Önemli Hızlı Bilgiler & Öne Çıkanlar
- Ev Fiyatları Yükselmeye Devam Ediyor: Columbus’ta medyan ev satış fiyatı 2025 ortasında yaklaşık 350.000 $’a ulaştı, yıldan yıla yaklaşık %4–5 arttı columbusrealtors.com. Uzmanlar, değerlerin 2025’te %4–6 daha artmasını öngörüyor – ulusal ortalamaların üzerinde capitalcityrei.com. Ufukta bir çöküş yok; bunun yerine, ılımlı bir değer artışı bekleniyor.
- Stok Rahatlıyor (Ama Hâlâ Sıkı): Aktif konut stoku 2024–2025’te yaklaşık %20–30 arttı columbusrealtors.com thecolumbusteam.com, 2016’dan bu yana en yüksek seviyeye ulaştı thecolumbusteam.com. Haziran–Temmuz 2025’te yaklaşık 5.600 ev satıştaydı, bu da yaklaşık 2,3 aylık arz sağladı – hâlâ bir satıcı piyasası (dengeli = 5–6 ay) thecolumbusteam.com. Evler piyasada biraz daha uzun kalıyor (medyan ~25–27 gün, geçen yıl 22 gün) thecolumbusteam.com, ancak iyi fiyatlandırılmış ilanlar hâlâ hızlı satılıyor.
- Fırlayan Kiralar & Düşük Boşluk Oranları: Columbus’ta medyan apartman kirası yaklaşık 1.350 $ (2019’dan bu yana neredeyse 500 $ arttı) rent.com. Şu anda ilanların yalnızca yaklaşık %5’i 1.000 $’ın altında, geçen yıl ise bu oran %13’tü rent.com rent.com. Kiralıklar için boşluk oranları yaklaşık %5 civarında – rekor düşük seviyelere yakın – yeni arz talebi karşılamakta zorlanıyor colliers.com. Kiracıların neredeyse yarısı kira yükü altında, bu da karşılanabilirliği ön plana çıkarıyor rent.com.
- Ticari Karma Görünüm: Ofis boşluk oranları %20–22 civarında pandemi sonrası yüksek kalmaya devam ediyor cbre.com, özellikle şehir merkezinde (~%22+). Ancak, 2025 2. çeyrekte istikrar işaretleri görüldü – boşluk oranı %20,7’ye düştü ve büyük kiracılar (örn. OhioHealth) alan doldurunca pozitif emilim yaşandı cbre.com. Endüstriyel gayrimenkul patlama yaşıyor, boşluk oranı %8,2’ye düştü (2025 2. çeyrek) geçen yılki zirveden sonra cushmanwakefield.com, Columbus’un lojistik büyümesi sayesinde. Perakende sektörü gelişiyor – boşluk oranı rekor düşük seviyeye, yaklaşık %3,9’a matthews.com indi, Polaris gibi popüler banliyölerde ise %2,5’in altında matthews.com. Yeni perakende inşaatı minimum seviyede, bu da talebi yüksek ve kiraları yaklaşık %2 artırıyor matthews.com matthews.com.
- Popüler Semtler & Gizli Cevherler: Varlıklı banliyöler (Dublin, Powell, New Albany, Bexley, vb.) 600.000$’ın üzerinde thecolumbusteam.com medyan ev fiyatlarına sahip ve Bexley, 2025 için ABD’deki En “Ateşli” 10 Posta Kodu thecolumbusteam.com arasında seçildi. Bu arada, yükselen bölgeler büyük kazançlar sağlıyor: örneğin, South Central Hilltop (43223) 2016’dan bu yana yıllık yaklaşık %18 ev değeri artışı brightinvestor.com gördü ve Northeast Columbus (43219) alıcılar uygun fiyat aradıkça yıllık ortalama %15 kazanç sağlıyor brightinvestor.com. I-270 çevre yolunun hemen dışındaki semtler – Grove City, Groveport, Newark gibi – 300.000$’ın altında medyan fiyatlar ve güçlü satış aktivitesi sunuyor thecolumbusteam.com.
- Ekonomik Patlama Talebi Artırıyor: Columbus bölgesi yılda yaklaşık 10.000 yeni sakin ekliyor ve bu da konut ihtiyacını artırıyor spectrumnews1.com. İşsizlik düşük (~%4) matthews.com ve istihdam artışı güçlü – 2021’den bu yana, Orta Ohio’da neredeyse 195 şirket genişledi veya taşındı ve 28.000 yeni iş ve 38+ milyar dolarlık yatırım getirdi columbusregion.com. Büyük projeler (Intel’in 20 milyar dolarlık çip fabrikası, Honda-LG’nin elektrikli araç fabrikaları, Google/Facebook veri merkezleri) binlerce yeni iş vaad ediyor ve önümüzdeki yıllarda konut ve ticari talebi artıracak capitalcityrei.com.
- Altyapı ve Politika Hamleleri: Columbus, ABD’de büyüme + altyapı açısından 1 numara olarak sıralandı 2025 yılında columbusregion.com, kamu-özel sektör işbirlikleri otoyollar, toplu taşıma (LinkUS BRT hatları), yeni bir havalimanı terminali ve daha fazlası için federal fonlar sağlıyor columbusregion.com. Şehir yöneticileri, konut sıkıntısıyla mücadele etmek için imarı kodlarını yeniliyor ve daha hızlı geliştirme onayları sağlıyor rent.com ve uygun fiyatlı konut için eşi görülmemiş bir finansman ayırıyor (seçmenler 2022’de 200 milyon dolarlık bir konut tahvilini onayladı, ve yeni bir 500 milyon dolarlık tahvil gündemde) 10tv.com. Faiz oranları belirsizliğini koruyor – 2025 başında yaklaşık %7 columbusrealtors.com – ancak %6’ya düşmesi bile binlerce Columbus alıcısının piyasaya girmesini sağlayabilir columbusrealtors.com.
Columbus’un emlak piyasası, 2025’e güçlü ekonomik rüzgarlarla giriyor. Aşağıda, her sektöre – konut, ticari, kiralık, yatırım bölgeleri – derinlemesine bakıyor ve önümüzdeki 3–5 yıl için uzman öngörülerini paylaşıyoruz.
Columbus’ta Konut Emlak Trendleri
Ev Satışları ve Fiyatları: Columbus konut piyasası dikkate değer şekilde dirençli ve büyümeye devam ediyor. 2025 ortası verileri, hem satışların hem de fiyatların yükselişte olduğunu gösteriyor. Haziran 2025’te, Orta Ohio’daki ev satışları yıldan yıla %11 arttı columbusrealtors.com; alıcılar, yüksek faiz oranlarına rağmen piyasaya geri döndü. Medyan satış fiyatı 350.000$’a ulaştı – bir yıl öncesine göre %4,5 artış columbusrealtors.com – ve Temmuz ayında yaklaşık 342.000$’dı (Temmuz 2024’e göre yaklaşık 18 bin dolar daha yüksek) thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com. Yıl başından bu yana fiyatlar geçen yılın yaklaşık %3 üzerinde seyrediyor columbusrealtors.com. Kısacası, ev değerleri hâlâ yükseliyor, ancak 2020–2022’deki çılgınlığa kıyasla daha ılımlı bir hızda.
Stok ve Piyasada Kalma Süresi: Yıllarca çok düşük olan stoktan sonra, Columbus’ta nihayet ilanlarda artış görüldü. 2025 ortasında aktif ilanlar, bir yıl öncesine göre %20–30 daha yüksekti thecolumbusteam.com ve 2016’dan beri görülmeyen seviyelere ulaştı. Haziran 2025’te piyasada yaklaşık 5.188 ev vardı (yıllık %33 artış) columbusrealtors.com ve Temmuz ayında 5.600’den fazla ev listelendi thecolumbusteam.com. Bu stok artışı, alıcılara biraz daha nefes alma alanı sağlıyor: 2025 yazında medyan piyasada kalma süresi yaklaşık 25–27 güne yükseldi, 2024’te ise bu süre yaklaşık 22 gündü columbusrealtors.com thecolumbusteam.com. Yaklaşık olarak 2,3 aylık bir stok arzı var – bu da hâlâ 5–6 aylık dengeli bir piyasanın oldukça altında thecolumbusteam.com, bu nedenle genel olarak satıcılar avantajını koruyor. İyi durumda ve doğru fiyatlandırılmış evler hâlâ birden fazla teklif alıyor, ancak satıcılar artık fiyatlandırmada daha gerçekçi olmalı çünkü alıcıların seçenekleri artıyor thecolumbusteam.com.
