- Kuzey Amerika: ABD’de konut kredisi faiz oranları düştü ve 11 ayın en düşük seviyesine geriledi (~%6,3, 30 yıllık krediler için); Fed’in faiz indirimi umutlarının artmasıyla alıcı iyimserliği yeniden canlandı ainvest.com. Kanada’da, Toronto konut satışları düştü ve beş ay sonra ilk kez Ağustos’ta (%–1,8 aylık) geriledi; uygun fiyatlılık hâlâ zorlayıcı reuters.com, Kanada Merkez Bankası’nın beklemede olmasına rağmen.
- Avrupa: İngiltere’de konut fiyatları arttı ve Ağustos’ta %0,3 yükseldi – üst üste üçüncü aylık artış, ortalama fiyat rekoru: £299.331 reuters.com reuters.com – ancak genel olarak Avrupa’da ticari gayrimenkul piyasaları durgun. 2025’in ilk yarısında yatırım hacmi, 2022 öncesinin ancak yarısı kadar; sınır ötesi işlemler son on yılın en düşük seviyesinde, yüksek faiz oranları nedeniyle m24sunshine.com m24sunshine.com.
- Asya-Pasifik: Çin’in emlak krizi derinleşti dev geliştiriciler bocalarken – Evergrande borsadan çıkarıldı ve rakibi Country Garden’ın konut teslimatları %50 civarında düştü, bu da ¥18–21 milyar kaybı işaret ediyor reuters.com reuters.com. Pekin, fazlalığı azaltmak için (devlet şirketlerinin satılmamış evleri alması gibi) kurtarma hamlelerini değerlendiriyor reuters.com reuters.com. Yine de parlak noktalar var: Japonya’da, Almanya’dan Patrizia Tokyo’da 14 apartman binası satın aldı (800 daire) bir küresel yatırımcı için, dayanıklı kira talebine güvenerek patrizia.ag patrizia.ag.
- Orta Doğu: Dubai’nin emlak patlaması yeni rekorlara ulaştı – 2025’in 2. çeyreğinde 51.000 konut satıldı, tüm zamanların en yüksek seviyesi bloomberg.com – yılbaşından bu yana satışlar şaşırtıcı bir şekilde 441 milyar AED’ye (~120 milyar $) ulaştı instagram.com. Fırlayan fiyatlar ve Ağustos satışlarında %13 artış bazı analistlerin 2009 tarzı bir çöküşün tekrarı konusunda uyarıda bulunmasına yol açtı bloomberg.com. Bu arada, Suudi Arabistan emlak piyasasını açtı yeni bir yasa ile (2026’da yürürlüğe girecek) yabancı yatırımcılara Riyad ve Cidde gibi belirlenmiş bölgelerde mülk alımına izin veriyor natlawreview.com – bu adım, Vision 2030 kapsamında sermaye çekmek ve kalkınmayı artırmak için atıldı natlawreview.com.
- Latin Amerika: Yüksek faiz oranları ve politika değişiklikleri bölgeyi tanımlıyor. Brezilya’nın merkez bankası (Selic %14,75) tasarruf mevduatlarının azalmasıyla konut kredilerini desteklemek için bir “köprü” finansman planı açıkladı reuters.com reuters.com. Meksika’da ise, gayrimenkul yatırımlarının 2025’e kadar ₱652 milyar ($38 milyar) seviyesine çıkması bekleniyor; bu artış, yakın üretim (nearshoring) ve yeni yönetim altında bir milyon konut inşa etme planı ile destekleniyor riotimesonline.com riotimesonline.com.
- Afrika: Yerli yatırımcılar piyasaları yeniden şekillendiriyor. Nijeryalı emeklilik fonları, 2025’in ilk yarısında gayrimenkul tahsislerini yaklaşık %418 artırarak (~51 milyon $’a) çıkardı propertywheel.co.za; bu, yerel uzun vadeli sermayeye geçişin bir göstergesi. Buna karşılık, Güney Afrika hala zayıf konut piyasası ile mücadele ediyor – yüksek işsizlik ve düşük talep nedeniyle zor durumda globalpropertyguide.com – ancak Merkez Bankası’nın faiz indirimleri (repo Ağustos’ta %7,00’ye düştü) privateproperty.co.za mütevazı bir canlanmayı tetiklemeyi amaçlıyor.
Kuzey Amerika: Soğuyan Faizler, Temkinli Alıcılar
Amerika Birleşik Devletleri – Rahatlama İşaretleri: ABD konut piyasası bu hafta alıcılar için ilk rahatlama belirtilerini gösterdi. Mortgage faiz oranları Ekim 2024’ten bu yana en düşük seviyesine düştü – 30 yıllık sabit faiz oranı 16 baz puan azalarak yaklaşık %6,29’a geriledi ainvest.com. Zayıf istihdam verileri ve Federal Reserve faiz indirimlerine dair umutların tetiklediği bu keskin bir günlük düşüş, somut tasarruflara (450 bin dolarlık bir kredi için ayda yaklaşık 169 dolar daha az ödeme) yol açtı ve ev alıcılarının güvenini artırdı ainvest.com ainvest.com. “Momentum alıcıların lehine dönüyor” yıllarca süren artan maliyetlerin ardından, Fortune’un belirttiği gibi, satın alınabilirlik yıldan yıla %3,1 arttı newslink.mba.org. Konut üreticileri ve mortgage kredi verenleri haberlere olumlu tepki verdi, bu da daha düşük finansman maliyetlerinin talebi artıracağı beklentisini yansıtıyor ainvest.com. Yine de, piyasa belirsizliği devam ediyor: Bank of America’nın bir anketine göre Amerikalıların %60’ı hâlâ bunun iyi bir alım zamanı olup olmadığından emin değil, bu oran 2023’ten bu yana en yüksek seviye reuters.com reuters.com. Yüksek fiyatlar ve ekonomik endişeler nedeniyle birçok kişi “faizlerin ve fiyatların daha da düşmesini bekliyor” reuters.com.
