Tržište nekretnina u Kolumbusu 2025: Rastuće cene, veliki projekti i iznenađujuće prognoze

Ključne brze činjenice i najvažniji podaci

Cene kuća nastavljaju da rastu: Medijalna cena prodatih kuća u Kolumbusu dostigla je oko $350,000 sredinom 2025. godine, što je povećanje od oko 4–5% u odnosu na prethodnu godinu columbusrealtors.com. Stručnjaci predviđaju da će vrednosti porasti za još 4–6% u 2025. – što je brže od nacionalnog proseka capitalcityrei.com. Nema naznaka pada; umesto toga, očekuje se umeren rast vrednosti u narednim godinama.
Ponuda se povećava (ali je i dalje ograničena): Aktivna ponuda nekretnina porasla je za oko 20–30% u 2024–2025. godini columbusrealtors.com thecolumbusteam.com, dostigavši najviši nivo od 2016. godine thecolumbusteam.com. U junu i julu 2025. bilo je oko 5.600 kuća na prodaju, što predstavlja oko 2,3 meseca ponude – i dalje je to tržište prodavaca (ravnoteža = 5–6 meseci) thecolumbusteam.com. Kuće se zadržavaju nešto duže na tržištu (medijana ~25–27 dana naspram 22 dana prošle godine) thecolumbusteam.com, ali dobro određene cene i dalje brzo nalaze kupce.
Rastuće kirije i niska popunjenost: prosečna kirija za stan u Kolumbusu je oko 1.350 dolara (povećanje za skoro 500 dolara od 2019. godine) rent.com. Sada je samo oko 5% oglasa ispod 1.000 dolara, u poređenju sa 13% pre godinu dana rent.com rent.com. Stopa slobodnih stanova je oko 5% za iznajmljivanje – blizu rekordno niskih vrednosti – jer nova ponuda teško prati potražnju colliers.com. Skoro polovina stanara je opterećena troškovima, što pitanje pristupačnosti stavlja u prvi plan rent.com.
Mešovite perspektive za komercijalne nekretnine: Prazni poslovni prostori su oko 20–22% i dalje su visoki nakon pandemije cbre.com, posebno u centru grada (~22%+). Ipak, drugo tromesečje 2025. pokazalo je znake stabilizacije – praznine su pale na 20,7% uz pozitivan apsorpciju jer su veliki zakupci (npr. OhioHealth) popunili prostor cbre.com. Industrijske nekretnine doživljavaju procvat, sa prazninom od 8,2% (drugo tromesečje 2025) nakon vrhunca prošle godine cushmanwakefield.com, zahvaljujući rastu logistike u Kolumbusu. Maloprodaja cveta – praznine su dostigle rekordno niskih ~3,9% matthews.com, a popularna predgrađa poput Polarisa imaju manje od 2,5% dostupnosti matthews.com. Nova izgradnja maloprodajnih objekata je minimalna, što održava visoku potražnju i rast kirija od oko 2% matthews.com matthews.com.
Popularna naselja i skriveni dragulji: Bogata predgrađa (Dablin, Pauel, Nju Albanija, Beksli itd.) imaju prosečne cene kuća >$600K thecolumbusteam.com, a Beksli je proglašen za Top 10 “najtraženijih” poštanskih kodova u SAD za 2025. godinu thecolumbusteam.com. U međuvremenu, perspektivna područja donose ogromne dobitke: na primer, South Central Hilltop (43223) beleži ~18% godišnjeg rasta vrednosti kuća od 2016. godine brightinvestor.com, a Northeast Columbus (43219) u proseku ima ~15% godišnjeg rasta brightinvestor.com jer kupci traže pristupačnost. Naselja odmah izvan I-270 obilaznice – kao što su Grove City, Groveport, Newark – nude prosečne cene ispod $300K uz snažnu prodajnu aktivnost thecolumbusteam.com.
Ekonomski bum koji podstiče potražnju: Regija Kolumbusa dobija oko 10.000 novih stanovnika godišnje, što povećava potrebe za stanovanjem spectrumnews1.com. Nezaposlenost je niska (~4%) matthews.com i rast zaposlenosti je snažan – od 2021. godine, skoro 195 kompanija je proširilo poslovanje ili se preselilo u centralni Ohajo, donoseći 28.000 novih radnih mesta i više od 38 milijardi dolara investicija columbusregion.com. Veliki projekti (Intel-ova fabrika čipova od 20 milijardi dolara, Honda-LG fabrike električnih vozila, Google/Facebook data centri) obećavaju još hiljade radnih mesta, podstičući potražnju za stambenim i poslovnim prostorom u godinama koje dolaze capitalcityrei.com.
Infrastrukturni i politički potezi: Kolumbus je rangiran kao #1 u SAD-u po rastu + infrastrukturi u 2025. godini columbusregion.com, dok javno-privatni napori obezbeđuju federalna sredstva za autoputeve, javni prevoz (LinkUS BRT linije), novi aerodromski terminal i još mnogo toga columbusregion.com. Gradski lideri rešavaju nedostatak stambenog prostora reformom urbanističkih kodova kako bi omogućili brže odobravanje izgradnje rent.com i izdvajaju neviđena sredstva za pristupačnost stanovanja (građani su odobrili obveznicu za stanovanje od 200 miliona dolara 2022. godine, a nova obveznica od 500 miliona dolara je u razmatranju) 10tv.com. Kamatne stope ostaju neizvesne – oko 7% početkom 2025. godine columbusrealtors.com – ali čak i pad na 6% mogao bi omogućiti hiljadama novih kupaca u Kolumbusu da uđu na tržište columbusrealtors.com.

Tržište nekretnina u Kolumbusu ulazi u 2025. godinu sa snažnim ekonomskim vetrovima u leđa. U nastavku analiziramo svaki sektor – stambeni, komercijalni, iznajmljivanje, investicione tačke – i delimo stručne projekcije za naredne 3–5 godina.

Trendovi stambenih nekretnina u Kolumbusu

Prodaja i cene kuća: Tržište nekretnina u Kolumbusu ostaje izuzetno otporno i u porastu. Podaci iz sredine 2025. pokazuju da su i prodaja i cene u porastu. U junu 2025. godine, prodaja kuća u centralnom Ohaju skočila je za 11% u odnosu na prethodnu godinu columbusrealtors.com dok su se kupci vraćali na tržište, čak i uz više kamatne stope. Medijalna cena prodaje dostigla je 350.000 dolara – što je povećanje od 4,5% u odnosu na prethodnu godinu columbusrealtors.com – a u julu je iznosila oko 342.000 dolara (oko 18.000 dolara više nego u julu 2024) thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com. Od početka godine, cene su u proseku oko 3% više nego prošle godine columbusrealtors.com. Ukratko, vrednosti kuća i dalje rastu, iako umerenijim tempom nego tokom „ludila“ 2020–2022.

Zalihe i dani na tržištu: Nakon godina izuzetno male ponude, u Kolumbusu je konačno došlo do povećanja broja oglasa. Aktivne ponude sredinom 2025. bile su 20–30% više nego godinu dana ranije thecolumbusteam.com, dostigavši nivoe koji nisu viđeni od 2016. U junu 2025. na tržištu je bilo oko 5.188 kuća (33% više na godišnjem nivou) columbusrealtors.com, a do jula je bilo oglašeno preko 5.600 kuća thecolumbusteam.com. Ovaj rast zaliha daje kupcima malo više prostora za disanje: medijan broja dana na tržištu porastao je na oko 25–27 dana tokom leta 2025, u poređenju sa oko 22 dana u 2024. godini columbusrealtors.com thecolumbusteam.com. Trenutno ima oko 2,3 meseca zaliha – što je i dalje znatno ispod uravnoteženog tržišta od 5–6 meseci thecolumbusteam.com, tako da prodavci i dalje imaju prednost u celini. Dobro procenjene kuće u dobrom stanju i dalje privlače više ponuda, iako prodavci sada moraju biti realniji u vezi sa cenama jer kupci imaju više opcija thecolumbusteam.com.