Mortgage Faiz Oranlarının Etkisi: Artan mortgage faiz oranları bir engel oluşturdu, ancak piyasa uyum sağlıyor. Ortalama 30 yıllık sabit oran 2025’in başlarında yaklaşık %7 civarındaydı columbusrealtors.com. Bu durum geçen kış piyasa hareketliliğini azalttı – Ocak 2025 satışları, 2015’ten bu yana bir Ocak ayı için en düşük seviyedeydi columbusrealtors.com – yine de emlakçılar iyimserliğini koruyor. Eğer oranlar düşerse, birikmiş talep patlayabilir. Aslında, Ulusal Emlakçılar Birliği, oranların %7’den %6’ya düşmesinin 41.000’den fazla Columbus hanesinin medyan fiyatlı bir evi karşılayabilmesini sağlayacağını ve bunun da takip eden yıl içinde yaklaşık 4.100 ek konut satışına dönüşebileceğini tahmin ediyor columbusrealtors.com. Yerel uzmanlar alıcılara piyasanın zamanlamasını yapmamalarını tavsiye ediyor. “Faizlerin düşmesini beklemeyin – hazırsanız, evi alın,” diyor Ohio Realtors başkanı Allie Whitley capitalcityrei.com. Birçok kişi, oranların 2025 sonuna kadar %5’in ortaları ile %6 aralığında istikrar kazanmasını bekliyor columbusrealtors.com, bu da erişilebilirliği biraz artıracaktır.
Mahallede Öne Çıkanlar: Columbus, çeşitli alt pazarlara sahip bir şehir olup, bazı en popüler mahalleler en yüksek fiyatları talep ederken, diğerleri nispeten uygun fırsatlar sunuyor. Bexley, Dublin, New Albany, Powell, Grandview Heights ve Upper Arlington gibi prestijli bölgelerde medyan fiyatlar 600.000 doların oldukça üzerinde thecolumbusteam.com; bunun nedeni ise üst düzey okullar ve lüks konut stoğu. Realtor.com, Bexley’nin 43209 posta kodunu 2025 için Amerika’nın “En Popüler 10. Posta Kodu” olarak sıraladı; bu sıralama alıcı talebine dayanıyor thecolumbusteam.com. Öte yandan, I-270 çevresindeki daha uygun fiyatlı bölgeler, ilk kez ev alacaklar ve yatırımcılar tarafından artan ilgi görüyor. Örneğin, Groveport, Lancaster, London (Madison County), Newark ve Marion gibi toplulukların 2025 Temmuz’unda medyan satış fiyatları 300.000 doların altındaydı – ancak her biri o ay 25’ten fazla ev satışı gördü thecolumbusteam.com; bu da düşük fiyat seviyelerinde güçlü talep olduğunu gösteriyor. Columbus Şehir Okulları bölgesi (birçok kentsel mahalleyi kapsayan) de yaklaşık 270.000 dolarlık medyan fiyatla nispeten uygun kalmaya devam ediyor thecolumbusteam.com. Bu fiyat farkları, iki katmanlı bir piyasayı gözler önüne seriyor: üst düzey banliyöler gelişirken, alıcılar ulaşılabilir konut arayışında olduğu için geleneksel olarak orta fiyatlı bölgelerde de bir patlama yaşanıyor.
Takip Edilmesi Gereken Yükselen Bölgeler: Tarihsel olarak düşük değerli bazı Columbus mahalleleri hızla dönüşüyor. South Central Hilltop (43223) – bir zamanlar yüksek yoksulluk oranıyla bilinen batı yakası bölgesi – şimdi ateş gibi, ev değerleri 2016’dan bu yana yıllık %18,5 artıyor brightinvestor.com yeni topluluk yatırımlarının ardından. Franklinton, şehir merkezinin hemen batısında, benzer şekilde bir sanat ve teknoloji canlanması yaşadı ve fiyatları yükseltti. Linden ve Near East Side’ın bazı bölümleri (King-Lincoln gibi) şehir destekli yenileme planlarıyla genç alıcıları ve geliştiricileri çekiyor. Kuzeydoğuda, Easton ve John Glenn havaalanı (43219) çevresindeki bölgeler büyük bir potansiyel gösteriyor – bu bölgede 2016’dan bu yana yıllık %15,7 fiyat artışı görüldü brightinvestor.com yeni karma kullanımlı projeler ve iş merkezleri (Rickenbacker lojistiği, vb.) yakınlarda ortaya çıktıkça. Ayrıca, Columbus’un genişleyen çevresindeki kasabalar da hareketleniyor: Marysville (KB) ve New Albany/Johnstown (KD) büyük işverenlerden (Honda’nın fabrikaları, Intel’in gelecekteki çip fabrikaları) dolayı büyüyor ve Pickaway County bölgeleri, örneğin Teays Valley, büyük bir savunma sanayi projesinin duyurulmasının ardından konut satışlarında %90 artış gördü columbusrealtors.com. Hem yatırımcılar hem de ev alıcıları için, Columbus piyasası hem merkezi bölgelerde istikrar hem de yükselen bölgelerde patlayıcı büyüme sunuyor.
Ticari Gayrimenkul Trendleri (Ofis, Perakende, Endüstriyel)
Ofis Sektörü – Kademeli İstikrar: Columbus’un ofis pazarı, pandemi sonrası iyileşme modunda. Boşluk oranları yüksek kalmaya devam ediyor ancak dengeleniyor. 2025 2. çeyrek itibarıyla, genel ofis boşluk oranı yaklaşık %20,7 idi – önceki zirvelerden (2024’te yaklaşık %23–24) biraz daha düşük cbre.com cushmanwakefield.com. Özellikle Downtown Columbus’ta boşluk oranı %22’nin üzerinde, çünkü birçok şirket hibrit çalışmaya geçti ve eski kuleler kiracı çekmekte zorlanıyor infabode.com. Ancak, banliyö alt pazarları daha iyi durumda. Polaris (kuzey) ve Easton gibi bölgeler yeni kiralamalar çekti ve bu da 2025 2. çeyrekte yaklaşık 185.000 ft² pozitif net emilime katkı sağladı cbre.com. Özellikle, OhioHealth iki büyük boş ofis binasını (~160 bin ft²) satın alarak anında doldurdu cbre.com. Genel olarak kiralama faaliyeti çeyrekte 17 büyük kiralama ile yaklaşık 451.000 ft²’ye yükseldi ve tipik hacmin üzerine çıktı cbre.com. Talep edilen kiralar ortalama ~22,23$/ft² (tam hizmet) – yıllık bazda yaklaşık %1,6 artış – ve banliyödeki B Sınıfı ofisler kira artışında başı çekiyor cbre.com. Yeni inşaat sınırlı (sadece dört ofis projesi devam ediyor, yaklaşık %63’ü ön kiralamalı) cbre.com, bu da pazarın yeniden dengelenmesine yardımcı olmalı. Eğilim kaliteye kaçış yönünde: A Sınıfı ofislerde boşluk oranı %27 iken B Sınıfı’nda yaklaşık %16 cbre.com, çünkü kiracılar daha yeni ve olanakları zengin alanlarda konsolide oluyor. Önümüzdeki birkaç yılda, ekonomi büyüdükçe ofis doluluğunda ılımlı bir iyileşme bekleniyor – ancak eski ve kötü konumdaki ofisler farklı amaçlarla kullanılabilir (bazı şehir merkezi binaları, konut talebinin yüksek olması nedeniyle apartman dönüşümü için aday).
Perakende Sektörü – Yüksek Talep, Düşük Arz: Columbus’ta perakende gayrimenkulü parlak bir nokta, nüfus artışı ve tüketici harcamalarıyla destekleniyor. Metronun perakende boşluk oranı 2025 ortasında rekor düşük seviye olan ~%3,9’a ulaştı matthews.com, bu da tarihi olarak sıkı arzı yansıtıyor. Aslında, Columbus perakende performansında ABD’de ilk 15 pazar arasında yer alıyor; sağlam kira artışı (~%2,2 yıllık) ve neredeyse hiç fazla arz yok matthews.com matthews.com. Geliştiriciler geri çekildi – yalnızca yaklaşık perakende envanterinin %0,2’si inşaat aşamasında (sadece ~250.000 ft²’lik bir proje hattı) matthews.com matthews.com – bu nedenle yeni teslimatlar nadir. Bu durum, birkaç büyük mağaza zinciri mağaza kapatsa bile doluluk oranlarını yüksek tuttu. Geçen yıl boyunca Columbus, Big Lots (merkezi Columbus’ta), Joann’s ve Party City gibi ulusal zincirlerin iflaslarına tanık oldu ve bu da bazı büyük mağazaların boş kalmasına yol açtı matthews.com. Yine de pazar dayanıklılığını kanıtladı: küçük kiracılar (restoranlar, hizmetler, yerel dükkanlar) 5.000 ft²’nin altındaki birçok alanı hızla doldurdu, sadece 2025’in 2. çeyreğinde 500.000 ft²’den fazla alan kiralandı matthews.com. A ve B sınıfı alışveriş merkezleri oldukça rekabetçi – ev sahipleri genellikle birinci sınıf alanlar için birden fazla teklif alıyor. Tek gevşeklik C sınıfı mülklerde (daha az merkezi bölgelerdeki eski şerit alışveriş merkezleri) görülüyor; bunlar boşlukların yaklaşık %40’ını oluşturuyor ve eski düzenleri nedeniyle daha yavaş kiralanıyor matthews.com.
