- İyileşme Belirtileri: Çok yıllı bir durgunluğun ardından, küresel emlak piyasası temkinli iyileşme işaretleri gösteriyor; merkez bankaları faiz oranlarını gevşetmeye başlıyor. Ancak, borçlanma maliyetleri son on yılın ultra düşük seviyelerine göre hâlâ yüksek, bu da toparlanmanın hızını yavaşlatıyor.
- ABD Konut Dayanıklılığı: ABD konut talebi dirençli kalıyor. Bekleyen konut satışları Ağustos’ta %4,0 arttı, bu son beş ayın en yüksek seviyesi ve “düşen mortgage oranları daha fazla alıcının sözleşme yapmasını sağlıyor,” dedi NAR baş ekonomisti Lawrence Yun. Lüks konutlar şu anda en hızlı satılan segment; borsadaki kazançlar ve yüksek öz sermayeye sahip alıcılar üst segment satışları artırıyor. Bu arada, mortgage oranları 11 ayın en düşük seviyesine geriledi ve alınabilirliği artırdı – ortalama alıcı ödemesi üst üste dördüncü ayda da düştü.
- Avrupa’da Düşüş Dipte: Avrupa emlak piyasasındaki düşüş dip yapma belirtileri gösteriyor. Almanya’da, emlak işlemleri Ocak–Eylül arasında geçen yıla göre yaklaşık %5 arttı ve konut fiyatları yeniden yükselmeye başladı (2024 1. çeyrekte yıllık +%3,8). Reuters anketine göre, Alman konut fiyatlarının 2025’te %3 artması bekleniyor; bu, üç yıl sonra ilk yıllık artış olacak. Yine de, Avrupa’nın ticari gayrimenkul piyasası durgun – satışlar son on yılın en düşük seviyelerinde ve bazı varlıklar (şehir dışı ofisler ve eski alışveriş merkezleri gibi) neredeyse hiç alıcı bulamıyor.
- Asya Karışık: Çin ve Diğerleri: Çin’in konut piyasası zayıf kalmaya devam ediyor. Yeni konut fiyatları Eylül’de sadece +%0,09 arttı (zirve sezonu) ve ikinci el fiyatlar düşmeye devam etti. Çok sayıda teşvik önlemine rağmen, analistler gerçek bir toparlanmanın 2026 sonu veya 2027’ye kadar beklenmediğini söylüyor. Buna karşılık, diğer Asya piyasaları daha iyimser. Singapur’da CapitaLand Ascendas REIT, yüksek getirili sanayi varlıklarına yatırım yaparak 565,8 milyon Singapur Doları değerinde lojistik mülk satın alıyor. Ve Hindistan’ın ticari gayrimenkulü hareketli: ofis ve depo kiralamaları 2025’te rekor seviyelere ulaştı; bu, kurumsal genişlemeler ve lojistik talebiyle destekleniyor, genel konut satışları ise hafifçe yavaşladı.
- Orta Doğu’da Patlama: Orta Doğu gayrimenkulü petrol destekli büyüme ile yükselişte. Suudi Arabistan’ın dev “giga-projeleri” bu yıl 196 milyar dolar değerinde sözleşme verdi; bu, Vision 2030 mega projelerinin planlamadan uygulamaya geçtiği için %20’lik bir artış arabnews.com. Küresel yatırımcılar da piyasaya giriyor: Blackstone ve Abu Dabi merkezli Lunate, Körfez lojistik tesislerini satın almak için 5 milyar dolarlık ortak girişim başlattı. “Körfez İşbirliği Konseyi’nde devam eden derin ekonomik dönüşüm… lojistik gibi sektörlerde güçlü bir ivme yaratıyor,” dedi Blackstone Başkanı Jon Gray ve bölgedeki büyüme yanlısı politikalar ile artan talebi vurguladı.
- Afrika Sermaye Çekiyor: Afrika’nın gayrimenkul sektörü yeni sermaye çekiyor. Mısır’da, yalnızca Körfez yatırımcıları 1,4 milyar doları gayrimenkul anlaşmaları için ayırdı, yeni şehirler ve tatil köyleri finanse ediliyor. “Mısır’ın bölgesel bir gayrimenkul gücüne dönüşümü gerçekten de hızla ilerliyor,” diyor Knight Frank MENA Araştırma Başkanı Faisal Durrani ve bu dönüşümün hızlanmasında Körfez zenginliğinin etkili olduğunu belirtiyor. Sahra Altı Afrika’da ise, kilit şehirlerde güçlü fiyat artışı görülüyor – Lagos, Nairobi ve Akra gibi büyük merkezlerde, hızlı kentleşme ve birikmiş konut talebiyle yıllık %8–12 civarında tahmini gayrimenkul fiyat artışları kaydedildi.
- Piyasa Görünümü Parlıyor: 2025 için tahminler iyimserleşiyor. Merkez bankaları para politikasını gevşetmeye başladı – ABD Merkez Bankası, Eylül 2025’te ilk faiz indirimini yaptı ve Avrupa Merkez Bankası son dönemde toplamda 200 baz puanlık faiz indirimi gerçekleştirdi – bu da gayrimenkul yatırımlarının kademeli olarak önünü açması bekleniyor. Ticari gayrimenkul firmaları artık faaliyetlerde toparlanma öngörüyor: Örneğin CBRE, 2025 yatırım tahminini yükseltti ve şimdi küresel ticari gayrimenkul yatırımlarının gelecek yıl yaklaşık %15 artmasını öngörüyor; finansman maliyetleri düşüyor. Gayrimenkul hisseleri ve GYO’lar, daha kolay kredi ve iyileşen mülk değerleri beklentisiyle genel piyasa rallisine paralel olarak yükseldi.
Küresel Genel Bakış: Yüksek Faizlere Rağmen Umut Işıkları
Üç yıllık zorlu bir yavaşlamanın ardından, küresel gayrimenkul piyasası nihayet yeniden canlanmaya başlıyor. Enflasyonun gevşemesi ve faiz indirimi sinyalleri toparlanma için ilk koşulları oluşturdu. “Gayrimenkuldeki son boğa koşusunun sona ermesinden üç yıl sonra, küresel emlak piyasası, faizlerin gevşemesiyle önceki yükselişi destekleyen koşulların bir kısmının geri dönmesiyle toparlanmanın temkinli işaretlerini gösteriyor,” diye bildirdi Bloomberg bu hafta. Kuzey Amerika’dan Asya’ya, yatırımcılar, borçlanma maliyetlerinin yükseldiği dönemde uzak durdukları piyasalara temkinli şekilde geri dönüyor.
Bununla birlikte, bu kolay paraya dönüş değil. Merkez bankaları yön değiştiriyor olsa da, faiz oranları bugün hâlâ pandemi dönemi diplerinin çok üzerinde. Finansman, tarihsel standartlara göre hâlâ pahalı ve bankalar kredi koşullarını sıkılaştırdı. “Bu bir başka kolay para döngüsü olmayacak,” diye uyarıyor analistler; ipotek ve ticari krediler 2010’ların çok düşük oranlarına dönmüyor. Potansiyel alıcılar ve geliştiriciler daha yüksek maliyet engellerini aşmak zorunda ve birçok anlaşma ancak yeni ayarlanmış (daha düşük) fiyat seviyelerinde anlamlı oluyor. Münih’teki bir sektör konferansı katılımcısının dediği gibi, “Şimdi yeniden oyuna dönmek için doğru zaman mı?” – bu soru, Almanya’daki Expo Real’de toplanan 40.000 gayrimenkul profesyonelinin aklında.
Ekonomik göstergeler karışık sinyaller veriyor. Olumlu tarafta, enflasyon birçok ülkede düşüyor ve küresel tahvil getirileri zirvelerinden geriledi, bu da gayrimenkul sermaye getiri oranları üzerindeki baskıyı hafifletti. ABD Merkez Bankası, Eylül ayı sonunda faiz oranını 0,25 puan indirdi – bu, 2025’in ilk indirimi – ve Fed fon aralığını yaklaşık %4,0’a çekti. Avrupa’da ise ECB, sıkılaştırmadan duraklamaya ve mütevazı indirimlere geçti (toplamda yaklaşık 2 puanlık bir rahatlama sağladı). Bu adımlar, sürekli artan faiz oranları döneminin sona erdiğine işaret ediyor; bu da konut ve ticari gayrimenkul gibi faiz hassasiyeti yüksek sektörler için olumlu bir gelişme.
Ancak, küresel büyüme bazı bölgelerde yavaşlıyor ve kredi koşulları hâlâ bir miktar sıkı. ABD’de, ekim ayı başında yaşanan geçici bir federal hükümet kapanması, ekonomik veri açıklamalarını kısa süreliğine aksattı ve belirsizliği artırdı. İşgücü piyasaları gelişmiş ekonomilerde yumuşuyor – örneğin, ABD’de istihdam artışı neredeyse durma noktasına geldi – bu durum devam ederse ofis ve perakende alanı için kiracı talebini soğutabilir. Ve Asya’nın emlak sorunlarının merkez üssü olan Çin’de, uzun süren emlak durgunluğunun yarattığı baskı genel ekonomi üzerinde ağırlık oluşturuyor. Kısacası, emlak için makro arka plan iyileşiyor ancak hâlâ kırılgan, bu da toparlanmayı bölgeler arasında benzersiz şekilde dengesiz kılıyor.
Kuzey Amerika: Üst Düzey Konut Alımları & Rahatlama Umutları
Kuzey Amerika‘da, emlak hikayesi zorluklar karşısında direnç – özellikle Amerika Birleşik Devletleri’nde. Geçtiğimiz yıl boyunca mortgage faiz oranlarında keskin bir artışa rağmen, ABD’de konut piyasası şaşırtıcı derecede güçlü kaldı. Eylül ayı sonunda, Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR), bekleyen konut satışlarının (sözleşme imzalarına dayalı ileriye dönük bir gösterge) Ağustos’ta Temmuz’a göre %4,0 arttığını ve düz bir ay beklentilerini boşa çıkardığını bildirdi. Bu, NAR’ın Bekleyen Konut Satışları Endeksi’ni ilkbahar başından bu yana en yüksek seviyesine taşıdı. Sözleşme imzaları Güney, Orta Batı ve Batı’da artarken, Kuzeydoğu biraz geride kaldı – bu da daha uygun fiyatlı bölgelerde alıcı ilgisinin en güçlü şekilde arttığının bir işareti.