Kanada – Piyasada Tedirginlik: Kanada’da, konut soğuması önemli bir pazarı vurdu: Toronto. Greater Toronto Bölgesi’nde ağustos ayı satışları temmuz ayına göre %1,8 düştü (mevsimsellikten arındırılmış), bu mart ayından bu yana ilk düşüş oldu reuters.com. Fiyatlar da geriledi – gösterge endeksi 978.100 Kanada Doları’na düştü, bu da geçen kasımdan beri görülen yataydan düşüşe giden trendi sürdürdü reuters.com. Toronto Bölgesel Emlak Kurulu, “zorlu” bir satın alınabilirliği suçluyor: “Ortalama gelir elde eden bir hane… ortalama fiyatlı bir evin aylık ipotek ödemesini karşılamakta hâlâ zorlanıyor,” dedi TRREB’den Jason Mercer reuters.com. Borçlanma maliyetleri hâlâ caydırıcı seviyede, Kanada Merkez Bankası faiz artışlarına %5’te ara vermiş olsa da. Mercer, ipotek faizlerinde küçük bir gevşeme ile bile, “daha fazla alıcının bugünkü iyi arz edilen piyasadan yararlanmak için kenardan çıkacağını” belirtti reuters.com. Gerçekten de, yeni ilanlar yıllık bazda %9,4 arttı, bu da alıcılara daha fazla seçenek sunuyor reuters.com. Şimdi gözler Kanada Merkez Bankası’nın 17 Eylül’deki toplantısında – piyasalar temkinli bir şekilde ilk faiz indirimi (marttan beri %5’te tutulduktan sonra) reuters.com bekliyor, konut piyasasında daha derin bir durgunluğu önlemek için.
Ticari Dikkat: Kuzey Amerika’nın ticari gayrimenkul sektörü ikiye bölünmüş durumda. ABD ofis piyasaları derin bir durgunlukta – ulusal ofis boşluk oranı 2025 2. çeyrekte rekor %20,7’ye ulaştı, benzeri görülmemiş bir boş alan fazlası reuters.com. Büyük şehirlerde durum daha kötü: San Francisco’nun boşluk oranı yaklaşık %27,7’ye fırladı (pandemi öncesi yaklaşık %8,6 idi) reuters.com, Manhattan ve Charlotte ise yaklaşık %23 civarında seyrediyor reuters.com. Kalıcı uzaktan çalışma ve şirketlerin kemer sıkması, Moody’s Analytics’in ofis sektöründe “yapısal bir bozulma” olarak adlandırdığı duruma yol açtı reuters.com. Mülk değerleri eriyor, bu da ev sahiplerini ve 2027’ye kadar vadesi dolacak 290 milyar dolarlık ofis kredisiyle bölgesel bankaları zorluyor reuters.com. Buna karşılık geliştiriciler yön değiştiriyor – ofisleri apartmana dönüştürmek (yeniden kullanım için planlanan 149 milyon metrekareden fazla alan) reuters.com ve endüstriyel/lojistik ile çok aileli gibi daha sıcak segmentlere yönelmek gibi. Buna karşılık, ABD endüstriyel ve çok aileli gayrimenkulü görece dirençli kalmaya devam ediyor, düşük boşluk oranı ve istikrarlı kira artışıyla destekleniyor m24sunshine.com. Kanada’da ise ticari yatırım yavaşladı ama çökmedi; Toronto ve Vancouver gibi şehirlerde birinci sınıf ofis boşluk oranları yüksek (~%15) ama ABD seviyelerinin altında, endüstriyel alan ise talep görmeye devam ediyor e-ticaretin büyümesi sayesinde. Genel olarak, Kuzey Amerika’da konut için piyasa hissiyatı temkinli şekilde iyileşiyor faizler gerilerken, ticari segmentler ise pandemi sonrası gerçeklere acı verici bir uyum süreci yaşıyor.
Avrupa: Konutta Kazanç, Ticari Tarafta Sıkıntı
Birleşik Krallık – Dayanıklı Fiyatlar: Birleşik Krallık konut piyasası sonbahara girerken şaşırtıcı bir dayanıklılık gösterdi. Mortgage sağlayıcısı Halifax, konut fiyatlarının Ağustos ayında %0,3 arttığını bildirdi; bu, art arda üçüncü aylık artış oldu reuters.com. Bu, fiyatları bir yıl öncesine göre %2,2 daha yüksek bir seviyeye getiriyor reuters.com ve analistlerin tahminlerini (sadece +%0,1’lik bir aylık artış bekliyorlardı) bile aşıyor reuters.com. Ortalama bir evin fiyatı şu anda rekor £299,331 reuters.com. Halifax, bunu iyileşen satın alınabilirlik ve istikrarlı talebe bağlıyor: 2024’teki keskin bir düzeltmeden sonra maaşlar arttı ve mortgage faiz oranları istikrar kazandı, bu da alıcıların yeniden piyasaya girmesini sağladı. “Konut piyasası bu zorlukları göğüsleyebileceğini gösterdi,” dedi Halifax’ın mortgage direktörü ve fiyatlarda “yavaş ama istikrarlı bir tırmanış”ın ekonomik koşullar devam ederse süreceğini belirtti reuters.com. Ancak tüm göstergeler aynı yönde değil: rakip kredi kuruluşu Nationwide, Ağustos ayında %0,1’lik bir fiyat düşüşü kaydetti reuters.com ve işlemler pandemi öncesi normların altında kalmaya devam ediyor. Alıcı davranışları değişti – Rightmove verileri, satıcıların bu yaz anlaşma yapabilmek için istenen fiyatları her zamankinden daha fazla düşürmek zorunda kaldığını gösteriyor reuters.com. Ve hükümet değişikliği olasılığı gündemdeyken, vergi politikası belirsizliği üst segment piyasaları gölgeliyor: sektör anketleri, bazı alıcıların Kasım’da açıklanacak bir sonraki Bütçe’de lüks konutlara yönelik emlak vergilerinin artırılabileceğinden endişe ederek beklemede kaldığını ortaya koydu reuters.com. Şimdilik ise, Britanya’nın konut piyasası yerçekimine meydan okuyor; düşen enflasyon ve İngiltere Merkez Bankası’nın faiz artışına ara vermesi, tüketici güvenini artırdı.