Coğrafi olarak, Columbus’un banliyöleri perakende patlamasına öncülük ediyor. Westerville, Hilliard ve Upper Arlington gibi köklü banliyöler, artan gündüz nüfusu ve yüksek gelirler sayesinde en düşük perakende boşluk oranlarından bazılarına sahip matthews.com. Örneğin, Polaris bölgesi ve Bethel Road koridorunda %2,5’in altında müsaitlik oranı var – Ortabatı’daki en sıkı perakende alt pazarlar arasında matthews.com. Yeni perakende inşaatları genellikle kullanıma özel projeler veya karma kullanımlı gelişimlerin bir parçası oluyor. Son açılışlardan biri, Union County’deki Jerome Village’da 123.000 metrekarelik bir Kroger marketi oldu ve bu dev yeni master planlı topluluğun merkezi konumunda matthews.com. Genel perakende satış hacmi de artıyor: 2025 2. çeyrekte yaklaşık 101 milyon dolarlık perakende gayrimenkul satışı gerçekleşti; yatırımcılar özellikle tek kiracılı net kira varlıklarını (fast food, eczaneler vb.) ve tamamen kiralanmış mahalle merkezlerini %6’ların ortasında getiri oranlarıyla matthews.com matthews.com tercih etti. Sonuç olarak – Columbus perakende gayrimenkulü güçlü ve bu şekilde kalmaya aday, çünkü sınırlı yeni arz ve hem ulusal hem de yerel perakendecilerden gelen istikrarlı talep, doluluk ve kiraları yukarı yönlü tutuyor.
Sanayi & Lojistik – Hâlâ Çok Canlı: Orta Ohio’nun sanayi pazarı son yıllarda patlama yaşıyor ve büyümeye devam ediyor. Columbus bir lojistik merkezi (bazen “Ohio’nun Kavşağı” olarak anılır), depoları, dağıtım merkezlerini ve artık yüksek teknolojili üretimi kendine çekiyor. Bir inşaat furyasının ardından, sanayi boşluk oranları 2024 sonlarında kısa süreliğine %9,0’a yükseldi, ancak talep yetişti – 2025 2. çeyrekte boşluk oranı %8,2’ye düştü ve aşağı yönlü seyrediyor cushmanwakefield.com. Amazon, FedEx, Dollar Tree ve diğer şirketlerin büyük yeni tesisleri hızla kiralandı. Net emilim pozitif kalmaya devam etti, bu da şirketlerin bölgenin büyüyen tüketici tabanına hizmet etmek için alana ihtiyaç duyduğunu gösteriyor. Columbus, ABD nüfusunun %60’ına bir günlük kamyon mesafesinde olduğundan, firmalar burada depo yatırımlarını sürdürüyor. Geliştirme boru hattı, kilit lojistik koridorlarında (Rickenbacker Havaalanı bölgesi, Groveport ve batı Columbus/Hilliard gibi alanlar) aktif kalmaya devam ediyor. Bununla birlikte, yüksek faiz oranları, 2021–22’deki çılgın tempoya kıyasla spekülatif sanayi inşaatını biraz soğuttu. Modern dağıtım tesisleri için güçlü rekabet göz önüne alındığında, sanayi alanı kira artışı sağlam (son dönemde yıllık orta-yüksek tek haneli) seyrediyor.
Karma Kullanımlı Gelişim: Bir diğer dikkat çekici eğilim ise, ofisleri, konutları, perakende ve eğlenceyi birleştiren karma kullanımlı projelerin yükselişi – bu model, son yıllarda Dublin’deki Arena District ve Bridge Park ile örneklendi. Columbus şehir merkezinde, Scioto Peninsula yeniden geliştirme çalışmaları devam ediyor; bu proje, COSI müzesinin yanında yeni konut birimleri, ofis alanı, bir otel ve park iyileştirmeleri getirecek. Benzer şekilde, Crew Stadium bölgesi (Astor Park) apartmanlar ve ticari alanlarla dönüştürülüyor. Bu karma kullanımlı merkezler, genç profesyonellerin ve “boş yuva” sahiplerinin yürünebilir “yaşa-çalış-eğlen” ortamlarına olan tercihlerine hitap ediyor. Columbus’un kentsel çekirdeği, yıllarca ofislere odaklandıktan sonra şimdi bir değişim görüyor: Downtown Commission, bazı eskiyen kuleler için ofisten konuta dönüşümleri teşvik etti; böylece daha fazla konut ve mesai saatleri sonrası yaya trafiği yaratılması amaçlanıyor. Şehir merkezindeki konut doluluğu zaten yaklaşık %87 columbusceo.com olduğundan, daha fazla apartman projesi muhtemel; bu da şehir merkezini daha da canlandırabilir ve oradaki perakende ve konaklama işletmelerini destekleyebilir. Genel olarak, Columbus’un ticari gayrimenkul görünümü karmaşık ama genel olarak olumlu: sanayi ve perakende gelişiyor, ofis yavaşça toparlanıyor ve yeni gelişmeler stratejik karma kullanımlı büyümeye odaklanıyor.
Kiralık Pazar & Konut Uygunluğu
Kiralarda Sıçrama, Ucuz Daireler Azalıyor: Columbus, tarihsel olarak uygun fiyatlı bir kiralık pazarına sahipti, ancak bu hızla değişiyor. 2024–2025’te kira artışı, pandemi sırasında görülen çift haneli sıçramalardan yavaşladı, ancak hâlâ önemli düzeyde. Columbus’ta medyan istenen kira şu anda aylık yaklaşık 1.350 $ rent.com. Bu, 2019’a göre yaklaşık 500 $ daha yüksek; yani kiralar altı yılda yaklaşık %58 arttı rent.com. Bu tür artışlar, kiracıların bütçelerini zorluyor – birkaç yıl önce 800–900 $’a iyi bir daire bulunabilirken, artık 1.000 $ altı kiralıklar neredeyse yok oldu. Aslında, Columbus’taki kiralıkların sadece %5’i 1.000 $’ın altında listeleniyor, bu oran bir yıl önce %12,8’di rent.com rent.com. Bu, ulusal ortalamadan bile daha kötü (~%7,5’i 1.000 $ altı) rent.com. Kısacası, dört haneli rakamların altındaki kiralıklar Columbus’ta neredeyse tamamen ortadan kalktı; çünkü yeni lüks daireler piyasaya girerken, eski birimlerin sahipleri de yüksek talep nedeniyle fiyatları artırıyor.
Boşluk Oranı ve Yeni Arz: Kira artışına rağmen, kiralık boşluk oranları çok düşük kalmaya devam ediyor – bu klasik bir arz-talep dengesizliği. Columbus metro bölgesinde apartman boşluk oranı, 2024 sonu itibarıyla yaklaşık %5 veya biraz daha düşük olarak tahmin ediliyor colliers.com; bu oran, birçok benzer şehirden daha sıkı. Son on yılın büyük bölümünde Columbus’taki boşluk oranları %5–7 aralığında seyretti ve 2022–23 yıllarında, COVID sonrası konut telaşı sırasında kısa bir süreliğine %5’in altına inerek rekor düşük seviyelere ulaştı cushmanwakefield.com. 2023–24 yıllarında binlerce yeni birim açıldıkça oran biraz yükseldi, ancak emilim sağlıklı oldu. Geliştiriciler aktif: bölgede yaklaşık 9.000 çok aileli birim inşaat halinde (mevcut stoğun yaklaşık %4’ü) mmgrea.com mmgrea.com. Önemli büyüme alanları arasında Downtown/Short North (devam eden 1.500’den fazla birim), Delaware County (1.700+ birim, ör. Polaris civarı) ve Upper Arlington/OSU bölgesi (~1.900 birim) mmgrea.com yer alıyor. Bu teslimat dalgası, doluluk oranının 2023 sonundaki %93,7’den 2024 sonunda tahmini ~%93,4’e hafifçe düşmesine neden oldu mmgrea.com mmgrea.com. Ancak, artık daha az proje başlatılıyor; bunun nedeni ise artan inşaat maliyetleri ve finansman oranları mmgrea.com. Sonuç olarak, 2025 sonrası için analistler arz artışının yavaşlamasını ve muhtemelen pazarın daha da sıkılaşmasını bekliyor. Columbus’un büyüyen bir teknoloji ve finans merkezi olması ve üretim işlerinde yaşanan artış, kiralık konut talebinin güçlü kalmasını sağlıyor. Şehrin kiracı nüfusu ayrıca Ohio State University’nin (~60.000 öğrencisi var, çoğu kampüs dışında yaşıyor) ve daha pahalı bölgelerden göç eden genç profesyonellerin varlığıyla da destekleniyor.