En önemlisi, mortgage faiz oranları zirvelerinden geriledi ve alıcılara bir fırsat penceresi açtı. ABD’de ortalama 30 yıllık sabit mortgage faizi, 2025’in başlarında %7’nin üzerine çıktıktan sonra, son zamanlarda 11 ayın en düşük seviyesine (yaklaşık %6’ların ortası) indi. “Daha düşük mortgage faiz oranları, daha fazla ev alıcısının sözleşme yapmasını sağlıyor,” diye açıkladı NAR baş ekonomisti Lawrence Yun, konut arayanların piyasaya geri döndüğünü gözlemlerken. Birçok alıcı, faiz oranları döngüsel zirvedeyken erişilebilirlik endişeleriyle kenarda bekliyordu; şimdi bir miktar rahatlama geliyor. Yeni veriler, ev alıcılarının erişilebilirliğinin üst üste dördüncü ayda iyileştiğini gösteriyor – yeni mortgage başvurularında talep edilen medyan aylık ödeme 2.100 dolara düştü, Amerikalıların gelirleri ise arttı, bu da maliyet yükünü bir yıl öncesine göre %1,1 hafifletti. Bu mütevazı ama istikrarlı erişilebilirlik iyileşmesi, ABD’deki ev alıcıları ve satıcılarına güven aşılıyor.
Sadece ilk kez ev alacaklar değil: lüks segment adeta alev aldı. Aslında, milyon dolarlık ve üzeri evler, ABD konut piyasasının en hızlı hareket eden bölümü haline geldi; sektör verilerine göre (bu fiyat aralığındaki evler diğer tüm fiyat dilimlerinden daha hızlı satılıyor). 2025’in borsa kazançları ve mevcut evlerindeki güçlü öz sermaye pozisyonlarıyla desteklenen varlıklı alıcılar, aktif olarak daha üst düzey mülklere geçiyor. Bu, bir yıl öncesine kıyasla keskin bir zıtlık; o zamanlar yüksek faiz oranları tüm piyasada faaliyeti dondurmuştu. Şimdi, S&P 500 ve Nasdaq yakın zamanda tüm zamanların en yüksek seviyelerine ulaşırken, yüksek net servete sahip bireyler kendilerini zengin hissediyor – ve gayrimenkule istikrarlı bir değer saklama aracı olarak nakit yatırıyorlar. “Borsa kazançları ve sağlıklı konut öz sermayesi pozisyonları, daha yüksek fiyatlı evlerin güçlü satışlarını destekliyor,” diye belirtti bir Yahoo Finance raporu. Sonuç: lüks evler genellikle birden fazla teklif alıyor ve piyasanın üst segmenti satış hızında öne çıkıyor.
ABD’nin ticari gayrimenkul alanında tablo daha karmaşık, ancak umut ışıkları da var. Birçok şehir merkezinde ofis boşluk oranları pandemi sonrası yüksek seyretmeye devam ediyor ve ofis kulelerinin zorunlu satışları (bazı mülk sahiplerinin artan finansman maliyetleri ve düşük doluluk oranlarına boyun eğmesiyle) 2025’e kadar büyük indirimlerle sürüyor. Ancak burada bile fırsatçı yatırımcılar devreye giriyor. Gözlemciler, kaliteli ofis binalarında alıcı-satıcı arasındaki fiyat farkının yavaş yavaş azaldığını, bunun da 2025’te ofis değerlemelerinde bir “yeniden ayarlama” ve daha fazla işlem hacmi sağlayacağını söylüyor. Bu arada, endüstriyel/lojistik gayrimenkul ve çok aileli kiralıklar gibi segmentler görece güçlü kalmaya devam ediyor. E-ticaretin ve imalat faaliyetlerinin dirençli olması sayesinde depo alanına olan talep hâlâ yüksek ve iyi kiralanmış apartman binaları, faiz oranı ortamına çoğu kişinin beklediğinden daha iyi dayanıyor.
Finansal tarafta ise ABD gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT) ve emlak hisseleri bu sonbaharda keskin bir şekilde toparlandı. ABD Merkez Bankası’nın faiz indirimine gideceği beklentisi, yatırımcıların faiz oranına duyarlı sektörlere yönelmesiyle olumlu bir hava yarattı; yatırımcılar, sermaye getiri oranlarının (cap rate) istikrar kazanacağı veya düşeceği (ve borçlanma maliyetleri azalırsa mülk değerlerinin artacağı) beklentisiyle hareket ediyor. Dow Jones ABD Gayrimenkul Endeksi, Ekim başına kadar üst üste birkaç hafta yükseldi ve bazı seanslarda S&P 500’ü bile geride bıraktı. CRE Daily’nin analizine göre, “REIT performansı, faiz indirimleri borçlanma maliyetlerini düşürüp temettü cazibesini artırdıkça iyileşebilir.” Kısacası, Wall Street bir gayrimenkul toparlanmasına oynuyor. Özellikle, ticari gayrimenkul hizmetleri devi CBRE, 2025 görünümünü yukarı yönlü revize etti ve şimdi gelecek yıl yatırım hacimlerinde %15 artış öngörüyor – bu, Fed’in politika değişikliği sayesinde önceki tahminine göre %5’lik bir artış anlamına geliyor. Bu iyimserlik, finansman tıkanıklığının kırılabileceğini ve faiz oranları gerçekten düşerse bekleyen işlemlerin serbest kalabileceğini gösteriyor.
Son olarak, Kuzey Amerika sahnesinin bir parçası olarak arsa ve tarım arazisi gayrimenkulünden bahsetmekte fayda var. Tarım arazisi değerleri – genellikle “gerçek varlık” yatırım trendlerinin öncüsü olarak görülür – dikkat çekici şekilde sağlam kalmaya devam ediyor. Örneğin ABD Ortabatısı’nda, iyi tarım arazileri hâlâ rekor fiyatlara alıcı buluyor. USDA’ya göre Minnesota’daki arazi değerleri, ürün fiyatları düşse de, 2025’te 2024’e göre yaklaşık %5,3 arttı. Minneapolis Fed’in sonbahar anketi, birçok çiftçi kemer sıkarken bile, o bölgedeki arazi fiyatlarının “durağan kaldığını veya hafifçe arttığını” gösterdi. Yoğun bir sonbahar müzayede takvimi devam ediyor ve şu ana kadar çiftçilerden ve yatırımcılardan gelen talep, piyasaya çıkan artan arazi arzına ayak uyduruyor. Beklenti, Q4’e kadar istikrarlı arazi fiyatları (belki ±%0–5 hareket) olması yönünde; tabii ekonomik bir şok yaşanmazsa. Faiz oranlarına ve emtia döngülerine son derece duyarlı bir varlık sınıfı olan tarım arazisindeki bu direnç, gayrimenkulün içsel değerinin korunduğunu gösteriyor. Biraz şansla, 2026’ya kadar finansman maliyetlerinin düşmesi, hem tarımsal hem de kentsel gayrimenkul piyasalarını Kuzey Amerika genelinde daha da canlandıracaktır.
Avrupa: Dip Arayışı
Avrupa’nın emlak piyasaları son iki yılda zorlu bir dönem geçirdi, ancak en kötüsünün geride kalmış olabileceğine dair artan işaretler var – dramatik bir toparlanma henüz gerçekleşmemiş olsa da. Emlak değerleri ve işlem hacmi 2022–2024 yılları arasında Avrupa’nın büyük bölümünde düşüşe geçti, çünkü Avrupa Merkez Bankası’nın hızlı faiz artırımları yatırımcıları kaçırdı. 2025 ortalarına gelindiğinde, Avrupa’da ticari gayrimenkul neredeyse donmuş bir durumda kaldı. Bir sektör uzmanı bu durumu ünlü bir şekilde “zombi diyarı… toparlanma yok, mahsur kalmış varlıklar, likidite geri gelmiyor” şeklinde tanımlamıştı. Gerçekten de, 2025’in ilk yarısında Avrupa’da ticari gayrimenkul satışları on yılın en düşük seviyelerinde ya da yakınındaydı ve hacimler patlama yıllarına kıyasla %50’den fazla düşmüştü. En çok etkilenenler ise ofis binaları (özellikle eski veya merkezi olmayan, yüksek boşluk oranına sahip ofisler) ve alışveriş merkezleri oldu – bu varlıklara birçok kredi veren ve yatırımcı yüksek faiz ortamında yaklaşmak istemedi.
Ekim ayına hızlıca geldiğimizde, piyasa hissiyatı biraz iyileşti. Münih’te Expo Real için bir araya gelen Avrupalı emlak profesyonelleri arasında genel kanı, piyasanın taban oluşturduğu yönünde. “Mevcut trend endeksi, dibe ulaştığımızı ve güvenin yavaş yavaş geri döndüğünü gösteriyor,” dedi Messe München CEO’su Stefan Rummel, 1.300 katılımcı ve yatırımcıyla yapılan yeni bir anketi özetlerken. O Expo Real Trend Endeksi‘ne göre, katılımcıların %44’ü artık uluslararası emlak görünümü konusunda iyimser olduklarını belirtiyor (geçen yıla göre artış), %35’i nötr, sadece %22’si ise kötümser veya “temkinli” kalıyor. Bu, temkinli bir iyimserliğe doğru kayda değer bir değişimi işaret ediyor. Rummel’in de belirttiği gibi, yüksek faiz oranları, siyasi belirsizlik ve bürokrasi gibi zorluklar “temel zorluklar” olarak insanları temkinli tutsa da, “genel olarak dengeli bir hissiyat, piyasanın yavaşça normale döndüğünü gösteriyor”. Başka bir deyişle, sektördeki birçok kişi serbest düşüşün sona erdiğini düşünüyor.
Avrupa’nın en büyük ekonomisi Almanya‘dan gelen veriler de bir dönüm noktasının yakın olduğuna işaret ediyor. Almanya belki de en dik düşüşü yaşadı — emlak sektörü “kriz” yaşadı, finansman kurudu ve geliştiriciler iflas etti. Şimdi ise, işlemler yeniden artmaya başladı. Küresel aracı kurum JLL, Almanya’da yatırım amaçlı gayrimenkul işlem hacminin 2025’in ilk 9 ayında 23,4 milyar € olduğunu, bunun da 2024’ün aynı dönemine göre yaklaşık %5 artış anlamına geldiğini bildiriyor. Bu hâlâ patlama dönemlerinden çok uzak olsa da, iki yıllık bir çöküşün ardından taban oluştuğunu gösteriyor. “Ticari ve konut gayrimenkul fiyatlarındaki düşüşler yavaşlamaya başladı,” diyor JLL ve bu istikrarın büyük ölçüde Avrupa ve ABD’deki merkez bankalarının faiz indirimlerine bağlı olduğunu belirtiyor. Gerçekten de, AMB’nin faizleri durdurması ve hafifçe indirmesi Avrupa emlak fiyatlarını istikrara kavuşturmaya başladı – esasen değerlerin ne kadar düşebileceğine bir taban oluşturdu.
