Temel Bilgiler
- ABD mortgage yardımı: Ortalama 30 yıllık sabit mortgage faizi 11 ayın en düşük seviyesine (~%6,5) realestatenews.com ulaşarak aylık ödemeleri biraz rahatlattı. Ancak, alıcı talebi düşük kalmaya devam ediyor – oranlardaki düşüşe rağmen başvurular Ağustos sonunda %1,2 azaldı realestatenews.com realestatenews.com. “Ev arayanlar faizleri izliyor, [oranların] %6’nın altına düşmesini umuyor,” dedi bir Seattle emlakçısı realestatenews.com.
- Çin’in kırılgan toparlanması: Çin’in konut piyasasındaki düşüş sürüyor, ancak 2025’te konut fiyatlarındaki düşüş artık %3,8 olarak öngörülüyor (daha önce beklenen %4,8’lik düşüşten daha hafif) reuters.com. Analistler, gayrimenkul satışları ve yatırımlarının beklenenden daha sert daralacağı konusunda uyarıyor reuters.com ve bazıları Pekin’in piyasayı istikrara kavuşturmak için “doğrudan müdahale” çağrısı yapıyor reuters.com.
- Avrupa soğuyor: İngiltere’de konut fiyatları Ağustos’ta %0,1 geriledi – beklenmedik bu düşüşte, ilk kez ev alacak birinin mortgage’ı için artık gelirin %35’inin gerekmesi ve düşük alım gücü etkili oldu reuters.com. Euro bölgesi inşaat sektörü durgunluğunu sürdürüyor (PMI’lar Almanya, Fransa, İtalya’da 50’nin altında) riotimesonline.com, bu da kıta genelinde zayıf gelişim faaliyetlerine işaret ediyor.
- Asya-Pasifik karışık: Hong Kong’un emlak piyasası dipten dönüyor, en büyük geliştiricisi, gevşetilen ipotek kuralları sayesinde 3 yıl sonra ilk kez kârında artış gördü chinadailyhk.com chinadailyhk.com. Japonya ekonomisi parlak bir nokta – Temmuz ayı hanehalkı harcamaları %2,2, maaşlar ise %3,0 arttı riotimesonline.com – bu da, Çin’in sorunları bölgesel bir gölge düşürse de, konut talebini destekleyebilir.
- Orta Doğu patlaması: Körfez emlak sektörü hızla yükseliyor. Dubai’de emlak satışları %40 arttı, 2025’in ilk yarısında (326,6 milyar AED, bir yıl önce 233 milyar AED’ye karşılık) wam.ae, yabancı yatırımcılar ve petrol odaklı büyüme tarafından destekleniyor. BAE’de bazı projeler, üç yıllık inşa süresine rağmen “bir ya da iki haftada” tükeniyor wam.ae. Suudi Arabistan, iddialı 2030 konut hedeflerine ulaşmak için NEOM gibi mega projelere hız veriyor english.aawsat.com english.aawsat.com.
- Latin Amerika zorlukları: Brezilya’nın konut piyasası, ipotek finansmanını kurutan aşırı yüksek faiz oranları (~%14,75 Selic) nedeniyle sıkışmış durumda reuters.com. Merkez bankası, bununla başa çıkmak için yeni bir “köprü” finansman modeli geliştiriyor reuters.com. Meksika’nın inşaat görünümü zayıf – sabit sermaye yatırımı yıllık %6,4 düştü riotimesonline.com – bu da, yakın üretim kaynaklı büyüme umutlarına rağmen temkinliliği yansıtıyor.
- Afrika’nın konut krizi: Ciddi konut eksiklikleri devam ediyor – Nijerya’nın açığı yaklaşık 28 milyon birim businessamlive.com – Afrika’nın gayrimenkul pazarının 2025 yılına kadar toplamda 17,6 trilyon dolar olacağı tahmin edilse de businessamlive.com. Güney Afrika, nispeten daha iyi bir erişilebilirliğe sahip (fiyat-gelir oranı ~3,1, Nijerya’da ise ~10) businessamlive.com ve oradaki son faiz indirimleri (ana faiz oranı ~%10,75) orta segmentlerde alıcı hareketliliğini tetikliyor.
Kuzey Amerika
Konut & Konut Piyasaları
Konut kredisi oranları ve alıcı hissiyatı: ABD’de konut kredisi maliyetleri üst üste yedi hafta boyunca azaldı ve alıcılara hafif bir rahatlama sağladı. 30 yıllık sabit oranlı kredi şu anda ortalama %6,5 – son 11 ayın en düşük seviyesi realestatenews.com; bu, enflasyonun soğuması ve ABD Merkez Bankası’nın faiz indirimleri beklentisi sayesinde oldu. “Tarihsel olarak, beklenenden zayıf bir istihdam raporu, Fed’in faiz indirimleri için iyimserliği artırır ve tahvil getirilerini düşürebilir, böylece konut kredisi oranlarını aşağı çekebilir,” diye açıkladı Realtor.com analisti Hannah Jones realestatenews.com. Buna karşılık, güçlü istihdam verileri oranları tekrar yükseltebilir, diye belirtti ve “önümüzde dalgalanma var” realestatenews.com diyerek vurguladı. Kritik bir ABD istihdam raporu yaklaşırken, piyasa gözlemcileri oran dalgalanmalarına karşı tetikte.
Alıcı talebi ve fiyatlar: Daha düşük faiz oranlarına rağmen, ev alıcılarının talebi hâlâ ılımlı. “Ev alıcıları… faiz oranlarını zamanlamaya çalışmamalı,” diyor Bright MLS baş ekonomisti Lisa Sturtevant ve alıcıları, bunun yerine artan stok ve daha esnek satıcılardan yararlanmaya teşvik ediyor realestatenews.com. Gerçekten de, aktif ABD ilanları, daha fazla ev sahibinin evini listelemesi ve fiyat artışının yavaşlamasıyla geçen yıla göre yaklaşık %11 arttı realestatenews.com. Birçok satıcı, anlaşma yapmak için fiyatları düşürmeye veya tavizler sunmaya başladı realestatenews.com. Sonuç olarak, medyan aylık ödeme Ocak ayından bu yana en düşük seviyesine geriledi (≈$2,593) realestatenews.com. Ancak bu, hâlâ bir yıl öncesine göre %5 daha yüksek ve double pandemi öncesi seviyelerin realestatenews.com, bu da karşılanabilirlik baskılarını vurguluyor. “Mortgage oranları, alıcı akınını geri getirecek kadar önemli ölçüde düşmedi. Ev arayanlar… oranların %6’nın altına düşmesini umuyor,” dedi Mariah O’Keefe, Seattle’da bir Redfin temsilcisi realestatenews.com. Fiyatlandırma cephesinde, ABD konut piyasası genel olarak dirençli kalmaya devam ediyor – ulusal medyan fiyatlar geçen yıla göre yaklaşık aynı, 2025’te bir çöküş belirtisi yok forbes.com – ancak bölgesel farklılıklar artıyor. Yüksek maliyetli Batı Yakası piyasalarında hafif düşüşler görülürken, bazı Ortabatı ve Kuzeydoğu şehirleri, güçlü yerel ekonomiler sayesinde hâlâ mütevazı artışlar kaydediyor.
Piyasa riskleri ve bölgesel eşitsizlikler: ATTOM’dan yeni bir konut riski raporu, Kaliforniya ve Florida’nın bazı bölgelerini bu yıl bir düşüşe en açık yerler olarak sıraladı worldpropertyjournal.com. Bu piyasalar, zayıf erişilebilirlik (medyan bir ev için maaşların %50’sinden fazlası), artan hacizler ve ortalamanın üzerinde işsizlik worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com gibi mükemmel bir fırtına ile karşı karşıya. “Bu yazın konut fiyatları kesinlikle dikkat çekiciydi, ancak… satış fiyatının ötesindeki temel göstergeler [piyasanın] nereye gittiğine dair bir barometre sunuyor,” dedi ATTOM CEO’su Rob Barber worldpropertyjournal.com. Buna karşılık, birçok Teksas ve Ortabatı konut piyasası daha sağlıklı görünüyor; işsizlik daha düşük ve batık kredi oranı az worldpropertyjournal.com. Kanada ise bir dönüm noktasında: uzun süren bir durgunluğun ardından, alıcı hissiyatı temkinli bir şekilde iyileşiyor. Kanada mortgage oranları 5 yıllık sabit kredilerde yaklaşık %5,5 civarında sabitlendi fortune.com ve Kanada Merkez Bankası’nın faiz indirimine başlaması 17 Eylül’deki toplantısında büyümeyi teşvik etmek için yaygın olarak bekleniyor ca.finance.yahoo.com. Toronto konut kurulu, fiyatlar yumuşarken Ağustos satışlarında hafif bir artış (+%2,3 yıllık) bildirdi ve bu da bir “durgun toparlanma”nın köşe başını dönebileceğine işaret ediyor trreb.ca. Yine de, Kanada’da erişilebilirlik hala zorlayıcı, ortalama konut fiyatları (~673 bin Kanada Doları) bir yıl öncesine göre yaklaşık %0,6 arttı stats.crea.ca ve hanehalkı borcu rekor seviyelere yakın.seviyeler.
Çok aileli ve kiralar: ABD apartman kiralama piyasası, yıllarca süren büyümenin ardından yumuşuyor. Ulusal doluluk oranı Ağustos ayında %95,4‘e geriledi ve etkin kiralar yıllık bazda %0,2 düştü; bu, 2021 başından beri ilk yıllık kira düşüşü oldu credaily.com credaily.com. Bu hafif düşüş, Güneş Kuşağı şehirlerinde yeni arz dalgasını ve enflasyon nedeniyle sıkışan kiracıları yansıtıyor. Kira indirimleri, aşırı inşa edilmiş metropollerde (Austin, Phoenix ve Orlando gibi) ve turizme bağımlı pazarlarda (ör. Las Vegas) yoğunlaşıyor; buralarda ev sahipleri daha zayıf talep bildiriyor credaily.com credaily.com. Buna karşılık, bazı yüksek maliyetli kıyı şehirlerinde – %3–7 yıllık artışla – San Francisco, New York, San Jose – sınırlı arz ve güçlü iş piyasaları kira üzerinde yukarı yönlü baskıyı sürdürüyor credaily.com. Genel olarak piyasadaki soğuma, kiracılar için olumlu bir gelişme; ancak uzmanlar bunun bir çöküşten ziyade yeniden dengeleme olduğunu belirtiyor. “Aylık kira artışı bir yılı aşkın süredir sınırlı olsa da, bu durum negatif bölgeye geçişi işaret ediyor,” diye gözlemledi RealPage analistleri bir piyasa güncellemesinde credaily.com. Daha fazla apartman projesinin tamamlanmasıyla 2026’ya kadar, kiracılar nihayet pazarlık gücünü yeniden kazanabilir.
Ticari & Endüstriyel Gayrimenkul
Ofis sektörü ve ticari işlemler: Kuzey Amerika’daki ofis piyasaları, yüksek boşluk oranları ve yeniden finansman zorlukları nedeniyle baskı altında kalmaya devam ediyor. ABD’de, birçok şehir merkezinde ofis boşluk oranı yaklaşık %18–20 seviyesinde bisnow.com ve mülk sahipleri büyük indirimler yapmak ya da binaları farklı amaçlarla kullanmak zorunda kalıyor. Bu hafta, sıkıntılı ofis satışlarına bir örnek yaşandı: özel yatırımcı Savanna, Midtown Manhattan’daki bir ofis kulesini (444 Madison Ave) kısa satış yoluyla 50 milyon dolara crenews.com satın aldı – bu, değerlerin düştüğünü gösteren büyük bir indirimdi. Batı Yakası’nda ise, San Francisco’daki bir ofis binası konuta dönüştürülmek üzere satın alındı; yatırımcılar, doluluk oranı düşük kuleler için yaratıcı yeniden kullanım fırsatlarını değerlendiriyor crenews.com. “Ofise katılım hâlâ düşük seyrediyor,” diye uyardı bir sektör raporu; bu da mülk sahiplerini, kiracı çekmek için pahalı yenilemeler ve tavizler vermeye zorluyor realestatenews.com. Kiralama faaliyeti durgun, ancak bazı emlakçılar en kötünün geride kalmış olabileceğini iddia ediyor. Örneğin Los Angeles’ta, ofis yatırımları ikinci çeyrekte düşük bir seviyeden iki katına çıktı ve yerel emlakçılar, piyasada “dip görüldü” ve fırsatçı alıcıların ortaya çıktığını söylüyor bisnow.com. Yine de, ofis piyasasında toparlanmanın 2025’e kadar yavaş ve dengesiz olması bekleniyor.