Uticaj hipotekarnih kamata: Rast kamatnih stopa na hipotekarne kredite predstavljao je prepreku, ali se tržište prilagođava. Prosečna 30-godišnja fiksna kamata kretala se oko 7% početkom 2025. godine columbusrealtors.com. Ovo je usporilo aktivnosti prošle zime – prodaja u januaru 2025. bila je najniža za jedan januar još od 2015. godine columbusrealtors.com – ipak, agenti za nekretnine ostaju optimistični. Ako kamate padnu, potisnuta tražnja bi mogla naglo porasti. Zapravo, Nacionalna asocijacija agenata za nekretnine procenjuje da bi pad sa 7% na 6% omogućio više od 41.000 domaćinstava u Kolumbusu da priušte kuću po srednjoj ceni, što bi potencijalno značilo oko 4.100 dodatnih prodaja kuća u narednoj godini columbusrealtors.com. Lokalni stručnjaci savetuju kupcima ne da pokušavaju da tempiraju tržište. „Ne čekajte da kamate padnu – ako ste spremni, kupite kuću“, kaže Ali Vajtli, predsednica Ohio Realtors capitalcityrei.com. Mnogi očekuju da će se kamate stabilizovati u rasponu od 5,5% do 6% do kraja 2025. godine columbusrealtors.com, što bi blago poboljšalo pristupačnost.

Izdvajanja iz komšiluka: Kolumbus je grad sa raznovrsnim pot tržištima, gde neka od najtraženijih četvrti dostižu najviše cene, dok druge nude relativno povoljne opcije. Prestižne enklave kao što su Bexley, Dublin, New Albany, Powell, Grandview Heights i Upper Arlington beleže srednje cene znatno iznad 600.000 dolara thecolumbusteam.com, zahvaljujući vrhunskim školama i luksuznom stambenom fondu. Realtor.com je čak rangirao Bexley-jev poštanski broj 43209 kao #10 „najtraženiji poštanski broj” u Americi za 2025. godinu na osnovu potražnje kupaca thecolumbusteam.com. S druge strane, pristupačnija područja oko I-270 obilaznice privlače sve veću pažnju kupaca koji prvi put kupuju i investitora. Na primer, zajednice kao što su Groveport, Lancaster, London (Madison County), Newark i Marion sve su imale srednje prodajne cene ispod 300.000 dolara u julu 2025. godine – a svaka je i dalje zabeležila više od 25 prodaja kuća tog meseca thecolumbusteam.com, što ukazuje na snažnu potražnju po nižim cenama. Školski okrug Columbus City Schools (koji pokriva mnoge gradske četvrti) takođe ostaje relativno pristupačan sa srednjom cenom od oko 270.000 dolara thecolumbusteam.com. Ove razlike u cenama ilustruju tržište sa dve klase: luksuzna predgrađa napreduju, ali takođe dolazi do procvata u tradicionalno umerenim područjima jer kupci traže pristupačno stanovanje.

Nova područja na koja treba obratiti pažnju: Neke istorijski potcenjene četvrti Kolumbusa se brzo transformišu. South Central Hilltop (43223) – zapadni deo grada nekada poznat po velikom siromaštvu – sada je u ekspanziji, sa vrednostima kuća koje rastu 18,5% godišnje od 2016. godine brightinvestor.com nakon novih ulaganja u zajednicu. Franklinton, odmah zapadno od centra, takođe je doživeo preporod kroz umetnost i tehnologiju, što je podiglo cene. Linden i delovi Near East Side (kao što je King-Lincoln) imaju planove za revitalizaciju uz podršku grada, koji privlače mlade kupce i investitore. Na severoistoku, područja oko Easton i aerodroma John Glenn (43219) pokazuju veliki potencijal – ova zona je zabeležila 15,7% godišnji rast cena od 2016. godine brightinvestor.com dok niču novi mešoviti kompleksi i radna mesta (Rickenbacker logistika, itd.) u blizini. Takođe, gradovi na širem obodu Kolumbusa su u usponu: Marysville (NW) i New Albany/Johnstown (NE) doživljavaju procvat zahvaljujući velikim poslodavcima (Honda fabrike, buduće Intel fabrike čipova), a Pickaway County oblasti kao što je Teays Valley zabeležile su skok prodaje kuća od 90% nakon najave velikog projekta odbrambene industrije columbusrealtors.com. Za investitore i kupce, tržište nekretnina u Kolumbusu nudi i stabilnost u centralnim delovima i eksplozivan rast u novim, perspektivnim zonama.

Trendovi u komercijalnim nekretninama (kancelarije, maloprodaja, industrija)

Sektor kancelarija – Postepena stabilizacija: Tržište kancelarijskog prostora u Kolumbusu je u fazi oporavka nakon poremećaja izazvanih pandemijom. Stope nepopunjenosti su i dalje visoke, ali se stabilizuju. Zaključno sa drugim kvartalom 2025, ukupna nepopunjenost kancelarija iznosila je oko 20,7% – što je blagi pad u odnosu na ranije maksimume (~23–24% u 2024) cbre.com cushmanwakefield.com. Posebno u centru Kolumbusa, nepopunjenost je visoka, preko 22%, jer su mnoge kompanije prešle na hibridni rad, a starije kule imaju poteškoće da privuku zakupce infabode.com. Međutim, prigradska tržišta se bolje snalaze. Oblasti kao što su Polaris (sever) i Easton privukle su nove zakupce, što je doprinelo pozitivnoj neto apsorpciji od ~185.000 kv. ft. u drugom kvartalu 2025 cbre.com. Posebno, OhioHealth je kupio dve velike prazne kancelarijske zgrade (~160.000 kv. ft.), odmah ih popunivši cbre.com. Ukupna aktivnost zakupa je porasla na ~451.000 kv. ft. kroz 17 velikih zakupa u kvartalu, što premašuje uobičajen obim cbre.com. Tražene zakupnine u proseku iznose ~$22,23/kv. ft (full-service) – što je rast od ~1,6% na godišnjem nivou – a kancelarije klase B u predgrađima predvode rast zakupnina cbre.com. Nova izgradnja je ograničena (samo četiri projekta kancelarija su u toku, ~63% unapred izdato) cbre.com, što bi trebalo da pomogne uravnoteženju tržišta. Trend je ka prelasku na kvalitetnije prostore: kancelarije klase A imaju 27% nepopunjenosti naspram ~16% za klasu B cbre.com, jer zakupci konsoliduju poslovanje u novije prostore sa više pogodnosti. U narednih nekoliko godina očekuje se umereno poboljšanje popunjenosti kancelarija kako se ekonomija bude širila – ali starije i lošije pozicionirane kancelarije mogu biti prenamenjene (neke zgrade u centru su kandidati za konverziju u stanove, s obzirom na veliku potražnju za stanovanjem).