Avrupa’nın bazı bölgelerinde konut sektörü şimdiden pozitife dönüyor. Almanya’da, konut fiyatları tekrar yıllık bazda artıyor; iki yıllık düşüşün ardından. Fiyatlar, 2025’in ilk çeyreğinde yıllık %3,8 arttı ve bu, 2022’den bu yana en hızlı büyüme oldu. Yeni konutlar için verilen inşaat ruhsatları da Haziran ayında neredeyse %8 arttı; bu, gelecekteki inşaatlar için umut verici bir işaret. Eylül ayında yayımlanan bir Reuters anketine göre, emlak uzmanları Alman konut fiyatlarının 2025’te %3 ve 2026’da %3,5 artmasını öngörüyor; bu, kaybedilen zeminin bir kısmının geri kazanılması anlamına geliyor (fiyatlar 2022 zirvesinden bu yana yaklaşık %9 düşmüştü). “Konut piyasasındaki toparlanma devam ediyor, satın alınabilirlikteki durgunluğa rağmen… bu trendin tersine döneceğine dair herhangi bir işaret görmüyoruz,” dedi ING Küresel Makro Araştırma Başkanı Carsten Brzeski, ancak ekonomik belirsizliğin hala “tüketici güvenini olumsuz etkileyebileceği” uyarısında bulundu. Bir diğer endişe ise ilk kez ev alacaklar için satın alınabilirlik – mortgage faiz oranları hâlâ nispeten yüksek ve enerji maliyetleri de yüksek seyrediyor; ankete katılan analistlerin çoğu (14’te 11’i), önümüzdeki yıl satın alınabilirliğin daha da kötüleşmesini bekliyor. “2025’in geri kalanında satın alınabilirlikte önemli bir iyileşme öngörülmüyor,” diyor GEWOS Araştırma’dan Sebastian Wunsch ve çok az yeni kiralık konut inşa edildiğine dikkat çekiyor. Yani fiyatlar dipten yukarı doğru hareket etse de, Avrupa’da konut sıkıntısı tüketiciler için bitmiş değil.
Ticari tarafta, Avrupa daha yavaş bir toparlanma yolu izliyor. “Bu, ani bir satış patlamasına yol açmayacak… sadece abartısız, ılımlı bir canlanma umabiliriz,” dedi JLL Almanya Araştırma Başkanı Helge Scheunemann, son dönemdeki istikrara ilişkin olarak. Sektörün deneyimli isimleri, hızlı bir geri dönüş beklenmemesi gerektiğini vurguluyor – bunun yerine kademeli bir iyileşme öngörüyorlar. “Şu anda hava değişiyor… ancak hâlâ düşük bir noktadayız,” diye gözlemledi Vonovia CEO’su (Avrupa’nın en büyük konut sahiplerinden biri) Rolf Buch, Münih’teki bir panelde. Şirketi ve diğerleri temkinli bir şekilde yeniden sermaye artırmaya ve işlem yapmaya başlıyor, ancak hacimler düşük kalmaya devam ediyor. 2025’in ilk yarısında, Avrupa ticari gayrimenkul satışları 2019 seviyelerinin yaklaşık yarısı kadardı. Ayrıca sektörler arasında bir ayrım var: Lojistik depolar ve oteller daha fazla alıcı ilgisi görürken (yatırımcılar bu hâlâ büyüyen segmentlerde fırsat arıyor), şehir dışı ofisler ve eski alışveriş merkezleri neredeyse hiç el değiştirmiyor – bunlar yeniden fiyatlandırmaya ihtiyaç duyan sorunlu varlıklar olarak görülüyor. Bir örnekte, iflas eden bir Frankfurt gökdeleni (Trianon) yöneticisi tarafından satışa çıkarılıyor; bu, Almanya piyasası için nadir bir stres testi olacak ve piyasayı hangi fiyat seviyesinin temizleyeceğini gösterecek. İlk göstergeler, tekliflerin zirve değerlerin çok altında geldiğini gösteriyor, ancak en azından doğru fiyatta alıcılar ortaya çıkıyor.
Londra ve Paris, Avrupa’nın diğer büyük yatırım merkezleri de benzer şekilde zorluklarla karşı karşıya. Birleşik Krallık’ta, artan faiz oranları konut piyasasını soğuttu – konut fiyatları son aylarda Nationwide ve Halifax endekslerine göre yıllık bazda hafifçe (~%3–5) düştü ve ticari değerler (özellikle ofisler) baskı altında. Ancak, Londra’nın birinci sınıf emlakları (merkezi bölgelerdeki lüks konutlar gibi) fiyat düşüşlerinden ve zayıf sterlinden yararlanan uluslararası alıcıların yeniden ilgisini çekiyor. Fransa ise yüksek enflasyon ve siyasi belirsizlik nedeniyle azalan yatırımcı güveniyle mücadele ediyor; bazı yabancı yatırımcılar en azından geçici olarak odağını diğer piyasalara kaydırdı (Expo Real’in anketi, ABD ve bazı AB piyasalarını en önemli görenlerin oranında belirgin bir düşüş gösterirken, Asya-Pasifik ve Orta Doğu‘ya olan ilginin arttığını ortaya koydu). Yine de, ECB’nin 2024’te faizleri daha da düşürmesi muhtemel olduğundan, birçok kişi Avrupa’nın durgunluktan yavaşça çıkmasını bekliyor. Knight Frank ve PwC gibi kurumlar, 2025’te işlem hacimlerinin 2024’teki durgunluğa kıyasla artacağını, ancak zirvelerin altında kalacağını öngörüyor; çünkü yatırımcılar “yeni normal” olan daha yüksek getirilere uyum sağlarken, satıcılar da fiyatlandırmada yavaşça pes ediyor.
Özetle, Avrupa dip seviyeyi görmüş ve yavaşça yukarı tırmanıyor gibi görünüyor. Fiyatların yeniden ayarlanması – bazı piyasalarda %20–30 düşüş – ve önümüzdeki dönemde daha ucuz borçlanma, fırsat avcılarını harekete geçmeye teşvik ediyor. Bir fon yöneticisinin dediği gibi, “Piyasanın bazı bölümlerinde toparlanma çoktan başladı… ancak gözden düşmüş varlıklar ve sektörlerde neredeyse hiç likidite yok ve daha fazla acı yaşanacak.” Bu K-şeklinde toparlanma, yatırımcıların seçici olmasını gerektiriyor. Konut sektörü (özellikle kiralık konutlar) parlak bir nokta – Avrupa’nın kronik konut arzı yetersizliği bu sektörü nispeten canlı tutuyor. Lojistik ve veri merkezleri de tercih edilen alanlar olmaya devam ediyor, ancak yıldız sektör olan veri merkezlerinde bile bu yılın başında hafif bir yavaşlama görüldü. Bu arada, ofis sektörünün geleceği hibrit çalışma modellerinin başarısına ve fazla alanın yeniden değerlendirilmesine bağlı.
Şimdilik, güven yavaşça geri geliyor. Expo Real’de anket yapılan Avrupalı emlak yöneticileri, 2024–2025’in daha iyi finansman koşulları ve daha düşük inşaat maliyetleri getirmesini beklediklerini, bunların sektörü yeniden harekete geçirecek en büyük kaldıraçlar olduğunu belirttiler. Ayrıca hükümetlerin bürokrasiyi azaltması için güçlü bir talep var – katılımcıların %79’u kalkınma ve yatırımı teşvik etmek için “daha az bürokrasi” çağrısında bulundu. Bu dilekler gerçekleşirse (ve faiz oranları gerçekten düşerse), Avrupa 2025 sonu ve 2026’da emlak piyasalarında anlamlı bir toparlanma görebilir. Şimdilik, hasta stabil – ve temkinli bir şekilde, Avrupa emlak piyasasına geri dönüyor, her seferinde dikkatli bir adımla.
Asya-Pasifik: Çin’in Mücadeleleri ve Diğer Yerlerdeki Parlak Noktalar
Asya genelinde, emlak servetleri keskin bir şekilde ayrışıyor. Odak noktası hala Çin‘de; burada çok yıllık bir emlak durgunluğu uzun bir gölge bırakmaya devam ediyor. Bir zamanlar Çin’in GSYİH’sinin dörtte birini oluşturan emlak sektörü, birkaç büyük geliştiricinin çöküşünden sonra henüz taban bulamadı. Eylül ayı konut verileri zorluğu gözler önüne serdi: Yeni konut fiyatları aylık bazda yalnızca %0,09 arttı, bu oran Ağustos’taki %0,2’lik artıştan daha yavaş. Geliştiricilerin kampanyalar başlattığı ve alıcıların genellikle piyasaya akın ettiği geleneksel olarak güçlü “Altın Eylül” sezonu sönük geçti. Daha da dikkat çekici olanı, ikinci el (ikincil piyasa) konut fiyatları geçen ay %0,74 düştü ve bu, mevcut konut değerlerinde üst üste 18. ay düşüş anlamına geliyor. Bu durum, Çinli hanehalklarının hâlâ çok temkinli olduğunu, konut piyasasında düşen bıçağı yakalamak yerine kiralamayı veya beklemeyi tercih ettiklerini gösteriyor.
Pekin, son aylarda güveni desteklemek için bir dizi destek önlemi açıkladı. Konut kredisi faiz oranları defalarca düşürüldü, peşinat gereksinimleri gevşetildi ve birçok şehirde konut alım kısıtlamaları hafifletildi. Hükümet, boş daireleri sosyal konuta dönüştürerek fazla konut stokunu eritmek amacıyla bir kentsel dönüşüm programı bile başlattı. Yine de, kalıcı bir toparlanma sağlanamadı. Birden fazla teşvik politikasına rağmen… sektör kalıcı bir toparlanma sağlayamadı, diye belirtti Reuters açıkça. Özel anketler ve resmi veriler, tüketici güveninin hâlâ düşük olduğunu gösteriyor. Potansiyel alıcılar, zayıf gelir artışı, yüksek genç işsizliği ve bazı bölgelerde satılamayan konut fazlası nedeniyle geri duruyor. Birçok Çinli hanenin serveti (Çin’de ana hane varlığı gayrimenkuldür) düşen konut fiyatları nedeniyle azaldı; bu da harcamalarını azaltmalarına yol açtı – olumsuz bir geri besleme döngüsü.