Endüstriyel ve lojistik: Buna karşılık, endüstriyel gayrimenkul güçlü bir alan olmaya devam ediyor. Kuzey Amerika’daki veri merkezlerinde, bulut bilişim talebinin artmasıyla “tarihi düşük” bir boşluk oranına ulaşıldı crenews.com. Depo ve lojistik alanı da sıkı kalıyor – ulusal endüstriyel boşluk oranları yaklaşık %4 civarında ve kiralar yükseliyor, özellikle limanlar ve büyük şehirler yakınında wam.ae wam.ae. Yatırımcılar, 2025’in ilk yarısında endüstriyel gayrimenkullere 33 milyar doların üzerinde yatırım yaptı credaily.com; bu, kalıcı e-ticaret ve üretim ihtiyacını gösteriyor. Örneğin, Kaliforniya’da bir yatırımcı, tamamen kiralanmış Sacramento endüstriyel parkı için 67 milyon dolarlık kredi aldı; bu da sektöre olan güveni gösteriyor crenews.com crenews.com. Geliştiriciler, mümkün olan yerlerde yeni projeleri hızlandırıyor: Dallas’ta, bir yaşındaki modern bir depo yüksek bir değerlemeyle bir GYO’ya satıldı crenews.com ve Sun Belt merkezlerinde mega dağıtım merkezlerinin inşaatı devam ediyor. “Endüstriyel sektör uluslararası yatırımcıları çekmeye devam ediyor,” diyor CBRE’nin 2. çeyrek raporu ve “kilit lojistik varlıklarda güçlü kira artışı”nı Atlanta ve Toronto gibi pazarlarda örnek gösteriyor wam.ae. Olası bir risk: Tüketici harcamaları veya ticaret hacmi düşerse, kira artışındaki hızlı tempo yavaşlayabilir. Ancak şimdilik, endüstriyel gayrimenkul küresel ölçekte öne çıkan bir performans sergiliyor.
Perakende ve karma kullanımlı: Perakende gayrimenkul tablosu incelikli bir görünüme sahip. ABD’de mağaza boşluk oranları, zincir mağaza kapanışlarına rağmen rekor düşük seviyelere (~%5,3 kullanılabilirlik) yakın seyrediyor marketsgroup.org. İyi konumlanmış alışveriş merkezleri ve ana cadde perakendecileri, pandemi dönemindeki boşlukları büyük ölçüde doldurdu ve birçok alışveriş merkezinde yaya trafiği yeniden artıyor. Ancak, Newmark’ın yeni bir raporu, perakende kiralama hacminin 2025’in ikinci çeyreğinde yıllık bazda %29 düştüğünü gösteriyor marketsgroup.org. Ülke genelinde yalnızca 31,7 milyon metrekare kiralandı – uzun vadeli ortalamanın %23 altında – çünkü perakendeciler ekonomik belirsizlik ve birinci sınıf alan kıtlığı nedeniyle temkinli davrandı marketsgroup.org. Mağaza kapanışları açılışları geçti ve geçen çeyrekte net emilim negatife döndü marketsgroup.org. Yüksek profilli iflaslar (Joann, Rite Aid, Forever 21) ve büyük zincirlerin maliyet azaltma adımları bu geri çekilmeye katkıda bulundu marketsgroup.org. “Birçok perakende işletmecisi mağaza ağlarını sadeleştiriyor… düşük performans gösteren lokasyonlara odaklanıyor,” raporda belirtildi ve 2026’ya kadar daha fazla konsolidasyon öngörüldü marketsgroup.org. Yine de, büyük mağazalar küçülse bile, perakende temelleri çöküşten çok uzak – kullanılabilirlik %6,6’lık tarihsel ortalamadan daha sıkı kalmaya devam ediyor marketsgroup.org ve talep edilen kiralar genel olarak sabit seyrediyor. Market zincirlerinin anchor olduğu merkezler ve lüks perakende koridorları özellikle iyi performans gösterirken, ikincil alışveriş merkezleri zorlanıyor. Kanada’da da benzer şekilde, Toronto ve Vancouver’daki üst düzey alışveriş merkezleri yüksek doluluk ve kira artışı bildiriyor, bazı orta segment perakendeciler ise geri çekiliyor. Perakende, yeme-içme ve eğlenceyi birleştiren karma kullanımlı projeler, yaşlanan alışveriş merkezleri için bir kurtarıcı olarak öne çıkıyor; geçen yıl ABD’de yaya trafiğini canlandırmak için birçok büyük alışveriş merkezi-apartman dönüşüm projesi duyuruldu.
Arsa & Geliştirme
İnşaat ve arsa satışları: İnşaat faaliyeti Kuzey Amerika genelinde ikiye ayrılmış durumda. ABD’de konut inşaatı, 2022’nin zirvelerinden bu yana yavaşladı – tek ailelik konut başlangıçları hafifçe azaldı ve müteahhitler uygun fiyatlı arsa bulmakta zorlandıklarını belirtiyor. NAHB anketinde, müteahhitlerin %38’i kendi pazarlarında arsa arzının “düşük” olduğunu söyledi eyeonhousing.org. Ancak, yeni konut satışları yıl başından bu yana yalnızca yaklaşık %3 daha düşük kitchenbathdesign.com, bu da müteahhitlerin teşviklerle de olsa konut satmayı başardıklarını gösteriyor. Birçok bölgede arsa fiyatları yüksek kalmaya devam ediyor; bu da yüksek malzeme maliyetleriyle birleşince yeni konut fiyatları üzerinde baskı oluşturuyor. Kanada’da ise geliştiriciler, Vancouver’ın ruhsatlandırma reformları ve Toronto’nun kullanılmayan ofisleri konuta dönüştürme girişimi gibi hükümet önlemlerinin de yardımıyla, bir duraklamadan sonra projelere temkinli bir şekilde yeniden başlıyor. Sanayi kullanımlarına bağlı altyapı ve arsa geliştirme – ABD’nin güneyinde batarya fabrikaları için mega alan hazırlıkları veya Meksika’nın kuzeyinde depo parkları gibi – kurumsal sermayeyi çeken sıcak noktalar. Örneğin, Meksika, yeniden tedarik zinciri oluşturmayı yakalamak için ABD sınırına yakın yeni sanayi bölgelerini pazarlıyor, ancak yerel altyapı eksiklikleri devam ediyor. Tarım arazileri ve orman arazileri, alternatif gerçek varlıklar olarak, dalgalı borsa ortamında 2025’te yatırımcı ilgisinin arttığını gördü; yaz boyunca birkaç büyük arsa portföyü satışı rapor edildi. Genel olarak, Kuzey Amerika’nın geliştirme boru hattı, COVID sonrası patlamaya kıyasla azalmış olsa da, stratejik projeler (özellikle uygun fiyatlı konut ve lojistikte) genellikle kamu-özel ortaklıkları ve yaratıcı finansmanla ilerlemeye devam ediyor.
Avrupa
Konut Gayrimenkulü
Konut fiyatları ve politika: Avrupa’nın konut piyasaları, yıllarca süren büyümenin ardından soğuma belirtileri gösteriyor. Birleşik Krallık’ta, Nationwide’ın son endeksi gözlemcileri şaşırttı ve Ağustos ayında konut fiyatlarında %0,1’lik bir düşüş (Temmuz’a kıyasla) reuters.com – Nisan’dan bu yana üçüncü aylık düşüş. Yıllık fiyat artışı sadece %2,1’e yavaşladı, bu da 2024 ortasından bu yana en zayıf seviye reuters.com. “Konut fiyatlarındaki nispeten durgun artış hızı anlaşılabilir, çünkü satın alınabilirlik hâlâ zorlayıcı,” dedi Nationwide Başekonomisti Robert Gardner reuters.com. İngiltere Merkez Bankası’nın Ağustos ayında gösterge faiz oranını %4,0’a indirmesine rağmen reuters.com (döngüdeki ilk indirim), borçlanma maliyetleri son yıllara göre hâlâ yüksek ve ortalama bir alıcının ipotek ödemesi artık net gelirinin yaklaşık %35’ini oluşturuyor reuters.com. Potansiyel alıcılar ayrıca olası vergi değişiklikleri konusunda belirsizlikle karşı karşıya – bir sonraki bütçede yeni bir “lüks konut vergisi” söylentileri, üst segmentte alıcı güvenini zedeledi. “Risk, emlak vergisi artışlarıyla ilgili spekülasyonların… alıcı hissiyatını daha da olumsuz etkilemesi,” diye uyardı Capital Economics’ten Ashley Webb reuters.com. Kıta Avrupa’sında, konut fiyatı artışı birçok ülkede büyük ölçüde durdu. Almanya, ultra ucuz ipotek döneminin sona ermesiyle bazı şehirlerde hafif nominal fiyat düşüşlerine tanık oluyor. İsveç ve Danimarka, daha önce daha keskin düzeltmeler yaşadı (zirveden %10–15 düşüş), ancak faiz oranlarının sabitlenmesiyle istikrar kazanıyor gibi görünüyor. Fransa’da, fiyatlar genel olarak yatay seyrediyor ancak işlemler yavaşladı, bu da hükümeti yeni çevre dostu evler için alıcı teşviklerini düşünmeye itti. Polonya ve Orta Avrupa, (Polonya’da güçlü ücret artışları ve Ukraynalı göçmenlerin etkisiyle) büyüme cepleri gösteriyor, ancak yüksek euro bölgesi faiz oranları finansmanı kısıtlıyor. Genel olarak, Avrupa’nın konut piyasası fiyat durgunluğu dönemine giriyor – bu, ilk kez ev alacaklar için bir rahatlama, ancak geliştiriciler ve sürekli değer artışı bekleyerek bütçe yapan yeni sahipler için bir zorluk.
Kira ve karşılanabilirlik: Avrupa genelinde kiracılar baskıyı hissediyor. Birçok başkentte – Londra, Dublin, Paris, Berlin – kiralar bu yıl rekor seviyelere ulaştı; bunun nedeni sınırlı arz ve artan ev sahibi maliyetleri. Örneğin, Londra’da ortalama kira £2.200/ay’ı aştı, yıllık yaklaşık %12 arttı; daha yüksek ipotek oranları bazı ev sahiplerini satmaya veya kiraları artırmaya itti. Bazı hükümetler müdahale ediyor: İrlanda, hassas piyasalarda kira tavanı ve tahliye yasağını uzattı; İskoçya mevcut kiracılar için geçici kira dondurma önlemlerini sürdürüyor. Almanya, uygun fiyatlı konut birimlerinde ciddi bir eksiklik olduğunu gösteren anketlerin ardından sosyal konut bütçesini artırıyor. Öte yandan, bazı şehirler arz fazlası baskısıyla karşı karşıya: Dubai benzeri inşaat patlamaları, İspanya’nın Costa del Sol ve Portekiz’in Algarve bölgelerinde (yabancıların gözdesi) lüks kiraları hafifçe düşürmeye başladı; bu, Avrupa’da bir istisna. Genel olarak Avrupa’da ev sahipliği oranı düştü; genç haneler daha uzun süre kirada kalıyor, bu eğilim politika yapıcılar tarafından yakından izleniyor. Birleşik Krallık’ta, TÜFE’nin özel kira bileşeni yıldan yıla yaklaşık %5 daha yüksek seyrediyor; bu, on yılı aşkın süredir en hızlı artış ve enflasyona katkıda bulunuyor. Bu durum, daha güçlü kira kontrolü ile kiralık arzını artıracak önlemler arasında tartışmaları tetikledi. Özellikle, Polonya yeni inşa kiralık projeleri için teşvikler uygulamaya koydu ve Avusturya emeklilik fonlarını uygun fiyatlı konut tahvillerine yönlendiriyor – Avrupa’nın kiralık konut sıkıntısını hafifletmek için yenilikçi yaklaşımlar.
