranların 2028’e kadar %5,5’in altına inebileceğini öngörüyor) realwealth.com, bu durum kısa süreli bir alım dalgası yaratarak avantajı tekrar satıcılara kaydırabilir, ancak muhtemelen daha fazla ilan piyasaya çıkmasına da neden olur ve denge korunur.
Faiz Oranları ve Ulaşılabilirlik: Büyük bir değişken, mortgage faiz oranlarının seyri olacak. Kısa vadede (2025–2026), çoğu analist oranların %6’ların ortasından yükseğine kadar kalmasını bekliyor realwealth.com. Bu, ulaşılabilirlik için bir engel ve fiyat artışını sınırlayacak. 2027 veya 2028’e gelindiğinde, enflasyon kontrol altına alınırsa, Federal Reserve oranların daha düşük seviyelere inmesine izin verebilir. Bazı iyimser senaryolarda 30 yıllık mortgage oranları 2028’e kadar tekrar %5 civarına iniyor realwealth.com. Bu olursa, alım gücünü artırır ve daha güçlü fiyat artışlarını tetikleyebilir (belki o yıllarda yıllık kazançları %5-6’ya çıkarabilir). Ancak bu garanti değil – oranlar ekonomi çok canlı giderse %6 civarında da kalabilir. Bu yüzden planlama için, faiz oranlarının kademeli olarak gevşeyeceğini ve 2027’ye kadar hafif bir destek sağlayacağını varsayabilirsiniz.
Yeni Konut ve Stok Görünümü: Scottsdale, sınırlı arazi ve nispeten sıkı imar kuralları nedeniyle büyük miktarda yeni konut inşası görmeyecek gibi. Ancak şu anda devam eden projeler (Optima’nın daireleri, One Scottsdale, George Kurtz’ün 1.200 konutluk projesi, vb.) 2026–2028 arasında teslim edilmeye başlayacak. Bunlar bir miktar stok ekleyecek: örneğin, Optima McDowell Mountain Village’da yaklaşık 2026’ya kadar 420 lüks daire ve 970 apartman planlanıyor (bu çok aşamalı proje tamamlanırsa kesinlikle önemli bir ekleme olacak). One Scottsdale’ın konutları ve kuzeydeki 1.200 ev ise on yılın sonuna doğru gelebilir. Apartman inşaatı genel bölgede yüksek seyrediyor – Phoenix metrosunda on binlerce birim inşaat halinde. 2025–2027’ye kadar birçoğu açılacak ve muhtemelen kira artışını daha da yavaşlatacak. Tek ailelik evlerde ise Scottsdale büyük ölçüde dolmuş durumda; sadece küçük alt bölümlerde yeni inşaat var, büyük ölçekli tek ailelik inşaatlar ise daha çok Queen Creek veya Batı Phoenix gibi banliyölerde. Bu nedenle, Scottsdale’ın konut arzı yalnızca sınırlı şekilde artacak. Bu da, istikrarlı talep ile birleşince, beklenen hafif fiyat artışlarını destekliyor.
Temel Pazar Segmentleri Tahmini:
- Lüks Evler (1 Milyon Dolar+): Güçlü kalmaya devam etmesi muhtemel. Birçok lüks alıcı nakit ödedi veya faiz oranlarına bağlı olmayan bir servete sahip. Borsa toparlanırsa (ki öyle olursa), lüks gayrimenkul de genellikle bunu takip eder. Scottsdale’ın lüks segmenti yılda yaklaşık %3-5 oranında değer artışı görebilir ve hacimler, Baby Boomer kuşağı yaşam tarzı pazarlarına emekli olmaya devam ettikçe artabilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken küresel ekonomik koşullardır – fakat Scottsdale’ın lüks cazibesi kalıcıdır.
- Orta Sınıf Evler (500 Bin–1 Milyon Dolar): Bu segment en çok yerel gelirler ve faiz oranlarıyla bağlantılı. Fiyat artışı burada en yavaş olabilir, yılda yaklaşık %2 civarında, sadece maaş artışına ayak uyduracak şekilde. Eğer faizler düşerse, daha fazla üst segment alıcısı piyasaya gireceğinden bu segmentte bir sıçrama olabilir. Ancak faizler yüksek kalırsa, enflasyona göre düzeltilmiş olarak daha çok yatay seyretmesi, yani küçük nominal kazançlar beklenir.