İleriye bakıldığında, uzmanlar giderek yavaş bir toparlanmaya razı oluyor. Reuters’ın analistlerle yaptığı bir ankete göre, Çin’de konut fiyatlarının 2026’nın ikinci yarısına veya hatta 2027’ye kadar istikrar kazanması beklenmiyor – bu, aynı analistlerin sadece birkaç ay önce öngördüğünden yaklaşık yarım yıl daha geç. Her ayın verileri hayal kırıklığı yarattıkça toparlanma için öngörülen zaman çizelgesi sürekli erteleniyor. Yetkililer bazı dramatik adımlar attı (örneğin, bu hafta Guangzhou ve Shenzhen gibi birkaç büyük şehirde konut alımını teşvik eden politikalar genişletildi), ancak güveni yeniden inşa etmek zor. “Hanehalkları harcamalarını kıstı” emlak durgunluğu sırasında ve bu düşüş “iş dünyası güvenini aşındırdı, genel ekonomik toparlanmayı daha da baskıladı,” diyor analistler. Özetle, Çin’in emlak sıkıntısı, 2026’ya girerken Asya ekonomisi için en büyük risk faktörü olmaya devam ediyor. Dünya Bankası gibi uluslararası kurumlar, emlak sektöründeki zayıflığı temel neden olarak göstererek Çin’in büyüme tahminlerini düşürdü.
Ancak Asya’nın diğer bölgelerinde emlak piyasasında güçlü cepler bolca bulunuyor. Singapur örneğin, sermaye ve işletmeler için güvenli bir liman olma statüsünden faydalanıyor. Bu hafta, Singapur’un endüstriyel gayrimenkul segmentine büyük bir yatırım haberi geldi: CapitaLand Ascendas REIT, Singapur’da üç üst düzey endüstriyel ve lojistik mülkü 565,8 milyon S$ (~438 milyon $) karşılığında satın alacağını açıkladı. Pioneer Sector, Tuas ve Kallang’daki bu mülkler, teknoloji, lojistik ve yaşam bilimleri sektörlerinde faaliyet gösteren kiracılara tamamen kiralanmış durumda ve uzun vadeli kiralamalara sahip (ortalama 5,5 yıl kaldı). Bu anlaşma, REIT’in bu yılki 1,3 milyar S$’lık yerel yatırım hamlesinin bir parçası ve CapitaLand Ascendas’ın Singapur portföyünü neredeyse 12,3 milyar S$’lık bir değere çıkaracak. Özellikle, bu satın almanın maliyetler sonrası yaklaşık %6,1 net mülk geliri getirisi sağlaması ve REIT’in dağıtımlarına katkı sağlaması bekleniyor – bu cazip metrikler, Asya’nın ticaret merkezlerindeki lojistik varlıkların çekiciliğini vurguluyor. Singapur’un genel emlak piyasası da güçlü kalmaya devam etti; A Sınıfı ofislerde rekor seviyede yüksek kiralar ve düşük boşluk oranları ile konut fiyatları da dirençli (kısmen Çin ve diğer yerlerden gelen servet akışları sayesinde). Hükümetin soğutma önlemleri, 2021–22’deki çılgınlıktan bu yana konut satışlarını yavaşlattı, ancak 2025 itibarıyla Singapur konut fiyatları hâlâ hafifçe yükseliyor ve Marina Bay Financial Centre’daki kısmi hisse satışı gibi yüksek profilli ticari anlaşmalar, yatırımcı iştahının devam ettiğini gösteriyor.
Hindistan ise başka bir parlak nokta, ancak daha incelikli bir hikâyeye sahip. Son veriler, Hindistan’ın en büyük 7 şehrinde konut satışlarının 2025’in 3. çeyreğinde yıllık bazda yaklaşık %9 düştüğünü gösteriyor – bu da piyasanın sürdürülemez derecede sıcak geçen 2024’ten sonra biraz soğuduğunu gösteriyor. Hindistan’da konut kredileri için şu anda yaklaşık %8,5–9 olan yüksek faiz oranları ve yükselen fiyatlar talebi bir miktar soğuttu. Ancak bu düşüş önemli bir ayrışmayı gizliyor: Hindistan’da lüks konut sektörü patlama yaşıyor. Knight Frank ve diğerlerinin sektör raporları, 2025’te lüks konut satışlarının (yaklaşık 15 milyon ₹ veya 180.000 $ üzeri fiyatlı) yıllık bazda neredeyse %40 arttığını belirtiyor. ABD’de olduğu gibi, Hindistan’daki varlıklı alıcılar daha büyük, üst düzey mülklere – Mumbai’deki çatı katlarından Bangalore’daki villalara – geçiyor ve genellikle gayrimenkulü enflasyon ortamında istikrarlı bir yatırım olarak görüyor. Aynı zamanda, Hindistan’da ticari gayrimenkul yeni zirvelere ulaştı. 2025’in ilk dokuz ayında ofis kiralamaları rekor hacimlere ulaştı; özellikle teknoloji, finans ve çok uluslu şirketlerin küresel yetkinlik merkezleri (GCC) operasyonlarını genişletti. Endüstriyel ve lojistik gayrimenkul de, Hindistan’ın hızla büyüyen e-ticaret ve imalat sektörleriyle birlikte gelişiyor. Business Standard’a göre, 2025’in ilk 9 ayında ofis ve depo kiralamaları Hindistan’da tüm zamanların en yüksek seviyesine ulaştı, konut piyasası ise ılımlı seyretti. Ticari sektörlerin bu dayanıklılığı, güçlü iş dünyası güvenini yansıtıyor – şirketler Hindistan’ın ekonomik büyümesine ve demografik avantajlarına güveniyor. Hindistan hükümetinin altyapı yatırımlarına verdiği önem ve tedarik zinciri kaymalarını çekme çabaları (“Make in India” vb.) endüstriyel gayrimenkul için ek destek sağlıyor.
Bu arada, diğer Asya piyasaları karmaşık bir tablo sunuyor. Japonya bir anomali olarak öne çıkıyor: Japonya Merkez Bankası ultra gevşek politikasını yalnızca hafifçe ayarladı (getiri eğrisi kontrolünde küçük değişiklikler yaptı ama faizler hâlâ fiilen %0’da), Japonya’nın gayrimenkul piyasası ise karşılaştırmalı olarak istikrarlı kaldı. Tokyo ofis boşluk oranları (pandemi dönemindeki bazı değişimlerle) hafifçe arttı (%6’nın üzerine çıktı), ancak kira düşüşlerinin dip yaptığı görülüyor. Özellikle, yabancı yatırımcılar düşük borçlanma maliyetleri ve döviz avantajı (yenin zayıf olması) nedeniyle Japonya’nın emlak piyasasında aktif oldular. ABD ve Singapur fonlarının apartman ve lojistik tesis portföylerini satın alması gibi büyük işlemler 2025’te manşetlere çıktı. Sonuç olarak, Japonya’nın gayrimenkul yatırım hacmi yılbaşından bu yana arttı ve küresel eğilimin tersine gitti.
Güneydoğu Asya da büyüme hikâyeleri sunuyor. Endonezya, Malezya ve Vietnam genç nüfus için sanayi bölgeleri ve konutların hızla geliştiği ülkeler arasında, ancak artan faiz oranları bazı spekülatif inşaatları frenledi. Vietnam özellikle, kurumsal tahvil baskısı ve geliştirici skandalları nedeniyle gayrimenkulde zorlu bir yıl geçirdi, ancak hükümet bir krizi önlemek ve konut talebini desteklemek için (kredi teşvikleri ve projeler için yasal reformlar gibi) önlemler uyguluyor. Avustralya ve Yeni Zelanda, Pasifik’te, enflasyonu düşürmeye çalışırken konut piyasalarını çökertmemeye çalışıyor. Sidney ve Auckland’daki konut fiyatları 2022–23’te sert şekilde düştü, ancak düşük işsizlik ve göç, fiyatlarda taban oluşturdu. 2025’in sonlarına doğru, Avustralya’da kronik konut sıkıntısı nedeniyle ev fiyatları yeniden yükselmeye başladı ve Avustralya Merkez Bankası’nın faizleri sabit tutma kararı alıcı güvenini artırdı.
Özetle, Asya-Pasifik gayrimenkul manzarası ikiye ayrılmış durumda: Çin derin bir durgunlukta kalmaya devam ediyor ve bölgesel ortalamaları aşağı çekiyor, buna karşılık Singapur, Hindistan ve Japonya gibi piyasalar istikrar ya da büyüme gösteriyor. Birçok yatırımcı yeniden pozisyon alıyor – örneğin Çin’deki riskini azaltıp Hindistan veya Güneydoğu Asya’daki riskini artırıyor – ve bu farklılaşan eğilimlerden yararlanmak istiyor. 2026’da tüm piyasaları canlandırabilecek ortak bir faktör ise muhtemel küresel faiz indirimi. ABD ve Avrupa faiz indirirse, birçok Asya ülkesi (özellikle para birimini savunmak için faiz artıran gelişen piyasalar) onları takip edecek. Nitekim Bank of America analistleri, “ABD’de kısa vadeli faizlerin düşmesi, özellikle [enflasyonun azaldığı yerlerde] Latin Amerika ve gelişen Asya’da faiz indirimlerini kolaylaştırıyor…” diye belirtti. Çin için, gayrimenkulü gerçekten canlandırmak adına daha fazla iç teşvik veya büyük bir politika değişikliği gerekebilir. Diğerleri için ise yükseliş için gerekli unsurlar hazır: demografi, kentleşme ve (yakında) daha ucuz finansman. Asya’nın emlak piyasaları, bazı alanlarda zorlansa da, tek tip değil – ve 2025 kapanırken, bölgenin gayrimenkul görünümü en karanlık geceden (Çin) en parlak sabaha (Hindistan ve ötesi) kadar uzanıyor.
Latin Amerika: Yüksek Faizler Baskı Yaratıyor, Ancak Değişim Geliyor
Latin Amerika’da, son yıllarda emlak piyasaları aşırı yüksek faiz oranları ve enflasyon ortamında yol alıyor. Brezilya’dan Meksika’ya kadar merkez bankaları, pandemi dönemindeki fiyat artışlarıyla mücadele etmek için agresif şekilde faiz artırdı ve bu yüksek borçlanma maliyetleri emlak piyasalarına da yansıdı – ipotek kredilerinin yavaşlamasına, konut satışlarının soğumasına ve bazı ticari projelerin rafa kaldırılmasına neden oldu. Ancak 2025 ilerledikçe, Latin Amerika’nın yakında parasal rahatlama görebileceğine dair işaretler var; bu da emlak piyasasında bir canlanmanın zeminini hazırlayabilir.