Maloprodajni sektor – velika potražnja, mala ponuda: Maloprodajni nekretninski sektor u Kolumbusu je svetla tačka, podstaknut rastom stanovništva i potrošnjom. Maloprodajna praznina u metrou dostigla je rekordno nizak nivo od oko 3,9% sredinom 2025. godine matthews.com, što odražava istorijski nisku ponudu. Zapravo, Kolumbus se nalazi među 15 najboljih tržišta u SAD po performansama maloprodaje, sa solidnim rastom zakupa (~2,2% na godišnjem nivou) i praktično bez viška ponude matthews.com matthews.com. Investitori su se povukli – samo oko 0,2% maloprodajnog inventara je u izgradnji (samo oko 250.000 kvadratnih stopa u planu) matthews.com matthews.com – tako da su nove isporuke retke. Ovo je održalo visok nivo popunjenosti čak i kada su neki veliki lanci zatvorili prodavnice. Tokom protekle godine, Kolumbus je zabeležio bankrote nacionalnih lanaca kao što su Big Lots (čije je sedište u Kolumbusu), Joann’s i Party City, što je ostavilo neke velike lokale praznim matthews.com. Ipak, tržište se pokazalo otpornim: manji zakupci (restorani, usluge, lokalne prodavnice) brzo su popunili mnoge prostore manje od 5.000 kvadratnih stopa, sa preko 500.000 kvadratnih stopa izdatih u drugom kvartalu 2025. godine samo matthews.com. Tržni centri klase A i B su veoma konkurentni – zakupodavci često dobijaju više ponuda za atraktivan prostor. Jedini zastoj je u objektima klase C (stariji tržni centri u manje atraktivnim delovima), koji čine oko 40% praznih prostora i sporije se izdaju zbog zastarelih rasporeda matthews.com.

Geografski gledano, predgrađa Kolumbusa predvode maloprodajni bum. Ustaljena predgrađa kao što su Westerville, Hilliard i Upper Arlington imaju neke od najnižih stopa praznih maloprodajnih prostora, zahvaljujući rastu dnevne populacije i visokim prihodima matthews.com. Oblast Polaris i koridor Bethel Road, na primer, imaju manje od 2,5% dostupnosti – među najzategnutijim maloprodajnim podtržištima na Srednjem zapadu matthews.com. Nova maloprodajna gradnja uglavnom su projekti po meri ili deo mešovitih razvojnih projekata. Jedno od nedavnih otvaranja bila je prodavnica prehrambenih proizvoda Kroger od 11.400 m² u naselju Jerome Village u okrugu Union, koja je sidro ogromne nove planski izgrađene zajednice matthews.com. Ukupan obim prodaje u maloprodaji takođe raste: u drugom kvartalu 2025. zabeleženo je oko 101 milion dolara prodaje maloprodajnih nekretnina, pri čemu investitori posebno preferiraju objekte sa jednim zakupcem (brza hrana, apoteke itd.) i potpuno iznajmljene kvartovske centre po kapitalizacijskim stopama u rasponu od srednjih 6% matthews.com matthews.com. Suština – maloprodajno tržište nekretnina u Kolumbusu je snažno i spremno da takvo i ostane, jer ograničena nova ponuda i stabilna potražnja kako nacionalnih tako i lokalnih trgovaca održavaju popunjenost i zakupnine na uzlaznoj putanji.

Industrija i logistika – i dalje izuzetno jaka: Industrijsko tržište centralnog Ohaja cveta poslednjih godina i nastavlja da raste. Kolumbus je logistički centar (ponekad nazivan i “raskrsnica Ohaja”), privlačeći skladišta, distributivne centre, a sada i visokotehnološku proizvodnju. Nakon talasa izgradnje, industrijske praznine su nakratko porasle na oko 9,0% krajem 2024, ali je potražnja sustigla ponudu – do drugog kvartala 2025. praznine su pale na 8,2% i nastavljaju da opadaju cushmanwakefield.com. Veliki novi objekti kompanija kao što su Amazon, FedEx, Dollar Tree i drugih brzo su iznajmljeni. Neto apsorpcija ostaje pozitivna, što odražava potrebu kompanija za prostorom kako bi opslužile rastuću bazu potrošača u regionu. Pošto se Kolumbus nalazi na jednodnevnoj vožnji kamionom od 60% stanovništva SAD, firme nastavljaju da ulažu u skladišta ovde. Razvojni projekti su i dalje aktivni u ključnim logističkim koridorima (oblasti kao što su aerodrom Rickenbacker, Groveport i zapadni Kolumbus/Hilliard). Ipak, više kamatne stope su blago usporile spekulativnu industrijsku izgradnju u poređenju sa užurbanim tempom iz 2021–22. Rast zakupnina za industrijski prostor je snažan (srednje do visoke jednocifrene stope godišnje u poslednje vreme) s obzirom na jaku konkurenciju za moderne distributivne objekte.

Razvoj mešovite namene: Još jedan značajan trend je porast projekata mešovite namene koji kombinuju kancelarije, stanovanje, maloprodaju i zabavu – model koji su prethodnih godina najbolje prikazali Arena District i Bridge Park u Dablinu. U centru Kolumbusa, u toku je preuređenje Scioto Peninsula, koje će doneti nove stambene jedinice, kancelarijski prostor, hotel i unapređenja parka u blizini muzeja COSI. Slično tome, područje Crew Stadium (Astor Park) se transformiše sa stanovima i komercijalnim prostorom. Ovi centri mešovite namene odgovaraju preferencijama mladih profesionalaca i starijih osoba za pešačkim “živi-radi-zabavi se” okruženjima. Urbana jezgra Kolumbusa, nakon godina fokusiranja na kancelarije, sada doživljava promenu: Komisija za centar grada podstiče konverzije kancelarija u stanove za neke zastarele kule kako bi se stvorilo više stanova i povećao promet pešaka nakon radnog vremena. Sa već oko 87% popunjenosti stanova u centru grada columbusceo.com, verovatno će biti još projekata izgradnje stanova, što bi dodatno oživelo gradsko jezgro i podržalo maloprodaju i ugostiteljstvo. Sve u svemu, perspektiva komercijalnih nekretnina u Kolumbusu je mešovita, ali uglavnom pozitivna: industrija i maloprodaja napreduju, kancelarije se polako oporavljaju, a novi razvoj je fokusiran na strateški rast mešovite namene.

Tržište iznajmljivanja i pristupačnost stanovanja

Rast kirija, sve manje jeftinih stanova: Kolumbus je istorijski bio pristupačno tržište iznajmljivanja, ali to se brzo menja. U 2024–2025. rast kirija se usporio u odnosu na dvocifrene skokove tokom pandemije, ali i dalje je značajan. Medijalna tražena kirija u Kolumbusu sada je oko 1.350 dolara mesečno rent.com. To je otprilike 500 dolara više nego 2019. godine, što znači da su kirije skočile oko 58% za šest godina rent.com. Takva povećanja opterećuju budžete zakupaca – dok je pre nekoliko godina 800–900 dolara bilo dovoljno za pristojan stan, sada su stanovi ispod 1.000 dolara gotovo nestali. Zapravo, samo 5% stanova za iznajmljivanje u Kolumbusu na tržištu je oglašeno ispod 1.000 dolara, što je pad sa 12,8% samo godinu dana ranije rent.com rent.com. Ovo je čak i gore od nacionalnog proseka (~7,5% oglasa ispod 1.000 dolara) rent.com. Jednostavno rečeno, stanovi za iznajmljivanje ispod četiri cifre gotovo su nestali u Kolumbusu, jer se pojavljuju novi luksuzni stanovi, a vlasnici starijih jedinica podižu cene zbog velike potražnje.

