- Kuzey Amerika: ABD konut piyasası yüksek faiz oranları altında durgunlaşıyor – fiyatlar yıldan yıla yalnızca yaklaşık %2 arttı, enflasyonun gerisinde kalıyor investopedia.com. Analistler, gerçek konut öz sermayesinin aşındığı konusunda uyarıyor, “Amerikan konut varlığı… enflasyona göre ayarlandığında azaldı” investopedia.com. Büyük sermaye hâlâ gayrimenkule yatırım yapıyor: Carlyle, konut, sanayi ve kendi kendine depolama varlıklarını hedeflemek için rekor 9 milyar dolarlık bir fon topladı, sıkıntılı ofislerden ise kaçınıyor reuters.com reuters.com.
- Avrupa: Ticari gayrimenkul, on yılın en düşük işlem hacimleri arasında “zombi diyarı”nda kalmaya devam ediyor reuters.com reuters.com. Yatırımcıların kaçışı ve satıcıların fiyat indirimine isteksizliği, herhangi bir toparlanmayı durdurdu. “Bizde ‘zombi diyarı’ var… toparlanma yok, mahsur kalmış varlıklar, likidite yok,” diyor PGIM’in Avrupa gayrimenkul başkanı reuters.com. Ağır darbe alan ofisler ve alışveriş merkezleri sürünürken, kiralık konut ve lojistik hâlâ ilgi çekiyor.
- Asya: Çin’in emlak durgunluğu derinleşiyor – geliştiriciler satışlarda büyük düşüşler ve artan kayıplar konusunda uyarıyor reuters.com reuters.com. Country Garden, bir zamanlar Çin’in en büyük inşaatçısıydı, geçen yılın yarısı kadar konut teslim etti ve ilk yarıda ¥18–21 milyar zarar bekliyor reuters.com reuters.com. Daha geniş ekonomi de bu acıyı hissediyor: hanehalkları yeni kredilerden kaçındığı için ipotek talebi 20 yılın en düşük seviyesine indi reuters.com. Asya’nın başka yerlerinde ise, Japonya’nın gayrimenkulü küresel yatırımcıları çekiyor – Sapporo Holdings’in ¥400 milyar ($2,7 milyar) değerindeki portföyü için teklif savaşları kapıda reuters.com, Bain ve KKR gibi yabancı fonlar düşük faizli piyasada fırsat arıyor reuters.com.
- Latin Amerika: Ağır faiz artırımlarının ardından bir miktar rahatlama ufukta görünüyor. Brezilya Merkez Bankası, %15’lik gösterge faiz oranının – son yirmi yılın en yüksek seviyesi – “gereğinden daha kısıtlayıcı” olduğunu belirterek erken faiz indirimlerinin sinyalini verdi reuters.com reuters.com. Şili ve diğer bazı ülkeler ise para politikasını gevşetmeye başladı, amaç emlak talebini canlandırmak. Bu arada, Meksika’nın endüstriyel gayrimenkulü yakın üretim sayesinde patlama yaşıyor: fabrikalara ve depolara yapılan yatırımlar, şirketler ABD’ye daha yakın yerlere taşındıkça artıyor (ABD ticaret politikasıyla ilgili endişelere rağmen).
- Orta Doğu: İki patlamanın hikayesi – şirket kârları ve inşaat. Dubai’nin emlak çılgınlığı, Emaar Properties’in kârını 2023’ün ilk yarısında %33 artırdı; üst segment projeler ve yatırımcı dostu reformlar küresel alıcıları cezbediyor reuters.com reuters.com. Suudi Arabistan önemli konut reformları başlattı: Ağustos ayında, spekülasyonla mücadele için büyük gelişmemiş arazi parsellerine yıllık %10’a kadar çıkan yeni bir “Beyaz Arazi” vergisi uygulamaya koydu topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Artık boş arsalar üzerinde oturmak çok daha maliyetli – bu değişiklik, “mülk sahiplerinin varlıklarını üretken şekilde kullanmadan elde tutmasını önemli ölçüde daha pahalı hale getiriyor,” diyor DLA Piper’dan Nils Vanhassel topluxuryproperty.com. Krallık ayrıca, 2026’dan itibaren Riyad, Cidde ve diğer bölgelerde yabancıların ev almasına izin veren bir yasayı onayladı; bu, yatırımı çekmek için sarsıcı bir politika değişikliği gfmag.com gfmag.com.
- Afrika: Yüksek faiz oranları gayrimenkul büyümesini sınırladı, ancak ivme değişiyor. Güney Afrika politika faizini %7,00’ye düşürdü (şu anda birincil kredi faizi %10,5) – 2022’den bu yana en düşük seviye privateproperty.co.za – borçlulara mütevazı bir rahatlama sunuyor. Sotheby’s Realty’den Yael Geffen, “Hanehalkı üzerindeki finansal baskı biraz hafifleyecek,” diyor, ancak Güney Afrika’nın “ekonomik bir felaketin eşiğinde” olduğu konusunda uyarıyor; rekor işsizlik ve ailelerin gelirlerinin 3’te 2’sini borca harcadığı privateproperty.co.za bir ortamda. Diğer yandan, pan-Afrika yatırımları hareketleniyor: Nijerya’nın Dangote Group, Etiyopya gayrimenkul sektörüne (2,5 milyar dolarlık bir sanayi girişiminin yanında) açılma planlarını açıkladı ve bu da Afrika içi sermaye akışının gayrimenkule yöneldiğini gösteriyor facebook.com.
- Okyanusya: Avustralya’da konut piyasası yeniden büyümeye geçti – Temmuz ayı boyunca tüm başkentlerde fiyatlar arttı, ulusal konut değerleri ay boyunca yaklaşık %1,8 yükseldi cotality.com. Sıkı arz ve güçlü göç, ılımlı bir toparlanmayı destekliyor ve analistler, faiz indirimi beklentileriyle birlikte kademeli artışların devam edeceğini öngörüyor propertyupdate.com.au. Yeni Zelanda ise hâlâ bir düşüşü atlatmaya çalışıyor: ortalama konut değerleri, 2021 sonundaki zirvenin %13 altında qv.co.nz qv.co.nz, Wellington Şehri ise zirveden bu yana yaklaşık %27 düşmüş durumda qv.co.nz. Düşüş dibe vurmak üzere olsa da – ülke genelinde değerler bir yıl öncesine göre sabit qv.co.nz – Kiwi piyasası hâlâ kırılgan. Emlakçılar, birçok bölgede satıcıların anlaşma yapabilmek için fiyat konusunda “piyasayla buluşmaları” gerektiğinden, “düzensiz ve kırılgan” bir toparlanma bildiriyor qv.co.nz.
Kuzey Amerika: Yüksek Faizler Konut Piyasasını Vurdu
Konut soğuması: ABD konut sektörü, yüksek faiz oranlarının etkisiyle mücadele ediyor. Ortalama 30 yıllık mortgage oranı yaklaşık %6,7 seviyesinde kalıyor; bu, yirmi yılı aşkın süredir en yüksek oran ve erişilebilirliği ciddi şekilde azaltıyor investopedia.com. Yeni veriler, konut fiyatlarının yıllık yalnızca yaklaşık %1,9 arttığını gösteriyor (Haziran itibarıyla) – bu oran %2,7’lik enflasyon oranının oldukça altında investopedia.com. Sonuç olarak, gerçek konut değerleri düşüyor ve bu, yıllardır ilk kez yaşanıyor. “Yıllardır ilk kez, konut fiyatları genel enflasyonla aynı hızda artamıyor… Amerikan konut varlığı, enflasyona göre ayarlandığında aslında azaldı,” dedi S&P Dow Jones Indices’ten Nicholas Godec investopedia.com. Bu, çift haneli yıllık fiyat artışlarının norm olduğu pandemi patlamasından keskin bir dönüş anlamına geliyor.