Bölgenin en büyük ekonomisi olan Brezilya‘yı ele alalım. Banco Central do Brasil, dünyanın en şahin sıkılaştırma döngülerinden birini izleyerek, Selic politika faizini 2025 ortasında %15,00‘e kadar çıkardı – bu, neredeyse yirmi yılın en yüksek seviyesi. Bu durum, Brezilya’da bir ev ya da ofis geliştirme finansmanının maliyetini dramatik şekilde artırdı. Şaşırtıcı olmayan bir şekilde, konut erişilebilirliği bozuldu; %12’nin üzerindeki ipotek faiz oranları, birçok orta sınıf aileyi piyasadan dışladı ve konut fiyat artışı durdu. Ticari gayrimenkulde ise yatırımcılar çok daha yüksek getiri talep etti, bu da özellikle daha önce çok sıcak olan São Paulo ofis piyasasında değerlemelerin düşmesine yol açtı. Merkez bankası artık faiz artışlarını durdurdu ve enflasyonun sürdürülebilir şekilde düştüğüne dair net kanıt beklerken %15’te uzun süreli bir bekleme sinyali verdi. (Brezilya’da enflasyon, çift hanelerden düşmüş olsa da, hâlâ yaklaşık %5–6 seviyesinde ve hedefin üzerinde.)
İyi haber şu ki, Latin Amerika’da faiz indirimlerine geçiş ufukta görünüyor. Ekonomistler, ABD Merkez Bankası’nın (Fed) net şekilde gevşemeye geçtiği anda (ki bu 2025’in sonlarında küçük ölçekte başladı), bunun Latin Amerika bankalarına daha agresif faiz indirimlerinin “kapısını açtığını” belirtiyor. Brezilya’nın, olumlu enflasyon görünümü nedeniyle (Pantheon Macroeconomics, Brezilya enflasyonunun “düşüşünü sürdüreceğini ve yılı %5 civarında bitireceğini” öngörüyor) 2026 başında, hatta 2025 sonlarında faiz indirimlerine başlaması bekleniyor. Benzer şekilde, Şili ve Kolombiya – zirvede sırasıyla %11,25 ve %13,25’e kadar faiz artırmışlardı – şimdiden indirimlere başladı. Örneğin Şili Merkez Bankası, enflasyonun soğumasıyla 2024 ve 2025’te faiz indirimine gitti ve politika faizinin yakında tek haneli rakamlara dönmesi bekleniyor. Meksika ise daha temkinli davrandı (gecelik faiz oranını uzun süre %11,25’te tuttu), ancak piyasalar, Fed’in gevşemesiyle peso üzerindeki baskı azalırsa Meksika Merkez Bankası‘nın 2025’te faiz indirimlerini değerlendireceğini öngörüyor.
Gayrimenkul sektörü için bu değişiklikler bir an önce gerçekleşmeli. Latin Amerika genelinde emlak geliştiricileri ve alıcıları, kredi maliyetleri nedeniyle sıkışmış durumda. Meksika’da, 2023–2024’te ipotek faizlerinin %10’un üzerine çıkmasıyla konut üretimi yavaşladı ve satış hacmi düştü. Yine de, özellikle büyüyen metropol alanlarda ve yakın üretimden faydalanan sınır bölgelerinde talep temelde güçlü kaldı. Meksika gayrimenkulüne yabancı yatırım – özellikle ABD sınırına yakın sanayi parkları ve dağıtım merkezlerine – yüksek faizlere rağmen, üretimin yeniden konumlandırılması trendi sayesinde aslında arttı. Faizler aşağı yönlü normale döndükçe, Meksikalı geliştiriciler hem konut hem de ticari sektörlerde güçlü bir toparlanma bekliyor; bu, biriken talep ve konut açığını gidermeye yönelik devlet programlarıyla desteklenecek.
Brezilya’nın ticari gayrimenkul paradoksu 2025’te, bir haber kaynağının da belirttiği gibi, %15 faiz oranı ortamında fırlayan kiralar oldu. São Paulo’da, arzın kısıtlı olması ve yeni şirketlerin akını nedeniyle birinci sınıf ofis ve lojistik kiraları arttı; oysa yüksek iskonto oranları nedeniyle varlık değerleri kâğıt üzerinde düştü. Bu, sıkışmış bir yay olduğunu gösteriyor: Eğer (veya ne zaman) faiz oranları düşerse, Brezilya’daki gayrimenkul değerleri tekrar yukarı sıçrayabilir ve güçlü kira temellerini daha iyi yansıtabilir. Aynı durum Brezilya GYO’ları (FII olarak bilinir) için de geçerli; bunlar derin iskontolarla işlem gördü – Selic aşağı yöneldiğinde yatırımcılar muhtemelen bunları yeniden değerlendirecek.And Dağları’nın ötesinde, Peru ve Arjantin gibi ülkeler kendilerine özgü sorunlarla karşı karşıya. Peru’nun ekonomisi 2023–25’te yavaşladı ve bu da gayrimenkul piyasasını durgunlaştırdı; yüksek kredi faizleri ve siyasi çalkantı alıcıları temkinli yaptı. Peru Merkez Bankası 2024 sonunda faizleri mütevazı şekilde düşürdü ve 2025’teki ilave indirimler kademeli olarak erişilebilirliği artırabilir. Arjantin, %100’ün üzerinde enflasyonla boğuşan özel bir vaka – gayrimenkul piyasası büyük ölçüde nakit (çoğunlukla ABD doları) ile işliyor ve işlevsiz kredi sisteminin dışında kalıyor. Buenos Aires’teki Arjantin gayrimenkul fiyatları, derin bir durgunluk ve döviz kontrollerinin etkisiyle, 2017’deki dolar bazlı zirvenin yaklaşık yarısına düştü. Birçok geliştirici projeleri durdurdu. Umutlar, seçim sonrası ekonomik reformların ekonomiyi istikrara kavuşturmasına bağlı; bu da gayrimenkul faaliyetlerini (örneğin, şu anda enflasyon nedeniyle neredeyse hiç olmayan yeni mortgage programlarıyla) canlandırabilir.
Latin Amerika’da öne çıkan bir trend, zorlu makro koşullara rağmen belirli gayrimenkul fırsatlarına yabancı sermaye akışı oldu. Örneğin, ABD özel sermaye ve Orta Doğu fonları Latin Amerika lojistik ve altyapısına yatırım yapıyor. Blackstone’un yukarıda bahsedilen 5 milyar dolarlık Körfez lojistik girişimi, Orta Doğu’nun ötesinde bir kapsama sahip ve küresel olarak gelişmekte olan pazarlarda depoları hedefleyebilir – Latin Amerika’nın büyüyen tüketici pazarları da haritada. Meksika’da, Kanadalı ve Amerikalı yatırımcılar ABD tedarik zincirlerine hizmet etmek için sanayi mülklerini hızla satın aldı. Ve Brezilya’da, egemen fonlar ve küresel yatırımcılar, uzun vadeli talebi öngörerek veri merkezleri ve soğuk hava depoları gibi sektörlere ilgi gösterdi.
Konut sektöründe, Latin Amerika hâlâ genç ve kentleşen bir nüfusa sahip; bu da konut talebini destekliyor. Kolombiya ve Dominik Cumhuriyeti gibi ülkelerde canlı konut inşaatı patlamaları yaşandı (çoğunlukla orta segmentte) ve bu patlamalar yüksek faiz oranlarıyla ancak kısmen yavaşladı. Panama ve Kosta Rika, uluslararası emekliler ve uzaktan çalışan profesyonellerin taşınmasıyla konut satışlarında devam eden bir güç bildiriyor. Şili, şiddetli bir faiz şokunun ardından (faizler orada %11,25’e ulaştı) kademeli olarak istikrar kazanıyor; konut piyasası önemli ölçüde soğudu, ancak enflasyon hedefe yaklaşınca Şili Merkez Bankası şimdiye kadar faizleri 4 puandan fazla indirdi ve 2025’te konut faaliyetinin artması bekleniyor.
Genel olarak, 2025 sonlarında Latin Amerika’nın emlak piyasası parasal rahatlama için endişeli bir bekleyiş ile karakterize ediliyor. Bir Brezilyalı geliştiricinin esprili bir şekilde söylediği gibi, “Projelerden bir baraj inşa ediyoruz; faizler düştüğünde, baraj kapaklarını açmak gibi olacak.” Şimdilik, yüksek finansman maliyetleri ana darboğaz; talep eksikliği değil. IMF ve Dünya Bankası, Latin Amerika merkez bankalarını enflasyonu dizginledikleri için övdü ve bu mücadele kazanıldıkça, öncelik büyümeyi canlandırmaya kayıyor – bu da faiz indirimleri anlamına geliyor. Bu indirimler gerçekleştiğinde, bölge genelinde konut satışlarında ve ticari yatırımlarda bir canlanma bekleniyor. 2025’in ikinci yarısı ve 2026’ya girerken, Latin Amerika emlak piyasaları hızlanabilir ve nihayet bölgenin elverişli demografik yapısı ile yapısal konut ihtiyacı emlak büyümesine dönüşebilir. Bu arada, piyasa oyuncuları pozisyon alıyor: yerel bankalar yeni mortgage ürünleri hazırlıyor, geliştiriciler ruhsatlarını sıraya koyuyor ve yatırımcılar dalga dönmeden önce kapmak için fırsatları araştırıyor.
Orta Doğu: Mega-Projeler ve Mega-Para
Orta Doğu emlak sektörü, bol sermaye, iddialı devlet öncülüğündeki projeler ve uluslararası ilginin artışıyla desteklenen dikkat çekici bir yükselişin ortasında. Borçla kısıtlanmış Batı piyasalarının aksine, özellikle Körfez bölgesi, son yıllardaki yüksek enerji fiyatları ve stratejik ekonomik dönüşüm planları sayesinde likidite bolluğu yaşıyor. Sonuç olarak, Körfez İşbirliği Konseyi (GCC) ülkelerinde bir emlak patlaması, rekor inşaat projeleri ve yatırım anlaşmaları yaşanıyor.
Suudi Arabistan bu eğilimin en iyi örneği. Krallık, Vision 2030 programı kapsamında, daha önce benzeri pek görülmemiş ölçekte “giga-projeler” – devasa yeni şehirler, turizm tesisleri ve altyapı geliştirmeleri – yürütüyor. Bu hafta Knight Frank tarafından yapılan yeni bir analiz, bu inşaat çılgınlığının ne kadar hızlı arttığını ortaya koydu: Suudi giga-projeleri tarafından 2025’te verilen toplam sözleşme değeri yıllık bazda %20 artarak 196 milyar dolara ulaştı arabnews.com. Bu rakam şaşırtıcı – Kızıldeniz’deki 500+ milyar dolarlık fütüristik şehir NEOM, lüks turizm merkezi Red Sea Global (ilk otellerini yeni açtı), eğlence şehri Qiddiya ve Riyad’daki Diriyah Gate ile King Salman Park gibi kentsel mega projeleri kapsıyor. Knight Frank’in “Suudi Giga Projeleri Raporu 2025”e göre, bu inşaat patlaması Vision 2030 planının “planlamadan uygulamaya” tam gaz geçtiğini gösteriyor arabnews.com.