Praznine i nova ponuda: Uprkos rastu zakupa, zakupne praznine ostaju veoma niske – klasičan disbalans ponude i potražnje. Procenjuje se da je stopa praznih stanova u metrou Kolumbusa oko 5% ili nešto niža krajem 2024. godine colliers.com, što je strože nego u mnogim sličnim gradovima. Veći deo protekle decenije, praznine u Kolumbusu su se kretale u rasponu od 5–7%, dostigavši rekordno niske vrednosti oko 2022–23. kada su nakratko pale ispod 5% usred post-COVID potrage za stanovanjem cushmanwakefield.com. Blago su porasle kako su hiljade novih jedinica otvorene 2023–24, ali je apsorpcija bila zdrava. Investitori su bili aktivni: otprilike 9.000 višeporodičnih jedinica je u izgradnji širom regiona (oko 4% postojećeg fonda) mmgrea.com mmgrea.com. Ključne zone rasta uključuju Downtown/Short North (preko 1.500 jedinica u izgradnji), Delaware County (1.700+ jedinica, npr. oko Polaris-a), i Upper Arlington/OSU oblast (~1.900 jedinica) mmgrea.com. Ovaj talas isporuka doveo je do blagog pada stope popunjenosti sa 93,7% krajem 2023. na projektovanih ~93,4% do kraja 2024. godine mmgrea.com mmgrea.com. Međutim, manje projekata sada započinje izgradnju zbog viših troškova gradnje i kamatnih stopa mmgrea.com. Kao rezultat toga, analitičari očekuju da će rast ponude usporiti posle 2025, što će verovatno dodatno zategnuti tržište. Status Kolumbusa kao rastućeg tehnološkog i finansijskog centra, uz priliv radnih mesta u proizvodnji, znači da će potražnja za iznajmljivanjem ostati snažna. Stanovništvo koje iznajmljuje dodatno je pojačano prisustvom Državnog univerziteta Ohajo (sa oko 60.000 studenata, od kojih mnogi žive van kampusa) i mladih profesionalaca koji se sele iz skupljih regiona.

Kriza pristupačnosti: Negativna strana ovog užarenog tržišta iznajmljivanja je pogoršanje krize pristupačnosti. Plate ne prate rast kirija, što dovodi do sve većeg broja stanara koji su preopterećeni troškovima. Otprilike 48% domaćinstava koja iznajmljuju u Kolumbusu sada troši više od 30% prihoda na kiriju rent.com – udeo koji je značajno porastao poslednjih godina. Nedostatak je najizraženiji na donjem kraju: Kolumbus se suočava sa procijenjenim nedostatkom od 52.700 pristupačnih stambenih jedinica za stanare sa niskim prihodima rent.com. Mnogi stanari sa nižim prihodima su zaglavljeni u starim ugovorima ili subvencionisanim jedinicama; zapravo, dok je samo 5% trenutnih oglasa ispod 1.000 dolara, oko 40% svih stanara u Kolumbusu i dalje plaća manje od 1.000 dolara (jer su zadržali stare cene ili primaju pomoć) rent.com. Ali taj procenat je pre deset godina bio 74% rent.com – što jasno pokazuje koliko je pristupačnih jedinica nestalo. Kvartovi blizu centra grada imaju najveće stope opterećenosti kirijom (a takođe i neke od istorijski najviših stopa iseljenja). Važno je napomenuti da zakon Ohaja predviđa nema kontrole kirije i ograničenu zaštitu stanara rent.com, pa stanodavci mogu slobodno da podižu kirije pri obnovi ugovora.

Grad i država odgovaraju inicijativama: Kolumbus je osnovao Fond za pristupačno stanovanje, a kao što je pomenuto, glasači su odobrili velike stambene obveznice za finansiranje izgradnje stanova sa ograničenim prihodima axios.com ahaco.org. Grad takođe sprovodi reforme urbanističkog koda kako bi podstakao izgradnju više stanova, dupleksa i “nedostajućeg srednjeg” tipa stanovanja po pravilu, zamenjujući zastarele propise koji su otežavali izgradnju bilo čega osim porodičnih kuća rent.com. Ove promene imaju za cilj otvaranje novih stambenih kapaciteta, posebno popunjavanje praznina u izgrađenim zonama. Dodatno, Ohajo je usvojio Zakon o štednji za kupovinu prve kuće (potpisan 2022) koji omogućava poreske olakšice za štednju za učešće, kako bi se stanarima pomoglo da postanu vlasnici – iako će efekat verovatno biti postepen.

Investiranje u višeporodične objekte i perspektive: Za investitore, višeporodične nekretnine u Kolumbusu su bile privlačne zbog relativno pristupačnih cena i stabilnog rasta kirija. Kapitalizacione stope za stambene komplekse ovde su više nego na obali (često u rasponu od 5–6% za stabilizovane objekte), što nudi solidan novčani tok. Obim investicija je opao 2023. godine zbog viših kamatnih stopa (obim prodaje je pao za oko 31% u odnosu na 2022) mmgrea.com, ali se oporavio 2024. kako su kupci prilagodili očekivanja. Nacionalne firme i REIT-ovi su bili aktivni u kupovini novih prigradskih stambenih kompleksa i projekata srednje spratnosti u centru grada. Očekuje se da će rast kirija u Kolumbusu biti oko 3–4% godišnje u bliskoj budućnosti mmgrea.com – brže od američkog proseka – zahvaljujući snažnom tržištu rada i relativnoj pristupačnosti za novopridošle. Do kraja 2025. i kasnije, kako se usporava izgradnja novih objekata, popunjenost bi mogla ponovo da se poveća na oko 95%, što bi nastavilo da vrši pritisak na rast kirija. Ipak, rast kirija koji znatno premašuje rast prihoda nije održiv na duže staze, pa bi tržište moglo da se ohladi na umerenije povećanje (~2–3% godišnje) ako rast plata zaostane. Sve u svemu, sektor iznajmljivanja u Kolumbusu ostaje vredno praćenja – trenutno je „tržište stanodavaca“, ali postoji hitna potreba za pristupačnijim stanovima kako bi grad ostao pogodan za radnu snagu.

Investicione prilike i atraktivne lokacije

Stav investitora: Kolumbus je privukao pažnju investitora u nekretnine širom zemlje kao tržište sa visokim rastom i umerenim troškovima – često se rangira kao „tržište u usponu“ na Srednjem zapadu. Kombinacija rasta zaposlenosti, priliva stanovništva i relativno niskih ulaznih cena (u poređenju sa obalskim gradovima) nudi snažan potencijal povraćaja investicije. Kao dokaz ovog interesovanja, institucionalni investitori (velike kompanije, REIT-ovi, iBuyers) su kupili preko 7% svih prodatih kuća u Kolumbusu početkom 2025. godine douglasandassociatesrealty.com, što je značajan udeo (iako ispod tržišta Sunbelt-a). Lokalni preprodavci i kupci iz drugih država ciljaju pristupačnije četvrti Kolumbusa za iznajmljivanje porodičnih kuća i preprodaju sa dodatom vrednošću. Stabilna ekonomija grada (podržana vladom, Državnim univerzitetom Ohaja i brojnim Fortune 500 sedištima kao što su Nationwide i Cardinal Health) uliva poverenje investitorima da će potražnja za stanovanjem ostati snažna čak i u vreme recesije.

Kvartovi sa visokim prilikama: Neka od najboljih ROI područja su ona u tranziciji – sa niskim ulaznim troškovima i rastućim kirijama/vrednostima kuća. Već smo istakli 43223 (Hilltop), gde su kuće koje su se pre nekoliko godina mogle kupiti za manje od 100.000 dolara značajno porasle u vrednosti kako se oblast poboljšava, donoseći dvocifren godišnji prinos brightinvestor.com. Slično, kvart Linden (severno-centralni Kolumbus) nudi jeftine nekretnine i beleži gradska ulaganja u infrastrukturu i smanjenje kriminala, što ga čini spekulativnom opcijom za dugoročnu aprecijaciju. Na južnoj strani, oblasti oko Parsons Avenue Corridor i Near East (Olde Towne East, King-Lincoln) imaju istorijske kuće koje se renoviraju i nove gradnje koje popunjavaju prazne placeve – potencijal za značajan rast kapitala i dalje postoji. Za one koji razmatraju kupovinu i zadržavanje nekretnina za izdavanje, kvartovi poput Northeast Columbus (43219) predstavljaju dobar balans: medijana kirije za dvosobne stanove je oko 1.150 dolara, što je samo ~26% medijalnog prihoda u oblasti brightinvestor.com (zdrav odnos kirije i prihoda), a oblast je zabeležila rast stanovništva od preko 6,5% od 2018. godine brightinvestor.com, što ukazuje na stalnu potražnju. Stopa aprecijacije tamo ~15% godišnje je izvanredna brightinvestor.com.