Ticari & Endüstriyel Gayrimenkul
İnşaat ve geliştirme durgunluğu: Avrupa’nın inşaat ve geliştirme sektörü kesinlikle gerilemede. Euro bölgesi inşaat PMI’ı Ağustos ayında 50’nin daha da altına düştü ve daralmaya işaret etti: Almanya’nın endeksi 46,0’a, İtalya’nın 47,7’ye geriledi, Fransa ise 46,7’de kaldı riotimesonline.com. Bu, inşaat faaliyetlerinde kalıcı bir düşüş anlamına geliyor. Yüksek finansman maliyetleri, işgücü sıkıntısı ve ekonomik belirsizlik birçok projenin ertelenmesine veya iptal edilmesine yol açıyor. Frankfurt’taki ofislerden Madrid’deki konut projelerine kadar geliştiriciler, ECB faiz oranları %4 seviyesindeyken kârlı getiri elde etmede zorluk bildiriyor. 2022 zirvelerinden bu yana girdi maliyetleri (kereste ve çelik gibi) azalmış olsa da, geliştirici güveni zayıf kalmaya devam ediyor. Almanya’da, 2025’in ilk yarısında konut için verilen inşaat ruhsatları yıllık bazda yaklaşık %27 azaldı ve sektör grupları, borçlanma maliyetleri düşmezse “geliştirici elenmesi” uyarısında bulunuyor. İsveç’in inşaat krizi çok şiddetli – bu yıl birkaç büyük inşaat firması, satılamayan birim fazlası ve pahalı borç nedeniyle iflas koruması başvurusunda bulundu. Altyapı ve endüstriyel projeler ise nispeten parlak bir nokta: AB destekli yeşil enerji ve yarı iletken fabrikaları (Almanya ve Fransa’da) ile rüzgar çiftliği projeleri (Kuzey Denizi) ilerliyor ve bazı inşaat işleri sağlıyor. Ancak genel olarak, Avrupa’daki geliştiriciler geri çekilmede. Bu inşaat düşüşü, hem bir belirti hem de Avrupa’daki ekonomik kırılganlığın bir nedeni – bugün gökyüzünde daha az vinç olması, talep toparlanırsa birkaç yıl içinde daha sıkı konut arzı (ve daha yüksek kiralar) anlamına gelebilir.
Ofis ve perakende piyasaları: Avrupa ofis piyasaları ikiye bölünmüş durumda. Londra ve Paris gibi şehirlerdeki birinci sınıf, modern ofis alanları şirketlerin kaliteye yönelmesiyle değerini korurken, daha eski ve verimsiz binalar kiracı bulmakta zorlanıyor. Londra’daki ofis boşluk oranı yaklaşık %9’a yükseldi ve özellikle City bölgesinde ev sahipleri kiracı çekmek için 12–18 ay arası kira muafiyeti sunuyor. Paris ise (boşluk oranı ~%7) sınırlı yeni arz ve yüz yüze çalışmaya olan eğilim sayesinde daha iyi durumda, ancak orada bile alt kiralamalar arttı. Büyük bir Fransız ev sahibi olan Gecina, “kiracıların sözleşme imzalama süresinin uzadığını ve daha fazla pazarlık gücüne sahip olduğunu” belirtti. Orta ve Doğu Avrupa’nın ofis merkezleri (Varşova, Prag) uzaktan çalışma ve fazla arz baskısı altında; Varşova’nın boşluk oranı %13’e çıkarak son on yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Bu arada, Avrupa’da perakende gayrimenkul temkinli. İspanya’da perakende satışlar son ayda %0,5 düştü riotimesonline.com ve Almanya’da perakende ziyaretçi trafiği Covid öncesi seviyelerin altında. Perakende kiraları durağan ve ikincil şehirlerdeki bazı zayıf alışveriş merkezlerinde getiri artışları (değerler düştükçe) görülüyor. Ancak, üst düzey ana caddeler (ör. Paris Champs-Élysées, Milano Via Montenapoleone) güçlü lüks satışlar ve hatta 2025’te rekor kiralar bildiriyor; bunun nedeni uluslararası turist harcamaları ve sınırlı alan. Avrupa perakendecileri ayrıca format değiştiriyor – daha küçük şehir içi mağazalar ve deneyim odaklı perakendeye daha fazla ağırlık veriliyor – bu da alan talebini değiştiriyor. Örneğin, IKEA Paris şehir merkezinde ilk mağazasını açtı ve diğer büyük kutu perakendeciler de değişen tüketici davranışına uyum sağlamak için aynı yolu izliyor.
Endüstriyel ve lojistik: Avrupa endüstriyel ve lojistik gayrimenkulü nispeten dirençli kalmaya devam ediyor. Pan-Avrupa lojistik boşluk oranları düşük (yaklaşık %4–5) ve kira artışı devam ediyor, ancak 2022’deki çılgınlığa göre daha yavaş bir hızda. Limanlara (Rotterdam, Anvers) ve büyük şehirlere yakın depo alanına olan talep, e-ticaret sayesinde güçlü kalıyor. Yeni bir Savills raporu, 2025’in ilk yarısında küresel olarak gayrimenkule 380 milyar € yatırım yapıldığını belirtti; lojistik ve yaşlı yaşamı sektörlerinde büyüme görülüyor marketsgroup.org. Avrupa’da, yatırımcılar depoları tercih ediyor çünkü istikrarlı gelir sunuyorlar; ancak, alıcılar ve satıcılar fiyat konusunda anlaşmazlık yaşadığından işlem hacimleri düşük. Batı Avrupa’da birinci sınıf lojistik için net kira getirileri (cap rate) son bir yılda yaklaşık 50 baz puan arttı, bu da daha yüksek finansman maliyetlerini yansıtıyor, ancak tarihsel normlar içinde kalıyor invesco.com perenews.com. Bir diğer eğilim ise, Londra ve Paris gibi arazi sıkıntısı olan pazarlarda çok katlı depoların yükselişi ve boş perakende büyük mağazaların dağıtım merkezlerine dönüştürülmesi. Endüstriyel görünüm temkinli bir iyimserlik taşıyor: “Getiri oranı farklarının normale döndüğü Avrupa’da bile, işlem hacimleri toparlanmakta yavaş kalıyor”; bunun nedeni finansman koşulları invesco.com. Birçok kişinin beklediği gibi ECB 2026 için faiz indirimi sinyali verirse, bölgede biriken endüstriyel yatırımların önünü açabilir.
Perakende & Konaklama
Turizm ve perakende toparlanması: Avrupa’nın ünlü şehir merkezleri, otelleri ve ana cadde perakendesini destekleyen bir turizm canlanması yaşıyor. Avrupa’da otel doluluk oranı bu yaz 2019 seviyelerine döndü, Güney Avrupa rekor bir sezondan faydalandı. Bu durum perakende ve yeme-içme sektörüne olumlu yansıyor. Örneğin, İtalya yabancı turist harcamalarının geçen yıla göre %8 arttığını bildirdi ve bu da Roma ve Floransa’daki lüks butiklere ivme kazandırdı. Konaklama gayrimenkulü yatırımcıları yeniden aktif: Eylül ayı başında, Orta Doğulu bir fon, İspanya’daki tatil köylerinden oluşan bir portföyü 500 milyon €’ya satın aldı ve seyahat talebinin devam edeceğine oynadı. Ancak, küçük otel işletmecileri artan maaşlar ve enerji maliyetleriyle karşı karşıya, bu da kâr marjlarını daraltıyor. Perakende gayrimenkulü algısı temkinli. Kırılgan perakende trendleri Almanya gibi tüketici güveninin düşük olduğu ekonomilerde devam ediyor – Alman perakende markaları genişleme planlarını erteliyor ve bu da kiralama yavaşlamasına katkıda bulunuyor. Yine de, market odaklı perakende ve perakende parkları iyi performans gösteriyor. İngiltere’de, perakende parklarındaki boşluk oranı 15 yılın en düşük seviyesine indi çünkü fiyat odaklı alışveriş yapanlar büyük indirimcilere yöneliyor. E-ticaret büyümesi Avrupa’da toplam perakende satışların yaklaşık %15’inde istikrar kazandı ve bu da fiziksel mağazalar üzerindeki baskıyı bir nebze azalttı. Sonuç olarak, Avrupa’da bir “perakende kıyameti” söylemi azaldı; bunun yerine sektör, yavaş bir uyum süreci ve seçici büyüme ile karşı karşıya. Perakende mülk sahipleri, alışveriş merkezlerini güncel tutmak için yenileme yatırımları yapıyor ve cazibe merkezleri ekliyor (yemek alanlarından tıkla-gel-al için mini depolara kadar). Fransa‘da örneğin, yaşlanan birkaç alışveriş merkezi, hükümetin kentsel yenileme fonlarıyla desteklenen yenilemelerden geçiyor.
Politika ortamı: Avrupa hükümetleri giderek daha fazla gayrimenkul piyasalarına müdahale ediyor. Bahsedilen konut önlemlerinin yanı sıra, bazı şehirler mülk spekülasyonuyla mücadele ediyor. Japonya’nın Tokyo şehrinde (genellikle Asya-Pasifik ile anılsa da burada politika paylaşımı açısından ilgili), ilginç bir adımda yerel bir ilçe, geliştiricilerden dairelerin 5 yıl boyunca yeniden satışını yasaklamalarını isteyerek spekülatörleri engellemeye çalıştı asahi.com. Bu Avrupa dışında olsa da, spekülatif çılgınlıkları soğutmak isteyen küresel politika yapıcıların dikkatini çekti. Hiçbir Avrupa şehri bu kadar ileri gitmedi, ancak Berlin gibi yerlerde kira tavanı (Berlin’in önceki tavanı mahkeme tarafından iptal edildikten sonra) tartışılmaya devam ediyor ve Amsterdam yatırımcıların daha ucuz evleri satın alıp kiraya vermesini yasakladı. AB ayrıca gayrimenkulü etkileyen sürdürülebilirlik kuralları (ESG) uygulamaya koyuyor – 2025’ten itibaren büyük binalar enerji kullanımını raporlamak zorunda kalacak ve verimsiz binaların 2030’a kadar kiralanması yasaklanabilir. Bu şimdiden değerlemeleri etkiliyor: yakın tarihli bir çalışma, enerji verimliliği “C”nin altında olan ofislerin Avrupa’nın büyük şehirlerinde %5–10 indirimle işlem gördüğünü ortaya koydu. Bu düzenleyici değişiklikler, ekonomik güçlerle birleşince, Avrupa’nın gayrimenkul piyasasının yıllarca süren ev sahibi hakimiyetinden sonra daha kiracı dostu ve rekabetçi hale geldiği anlamına geliyor. 2025 ilerlerken, tüm gözler Avrupa Merkez Bankası‘nda – piyasalar, büyümeyi kurtarmak için 2025 sonuna kadar yaklaşık 200 baz puanlık faiz indirimi perenews.com bekliyor. Parasal gevşeme başladığında, bu gayrimenkul piyasalarını “yeniden şişirmek” için bir dönüm noktası olabilir, ancak şimdilik Avrupa, enflasyonu dizginlerken gayrimenkulü ezmemek arasında hassas bir denge içinde.