Kıta Avrupası – Yatırımda Durgunluk: Kanalın ötesinde, Avrupa’nın emlak piyasaları özellikle ticari tarafta bir durgunluktan geçiyor. İşlem hacimleri 2025’te büyük ölçüde azaldı. İlk çeyrekte, toplam Avrupa ticari gayrimenkul yatırımı sadece 47,8 milyar € oldu – üç yıl önceki seviyenin yarısından az m24sunshine.com. Ön verilere göre ikinci çeyrek daha da kasvetli: sınır ötesi yatırımlar yıllık bazda yaklaşık %20 düşerek sadece 17,2 milyar €’ya geriledi, bu da on yılın en düşük seviyesi ve uluslararası yatırımcıların keskin bir şekilde geri çekildiğini gösteriyor m24sunshine.com. Nedenleri: fırlayan faiz oranları ve ekonomik belirsizlik. Avrupa Merkez Bankası, çekirdek enflasyonun %5 civarında seyretmesiyle faiz oranlarını döngünün en yüksek seviyesi olan %4,25’te tutarken, finansman maliyetleri arttı ve fiyat beklentilerindeki uyumsuzluk anlaşmaları dondurdu m24sunshine.com. Potansiyel alıcılar büyük indirimler talep ediyor, ancak birçok satıcı geri adım atmıyor – bu da çıkmaza ve “düşük likidite” ile tüm piyasada durgunluğa yol açıyor m24sunshine.com.
Sektör Ayrışması: Avrupa’nın emlak düşüşü sektörler arasında eşit dağılmıyor. Ofis binaları ve eski alışveriş merkezleri talep ve değer kaybı yaşıyor m24sunshine.com. Kalıcı uzaktan çalışma eğilimleri ve e-ticaretin büyümesi, ofisleri ve ikincil alışveriş merkezlerini kiracı çekmekte zor durumda bıraktı. Örneğin, Almanya’nın ticari satışları 2025’in ilk yarısında ek %2 düştü ve geçen yılki düşüşü uzattı m24sunshine.com. Ancak, parlak noktalar varlığını sürdürüyor: lojistik depolar, kiralık konutlar ve Avrupa genelindeki oteller “yatırım cazibesini koruyor” m24sunshine.com. Bu segmentler yapısal rüzgarları arkasına alıyor – lojistik tedarik zinciri yeniden yapılanmasından ve e-ticaretten, konut ise kronik konut sıkıntısından, otelcilik ise seyahat canlanmasından faydalanıyor. Nitekim, özel sermaye şirketleri gibi büyük yatırımcılar, depoları ve apartman portföylerini satın almaya yöneldi; bunları enflasyona daha dayanıklı gelir kaynakları olarak görüyorlar. Cushman & Wakefield analistleri, birinci sınıf lojistik ve çok aileli konutlarda sermaye değerlerinin zaten taban yaptığını ve fiyatların ayarlanmasıyla 2025’in ikinci yarısında istikrar kazanabileceğini belirtiyor cushmanwakefield.com.
Görünüm: Avrupa’da emlak hissiyatı temkinli bir iyimserlik taşıyor ve en kötünün geride kaldığına dair umut var. Resesyon korkuları azalırken (Euro Bölgesi GSYİH’sı hâlâ ılımlı şekilde büyüyor) ve ECB muhtemelen zirve faiz oranlarında, bazı fırsatçı fonlar aşırı satılmış piyasalarda ucuz fırsatlar arıyor. CBRE’nin tahminleri, kademeli bir toparlanma öngörüyor ve tüm emlakta toplam getirilerin 2025’te yeniden pozitife dönebileceğini (~%7, 2025’te) gösteriyor mediaassets.cbre.com. Ancak riskler yüksek – jeopolitik gerilimler ve inatçı finansman maliyetleri toparlanmayı geciktirebilir. Kısa vadede, ev sahipleri zorlukla karşı karşıya: yeniden finansman maliyetli ve Frankfurt ile Amsterdam gibi şehirlerdeki ofis kulelerinin değerleri 2021 zirvesine göre çift haneli oranda düştü. Önümüzdeki çeyrekler, borç yükü yüksek Avrupalı ev sahiplerini (ör. bazı Alman ve İsveçli emlak şirketleri) test edecek; bu şirketler, durgun bir piyasada varlıklarını yeniden finanse etmeye veya satmaya çalışacak. Özetle, Avrupa emlak piyasası bölünmüş durumda – Birleşik Krallık ve Fransa’nın bazı bölgeleri gibi dirençli konut piyasaları yeniden yükseliyor reuters.com, ancak yatırım ve ticari sektörler beklemede; daha net ekonomik sinyaller ve faiz döngüsünde bir dönüş bekleniyor.
Asya-Pasifik: Çin’de Dalgalanma, Diğer Yerlerde Hedefli İyimserlik
Çin – Kriz ve Müdahale: Çin’in uzun süredir büyümenin motoru olan devasa emlak sektörü derin bir krizde kalmaya devam ediyor. Son günlerde, ülke genelinde konut satışları ve fiyatları durgunluğunu sürdürüyor ve büyük geliştiricilerin sıkıntıları artıyor. Evergrande Group, bir zamanlar Çin’in en büyük geliştiricisi, Hong Kong borsasından resmen çıkarıldı (25 Ağustos itibarıyla) ve 300 milyar dolarlık borcunu çözüme kavuşturamadı thediplomat.com. Bir diğer dev, Country Garden, 2025 mali yılının ilk yarısı için daha büyük bir zarar açıklayacağını bildirdi; kârlar, konut teslimatlarındaki %50’lik çöküşle silindi reuters.com reuters.com. Yılın ilk yarısında yalnızca yaklaşık 74.000 konut teslim etti, bu da geçen yılın hızının ancak yarısı reuters.com; bu da emlak çöküşünün nakit akışını nasıl kestiğini gösteriyor. Country Garden, 2023’ün sonlarında zaten 11 milyar dolarlık yurtdışı tahvilinde temerrüde düştü ve 14,1 milyar dolarlık borç yeniden yapılandırması sürüyor reuters.com. Geliştiriciler nakit sıkıntısı çekerken, sayısız proje tamamlanmamış durumda, bu da alıcı güvenini zedeliyor ve birçok şehirde yeni konut fiyatlarının düşmesine neden oluyor.