Van gradskog jezgra, prva prigradska zona i eksurbana mesta su takođe odlične mete. Na primer, Whitehall i Reynoldsburg na istočnoj strani nude solidne prinose od izdavanja i imaju koristi od rasta koji se preliva iz Kolumbusa. Delaware County na severu, jedan od najbrže rastućih okruga u Ohaju, ima nova naselja koja niču – vrednosti zemljišta i kuća tamo stalno rastu, ali još uvek imaju prostora kako se razvoj nastavlja. Sa dolaskom Intela i drugih kompanija u Licking County, gradovi poput Johnstown, Newark, Heath i Pataskala već beleže porast potražnje za stanovanjem (i kupovine investitora koji očekuju budući rast). Na zapadu, London i West Jefferson (Madison County) bi mogli postati prigradska naselja Kolumbusa u narednoj deceniji, što predstavlja dugoročnu investiciju.

Povraćaji i rizici: Investitori u Kolumbusu su istorijski uživali pouzdan novčani tok – relativno visoke kap stope – ali sa rastom cena, prinosi su se malo smanjili. Tipičan porodični najam u radničkoj četvrti Kolumbusa i dalje može ostvariti ~7–8% kap stope, što je privlačno, ali konkurencija za takve nekretnine je porasla. U međuvremenu, fliperima i renovatorima je potrebno više selektivnosti jer više kamatne stope čine troškove držanja skupljim. Dobra vest: potražnja kupaca za renoviranim početnim domovima je jaka, pa dobro izvedeni flipovi u segmentu ispod 300.000 dolara obično se brzo prodaju. Mogućnosti za razvoj su takođe brojne: gradska inicijativa za više stanovanja mogla bi otvoriti zoniranje za gradnju gradskih kuća, pomoćnih stambenih jedinica (ADU) i manjih višeporodičnih projekata u oblastima gde to ranije nije bilo dozvoljeno. Adaptivna prenamena je još jedan pravac – npr. manji komercijalni objekti ili magacini u urbanom Kolumbusu koji se pretvaraju u lofte ili mešovitu upotrebu.

Glavni rizici na koje treba obratiti pažnju uključuju okruženje kamatnih stopa (koje utiče na troškove finansiranja i kupovnu moć investitora) i mogućnost recesije koja bi ohladila potražnju. Ipak, Kolumbus je donekle zaštićen zahvaljujući raznovrsnosti industrija. Investitori su generalno optimistični u pogledu Kolumbusa za period od 3–5 godina, očekujući nastavak rasta kirija i vrednosti, posebno kako veliki projekti (Intel, itd.) povećavaju zapošljavanje. Kako je jedan lokalni agent za nekretnine rekao: „Kompanije vide konkurentsku prednost Kolumbusa i žele da budu deo toga – a isto važi i za investitore” columbusregion.com columbusregion.com. Sve u svemu, Kolumbus nudi plodno tlo za ulaganje u nekretnine, sa prilikama koje se kreću od preuređivanja kuća iz prošlog veka u revitalizovanim urbanim koridorima do izgradnje novih stambenih zajednica na rastućim obodima metroa.

Ključni ekonomski pokretači koji utiču na nekretnine

Nekoliko makro-faktora pokreće tržište nekretnina Kolumbusa do novih visina:

Rast stanovništva: Jednostavno rečeno, više ljudi = veća potražnja za stanovanjem. Metropolitensko područje Kolumbusa (oko 2,3 miliona stanovnika) dodaje otprilike 50–60 ljudi dnevno poslednjih godina kroz kombinaciju migracije zbog posla i prirodnog priraštaja spectrumnews1.com. To je oko preko 10.000 novih stanovnika godišnje. Kolumbus je sada drugi najbrže rastući metro u Srednjem zapadu (posle Indijanapolisa) i predviđa se da će dobiti još 700.000 ljudi do 2050. godine rent.com. Ovaj stabilan rast podupire potrebu za novim domovima, stanovima i maloprodajom. Važno je napomenuti da rast regiona nije kratkoročni bum, već dugoročni trend – čak i tokom 2010-ih, Kolumbus je rastao dok su neki drugi gradovi u Ohaju opadali. Raznovrstan priliv mladih profesionalaca, porodica i imigranata povećava potražnju za stanovanjem u svim segmentima.
Tržište rada i širenje korporacija: Robusno otvaranje radnih mesta je kamen temeljac snage tržišta nekretnina u Kolumbusu. Stopa nezaposlenosti je oko 4% matthews.com, a region nastavlja da privlači velike poslodavce. Od 2021. godine, otprilike 195 kompanija je odlučilo da se locira ili proširi u regionu Kolumbusa columbusregion.com. Prema zvaničnicima za ekonomski razvoj, ovi projekti predstavljaju 38 milijardi dolara kapitalnih investicija i skoro 28.000 najavljenih novih radnih mesta columbusregion.com. Oni obuhvataju različite industrije: finansije (npr. JPMorgan Chase proširuje svoj veliki kampus u Kolumbusu), tehnologiju (Google i Facebook grade ogromne centre za podatke), maloprodaju/hranu (Amazon i Dollar General distributivni centri), i naravno Intelove fabrike poluprovodnika. Intelove planirane fabrike čipova vredne 20 milijardi dolara u okrugu Licking (neposredno izvan Kolumbusa) su najpoznatiji primer – očekuje se da će direktno zaposliti 3.000 ljudi (i još mnogo više u pratećim industrijama) kada budu potpuno operativne capitalcityrei.com. Iako je Intelov vremenski okvir za projekat produžen do 2030. godine spectrumnews1.com spectrumnews1.com, samo iščekivanje je izazvalo trku za zemljištem i planiranje razvoja na istočnoj strani grada. Još jedan veliki projekat: zajedničko ulaganje Honde i LG Energy gradi fabrike baterija nedaleko od Kolumbusa, jačajući automobilski sektor centralnog Ohaja. Svaki veliki poslodavac koji dolazi ili se širi znači preseljenje zaposlenih, nove ugovore za lokalne firme i povećanu potrebu za stanovanjem.
Infrastruktura i saobraćaj: Razvoj infrastrukture istovremeno odgovara na rast i omogućava ga. Zapravo, Kolumbus je rangiran kao #1 u “Global Groundwork Index” časopisa Site Selection za 2025. godinu zbog efikasnog usklađivanja infrastrukturnih ulaganja sa poslovnim rastom columbusregion.com. Region je agresivno tražio savezno finansiranje za projekte: nedavne subvencije finansiraju proširenje aerodroma (novi terminal na John Glenn Columbus International), unapređenja u Rickenbacker Inland Port, i poboljšanja na autoputevima kao što je čvorište I-70/I-71 u centru grada columbusregion.com. Jedna od transformacionih inicijativa je LinkUS, plan za uvođenje brzog javnog prevoza velikog kapaciteta (Bus Rapid Transit linije) duž ključnih koridora kao što su West Broad Street i Northwest Corridor do Dablina. Poboljšanjem javnog prevoza i mobilnosti, Kolumbus ima za cilj da podrži nove stambene i komercijalne zone duž ovih ruta. Po mišljenju lokalnog agenta za nekretnine, Shauna Simpsona, projekti poput LinkUS će “doneti više izgradnje, a što je još važnije, više izgradnje pristupačnih stanova” u centru i duž koridora capitalcityrei.com. Dodatno, Kolumbus je u pregovorima za predloženu 3C+D putničku železničku liniju koja bi po prvi put posle decenija povezala Kolumbus vozom sa Klivlendom i Sinsinatijem – dugoročni projekat koji bi mogao dodatno povećati privlačnost centralnog Ohaja. Svi ovi infrastrukturni potezi – putevi, prevoz, komunalije – povećavaju kapacitet regiona za rast, otvaraju nova područja za razvoj i često podižu vrednost nekretnina (na primer, nekretnine u blizini budućih stanica javnog prevoza već privlače interesovanje investitora).
Obrazovne i istraživačke institucije: Prisustvo Univerziteta Ohajo Stejt, jednog od najvećih univerziteta u zemlji, predstavlja stabilan ekonomski motor. OSU ne samo da direktno zapošljava desetine hiljada ljudi (uključujući i u svom poznatom Wexner medicinskom centru), već i pokreće istraživačke, zdravstvene i startap aktivnosti koje utiču na tržište nekretnina. Proširenje zapadnog kampusa univerziteta 2020. godine u “Inovacijski distrikt” donosi nove laboratorije, kancelarije i stanove namenjene studentima i mladim profesionalcima, dodatno integrišući univerzitet sa gradom. Ostali koledži (Columbus State, Capital University, itd.), kao i velika studentska populacija (preko 110.000 studenata u metrou), znače konstantnu potražnju za iznajmljivanjem stanova i početnim domovima, jer diplomci često odlučuju da ostanu u Kolumbusu.
Kvalitet života i prednosti u troškovima: Za razliku od obalnih tržišta gde visoki troškovi teraju ljude da odlaze, Kolumbus nudi relativno pristupačnu (iako sve skuplju) alternativu. Kompanije i radnici koji se sele iz skupih gradova pronalaze niže poreze, jeftiniju nekretninu i centralnu lokaciju. Kolumbus često zauzima visoka mesta na listama „najboljih mesta za mlade profesionalce” i „najboljih gradova za tehnološke poslove”. Ova pozitivna reputacija privlači talente, što zatim privlači poslodavce – vrlina ciklusa koji koristi tržištu nekretnina. Kulturne i rekreativne pogodnosti – od živahne umetničke scene u centru Kolumbusa i sportskih timova do sistema metro parkova – takođe igraju ulogu u privlačenju novih stanovnika. Jednostavno rečeno, Kolumbus je sada „kul” na način na koji možda nije bio pre 20 godina, a ta percepcija podstiče potražnju za stanovanjem kod novopridošlica koje traže urbani, a ipak pristupačan stil života.