- Giriş Seviyesi & Daireler (500 Bin Dolar Altı): Scottsdale’da 500 bin doların altında nispeten az seçenek var, ancak daireler ve eski şehir evleri bu alanı dolduruyor. Görece uygun fiyatlı olmaları nedeniyle bunlara talep daha yüksek olabilir, bu yüzden sadece Scottsdale’da “uygun fiyatlı” bir şeyin kıtlığı nedeniyle biraz daha hızlı değer kazanabilirler (yılda yaklaşık %4).
- Kiralıklar: Bölgesel kira artışı, 2028’e kadar yıllık yaklaşık %2-3 olarak öngörülüyor realwealth.com realwealth.com, belirtildiği gibi. Scottsdale’da, çok sayıda yeni apartman inşa edildiği için kiralar bu aralığın alt ucunda artabilir. Ancak, Scottsdale’da yeni arzı olmayan müstakil ev kiraları apartman kiralarından daha hızlı yükselebilir. Genel olarak, kiracılar büyük bir rahatlama beklememeli; kiralar muhtemelen kademeli olarak artmaya devam edecek, ancak 2021’deki gibi büyük sıçramalar olası değil. Daha fazla apartman açıldıkça boşluk oranları biraz artabilir, ancak Scottsdale gibi cazip alt pazarlarda nispeten düşük kalacaktır (%5 veya altı).
- Ticari Gayrimenkul: 2026–2028’e kadar, ofis boşluk oranları yavaşça düşmeli eğer istihdam artışı devam ederse. Belki Scottsdale’ın ofis boşluk oranı 2028’e kadar yaklaşık %19’dan %15’e düşebilir – hâlâ yüksek, ama daha sağlıklı bir trende giriyor. Uzaktan çalışma eğilimleri dramatik şekilde tersine dönmedikçe, %10’un altına inen ofis boşluk oranı beklemeyin. Perakende muhtemelen güçlü kalacak; yeni perakende alanı pek eklenmiyor ve perakende talebi nüfus ve turizmle artıyor, bu nedenle perakende kiraları hafifçe yükselecek ve boşluk oranı %5 civarında veya altında kalacak. Sanayi bölgesinde, yeni depolar dolduğunda tekrar sıkılaşabilir. 2028’e kadar, Phoenix sanayi boşluk oranı güçlü emilim devam ederse tekrar %8-10’un altına inebilir ve kiralar daha yüksek olur. Scottsdale’daki herhangi bir sanayi alanı, kıtlığı nedeniyle çok değerli olacaktır.
Ekonomik Varsayımlar: Bu tahminler büyük bir ekonomik şok olmadığı varsayımıyla yapılmıştır. Eğer 2025 veya 2026’da bir resesyon olursa, Scottsdale geçici bir yavaşlama görebilir – satışlar düşer, fiyatlar bir yıl boyunca yatay kalır veya hafifçe düşer. Ancak orada yaşamak isteyen insan sayısı göz önüne alındığında, muhtemelen hızla toparlanır. Ayrıca, enflasyon yeniden yükselir ve faizler daha da artarsa, bu konut talebi için olumsuz bir senaryo olur. Tersine, beklenenden daha güçlü bir insan akışı (örneğin, uzaktan çalışma Arizona’ya yeni bir göç dalgası başlatırsa) talebi mevcut tahminlerin ötesine taşıyabilir.
Yatırımcı Görünümü: Gayrimenkul yatırımcıları, 2028’e kadar Scottsdale’da sağlam, ancak olağanüstü olmayan getiriler bekleyebilirler. Tek haneli yüzdelerde fiyat artışı ve istikrarlı kira geliri iyi bir seçenek. Bir yıl içinde evleri kolayca %20 kârla satma günleri şimdilik muhtemelen geride kaldı. Bunun yerine, yatırımcılar uzun vadeli tutma stratejisine odaklanabilir, muhtemelen şunlardan faydalanabilirler:
- Piyasanın daha durgun olduğu 2025’te alım yapıp, 2028’e kadar değer artışından yararlanmak.
- Uygun fiyatlı daireler veya iyi konumlu kiralık evler gibi yüksek talep gören segmentlere odaklanmak; bu tür mülklerde doluluk oranı istikrarlı olur.
- Herhangi bir sıkıntılı fırsatı gözlemek – 2022 zirvesinde ev alan bazı ev sahipleri, daha yüksek faiz ortamında satmak zorunda kalırsa fırsatlar ortaya çıkabilir.
