- ABD Konut Durgunluğu: Amerika Birleşik Devletleri’nde konut satışları, %7+ mortgage oranları nedeniyle çok düşük seviyelerde kalmaya devam ediyor; ulusal konut fiyatları ise neredeyse hiç artmıyor (Ağustos itibarıyla yıllık yaklaşık %1,3) cotality.com cotality.com. Medyan fiyatlar yaklaşık 400.000 dolara gerileyerek erişilebilirliği biraz artırdı cotality.com. JPMorgan analistleri, piyasanın “büyük ölçüde donmuş olarak 2025’e kadar kalacağını” ve fiyat artışının %3’ün altında olacağını belirtiyor rfsadvisors.com.
- Avrupa’da Temkinli İyimserlik: Avrupa’nın önde gelen emlak fuarında yapılan yeni bir anket, piyasanın “dip seviyeye ulaştığını” gösteriyor; sektör oyuncularının %44’ü artık iyimser ve güven yavaş yavaş geri dönüyor exporeal.net. Konut, hâlâ en çok tercih edilen varlık sınıfı (%75 yatırımcı), ofis veya perakendeden çok daha önde exporeal.net. Ancak, yüksek faiz oranları ve bürokrasi, katılımcıların %90’ından fazlası için başlıca endişe olmaya devam ediyor exporeal.net. Özellikle, Avrupa’nın bazı bölgelerinde mortgage oranları nihayet düşmeye başladı – örneğin, Çekya’da konut kredisi oranları 2 yılın en düşük seviyesine (~%4,91) geriledi expats.cz.
- Çin’in Devam Eden Emlak Durgunluğu: Çin’in emlak sektörü, politika desteğine rağmen durgunluğunu sürdürüyor. Yeni konut fiyatları yatay ya da hafifçe yukarıda seyrediyor, ancak ikinci el değerler düşmeye devam ediyor reuters.com. Analistler, gerçek bir toparlanma beklemiyor en erken 2026 sonları ya da 2027’ye kadar, bu da önceki tahminlerden yaklaşık yarım yıl daha geç reuters.com. Zayıf hane gelirleri, yüksek işsizlik ve satılamayan konut fazlası, alıcıların güvenini azaltmaya devam ediyor reuters.com.
- Orta Doğu’da Patlama ve Mega Projeler: Körfez bölgesi büyük yatırımlar çekiyor. Blackstone ve Abu Dabi merkezli Lunate, Körfez lojistik gayrimenkulü (depolama) için 5 milyar dolarlık bir platform başlattı ve talepte patlama olacağına oynuyor reuters.com. Suudi Arabistan’da geliştirici Dar Global, Cidde’de lüks konutlar ve ofisler içeren 1 milyar dolarlık “Trump Plaza” projesini duyurdu – buradaki ikinci Trump markalı proje reuters.com. Dubai gibi Körfez piyasaları (fiyatlar dört yılda yaklaşık %70 arttı) reuters.com yükselişte, ancak önümüzdeki yıllarda yeni inşaat dalgasının bu artışları soğutması bekleniyor.
- Afrika Konut Girişimleri: Afrika ülkeleri, hızlı kentleşme sürecinde konut sıkıntılarını ele alıyor. Kenya, 2 milyon birimlik konut açığını gidermek amacıyla ulusal bir program kapsamında 100.000 uygun fiyatlı konut inşa ediyor africanews.com. Başkan William Ruto, konut krizinin “herhangi bir ülkenin tek başına çözebileceğinden çok daha büyük” olduğunu belirterek küresel bir koalisyon çağrısında bulunuyor africanews.com. Güney Afrika’da ise faiz indirimi ufukta görünüyor – Merkez Bankası, oranları %7’ye (2022’den bu yana görülen en düşük seviye) indirdi reuters.com tradingeconomics.com – bu da yıllarca süren sıkılaştırmanın ardından alıcı güvenini artırması bekleniyor.
- Farklılaşan Latin Amerika: Latin Amerika’daki emlak trendleri karmaşık ekonomik koşulları yansıtıyor. Meksika, büyümeyi teşvik etmek için faiz indirimlerine başladı – merkez bankası kısa süre önce gösterge faizini %7,5’e indirdi, bu da 2022’den bu yana en düşük seviye reuters.com ve bu durum ipotek maliyetlerini hafifletmeli. Buna karşılık, Brezilya hâlâ çok yüksek borçlanma maliyetleriyle mücadele ediyor; merkez bankası Selic oranını %15 (20 yılın zirvesi) seviyesinde tutuyor ve inatçı enflasyon nedeniyle 2025’in ilerleyen dönemlerine kadar herhangi bir indirim beklenmediğini belirtiyor reuters.com reuters.com. Bu durum, Latin Amerika hisse senetleri ve GYO’ları 2025’te olası bir gevşeme umuduyla toparlanırken bile Brezilya’nın emlak piyasasını durgun tutuyor.
- Ticari Gayrimenkulde Endişeler: Dünya genelinde ofis piyasaları, uzaktan çalışma ve artan finansman maliyetleri nedeniyle baskı altında kalmaya devam ediyor. ABD’de ofis boşluk oranı 2025 ortasında rekor seviyeye, yaklaşık %20,7‘ye ulaştı reuters.com; bu, ev sahiplerini ve şehirleri boş binalar için yeni kullanım alanları düşünmeye zorluyor. San Francisco gibi büyük merkezlerde ofis boşluk oranı %25’in üzerinde reuters.com. Buna karşılık, endüstriyel ve lojistik gayrimenkul küresel olarak nispeten parlak bir alan – büyük depo yatırımları (örneğin Blackstone’un Körfez girişimi) ve birçok bölgede arz sıkıntısı devam eden veri merkezleri bunun göstergesi jll.com.
- Görünüm – Temkinli Umut: Tahminler, inişli çıkışlı ama iyileşen bir yol öngörüyor. Avrupa’da duyarlılık olumluya dönüyor ve ABD konut piyasası, mortgage faizleri biraz düşerse yavaşça yeniden dengelenebilir. “Artan erişilebilirlik, çok ihtiyaç duyulan bir rahatlama sağladı,” diyor bir ABD konut ekonomisti; alıcılar, fiyatlar istikrar kazandıkça ve stok arttıkça kademeli olarak yeniden piyasaya giriyor cotality.com. Yine de, toparlanmanın kademeli ve dengesiz olması bekleniyor. Çin ve diğer zayıf piyasalarda ise güvenin geri dönmesi yıllar alabilir reuters.com. Yine de dünya genelinde, gayrimenkul oyuncuları uyum sağlıyor – hükümetler faizleri veya bürokrasiyi azaltıyor, geliştiriciler mülkleri yeniden amaçlandırıyor – bu da emlak piyasasında bir sonraki yükseliş döngüsünün tohumlarını ekiyor.
Küresel Makroekonomik Arka Plan: Faizler, Enflasyon & Ekonomik Rüzgarlar
Dünya genelinde, yüksek faiz oranları ve enflasyon, 2025’te gayrimenkulü etkileyen temel makro hikaye oldu. Son iki yılda enflasyonu dizginlemek için yapılan agresif faiz artırımlarının ardından, merkez bankaları artık farklı yollar izliyor:
- Amerika Birleşik Devletleri (Federal Reserve): ABD Merkez Bankası (Fed) ancak son zamanlarda bir rahatlama sinyali vermeye başladı. Bu yılın başlarında %7’nin üzerine çıktıktan sonra, 30 yıllık konut kredisi faiz oranları çok yıllık zirvelere yakın kalmaya devam ediyor ve bu da ev alıcıları için borçlanmayı pahalı tutuyor. Fed’in sıkılaştırma döngüsünün sona erdiğine dair erken işaretler var – nitekim, enflasyonun hafiflemesiyle birlikte Fed bu döngüdeki ilk küçük faiz indirimini Eylül 2025’te gerçekleştirdi. Ancak faiz oranlarının 2025’e kadar yüksek kalması bekleniyor ve bu da konut erişilebilirliği üzerindeki baskıyı sürdürüyor. Bu “uzun süre yüksek” duruş, JPMorgan Araştırma’nın ABD konut piyasasının “büyük ölçüde donmuş” kalacağını öngörmesinin ana nedeni rfsadvisors.com; fiyat artışının ise yalnızca cılız (yaklaşık %3 veya daha az) olacağı tahmin ediliyor.
- Avrupa (ECB ve diğerleri): Avrupa Merkez Bankası da faiz oranlarını keskin şekilde artırmıştı ve henüz indirimlere başlamamış olsa da, kıta piyasa faizlerinin düşmesiyle erken bir rahatlama yaşıyor. Örneğin Orta Avrupa’da, Çekya’daki ortalama konut kredisi teklifleri ilk kez 2022 ortasından bu yana %5’in altına düştü expats.cz. Bu, bazı Avrupalı politika yapıcıların yakında gevşemeye başlayacağı beklentisini yansıtıyor. Birkaç ülke zaten adım attı: Polonya Merkez Bankası, büyümeyi canlandırmak amacıyla Eylül ayında piyasaları şaşırtan büyük bir faiz indirimi yaptı. Ancak Euro Bölgesi’nin çekirdeğinde faizler yüksek ve kredi koşulları sıkı kalmaya devam ediyor. Enflasyon hafifledi ancak zafer ilan etmek için yeterli değil, bu nedenle Avrupalı emlak borçluları henüz tehlikeyi atlatmış değil. Daha olumlu haber ise Avrupa ekonomisinin dirençli olduğunu kanıtlaması – şu ana kadar resesyondan kaçınıldı – ve bu, zirveye ulaşan faizlerle birleşince, gayrimenkul piyasalarında iyimserliği artırıyor.
- Asya-Pasifik: Tablo karışık. Çin’in merkez bankası, düşüşte olan emlak sektörünü kurtarmak amacıyla faiz oranlarını düşürüyor ve ipotek kurallarını gevşetiyor, ancak şu ana kadar bu adımlar işleri tersine çeviremedi. Hindistan ise, daha önceki indirimlerin ardından gevşemeye ara verdi – 1 Ekim’de Hindistan Merkez Bankası, repo faizini %5,5 seviyesinde sabit tuttu hindustantimes.com ve festival sezonunda istikrarı tercih etti. Hintli emlak geliştiricileri sabit faiz oranlarını memnuniyetle karşıladı; bunun konut kredisi EMI’larını (aylık ödemeler) kontrol altında tuttuğunu ve alıcı güvenini desteklediğini belirttiler hindustantimes.com. Japonya gibi diğer Asya ekonomileri ultra-düşük faiz ortamını korurken, Avustralya gibi ülkelerde ise yüksek faiz oranları konut piyasalarını önemli ölçüde soğuttu (ancak orada da zirve geçmiş olabilir). Asya-Pasifik genelinde makroekonomik koşullar, Çin’in teşvik-çöküş ikilemi ile Güneydoğu Asya’nın istikrarlı büyümesi ve altyapı harcamaları arasında değişiyor (örneğin, Singapur büyük gayrimenkul yatırım forumlarına ev sahipliği yapıyor laotiantimes.com ve Vietnam otel ve tatil köyü geliştirme anlaşmaları çekmeye devam ediyor).
- Orta Doğu & Afrika: Petrol zengini Körfez ülkelerinin para birimleri ABD dolarına sabitlenmiş durumda, bu da faiz oranlarının genel olarak Fed’in artışlarını takip ettiği anlamına geliyor. Bu durum, geçen yıl boyunca Suudi Arabistan ve BAE gibi yerlerde finansmanı daha maliyetli hale getirdi. Yine de, güçlü petrol gelirleri ve kamu harcamaları (örneğin Suudi Arabistan’ın Vizyon 2030 projeleri) bölgedeki emlak sektörünü canlı tutmaya devam etti. Körfez bankaları likit kalmaya ve doğru projelere kredi vermeye istekli, özellikle de bölgedeki enflasyon nispeten kontrol altında olduğu için. Afrika’da, birçok ekonomi son yıllarda artan faiz oranlarıyla karşı karşıya kaldı; bunun nedeni para birimi zayıflığı ve enflasyonla mücadele etmeleriydi. Şimdi ise rahatlama işaretleri var: örneğin, Nijerya Merkez Bankası Eylül ayında politika faizini 50 baz puan indirerek %27’ye çekti (hala son derece yüksek, ancak aşağı yönlü ilk adım), ve Nijerya devlet tahvillerinin getirileri buna karşılık olarak düşmeye başladı proshare.co proshare.co. Güney Afrika da gevşemeye başlayabildi – Güney Afrika Merkez Bankası Temmuz 2025’te repo oranını %7,0’a indirdi reuters.com tradingeconomics.com, bunun gerekçesi olarak enflasyon görünümündeki iyileşmeyi gösterdi. Birkaç Afrika ülkesinde enflasyonun düşmesi ve para birimlerinin istikrar kazanması, yüksek risk primleri gibi zorluklar sürse de, emlak geliştirme için kredinin kademeli olarak daha erişilebilir hale gelmesini sağlayabilir.