Buna karşılık, Pekin politika desteğini artırıyor. Yetkililer, ipotek kurallarını gevşetti (büyük şehirlerde ilk kez ev alacaklara teşvikler sağladı) ve faiz oranlarını mütevazı bir şekilde düşürdü. Özellikle, Bloomberg, düzenleyicilerin sorunlu geliştiricilerden satılmamış evleri satın almak için devlet şirketlerini harekete geçirmeyi planladıklarını bildirdi reuters.com. Bu plan kapsamında, büyük merkezi hükümet firmaları ve varlık yöneticileri (örneğin China Cinda), fazla stoğu satın almak için 300 milyar ¥’lık bir merkez bankası fonuna erişebilecek reuters.com. Bu, arz fazlasını azaltacak ve geliştiricilere likidite sağlayacak. Bu uygulama, 2022’de yerel yönetimlerin ve KİT’lerin PBOC yeniden kredi olanaklarını kullanarak konut stoğu satın almalarının teşvik edildiği bir girişime dayanıyor reuters.com. Bu önlemler kenarda yardımcı olsa da, güven hâlâ kırılgan: yılbaşından bu yana gayrimenkul yatırımı yaklaşık %8 düştü ve konut alıcılarının güveni zayıf, yalnızca en büyük 1. kademe şehirler hariç. Analistler, Çin’in 2021’de geliştirici borçlarına yönelik baskıdan kaynaklanan emlak sorunlarının uzun vadeli bir yük olduğu konusunda uyarıyor. “Bu yapısal bir düşüş, döngüsel bir dalgalanma değil,” dedi bir ekonomist Reuters’a; kentsel nüfus artışının yavaşladığını ve spekülatif coşkunun geri dönmesinin olası olmadığını belirtti. Hükümet, konut sektörünü (ekonomi için hayati) istikrara kavuşturmak ile sorumsuz geliştiricileri tamamen kurtarmadan dengeyi sağlamak arasında zorlu bir dengeyle karşı karşıya.
Daha Geniş Asya – Karışık Şanslar: Çin dışında, Asya-Pasifik emlak trendleri daha olumlu. Japonya, yatırım için bir mıknatıs olarak öne çıkıyor. Bu hafta, Avrupalı varlık yöneticisi PATRIZIA, Japonya’da büyük bir satın alma gerçekleştirdiğini duyurdu – Tokyo’da 14 mülkten oluşan bir konut portföyü, toplamda yaklaşık 800 daire patrizia.ag patrizia.ag. Doluluk oranı %97 ve kiraların piyasanın %10 altında olduğu görülürken, Patrizia Japonya başkanı Masami Takizawa’ya göre “gelir istikrarı ve… aktif yönetim yoluyla geliri artırma fırsatı” görüyor patrizia.ag patrizia.ag. Anlaşma (Patrizia’nın Japonya’daki en büyüklerinden biri), yabancı yatırımcıların Tokyo’nun kiralık konutlarına olan güvenini vurguluyor; bu da kentleşme ve sıkı arzdan faydalanıyor. Japonya’nın ultra düşük faiz oranları ve artan kiralar, borçlanma maliyetlerinin yüksek olduğu diğer piyasalara kıyasla cazip kılıyor. Benzer şekilde, Singapur ve Güney Kore’de lojistik ve veri merkezi varlıklarına istikrarlı ilgi var, ancak yüksek faiz oranları hacimleri bir miktar soğuttu.
Avustralya & Hindistan: Avustralya’da, anlatı hızlı büyümeden politika odaklı ılımlılığa kayıyor. 2025’in başlarında hızlı büyümenin ardından, Avustralya Merkez Bankası ekonomiyi desteklemek için (düşük enflasyon ortamında) üç kez faiz indirdi (yıl ortasında politika faizini %3,60’a getirdi afr.com). Sydney ve Melbourne’daki konut piyasaları, düşük faizlerin alıcı temkinini dengelemesiyle birlikte, ılımlı fiyat artışlarıyla istikrar kazandı. Bu arada, Hindistan’ın ticari gayrimenkulü, güçlü ofis kiralamalarıyla (özellikle Bangalore gibi BT merkezlerinde) toparlanıyor ve konut satışları büyük şehirlerde rekor seviyelere ulaştı; bu da güçlü ekonomik büyümeden kaynaklanıyor.
Ortaya Çıkan Politika Hamleleri: Bölgesel hükümetler de aktif. Güney Kore, fiyatları dizginlemek ve genç alıcılara yardımcı olmak amacıyla konut arzını artıracak önlemler hazırlıyor (ancak ayrıntılar henüz belli değil) menafn.com menafn.com. Ve Vietnam‘da, hükümet emlak şirketleri ve ev alıcıları için krediyi gevşetti, böylece emlak sektöründeki kredi sıkışıklığını hafifletmeyi hedefliyor. Genel olarak, Asya-Pasifik’in emlak görünümü iki hızlı: Çin’in uzayan durgunluğu, bölgesel büyüme ve emtia talebini aşağı çekiyor, ancak diğer piyasalar (Japonya, Hindistan, Güneydoğu Asya), hedefli teşvikler ve sürdürülebilir kentsel talep ile nispeten dirençli olduklarını kanıtlıyor. Yatırımcılar giderek daha seçici – daha net temellere veya politika desteğine sahip piyasaları tercih ediyor ve yüksek borç ile aşırı arz olanlardan uzak duruyor.
