Küresel Emlak Dalgalanması: Ekim 2025’in İnanılmaz Piyasa Hamleleri Ortaya Çıktı

• Dünya genelinde piyasalar toparlanıyor: Üç yıllık durgunluğun ardından, “küresel emlak piyasaları, faiz oranlarının gevşemesiyle birlikte bazı canlılık koşullarının geri dönmesiyle temkinli toparlanma işaretleri gösteriyor” bloomberg.com. Büyük konferans verileri ve endeks takipçileri (LightBox), üçüncü çeyrek sonlarında bir sıçrama olduğunu doğruluyor: LightBox’ın ABD ticari gayrimenkul faaliyet endeksi Eylül ayında 116,8’e yükseldi (2025’in en yüksek seviyesi), Ağustos’taki 104,4’ten yukarıda; bu artış, emlak ilanlarının aylık bazda %25 artmasıyla gerçekleşti prnewswire.com prnewswire.com. LightBox, Eylül ayında ABD’de yaklaşık 26 milyar $’lık ticari anlaşmanın kapandığını bildiriyor (2025’in en yoğun ayı), büyük işlemler (+%17–26) keskin şekilde arttı prnewswire.com. Yatırımcılar, hafif bir Fed faiz indiriminin (17 Eylül’de 25 baz puan) ve “daha net faiz görünümünün” bu artışı tetiklemeye yardımcı olduğunu belirtiyor prnewswire.com federalreserve.gov.
• ABD konut piyasası hâlâ durgun: 30 yıllık mortgage oranları Ekim başında %6,3 civarında seyretti realestatenews.com. Yeni konut ilanlarında mütevazı bir artış görüldü (+%2–3 yıllık) realestatenews.com, ancak alıcı talebi hâlâ düşük: bekleyen satışlar yıldan yıla yaklaşık %1 azaldı realestatenews.com. Mortgage başvuruları Eylül sonlarında düştü ve satıcılar genellikle fiyat indiriyor (San Antonio’daki bir ilan, eklenen beyaz eşyalarla birlikte istek fiyatının 15 bin dolar altında satıldı realestatenews.com). ABD hükümetinin kısmi kapanması (Ekim 2025), ekonomik raporları ve birçok ev için sel sigortasını geciktirdi, bu da faaliyeti daha da soğuttu realestatenews.com realestatenews.com. Ekonomistler, günümüzdeki mortgage oranlarının “bekle-gör” durumunun (ve artan belirsizliğin) alıcıları uzak tuttuğunu belirtiyor realestatenews.com. Analistler (JP Morgan vb.), oranlar yüksek kalırsa ABD konut fiyatı artışının 2025’te çok düşük (yaklaşık %2–3) kalmasını bekliyor.
• Kanada – yavaşlayan tempo: Kanada Merkez Bankası, gecelik faiz oranını %2,50’ye indirdi (17 Eylül) bankofcanada.ca (küresel faiz indirimleri serisini takiben). Ticaret rüzgarlarına rağmen, Kanada konut faaliyeti nispeten dirençli kaldı: GSYİH ikinci çeyrekte %1,5 düştü (tarifeler ve ihracat), ancak “tüketim ve konut faaliyeti her ikisi de sağlıklı bir hızda büyüdü” bankofcanada.ca. Analistler, Kanada konut fiyatlarının yatay seyrettiğini ancak nüfus artışı ve hâlâ yüksek kiralarla desteklendiğini söylüyor; enflasyon düşerse 2025 sonlarında daha fazla faiz indirimi gelebilir.
• Çin – devam eden soğuma, politika gevşemesi: Çin’in konut durgunluğu sürüyor, ancak fiyat düşüşleri kademeli olarak yavaşlıyor. Eylül ayında yapılan bir Reuters anketine göre, 2025’te konut fiyatlarının yaklaşık %3,8 düşmesi bekleniyor (önceki %4,8’e göre daha iyi) reuters.com. Aslında, yeni konut fiyatlarındaki düşüş hızı azalıyor (Temmuz’da yıllık düşüş yaklaşık %2,8, Haziran’da ise %3,2 idi) reuters.com. Ancak ING ve S&P’den analistler, temel sorunların devam ettiğini uyarıyor (yüksek hanehalkı borcu, küçük şehirlerde aşırı arz) reuters.com reuters.com. Fitch, “yapısal zorlukların” sürdüğünü vurguluyor – demografi, düşük satın alınabilirlik ve fazla satılmamış stok, tam bir toparlanmayı engelleyebilir reuters.com. Buna karşılık, Pekin ve büyük şehirler kısıtlamaları gevşetmeye devam ediyor: örneğin, Pekin Ağustos ayında Beşinci Çevre Yolu dışındaki uygun aileler için satın alma sınırlamalarını kaldırdı globaltimes.cn, Şanghay ise Eylül’de Dış Çevre Yolu dışındaki yeni veya ikinci el konut alımlarındaki kısıtlamaları kaldırdı globalneighbours.org. Bu adımlar, özellikle arz fazlası olan banliyölerde alıcıları geri çekmeyi hedefliyor. Yine de, çoğu analist Çin’in piyasasının en az 2026’nın ikinci yarısına kadar durgun kalmasını, 2027’de ise yalnızca agresif politika desteğiyle mütevazı artışlar yaşanmasını bekliyor.