Stok ve talep: 2021’deki satın alma çılgınlığının aksine, bugünkü piyasa iyi stoklanmış durumda. Yeni inşaatlar, satılık yeni konutlarda 9,2 aylık bir arz biriktirdi – tüm zamanların en yüksek seviyesine yakın investopedia.com – çünkü müteahhitler projeleri tamamlarken alıcılar geri çekiliyor. Mevcut konut ilanları da artıyor (bir yıl önce 4,0 aya karşılık 4,6 aylık arz) investopedia.com. Bu artan stok, özellikle eskiden çok sıcak olan Sun Belt piyasalarında, fiyatlar üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturuyor. Case-Shiller Endeksi verileri, bazı patlama şehirlerinde fiyat düşüşlerini doğruluyor: örneğin Tampa yıllık bazda %2,4, San Francisco %2,0 düştü; bu, o bölgelerdeki arz fazlasını yansıtıyor investopedia.com. Buna karşılık, Kuzeydoğu ve Ortabatı görece güçlü kalmaya devam ediyor – New York City fiyatları yıllık bazda %7, Chicago %6 arttı; bu da daha sıkı arzdan kaynaklanıyor investopedia.com.
Görünüm ve politika: ABD Merkez Bankası’nın hızlı faiz artırımları, konut kredisi faaliyetlerinde çöküşe yol açtı – başvurular son zamanlarda 28 yılın en düşük seviyesine geriledi reuters.com – ancak konut piyasası tamamen çökmedi. Ülke genelinde fiyatlar, 2022 zirvesinden bu yana %3’ten daha az düştü reuters.com ve daha büyük bir düzeltme öngören tahminlere meydan okudu. Analistler artık en kötüsünün geride kaldığını düşünüyor: “Düzeltmenin en kötüsü geçmiş gibi görünüyor ve daha fazla kalıcı düşüş beklemiyoruz,” diyor Capital Economics baş emlak ekonomisti Andrew Burrell reuters.com. Genel beklenti, Fed faiz indirimine başlasa bile, 2024’te fiyatların durağan kalması yönünde; çünkü canlanan talep, piyasaya yeni giren satıcılarla dengelenebilir reuters.com. Süregelen sorunlardan biri, ilk kez ev alacaklar için erişilebilirlik – ev fiyatları yükselmese bile, %7’ye yakın konut kredisi faiz oranları aylık ödemeleri yüksek tutuyor. Anket yapılan emlak uzmanlarının yaklaşık yarısı, fiyatlar sabit kalsa da, ilk kez ev alacaklar için erişilebilirliğin önümüzdeki yıl daha da kötüleşeceğini söylüyor reuters.com.
Kanada & sınır ötesi akışlar: Kanada’da da benzer bir soğuma yaşanıyor. Toronto ve Vancouver gibi büyük piyasalarda satışlar yavaşladı ve %5–6’lık konut kredisi faiz oranları alıcıları zorlarken fiyatlarda ılımlı düşüşler görülüyor. Yine de Kuzey Amerika, küresel emlak sermayesini çekmeye devam ediyor. Özellikle, Latin Amerikalı yatırımcılar ABD emlak piyasasında giderek daha aktif: bu yıl Miami’deki yeni konut satışlarının neredeyse yarısı Latin Amerikalı alıcılara yapıldı; bu alıcılar, ülkelerindeki siyasi ve ekonomik belirsizlikler nedeniyle ABD emlak piyasasını güvenli liman olarak görüyor miamiherald.com. Bu uluslararası talep, yerli alıcılar piyasadan uzak dururken bile bazı alanlarda güç sağlıyor.
Büyük anlaşmalar ve GYO’lar: Zorlu bir ortama rağmen, bazı yüksek profilli emlak anlaşmaları ve hamleler manşetlere taşındı:
- Carlyle’ın 9 Milyar Dolarlık Gayrimenkul Fonu: Özel sermaye devi Carlyle Group, şimdiye kadarki en büyük ABD gayrimenkul fonunu, 9 milyar dolarlık bir fonu kapattı reuters.com – bu da kurumsal yatırımcıların hâlâ belirli sektörlerde fırsat gördüğüne işaret ediyor. “Yatırımcılar, “son zamanların en zorlu fon toplama ortamlarından birinde” para taahhüt etti,” dedi Carlyle’ın ABD gayrimenkul başkanı Rob Stuckey reuters.com. Fon, bilinçli olarak ofis, otel ve alışveriş merkezlerinden kaçınıyor ve bunun yerine “temellerin iyileştiği” konut, depo ve self-servis depolama alanlarına odaklanıyor reuters.com. Stuckey, günümüz piyasasında alıcı eksikliğinin, iyi finanse edilen oyunculara anlaşma müzakerelerinde avantaj sağladığını belirtti reuters.com.
- GYO toparlanması?: ABD Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları dalgalı bir hafta geçirdi. FTSE Nareit All-REIT endeksi, yaz rallisinin yavaşlamasıyla 30–31 Ağustos döneminde yatay seyretti. Endüstriyel/lojistik GYO’lar, e-ticaret talebi sayesinde üstün performans göstermeye devam ederken, Ofis GYO’ları yüksek boşluk oranları ve yaklaşan borç vadesiyle ayı piyasasında kalmaya devam ediyor. Şirket haberlerinde, Blackstone’un BREIT’i (borsada işlem görmeyen GYO), perakende yatırımcıların likidite arayışıyla Ağustos ayında itfa taleplerinde artış bildirdi ve bu da fonun tekrar çekimlere sınırlama getirmesine yol açtı – bu, ticari gayrimenkul alanında yatırımcı temkininin sürdüğünün bir işareti reuters.com.
- Dikkate değer işlemler: 30–31 Ağustos’ta büyük birleşmeler yaşanmadı, ancak bazı bölgesel anlaşmalar öne çıktı. New York’ta Brookfield, One Manhattan West ofis kulesinde kısmi hisse satışı için görüşmeleri önemli bir indirimle yeniden başlattı; bu, yatırımcıların birinci sınıf ofislere ilgisini test ediyor. Silikon Vadisi’nde ise Google, bir ofis kampüsünün 300 milyon dolarlık satış-kiralama geri işlemini özel sermaye alıcısına tamamladı – bu, Google’ın hibrit çalışma trendleriyle birlikte devam eden gayrimenkul konsolidasyonunun bir parçası (kaynaklara göre Google bu yıl maliyetleri azaltmak için yaklaşık 1,5 milyar dolarlık ofis varlığı elden çıkarıyor).
Uzman görüşü: Ekonomistler, Kuzey Amerika’nın gidişatı konusunda ikiye bölünmüş durumda. İyimserler, ABD’de güçlü istihdam artışına ve birikmiş milenyum talebine işaret ederek, mortgage faiz oranları biraz bile düşerse konut piyasasının yeniden canlanabileceğini savunuyor. Kötümserler ise, “daha uzun süre yüksek” faiz oranlarının konutları birçok kişi için erişilemez kılacağını ve fiyatları reel anlamda hafifçe aşağıya çekeceğini öne sürüyor. Bank of America’nın son anketi, ABD’li tüketicilerin 2023’ten bu yana konut konusunda en karamsar olduklarını ortaya koydu; çoğunluk, borçlanma maliyetleri ve ekonomik belirsizlik nedeniyle fiyatların ya durgun kalmasını ya da düşmesini bekliyor reuters.com. Piyasanın kaderi, muhtemelen ABD Merkez Bankası’nın (Fed) bir sonraki hamlelerine bağlı olacak – 2024’te faiz indirimlerine daha hızlı bir geçiş, hafif bir toparlanma başlatabilirken, 7%+ mortgage oranlarının gelecek yıla sarkması fiyatlarda ve inşaat faaliyetlerinde daha fazla düşüş riski taşıyor.
Avrupa: ‘Zombieland’de Sıkıştı Ama Umut Cepheleri Var
Ticari gayrimenkulde durgunluk: Avrupa’nın emlak piyasaları, özellikle ticari sektörler, uzun süren bir durgunluktan geçiyor. İşlem hacimleri neredeyse on yılın en düşük seviyelerine geriledi; yüksek finansman maliyetleri ve ekonomik endişeler yatırımcıları kenarda tutuyor. 2025’in ilk çeyreğinde, Avrupa genelinde ticari gayrimenkul satışları sadece 47,8 milyar € oldu – bu, 2022 başındaki seviyenin yarısından az reuters.com. Sınır ötesi yatırımlar kurudu: 2. çeyrekte EMEA bölgesine gelen gayrimenkul yatırımı yıllık bazda %20 düştü; bu, Knight Frank verilerine göre son on yılın en kötü Nisan–Haziran dönemi reuters.com. Potansiyel alıcılar büyük indirimler talep ediyor, ancak birçok satıcı (çoğunlukla iyi sermayeli ya da kredi verenlerle “uzat ve görmezden gel” modunda) fiyat konusunda geri adım atmıyor ve bu da bir çıkmaza yol açıyor.