Orta Doğu: Kızışan Körfez Piyasaları ve Yeni Reformlar
Körfez Patlaması – Dubai’nin Rekor Yükselişi: Orta Doğu emlak piyasasının odağı Körfez’in olağanüstü emlak patlamasında, özellikle de Dubai‘de. Emirliğin emlak piyasası 2025’te rekorları alt üst ediyor, servet ve yatırımcı akışıyla besleniyor. İlk sekiz ayda (Ocak–Ağustos), Dubai yaklaşık AED 441,2 milyar emlak satışı (~120 milyar $) kaydetti instagram.com – bu rakam, önceki yılların tüm yıllık toplamlarını geride bırakıyor. Yalnızca 2025’in 2. çeyreğinde 51.000 konut satışı gerçekleşti, bu şimdiye kadar kaydedilen en yüksek çeyreklik hacim, Knight Frank’e göre bloomberg.com. Talep geniş tabanlı – Palm Jumeirah’daki ultra lüks villalar, şık daireler ve hatta proje aşamasındaki daire satışları bile patlama yaşıyor. Bu yükseliş, başlıca bölgelerde fiyatları yıldan yıla çift haneli oranlarda artırdı. Örneğin, danışmanlık şirketlerine göre villa fiyatları bir yıl öncesine göre yaklaşık %16 daha yüksek ve işlem hacmi yıl başından bu yana yaklaşık %30 arttı.
Bu coşku, “yeni bir çöküş korkusunu körüklüyor”, diye yazıyor Bloomberg bloomberg.com. Deneyimli gözlemciler, Dubai’nin son emlak balonunun patladığı 2009 yılıyla paralellikler görüyor. Aşırı ısınmanın işaretleri bol: Palm Jumeirah’da bir malikane yakın zamanda rekor bir fiyatla, 170 milyon AED’ye (~46 milyon $) satıldı ve projeden satışlarda tekrar al-sat (flipping) başladı. Ancak, piyasada bazı yeni destekler var – uzun vadeli yabancı sakinlerin (başka yerlerdeki istikrarsızlıktan kaçan) akını ve birinci sınıf bölgelerde nispeten sınırlı yeni arz. Geliştiriciler de stok yönetimi için lansmanları aşamalı olarak yapıyor. Analistler temkinli olunmasını öneriyor ancak yakın zamanda bir çöküş öngörmüyor: “Bu döngü farklı – daha fazla son kullanıcı, daha az kaldıraç,” diyor yerel bir aracı kurum, ancak küresel faizler yüksek kalır ve petrol düşerse Dubai emlak piyasasının soğuyabileceğini kabul ediyorlar. Şimdilik ivme güçlü: Ağustos satışları, yaz alışveriş çılgınlığı sırasında 10,9 milyar $’a ulaştı (geçen yıla göre %13 daha yüksek) therealestatereports.com. Kira getirileri hâlâ cazip (~%6–8), bu da kurumsal yatırımcıları çekiyor. Yine de, Dubai Arazi Dairesi, spekülatif ateşi dikkate alarak, aşırı ısınmayı önlemek için daha yüksek işlem ücretleri veya oturum kurallarında değişiklik gibi potansiyel önlemler gündeme getirdi.
Suudi Arabistan – Açılım: Suudi Arabistan’da en önemli gelişme düzenleyici dönüşüm. 8 Temmuz’da hükümet, Yabancılar için Taşınmaz Mülkiyeti ve Yatırım Yasası‘nı onayladı ve Krallık’ın emlak piyasasına yabancı erişimini önemli ölçüde serbestleştirdi natlawreview.com. Ocak 2026’da yürürlüğe girecek olan yasa, yabancı bireylerin ve şirketlerin belirlenen bölgelerde taşınmaz sahibi olmasına ve yatırım yapmasına (yeni Genel Emlak Otoritesi tarafından belirlenecek) izin verecek natlawreview.com. Başlangıçta bu bölgeler, Riyad, Cidde ve diğer büyük şehirlerdeki yüksek talep gören alanları içerecek. Belirli koşullar geçerli – örneğin, yabancı ticari yatırımların en az 30 milyon SAR (~8 milyon $) sermayeli ve 5 yıl içinde tamamlanacak geliştirme projeleri olması gerekiyor natlawreview.com. Ancak bu değişim önemli: yirmi yıllık kısıtlayıcı bir çerçevenin yerini alıyor ve Suudi Vizyon 2030‘un yabancı sermaye ve uzmanlığı çekme hedefleriyle uyumlu natlawreview.com. Hükümetin amacı, emlak arzını artırmak ve sektörü modernize etmek ve aynı zamanda yerel çıkarları korumak. Örneğin, yabancılar Mekke ve Medine kutsal şehirlerinde büyük ölçüde mülk sahibi olmaktan hâlâ men edilecek natlawreview.com ve bireysel yabancıların ev alabilmesi için oturma izni ve içişleri bakanlığından onay alması gerekecek natlawreview.com. Uygulama aşamalı olacak ve düzenleyiciler fiyatlar ve Suudi konut erişilebilirliği üzerindeki etkileri izleyecek natlawreview.com. Tepki: Emlak geliştiricileri ve küresel yatırımcılar yasayı memnuniyetle karşıladı ve bunu piyasayı derinleştirecek bir “oyun değiştirici” olarak nitelendirdi. Analistler, bölgeler açıklandığında Suudi ticari projelerine (oteller, ofisler, alışveriş merkezleri) yabancı yatırım dalgası bekliyor, ancak tam etkisi yıllar içinde ortaya çıkacak.