Genel olarak, makro arka plan temkinli geçişler dönemi: sıkılaştırmadan (seçici) gevşemeye, pandemi dönemi dalgalanmalarından daha normalleşen koşullara geçiş. 2025’te ekonomik büyümenin yavaşlaması bir endişe – IMF, küresel büyümeyi %3,3 civarında öngörüyor, bu da 2000–2019 ortalaması olan %3,7’nin altında – ancak bir çöküş değil. Birçok ekonomi resesyondan kaçınıyor ve bu mütevazı büyüme ile soğuyan enflasyon, emlak piyasalarının denge bulması için tam da gereken ortam. Sonuç: borçlanma maliyetleri önümüzdeki yıl birçok bölgede kademeli olarak düşmeli (Kuzey Amerika ve Avrupa, döngüde Asya ve Latin Amerika’nın biraz gerisinde), bu da emlak piyasalarına destek sağlayacak, eğer enflasyon kontrol altında kalırsa.
Kuzey Amerika: Konut Resesyonu Sürüyor, Ticari Piyasalarda Yeniden Fiyatlama
Amerika Birleşik Devletleri – Konut: ABD konut piyasası, yüksek faiz oranlarının soğukluğunu hissetmeye devam ediyor. Ekim ayı başlarına kadar, 30 yıllık sabit ipotek oranları yaklaşık %7–7,5 civarında seyrediyor; bu seviyeler son yirmi yılda görülmemişti ve birçok potansiyel alıcıyı piyasadan uzaklaştırdı. Konut satış hacmi buna bağlı olarak neredeyse rekor düşük seviyelere takılı kaldı – yıllık yaklaşık 4 milyon satış, pandemi patlamasından keskin bir düşüş. “Konut piyasası yavaş bir yeniden dengeleme aşamasında,” diyor emlak veri firması Cotality’nin baş ekonomisti Selma Hepp ve ekliyor: satış aktivitesi çok yıllık düşük seviyelerde kalmaya devam ediyor cotality.com. Alıcıların az olması nedeniyle, fiyat artışı durma noktasına geldi: ulusal konut fiyatları geçen yıl yalnızca yaklaşık %1,3 arttı (Ağustos 2024’ten Ağustos 2025’e) cotality.com; bu da enflasyon sonrası reel fiyatların aslında düştüğü anlamına geliyor. Eskiden çok hareketli olan birçok pazarda (Sun Belt’ten Mountain West’e kadar) fiyatlar yıldan yıla düşüşte, buna karşın Kuzeydoğu ve Orta Batı’daki birkaç pazarda hâlâ mütevazı artışlar görülüyor.
Arz tarafında ise, satılık konut stoğu aşırı düşük seviyelerden biraz yükseldi ve alıcılara biraz daha fazla seçenek sundu. ABD’de medyan konut fiyatı bile hafifçe düşerek 400.000 dolara geriledi cotality.com. Bu, ipotek oranlarının zirveden son dönemde biraz gerilemesiyle birleşince, “2022’den bu yana en uygun seviyeye” ulaşarak erişilebilirliği artırdı, diyor Hepp cotality.com. Hepp, bunun “çok ihtiyaç duyulan bir rahatlama sağladığını” ve ipotek başvurularında ve alıcı ilgisinde temkinli bir artışa yol açtığını belirtiyor cotality.com. Temelde, bazı alıcılar piyasaya yeniden giriyor ve %7’lik ipoteklerin yeni normuna uyum sağlıyor. Evler piyasada daha uzun süre kalıyor ve satıcılar anlaşma yapmak için fiyatları daha sık düşürüyor – bu da kalan alıcılara bu sonbaharda biraz daha fazla pazarlık gücü veriyor (2021’in çılgın satıcı piyasasından keskin bir değişim).
Yine de, genel hava temkinli. Birçok ev sahibi, önceki yıllardan kalma ultra düşük mortgage oranlarına “kilitlenmiş” durumda ve daha yüksek oranlarla yeni bir ev almak için satmaya istekli değil; bu da arzı kısıtlı tutuyor. Yeni inşaatlar arzı bir miktar artırdı, ancak inşaatçılar da pahalı finansman ve inşaat maliyetleriyle mücadele ediyor. Uzman tahminleri, gerçekçi tabloyu yansıtıyor: J.P. Morgan, ABD konut piyasasının 2025 boyunca büyük ölçüde donmuş kalacağını, yalnızca sınırlı fiyat artışı (yaklaşık %3 veya daha az) ve sürekli zayıf satışlar olacağını öngörüyor rfsadvisors.com. Başka bir deyişle, ABD konutunda genel bir toparlanma, faiz oranları daha anlamlı şekilde düşene kadar gelmeyebilir; çoğu kişi bunun 2025’in ikinci yarısında veya 2026’da olmasını bekliyor.
Amerika Birleşik Devletleri – Ticari: Ticari gayrimenkulde, ABD özellikle ofis sektöründe sancılı bir yeniden fiyatlandırma ve yeniden yapılandırma sürecinden geçiyor. Uzaktan ve hibrit çalışma, ofis alanına olan talebi kalıcı olarak azalttı ve rakamlar çarpıcı – ulusal ofis boşluk oranı 2025’in ikinci çeyreğinde %20,7’ye ulaştı, bu şimdiye kadarki en yüksek seviye reuters.com. Karşılaştırmak gerekirse, pandemi öncesi ofis boşluk oranları yaklaşık %12 idi. Büyük şehirler en çok etkilenenler: San Francisco şu anda %27,7 ofis boşluk oranına sahip (2019’da yaklaşık %8 idi) reuters.com ve New York ile Chicago gibi diğer iş merkezlerinde de %20’nin üzerinde boşluklar görülüyor. Bu boş ofis bolluğu, mülk sahiplerinin mali durumunu sarsıyor (kira gelirleri düşüyor, kredileri daha yüksek oranlarla yeniden finanse etmek zorlaşıyor) ve hatta emlak vergilerine dayanan şehir bütçelerine de zarar veriyor. Sonuç olarak, bir dalga halinde ofis bina değer düşüklüğü yazımları, mortgage temerrütleri ve geliştiricilerin eski ofis kulelerinden vazgeçmesi yaşanıyor.
Sektörün yanıtı iki yönlü oldu: dönüşüm ve konsolidasyon. Bazı şehirlerde geliştiriciler, kullanılmayan ofisleri apartmanlara veya başka amaçlara dönüştürmek için yarışıyor. Bu yıl itibarıyla ABD’de rekor düzeyde ~150 milyon metrekare ofis alanı konut veya karma kullanıma dönüşüm aşamasında reuters.com reuters.com. Bu kolay değil – yüksek maliyetler ve imar engelleri nedeniyle binaların yalnızca küçük bir kısmı dönüşüme uygun – ancak bu, atıl varlıklardan değer yaratmanın az sayıdaki yolundan biri. Diğer eğilim ise “kaliteye kaçış”: kiralama yapan şirketler, en yeni, en yüksek kaliteli ve harika olanaklara sahip binalarda yoğunlaşıyor. Eski Sınıf B/C ofis binaları orantısız şekilde boş kalırken, birinci sınıf konumdaki Sınıf A ofisler biraz daha iyi durumda (bazıları neredeyse tamamen kiralanmış durumda). Bu ayrışma, modern ofisler ve laboratuvarların hâlâ sağlam kiralar elde ettiği, oysa 1980’lerden kalma ofislerin büyük yenilemeler olmadan boş kalabileceği anlamına geliyor.Ofislerin dışında, Kuzey Amerika’daki diğer ticari gayrimenkul segmentleri karışık bir tablo gösteriyor. Çok aileli apartman binaları çok güçlüydü (artan kiralar, düşük boşluk oranı) ancak yeni arz nihayet yetiştiği ve ev sahipleri kiracılar için rekabet ettiği için birçok şehirde kiralar yatay seyretti. Perakende gayrimenkul (alışveriş merkezleri, AVM’ler) ise dengesiz şekilde toparlanıyor – üst düzey perakende caddeleri ve iyi konumdaki banliyö merkezleri tüketici harcamaları istikrarlı olduğu için iyi durumda, ancak zayıf AVM’ler mağaza kaybetmeye devam ediyor (e-ticaret etkisi). Endüstriyel ve lojistik mülkler öne çıkıyor: e-ticaretin yükselişi ve tedarik zincirlerindeki sıkıntılarla birlikte, depolar ve dağıtım merkezlerine talep yüksek. Ekonomik büyüme yavaşlamış olsa da, büyük lojistik kiralamaları imzalanmaya devam ediyor. Örneğin, bu yılki büyük anlaşmalar arasında bir lojistik firmasının Güney Karolina’da neredeyse 1 milyon metrekarelik bir kiralaması ve Birleşik Krallık’ta 885.000 metrekarelik bir depo kiralaması var – bu da küresel endüstriyel alan iştahının ne kadar güçlü olduğunu gösteriyor jll.com jll.com. ABD’de depo boşluk oranları hâlâ oldukça düşük ve lojistik tesislerinde kira artışı ana merkezlerde güçlü seyrediyor (ancak daha fazla depo inşa edildikçe bu artış yavaşlıyor). Ticari gayrimenkul içindeki bu ayrışma – zayıf ofisler, güçlü endüstriyel, karışık perakende ve istikrarlı apartmanlar – yatırımcıları portföylerini döndürmeye itiyor. Gerçekten de, sorunlu ofis sektöründen kaçan sermaye, depolara, apartmanlara, yaşam bilimleri laboratuvarlarına, veri merkezlerine ve daha iyi beklentilere sahip diğer segmentlere yönlendiriliyor.
Kanada: Sınırın kuzeyinde, Kanada’nın emlak piyasası genellikle ABD trendlerini birkaç farklılıkla yansıtıyor. Kanada konut piyasası, Kanada Merkez Bankası’nın hızlı faiz artırımlarıyla (ipotek faiz oranlarını %5–6’nın üzerine çıkardı) 2025’in başlarında bir durgunluk yaşadı ve bu da erişilebilirliği azalttı. Bu sonbaharda, ülke genelinde konut fiyatları yaklaşık yıldan yıla %3–4 nesto.ca oranında düştü – 2020–2022 arasındaki büyük yükselişin ardından ılımlı bir düzeltme. Toronto ve Vancouver gibi aşırı ısınmış piyasalar, geçen yıl fiyat düşüşleri ve çok daha az satış yaşadı. Ancak, Kanada Merkez Bankası’nın faiz artışlarını durdurması ve alıcıların uyum sağlamasıyla, bazı piyasalarda yeniden hareketlilik başladı. Vancouver’da ortalama konut fiyatı Eylül ayında neredeyse sabit kaldı (+%0,1 yıllık) wowa.ca, bu da oradaki düzeltmenin dip yapmış olabileceğini gösteriyor. Kanada’da stok hâlâ kısıtlı (yavaş konut inşaatı ve yüksek göç nedeniyle kronik bir sorun), bu nedenle faiz oranları 2024’te sabitlenir veya düşerse, birçok analist Kanada konut piyasasının oldukça hızlı toparlanmasını bekliyor. Bu arada, kiracılar çok düşük boşluk oranları ve hızla artan kiralarla karşı karşıya – bu da Kanada’da erişilebilirlik sorunlarını siyasi tartışmaların ön saflarına taşıyor.
Ticari tarafta, Kanada’nın ofis ve perakende sektörleri ABD ile aynı zorluklarla karşı karşıya, ancak Kanada’nın büyük şehirlerinde (Toronto, Vancouver, Montreal) ofis boşluk oranları ABD’deki muadillerine göre biraz daha düşük. Bir fark: Kanada’nın büyük kentsel merkezleri (uluslararası göçmenler dahil) hâlâ nüfus akışı çekmeye devam ediyor, bu da apartmanlara ve hatta şehir merkezi olanaklarına olan talebi destekliyor. Kanada’da endüstriyel emlak ABD’de olduğu gibi hızla büyüyor; Toronto ve Vancouver’da %2–3’ten az endüstriyel boşluk oranı var – Kuzey Amerika’nın en sıkı oranları arasında. Genel olarak, yatırımcılar Kanada emlak piyasasını iki farklı dünya olarak görüyor: konut ve endüstriyel mülkler nispeten dirençli ve talep görmeye devam ederken, ofis ve eski perakende mülkler baskı altında. Getiri oranları (yatırım getirileri), daha yüksek faiz oranları nedeniyle genel olarak yükseldi ve bu da mülk değerlerini kâğıt üzerinde azalttı, ancak piyasaya geri dönmek için faizlerin zirve yaptığına dair daha net bir sinyal bekleyen çok fazla sermaye kenarda bekliyor.
Avrupa: Yüksek Faizler ve Yeni Öncelikler Arasında Toparlanma Umutları
Duyarlılığın Dibe Vurması: Avrupa emlak piyasası 2025’e moralsiz bir şekilde girdi – birçok ülkede fiyatlar zayıftı, yatırım hacimleri düşmüştü ve Avrupa Merkez Bankası’nın (ECB) faiz oranlarını onlarca yılın en yüksek seviyesine çıkarması, 2021’de çok sıcak olan piyasayı dramatik şekilde soğuttu. Ancak, Ekim 2025’e ilerlerken, Avrupa’nın dibi görmüş olabileceğine ve istikrar kazanmaya başladığına dair artan işaretler var. EXPO REAL’de – kıtanın en büyük emlak konferansı, 6-8 Ekim’de Münih’te düzenlendi – binlerce sektör katılımcısının katıldığı bir eğilim anketi, katılımcıların %44’ünün uluslararası emlak piyasası için artık “iyimser” olduğunu ortaya koydu; %22’si “temkinli”, geri kalanı ise nötr exporeal.net. Sadece bir yıl önce, kötümserlik çok daha yaygındı. “Mevcut eğilim endeksi, dibe ulaştığımızı ve güvenin yavaş yavaş geri döndüğünü gösteriyor,” dedi Expo’yu düzenleyen Messe München’in CEO’su Stefan Rummel ve ekledi: Devam eden zorluklara rağmen, piyasa yavaşça normale dönüyor gibi görünüyor exporeal.net.