‘Zombieland’ piyasası: Ruh hali, 2025’in başındaki bazı iyimserlerin pandemi sonrası toparlanma öngördüğü zamandan belirgin şekilde farklı. Bunun yerine, “Bir ‘zombieland’imiz var… toparlanma yok, mahsur kalmış varlıklar, geri dönen likidite yok,” diye yakınıyor PGIM’in Avrupa gayrimenkul başkanı Sebastiano Ferrante reuters.com. O, fırsatçı yatırımcıların bile belirsiz görünüm nedeniyle temkinli davrandığını belirtiyor. Sıkıntı belirtileri ortaya çıkmaya başladı: bazı bankalar ve fonlar, kredileri sonsuza dek uzatmak yerine sorunlu varlıkları elden çıkarmaya veya yeniden yapılandırmaya başlıyor reuters.com. Örneğin, Kanada’dan Brookfield, tekliflerin defter değerinin çok altında gelmesi üzerine satışı geri çekip Londra’daki CityPoint kulesi için bir tahvili yeniden yapılandırmaya çalıştı reuters.com. Almanya’da ise, sahibi temerrüde düşen Frankfurt’taki ikonik Trianon gökdeleni bir yönetici tarafından satışa çıkarıldı; bu, kırılgan piyasada nadir bir fiyat keşfi testi oldu reuters.com.
Sektör ayrışması: Sıkıntı eşit dağılmıyor:
- Ofis & perakende: Gözden düşmüş ikincil ofisler ve eski alışveriş merkezleri gibi segmentler neredeyse likit değil – keskin indirimlere rağmen çok az alıcı bunlara dokunuyor reuters.com. Frankfurt, Londra ve Amsterdam gibi finans merkezlerinde ofis boşluk oranları hibrit çalışmanın kalıcı olmasıyla rekor seviyelerde ya da yakınında. Perakende gayrimenkulü, e-ticaret ve zayıf tüketici harcamalarından olumsuz etkileniyor; birçok ikincil alışveriş merkezi “mahsur kalmış varlık” olarak yeniden işlevlendirme arayışında.
- Konut & lojistik: Çok aileli konutta Avrupa’daki konut sıkıntısı yatırımcı ilgisini yüksek tutarken (Almanya ve Hollanda’daki son kiralık konut portföyü anlaşmalarıyla vurgulanıyor), parlak noktalar var. Modern lojistik depolar da e-ticaret patlaması sayesinde hâlâ alıcı buluyor, ancak bu sektör bile 2021 zirvesinden soğumuş durumda. Ferrante’nin belirttiği gibi, “lojistik ve oteller [alım] fırsatları sunuyor” diğer kategoriler zorlanırken bile reuters.com. Nitekim, bazı özel sermaye şirketleri, talepte nihai bir toparlanma beklentisiyle sessizce depo varlıkları biriktiriyor.
- Oteller: Turizmin yeniden canlanmasıyla birlikte konaklama sektörü toparlanıyor. En popüler destinasyonlarda (Paris, Roma, Dubai) otel doluluk oranları ve oda fiyatları artışta, bu da lüks otel alımlarına olan ilgiyi artırıyor. Ancak, artan sermaye getiri oranları alıcıların hâlâ temkinli olmasına yol açıyor ve bazı planlanan otel satışları rafa kaldırıldı.
Yatırımcı hissiyatı & finansman: Avrupa’da yatırımcı hissiyatı son bir yılın en zayıf seviyesinde reuters.com ve bu durum, güvenin 2025’te bozulduğu ABD ile paralellik gösteriyor. INREV’e (Avrupa Liste Dışı Gayrimenkul Yatırım Araçları Yatırımcıları Birliği) göre, 2025 ortası için yatırımcı güven endeksi çok yıllık dip seviyelere geriledi reuters.com. Bunun başlıca nedeni finansman maliyetleri: ECB faiz oranları çok yıllık zirvelerdeyken, gayrimenkul getirileri henüz alıcıları cezbetmeye yetecek kadar ayarlanmadı. Birçok işlem, borç finansmanı %5’i aşarken Paris veya Münih gibi şehirlerde birinci sınıf ofis getirileri hâlâ yalnızca yaklaşık %4 olduğu için gerçekleşmiyor. Bu getiri farkı çözülene kadar (ya daha düşük faiz oranları ya da daha düşük varlık fiyatları yoluyla), işlem hacmi düşük kalabilir.
Politika ve düzenlemeler: Avrupa hükümetleri, konutun erişilebilirliği krizi ile finansal istikrarı dengelemeye çalışıyor:
- Kira kontrolü & konut politikası: Birçok ülke, kiraları nasıl frenleyeceği ve konut arzını nasıl artıracağıyla boğuşuyor. Berlin’de, bu yaz yürürlüğe giren yeni bir kural, kiralardaki artışları sınırlayarak kiracıların üzerindeki yükü hafifletmeyi amaçlıyor (ancak eleştirmenler bunun yeni konut yatırımlarını caydıracağını savunuyor). İngiltere’de ise, 2026 seçimleri öncesinde konutun erişilebilirliği siyasi bir kriz haline gelirken, kira düzenlemeleri ve imar kurallarıyla ilgili reformlar tartışılıyor. Bu arada, AB genelinde Barselona belediye başkanının “konut krizinin [şu anda] AB için Rusya kadar büyük bir tehdit olduğu” şeklinde tanımladığı bir sorunla karşı karşıya theguardian.com ve bu da çözüm arayışının aciliyetini vurguluyor.
- Yeşil bina atağı: Sürdürülebilirlik kuralları da gayrimenkulü etkiliyor. AB’nin önerdiği Enerji Performansı Direktifi, 2030’a kadar verimsiz eski binalarda maliyetli iyileştirmeleri zorunlu kılabilir ve yaşlanan ofis ve apartman sahipleri üzerinde baskı oluşturabilir. Bu durum, yeşil olmayan binaların hızla atıl hale gelmesini (bu da “atıl varlıklar” sorununa etki ediyor) ve yatırımların yenileme ile yeşil projelere yönelmesini hızlandırması bekleniyor.
Canlanma işaretleri: Kötümserliğe rağmen bazı fırsatçı hamleler ve olumlu göstergeler ortaya çıktı:
- Sıkıntılı işlemler: Birkaç cesur yatırımcı dipten alım yapıyor. Londra’da, pandemi öncesi değerlemelere göre %30–40 indirimli olarak birkaç sıkıntılı ofis varlığına özel sermaye teklifleri geldi. En keskin emlak düşüşlerinden birinin yaşandığı İsveç’te ise, yerli kurumlar zor durumdaki ev sahiplerinden yüksek kaliteli ticari mülkleri sessizce ucuza toplamaya başladı. Bu erken hamleler, finansman iyileşirse daha geniş çaplı bir toparlanmanın zeminini hazırlayabilir.
- Piyasa ayarlamaları: Piyasanın bazı bölümlerinde toparlanma başladı. Phoenix Group’tan Cecile Retaureau şöyle diyor: “Piyasanın bazı bölümlerinde toparlanma oldukça ilerlemiş durumda… ancak gözden düşmüş varlıklarda neredeyse hiç likidite yok ve daha fazla sıkıntı yaşanacak.” reuters.com Bu, iyi konumlanmış, geleceğe dayanıklı varlıkların (örneğin: yüksek ESG puanlı birinci sınıf ofisler, yeni lojistik merkezleri, uygun fiyatlı konut projeleri) taban bulduğunu, eski ve borçlu varlıkların ise zorlandığını gösteriyor.