Belirsiz Faktörler: Birkaç öngörülemeyen unsur gidişatı değiştirebilir:
- Teknoloji & Uzaktan Çalışma: Büyük bir teknoloji şirketi Scottsdale’a taşınır veya burada bir kampüs açarsa, konut talebi artabilir. Ya da uzaktan çalışma daha fazla kişinin L.A./SF yerine Scottsdale’ı seçmesini sağlarsa, talep yükselebilir. Scottsdale kendini iş dostu bir şehir olarak pazarlıyor, bu yüzden bu çok da uzak bir ihtimal değil.
- İklim ve Yaşam Kalitesi: Artan aşırı sıcaklıklar (Phoenix’te rekor sıcak hava dalgaları yaşandı) ve su kısıtlamaları, uzun vadede bölgenin yaşanabilirliğinin azaldığı algısı oluşursa talebi azaltabilir. Şu ana kadar göçü önemli ölçüde caydırmadı, ancak 2030’a yaklaşırken izlenmesi gereken bir konu.
- Politik/ Vergi Değişiklikleri: Arizona’nın görece düşük vergileri insanları cezbediyor. Herhangi bir vergi yasası değişikliği (eyalet gelir vergisi, emlak vergisi) göçü etkileyebilir.
Özetle, 2026–2028 Scottsdale görünümü olumlu ama patlayıcı değil: bunu bir sprint değil, maraton olarak düşünün. Piyasa muhtemelen kontrollü bir hızda büyüyecek. Aslında bu sağlıklı – balonları ve çöküşleri önler. Ev sahipleri için, öz sermayeleri kademeli olarak artmalı. Alıcılar için ise “şimdi al yoksa sonsuza dek fiyat dışı kalırsın” paniği olmayacak, çünkü stok bulunabilir olacak; ancak çok beklemek yine de fiyatlar arttıkça biraz daha fazla ödemek anlamına gelecek. Temelde, Scottsdale gayrimenkulü uzun vadede sağlam bir yatırım olmaya aday, şehrin kalıcı cazibesi ve güçlü ekonomisiyle, mevcut projeksiyonlara göre ufukta büyük bir sarsıntı görünmüyor. mileszimbaluk.com realwealth.com.
Yatırım Fırsatları ve Riskler
Yatırımcılar için – ister yerel ister eyalet dışından olsun – Scottsdale cazip ama incelikli bir tablo sunuyor. Güçlü ekonomisi ve yüksek yaşam kalitesiyle şehir muhtemelen getiri sağlamaya devam edecek, ancak zorluklar da yok değil. İşte Scottsdale gayrimenkul yatırımında potansiyel fırsatlar ve riskler:
Fırsatlar:
- Güçlü Kira Piyasası Getirileri: Kira amaçlı gayrimenkul arayan yatırımcılar Scottsdale’da sağlam fırsatlar bulabilirler. Yüksek kiralar ve istikrarlı talebin birleşimi cazip bir nakit akışı sağlar. Örneğin, iyi konumlanmış 2 yatak odalı bir daire yaklaşık 400.000 dolara mal olabilir ve ayda 2.000+ dolar civarında kiraya verilebilir, bu da ulusal ortalama kirayla yaklaşık olarak uyumludur zillow.com. Müstakil evler ise daha da yüksek kira getirisi sağlar. Scottsdale’da net kira getirileri (yüksek satın alma fiyatları nedeniyle) yüksek olmasa da, nispeten güvenlidir. Ayrıca, müstakil ev kiralamaları avantajlıdır: ulusal ve yerel olarak, kiralık müstakil evlerin doluluk ve kira artışında 2020’lerin sonuna kadar apartman dairelerinden daha iyi performans göstermesi beklenmektedir realwealth.com. Yatırımcılar, South Scottsdale’da mütevazı evleri veya küçük çoklu aileli mülkleri hedefleyebilir; bu mülkler, Scottsdale okul bölgesine veya yaşam tarzına dahil olmak isteyen kiracıların bitmek bilmeyen havuzundan faydalanır. Ayrıca, yaklaşık Scottsdale sakinlerinin %33’ü kiracı mileszimbaluk.com, bu da genellikle ev sahibi ağırlıklı olarak düşünülen bir şehirde önemli bir kiracı pazarı olduğunu gösteriyor.