Asya-Pasifik
Konut Piyasaları
Çin: Dünyanın en büyük ikinci ekonomisi, uzun süren bir emlak durgunluğuna saplanmış durumda. Ekonomistlerin Reuters anketi, Çin’de yeni konut fiyatlarının 2025’te yaklaşık %3,8 düşmesinin beklendiğini doğruluyor; bu, önceki tahminlerden biraz daha hafif bir düşüş ve son destek önlemleri sayesinde gerçekleşiyor reuters.com. Ancak satışlar ve yatırımlar kötüleşiyor: emlak satışlarının 2025’te %7,5 düşmesi bekleniyor (önceden tahmin edilen –%5’ten daha kötü) ve gayrimenkul yatırımı %11 küçülebilir reuters.com. Temel sorunlar – geliştirici borç temerrütleri, satılamayan birimlerin aşırı arzı ve zayıf alıcı güveni – çözülmemiş durumda. Pekin’in onlarca politika değişikliğine (daha düşük mortgage faizlerinden peşinat kurallarının gevşetilmesine kadar) rağmen, piyasa henüz taban seviyesini bulamadı reuters.com. “Fitch, emlak sektörünün orta vadede demografik değişimler, düşük konut erişilebilirliği ve yüksek satılamayan stok gibi birçok yapısal zorlukla karşı karşıya kalmaya devam edeceğine inanıyor,” dedi Fitch Ratings direktörü Lulu Shi reuters.com. Birçok analist artık Çin’de konut fiyatlarının 2026 sonu veya 2027’ye kadar istikrar kazanmasını beklemiyor reuters.com. Daha radikal adımlar atılması yönünde çağrılar artıyor: “Piyasayı istikrara kavuşturmak… merkezi hükümetin doğrudan müdahalesini gerektirebilir,” diyor kredi derecelendirme kuruluşu Pengyuan’dan Gao Yuhong ve devlet fonlarının satılamayan evleri ve atıl arazileri satın almasını öneriyor reuters.com. Gerçekten de, stok eritmek devasa bir görev – yaklaşık 600–700 milyon m² konut (yaklaşık 5+ milyon ev) alıcı bekliyor, bu da 12+ aylık satışa eşdeğer ve Gao, bu fazlalığın temizlenmesi için 5 trilyon yuan (699 milyar $) gerekeceğini tahmin ediyor reuters.com. Sahada, Country Garden ve Evergrande gibi büyük geliştiriciler yeniden yapılandırma sürecinde, alıcı güveni ise küçük şehirlerde en zayıf seviyede. Çin merkezi hükümeti daha fazla destek sinyali verdi: bu hafta yerel bankalar ilk kez konut alacaklar için mortgage faizlerini ek 10–20 baz puan indirdi ve birkaç şehirde konut alım kısıtlamaları gevşetildi. Ancak şu ana kadar bu kademeli adımlar yÇin’in emlak sektörü için Lehman anı olarak adlandırılan durumda bir toparlanmayı teşvik edecek bir etki yaratmadı.
Hong Kong: Anakara ile keskin bir tezat oluşturan Hong Kong’un konut piyasası, uzun bir durgunluğun ardından canlanıyor. Hong Kong’un en büyük geliştiricisi Sun Hung Kai Properties, emlak piyasasında “istikrar işaretleri” gördüğünü belirterek üç yıl sonra ilk kez kâr artışı bildirdi chinadailyhk.com. 30 Haziran’da sona eren yıl için esas kazançlar %0,5 artarak 21,9 milyar HK$’a yükseldi chinadailyhk.com. “Hong Kong’un konut piyasası, gevşetilen ipotek kısıtlamaları ve daha düşük yerel ipotek oranları sayesinde daha fazla istikrar işareti gösterdi,” diye belirtti şirket chinadailyhk.com. Gerçekten de, hükümet yakın zamanda ilk kez ev alacaklar için ipotek limitlerini gevşetti ve yerel faiz oranları, HK Para Otoritesi’nin Fed’in duraklamasını takip etmesiyle hafifçe düştü. Hong Kong’da konut fiyatları Nisan ayından bu yana yükseliyor ve analistler, 2019’daki zirveden itibaren yaklaşık %15’lik bir düzeltmenin ardından 2025 sonuna kadar fiyatlarda %8’lik bir toparlanma öngörüyor chinadailyhk.com. Anakara Çin’den gelen yetenek ve öğrenci akışı ile artan kiralar talebi destekliyor chinadailyhk.com. Şehrin lüks segmenti de manşetlere çıkan bir satışa imza attı: The Peak’teki bir malikane yaklaşık 1 milyar HK$’a satıldı ve bu, 2025’in en pahalı konut işlemlerinden biri oldu timeout.com. Ancak, Hong Kong’un ticari gayrimenkul sektörü zayıf kalmaya devam ediyor – Sun Hung Kai, ofis ve alışveriş merkezlerinden elde ettiği kira gelirinin bu dönemde %2 düştüğünü bildirdi chinadailyhk.com. Yüksek ofis boşluk oranları (şu anda yaklaşık %14) ve bazı bölgelerde düşen dükkan kiraları, iş harcamalarındaki toparlanmanın geride kaldığını gösteriyor. Genel olarak, Hong Kong dipten dönüyor gibi görünüyor; bu da yeniden açılması ve anakara Çin’in Büyük Körfez Bölgesi planı ile daha yakın entegrasyon sayesinde mümkün oluyor. Piyasa hâlâ tamamen toparlanmış değil, ancak bir yıl önceki faiz artışları ve göç korkularının karamsarlığına kıyasla hissiyat belirgin şekilde iyileşti.
Japonya: Japonya’nın emlak piyasası nispeten istikrarlı ve bazı bölgelerde oldukça canlı. Yurtiçi ekonomik ivme – Temmuz ayında yıllık tüketici harcamaları %2,2 arttı, maaşlar %3,0 yükseldi riotimesonline.com – emlak sektörüne bir miktar iyimserlik aşılıyor. Tokyo’da konut fiyatları istikrarlı bir şekilde yükseliyor; Tokyo’nun 23 semtinde yeni bir dairenin ortalama fiyatı Temmuz ayında 135,3 milyon yen (~920 bin $) ile yıllık bazda %24 arttı asahi.com. Bu şaşırtıcı artış hem inşaat maliyetlerindeki yükselişi hem de yoğun talebi yansıtıyor. Öyle ki yetkililer spekülasyon konusunda endişelenmeye başladı. Tokyo’nun Chiyoda Semti, bazı kentsel dönüşüm projelerinde geliştiricilerden yeni dairelerin 5 yıl boyunca yeniden satışını yasaklayan maddeler eklemelerini isteyerek dikkat çekti; amaç, ev al-satçılarını engellemek ve fiyatları soğutmak asahi.com. Emlak sektörü bu talebe güçlü şekilde karşı çıktı, böyle bir isteğin yasal olup olmadığını ve mantığını sorguladı asahi.com. “Biz de kısa vadeli yeniden satışın istenmeyen bir durum olduğuna inanıyoruz… Ancak semtin talebinin sağlam bir temeli olmadığını düşünüyoruz,” dedi Japonya Emlak Şirketleri Birliği’nden üst düzey bir yetkili asahi.com. Tüm bu tartışmalara rağmen, Japonya’nın düşük faiz oranları (BoJ’un politika faizi hâlâ negatif) ve kentsel merkezlerdeki yoğun konut talebi piyasayı canlı tutuyor. Japonya’nın bölgesel kesimleri ise farklı bir tablo çiziyor – birçok kırsal bölgede nüfus azalmaya ve evler boş kalmaya devam ediyor. Hükümet, Japonya genelindeki 8 milyon “akiya” (boş ev) için yeniden kullanım veya yıkım planlarını teşvik ediyor; bu da yeniden geliştirme fırsatları yaratabilir. Tokyo’da ofis piyasası ise yaklaşık %6 boşluk oranıyla nispeten güçlü; bu oran, diğer küresel başkentlerin çok altında ve bunda teknoloji ile finans şirketlerinin genişlemesi ve sınırlı yeni arz etkili. Sonuç olarak, Japonya’nın emlak sektörü kendine özgü makro ortamından (düşük faiz, toparlanan ekonomi) faydalanıyor ve bu yıl Asya’da öne çıkan bir performans sergiliyor.
Diğer Asya-Pasifik piyasaları: Avustralya‘da konut piyasası 2025’te şaşırtıcı bir şekilde yeniden ivme kazandı. 2024’teki bir düşüşün ardından, Sidney ve Melbourne konut fiyatları tekrar yükseliyor (Sidney YTD +%5) çünkü Avustralya Merkez Bankası sıkılaştırma döngüsünü sonlandırdı ve alıcılar piyasaya geri döndü. Avustralya’daki kronik arz yetersizliği, özellikle kiralık konutlarda, faiz oranlarındaki herhangi bir gevşemenin hızla fiyat artışına dönüşmesi anlamına geliyor. RBA bu hafta faiz oranlarını %4,35’te sabit tuttu ve bazı analistler, enflasyon düşmeye devam ederse indirimlerin 2026 başında başlayabileceğini öngörüyor. Yeni Zelanda‘da da benzer şekilde emlak piyasası bir dönüm noktasına ulaştı; Auckland konut fiyatları üst üste üç ay yükseldi ve merkez bankası “finansal istikrar risklerinin devam ettiğini” belirterek uyardı. Hindistan‘da ise emlak sektörü güçlü, ancak bazı endişe alanları var. Haziran ayında yapılan bir Reuters anketi, Hindistan konut fiyatlarının 2025’te yaklaşık %6 artacağını reuters.com gösterdi; bu artış kentleşme ve gelir artışıyla destekleniyor. Yine de, özellikle lüks konutlarda “talep yavaşlamasından kaynaklanan çatlaklar” ortaya çıkıyor. “Ultra zenginlerden gelen talep kesinlikle zirve yaptı… o çılgın COVID sonrası talep bitti,” diyor araştırma şirketi Liases Foras’ın başkanı Pankaj Kapoor reuters.com. Mumbai ve Delhi’deki geliştiriciler satılamayan üst segment stok taşıyor ve analistler, ekonomik büyüme yavaşlarsa lüks dairelerde bir fazlalık olabileceği konusunda uyarıyor reuters.com. Hindistan’ın orta sınıf konutları ise, yakın zamanda yapılan faiz indirimleri (RBI Haziran’da beklenmedik şekilde 50 baz puan indirdi reuters.com) ve ilk kez ev alacaklara yönelik devlet teşvikleriyle hızlı satılmaya devam ediyor. Güneydoğu Asya piyasaları, örneğin Singapur ve Endonezya, genel olarak sağlam. Singapur’da konut fiyatları tüm zamanların en yüksek seviyelerine yakın, ancak hükümetin uyguladığı yeni soğutma önlemleri (yabancılar için daha yüksek damga vergileri) satış hacmini yavaşlattı. Vietnam‘da ise emlak geliştiricilerini vuran bir kredi sıkışıklığı yaşanıyor, ancak doğrudan devlet müdahalesi (takılan projeler için bir kurtarma fonu dahil) durumu istikrara kavuşturmaya başladı. Asya-Pasifik genelinde, temel tema ayrışma – Çin’in yavaşlayan ekonomisine bağlı piyasalar zorlanırken, iç talebe veya gelişmiş ekonomi dinamiklerine dayananlar daha iyi durumda.
Ticari & Yatırım Trendleri
Çin ticari gayrimenkulü: Çin’in ticari gayrimenkulü – ofisler, perakende, oteller – önemli bir baskı altında. Pekin ve Şanghay gibi büyük Çin şehirlerinde ofis boşluk oranları, yeni arzın piyasaya girmesi ve şirketlerin yavaşlayan büyüme nedeniyle alanlarını azaltmasıyla %20’ye veya daha yukarısına çıktı. Ev sahipleri kiraları düşürüyor; Şanghay’daki A sınıfı ofis kiraları yıldan yıla yaklaşık %5 azaldı. Perakende gayrimenkulü, Çin’in yeni başlayan tüketici toparlanması sayesinde biraz daha iyi durumda – birinci kademe şehirlerdeki alışveriş merkezleri yaya trafiğinin kademeli olarak iyileştiğini bildiriyor ve lüks perakendeciler hâlâ Çin’i bir büyüme pazarı olarak görüyor. Ancak daha küçük şehirlerde birçok alışveriş merkezi hâlâ yarı boş durumda. Çin’deki yatırım piyasası son derece durgun: yabancı yatırımcılar büyük ölçüde alımlara ara verdi ve yerli yatırımcılar sıkı kredi koşulları nedeniyle zorlanıyor. Bazı fırsatçı fonlar sıkıntılı varlıklara göz dikiyor – örneğin, söylentilere göre birkaç ABD özel sermaye şirketi Guangzhou’daki bitmemiş konut projelerini büyük indirimlerle araştırıyor. Ancak genel olarak, Çin’in gayrimenkulüne olan güvenin yeniden inşası zaman alacak, muhtemelen daha net bir devlet desteği veya makroekonomik bir toparlanma gerektirecek.