Bu temkinli iyimserliğin arkasında ne var? Birincisi, Avrupa’da 2022’den bu yana emlak değerleri özellikle ticari gayrimenkulde önemli ölçüde düzeltildi. Bazı piyasalarda, ofis ve perakende mülk fiyatları zirveden %20 veya daha fazla düştü ve hatta “çekirdek” varlıklar (Paris veya Frankfurt’taki birinci sınıf ofisler gibi) bile getirilerde artış ve fiyatlarda yaklaşık %10–15 düşüş gördü. Bu yeniden değerleme, sahipleri için acı verici olsa da, piyasadaki köpüğün büyük ölçüde gittiği anlamına geliyor – alıcılar ve satıcılar tekrar fiyat konusunda anlaşmaya başlayabiliyor. Gerçekten de, fırsatçı yatırımcılar uygun fiyatlı varlıklar ararken, işlem hacminin son 12 aydaki durgunluktan sonra artması bekleniyor. Bir diğer faktör ise, finansman koşullarının iyileşeceği beklentisi: Avrupa’da enflasyon düşüş eğiliminde ve birçok kişi ECB’nin zirve faiz oranına (şu anda mevduat faizi ~%4) ulaştığına veya yaklaştığına inanıyor. Enflasyon düşmeye devam ederse, ECB 2024’te faiz indirimine bile gidebilir. Ayrıca, bazı Avrupa ülkeleri hedefli destek sağlıyor – örneğin Almanya, konut inşaatı ve yeşil yenilemeler için sübvansiyon programları başlattı ve bürokratik engelleri azaltmanın yollarını tartışıyor (sektördeki en büyük şikayetlerden biri – Expo Real anketine katılanların %79’u piyasayı desteklemek için “daha az bürokrasi” çağrısı yaptı exporeal.net).
Kazananlar ve Kaybedenler – Varlık Türleri: Avrupa anketi, yatırımcıların gelecekte en çok fırsat gördükleri alanları da vurguladı. İkinci yıl üst üste, konut en cazip varlık sınıfı olarak ilk sırada yer aldı exporeal.net. Katılımcıların yaklaşık %75’i konutu (çok aileli, vb.) ana odak olarak belirtti – bu da Avrupa’daki kronik konut sıkıntısını ve konut varlıklarının, hatta durgunluk dönemlerinde bile, göreceli istikrarını yansıtıyor. Konuttan sonra, “bakım mülkleri” (sağlık, yaşlı yaşamı gibi) ve veri merkezleri yüksek puan aldı (her biri %60’ın üzerinde) exporeal.net; bu da demografik yaşlanma ve dijital altyapıya bağlı büyüme sektörlerini gösteriyor. Lojistik/depolama da iyi puan aldı (%47). Öte yandan, geleneksel otelcilik, ofis ve perakende segmentleri gözden düştü – her biri yalnızca yaklaşık %10 katılımcının ilgisini çekti exporeal.net. Bu, bu sektörlerin Avrupa’da tamamen bittiği anlamına gelmiyor, ancak yatırımcılar çok seçici: yeni nesil ofisler (özellikle enerji verimli, iyi olanaklara sahip binalar) merkezi lokasyonlarda hâlâ başarılı olabilir, ancak eski ofisler veya alışveriş merkezleri temkinli yaklaşılıyor.
Bölgesel Farklılıklar: Avrupa tek tip değil – koşullar ülke ve bölgeye göre değişiyor. 2025’te şu ana kadar, Güney Avrupa (İspanya, Portekiz gibi) nispeten iyi durumda kaldı; tatil köyleri, oteller ve kiralık dairelere yabancı yatırım oldukça güçlü seyretti, bunda güçlü turizm ve göçmenler etkili oldu. Kuzey Avrupa (İskandinavya, Almanya, Hollanda) ise daha sert bir düzeltme yaşadı; bunun nedeni kısmen bu pazarlarda büyük yükselişler ve şu anda faiz oranları nedeniyle sıkışan yüksek kaldıraçlı yatırımcıların çokluğu. Özellikle, Expo Real anketi Avrupa’da ABD pazarına olan güvenin azaldığını gösterdi (artık yalnızca %45, ABD’yi gelecekteki yatırım için önemli görüyor; bu oran bir yıl önce %66 idi), buna karşılık Avrupa hâlâ birinci tercih ve Asya-Pasifik bölgesi ikinci sıraya yükseldi ve %64 oranında tercih edildi exporeal.net. Bu, Avrupalı sermayenin Amerika’nın belirsiz piyasasında fırsat kovalamak yerine, kendi bölgesine veya Asya’ya yönelebileceğini gösteriyor. Avrupa içinde, Batı Avrupa (Fransa, Almanya, Birleşik Krallık, vb.) hâlâ ana bölge olarak görülüyor (%84 önem) ve Orta/Doğu Avrupa’nın önünde yer alıyor.
Zorluklar – Faiz Oranları ve Maliyetler: İhtiyatlı iyimser bakış açısı, hala mevcut olan büyük zorlukları göz ardı etmiyor. Sektörde neredeyse herkes, faiz oranlarının bir numaralı sorun olduğu konusunda hemfikir. Expo anketi, katılımcıların %94’ünün faiz oranı politikasını “çok önemli” veya “önemli” olarak gördüğünü ortaya koydu exporeal.net. Faiz oranları, sadece ev alıcıları için ipotek maliyetlerini (talebi azaltarak) değil, aynı zamanda yeni projelerin fizibilitesini de etkiliyor – birkaç yıl önce %1–2 olan finansman yerine %5–6 ile artık birçok proje kârlı olmaktan çıkıyor. Bu da inşaat faaliyetlerinde ciddi bir düşüşe yol açtı. Örneğin, Almanya’da konut başlangıçları 2023–2025’te keskin şekilde azaldı ve ülke, iddialı yeni konut hedeflerinde açık vermeye hazırlanıyor. Avrupa genelinde geliştiriciler yardım için lobi yapıyor: Durumun nasıl iyileştirileceği sorulduğunda, %79’u “bürokrasiyi azaltın” (onayları hızlandırmak için), %64’ü daha iyi sermaye erişimi istedi (ör. devlet kredi garantileri) ve birçok kişi maliyetleri düşürmek için inşaat vergilerinin veya standartlarının azaltılmasını vurguladı exporeal.net exporeal.net. 2021–22’de tedarik zinciri sorunları ve enflasyon nedeniyle inşaat maliyetleri fırlamıştı; bir miktar düşüş olsa da, bugün Avrupa’da bir proje inşa etmek hâlâ birkaç yıl öncesine göre önemli ölçüde daha pahalı, bu nedenle yeni konut arzı kısıtlı ve en çok ihtiyaç duyulan anda yetersiz kalıyor.
Parlayan Noktalar: Tüm olumsuzluklara rağmen, Avrupa gayrimenkulünün bazı alanları gelişiyor. Büyük şehirlerdeki kiralık daire sektörü buna bir örnek. Yüksek faiz oranları ironik olarak kiralık konut talebini artırdı (daha az kişi ev satın alabiliyor), bu da profesyonelce yönetilen çok aileli mülklerde doluluk ve kiraların güçlü kalmasını sağladı. Almanya ve Fransa’daki bazı şehirlerde, 2025’te kiralar rekor seviyelere ulaşırken satış fiyatları düştü. Bu da konut yatırımını emeklilik fonları gibi uzun vadeli yatırımcılar için cazip kılıyor. Lojistik gayrimenkul bir diğer parlak nokta: e-ticarete geçiş ve nüfus merkezlerine yakın modern depolara olan ihtiyaç, birinci sınıf lojistik alanlarında boşluk oranlarının son derece düşük olmasına (çoğunlukla %5’in altında) yol açıyor ve geliştiriciler hâlâ inşa edilen her yeni depo için kiracıların sıraya girdiğini görüyor. Pan-Avrupa lojistik getirileri son yıllarda daraldı, ancak kira artışı faiz oranı baskısının bir kısmını telafi ediyor. Ayrıca, alternatif sektörler olarak yaşam bilimleri laboratuvarları, öğrenci yurtları ve veri merkezleri Avrupa’da yapısal talep faktörlerinden faydalanıyor ve yatırımcıların öncelikli listesinde yer alıyor. Örneğin, veri merkezi kapasitesi eksikliği Londra, Frankfurt, Dublin ve diğer merkezlerde dev projelere yol açtı; bu mülkler genellikle daha inşaat başlamadan Büyük Teknoloji şirketlerinden kiracı buluyor.
Örnek Olay – Birleşik Krallık ve Fransa: Birleşik Krallık, faiz artırımlarına daha erken başlayan ve büyük ekonomiler arasında en sert konut düzeltmelerinden birini yaşayan ülke olarak, istikrarın ilk işaretlerini gösteriyor. Londra’daki konut fiyatları bir yıl öncesine göre yaklaşık %4–5 oranında düştü ve enflasyon hesaba katıldığında reel olarak daha da fazla geriledi. Alıcı talepleri yavaş yavaş artıyor çünkü İngiltere Merkez Bankası’nın faiz artırımlarını neredeyse tamamladığı beklentisi var. Bazı tahminler, Birleşik Krallık’ta konut fiyatlarının 2024’te dip yapacağını öngörüyor. Bu arada, Birleşik Krallık’ta kiralık konut piyasası son derece sıkışık; bu da hükümeti kiralık arzını ve konut inşaatını artıracak politikaları düşünmeye itiyor. Fransa’da ise emlak piyasaları daha sakin – Paris’te hafif fiyat düşüşleri ve işlem hacminde azalma görüldü, ancak ciddi bir çöküş yaşanmadı. Ancak, yeni kredi kuralları ve yüksek faiz oranları özellikle ilk kez ev alacaklar için Fransa’da mortgage almayı çok daha zorlaştırdı ve bu da piyasanın alt segmentinde baskı oluşturdu. Fransız hükümeti, alıcıları desteklemek ve eski konut stokunu yenilemek için programlar başlattı (Fransa’da enerji verimliliği iyileştirmeleri için büyük bir atılım var ve bu da başlı başına bir emlak yatırım segmentini – binaların yeni standartlara uygun hale getirilmesi için yenilenmesini – tetikliyor).
Beklenmedik Bir Olay: Bu dönemde öne çıkan (ve trajik) bir haber gelişmesi, İspanya’nın Madrid kentinde bir binanın çökmesi oldu (7 Ekim 2025). Altı katlı yapı, 1960’lardan kalma bir ofis binasıydı ve lüks otele dönüştürülmek üzere yenileniyordu; inşaat sırasında aniden kendi üzerine çöktü ve dört kişi hayatını kaybetti reuters.com reuters.com. Olay İspanya’da şok etkisi yarattı ve bina güvenliği ile yenileme denetimi konusunda soru işaretleri doğurdu. İlginç bir şekilde, mülk Suudi Arabistan merkezli bir emlak fonuna (RSR) aitti ve bu fon İspanya ile Portekiz’de üst düzey oteller konusunda uzmanlaşmıştı reuters.com. Madrid şehir yetkilileri, binanın önceki denetimlerden geçemediğini ve “olumsuz” yapısal koşullara sahip olarak sınıflandırıldığını açıkladı reuters.com. Bu olay iki noktayı öne çıkardı: Birincisi, Avrupa’nın eski binaları yenileme ve yeniden işlevlendirme çabasında (şehir merkezlerini canlandırmak ve sürdürülebilirlik hedeflerine ulaşmak için kilit bir unsur – ancak dikkatli yapılması gereken bir şey) mevcut riskler; ikincisi ise uluslararası yatırımcıların (örneğin Orta Doğulu fonlar) Avrupa emlak piyasasındaki süregelen etkisi. Bu trajik çöküş istisnai bir vaka olsa da, Avrupa genelinde geliştiriciler ve düzenleyiciler, yeni kullanımlara dönüştürülen yaşlı binaların yapısal bütünlüğünü yeniden gözden geçirmeye sevk etti. Bu, emlak geliştirme faaliyetlerinin güvenlik sorumlulukları taşıdığını ve modernleşme telaşı içinde bunun unutulmaması gerektiğini acı bir şekilde hatırlatıyor.