Diğer Bölgesel Eğilimler: Körfez genelinde, güçlü petrol gelirleri ve ekonomik büyüme emlak patlamalarını besliyor. Katar ve Abu Dabi de fiyat artışları görüyor, ancak Dubai’ye kıyasla daha ılımlı. Riyad, Suudi Arabistan’ın başkentinin iş taşınma girişimi kapsamında şirketleri çekmesiyle bir inşaat patlaması yaşıyor. Lüks segment bölge genelinde gelişiyor – Dubai ultra-lüks satışlarda lider (Knight Frank, 2025’te 10 milyon $+ ev satışlarında 1 numaralı pazar olarak sıraladı) ve Riyad’ın diplomatik bölgesi ile kıyıdaki NEOM projeleri ilgi çekiyor. Bu arada, Mısır zıt bir durumla karşı karşıya: bir döviz krizi ve IMF reformları, yerel konut fiyatları Mısır poundu cinsinden fırlasa da yatırımların yavaşlamasıyla emlak piyasasını durgunlaştırdı. İsrail’de ise, konut fiyatları yıllar sonra ilk kez soğudu; 2024 zirvelerinden yaklaşık %2 düştü, çünkü yüksek faiz oranları ve siyasi belirsizlik alıcı güvenini zedeliyor. Genel olarak, Orta Doğu’nun 2025 sonundaki emlak hikayesi, Körfez’de büyüme ve fırsat ile, reformlar ve ekonomik çeşitlenme sayesinde, baskı altındaki ekonomilerdeki zorluklarla yan yana ilerliyor.
Latin Amerika: Yüksek Faizler, Büyük Planlar ve Dayanıklı Talep
Brezilya – Bir Kredi Daralmasında Yol Almak: Latin Amerika’nın en büyük ekonomisi olan Brezilya, yüksek faiz oranlarının konut sektörü üzerindeki etkileriyle mücadele ediyor. Merkez bankasının gösterge Selic oranı %14,75 ile – neredeyse 20 yılın en yüksek seviyesinde reuters.com – ipotek kredileri için borçlanma maliyetleri fırladı, bu da konut satışlarını ve inşaatı azalttı. Sorunu daha da büyüten bir diğer unsur ise, Brezilyalıların daha yüksek getiri sağlayan yatırımların peşinden gitmek için geleneksel tasarruf hesaplarından (konut finansmanının ana kaynağı) para çekmeleri oldu reuters.com. Bu durum, gayrimenkul kredileri için bir finansman açığı yarattı. Buna karşılık, Merkez Bankası Başkanı Gabriel Galipolo yakın zamanda bir çözüm sinyali verdi: yeni bir konut finansman modeline geçiş için “köprü” finansman programı reuters.com. 5 Eylül’de yaptığı açıklamada, devlet bankası Caixa gibi büyük bankalarla geliştirilen planın, azalan tasarruf mevduatlarının yerini alacak alternatif finansman kaynakları bulacağını belirtti reuters.com reuters.com. Amaç, geliştiriciler ve ev alıcılarının, faiz oranları düşene kadar krediye erişimini sağlamak için diğer araçları (muhtemelen teminatlı tahviller veya daha fazla menkul kıymetleştirme) kullanmak. “Yeni bir sisteme geçmemiz gerekiyor,” diye belirtti Galipolo, çünkü finansal eğitim ve daha iyi yatırım seçenekleri, tasarruf alışkanlıklarını kalıcı olarak değiştirdi reuters.com. Sevindirici bir şekilde, Brezilya’da enflasyon tek haneli rakamlara geriledi ve merkez bankası nihayet faiz indirimlerine başladı (Ağustos’ta 50 baz puanlık bir indirim yapıldı ve daha fazlası bekleniyor). Gayrimenkul sektörü, bu faiz indirimlerinin sektörü canlandırmasını sabırsızlıkla bekliyor. Gayrimenkul geliştiricileri, 2025 ortasında yeni projelerde bir durgunluk yaşandığını, ancak yıl sonuna kadar finansman maliyetlerinin düşmesiyle ertelenmiş konut talebinin açığa çıkmasını umduklarını bildiriyor – Brezilya’nın milyonlarca kişilik büyük bir genç nüfusu ve konut açığı var.
Meksika – Yatırım Patlaması ve Yakın Kıyılaştırma (Nearshoring): Meksika’nın gayrimenkul görünümü kesinlikle iyimser. Yakın tarihli bir analiz, gayrimenkul yatırımlarının 2025 yılına kadar 652 milyar pesoya (38 milyar $) ulaşacağını öngörüyor ve bu da yaklaşık %15’lik güçlü bir yıllık büyümeye işaret ediyor riotimesonline.com. Bu iyimserliği birkaç faktör tetikliyor. İlk olarak, imalatın yakın kıyılaştırılması (nearshoring) – ABD’li şirketlerin tedarik zincirlerini daha yakına taşıması – Meksika’nın ABD sınırı boyunca ve önemli lojistik merkezlerinde endüstriyel gayrimenkule olan talebi artırdı. Monterrey ve Tijuana gibi sıcak bölgelerde endüstriyel boşluk oranı %3’ün altında ve kiralar rekor seviyelere ulaşıyor; bu da depo ve fabrika parkı geliştirme dalgasını tetikliyor. İkinci olarak, Başkan Claudia Sheinbaum (2024 sonlarında göreve başladı) yönetimindeki Meksika hükümeti iddialı bir konut hamlesi başlattı. Hedefleri, görev süresi boyunca 1 milyon yeni konut inşa etmek riotimesonline.com ve özellikle uygun fiyatlı birimlere odaklanmak; bu da konut geliştiricileri arasında hareketliliği artırdı. Federal konut ajansları (Infonavit ve Fovissste) kredi hacmini artırıyor ve 2025 bütçesinde düşük gelirli alıcılar için yeni sübvansiyonlar getirildi. Sonuç olarak, konut inşaatında yaklaşık %50’lik bir sıçrama bekleniyor: 2024’te ₱241 milyardan 2025’te ₱364 milyara riotimesonline.com. “Dayanıklılık” analistlerin Meksika piyasası için kullandığı bir kelime – küresel zorluklara rağmen, iç talep ve yabancı yatırım piyasayı ayakta tutuyor mexlaw.com. Bununla birlikte, Meksika’nın karşı karşıya olduğu zorluklar da var: yüksek faiz oranları (Banxico’nun oranı yaklaşık %11,25) ipotekleri pahalı tutuyor ve siyasi geçişler yerel ruhsat onaylarını yavaşlatabiliyor (Meksika Şehri’nin konut piyasası bürokratik gecikmeler nedeniyle durgun riotimesonline.com). Ayrıca, enerji altyapısındaki kısıtlamalar bazı endüstriyel koridorlarda büyümeyi yavaşlattı riotimesonline.com. Yine de genel tablo olumlu: uluslararası yatırımcılar Meksika gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ve geliştiricilerine fon akıtıyor, imalat sektöründen ve büyüyen orta sınıftan gelen sürekli talebe güveniyorlar. Peso’nun göreli istikrarı ve Meksika’nın ABD pazarına yakınlığı cazibesini artırıyor.