Asya-Pasifik ofis ve perakende: Asya-Pasifik’teki ofis piyasaları karmaşık bir tablo sunuyor. Bengaluru ve Mumbai güçlü IT odaklı ofis talebine ve tek haneli boşluk oranlarına sahipken, Seul ve Sidney teknoloji işten çıkarmaları ve hibrit çalışmanın etkisiyle daha yüksek boşluk oranları (~%12) görüyor. Singapur’un ofis kiraları 2025’in başlarında on yılın en yüksek seviyesine ulaştı (finans ve teknoloji genişlemeleriyle), ancak artış hızı şu anda yavaşlıyor. Sidney ve Melbourne ofisleri bazı şirketlerin küçülmesiyle bir geçiş süreci yaşıyor – Avustralya’da ofis boşluk oranı yaklaşık %14 – ancak Singapur ve Orta Doğu’dan kurumsal yatırımcılar, Avustralya’daki kaliteli ofis kulelerine aktif olarak teklif veriyor ve her düşüşü giriş noktası olarak görüyor. Asya’daki perakende bölgenin tüketicileriyle birlikte toparlanıyor. Japonya’nın perakende gayrimenkulü ertelenmiş harcamalardan dolayı bir patlama yaşıyor – Tokyo ve Osaka’daki ana caddelerde neredeyse sıfır boşluk ve artan kiralar rapor ediliyor. Tayland’ın perakende sektörü turizmle destekleniyor; Bangkok’taki alışveriş merkezi trafiği geri döndü ve 2024’ün sonlarında açılan yeni bir mega alışveriş merkezi güçlü kiracı talebi gördü. Öte yandan, Malezya ve Hong Kong’daki perakendeciler daha temkinli, özellikle Hong Kong’da ana karadan gelen Çinli alışverişçilerin çoğu hâlâ COVID öncesi seviyelere dönmedi. E-ticaretin büyümesi (Alibaba, Tokopedia vb.) perakende gayrimenkulünü şekillendirmeye devam ediyor: birçok Asya şehrinde, başka kullanımlara (örneğin son kilometre lojistiği ya da hatta okul ve ofis) dönüştürülmesi gerekebilecek eski perakende merkezlerinde arz fazlası var.
Yatırım akışları ve alıntılar: Kurumsal yatırımcılar APAC gayrimenkulü konusunda seçici bir şekilde iyimser. “2025, sermaye değerleri için bir dönüm noktası; duyarlılık iyileşiyor, ancak likidite kısıtlı kalmaya devam ediyor,” diye belirtti bir CBRE Asya-Pasifik görünümü sg.news.yahoo.com. Sınır ötesi yatırımlar artıyor – özellikle, Asya sermayesi artık küresel ölçekte büyük bir güç; Singapur, Japonya ve Kore’den emeklilik ve devlet fonları, cazip getirilerle yurtdışındaki gayrimenkullere (Avrupa ve ABD dahil) yatırım yapıyor perenews.com. Asya-Pasifik içinde ise, Japonya düşük faiz oranları nedeniyle tercih edilen bir destinasyon haline geldi – birçok küresel fon, tahvil yerine geçebilecek Tokyo çok aileli binalar portföyleri satın aldı. Avustralya da lojistik ve kiralık konut alanlarında gelen yatırımları görüyor. Knight Frank’in yakın tarihli bir anketine göre, küresel yüksek net değerli bireylerin %83’ü Dubai’de gayrimenkul satın almakla ilgileniyor, ancak bölgeye daha yakın olanlar da Asya şehirlerinde (Singapur, Sidney) 2025’e kadar yatırım yapmayı planlıyor knightfrank.ae. Bu dönemin öne çıkan anlaşmalarından biri: Singapur’da, GIC (devlet fonu) liderliğindeki bir konsorsiyum, bir tröstteki birinci sınıf perakende ve ofis varlıklarına 1 milyar dolar yatırım yapmayı kabul etti – bu, şehir devletinin istikrarına olan güvenin bir göstergesi. Bu arada, hükümet yetkilileri Asya-Pasifik’te gayrimenkulü ekonomik sağlığın bir göstergesi olarak yakından izliyor. “Gayrimenkul sektörü ekonomik toparlanmamız için kilit önemde,” dedi Çin Konut Bakanlığı’ndan bir yetkili ve son dönemde ev alıcılarını desteklemeye yönelik önlemleri vurguladı (bu açıklama 4 Eylül’de Pekin’de yapılan bir bilgilendirme sırasında yapıldı). Analistler, koşullar iyileşmezse daha fazla teşvik bekliyor; birinin ifadesiyle, “Pekin’in elinde araçlar var – asıl soru, bunların doğrudan gayrimenkulü kurtarmak için mi yoksa ekonomiyi daha geniş anlamda desteklemek için mi kullanılacağı”. Asya-Pasifik genelinde, önümüzdeki birkaç ay, Çin gibi pazarların istikrar kazanıp kazanamayacağını ve diğerlerinde (Japonya, Avustralya) dayanıklılığın küresel rüzgarlara karşı sürüp sürmeyeceğini görmek açısından kritik olacak.
Orta Doğu
Konut & Arsa
Körfez konut patlaması: Orta Doğu emlak piyasası, özellikle de Körfez İşbirliği Konseyi (GCC) ülkelerinde, çok hareketli. Birleşik Arap Emirlikleri’nde, hem Dubai hem de Abu Dabi’de konut, ticari ve endüstriyel alanlarda talep artışı yaşanıyor wam.ae wam.ae. Dubai, rekor satışlarla öne çıkıyor: 2025’in ilk yarısında emlak işlemleri toplamda 326,6 milyar AED’ye ulaştı, 2024’ün ilk yarısına göre %40 artış gösterdi wam.ae. Bu hızlı büyüme; dirençli bir ekonomi (petrol gelirleri ve çeşitlendirme çabalarıyla güçlenen), istikrar ve dolara endeksli varlıklar arayan yabancı yatırımcı akını ve Dubai’nin iş dostu politikalarından etkilenen nitelikli göçmenlerin ilgisi gibi birçok faktörün birleşimiyle sağlanıyor. “Tüm emirliklerdeki emlak işlemleri önemli bir büyüme gösteriyor…bazı projeler üç yıl içinde teslim edilecek olmasına rağmen sadece bir veya iki haftada tamamen satılıyor, bu dünyada nadiren görülen bir durum,” diyor Al Ruwad Real Estate CEO’su Ismail Al Hammadi ve BAE’deki neredeyse çılgın alıcı iştahına dikkat çekiyor wam.ae. Arsa geliştiricileri yeni toplulukları hızla piyasaya sürüyor ve plan dışı satışlar (inşaat öncesi alım) patlama yaşıyor. Abu Dabi de kayda değer bir ivmeye sahip – Saadiyat Adası’ndaki lüks villalara ve gelişen banliyölerdeki daha uygun fiyatlı konutlara talep güçlü, ayrıca Emirlik vatandaşları için devletin konut programlarıyla destekleniyor. BAE genelinde, doluluk oranları ve kiralar artıyor; bu durum apartmanlardan depolara kadar tüm segmentlerde geçerli wam.ae.
Suudi Arabistan: Suudi Arabistan Krallığı, Vizyon 2030 kapsamında dönüştürücü bir emlak hamlesinin ortasında. Hükümetin 2023 yılına kadar ev sahipliğini %70’e çıkarma (şu anda yaklaşık %64’ten) hedefi meyvelerini veriyor – Riyad, Cidde ve planlanan yeni şehirlerde dev konut projeleri yürütülüyor. Knight Frank raporuna göre, Suudi özel alıcılar 2025’te konutlara yaklaşık 1,22 milyar dolar harcayacak ve amiral gemisi NEOM mega projesi en cazip destinasyon olarak öne çıkıyor english.aawsat.com. NEOM, The Line ve diğer giga projeler, vatandaşlar ve yabancılar için tamamen yeni konut pazarları yaratmayı hedefliyor. Rapora göre, Suudiler Vision 2030 kapsamındaki konut projelerine yaklaşık 2,75 milyar SAR (733 milyon $) kişisel sermaye yatırmayı planlıyor english.aawsat.com. Hükümet ayrıca aktif olarak arsa ve finansman sağlıyor: yalnızca 2024’te 205.000’den fazla maketten konut birimi onaylandı ve Sakani programı aracılığıyla 165.000 konut arsası kullanıma sunuldu english.aawsat.com. Lüks segmentte ise Suudi geliştiriciler, Riyad’ın Diplomatik Bölgesi ve Kızıldeniz kıyısında (genellikle lüks otel zincirleriyle bağlantılı) markalı rezidanslarla yüksek gelirli alıcıları cezbetmeye çalışıyor. Bu arada, Suudi Arabistan’da kiralık konut talebi genç nüfusun artmasıyla yüksek seyrediyor; Riyad’da kiralar, yabancıların akını ve yeni arzın gecikmesi nedeniyle (bu yıl yaklaşık %10 arttı) keskin şekilde yükseldi. Suudi yetkililer, daha geniş ekonomik faydayı vurguluyor: “Körfez ekonomisi, iddialı kalkınma vizyonları sayesinde küresel ortalamanın üzerinde büyüme kaydediyor,” dedi GCC Genel Sekreteri Jasem Albudaiwi, 4 Eylül’de english.aawsat.com ve emlak gelişiminin GCC ekonomik stratejilerinin merkezinde olduğunu vurguladı.
Daha Geniş Orta Doğu & Kuzey Afrika (MENA): Körfez dışında, konut piyasaları daha karışık. Mısır, enflasyon kaynaklı bir erişilebilirlik kriziyle karşı karşıya – Kahire’de emlak fiyatları fırladı (iki yılda Mısır Lirası bazında ikiye katlandı), ancak keskin bir para birimi devalüasyonu nedeniyle geliştiriciler daha yüksek maliyetlerle karşılaşıyor ve birçok alıcı fiyatların dışında kalıyor. Mısır hükümeti, uygun fiyatlı birimler inşa etmeleri halinde geliştiricilere indirimli oranlarla arsa sunarak ve ipotek finansmanı fonunu genişleterek konut sektörünü canlandırmaya çalışıyor. İsrail’in konut piyasası, yıllarca süren keskin artışların ardından, 2025’te yüksek faiz oranları ve siyasi belirsizlik nedeniyle soğudu; konut fiyatları geçen yılın zirvesine göre yaklaşık %2 düştü ve satışlar yavaşladı, ancak nüfus artışı nedeniyle talep temelleri güçlü kalmaya devam ediyor. Türk emlak piyasası dalgalı – yıllık konut fiyatı artışı %50’yi aştı (kısmen enflasyon nedeniyle) ve İstanbul ile Antalya gibi şehirlerde yabancı alımlar (özellikle Ruslar) arttı. Türkiye Merkez Bankası, enflasyonu dizginlemek için geç de olsa faizleri artırdı, bu da yılın ilerleyen dönemlerinde konut faaliyetlerini nihayet yavaşlatabilir. Tüm Orta Doğu’da bir eğilim de hükümetlerin ana geliştirici olarak devreye girmesi: örneğin, Umman ve Bahreyn devlet öncülüğünde uygun fiyatlı konut toplulukları başlattı ve Katar, gelecekteki etkinlikler öncesinde (Dünya Kupası sonrası ivme) yeni şehirlere yatırım yapıyor. Bölgede geliştirme amaçlı arsa satışları güçlü – Dubai’de, geliştiriciler gelecekteki projeler için arsa stoklarken arsa işlem değerleri belirgin şekilde arttı; Suudi Arabistan’da ise Riyad dışındaki ham araziler, yeni altyapı beklentisiyle hızla satın alınıyor. GCC ülkelerinde son birkaç yıldaki yüksek petrol gelirleri, konut ve altyapıya sürekli kamu yatırımı olarak yansıdı, bu da inşaat sektörünü meşgul tutuyor ve Orta Doğu’nun büyük bölümünde emlak döngüsünü yükseliş aşamasında tutuyor.