Karşılanabilirlik Krizi: Bu sıcak kiralık piyasanın olumsuz yanı, kötüleşen bir karşılanabilirlik krizi. Maaşlar, kira artışlarına ayak uyduramadı ve bu da daha fazla maliyet yükü altındaki kiracıya yol açtı. Yaklaşık Columbus’taki kiracı hanelerinin %48’i artık gelirlerinin %30’undan fazlasını kiraya harcıyor rent.com – bu oran son yıllarda önemli ölçüde arttı. Eksiklik en çok alt gelir grubunda hissediliyor: Columbus’ta düşük gelirli kiracılar için tahmini 52.700 uygun fiyatlı konut açığı var rent.com. Birçok düşük gelirli kiracı eski sözleşmelerde ya da sübvanse edilen birimlerde sıkışıp kalmış durumda; nitekim, mevcut ilanların sadece %5’i 1.000 doların altında olsa da, Columbus’taki tüm kiracıların yaklaşık %40’ı hala 1.000 doların altında kira ödüyor (çünkü geçmişteki fiyatlardan yararlanıyorlar ya da yardım alıyorlar) rent.com. Ancak bu oran on yıl önce %74’tü rent.com – bu da uygun fiyatlı birimlerin ne kadarının ortadan kaybolduğunu çarpıcı biçimde gösteriyor. Şehir merkezine yakın mahalleler en yüksek kira yükü oranlarına sahip (ve tarihsel olarak en yüksek tahliye oranlarından bazılarına da). Dikkat çekici bir şekilde, Ohio yasaları kira kontrolü sağlamıyor ve kiracı korumaları sınırlı rent.com, bu nedenle ev sahipleri kira sözleşmesi yenilemede kiraları serbestçe artırabiliyor.
Şehir ve eyalet çeşitli girişimlerle yanıt veriyor: Columbus bir Uygun Fiyatlı Konut Fonu kurdu ve belirtildiği gibi, seçmenler gelir kısıtlamalı birimlerin inşasını finanse etmek için büyük konut tahvillerini onayladıaxios.com ahaco.org. Şehir ayrıca, yalnızca tek ailelik evlerin inşasını zorlaştıran eski kodların yerine, daha fazla apartman, dubleks ve “eksik orta” konut geliştirmesini teşvik edecek imar kodu reformları peşinde, bu da yeni konut arzının önünü açmayı hedefliyor, özellikle de dolgu (infill) projelerinde. Ayrıca, Ohio İlk Kez Ev Sahibi Olacaklar Tasarruf Yasası (2022’de imzalandı) çıkardı; bu yasa, kiracıların ev sahibi olmasına yardımcı olmak için peşinatlara yönelik vergi avantajlı hesaplar sağlıyor – ancak etkisi kademeli olabilir.
Çok Aileli Yatırım ve Görünüm: Yatırımcılar için, Columbus çok aileli mülkleri, nispeten uygun fiyatları ve istikrarlı kira artışı nedeniyle cazip olmuştur. Buradaki apartman kompleksleri için net kira getirisi oranları, kıyı piyasalarına göre daha yüksektir (genellikle stabilize varlıklar için %5–6 aralığında), bu da sağlam bir nakit akışı sunar. 2023 yılında yüksek faiz oranları nedeniyle yatırım hacmi düştü (satış hacmi 2022’ye göre yaklaşık %31 azaldı) mmgrea.com, ancak 2024’te alıcıların beklentilerini ayarlamasıyla tekrar arttı. Ulusal firmalar ve REIT’ler, yeni banliyö bahçe tipi apartmanlar ve şehir merkezindeki orta katlı projeleri satın alma konusunda aktif oldular. Columbus’un kira artışının yakın vadede yıllık yaklaşık %3–4 civarında olması bekleniyor mmgrea.com – ABD ortalamasından daha hızlı – güçlü iş piyasası ve yeni gelenler için göreceli uygunluğu sayesinde. 2025 sonları ve sonrasında, yeni inşaatların hızı yavaşladıkça, doluluk oranı tekrar %95’lerin ortalarına sıkışabilir ve kiralar üzerinde sürekli yukarı yönlü baskı oluşturabilir. Ancak, kira artışlarının gelir artışının çok üzerinde olması uzun vadede sürdürülebilir değildir, bu nedenle ücret artışı geride kalırsa piyasa sonunda daha ılımlı artışlara (~yıllık %2–3) soğuyabilir. Sonuç olarak, Columbus’un kiralık sektörü izlenmesi gereken bir alan – şimdilik bir “ev sahibi piyasası”, ancak şehrin iş gücü için yaşanabilir kalmasını sağlamak adına daha fazla uygun fiyatlı birime acil ihtiyaç var.
Yatırım Fırsatları ve Sıcak Noktalar
Yatırımcı Duyarlılığı: Columbus, ülke genelinde emlak yatırımcılarının dikkatini yüksek büyüme, makul maliyetli bir piyasa olarak çekti – genellikle Ortabatı’da “yükselen” bir piyasa olarak sıralanıyor. İş büyümesi, nüfus artışı ve nispeten düşük giriş fiyatlarının (kıyı şehirlerine kıyasla) birleşimi, güçlü YG potansiyeli sunuyor. Bu ilginin kanıtı olarak, kurumsal yatırımcılar (büyük şirketler, REIT’ler, iBuyer’lar) 2025 başında Columbus’ta satılan tüm evlerin %7’sinden fazlasını satın aldı douglasandassociatesrealty.com, bu önemli bir pay (ancak Sunbelt piyasalarının altında). Yerel tamirci-satıcılar ve eyalet dışı alıcılar, tek ailelik kiralıklar ve değer artışı için Columbus’un daha uygun fiyatlı mahallelerini hedefliyor. Şehrin istikrarlı ekonomisi (devlet, Ohio State Üniversitesi ve Nationwide ile Cardinal Health gibi birçok Fortune 500 merkezinin desteğiyle) yatırımcılara konut talebinin durgunluk dönemlerinde bile güçlü kalacağı konusunda güven veriyor.
Yüksek Fırsatlı Mahalleler: En iyi yatırım getirisi sağlayan bölgeler, genellikle geçiş sürecinde olan – düşük alım maliyetleri ve artan kira/konut değerlerine sahip – yerlerdir. Daha önce 43223 (Hilltop) bölgesini vurgulamıştık; birkaç yıl önce 100.000 doların altında alınabilen evler, bölgenin gelişmesiyle birlikte değer kazandı ve yıllık çift haneli değer artışı sağladı brightinvestor.com. Benzer şekilde, Linden mahallesi (Kuzey Merkez Columbus), uygun fiyatlı mülkler sunuyor ve şehir altyapısı ile suç oranını azaltmaya yönelik yatırımlar alıyor; bu da uzun vadeli değer artışı için spekülatif bir fırsat oluşturuyor. Güney Yakası’nda, Parsons Avenue Koridoru ve Near East (Olde Towne East, King-Lincoln) çevresindeki bölgelerde tarihi evler yenileniyor ve boş arsalar yeni yapılarla doluyor – önemli öz sermaye kazançları için potansiyel devam ediyor. Al-sat yerine kiraya vermek isteyenler için, Kuzeydoğu Columbus (43219) gibi mahalleler iyi bir denge sunuyor: ortalama 2 odalı kira yaklaşık 1.150 dolar, bu da bölge ortalama gelirinin yaklaşık %26’sı brightinvestor.com (sağlıklı bir kira-gelir oranı) ve bölge 2018’den bu yana %6,5’in üzerinde nüfus artışı gördü brightinvestor.com, bu da talebin sürdüğüne işaret ediyor. Oradaki değer artış oranı ~%15/yıl ile olağanüstü brightinvestor.com.
Şehir merkezinin ötesinde, ilk halka banliyöler ve dış kasabalar da önemli hedeflerdir. Örneğin, doğu yakasında Whitehall ve Reynoldsburg sağlam kira getirileri sunuyor ve Columbus’tan gelen büyümenin etkisinden faydalanıyor. Kuzeydeki Delaware County, Ohio’nun en hızlı büyüyen ilçelerinden biri olarak yeni yerleşimlerle gelişiyor – arsa ve konut değerleri istikrarlı şekilde yükseldi ancak gelişim sürdükçe hâlâ artış potansiyeli var. Intel ve diğer şirketlerin Licking County’ye gelmesiyle, Johnstown, Newark, Heath ve Pataskala gibi kasabalarda konut talebi (ve gelecekteki büyümeyi öngören yatırımcı alımları) şimdiden artıyor. Batıda ise, London ve West Jefferson (Madison County) önümüzdeki on yıl içinde Columbus’un banliyöleri haline gelebilir ve uzun vadeli fırsatlar sunabilir.