Suudi Arabistan’ın başkenti Riyad, bu emlak devriminin merkezinde yer alıyor. “Riyad, 2019’dan bu yana Krallık’ta yaratılan tüm yeni işlerin %63’ünü oluşturarak Suudi Arabistan’ın yeni ekonomik gücü olarak kendini sağlam bir şekilde kanıtladı,” diyor Knight Frank’in MENA araştırma başkanı Faisal Durrani arabnews.com. 2016’dan bu yana Riyad’da 237 milyar dolardan fazla değerinde emlak ve altyapı projesi açıklandı arabnews.com; bunlar arasında 220 km uzunluğunda ikonik bir “Spor Bulvarı” ve devasa konut genişlemeleri de bulunuyor. Şehrin nüfusunun (2022’de yaklaşık 7 milyon) 2030’a kadar 10,1 milyona ulaşması bekleniyor arabnews.com ve bu büyümeyi karşılamak için “2030 yılına kadar 340.000’den fazla yeni konut, 4,8 milyon m² ofis alanı, 3 milyon m² perakende alanı ve neredeyse 30.000 otel odası” planlanıyor arabnews.com. Bu rakamlar, küresel ölçekte neredeyse eşi benzeri görülmemiş bir inşaat çılgınlığını gözler önüne seriyor. Durrani, Riyad’ı “dünyanın en iddialı kentsel büyüme hikayelerinden birine tanıklık eden” bir şehir olarak tanımlıyor ve kentin iş ve turizm için dünya çapında bir merkez olmaya hazırlandığını belirtiyor arabnews.com.
Mega-proje atağı sadece Riyad’la sınırlı değil. NEOM ve Kızıldeniz kıyısı projelerine ev sahipliği yapan Batı Suudi Arabistan’da, toplamda 431 milyar dolarlık 17 giga-proje için yatırım açıklandı arabnews.com. Bunun yaklaşık 57 milyar dolarlık kısmı için sözleşmeler şimdiden imzalandı, yüz milyarlarca dolarlık yeni projeler ise yolda arabnews.com. Sadece NEOM (alt projeleri arasında The Line, Trojena kayak merkezi ve Oxagon sanayi kenti bulunuyor) şu ana kadar yaklaşık 24 milyar dolarlık sözleşme gördü arabnews.com ve hâlâ erken aşamalarda. Ölçek nefes kesici: 2030’a kadar bu batı bölgesi projeleri 382.000 yeni konut, 3+ milyon m² ofis, 4,3 milyon m² perakende alanı ve 330.000 otel odası sunmayı hedefliyor arabnews.com – adeta sıfırdan yeni şehirler yaratılıyor.
Suudi Arabistan’ın ötesinde, BAE (Dubai, Abu Dabi) kendi başına bir emlak devi olmaya devam ediyor. Dubai’nin emlak piyasası 2021’den beri hızla büyüyor; rekor lüks konut satışları (örneğin 2023’te Palm Jumeirah’da bir villa 100 milyon doların üzerinde satıldı) ve Dubai’nin açıklığı ile güvenliğinden etkilenen zengin Rus, Hintli ve Avrupalı birçok yabancı alıcı akını yaşanıyor. Dubai’de büyüme hızı 2025’te biraz yavaşlasa da, yine de birinci sınıf konutlarda çift haneli yıllık fiyat artışı ve ticari alanlarda güçlü doluluk oranları kaydedildi. Abu Dabi’de ise geliştiriciler üst düzey ve kültürel projelere (Guggenheim Abu Dhabi bölgesi ve yeni ada toplulukları gibi) odaklanıyor. Özellikle, Sotheby’s International Realty bu ay Abu Dabi’de açıldı ve Saadiyat Beach’teki Four Seasons Private Residences ile piyasaya giriş yaptı; bu da ultra lüks segmente olan güveni gösteriyor.
Orta Doğu emlak sektöründeki en büyük gelişmelerden biri, uluslararası yatırım ortaklıklarının artışı. Bu hafta dikkat çeken bir örnek yaşandı: Blackstone, dünyanın en büyük alternatif varlık yöneticisi, Abu Dabi destekli yatırım şirketi Lunate ile iş birliği yaparak Körfez genelinde 5 milyar dolarlık lojistik varlık hedefleyen bir platform kuruyor. Yeni girişim, GLIDE adını taşıyor ve GCC ülkelerinde “yüksek kaliteli depo varlıkları” edinmeye ve geliştirmeye odaklanacak – buna sıfırdan yapılan projeler ve büyük bölgesel şirketlerle yapılan satış-kirala-geri anlaşmaları da dahil. “GCC’de büyümeyi destekleyen politikalar, olumlu demografik değişimler ve kapsamlı çeşitlendirme ile devam eden derin ekonomik dönüşüm, lojistik gibi sektörler için güçlü bir ivme yaratıyor,” dedi Blackstone Başkanı Jon Gray ortaklık duyurusunda. Bu alıntı, küresel yatırımcıların neden Orta Doğu emlak piyasasına akın ettiğini özetliyor: bölge ekonomileri (özellikle Suudi Arabistan ve BAE’de) petrolden öteye çeşitleniyor, genç nüfuslar büyüyor, e-ticaret ve ticaret hızla artıyor – tüm bunlar modern depolara, limanlara, veri merkezlerine ve ofislere artan talep anlamına geliyor. Blackstone da Körfez’de büyüyor; geçen ay Property Finder adlı Dubai merkezli online emlak portalına 525 milyon dolarlık bir yatırımın eş liderliğini yaptı. Brookfield, KKR ve Körfez egemen varlık fonları (ADIA, PIF, vb.) gibi diğer büyük firmalar da Kahire’den Karaçi’ye kadar yüksek profilli emlak anlaşmalarında, genellikle ortaklık şeklinde, aktif rol alıyor.
Bir diğer dikkat çekici eğilim ise Körfez sermayesinin komşu bölgelere akması, yani büyümenin ihraç edilmesi. Örneğin, Mısır (Afrika bölümünde ele alındığı gibi) 2021’den bu yana Orta Doğu egemen varlık fonlarından 120 milyar doların üzerinde taahhüt aldı, buna emlak projeleri de dahil. Türkiye’de Katar ve BAE, İstanbul’daki emlak ve altyapı projelerine yatırım yaptı. Irak ve Pakistan’da GCC yatırımcılarının desteklediği yeni inşaat girişimleri var ve hatta Yunanistan ile Güney Avrupa’da Orta Doğulu alıcıların tatil köyleri ve adalara ilgisi arttı.
Orta Doğu’nun kendisinde, Katar, Bahreyn ve Umman gibi diğer pazarlar da ilerliyor, ancak büyük ikiliye (Suudi Arabistan/BAE) kıyasla daha küçük ölçekte. Katar, Dünya Kupası sonrası yeni konut fazlasına sahip ancak teşviklerle yabancı çalışanları ve işletmeleri (belirli projelerde %100 yabancı mülkiyeti gibi) çekmeye çalışıyor. Bahreyn uygun fiyatlı konut ve sanayi parklarına odaklanıyor. Umman ise turistik bölgelerde yabancılara mülk sahipliğini daha fazla açtı ve Dubai’nin emeklileri ve ikinci ev alıcılarını çekmedeki başarısını taklit etmeyi umuyor.
Orta Doğu emlak patlaması için risk faktörleri görece sınırlı görünüyor. Bunlardan biri petrol fiyatlarındaki dalgalanma – petrolde büyük bir düşüş hükümet harcamalarını ve genel hissiyatı azaltabilir. Ancak, çoğu GCC ülkesi bol rezervlere sahip ve on yıl öncesine göre mali açıdan çok daha güçlü. Bir diğer husus ise aşırı inşaat: şüpheciler, planlanan tüm arzın (özellikle Suudi Arabistan’da) karşılanıp karşılanmayacağını sorguluyor. Şimdilik, hükümetin derin cepleri ve gerçek bir konut ihtiyacı (Suudi Arabistan’da genç nüfus ve konut açığı var) bu projelerin, fiyatlar ayarlansa bile, alıcı bulacağını gösteriyor.
Bu kadar çok şey olurken, bölgenin görünümü son derece olumlu kalmaya devam ediyor. Expo Real’in bir anketi, Orta Doğu emlak beklentilerini son derece cazip buldu ve birçok küresel yatırımcı Körfez’i büyüme için hedef listesinin en üstüne koyuyor. Bir sektör CEO’sunun dediği gibi, “Orta Doğu şu anda dünyanın gelişim laboratuvarı – şehirlerin geleceğini görmek istiyorsanız, Suudi çölünde ve Dubai silüetinde yükselenlere bakın.” Bu iddialı bir söz, ama temelsiz değil. 2025’in geri kalanı ve sonrasında, daha fazla mega anlaşma, silüeti tanımlayan daha fazla proje ve Orta Doğu gayrimenkulüne daha fazla sermaye akışı bekleyin; çünkü bölge, küresel emlak sahnesinin odak noktası olarak kendini sağlamlaştırıyor.
Afrika: Yükselen Yatırım ve Yeni Büyüme Sınırları
Afrika’nın emlak piyasaları küresel tartışmalarda genellikle göz ardı ediliyor, ancak uluslararası yatırımcıların giderek daha fazla ilgisini çekiyor – özellikle de bazıları Afrika’yı gelişen pazar büyümesinin “son sınırı” olarak görürken; genç nüfus ve hızlı kentleşme öne çıkıyor. Afrika’daki her ülkenin kendine özgü bir emlak hikayesi olsa da, 2025’te birleştirici tema artan yatırım girişleri ve iddialı projeler; makro zorluklar sürse de.
Kuzey Afrika özellikle, yatırımların dalgasını yaşıyor ve bunun büyük kısmı Orta Doğu’dan geliyor. Mısır, planlarının ölçeği ve çektiği sermaye ile öne çıkıyor. Knight Frank’in “Destination Egypt 2025” raporu, Mısır’ın “Körfez zenginliğini emlak sektörüne çektiğini” vurguluyor – yakın vadede GCC’den yaklaşık 1,4 milyar dolar özel sermaye Mısır’daki konut ve ofislere yönelecek. BAE ve Suudi Arabistan’dan varlıklı yatırımcılar başı çekiyor: anket verileri, BAE vatandaşlarının Mısır emlak sektörüne yaklaşık 709 milyon dolar yatırım yapmayı planladığını, Suudilerin ise yaklaşık 403 milyon dolar yatırım yapacağını gösteriyor; ardından Alman ve İngiliz yatırımcılardan da önemli ilgi geliyor. Bu fonlar, Kahire dışında inşa edilen yeni idari başkentten, Akdeniz ve Kızıldeniz’deki lüks sahil tatil köylerine kadar her şeye gidiyor.