- Faiz oranı görünümü: Faiz oranlarının seyri çok önemli olacak. Euro Bölgesi enflasyonu nihayet düşüş eğilimine girerken (son dönemde %3’ün biraz üzerinde), çoğu kişi Avrupa Merkez Bankası’nın 2026’da faiz indirimine başlamasını, hatta belki daha erken bekliyor. Faiz indirimiyle ilgili net bir sinyal, getiri beklentilerini düşürüp alıcıları geri getirebilir ve bir dönüm noktası olabilir. O zamana kadar, Avrupa emlak piyasası ikiye bölünmüş bir hikaye olmaya devam edebilir – en iyi varlıklar için yeni başlayan bir toparlanma ve geri kalan için süren bir durgunluk.
Asya: Çin’in Krizi, Japonya’nın Fırsatı
Çin – Kriz ve teşvik: Bir zamanlar çok güçlü olan Çin’in emlak sektörü, benzeri görülmemiş bir durgunlukla mücadele etmeye devam ediyor. Gayrimenkul geliştiricileri zor durumda, yeni konut satışları düşüyor ve konut alıcılarının güveni sarsılmış durumda. Geçmişte dünyada en çok konut satan geliştirici olan Country Garden, 22 Ağustos’ta konut teslimatlarının geçen yıla göre %50 düştüğünü ve yılın ilk yarısında büyük bir zarar beklediğini açıkladı reuters.com reuters.com. Şirket, 2023’ün sonlarında yurt dışı tahvillerinde temerrüde düştü ve yaşadığı sıkıntılar, devleri deviren “sektör çapında kriz”in simgesi oldu; bunlara Evergrande de dahil reuters.com. Geliştiriciler projeleri durdurup borç yapılandırmaya çalışırken, konut alıcıları beklemede – ön satışlar durdu ve bazı alıcılar, tamamlanmamış daireler için ipotek ödemeyi reddederek protesto ediyor.
Pekin, düşüşü durdurmak için bir dizi destek önlemiyle karşılık veriyor:
- Ağustos ayı sonunda, Çinli düzenleyiciler büyük şehirlerde konut kredisi peşinatı gerekliliklerini düşürdü. Pekin ve Şanghay gibi büyük şehirlerde ilk kez ev alanlar için asgari peşinatın %30’dan %20’ye, ikinci evler için ise %60–70’ten yaklaşık %30–40’a indirildiği bildirildi. Bu, peşin maliyetleri düşürerek talebi canlandırmayı amaçlıyor.
- Çin Merkez Bankası, kilit faiz oranlarını (1 yıllık Kredi Ana Oranı Ağustos başında düşürüldü) azalttı ve bankalara uygun borçlular için mevcut konut kredisi faiz oranlarını düşürmelerini talimatı verdi. Patlama döneminde %5’in üzerinde faizle borçlanan birçok Çinli ev sahibi, kredi oranlarının daha düşük seviyelere ayarlanmasıyla birlikte harcanabilir gelirlerinde ve konut erişilebilirliğinde artış görebilir.
- Şehirler, daha önce uygulanan soğutma önlemlerini kaldırıyor: Birçok belediye konut alım kısıtlamalarını gevşetti (örneğin, şehirde ikamet etmeyenlerin ev almasına izin vererek veya birden fazla mülk alımındaki sınırları kaldırarak). Guangzhou mega kenti, 1 Eylül’de bildirildiğine göre konut alımlarındaki tüm kısıtlamaları kaldırdı. Diğer şehirler ise ev alıcılarına sübvansiyonlar ve vergi indirimleri sunuyor.
Bu çabalara rağmen, veriler hâlâ kasvetli. Yeni konut fiyatları bir yılı aşkın süredir düşüyor; Temmuz ayında fiyatlar yıllık bazda %2,8 azaldı, ancak düşüş Haziran’daki %3,2’lik gerilemeden biraz yavaşladı tradingeconomics.com. Gayrimenkul yatırımları çift haneli oranlarda daralıyor. Belki de en endişe verici olanı, hanehalklarının borçlanmaya isteksiz olması – Temmuz ayında, son 20 yılda ilk kez bankalardaki konut kredilerinde net azalma görüldü reuters.com, bu da bir güven krizine işaret ediyor. Pinpoint Asset Management Baş Ekonomisti Zhiwei Zhang’ın gözlemlediği gibi, “Çin’in ekonomik ivmesi, kalıcı zayıf iç talep ve soğuyan emlak piyasası nedeniyle 3. çeyrekte yavaşladı.” reuters.com Eğer emlak durgunluğu durdurulamazsa, Pekin’in GSYİH büyüme hedefini (~2025 için %5 civarı) tehdit ederek tüketici harcamalarını kısabilir (çünkü konut varlığı, Çinli tüketiciler için önemli bir itici güç) reuters.com reuters.com.
Daha Geniş Asya Pasifik: Çin dışında, diğer Asya emlak piyasaları karmaşık bir tablo sunuyor:
- Japonya – Gözde Gayrimenkul: Japonya, sürpriz bir yatırım merkezi olarak öne çıkıyor. Ultra düşük faiz oranlarıyla (Japonya Merkez Bankası hâlâ negatif/0% politika faizinde) ve nihayet deflasyondan kurtulan bir ekonomiyle, küresel yatırımcılar Japonya gayrimenkulüne akın ediyor. Manşet bir örnek: Sapporo Holdings, gayrimenkul işini (değerli bira fabrikaları, ofisler ve oteller portföyü dahil) satıyor ve en az üç büyük yabancı liderliğinde grup, yaklaşık 400 milyar yen (2,7 milyar dolar) civarında teklif hazırlıyor reuters.com. ABD’li özel sermaye şirketleri Bain Capital ve KKR, varlıklarla ilgilenen konsorsiyumlara liderlik ediyor reuters.com. Gayrimenkul, “Japonya deflasyondan çıkarken ve faiz oranları düşükken yatırımcılar için popüler bir hedef haline geldi” reuters.com. Bu anlaşmanın ötesinde, Japonya’nın 2025’teki genel gayrimenkul yatırımı güçlü – J-REIT’ler (Japonya REIT’leri) yükselişte ve kiralık konut, lojistik ve hatta banliyö perakende merkezlerinde talep artıyor. Tek uyarı: Eğer BOJ politikayı sıkılaştırırsa veya yen aşırı dalgalanırsa, yabancı ilgisini azaltabilir. Ancak şimdilik, Japonya’nın istikrarlı getiri oranları ve ucuz finansmanı, onu küresel ölçekte nadir bir tatlı nokta yapıyor.
- Hindistan – Reformlar ve büyüme: Hindistan’ın gayrimenkul piyasası, güçlü bir ekonomi (2. çeyrek GSYİH +%7,8 hindustantimes.com) ve hükümet reformlarından faydalanıyor. 30 Ağustos’ta, Hindistan Konut ve Kentsel İşler Bakanı Hardeep Singh Puri, ülkenin iflas sistemi (NCLT) kapsamındaki duran konut projelerinin yavaş çözümünü sert bir şekilde eleştirdi ve acil reform çağrısında bulundu hindustantimes.com hindustantimes.com. Bir gayrimenkul konferansında konuşan Puri, geciken bir projenin NCLT’ye taşınması halinde “kesinlikle asla tamamlanmayacağını” belirtti hindustantimes.com – bu, geliştirici iflaslarının ele alınma biçiminin köklü bir şekilde değiştirilmesi gerektiğine dair açık bir değerlendirmeydi. Puri, geliştiricilere nakit işlemleri (“büyük bir sorun” olarak gayrimenkulde kara paraya yol açıyor) azaltmaları ve beyan edilen mülk değerlerini (çevre rayiçleri) piyasa gerçekliğiyle uyumlu hale getirmeleri çağrısında bulundu; böylece şeffaflığın artırılacağını belirtti hindustantimes.com hindustantimes.com. Gayrimenkul sektörünün Hindistan GSYİH’sinin %8–10’unu oluşturduğunu vurgulayan Puri, 2047’ye kadar bu oranı %18’e çıkarmak gibi iddialı bir hedef koydu hindustantimes.com ve sektörün öneminin altını çizdi. Bu arada, Hindistan’da konut satışları 2025’te güçlü kalmaya devam ediyor; büyük şehirlerde son kullanıcı talebi yüksek. Ancak, artan inşaat maliyetleri ve yüksek faiz oranları (konut kredileri ~%9) geliştirici kâr marjlarını daraltıyor. Merkez bankası 2025’te henüz faiz indirmedi, ancak düşük enflasyon yakında gevşemeye izin verebilir; bu da gayrimenkul piyasasını daha da destekleyecektir.