Getiriler ve Riskler: Columbus’taki yatırımcılar geçmişte güvenilir nakit akışı – nispeten yüksek net kira getirileri – elde ettiler, ancak fiyatlar yükseldikçe getiriler biraz azaldı. İşçi sınıfı bir Columbus mahallesinde tipik bir tek ailelik kiralık ev hâlâ yaklaşık %7–8 net kira getirisi sağlayabilir ki bu cazip, ancak bu tür mülkler için rekabet arttı. Bu arada, ev yenileyicileri ve tamirciler, yüksek faiz oranları elde tutma maliyetlerini artırdığı için daha seçici olmak zorunda. İyi haber şu ki: yenilenmiş başlangıç evlerine olan alıcı talebi güçlü, bu nedenle 300.000 dolar altı segmentte iyi yapılan yenilemeler genellikle hızla satılıyor. Geliştirme fırsatları da bol: şehrin daha fazla konut için yaptığı baskı, daha önce izin verilmeyen bölgelerde sıra evler, ADU’lar (ek konut birimleri) ve küçük çok aileli projeler için imar açabilir. Uyarlanabilir yeniden kullanım başka bir seçenek – örneğin, kentsel Columbus’taki küçük ticari binalar veya depolar loftlara veya karma kullanımlı alanlara dönüştürülüyor.
Dikkat edilmesi gereken başlıca riskler arasında faiz oranı ortamı (bu, finansman maliyetlerini ve yatırımcı alım gücünü etkiler) ve bir durgunluğun talebi soğutma olasılığı yer alıyor. Ancak Columbus, sektör çeşitliliği sayesinde bir nebze yalıtılmış durumda. Yatırımcılar genel olarak Columbus konusunda iyimser ve 3–5 yıllık vadede kira artışının ve değerlenmenin devamını bekliyor, özellikle de büyük projeler (Intel, vb.) işe alımları artırdıkça. Yerel bir emlakçı şöyle diyor: “Şirketler Columbus’taki rekabet avantajını görüyor ve burada olmak istiyor – yatırımcılar da öyle” columbusregion.com columbusregion.com. Genel olarak, Columbus emlak yatırımı için verimli bir zemin sunuyor, fırsatlar ise kentsel koridorlarda yüzyıllık evleri yenilemekten, metronun büyüyen kenarlarında yeni kiralık topluluklar inşa etmeye kadar uzanıyor.
Gayrimenkulü Etkileyen Temel Ekonomik Sürücüler
Birkaç makro düzeyde faktör, Columbus’un emlak piyasasını yeni zirvelere taşıyor:
- Nüfus Artışı: Basitçe söylemek gerekirse, daha fazla insan = daha fazla konut talebi. Columbus metropolü (nüfus ~2,3 milyon), son yıllarda iş odaklı göç ve doğal artışın birleşimiyle günde yaklaşık 50–60 kişi ekliyor spectrumnews1.com. Bu, yılda 10.000’den fazla yeni sakin demek. Columbus şu anda Orta Batı’nın en hızlı büyüyen ikinci metropolü (Indianapolis’ten sonra) ve 2050’ye kadar 700.000 daha fazla kişi kazanması bekleniyor rent.com. Bu istikrarlı büyüme, yeni evlere, apartmanlara ve perakende alanlara olan ihtiyacı destekliyor. Özellikle, bölgenin büyümesi kısa vadeli bir patlama değil, uzun vadeli bir trend – 2010’larda bile, Columbus bazı diğer Ohio şehirleri küçülürken büyümeye devam etti. Genç profesyoneller, aileler ve göçmenlerden oluşan çeşitli bir akış, konut talebini her alanda artırıyor.
- İş Gücü Piyasası ve Kurumsal Genişlemeler: Güçlü iş yaratımı, Columbus’un emlak piyasasının temel taşlarından biridir. İşsizlik oranı yaklaşık %4 civarındadır matthews.com ve bölge büyük işverenleri cezbetmeye devam etmektedir. 2021’den bu yana yaklaşık 195 şirket Columbus Bölgesi’nde konumlanmayı veya genişlemeyi seçti columbusregion.com. Ekonomik kalkınma yetkililerine göre, bu projeler 38 milyar dolarlık sermaye yatırımı ve neredeyse 28.000 yeni iş ilanı columbusregion.com anlamına geliyor. Sektörler arasında çeşitlilik gösteriyorlar: finans (ör. JPMorgan Chase’in büyük Columbus kampüsünü büyütmesi), teknoloji (Google ve Facebook’un dev veri merkezleri inşa etmesi), perakende/gıda (Amazon ve Dollar General dağıtım merkezleri) ve tabii ki Intel’in yarı iletken fabrikaları. Intel’in Licking County’de (Columbus’un hemen dışında) planladığı 20 milyar dolarlık çip fabrikaları en çok dikkat çeken örnek – tam faaliyete geçtiğinde doğrudan 3.000 kişiye (ve destek sektörlerinde çok daha fazlasına) istihdam sağlaması bekleniyor capitalcityrei.com. Intel’in proje takvimi 2030’a kadar uzamış olsa da spectrumnews1.com spectrumnews1.com, sadece beklentisi bile kentin doğu yakasında bir arazi yarışını ve geliştirme planlamasını tetikledi. Bir diğer büyük gelişme: Honda ve LG Energy’nin ortak girişimi, Columbus’a çok uzak olmayan bir yerde batarya fabrikaları inşa ediyor ve Orta Ohio’nun otomotiv sektörünü güçlendiriyor. Her büyük işverenin gelmesi veya büyümesi, taşınan çalışanlar, yerel firmalar için yeni sözleşmeler ve konut ihtiyacında artış anlamına geliyor.
- Altyapı ve Ulaşım: Altyapı geliştirme, büyümeye hem yanıt veriyor hem de onu daha da mümkün kılıyor. Aslında, Columbus, altyapı yatırımlarını iş büyümesiyle etkili bir şekilde uyumlu hale getirdiği için Site Selection Magazine’in 2025 “Global Groundwork Index”inde #1 olarak sıralandı columbusregion.com. Bölge, projeler için federal fonları agresif bir şekilde takip etti: son hibeler, bir havaalanı genişlemesini (John Glenn Columbus International’da yeni bir terminal), Rickenbacker Inland Port’ta iyileştirmeleri ve I-70/I-71 şehir merkezi kavşağı gibi otoyollarda geliştirmeleri finanse ediyor columbusregion.com. Dönüştürücü girişimlerden biri, ana koridorlar boyunca yüksek kapasiteli hızlı toplu taşıma (Otobüs Hızlı Transit hatları) getirmeyi planlayan LinkUS projesi; bu koridorlar arasında West Broad Street ve Dublin’e giden Northwest Corridor bulunuyor. Columbus, toplu taşıma ve hareketliliği geliştirerek, bu güzergahlar boyunca yeni konut ve ticari alanları desteklemeyi hedefliyor. Yerel emlakçı Shaun Simpson’a göre, LinkUS gibi projeler “daha fazla inşaat ve daha da önemlisi, daha uygun fiyatlı konut inşaatı”nı şehir merkezi ve koridor bölgelerine getirecek capitalcityrei.com. Ayrıca, Columbus, onlarca yıl sonra ilk kez Columbus’u trenle Cleveland ve Cincinnati’ye bağlayabilecek önerilen 3C+D yolcu demiryolu hattı için görüşmeler yürütüyor – bu uzun vadeli bir proje olup, orta Ohio’nun cazibesini daha da artırabilir. Tüm bu altyapı hamleleri – yollar, toplu taşıma, altyapı hizmetleri – bölgenin büyüme kapasitesini genişletiyor, yeni geliştirilebilir alanlar açıyor ve genellikle emlak değerlerini yükseltiyor (örneğin, gelecekteki toplu taşıma istasyonlarına yakın mülkler şimdiden yatırımcı ilgisi çekiyor).