Ticari & Mega Projeler
Ticari gayrimenkul: Orta Doğu’daki ticari gayrimenkul sektörü büyük ölçüde olumlu, özellikle Körfez’de. Ofis piyasaları Dubai ve Abu Dhabi’de sıkı: Dubai’de A sınıfı ofis doluluğu %90’ın üzerinde ve DIFC ile Downtown gibi birinci sınıf bölgelerde kiralar yıldan yıla çift haneli arttı wam.ae. Çok uluslu şirketler, Körfez’in büyüme potansiyeliyle cezbedilerek bölgesel merkezlerini genişletiyor. Riyad’da kaliteli ofis alanına olan talep arzı çok aşıyor – en üst düzey ofis kiraları geçen yıl yaklaşık %18 arttı ve yeni kuleler hızla ön kiralama yapıyor. İkincil Körfez şehirlerinde bile (Sharjah, Dammam, Manama), ekonomik çeşitlendirme çabaları (ör. finans, turizm, lojistik) sayesinde ofis talebi artıyor. Körfez’de perakende gayrimenkul de gelişiyor: BAE perakende satışları bu yıl yaklaşık %5 büyüme yolunda ve Dubai’deki alışveriş merkezleri, Rusya, Çin ve Avrupa’dan dönen turistlerin etkisiyle pandemi öncesi seviyelerin üzerinde satış bildiriyor. Dubai Mall ve Mall of the Emirates gibi üst düzey alışveriş merkezleri neredeyse %100 doluluk oranını koruyor ve yeni perakende-eğlence projeleri (örneğin Dubai’nin Expo City perakende bölgesi ve Abu Dhabi’nin Reem Mall’u) güçlü kiracı kadrolarıyla açılıyor. Ancak bir uyarı notu var: artan perakende alanı arzı, eski merkezlerin kendini yenilemesini veya daha yüksek boşluk riskiyle karşı karşıya kalmasını gerektiriyor. Konaklama sektörü bir diğer parlak nokta – Orta Doğu’da otel yatırım hacimleri artıyor ve özellikle Suudi Arabistan, turizm atağı için hızla otel inşa ediyor (Kızıldeniz projesinde bu yıl birkaç tatil köyü açıldı).
Endüstriyel ve lojistik: Endüstriyel/lojistik segmenti, e-ticaret ve üretim hamlelerinin etkisiyle hızla büyüyor. Dubai’nin Cebel Ali limanı ve serbest bölgesi genişlemeye devam ediyor ve Dubai’de depo kiraları yıldan yıla yaklaşık %10 arttı. Suudi Arabistan’ın endüstriyel pazarı da krallığın üretimi yerlileştirmesiyle büyüyor; hükümet büyük endüstriyel şehirler (ör. enerji endüstrileri için SPARK) geliştiriyor ve fabrikalara teşvikler sunuyor. “Endüstriyel sektör, uluslararası yatırımcıları ve geliştiricileri çekmeye devam ediyor ve kilit lojistik varlıklarda kira artışını tetikliyor,” dedi BAE’li bir gayrimenkul yöneticisi Saeed Al Fahim wam.ae. Gerçekten de, güçlü kiracılar ve %7-8 civarındaki getiriler sayesinde yabancı fonlar GCC lojistik portföylerinde paylar satın aldı. Veri merkezleri yükselen bir niş – Suudi Arabistan ve BAE’de dijital ekonomiye hizmet edecek birkaç yeni veri merkezi parkı planlanıyor, genellikle küresel teknoloji firmalarıyla ortak girişimler yoluyla. Orta Doğu’nun Asya, Afrika ve Avrupa’yı birleştiren stratejik konumu da lojistik gayrimenkul cazibesini artırıyor; BAE ve Suudi Arabistan gibi ülkeler, Dubai’nin İpek Yolu stratejisi ve Suudi’nin Vizyon 2030 lojistik planı gibi girişimler kapsamında küresel dağıtım merkezleri olmayı hedefliyor.
Mega-proje ilerlemesi: Orta Doğu pazarının ayırt edici özelliği mega projeleridir – coğrafyaları yeniden tanımlayabilen devasa, ana planlı gelişmeler. Suudi Arabistan’ın NEOM’u belki de en iddialısı: 9 milyon nüfuslu, ileri teknolojiye sahip fütürist bir şehir olarak pazarlanıyor ve şimdiye kadar altyapıya tahmini 37 milyar dolar harcadı agbi.com. Son güncellemeler önemli ilerlemeye işaret ediyor – The Line’ın ulaşım sistemi için tünel açma çalışmaları sürüyor ve aynalı gökdelen yapısının ilk modülleri yükseliyor. “NEOM nesiller boyu bir yatırım,” dedi Suudi Arabistan’ın yatırım bakanı ve bunu ekonomiyi çeşitlendirmenin temel unsuru olarak tanımladı arabnews.com. BAE’de Dubai, yeni banliyö kasabaları, sahil şeridi projelerinin genişletilmesi ve muhtemelen dünyanın en yüksek konut kulesi dahil olmak üzere “Dubai 2040” planlarını açıkladı. Abu Dabi de geride değil; Vizyon 2030 ile yeni kültürel bölgeler (Guggenheim Abu Dhabi 2026’da açılacak) ve Emiratilere yönelik devasa konut projeleri hayata geçiyor. Katar, Dünya Kupası yatırımlarının ardından, Doha’nın şehir merkezini (Msheireb) yeniden geliştirmeye ve finans ile turizme yönelik karma kullanımlı projeler eklemeye odaklanıyor. Körfez’in ötesinde bile, Mısır’ın Yeni İdari Başkenti – çölde 58 milyar dolarlık yeni bir şehir – şekilleniyor, hükümet bakanlıklarının buraya taşınması planlanıyor ve bu gelişme, Mısır’ın ekonomik zorluklarına rağmen bir inşaat patlamasını tetikliyor. Bu mega projeler, riskli ve sermaye yoğun olsalar da, Orta Doğu’nun kendine özgü yaklaşımını yansıtıyor: gayrimenkulü ekonomik dönüşüm için bir katalizör ve ulusal bir iddia beyanı olarak kullanmak. Yatırımcılar ve müteahhitler için bu, bir fırsat hattı anlamına gelirken, bölge şehirleri için dünyanın en iyileriyle yarışacak silüetler ve altyapı vaat ediyor.
Alıntılar & Görünüm
Orta Doğu emlak sektöründeki sesler güvenini koruyor. “BAE’nin emlak sektörü, hem petrol hem de petrol dışı sektörlerdeki dayanıklılık ve yabancı yatırım girişlerindeki artış sayesinde güçlü performansını sürdürdü,” diye belirtti devletin Emirates News Agency wam.ae tarafından hazırlanan bir rapor. Bu güven, verilerle destekleniyor: CBRE’nin bir incelemesi, tarihi rekor konut satışlarını ve BAE genelinde 2. çeyrekte artan kiraları doğruladı wam.ae. BlackRock ve Brookfield gibi yatırımcılar bu yıl Körfez emlak piyasasındaki paylarını artırdı; bu da bir onay işareti olarak görülüyor. Ancak bazıları, hızlı büyümenin yönetilmesi gerektiği konusunda uyarıyor. Bloomberg’in yakın tarihli bir yazısında, Dubai’deki patlamanın bir balon olup olmadığı tartışıldı; zira konut fiyatları 2019’dan bu yana %70 arttı agbi.com. Şimdilik, çok az kişi ani bir çöküş bekliyor – ipotekli kredilendirme hâlâ nispeten düşük (birçok satış nakit olarak yapılıyor) ve hükümetler arzı ayarlayabiliyor (örneğin, Dubai gerekirse fiyatları soğutmak için daha fazla araziyi inşaata açabilir). Orta Doğu görünümünde, küresel olarak artan faiz oranlarının etkisi daha az hissedildi; bunun nedeni bol likidite ve bazı durumlarda ABD dolarına sabitlenmiş para birimleri sayesinde yerel finansman koşullarının yönetilebilir kalması. Petrol fiyatları güçlü kalırsa (Brent petrol varili yaklaşık 85–90 dolar), Körfez hükümetlerinin emlak ve altyapı harcamalarını sürdürmesi ve bu ivmenin 2026’ya kadar devam etmesi muhtemel. Bölge ayrıca jeopolitik konumundan da faydalanıyor – diğer piyasalar zayıflarken, Rusya, Çin ve ötesinden yüksek servetli yatırımcılar giderek daha fazla paralarını Orta Doğu emlak piyasasına, güvenli liman olarak görülen bu bölgeye park ediyor.
Özetle, Orta Doğu’nun 4–5 Eylül 2025 dönemindeki emlak sektörü, özellikle GCC’de güçlü büyüme ve iyimserlik ile karakterize ediliyor. Bu durum, Batı piyasaları ve Çin’deki daha kırılgan koşullardan ayrışıyor. Dubai’deki bir geliştiricinin bu hafta söylediği gibi: “Her küresel olumsuzluk – enflasyon, faiz oranları, hatta resesyonlar – bir şekilde daha fazla insanı ve sermayeyi Dubai’ye gönderiyor. Tatlı bir noktadayız.” Bu duygu, belki abartılı olsa da, bölgenin emlak alanındaki mevcut dinamizmini yansıtıyor.
Latin Amerika
Konut & Yerleşim
Brezilya: Latin Amerika’nın en büyük ekonomisi, yüksek faiz oranları nedeniyle konut piyasasında zorluklarla karşı karşıya. Brezilya Merkez Bankası, enflasyonla mücadele için faiz oranlarını agresif bir şekilde artırdı – gösterge faiz oranı Selic %14,75’e ulaştı, bu neredeyse 20 yılın en yüksek seviyesi reuters.com – ve ancak yakın zamanda temkinli bir gevşeme döngüsüne başladı. Bu yüksek oranlar, ipotekleri çok pahalı hale getirdi ve geleneksel olarak konut kredilerini finanse eden tasarruf mevduatlarında keskin bir düşüşe yol açtı. “Daha fazla insan [daha yüksek getirili] alternatiflere eriştikçe… tasarruf hesabı bakiyelerinde bu azalmanın görülmesi daha doğal,” dedi Merkez Bankası Başkanı Gabriel Galipolo reuters.com. Tasarruflar azaldıkça, Brezilya’nın gayrimenkul kredi sistemi zorlanıyor. Galipolo bu hafta, “köprü çözümü”nü yakında sunacağını söyledi; bu, esasen eski tasarruf fonlu sistemden yeni bir finansman modeline geçiş anlamına geliyor reuters.com reuters.com. Amaç, Caixa gibi bankaların, finansman açığına rağmen ev alıcıları ve geliştiriciler için kredi akışını sürdürmesini sağlamak. Sahada, Brezilya’nın konut piyasası direnç ve riskin bir hikayesi. Ülke genelinde konut fiyatları nominal olarak hafifçe artıyor (~%5 yıllık), ancak reel (enflasyona göre ayarlanmış) olarak neredeyse sabit. Büyük konut üreticileri, hükümetin sübvansiyon programı (Casa Verde e Amarela) sayesinde daha düşük fiyatlı birimlere olan talebin istikrarlı olduğunu bildiriyor, ancak orta sınıf ve üst düzey konut satışları önemli ölçüde yavaşladı. Stoklar bazı segmentlerde birikiyor; sektör verileri, Temmuz ayında ülke genelinde yaklaşık 220.000 yeni birimin satılmadığını ve bunun yıllık bazda %8 arttığını gösteriyor. Yine de geliştiriciler, faiz indirimlerinin (ekonomistler Selic’in yıl sonunda ~%12 olacağını öngörüyor) satın alınabilirliği artıracağı ve “bastırılmış talebi açığa çıkaracağı” konusunda temkinli bir iyimserlik taşıyor. Brezilya’nın büyük şehirlerinde kiralık konut piyasası da hafifçe yumuşadı – São Paulo’da kira fiyatları bu yılın başındaki zirveden ~%2 düştü ve pandemi sonrası keskin artışların ardından kiracılara bir miktar rahatlama sağladı.