• Avrupa – karışık sinyaller ama artan fiyatlar: Çoğu AB pazarında 3. çeyrekte fiyat artışları devam etti. Eurostat verilerine göre AB konut fiyatları 2025 2. çeyrekte yıllık bazda yaklaşık %5,4 arttı euronews.com, bazı ülkelerde ise çift haneli artışlar görüldü (Portekiz +%17,1, Bulgaristan +%15,5, Macaristan +%15,1) euronews.com. Buna karşılık, büyük pazarlarda artış daha ılımlıydı (Almanya +%3,2, İtalya +%3,9). Karşılanabilirlik endişeleri yaygın, ancak artan kiralar ve kıt arz değerleri desteklemeye devam ediyor. Avrupa’da finansman maliyetleri yüksek kalmaya devam ediyor – ECB, Ekim ortasına kadar faiz oranlarını %4,5’te sabit tuttu – ancak çoğu alıcı kriz sonrası düşük faiz oranlarını sabitledi veya alternatif finansman buldu. Ticari tarafta ise faaliyet temkinli: lojistik ve ofis piyasalarında seçici yatırımlar görülüyor (ör. Blackstone’un 2,3 milyar €’luk Fransa sanayi anlaşması), ancak yatırımcılar kalıcı enflasyon ve daha sıkı kredi koşullarından endişeli. Düzenleyici değişiklikler kapıda (AB yeşil bina hedefleri, Birleşik Krallık kira reformları vb.), ancak Ekim ayında odak veri üzerindeydi: PMI verileri ılımlı büyüme gösterdi ve emlak analistleri (Savills, Oxford Economics), Avrupa gayrimenkul yatırım hacimlerinin 2025’e kadar “genel olarak dirençli” kalacağını öngörüyor creherald.com, ancak sektörler arasında dengesiz olacak.
• Orta Doğu – BAE’de rekor faaliyet: Körfez piyasaları yükselişte. Dubai’de, 2025 3. çeyrek tarihi bir dönemdi: Yaklaşık 59.228 gayrimenkul işlemi toplamda 170,7 milyar AED (~46,5 milyar $) tradearabia.com – yıllık bazda yaklaşık %20 artış – Ocak–Eylül satışlarını yaklaşık 498,8 milyar AED’ye (136 milyar $) çıkardı tradearabia.com. Daire satışları artışa öncülük etti (%25,9 artışla 3. çeyrekte), ticari işlemler %41,9 arttı ve arsa satışları bile %25,7 yükseldi tradearabia.com. Özellikle, metrekare başına medyan fiyat yıllık bazda yaklaşık %11 arttı, bu da güçlü talebi yansıtıyor (yabancı alıcılar ve vize bağlantılı yatırımlar tarafından destekleniyor). Firas Al Msaddi (fäm Properties CEO’su), “Dubai’nin piyasa gücü … yerel, bölgesel ve küresel yatırımcılara olan cazibesini vurguluyor” diyor tradearabia.com. Dubai’nin küçük komşusu Ajman da 3. çeyrekte bir patlama yaşadı: 5.048 işlem toplamda 8,12 milyar AED (≈2,21 milyar $) – yıllık bazda %47 artış tradearabia.com. Yetkililer bunu, yatırımcıları çeken “destekleyici ve teşvik edici bir ortam”a (daha düşük maliyetler, yeni projeler) bağlıyor tradearabia.com.