- Eğitim ve Araştırma Kurumları: Ülkenin en büyük üniversitelerinden biri olan Ohio State University’nin varlığı, istikrarlı bir ekonomik motor görevi görüyor. OSU, yalnızca on binlerce kişiye doğrudan istihdam sağlamakla kalmıyor (ünlü Wexner Tıp Merkezi dahil), aynı zamanda araştırma, sağlık hizmetleri ve gayrimenkul sektörüne katkı sağlayan girişim faaliyetleri de üretiyor. Üniversitenin 2020’de Batı Kampüsü’nü bir “İnovasyon Bölgesi”ne dönüştürmesi, öğrencilere ve genç profesyonellere yönelik yeni laboratuvarlar, ofisler ve konutlar getiriyor ve şehirle daha fazla bütünleşiyor. Diğer kolejler (Columbus State, Capital University, vb.) ve büyük bir öğrenci nüfusu (metropolde 110.000’den fazla üniversite öğrencisi) kiralık konut ve mezunların genellikle Columbus’ta kalmayı tercih etmesiyle başlangıç evlerine sürekli talep anlamına geliyor.
- Yaşam Kalitesi ve Maliyet Avantajları: Yüksek maliyetlerin insanları uzaklaştırdığı kıyı pazarlarının aksine, Columbus nispeten uygun fiyatlı (her ne kadar sıkılaşsa da) bir alternatif sunuyor. Pahalı şehirlerden taşınan şirketler ve çalışanlar daha düşük vergiler, daha ucuz gayrimenkul ve merkezi bir konum buluyor. Columbus, “genç profesyoneller için en iyi yerler” ve “teknoloji işleri için en iyi şehirler” gibi sıralamalarda sıkça iyi puanlar alıyor. Bu olumlu hava yetenekleri çekiyor, bu da işverenleri çekiyor – gayrimenkulü olumlu etkileyen erdemli bir döngü. Kültürel ve rekreasyonel olanaklar – Columbus’un gelişen şehir merkezi sanat ortamı ve spor takımlarından metro park sistemine kadar – yeni sakinleri çekmede de rol oynuyor. Kısacası, Columbus artık 20 yıl öncesine göre “havalı” ve bu algı, kentsel ama uygun fiyatlı bir yaşam tarzı arayan yeni gelenlerden konut talebini artırıyor.
Özetle, Columbus’un ekonomik temelleri çok güçlü. Nüfus ve iş büyümesi, konut ihtiyacını arzın yetişebileceğinden daha hızlı artırıyor, altyapı iyileştirmeleri yeni gelişmeleri mümkün kılıyor ve şehrin çeşitlendirilmiş ekonomisi (eyalet hükümeti, üniversiteler, şirket merkezleri, sağlık, finans, lojistik ve şimdi teknoloji/üretim) sağlam bir temel sağlıyor. Bu etkenler, Columbus gayrimenkulünün muhtemelen önümüzdeki yıllarda yükselişini sürdüreceğini, ülke çapında bir ekonomik kriz olmadığı sürece, gösteriyor.
Gelişimi Etkileyen Politika ve İmar Değişiklikleri
İmar Kodu Yenilemesi: En önemli yerel politika hamlelerinden biri, Columbus’un onlarca yıldır yaptığı ilk kapsamlı imar kodu revizyonu. Şehir, daha fazla konut geliştirmeyi teşvik etmek ve onayları hızlandırmak için imar kodlarını güncelliyor rent.com. Eski kod altında, Columbus’un büyük bir kısmı sadece tek ailelik evlerle sınırlıydı ve apartman ya da karma kullanımlı projeler için onay almak uzun bir istisna süreci gerektiriyordu. Yeni kodun (2025 itibarıyla hâlâ taslak aşamasında) daha fazla alanda daha yüksek yoğunluklu konutları yasallaştırması, geleneksel mahallelerde dubleks, sıra evler ve ek konut birimleri gibi şeylere izin vermesi ve genel geliştirme izin sürecini hızlandırması bekleniyor. Belediye Başkanı Andrew Ginther’ın yönetimi, bu değişikliklerin konut sıkıntısı ve uygun fiyat sorunlarını çözmek için çok önemli olduğunu vurguluyor. Temelde, Columbus düzenleyici engelleri kaldırarak özel sektörün daha fazla ev inşa etmesini – özellikle büyük tek ailelik evler veya lüks yüksek binalardan daha uygun fiyatlı olabilen “kayıp orta” (2-4 birimli binalar, küçük daireler) – sağlamaya çalışıyor. Bu büyüme yanlısı tutum, önümüzdeki birkaç yıl içinde dolgu gelişiminde artışa, boş arsaların yaratıcı şekilde yeniden kullanılmasına ve muhtemelen toplu taşıma hatları yakınında daha yüksek yoğunluklu projelere yol açmalı. Mahalle grupları, yoğunluk ile topluluk karakteri arasındaki tartışmalar sürerken teklifleri yakından izliyor, ancak ivme büyümeden yana.
Uygun Fiyatlı Konut Girişimleri: Columbus şehir yönetimi ve Franklin County, uygun fiyatlı konut için eşi görülmemiş mali taahhütlerde bulundu. 2022 yılında seçmenler, uygun fiyatlı konuta ayrılmış 200 milyon dolarlık bir tahvil ihracını onayladı – bu, şehir tarihindeki en büyük yatırım axios.com ahaco.org. Bu fonlar, geliştiricilere gelir kısıtlamalı daireler inşa etmeleri, mevcut uygun fiyatlı birimleri korumaları (örneğin, eski kompleksleri yenileyerek) ve düşük gelirli alıcılar için ev sahipliği programlarını desteklemeleri amacıyla kredi ve hibe olarak kullanılıyor. 2024 yılına kadar şehir, bu tahvil gelirleriyle binlerce birimin finansmanına yardımcı oldu columbus.gov. Buna ek olarak, Belediye Başkanı Ginther, 2024 oylaması için yeni 500 milyon dolarlık bir konut tahvili önerdi 10tv.com; eğer kabul edilirse, bu tahvil önümüzdeki on yıl boyunca uygun fiyatlı konut ekleme çabalarını büyük ölçüde hızlandıracak. Bu tahviller, eyalet ve federal vergi kredisi programlarıyla birlikte, piyasanın aksi takdirde inşa etmeyeceği uygun fiyatlı projelerin finansmanındaki boşlukları dolduruyor. Gelişim açısından etkisi: daha fazla karma gelirli apartman binası, toplu taşımaya yakın uygun fiyatlı konutlar (çoğunlukla planlanan LinkUS koridorları boyunca) ve muhtemelen uzun vadede birimleri uygun fiyatlı tutan arazi tröstleri veya kirala-satın modelleri göreceğiz. Columbus ayrıca, geliştiricileri piyasa fiyatlı projelere uygun fiyatlı birimler eklemeye teşvik etmek için vergi muafiyetleri gibi araçlar kullanıyor (örneğin, bir geliştirici, bir apartman binasındaki birimlerin %20’si piyasa altı fiyatlarla kiralanırsa, 15 yıllık emlak vergisi muafiyeti alabilir). Önümüzdeki birkaç yıl içinde, bu politikalar binlerce uygun fiyatlı kiralık konut yaratmayı ve kira piyasasının alt ucunu istikrara kavuşturmayı hedefliyor; bu da, şehir büyüdükçe yerinden edilme ve evsizliği önleyerek dolaylı olarak genel piyasaya fayda sağlıyor.
Eyalet Düzeyinde Değişiklikler: Ohio Eyaleti politikaları da Columbus emlak piyasasını etkiliyor. Son yıllarda Ohio, ev sahipliğini teşvik etmek amacıyla İlk Kez Ev Alacaklar İçin Tasarruf Hesabı programı (ilk kez ev alacakların gelecekteki peşinatları için yılda 5.000$’a kadar katkının vergiden muaf olmasını sağlayan) uygulamaya koydu. Eyalet ayrıca, peşinat yardımı ve düşük faizli krediler sağlayan Ohio Konut Finans Ajansı’na ayrılan fonları artırdı. Bunlar doğrudan Columbus’a özgü olmasa da, daha fazla kiracının ev sahibi olmasına yardımcı oluyor ve bu da giriş seviyesi konut talebini hafifçe artırabilir. Öte yandan, Ohio’nun emlak vergisi değerlendirme sistemi 2023’te evlerin tespit edilen değerlerinde (ve dolayısıyla vergilerde) keskin artışlara yol açtı; özellikle Franklin ve çevre ilçelerde bazı bölgelerde değerler %20-40 oranında arttı. Bu durum, sabit gelirli ev sahipleri arasında endişelere yol açtı. Politika yapıcılar, potansiyel bir rahatlama önlemi veya yeniden değerleme sıklığında değişiklikler üzerinde tartışıyor. Yüksek emlak vergileri, konutun karşılanabilirliğini etkileyebilir ve dikkatle izlenmesi gereken bir konu; emlakçı Shaun Simpson’ın belirttiği gibi, artan vergiler ve sigorta maliyetleri nedeniyle “evin fiyatı, ödemeden daha önemli değil” ve ev sahiplerinin bütçelerinde asıl dikkate almaları gereken kalem bu capitalcityrei.com. Vergiler artmaya devam ederse, bu durum fiyatları hafifçe baskılayabilir ya da en azından alıcıların teklif savaşlarında daha temkinli olmasına yol açabilir.