Avrupa’da ileriye bakıldığında, temel anlatı uyum sağlama ve yenilik üzerine kurulu. Piyasa, daha yüksek faizli bir dünyada yeni bir denge arayışında. Uzmanlar, finansman maliyetleri azaldığında toparlanmaya konut sektörünün öncülük edeceğini öngörüyor – sonuçta ev ihtiyacı olan insanların talebi giderek artıyor – ancak bu, hükümet desteği ve yaratıcı çözümler (daha fazla modüler inşaat veya kamu-özel sektör ortaklıkları gibi) gerektirebilir, böylece erişilebilirlik açığı kapatılabilir. Ticari gayrimenkulde ise muhtemelen “en güçlünün ayakta kalması” yaşanacak: en iyi lokasyonlar ve mülkler sonunda değerini geri kazanacak, işlevini yitirmiş olanlar ise yeniden amaçlandırılmak zorunda kalacak ya da büyük indirimlerle el değiştirecek. Şimdilik, Avrupa’daki gayrimenkul oyuncuları temkinli bir iyimserlik içinde, ECB ve enflasyon verilerini yakından takip ediyor ve birçoğu 2024 sonu veya 2025’te bir yükseliş için pozisyon alıyor. Münih Expo’da bir sektör duayeninin esprili yorumu şöyleydi: “Zorlu bir süreç oldu, ama eğer hazırda paranız ve sabrınız varsa, önümüzdeki yıl on yılın alım fırsatını sunabilir.”
Asya-Pasifik: Çin’in Sıkıntıları, Hindistan’ın İstikrarı ve Karışık Bir Bölgesel Tablo
Çin – Mücadele Eden Dev: 2025 sonlarında gayrimenkul hikayesinin en dramatik olduğu yer Çin, dünyanın en büyük ikinci ekonomisi. Çin’in emlak piyasası, 2021’e gelindiğinde benzeri görülmemiş bir ölçeğe ulaşmıştı (zirvede Çin GSYİH’sinin yaklaşık dörtte birini oluşturuyordu) reuters.com, ve halen uzun süren bir durgunluk içinde. Sorun, 2021–2023 yıllarında Evergrande ve Country Garden gibi büyük geliştiricilerin likidite kriziyle başladı ve o zamandan beri ev alıcıları arasında daha geniş bir güven kaybına dönüştü. Ekim 2025 itibarıyla, Çin’de yeni konut fiyatları hâlâ birçok şehirde düşmeye devam ediyor. Özel bir anket, Eylül ayında fiyatların bir önceki aya göre sadece %0,09 arttığını gösterdi; bu, Ağustos’taki artıştan daha yavaş, ve ikinci el (satılmış) konut fiyatları ise hâlâ düşüşte (aylık yaklaşık %0,7 düşüş) reuters.com. Kısacası, anlamlı bir toparlanma yok – fiyatlar ve satış hacimleri dipte seyrediyor ve yeni dairelerin satılmamış stokları birçok bölgede hâlâ çok yüksek.
Çin hükümeti ve merkez bankası, bir dizi destek önlemi denedi: mortgage faiz oranlarını düşürmek, peşinat gereksinimlerini azaltmak, büyük şehirlerde satın alma kısıtlamalarını gevşetmek ve hatta fazla arzı emmek için bir kentsel dönüşüm programı başlatmak reuters.com. Bu politikalar bazı geçici artışlar sağladı (örneğin, bazı büyük şehirler Eylül ayında konut satın alma kurallarını gevşettikten sonra, kısa bir süreliğine başvurularda ve işlemlerde artış yaşandı), ancak genel etki sınırlı kaldı. Tüketici güvenini onarmak zordur; çünkü geliştiricilerin önceden satılan konutların inşaatını durdurduğunu ve bazı firmaların borçlarını ödeyemediğini gördüler. Birçok Çinli hane zaten bir veya daha fazla mülke sahip ve artık ek konut almaktan çok borç ödemeye odaklanıyor, özellikle de ekonomik büyüme yavaşladığı ve genç işsizlik oranı yüksek olduğu için.Önemli olarak, analistler artık Çin’in konut piyasasındaki toparlanmasının daha önce düşünülenden daha uzun süreceğine inanıyor. Eylül ayı sonunda yapılan bir Reuters uzman anketinde, konut fiyatlarının en az 2026’nın ikinci yarısına, hatta 2027’ye kadar istikrar kazanmayacağı konusunda fikir birliği oluştu reuters.com – bu, aynı analistlerin sadece bir çeyrek önceki tahminlerinden yaklaşık 6 ay daha geç bir tarih. Bu karamsar revizyon, durgunluğun ne kadar köklü olduğunu gösteriyor. Konut satışları durgun kaldıkça, yerel yönetimlerin arsa satış gelirleri azalıyor, inşaat faaliyeti zayıf seyrediyor ve bunun zincirleme etkileri Çin’in genel ekonomisi üzerinde baskı oluşturuyor. Birkaç olumlu gelişme de var: Çinli yetkililer başka yollarla teşviki artırdı (örneğin altyapı harcamaları gibi) ve Dünya Bankası yakın zamanda Çin’in 2025 GSYİH büyüme tahminini %4,8’e yükseltti icis.com, kısmen de emlak sektöründeki en kötü dönemin gelecek yıl itibarıyla hafifleyeceği beklentisiyle. Gerçekten de, “hafif istikrar işaretleri” var – örneğin, 100 şehri kapsayan özel bir endeks, Mayıs ayında konut fiyatlarında %0,3’lük küçük bir artış gösterdi reuters.com, bu da yarım yıldan uzun süredir görülen ilk artışlardan biri. Ancak bu iyileşmeler son derece kırılgan. Bir ekonomistin de belirttiği gibi, 2025’te genel bir toparlanma beklenmiyor conference-board.org; en iyi ihtimalle, Çin konut piyasasındaki kanamayı 2025 sonuna doğru durdurabilir ve sonrasında hafif bir toparlanma görebilir, tabii daha fazla teşvik (faiz indirimleri veya sorunlu geliştiriciler için bir tür kurtarma paketi gibi) devreye girerse.
Bu kargaşaya yanıt olarak, Çinli ev alıcıları ve yatırımcılar davranışlarını değiştirdi. Daha fazla kişi, tamamlanma riskinden kaçınmak için hazır yeni evleri veya ikinci el evleri tercih ediyor; finansal durumu belirsiz geliştiricilerden maketten ev almak yerine. Hükümet, güveni yeniden inşa etmek için bankaları yarım kalan projelerin tamamlanmasını sağlamak amacıyla kredi vermeye teşvik etti. Göçte de belirgin bir değişim var – bazı genç Çinliler, Pekin veya Shenzhen gibi 1. kademe şehirlerde mevcut fiyat seviyelerinde ev almak için zorlanmak yerine kiralamayı ya da daha ucuz şehirlere taşınmayı tercih ediyor. Lüks ve üst segment gayrimenkul ise Çin’de değerini daha iyi korudu, özellikle Pekin/Şanghay’da; çünkü varlıklı alıcılar mortgage faiz artışlarından daha az etkileniyor ve mülkü hâlâ bir statü göstergesi olarak görüyor.
Asya-Pasifik’in Geri Kalanı: Çin dışında, Asya’nın emlak piyasalarında geniş bir yelpaze görülüyor:
- Hindistan: Hindistan’ın gayrimenkul sektörü 2025’te nispeten istikrarlı ve hatta büyüyen bir seyir izliyor; bunun temelinde güçlü bir ekonomi yatıyor (Hindistan bu yılın en hızlı büyüyen büyük ekonomilerinden biri). Hindistan Merkez Bankası’nın bu ay repo faizini %5,5’te sabit tutma kararı (yılın başında 100 baz puanlık indirimden sonra) hindustantimes.com hindustantimes.com hem geliştiriciler hem de ev alıcıları tarafından memnuniyetle karşılandı. Bu, konut kredisi faiz oranlarının sabit kalması anlamına geliyor; bu da orta sınıf alıcıların yeni daireler için bütçe yapmasına yardımcı oluyor. Hindistan’da faiz oranları geleneksel olarak Batı’dan daha yüksek, ancak büyüyen bir orta sınıf ve kentleşme konut talebini artırıyor. Mumbai, Bangalore, Delhi NCR gibi şehirlerde 2025’te konut satışları aslında güçlü seyretti ve fiyatlar ılımlı da olsa yükseliyor. Festivaller dönemi (Ekim–Diwali zamanı) Hindistan’da konut alımının zirve yaptığı dönemdir ve bu yıl istikrarlı oranlarla birlikte duyarlılık iyi – geliştiriciler yeni projelerde rezervasyonlarda artış bile bildirdi. RBI’nın temkinli duruşu (“güven, tereddüt değil” diye nitelendirdi bir uzman hindustantimes.com) enflasyon endişeleriyle büyümeyi destekleme ihtiyacını dengelediklerini gösteriyor. Enflasyon hedef dahilinde kaldığı sürece, birçok analist RBI’nın 2024’te kademeli faiz indirimlerine yeniden başlayabileceğini düşünüyor; bu da gayrimenkulü daha da canlandıracaktır. Hindistan’daki bir kısıt ise geliştiriciler için finansman – birkaç yıl önce yaşanan bazı yüksek profilli geliştirici temerrütlerinden sonra bankalar daha sıkı davrandı. Ancak Hindistan’ın ofis ve perakende sektöründe GYO’ların (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları) ortaya çıkması yeni bir finansman kanalı açtı ve büyük küresel yatırımcıların (Kanada emeklilik fonları, devlet varlık fonları gibi) Hindistan’daki ofis parkları, lojistik merkezleri ve alışveriş merkezlerine milyarlarca dolar yatırdığını gördük; ülkenin uzun vadeli büyümesine güveniyorlar.
- Japonya: Japonya’nın 2025’teki emlak piyasası nispeten sakin geçti. Japonya Merkez Bankası’nın ultra düşük faiz oranlarını koruması (ve sadece getiri eğrisi kontrolünde küçük ayarlamalar yapması) sayesinde, Japonya’da mortgage kredileri ucuz kalmaya devam ediyor (yaklaşık %1). Konut talebi istikrarlı; asıl büyük sorun Japonya’nın yaşlanan nüfusu ve bunun kırsal bölgelerdeki konutlar için ne anlama geldiği (bu bölgeler nüfus kaybı yaşıyor). Tokyo, Osaka, Nagoya gibi büyük şehirlerde ise, bu yıl emlak sektörü aslında yabancı yatırımcı ilgisi çekti – bunun bir nedeni de zayıf yenin Japon varlıklarını yurtdışındaki alıcılar için daha uygun fiyatlı hale getirmesi. Özellikle bazı küresel fonlar Tokyo’daki ofis kuleleri ve apartman bloklarını satın alıyor, bunları güvenli liman varlıkları olarak görüyorlar. Tokyo ofislerinde boşluk oranı yaklaşık %6 (Covid öncesine göre daha yüksek ama ABD seviyelerine yaklaşmıyor), ve kiralar sadece hafifçe düştü. Bu arada, Tokyo’nun lüks konut piyasası yeni zirvelere ulaşıyor; Asya’daki varlıklı bireyler burayı paralarını park etmek için istikrarlı bir yer olarak görüyor. Tek çekince, eğer enflasyon %2’nin üzerinde kalırsa Japonya Merkez Bankası’nın faiz oranlarını yavaşça yükseltmeye başlaması olabilir, ancak herhangi bir değişiklik çok kademeli olacak.
- Güneydoğu Asya: Birçok Güneydoğu Asya ülkesinde canlı emlak faaliyeti görülüyor. Örneğin, Singapur – 2021–2023’teki hızlı yükselişin ardından – soğutma önlemleri (daha yüksek damga vergileri vb.) uyguladı, bu da satışları yavaşlattı, ancak hem özel konutlarda hem de kamu konutlarında fiyatlar kronik arz yetersizliği nedeniyle hâlâ yükseliyor. Singapur’un ofis piyasası, bazı şirketlerin Hong Kong ve Çin’den operasyonlarını taşımalarından faydalanıyor – 2025 başında ofis kiraları arttı. Malezya ve Tayland‘da piyasalar daha durgun (ekonomileri daha yavaş büyüyor ve Tayland’da siyasi belirsizlik yatırımcı güvenini zedeledi), ancak buralarda bile turizmin canlanması otelcilik ve perakende segmentlerini destekledi. Vietnam öne çıkıyor: ekonomisi yaklaşık %5-6 büyüyor ve emlak sektörü kalkınma projeleriyle patlama yaşıyor. 8 Ekim tarihli bir habere göre, Hilton, Vietnam’ın Sun Group’u ile Vietnam’da 5 yeni otel geliştirmek için stratejik ortaklık imzaladı theinvestor.vn – bu, Vietnam’ın turizm ve iş seyahati görünümüne olan güvenin bir işareti. Vietnam ayrıca (Çin+1 stratejisi sayesinde) üretim çekmeye devam ediyor, bu da sanayi bölgeleri ve işçi konutlarına talebi artırıyor. Ancak, Vietnamlı emlak geliştiricileri 2023’ün başlarında bir kredi sıkışıklığı yaşadı ve hükümet, kurumsal tahvil piyasasını istikrara kavuşturmak ve projelere gecikme izni vermek için müdahale etti; koşullar şimdi iyileşiyor.