And Dağları & Güney Konisi: Latin Amerika’nın diğer bölgelerinde, trendler daha yerelleşmiş durumda. Şili ve Kolombiya, yüksek faiz oranları ve enflasyon nedeniyle konut piyasasında bir soğuma yaşadı, ancak artık enflasyonun zirvesini geçmiş durumdalar; bu da 2025’te piyasalarını canlandırabilir. Arjantin, ekonomik çalkantı ve %100’ün üzerinde enflasyon ortamında, resmi emlak piyasası donmuş durumda – işlemler ya nakit olarak yapılıyor ya da hiç yapılmıyor – yaklaşan seçimlerin ve olası dolarizasyonun sonucunu bekliyor. Peru, siyasi belirsizlikle bağlantılı bir inşaat yavaşlamasıyla karşı karşıya. Olumlu tarafta, Panama, bölgesel bir iş merkezi rolü sayesinde pandemi sonrası ticari gayrimenkulde (ofisler ve perakende) bir toparlanma bildiriyor ve Karayip piyasaları (Dominik Cumhuriyeti ve Kosta Rika gibi) özellikle tatil köyü ve kıyı mülklerinde turizm ve yabancı mülk alımlarından faydalanıyor. Özetle, Latin Amerika’nın gayrimenkul manzarası ikiye ayrılmış durumda: yüksek faizli ekonomiler beklemede, Meksika (ve faizler düştüğünde bir ölçüde Brezilya) ise yapısal trendlerden yararlanarak büyüme hikayeleri olarak öne çıkıyor.
Afrika: Ekonomik Zorluklar Ortasında Yerli Sermaye Yükseliyor
Pan-Afrika Kayması – Yerel Yatırımcılar Devreye Giriyor: Afrika’nın gayrimenkul sektöründe bu yıl dikkat çeken bir eğilim, yerli kurumsal yatırımların artışı. Tarihsel olarak, Afrika’daki gayrimenkul geliştirme büyük ölçüde yabancı sermaye veya kalkınma finansmanına dayanıyordu, ancak bu değişiyor. “Emeklilik fonları ve yerel varlık yöneticileri nihayet devreye giriyor,” diye açıkladı Niyi Adeleye, Standard Bank’ten propertywheel.co.za. Örneğin, Nijeryalı emeklilik fonları, 2025’in ilk yarısında gayrimenkul tahsislerini 2024’ün ilk yarısına kıyasla yaklaşık %418 artırdı propertywheel.co.za. Düşük bir seviyeden (yaklaşık 9 milyon dolardan 51 milyon dolara) başlasa da, bu önemli bir sıçrama ve gayrimenkulün istikrarlı, gelir getiren bir varlık sınıfı olarak yeni bulunan güveni yansıtıyor. Bu uzun vadeli yerel sermaye enjeksiyonu projelerin başlamasına yardımcı oluyor ve dalgalı yabancı finansmana olan bağımlılığı azaltabilir propertywheel.co.za. Benzer şekilde, Doğu Afrika’da, Kenya ve Ruanda’daki emeklilik planları uygun fiyatlı konut ve ticari projeler gibi gayrimenkul yatırımlarını araştırıyor. Yaklaşan Afrika Gayrimenkul Yatırım Zirvesi (18–19 Eylül, Cape Town), bu eğilimi öne çıkaracak ve yerel sermayenin “sürdürülebilir büyümeyi beslediğini” ve hatta bazı uluslararası yatırımcıların yerini aldığını gösterecek propertywheel.co.za propertywheel.co.za. Yatırım ekosisteminin bu olgunlaşması – yerel bankalar ve fonların kalıcı sermaye sağlaması – kıtada daha dayanıklı gayrimenkul piyasaları oluşturmak için umut vadediyor propertywheel.co.za.
Güney Afrika – Faiz İndirimi, Yavaş Toparlanma: Kıtanın en gelişmiş pazarı olan Güney Afrika, faiz indirimi sayesinde temkinli bir toparlanma yaşıyor. Güney Afrika Merkez Bankası, 2024 sonlarından bu yana politika faizini 100 baz puan indirdi (2025 ortasında %8,25’ten %7,25’e, Eylül’de ise %7,00’ye) privateproperty.co.za. Temel kredi faizi şu anda %10,5 seviyesinde, önceki %11,75’ten aşağıda ooba.co.za. Enflasyonun %3–6 hedef aralığına geri çekilmesiyle mümkün olan bu indirimler, emlak sektörüne yavaş yavaş yansımaya başladı. Konut kredisi faizleri düşüyor ve konut erişilebilirliği az da olsa iyileşiyor. Yine de, konut piyasası baskı altında kalmaya devam ediyor. Global Property Guide’ın belirttiği gibi, talep “kalıcı yüksek işsizlik ve durgun ekonomi” nedeniyle zayıf ve reel olarak konut fiyatları sabit ya da düşüşte globalpropertyguide.com. Güney Afrikalı tüketiciler mali açıdan zorlanıyor ve bankalar, önceki faiz artırımı döngüsünün ardından kredi standartlarını sıkılaştırdı. Konut satış hacimleri 2024’ün zayıf seviyelerinden sadece hafifçe toparlanıyor ve geliştiriciler, hâlâ yüksek finansman maliyetleri ve belediye hizmetlerindeki eksiklikler nedeniyle (özellikle uygun fiyatlı segmentte) yeni projeleri başlatmakta zorlanıyor. Bir değişim ise, kamu hizmetlerinin aksamasıyla birlikte daha küçük ve enerji verimli evlere artan bir yönelim; elektrik kesintileri (load-shedding) nedeniyle güneş panelleri ve inverter gibi özellikler konut piyasasında oldukça talep görmeye başladı, bu da fiyatları ve talebi etkiliyor.