• Suudi Arabistan & GCC trendleri: Suudi Arabistan gayrimenkul piyasasını sessizce açıyor: Artık birçok bölgede yabancılar mülkü tamamen kendi adlarına sahip olabiliyor ve “premium vizeler” gayrimenkul yatırımıyla bağlantılı. Analistler, Riyad’ın konut piyasasının büyük göçmen nüfusu (13 milyon kişi) ve mega projeler (NEOM, Kızıldeniz projeleri) tarafından yönlendirildiğini belirtiyor. Riyad’daki kira getirileri (~%9) bölgedeki en yüksekler arasında ve sermaye çekiyor ainvest.com ainvest.com. JLL ve AInvest’in öngörülerine göre, Vision 2030 projeleri hayata geçtikçe Suudi konut piyasası önümüzdeki on yılda yıllık yaklaşık %8–10 büyüyebilir ainvest.com. GCC komşuları da politikalarını esnetiyor: BAE’nin “Altın Vizesi” popülerliğini koruyor ve Katar’ın üst segmenti istikrarlı (yabancı mülkiyeti hâlâ sınırlı olsa da). Genel olarak, Orta Doğu gayrimenkulü yükselişte – yabancı yatırım, turizm etkinlikleri (Expo 2025 Dubai, vb.) ve devlet teşvikleriyle destekleniyor – ancak yatırımcılar petrol fiyatlarını ve küresel likiditeyi yakından izliyor.
• Afrika – seçici güç: Afrika gayrimenkulü daha çok yamalı bir tablo. Kenya’da dikkat çekici bir ticari anlaşma gerçekleşti: Rekabet Kurumu, Batian Property Fund (GenAfrica destekli)’un Nairobi’deki Riverside Towers (“The Cube”) – birinci sınıf bir ofis binası – satın almasını onayladı kenyanwallstreet.com. Bu, Batian’a Nairobi ofis pazarının yaklaşık %8’ini veriyor ve Doğu Afrika ticari gayrimenkulüne artan kurumsal ilgiyi vurguluyor. Güney Afrika’da ise konut piyasası toparlanıyor: Pam Golding Property endeksi, Ağustos 2025’te ulusal konut fiyatı enflasyonunun %4,2 olduğunu bildirdi dailyinvestor.com. CEO Andrew Golding, sağlıklı ilk kez ev alan talebine ve ipotek finansmanında gevşemeye dikkat çekiyor. Yüksek işsizliğe rağmen, Güney Afrika’nın son faiz oranı duraklaması (Temmuz 2025) ve daha düşük enflasyon, ipotekleri daha erişilebilir hale getirdi dailyinvestor.com dailyinvestor.com. Diğer Afrika piyasaları ise farklılık gösteriyor: Nijerya ve Mısır döviz istikrarsızlığı nedeniyle sıkıntı yaşarken, Fas ve Ruanda gibi güvenli limanlarda proje finansmanı artıyor. Genel olarak, Afrika’daki gayrimenkul patlaması kentleşme ve yabancı sermaye tarafından destekleniyor, ancak makroekonomik rüzgarlar (enflasyon, politika riski) tarafından da kısıtlanıyor.
• Latin Amerika – yüksek oranlar ve belirsizlik: Genel olarak, Latin piyasaları baskı altında kalmaya devam ediyor. Brezilya Merkez Bankası, Selic faiz oranını 20 yılın en yüksek seviyesi olan %15’te sabit tuttu amimarinternational.com. Bu, gayrimenkul sektörü için büyük bir engel: Brezilya devlet tahvilleri şu anda yaklaşık %13–14 getiri sağlıyor ve bu da gayrimenkulü daha az cazip kılıyor. Aslında, ticari kiralar arttı (~%8,5 yıllık bazda) ancak finansman maliyetleri engelleyici seviyede – birçok geliştirici, güçlü kira artışına rağmen projeleri duraklatıyor amimarinternational.com. Meksika’da ise gayrimenkul sektörü, yakın üretim talebiyle ısınmıştı, ancak son ABD ticaret gerilimleri (tehdit edilen %25 gümrük vergileri) birçok projeyi “iptal etmedi, duraklattı” amimarinternational.com. FMIIMAR’dan analistler, Meksika’nın endüstriyel gayrimenkul patlamasının belirsizlik nedeniyle finansman sıkıntısı yaşadığını belirtiyor amimarinternational.com. Diğer yandan, Latin Amerika’daki piyasalar (Arjantin, Kolombiya, Şili) yüksek enflasyon ve kur riskiyle mücadele ediyor. Olumlu tarafta ise, Latin Amerika’daki turizm odaklı kıyı piyasaları (ör. Karayip Meksikası, Kosta Rika) büyüme ve yabancı yatırım açısından hâlâ fırsatlar sunuyor.