- Avustralya & Yeni Zelanda: Bu Batı yanlısı piyasalar, pandemi sırasında en büyük konut patlamalarından bazılarını yaşadı ve ardından faiz oranları yükseldiğinde düzeltmeler gördü. Avustralya’da, Merkez Bankası birkaç ay boyunca politika faizini %4,1’de tuttu, bu da konut piyasasına bir nefes alma fırsatı verdi. Ekim 2025 itibarıyla, Avustralya’da konut fiyatları birçok şehirde yeniden yükselmeye başladı – Sydney ve Perth yıl başından bu yana artışta, Melbourne ise yaklaşık olarak yatay seyrediyor – ve bu toparlanma birçok analistin öngördüğünden daha hızlı gerçekleşiyor. Konut arzının sınırlı olması ve güçlü göçmen geri dönüşü (Avustralya’nın nüfusu, Covid sonrası yeniden açılma sayesinde hızla artıyor) bu dayanıklılığın temelini oluşturuyor. Yine de, Avustralya’da konut erişilebilirliği çok zorlayıcı olmaya devam ediyor (özellikle ilk kez ev alacaklar için) ve baskıyı hafifletmek için imar reformları ve daha fazla inşaat yapılması çağrıları var. Avustralya’da ticari tarafta ise durum karışık: Sydney/Melbourne’daki ofislerde boşluk oranı şimdi daha yüksek (yüzde 14’ün üzerinde), çünkü şirketler alanlarını konsolide ediyor; perakende istikrar kazanıyor; ve sanayi sektörü çok güçlü (bazı Sydney sanayi bölgelerinde boşluk oranı yüzde 1’in altında). Yeni Zelanda büyük bir konut düşüşü yaşadı (ülke genelinde fiyatlar zirveden yaklaşık %15 düştü), ancak Yeni Zelanda Merkez Bankası artık faiz indirimine geçtiği için (enflasyonun kontrol altına alındığını açıkladıktan sonra 2025 ortasında gevşemeye başladılar), Kiwi konut piyasasının 2026’da toparlanması bekleniyor.
- Yükselen Asya: Endonezya, Filipinler, Malezya gibi yerlerde, emlak piyasaları büyük ölçüde yerel ekonomik büyüme ve faiz oranlarına bağlı. Endonezya ekonomisi sağlam ve faiz oranları nispeten düşük (Endonezya Merkez Bankası’nın faizi yaklaşık %5,75), bu nedenle Jakarta ve diğer büyük şehirlerde konut ve alışveriş merkezi geliştirme istikrarlı şekilde devam ediyor. Filipinler’de bir apartman inşaatı patlaması yaşandı ve bu Metro Manila’da hafif bir arz fazlasına yol açtı, ancak genç nüfus ve BPO (dış kaynak) sektörünün büyümesi uzun vadeli görünümü olumlu tutuyor. Yükselen Asya’da bir trend de altyapı yatırımları – yeni metrolar, otoyollar, havaalanları – ve bunlar genellikle emlak geliştirme için yeni koridorlar açıyor (örneğin, Manila ve Bangkok’taki yeni demiryolu hatları, ulaşım odaklı projeleri teşvik ediyor).
Uzman Yorumu: Asya’nın görünümüne dair dikkat çekici bir yorum, bir emlak forumunda bir analistin şu esprili sözüyle geldi: “Asya Pasifik emlak piyasası iki kulvarlı bir hikaye: Çin durgun, Asya’nın geri kalanı ayakta.” Bu oldukça uygun görünüyor: Çin’in durgunluğu bölgesel hissiyatı olumsuz etkilerken (ve Hong Kong, Singapur, Vancouver gibi yerlere Çinli emlak alıcılarının akışını azaltıyor), diğer Asya piyasaları genel olarak daha iyimser. Asya’nın demografik ve kentleşme trendleri, emlak talebi için güçlü bir motor olmaya devam ediyor – örneğin Hindistan, Güneydoğu Asya, hatta Japonya’nın şehir merkezleri – ve birçok küresel yatırımcı, devlet varlık fonlarından özel sermayeye kadar, bu yılki belirsizliği Asya-Pasifik emlak piyasasında makul fiyatlarla varlık almak için bir fırsat olarak görerek yatırımlarını artırıyor. Bir emlak danışmanlığı tarafından yapılan bir ankette, Tokyo, Singapur ve Sydney, istikrarları veya büyüme potansiyelleri sayesinde 2025’te sınır ötesi yatırım için en üst hedefler arasında yer alırken, Çin şehirleri süregelen belirsizlikler nedeniyle tercih sıralamasında geriledi.
Özetle, Asya-Pasifik gayrimenkul sektörü 2025 sonu itibarıyla zıtlıklarla dolu bir tablo sunuyor. Çin, emlak balonunun sönümlenmesine yumuşak iniş yaptırmaya çalışıyor (hala devam eden devasa bir görev), ancak Asya’nın diğer bölgelerinde piyasalar çoğunlukla dayanıklı ya da hızla uyum sağlıyor. Çin 2026’da istikrarı sağlayabilirse, bu bölgesel olarak büyük bir güven artışı sağlayabilir. Şimdilik, yatırımcılar temkinli hareket ediyor – piyasalar arasında çeşitlendirme yapıyor, lojistik ve veri merkezleri gibi sektörleri tercih ediyor ve Bank of Japan’in politikası veya Çin’in teşvik önlemleri gibi manzarayı değiştirebilecek merkez bankası hamlelerini yakından izliyorlar.
Orta Doğu: Yatırım Patlaması, İnşaat Humması ve Değişen Stratejiler
Özellikle Körfez İşbirliği Konseyi (GCC) ülkeleri olmak üzere Orta Doğu, 2025 sonlarında hem içsel hedefler hem de küresel sermaye akışıyla yönlendirilen bir gayrimenkul hareketliliği merkezi olarak öne çıktı. Son yıllarda yüksek enerji fiyatları devlet kasalarını doldurdu ve gösterişli kalkınma planlarını mümkün kıldı; sosyal ve ekonomik reformlar ise yetenek ve turist çekerek yeni gayrimenkul talebi yarattı. 7–8 Ekim 2025 dönemi, bölgenin ivmesini vurgulayan birkaç büyük gelişmeye sahne oldu:
Mega Yatırımlar ve Ortaklıklar: Manşetlere çıkan anlaşmalardan biri, Blackstone’un Abu Dabi merkezli Lunate ile ortaklığı ve Körfez lojistik gayrimenkullerine 5 milyar dolar yatırım yapması reuters.com. Dünyanın en büyük alternatif varlık yöneticisi olan Blackstone, Orta Doğu’nun artan depo ve dağıtım merkezi ihtiyacında – e-ticaret siparişlerinden liman lojistiğine kadar – fırsat görüyor. “GLIDE” adı verilen yeni platform, GCC genelinde (Bahreyn, Kuveyt, Umman, Katar, Suudi Arabistan, BAE) “yüksek kaliteli depo varlıkları” inşa etmeye ve satın almaya odaklanacak reuters.com. Bu, büyük bir ABD’li yatırımcının Körfez’in ekonomik gidişatına güçlü bir güven oyu anlamına geliyor. “GCC’de devam eden derin ekonomik dönüşüm… lojistik gibi sektörlerde güçlü bir ivme yaratıyor,” diyen Blackstone Başkanı Jon Gray, Körfez ekonomilerindeki büyüme yanlısı politikaların ve çeşitliliğin gayrimenkul talebini nasıl artırdığını vurguladı reuters.com. Gerçekten de, Suudi Arabistan gibi ülkeler tedarik zincirlerinin daha fazlasını yerelleştirirken ve bölge içi ticaret artarken, genellikle göz ardı edilen endüstriyel gayrimenkul segmenti patlama yaşıyor. Dubai veya Riyad’daki modern depoların boşluk oranları çok düşük ve kiralar yükseliyor; bu da muhtemelen Blackstone’u bu girişime çeken etkenlerden biri oldu.
Lüks ve karma kullanımlı projeler cephesinde, Suudi Arabistan dalga yaratmaya devam ediyor. Eylül ayı sonunda (tam da 7–8 Ekim penceremizden hemen önce), Suudi geliştirici Dar Global, Cidde’de Trump Plaza inşa etmek için 1 milyar dolarlık bir proje açıkladı reuters.com. 7–8 Ekim tarihlerinde daha fazla detay ortaya çıktı: Burası lüks konutlar, hizmetli daireler, ofis alanı ve hatta şehir evleri içeren üst düzey bir gelişim olacak, ayrıca NYC’nin Central Park’ı örnek alınarak tasarlanmış devasa bir park da bulunacak reuters.com. Bu, geçen yıl Riyad’da başlatılan Trump Tower’dan sonra krallıktaki ikinci Trump markalı proje ve Suudi-ABD iş ilişkilerinin (en azından kurumsal marka düzeyinde) büyüdüğüne işaret ediyor. Trump Organization (eski ABD Başkanı Trump’ın ailesi tarafından yönetiliyor) yurtdışında genişliyor ve Orta Doğu – Batılı markalara ve lükse olan iştahıyla – başlıca hedef. Bu gelişmeler aynı zamanda Suudi Arabistan’ın nasıl açıldığını da gösteriyor: birkaç yıl önce böyle açık bir markalaşma alışılmadık olabilirdi, ancak şimdi Suudi emlak piyasası uluslararası işbirlikleriyle dolu (Amerikan eğlence bölgelerinden Avrupa tasarımlı mega projelere kadar).
Dubai ve BAE: BAE, özellikle Dubai, 2020’lerin emlak başarı hikayesi oldu. 2010’ların sonundaki durgunluğun ardından, Dubai’nin emlak piyasası pandemi sırasında ve sonrasında yatırımcılar, uzaktan çalışanlar ve zengin bireyler için bir sığınak haline gelince (iş dostu politikalar ve başarılı Expo 2020 sayesinde) yeniden canlandı. Dubai’de emlak fiyatları 2020 diplerinden 2024 sonuna kadar yaklaşık %70 arttı reuters.com. Talep lüks villalardan sahil kenarı dairelere ve ticari gayrimenkule kadar uzanıyor. Buna karşılık, Dubai’nin geliştiricileri inşaatı baş döndürücü bir hızda artırıyor. Reuters’ın Ağustos ayındaki haberine göre, Emaar, Damac ve diğer büyük firmalar teslimatı hızlandırmak ve maliyetleri kontrol etmek için daha fazla inşaat işini kendi bünyelerine alıyorlar reuters.com reuters.com. Şehrin liderliği, Dubai’nin nüfusunu 2040’a kadar ikiye katlayarak 7,8 milyona çıkarmayı reuters.com stratejik hedef olarak belirledi; bu da devasa yeni konut ve altyapı ihtiyacı anlamına geliyor.
Bununla birlikte, Dubai’nin tekrar arz fazlasına doğru ilerleyebileceğine dair yeni endişeler ortaya çıkıyor. Mevcut coşkunun ardından, benzeri görülmemiş sayıda yeni birimin (2025 ve 2026 arasında tahmini 200.000+ adet) teslim edilmesi planlanıyor; bu, son birkaç yılın hızının yaklaşık iki katı reuters.com. Analistler, tüm bu projeler zamanında tamamlanırsa, konut fiyatlarının piyasayı dengelemek için çift haneli bir düşüş yaşayabileceği konusunda uyarıyorlar reuters.com. Dubai’nin geçmişi döngüseldir; yükselişler ve düşüşler yaşanır, bu nedenle hükümet, plan dışı satışlara yönelik kuralları sıkılaştırarak ve spekülatif faaliyetleri izleyerek bunu yönetmeye çalışıyor. Ancak şimdilik, talep kilit segmentlerde hâlâ arzı aşıyor gibi görünüyor ve kira piyasası son derece güçlü (kiralar geçen yıl %20-30 arttı, bu da kiraya vermek için alan yatırımcılar için cazibeyi artırıyor). BAE Merkez Bankası’nın faiz oranları ABD ile paralel (dirhem sabit kuru nedeniyle), bu nedenle yüksek faiz oranları son kullanıcılar için ipotekleri daha pahalı hale getirdi, ancak Dubai’deki işlemlerin önemli bir kısmı nakit alımlardan oluşuyor (zengin yerliler, yabancı yatırımcılar veya kurumsal fonlar tarafından). Aslında, BAE’deki konut satışlarının yaklaşık üçte biri tamamen nakit olarak gerçekleşiyor – bu da bölgenin varlıklı alıcı tabanını yansıtıyor ve faiz artışlarının etkisini bir ölçüde sınırlıyor.
Suudi Arabistan’ın Ev Sahipliği Hamlesi: Suudi Arabistan, 2030 yılına kadar ev sahipliği oranını %70’e çıkarmak (2016’da yaklaşık %50 idi) için iddialı bir hamle içinde. Bu, krallığın yaşam kalitesini artırmak ve ekonomiyi çeşitlendirmek için başlattığı Vizyon 2030 reformlarının bir parçası spglobal.com spglobal.com. Sakani programı gibi devlet girişimleri, Suudi vatandaşlarının ev sahibi olabilmesi için sübvansiyonlar ve uygun finansman sağlıyor. Sonuç olarak, konut inşaatında bir patlama yaşanıyor – Riyad, Cidde ve diğer şehirlerin çevresinde yeni banliyö yerleşimleri hızla ortaya çıkıyor. S&P Global’e göre, Riyad’ın konut piyasasının bu politikalar sayesinde büyümeye devam etmesi bekleniyor spglobal.com. Özellikle, talep sadece uygun fiyatlı konutlarla sınırlı değil; varlıklı nüfusun artmasıyla birlikte lüks projelerde de bir artış var. Suudi hükümeti, büyük alışveriş merkezleri, parklar ve okullarla tamamlanmış büyük master planlı topluluklar inşa etmek için yerel ve uluslararası geliştiricilerle ortaklık kurdu. Bu da uygun fiyatlı birimlerden lüks villalara kadar konut yelpazesinde fırsatlar yaratıyor.