Ticari alanda, Güney Afrika küresel eğilimleri yansıtıyor: şehir merkezlerindeki ofis boşluk oranları (ör. Johannesburg CBD) yüksek (yüzde 15–20 aralığında) ve şirketler küçülmeye devam ediyor; buna karşın, lojistik ve endüstriyel gayrimenkuller e-ticaret ve ticaret sayesinde gelişiyor. Yakın tarihli bir danışmanlık raporuna göre, depolarda doluluk oranı kilit Afrika pazarlarında %83’ün üzerine çıktı ve Güney Afrika kıtadaki en yüksek endüstriyel kira ve getirilerden birine sahip (~%8 brüt getiri) consultancy.africa. Perakende gayrimenkul ise ikiye ayrılmış durumda: birinci sınıf alışveriş merkezleri COVID sonrası artan ziyaretçi trafiğiyle toparlanırken, ikincil perakende merkezleri tüketicilerin harcamalarını kısmaları nedeniyle zorlanıyor.
Gelişen Pazarlar ve Fırsatlar: Afrika genelinde, bazı şehirler 2025’te gayrimenkul yatırımı için “izlenmesi gerekenler” olarak işaretleniyor. Estate Intel tarafından yapılan bir ankette, Nairobi, Lagos, Akra, Kigali ve Johannesburg kentsel dönüşüm ve büyüme potansiyelleri sayesinde en iyi tercihler olarak gösterildi estateintel.com. Örneğin, Nairobi’de modern lojistik parklarına ve orta sınıf konutlara talep artıyor, Lagos’ta perakende ve karma kullanımlı projeler hızla gelişiyor, Kigali’nin istikrarı ise uygun fiyatlı konutlarda yabancı yatırımcıları çekiyor. Afrika’da konut talebi hâlâ çok yüksek – kıtada tahmini 50 milyon birimlik konut açığı var. Hükümetler bunun farkında: Kenya, yeni uygun fiyatlı konutları finanse etmek için tartışmalı bir konut vergisi başlattı (her ne kadar tepkiyle karşılaşsa da), Nijerya’nın yeni yönetimi ise daha fazla ipotek sağlamak için konut finansmanı reformunu önceliklendiriyor. Nijerya’da, Gayrimenkul Geliştiricileri Derneği, yeni hükümetin enflasyonu dizginlemeye ve para birimini istikrara kavuşturmaya çalışmasıyla birlikte artan bir faaliyet bildiriyor; bu başarılı olursa konut finansmanının önünü açabilir. Ayrıca, GYO’lar (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları) yavaş yavaş büyüyor – Nijerya’nın GYO piyasası yaklaşık 600 milyon $’lık varlığa ulaştı, bu da Güney Afrika’dan sonra Afrika’nın en büyüğü instagram.com ve yatırım için yeni bir araç sunuyor.
Zorluklar: Olumlu işaretlere rağmen, döviz dalgalanması, siyasi risk ve altyapı eksiklikleri gibi zorluklar birçok Afrika gayrimenkul piyasasında etkili olmaya devam ediyor. Finansman maliyetleri yüksek (Nijerya ve Gana’da geliştiriciler için yerel faiz oranları %20’nin üzerinde) ve yatırımcı güveni kırılgan olabiliyor. Yine de, yerli sermayenin artan rolü ve kademeli ekonomik reformlar olgunlaşmaya işaret ediyor. Bir uzmanın dediği gibi, emeklilik fonlarının ve yerel kurumların piyasaya girişi “olgunlaşan bir yatırım ekosistemine işaret ediyor” ve bu da Afrika gayrimenkulüne daha fazla istikrar, daha iyi yönetişim ve uzun vadeli bakış açısı getirebilir propertywheel.co.za. İleriye dönük olarak, paydaşlar 2025’in Afrika’nın emlak piyasalarının daha fazla öz yeterlilik ve dayanıklılıkla geniş potansiyelini kullanmaya başlayacağı bir dönüm noktası olabileceği konusunda temkinli bir iyimserlik taşıyor.
Kaynaklar:
- Reuters – ABD mortgage oranı düşüşü & konut hissiyatı ainvest.com reuters.com; Toronto piyasa verileri reuters.com reuters.com
- Reuters – Birleşik Krallık Halifax endeksi & analiz reuters.com reuters.com; Avrupa TGY yatırımlarında düşüş m24sunshine.com m24sunshine.com
- Reuters – Country Garden zarar uyarısı, Çinli geliştiriciler reuters.com reuters.com; Bloomberg – Dubai satış patlaması ve çöküş korkuları bloomberg.com bloomberg.com; Suudi Arabistan yabancı mülkiyet yasası natlawreview.com natlawreview.com
- Reuters – Brezilya konut finansmanı açıklamaları reuters.com reuters.com; Rio Times – Meksika yatırım projeksiyonları riotimesonline.com riotimesonline.com
- PropertyWheel (Afrika) – Nijerya emeklilik fonları & yerel sermaye propertywheel.co.za; GlobalPropertyGuide – G. Afrika piyasa koşulları globalpropertyguide.com; SARB faiz indirimleri privateproperty.co.za.