Ukratko, ekonomski temelji Kolumbusa su veoma jaki. Rast stanovništva i zaposlenosti podstiču potrebu za stanovanjem brže nego što ponuda može da isprati, infrastrukturna poboljšanja otvaraju nove mogućnosti za razvoj, a raznovrsna ekonomija grada (državna uprava, univerziteti, sedišta korporacija, zdravstvo, finansije, logistika i sada tehnologija/proizvodnja) pruža stabilnu osnovu. Ovi faktori ukazuju da će tržište nekretnina u Kolumbusu verovatno ostati na uzlaznoj putanji u narednim godinama, osim u slučaju neke velike ekonomske krize na nacionalnom nivou.

Promene u politici i zoniranju koje utiču na razvoj

Reforma zoniranja: Jedan od najznačajnijih lokalnih političkih poteza je prva sveobuhvatna izmena kodeksa zoniranja u Kolumbusu u poslednjih nekoliko decenija. Grad ažurira svoje kodekse zoniranja kako bi podstakao izgradnju više stambenih jedinica i ubrzao odobravanje projekata rent.com. Po starom kodeksu, veliki delovi Kolumbusa bili su rezervisani isključivo za porodične kuće, a dobijanje dozvole za izgradnju stanova ili mešovitih projekata zahtevalo je dugotrajan proces izuzetaka. Novi kodeks (koji je još u izradi 2025. godine) očekuje se da će legalizovati stambene objekte veće gustine u više oblasti, dozvoliti izgradnju dupleksa, gradskih kuća i pomoćnih stambenih jedinica u tradicionalnim naseljima, i ubrzati celokupan proces izdavanja dozvola za razvoj. Administracija gradonačelnika Andrewa Ginthera naglašava da su ove promene ključne za rešavanje problema nedostatka i pristupačnosti stanovanja. Suštinski, Kolumbus pokušava da ukloni regulatorne prepreke kako bi privatni sektor mogao da izgradi više domova – posebno „nestalu sredinu” (zgrade sa 2-4 stana, mali kondominijumi) koji mogu biti pristupačniji od velikih porodičnih kuća ili luksuznih visokih zgrada. Ovakav pro-razvojni stav bi, tokom narednih nekoliko godina, trebalo da dovede do porasta popunjavanja praznih parcela, kreativne prenamene praznih placeva i eventualno projekata veće gustine u blizini linija javnog prevoza. Gradske zajednice pomno prate predloge, dok se vode debate o gustini naseljenosti naspram karaktera zajednice, ali zamah je na strani rasta.

Inicijative za pristupačno stanovanje: Gradska uprava Kolumbusa i okrug Frenklin su dali neviđene finansijske obaveze za pristupačno stanovanje. Glasači su 2022. godine odobrili obveznice u iznosu od 200 miliona dolara namenjene pristupačnom stanovanju – što je najveća takva investicija u istoriji grada axios.com ahaco.org. Ta sredstva se koriste kao zajmovi i grantovi za investitore radi izgradnje stanova sa ograničenjem prihoda, očuvanja postojećih pristupačnih jedinica (na primer, rehabilitacijom starijih kompleksa) i podrške programima za vlasništvo nad domom za kupce sa niskim prihodima. Do 2024. godine, grad je pomogao finansiranje hiljada stambenih jedinica kroz ove obveznice columbus.gov. Na osnovu toga, gradonačelnik Ginther je predložio nove obveznice za stanovanje u iznosu od 500 miliona dolara za glasanje 2024. godine 10tv.com, koje bi, ako budu usvojene, značajno ubrzale napore za dodavanje pristupačnog stanovanja tokom naredne decenije. Ove obveznice se kombinuju sa državnim i saveznim programima poreskih olakšica kako bi se popunile finansijske praznine za projekte pristupačnog stanovanja koje tržište inače ne bi izgradilo. Uticaj na razvoj: videćemo više zgrada sa stanovima za različite prihode, pristupačno stanovanje orijentisano na javni prevoz (često duž planiranih LinkUS koridora), i moguće zemljišne fondove ili modele iznajmljivanja sa pravom otkupa koji dugoročno održavaju pristupačnost stanova. Kolumbus takođe koristi alate poput poreskih olakšica kako bi podstakao investitore da uključe pristupačne jedinice u projekte po tržišnim cenama (na primer, investitor može dobiti 15-godišnje oslobađanje od poreza na imovinu za novu zgradu ako se 20% stanova iznajmljuje po nižim cenama od tržišnih). Tokom narednih nekoliko godina, ove politike imaju za cilj da stvore hiljade pristupačnih stanova za iznajmljivanje i pomognu stabilizaciji donjeg segmenta tržišta iznajmljivanja, što indirektno koristi celokupnom tržištu sprečavanjem raseljavanja i beskućništva kako grad raste.