Ayrıca, Suudi Arabistan’ın giga projeleri çizim tahtasından uygulamaya geçiyor. NEOM (kuzeybatıda fütüristik şehir), Kızıldeniz Projesi (adalar ve tatil köylerinden oluşan lüks turizm bölgesi) ve çeşitli “ekonomik şehirler” binlerce inşaat işçisi istihdam ediyor. Örneğin, Ekim 2025’te NEOM’un geliştiricileri “The Line” (170 km’lik doğrusal şehir) ve diğer bileşenlerdeki ilerlemeyi sergiledi; ilk bölümlerin 2026’da yerleşime açılması hedefleniyor. Bu projeler benzersiz ve bir ölçüde deneysel olsa da, devasa bir inşaat patlamasını yansıtıyor ve küresel mimarlık ve mühendislik firmalarını cezbediyor. Bu gelişmelerin birçoğu kategorileri bulanıklaştırıyor – karma kullanımlı, konut, ofis, turizm ve sanayiyi birleştiriyorlar. Örneğin, Cidde’deki Trump projesi bahsettiğimiz daha büyük bir trendin parçası: markalı konutları, otelcilik ve ofis bileşenleriyle entegre ederek tek amaçlı binalar yerine yaşam tarzı destinasyonları yaratmak.
Diğer Körfez Ülkeleri: GCC’nin diğer bölgelerinde de gayrimenkul sektörü canlı. Katar, 2023’te Dünya Kupası sonrası bir yavaşlama yaşadı, ancak faaliyetler normale dönüyor; altyapı geliştirmeye (stadyumların yeniden kullanımı, yeni serbest bölgeler) ve ofislere devam ediyor, büyüyen LNG sektöründen kaynaklanan nüfus artışı konut talebini destekliyor. Bahreyn ve Umman daha küçük pazarlar, ancak taşan yatırımlardan ve kendi reformlarından faydalanıyorlar (Bahreyn’in başkenti Manama için yeni bir ana planı var ve Umman sahil turizmi kompleksleri geliştiriyor). Kuveyt, daha bürokratik süreçler nedeniyle daha yavaş ilerliyor, ancak genç nüfusu arasında konut talebi güçlü ve hükümet, vatandaşların konut başvurularındaki birikmişliği “mega banliyöler” inşa ederek çözmeye çalışıyor.
Değişen Stratejiler: Orta Doğu’da dikkat çeken bir değişim, yerel geliştiricilerin uluslararası sermaye piyasalarına ve ortaklıklara yönelmesi. Örneğin, Ekim ayında bir BAE geliştiricisinin gayrimenkul kolunu halka arz etmeyi planladığı söylentisi vardı reuters.com; bu, yabancı yatırımı çekmeyi amaçlıyor. Orta Doğu’nun egemen fonları da küresel gayrimenkule büyük yatırımlar yapıyor (Katar’ın New York veya Londra’daki simge binaları satın alması gibi), ancak giderek artan şekilde, akış iki yönlü – yabancı yatırımcılar da Orta Doğu projelerine ilgi gösteriyor. Bölgenin göreceli siyasi istikrarı (Katar ile komşuları arasındaki büyük ayrılığın çözülmesiyle ve çevredeki jeopolitik gerilimlere rağmen, GCC içte istikrarlı kaldı) ve güçlü mali durumu cazip kılıyor. Bu yıl Abu Dabi geliştiricilerinin Dubai’de ve tersi şekilde projeler başlattığı görüldü; bu, bölgesel bir entegrasyonun işareti. İsrail ve BAE, ilişkilerin normalleşmesinden sonra iş birliğine de başladı – ancak Ekim’deki son savaş alevlenmesi (Gazze çatışması) bazı yeni ortaklıkları duraklatabilir.
Uzman Görüşü: Orta Doğulu emlak yöneticileri, piyasalarının küresel sıkıntılardan ayrışabileceğine sıkça güven duyduklarını ifade ediyor. “Büyümemiz spekülatif balonlardan değil, temel talepten ve hükümet vizyonundan kaynaklanıyor,” diye bir Dubai geliştiricisi bir panelde iddia etti ve nüfus artışından kaynaklanan gerçek son kullanıcı talebine işaret etti. Bunda bir gerçeklik payı var: Körfez’de nüfus ve gelir artışı (ekonomik çeşitliliğin yabancı çalışanları çekmesi ve istihdamı artırması sayesinde) gerçek. Ancak, gözlemciler küresel finansal koşullar daha da sıkılaşırsa veya petrol fiyatları önemli ölçüde düşerse, Orta Doğu’nun bir finansman sıkışıklığı veya talep düşüşüyle karşı karşıya kalabileceği konusunda uyarıyor. Şimdilik ise, bölge tartışmasız bir şekilde avantajlı bir konumda – yüksek petrol gelirleri, reform ivmesi ve yetenek akışı – ve bunu dünyanın hayranlıkla izlediği bir emlak patlamasına dönüştürüyor.
Sonuç olarak, 2025 sonlarında Orta Doğu’nun emlak sahnesi cesur projeler ve iyimser bir hava ile karakterize ediliyor. Işıltılı gökdelenlerden ve tatil köylerinden, çok ihtiyaç duyulan orta sınıf konutlara kadar, Dubai, Riyad, Doha ve ötesindeki gökyüzünde yükselen vinçler dönüştürücü bir döneme işaret ediyor. Blackstone’un büyük yatırımı da gösteriyor ki, küresel yatırımcılar Orta Doğu’yu belirsiz bir dünyada büyüme ve getiri sunan az sayıdaki yerden biri olarak görüyor. Bölge risksiz değil (jeopolitik şoklar yaşanabilir ve aşırı inşaat her zaman bir endişe kaynağıdır), ancak şu anda Orta Doğu emlak geliştirme için tam gaz ileri gidiyor.
Afrika: Konut Sorunları, Faiz Oranlarında Rahatlama ve Yatırımcı İlgisi
7–8 Ekim 2025 itibarıyla Afrika’nın emlak manzarası, büyük uzun vadeli potansiyele sahip ancak aynı zamanda acil kısa vadeli zorluklarla karşı karşıya olan çeşitli pazarlara sahip bir kıtayı yansıtıyor. Temel temalar arasında, hızla büyüyen şehirlerde belirgin bir konut sıkıntısı, yüksek faiz oranlarının etkisi (şimdi düşmeye başlıyor) ve hem yerel hem de uluslararası yatırımcıların büyüme sınırları arayışında ilgisinin artması yer alıyor.
Konut Krizi ve Yanıtlar: Bu haftadan dokunaklı bir hikaye Kenya’dan geliyor; bir rapor, uygun fiyatlı konut eksikliği nedeniyle Nairobi sokaklarında yaşayan binlerce aileyi vurguladı africanews.com africanews.com. Nairobi, birçok Afrika mega kenti gibi, resmi konut inşasını çok aşan patlayıcı bir nüfus artışı yaşadı. Sonuç, genişleyen gayriresmî yerleşimler (gecekondular) ve en savunmasızlar için evsizlik oldu. Kenya’da, yaklaşık kentsel nüfusun %47’si gayriresmî konutlarda yaşıyor ve ülke genelinde 2 milyon konut açığı var africanews.com. Bununla başa çıkmak için, Kenya hükümeti bir Uygun Fiyatlı Konut Programı başlattı ve Ekim ayı itibarıyla ülke genelinde 100.000 düşük maliyetli konut inşa ediyor africanews.com. Bunlar arasında Nairobi ve diğer şehirlerde, düşük ve orta gelirli alıcılar için fiyatlandırılmış apartman blokları bulunuyor. Hükümet ayrıca yenilikçi finansman yöntemleri deniyor—kamu konutunu finanse etmek için resmi çalışanların maaşlarından alınan tartışmalı bir konut vergisi gibi ve özel sermayeyi harekete geçirmek için kamu-özel ortaklıkları arıyor.
Kenya Cumhurbaşkanı William Ruto konut konusunda sesini yükseltti, hatta küresel bir yaklaşım çağrısı yaptı: “Küresel konut krizi, herhangi bir ülkenin tek başına çözebileceğinden çok daha büyük. Bununla başa çıkmak için çok taraflılığın gücünden yararlanmalıyız,” diye seslendi Ruto bir konuşmasında africanews.com. Bu çağrı Kenya’nın ötesinde de yankı buluyor. Birçok Afrika ülkesi benzer konut açıklarıyla karşı karşıya: Nijerya, büyüyen nüfusu için milyonlarca konuta ihtiyaç duyuyor, Mısır yeni şehirler inşa etmesine rağmen konut açığı yaşıyor, Güney Afrika ise apartheid döneminden kalan konut eksiklikleriyle mücadele ediyor, vb. Ruto’nun fikri, belki de hükümetler, kalkınma bankaları ve yatırımcıların uygun fiyatlı konutları büyük ölçekte finanse etmek için iş birliği yaptığı bir koalisyona—gelişmekte olan dünya için bir Konut Marshall Planı gibi bir şeye—işaret ediyor. Bu iddialı olsa da, sahada Afrika hükümetleri çeşitli adımlar atıyor: Fas, düşük gelirli aileler için konutları sübvanse ediyor, Nijerya, çalışanlar için ulusal bir konut fonu deniyor, Güney Afrika, uzun süredir yoksullara ücretsiz evler için bir RDP konut programına sahip (her ne kadar karışık başarılarla olsa da).
Kenya örneği ayrıca konutun diğer sorunlarla nasıl bağlantılı olduğunu da vurguluyor: yoksulluk, işsizlik ve hatta polislik (Nairobi’de evsizler tacizle karşı karşıya kalıyor). Kenya Konut Direktörü George Omondi gibi uzmanlar, “eşgüdümlü bir çaba” gerektiğini vurguluyor – bunun içinde ağır sübvansiyonlu sosyal konutlar africanews.com da var – aksi takdirde, yalnızca özel geliştiriciler en yoksullar için inşaat yapmaz, çünkü orada kâr marjı çok düşüktür. Bazı ilerlemeler var: Dünya Bankası ve EIB gibi kurumların da desteklediği Kenya’nın programında birkaç amiral gemisi proje yürütülüyor (Nairobi’nin merkezine yakın olanlardan biri neredeyse tamamlandı ve piyasa fiyatlarının çok altında, 20.000 $’a kadar daireler sunuyor). Yine de ölçek bir sorun – on binlerce birim bir başlangıç, ancak kıta genelinde milyonlarca birime ihtiyaç var.Faiz Oranları ve Finansman: Afrika ekonomileri, 2022’den bu yana küresel faiz artışlarından ağır şekilde etkilendi. Afrika’daki birçok merkez bankası, enflasyonla mücadele için (çoğunlukla artan ithalat maliyetleri ve para birimi değer kaybı nedeniyle) kendi faiz oranlarını yükseltti. Ancak 2025 ortasına gelindiğinde, birçok ülkede enflasyon yavaşlamaya başladı ve politika yapıcılar gevşemeye gidebildi. Örneğin, Güney Afrika Merkez Bankası, 2025 Temmuz’unda politika faizini 25 baz puan indirerek %7,00’a çekti reuters.com tradingeconomics.com; çünkü orada enflasyon tekrar %3-6 hedef aralığına geriledi. Bu, 2021’de %3,5’ten 2025 başında %7,25’e çıkan uzun bir faiz artırımı döngüsünden sonraki ilk indirimdi. İndirim küçük ama sembolik olarak önemli – bir emlak grubu CEO’sunun sözleriyle “Güney Afrikalı ev sahipleri için iyi haber” olarak karşılandı, çünkü bu konut kredisi (ipotek) ödemelerinin daha fazla artmayacağı, hatta düşebileceği anlamına geliyor. Güney Afrika konut piyasası, yüksek faiz oranları altında önemli ölçüde yavaşlamıştı; fiyat artışı %2 civarındaydı (enflasyonun altında) globalpropertyguide.com. Faizlerin durması/indirimi durumu istikrara kavuşturdu; Eylül ve Ekim aylarında, özellikle kenarda bekleyen ilk kez ev alacaklar arasında, alıcı ilgisinin arttığına dair işaretler vardı. Sermaye yapısı güçlü olan Güney Afrika bankaları, nitelikli ev alıcılarına kredi vermeye istekli olmaya devam ediyor ve sorunlu konut kredisi oranları düşük kaldı; bu nedenle, faizler 2026’ya doğru kademeli olarak düşmeye devam ederse konut piyasası canlanabilir.