- Değer Artışı ve Yenilemeler: Özellikle merkezi ve güney bölgelerdeki birçok Scottsdale evi, 20. yüzyılın ortalarında inşa edilmiştir ve modernizasyona ihtiyaç duymaktadır. Eski bir evi (örneğin 1960’lar tarzı bir ranch) satın alıp, çağdaş dokunuşlarla yenileyerek ya satarak ya da yüksek fiyata kiraya vererek fırsat yakalanabilir. Scottsdale’daki alıcı kitlesi, anahtar teslim, şık evleri takdir eder – yenilenmiş mülkler genellikle metrekare başına yüksek primle satılır. İnşaat bilgisi olan yatırımcılar, eskiyen mülkleri lüks standartlara getirerek bundan faydalanabilir. Sadece dış cephede değişiklik yaparken Scottsdale’ın tasarım inceleme ayrıntılarına dikkat edin.
- Yeni Projeler & Ön Satışlar: Scottsdale’da geliştiricilerin inşaat öncesi fiyat sunduğu birkaç yeni lüks proje (daire ve ev) bulunuyor. Bu projelere erken yatırım yapanlar, tamamlandığında değerler artarsa kazanç sağlayabilir. Örneğin, One Scottsdale’daki Atavia dairelerinden birini 2026’daki tamamlanmadan önce almak, bölge beklendiği gibi gelişirse anında öz sermaye kazandırabilir. Benzer şekilde, Optima McDowell Mountain Village veya Portico gibi projelere (güçlü satışlar gören lüks bir daire topluluğu) mileszimbaluk.com yatırım yapmak, bu topluluklar yerleştikçe ve yeniden satış değerleri arttıkça kazançlı olabilir. Ancak doğru projeyi seçmek çok önemlidir – güçlü geliştirici itibarı ve konuma sahip olanları arayın.
- Ticari Gayrimenkul Oyunları: Şu anda ofisler riskli olsa da, mahalle perakende merkezleri veya karma kullanımlı mülkler Scottsdale’da harika yatırımlar olabilir. Scottsdale’ın varlıklı nüfusu, lüks perakende ve yeme-içmeyi destekler. Scottsdale’da bir şerit merkezine (trend restoranlar veya butiklerle kiracı olarak) sahip olmak, istikrarlı nakit akışı ve mülk değer artışı sağlayabilir. Ayrıca, perakende boşluk oranı çok düşük olduğundan (~%5) cushmanwakefield.com, kira oranları zamanla artırılabilir. Endüstriyel/flex mülkler de bir diğer seçenek: Airpark bölgesinde eski bir depo satın alıp yenilerseniz, Scottsdale adresi isteyen küçük işletmelerden gelen yüksek talebe ulaşabilirsiniz.
- Uyarlanabilir Yeniden Kullanım & ADU’lar: Yeni ADU yasası mikro-yatırım fırsatları sunuyor. Örneğin, bir yatırımcı Scottsdale’da büyük arsaya sahip bir mülk alıp, ayrı bir casita (ADU) inşa ederek bunu ek gelir için ayrı kiraya verebilir. Ayrıca, yaratıcı yatırımcılar düşük performanslı küçük ofis binalarını veya perakende alanlarını konuta veya karma kullanıma dönüştürmeyi düşünebilir, eyaletin bu tür dönüşümleri teşvik etmesinden yararlanabilir. Kolay olmasa da, başarılı bir dönüşüm, konutun ofisten daha değerli olduğu bir lokasyonda (örneğin Old Town) yapılırsa mülkün değerini önemli ölçüde artırabilir.
- İklim Göçü & Lüks İkinci Evler: Makro ölçekte, Scottsdale pahalı veya daha az elverişli iklimlerden gelen varlıklı bireylerin göçünden fayda sağlayabilir. Kaliforniya gibi yerlerden zengin alıcılar, Scottsdale’ı ikinci ev (veya uzaktan çalışıyorlarsa birincil ev) olarak görmeye devam ediyor. Lüks kiralamalar (aylık mobilyalı kiralamalar vb.) veya bu demografiye gelecekte satış amacıyla üst düzey mülklere yatırım yapmak kârlı olabilir. Örneğin, olanaklara sahip lüks bir ev (havuz, manzara vb.) yoğun sezonda sporculara, ünlülere veya yöneticilere aylık on binlerce dolara kiralanabilir ve ileride primli bir fiyata satılabilir. Buradaki risk, talebin dar olması ve yüksek taşıma maliyetleri, ancak doğru zamanda yapılırsa getiriler büyük olabilir.