Bir diğer alan ise kiralıklar ve kiracı yasaları. Columbus yöneticileri, kiracıları koruyucu düzenlemeleri (örneğin, kira artışları için daha uzun bildirim süresi zorunluluğu veya tahliye ile karşı karşıya kalan kiracılara hukuki yardım sağlanması gibi) araştırıyor. Ohio, şehirlerin kira kontrolü uygulamasını engellese de, kiracılara yardımcı olacak önlemler için artan bir savunuculuk var. Başvurular için alınan ücretlerin sınırlandırılması veya kiralık mülklerin kaydının zorunlu tutulması gibi önemli yeni yerel düzenlemeler, piyasanın ev sahibi tarafını etkileyebilir.
Özetle, politikalar Columbus’un hızlı büyümesini destekleyecek şekilde evriliyor – genellikle daha fazla gelişime olanak tanımak ve aşırı sıcak bir piyasanın olumsuz yanlarını hafifletmek amacıyla. İmar düzenlemesi ve konut tahvilleri özellikle önemli; bunlar Columbus’un sadece dışa değil, yukarıya doğru da büyümeye ve talep artarken konutun ulaşılabilir kalmasına çalışmaya kararlı olduğunu gösteriyor. Bu değişiklikler, eyalet teşvikleriyle birleştiğinde, geliştiricilerin daha fazla inşaat fırsatı bulacağı ve kamu-özel sektör ortaklıklarının Columbus’taki bir sonraki emlak projeleri dalgasını şekillendireceği bir ortam yaratmalı.
Görünüm ve Tahmin: 2025 ve Sonrası
Columbus emlak piyasasını önümüzdeki 3–5 yılda neler bekliyor? Çoğu değerlendirmeye göre, gidişat istikrarlı büyüme yönünde; ani bir patlama ya da çöküş beklenmiyor. İşte uzman tahminlerinin ve veriye dayalı projeksiyonların bir özeti:
- Ev Fiyat Tahminleri: Konut analistleri, Columbus’ta fiyatların on yılın geri kalanında da artmaya devam edeceğini öngörüyor, ancak daha ılımlı bir hızda. Realtor.com’un projeksiyonları ve yerel uzmanlar, Columbus ev değerlerinin yakın vadede yılda yaklaşık %3 ila %5 oranında artmasını öngörüyor (2025’te bu oran muhtemelen daha yüksek olup +%4–6 civarında olacak) capitalcityrei.com. Bu, beklenen ulusal ortalamanın üzerinde. Gerekçe şu: Columbus’ta konut talebi, nüfus ve istihdam artışı sayesinde güçlü kalacak, ancak daha yüksek mortgage oranları ve artan stok, değer artışını sürdürülebilir bir aralıkta tutacak; son yıllardaki %10+ yıllık sıçramalar yerine. Örneğin, büyük bir “çöküş” ufukta görünmüyor – 2000’lerin ortasının aksine, Columbus’ta aşırı spekülatif inşaat olmadı ve kredi standartları sağlam kaldı, bu yüzden patlayacak bir balon yok. ABD ekonomisi hafif bir durgunluğa girse bile, Columbus ev fiyatları geçici olarak durağanlaşabilir, ancak büyümeye kıyasla konut arzı eksikliği bir taban oluşturuyor. Bir emlak danışmanlık şirketinin ortak görüşüne göre, Columbus ev fiyatlarının önümüzdeki 5 yılda toplamda yaklaşık %15–20 oranında artması bekleniyor (kabaca enflasyon ve maaş artışıyla paralel) openpathinvestments.com. Bu, bugün değeri 300.000$ olan bir evin 2030’da yaklaşık 345.000$–360.000$ olabileceği anlamına geliyor. Özellikle, gelecekte mortgage oranlarındaki herhangi bir düşüş, alım gücünü artırarak fiyat artışını hızlandırabilir; tersine, oranlar son zirvelerin üzerine çıkarsa, fiyat artışı bir süreliğine neredeyse sıfıra inebilir çünkü erişilebilirlik zorlaşır.
- Satış Hacmi ve Piyasa Aktivitesi: Satış aktivitesinin 2025’te ve sonrasında ABD genelinde konut satışlarında yaklaşık %9’luk bir artış columbusrealtors.com öngörülüyor; piyasa daha yüksek oranlara uyum sağlarken ve daha fazla satıcı nihayet ortaya çıkarken. Columbus’ta, birçok ev sahibi çok düşük mortgage oranlarında oturduğu için, oranlardaki herhangi bir gevşeme daha fazla ilanı piyasaya çıkarabilir. Bunun ipuçlarını şimdiden görüyoruz: 2024’ün ikinci yarısı ve 2025’in başında stok arttı ve alıcılar geri döndü. 2025–2026 yıllarında, Columbus yıllık konut satışlarında rekor seviyelere yaklaşabilir, eğer yeterli stok oluşursa. Yeni konut inşaatı da rol oynayacak – müteahhitler, talebi karşılamak için Hilliard, Grove City ve Westerville gibi banliyölerde spekülatif konut inşaatını artırıyor. Belirsiz olan ise konut arzı: Columbus’un 2025 itibarıyla mevcut ihtiyacın “5.000 konut birimi gerisinde” olduğu tahmin ediliyordu . Eğer müteahhitler ve politika önlemleri bu açığı kapatabilirse, satışlar artacak; aksi takdirde, kalıcı bir eksiklik satışları potansiyelin altında tutacak ve fiyatları daha hızlı yükseltecek. Genel olarak, 2028’e kadar güçlü alıcı talebi bekleniyor; bunun nedeni, milenyum kuşağının (şu anda aile kurma döneminde) ve göçün etkisiyle, tek kısıtın satılık olan stok olması.
- Kiralık Piyasa Görünümü: Columbus’un kiralık sektörü önümüzdeki yıllarda ev sahibi dostu olmaya devam edecek gibi görünüyor. Güçlü istihdam artışı ve 2025’ten sonra yeni apartman tamamlanmalarında beklenen yavaşlama nedeniyle boşluk oranlarının düşük kalması (muhtemelen %5 veya altında) öngörülüyor mmgrea.com mmgrea.com. Bağımsız tahminler, Columbus’u kira artışında en üst metropoller arasında gösteriyor ve gerçekten de kira artışının en az 2026’ya kadar yıllık yaklaşık %3–4 oranında devam etmesi bekleniyor mmgrea.com. Eğer bu eğilimler devam ederse, 2028’e kadar medyan kira kolayca 1.500 $’ı aşabilir – ancak piyasaya çok sayıda yeni birim girmesi ya da ücret artışının duraksaması bu büyümeyi yavaşlatabilir. Olumlu bir gelişme: Uygun fiyatlı konutlara odaklanılması, 2025–2027 civarında meyve vermeye başlayabilir ve düşük gelirli kiracılar için sıkışıklığı bir nebze hafifletebilecek gelir kısıtlamalı daha fazla birim ekleyebilir. Columbus’un binlerce uygun fiyatlı birim inşa etme taahhüdü, piyasa fiyatlı kiralar yükselirken kira piyasasının alt ucunun bir miktar rahatlaması anlamına gelebilir ve en savunmasız kiracıların tamamen dışlanmasını önleyebilir. Ayrıca, Columbus çevresinde daha fazla Kiralama İçin İnşa Edilen topluluklar (yeni tek ailelik ev kiralamaları) geliştiriliyor; bu da ev alamayan aileler için yeni kiralık seçenekler sunacak – bu eğilim banliyö bölgelerinde kiralık arzını artırıyor ve kira enflasyonunu bir miktar dizginlemeye yardımcı olabilir.
- Ticari Gayrimenkul Görünümü: Her ticari segmentin kendi tahmini var:
- Ofis: Columbus ofis piyasası muhtemelen yavaş bir toparlanma ile karşı karşıya. Boşluk oranı 2025’e kadar %18–20 aralığında yüksek kalabilir, ardından 2028’e kadar ~%15’e doğru kademeli olarak iyileşebilir; bu süreçte işlevsiz alanlar yeniden değerlendirilir ve büyüyen (teknoloji firmaları ve sağlık kuruluşları gibi) şirketler modern alanlara taşınır. Ofis kiralarında büyüme yakın vadede muhtemelen durağan veya çok düşük (~%1/yıl) olacak, çünkü ev sahipleri kiracıları elde tutmaya ve çekmeye yönelik tavizlere odaklanacak. 2026’ya kadar şehir merkezinde birkaç ofisten konuta dönüşüm projesi görmeyi bekliyoruz; bu, boşluk oranını azaltırken konut eklenmesine de yardımcı olacak. Genel olarak, Columbus’un ofis piyasası, daha düşük maliyeti ve daha kısa işe gidiş kültürü sayesinde bazı büyük şehirlerden (NYC veya San Francisco gibi) daha sağlıklı – yani Columbus ofis piyasasındaki en kötü düşüşten kaçınmalı, ancak yine de bir süreliğine kiracı dostu bir piyasa olacak.