• Ekonomik & politika arka planı: Küresel olarak, enflasyon ve faiz oranları ön planda. ABD Merkez Bankası, Eylül ayında faiz oranlarını 25 baz puan indirerek %4,00–4,25 aralığına çekti federalreserve.gov ve çoğu tahminci, 2026 ortasına kadar en az bir indirim daha bekliyor. Euro Bölgesi’nde enflasyon hedefin üzerinde kalmaya devam ediyor (~%4–5), bu nedenle ECB (mevduat faizi ~%2) 2025 sonuna kadar ara verdi. Çin Merkez Bankası (PBOC) ve yerel bankalar, konut piyasasını istikrara kavuşturmak için mortgage faizlerini ve zorunlu karşılık oranlarını düşürüyor. Mali tarafta ise birçok hükümet konut politikalarını ayarlıyor: Çin’de merkezi ve yerel otoriteler, satın alma ve mortgage kurallarını gevşetmeye devam ediyor globaltimes.cn globalneighbours.org; ABD Kongresi Ekim ayında sel sigortasını yeniden açmaya karar verdi (günde yaklaşık 1.400 bekleyen anlaşmanın çözülmesi realestatenews.com); BAE/Suudi düzenleyiciler ise yatırımcı dostu reformları (ör. yabancı mülkiyeti, vize teşvikleri) teşvik etmeye devam ediyor. Avrupa’da ise binalar için yeni sürdürülebilirlik kuralları (ESG standartları, “yeşil kiralamalar”) aşamalı olarak devreye giriyor ve bu durum gayrimenkul değerlemelerini ve yeni projeleri etkileyebilir.
• Görünüm & uzman görüşleri: Çoğu analist kademeli bir iyileşme öngörüyor. LightBox’ın veri ekibi, faizler gevşerse ticari gayrimenkul toparlanmasının 4. çeyrek ve 2026 başına kadar devam etmesini bekliyor: “faiz indirimi ve daha güçlü işlem hacmi gibi birçok olumlu etken” artık devrede prnewswire.com. Küresel araştırma şirketleri (Savills, JLL, Cushman), çoğu pazarda istikrarlı veya ılımlı bir büyüme öngörüyor; lojistik/sanayi gayrimenkulleri genellikle ofis/perakendeden daha iyi performans gösteriyor. JPMorgan’a göre, ABD konut piyasası 2025’te “büyük ölçüde donmuş” kalabilir (büyüme yalnızca ~%3 veya daha az). Asya’da, S&P ve Fitch’ten ekonomistler, Çin’in emlak toparlanmasının hükümet desteği olmadan yavaş olacağı konusunda uyarıyor reuters.com reuters.com. Buna karşılık, Körfez analistleri BAE ve Suudi Arabistan konusunda iyimser; mega etkinlikler (Expo, Dünya Kupası) ve artan şeffaflığı gerekçe gösteriyorlar. Pam Golding’in (Güney Afrika gayrimenkul CEO’su) belirttiği gibi, “ilk kez ev alanlar” finansman maliyetleri düştükçe piyasaya geri dönüyor dailyinvestor.com, bu da enflasyon düştüğünde piyasa hissiyatının hızla değişebileceğini gösteriyor.

Genel olarak, Ekim 2025 dünya genelinde emlak piyasalarının dalgalı olduğunu gösterdi. Yüksek borçlanma maliyetleri ve jeopolitik belirsizlikler hâlâ duyarlılığı azaltıyor, ancak özellikle ABD ticari gayrimenkul ve Orta Doğu konut piyasalarındaki toparlanma umut veriyor. Önümüzdeki aylar, bu “yeşeren umutların” kalıcı bir toparlanmaya mı dönüşeceğini yoksa yeni zorluklar ortaya çıkmadan önce geçici bir durgunluk mu olacağını test edecek. bloomberg.com prnewswire.com.

Kaynaklar: Yetkili finans basını, sektör veri açıklamaları ve uzman raporları (Bloomberg, Reuters, Arabian Business, TradeArabia, Kenyadaily ve diğerleri; merkez bankası açıklamaları; LightBox emlak endeksi; Pam Golding; vb.) bloomberg.com prnewswire.com realestatenews.com prnewswire.com globalneighbours.org euronews.com tradearabia.com kenyanwallstreet.com dailyinvestor.com bankofcanada.ca amimarinternational.com. Yukarıdaki her bir bilgi bu atıf yapılan kaynaklardan alınmıştır.