Riskler:
- Faiz Oranı Riski: Birçok kez belirttik – yüksek faiz oranları şu anda piyasadaki en büyük engel. Kaldıraç kullanan yatırımcılar için %7+ ipotek oranları kâr marjlarını önemli ölçüde azaltıyor. Bu finansman maliyetleriyle pozitif nakit akışı elde etmek daha zor. Eğer oranlar beklenmedik şekilde daha da yükselirse (örneğin inatçı enflasyon nedeniyle), mülk değerleri durgunlaşabilir veya düşebilir ve yeniden finansman ya da satış zorlaşır. Birçok yatırımcı bunu azaltmak için kısa vadeli değişken krediler kullanıyor veya mülkleri nakit alıyor, ancak bu da sermayeyi bağlıyor.
- Karşılanabilirlik ve Talep Kısıtları: Scottsdale’ın yüksek fiyatları, alıcı havuzunun bir ölçüde sınırlı olduğu anlamına geliyor. Fiyatlar gelirlerden daha hızlı artarsa (ki öyle oldu), bir noktada talep durağanlaşabilir – yani piyasa yerel halk için kendini erişilemez hale getirebilir. Bunun bir kısmını 2023–2025’te gördük: satışlar düştü çünkü birçok aile mevcut fiyatlarla Scottsdale’da ev değiştiremiyor veya taşınamıyordu. Faiz oranları düşmezse, talep zayıf kalabilir özellikle orta segmentlerde, bu da değer artışını sınırlayabilir veya bu segmentlerde hafif fiyat düşüşlerine neden olabilir. Hızlı değer artışına güvenen yatırımcılar hayal kırıklığına uğrayabilir. Artık daha çok uzun vadeli bir oyun.
- Düzenleyici Riskler: Scottsdale’ın yeni KKK kuralları kısa dönemli kiralamaları yasaklamasa da, özellikle kötü bir olay veya siyasi bir değişim daha da sıkı önlemlere yol açabilir (örneğin, KKK lisanslarının sayısının sınırlandırılması veya doluluk sınırlarının getirilmesi gibi). Şu anda Arizona eyalet yasası doğrudan yasakları engelliyor, ancak yasalar değişebilir. Yatırım planınız Airbnb gelirine dayanıyorsa, düzenleyici değişiklikleri yakından takip edin. Ayrıca, eyalet konut arzını artırmak için daha fazla yerel kontrolü kaldırabilir – eğer Scottsdale konut eklemeye direnirse, yasama organı gelecekte daha geniş kapsamlı imar artışları dayatabilir. Bu da, örneğin, dublekslerin veya daha fazla ADU’nun yaygın olarak yasal hale gelmesi durumunda, tek ailelik mahallelerde daha fazla rekabet (arz) getirebilir.
- Su ve Çevresel Endişeler: Belirtildiği gibi, uzun vadeli su kıtlığı yaklaşan bir risktir. Bu, artan maliyetler (daha yüksek su ücretleri havuz ve çimlerin bakımını daha pahalı hale getirir, bu da bazı evleri daha az cazip kılabilir) veya hatta geliştirme moratoryumları (Scottsdale içinde su arzı garanti altında olduğu için pek olası değil, ancak aşırı bir senaryoda imkansız da değil) şeklinde ortaya çıkabilir. Ayrıca, aşırı sıcaklık çevresel bir risktir – 2023’te Phoenix’te eşi görülmemiş sıcak hava dalgaları yaşandı. Bu tür iklim sorunları kötüleşirse, bazı potansiyel sakinler Arizona’dan kaçınabilir veya mevcut sakinler (özellikle emekliler) her yıl o kadar uzun süre kalmayabilir. Henüz emlak piyasasını ölçülebilir şekilde etkilemedi, ancak yazlar neredeyse yaşanmaz hale gelirse, bu Scottsdale’ın çekiciliği için bir risktir.