- Perakende: Görünüm güçlü. Columbus’ta perakende boşluk oranı, rekor düşük seviyelerinden biraz yükselebilir, çünkü ~%3’ün altına inmesi neredeyse imkânsız. Ancak yeni perakende geliştirmeleri temkinli olmaya devam edecek. Nüfus ve gelirler artarken, yıllık %2–3’lük perakende kira artışı sürdürülebilir görünüyor. 2028’e kadar, büyüyen banliyölerde daha fazla karma kullanımlı yaşam merkezi ve belki de eski alışveriş merkezlerinin yeni konseptlerle canlandırılması bekleniyor. Columbus, genellikle perakende inovasyonu için bir test pazarıdır (çeşitli ve Orta Amerika şehri olması nedeniyle), bu yüzden yeni mağaza formatları ve deneyimsel perakende sektörü canlı tutabilir. Tüketici harcamalarını azaltacak büyük bir resesyon olmadığı sürece, Columbus’taki perakende mülkleri yüksek doluluk ve sağlam yatırımcı ilgisi görmeli (istikrar göz önüne alındığında, birinci sınıf varlıklar için getiri oranlarının daha da düşmesini görebiliriz).
- Sanayi: Sanayi patlaması devam edecek, ancak belki 2020’lerin başındaki kadar hızlı olmayacak. Columbus artık büyük üretim anlaşmaları için haritada (yapım aşamasındaki Intel fabrikaları, onları takip eden ileri üretim tedarikçileri vb.) ve mevcut lojistik üssüne ek olarak. Bu nedenle depo/dağıtım alanına ve ayrıca özel sanayi alanlarına (ör. fabrikalar, Ar-Ge tesisleri) talep olacak. Özellikle I-70 ve I-71 koridorları boyunca ve Rickenbacker yakınında yeni sanayi parkları bekliyoruz. Birçok spekülatif projenin aynı anda teslim edilmesi durumunda sanayi boşluk oranında geçici bir artış olabilir, ancak Columbus’un stratejik konumu nedeniyle bu alanlar bir-iki yıl içinde kiralanacaktır. Sanayi kira artışı, arz biraz yetiştikçe yıllık %4–6’ya (son zamanlardaki çift haneli oranlardan) yavaşlayabilir. Yine de, 2030’a kadar bölgenin sanayi ayak izi bugünkünden çok daha büyük olacak – bu da Orta Ohio’nun lojistik ve üretim merkezi olarak yükselişinin bir göstergesi.
- Büyük Projeler Ufku: 2020’lerin ikinci yarısı, mega projelerin hayata geçmesiyle şekillenecek. Intel’in çip fabrikalarının 2025–2026 civarında kısmen faaliyete geçmesi planlanıyor (tam kapasiteyle 2030’da) spectrumnews1.com spectrumnews1.com. Bu gerçekleştiğinde, binlerce yüksek maaşlı teknoloji çalışanı şehre akın edecek, bu da özellikle kentin kuzeydoğu bölgesinde konut fiyatlarını artıracak ve geliştiricileri o bölgede daha fazla konut inşa etmeye teşvik edecek. Benzer şekilde, Honda’nın yeni elektrikli araçla ilgili fabrikaları (tamamlanması ~2026 bekleniyor) esas olarak Columbus’un kuzeybatı ve güneybatısında iş imkânı sağlayacak. LinkUS toplu taşıma hatlarında ilk BRT hattı, finansman sağlanırsa 2025–26’da inşaata başlayabilir; bu da o koridorlar boyunca toplu taşımaya yönelik gelişmeleri teşvik edebilir (ör. batı Columbus ve kuzeydoğu Columbus’ta gelecekteki BRT durakları boyunca apartman kümeleri). Şehir merkezinde, Scioto Peninsula ve diğer karma kullanımlı projeler (Peninsula aşamaları, North Market Tower vb.) 2026’ya kadar yüzlerce konut ve yeni cazibe merkezi ekleyecek, bu da şehir merkezi yaşamını daha cazip hale getirip muhtemelen konut talebini artıracak. Tüm bu projelerin ortak bir teması var: Orta Ohio’nun çekiciliğini ve kapasitesini artırıyorlar, bu da gayrimenkulü güçlendiriyor.
- Riskler ve Belirsiz Kartlar: Hiçbir tahmin, potansiyel zorluklardan bahsetmeden tamamlanmış sayılmaz. Yükselen faiz oranları bir risk olmaya devam ediyor – eğer enflasyon yükselir ve mortgage oranları beklenmedik şekilde %8–9 aralığına sıçrarsa, bu konut piyasasını durdurabilir (fiyatlar, alıcılar uyum sağlayana kadar yatay seyredebilir veya hafifçe düşebilir). Ciddi bir ulusal resesyon ve büyük iş kayıpları talebi soğutabilir, ancak Columbus, istikrarlı kamu ve eğitim istihdamı tabanı sayesinde tarihsel olarak birçok bölgeden daha iyi resesyon atlatır. Bir diğer faktör ise inşaat maliyetleri – eğer işçilik ve malzeme fiyatları artmaya devam ederse, bu yeni konut inşaatının hızını yavaşlatabilir ve fiyatları tahmin edilenden daha yukarı çekebilir. Politika tarafında ise, imar düzenlemesi ertelenir veya yumuşatılırsa, Columbus yeterli konut eklemekte zorlanabilir ve bu da erişilebilirlik sorunlarını artırabilir. Tersine, şehir ve banliyöler büyümeye uygun altyapıyı (yollar, altyapı, okullar) sağlayamazsa, bu bazı bölgeleri daha az cazip hale getirecek darboğazlar yaratabilir. En uç noktada, beklenmedik eyalet politikası değişiklikleri veya öngörülemeyen olaylar gibi olası olmayan belirsiz kartlar düşünülebilir, ancak Columbus’un mevcut ivmesini raydan çıkaracak bariz bir tehdit ufukta görünmüyor.
Sonuç: 2025’e girerken Columbus emlak piyasası temelde güçlü ve büyümeye hazır. Konut fiyatlarının sağlıklı tek haneli bir oranda artmaya devam etmesi, kira artışlarının ise erişilebilirlik baskıları bir miktar hafifletilerek sürmesi ve ticari gelişimin bölgenin daha büyük, daha dinamik bir metropol haline evrilmesiyle uyumlu olması bekleniyor. Bir ekonomik kalkınma liderinin dediği gibi, Columbus “cesur adımlar atıyor, önemli projeleri hayata geçiriyor ve tüm bölgeyi yükselten uzun vadeli büyümeye odaklanıyor” columbusregion.com. Ev alıcıları, yatırımcılar ve işletmeler için Columbus, Ohio fırsatlarla dolu bir pazar – ve önümüzdeki birkaç yıl bu eğilimi daha da güçlendirecek gibi görünüyor.
Kaynaklar:
- Columbus Realtors – Central Ohio Housing Reports (2024–2025) columbusrealtors.com thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com columbusrealtors.com
- The Columbus Team / Columbus REALTORS® piyasa özeti (Temmuz 2025) thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com
- Spectrum News – Intel projesi gecikmesi ve konut etkisi (Şubat 2025) spectrumnews1.com spectrumnews1.com
- Capital City REI – Columbus 2025 piyasa trendleri (uzman yorumu) capitalcityrei.com capitalcityrei.com
- Columbus Bölgesi Ekonomik Kalkınma (One Columbus) – Basın Bülteni (Eylül 2025) columbusregion.com columbusregion.com
- Rent.com Araştırma – Columbus kira karşılanabilirlik raporu (Kasım 2024) rent.com rent.com
- Matthews Ticari Araştırma – 2025 2. Çeyrek Columbus Perakende Raporu matthews.com matthews.com
- CBRE Araştırma – Columbus Ofis Verileri 2025 2. Çeyrek cbre.com cbre.com
- Cushman & Wakefield – Columbus MarketBeat 2025 2. Çeyrek (Endüstriyel) cushmanwakefield.com
- MMG Gayrimenkul Danışmanları – Columbus 2024 Çoklu Konut Tahmini mmgrea.com mmgrea.com
- BrightInvestor – En İyi Columbus Mahalleleri 2025 analizi brightinvestor.com brightinvestor.com
- Columbus Dispatch/CEO Magazine – Downtown Columbus istatistikleri (ofis boşluk oranı, vb.) columbusceo.com
- Columbus Şehri – Uygun Fiyatlı Konut Bonosu bilgisi 10tv.com