Promene na nivou države: Politike države Ohajo takođe utiču na tržište nekretnina u Kolumbusu. Poslednjih godina, Ohajo je uveo program štednog računa za kupce prve nekretnine (dozvoljavajući do 5.000 dolara godišnje uplata bez poreza za buduće učešće pri kupovini prve nekretnine) kako bi podstakao vlasništvo nad domom. Država je takođe povećala finansiranje Agencije za finansiranje stanovanja Ohaja, koja pruža pomoć za učešće i kredite sa niskim kamatama. Iako ovo nije specifično za Kolumbus, pomaže većem broju zakupaca da postanu kupci, što može blago povećati potražnju za početnim domovima. Sa druge strane, sistem procene poreza na imovinu u Ohaju doveo je do naglog povećanja procenjenih vrednosti kuća (i samim tim poreza) u 2023. godini, posebno u okrugu Frenklin i okolnim okruzima – neki su zabeležili skokove vrednosti od 20-40%. Ovo je izazvalo zabrinutost među vlasnicima kuća sa fiksnim prihodima. Donosioci odluka razmatraju potencijalne mere olakšica ili izmene u učestalosti ponovnih procena. Visoki porezi na imovinu mogu uticati na pristupačnost stanovanja i to je nešto što treba pratiti; kako je agent za nekretnine Šon Simpson primetio, rastući porezi i troškovi osiguranja znače da “cena kuće nije toliko važna koliko rata” koju vlasnici moraju da planiraju u budžetu capitalcityrei.com. Ako porezi nastave da rastu, to bi moglo blago da utiče na cene ili bar da učini kupce opreznijim u nadmetanjima.

Još jedna oblast su zakupi i zakoni o stanarima. Lideri Kolumbusa su razmatrali uredbe za zaštitu stanara (kao što su zahtev za duže obaveštenje o povećanju kirije ili pružanje pravne pomoći stanarima koji se suočavaju sa iseljenjem). I dok Ohajo sprečava gradove da uvode kontrolu kirije, raste zagovaranje mera za pomoć zakupcima. Bilo kakve značajne nove lokalne uredbe (na primer, ograničavanje taksi za prijavu ili obavezna registracija iznajmljenih nekretnina) mogle bi uticati na poziciju stanodavaca na tržištu.

Ukratko, politika se razvija kako bi podržala brzi rast Kolumbusa – uglavnom sa ciljem da omogući više izgradnje i ublaži negativne strane izuzetno “vrućeg” tržišta. Promena zoniranja i stambene obveznice su posebno značajne; one pokazuju da je Kolumbus posvećen rastu “uvis, a ne samo u širinu” i pokušaju da stanovanje ostane dostupno dok potražnja raste. Ove promene, u kombinaciji sa državnim podsticajima, trebalo bi da stvore okruženje u kojem investitori imaju više prilika za izgradnju i gde javno-privatna partnerstva oblikuju sledeći talas projekata nekretnina u Kolumbusu.

Izgledi i prognoza: 2025. i dalje

Šta očekuje tržište nekretnina u Kolumbusu u naredne 3–5 godine? Prema većini procena, pravac je stabilan rast umesto bilo kakvog dramatičnog buma ili pada. Evo sinteze stručnih prognoza i projekcija zasnovanih na podacima:

nastavak rasta cena

vrednosti kuća u Kolumbusu rasti po stopi od 3% do 5% godišnje

capitalcityrei.com

nema naznaka velikog “kraha”