- Lüks Konut Segmentinde Aşırı İnşaat: Oldukça fazla üst düzey konut projesi gündemde (FENDI Residences, Optima, vb.). Scottsdale’ın lüks konut piyasası tarihsel olarak nispeten küçüktür. Tüm bu projeler aynı anda teslim edilirse, kısa vadede lüks konut fazlası riski vardır. Geçmiş döngülerde Miami’de benzer bir şey gördük. Geliştiriciler talebin derinliğini test edecek; ekonomi zayıflarsa, bazı birimler daha uzun süre satılamayabilir, bu da fiyat indirimlerini zorunlu kılabilir ve yatırımcıları olumsuz etkileyebilir. Yani, yeni gelişmeler heyecan verici fırsatlar sunsa da, tamamlandığında değer artışı üzerine spekülasyon yapıyorsanız risk de taşır.
- Ekonomik Durgunluk veya Değişim: Scottsdale’ın ekonomisi çeşitli olsa da, dokunulmaz değildir. Ulusal bir durgunluk, turizmi ve kurumsal taşınmaları geçici olarak azaltabilir, bu da hem konut hem de ticari alan talebini yumuşatır. Ya da Scottsdale’ın büyük işverenlerinden biri geri çekilirse (örneğin, Vanguard gibi büyük bir şirket işlerini taşırsa), bu bazı alt pazarları etkileyebilir. Ayrıca jeopolitik risk de var – borsalar çökerse veya başka bir pandemi olursa, lüks harcamalar ve ikinci ev alımları bir süreliğine durabilir.
- Yüksek Maliyetler ve Vergiler: İnşaat maliyetleri yüksek kalmaya devam ediyor, bu da geliştirme veya yenileme için kâr marjlarını daraltıyor. Ayrıca, Arizona’da emlak vergileri makul seviyede, ancak değerlemeler yükselmeye devam ederse, vergi faturaları da artacak (birincil konutlarda yıllık artışlar sınırlı olsa da, ikincil/yatırım amaçlı mülklerde aynı sınır yok). Yatırımcılar artan sigorta maliyetlerini de hesaba katmalı – ilginç bir şekilde, Arizona’da kasırga olmasa da, ara sıra sel, çevrede orman yangınları vb. yaşanıyor ve ülke genelinde sigorta maliyetleri artıyor.
Yatırımcılar için Stratejiler: Yukarıdakiler göz önüne alındığında, Scottsdale’daki temkinli yatırımcılar şunları yapacaktır:
- nakit akışına odaklanın, sadece spekülasyona değil. Bir mülkün mevcut kira oranlarıyla kendi masraflarını karşılayabildiğinden emin olun, böylece piyasa döngülerinde elinizde tutabilirsiniz.
- Muhtemelen ortaklık kurmak veya kaynakları birleştirmek için daha az kaldıraçla ya da tamamen nakit olarak satın almak, ardından oranlar iyileştiğinde yeniden finansman yapmak.
- Mülk türlerini çeşitlendirin – belki bir kiralık ev, küçük bir ticari mülk gibi bir karışım, riskleri dengelemek için.
- Yerel siyaseti takip edin (örneğin, yeni belediye meclisi üyeleri yavaş büyüme veya hızlı büyüme yanlısı platformlarla seçilirse, bu değişimlerin sinyalini verebilir).
- Değerini koruyacak benzersiz mülkler arayın – örneğin, nadir manzaralı bir arsa üzerinde bir ev veya Old Town’da tarihi bir mülk – benzersizlik, düşüş piyasalarında bir tampon sağlar.
- Daha uzun tutma süreleri için plan yapın. Hızlı al-sat işlemleri artık daha zor, bu yüzden kazanç elde etmek için mülke en az 5+ yıl sahip olmaya hazırlıklı olun.
Özetle, Scottsdale, kalıcı talep unsurları sayesinde (güneş, iş, prestij ve sınırlı arazi) birinci sınıf bir emlak yatırım lokasyonu olmaya devam ediyor. Yatırımcılar, yüksek gelirli kiracılardan değer artışına ve yeniden geliştirme fırsatlarına kadar birçok avantaj bulabilir. Ancak başarı, daha yüksek finansman maliyetlerinin yeni normunda yol almayı, düzenleyici akımlara dikkat etmeyi ve hem güneşli hem de yağmurlu günlere (belki kelime anlamıyla ve mecazi olarak) dayanabilecek mülkler seçmeyi gerektirecek. Dikkatli bir stratejiyle, 2028’e kadar Scottsdale’de yatırım yapmak tatmin edici sonuçlar verecektir – sadece artık patlama dönemindeki kadar yüksek getiriler olmadan, ki bu aslında olgunlaşan ve istikrar kazanan bir piyasanın işaretidir mileszimbaluk.com realwealth.com.