Başka bir yerde, Nijerya, Afrika’nın en büyük ekonomisi, çarpıcı bir tezat sunuyor: merkez bankası, enflasyonla mücadele etmek ve para birimini savunmak için 2025 ortasına kadar faiz oranlarını göz yaşartıcı bir seviye olan %18,75‘e yükseltti. Bu durum krediyi son derece pahalı hale getirdi ve gayrimenkul geliştirme finansmanını çok zorlaştırdı (bu nedenle Nijerya’da konut alımlarının çoğu nakit olarak yapılıyor). Ancak, Ekim ayı başında, Nijerya Merkez Bankası (hükümet değişikliğinin ardından yeni bir yönetimle) bir değişim sinyali vererek Politika Faiz Oranını %27’den %27,5’e proshare.co (Nijerya’nın politika faizi farklı tanımlanıyor, ancak fiilen hafif bir gevşeme oldu) ve ayrıca bankaların zorunlu karşılık oranlarını düşürdü proshare.co. Hemen ardından hazine bonosu getirilerinde düşüş görüldü – bir yıllık hazine getirisi yaklaşık %16,8’den %17,7’ye proshare.co geriledi – ki bu kayda değer bir hareket. Getirilerdeki bu aşağı yönlü eğilim, işletmeler ve tüketiciler için borçlanma maliyetlerinin çok yüksek seviyelerden de olsa düşmeye başlayabileceğini gösteriyor. Nijerya daha düşük enflasyonu sürdürebilirse (ki bu, son dönemdeki sübvansiyon kaldırmaları ve döviz kuru oynaklığı göz önüne alındığında büyük bir soru işareti), faiz oranlarının daha da düşmesinin yolu açılabilir ve bu da şu anda Nijerya’da niş olan konut kredisi gibi alanları canlandırabilir. Nijerya’da gayrimenkulün büyük bir potansiyel talebi var – nüfus ~220 milyon, hızlı kentleşme – ancak finansman en büyük darboğaz. Nijerya’daki konutların tahmini olarak %5’inden azı ipotekle satın alınıyor (çoğu ev kademeli olarak kendi imkanlarıyla inşa ediliyor). Umut verici bazı işaretler: geliştiriciler, kirala-sahip ol gibi yaratıcı modeller deniyor ve yerel faiz sorunlarını aşmak için diaspora fonlarına yöneliyorlar.
Yatırımcı İlgisi ve Zirveler: Daha yüksek getiri arayan küresel yatırımcılar da giderek Afrika’nın gayrimenkulünü keşfetmeye başlıyor. Bu hafta, 18. Gayrimenkul Geliştirme Zirvesi – Afrika adlı bir etkinlik (8-9 Ekim 2025, Dubai’de) archidatum.com düzenlendi ve geliştiriciler, yatırımcılar ve işletmeciler Afrika’daki büyük ölçekli projeleri tartışmak için bir araya geldi. “Africa Risen” teması, kıtanın büyüme hikayesine odaklanıldığını gösteriyor. Birçok Afrika şehri, modern ticari gayrimenkule – alışveriş merkezleri, A sınıfı ofisler veya lojistik parklar – şiddetle ihtiyaç duyuyor ve erken yatırım yapanlar, bu ekonomiler resmileşip tüketici sınıfları genişledikçe fayda sağlayabilir. Örneğin, Güney Afrika ve Avrupa’dan şirketler, Zambiya, Gana, Fildişi Sahili gibi ülkelerde büyüyen orta sınıfa hitap eden alışveriş merkezleri inşa ediyor. Endüstriyel/lojistik de bir diğer alan: e-ticaret Afrika’da yeni başlıyor ama yükseliyor ve Gana’daki yeni serbest ticaret bölgesi veya Kenya’nın SGR demiryolu gibi altyapı girişimleri depo ihtiyacını artırıyor.
Kuzey Afrika (ör. Mısır, Fas) genellikle yatırımcı portföylerinde Orta Doğu ile birlikte gruplandırılır. Mısır, ekonomik çalkantı (büyük para birimi devalüasyonu, IMF kredileri) yaşadı ve bu durum gayrimenkulü etkiledi – Mısırlılar için gayrimenkul genellikle enflasyona karşı bir değer saklama aracı olarak kullanıldığından, Mısır poundu cinsinden fiyatlar fırladı (ancak USD bazında düştü). Varlıklı Mısırlılar ve Körfez yatırımcıları, USD bazında indirimli olarak Kahire gayrimenkulünü kapışıyor. Mısır hükümetinin yeni başkent projesi (Kahire’nin doğusunda idari başkent) devam ediyor ve şüpheciliğe rağmen birçok devlet kurumu gerçekten oraya taşınıyor, bu da bir miktar gayrimenkul talebi yaratıyor (ancak arzın büyük kısmı hâlâ boş).
Güney Afrika: Güney Afrika, Afrika’nın en olgun gayrimenkul piyasası olmaya devam ediyor ve gelişmiş bir GYO sektörüne sahip, ancak büyüme düşük. Burada genellikle oyun, belirli nişler üzerine kurulu – örneğin uygun fiyatlı konut kiralamaları (Johannesburg/Pretoria’da güçlü talep var), ya da özel depolama birimleri gibi. Zambiya, Angola gibi diğer ülkelerin ekonomileri büyük ölçüde emtialara bağlı, bu da onların gayrimenkul piyasalarının bakır veya petrol fiyatlarıyla birlikte yükselip düşmesine neden oluyor. Doğu Afrika: Tanzanya, Uganda, Ruanda istikrarlı bir büyüme görüyor; hatta Uganda’nın gayrimenkulü Morning Market Brief‘te 8 Ekim’de Kampala’nın gelişen sahnesine odaklanan bir yazıda öne çıkarıldı realestatedatabase.net, izlenmesi gereken alanlarla ilgili ipuçlarıyla. Ruanda kendini bir iş merkezi olarak konumlandırıyor (Kigali’nin temiz, düzenli şehir planı olumlu dikkat çekti).
Afrika’da uzman yorumları genellikle potansiyelin nasıl açığa çıkarılacağı etrafında dönüyor: konut için uzun vadeli finansman nasıl sağlanır, arazi sahipliği nasıl resmileştirilir (birçok ülkede arazi mülkiyeti sorunları önemli, yatırımı caydırıyor) ve sürdürülebilirlik nasıl entegre edilir (bazı yeni Afrika binaları, iklim etkileri nedeniyle yeşil standartları benimsiyor). Birçok kişi Afrika gayrimenkul getirilerinin çok yüksek olabileceğini, ancak risklerin de yüksek olduğunu ve yerel bilgiye sahip olmanın anahtar olduğunu belirtiyor. Bir zirve konuşmacısının dediği gibi, “Afrika’nın gayrimenkul piyasası hızlanıyor ve küresel çözümlere hazır” facebook.com – bu, yabancı uzmanlığa ve sermayeye açıklığı, yerel fırsatla birleştirerek gösteriyor.
Özetle, Afrika’nın 2025 Ekim başı itibarıyla gayrimenkul gelişmeleri, büyük ihtiyaçların cesur girişimleri tetiklediği bir tablo çiziyor. Kenya gibi hükümetler, halkı için konut inşa etmeye doğrudan müdahale ediyor ve düşük faiz oranları gibi makro trendler nihayet biraz nefes alma alanı sağlıyor. Uluslararası forumlar ve ortaklıklar oluşuyor, bu da Afrika’nın büyüme arayan emlak yatırımcılarının giderek daha fazla radarına girdiğini gösteriyor. Yolculuk kolay olmayacak – yoksulluktan altyapı eksikliklerine kadar sorunlar devam ediyor – ancak anlatı yavaş yavaş yalnızca zorluklardan, keşfedilmemiş potansiyel ve kademeli ilerleme hikayesine dönüşüyor.Latin Amerika: Faizlerde Gevşeme, Piyasa Toparlanması ve Temkinli İyimserlik
Bu dönemde Latin Amerika’nın gayrimenkul piyasaları, (merkez bankalarının daha önce çok yüksek olan faiz oranlarını düşürmeye başlamasıyla) iyileşen makroekonomik koşullar ve kendine özgü yerel dinamiklerin bir karışımından etkileniyor. Bölgedeki büyük ekonomiler – Brezilya, Meksika, Kolombiya, Şili, Arjantin – her biri kendine özgü gayrimenkul trendlerine sahip, ancak 2025 sonlarında genel tema, sıkılaştırma döngüsünden gevşeme döngüsüne geçiş; bu da genel olarak gayrimenkul için olumlu.
Faiz Oranı Dalgalanması: Latin Amerika, ülkelerin enflasyonla mücadele ettiği 2022–2023 yıllarında dünyanın en yüksek faiz oranlarından bazılarını gördü. 2025 yılına gelindiğinde ise birçok ülkede enflasyon önemli ölçüde soğudu ve merkez bankalarına yön değiştirme imkânı tanıdı. Son dönemdeki en dikkat çekici hamle: Meksika Merkez Bankası (Banxico), Eylül ayı sonunda gösterge faiz oranını %0,25 düşürerek %7,50’ye – Mayıs 2022’den bu yana en düşük seviyeye indirdi reuters.com. Bu, Banxico’nun 2025’teki art arda beşinci faiz indirimi oldu (yılın başında %11,25’lik zirveden istikrarlı şekilde düşürülüyordu). 28 Eylül’deki karar oybirliğiyle alınmadı – bir kurul üyesi çekirdek enflasyon nedeniyle temkinliydi – ancak çoğunluk, zayıf büyüme ve iyileşen enflasyon görünümünü gerekçe göstererek gevşemeye onay verdi reuters.com reuters.com. Meksika’nın emlak sektörü için bu, memnuniyetle karşılanan bir rahatlama. Hanehalkı için %10-12’nin üzerine çıkan mortgage faiz oranları düşmeye başladı. Meksika’daki bankalar hızla bazı kredi faizlerini indirdi ve analistler, Banxico’nun yıl sonuna kadar birkaç çeyrek puanlık daha indirim yapmasını bekliyor reuters.com. Daha düşük faizler, 2026’da konut kredisi kullanımı ve konut satışlarını teşvik etmeli. Bu, çok pahalı inşaat kredileriyle karşı karşıya kalan geliştiriciler için de iyi haber – finansman maliyetleri düşerse beklemede olan bazı projeler yeniden başlayabilir. Uyarı: Banxico, devam eden çekirdek enflasyon endişelerine dikkat çekti, bu yüzden temkinli ilerliyorlar (fiyat baskılarını yeniden tetiklememek için 0,5 yerine 0,25 puanlık indirim tercih edildi reuters.com). Yine de yön belli: Meksika artık bir gevşeme döngüsünde ve bu, konut ve ticari gayrimenkul piyasalarını destekliyor. Ayrıca, Reuters’ın deyimiyle ekonomi “zayıf” olsa da reuters.com, kötü durumda değil – Çin’den uzaklaşan şirketlerin üretim yatırımları sayesinde yakın coğrafyaya taşınma trendinden faydalanıyor, bu da özellikle ABD sınırında sanayi gayrimenkulüne olan talebi artırıyor.
Brezilya ise, birçok kişiyi şaşırtarak faiz oranını çok yüksek bir seviyede, %15’te tutmaya devam etti ve gerekirse daha da artırabileceğine dair şahin bir ton benimsedi reuters.com reuters.com. Brezilya Merkez Bankası, 2024’ten bu yana faiz oranlarını 450 baz puan artıran bir sıkılaştırma döngüsünü 2025 ortasında durdurdu reuters.com (Brezilya daha önce 2023’te faiz indirmişti, ancak inatçı enflasyon nedeniyle rotayı tersine çevirip tekrar artırdı). Son toplantıda (17 Eylül 2025) “uzatılmış bekleme” sinyali verdiler – yani, en azından 2026 başına kadar faiz indirimi olası görünmüyor reuters.com. Bu durum Brezilya’yı bir istisna haline getiriyor – ABD Merkez Bankası ve Banxico faiz indirirken, Brezilya kararlı durdu. Gerekçeleri: enflasyon beklentilerinin, özellikle uzun vadeli olanların, henüz %3 hedefine sabitlenmemiş olması ve erken gevşemenin yüksek enflasyonun geri dönmesine yol açmasından endişe etmeleri reuters.com. Bunun Brezilya emlak piyasasına doğrudan etkisi, kredinin çok sıkı kalması oldu. Brezilya’da mortgage faiz oranları %10’ların ortasında, bu da birçok potansiyel ev alıcısı için aşırı derecede yüksek. Brezilya’da konut satışları yavaşladı ve fiyat artışı yok denecek kadar az (bazı bölgelerde reel olarak hafif düşüşler görülüyor). Brezilya’daki inşaat sektörü oldukça zor durumda – daha düşük faiz varsayımlarıyla ön satış yapan birçok geliştirici, şimdi daha yüksek finansman ve inşaat maliyetleri nedeniyle sıkışmış durumda. Bazı küçük geliştiriciler iflas etti veya projeleri erteledi. Sermaye piyasalarına erişimi olan büyük firmalar (genellikle tahvil veya hisse yoluyla) bu süreci atlatıyor, ancak onlar da faiz indirimi umuyor. Ne yazık ki, Inter Bank’ın baş ekonomisti gibi analistler, merkez bankasının “oldukça şahin tonu” nedeniyle, 2025’te herhangi bir faiz indiriminin olası görünmediğini reuters.com belirtiyor. Çoğu tahmin artık Brezilya’nın ancak dezenflasyon devam ederse 2026 ortasında faiz indirimine başlayacağını öngörüyor.