Mısır hükümetinin kendisi de onlarca yılın en iddialı kalkınma gündeminin ortasında. Kahire, çölün ortasında yepyeni bir başkent (“NAC”) inşa ediyor – bu akıllı şehir mega projesi, Knight Frank’e göre, halihazırda ankete katılan Suudi yatırımcıların %56’sı ve Emirlikli yatırımcıların %34’ü için en önemli hedef haline geldi. Kuzey Sahili (Akdeniz kıyısı) ve Merkezi Kahire de sıcak noktalar arasında; Körfezli alıcılar tatil evleri ve stratejik ticari varlıkları hızla satın alıyor. “Mısır’ın bölgesel bir gayrimenkul geliştirme gücüne dönüşümü gerçekten de hızla ilerliyor,” diyor Knight Frank’ten Faisal Durrani. “Körfez’den gelen özel sermaye, egemen varlık fonu yatırımlarıyla birleşerek ülkenin dönüşümünü hızlandırıyor.” Gerçekten de, 2023’ten bu yana Mısır, doğrudan yabancı yatırımda (FDI) bir artış gördü; bunun büyük kısmı gayrimenkul ve altyapıya – Şubat ayında Abu Dabi’nin ADQ’su tarafından verilen 35 milyar dolarlık taahhüt de dahil olmak üzere, büyük bir kıyı geliştirme (Ras El Hekma) ve diğer projeleri kapsıyor. Bu yatırımlar sayesinde, Mısır genelinde yeni şehirler, güvenlikli siteler ve iş bölgeleri yükseliyor. Kahire’nin bazı bölgelerinde emlak değerleri fırladı (Knight Frank, Sheikh Zayed City’de fiyatların yıllık bazda %24,7 arttığını belirtiyor) arabianbusiness.com. 2025’te çok sayıda yeni arzın piyasaya çıkacağına (30.000’den fazla yeni konutun teslim edilmesi planlanıyor, bu da 2024’e göre %29’luk bir artış) arabianbusiness.com ve bunun sonraki yıllarda fiyat artışını yavaşlatabileceğine dair bir uyarı var. Ancak şimdilik, Mısır bir emlak dalgası üzerinde ilerliyor – bu dalga dış sermaye ve hükümetin modernleşme kararlılığıyla destekleniyor.
Sahra’nın güneyine indiğimizde, Sahra Altı Afrika’da da kendi emlak trendleri görülüyor. Afrika’nın en büyük şehirlerinin birçoğu hızlı nüfus artışı ve kentsel göç yaşıyor; bu durum mevcut konut ve altyapıyı zorlarken aynı zamanda gelişim için fırsatlar da yaratıyor. Lagos (Nijerya), Nairobi (Kenya) ve Akra (Gana) gibi büyük şehirler, son yıllarda ortalama olarak yıllık %8 ila %12 arasında emlak fiyat artışları gördü. Örneğin Lagos’ta, Ikoyi ve Victoria Island gibi mahallelerdeki lüks dairelere ve büyüyen kenar mahallelerdeki uygun fiyatlı konutlara olan talep, ülke %20’nin üzerindeki enflasyon ve faiz oranlarıyla mücadele etse bile yüksek kalmaya devam ediyor. Nijerya Merkez Bankası, enflasyonla mücadele için faiz oranlarını yükseltiyor (şu anda yaklaşık %18,75), bu da mortgage maliyetlerini artırıyor. Ancak Afrika’daki emlak piyasasının büyük kısmı mortgage’a fazla bağımlı değil (Güney Afrika ve Namibya dışında mortgage’lar nispeten nadir). Satın almalar genellikle nakit veya yenilikçi ödeme planlarıyla yapılıyor. Bu nedenle, yüksek faiz oranları ve ekonomik dalgalanmalar engel oluştursa da, konut faaliyetini tamamen durdurmuyor – bunun yerine, geliştiriciler ve alıcılar Nijerya’da dolar endeksli ödeme planları veya Kenya’da kooperatif tasarruf planları gibi yaratıcı finansman çözümleri buluyor.
Kenya’nın emlak piyasası (Nairobi merkezli) Doğu Afrika’nın en gelişmişlerinden biri olmaya devam ediyor. Nairobi, çok uluslu şirketler ve STK’lar için bölgesel bir merkez olduğundan, ofis parkları ve yabancı çalışan konutlarına olan talebi artıran canlı bir ticari emlak segmentine sahip. Ofis boşluk oranı arz fazlası nedeniyle biraz artmış olsa da, A sınıfı depolar, modern alışveriş merkezleri ve orta gelirli konutlar gibi segmentler büyümeye devam ediyor. Nairobi’nin üst-orta sınıfı, Kiambu ve Ngong Road gibi banliyölerde site projelerinde küçük bir patlamaya yol açtı. Ayrıca, Kenya, öğrenci yurdu ve sağlık emlakları gibi alternatif varlıklara yapılan yatırımlar için odak noktası haline geldi ve sosyal altyapıdaki eksiklikleri gidermeye başladı.
Gana ve Fildişi Sahili, Batı Afrika’da siyasi olarak istikrarlı piyasalar olarak yatırımcı ilgisi çekiyor. Akra’nın emlak piyasası, 2010’ların sonlarında lüks daire ve ofis inşaatında bir artış gördü; kısa bir durgunluktan sonra, yeni projeler (diaspora yatırımı ve Gana’nın petrol gelirleri sayesinde) geri dönüyor. Ancak, Gana’nın son borç yeniden yapılandırması ve enflasyon artışı temkinli olunmasına yol açtı. Yine de, Gana’nın uygun fiyatlı konut planları ve Fildişi Sahili’nin yeni şehir projeleri (örneğin, Abidjan’ın genişleyen iş bölgesi) gibi girişimler, kalkınma finansman kuruluşlarının desteğiyle ilerliyor.
Afrika genelinde ortak bir tema, uygun fiyatlı konut ihtiyacı. Kenya, Nijerya, Güney Afrika ve diğer ülkelerde hükümetler bunu öncelik haline getirdi, genellikle kamu-özel sektör ortaklıkları yoluyla. Nijerya örneğin, uygun fiyatlı konutların geliştirilmesini teşvik etmek için Ulusal Konut Fonu ve diaspora ipotek programı başlattı. Güney Afrika‘da ise konut piyasası daha olgun ama şu anda durgun. Güney Afrika Merkez Bankası, enflasyonla mücadele için faiz oranlarını yüksek tuttu (8,25% repo oranı) ve yavaşlayan ekonomi ile elektrik şebekesi sorunları birleşince konut piyasası durağan kaldı. Birçok bölgede fiyatlar reel olarak düşüyor (Global Property Guide, Güney Afrika konut piyasasının “durgun talep, sürekli yüksek işsizlik ve yavaş ekonomi nedeniyle engellendiğini” belirtiyor). Ancak, analistler 2025–26 için Güney Afrika konusunda bir miktar iyimser: enflasyonun düşmesiyle faiz indirimleri bekleniyor (politika faizinin 2025 sonuna kadar ~%10,5’e inmesi mümkün), bu da “emlak alıcıları için eşi görülmemiş fırsatlar yaratabilir” ve ertelenmiş talebi serbest bırakabilir. Şimdiden, Güney Afrika bankaları 2025’in ikinci yarısında istikrarlı veya artan ipotek başvuruları bildiriyor ve son siyasi değişimlerin ardından piyasa hissiyatı iyileşti (örneğin, iş dünyası yanlısı bir maliye bakanı).
Bir diğer önemli gelişme ise Afrika’da yeni emlak teknolojisi ve finansman modellerinin yükselişi. Nijerya ve Kenya‘da proptech girişimleri, paylı mülkiyet yatırımları, dijital ipotek platformları ve gayrimenkul için kitlesel fonlama gibi uygulamalarla piyasaya erişimi genişletiyor. Bu yenilikler, kademeli olarak daha fazla likidite ve şeffaflık sağlıyor. Ayrıca, Afrika GYO’ları yavaş yavaş ortaya çıkıyor – Gana bir GYO başlattı ve Kenya onları teşvik edecek düzenlemeler üzerinde çalışıyor; bu da kurumsal paranın alışveriş merkezleri, ofisler ve lojistik merkezlerinin geliştirilmesine yönlendirilmesini sağlayabilir.
Son olarak, Afrika’nın küresel yatırım sahnesine entegrasyonu artıyor. Dikkat çekici bir işaret: büyük küresel geliştiriciler ve otel markaları Afrika’da genişliyor. Örneğin, Fransız ve Amerikalı geliştiriciler Fildişi Sahili ve Senegal’de karma kullanımlı mega projeler inşa ediyor. Marriott, Hilton ve Accor gibi otel zincirleri kıta genelinde onlarca yeni otel açıyor; bu da iş ve turizmde büyüme beklentisiyle – gayrimenkulün geleceğine olan güvenin bir göstergesi.
Sonuç olarak, 2025 sonlarında Afrika’nın gayrimenkul sektörü zıtlıkların bir incelemesi: önemli zorluklar (yüksek finansman maliyetleri, bazı ülkelerde makro istikrarsızlık) ama aynı zamanda önemli ödüller (hızlı büyüme, yüksek getiri ve destekleyici demografi). Körfez yatırımcılarının ve diğerlerinin ilgisi, Afrika pazarlarının daha riskli olsa da uzun vadeli potansiyelinin göz ardı edilemeyecek kadar büyük olduğunun kabul edildiğini gösteriyor. Küresel koşullar iyileşirse – yani faiz oranları düşer ve emtia fiyatları güçlü kalırsa – Afrika’da gayrimenkul geliştirme hızla artabilir. Şimdiden, “yeni şehirler” ortaya çıkıyor (Mısır’ın NAC’inden Nijerya’nın Eko Atlantic’ine kadar) ve Afrika’nın silüetleri on yıl sonra çok farklı görünebilir. Şimdilik, kıta yavaş yavaş, çoğu zaman gözden uzak bir şekilde inşa ediliyor – ama giderek artan şekilde küresel sermaye ve uzmanlıkla birlikte.
Görünüm: 2026 ve Sonrası İçin Temkinli İyimserlik
2025 Ekim ayı başı haberlerini tamamlarken, küresel gayrimenkul için genel tema temkinli bir iyimserlik. Kıtalar genelinde, piyasa oyuncuları daha iyi bir 2026 için pozisyon alıyor, ancak devam eden risklerin de farkında kalıyorlar.
Birkaç büyük kurum ve uzman, son gelişmeler ışığında tahminlerini güncelledi:
- Uluslararası Para Fonu (IMF) – IMF, yaklaşan Dünya Ekonomik Görünümü raporunda (Ekim ortasında yayımlanacak), küresel enflasyondaki soğumayı ve bunun etkilerini tartışması bekleniyor. İlk sinyaller, IMF’nin bazı bölgeler için büyüme tahminlerini hafifçe artıracağı yönünde; bunun nedeni ise iyileşen finansal koşullar. Genellikle düşük faiz oranlarından fayda gören gayrimenkul, IMF’nin yumuşak bir “yumuşak iniş” senaryosu gerçekleşirse yatırımda artış görebilir. (Buna karşılık, IMF’nin Çin’in emlak sorunlarını Asya büyümesi için aşağı yönlü bir risk olarak vurgulaması muhtemel.)