Meksika: Meksika‘da konut piyasası farklı bir sorunla mücadele ediyor: yetersiz yatırım ve yapısal engeller. Son veriler, Meksika’nın brüt sabit yatırımlarının Haziran ayında yıllık bazda %6,4 düştüğünü gösteriyor riotimesonline.com ve bu, aylardır süren bir düşüşü uzatıyor. Buna, hem hükümetin amiral gemisi olmayan projelerdeki tasarruf politikası hem de temkinli özel geliştiriciler nedeniyle zayıf olan inşaat yatırımları da dahil. Tedarik zincirlerinin Meksika’ya taşınmasının (nearshoring) sanayi inşaatını artıracağına dair çokça konuşulsa da, bunun konut piyasasına etkisi yavaş oluyor. Konut talebi güçlü – Meksika genç bir nüfusa sahip ve hane oluşumu artıyor – ancak banka faiz oranları %10–12 civarında olduğu için ipotek almak zor. Yapılan konut inşaatı genellikle kayıt dışı sektörde veya kendi kendine inşaat yoluyla gerçekleşiyor. Meksiko, Guadalajara ve Monterrey’in banliyölerindeki orta sınıf konut projeleri satılıyor, ancak geliştiriciler bürokrasi ve yüksek finansman maliyetlerinden şikayetçi. Hükümetin odağı, bazı sosyal konut programları dışında, konuttan ziyade mega altyapı projelerinde (Maya Treni, petrol rafinerisi vb.) oldu. Sonuç olarak, Meksika birçok bölgede konut sıkıntısı yaşıyor ve aşırı kalabalık yaygın. Kiralar şehirlerde arttı (örneğin, Meksiko’da kiralar yıllık yaklaşık %9 arttı) çünkü genç profesyoneller satın alımları erteliyor. Olumlu tarafı, enflasyonun 2022 zirvesinden düşmüş olması; bu nedenle Banxico (Meksika Merkez Bankası) faiz oranını %11,25’te tuttu ve 2026 başında indirimlere başlayabilir, bu da ipotek maliyetlerini azaltacaktır. Ayrıca, 2024 seçimlerinden sonra göreve gelecek yeni yönetim, daha fazla konut yatırımı teşvikine yönelebilir.
Arjantin ve diğerleri: Arjantin‘de tamamen farklı bir dinamik söz konusu: Enflasyonun %100’ün üzerinde ve para biriminin dalgalı olması nedeniyle, emlak piyasası büyük ölçüde nakit dolar üzerinden işliyor. Buenos Aires’te konut satışları neredeyse durma noktasına geldi; insanlar dolarlarını koruyup ekonomik netlik (seçimler yaklaşıyor) bekliyor. Yüksek segmentteki mülklerin dolar bazında fiyatları 2019’dan bu yana yaklaşık %20 düştü, bu da nakdi olanlar için fırsatlar sunuyor, ancak yerel halk için kredi neredeyse yok denecek kadar az. Şili 2010’ların sonunda bir konut patlaması yaşadı ancak şimdi soğuma döneminde – Santiago’da fiyatlar yatay ve sıkı para politikası nedeniyle inşaat yavaşladı (Şili Merkez Bankası faizi %11,25 ile zirve yaptı ama şimdi indiriliyor). Kolombiya ve Peru‘da da ekonomilerdeki zorluklar nedeniyle konut piyasası yavaşlıyor, ancak Kolombiya hükümeti düşük gelirli ev alıcıları için sübvansiyonları artırıyor. Bölge genelinde ortak tema konut açığı – çoğu ülkede ciddi konut eksikliği var (Brezilya ~6 milyon birim, Meksika ~8 milyon, Kolombiya ~2 milyon), ancak yüksek faiz oranları ve sınırlı kamu bütçeleri hızlı ilerlemeyi engelliyor.
Ticari & Sanayi
Ofis ve perakende piyasaları: Latin Amerika ticari gayrimenkulü karmaşık bir tablo sunuyor. Bölgenin mega kentlerindeki ofis piyasaları pandemiden yavaş yavaş toparlanıyor. Mexico City‘de ofis boşluk oranı yaklaşık %20 seviyesinde, bu da ABD seviyelerine yakın; çünkü son yıllarda yeni arz talebin üzerinde gerçekleşti ve bazı çok uluslu şirketler küçüldü. Kiralar istikrar kazandı ve yakın zamanda sanayileşmenin (endüstriyel firmalar, lojistik vb.) yeni kurumsal kiracılar getireceğine dair umut var. São Paulo, bölgenin en büyük ofis pazarı, 2021’de %20’nin üzerinde olan boşluk oranını yaklaşık %15’e düşürdü. Brezilya’da büyüyen teknoloji firmaları konsolide olurken, finans ve ortak çalışma alanı operatörleri boş alanları dolduruyor. Yerel analistler, São Paulo’da birincil ofis kiralarının birkaç zayıf yılın ardından 2025’te yavaşça yükseldiğini belirtiyor. Latin Amerika’da perakende gayrimenkulü, Covid sonrası tüketici toparlanmasından faydalanıyor. Brezilya’daki alışveriş merkezleri daha yüksek satışlar bildiriyor; iyi lokasyonlardaki AVM doluluk oranları tekrar %95’in üzerine çıktı. Meksika’da, Fibra Uno (bir GYO) gibi önde gelen AVM işletmecileri, aynı mağaza kiracısı satışlarının yıldan yıla yüksek tek haneli oranlarda arttığını belirtti. Ancak, e-ticaretin (MercadoLibre, Amazon) büyümesi perakende genişlemesini sınırlamaya başladı – perakendeciler yeni mağaza açılışlarında daha temkinli, çok kanallı stratejilere odaklanıyor. Büyük AVM’lerde perakende boşluk oranı düşük, ancak ikinci şehirlerdeki eski alışveriş merkezlerinde daha fazla boş birim var. Ayrıca, yüksek faiz oranları AVM borçlarının yeniden finansmanını pahalı hale getiriyor ve bazı perakende GYO’larının dağıtımlarını zorluyor.
Endüstriyel & lojistik: Endüstriyel gayrimenkul sektörü Latin Amerika’daki en sıcak segment, özellikle Meksika ve Brezilya’da. Meksika’nın ABD sınırına yakın lojistik merkezlerinde (Tijuana, Monterrey) ve Mexico City çevresinde boşluk oranı son derece düşük (<%3). Yakın sanayileşme trendi gerçek – şirketler tedarik zincirlerini kısaltmak için büyük depolar ve üretim tesisleri kiralıyor. Sonuç olarak, kuzey Meksika’da endüstriyel kiralar geçen yıl yaklaşık %15 arttı ve yeni inşaatlar talebe yetişemiyor. ABD ve Kanadalı yatırımcılar Meksika endüstriyel parklarına fon akıtıyor; örneğin, Kanadalı bir emeklilik fonu yakın zamanda yerel bir geliştiriciyle 800 milyon dolarlık bir endüstriyel portföy genişletme ortaklığı kurdu. Brezilya‘da da e-ticaretin etkisiyle (MercadoLibre, São Paulo yakınlarında devasa dağıtım merkezleri kurdu) ve altyapı iyileştirmeleriyle güçlü bir depo pazarı var. Bir sektör raporuna göre, Brezilya’da endüstriyel satışlar 2025’in ilk yarısında 33 milyar doları aştı credaily.com, bu hem işlem hem de geliştirme faaliyetlerini yansıtıyor. Benzersiz bir zorluk: Brezilya’daki yüksek faiz oranları nedeniyle birçok endüstriyel anlaşma ortak girişim olarak yapılandırılıyor veya rakamların tutması için yaratıcı finansman kullanılıyor. Diğer ülkeler, örneğin Şili ve Kolombiya, perakendeciler ve 3PL (üçüncü parti lojistik) sağlayıcıları tedarik zincirlerini modernize ettikçe daha küçük ama büyüyen lojistik sektörlerine sahip.
Yatırımcı perspektifi: Son yıllarda siyasi belirsizlikler ve döviz kuru riskleri nedeniyle Latin Amerika emlak piyasasına yabancı yatırımcı ilgisi azalmıştı. Ancak bir canlanma işaretleri var. Brezilya Merkez Bankası şu anda faiz oranlarını düşürüyor (Aralık ayına kadar %12,75’e inmesi bekleniyor), bu da CIBC analistine göre “daha fazla emlak yatırımı için kapıyı açabilir” canadianmortgagetrends.com. Bazı küresel yatırımcılar Brezilya’nın düşüşteki piyasasında fırsat görüyor – örneğin, özel sermaye şirketi Brookfield Brezilya’da depo ve veri merkezi satın alıyor ve bu hafta yüksek getirilerden faydalanmak için Brezilya’da bir emlak kredi fonuna yatırım yapma planlarını açıkladı. Meksika’da ise, istikrarlı peso ve ABD’ye yakınlık cazip kılıyor; birkaç ABD’li sanayi geliştiricisi (Prologis, Advance) yakın kıyı üretim dalgasını yakalamak için Meksika portföylerini genişletiyor. Ülke içinde, Meksikalı Fibralar (GYO’lar) yeniden sermaye topluyor, bu bir süredir durgundu. Dikkate değer bir gelişme: Meksika’da ölçekli kiralık konut sağlamak için yeni bir Konut Fibra’sı hazırlanıyor, bu da sektörün olgunlaştığını gösteriyor.
Bölgesel uzmanlardan alıntılar temkinli iyimserliği yansıtıyor. “Manşetlerden bir peri masalı çıkarmayı bırakmalıyız – biraz kazıyınca tüm çatlaklar orada,” dedi Pankaj Kapoor Hindistan piyasası için reuters.com, ancak bu duygu Latin Amerika için de geçerli: güçlü talep, uygun fiyat ve finansman gibi temel sorunları gizliyor. Brezilya’dan bir başka bakış açısı: “Belirsizlik 4. çeyrek yaklaşırken devam ediyor,” Ulusal Konut Üreticileri Derneği’nin uluslararası forumunda belirtildi, küresel faktörler ve yerel politikaların Latin Amerika emlak piyasasının gerçekten toparlanıp toparlanamayacağını ya da yerinde sayıp saymayacağını belirleyeceğine atıfla kitchenbathdesign.com. Eylül 2025 başı itibarıyla Latin Amerika bir yol ayrımında: toparlanma için zemin hazırlanıyor (faiz indirimleri, reformlar, yakın kıyı üretimi), ancak bu henüz geniş tabanlı emlak büyümesinde kendini göstermiyor. Paydaşlar yıl kapanırken merkez bankası hamlelerini, hükümetin konut girişimlerini ve küresel ekonomik eğilimleri yakından izleyecek.
Afrika
Konut & Uygun Fiyatlı Konut
Konut sıkıntısı ve kentsel büyüme: Afrika’nın emlak hikayesi, hızlı kentleşme ortasında devasa bir konut açığı ile şekilleniyor. Kıtanın şu anda yaklaşık 1,4 milyar olan nüfusu en hızlı şehirlerinde artıyor ve bu da konut üzerinde büyük bir baskı oluşturuyor. 2025 yılına kadar Afrika’nın emlak pazarının değeri 17,64 trilyon dolar olarak öngörülüyor ve bunun 14,87 trilyon dolarlık kısmını konut emlakı oluşturuyor businessamlive.com. Ancak arz, ihtiyacın çok gerisinde kalıyor. Lagos, Nairobi ve Johannesburg gibi şehirlerin çevresinde gayri resmi yerleşimler yayılırken, resmi ve uygun fiyatlı konutların kıtlığını gözler önüne seriyor. Sadece Nijerya’da tahmini 28 milyon birimlik konut açığı bulunuyor businessamlive.com ve Kenya (yaklaşık 2 milyon birim açık), Angola (yaklaşık 2 milyon) ve Güney Afrika (devlet konut programlarına rağmen yaklaşık 2,2 milyon) gibi ülkeler de büyük açıklarla karşı karşıya businessamlive.com. Büyük ölçekli müdahale olmadan, bu açıklar her yıl nüfus artışı inşaatı geçtiği için büyüyor. Hükümetler ve özel sektör çeşitli stratejiler deniyor. Nijerya‘da kamu-özel sektör ortaklıklarıyla düşük maliyetli konutlara yönelik bir atılım oldu, ancak yüksek faiz oranları (şu anda yaklaşık %18 politika faizi) ve pahalı inşaat maliyetleri ilerlemeyi sınırladı. 4 Eylül’de Nijerya’dan Konut Haberleri, insani etkiyi vurguladı: “Kiracılar, kira maliyetleri fırlayınca inliyor” Ekiti eyaletinde; bu, talebin arzı aştığı hem büyük şehirlerde hem de küçük kasabalarda yaygın bir senaryo. Güney Afrika‘da ise, nispeten olgun bir ipotek piyasası ve devletin RDP konutları (sübvansiyonlu evler) koşulları bir nebze iyileştirdi – Güney Afrika aslında konut erişilebilirliği metriklerinde (fiyat-gelir oranı ~3,1) kıtanın lideri businessamlive.com. Yine de, orada bile, düşük gelirli aileler genellikle devlet konutları için yıllarca bekliyor ya da gayri resmi yerleşimlere yöneliyor.