cene kuća u Kolumbusu kumulativno porasti za oko 15–20% u narednih 5 godina

openpathinvestments.com

Obim prodaje i aktivnosti na tržištu: Očekuje se da će se prodaja povećati 2025. godine i kasnije. Glavni ekonomista Nacionalne asocijacije agenata za nekretnine predviđa skok prodaje kuća u SAD od oko 9% u 2025. godini columbusrealtors.com kako se tržište prilagođava višim kamatama i kako se pojavljuje više prodavaca. U Kolumbusu, gde su mnogi vlasnici imali izuzetno niske kamatne stope, svako smanjenje stopa moglo bi otvoriti više ponuda. Već vidimo naznake toga: u drugoj polovini 2024. i početkom 2025. godine zalihe su porasle, a kupci su se vratili. Do 2025–2026. godine, Kolumbus bi mogao ponovo da dostigne rekordne godišnje prodaje kuća, ako se pojavi dovoljno ponude. Nova izgradnja kuća će imati ulogu – investitori ubrzavaju izgradnju tipskih kuća u predgrađima kao što su Hilliard, Grove City i Westerville kako bi zadovoljili potražnju. Neizvesnost predstavlja ponuda stanova: procenjuje se da je Kolumbus “u zaostatku za 5.000 stambenih jedinica” u odnosu na trenutne potrebe do 2025. godine spectrumnews1.com. Ako investitori i mere politike mogu da premoste taj jaz, prodaja će cvetati; u suprotnom, uporan nedostatak će ograničiti prodaju ispod potencijala i ubrzati rast cena. Sve u svemu, očekujte snažnu potražnju kupaca do 2028. godine od strane milenijalaca (koji su sada u godinama kada osnivaju porodice) i doseljenika, pri čemu je jedino ograničenje ono što je dostupno za kupovinu.
Pregled tržišta iznajmljivanja: Sektor iznajmljivanja u Kolumbusu bi trebalo da ostane povoljan za stanodavce u narednim godinama. Očekuje se da će broj praznih stanova ostati nizak (verovatno u rasponu od 5% ili manje), s obzirom na snažan rast zaposlenosti i usporavanje završetka novih stanova nakon 2025. godine mmgrea.com mmgrea.com. Nezavisne prognoze svrstavaju Kolumbus među vodeće metro oblasti po rastu kirija, i zaista, očekuje se da će rast kirija nastaviti da iznosi oko 3–4% godišnje barem do 2026. godine mmgrea.com. Do 2028. godine, medijalna kirija bi lako mogla premašiti 1.500 dolara ako se ti trendovi nastave – iako bi takav rast mogao biti ublažen ukoliko se na tržištu pojavi mnogo novih jedinica ili ako rast plata stagnira. Jedan pozitivan razvoj: fokus na pristupačno stanovanje mogao bi početi da daje rezultate oko 2025–2027. godine, dodajući više jedinica sa ograničenim prihodima što bi donekle moglo ublažiti pritisak na stanare sa niskim primanjima. Posvećenost Kolumbusa izgradnji hiljada pristupačnih stanova može značiti da, dok kirije na tržištu rastu, donji deo tržišta iznajmljivanja dobija određeno olakšanje, sprečavajući da najugroženiji stanari budu potpuno istisnuti. Takođe, sve više Build-to-Rent zajednica (novih iznajmljivih porodičnih kuća) razvija se oko Kolumbusa, što će obezbediti nove opcije za iznajmljivanje porodicama koje ne mogu da kupe – ovaj trend povećava ponudu za iznajmljivanje u prigradskim oblastima i mogao bi umereno pomoći u kontroli inflacije kirija.
Pregled tržišta komercijalnih nekretnina: Svaki komercijalni segment ima svoju prognozu:
- Kancelarije: Tržište kancelarijskog prostora u Kolumbusu verovatno očekuje spor oporavak. Očekuje se da će broj praznih prostora ostati povišen, u rasponu od 18–20% do 2025. godine, a zatim će se postepeno poboljšavati ka ~15% do 2028. godine kako se zastareli prostori budu preuređivali i kako kompanije koje rastu lokalno (poput tehnoloških firmi i zdravstvenih organizacija) budu zauzimale moderne prostore. Rast kirija za kancelarije verovatno će biti ravan ili veoma nizak (~1% godišnje) u bliskoj budućnosti, jer će se stanodavci fokusirati na zadržavanje i privlačenje zakupaca kroz ustupke. Očekujemo da ćemo do 2026. godine videti nekoliko projekata konverzije kancelarija u stambene prostore u centru grada, što će pomoći da se smanji broj praznih prostora i doda stanovanje. Sve u svemu, tržište kancelarijskog prostora u Kolumbusu je zdravije od tržišta u nekim većim gradovima (poput Njujorka ili San Franciska) zbog nižih troškova i kulture kraćih putovanja na posao – što znači da Kolumbus treba da izbegne najgore posledice pada tržišta kancelarija, ali će i dalje biti tržište povoljno za zakupce još neko vreme.
- Maloprodaja: Izgledi su snažni. Maloprodajna praznina u Kolumbusu može se blago povećati sa rekordno niskih nivoa, jednostavno zato što zaista ne može pasti mnogo niže od ~3%. Ali novi razvoj maloprodaje ostaće oprezan. Sa rastom stanovništva i prihoda, godišnji rast zakupa maloprodajnog prostora od 2–3% deluje održivo. Do 2028. očekuje se više mešovitih centara za život u prigradskim naseljima u razvoju i možda revitalizacija starijih tržnih centara sa novim konceptima. Kolumbus je često testno tržište za inovacije u maloprodaji (kao raznolik, srednjeamerički grad), pa bismo mogli videti nove formate prodavnica i iskustvenu maloprodaju koja održava sektor živahnim. Ako ne dođe do velike recesije koja bi potkopala potrošnju, maloprodajni objekti u Kolumbusu bi trebalo da uživaju visoku popunjenost i solidno interesovanje investitora (možda ćemo čak videti dalje smanjenje kapitalizacijskih stopa za vrhunske nekretnine, s obzirom na stabilnost).
- Industrija: Industrijski bum će se nastaviti, mada možda ne istim tempom kao početkom 2020-ih. Kolumbus je sada na mapi za velike proizvodne ugovore (Intelove fabrike u izgradnji, dolazak naprednih dobavljača, itd.) pored već etablirane logističke baze. Dakle, potražnja za skladišnim/distributivnim prostorom će rasti, kao i za specijalizovanom industrijom (poput fabrika, R&D objekata). Očekujemo nove industrijske parkove posebno duž koridora I-70 i I-71 i blizu Rikenbakera. Može doći do privremenog povećanja industrijske praznine ako se istovremeno završi mnogo spekulativnih projekata, ali s obzirom na stratešku lokaciju Kolumbusa, trebalo bi da se izdaju u roku od godinu-dve. Rast zakupa industrijskog prostora mogao bi da se stabilizuje na 4–6% godišnje (sa dvocifrenih vrednosti nedavno) kako ponuda sustiže potražnju. Ipak, do 2030. industrijski kapacitet regiona biće znatno veći nego danas – što potvrđuje uspon centralnog Ohaja kao logističke i proizvodne sile.
Horizont velikih projekata: Druga polovina 2020-ih biće obeležena megaprojektima koji se realizuju. Intelove fabrike čipova trebalo bi delimično da počnu sa radom oko 2025–2026 (sa punim kapacitetom do 2030) spectrumnews1.com spectrumnews1.com. Kada se to desi, hiljade visokoplaćenih IT radnika će doći, što će verovatno povećati cene nekretnina posebno u severoistočnom delu grada i podstaći investitore da grade više stanova u tom pravcu. Slično, Hondine nove fabrike za električna vozila (očekivani završetak ~2026) doneće radna mesta prvenstveno severozapadno i jugozapadno od Kolumbusa. LinkUS tranzitne linije mogle bi da dobiju prvu BRT rutu u izgradnji do 2025–26 ako se obezbedi finansiranje, što bi moglo podstaći razvoj uz te koridore (npr. stambeni kompleksi u zapadnom i severoistočnom Kolumbusu duž budućih BRT stanica). U centru grada, Scioto Peninsula i drugi mešoviti projekti (faze Peninsula, North Market Tower, itd.) dodaće stotine stanova i novih atrakcija do 2026, čineći život u centru privlačnijim i potencijalno povećavajući potražnju za stanovima. Svi ovi projekti imaju zajedničku temu: povećavaju atraktivnost i kapacitet centralnog Ohaja, što jača tržište nekretnina.
Rizici i nepoznanice: Nijedna prognoza nije potpuna bez pomena potencijalnih izazova. Rastuće kamate ostaju rizik – ako inflacija naglo poraste i kamate na hipotekarne kredite skoče u opseg od 8–9% neočekivano, to bi moglo zaustaviti tržište nekretnina (cene bi mogle da stagniraju ili blago padnu dok se kupci ne prilagode). Ozbiljna nacionalna recesija sa velikim gubicima radnih mesta mogla bi da ohladi potražnju, iako Kolumbus istorijski bolje prolazi kroz recesije od mnogih regiona zbog stabilne baze zaposlenih u državnim institucijama i obrazovanju. Još jedan faktor su troškovi izgradnje – ako radna snaga i materijali nastave da poskupljuju, to bi moglo usporiti tempo izgradnje novih kuća i pogurati cene više od prognoziranog. Sa strane politike, ako se reforma zoniranja odloži ili ublaži, Kolumbus bi mogao imati problem da doda dovoljno stambenih jedinica, što bi pogoršalo probleme sa pristupačnošću. Suprotno tome, ako grad i predgrađa ne uspeju da prate infrastrukturu za rast (putevi, komunalije, škole), to bi moglo stvoriti uska grla koja čine određene oblasti manje poželjnim. U ekstremnom slučaju, mogu se razmatrati malo verovatne nepoznanice poput drastičnih promena državne politike ili nepredviđenih događaja, ali nema očigledne pretnje na vidiku koja bi mogla da poremeti trenutni zamah Kolumbusa.

Suština: Tržište nekretnina u Kolumbusu na ulasku u 2025. godinu je fundamentalno snažno i pozicionirano za rast. Očekujte da cene kuća nastave da rastu zdravim jednocifrenim tempom, da rast kirija traje iako se deo problema sa pristupačnošću rešava, a komercijalni razvoj da se usklađuje sa evolucijom regiona u veću, dinamičniju metro zonu. Kako je jedan lider u ekonomskom razvoju rekao, Kolumbus “pravi hrabre poteze, privlači značajne projekte i ostaje fokusiran na dugoročni rast koji podiže ceo region” columbusregion.com. Za kupce, investitore i preduzeća, Kolumbus, Ohajo je tržište puno prilika – a narednih nekoliko godina bi to trebalo samo da potvrdi.

Izvori:

Columbus Realtors – Central Ohio Housing Reports (2024–2025) columbusrealtors.com thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com columbusrealtors.com
The Columbus Team / Columbus REALTORS® rezime tržišta (jul 2025) thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com
Spectrum News – Kašnjenje Intel projekta i uticaj na stanovanje (februar 2025) spectrumnews1.com spectrumnews1.com
Capital City REI – Trendovi tržišta Kolumbusa 2025 (stručni komentar) capitalcityrei.com capitalcityrei.com
Ekonomski razvoj regiona Kolumbusa (One Columbus) – Saopštenje za javnost (septembar 2025) columbusregion.com columbusregion.com
Rent.com istraživanje – Izveštaj o pristupačnosti zakupa u Kolumbusu (novembar 2024) rent.com rent.com
Matthews komercijalno istraživanje – Izveštaj o maloprodaji Kolumbusa za Q2 2025 matthews.com matthews.com
CBRE Istraživanje – Columbus Office Figures Q2 2025 cbre.com cbre.com
Cushman & Wakefield – Columbus MarketBeat Q2 2025 (Industrijski) cushmanwakefield.com
MMG Real Estate Advisors – Columbus 2024 Prognoza za višeporodične objekte mmgrea.com mmgrea.com
BrightInvestor – Analiza najboljih naselja u Columbusu 2025 brightinvestor.com brightinvestor.com
Columbus Dispatch/CEO Magazine – Statistika centra Columbusa (prazni poslovni prostori, itd.) columbusceo.com
Grad Columbus – Informacije o obveznicama za pristupačno stanovanje 10tv.com