- Güneydoğu Asya: Singapur, Bangkok ve Cakarta gibi büyük ASEAN başkentlerinde bu hafta sonu emlak piyasaları nispeten sakin geçti. Singapur, hükümetin 2025 başlarında yabancılar için uyguladığı yüksek damga vergisi artışlarının ardından konut piyasasında soğuma yaşamaya devam ediyor; fiyatlar çeyrekten çeyreğe yaklaşık olarak sabit ve satış hacimleri düşük. Endonezya, bölgesel yatırımcıların ilgisini çekiyor – bir suç örgütünün (PCC) Brezilya’da kara para aklamak için onlarca emlak ve yatırım fonu kullandığına dair bir rapor ortaya çıktı, bu da gelişmekte olan piyasalarda daha iyi denetim ihtiyacını vurguluyor boz.substack.com. Daha olumlu bir gelişme olarak, Vietnam, emlak geliştiricileri için kredileri kolaylaştırma ve banka kredilerini uzatma planlarını açıkladı; çünkü emlak sektörü (özellikle apartman daireleri) bir likidite sıkışıklığıyla karşı karşıya.
Uzman görüşleri: Ekonomistler, Asya’nın görünümünün büyük ölçüde Çin’in gidişatına bağlı olduğuna dikkat çekiyor. Çin’in emlak sıkıntısı daha da kötüleşirse, komşulardan emtia, makine ve tüketim mallarına olan talebin azalmasıyla bölgesel büyümeyi aşağı çekebilir. Zaten Çin’in imalat PMI’ı daralıyor (Ağustos’ta 49,4) reuters.com ve ekonomistler “uzayan emlak durgunluğunun harcamaları hâlâ kısıtladığından” reuters.com endişe ediyor. Öte yandan, APAC Realty’den James MacGregor, Çin’den çıkan yatırımcıların rotasını değiştirmesi halinde Güneydoğu Asya ve Hindistan emlak piyasalarının faydalanabileceğini belirtiyor: “Çin’den çekilen küresel fonlar, sermayelerinin bir kısmını demografi ve kentleşmenin güçlü olduğu Hindistan, Vietnam ve Endonezya gibi piyasalara yeniden tahsis ediyor.”
Özetle, Asya’nın emlak tablosu ikiye ayrılmış durumda: Çin, güven krizi ortamında konut sektörünü istikrara kavuşturmak için tüm imkanlarını seferber ediyor, Japonya getiri arayışındaki yabancı sermayeyi çekiyor ve gelişmekte olan Asya, küresel rüzgarlara karşı temkinli şekilde istikrarlı büyüyor. Önümüzdeki aylar, Çin’in aldığı önlemlerin emlak piyasasını nihayet tabana oturtup oturtamayacağını test edecek – bu sadece Asya için değil, dünya genelinde emlak algısı için de kritik bir faktör.
Orta Doğu: Kızışan Piyasalar & Oyun Değiştiren Reformlar
Körfez patlama şehirleri: Orta Doğu’nun gözde emlak piyasaları, yüksek petrol gelirleri, büyümeyi destekleyen politikalar ve uluslararası yatırımcı akışıyla hızla yükseliyor. Bunun en belirgin olduğu yer ise Dubai; burada pandemi sonrası emlak patlaması hız kesmeden devam ediyor. Dubai’nin en büyük geliştiricisi Emaar Properties, lüks konut satışlarındaki güçlü artış sayesinde 2025’in ilk yarısında net kârında %33 artış reuters.com bildirdi. Emaar’ın emlak satışları, 2024’ün ilk yarısında yıllık bazda %46 artarak 46 milyar AED’ye ulaştı reuters.com – bu şaşırtıcı bir rakam – çünkü Avrupa, Asya ve Rusya’dan gelen yabancı alıcılar lüks villaları ve daireleri hızla satın aldı. “Dubai’nin emlak piyasası şu anda çok sıcak,” diye belirtti Reuters; düzenleyici değişiklikler ve üst segment projeler küresel sermayeyi çekiyor reuters.com. Gerçekten de, hükümetin büyük emlak alımlarına uzun vadeli “altın” vizeler sunması ve lüks projelerdeki kısıtlamaları gevşetmesi gibi adımları, Dubai’yi bir emlak yatırım cenneti haline getirdi. Dubai’de konut fiyatları yıllık bazda yaklaşık %20 arttı ve uzun süredir zayıf olan daire segmenti bile güçlü bir şekilde toparlandı. Bu çılgınlık, Palm’daki malikaneler gibi süper lüks varlıklara da sıçradı ve bazıları rekor fiyatlara ulaştı. Piyasa gözlemcileri, sakinler için erişilebilirlik ve aşırı ısınma potansiyeli konusunda uyarıda bulunsa da, şu ana kadar talepte yavaşlama belirtisi yok.
Suudi Arabistan – cesur reformlar: Dubai’nin hikayesi piyasa odaklı büyüme ise, Suudi Arabistan’ınki yukarıdan aşağıya dönüşüm. Krallık, Veliaht Prens Muhammed bin Selman’ın Vizyon 2030 girişimi kapsamında emlak sektörünü modernize etmek ve genişletmek için kapsamlı reformlar gerçekleştiriyor. 2025’te özellikle tarihi iki değişiklik açıklandı:
- Yabancı Mülkiyet Yasası: Temmuz ayında, Suudi Arabistan yeni bir “Yabancıların Taşınmaz Mülkiyeti ve Yatırımı” yasasını onayladı; yasa 1 Ocak 2026’da yürürlüğe girecek gfmag.com. Bu yasa, yabancı bireylerin ve şirketlerin büyük şehirlerin belirli bölgelerinde (Riyad, Cidde, Dammam vb.) taşınmaz satın almasına ve sahip olmasına olanak tanıyacak gfmag.com. Bu, onlarca yıldır uygulanan ve çoğunlukla GCC dışı yabancıların Suudi Arabistan’da taşınmaz sahibi olmasını engelleyen sıkı kısıtlamaları tersine çeviriyor. Amaç, Suudi Arabistan’ın mega projelerine küresel yatırımcıları ve uzmanlığı çekmek – örneğin 500 milyar dolarlık NEOM şehri (öncü “The Line” projesiyle), Riyad’daki tarihi Diriyah dönüşümü, Kızıldeniz tatil köyleri ve daha fazlası gfmag.com. Gözlemciler bu hamleyi, Dubai’nin 2002’deki serbest mülkiyet reformlarına benzetiyor; bu reformlar yabancı yatırımlarda bir tsunami başlatmıştı gfmag.com. “Büyüyen bir ekonomiye erişim için yeni bir kanal sunuyor… ancak piyasa hâlâ gelişmekte ve düzenleyici çerçeve evrilmekte,” diyor Traze’den Osama Al Saifi ve uygulamanın kilit önemde olacağına dikkat çekiyor gfmag.com. Hükümet, “yatırımcı dostu” bir uygulama sağlamak için (yasa onayından itibaren 180 gün içinde beklenen) uygulama yönetmeliklerini hazırlıyor gfmag.com. Pazarın bu şekilde açılması büyük bir değişim – 2026 itibarıyla, küresel emlak şirketleri ve fonları Suudi Arabistan’da doğrudan taşınmaz sahibi olabilecek; bu, birkaç yıl önce düşünülemezdi.