Ancak, Brezilya’nın yaşadığı sıkıntılar kazanç tohumlarını da barındırıyor olabilir: nihayetinde yön değiştirdiğinde, biriken talep miktarı önemli olabilir. Brezilyalı hanehalkları aşırı borçlanmış değil (kredi/GSYİH oranı makul seviyede) ve oranların %15’ten örneğin %10’a düşürülmesi (önümüzdeki yıllarda başarılırsa) erişilebilirliği büyük ölçüde artıracaktır. Bazı yatırımcılar, bir toparlanma bekleyerek şu anda ucuza arazi veya sıkıntılı varlıklar satın alarak pozisyon alıyor. Uluslararası fonlar da piyasayı kokluyor – Brezilya’nın gayrimenkul hisseleri ve GYO’ları derin indirimlerle işlem görüyor, bu da toparlanmanın 12-18 ay içinde olacağına inananlar için cazip hale getiriyor. Bu iyimserliğin bir işareti: küresel derecelendirme kuruluşlarının yorumları, daha fazla Fed faiz indirimi ve daha güçlü bir Brezilya para biriminin (real bu yıl ABD doları karşısında yaklaşık %13 değer kazandı reuters.com) enflasyonu hafifletebileceğini, bunun da Brezilya’nın duruşunun mesajlarından daha erken yumuşayabileceğini ima ediyor.
Latin Amerika’nın diğer bölgelerinde, Şili ve Kolombiya faiz indirimine erken başladı. Şili Merkez Bankası, enflasyonun tek hanelere düşmesiyle birlikte, Ekim 2025’e kadar faizi agresif bir şekilde %11,25’ten yaklaşık %8,5’e indirdi. Soğuyan Şili konut piyasası, ipoteklerin yeniden ucuzlamasıyla biraz canlanıyor. Kolombiya da benzer şekilde 2025 ortasında %13,25’lik zirveden faiz indirimine başladı; Ekim ayında oran yaklaşık %11,25’e indi ve 2025’i %10’un altında kapatması bekleniyor. Bu da 2023’te düşüş yaşayan Kolombiya’daki yeni konut satışlarının istikrar kazanmasına yardımcı oldu.
Aşırı bir durumun yaşandığı ülkelerden biri de Arjantin – ancak Arjantin’in durumu tipik değil. %100’ün üzerinde enflasyon, bu yıl değerinin üçte ikisini kaybeden bir peso ve yaklaşan bir seçim var. Arjantin’de gayrimenkul, bir tür koruma olarak ABD doları üzerinden işlem görüyor, bu nedenle Buenos Aires’teki emlak fiyatları dolar bazında çok yıllık dip seviyelerde (bazı yabancılar orada nakit olarak ucuza daire alıyor). Ancak yerel faaliyetler neredeyse tamamen durmuş durumda çünkü kredi yok (kimse %150 faizle peso ipoteği almıyor!). Birçok kişi, yeni bir hükümetin ekonomiyi dolarize edip istikrara kavuşturup kavuşturamayacağını görmek için bekliyor; bu, Arjantin gayrimenkul piyasası için oyunun tamamen değişmesi anlamına gelebilir. Belki de bu, 2026’nın hikayesi.
Piyasa Performansı ve Görünümü: İlginç bir şekilde, finansal piyasalar 2025’te Latin Amerika’da bir toparlanma yansıtıyor. Brezilya ve Meksika’daki borsa piyasaları iyi performans gösterdi ve küresel yatırımcılar bunu fark etti. Bir raporda, Latin Amerika piyasalarının 2025’in sürpriz kazananları arasında olduğu vurgulandı; Brezilya Bovespa ve Meksika endeksleri keskin şekilde yükseldi neworleanscitybusiness.com. Gayrimenkul açısından, küresel GYO’lar (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları) bu yıl ABD GYO’larından daha iyi performans gösterdi neworleanscitybusiness.com; bu kısmen, ABD’de hâlâ yüksek olan faiz oranlarına karşılık, Latin Amerika ve Avrupa/Asya’nın bazı bölgelerinde faizlerin düşmesine bağlanabilir. Birçok Latin Amerika ülkesi ayrıca enflasyona endeksli kira/sözleşmeler kullanıyor; bu da yüksek enflasyon döneminde nakit akışlarını korudu ve şimdi enflasyon düşerken, bu gayrimenkul sahipleri trendin üzerinde gelir elde etmeye devam ediyor.
Örneğin, Meksika’nın gayrimenkul sektörü, özellikle sanayi tarafı, yakın üretim (nearshoring) sayesinde çok hareketli. ABD sınırındaki ana sanayi koridorlarında (Tijuana, Monterrey) boşluk oranı %2’nin altında ve kiralar çift haneli oranlarda artıyor. ABD’li geliştiriciler, Tesla (Nuevo León’da bir gigafabrika inşa ediyor) ve taşınan diğer üreticiler gibi kiracılar için yerel ortaklarla devasa yeni parklar inşa ediyor. Konut tarafında ise, büyük şehirlerin çevresinde giriş seviyesi konutlar inşa eden Meksikalı geliştiriciler, yüksek faiz ortamında zorlandı; ancak, ipotekler biraz daha ulaşılabilir hale geldikçe satışların artması bekleniyor. Devlet konut ajansları (Infonavit, vb.) da insanların borçlanabileceği miktarı artırdı ve bu da yüksek faizleri bir nebze dengeledi. Beklenen faiz indirimlerinin Meksika’da devam etmesiyle – bazı tahminler politika faizinin 2025 sonuna kadar ~%7’ye hatta %6,5’e ineceğini öngörüyor scotiabank.com banxico.org.mx – 2024 ve 2025’in konut satışları için 2023’ten daha iyi olacağına dair temkinli bir iyimserlik var.
Brezilya’nın görünümü yüksek faizler nedeniyle kısa vadede daha durgun. Yine de ilginç bir şekilde, Brezilyalı gayrimenkul geliştiricilerinin hisse fiyatları, merkez bankasının sonunda geri adım atacağı beklentisiyle dipten toparlandı. Devlet Başkanı Lula’nın hükümeti ayrıca yeni bir konut programı (Benim Evim, Benim Hayatım) başlattı; bu program uygun fiyatlı konutları sübvanse ederek inşaatçılara iş ve düşük gelirli ailelere yardım sağlayabilir, ancak henüz erken aşamada. Brezilya’da enflasyon düşmeye devam ederse (şu anda yaklaşık %4,8 ve gelecek yıl için ~%3,6 tahmin ediliyor reuters.com), merkez bankası üzerindeki faiz indirme baskısı artacak ve bu da gayrimenkul sektörü için bir katalizör olacak.
Diğer Latin Amerika pazarları: Peru‘da, siyasi istikrarsızlık bir baskı unsuru olsa da Lima’nın emlak piyasası istikrarlı – Peru faizleri çok fazla artırmadı, bu yüzden mortgage kredileri nispeten daha ucuz kaldı (~%8). Şili, anayasa değişikliği ve çok yüksek faizlerle geçen bir belirsizlik döneminin ardından, artık iyileşen bir duyguya sahip; Santiago’da daire fiyatları, borçlanma maliyetleri düştükçe toparlanıyor. Uruguay veya Paraguay gibi daha küçük pazarlar genellikle gözden kaçsa da, örneğin Paraguay kendini Latin Amerika’nın yükselen yıldızı olarak tanıtıyor gatewaytosouthamerica-newsblog.com, düşük vergiler ve genç nüfustan faydalanıyor – Asunción, istikrar arayan Arjantinli ve Brezilyalı alıcılar tarafından finanse edilen modern konut kulelerinde mini bir patlama yaşadı.
Uzman yorumları Latin Amerika’da genellikle siyaset ve emlak arasındaki etkileşime odaklanıyor. Örneğin, Meksika’da mevcut yönetimin politikaları büyük altyapı projelerini (Maya Treni, yeni havaalanları gibi) destekliyor, bu da yeni bölgelerin gelişime açılmasını sağlıyor, ancak aynı zamanda yabancı yatırımcıları endişelendiren bazı milliyetçi eğilimler de var. Brezilya’da Lula’nın dönüşü başta piyasaları tedirgin etti, ancak büyük ölçüde mali kısıtlamalara saygı gösterdi ve konut programlarına verdiği destek aslında sektör için piyasa dostu oldu. Bölgesel bir ekonomik incelemeden çıkan genel görüş, Latin Amerika’nın “küresel belirsizlik ortamında kalıcı enflasyon ve yavaşlayan büyüme” ile başa çıktığı, ancak Meksika gibi ülkelerin büyüme tahminlerinin hafifçe yukarı revize edilmesiyle (ör. Meksika’nın 2025 büyüme görünümü küresel yavaşlamaya rağmen iyileşti) scotiabank.com sürpriz yaptığı yönünde. Bu dirençlilik, ekonomik aktiviteyi takip etme eğiliminde olan emlak sektörü için olumlu bir işaret.
Sonuç olarak, Ekim 2025 itibarıyla Latin Amerika’nın emlak sahnesi temkinli bir iyimserlik ve farklılaşan kaderlerle şekilleniyor. Somut gelişmeler – Meksika’nın faiz indirimlerinin başlaması reuters.com, ya da Brezilya’nın ısrarla yüksek faizleri reuters.com, veya Şili/Kolombiya’nın erken gevşemesi – 2026 için zemin hazırlıyor. Meksika gibi pazarlar, dış yatırım ve parasal gevşemenin etkisiyle yükselişte. Brezilya ise bekle-gör politikası izliyor, ancak faizlerde dönüş başladığında güçlü bir toparlanma görebilir. Gelişen piyasa emlaklarını uzun süredir göz ardı eden yatırımcılar, daha düşük değerlemeler ve düşen yerel faiz oranlarının (ki bu da gayrimenkul değerlerini artırır) cazibesiyle yavaş yavaş geri dönüyor. Analistlerin verdiği temel mesaj: Latin Amerika’yı gözden kaçırmayın. Bir yatırım notunda esprili bir şekilde söylendiği gibi, “Latin Amerika emlak piyasasını hafife almayın – faizler düştükçe büyük bir şekilde uyanabilir.” Zaten, bu piyasaları yansıtan küresel GYO endeksleri daha iyi performans gösterdi ve akıllı paranın toparlanmaya pozisyon aldığını gösteriyor.
Kaynaklar:
- ABD konut piyasası trendleri ve Selma Hepp yorumu cotality.com cotality.com cotality.com
- JPMorgan’ın ABD konut piyasası tahmini (“2025’e kadar donmuş, %3’ten az büyüme”) rfsadvisors.com
- ABD ofis boşluk oranı verileri (ülke genelinde %20,7, SF %27,7) reuters.com reuters.com
- EXPO REAL Avrupa anketi sonuçları (%44 iyimser, faiz oranları ve bürokrasi en büyük endişeler, konut en iyi varlık) exporeal.net exporeal.net exporeal.net
- Çekya’da mortgage faiz oranı %4,91’e düştü, 2 yılın en düşük seviyesi expats.cz
- Çin emlak piyasası durumu ve analist anketi (2026/27’ye kadar toparlanma yok) reuters.com reuters.com
- RBI (Hindistan) repo oranını %5,5’te tuttu, alıcı hissiyatını destekliyor hindustantimes.com
- Blackstone & ADIA’nın Lunate ile 5 milyar dolarlık Körfez lojistik girişimi reuters.com
- Jon Gray (Blackstone) GCC ivmesi hakkında alıntı reuters.com
- Dar Global’in Cidde’deki 1 milyar dolarlık Trump projesi reuters.com reuters.com
- Dubai’de emlak %70 arttı (2019–2024) ve nüfusun iki katına çıkarılması planı reuters.com
- Kenya’nın uygun fiyatlı konut programı (100 bin ev) ve Ruto’nun alıntısı africanews.com africanews.com
- Güney Afrika faiz indirimi %7,00’ye, 2022’den beri en düşük seviye reuters.com tradingeconomics.com
- Meksika Banxico %7,5’e indirdi (2022’den beri en düşük seviye) reuters.com
- Brezilya Selic’i %15’te tuttu, şahin duruşunu korudu reuters.com reuters.com
- ABD ticari gayrimenkul basın bülteni (EZ Newswire) ofis krizi hakkında reuters.com
- JLL Küresel Görünüm 2025 (arz sıkıntıları, yatırımcıların erken hamlesi) jll.com
- Reuters’ın Madrid’deki bina çökmesiyle ilgili haberi (Suudi fonuna ait) reuters.com reuters.com
- Reuters’ın Çin yeni konut fiyatları anketi haberi reuters.com
- Reuters’ın Banxico faiz indirimi ve enflasyon haberi reuters.com reuters.com
- Reuters’ın Expo Real trend endeksi basın bülteni haberi exporeal.net exporeal.net
- Prag expats sitesinde Çekya mortgage faiz oranları haberi expats.cz
- Research Financial (Jack Reutemann) JPMorgan’ın ABD konut sektörü hakkındaki görüşlerini aktarıyor rfsadvisors.com