Politika ve yenilik: Birçok Afrika hükümeti konut sorununu öncelik ilan ediyor ve yeni politikalar ortaya çıkıyor. Kenya’nın cumhurbaşkanı yakın zamanda geliştiriciler için teşvikler ve inşaatı finanse etmek için resmi çalışanlardan alınacak tartışmalı bir konut vergisi (levy) dahil olmak üzere, yılda 250.000 birim inşa etmeyi hedefleyen iddialı bir Uygun Fiyatlı Konut Programı açıkladı. Amacı asil olsa da, bu tür planlar finansman ve uygulamada zorluklarla karşılaşıyor. Yenilikçi yaklaşımlar araştırılıyor: ipotek yeniden finansman şirketlerinden (örneğin, Nijerya’nın NMRC’si, bankalara daha fazla ipotek vermeleri için likidite sağlıyor) alternatif inşaat teknolojilerine kadar. Bazı girişimler, inşaat maliyetlerini düşürmek için prefabrik modüler birimler veya 3D baskı kullanırken, diğerleri mikro-ipoteklere odaklanarak kayıt dışı çalışanlara kredi sağlıyor. Lagos’ta, eyalet hükümeti tapu tescilini kolaylaştırmak için bir arazi yönetimi e-portalı başlattı businessamlive.com ve bu sayede araziyi geliştirmeye açmayı ve sahteciliği azaltmayı umuyor. Bu arada, uluslararası aktörler de dahil – BM ve Dünya Bankası, Batı ve Doğu Afrika’da uygun fiyatlı konutları finanse eden çeşitli girişimlere sahip. Ayrıca, sık sık yaşanan elektrik ve su kesintileri göz önüne alındığında, konutların sürdürülebilirliğini artırmak için yeşil bina konusuna artan bir ilgi var. Örneğin, Ruanda yeni konut sitelerinde çevre dostu tuğlaları ve güneş enerjisini teşvik ediyor.
Kiralık piyasalar ve diaspora yatırımı: Birçok Afrika şehrinde, kirada oturmak norm çünkü ipotek yaygınlığı son derece düşük (genellikle konut stokunun %5’inden az). Akra, Lagos, Nairobi gibi büyük şehirlerde kiralar artıyor ve bu da orta ve düşük gelirli haneleri zorluyor. Ailelerin gelirlerinin %30-40’ından fazlasını kiraya harcaması yaygın bir durum. Bazı hükümetler kira kontrolü uyguluyor veya bunu değerlendiriyor – Gana, yıllık artışlara üst sınır getiren ve daha uzun vadeli kiralamalar sağlayan bir kira kontrol yasasını tartıştı. Diaspora yatırımı bazı piyasalarda önemli bir faktör: Yurt dışındaki Afrikalılar her yıl milyarlarca dolar havale gönderiyor ve bunun önemli bir kısmı ülkelerinde ev inşa etmek veya satın almak için kullanılıyor. Bu sermaye kaynağı, çok sayıda konut inşaatını ayakta tuttu (örneğin, Somali diasporasının yatırımları Mogadişu’da, Nijerya diasporası ise Abuja ve Lagos’ta gayrimenkul piyasasında aktif). Ancak, diaspora kaynaklı projeler bazen daha üst segmentteki mülklere yöneliyor, çünkü bu yatırımcılar somut, prestijli varlıkları (lüks daireler gibi) tercih ediyor ve bu da doğrudan uygun fiyatlı konut açığını gidermiyor.
Ticari & Altyapı
Ofis ve perakende: Afrika’nın ticari gayrimenkulü bölgeye göre büyük farklılıklar gösterir. Nairobi, Johannesburg, Lagos, Kahire gibi önemli merkezlerde son on yılda modern ofis binaları ve alışveriş merkezleri yükseldi, ancak ekonomik dalgalanmalar bazı yerlerde yüksek boşluk oranlarına yol açtı. Nairobi, Doğu Afrika’nın bir hizmet merkezi olarak kalmaya devam ediyor – ofis piyasasında çok uluslu şirketler ve STK’lardan orta düzeyde talep var, ancak Upper Hill gibi bölgelerdeki yeni bina fazlası, ofis boşluk oranını %20 civarında tutuyor. Johannesburg, Afrika’nın en gelişmiş ofis piyasasına sahip, ancak burada da boşluk oranı yüksek (~%18); şirketler yavaşlayan ekonomi nedeniyle alanlarını küçültüyor. Sandton (finans bölgesi) hâlâ yüksek kira getirisi sağlarken, eski şehir merkezindeki Jo’burg binaları konuta dönüştürülüyor veya boş kalıyor. Lagos’ta ofis alanı sınırlı ve pahalı – Ikoyi ve Victoria Island’daki üst düzey ofislerde boşluk oranı düşük ve kiralar orta seviye Avrupa şehirleriyle karşılaştırılabilir düzeyde; bu, petrol endüstrisi ve fintech talebinden kaynaklanıyor. Daha az güvenli bölgelerde ise resmi ofis geliştirmesi çok az. Perakende tarafında, Afrika alışveriş merkezleri karışık bir tabloya sahip. Güney Afrika’nın perakende gayrimenkulü (kıtanın en büyüğü) nispeten olgun, büyük halka açık GYO’lar alışveriş merkezlerine sahip. Son dönemde tüketici harcamalarındaki baskı ve elektrik kesintileri (load-shedding) alışveriş merkezi ziyaretlerini olumsuz etkiledi, ancak genel olarak Güney Afrika’daki alışveriş merkezlerinde boşluk oranı hâlâ düşük (~%5) ve perakende satışlar kademeli olarak iyileşiyor. Diğer yerlerde, Afrika’daki yeni alışveriş merkezleri genellikle ilk heyecandan sonra zorlanıyor; Gana ve Nijerya’daki yarı boş alışveriş merkezleri buna örnek. Perakendeciler genellikle yüksek kira maliyetleri ve kayıt dışı pazarlarla rekabeti zorluk olarak gösteriyor. Yine de alışveriş kültürü büyüyor ve Akra ve Abidjan gibi şehirlerde yeni alışveriş merkezi projeleri devam ediyor.
Endüstriyel ve lojistik: Afrika’nın endüstriyel gayrimenkulü, üretim ve ticaretin yavaş yavaş artmasıyla ortaya çıkan bir fırsat. Etiyopya, Fas, Mısır gibi ülkeler üretimi çekmede (Etiyopya’da hazır giyim, Fas’ta otomotiv vb.) ilerleme kaydetti ve bu da fabrika ve depo talebini artırdı. Fas özellikle büyük serbest bölgeler (ör. Tanger Med limanı ve lojistik bölgesi) inşa etti; burada doluluk oranı yüksek ve genişleme devam ediyor – Avrupa ile Afrika arasında bir geçit haline geliyor. Nijerya ve Kenya, e-ticaret (ör. Jumia) ve perakende dağıtım ihtiyaçları nedeniyle lojistikte büyüme yaşıyor. Ancak, lojistik altyapı eksiklikleriyle engelleniyor. Olumlu bir gelişme: Afrika Kıtasal Serbest Ticaret Anlaşması (AfCFTA), Afrika içi ticareti artırmayı hedefliyor ve bu da gelecekteki ticaret büyümesini öngören lojistik merkezleri ve sınır depolarına bazı yatırımları teşvik ediyor. Örneğin, Batı Afrika’ya hizmet verecek büyük bir lojistik parkı Gana’da geliştiriliyor. Veri merkezleri ise yükselen bir varlık sınıfı; internet kullanımının artmasıyla Güney Afrika, Kenya ve Nijerya’da yeni tesisler açılıyor; Equinix ve Teraco gibi küresel operatörler Afrika veri merkezi kapasitesine yüz milyonlarca dolar yatırım yapıyor.
Kurumsal yatırım ve alıntılar: Tarihsel olarak, Afrika algılanan riskler nedeniyle sınırlı kurumsal gayrimenkul yatırımı çekmiştir, ancak bu yavaşça değişiyor. Özellikle Güney Afrika, Namibya ve Botsvana’daki Afrika emeklilik fonları uzun süredir (çoğunlukla yerel olarak) gayrimenkule yatırım yapıyor. Şimdi ise, pan-Afrika gayrimenkul fonları, genellikle depo veya uygun fiyatlı konut gibi niş alanlara odaklanarak, birden fazla ülkede yatırım yapmak için sermaye topluyor. Bir forum (Africa Property Investment Summit, Eylül ayının ilerleyen günlerinde Cape Town’da gerçekleşecek propertywheel.co.za) yerel emeklilik fonlarının gayrimenkul büyümesini nasıl yönlendirebileceğini sergileyecek africabusiness.com. “Afrika’nın emeklilik fonları [gayrimenkul yatırımında] büyümenin kilit itici güçleridir,” diyor bir Africa Business raporu africabusiness.com ve kurumsal sermayenin artan katılımını vurguluyor.
Yine de, bazı yüksek profilli hayal kırıklıklarının ardından (örneğin, 2000’lerde Nijerya’daki alışveriş merkezi yatırım dalgasının bekleneni verememesi gibi) yabancı yatırımcılar temkinli davranıyor. Döviz kuru oynaklığı büyük bir risk – örneğin, geçen yıl Gana cedisinin keskin değer kaybı, gayrimenkul değerlerini USD bazında ciddi şekilde düşürdü ve yatırımcıları korkuttu.
Yerel gayrimenkul uygulayıcıları sürdürülebilirlik ve uzun vadeli ihtiyaca vurgu yapıyor. Business Day Live’ın yazdığı gibi, “Afrika gayrimenkul piyasalarını sürdürülebilir bir gelecek için yeniden hayal etmek” çok önemli; yenilik ve düzenleyici reformu savunuyorlar businessamlive.com businessamlive.com. Birçok kişi büyük bir potansiyel görüyor: 1,4 milyar nüfuslu, hızla modernleşen ekonomilere ve genç bir demografiye sahip bir kıta, zorluklar aşılırsa gayrimenkul için bir altın madeni olabilir. Afrika’nın görünümü bu nedenle ekonomik istikrar ve reformlara bağlı. Enflasyon kontrol altına alınabilirse (Afrika’da enflasyon ortalama ~%12 ancak büyük farklılıklar gösteriyor) ve hükümetler altyapı ile konuta yatırım yapmaya devam ederse, gayrimenkul sektörü önümüzdeki on yılda yıllık %5-6 oranında büyüyebilir. Halihazırda, projeksiyonlar 2029’a kadar Afrika gayrimenkulü için yıllık ~%5,6 büyüme oranı ve 21,9 trilyon $’lık bir pazar hacmine ulaşılacağını gösteriyor businessamlive.com. İhtiyaç var; para ve yönetişim de bunu takip etmeli.
İnsani bir notla bitirmek gerekirse: Kıta genelinde Afrikalılar daha iyi yaşam koşulları için hevesli. İster ilk dairesini almak isteyen Nairobi’li bir teknoloji çalışanı, ister fahiş kiralardan kurtulmak isteyen Lagoslu bir aile olsun, gayrimenkul gelişmeleri (veya bunların eksikliği) yaşam kalitesi üzerinde doğrudan etkiye sahip. Hükümetler giderek daha fazla konut ve altyapı sorununu ele almanın sadece bir sosyal politika değil, aynı zamanda ekonomik potansiyeli açığa çıkarmanın anahtarı olduğunu kabul ediyor. 4–5 Eylül 2025’teki haberlerde de gördüğümüz gibi, ABD’deki mortgage faiz oranı değişikliklerinden Çin’deki emlak anketlerine ve Dubai’deki patlamalara kadar, gayrimenkul küresel ekonominin hikâyesinde merkezi bir konu – ve Afrika, önümüzdeki yıllarda bu hikâyenin önemli bir bölümü olmaya aday.
Kaynaklar: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com; Real Estate News realestatenews.com realestatenews.com; World Property Journal worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com; Rio Times riotimesonline.com riotimesonline.com; Bankrate bankrate.com; Asahi Shimbun asahi.com asahi.com; Emirates News Agency wam.ae wam.ae; Asharq Al-Awsat english.aawsat.com english.aawsat.com; Reuters (Hindistan seçimi) reuters.com; CRE Daily credaily.com credaily.com; MarketsGroup marketsgroup.org marketsgroup.org; Reuters (Brezilya) reuters.com reuters.com; Africa Housing News; Business AM Live businessamlive.com businessamlive.com.