- Beyaz Arazi Vergisi genişlemesi: Ağustos 2025 itibarıyla, Suudi yetkililer Beyaz Arazi Vergisi programını – gelişmemiş kentsel araziler üzerindeki bir vergiyi – geliştirmeyi teşvik etmek amacıyla köklü bir şekilde yeniledi. Yeni kurallara göre, büyük boş arsa sahipleri (şehirlerde ≥5.000 m²) arsa değerinin %10’a kadar yıllık vergisiyle karşı karşıya kalacaklar topluxuryproperty.com (önceden sadece %2,5 idi). Ayrıca, uzun süredir boş olan konut binaları için de topluxuryproperty.com %5–10 arasında yeni bir yıllık ücret uygulanacak. Bu, arsa stokçuluğu ve spekülasyonunu sona erdirmeye yönelik cesur bir girişim; bu durum, arsa fiyatlarının aşırı yükselmesine neden olmuştu. Örneğin Riyad gibi şehirlerde, birkaç zengin oyuncu tarihsel olarak geniş arazileri boş tutuyordu; hükümet, yeni vergi kapsamına giren 5.500’den fazla boş arsa (411 milyon m²) tespit etti topluxuryproperty.com. Yenilenen vergi şimdiden harekete geçiriyor: “İyi bir arazinin boş kalması artık çok daha pahalı. [Sahipler] ya inşa edecek… ya da inşa edecek birine satacak,” diyor Savills Orta Doğu analisti topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. İlk işaretler, etkilenen birçok arsa sahibinin vergiden kaçınmak için ortak girişimlere veya parsel satışlarına yöneldiğini gösteriyor topluxuryproperty.com. Beyaz Arazi reformlarının önümüzdeki yıllarda yeni bir konut geliştirme dalgasının önünü açması ve Suudi Arabistan’ın konut açığını gidermesi bekleniyor; Knight Frank’ten Faisal Durrani’nin dediği gibi, bu “çoğu Suudi vatandaşının karşılayabileceği sınırlar içinde evler” anlamına gelecek topluxuryproperty.com (ki bu çok gerekli, çünkü Suudilerin üçte ikisinin ev için bütçesi 1,5 milyon SAR’ın altında).
Diğer GCC piyasaları: Körfez’in diğer bölgelerinde, Katar ve Abu Dabi de canlılığını koruyor. Abu Dabi bu yaz rekor villa satışları gördü ve devlet geliştiricileri talebi karşılamak için yeni sahil projeleri başlatıyor. Katar ise Dünya Kupası sonrası hafif bir yavaşlama yaşadı ancak şimdi ülkenin yüksek gelirleri ve mükemmel altyapısından yararlanarak yabancılar için yeni mülkiyet bölgeleri pazarlıyor. Bahreyn ve Umman daha sakin ama istikrarlı; Asya ve Afrika’dan alıcı çekmek için rekabetçi yatırım yoluyla oturma izni programları kullanıyorlar.
Kuzey Afrika & Levant: Mısır’ın emlak piyasası, dalgalı bir para birimi nedeniyle zorluklarla karşı karşıya – Mısır poundunun keskin değer kaybı (ve %30 enflasyon), inşaat malzemelerini pahalı hale getirdi ve geliştiriciler nakit akışıyla mücadele ediyor. Yine de, Mısırlılar enflasyona karşı korunmak için gayrimenkule yöneldikçe, sabit varlıklara olan talep devam ediyor. Kahire’de, birinci sınıf bölgelerdeki yeni birimlerin fiyatları yerel para biriminde yükseldi, ancak para biriminin değer kaybı nedeniyle aslında bir yıl öncesine göre USD bazında daha ucuz. Mısır hükümeti, Yeni İdari Başkent projesini bir gayrimenkul yatırım fırsatı olarak öne çıkararak ilerletiyor. Bu arada, İsrail‘de siyasi belirsizlik ve yüksek faiz oranları, bir zamanlar çok sıcak olan konut piyasasını soğuttu – konut fiyatları, önceki on yılda yaklaşık %70 arttıktan sonra 2025’te hafifçe düştü. Tel Aviv ticari piyasası da teknoloji sektöründeki işten çıkarmalar ve faiz artışları nedeniyle beklemede.
Yatırımcı & uzman görüşü: Orta Doğu gayrimenkulü artık iki hızlı bir manzara: Bir yanda Körfez’in uluslararası merkezleri, diğer yanda ise bölgenin geri kalanı. Kurumsal yatırımcılar ağırlıklı olarak ekonomik büyümenin güçlü olduğu ve hükümetlerin kalkınmada ortak olduğu GCC (Suudi Arabistan, BAE, Katar) piyasalarıyla ilgileniyor. Global SWF‘nin bildirdiğine göre, Körfez egemen varlık fonları da yerel projelere para akıtıyor – örneğin BAE’nin ADIA ve Mubadala’sı yerel gayrimenkule tahsisatlarını artırıyor – bu da ülkedeki güveni yansıtıyor. Özellikle Suudi Arabistan’daki reformlar, daha likit ve şeffaf bir piyasa yaratmak için “oyun değiştirici” olarak övülüyor. Ancak uzmanlar uyarıyor ki, başarının ayrıntılı uygulama ve yatırımcı korumalarına bağlı olacağını belirtiyor. “Eğer Suudi Arabistan net bir yasal çerçeve ve kâr transferi sağlarsa, Dubai’nin yaşadığına benzer bir yabancı sermaye akışı görebiliriz,” diyor bir emlak ekonomisti gfmag.com‘da.
Özetle, Orta Doğu’nun 30–31 Ağustos 2025 için emlak anlatısı patlamalar ve cesur hamleler: Körfez’de patlayan piyasalar ve bu piyasaları daha da açmak ve büyütmek için cesur hükümet müdahaleleri. Bu, dünyanın diğer yerlerindeki temkinliliğin aksine – bölgenin küresel gayrimenkulde yükselen önemini vurguluyor.
Afrika: Yüksek Faiz Oranları ve Yeni Yatırımlar Arasında Yol Almak
Ekonomik arka plan: Afrika gayrimenkul piyasaları zorlu bir makro ortamla başa çıkıyor. Birçok ülke son yıllarda yüksek enflasyon ve faiz oranlarıyla mücadele etti, bu da finansman maliyetlerini artırdı ve emlak faaliyetlerini yavaşlattı. Ancak bazı ekonomilerde enflasyon istikrar kazandıkça, merkez bankaları temkinli bir şekilde tutum değiştiriyor – bu da gayrimenkul için bir nebze rahatlama umudu sunuyor.
Güney Afrika – faiz indirimi rahatlaması: Güney Afrika, kıtanın en gelişmiş gayrimenkul pazarı olarak, 2025 Ağustos ayı başında uzun zamandır beklenen faiz indirimini gerçekleştirdi. Güney Afrika Merkez Bankası, repo faizini %7,25’ten %7,00’ye çekerek, ana kredi faiz oranını %10,50’ye indirdi privateproperty.co.za. Bu, uzun bir sıkılaştırma döngüsünden sonraki ilk indirim oldu ve tüketiciler için konut kredisi faiz oranlarını biraz düşürdü (Güney Afrika’daki konut kredilerinin çoğu, ana faiz oranı üzerine bir marjla değişken faizlidir). Gayrimenkul profesyonelleri bu adımı memnuniyetle karşıladı: “Daha düşük ana faiz oranı, tüketicilere ve ev sahiplerine çok ihtiyaç duyulan bir rahatlama sağlıyor… bu indirim konut piyasasını daha da canlandıracak,” dedi BetterBond satış müdürü Bradd Bendall privateproperty.co.za privateproperty.co.za. Gerçekten de, Güney Afrika’da konut kredisi başvuru hacmi 2025 ortası itibarıyla yıllık bazda yaklaşık %7 artmıştı ve bu da alıcıların piyasaya geri döndüğüne işaret ediyor privateproperty.co.za.Ancak, faiz indirimi sınırlı ve ekonomik zorluklar devam ediyor. Lew Geffen Sotheby’s Realty CEO’su Yael Geffen, bu indirimin küçük bir rahatlama sağladığını belirtti – 2 milyon Rand’lık bir konut kredisinde, indirim aylık yaklaşık 340 Rand (18 $) tasarruf sağlıyor privateproperty.co.za – ve Güney Afrikalı tüketicilerin ciddi baskı altında olduğu konusunda uyardı. “Ekonomik bir felaketin eşiğindeyiz… hanehalkları gelirlerinin üçte ikisini borç ödemeye harcıyor, bu çok endişe verici,” diye uyardı Geffen privateproperty.co.za. Yüksek işsizlik ve artan kamu hizmeti maliyetleri (elektrik tarifeleri fırladı) nedeniyle birçok potansiyel ev alıcısı hâlâ tereddütlü. Johannesburg ve Cape Town gibi büyük şehirlerde konut piyasası durağan, fiyatlar ise sadece nominal olarak çok az artıyor. Yine de, 2025’te daha fazla faiz indirimi beklentisi, zamanla erişilebilirliği ve piyasa hissiyatını iyileştirebilir.