- CBRE ve JLL (Küresel aracılık firmaları) – Her iki firma da 2025 için daha olumlu bir bakış açısına sahip. CBRE artık 2025’te küresel ticari gayrimenkul yatırım hacminde %15 artış öngörüyor; bu oran daha önce yaklaşık %10’du. ABD, İngiltere ve Euro Bölgesi’nde beklenen faiz indirimi dönüşü ile likidite ve alıcı güveninin artacağı belirtiliyor. JLL’nin son küresel görünümü de benzer şekilde, 2024–25’te “erken hareket eden” yatırımcıların olağanüstü kazançlar elde edebileceğini ve belirli sektörlerdeki (ör. lojistik, konut) arz sıkıntısının daha da kötüleşerek geliştiriciler için fırsatlar yaratacağını belirtiyor.
- Deloitte & PwC (Danışmanlık Şirketleri) – PwC/ULI (Kentsel Arazi Enstitüsü) tarafından hazırlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler 2025 raporu 5 Ekim’de yayımlandı ve küresel görünümü temkinli bir şekilde iyimserdi. Raporda, enflasyon, yüksek faiz oranları, siyasi risk ve inşaat maliyetleri endişe kaynağı olmaya devam etse de, ankete katılanların çoğu 2025’te işlem hacimlerinin artmasını bekliyor ve “gayrimenkul döngüsünün bir dönüm noktasına geldiğine” inanıyor. “K-şeklinde” bir toparlanmadan bahsediliyor: birincil lokasyonlardaki çekirdek varlıklar önce toparlanacak, ikincil varlıklar ise geride kalabilir veya daha da düşebilir. Deloitte’un 2026 ticari gayrimenkul görünümü (Ekim başında önizlemesi yapıldı), yüksek kaliteli, gelir getiren mülklerin 2025 sonuna doğru tekrar birden fazla teklifçi çekmeye başlayacağını yineliyor.
- Merkez Bankaları – Merkez bankacılarından gelen sinyaller genel olarak destekleyici: ABD Merkez Bankası, bir duraklama ve enflasyon düşmeye devam ederse daha fazla indirim olasılığına işaret etti. Avrupa Merkez Bankası da durakladı ve bazı üyeler, ekonomi zayıf kalırsa 2024 ortasında indirim yapılabileceğine dair sinyal veriyor (euro bölgesi enflasyonu yakın zamanda %3’ün altına düştü). Gelişmekte olan piyasa merkez bankaları (Brezilya, yukarıda bahsedildiği gibi, ve Polonya ile Macaristan gibi diğerleri) zaten faiz indirimine gitti veya yakında gidecek. Bu senkronize gevşeme döngüsü, 2022’nin senkronize sıkılaştırmasının tam tersi – ve faiz hassasiyeti yüksek sektörler için iyiye işaret. Gayrimenkul büyük fayda sağlayacak, çünkü daha düşük politika faizleri mortgage oranlarını ve getiri oranlarını düşürecek, hem talebi hem de varlık değerlerini artıracak.
Elbette, riskler ufukta kalmaya devam ediyor. Kalıcı enflasyon, faiz indirim döngüsünü yavaşlatabilir veya raydan çıkarabilir; jeopolitik gerilimler (savaşlar veya ticaret çatışmaları gibi) yatırımcı güvenini sarsabilir; bazı piyasalardaki yüksek borç yükü (hem kamu hem özel) ise belirsizliğini koruyor. Gayrimenkul özelinde ise bir risk yeniden finansman – ticari mülklerde büyük bir borç duvarı 2024–2026’da vadesi dolacak ve bu kredilerin ne kadar sorunsuz şekilde yenileneceği (veya yeniden yapılandırılacağı) mülk sahiplerinin davranışını etkileyecek. Faizler beklenildiği kadar düşmezse, bazı sahipler temerrüde düşebilir veya varlıklarını satmak zorunda kalabilir, bu da piyasaya sıkıntı enjekte edebilir. Ancak birçok gözlemci, 2022–2024 fiyat düzeltmesinin alıcıları cezbetmek için yeterli olduğunu ve daha fazla sıkıntının hevesli sermaye ile karşılanacağını düşünüyor (şu anda para toplayan fırsat fonlarının artan sayısının da gösterdiği gibi).
Ayrıca, görünümü şekillendirecek sektörel değişimleri de not etmek önemli:
- Konut: Genel kanı, konut piyasalarının 2025’te çoğu ülkede istikrar kazanacağı veya ılımlı şekilde büyüyeceği yönünde. Birçok ekonomide konut talebi yapısal olarak güçlü (demografi veya arz eksikliği nedeniyle), bu nedenle mortgage oranları biraz bile düşerse, aktivite artmalı. İlk işaretleri gördük: örneğin, İngiltere’de mortgage onayları faiz artışları durakladıktan sonra Eylül’de arttı; ABD’de yeni konut satışları, konut üreticileri faiz indirimi sunduğu için yıllık bazda arttı. Bununla birlikte, erişilebilirlik hala bir kısıt – son yıllarda ücretler, konut fiyatları ve faiz maliyetleriyle tam olarak paralel gitmedi. Enflasyona göre düzeltilmiş gelirler artmazsa, konut toparlanmaları yavaş olabilir. İlk kez alıcı teşvikleri veya sosyal konut programları gibi politikalar bazı piyasalarda rol oynayacak (örneğin, Kanada yeni kiralık konut inşaatında KDV’yi kaldırdı ve arzı teşvik etti).
- Ticari: Ofis piyasalarının, evden çalışma eğilimi nedeniyle daha uzun bir toparlanma süreciyle karşı karşıya. Buradaki görünüm kaliteye göre değişiyor: birinci sınıf, enerji verimli ofisler (“A Sınıfı” veya yeni yapılar) merkezi lokasyonlarda, şirketlerin belirli alanlarda yüz yüze iş birliğine değer vermesiyle, doluluk oranlarını geri kazanmalı ve kira artışı görmeli. Daha eski, çevre dostu olmayan ofislerin ise rekabet edebilmek için yeniden amaçlandırılması veya kapsamlı şekilde yenilenmesi gerekecek – bu süreç 2026–2030 boyunca devam edecek. Perakende gayrimenkul ikiye ayrılıyor: temel ihtiyaçlara dayalı perakende (market merkezli alışveriş alanları vb.) ve turistik merkezlerdeki birinci sınıf cadde mağazaları iyi toparlanırken, ikinci sınıf alışveriş merkezleri ve büyük kutu mağazalar e-ticaret ve değişen tüketici alışkanlıkları karşısında zorlanıyor. Endüstriyel/lojistik ise küresel olarak belki de en güçlü sektör olmaya devam ediyor – birçok lojistik merkezinde boşluk oranları rekor düşük seviyelerde ve yeni arz gelse de genellikle talebi zar zor karşılıyor. Yapay zeka, bulut bilişim ve 5G’nin büyümesi de veri merkezlerine olan ihtiyacı artırıyor; bunlar fiilen yeni bir kurumsal varlık sınıfı haline geldi (özel güç ve soğutma gereksinimleriyle). Konaklama (oteller) birçok yerde Covid sonrası güçlü bir şekilde toparlandı, ancak iş seyahati hâlâ tatil amaçlı seyahatin gerisinde; 2025 otel görünümü genel olarak olumlu, turizm akışları normale dönerken yeni bir şok yaşanmazsa.
- Arsa ve geliştirme: İlginç bir tahmin, tarım arazisi ve arsa uzmanlarından geliyor. Onlar, tarım arazisi değerlerinin dirençli kalmasını (gıda güvenliği ihtiyacı ve enflasyona karşı koruma sayesinde) bekliyor. Konut geliştirme arsasında, bazı piyasalarda inşaat maliyetleri ve finansman nedeniyle arsa fiyatları düşse de, bu faktörler iyileştikçe arsa değerleri tekrar yükselebilir, bu da geliştiricilerin şimdi arsa kapma yarışına girmesine yol açabilir. Bazı hükümetler, konut sıkıntısını gidermek için atıl arsaları piyasaya kazandıracak teşvikleri (boş arsa vergisi gibi) değerlendiriyor – bu tür politikalar geçerse, piyasaya daha fazla arsa girebilir ve fiyat artışlarını sınırlayabilir.
Bu karmaşık tabloya rağmen, birçok gayrimenkul profesyoneli arasında iyimserlik artıyor. Expo Real trend endeksi, iyimserlerin artık kötümserlere 2’ye 1 üstün geldiğini gösterdi. “Dibin görüldüğüne ve güvenin yavaş yavaş geri döndüğüne… piyasanın [yavaşça] normale döndüğüne” dikkat çeken Messe München CEO’su Stefan Rummel, kalan zorlukları kabul ederken umutlu konuştu. Bu “dengeli duygu” bir yıl önceki karamsarlıktan çok uzak.
Özetle: toparlanma için zemin hazır, ancak bu ölçülü ve dengesiz bir toparlanma olacak. 2025’in son çeyreğine girerken, dünya genelindeki gayrimenkul yatırımcıları ve geliştiricileri merkez bankalarını ve ekonomik verileri yakından izliyor. En kötünün geride kaldığına dair temkinli bir his var – değerlerdeki çöküş büyük ölçüde sona erdi ve yeni bir döngü başlıyor. Ancak, gelecek döngünün öncekinden farklı olacağı da açık: kolay kredi ve hızlı al-sat dönemi olmayacak. Bunun yerine, temeller ve yaratıcı stratejiler başarıyı belirleyecek. Deneyimli bir broker’ın dediği gibi, “Önümüzdeki yıl amatörlerle profesyonelleri ayıracak – yavaşlama döneminde ödevini yapanlar, piyasa döndüğünde büyük kazanç sağlayacak.”
Başka bir deyişle, önümüzdeki aylarda küresel emlak haberlerinde daha fazla büyük anlaşmanın tamamlandığını, daha fazla gökyüzünde vinçler ve evet, daha fazla acente ve yatırımcıların yüzlerinde gülümsemeler göreceğimizi bekleyin – elbette çıkarılan derslerle biraz daha temkinli olarak. Şimdilik, Ekim 2025 özetinde dünya genelinde emlak piyasalarının yavaş yavaş yeniden canlandığına dair bolca kanıt var ve bu da muhtemelen çok daha güçlü bir 2026’nın temelini atıyor.