Nijerya & Batı Afrika: Nijerya’nın emlak sektörü, para birimi değer kaybı ve politika değişiklikleri nedeniyle dalgalanma yaşadı. Hükümetin 2025’te akaryakıt sübvansiyonlarını kaldırması, ulaşım ve inşaat maliyetlerinde artışa yol açtı. Nijerya’da faiz oranları son derece yüksek kalmaya devam ediyor (merkez bankası faizi %18,75), bu da resmi ipotekleri nadir kılıyor (çoğu konut alımı nakit yapılıyor). Yine de, varlıklı bireylerin enflasyona karşı korunmak için yaptığı yatırımlar ve diaspora segmentinde (yurtdışındaki Nijeryalıların ülkelerine daire ve arsa yatırımı yapması) yüksek hareketlilik var. Dikkate değer bir gelişme: Dangote Group, Afrika’nın en büyük holdinglerinden biri, daha geniş bir büyüme planının parçası olarak Etiyopya’da gayrimenkule yatırım yapmayı planladığını açıkladı. 30 Ağustos’ta Dangote, Etiyopya’da bir gübre fabrikası inşa etmek için 2,5 milyar dolarlık bir anlaşma imzaladı reuters.com ve raporlar, orada gayrimenkul geliştirme fırsatlarını da değerlendirdiklerini gösteriyor facebook.com. Bu hamle, artan pan-Afrika yatırım akışlarını vurguluyor – Nijeryalı ve Güney Afrikalı yatırımcılar, gayrimenkul girişimleri için giderek daha fazla Doğu Afrika’daki (Etiyopya, Kenya, Ruanda) hızlı büyüyen pazarlara bakıyor. Bu tür sınır ötesi yatırımlar, sermaye ve uzmanlık getirerek ev sahibi ülkelerde kalkınmayı hızlandırabilir.
Doğu Afrika: Doğu Afrika’nın ekonomik merkezi Kenya, 2023–2024’te seçim belirsizliği ve yüksek faiz oranları nedeniyle biraz yavaşlayan ancak toparlanmaya hazırlanan canlı bir emlak piyasasına sahip. Kenya Merkez Bankası faiz oranını %10,5’te tuttu ve enflasyon ılımlı (~%6,7), bu da yakında faiz indirimlerine olanak tanıyabilir. Nairobi’de uygun fiyatlı konut ve lojistik/depo alanına (özellikle bölgesel ticaret büyüdükçe) talep devam ediyor. Özellikle, Dubai emlak fuarı 30 Ağustos’ta Nairobi’de düzenlendi ve Afrika’lı yatırımcılara BAE’deki gayrimenkulleri satmayı hedefledi research8020.com – bu, Afrika ile Orta Doğu arasındaki bağların derinleştiğinin bir göstergesi. Ayrıca, Kenya hükümeti iddialı bir Uygun Fiyatlı Konut Programı başlattı; geliştiricilere teşviklerle binlerce birim ihale edildi, başarılı olursa hem konut açığını azaltabilir hem de yeni bir yatırım alanı açabilir.
Kuzey Afrika: Mısır’da, belirtildiği gibi, para birimi sorunları baskın durumda. Yine de Körfez’den gelen yabancı yatırımcılar, lüks Kahire gayrimenkullerini (dolar bazında) indirimli olarak kapışıyor. Mısır hükümeti, Körfez egemen fonlarının yeni şehir projelerine ortak olmasına olanak tanımak için görüşmeler yürütüyor. Bu arada, Fas’ın turistik gayrimenkulleri (riadlar, oteller), pandemi sonrası turizmdeki artıştan destek gördü; ancak 2025 sonlarında Marakeş yakınlarında yaşanan trajik deprem, öncelikleri yeniden yapılanma ve eski binalar için yapısal güvenlik iyileştirmelerine kaydırabilir.
Genel eğilimler: Afrika’nın büyük bir bölümünde, konut sıkıntısı ve hızlı kentleşme, gayrimenkul sektöründe itici güç olmaya devam ediyor. Daha zorlu ekonomik dönemlerde bile, nüfus artıyor ve şehirlerin daha fazla konut ve ofise ihtiyacı oluyor. Finansmana daha kolay erişim sağlanabilirse, bu durum genel olarak olumlu bir uzun vadeli görünümü destekliyor. Gana ve Uganda gibi ülkelerdeki yerel bankalar, genellikle hükümet veya kalkınma bankası programları tarafından desteklenen, ilk kez ev alacaklar için sübvanse edilmiş oranlarda mortgage ürünleri sunmaya başladı ve bu da ev sahipliğini teşvik ediyor.
GYO’lar ve sermaye piyasaları: Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) Afrika’da hâlâ emekleme aşamasında ancak yavaş yavaş genişliyor. Güney Afrika’da olgun bir GYO sektörü var (bazı Güney Afrika GYO’ları, Growthpoint gibi, kıta genelinde başka yerlere de yatırım yapıyor). Nijerya, 2025’te Lagos ve Abuja’daki ticari mülklere odaklanan ikinci GYO’sunu başlattı. Kenya ve Ruanda, GYO’ları yatırımcılar için daha cazip hale getirmek amacıyla düzenlemeleri güncelliyor. Bu araçlar, zamanla Afrika’daki gayrimenkule daha fazla kurumsal yatırımın önünü açabilir.
Uzman görüşü: “Afrika’nın gayrimenkul hikayesi temelde karşılanmamış talep ve kullanılmamış sermaye ile ilgili,” diyor Estate Intel’deki (Lagos merkezli bir araştırma firması) bir analist. Yüksek getiriler (çoğunlukla %8–10+ kira getirisi) bulunabiliyor, ancak asıl zorluk yatırımların riskini azaltmak. Siyasi istikrar, kur riski ve likidite, yabancı yatırımcılar için temel endişeler. Sevindirici olarak, birçok Afrika ülkesi daha fazla yatırım çekmek için reformlar uyguluyor – tapu sicillerinin dijitalleştirilmesi, mülkiyet haklarının güçlendirilmesi, geliştirme için vergi tatilleri sunulması vb. 2025’in ikinci yarısı bu çabaları test edecek, ancak birçok gözlemci, Afrika’nın genç demografisi ve kentsel büyümesinin kıtayı izlenmeye değer bir gayrimenkul sınırı haline getireceği konusunda iyimserliğini koruyor.
Okyanusya: Avustralya Toparlanıyor, Yeni Zelanda Dipte
Avustralya – büyümeye dönüş: Avustralya’nın emlak piyasası, 2022–23’teki keskin bir düzeltmeden sonra, 2024–25’te ılımlı bir büyümeye geri döndü. 2025 ortasına kadar, tüm başkentlerde konut fiyatları yeniden yükselmeye başladı business.nab.com.au. Sadece Temmuz ayında (en güncel veri), ulusal konut değerleri yaklaşık %1,8 arttı cotality.com; bu artışa Darwin gibi küçük şehirlerdeki güçlü kazançlar (+%2,2 aylık) ve Sydney ile Melbourne’deki istikrarlı artışlar öncülük etti business.nab.com.au. Bu toparlanma birkaç faktöre bağlanıyor:
- Avustralya Merkez Bankası yılın başlarında faiz artırımlarına ara verdi ve piyasalar, enflasyonun düşmeye devam etmesi halinde 2026’da faiz indirimleri bekliyor. Faiz oranlarının zirveye ulaşacağı beklentisi, alıcı güvenini artırdı.
- Avustralya, konut arzı sıkışıklığı ile karşı karşıya. Yeni konut inşaatı talebin gerisinde kaldı ve nüfus, Covid sonrası göçteki canlanma nedeniyle yeniden hızla artıyor. Bu durum, birkaç yıl öncesine göre daha yüksek mortgage faiz oranlarına rağmen fiyatların taban bulmasına neden oldu.
- Yatırımcılar, özellikle apartman piyasasında, kiraların yüksek kalacağına bahis oynayarak geri dönüyor. Avustralya’da kiralar, düşük boşluk oranı nedeniyle rekor hızda artıyor (bazı şehirlerde yıllık çift haneli büyüme), bu da kiralık mülkleri yeniden cazip hale getiriyor.
Avustralya’nın en büyük piyasaları olan Sidney ve Melbourne, son zamanlarda mütevazı çeyreklik fiyat artışları (~%1–3) gördü ve açık artırma başarı oranları iyileşti, bu da alıcı iştahının arttığını gösteriyor. Perth ve Brisbane de yıllık bazda artışta, bunda güçlü yerel ekonomilerin (Perth için madencilik, Brisbane için eyaletler arası göç) payı var.
Analistlerin görünümü: KPMG’nin son tahmini, Avustralya konut fiyatlarının 2025’te yaklaşık %5,5 artacağını öngörüyor abc.net.au, böylece 2026’ya kadar önceki düşüşün büyük kısmının telafi edileceği belirtiliyor. “Ulusal emlak değerleri, düşük arz ve beklenen faiz indirimleriyle istikrarlı bir büyüme gösteriyor,” diyor bir emlak güncellemesi propertyupdate.com.au. Ancak bazı kısıtlamalar var: Konut erişilebilirliği hâlâ zor (Sidney’de medyan ev fiyatı yaklaşık 1,3 milyon Avustralya Doları). Avustralya hükümeti, ilk ev alıcıları için teşvikler sunuyor ve eyaletlere daha fazla konut inşa edilebilmesi için imar onaylarını hızlandırmaları yönünde baskı yapıyor. Toparlanmanın boyutu, bu arz tarafı yanıtlarına ve küresel ekonomik ortama bağlı olabilir, ancak şimdilik ivme olumlu.
Yeni Zelanda – taban arayışı: Komşu Yeni Zelanda, gelişmiş ekonomiler arasında en sert konut düşüşlerinden birini yaşadı ve piyasası hâlâ taban bulmaya çalışıyor. Temmuz 2025 itibarıyla, NZ genelinde ortalama konut değerleri 2021 sonundaki zirvenin yaklaşık %13 altında qv.co.nz qv.co.nz. Büyük şehirlerde zirveden daha da büyük düşüşler görüldü: Auckland değerleri zirvenin yaklaşık %19,6 altında qv.co.nz, Wellington City ise zirvenin %27 altında qv.co.nz. İyi haber şu ki, düşüş hızı neredeyse durma noktasına geldi ve taban oluşuyor gibi görünüyor:
- Son 3 ayda (Mayıs–Temmuz) ülke genelinde fiyatlar neredeyse sabit kaldı (%-0,5 çeyreklik) qv.co.nz. Yıllık bazda, değerler Temmuz 2024’ten bu yana fiilen değişmedi qv.co.nz, bu da düşüşün durduğunu gösteriyor.
- Bazı bölgeler şimdiden dipten yukarı çıkıyor: Tauranga (+%1,7 Ç/Ç) ve Queenstown (+%2,4 Ç/Ç) gibi ikinci derecedeki şehirler sağlam çeyreklik artışlar kaydetti qv.co.nz, hatta Auckland’ın bazı bölgelerinde (merkez semtler) fiyatlar istikrar kazandı qv.co.nz. Bu, talebin güçlü olduğu (veya fiyatların erken ve sert düştüğü) ceplerde alıcıların yeniden piyasaya girdiğini gösteriyor.
- Yeni Zelanda’da mortgage faiz oranları durağanlaştı. Yeni Zelanda Merkez Bankası, Ağustos ayı boyunca OCR’yi %5,5’te tuttu ve enflasyonun ~%4,9’a gerilemesiyle, birçok kişi RBNZ’nin bir sonraki hamlesinin 2026’da bir indirim olabileceğini düşünüyor. Bankalar, beklentiyle son haftalarda sabit mortgage faiz oranlarını biraz düşürdü ve bu da piyasa hissiyatını iyileştirdi.
Piyasa hissiyatı ise temkinli kalmaya devam ediyor. “Genel piyasa durgun… toparlanma düzensiz ve kırılgan,” diyor QV’den Andrea Rush qv.co.nz. Alıcıların fiyat hassasiyeti olduğunu ve bazı bölgelerde bolca ilan olması nedeniyle pazarlık gücüne sahip olduklarını belirtiyor qv.co.nz. Satıcılar beklentilerini ayarlamak zorunda kaldı – satış gerçekleştirmek için gerçekçi fiyatlandırma çok önemli, zira geçen yılın değerleriyle fiyatlanan mülkler piyasada daha uzun süre kalıyor. İlk ev alıcıları ve oturum sahipleri şu anda en aktif olanlar, özellikle piyasanın alt segmentinde, sabit faiz oranları ve biraz iyileşen kredi erişimi sayesinde qv.co.nz qv.co.nz. Ayrıca fırsat arayan yatırımcılarda da bir artış var, ancak birçoğu NZ’nin daha sıkı ev sahibi düzenlemeleri ve faiz üzerindeki bazı vergi indirimlerinin kaldırılması nedeniyle kenarda bekliyor.
Politika güncellemesi: Yeni Zelanda hükümeti, 2025 sonlarında yapılacak seçim öncesinde, gerekirse konut piyasasını canlandırmak için potansiyel önlemler gündeme getirdi – örneğin, mülk vergisi indirimlerini geri getirmek veya talebi artırmak için göçmenliği ayarlamak gibi. Muhalefet ise arzı artırmak için geliştirme üzerindeki bürokratik engelleri azaltma vaadiyle kampanya yürütüyor. Seçim sonucuna bağlı olarak, Yeni Zelanda’nın konut politikası değişebilir ve piyasa gidişatını etkileyebilir.
Okyanusya genelinde: Avustralya ve Yeni Zelanda’nın farklılaşan kaderleri, faiz oranları ve politikaların sonuçları nasıl şekillendirdiğini gösteriyor. Avustralya’da daha az şiddetli sıkılaşma döngüsü ve kesintisiz nüfus artışı, düşüşü sınırladı; oysa Yeni Zelanda’daki agresif faiz artışları (ve belki de önceden aşırı yükselen fiyatlar) daha keskin bir düzeltmeye yol açtı. Şimdi, her iki piyasa da, ilerideki parasal gevşemeyi bir destek unsuru olarak bekliyor.
Okyanusya’nın diğer bölgelerinde, Pasifik Ada ülkelerinde benzersiz emlak trendleri gözlemleniyor – örneğin, Fiji ve Vanuatu’da, taşınmak veya ikinci vatandaşlık arayan yabancı alıcılara yönelik tatil köyü ve konut projeleri var ve iklim dayanıklılığı (kıyı mülklerinin yükselen deniz seviyelerine karşı önlem alması gibi) giderek daha önemli bir faktör oluyor. Bunlar, bölgede niş ama büyüyen segmentler.
Sonuç: Ağustos 2025 sonunda, küresel emlak manzarası tam bir tezatlar tablosu:
- Yüksek faiz sonrası durgunluk Kuzey Amerika ve Avrupa’da; piyasalar durgun ve seçici, daha net ekonomik sinyalleri bekliyor.
- Politika odaklı canlanmalar Asya ve Orta Doğu’nun bazı bölgelerinde – ister Çin’in teşviki ister Suudi Arabistan’ın açılımı olsun – bu gelişmeler ilgili piyasaları yeniden şekillendirebilir.
- Direnç ve toparlanma Orta Doğu’nun Körfez bölgesi ve Okyanusya’daki bazı alanlarda, küresel rüzgarlara rağmen emlak piyasasının hâlâ yerel bir oyun olduğunu gösteriyor.
Bir uzmanın yerinde ifadesiyle, 2025 emlakta “uyum yılı” – yatırımcılar ve ev sahipleri, daha yüksek faiz maliyetlerinin yeni normuna yeniden ayak uydururken, her piyasanın kendine özgü dinamiklerinden doğan fırsatları da değerlendiriyor. Önümüzdeki aylar (ve faiz kararları), emlak döngüsünün bir sonraki aşamasına hangi bölgelerin liderlik edeceğini belirleyecek. Takipte kalın.
Kaynaklar: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com topluxuryproperty.com gfmag.com privateproperty.co.za qv.co.nz ve yukarıda bağlantısı verilen diğerleri.
